文章核心观点 - 寻找表现优异金融股可关注跑赢同行的公司，阿卡迪亚房地产信托（AKR）和阿彻资本集团（ACGL）表现出色值得投资者持续关注 [1][2][3] 阿卡迪亚房地产信托（AKR）情况 - 属于金融板块，金融板块含871家公司，在Zacks板块排名中位列第5 [1] - Zacks排名为2（买入），过去一个季度全年收益的Zacks共识估计上调0.6%，显示分析师情绪改善和积极盈利前景趋势 [1][2] - 今年迄今回报率达37.3%，跑赢金融板块平均约17.6%的涨幅 [2] - 属于REIT和股权信托 - 零售行业，该行业含20家公司，在Zacks行业排名中位列第56，该行业今年迄今涨幅约5.7%，AKR表现优于该行业 [3] 阿彻资本集团（ACGL）情况 - 今年迄今回报率达53.4%，跑赢金融板块 [2] - 当前年度的共识每股收益估计在过去三个月内增长6.1%，目前Zacks排名为2（买入） [2] - 属于保险 - 财产和意外险行业，该行业有40只股票，排名第44，今年以来涨幅为26.9% [3]

文章核心观点 - 当前环境对房地产投资信托基金（REITs）尤其是购物中心REITs有利 ，预计未来一年VNQ将上涨约35% ，购物中心REITs将继续领先 ，通过筛选15家购物中心REITs ，认为Kite Realty Group是最有可能在未来2至5年表现优异的公司 [1][2][9] 行业现状 - REIT价格和收益率在2022年和2023年大部分时间抛售之后已正常化 ，预计优惠利率下调及国债收益率下降将进一步助力REITs ，平均REIT收益率3.40%接近10年期国债收益率3.85% ，Q2财报季59%提供FFO指引的REITs上调展望 ，高于历史Q2平均的40 - 45% [1] - 购物中心REITs平均收益率3.88% ，Q2因十年有限新开发带来创纪录高入住率 ，推动租金两位数增长 ，9家商业街购物中心REITs上调全年FFO展望 ，仅1家下调 ，Q2混合租金价差平均16.0%创纪录 ，入住率达95.6%创历史新高 ，小店铺入住率也全面改善 [1] - 去年8月观点认为2024年REIT估值下降 ，收益率上升 ，平均REIT以16.5倍FFO出售 ，低于通常的18.0 - 20.0范围 ，收益率约4.00% ，通胀低于平均REIT收益率 ，除受疫情重创的少数行业外 ，REIT资产负债表状况良好 ，平均债务比率30% ，债务/EBITDA为5.8 ，利率稳定后REITs表现通常较好 [1][2] 投资分析 - 曾因技术分析在4 - 7月短暂看空REITs ，但实际VNQ价格上涨超预期 ，现预计未来一年左右VNQ将涨至约129美元 ，涨幅约35% [2] - FROG投资法依赖7个指标 ，包括流动性比率 、FFO增长 、总运营现金流增长 、股息增长 、市值 、股价增长和波动性 [3] - FROG指快速增长率 ，FROG REITs通常总回报跑赢市场 ，其标准为过去3年股价正增长 、流动性比率>=1.66（最好>=2.00） 、FFO和TCFO增长率>=10%（最好>=20%） 、市值至少14亿美元 、模拟回报高于VNQ过去3年回报 [4] - 筛选15家购物中心REITs ，先按流动性 、FFO增长率 、TCFO增长率和市值标准筛选 ，淘汰流动性比率低于1.66 、FFO或TCFO增长低于10.0% 、市值低于14亿美元的公司 ，仅KRG通过首轮筛选 ，其市值57亿美元处于最佳区间 ，流动性2.01 ，FFO两位数增长 ，TCFO增长60% [5][6][8] - 最后按模拟回报标准筛选 ，KRG模拟回报13.62远超VNQ的 - 0.39 ，符合FROG所有标准 ，是最有可能在未来2至5年表现优异的公司 ，CTO虽未通过市值筛选但其他方面表现良好 ，可视为潜在FROG ，可少量配置 [8][9]

文章核心观点 - 2024年阿卡迪亚房地产信托公司表现显著优于先锋房地产指数基金ETF，但净债务仅占企业价值35%，浮动利率债务比例小，美联储降息带来的顺风效应有限，NOI增长未来可能放缓，鉴于较高的AFFO倍数和企业层面的市场隐含资本化率，对其股票持中性态度 [1] 公司概述 - 阿卡迪亚房地产信托是一家专注于富裕、人口密集社区的零售房地产投资信托基金 [2] - 投资组合分为郊区市场（占可出租总面积55%）、投资管理（占28%）和街道与城市零售（占17%） [3] 财务业绩 - 2024年第二季度，公司扣除特殊项目前的FFO（即AFFO）为每股0.31美元，同比下降14%，调整租赁终止收益后同比增长11% [5] - 净营业收入（NOI）同比增长5.5%，主要集中在街道投资组合（同比增长12%），增长得益于高租赁利差 [6] - 2024年第二季度末，核心投资组合出租率为94.8%，同比上升0.7%，实际入住率为91.8%，同比下降0.5% [7] 业绩指引 - 鉴于出色的NOI增长，公司提高了2024年AFFO指引，预计扣除特殊项目前的FFO约为每股1.29美元，AFFO倍数约为16.6倍 [8] 资本结构 - 2024年第二季度末，公司按比例计算的净债务为12.6亿美元，企业价值约为36.2亿美元，净债务约占企业价值的35% [9] - 加权平均利率为5%，平均到期期限为3.1年，浮动利率债务仅占6.7% [9] 市场隐含资本化率 - 预计2024年公司扣除特殊项目前的FFO约为1.44亿美元，累计现金流与企业价值之比为2.09亿美元，市场隐含资本化率约为5.77%，不含管理费用时为6.87% [10] 估值与前景 - 从AFFO倍数和市场隐含资本化率来看，公司估值不低，投资者的潜在吸引力在于其强劲的NOI增长预期 [11] - NOI增长虽在2025年不会大幅放缓，但呈减速趋势 [11] - 保守的资本结构不利于提升股东回报，低杠杆率在房地产资本化率压缩时会使股东回报低于其他房地产投资信托基金 [11] 风险因素 - 主要风险是NOI增长放缓速度快于过去几年，租赁利差可能随通胀稳定而下降 [12] - 零售房地产投资信托基金的另一个关注点是入住率，目前公司出租率同比增长0.7%，缓解了这方面的担忧 [12] 结论 - 公司2024年第二季度业绩出色并提高全年展望，但股价上涨使资本结构中债务比例降至35%，浮动利率债务比例仅6.7%，美联储降息带来的好处有限 [13] - 公司在AFFO倍数和市场隐含资本化率方面的估值已经较高，部分未来NOI增长已反映在股价中，建议对其股票持观望态度 [13]

文章核心观点 - 投资者关注金融股时应寻找表现最佳公司，阿卡迪亚房地产信托（AKR）和好事达（ALL）值得关注，二者或能保持良好表现 [1][2][3] 行业情况 - 金融板块在Zacks板块排名中位列第2，Zacks板块排名通过衡量板块内个股平均Zacks排名来评估16个板块实力 [1] - 阿卡迪亚房地产信托所属的房地产投资信托和股权信托 - 零售行业包含20只个股，在Zacks行业排名中位列第48，该行业个股今年平均涨幅2.7% [3] - 好事达所属的保险 - 财产和意外险行业包含40只个股，在Zacks行业排名中位列第62，该行业今年涨幅19.5% [3] 公司情况 阿卡迪亚房地产信托（AKR） - 是金融板块860家公司之一，目前Zacks排名为2（买入） [1] - 过去一个季度，Zacks对其全年收益的共识预期上调0.2%，表明分析师情绪改善，盈利前景更积极 [2] - 今年迄今涨幅约26.8%，跑赢金融板块9.3%的平均涨幅，也跑赢所属行业 [2][3] 好事达（ALL） - 今年迄今回报率为22.2%，跑赢金融板块平均水平，目前Zacks排名为2（买入） [2] - 过去三个月，市场对其今年每股收益的共识预期提高0.5% [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了第二季度FFO为每股0.31美元,较第一季度调整后增加0.01美元 [44] - 公司预计第三季度FFO为0.31-0.33美元,第四季度为0.32-0.34美元 [44] - 公司核心物业的实际和租赁占用率均有所提高,其中街区和城市物业的租赁占用率提高40个基点 [45][46] - 公司签约但未开业的租赁管线达8.1百万美元,占公司总ABR的6%,其中三分之一将于2024年第三和第四季度开业 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司街区物业的同店NOI增长12%,是整体5.5%同店NOI增长的主要驱动因素 [50] - 公司预计未来2025年及以后,街区物业的同店NOI增速将继续超过郊区物业300-400个基点 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 索霍、阿米塔奇大道、芝加哥黄金海岸和达拉斯亨德森大道等街区市场的租金水平和租金增长势头强劲 [32] - 其中索霍市场租金水平仍未完全恢复至2015年峰值的50%-66%,但销售额已大幅超过当时水平,未来有望进一步提升 [60][61][62][63] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于街区零售物业的内部增长、保持稳健的资产负债表,以及通过收购等外部增长来推动业绩 [13][15][16] - 公司认为街区零售物业将产生最高的风险调整后收益,正在积极寻找符合收益、资产净值和长期内部增长目标的收购机会 [16][17] - 公司正在通过投资管理平台拓展郊区购物中心业务,并与摩根大通等机构建立战略合作关系 [21][22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的强劲业绩和未来发展前景保持乐观,认为内部增长势头将持续,外部增长机会也在不断涌现 [12][25] - 管理层认为,在通胀和消费者需求强劲的背景下,公司的街区零售物业将继续成为最具吸引力的投资标的 [29][30][63][64] 其他重要信息 - 公司已将资产负债表进一步优化,包括非稀释性去杠杆、扩大流动性和获得新的无担保债务融资渠道 [42][43][52][56] - 公司已将季度股息提高5.6%,维持了保守的AFFO派息率 [51] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Andrew Reale 提问** 索霍市场租金水平与历史峰值相比仍有差距,但销售额已大幅超过,未来是否有望完全恢复至峰值水平? [60][61] **Ken Bernstein 和 A.J. Levine 回答** 公司认为,凭借租金重置机制和强劲的销售增长,索霍市场租金水平有望进一步接近甚至超越历史峰值 [62][63] 问题2 **Linda Tsai 提问** 公司未来是否会继续向投资管理平台贡献更多资产,以及是否也在寻求第三方交易机会? [85][86][87] **Ken Bernstein 回答** 公司可能会继续向投资管理平台贡献部分郊区资产,但更看重第三方交易机会,认为这是未来外部增长的主要来源 [86][87][88] 问题3 **Craig Mailman 提问** 公司对街区零售物业的收购定价和预期收益率目标是什么? [93][94][95][100] **Ken Bernstein 回答** 公司的目标是在6%-7%的初始收益率基础上,通过租金重置和合同增长等实现8%-9%的无杠杆收益率,并在此基础上获得更高的杠杆收益率 [94][95][100][103]

财务业绩 - 公司总收入为1.786亿美元，同比增长4%[23] - 租金收入为1.717亿美元，同比增长1.6%[23] - 净收益为472万美元，同比下降79%[24] - 每股基本收益为0.04美元，同比下降82.6%[25] - 公司总收益为2,238,691千美元[36] - 公司拥有149个核心投资组合物业和50个投资管理平台物业[48] - 公司在2024年6月30日的合并房地产净投资为35.49亿美元[60] - 公司在2024年6月30日的房地产开发项目投资为1.02亿美元[67] - 公司总收入为1.786亿美元，其中核心投资组合分部收入为1.024亿美元，投资管理分部收入为7.618亿美元[189] 资产负债情况 - 总资产为42.51亿美元，较上年末下降0.9%[21] - 总负债为19.71亿美元，较上年末下降8.6%[21] - 权益总额为22.39亿美元，较上年末增长7.5%[21] - 公司在2024年6月30日拥有总债务17.076亿美元[106] - 公司在2024年6月30日拥有总资产净值16.958亿美元[106] - 公司在2024年6月30日拥有租赁无形资产净值8,642.9万美元[97] - 公司在2024年6月30日拥有应付账款及应计费用6,219.8万美元[96] - 公司在2024年6月30日拥有递延收入3,608.6万美元[96] - 公司在2024年6月30日拥有租赁负债-融资租赁净额3,264.9万美元[96] - 公司在2024年6月30日拥有衍生金融工具负债376万美元[96] 现金流情况 - 经营活动产生的现金流量净额为1.04亿美元，同比增长10.6%[未提及] - 公司在2024年第二季度出售了4项房地产资产,获得总收益75.7万美元[62] - 公司在2024年5月16日出售了Shops at Grand物业的95%权益,并保留5%的权益[64] - 公司在2023年12月31日原分类为待售的一项资产在2024年第一季度转回至投资性房地产[65] - 公司在2024年第二季度未新增任何房地产收购[61] - 公司在2024年第二季度未有任何资产投入使用[68] 融资情况 - 公司有可用的延期选择权,可将2024年到2027年间到期的债务延期最多12个月,甚至再延长12个月[119] - 公司于2024年1月完成了6,900,000股普通股的公开发行,募集净额113.0百万美元[154] - 公司在2024年上半年通过ATM计划发行173.9万股普通股,募集净额29.9百万美元[157] - 公司在2024年上半年向员工支付了0.36美元/股的普通股/OP单位分红[159] 投资情况 - 公司持有的Albertsons公司股票于2024年6月30日的公允价值为21.7百万美元[121,127] - 公司在2024年上半年出售了35万股Albertsons股票,获得净收益7.6百万美元[127] - 公司持有的利率掉期和利率上限合约于2024年6月30日的公允价值为40.3百万美元[122,132,133,134,135,136,137] - 公司预计未来12个月内约22.9百万美元的其他综合收益将被重分类至利息费用[138] 股权激励 - 公司根据2020年股权激励计划和经修订的2020年股权激励计划授予了限制性股票和LTIP单位[196][197] - 公司授予的限制性股票和LTIP单位的加权平均授予日公允价值分别为16.24美元和14.93美元[197] - 截至2024年6月30日,与未行权的股份支付安排相关的未确认补偿成本为2270万美元,预计将在未来1.6年内确认[197] - 公司授予员工的限制性股票和LTIP单位的总公允价值分别为1.0百万美元和7.2百万美元[197] - 公司授予董事的限制性股票和LTIP单位的总费用分别为50万美元和80万美元[203][204] - 公司未确认长期激励计划相关的任何补偿费用[207] - 公司员工股票购买计划和401(k)计划的总补偿费用为30万美元[208][209][211] 每股收益 - 公司采用两类股东法计算每股收益,并考虑了未行权的LTIP单位的影响[212][213][214] - 公司的每股基本收益和每股摊薄收益分别为1.12美元和1.08美元[215][216][217]

Acadia Realty Trust (AKR) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.31 per share, in line with the Zacks Consensus Estimate. This compares to FFO of $0.36 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $0.30 per share when it actually produced FFO of $0.33, delivering a surprise of 10%.Over the last four quarters, the company has surpassed consensus FFO estimates just once.Acadia ...

财务数据 - 2024年第二季度总收入为87,254千美元，同比增长[17] - 2024年上半年总收入为178,610千美元，同比增长[17] - 2024年上半年净收益为4,712千美元[22] - 2024年上半年每股摊薄收益为0.46美元[13] - 2024年上半年每股摊薄FFO为1.09美元[13] - 2024年6月30日总市值为32.79亿美元[13][14] - 2024年6月30日总债务资本化率为40%[14][15] - 2024年6月30日核心物业净经营收入为113,929千美元[22] - 2024年上半年投资管理业务收入为682千美元[22] - 2024年上半年一般及管理费用为19,947千美元[22] - 公司上半年净收入为47.12亿美元，同比增长5.2%[33] - 公司上半年基金来源于营运(FFO)为59.45亿美元，同比下降24.7%[33] - 公司上半年调整后基金来源于营运(AFFO)为68.87亿美元，同比增长11.8%[33] - 公司上半年每股基金来源于营运(FFO)为0.54美元，同比下降29.9%[35] - 公司上半年每股调整后基金来源于营运(AFFO)为0.62美元，同比增长10.7%[33] - 公司上半年投资管理业务收入为3.59亿美元，同比增长3.5%[37][38] - 公司上半年核心业务EBITDA为41.78亿美元，同比下降6.1%[37] - 公司上半年投资管理业务EBITDA为2.89亿美元，同比增长4.3%[37][38] - 公司上半年总EBITDA为44.67亿美元，同比下降5.3%[37][38] - 公司上半年资产负债表中的总资产为24.15亿美元，同比增长2.9%[30][31] - 公司2024年第二季度总收入为45,613万美元，同比增长5.4%[45] - 2024年上半年总收入为91,756万美元，同比增长5.4%[45] - 公司实现了7.6百万美元的投资收益,主要来自于出售350,000股Albertsons的股票[72] - 公司的稳定资产净运营收入为31,716百万美元,其中投资管理业务贡献5,928百万美元[75] - 公司的在建和待稳定资产成本为80,446百万美元,其中基金II、III和IV占主要部分[80] - 公司的总债务为1,027,498百万美元,其中投资管理业务占274,022百万美元[82] - 公司第二季度核心投资组合EBITDA为40,706,000美元[89] - 公司全年核心投资组合EBITDA预计为166,428,000美元[90] - 公司第二季度投资管理EBITDA为8,700,000美元[92] - 公司全年投资管理EBITDA预计为33,672,000美元[93] - 公司第二季度核心和投资管理EBITDA为200,100,000美元[94] - 公司第二季度核心和投资管理EBITDA(不含已实现收益)为185,348,000美元[95] - 公司核心投资组合债务为921,452,000美元[98] - 公司投资管理债务为380,068,000美元[99] - 公司核心和投资管理总债务为1,301,520,000美元[100] - 公司总债务总额为1,027,498,000美元，平均利率为4.4%，平均到期期限为3.6年[105] - 公司总债务净额为1,695,828,000美元[105] - 公司总债务余额为23.15亿美元，其中核心投资组合占11.86亿美元，投资管理业务占11.07亿美元[113][114] - 2024年剩余期间公司需偿还8.07亿美元债务，其中核心投资组合占4.17亿美元，投资管理业务占3.86亿美元[119] - 2025年公司需偿还2.58亿美元债务，全部来自核心投资组合[119] - 2026年营业收入为54.63亿美元，同比增长6.82%[120] - 2027年营业收入为52.67亿美元，同比增长4.21%[121] - 2028年及以后营业收入分别为18.33亿美元和24.98亿美元[122] - 总投资管理合同债务到期金额为12,074.00百万美元[123] - 2024年剩余部分合同债务到期金额为2,993.83百万美元[126] - 2025年合同债务到期金额为1,874.03百万美元[127] - 2026年合同债务到期金额为1,733.44百万美元[128] - 2027年合同债务到期金额为2,166.68百万美元[136][137][138] - 2028年及以后合同债务到期金额分别为2,216.95百万美元和6,743.27百万美元[137][138] - 2016年公司总收入为75.12亿美元，同比增长100.0%[163] - 2019年公司总收入为140亿美元，同比增长100.0%[166] - 2022年公司总收入为1213.86亿美元，同比增长97.0%[172] 资产负债情况 - 2024年6月30日资产总额为42.51亿美元[28] - 2024年6月30日负债总额为19.71亿美元[28] - 2024年6月30日股东权益总额为22.39亿美元[28] - 2024年6月30日现金及现金等价物为3.19亿美元[27] - 2024年6月30日受限现金为2.31亿美元[27] 物业运营情况 - 2024年6月30日季度最低租金收入为1.31亿美元[24] - 2024年6月30日季度资产和物业管理费用为640万美元[24] - 2024年6月30日季度利息费用为4.84亿美元[24] - 2024年6月30日季度折旧和摊销费用为7.46亿美元[24] - 2024年6月30日季度出售物业收益为4.11亿美元[24] - 2024年第二季度同店

Investors interested in Finance stocks should always be looking to find the best-performing companies in the group. Is Acadia Realty Trust (AKR) one of those stocks right now? Let's take a closer look at the stock's year-to-date performance to find out.Acadia Realty Trust is one of 863 individual stocks in the Finance sector. Collectively, these companies sit at #10 in the Zacks Sector Rank. The Zacks Sector Rank considers 16 different sector groups. The average Zacks Rank of the individual stocks within th ...

NEW YORK, May 16, 2024 /PRNewswire/ -- J.P. Morgan Real Estate Income Trust, Inc. (JPMREIT) announced today it acquired a 95% interest in Shops at Grand Avenue, a 99,837-square foot, 100% leased, Class A grocery–anchored shopping center in the Maspeth neighborhood of Queens, NY. This acquisition is part of a strategic joint venture to pursue retail opportunities with Acadia Realty Trust (NYSE: AKR), an equity real estate investment trust. The total purchase price was $48 million (exclusive of closing costs) ...