运营合伙企业控制情况 - 截至2020年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制95%的运营合伙企业[8] - 截至2020年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的权益[8] 基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已清算的基金I和涉及运营公司投资的基金II等[12] - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的基金I，因控制权水平，公司将这些基金合并进行财务报告[12] 现金流分配 - 基金和RCP风险投资的现金流在达到优先回报和资本返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[13] - 基金和零售商控制物业风险投资（RCP Venture）的现金流按比例分配给各自的合作伙伴和成员，直至达到一定累计回报和资本返还，之后剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给合作伙伴或成员[13] 股份回购计划 - 公司股份回购计划授权管理层可回购至多2亿美元的流通普通股，2020年和2018年分别回购1219065股和2294235股，花费2240万美元和5510万美元，截至2020年12月31日，还可回购约1.226亿美元[16] - 公司维持一项股票回购计划，授权管理层酌情回购至多2亿美元的流通普通股，2020年和2018年分别回购1219065股和2294235股，花费2240万美元和5510万美元，截至2020年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元[16] 股权发行计划 - 2019年，公司通过ATM计划发行5164055股普通股，获得总收益1.477亿美元，2020年和2018年未进行此类发行[17] - 公司维持一项市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，获得总收益1.477亿美元，2020年和2018年未进行此类发行[17] 核心投资组合收购 - 2020年，公司在核心投资组合中收购两个合并物业，总计1920万美元[23] - 2020年公司在核心投资组合中收购两个合并物业，总价1920万美元[23] 结构化融资部门业务 - 2020年结构化融资部门提供融资5900万美元，将3870万美元应收票据转换为房地产企业非控股权益，年末核心投资组合投资额为9680万美元[24] - 2020年公司在结构化融资部门提供总额5900万美元的融资，并将3870万美元的应收票据转换为房地产企业的非控股权益[24] 基金IV业务 - 2020年基金IV以130万美元收购两家物业的合资伙伴权益并进行合并[25] - 2020年基金IV收购两个物业的合作伙伴权益，总价130万美元[25] - 2020年基金IV出售物业和地块共获1570万美元，基金III的一处物业获市政当局630万美元的物业改善成本补偿[26] - 2020年基金IV出售一处物业和一块土地，总价1570万美元，基金III的一处物业从市政当局获得630万美元的物业改善成本补偿[26] 投资收益 - 2020年Mervyns II清算部分投资，公司在阿尔伯森公司的投资实现收益2710万美元[27] - 2020年Mervyns II清算部分对Albertsons的投资，公司获得2710万美元收益[27] 基金II业务 - 2020年基金II将3380万美元贷款（含应计利息）转换为房地产增量投资[28] - 2020年基金II将3380万美元的贷款转换为房地产的增量投资[28] 员工数量及分布 - 截至2020年12月31日，公司有120名员工，其中94人位于行政办公室，26人位于区域物业管理办公室，2020年员工总离职率约为7%[35] - 截至2020年12月31日，公司有120名员工，其中94人位于行政办公室，26人位于区域物业管理办公室，2020年总离职率约为7%[35] 员工构成 - 截至2020年12月31日，女性员工占比56%，管理层职位占比30%，董事会占比25%；代表性不足的少数族裔员工占比25%，管理层职位占比21%[36] - 截至2020年12月31日，女性占公司员工的56%，管理层职位的30%，董事会的25%；代表性不足的少数族裔占员工的25%，管理层职位的21%[36] 员工满意度 - 2020年员工满意度调查响应率为91%，总体满意度得分为90%，员工敬业度得分为85%[39] - 2020年公司员工满意度调查的响应率为91%，总体满意度得分为90%，员工敬业度得分为85%[39] 员工发展计划 - 2020年有16名员工参加高潜力领导力发展计划[41] - 2020年有16名员工参加公司的高潜力领导力发展计划[41] 物业风险 - 截至2020年12月31日，公司不足5%的物业因靠近沿海地区面临更高的洪水或风灾风险[53] 公司业务目标 - 公司的主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[9] 核心投资组合运营策略 - 公司专注于拥有和运营核心投资组合，通过增值开发和重新招租活动创造价值，并通过收购高质量资产实现增长[9] 基金增长策略 - 公司通过与高质量机构投资者共同投资的基金实现额外增长，基金策略专注于机会性但有纪律的收购[9] 资本目标 - 公司的主要资本目标是通过保守的财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[15] 利率风险管理 - 公司管理利率风险的方式包括使用固定利率债务，以及在使用浮动利率债务时使用某些衍生工具，如伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）掉期协议和利率上限[15] 慈善和社区活动 - 公司开展多项慈善和社区活动，包括为一线工作者提供餐食、捐赠场地用于分发防护设备、向纽约公立医院捐款[60] 董事会选举 - 公司董事会成员每年重新选举，7名独立董事中有2名女性，连续两年获50/50 Women on Boards认可[62] 公司治理亮点 - 公司治理亮点包括放弃董事会自我分类条款、无股东权利计划、受托人年度选举等[63] 文件获取方式 - 公司所有提交给美国证券交易委员会的文件可在公司网站www.acadiarealty.com和美国证券交易委员会网站www.sec.gov免费获取，也可免费索取纸质版[65] 信息披露方式 - 公司使用网站投资者页面披露重大非公开信息，投资者应关注该页面及新闻稿、SEC文件等[66][67] 公司准则及政策 - 公司董事会通过适用于全体员工的商业行为和道德准则及举报人政策，相关文件可在网站投资者信息板块获取[68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年三个季度公司账单收款率超86%，第三和第四季度收款率超90%，目前租金收款率稳定在90%以上 [20] - 第四季度调整后每股FFO为0.24美元，预计未来几个季度季度FFO在当前水平上下波动几美分，2021年FFO指导范围为0.98 - 1.14美元 [22] - 预计2021年上半年季度核心和基金NOI在3000 - 3500万美元的低端至中端区间，下半年季度NOI运行率将增加100 - 300万美元 [23][24] - 公司拥有约100万股Albertsons股票，按当前股价计算，出售后收益约1600万美元，预计未来18 - 24个月出售剩余股票 [25][26] - 预计基金费用暂时减少200 - 500万美元，2022年恢复正常水平 [26] - 若将基金V剩余40%资金按至今回报率投资，每年可增加0.05 - 0.06美元的FFO [26] - 预计初始股息为每股0.15美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道从上次电话会议的约600万美元增长到超800万美元，已执行300万美元的租约，至少还有300万美元待执行，其余处于意向书阶段，70%的交易流在街道和城市地区 [8] - 预计2021年第一和第二季度实际入住率因郊区租约自然到期而略有下降，下半年开始上升 [23] - 目前实际入住率和租赁入住率差距超1%，预计街道和城市地区这一差距全年将扩大 [24] 基金业务（基金V） - 2020年物业层面实现约14%的杠杆收益率，包括递延租金 [33] - 租赁管道有32份租约，年基本租金（ABR）总计510万美元，其中20份租约和约260万美元的ABR已执行 [34] - 成功预租马里兰州弗雷德里克县广场95000平方英尺的Kmart 83%的面积，四份新租约的混合租金是Kmart租金的5倍多 [35] - 出售犹他州河谷家庭中心的两块土地，总销售收益1000万美元，利润约250 - 300万美元 [35] - 约有2亿美元可自由支配股权用于投资，杠杆基础上购买力约6亿美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场，零售商积极考察并租赁，租金接近疫情前水平，如格林威治和韦斯特波特，曼哈顿和芝加哥等高密度门户市场也有租赁活动 [9] - 净租赁零售市场仍强劲，新泽西州独立的家得宝物业交易价格处于峰值 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期不打算在核心业务进行收购，将机会性地变现资产，如出售新泽西州的家得宝物业 [17] - 期待利用重大收购机会，零售行业不受青睐，竞争减少，公司专业知识将有价值 [18] - 基金V将继续选择性收购不受青睐的郊区购物中心，同时关注深度困境和机会性投资 [32][36] - 行业面临向数字商务加速转型、美国零售过剩、部分业态功能过时等挑战，公司需适应这些变化 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽仍处于健康危机和经济逆风，但有积极迹象，如收款率稳定、租赁活动增加 [6] - 租户开始着眼疫情后经济重启，租赁管道增长快于预期，街道零售市场有复苏迹象 [7][8] - 消费者从衰退中恢复情况与以往不同，部分消费者储蓄率和可支配收入增强，零售商预计消费支出将转移 [14][15] - 资本市场正在缓慢重建，但仍需时间解决行业收款危机的余震，投资者寻求资产稳定成本、租金和租户表现稳定时间及长期增长率等方面的明确信息 [16][17] - 公司对实现多年NOI增长轨迹持谨慎乐观态度，预计2022年末至2023年初核心NOI恢复到疫情前水平并继续增长 [25][27] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [5] - 管理层提及的非GAAP财务指标，可在公司网站的收益新闻稿中查看与最直接可比GAAP财务指标的对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年FFO指导范围下限的假设是什么 - 季度运行率参考第三和第四季度，受现金会计基础影响，租户付款时间会产生噪音，上下波动几美分 [40] 问题2: 如何调和2021年FFO指导与恢复到每股1美元经常性AFFO目标的关系及时间线 - 第四季度接近目标，业务有季节性，第四季度资本支出较高，预计明年平均约0.25美元，不将本季度AFFO略低归因于资本支出作为运行率 [42] 问题3: 请描述基金V未来几个季度的投资机会、时间线、目标投资价值范围及愿意承担的风险 - 部分交易类似之前基金V交易，从当前现金流获取大部分回报；另一半愿意承担高风险机会，但需确保利益相关者得到回报，需看到租户需求改善和卖家预期合理，目前情况开始好转 [45][46][47] 问题4: 街道零售组合中签约租户情况，是新租户还是现有租户 - 是两者结合，奢侈品、数字原生品牌和其他品牌租户都有出现，他们希望利用独特店铺与客户建立联系，预计服务零售商也将出现 [49][50][51] 问题5: 一年后非必需零售商的入住成本比率是否会有显著变化 - 一段时间内是零售商市场，租金与销售额比率将降低，公司认为可以接受这些交易，未来会有增长 [54][55] 问题6: 第一季度入住率潜在下降幅度及原因 - 第一和第二季度有一些郊区租约自然到期，入住率百分比会下降，但因租金差异大，需结合实际情况看；未付款租户中约一半最终会离开，但不确定时间，从NOI角度看，已预留相关费用 [58][59] 问题7: 800万美元租赁管道中已执行交易的租赁价差范围 - 价差会因多种原因不同，公司将在交易执行后提供交易前后盈利能力和成本的信息，与过去情况相当 [61] 问题8: 街道和城市零售商的活动变化是否与疫苗宣布有关，新租约何时影响损益表 - 是多种因素综合作用，疫苗消息是第一步，零售商12月和1月态度明显改善；已执行的300万美元租约中，约80万美元今年下半年体现，其余2022年开始体现，街道物业从执行到开业时间短，可能快速增加 [64][68] 问题9: 基金V能否在2021年8月前完成投资，是否会延期 - 与有限合伙人有长期关系，有信心有时间完成剩余资金投资 [70] 问题10: 本季度将一些租户转为现金基础如何理解，未来季度是否会更多 - 是年末清理工作 [73] 问题11: 现金基础租户在第四季度和1月的收款情况 - 未付款租户在现金基础上，估计收款率比未付款比例高5% - 10%，具体百分比暂无 [75] 问题12: 公司租户未重新开业比例高于同行的原因 - 主要是地理原因，公司物业主要在大城市，经历更严重的关闭，租户重新开业较慢，但准备重新开业的租户将快速反弹 [78] 问题13: 2020年纽约苏荷区街道零售资产市场租金变化情况 - 难以判断，2020年和2021年租金处于过渡阶段，2022 - 2023年零售商态度乐观，预计租金有显著增长 [81][82] 问题14: 零售商将积极态度转化为更多签约的因素 - 季节变化，关注奢侈品和新兴零售商的聚集区域，公司专注于拥有必选位置 [85][86] 问题15: 租赁管道中租约性质与以往是否不同 - 与走出其他衰退不同，危机初期零售商多签短期租约，现在一些奢侈品零售商开始签长期租约，且愿意看到租金增长 [89][90]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度总营收为5.1281亿美元，2019年同期为7.3327亿美元；2020年前九个月总营收为18.6474亿美元，2019年同期为21.7543亿美元[10] - 2020年第三季度总运营费用为6.533亿美元，2019年同期为6.4118亿美元；2020年前九个月总运营费用为25.3109亿美元，2019年同期为18.7054亿美元[10] - 2020年第三季度运营亏损1.4025亿美元，2019年同期运营收入2.1265亿美元；2020年前九个月运营亏损6.6126亿美元，2019年同期运营收入4.4559亿美元[10] - 2020年第三季度持续经营业务税前亏损3.8215亿美元，2019年同期收入1.0243亿美元；2020年前九个月持续经营业务税前亏损3.4163亿美元，2019年同期收入0.8161亿美元[10] - 2020年第三季度净亏损3.8289亿美元，2019年同期净收入0.884亿美元；2020年前九个月净亏损3.3422亿美元，2019年同期净收入0.6539亿美元[10] - 2020年第三季度归属于阿卡迪亚的净亏损为0.903亿美元，2019年同期净收入1.0458亿美元；2020年前九个月归属于阿卡迪亚的净收入为0.1966亿美元，2019年同期为3.1735亿美元[10] - 2020年第三季度基本和摊薄后每股亏损0.1美元，2019年同期每股收益0.12美元；2020年前九个月基本和摊薄后每股收益0.02美元，2019年同期为0.38美元[10] - 2020年第三季度综合亏损3.1831亿美元，2019年同期综合亏损0.6836亿美元；2020年前九个月综合亏损10.6268亿美元，2019年同期综合亏损4.6182亿美元[12] - 2020年第三季度归属于非控股权益的综合亏损为2.7137亿美元，2019年同期为0.2726亿美元；2020年前九个月归属于非控股权益的综合亏损为5.3536亿美元，2019年同期为3.3263亿美元[12] - 2020年第三季度归属于阿卡迪亚的综合亏损为0.4694亿美元，2019年同期为0.411亿美元；2020年前九个月归属于阿卡迪亚的综合亏损为5.2732亿美元，2019年同期为1.2919亿美元[12] - 2020年7月1日，普通股数量为86,265千股，总权益为2,093,331千美元[13] - 2020年9月30日，普通股数量为86,266千股，总权益为2,052,100千美元[13] - 2019年7月1日，普通股数量为84,453千股，总权益为2,100,106千美元[13] - 2019年9月30日，普通股数量为86,644千股，总权益为2,229,523千美元[13] - 2020年第三季度员工和受托人股票补偿净额为2,413千美元[13] - 2019年第三季度员工和受托人股票补偿净额为1,916千美元[13] - 2020年第三季度非控股权益分配为 - 20,117千美元，贡献为8,427千美元[13] - 2019年第三季度非控股权益分配为 - 29,713千美元，贡献为129,438千美元[13] - 2020年第三季度综合（亏损）收入为 - 31,831千美元[13] - 2019年第三季度综合（亏损）收入为 - 6,836千美元[13] - 2020年1月1日至9月30日，公司普通股股东权益从1542308000美元变为1453230000美元，总权益从2186965000美元变为2052100000美元[15] - 2019年1月1日至9月30日，公司普通股股东权益从1459505000美元变为1519582000美元，总权益从2081947000美元变为2229523000美元[15] - 2020年前九个月净亏损33422000美元，2019年同期净利润6539000美元[17] - 2020年前九个月经营活动提供净现金81081000美元，2019年同期为95187000美元[17] - 2020年前九个月投资活动使用净现金92868000美元，2019年同期为359624000美元[17] - 2020年前九个月融资活动提供净现金11558000美元，2019年同期为290596000美元[17] - 2020年前九个月现金及受限现金减少229000美元，2019年同期增加26159000美元[17] - 2020年9月30日现金及受限现金期末余额为29781000美元，2019年同期为61007000美元[17] - 2020年宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.29美元，2019年为0.84美元[15] - 2020年员工和受托人股票补偿净额为8551000美元，2019年为7361000美元[15] - 2020年前九个月，现金支付利息净额40470000美元，2019年为53586000美元；现金支付所得税净额282000美元，2019年为730000美元[19] - 截至2020年9月30日，公司合并房地产净值为36.15729亿美元，2019年12月31日为36.09315亿美元[47] - 2020年前9个月公司收购和转换的零售物业总价为1.72152亿美元，2019年为3.24339亿美元[48] - 2020年前9个月和2019年，公司分别资本化收购成本130万美元和260万美元[48] - 2020年前9个月收购物业的购买价格分配中，土地为2.544亿美元，建筑物和改良为12.3459亿美元等；2019年土地为7.8263亿美元，建筑物和改良为22.1185亿美元等[51] - 2020年前9个月公司处置物业总售价为1.565亿美元，收益为50.9万美元；2019年处置物业总售价为10.9326亿美元，收益为3032.4万美元[52] - 2020年前9个月相关物业总租金收入为72.1万美元，2019年为897.2万美元；2020年前3个月租金收入为20.99万美元，2019年为2.099万美元[54] - 截至2020年9月30日，公司房地产开发项目总账面价值为2.68298亿美元，较年初的2.53402亿美元有所增加[55] - 截至2020年9月30日，公司应收票据净额为1.34798亿美元，2019年12月31日为1.14943亿美元[60] - 2020年前9个月，公司记录了40万美元的信贷损失准备金，因采用ASC 326准则；还记录了50万美元与新交易和近期市场波动相关的额外信贷损失准备金[61] - 截至2020年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为240,414千美元，2019年12月31日为305,097千美元[69] - 2020年第二季度，公司从对Albertsons的投资中实现约2320万美元收益，交易后保留约410万股（约1%权益），产生约6490万美元未实现收益，2020年第三季度记录790万美元未实现持有损失[85] - 截至2020年9月30日，公司从对Albertsons的投资中累计获得约1.1亿美元分红，公司在Mervyns II中拥有28.3%的有效所有权权益[87] - 2020年和2019年第三季度，公司从非合并合伙企业投资中获得的各项费用均为10万美元，2020年和2019年前九个月分别为30万美元和20万美元[88] - 2020年和2019年第三季度，公司向合资企业的非关联方支付费用分别为40万美元和30万美元，2020年和2019年前九个月分别为180万美元和100万美元[89] - 2020年9月30日，非合并联营公司总资产为6.47197亿美元，总负债和合伙人权益为6.47197亿美元，公司对非合并联营公司的投资和预付款净额为2.40414亿美元[90] - 2020年和2019年第三季度，非合并联营公司总收入分别为2134.8万美元和2231万美元，2020年和2019年前九个月分别为6451.7万美元和6502.3万美元[92] - 2020年9月30日，其他资产净额为1.8317亿美元，应付账款和其他负债为3.94111亿美元[93] - 2020年9月30日，可摊销无形资产资产净额为1.09488亿美元，可摊销无形资产负债净额为7934.3万美元[96] - 2020年前九个月，公司收购的在位租赁无形资产、高于市场租金和低于市场租金分别为2100万美元、200万美元和460万美元，加权平均使用寿命分别为4.9年、5.8年和20.2年[96] - 2019年，公司收购的在位租赁无形资产、高于市场租金和低于市场租金分别为3610万美元、60万美元和1040万美元，加权平均使用寿命分别为7.9年、6.7年和21.7年[97] - 截至2020年9月30日，收购租赁无形资产和承担负债的预定摊销中，净租赁收入增加74,234,000美元，摊销增加104,856,000美元，租金费用减少477,000美元，净费用收入为30,145,000美元[99] - 截至2020年9月30日，公司合并债务中，应付抵押总金额为1,159,688,000美元，应付无担保票据总金额为502,500,000美元，无担保信贷额度为127,400,000美元，总债务为1,796,275,000美元，总负债为1,789,588,000美元[101] - 2020年前九个月，公司将2亿美元基金II贷款到期日从2020年5月延至2022年5月，1.5亿美元基金V认购额度到期日从2020年5月延至2021年5月[105] - 2020年前九个月，公司修改一笔2380万美元基金IV抵押贷款条款，6月额外提取100万美元，7月额外提取90万美元[105] - 2020年第二季度，公司就两笔核心贷款和七笔基金贷款协商3个月抵押贷款利息支付延期，共计180万美元，截至9月30日已偿还70万美元[105] - 截至2020年9月30日，五笔总计1.777亿美元的基金抵押贷款未满足债务收益率和/或债务偿付覆盖率要求，公司份额为3620万美元[105] - 2020年4月，公司因出售Colonie Plaza偿还一笔1160万美元的基金IV抵押贷款，并进行了420万美元的预定本金还款[106] - 2019年获得新贷款总计2.589亿美元，加权平均利率为LIBOR + 1.70%[107] - 2019年对余额总计6900万美元的三笔抵押贷款进行再融资，新贷款总计7180万美元，加权平均利率为LIBOR + 1.86%[107] - 2020年3月31日Brandywine贷款据称余额增至4680万美元，最终法院判决金额为3320万美元[110] - 2019年第三季度公司确认与基金II新市场税收抵免交易相关收入500万美元[111] - 2020年9月30日和2019年12月31日，无担保应付票据总可用额度分别为1.573亿美元和1.525亿美元[112] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司核心循环信贷额度分别有1.121亿美元和1.736亿美元可用[115] - 截至2020年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为17.96275亿美元[116] - 公司有可在2020 - 2023年延长的合并债务，金额分别为5670万美元、2.712亿美元、3.657亿美元和4150万美元[116] - 2020年9月30日，公司对Albertsons的投资为57,031美元[126] - 2020年9月30日和2019年12月31日，衍生金融工具负债分别为103,204美元和39,061美元[126] - 2020年3月受疫情影响，公司对部分基金资产计提减值，2020年减值费用总计51,549,000美元，公司份额为12,400,000美元；2019年减值费用总计1,721,000美元，公司份额为395,000美元[127][132] - 公司核心利率互换名义金额为572,476,000美元，执行利率低至1.24%，高至3.77%，2020年9月30日公允价值为 - 85,942,000美元，2019年12月31日为 - 33,294,000美元[133] - 基金II利率互换名义金额为18,872,000美元，执行利率为2.88%，2020年9月30日公允价值为 - 282,000美元，2019年12月31日为 - 139,000美元[133] - 基金II利率上限名义金额为45,000,00

财务数据和关键指标变化 - 第三季度末现金收款达到疫情前账单的90%，高于预期且每月都在改善 [7] - 第三季度账单约为疫情前的99%，预计净营业收入（NOI）调整约10% [23] - 第三季度调整后资金运营（FFO）为每股0.20美元，其中包含约0.15美元的信贷准备金 [25] - 第三季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.24美元，高于FFO和第二季度 [28] - 租户应收账款余额较第二季度大幅减少，与年末水平相当，9月30日递延协议金额约为500万美元，预计2021年还款 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心投资组合约40%为街道零售、20%为城市、40%为郊区，约10%的投资组合每年到期 [9] - 第三季度执行了超过20,000平方英尺的租赁协议，非合规空间租金约为每平方英尺25美元，合规新租约和续约租约分别有12%和5%的利差 [29] - 入住率下降约200个基点，主要发生在郊区投资组合，涉及3个平均租金约为每平方英尺12美元的租户 [30] 基金业务 - 自2016年以来，成功整合了约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，未杠杆收益率约为8%，杠杆收益率在13% - 14%之间 [34] - 自7月以来，基金的收款率一直保持在80%以上，持续向投资者进行月度分配 [35] - 租赁团队完成了95,000平方英尺的租赁协议，年基本租金为150万美元，另有172,000平方英尺的租约处于租赁意向书阶段，年基本租金为280万美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 布鲁克林市中心的行人流量从4月的20%增加到劳动节后的60% - 70% [38] - 城市市场租金面临压力，顶级租金下降，但租户安置成本与郊区相似，净有效影响不大；郊区市场表面租金基本保持不变，但租户安置成本上升，净有效租金受到影响 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为全渠道商业模式加速发展，未来商店将更注重提供日常需求、令人兴奋的购物体验或独特的价值主张，高度差异化和关键任务的位置将胜出 [14][17] - 公司拥有约6亿美元的可自由支配资金用于新投资，正在关注各种机会，包括受干扰的零售物业和可重新开发的资产 [18] - 行业面临过度零售的问题，COVID-19加速了行业的调整，预计未来商店和购物中心数量将减少 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对团队在上个季度在收款和租赁方面取得的进展感到满意，对未来几年的前景感到鼓舞 [20] - 虽然当前仍面临挑战，但公司对投资组合、资产负债表和管理团队有信心，预计未来将有创造价值的机会 [33] - 管理层认为租金不会很快恢复到之前的峰值，但有更多的上行空间，租赁活动的进展是反弹的良好开端 [12][13] 其他重要信息 - 公司计划在2021年第一季度恢复股息，但具体金额尚未确定，将考虑现金收款率、盈亏平衡点、现金流和应税收入等因素 [32] - 第三季度，Century 21宣布破产，其在City Point的约100,000平方英尺的店铺正在考虑多种重新租赁方案 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已签署的130万美元租约何时开业，处于租赁意向书阶段的租户何时签署租约？ - 大部分已签署租约预计在2021年下半年开业，进入2022年开始产生收入，租赁时间总体较为正常，但冬季可能会导致延迟 [41][42][43] 问题2: 是否收到州或地方机构因COVID-19上升而可能导致强制关闭的消息？ - 公司核心资产所在地区大多对重新开放持谨慎态度，更可能是暂停而非重新关闭，公司与地方领导和机构保持联系，希望未来几个月不会出现大规模倒退 [45] 问题3: 账单为疫情前的99%，收款率为90%，是否意味着租金影响约为10%？ - 是的，第三季度账单为疫情前的99%，收款率90%，对应约10%的租金影响，入住率变动发生在季度末，已反映在账单中 [47] 问题4: Century 21重新租赁的成本和潜在租户情况如何？ - Century 21的租约在基金业务中，收益影响与直线租金有关。由于租约年代久远，最佳和最高用途不一定是简单的零售重新租赁，街道层仍将是零售，楼上有更多想象空间，团队会关注成本并寻找有吸引力的用途 [49][50][51] 问题5: 华盛顿特区威斯康星大道资产的情况如何？ - 该资产是长期地面租赁，仍处于早期阶段，公司有信心其将盈利并增值，但目前还未到值得吹嘘的阶段 [53] 问题6: 基金平台目前看到的机会类型、市场混乱对定价的影响以及资金部署的时间框架如何？ - 零售行业受到COVID-19的严重干扰，市场需要时间来确定租金和价值。公司有2亿美元的股权（6亿美元的购买力），正在关注各种机会，包括受干扰的零售物业和可重新开发的资产。交易进展较慢，因为资本层的决策者需要时间来认识自己的立场，但公司的交易管道在过去30 - 60天内呈指数级增长 [55][57][58] 问题7: 新街道零售交易的经济情况如何？ - 与以往衰退不同，零售商没有普遍要求长期低租金。对于合适的零售商和位置，公司在未来1 - 2年内可以灵活处理，大多数零售商表示在2 - 3年内会提高租金。关键街道的零售商正在根据疫情前的假设重新定价租金，租金与销售比率仍然合理 [60] 问题8: 租金恢复到疫情前水平的情况如何，当前市场趋势如何，是否会有更多近期压力？ - 预计近期租金仍有压力，市场情况不确定。郊区市场表面租金基本保持不变，但租户安置成本上升，净有效租金受到影响；城市市场租金面临压力，顶级租金下降，但租户安置成本与郊区相似，净有效影响不大 [63][64][65] 问题9: 结构化融资业务中是否有即将到期的抵押贷款或还款，抵押贷款和夹层投资的表现如何？ - 未来6 - 12个月内预计没有重大还款。年初的布鲁克林贷款表现符合预期，公司获得9%的息票，预计借款人会利用剩余期限，未来12 - 24个月会有资金回流 [67][68] 问题10: 公司投资组合中奢侈品业务的表现如何？ - 奢侈品业务有一些积极趋势，部分奢侈品零售商在夏季实现了正增长。尽管国际旅游受限，但国内消费者的需求增加，一些奢侈品细分市场表现良好，如奢侈品手表。此外，其他零售商如lululemon、Allbirds和运动鞋公司也表现出色 [70][71] 问题11: 新签署的租约是否要求增加保证金？ - 历史上与信用租户的对话中，通常不需要保证金，但4月的情况改变了这一情况。目前公司在处理大额资本支出时会深入审查信用，并寻求其他形式的信用支持，对于租户在疫情期间的表现也会纳入考虑 [73][74][76] 问题12: 公司在租赁方面的情况如何，租户的租约是否有减少终止费用或租金与销售挂钩等情况？ - 公司在投资商店时，特别是在郊区，租户需要全额偿还任何成本（如租户改进、租赁佣金等），如果租户有与绩效指标相关的退出条款。目前尚未看到零售商对此提出反对 [78][79] 问题13: 200 West 54th Street资产的剩余租户情况如何，信用情况如何，是否有预留？ - 该资产位于曼哈顿中城，依赖旅游业和办公室工作的恢复，是公司投资组合中较具挑战性的资产之一。Dunkin' Donuts是信用租户，但公司不会过度承诺该资产的表现，需要等待疫情后的复苏 [81] 问题14: 之前提到的每股1美元的FFO是指FFO还是AFFO？ - 指的是AFFO [82] 问题15: 街道零售投资组合中新商店的租户兴趣如何，是否有零售商计划在2021年开设城市门店？ - 公司正在处理的租约中有很大一部分是新租户和新租约，包括快餐、医疗用途和折扣零售商等。新租户的出现并不令人惊讶，特别是在全渠道世界中，具有直接面向消费者业务的零售商将利用这个机会开设门店。新租户的增长主要集中在低密度街道位置，但也有一些人在关注高密度位置 [83][84][85] 问题16: 延长基金抵押贷款期限而非再融资的决定是否表明当前信贷市场紧张，还是一直是计划的一部分？ - 两者都有。在当前周期中，延长贷款期限比再融资更容易，因为零售借款成本上升，利差扩大。公司与贷款人关系良好，能够获得延长贷款期限的选择 [89] 问题17: NOI可见性需要发生什么变化才能使贷款环境恢复到疫情前的水平？ - 行业需要度过去年春季的收款困境，实现相对稳定的现金流，部分现金流将长期保持平稳，而街道业务将有不对称增长。当经济状况改善、信用租户表现良好时，资本市场将恢复正常，但预计收益不会很快回到1 - 2年前的水平 [91] 问题18: 如何计算达到每股1美元的经常性AFFO？ - 目前公司预留约10%的ABR作为准备金，预计其中一半的租户最终能够恢复并支付租金，同时加上租赁业务的正常进展，将使公司达到正常水平。但这是一个复杂的过程，涉及多个因素，公司不提供具体指导，只是根据当前季度的情况和预期进行思考 [94] 问题19: 2021年曼哈顿的租金滚动和租赁到期情况如何，是否有特别的逆风或顺风因素？ - 曼哈顿占公司整体投资组合的不到10%。Soho的一个空间有可能收回或重新谈判，联合广场的活动空间也在积极寻求重新租赁 [97] 问题20: 管理层在实施可持续股息之前还希望看到什么？ - 公司需要有应税收入，因此必须支付股息。实施可持续股息需要对近期指导有信心，包括预算、现金流和市场情况的稳定。此外，还需要关注90%的收款率是否稳定，以及租赁业务的进展和管道转化为租约的情况 [100][101][102]

财务数据和关键指标变化 - 调整后FFO为每股0.29美元，本季度来自对Albertsons投资的已实现收益约为650万美元，即每股0.07美元 [23] - 本季度与队列相关的信贷损失为0.10美元，相当于940万美元，其中直线租金准备金为270万美元，当期账单准备金为670万美元 [25] - 截至6月30日，按比例计算的核心直线租金余额约为3500万美元，已预留约30%即1000万美元 [25] - 对建筑补助和回收款项预留了670万美元准备金，其中600万美元与核心投资组合相关，约占未收余额的40% [26] - 第二季度核心租金和回收款项在预留600万美元准备金之前略低于5000万美元，已收取超过80%的现金及良好的延期付款协议 [27] - 同店NOI本季度下降近19%，若不考虑疫情影响，同店NOI结果原本应在2%的范围内 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心投资组合 - 核心投资组合约占公司收益的90%，其中约40%的NOI来自街头零售，20%来自城市，40%来自郊区 [11][12] - 城市购物中心以Target、Whole Foods等租户为主，收款率最强 [12] - 郊区投资组合在超市锚定和社区中心两部分的短期收款和业绩表现相似，超市锚定物业的卫星空间占NOI可达50%，其结果更依赖经济重启和复苏；社区中心信用租户占比较高 [13] - 街头零售约一半是低密度或更注重社区的零售，受益于郊区消费模式转变，另一半位于关键门户市场的重要街道，依赖门户城市的重新开放 [14] 基金平台 - 基金平台约占公司收益的10%，为公司提供现金流多元化 [11] - 自2016年以来，为基金V成功整合了约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，收购时未杠杆收益率约为8%，获得2/3杠杆，混合利率为3.7% [37] - 疫情前，基金V的当前杠杆收益率约为17%，过去几个月收款率与核心投资组合基本一致，5月恢复向基金投资者的月度运营现金流分配 [38] - 若假设基金V的NOI明年恢复到疫情前水平的90%，杠杆基础上仍将实现中两位数的当前回报 [38] - 基金II仍持有Albertsons约1%的权益，自成立以来已获得1.12亿美元的分红，实现了4.8倍的投资股权倍数，内部收益率超过250%，目前仍持有约400万股，按昨日收盘价计算，预计还将获得6400万美元现金，预计股权倍数将增至近7.5倍 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月收款率为50%，5月为56%，6月超过70%，7月为74%，8月呈现类似的上升趋势，有望短期内达到80% [7][84][85] - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 短期核心投资组合的重点是让店铺重新开业，使收款率恢复到更正常的水平，长期则专注于执行租赁管道 [19] - 基金平台将继续保持适当的纪律，等待合适的投资机会，关注房地产嵌入零售商的投资，以及收购被低估的高收益资产 [20][21] 行业竞争 - 零售行业受到疫情冲击，市场存在不确定性，但公司凭借多元化的投资组合、基金平台的机会以及疫情后的潜在增长，有望在竞争中生存并发展 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计未来一年左右NOI将受到约10%的影响，但认为这一影响小于公开市场的定价预期，且之后有望反弹 [11] - 虽然疫情带来了挑战，但公司对其投资组合的人口统计质量、位置质量和信用质量有信心，认为80%的收入较为稳固 [8][9] - 对于剩余20%的收入，约一半是与信用租户的租赁问题尚未解决，另一半是当地租户未完全重新开业或高度依赖疫情后条件的租户，以及处于观察名单的租户 [9] - 公司认为疫情后大城市的重要街道有望提供不对称的上行空间，历史上这些街道在反弹时通常会重新测试先前的峰值 [15][17] - 公司对租赁管道感到鼓舞，认为零售商预计公司的位置将受益于零售商精简运营、零售渠道转变和全渠道的持续增长等趋势 [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度对Albertsons的投资实现了收益，调整后FFO仅反映已实现收益，未实现的按市值计价调整将在基础股票出售前排除 [23][24] - 公司对可能受到疫情长期影响的租户（如健身房、剧院和全服务餐厅）的敞口相对可控，分别占ABR不到5%和不到2% [26] - 公司有足够的流动性，超过1亿美元，包括手头的按比例现金以及核心和基金设施的剩余额度 [35] - 公司在当前收款率下保留资本，有税收覆盖，能够在维持REIT要求的同时继续这样做至年底 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司执行的25份新租约和续约租约的租金情况，以及即将到期租约的租金价差 - 租赁管道中的租金与疫情前预期一致，新闻稿中提到的新租约和续约租约仅为续约，分布在整个投资组合中 [45] - 一些零售商认为自己有能力在疫情后进攻市场，对公司的位置表现出兴趣，包括城市资产 [46][47] 问题2: 基金V何时开始看到投资机会，以及目标收购的资产类型 - 无法准确预测，因为资本是完全可自由支配的，但市场存在很多干扰，公司看到房地产嵌入零售商的投资很有吸引力，也关注其他核心业务领域的机会 [49][50] 问题3: 10%的NOI减值中，空置损失和现有租金调整的影响如何 - 大部分NOI减值将来自租户离开后重新填充的空置，而不是租金大幅下降，公司在租金方面有较好的基础，且与Target等租户的长期租约提供了一定的稳定性 [52][53] 问题4: 如何利用房地产嵌入零售商的投资机会 - 公司过去曾参与过类似的投资，如Mervyns和Albertsons，目前收购团队正在与银行家、经纪人和业主进行相关对话，但需要合适的机会出现 [55][56] 问题5: 10%的NOI减少在郊区、街头和城市投资组合中的分布情况 - 城市投资组合的收款率最强，NOI最稳定，但增长来自于密度增加；街头投资组合中位于主要市场的部分短期内面临最大挑战，但零售商都期待重新开业 [59][60][61] 问题6: 600万美元NOI的租赁管道的实现时间，以及是针对新空间还是重新租赁现有空间 - 大部分租赁管道与10%的NOI损失相关，一些空间是观察名单上的租户，需要先收回空间；其他是过去一两年讨论过的优质空置位置，零售商希望在安全的情况下重新开业，预计未来几个季度会有进展 [63][64][65] 问题7: 投资组合中对破产租户的ABR敞口有多少 - 包括Ascena在内，对破产租户的ABR敞口约为3% - 4%，观察名单上的租户约占5% [67] 问题8: 目前对街道租金的可见性如何 - 可见性很差，因为租金基于销售，而市场关闭使得零售商难以确定收入，但他们可以根据在线销售数据和客户订单情况来判断 [69][70] 问题9: 未来资本部署是否会与过去三年相似 - 现在判断还为时过早，需要先看到私人市场和公共市场的复苏和协调，然后根据零售商的需求和市场变化来确定最佳的增长机会 [72][73] 问题10: 10%的NOI冲击后，恢复到2019年水平的速度如何，金融危机是否有参考价值 - 难以预测恢复的速度和形状，因为部分取决于政府的支持和健康危机的解决情况，需要密切关注各种趋势 [75][76] 问题11: 餐厅和健身房的收款率是多少 - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 问题12: 关闭的店铺和ABR中，强制关闭和自愿关闭的比例是多少 - 绝大多数关闭的店铺是强制关闭的，少数是为了员工的健康和安全而关闭 [82] 问题13: 8月的收款趋势如何 - 8月收款呈现类似的上升趋势，但由于还处于月初，暂不提供具体百分比，预计短期内将趋向80% [85] 问题14: 街头投资组合中开业租户的销售趋势如何，是否存在地域差异 - 销售存在地域差异，有强大数字全渠道业务的零售商销售反弹强劲，而没有强大数字业务的零售商在城市重新开业前销售较为冷清 [88][89] 问题15: 是否可以量化街头零售的平均销售额 - 目前还太早，公司没有官方的月度销售报告，需要在劳动节后再进行讨论 [91] 问题16: 镇中心交易和转换的背景是什么 - 这是一项税务交易，公司在过去几年中将与合伙企业股权挂钩的票据转换为对该物业的完全所有权 [93] 问题17: 镇中心交易的价格是否预先协商，是否可作为谈判交易的参考 - 价格是几年前预先协商的，不能作为疫情后交易的参考 [95]

租金收入数据 - 2020年Q2租金收入6.2639亿美元，2019年同期为6.9109亿美元[10] - 2020年上半年租金收入13.3096亿美元，2019年同期为14.2299亿美元[10] 运营费用数据 - 2020年Q2总运营费用7.0016亿美元，2019年同期为6.3143亿美元[10] - 2020年上半年总运营费用18.7779亿美元，2019年同期为12.2936亿美元[10] 运营盈亏数据 - 2020年Q2运营亏损575.8万美元，2019年同期运营收入708.6万美元[10] - 2020年上半年运营亏损5210.1万美元，2019年同期运营收入2329.4万美元[10] 净收入数据 - 2020年Q2净收入6490.6万美元，2019年同期净亏损523.7万美元[10] - 2020年上半年净收入486.7万美元，2019年同期净亏损230.1万美元[10] - 2020年上半年净收入为4,867千美元，2019年上半年净亏损为2,301千美元[16] 综合收入（损失）数据 - 2020年Q2综合收入5940万美元，2019年同期综合亏损2842.4万美元[12] - 2020年上半年综合亏损7443.6万美元，2019年同期综合亏损3934.5万美元[12] - 2020年综合（损失）收入为59,400千美元[13] - 2019年综合（损失）收入为 - 28,424千美元[13] 普通股数量数据 - 2020年4月1日普通股数量为85,990千股，6月30日为86,265千股[13] - 2019年4月1日普通股数量为82,708千股，6月30日为84,453千股[13] - 截至2020年6月30日，公司普通股数量为86,265千股，2019年同期普通股数量为84,453千股[14] 总权益数据 - 2020年4月1日总权益为2,011,560千美元，6月30日为2,093,331千美元[13] - 2019年4月1日总权益为2,106,352千美元，6月30日为2,100,106千美元[13] - 截至2020年6月30日，总权益为2,093,331千美元；2019年同期总权益为2,100,106千美元[14] 员工和受托人股票补偿净额数据 - 2020年员工和受托人股票补偿净额为2,317千美元[13] - 2019年员工和受托人股票补偿净额为1,988千美元[13] 非控股权益分配数据 - 2020年非控股权益分配为 - 1,418千美元[13] - 2019年非控股权益分配为 - 1,645千美元[13] 折旧和摊销费用数据 - 2020年上半年折旧和摊销费用为67,170千美元，2019年上半年为60,637千美元[16] 投资未实现持有收益数据 - 2020年上半年投资未实现持有收益为 - 64,937千美元，2019年上半年无此项[16] 现金流量数据 - 2020年上半年经营活动提供的净现金为58,500千美元，2019年上半年为62,229千美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为 - 86,683千美元，2019年上半年为 - 233,518千美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为46,520千美元，2019年上半年为182,608千美元[16] - 2020年上半年现金及受限现金增加18,337千美元，2019年上半年增加11,319千美元[16] 普通股回购与股息支付数据 - 2020年上半年普通股回购金额为22,386千美元，2019年上半年无此项[14][16] - 2020年上半年向普通股股东支付股息50,182千美元，2019年上半年为45,994千美元[16] 公司股份控制数据 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司控制运营合伙企业约95%的股份[20] 房产数量数据 - 截至2020年6月30日，公司核心投资组合中有131处房产，机会基金中有56处房产，共计187处[20] 现金支付利息与所得税净额数据 - 2020年上半年和2019年同期，现金支付利息净额分别为26,558千美元和35,385千美元[17] - 2020年上半年和2019年同期，现金支付所得税净额分别为219千美元和258千美元[17] 运营合伙企业资本份额数据 - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的资本份额分别为28.33%、24.54%、23.12%、20.10%[22] 基金已调用资本与未出资承诺数据 - 截至2020年6月30日，基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的已调用资本分别为362.1百万美元、440.3百万美元、457.1百万美元、213.3百万美元[22] - 截至2020年6月30日，基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的未出资承诺分别为未提及、9.7百万美元、72.9百万美元、306.7百万美元[22] 贷款损失准备金数据 - 2020年1月1日起实施ASU 2016 - 13及相关准则，公司记录结构化融资组合贷款损失准备金0.4百万美元[31] - 2020年上半年，公司记录信用损失准备金0.5百万美元[31] - 2020年上半年，公司采用ASC 326准则记录了40万美元的信用损失准备金，因新交易和市场波动又记录了50万美元[60] 公司经营部门数据 - 2020年6月30日，公司有三个可报告经营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[24] 合并房地产净资产数据 - 2020年6月30日公司合并房地产净资产为36.33241亿美元，2019年12月31日为36.09315亿美元[44] 物业收购与处置数据 - 2020年上半年公司收购和转换物业总价为1.72152亿美元，2019年收购物业总价为3.24339亿美元[45] - 2020年上半年和2019年公司分别资本化收购成本130万美元和260万美元[45] - 2020年上半年公司处置物业售价为1525万美元，收益48.5万美元；2019年处置物业售价为1.09326亿美元，收益3032.4万美元[49] 收购物业购买价格分配数据 - 2020年上半年收购物业的购买价格分配中，土地为2544万美元，建筑物及改良为1.23459亿美元等[48] - 2019年收购物业的购买价格分配中，土地为7826.3万美元，建筑物及改良为2.21185亿美元等[48] 会计政策选择数据 - 2020年4月1日起公司对与COVID - 19影响相关的租赁让步进行会计政策选择[43] - 2020年第一季度起公司对未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数化现金流应用套期会计权宜措施[39] - 2020年1月1日起采用FASB发布的ASU 2020 - 03，对公司合并财务报表无重大影响[38] 物业减值费用数据 - 146 Geary Street项目有670万美元的减值费用[51] - 2020年3月，公司因新冠疫情对部分基金资产进行减值评估，多项物业记录减值费用[127] - 2020年，科特兰十字路口、百老汇654号等物业分别记录减值费用2740.2万美元、639.8万美元等，公司按比例分担部分费用[129][130] - 2020年减值费用总计51549美元，2019年为1721美元[131] 已售合并物业经营数据 - 2020年上半年和2019年全年已售合并物业持续经营业务的总租赁收入、费用和税前收入数据公布，如2020年第二季度收入30,000千美元，2019年全年收入3,250,000千美元等[52] 开发中房地产账面价值数据 - 截至2020年6月30日，公司开发中房地产的核心、基金II、基金III、基金IV的账面价值分别为62,884,000千美元、38,172,000千美元、23,087,000千美元、140,541,000千美元[53] 应收票据净额数据 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应收票据净额分别为134,692,000千美元和114,943,000千美元，其中核心投资组合利率为4.7% - 9%，基金II利率为1.75%，基金III利率为18.0%[58] 票据交换与权益获得数据 - 2020年上半年，公司用3870万美元的Brandywine应收票据加200万美元应计利息交换了Town Center剩余24.78%的不可分割权益[60] - 2016年4月公司偿还Brandywine Portfolio抵押的1.4亿美元无追索权债务，2017年5月1日以1630万美元（含0.3万美元应计利息）交换获得Market Square 38.89%权益[73] - 2017年11月16日公司以6160万美元（含0.9万美元应计利息）交换获得Town Center 38.89%权益，此前拥有22.22%权益，交易后变为61.11%[74] - 2018年3月28日公司以2230万美元（含0.3万美元应计利息）交换获得Town Center 14.11%权益，交易后合计拥有75.22%非控股权益[75] - 2020年4月1日公司以4070万美元（含2万美元应计利息）交换获得Town Center剩余24.78%权益，从而获得100%控股权并进行合并[77] 贷款发放与违约数据 - 2020年上半年，公司发放一笔5400万美元的核心贷款，利率9%，还发放一笔500万美元的核心票据，利率8%[60] - 2020年6月30日和2019年12月31日，一笔2130万美元的核心票据违约；2020年7月1日，一笔1000万美元的基金III应收票据到期未还[61] 基金投资与融资数据 - 2019年全年，公司赎回1530万美元的基金IV投资加1000万美元应计利息，提供1350万美元卖方融资，利率5.1%[62] - 2019年全年，公司为一笔核心应收票据追加430万美元资金，停止一笔基金III贷款的利息计提[62] - 2019年1月24日，公司拥有20%非控股权益的Renaissance Portfolio以1070万美元收购一处7300平方英尺的物业，减去承担的470万美元未偿还抵押贷款[69] - 2019年8月8日公司向Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.投资180万美元，2020年上半年又投资20万美元，总承诺投资500万美元，截至2020年6月30日投资为200万美元[70] - 2019年3月19日，Fund V以4850万美元获得Family Center at Riverdale 99.35%权益，该物业为共有产权[78] - 2020年5月26日，Fund IV以130万美元（含0.1万美元成交成本）收购Broughton Street Portfolio中BSP II的全部第三方股权，这两处物业于2020年第二季度合并[82] - 2019年6月29日，Fund III的Storage Post风险投资分配160万美元，运营合伙企业份额为40万美元[84] 投资收益数据 - 2020年第二季度，Mervyns II从对Albertsons的投资中实现约2320万美元收益，交易后保留约410万股（约1%权益），产生约6490万美元未实现收益，自投资以来获约1.1亿美元分红，公司在Mervyns II的有效所有权权益为28.3%[85] 非合并合伙企业与合资企业费用数据 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司从非合并合伙企业投资中获得的各项费用均为10万美元，六个月均为20万美元[86] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司向合资企业的非关联方合作伙伴支付的费用分别为40万美元和30万美元，六个月分别为140万美元和60万美元[87] 非合并附属公司资产与负债数据 - 2020年6月30日，公司非合并附属公司的总资产为6.54228亿美元，总负债和合伙人权益为6.54228亿美元；2019年12月31日，总资产为7.43146亿美元，总负债和合伙人权益为7.43146亿美元[89] 非合并附属公司收入数据 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，非合并附属公司的总收入分别为1905.7万美元和2274万美元，六个月分别为4316.9万美元和4271.3万美元[90] 其他资产与负债数据 - 2020年6月30日，其他资产净额为1.96741亿美元，应付账款和其他负债为4.08266亿美元；2019年12月31日，其他资产净额为1.90658亿美元，应付账款和其他负债为3.71516亿美元[93] 可摊销无形资产数据 - 2020年6月30日，可摊销无形资产资产净值为1.19251亿美元，可摊销无形资产负债净值为 - 8181.9万美元；2019年12月31日，可摊销无形资产资产净值为1.1682亿美元，可摊销无形资产负债净值为 - 8292.6万美元[96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股0.30美元，因COVID相关信贷储备减少约400万美元，即每股0.04美元 [27] - 第一季度同店NOI下降1.4%，主要因未将新物业投入重建，以及因COVID谨慎预留约300个基点的核心信贷损失、租金和回收款，约90万美元 [25][26][27] - 4月租金和回收款总体收取约50%，按此收取率公司可实现收支平衡 [29] - 截至季度末，公司拥有超1亿美元流动性，包括现金和信贷额度剩余容量，每月核心利息成本低于300万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心业务租户分为三类：超三分之一为必需消费品租户，正常营业并支付租金；超40%为非必需但优质租户，4月收款情况不一；约25%为当地租户、年轻品牌和危机前基础薄弱的租户 [10][11] - 街道和城市业务组合占NOI约60%，4月收款情况与郊区业务组合相似，不同城市收款率因租户构成而异，如芝加哥街道收款率45%，曼哈顿约占NOI 10%，收款率较低 [15][16] 基金业务 - 基金业务各基金杠杆平衡，2020年无重大债务到期，Fund V认购线一季度末使用不足500万美元 [38] - Fund V拥有约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，未杠杆化收益率约8%，NOI约5000万美元，债务服务约1600万美元，4月租金和回收款收取55%，最低预计收取率约三分之二 [41][42] - 4月中旬，Fund IV完成Colonie Plaza出售，交易盈利1500万美元，因COVID给予买家约5%信贷 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场受疫情冲击严重，短期内关注租金收取和店铺营业情况，长期关注房地产质量 [9] - 短期内，大城市密集区域受关注，中期可能带动低密度街道零售业务，长期核心门户位置有望反弹 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务依靠多元化租户基础、强大资产负债表、有限开发暴露和基金平台资金，应对挑战 [8] - 基金业务过去几年收购高收益、现金流稳定的不受青睐资产，未来将继续执行该策略，利用约2亿美元干粉（杠杆后约6亿美元）进行投资 [20][42] 行业竞争 - 疫情加速零售商和零售房地产的分化，优质零售商和房地产将更具优势 [18] - 零售商将更注重位置质量，以降低客户获取成本、提高客户忠诚度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业处于危机中心，所有零售都受影响，但公司凭借自身优势有能力应对挑战 [8][9] - 短期内租金收取是重点，长期核心门户位置房地产价值将回升 [9][18] - 疫情加速行业趋势，优质零售商和房地产将继续发展 [18][19] - 公司有经验应对经济衰退，危机中也会出现独特机会 [22] 其他重要信息 - 公司暂时暂停季度股息，以保留资本、增强短期流动性，预计2020年有灵活性支付应税最低金额 [37] - 公司在旧金山的City Center重建项目预计明年左右稳定，将使城市NOI和必需租户占比增加近5% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑4月50%的收取率，如何从可收回性角度处理第二季度，以及是否将租约转为现金基础 - 目前处于5月，信息不足，需更多了解租户开业情况；公司会评估每个租户的盈利能力、财务支持和持续经营能力；目前确定5% - 10%的租户面临较高风险，可能转为现金流基础 [47][48] 问题2: 数字原生零售商4月的收取率是多少，他们在当前环境下的沟通情况，以及对政府刺激资金的态度 - 该群体占总NOI约5%，收取率较低；一些成熟品牌在线销售稳定，部分零售商已与公司沟通重新开业和支付租金事宜 [50][51] 问题3: 重新开放高街位置和郊区购物中心有何不同，公司需要做什么 - 政府要求因地区而异；对于街道和城市资产，公司确保人行道正常，与零售商合作确保安全开业；对于郊区购物中心，公司为当地零售商提供资源，确保停车场适合订单取货 [54][55] 问题4: 基金的6亿美元干粉，交易市场情况如何，公司的策略是什么 - 目前资本成本上升，新债务市场有限；公司需更好了解经济复苏情况和困境机会，将采取机会主义策略使用剩余资本 [57][58] 问题5: 公司投资组合中奢侈品或高端租户的占比，以及在经济放缓时能否保持租金完整性 - 奢侈品租户占总投资组合不到7%；全球金融危机后奢侈品零售房地产反弹较快；当前国际旅游和美国消费者海外购物受限，经济衰退对不同消费群体影响不同，奢侈品消费观念也会改变，不能简单认为奢侈品行业受影响与其他行业相同 [61][62][63][64] 问题6: 公司餐厅租户中，有多少是有弹性的，与有风险的租户占比如何 - 餐厅收入占总收入约8%，其中约75%为快餐服务，如星巴克、Chipotle等 [66] 问题7: 公司的循环信贷额度是否合适，是否有增加额度的空间 - 目前50%的收取率下，公司可覆盖债务服务和费用，但不适合长期闲置；公司正在与贷款人沟通，有可能增加额度，但目前增加额度只是存放现金，收益为零；公司基金业务可自我融资，执行Fund V策略不一定需要扩大额度 [72][73][74] 问题8: 是否会推进Fund VI，LP对基金业务的看法和资本分配意向 - 公司有直到明年8月使用Fund V资本的时间；LP希望公司先使用已分配资金；管理层认为目前募资困难，预计未来6个月专注于其他业务和部署Fund V，Fund VI的对话可能在2021年开始 [76][77] 问题9: 确定的5% - 10%有风险的租户，在城市或郊区投资组合中是否有偏向，以及是否与租户达成费用协议 - 有风险的租户在投资组合中分布较为均匀，公司对替换租金有信心；公司与零售商的谈判正在进行，多数零售商态度合理，公司欢迎能明确未来情况的租金延期协议 [80][81] 问题10: 基金资产的减记是与提高资本化率、降低NOI有关，还是两者的组合，哪个影响更大 - 基金资产减记是综合考虑资产出售价格和持有期，主要驱动因素是NOI [85] 问题11: 公司未来的机会在哪里，街道零售或郊区市场哪个更有上行空间 - 目前还为时尚早；纽约等关键门户城市可能不会出现预期的困境，但私人市场支持对公司净资产价值有利；预计会有大量债务重组交易；公司不太可能以合适价格购买现有必需消费品零售商的资产，需要更努力寻找机会 [88][89][90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为43.05138亿美元和43.09114亿美元[5] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总营收分别为7.142亿美元和7.3985亿美元，同比下降3.47%[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总运营费用分别为11.7763亿美元和5.9791亿美元，同比增长96.96%[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司运营（亏损）收入分别为 - 4634.3万美元和1620.8万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净（亏损）收入分别为 - 6003.9万美元和293.6万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的净（亏损）收入分别为 - 841.4万美元和1219.7万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本和摊薄（亏损）每股收益分别为 - 0.10美元和0.15美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司综合亏损分别为1.33836亿美元和1092.1万美元[8] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合（亏损）收入分别为 - 6295.4万美元和66万美元[8] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为22.93578亿美元和21.22149亿美元[5] - 2020年1月1日普通股数量为87,050股，总权益为2,186,965千美元；3月31日普通股数量为85,990股，总权益为2,011,560千美元[11] - 2019年1月1日普通股数量为81,557股，总权益为2,081,947千美元；3月31日普通股数量为82,708股，总权益为2,106,352千美元[11] - 2020年第一季度净亏损60,039千美元，2019年同期净利润为2,936千美元[13] - 2020年第一季度经营活动提供净现金27,735千美元，2019年同期为19,785千美元[13] - 2020年第一季度投资活动使用净现金90,485千美元，2019年同期为93,013千美元[13] - 2020年第一季度融资活动提供净现金70,356千美元，2019年同期为78,672千美元[13] - 2020年第一季度现金及受限现金增加7,606千美元，2019年同期增加5,444千美元[13] - 2020年第一季度折旧和摊销为33,377千美元，2019年同期为30,333千美元[13] - 2020年第一季度宣布每股0.29美元的股息/分配，2019年同期为每股0.28美元[11] - 2020年第一季度员工和受托人股票补偿净额为171千美元，2019年同期为94千美元[11] - 2020年第一季度现金支付利息净额1415.6万美元，2019年同期为1689.8万美元；现金支付所得税净额21.9万美元，2019年同期为11.3万美元[14] - 2020年第一季度持续经营业务税前亏损6099.1万美元，而2019年同期为盈利289万美元[6] - 2020年第一季度收购房地产支出19,088千美元，2019年同期为32,034千美元[13] - 2020年第一季度发行或预付应收票据支出59,000千美元，2019年同期无此项支出[13] - 2020年第一季度偿还抵押和其他票据本金1,488千美元，2019年同期为8,014千美元[13] - 2020年第一季度偿还无担保债务本金5,000千美元，2019年同期为124,140千美元[13] - 2020年第一季度回购普通股支出22,352千美元，2019年同期无此项支出[13] - 2020年第一季度通过收购房地产承担应付账款和应计费用为116000美元，2019年同期为159000美元[14] - 2020年第一季度累计其他综合损失期末余额为85,715,000美元，2019年同期为11,021,000美元[137] - 2020年3月31日非控股权益总额为577,096,000美元，2019年同期为640,421,000美元[138] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司核心投资组合拥有131处物业，机会基金拥有57处物业，共计188处[17] - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II的资本份额为28.33%，截至2020年3月31日已出资3.471亿美元，未出资承诺为1500万美元[19] - 运营合伙企业在基金III的资本份额为24.54%，截至2020年3月31日已出资4.403亿美元，未出资承诺为970万美元[19] - 运营合伙企业在基金IV的资本份额为23.12%，截至2020年3月31日已出资4.437亿美元，未出资承诺为8630万美元[19] - 运营合伙企业在基金V的资本份额为20.10%，截至2020年3月31日已出资2.133亿美元，未出资承诺为3.067亿美元[19] - 2020年第一季度，公司核心投资组合收入为3993.3万美元，基金收入为3148.7万美元，结构化融资收入为0，总收入为7142万美元[157] - 公司总收入为73,985美元，其中核心投资组合收入46,423美元，基金收入27,562美元[158] - 截至2020年第一季度，公司核心投资组合房地产成本为22.89449亿美元，基金为17.92667亿美元，总资产为43.05138亿美元[157] - 房地产成本为3,755,591美元，总资产为4,044,041美元[158] 公司资产相关数据变化 - 2020年1月至3月31日公司收购零售物业总价为1.9204亿美元，2019年收购总价为3.24339亿美元[41] - 2020年1月至3月31日和2019年公司分别资本化收购成本30万美元和260万美元[41] - 2020年3月31日公司合并房地产净资产投资为3.568874亿美元，2019年12月31日为3.609315亿美元[40] - 2019年公司处置物业总价为1.09326亿美元，总收益为3032.4万美元[45] - 2020年第一季度公司未进行物业处置[45] - 2020年第一季度公司处置物业相关的净收入分别为1万美元和839万美元[46] - 截至2020年3月31日公司房地产开发项目账面价值为2.37831亿美元，2019年12月31日为2.53402亿美元[48] - 2020年第一季度公司房地产开发项目资本化成本为456.6万美元[48] - 2020年第一季度公司房地产开发项目转出金额为2013.7万美元，其中包括基金IV项目146 Geary Street的670万美元减值费用[48] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司应收票据净额分别为173159美元和114943美元[51] - 2020年3月31日和2019年12月31日，来自OP单位持有人的两笔应收票据余额总计均为650万美元[53] - 2020年第一季度，公司记录信用损失准备金90万美元，新增5400万美元贷款和500万美元核心票据[54] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，一笔总计2100万美元的核心票据处于违约状态[55] - 2020年3月31日，非抵押依赖贷款的摊销成本总计9030万美元，已记录信用损失准备金90万美元[59] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款分别为294195美元和305097美元[62] - 截至2020年3月31日，公司对Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.的投资为200万美元，总承诺为500万美元[65] - 2020年3月31日，可摊销无形资产资产净值为108,723千美元，可摊销无形资产负债净值为-81,288千美元；2019年12月31日，可摊销无形资产资产净值为116,820千美元，可摊销无形资产负债净值为-82,926千美元[88] - 2020年第一季度，公司收购了150万美元的在位租赁无形资产和140万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为3.4年和2.6年[88] - 2019年全年，公司收购了3610万美元的在位租赁无形资产、60万美元的高于市场租金和1040万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为7.9年、6.7年和21.7年[89] - 截至2020年3月31日，租赁无形资产和负债的预定摊销显示，2020 - 2024年及以后期间，净（费用）收入分别为-25,983千美元、-14,128千美元、-8,782千美元、-5,282千美元、-3,094千美元和29,834千美元，总计-27,435千美元[91] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，应收票据账面价值为174089000美元和114943000美元，公允价值为175462000美元和113422000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，抵押及其他应付票据账面价值为1178705000美元和1179503000美元，公允价值为1183469000美元和1191281000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，对非交易性权益证券的投资账面价值为2019000美元和1778000美元，公允价值为57866000美元和57964000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，无担保应付票据和无担保信贷额度账面价值为655670000美元和538425000美元，公允价值为650323000美元和539362000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为37600000美元和41100000美元[128] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司未结清的信用证分别为14600000美元和19800000美元[129] 公司债务相关数据变化 - 2020年3月31日，公司应付抵押贷款总计1,170,622千美元，2019年12月31日为1,170,076千美元[93] - 2020年3月31日，公司应付无担保票据总计480,658千美元，2019年12月31日为477,320千美元[93] - 2020年3月31日，公司无担保信贷额度为174,700千美元，2019年12月31日为60,800千美元[93] - 2020年3月31日，公司固定利率债务总计1,422,627千美元，2019年12月31日为1,403,324千美元[93] - 2020年3月31日，公司可变利率债务总计411,748千美元，2019年12月31日为314,604千美元[93] - 2020年3月31日，公司总债务为1,834,375千美元，2019年12月31日为1,717,928千美元；总负债为1,825,980千美元，2019年12月31日为1,708,196千美元[93] - 2018年2月20日，公司签订5亿美元高级无担保信贷安排，包括1.5亿美元高级无担保循环信贷安排（利率为LIBOR+1.35%）和3.5亿美元高级无担保定期贷款（利率为LIBOR+1.25%）[95] - 2019年10月8日，公司修改信贷安排，循环信贷安排增加1亿美元，借款能力增至最高6亿美元，包括2.5亿美元循环信贷安排（2022年3月31日到期，有延期选项）和3.5亿美元定期贷款（2023年3月31日到期），还修订了可增加额度功能，最高本金不超7.5亿美元[96] - 2020年第一季度，公司延长两笔基金IV贷款至2021年2月和3月，签订两笔名义价值各5000万美元的掉期协议（2022年4月和2023年4月生效），进行了150万美元的定期本金还款[97] - 2019年，公司获得总额2.589亿美元的新贷款，加权平均利率为LIBOR+1.70%； refinanced总额7180万美元的新抵押贷款，加权平均利率为LIBOR+1.86%；转移一笔余额470万美元的基金III抵押贷款；偿还多笔贷款共计约7510万美元；修改三笔贷款，新承诺总额1.253亿美元，加权平均利率为LIBOR+2.96%；签订名义

公司股权与运营合伙企业权益 - 截至2019年12月31日，公司控制运营合伙企业95%的权益[4] - 截至2019年12月31日，公司控制运营合伙企业95%的权益[4] 股票回购计划 - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层回购至多2亿美元的流通普通股，2018年回购2294235股，花费5510万美元，2019年和2017年未回购，截至2019年12月31日，管理层可回购约1.45亿美元的流通普通股[8] - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层回购至多2亿美元的流通普通股，2018年回购2294235股，花费5510万美元，2019年和2017年未回购，截至2019年12月31日，管理层可回购约1.45亿美元的流通普通股[8] 市价发行（ATM）股权发行计划 - 2012年公司推出市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，总收益1.477亿美元，2018年和2017年未发行[8] - 2012年公司推出市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，获得毛收入1.477亿美元，2018年和2017年未发行[8] 公司基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已清算的基金I和涉及运营公司投资的基金II等[7] - 公司已推出五只基金，分别为基金I（2015年清算）、基金II、基金III、基金IV和基金V（当前基金）[7] - 公司的零售控制物业风险投资（RCP Venture）包括基金I和基金II通过Acadia Mervyn Investors I, LLC（2018年清算）、Acadia Mervyn Investors II, LLC等进行的投资[7] 现金流分配 - 基金和零售商控制物业风险投资（RCP Venture）的现金流在达到优先回报和资本返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[7] 公司业务目标 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并实现资本增值[5] - 公司的主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[5] 投资组合与基金收购策略 - 公司核心投资组合和基金收购聚焦于对租户有持续相关性的物业[7] - 公司的核心投资组合收购注重长期增值和提升整体质量与价值，基金平台主要投资机会型和增值型零售房地产[6][7] 长期租约条款 - 公司长期租约含缓解通胀对净收入不利影响的条款，如租金递增条款和百分比租金条款[10] - 公司的长期租约包含缓解通胀对净收入不利影响的条款，如租金递增条款和百分比租金条款[10] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他房地产投资信托、金融机构等的竞争，物业主要基于位置、总占用成本等竞争租户[11] - 公司面临众多竞争实体，包括其他房地产投资信托基金、金融机构、保险公司、养老基金、私人公司和个人[11] - 公司物业主要基于位置、总占用成本和改良设计及状况与类似物业竞争租户[11] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，公司有118名员工，92名位于行政办公室，26名位于区域物业管理办公室[12] - 截至2019年12月31日，公司有118名员工，其中92人在执行办公室，26人在区域物业管理办公室[12] - 公司员工均未受集体谈判协议覆盖，管理层认为与员工关系良好[12] 公司办公地址与联系方式 - 公司执行办公室位于纽约州莱伊市西奥多·弗雷姆大道411号300室，电话是(914) 288 - 8100[12] 公司文件获取方式 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站www.acadiarealty.com免费获取，也可通过美国证券交易委员会网站www.sec.gov访问[13] - 公司会应要求免费提供文件的纸质副本，可联系公司秘书Jason Blacksberg或致电(914) 288 - 8100索取10 - K表格副本[13] 公司道德准则与政策 - 公司董事会通过了适用于所有员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，相关文件副本可在公司网站的投资者信息部分获取[14] - 公司将在道德准则修订或豁免（针对高级执行财务官员）之日起四个工作日内在公司网站的投资者信息部分披露相关情况[14] 公司环境法律信息 - 有关可能影响公司业务的环境法律信息，可查看“项目1A.风险因素 — 我们面临与环境事项相关的潜在责任”[11] 公司运营平台 - 公司的运营职能由内部人员提供，形成垂直整合的运营平台[7] 公司资本目标 - 公司的主要资本目标是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长，融资来源包括发行公共股权、无担保债务等[8]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年同店净营业收入（NOI）增长3.9%，第四季度增长3.1%，2020年同店NOI增长指引为1.5% - 2.5% [26] - 2019年第四季度每股运营资金（FFO）为0.32美元，全年为1.41美元，2020年预计FFO为1.32 - 1.46美元 [30][32] - 2019年通过外部增长创造约0.05美元的FFO，部署超5亿美元用于核心和基金业务 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2019年完成超5亿美元新收购，1亿美元处置，预计增加约0.05美元或约3%的年度FFO增值 [14] - 街道和城市投资组合2019年增长约6%，郊区投资组合增长1%，街道和城市投资组合占核心净资产价值超70% [26] 基金业务 - 2019年完成约3.2亿美元收购，过去几年为基金V成功整合约6.5亿美元露天郊区购物中心投资组合，未杠杆收益率约8% [21] - 2019年完成约1亿美元处置，2018年为7500万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年，芝加哥阿米蒂奇大道市场租金增长约20%，DTC需求增加 [11] - 执行的新租赁在现金和GAAP基础上分别增长约24%和30% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务聚焦供应受限的关键市场，通过内部增长和外部投资活动推动增长 [13][14] - 基金平台机会性收购不受青睐的郊区购物中心，实现中双位数杠杆回报 [16] 行业竞争 - 收购连续高端街道资产时，主要竞争对手是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年零售房地产处于“颠簸底部”，租赁需求和租户表现好于前两年，2020年这一趋势持续 [6] - 多种类型零售商认识到实体店重要性，公司投资组合有望受益于这些积极趋势 [7][13] - 公司核心投资组合有望实现长期超4%的增长，未来几年将继续推动稳定的NOI增长 [26][19] 其他重要信息 - 公司在布鲁克林完成一项零售和混合用途物业的结构化融资贷款交易 [15] - 布鲁克林城市点项目2019年执行超6万平方英尺租赁，未来有健康的租赁管道 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购连续高端街道资产的竞争对手是谁 - 没有特定的持续竞争对手，有一些私人基金如Asana集团，但公司最大的竞争是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 问题: DTC趋势有多重要，这些供应商开设和运营自有商店的成功情况如何 - DTC趋势增长，一方面是因为百货商店渠道未反弹，品牌需通过实体店与消费者建立更具成本效益的联系；另一方面，数字原生品牌意识到仅在线上业务难以实现盈利和规模扩张。但这些品牌不会像过去那样大规模扩张，公司会谨慎选择合作品牌和街道 [38][41] 问题: Pier 1和Forever 21对2020年同店的150 - 200个基点影响中，坏账准备金和租户离开的占比分别是多少 - Forever 21已收回，不在坏账准备金中；Pier 1预计年初收回，已在同店中计入150 - 200个基点的准备金，同时在信贷中预留1%的准备金 [44][45] 问题: 指导范围较宽是否取决于交易数量和规模 - 是的，年初不确定具体交易情况，但预计下半年会有潜在交易发生 [47] 问题: 能否介绍Pacesetter交易 - 该资产有租户和投资者希望购买，价格有吸引力，公司提供短期融资以帮助其获得永久融资，预计很快会还款 [49][50] 问题: 租金是否在SoHo触底，其他纽约市场如第五大道和时代广场租金情况如何 - 租金情况因建筑和街道而异，SoHo市场租户需求有所回升，公司因此在该地区增加投资；时代广场是不同的购物体验，公司未在该地区投资，不评论其租金情况 [52][54] 问题: 未来一两年结构化融资投资组合的增长计划，与核心收购相比如何权衡 - 该业务在过去几年有所减少，占整体增长资产价值不到10%。若有合适机会，会考虑投资，此次交易预计可获得高个位数至低两位数的内部收益率，公司不会在不感兴趣的资产上大幅扩张该业务 [56][57] 问题: 如何评估王子街和百老汇收购项目的租户风险 - 该空间目前租给Pink，还有几年租期，公司希望提前收回并重新出租，若租户更积极，也愿意与其沟通 [59] 问题: 同店增长和同店池的指导意味着核心物业NOI增长约1.5% - 1.6%，但同店NOI增长预测为1.5% - 2.5%，哪些资产会进出同店池 - 埃尔姆伍德公园的Acme已收回并将拆除重建，不在同店池中；Forever 21正在评估最有利的房地产交易方案，可能会拆除并纳入重建池；Pier 1部分空间有重建可能性 [62][63] 问题: 近期资本成本上升，公司能否快速开启或停止收购讨论，是否影响长期获取交易和投资的能力 - 收购交易通常需要较长时间，公司不会因股价波动而放弃长期投资原则。公司有其他资金来源和资产负债表容量，若有有吸引力的交易，会考虑进行。目前最大的挑战是找到现实的卖家 [68][69] 问题: 是否考虑引入其他股权资本来源来进行核心投资以减轻波动性 - 公司在基金业务中成功引入过机构投资者，会考虑在其他情况下引入。目前有机构表示愿意合作，公司有信心在机会出现时与私人市场竞争 [71] 问题: 指导中包含的0.06 - 0.10美元净促进和其他交易收入，其中基金处置的水平如何，City Point资产的潜在再融资或重组是否有相关费用或交易收入 - 未提供基金处置的具体指导，City Point资产的潜在再融资或重组在指导中未包含相关费用 [73] 问题: 70%的净资产价值来自街道和城市投资组合，未来是否会大幅改变 - 街道和城市投资组合在长期内提供了约200个基点的卓越NOI增长，公司将继续有纪律地增加此类资产，该比例可能会因增加街道和城市资产或对郊区资产进行货币化而上升 [77][78] 问题: 街道和城市投资组合的租约中租金涨幅是多少，2019年签署的租约与往年相比是否有变化 - 一般租金涨幅约为3%，大型郊区零售商的租金涨幅可能较低。最大的变化是租约期限缩短，初始租约期限较短，租户续约选项通常基于公平市场价值 [81] 问题: Forever 21是否不在同店池中，Pier 1是否在同店池中 - Forever 21截至2019年底在同店池中，第一季度将确定是否继续留在池中，目前正在评估多种方案；Pier 1预计年初收回，目前仍在同店池中 [84] 问题: 如何弥合同店增长中点2%和总NOI增长中点1.6%之间的差距，以及如何从2020年的1.6%增长到2021 - 2022年的目标增长率 - 会后会详细解释两者之间的NOI构成。公司预计2018 - 2022年总NOI增长4%，其中包括1%的重建影响，2019年增长3.9%，2020年预计增长2%，有望实现整体4%的增长目标 [86][89] 问题: 2020年预计的促进收入的驱动因素是什么，如何看待今年的收获与未来的确认预期 - 随着时间推移会提供更多细节，年初有多个不确定因素，预计下半年会有结果 [91]