财务表现 - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的租金收入为80737千美元，较2022年同期的79467千美元略有增长[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的总营收为81839千美元，较2022年同期的81507千美元略有增长[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的运营支出为69731千美元，较2022年同期的70280千美元略有下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的净收入为22002千美元，较2022年同期的44097千美元有明显下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的基本每股收益为0.14美元，较2022年同期的0.18美元有所下降[10] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的综合损益为-3454千美元，较2022年同期的47328千美元有明显下降[11] - 2023年第一季度，Acadia Realty Trust的股东权益为2130263千美元，较2022年同期的2408206千美元有所下降[12] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的经营活动产生的净现金为59,432千美元[13] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的投资活动产生的净现金为-3,612千美元[13] - 2023年第一季度，ACADIA REALTY TRUST的融资活动产生的净现金为-56,659千美元[13] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST的现金和受限制现金为31,382千美元[13] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST支付的利息净额为23,107千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST支付的所得税净额为123千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST宣布并支付的分配为18,351千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST通过收购房地产承担的应付账款和应计费用为0千美元[14] - 2023年3月31日，ACADIA REALTY TRUST记录的可赎回非控股权益上的应计利息为2,307千美元[14] 资产情况 - 公司在2023年3月31日的未合并联营公司投资中，资产总额为865,459千美元，较2022年底增长了70,033千美元[60] - 未合并联营公司在2023年第一季度的净收入为1,452千美元，较去年同期下降了3,758千美元[60] - 公司持有的租赁物业净值为706,731千美元，较去年同期增长了55,734千美元[60] - 公司在2023年3月31日的其他资产净额为140,052千美元，较去年底增长了12,982千美元[60] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产净额为94,600千美元，较去年底减少了7,774千美元[61] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产中，延迟支付费用净额为29,568千美元，较去年底增长了1,090千美元[61] - 公司在2023年3月31日的租赁无形资产中，累计摊销金额为46,572千美元，较去年底增长了1,636千美元[61] - 公司在2023年3月31日的抵押贷款总额为926,918千美元，较去年底减少了1,721千美元[67] - 公司在2023年3月31日的无抵押债券总额为647,101千美元，较去年底减少了49,033千美元[67] - 公司在2023年3月31日的无抵押信贷额度为172,587千美元，较去年底增长了4,300千美元[67] 公司运营 - 公司有三个报告部门：核心投资组合、基金和结构融资[128] - 2023年第一季度，公司核心投资组合收入为49,796千美元，基金收入为32,043千美元[129] - 2023年第一季度，公司净利润为22,002千美元，较2022年同期增长了30.4%[129] - 公司2020年和2023年批准了股权激励计划，授权发行总共3,883,564股普通股[131] - 2023年第一季度，公司向员工发放了739,734个LTIP单位和22,314个受限股份单位[132] - 2023年第一季度，公司未实现的受限股份和LTIP单位总价值为23.2百万美元[145] - 公司2023年第一季度的总长期激励补偿费用为2.9百万美元[140] - 公司未实现的股权激励计划成本预计将在平均1.7年内确认[145] - 公司员工股票购买计划允许员工通过工资扣除购买最多20万股普通股，员工每季度可享受15%折扣购买普通股，截至2023年3月31日，员工购买了2837股和1460股普通股[147] - 公司维护了一个401(k)计划，公司目前匹配员工贡献的50%，最高不超过员工年薪的6%，员工最多可以贡献15%的薪酬，最高不超过22,500美元[149] - 基本每股收益为0.14美元，稀释每股收益为0.14美元，公司在2023年第一季度的净收入为13,360,000美元[152] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日持有的VIE资产总额分别为1,837,946,000美元和1,954,641,000美元，VIE负债总额分别为863,029,000美元和910,410,000美元[156] - 公司在2023年5月1日修改了第五号基金的认购额度并延长了到期日至2023年11月1日[158] 投资与合作 - Operating Partnership在2023年3月的资本形成份额为61.67%，总计为557.3亿美元[18] - 公司在2022年第二季度通过收购合作伙伴的利益，将对Fund II和M

公司业务 - 公司是一家成立于1993年的马里兰房地产投资信托(REIT)[10] - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配，并为增强投资回报创造资本增值潜力[13] - 公司通过与高质量机构投资者共同投资的基金(Funds)实现额外增长，重点是机会主义但又有纪律的收购，具有高内在增值机会[14] - 公司通过保守的财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保获得足够的资本以支持未来增长[22] - 公司通过ATM计划有效地筹集资本，用于收购核心投资组合和基金的份额，并用于其他一般企业用途[24] - 公司的高级管理团队在房地产行业拥有数十年的经验，通过物业开发/再开发、重新租赁和建立合资企业等方式创造价值[25] - 核心投资组合主要包括高质量的街道零售和城市资产，以及位于高准入壁垒贸易区的郊区物业[29] - 我们定期审查核心投资组合，实施计划对目标物业进行翻新和重新租赁，以增强其市场地位，预计这将加强我们的租赁部门的竞争力，吸引和留住优质租户，增加现金流，从而提高物业价值[30] - 我们的基金投资包括作为全资或合资投资结构的郊区购物中心和城市零售资产[31] - 我们还投资于由房地产抵押贷款和其他应收票据抵押的第一抵押贷款（我们称之为结构化融资计划），直接或通过拥有权益的实体进行[32] - 作为投资策略的一部分，我们投资于可能需要重大开发的房地产资产。此外，某些资产可能需要重新开发以满足不断变化市场的需求。截至2022年12月31日，我们有两个基金和两个核心投资组合开发项目以及五个核心投资组合重新开发项目[33] 环境和社会责任 - 我们致力于通过节能、减少废物和水资源管理等措施，推动环境和社会责任的业务实践，以确保公司治理的健全性[50] - 公司致力于理解运营的环境影响，并在保持公司和利益相关者的高标准的同时促进环境可持续性[54] - 公司优先考虑能源效率，以减少其物业产生的温室气体排放量[56] - 公司的水管理计划侧重于监测和减少公共区域的用水量，同时鼓励租户采用最佳的水管理实践[58] - 公司在其零售租赁标准格式中包含了一个“绿色”条款，以促进物业的可持续性[59] - 公司的可持续实践延伸到其公司办公室，采取了节能、废物管理和节水措施[61] - 公司重视社会责任，致力于推动多元化、员工参与和健康福祉项目[63][64][65] 公司治理 - 公司董事会通过制定适用于所有员工的商业行为准则和道德准则，以及“举报者政策”，确保员工遵守，未来对准则的修订或豁免将在网站上披露[76] - 公司维持了一项股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股[23] - 在2022年，公司通过ATM计划发行了552万5419股普通股，募集了1.239亿美元[24] - 公司通过结构化融资计划进行投资，包括直接或通过拥有权益的实体投资于以房地产抵押的首次抵押贷款和其他应收票据[32] - 公司致力于维护高标准的公司治理，包括诚信、道德、多样性和透明度[68][69][70] - 公司通过透明度、利益一致性和消除利益冲突，确保决策和行动符合股东、员工和其他利益相关者的利益[71]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益为0.28美元，超出预期 [18] - 核心投资组合同店净营业收入（NOI）本季度增长5.4%，年初至今增长6.6%，有望超过全年4% - 6%的指导目标 [19] - 2022年非特殊项目调整后资金从运营（FFO）指导上调至1.28 - 1.30美元，中点同比增长约17% [26] - 预计2023年核心NOI在排除2022年现金回收的非经常性影响后，按比例增长5% - 10% [27] - 预计2023年基金费用收入将从约1800万美元略微降至1400 - 1600万美元，但促进和交易收入的增加将弥补这一减少 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度核心租赁指标表现良好，物理入住率环比增长70个基点，租赁入住率升至94.3% [20] - 新租和续租的现金利差为21%，街道投资组合带动增长，本季度利差达30% [21] - 截至9月30日，已签约但未开业的管道中，租赁与实际入住率差距为310个基点，较上季度下降50个基点 [22] - 已签约但未开业的管道预计将增加800万美元的按比例基本租金（ABR）和940万美元的NOI [23] 基金业务 - 基金V获得投资者一致支持，将投资期延长一年至2023年8月，仍有约3亿美元的购买力 [34] - 本季度完成8500万美元的购物中心销售，内部收益率为16%，投资股权倍数为1.94 [37] City Point项目 - 夏季完成资本重组，公司所有权从年初的28%增至62% [38] - 第三季度执行两份四楼租约，总面积3.7万平方英尺，上层空间约60%已入住，近90%已租赁 [39] - 预计在初始稳定时实现6%的无杠杆收益率成本，并在市场成熟后实现显著增长 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场的零售商销售和租户需求强劲，如乔治城的M街、芝加哥的Rush Walton和康涅狄格州的格林威治大道，租户销售额分别比疫情前高出20%、15%和30% [11] - 许多市场的租金不仅恢复到疫情前水平，还经常超过，且高质量空置率有限 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续积极租赁，推动现有投资的内部增长和现金流，预计未来三到五年内为核心投资组合增加3000 - 4000万美元的NOI，增长超过25% [14] - 确保能够自筹资金满足资本需求，减少对利率上升的风险敞口 [15] - 寻找机会缩小私人房地产价值与股价之间的差距，可能会出售一些资产并将收益用于有吸引力的用途 [15] - 准备利用市场动荡带来的机会，通过基金V或其他方式进行投资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在经济不确定性和美联储收紧政策带来的宏观逆风，但租赁势头依然强劲，租户需求旺盛 [7][8] - 零售行业的复苏和实体店面的重要性回归是推动租赁和租金增长的主要因素 [10] - 公司对未来的内部增长充满信心，当前的市场干扰有望在未来转化为机会 [17] 其他重要信息 - 公司在第三季度对三项投资进行了非现金GAAP减值计提，主要原因是特定市场复苏缓慢和会计规则要求 [29] - 公司拥有充足的流动性，未来几年核心债务无重大到期，预计未来18个月内从多种来源获得1.5 - 2亿美元的收益 [31] - 93%的核心债务为固定利率或通过长期利率合约进行对冲，综合考虑基金业务后，当前可变利率债务敞口约为18% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来三到五年内预计增加的3000 - 4000万美元核心NOI的构成是怎样的？ - 租赁业务约占一半，街道投资组合预计增长约15% [46] - 约1000 - 1500万美元来自合同增长，街道投资组合有3%的合同增长 [46] - 其余部分来自按市值计价，取决于租金增长情况 [46] 问题2: 上述核心NOI增长是否包括近期收购和City Point的增量增长？ - 不包括City Point和任何潜在的未来收购，仅基于目前拥有的资产 [48] 问题3: 零售商在签订长期租约和投资店铺建设方面的对话如何演变？ - 零售商更倾向于锁定长期、关键位置的租约，因为预计未来通胀可能导致租金增长更快 [51] - 消费者希望有能体现零售商特色的店铺，零售商愿意在这些店铺上进行大量投资 [52] 问题4: 未来基金投资的融资方式是否会有变化？ - 基金业务通常是买入 - 修复 - 出售模式，融资方式取决于具体机会 [55] - 当前债务市场情况导致收购市场受阻，未来融资方式可能与过去不同 [56] 问题5: 717 North Michigan Avenue项目已花费的1.16亿美元在经济上还有多少可用？ - 公司正在进行潜在交易，未来季度情况将更清晰 [58] 问题6: Bed Bath & Beyond在旧金山的租户对提前收回空间的态度如何？ - 情况较为灵活，过去租户倾向维持现状，但最近6 - 12个月态度更开放，目前正在进行谈判 [61] 问题7: 股票价格与资产价值之间的脱节如何解释，以及租金增长与资本回报率的关系？ - 北密歇根大道存在特定的微观气候问题，与周边街道形成鲜明对比，但公司对其长期反弹有信心 [64][65] - 市场需要时间来确定长期反弹情况和资本回报率，高质量租赁资产有望保持较高的资本回报率 [68][70] 问题8: 奢侈品零售商的开店计划如何，对街道零售投资组合有何影响？ - 约一半市场将有奢侈品零售商，另一半市场将有新兴年轻品牌，租户销售情况良好 [72][73] 问题9: 奢侈品零售是否受到零售商利润率正常化的影响？ - 奢侈品零售在成本和定价弹性方面具有优势，但所有零售商都将面临一定的利润率压力 [75] - 长期来看，零售商更关注 topline 销售增长，且大多数零售商预计销售将保持增长 [76] 问题10: 零售商是否会因未来担忧而减少开店计划？ - 目前零售商仍在有购物需求的地方开店，没有因当前经济状况而过度担忧 [79][80] 问题11: 未来五年公司的机会集是否有变化？ - 公司对新地区持开放态度，会考虑零售商的需求和市场机会 [82] - 市场动荡将带来定价错位机会，公司将关注这些机会 [83] 问题12: 明年租户滚动情况如何？ - 公司预计明年实现5% - 10%的增长，最大的租户滚动情况已纳入预期 [87] 问题13: 传统信用储备是多少，明年可能的趋势如何？ - 疫情前正常时期为50 - 100个基点，目前观察名单较小，预计明年可能回归正常水平 [89]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司净房地产投资为35.60813亿美元，2021年12月31日为34.23146亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司应收票据净额为1.23966亿美元，2021年12月31日为1.53886亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为3.17422亿美元，2021年12月31日为3.22326亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司总资产为43.63498亿美元，2021年12月31日为42.61746亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司总负债为20.82295亿美元，2021年12月31日为21.11811亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司可赎回非控股权益为7235.2万美元，2021年12月31日无此项[9] - 截至2022年9月30日，公司阿卡迪亚股东权益为17.0255亿美元，2021年12月31日为15.21613亿美元[9] - 截至2022年9月30日，公司非控股权益为5.06301亿美元，2021年12月31日为6.28322亿美元[9] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业的资产和负债分别包括20亿美元和9亿美元的特定可变利益实体资产和负债，2021年12月31日分别为20亿美元和12亿美元[9] - 2022年第三季度租金收入为7845.3万美元，2021年同期为7030.2万美元[11] - 2022年前九个月总营收为2.45712亿美元，2021年同期为2.1314亿美元[11] - 2022年第三季度总运营费用为1.02784亿美元，2021年同期为7337万美元[11] - 2022年前九个月物业处置收益为4991.6万美元，2021年同期为1052.1万美元[11] - 2022年第三季度持续经营业务税前亏损为8956.2万美元，2021年同期收入为3113.1万美元[11] - 2022年第三季度净亏损为8954.5万美元，2021年同期净收入为3107.2万美元[11] - 2022年前九个月归属于阿卡迪亚的净亏损为3942.7万美元，2021年同期净收入为2053.5万美元[11] - 2022年第三季度基本每股亏损为0.59美元，2021年同期每股收入为0.13美元[11] - 2022年第三季度其他综合收入为4563.2万美元，2021年同期为652.4万美元[12] - 2022年前九个月综合收入为4640.4万美元，2021年同期为7277.2万美元[12] - 2022年7月1日，普通股数量为94,929股，总普通股股东权益为1,692,612千美元，非控股权益为670,606千美元，总权益为2,363,218千美元[16] - 2022年，有限合伙人将OP单位转换为普通股20股，增加额外实收资本333千美元[16] - 2022年，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.18美元），导致累计收益超出部分减少17,092千美元，总权益减少18,368千美元[16] - 2022年，收购非控股权益增加额外实收资本44,605千美元，非控股权益减少50,435千美元，总权益减少5,830千美元[16] - 2022年9月30日，普通股数量为94,951股，总普通股股东权益为1,702,550千美元，非控股权益为506,301千美元，总权益为2,208,851千美元[16] - 2021年7月1日，普通股数量为88,419股，总普通股股东权益为1,497,864千美元，非控股权益为619,098千美元，总权益为2,116,962千美元[16] - 2021年，有限合伙人将OP单位转换为普通股18股，增加额外实收资本288千美元[16] - 2021年，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.15美元），导致累计收益超出部分减少13,268千美元，总权益减少14,314千美元[16] - 2021年9月30日，普通股数量为88,452股，总普通股股东权益为1,504,105千美元，非控股权益为637,884千美元，总权益为2,141,989千美元[16] - 2022年前九个月，宣布股息/分配（每股普通股/OP单位0.54美元），导致累计收益超出部分减少51,190千美元，总权益减少55,036千美元[21] - 2022年前九个月净亏损6.13亿美元，2021年同期净利润3.22亿美元[23] - 2022年前九个月经营活动提供净现金10.05亿美元，2021年同期为7.14亿美元[23] - 2022年前九个月投资活动使用净现金14.49亿美元，2021年同期为8.16亿美元[23] - 2022年前九个月融资活动提供净现金4.76亿美元，2021年同期为0.79亿美元[23] - 2022年前九个月支付利息4.19亿美元，支付所得税600万美元；2021年同期支付利息3.18亿美元，支付所得税25.3万美元[25] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，运营合伙企业持有的合并可变利益实体（VIE）资产分别为1987023千美元和1978555千美元[41][43] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，运营合伙企业持有的合并可变利益实体（VIE）负债分别为918090千美元和1210162千美元[43] - 2022年9月30日和2021年12月31日，与第三方抵押贷款相关的VIE总资产分别为680600000美元和694300000美元[43] - 2022年9月30日和2021年12月31日，与第三方抵押贷款相关的VIE总负债分别为202400000美元和393900000美元，其中72700000美元由运营合伙企业担保[43] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司净房地产投资分别为3560813000美元和3423146000美元[56] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司收购房地产投资的总价分别为305903000美元和194966000美元[58] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司分别资本化收购成本1200000美元和3600000美元，2022年1 - 9月还费用化收购成本2000000美元[60] - 2022年1 - 9月和2021年全年，公司处置房地产投资的总价分别为192703000美元和66325000美元，收益分别为49916000美元和9787000美元[65] - 2022年第三季度和前九个月，公司处置房产收益分别为8885000美元和49916000美元；2021年对应数据分别为0和10521000美元[67] - 2022年收购房产的土地、建筑物及改良、收购相关无形资产等净收购资产价值为307066000美元，2021年为194966000美元[62] - 2022年收购房产的现金、应收票据账面价值等总对价为305903000美元，2021年为194966000美元[62] - 截至2022年9月30日，公司开发项目账面价值总计186,360美元，较2022年1月的203,773美元有所减少[70] - 2022年前九个月，公司核心项目转入9,610美元，资本化成本1,854美元，转出无[70] - 截至2022年9月30日，公司应收票据总额为124,801千美元，较2021年12月31日的159,638千美元减少[77] - 2022年前九个月，公司因收到核心投资组合贷款还款减少信用损失准备金30万美元[78] - 2022年9月30日与2021年12月31日相比，公司在840 N. Michigan Avenue的所有权权益为88.43%，投资金额从51,513美元降至341美元[86] - 2022年9月30日与2021年12月31日相比，公司投资非合并附属公司的资产从7.18073亿美元增至8.29917亿美元，负债从6.40627亿美元增至7.23609亿美元[93] - 截至2022年9月30日，其他资产净额为234,558千美元，较2021年12月31日的186,509千美元有所增加[98] - 截至2022年9月30日，应付账款和其他负债为201,033千美元，较2021年12月31日的236,415千美元有所减少[98] - 2022年前九个月，公司收购了价值2820万美元的在位租赁无形资产、80万美元的高于市场租金和1410万美元的低于市场租金[102] - 2022年前九个月，公司注销了价值130万美元的在位租赁无形资产和200万美元的低于市场租金[102] - 2022年前九个月，公司记录了与在位租赁无形资产相关的加速摊销20万美元和与低于市场租金相关的加速摊销460万美元[102] - 2021年全年，公司收购了价值3470万美元的在位租赁无形资产、530万美元的高于市场租金和1630万美元的低于市场租金[103] - 2021年全年，公司注销了价值220万美元的在位租赁无形资产和440万美元的低于市场租金[103] - 2021年全年，公司记录了与在位租赁无形资产相关的加速摊销160万美元和与低于市场租金相关的加速摊销360万美元[103] - 截至2022年9月30日，租赁无形资产的预计摊销显示，2022年剩余时间至此后期间，净收入为 - 30,076千美元[106] - 截至2022年9月30日，公司总债务为18.31231亿美元，较2021年12月31日的18.19738亿美元略有增加；总负债为18.17832亿美元，较2021年12月31日的18.12238亿美元略有增加[109] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司的抵押贷款分别由34处和37处房产及相关租户租约作为抵押[117] - 2022年9月30日和2021年12月31日，无担保应付票据的总可用额度分别为8530万美元和1630万美元[118] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司循环信贷额度下的可用额度分别为1.217亿美元和1.831亿美元[119] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为18.17832亿美元[122] - 截至2022年9月30日，合同到期的合并债务中有5790万美元可在2022年剩余时间内延期，4110万美元可在2023年延期[122] - 2022年和2021年，公司分别记录了3331.1万美元和992.5万美元的减值费用[133] - 2022年9月30日，公司的衍生金融资产公允价值为5657.8万美元，2021年为7000美元[129] - 2022年9月30日，公司的衍生金融负债公允价值为6000美元，2021年为4502.7万美元[129] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产衍生品公允价值分别为56,578美元和7美元，总负债衍生品公允价值分别为(6)美元和(45,027)美元[137] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，应收票据账面价值分别为123,966美元和153,886美元，公允价值分别为123,439美元和154,093美元[145] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为3720万美元和3810万美元[148] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司未偿还的核心和基金信用证分别为700万美元和1970万美元[148] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司与限制性股票和单位相关的普通股和普通股运营合伙单位薪酬费用分别为510万美元和710万美元[151] - 2022年前九个月，公司通过ATM计划出售5,525,419股普通股，毛收入1.239亿美元，净收入1.195亿美元[153] - 截至2022年9月30日，公司ATM计划可用额度约为2.223亿美元[153] - 截至2022年9月30日，公司股票回购计划剩余可用额度为1.226亿美元[154] - 2022年7月1日衍生品工具收益余额为11,240美元，9月30日余额为49,684美元[160] - 2021年7月1日衍生品工具收益余额为 - 47,909美元，9月30日余额为 -

财务数据和关键指标变化 - 公司预计FFO同比增长约15%，主要受核心投资组合内部增长推动，上半年同店净营业收入（NOI）增长超7% [19] - 第二季度每股收益0.32美元，高于计划；季度内实现100个基点的盈利性入住率，产生约150万美元的基本租金（ABR），大部分来自街道投资组合；季度现金收款率达98% [19] - 公司再次上调2022年指引，指引中点代表FFO同比增长约15%，增长主要由下半年核心NOI加速增长推动 [20] - 重申全年前期租金现金回收和租约终止金额为300万 - 700万美元，已确认约500万美元，以及直线租金和低于市场租约摊销的范围 [21] - 第二季度同店NOI增长4.8%，年初至今增长7.1%，街道投资组合在第二季度增长近7%，目前正朝着全年同店指引4% - 6%的上限发展 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合：预计未来两年增长约15%，包括北密歇根大道的预期续租；预计苏豪区的NOI将在未来两年内翻倍，超90%的租约及公平市场价值重置续约已执行或处于完成的最后阶段；华盛顿特区增长约40%，洛杉矶、芝加哥的阿米蒂奇大道和拉什 - 沃尔顿、康涅狄格州的格林威治和韦斯特波特以及威廉斯堡、达拉斯和城市角的最新收购项目也有两位数增长 [27][28] - 基金业务：基金V已分配约80%的5.2亿美元资本承诺，仍有约1亿美元未分配股权，可通过杠杆获得约3亿美元购买力；第二季度完成了伊利诺伊州费尔维尤高地林肯广场4100万美元的出售，该投资的内部收益率为14%，股权倍数为1.8，退出资本化率低于7% [32][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中的多个市场出现强劲租金增长，如乔治城的M街、纽约的苏豪区和威廉斯堡、芝加哥的拉什 - 沃尔顿和阿米蒂奇大道、洛杉矶的梅尔罗斯广场和达拉斯的亨德森大道，这些市场占街道投资组合NOI的近三分之二 [8] - 高纬环球报告显示，苏豪区市场租金同比增长13%，与公司在许多街道看到的情况一致，且过去几个月增长率似乎进一步加速 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认识到资本市场波动、通胀和经济增长放缓的挑战，但业务基本面依然强劲，内部增长目前表现良好，可预见未来的嵌入式增长更强 [7][14] - 新投资方面，公司关注市场变化，交易流量总体放缓；今年迄今，核心投资组合新增近2.5亿美元收购项目，基金业务新增超1.3亿美元收购项目；基金V可能延长投资期或滚动至基金VI进行剩余投资 [15][16] - 公司增加了城市角的所有权至62%，符合长期拥有该优质资产的目标，预计该资产将实现稳定增长 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济放缓，但零售商从多年角度考虑房地产，当前租金下优质位置的租约更具吸引力；线上单渠道零售不是大多数零售商的未来，门店仍是关键渠道；许多租户销售业绩超2019年疫情前水平且仍在增长；通胀对消费模式影响不均，服务富裕消费者的零售商定价能力和购物需求依然强劲；市场供需关系也支持租金增长，新供应稀缺且昂贵 [10][11][12] - 公司认为街道投资组合在通胀环境中可能具有独特优势，公共区域费用占ABR的比例较低，街道租约结构具有更短的期限和公平市场价值重置机会，可在不到五年内按市值计价，而郊区投资组合约为15年 [28][29] 其他重要信息 - 公司核心投资组合对Bed Bath & Beyond有两处门店的敞口，旧金山门店租约至2028年，历史上是高生产力门店，公司正尝试收回部分空间以提高租金 [20] - 城市角人口在过去十年增长超50%，自年初以来客流量增长20%，目前租赁速度是项目历史上最强的，出租率达75%，有强大的租赁活动管道 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：城市角1.2亿美元收购的初始NOI收益率是多少 - 初始成本收益率为6%，预计在未来12 - 24个月实现 [39][40] 问题2：增加城市角有限合伙人（LP）权益的潜在时机 - 可能在未来12 - 24个月出现 [40][41] 问题3：城市角资产的稳定或当前市场价值参数 - 6%的收益率不能代表该优质资产的市场水平，鉴于布鲁克林市中心的人口增长、销售表现等情况，公司对该资产的长期价值创造持乐观态度 [43][45] 问题4：6%的成本收益率是假设物业稳定还是75%入住率 - 是对1.2亿美元增量投资的6%收益率预期，预计在未来18 - 24个月实现接近稳定入住率时获得 [46][47] 问题5：关于密歇根大道H&M租约的更多信息 - 公司假设在下半年收回该空间，这是5% - 10%增长预测的一部分；北密歇根大道是恢复较慢的市场，租金价格发现尚早，有租户兴趣但目前不宜给出更乐观的数字 [49][50] 问题6：年底的预计杠杆与EBITDA比率 - 核心业务预计仍处于6%左右 [51][52] 问题7：城市角去杠杆化并将部分债务转移到公司资产负债表的原因 - 这是为了使资产达到核心水平的杠杆率，符合增加所有权的战略，尽管融资市场有挑战，但公司能够获得融资 [54][55] 问题8：给合作伙伴的6500万美元贷款的利率以及是否包含在新股权6%的回报中 - 利率由第三方确定，处于低两位数，不包含在6%的回报中 [56][57] 问题9：城市角新的综合基础上的长期内部收益率预期 - 从基金业务的杠杆基础看，该投资应提供高十几到低二十的收益率；去杠杆化后作为长期持有资产，预计无杠杆收益率保守在8% - 10% [58][60] 问题10：基金中是否有额外的促进机会可以降低基础成本 - 艾伯森公司的部分与城市角投资无关，公司已给出相关预测 [61][62] 问题11：Primark在城市角的开业日期 - 预计在今年下半年开业，有望赶上假期 [62] 问题12：Primark是否会比Century 21更有吸引力 - 公司认为Primark会更有吸引力，且随着周边住宅塔楼和公园的开放，所有元素将相互补充 [63] 问题13：核心业务年底的入住率是否会高于90.5% - 入住率是一个不完美的指标，公司预计随着360个基点的增长和830万美元的NOI转化为实际入住率，入住率将有所提高 [64][65] 问题14：城市角以6%的价格收购合作伙伴权益是否因基金特殊结构获得优惠价格 - 这是由于基金中有一个投资者集团在全球金融危机期间从捐赠基金收购权益，该集团进行清算或进入二级市场，为公司提供了有吸引力的价格机会，并非公司机会主义地收购投资者权益 [66][67] 问题15：城市角剩余25%的租赁中，有多少仍具投机性，多少已有明确租户意向 - 公司正在从顶部向下成功租赁，接下来将关注四楼空间、面向公园的零售以及王子街最有价值空间的租赁，预计未来12 - 24个月完成大部分租赁，同时还会有合同租金增长和按市值计价的机会 [69][70] 问题16：已签约但未开业的管道中，是否有60%目前已在损益表中计入运行率 - 是的，公司一直在对这部分记录直线租金 [73][74] 问题17：公司2023年的5% - 10%的多年增长轨迹是否也适用于2023年，是否会有J曲线效应 - 公司暂不提供2023年同店数据，但目前模型显示2023年将好于2022年，租赁团队已完成或超过目标，目前已签署60%达到高于今年同店增长所需的租约；2023年不仅入住率会提高，租金也比预期更高 [75][77]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为4438884千美元和4261746千美元[9] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为2075666千美元和2111811千美元[9] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总权益分别为2363218千美元和2149935千美元[9] - 2022年和2021年第二季度，公司总营收分别为84259千美元和73057千美元[10] - 2022年和2021年上半年，公司总营收分别为165766千美元和141244千美元[10] - 2022年和2021年第二季度，公司运营收入分别为25648千美元和12923千美元[10] - 2022年和2021年上半年，公司运营收入分别为65690千美元和21675千美元[10] - 2022年和2021年第二季度，公司净亏损/收入分别为 - 15825千美元和452千美元[10] - 2022年和2021年上半年，公司净亏损/收入分别为28272千美元和1149千美元[10] - 2022年和2021年第二季度，公司归属于阿卡迪亚的净亏损/收入分别为 - 374千美元和3711千美元[10] - 2022年Q2净亏损15,825千美元，2021年同期净利润452千美元；2022年上半年净利润28,272千美元，2021年同期1,149千美元[12] - 2022年Q2互换协议估值未实现收益17,050千美元，2021年同期亏损10,069千美元；2022年上半年收益52,784千美元，2021年同期23,487千美元[12] - 2022年Q2互换协议已实现利息重分类4,211千美元，2021年同期5,272千美元；2022年上半年9,261千美元，2021年同期10,540千美元[12] - 2022年Q2综合收益5,436千美元，2021年同期亏损4,345千美元；2022年上半年90,317千美元，2021年同期35,176千美元[12] - 截至2022年6月30日，普通股数量为94,929千股，2021年同期为88,419千股[14][15][21][22] - 2022年Q2宣布每股0.18美元股息/分红，支出18,373千美元；2021年Q2每股0.15美元，支出14,315千美元[14][15] - 2022年上半年宣布每股0.36美元股息/分红，支出36,667千美元；2021年上半年每股0.30美元，支出28,308千美元[21][22] - 2022年Q2员工和受托人股票净薪酬2,540千美元，2021年Q2为2,624千美元[14][15] - 2022年上半年员工和受托人股票净薪酬6,358千美元，2021年上半年为7,135千美元[21][22] - 截至2022年6月30日，股东权益总额为2,363,218千美元，2021年同期为2,116,962千美元[14][15][21][22] - 2022年上半年净收入为2827.2万美元，2021年同期为114.9万美元[23] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为6475.9万美元，2021年同期为5056.1万美元[23] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为14188.8万美元，2021年同期为1599.5万美元[23] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为8451.4万美元，2021年同期使用6815.5万美元[23] - 2022年6月30日其他资产净额为204,432千美元，2021年12月31日为186,509千美元[91] - 2022年6月30日应付账款及其他负债为197,094千美元，2021年12月31日为236,415千美元[91] - 2022年6月30日可摊销无形资产资产账面净值为119,785千美元，2021年12月31日为108,918千美元[95] - 2022年6月30日可摊销无形资产负债账面净值为 - 83,769千美元，2021年12月31日为 - 76,778千美元[95] - 2022年上半年公司收购2780万美元在位租赁无形资产、80万美元高于市场租金和1410万美元低于市场租金[95] - 2022年上半年公司注销40万美元在位租赁无形资产和180万美元低于市场租金[95] - 2022年上半年公司记录与低于市场租金相关的加速摊销100万美元[95] - 2021年公司收购3470万美元在位租赁无形资产、530万美元高于市场租金和1630万美元低于市场租金[96] - 2021年公司注销220万美元在位租赁无形资产和440万美元低于市场租金[96] - 2021年公司记录与在位租赁无形资产和低于市场租金相关的加速摊销分别为160万美元和360万美元[96] - 截至2022年6月30日，公司总负债为18.22801亿美元，2021年12月31日为18.19738亿美元[100] - 截至2022年6月30日，固定利率债务为11.67036亿美元，2021年12月31日为10.38803亿美元；可变利率债务为6.55765亿美元，2021年12月31日为7.80935亿美元[100] - 2022年6月30日和2021年12月31日，无担保应付票据总可用额度分别为1.467亿美元和1630万美元[110] - 2022年6月30日和2021年12月31日，定期贷款未偿还余额均为4亿美元；1.75亿美元定期贷款未偿还余额分别为1.75亿美元和0美元[110] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司循环信贷工具可用额度分别为1.995亿美元和1.831亿美元，借款分别为9650万美元和1.129亿美元[111] - 截至2022年6月30日，公司合并债务计划本金还款（不考虑展期选项）2022年剩余时间为43091.6万美元，2023年为23879.2万美元等，总债务为18.14226亿美元[113] - 截至2022年6月30日，合同到期的合并债务中，2022年剩余时间到期9380万美元、2023年到期8440万美元有展期选项[113] - 2022年6月30日和2021年12月31日，货币市场基金公允价值均为0；衍生金融工具资产公允价值分别为1409.8万美元和7000美元[119] - 2022年6月30日和2021年12月31日，对艾伯森公司投资公允价值分别为1.10039亿美元和1.24316亿美元[119] - 2022年6月30日和2021年12月31日，衍生金融工具负债公允价值分别为158.2万美元和4502.7万美元[119] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司资产衍生品公允价值分别为1409.8万美元和7万美元，负债衍生品公允价值分别为 - 158.2万美元和 - 4502.7万美元[128] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司应收票据账面价值分别为13.7306亿美元和15.3886亿美元，公允价值分别为13.3989亿美元和15.4093亿美元[134] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为3940万美元和3810万美元[137] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司核心和基金未使用信用证分别为1100万美元和1970万美元[137] - 2022年上半年，公司因限制性股票和单位确认的普通股和普通股运营合伙单位薪酬费用为320万美元，2021年同期为470万美元[140] - 2022年第一季度，公司启动2.5亿美元的ATM计划，截至6月30日，通过该计划出售552.5419万股普通股，获得1.239亿美元毛收入和1.195亿美元净收入[142] - 截至2022年6月30日，公司股票回购计划剩余可用金额为1.226亿美元[143] - 2022年2月15日和5月4日宣布的股息为每股0.18美元，2021年各次宣布的股息为每股0.15美元[147] - 2022年6月30日其他综合收益余额为11,240美元，2021年6月30日为 - 47,909美元[149][152] - 2022年1 - 6月非控股权益中运营合伙企业余额从94,120美元变为103,068美元，部分拥有的附属公司从534,202美元变为567,538美元，总计从628,322美元变为670,606美元[159] - 2021年1 - 6月非控股权益中运营合伙企业余额从89,431美元变为95,088美元，部分拥有的附属公司从519,734美元变为524,010美元，总计从609,165美元变为619,098美元[159] - 2022年4 - 6月运营合伙企业有限合伙人将15,701个普通OP单位转换为普通股，1 - 6月转换51,307个[156][159] - 2021年4 - 6月运营合伙企业有限合伙人将7,173个普通OP单位转换为普通股，1 - 6月转换25,973个[156][159] - 2022年6月27日公司以1850万美元收购基金II和Mervyns II 11.67%的非控股权益[159] - 2022年1 - 6月及2021年全年无优先股OP单位发行[162] - 2022年4 - 6月宣布普通OP单位每股分配0.18美元，1 - 6月为0.36美元；2021年4 - 6月为0.15美元，1 - 6月为0.30美元[156][159] - 2022年1 - 6月非控股权益的其他综合收益（未实现互换协议估值收益）为11,598美元，2021年为3,384美元[159] - 2022年和2021年上半年，公司可变租赁收入分别为3020万美元和2930万美元[165] - 截至2022年6月30日，应收租金备抵余额为18,168美元，直线租金储备余额为13,147美元，应收租金总额余额为31,315美元[167] - 2021年9月24日公司与前租户达成和解协议，前租户和担保人至少支付540万美元，截至2022年6月30日已收到240万美元[168] - 2022年和2021年6月30日，融资租赁加权平均剩余租赁期限分别为32.3年和33.0年，经营租赁分别为13.8年和14.4年[170] - 2022年和2021年第二季度，公司总租赁成本分别为164.4万美元和257.1万美元；上半年分别为336.5万美元和519.3万美元[173] - 截至2022年6月30日，未来最低租赁收入总计14.41542亿美元，最低经营租赁付款总计3703万美元，最低融资租赁付款总计681.4万美元[176] - 2022年和2021年第二季度及上半年，无单一租户或物业占公司合并总收入超10%[177] - 2022年上半年折旧和摊销费用为68,684美元，物业运营费用和房地产税为49,825美元[183] - 2022年上半年运营收入为65,690美元，净收入为28,272美元[183] - 2022年上半年归属于阿卡迪亚的净收入为16,464美元[183] - 截至2022年6月30日，房地产成本为4,335,157美元，总资产为4,438,884美元[183] - 2022年上半年收购房地产支付现金242,633美元，开发和物业改善成本支付现金25,281美元[183] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司在核心投资组合中拥有152处房产，在机会基金中拥有51处房产[29] - 2022年第二季度，公司对基金II和Mervyns II的所有权增加11.67%，投资额为1850万美元[31] - 基金II运营合伙份额占比40%，资本调用截至2022年6月30日为3.853亿美元，总分配为1.721亿美元[31] - 基金III运营合伙份额占比24.54%，资本调用截至2022年6月30日为4.481亿美元，总分配为6.015亿美元[31] - 基金IV运营合伙份额占比23.12%，资本调用截至2022年6月30日为4.881亿美元，总分配为2.124亿美元[31] - 基金V运营合伙份额占比20.10%，资本调用截至2022

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为4496181千美元，较2021年12月31日的4261746千美元增长5.50%[8] - 截至2022年3月31日，公司总负债为2087975千美元，较2021年12月31日的2111811千美元下降1.13%[9] - 截至2022年3月31日，公司总权益为2408206千美元，较2021年12月31日的2149935千美元增长11.92%[10] - 2022年第一季度，公司总营收为81507千美元，较2021年同期的68187千美元增长19.53%[11] - 2022年第一季度，公司总运营费用为70280千美元，较2021年同期的64047千美元增长9.73%[11] - 2022年第一季度，公司运营收入为40042千美元，较2021年同期的8752千美元增长357.52%[11] - 2022年第一季度，公司持续经营业务税前收入为43912千美元，较2021年同期的845千美元增长5096.69%[11] - 2022年第一季度，公司净利润为44097千美元，较2021年同期的697千美元增长6226.69%[11] - 2022年第一季度，归属于阿卡迪亚的净利润为16838千美元，较2021年同期的4817千美元增长249.55%[11] - 2022年第一季度，基本和摊薄每股收益为0.18美元，较2021年同期的0.05美元增长260%[11] - 2022年1月1日至3月31日，普通股数量从89,304千股增加到94,508千股[16] - 2022年第一季度净收入为44,097千美元，2021年为697千美元[18] - 2022年第一季度折旧和摊销为33,713千美元，2021年为30,640千美元[18] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为26,543千美元，2021年为30,974千美元[18] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为150,056千美元，2021年提供的净现金为12,612千美元[18] - 2022年第一季度现金支付利息净额为11,882千美元，2021年同期为11,432千美元；2022年第一季度现金支付所得税净额为 - 185千美元，2021年同期为100千美元[20] - 2022年4月14日和2021年4月15日宣布并应付的分配分别为18,172千美元和13,993千美元[20] - 2022年3月31日公司合并房地产净额为35.98692亿美元，2021年12月31日为34.23146亿美元[44] - 2022年第一季度公司收购和止赎房地产总价为2.20711亿美元，2021年为1.94966亿美元[46] - 2022年第一季度和2021年公司分别资本化收购成本30万美元和360万美元[48] - 2022年第一季度公司费用化收购成本200万美元，其中包括支付给合资伙伴关联方的150万美元收购费[48] - 2022年第一季度公司随640 Broadway合并承担3600万美元抵押贷款，2021年随Canton Marketplace收购承担3180万美元抵押贷款[48] - 2022年第一季度公司处置房地产总价为1.13114亿美元，收益为2881.5万美元；2021年处置总价为6632.5万美元，收益为978.7万美元[54] - 2022年第一季度和2021年相关房地产租赁收入分别为105.7万美元和401万美元[56] - 2022年第一季度和2021年相关房地产费用分别为67.6万美元和402.8万美元[56] - 2022年第一季度和2021年阿卡迪亚归属净收入分别为688.8万美元和460万美元[56] - 2022年3月31日公司在建工程为782.5万美元，2021年12月31日为1113.1万美元[44] - 截至2022年3月31日，公司开发项目账面价值总计192,115千美元，较2022年1月的203,773千美元有所下降[58] - 截至2022年3月31日，公司应收票据净额为153,161千美元，较2021年12月31日的153,886千美元略有下降[64] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在各投资组合的所有权权益及对应金额有变化，如Core组合从2021年12月31日的119,150美元增至121,102美元[71] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司在非合并附属公司的投资及预付款分别为4.13141亿美元和3.22326亿美元[71][79] - 截至2022年3月31日，其他资产净额为198,767千美元，较2021年12月31日的186,509千美元增长6.57%[84] - 截至2022年3月31日，应付账款和其他负债为202,526千美元，较2021年12月31日的236,415千美元下降14.33%[84] - 2022年第一季度，公司收购了价值2070万美元的现有租赁无形资产、70万美元的高于市场租金和1010万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为6.8年、7.4年和14.0年[88] - 截至2022年3月31日，可摊销无形资产资产账面净值为121,448千美元，可摊销无形资产负债账面净值为 - 83,794千美元[88] - 2022年剩余时间，租赁净收入为 - 17,590千美元，其中收入增加4,294千美元，摊销增加 - 21,928千美元，费用减少44千美元[91] - 2023 - 2026年及以后，租赁净收入分别为 - 17,659千美元、 - 11,706千美元、 - 7,377千美元、 - 4,950千美元和21,628千美元[91] - 截至2022年3月31日，租赁无形资产和负债的总摊销为 - 37,654千美元，其中收入增加75,178千美元，摊销增加 - 113,221千美元，费用减少389千美元[91] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总债务分别为18.26271亿美元和18.19738亿美元，总负债分别为18.19646亿美元和18.12238亿美元[94] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，衍生金融工具公允价值分别为12750千美元和45027千美元[111] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司未偿还的核心和基金信用证分别为1750万美元和1970万美元[130] - 2022年第一季度，公司在ATM计划下出售5150832股普通股，毛收入1.156亿美元，净收入1.115亿美元，加权平均每股价格分别为22.44美元和21.65美元，截至2022年3月31日，ATM计划下约有2.307亿美元可用额度[135] - 截至2022年3月31日，公司股份回购计划下还有1.226亿美元可用[136] - 2022年2月15日宣布每股股息0.18美元，记录日期为2022年3月31日，支付日期为2022年4月14日；2021年多次宣布每股股息0.15美元[140] - 2022年3月31日累计其他综合损失余额为572.4万美元，2021年同期为4196.2万美元[142] - 2022年3月31日非控股权益总额为7.46593亿美元，2021年同期为6.19581亿美元[146] - 2022年第一季度，公司为支付员工限制性股票归属产生的法定最低所得税，扣留3235股受限普通股；2021年全年扣留3050股[133][134] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司确认的普通股和普通股OP单位相关的薪酬费用分别为140万美元和270万美元；2021年全年为940万美元[133][134] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，应收票据账面价值分别为15316.1万美元和15388.6万美元，估计公允价值分别为15069.6万美元和15409.3万美元[127] - 2022年第一季度和2021年全年无优先运营合伙单位发行[149] - 2022年和2021年第一季度可变租赁收入分别为1470万美元和1480万美元[152] - 截至2022年3月31日，应收租金信用损失备抵余额为20081美元，直线租金储备余额为12682美元，应收租金总计余额为32763美元[154] - 2021年9月24日与前租户达成和解协议，最低支付540万美元，截至2022年3月31日已收到240万美元，其中60万美元在该季度确认为信用损失回收[155] - 2022年第一季度租赁总成本为1909美元，2021年为2708美元；融资租赁加权平均剩余租赁期限为32.5年，2021年为33.2年；经营租赁加权平均剩余租赁期限为13.9年，2021年为24.5年；融资租赁加权平均折现率为6.3%，经营租赁为5.1%，2021年分别为6.3%和5.6%[158] - 截至2022年3月31日，未来最低租赁收入总计1440442千美元，最低经营租赁付款总计37936千美元，最低融资租赁付款总计6712千美元[161] - 2022年第一季度公司三个可报告业务板块核心投资组合、基金和结构化融资的净收入分别为11219千美元、41695千美元和2935千美元，归属于阿卡迪亚的净收入为16838千美元[165] - 2022年3月31日，股份激励计划下可供发行的股份总数为1542818股[169] - 2022年第一季度和2021年全年，公司分别向员工发行600672个和636646个LTIP单位，以及13178个和11244个受限股单位[169] - 2022年和2021年绩效股估值假设包括波动率49.0%和48.0%，无风险利率1.7%和0.2%[170] - 2022年第一季度和2021年全年，受限股单位和LTIP单位授予日总价值分别为1300万美元和1260万美元[171] - 2022年第一季度，公司因一名员工辞职，确认基金III和V的补偿费用分别为40万美元和10万美元[175] - 截至2022年3月31日，未归属受限股和LTIP单位的总未确认补偿成本为2280万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[176] - 2022年第一季度和2021年全年，员工通过员工股票购买计划分别购买1460股和2428股普通股[178] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司因员工福利计划产生的补偿费用均为10万美元[177] - 2022年归属普通股股东的净收入为16,838,000美元，2021年重述后为4,817,000美元[184] - 2022年持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.18美元，2021年为0.05美元[184] - 2022年3月31日公司总资产为44.96181亿美元，2021年12月31日为42.61746亿美元[8] - 截至2022年3月31日，公司发行并流通的普通股为94,507,864股，2021年对应数据为89,303,545股[10] - 2022年第一季度总营收为8.1507亿美元，2021年同期为6.8187亿美元，同比增长19.5%[11] - 2022年第一季度总运营费用为7.028亿美元，2021年同期为6.4047亿美元，同比增长9.7%[11] - 2022年第一季度运营收入为4.0042亿美元，2021年同期为0.8752亿美元，同比增长357.5%[11] - 2022年第一季度净收入为4.4097亿美元，2021年同期为0.0697亿美元，同比增长6227.3%[11] - 2022年第一季度归属于公司的净收入为1.6838亿美元，2021年同期为0.04817亿美元，同比增长341.0%[11] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.18美元，2021年同期为0.05美元，同比增长260.0%[11] - 2022年第一季度综合收入为8.488亿美元，2021年同期为3.9521亿美元，同比增长114.8%[13] - 截至2022年3月31日，公司股东总权益为16.61613亿美元，2021年对应数据为15.21613亿美元，同比增长9.2%[10] - 截至2022年3月31日，

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益0.33美元，超预期 [21] - 核心收款率超98%，高于预期，还确认了约130万美元（即每股FFO增加1美分）的前期现金收款收益，预计大部分前期收款现金将在上半年到账 [22] - 2022年全年收益指引保守上调，中点代表FFO同比增长超13% [23] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长9.7% [23] - 本季度实体入住率提高50个基点，租赁入住率提高90个基点，至3月31日达到94.1%，已签约但未开业空间的租金差达360个基点，代表约750万美元的按比例计算的基本租金（ABR），超第一季度年化基本租金的5%，超90%已签约但未开业租约计划在2022年开业，主要在下半年 [25] - 本季度执行的新租约和续约租约，公认会计原则（GAAP）和现金利差分别约为11%和8% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度完成约3.8亿美元的增值核心和基金交易 [22] - 核心杠杆率较低，债务与总市值（GAV）比率在30%以下，通过利率互换市场对冲大部分核心长期可变利率风险，核心浮动利率敞口占核心债务义务的10% - 20%，主要用于为盈利的结构化融资业务提供资金，未来几年核心固定利率到期债务极少 [27][28] 基金业务 - 第一季度完成1.3亿美元交易，符合基金V策略，已分配约85%的5.2亿美元基金V资本承诺，预计在8月基金投资期结束前部署剩余约2亿美元购买力 [30][32] - 今年基金平台积极出售资产，第一季度完成基金III中6600万美元的Cortlandt Crossing超市物业出售，以及基金IV东北杂货组合中最后两处物业4500万美元的出售，还变现了基金III在Storage Post运营公司的剩余50%权益，REIT份额为150万美元 [33] - 截至第一季度，有3.65亿美元基金债务将于2022年到期且无展期选项，其中约1.08亿美元预计正常再融资或展期，2.57亿美元与布鲁克林市中心的City Point混合用途物业相关，正在进行再融资 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 格林街和苏豪区，一年前该走廊有14个空置店铺，如今只剩1个 [10] - 城市公寓市场反弹，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平 [54][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 核心业务聚焦收购高进入壁垒市场的资产，选择零售商愿意聚集的零售走廊，确保有足够进入壁垒，目标是实现增值收益率和强劲的长期增长，增长来自合同增长、市场租金反弹和增值组件 [12][13] - 基金业务继续选择性增加高收益购物中心投资组合，同时积极出售资产以实现嵌入式激励收益 [30][33] 行业竞争 - 零售尤其是露天零售仍不受机构青睐，整体竞争群体较小，多数重新进入的资本集中在防御性、抗疫情的超市锚定等投资领域，街道零售投资者中，一些此前活跃的办公房地产投资信托基金（REITs）不再活跃，如GGP已私有化并转向其他领域，与过去周期相比，当前街道零售市场竞争减少 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一季度资本市场波动大，存在通胀和经济增长担忧，但公司业务基本面良好，租户表现和需求推动的增长势头超预期，内部增长与外部增长结合，使公司有望实现长期稳定增长 [6][7] - 街道零售组合在当前环境中表现出较强韧性，街道租约通常有更强的合同增长和更多公平市场价值租金重置，租户改善和运营费用占占用成本的比例较低，且许多街道租金处于周期性低点，而零售商销售已快速反弹 [8][9] - 公司对2022年收益和未来多年的内部和外部增长持乐观态度，预计同店增长良好，未来几年内部增长可达5% - 10% [23][24] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4] - 管理层可能会提及某些非公认会计原则（GAAP）财务指标，相关指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账可在公司网站发布的收益新闻稿中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 核心和基金投资活动的更新指引是否有变化，投资管道和投资门槛有无改变 - 未更新年初给出的详细假设，收购团队会持续活跃，基金业务不受公开资本市场限制，有更多操作空间，预计会按季度更新情况，在基金V郊区购物中心收购方面可能更具机会主义，确定性执行和买家赞助商的良好记录对交易和借款有利，核心业务方面，一些走廊有长期增长机会，尽管当前有阻碍，但仍会有增值收购机会 [37][38][39] 问题2: 达拉斯Knox - Henderson走廊投资的开发和再开发支出、时间框架和收益率预期 - 仅在收益率合理时进行增量投资，再开发项目期望无杠杆收益率达7% - 8%以上，目前租户需求充足，项目有望推进，时间框架为未来2 - 5年，初始投资8500万美元，最终投资可能翻倍或三倍，该项目与公司其他项目互补，有助于巩固公司在街道零售领域的主导地位 [43][44][46] 问题3: 街道零售资产买家的竞争情况及退出者 - 零售整体竞争仍存在，但露天零售不受机构青睐，竞争群体较小，多数资本流向防御性投资，街道零售投资者中，一些办公REITs不再活跃，如GGP已转向其他领域，与过去周期相比，当前竞争减少 [50][51][52] 问题4: 街道零售租户关于流量和销售的趋势与预期情况 - 疫情后，公寓市场反弹是领先指标，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平，实体零售房地产受到租户和消费者的重新青睐 [53][54][56] 问题5: 年初至今核心收购项目（Henderson资产、西好莱坞和春街）的增长情况比较 - 增长取决于高于合同增长的关键驱动因素，若仅考虑销售增长，春街可能表现强劲，但多数项目都有增值再开发和密度提升的潜力，可带来额外利润，目前各项目合同增长率约3%，租户销售和需求有望推动租金增长超过该水平 [57][58][59] 问题6: 收购管道的承保方式、与合作伙伴和零售商的讨论是否因近期环境变化而改变 - 零售商方面，消费者目前状况良好，需求暂时保持稳定，但需密切关注 discretionary 领域，公司会更谨慎地关注零售商资产负债表、租约结构和通胀情况；资本市场方面，借款成本上升，但卖家更看重确定性执行，这对公司有利 [60][61][63] 问题7: 是否根据环境调整交易定价，资本成本和支出意愿有无变化 - 公司并非不受基准利率上升影响，但有强大的贷款池，承保时已考虑此因素，核心业务有良好的对冲措施，新交易定价会考虑利率环境，但强劲的租户需求可作为平衡因素，公司对零售商需求持乐观态度，会综合考虑利率和增长因素来评估投资回报 [65][66][67] 问题8: 是否有其他新市场的收购计划 - 佛罗里达州市场有一定潜力，公司每年都会评估核心能力范围内租户想去的市场，并进行增值投资，公司平台在核心能力范围内具有可扩展性 [68][69][70] 问题9: 小店铺入住率大幅提升的原因及整体入住率何时恢复到疫情前水平 - 街道和城市小店铺空间租赁活动活跃，推动入住率提升，目前租赁入住率达94%，租赁速度持续，目标是在未来12 - 18个月达到完全经济入住率，小店铺租户在疫情期间受PPP等干预措施支持，情况好于全球金融危机时期，目前租金处于高位，街道零售正从疫情低点复苏，有望实现显著增长 [70][72][75] 问题10: 对Henderson Avenue投资组合的尽职调查是否包括与零售商沟通其对该位置的兴趣 - 公司会首先与零售商沟通，倾听他们的需求 [76][77] 问题11: Henderson投资翻倍或三倍中，可见开发或再开发与增量收购的占比 - 大致各占一半，但难以准确预测，有额外地块可收购，但需满足一定条件，Henderson大道一端的Sprouts超市地块有再开发潜力，但需考虑现有零售商的意愿，公司会根据零售商需求和时机等情况进行资本部署，并定期更新进展 [78][79][81] 问题12: 年初至今核心收购和基金投资的资本化率 - 基金V的资本化率约在7%左右，上下浮动50个基点；Williamsburg项目收购时约为5%，部分资产稳定后交易价格在4%左右，其他资产约在5%左右 [82][83][84] 问题13: 是否确认此前同物业净营业收入（NIO）增长4% - 6%的指引 - 未更新指引中的个别假设，但基于第一季度的良好开端和租赁管道情况，对全年情况感到乐观，预计会接近指引上限 [85][86][88] 问题14: 本季度坏账准备金好于预期，是否改变全年看法 - 本季度坏账准备金确实好于预期，剩余未付款租户多位于依赖办公室的位置，随着办公人员回归，这些租户恢复运营，预计情况将继续向好 [89][90]

财务报表重述 - 公司重述2020年和2019年经审计年度财务报表及相关审计报告，以及2021年和2020年各季度未经审计的季度财务报表[5] - 公司对2020年和2019年的审计年度财务报表、2021年和2020年各季度的未经审计季度财务报表等进行重述，原因是成立时会计处理错误，涉及两家基金投资的不当合并[5][7] 财务报表合并错误影响 - 2020年和2019年12月31日合并资产负债表的变化主要源于合并错误，总资产分别减少5580万美元和5740万美元，总负债分别减少5750万美元和5880万美元，非控股权益分别增加190万美元和180万美元[8] - 合并错误导致2020年12月31日和2019年12月31日的总资产分别减少5580万美元和5740万美元，总负债分别减少5750万美元和5880万美元，非控股权益分别增加190万美元和180万美元，其中对投资于非合并关联方的投资分别增加2300万美元和1450万美元[8] 净收入（亏损）和资金运营（FFO）影响 - 对2021年9月30日止九个月、2020年和2019年全年阿卡迪亚归属净收入（亏损）的影响分别为减少（增加）0.6百万美元或每股0.01美元、0.2百万美元或每股0.01美元、0.7百万美元或每股0.01美元[8] - 对2021年9月30日止九个月、2020年和2019年全年资金运营（FFO）的影响分别为减少（增加）0.6百万美元或每股0.01美元、0.2百万美元或每股0.01美元、0.6百万美元或每股0.01美元[9] - 其他未记录的非重大调整对2021年前九个月、2020年全年和2019年全年归属于阿卡迪亚的净收入（亏损）影响分别为减少0.6百万美元（每股减少0.01美元）、减少0.2百万美元（每股减少0.01美元）和增加0.7百万美元（每股增加0.01美元）[8] - 其他未记录的非重大调整对2021年前九个月、2020年全年和2019年全年的资金从运营（FFO）影响分别为减少0.6百万美元（每股减少0.01美元）、减少0.2百万美元（每股减少0.01美元）和增加0.6百万美元（每股增加0.01美元）[9] 运营合伙企业股份控制 - 截至2021年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的股份[16] - 截至2021年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的权益[16] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[17] - 公司核心投资组合专注于位于高进入壁垒、人口密集大都市地区的优质零售物业[17] - 公司基金策略专注于机会主义但有纪律的收购，包括对街道零售物业的增值投资、对困境零售商为锚的房地产的机会主义收购等[17] - 公司通过保守财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[18] - 公司核心投资组合和基金收购重点是那些对租户保持相关性且未来更具相关性的物业[21] - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力，核心投资组合聚焦优质零售物业，基金策略注重机会型收购[17] - 公司投资策略通过核心投资组合和基金双平台实现外部增长，收购需长期增值并提升核心投资组合质量和价值[20] - 公司资本策略是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资本支持未来增长，融资来源包括发行公共股权、无担保债务等[24] - 公司运营策略依靠经验丰富的管理团队，通过物业开发、再租赁和建立合资企业创造价值，运营部门提供垂直整合的运营平台[28] 股份回购与股权发行 - 公司股份回购计划授权管理层可回购至多2亿美元流通普通股，2020年回购1219065股，花费2240万美元，截至2021年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元普通股[25] - 公司的ATM股权发行计划在2021年发行2889371股普通股，获得毛收入6490万美元，2022年1月出售4281576股，获得毛收入9630万美元，2019年出售5164055股，获得毛收入1.477亿美元[26] - 公司维持一项股份回购计划，授权管理层可酌情回购至多2亿美元的流通普通股，2020年回购1219065股，花费2240万美元，2021年和2019年未回购，截至2021年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元的普通股[25] - 公司维持一项市价增发股权计划，2021年通过该计划发行2889371股普通股，获得毛收入6490万美元，2022年1月出售4281576股普通股，获得毛收入9630万美元，2020年未发行，2019年出售5164055股，获得毛收入1.477亿美元[26] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有123名员工，其中102名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室，2021年总离职率约为11%[39] - 截至2021年12月31日，女性占公司员工的55%，管理级职位的34%，董事会独立董事的25%；不同种族和族裔的个人占员工的23%，管理级职位的21%，董事会独立董事的13%[40] - 2021年公司员工满意度调查的响应率为91%，整体满意度得分为94%，员工敬业度得分为84%[43] - 截至2021年12月31日，公司有123名员工，其中102名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室，2021年总离职率约为11%[39] - 截至2021年12月31日，女性占员工总数的55%，管理层职位的34%，董事会独立董事的25%；不同种族和族裔的个人占员工总数的23%，管理层职位的21%，董事会独立董事的13%[40] - 2021年，公司员工满意度调查的回应率为91%，整体满意度得分为94%，员工敬业度得分为84%[43] 可持续发展目标与成果 - 公司目标是到2023年底，在其投资组合的放松管制能源市场中，为房东控制的公共区域使用的电力至少50%采购绿色能源[49] - 截至2021年12月31日，约52%的公司物业有白色反光屋顶，17%至少有部分白色屋顶，2%有绿色/生态屋顶[49] - 截至2021年12月31日，公司88%的符合条件的物业已安装智能灌溉系统，超600家零售租户可查看用水情况并获节水经济激励[52] - 公司目标是到2023年底，在其投资组合的放松管制能源市场中，为房东控制的公共区域至少50%的用电量采购绿色能源[49] - 截至2021年12月31日，约52%的公司物业有白色反光屋顶，17%至少有部分白色屋顶，2%有绿色/生态屋顶[49] - 截至2021年12月31日，88%的符合条件的公司物业拥有智能灌溉系统，公司为超过600家零售租户提供用水情况可见性及减少用水的经济激励[52] 基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的Acadia Strategic Opportunity Fund, LP（“基金I”）[22] - 基金和RCP风险投资的现金流在各合作伙伴和成员获得一定累计回报和所有资本出资返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给合作伙伴或成员[23] - 截至2021年12月31日，有两个基金和一个核心投资组合开发项目以及四个核心投资组合再开发项目[33] - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的基金I和当前基金基金V，因控制权水平，为财务报告目的对这些基金进行合并[22] - 基金和零售商控制物业风险投资的现金流在各合伙人获得一定累计回报和所有资本出资返还前按比例分配，之后剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[23] - 截至2021年12月31日，有两个基金和一个核心投资组合开发项目以及四个核心投资组合再开发项目，2021年将部分基金开发物业和一个核心再开发物业投入使用，并将一个核心物业进行再开发[33] 公司治理与多元化 - 2021年，公司提名与公司治理委员会正式承诺在挑选受托人候选人时纳入不同种族、族裔和性别的候选人，截至2021年12月31日，八名独立受托人中有两名女性和一名代表种族和族裔多样性的受托人[58] - 公司已连续两年在50/50女性董事会（原2020女性董事会）性别多样性目录中获得评级[60] - 截至2021年12月31日，公司八名独立董事中有两名女性和一名代表不同种族和族裔的独立董事[58] 公司文件获取与政策 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站投资者页面免费获取，也可通过美国证券交易委员会网站访问，还可应要求免费提供纸质副本[63] - 公司董事会通过了适用于所有员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，这些文件可在公司网站投资者 - 公司治理页面获取[65] 内部控制缺陷 - 管理层确定公司财务报告内部控制存在重大缺陷，截至2021年12月31日，财务报告内部控制和披露控制程序无效，正采取措施进行补救[10] 物业可持续发展举措 - 2020年末，公司在标准零售租赁协议中引入“绿色”条款，以促进物业可持续发展[53] - 公司企业办公室采取节能、废物管理和节水等可持续举措，2019年公司总部获绿色商业伙伴关系颁发的土地使用杰出成就奖[53] 社区参与 - 公司通过物业举办活动促进社区参与，与当地社区和非营利组织合作举办社区活动和筹款活动[54]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度每股收益0.29美元，超出预期，得益于新租约重新开始和信贷环境改善，核心现金收款超过98%，以及全年约2.5亿美元外部投资的增值影响，其中第四季度为1亿美元 [21] - 2021年全年产生1.10美元的资金运营收益（FFO），调整后比初始范围上限高出10%，得益于核心投资组合反弹和外部投资增值 [21] - 2021年下半年同店净营业收入（NOI）增长约5%，第四季度增长超3%，预计未来几年增长5% - 10% [22] - 2022年预计FFO增长约12%，调整后FFO运行率增长10%，核心NOI预计在中点增长5%，不包括现金回收预计增长约10% [23] - 核心投资组合已签署但尚未入住的利差处于历史高位320个基点，代表约500万美元的按比例基本租金（ABR），基金方面为200个基点，代表约200万美元的ABR [24][26] - 新租约现金利差本季度超过200%，街道投资组合报告了高两位数利差 [27] - 已发行约1.5亿美元股权，季度股息提高20%，预计调整后资金流（AFFO）派息率处于60%多的中间水平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 第四季度核心业务表现强劲，同店NOI增长受街道和城市投资组合推动，超过郊区投资组合300个基点 [22] - 核心投资组合入住率为93%，仍有增长空间，租赁团队年初进展良好，有额外600万美元（约占核心ABR的5%）处于租赁谈判的高级阶段 [25] - 核心业务预计2022年内部增长强劲，得益于租赁、新租约和续约的利差以及合同租金增长 [24] 基金业务 - 第四季度基金V完成7000万美元收购，另有1.2亿美元收购处于近期管道中，已分配约85%的5.2亿美元资本承诺，仍有约2亿美元购买力 [32][34][35] - 基金平台在处置方面活跃，2月完成6600万美元的基金III资产出售，1月完成2400万美元的基金IV资产出售，另一处基金IV资产以2200万美元签约待售 [35] - 预计基金业务2022年利润为0.06 - 0.10美元，未来几年可保持类似运行率 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场租金有增长潜力，如Soho市场租金可再增长50%仍未达到先前峰值，租户销售表现已接近先前峰值 [11] - 一些市场租户活动显著反弹，如Soho租户表现和租金在许多情况下超过疫情前水平，需求复苏仍处于早期阶段 [11] - 第四季度报告销售的租户12月销售表现强劲，如Han Dynasty、lululemon和McNally Jackson均创下历史销售新高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好街道和城市市场的增长潜力，认为当前是购买资产的独特窗口，可获得较高的合同增长和市场重置增长 [42] - 基金V采用杠铃策略，收购被低估的零售资产，通过运营现金流获得回报，未来有多种选择实现价值最大化 [45] - 考虑为基金VI筹集资金，继续执行类似基金V的策略 [48] - 公司在投资时更关注定价是否合理，而非竞争对手的行动，核心业务收购目标是实现约4%的增长率，进入收益率在4% - 5% [52][54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Omicron有影响，但公司投资组合表现和业务计划仍按计划进行，未对收款、租户兴趣、租赁进度或投资努力产生影响，投资交易量有所增加 [7][8] - 零售行业基本面在2021年有显著改善，零售商认识到实体零售在全渠道世界中的重要性，预计未来几年NOI将实现高于平均水平的增长 [8][9] - 公司关注供应链和长期通胀压力，街道投资组合在通胀环境中具有优势，能够更快捕捉与通胀相关的增长 [13] - 公司对2022年盈利持乐观态度，预计未来几年内部和外部增长将高于趋势水平 [31] 其他重要信息 - 在年终审计中发现约十年前收购的两项基金投资在GAAP财务报表中记录错误，需修正，但不影响先前报告的按比例财务信息和运营指标 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 竞争对手提及的资本化率压缩与街道和城市投资组合的关系，以及公司投资哲学的变化 - 公司认为增长可见性提高时，进入收益率可能降低，但仍可实现回报，当前街道和城市市场增长可见性改善，竞争相对较小，是购买资产的好时机 [41][42] 问题2: 基金V中10亿美元高收益郊区资产的变现方式及是否会为基金VI筹集资金 - 公司未预测未来一两年的变现方式，认为基金V的策略已得到验证，未来有多种选择；对于基金VI，认为目前有很好的继续执行策略的理由，但未明确是否筹集资金 [45][48] 问题3: 第四季度以来核心和基金投资的进入资本化率、全年预期以及3 - 5亿美元投资假设在两个投资组合中的分配 - 公司表示投资分配不固定，通常约为50 - 50；基金投资进入资本化率在7% - 8%，核心业务收购目标增长率约4%，进入收益率在4% - 5% [51][52][54] 问题4: 关于FFO指导范围是否改变 - 公司认为范围已改变，由于信贷环境改善、投资和租赁工作，新范围成为新常态 [58] 问题5: 租金可增长50%但未达先前峰值，而销售接近先前峰值，这对当前入住率和市场可承受的稳态入住成本比率的影响 - 公司解释50%的增长是基于数学计算，不同类型零售商的入住成本不同，当前入住成本比先前峰值低20% - 50%，租赁受租金销售比和供需关系驱动，目前供需动态良好，预计未来租金将合理增长 [61][62][64] 问题6: 世纪21在City Point的70%被Primark回填后，剩余30%空间的更新情况 - 公司表示资产有良好势头，有其他租户在管道中，但未透露具体信息 [66] 问题7: 街道和城市投资组合的前瞻性租赁管道情况 - 公司表示奢侈品零售商和数字原生零售商积极进入市场，租赁环境比预期和疫情期间更好，公司有足够空间租赁 [67][68][69] 问题8: 街道和城市零售投资组合何时恢复到94% - 95%的入住率 - 公司预计在2023年末至2024年达到该入住率水平 [71] 问题9: 2021年租赁展期情况，特别是高价街道零售的按市值计价情况 - 公司表示租金在不同市场下降20% - 50%，已清理了高于市场的租金，目前有积极的按市值计价和租赁机会，并非每个店铺都有正利差，但整体赢多输少 [73][74][77] 问题10: 今年的额外资本筹集计划和较高利息费用的主要驱动因素 - 公司已筹集一定股权资金，还有结构化金融贷款、内部现金流和基金投资变现等资金来源；较高利息费用主要是由于2021年增加了近2.5亿美元的投资 [80][82] 问题11: 同店NOI指导中对2022年新坏账费用的假设以及第一季度是否有特定关闭或关注的租户 - 公司认为关注名单几乎不存在，租户销售强劲且增长，信用储备假设低情况下收款率保持98%，储备约2%，高情况下回到历史规范的50 - 125个基点 [84] 问题12: 2023年约20%街道租约到期，预计续租情况和突出事项 - 公司表示情况不一，目前难以给出具体数字，未来六个月可见性将提高 [86] 问题13: 基金VI是否继续使用现有投资者基础或引入新投资者 - 公司表示通常会有新投资者加入，目前准备开始相关对话 [88] 问题14: 经验丰富的捐赠投资者在疫情期间的反应 - 公司表示投资者反应不一，部分在科技投资中表现良好，一直支持公司，目前零售被认为是可投资资产类别，公司期待与投资者就价格、回报和未来概况进行对话 [90]