公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为4496181千美元，较2021年12月31日的4261746千美元增长5.50%[8] - 截至2022年3月31日，公司总负债为2087975千美元，较2021年12月31日的2111811千美元下降1.13%[9] - 截至2022年3月31日，公司总权益为2408206千美元，较2021年12月31日的2149935千美元增长11.92%[10] - 2022年第一季度，公司总营收为81507千美元，较2021年同期的68187千美元增长19.53%[11] - 2022年第一季度，公司总运营费用为70280千美元，较2021年同期的64047千美元增长9.73%[11] - 2022年第一季度，公司运营收入为40042千美元，较2021年同期的8752千美元增长357.52%[11] - 2022年第一季度，公司持续经营业务税前收入为43912千美元，较2021年同期的845千美元增长5096.69%[11] - 2022年第一季度，公司净利润为44097千美元，较2021年同期的697千美元增长6226.69%[11] - 2022年第一季度，归属于阿卡迪亚的净利润为16838千美元，较2021年同期的4817千美元增长249.55%[11] - 2022年第一季度，基本和摊薄每股收益为0.18美元，较2021年同期的0.05美元增长260%[11] - 2022年1月1日至3月31日，普通股数量从89,304千股增加到94,508千股[16] - 2022年第一季度净收入为44,097千美元，2021年为697千美元[18] - 2022年第一季度折旧和摊销为33,713千美元，2021年为30,640千美元[18] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为26,543千美元，2021年为30,974千美元[18] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为150,056千美元，2021年提供的净现金为12,612千美元[18] - 2022年第一季度现金支付利息净额为11,882千美元，2021年同期为11,432千美元；2022年第一季度现金支付所得税净额为 - 185千美元，2021年同期为100千美元[20] - 2022年4月14日和2021年4月15日宣布并应付的分配分别为18,172千美元和13,993千美元[20] - 2022年3月31日公司合并房地产净额为35.98692亿美元，2021年12月31日为34.23146亿美元[44] - 2022年第一季度公司收购和止赎房地产总价为2.20711亿美元，2021年为1.94966亿美元[46] - 2022年第一季度和2021年公司分别资本化收购成本30万美元和360万美元[48] - 2022年第一季度公司费用化收购成本200万美元，其中包括支付给合资伙伴关联方的150万美元收购费[48] - 2022年第一季度公司随640 Broadway合并承担3600万美元抵押贷款，2021年随Canton Marketplace收购承担3180万美元抵押贷款[48] - 2022年第一季度公司处置房地产总价为1.13114亿美元，收益为2881.5万美元；2021年处置总价为6632.5万美元，收益为978.7万美元[54] - 2022年第一季度和2021年相关房地产租赁收入分别为105.7万美元和401万美元[56] - 2022年第一季度和2021年相关房地产费用分别为67.6万美元和402.8万美元[56] - 2022年第一季度和2021年阿卡迪亚归属净收入分别为688.8万美元和460万美元[56] - 2022年3月31日公司在建工程为782.5万美元，2021年12月31日为1113.1万美元[44] - 截至2022年3月31日，公司开发项目账面价值总计192,115千美元，较2022年1月的203,773千美元有所下降[58] - 截至2022年3月31日，公司应收票据净额为153,161千美元，较2021年12月31日的153,886千美元略有下降[64] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在各投资组合的所有权权益及对应金额有变化，如Core组合从2021年12月31日的119,150美元增至121,102美元[71] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司在非合并附属公司的投资及预付款分别为4.13141亿美元和3.22326亿美元[71][79] - 截至2022年3月31日，其他资产净额为198,767千美元，较2021年12月31日的186,509千美元增长6.57%[84] - 截至2022年3月31日，应付账款和其他负债为202,526千美元，较2021年12月31日的236,415千美元下降14.33%[84] - 2022年第一季度，公司收购了价值2070万美元的现有租赁无形资产、70万美元的高于市场租金和1010万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为6.8年、7.4年和14.0年[88] - 截至2022年3月31日，可摊销无形资产资产账面净值为121,448千美元，可摊销无形资产负债账面净值为 - 83,794千美元[88] - 2022年剩余时间，租赁净收入为 - 17,590千美元，其中收入增加4,294千美元，摊销增加 - 21,928千美元，费用减少44千美元[91] - 2023 - 2026年及以后，租赁净收入分别为 - 17,659千美元、 - 11,706千美元、 - 7,377千美元、 - 4,950千美元和21,628千美元[91] - 截至2022年3月31日，租赁无形资产和负债的总摊销为 - 37,654千美元，其中收入增加75,178千美元，摊销增加 - 113,221千美元，费用减少389千美元[91] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总债务分别为18.26271亿美元和18.19738亿美元，总负债分别为18.19646亿美元和18.12238亿美元[94] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，衍生金融工具公允价值分别为12750千美元和45027千美元[111] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司未偿还的核心和基金信用证分别为1750万美元和1970万美元[130] - 2022年第一季度，公司在ATM计划下出售5150832股普通股，毛收入1.156亿美元，净收入1.115亿美元，加权平均每股价格分别为22.44美元和21.65美元，截至2022年3月31日，ATM计划下约有2.307亿美元可用额度[135] - 截至2022年3月31日，公司股份回购计划下还有1.226亿美元可用[136] - 2022年2月15日宣布每股股息0.18美元，记录日期为2022年3月31日，支付日期为2022年4月14日；2021年多次宣布每股股息0.15美元[140] - 2022年3月31日累计其他综合损失余额为572.4万美元，2021年同期为4196.2万美元[142] - 2022年3月31日非控股权益总额为7.46593亿美元，2021年同期为6.19581亿美元[146] - 2022年第一季度，公司为支付员工限制性股票归属产生的法定最低所得税，扣留3235股受限普通股；2021年全年扣留3050股[133][134] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司确认的普通股和普通股OP单位相关的薪酬费用分别为140万美元和270万美元；2021年全年为940万美元[133][134] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，应收票据账面价值分别为15316.1万美元和15388.6万美元，估计公允价值分别为15069.6万美元和15409.3万美元[127] - 2022年第一季度和2021年全年无优先运营合伙单位发行[149] - 2022年和2021年第一季度可变租赁收入分别为1470万美元和1480万美元[152] - 截至2022年3月31日，应收租金信用损失备抵余额为20081美元，直线租金储备余额为12682美元，应收租金总计余额为32763美元[154] - 2021年9月24日与前租户达成和解协议，最低支付540万美元，截至2022年3月31日已收到240万美元，其中60万美元在该季度确认为信用损失回收[155] - 2022年第一季度租赁总成本为1909美元，2021年为2708美元；融资租赁加权平均剩余租赁期限为32.5年，2021年为33.2年；经营租赁加权平均剩余租赁期限为13.9年，2021年为24.5年；融资租赁加权平均折现率为6.3%，经营租赁为5.1%，2021年分别为6.3%和5.6%[158] - 截至2022年3月31日，未来最低租赁收入总计1440442千美元，最低经营租赁付款总计37936千美元，最低融资租赁付款总计6712千美元[161] - 2022年第一季度公司三个可报告业务板块核心投资组合、基金和结构化融资的净收入分别为11219千美元、41695千美元和2935千美元，归属于阿卡迪亚的净收入为16838千美元[165] - 2022年3月31日，股份激励计划下可供发行的股份总数为1542818股[169] - 2022年第一季度和2021年全年，公司分别向员工发行600672个和636646个LTIP单位，以及13178个和11244个受限股单位[169] - 2022年和2021年绩效股估值假设包括波动率49.0%和48.0%，无风险利率1.7%和0.2%[170] - 2022年第一季度和2021年全年，受限股单位和LTIP单位授予日总价值分别为1300万美元和1260万美元[171] - 2022年第一季度，公司因一名员工辞职，确认基金III和V的补偿费用分别为40万美元和10万美元[175] - 截至2022年3月31日，未归属受限股和LTIP单位的总未确认补偿成本为2280万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[176] - 2022年第一季度和2021年全年，员工通过员工股票购买计划分别购买1460股和2428股普通股[178] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司因员工福利计划产生的补偿费用均为10万美元[177] - 2022年归属普通股股东的净收入为16,838,000美元，2021年重述后为4,817,000美元[184] - 2022年持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.18美元，2021年为0.05美元[184] - 2022年3月31日公司总资产为44.96181亿美元，2021年12月31日为42.61746亿美元[8] - 截至2022年3月31日，公司发行并流通的普通股为94,507,864股，2021年对应数据为89,303,545股[10] - 2022年第一季度总营收为8.1507亿美元，2021年同期为6.8187亿美元，同比增长19.5%[11] - 2022年第一季度总运营费用为7.028亿美元，2021年同期为6.4047亿美元，同比增长9.7%[11] - 2022年第一季度运营收入为4.0042亿美元，2021年同期为0.8752亿美元，同比增长357.5%[11] - 2022年第一季度净收入为4.4097亿美元，2021年同期为0.0697亿美元，同比增长6227.3%[11] - 2022年第一季度归属于公司的净收入为1.6838亿美元，2021年同期为0.04817亿美元，同比增长341.0%[11] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.18美元，2021年同期为0.05美元，同比增长260.0%[11] - 2022年第一季度综合收入为8.488亿美元，2021年同期为3.9521亿美元，同比增长114.8%[13] - 截至2022年3月31日，公司股东总权益为16.61613亿美元，2021年对应数据为15.21613亿美元，同比增长9.2%[10] - 截至2022年3月31日，

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益0.33美元，超预期 [21] - 核心收款率超98%，高于预期，还确认了约130万美元（即每股FFO增加1美分）的前期现金收款收益，预计大部分前期收款现金将在上半年到账 [22] - 2022年全年收益指引保守上调，中点代表FFO同比增长超13% [23] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长9.7% [23] - 本季度实体入住率提高50个基点，租赁入住率提高90个基点，至3月31日达到94.1%，已签约但未开业空间的租金差达360个基点，代表约750万美元的按比例计算的基本租金（ABR），超第一季度年化基本租金的5%，超90%已签约但未开业租约计划在2022年开业，主要在下半年 [25] - 本季度执行的新租约和续约租约，公认会计原则（GAAP）和现金利差分别约为11%和8% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度完成约3.8亿美元的增值核心和基金交易 [22] - 核心杠杆率较低，债务与总市值（GAV）比率在30%以下，通过利率互换市场对冲大部分核心长期可变利率风险，核心浮动利率敞口占核心债务义务的10% - 20%，主要用于为盈利的结构化融资业务提供资金，未来几年核心固定利率到期债务极少 [27][28] 基金业务 - 第一季度完成1.3亿美元交易，符合基金V策略，已分配约85%的5.2亿美元基金V资本承诺，预计在8月基金投资期结束前部署剩余约2亿美元购买力 [30][32] - 今年基金平台积极出售资产，第一季度完成基金III中6600万美元的Cortlandt Crossing超市物业出售，以及基金IV东北杂货组合中最后两处物业4500万美元的出售，还变现了基金III在Storage Post运营公司的剩余50%权益，REIT份额为150万美元 [33] - 截至第一季度，有3.65亿美元基金债务将于2022年到期且无展期选项，其中约1.08亿美元预计正常再融资或展期，2.57亿美元与布鲁克林市中心的City Point混合用途物业相关，正在进行再融资 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 格林街和苏豪区，一年前该走廊有14个空置店铺，如今只剩1个 [10] - 城市公寓市场反弹，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平 [54][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 核心业务聚焦收购高进入壁垒市场的资产，选择零售商愿意聚集的零售走廊，确保有足够进入壁垒，目标是实现增值收益率和强劲的长期增长，增长来自合同增长、市场租金反弹和增值组件 [12][13] - 基金业务继续选择性增加高收益购物中心投资组合，同时积极出售资产以实现嵌入式激励收益 [30][33] 行业竞争 - 零售尤其是露天零售仍不受机构青睐，整体竞争群体较小，多数重新进入的资本集中在防御性、抗疫情的超市锚定等投资领域，街道零售投资者中，一些此前活跃的办公房地产投资信托基金（REITs）不再活跃，如GGP已私有化并转向其他领域，与过去周期相比，当前街道零售市场竞争减少 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一季度资本市场波动大，存在通胀和经济增长担忧，但公司业务基本面良好，租户表现和需求推动的增长势头超预期，内部增长与外部增长结合，使公司有望实现长期稳定增长 [6][7] - 街道零售组合在当前环境中表现出较强韧性，街道租约通常有更强的合同增长和更多公平市场价值租金重置，租户改善和运营费用占占用成本的比例较低，且许多街道租金处于周期性低点，而零售商销售已快速反弹 [8][9] - 公司对2022年收益和未来多年的内部和外部增长持乐观态度，预计同店增长良好，未来几年内部增长可达5% - 10% [23][24] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4] - 管理层可能会提及某些非公认会计原则（GAAP）财务指标，相关指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账可在公司网站发布的收益新闻稿中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 核心和基金投资活动的更新指引是否有变化，投资管道和投资门槛有无改变 - 未更新年初给出的详细假设，收购团队会持续活跃，基金业务不受公开资本市场限制，有更多操作空间，预计会按季度更新情况，在基金V郊区购物中心收购方面可能更具机会主义，确定性执行和买家赞助商的良好记录对交易和借款有利，核心业务方面，一些走廊有长期增长机会，尽管当前有阻碍，但仍会有增值收购机会 [37][38][39] 问题2: 达拉斯Knox - Henderson走廊投资的开发和再开发支出、时间框架和收益率预期 - 仅在收益率合理时进行增量投资，再开发项目期望无杠杆收益率达7% - 8%以上，目前租户需求充足，项目有望推进，时间框架为未来2 - 5年，初始投资8500万美元，最终投资可能翻倍或三倍，该项目与公司其他项目互补，有助于巩固公司在街道零售领域的主导地位 [43][44][46] 问题3: 街道零售资产买家的竞争情况及退出者 - 零售整体竞争仍存在，但露天零售不受机构青睐，竞争群体较小，多数资本流向防御性投资，街道零售投资者中，一些办公REITs不再活跃，如GGP已转向其他领域，与过去周期相比，当前竞争减少 [50][51][52] 问题4: 街道零售租户关于流量和销售的趋势与预期情况 - 疫情后，公寓市场反弹是领先指标，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平，实体零售房地产受到租户和消费者的重新青睐 [53][54][56] 问题5: 年初至今核心收购项目（Henderson资产、西好莱坞和春街）的增长情况比较 - 增长取决于高于合同增长的关键驱动因素，若仅考虑销售增长，春街可能表现强劲，但多数项目都有增值再开发和密度提升的潜力，可带来额外利润，目前各项目合同增长率约3%，租户销售和需求有望推动租金增长超过该水平 [57][58][59] 问题6: 收购管道的承保方式、与合作伙伴和零售商的讨论是否因近期环境变化而改变 - 零售商方面，消费者目前状况良好，需求暂时保持稳定，但需密切关注 discretionary 领域，公司会更谨慎地关注零售商资产负债表、租约结构和通胀情况；资本市场方面，借款成本上升，但卖家更看重确定性执行，这对公司有利 [60][61][63] 问题7: 是否根据环境调整交易定价，资本成本和支出意愿有无变化 - 公司并非不受基准利率上升影响，但有强大的贷款池，承保时已考虑此因素，核心业务有良好的对冲措施，新交易定价会考虑利率环境，但强劲的租户需求可作为平衡因素，公司对零售商需求持乐观态度，会综合考虑利率和增长因素来评估投资回报 [65][66][67] 问题8: 是否有其他新市场的收购计划 - 佛罗里达州市场有一定潜力，公司每年都会评估核心能力范围内租户想去的市场，并进行增值投资，公司平台在核心能力范围内具有可扩展性 [68][69][70] 问题9: 小店铺入住率大幅提升的原因及整体入住率何时恢复到疫情前水平 - 街道和城市小店铺空间租赁活动活跃，推动入住率提升，目前租赁入住率达94%，租赁速度持续，目标是在未来12 - 18个月达到完全经济入住率，小店铺租户在疫情期间受PPP等干预措施支持，情况好于全球金融危机时期，目前租金处于高位，街道零售正从疫情低点复苏，有望实现显著增长 [70][72][75] 问题10: 对Henderson Avenue投资组合的尽职调查是否包括与零售商沟通其对该位置的兴趣 - 公司会首先与零售商沟通，倾听他们的需求 [76][77] 问题11: Henderson投资翻倍或三倍中，可见开发或再开发与增量收购的占比 - 大致各占一半，但难以准确预测，有额外地块可收购，但需满足一定条件，Henderson大道一端的Sprouts超市地块有再开发潜力，但需考虑现有零售商的意愿，公司会根据零售商需求和时机等情况进行资本部署，并定期更新进展 [78][79][81] 问题12: 年初至今核心收购和基金投资的资本化率 - 基金V的资本化率约在7%左右，上下浮动50个基点；Williamsburg项目收购时约为5%，部分资产稳定后交易价格在4%左右，其他资产约在5%左右 [82][83][84] 问题13: 是否确认此前同物业净营业收入（NIO）增长4% - 6%的指引 - 未更新指引中的个别假设，但基于第一季度的良好开端和租赁管道情况，对全年情况感到乐观，预计会接近指引上限 [85][86][88] 问题14: 本季度坏账准备金好于预期，是否改变全年看法 - 本季度坏账准备金确实好于预期，剩余未付款租户多位于依赖办公室的位置，随着办公人员回归，这些租户恢复运营，预计情况将继续向好 [89][90]

财务报表重述 - 公司重述2020年和2019年经审计年度财务报表及相关审计报告，以及2021年和2020年各季度未经审计的季度财务报表[5] - 公司对2020年和2019年的审计年度财务报表、2021年和2020年各季度的未经审计季度财务报表等进行重述，原因是成立时会计处理错误，涉及两家基金投资的不当合并[5][7] 财务报表合并错误影响 - 2020年和2019年12月31日合并资产负债表的变化主要源于合并错误，总资产分别减少5580万美元和5740万美元，总负债分别减少5750万美元和5880万美元，非控股权益分别增加190万美元和180万美元[8] - 合并错误导致2020年12月31日和2019年12月31日的总资产分别减少5580万美元和5740万美元，总负债分别减少5750万美元和5880万美元，非控股权益分别增加190万美元和180万美元，其中对投资于非合并关联方的投资分别增加2300万美元和1450万美元[8] 净收入（亏损）和资金运营（FFO）影响 - 对2021年9月30日止九个月、2020年和2019年全年阿卡迪亚归属净收入（亏损）的影响分别为减少（增加）0.6百万美元或每股0.01美元、0.2百万美元或每股0.01美元、0.7百万美元或每股0.01美元[8] - 对2021年9月30日止九个月、2020年和2019年全年资金运营（FFO）的影响分别为减少（增加）0.6百万美元或每股0.01美元、0.2百万美元或每股0.01美元、0.6百万美元或每股0.01美元[9] - 其他未记录的非重大调整对2021年前九个月、2020年全年和2019年全年归属于阿卡迪亚的净收入（亏损）影响分别为减少0.6百万美元（每股减少0.01美元）、减少0.2百万美元（每股减少0.01美元）和增加0.7百万美元（每股增加0.01美元）[8] - 其他未记录的非重大调整对2021年前九个月、2020年全年和2019年全年的资金从运营（FFO）影响分别为减少0.6百万美元（每股减少0.01美元）、减少0.2百万美元（每股减少0.01美元）和增加0.6百万美元（每股增加0.01美元）[9] 运营合伙企业股份控制 - 截至2021年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的股份[16] - 截至2021年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的权益[16] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[17] - 公司核心投资组合专注于位于高进入壁垒、人口密集大都市地区的优质零售物业[17] - 公司基金策略专注于机会主义但有纪律的收购，包括对街道零售物业的增值投资、对困境零售商为锚的房地产的机会主义收购等[17] - 公司通过保守财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[18] - 公司核心投资组合和基金收购重点是那些对租户保持相关性且未来更具相关性的物业[21] - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力，核心投资组合聚焦优质零售物业，基金策略注重机会型收购[17] - 公司投资策略通过核心投资组合和基金双平台实现外部增长，收购需长期增值并提升核心投资组合质量和价值[20] - 公司资本策略是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资本支持未来增长，融资来源包括发行公共股权、无担保债务等[24] - 公司运营策略依靠经验丰富的管理团队，通过物业开发、再租赁和建立合资企业创造价值，运营部门提供垂直整合的运营平台[28] 股份回购与股权发行 - 公司股份回购计划授权管理层可回购至多2亿美元流通普通股，2020年回购1219065股，花费2240万美元，截至2021年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元普通股[25] - 公司的ATM股权发行计划在2021年发行2889371股普通股，获得毛收入6490万美元，2022年1月出售4281576股，获得毛收入9630万美元，2019年出售5164055股，获得毛收入1.477亿美元[26] - 公司维持一项股份回购计划，授权管理层可酌情回购至多2亿美元的流通普通股，2020年回购1219065股，花费2240万美元，2021年和2019年未回购，截至2021年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元的普通股[25] - 公司维持一项市价增发股权计划，2021年通过该计划发行2889371股普通股，获得毛收入6490万美元，2022年1月出售4281576股普通股，获得毛收入9630万美元，2020年未发行，2019年出售5164055股，获得毛收入1.477亿美元[26] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有123名员工，其中102名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室，2021年总离职率约为11%[39] - 截至2021年12月31日，女性占公司员工的55%，管理级职位的34%，董事会独立董事的25%；不同种族和族裔的个人占员工的23%，管理级职位的21%，董事会独立董事的13%[40] - 2021年公司员工满意度调查的响应率为91%，整体满意度得分为94%，员工敬业度得分为84%[43] - 截至2021年12月31日，公司有123名员工，其中102名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室，2021年总离职率约为11%[39] - 截至2021年12月31日，女性占员工总数的55%，管理层职位的34%，董事会独立董事的25%；不同种族和族裔的个人占员工总数的23%，管理层职位的21%，董事会独立董事的13%[40] - 2021年，公司员工满意度调查的回应率为91%，整体满意度得分为94%，员工敬业度得分为84%[43] 可持续发展目标与成果 - 公司目标是到2023年底，在其投资组合的放松管制能源市场中，为房东控制的公共区域使用的电力至少50%采购绿色能源[49] - 截至2021年12月31日，约52%的公司物业有白色反光屋顶，17%至少有部分白色屋顶，2%有绿色/生态屋顶[49] - 截至2021年12月31日，公司88%的符合条件的物业已安装智能灌溉系统，超600家零售租户可查看用水情况并获节水经济激励[52] - 公司目标是到2023年底，在其投资组合的放松管制能源市场中，为房东控制的公共区域至少50%的用电量采购绿色能源[49] - 截至2021年12月31日，约52%的公司物业有白色反光屋顶，17%至少有部分白色屋顶，2%有绿色/生态屋顶[49] - 截至2021年12月31日，88%的符合条件的公司物业拥有智能灌溉系统，公司为超过600家零售租户提供用水情况可见性及减少用水的经济激励[52] 基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的Acadia Strategic Opportunity Fund, LP（“基金I”）[22] - 基金和RCP风险投资的现金流在各合作伙伴和成员获得一定累计回报和所有资本出资返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给合作伙伴或成员[23] - 截至2021年12月31日，有两个基金和一个核心投资组合开发项目以及四个核心投资组合再开发项目[33] - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的基金I和当前基金基金V，因控制权水平，为财务报告目的对这些基金进行合并[22] - 基金和零售商控制物业风险投资的现金流在各合伙人获得一定累计回报和所有资本出资返还前按比例分配，之后剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[23] - 截至2021年12月31日，有两个基金和一个核心投资组合开发项目以及四个核心投资组合再开发项目，2021年将部分基金开发物业和一个核心再开发物业投入使用，并将一个核心物业进行再开发[33] 公司治理与多元化 - 2021年，公司提名与公司治理委员会正式承诺在挑选受托人候选人时纳入不同种族、族裔和性别的候选人，截至2021年12月31日，八名独立受托人中有两名女性和一名代表种族和族裔多样性的受托人[58] - 公司已连续两年在50/50女性董事会（原2020女性董事会）性别多样性目录中获得评级[60] - 截至2021年12月31日，公司八名独立董事中有两名女性和一名代表不同种族和族裔的独立董事[58] 公司文件获取与政策 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站投资者页面免费获取，也可通过美国证券交易委员会网站访问，还可应要求免费提供纸质副本[63] - 公司董事会通过了适用于所有员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，这些文件可在公司网站投资者 - 公司治理页面获取[65] 内部控制缺陷 - 管理层确定公司财务报告内部控制存在重大缺陷，截至2021年12月31日，财务报告内部控制和披露控制程序无效，正采取措施进行补救[10] 物业可持续发展举措 - 2020年末，公司在标准零售租赁协议中引入“绿色”条款，以促进物业可持续发展[53] - 公司企业办公室采取节能、废物管理和节水等可持续举措，2019年公司总部获绿色商业伙伴关系颁发的土地使用杰出成就奖[53] 社区参与 - 公司通过物业举办活动促进社区参与，与当地社区和非营利组织合作举办社区活动和筹款活动[54]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度每股收益0.29美元，超出预期，得益于新租约重新开始和信贷环境改善，核心现金收款超过98%，以及全年约2.5亿美元外部投资的增值影响，其中第四季度为1亿美元 [21] - 2021年全年产生1.10美元的资金运营收益（FFO），调整后比初始范围上限高出10%，得益于核心投资组合反弹和外部投资增值 [21] - 2021年下半年同店净营业收入（NOI）增长约5%，第四季度增长超3%，预计未来几年增长5% - 10% [22] - 2022年预计FFO增长约12%，调整后FFO运行率增长10%，核心NOI预计在中点增长5%，不包括现金回收预计增长约10% [23] - 核心投资组合已签署但尚未入住的利差处于历史高位320个基点，代表约500万美元的按比例基本租金（ABR），基金方面为200个基点，代表约200万美元的ABR [24][26] - 新租约现金利差本季度超过200%，街道投资组合报告了高两位数利差 [27] - 已发行约1.5亿美元股权，季度股息提高20%，预计调整后资金流（AFFO）派息率处于60%多的中间水平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 第四季度核心业务表现强劲，同店NOI增长受街道和城市投资组合推动，超过郊区投资组合300个基点 [22] - 核心投资组合入住率为93%，仍有增长空间，租赁团队年初进展良好，有额外600万美元（约占核心ABR的5%）处于租赁谈判的高级阶段 [25] - 核心业务预计2022年内部增长强劲，得益于租赁、新租约和续约的利差以及合同租金增长 [24] 基金业务 - 第四季度基金V完成7000万美元收购，另有1.2亿美元收购处于近期管道中，已分配约85%的5.2亿美元资本承诺，仍有约2亿美元购买力 [32][34][35] - 基金平台在处置方面活跃，2月完成6600万美元的基金III资产出售，1月完成2400万美元的基金IV资产出售，另一处基金IV资产以2200万美元签约待售 [35] - 预计基金业务2022年利润为0.06 - 0.10美元，未来几年可保持类似运行率 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场租金有增长潜力，如Soho市场租金可再增长50%仍未达到先前峰值，租户销售表现已接近先前峰值 [11] - 一些市场租户活动显著反弹，如Soho租户表现和租金在许多情况下超过疫情前水平，需求复苏仍处于早期阶段 [11] - 第四季度报告销售的租户12月销售表现强劲，如Han Dynasty、lululemon和McNally Jackson均创下历史销售新高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好街道和城市市场的增长潜力，认为当前是购买资产的独特窗口，可获得较高的合同增长和市场重置增长 [42] - 基金V采用杠铃策略，收购被低估的零售资产，通过运营现金流获得回报，未来有多种选择实现价值最大化 [45] - 考虑为基金VI筹集资金，继续执行类似基金V的策略 [48] - 公司在投资时更关注定价是否合理，而非竞争对手的行动，核心业务收购目标是实现约4%的增长率，进入收益率在4% - 5% [52][54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Omicron有影响，但公司投资组合表现和业务计划仍按计划进行，未对收款、租户兴趣、租赁进度或投资努力产生影响，投资交易量有所增加 [7][8] - 零售行业基本面在2021年有显著改善，零售商认识到实体零售在全渠道世界中的重要性，预计未来几年NOI将实现高于平均水平的增长 [8][9] - 公司关注供应链和长期通胀压力，街道投资组合在通胀环境中具有优势，能够更快捕捉与通胀相关的增长 [13] - 公司对2022年盈利持乐观态度，预计未来几年内部和外部增长将高于趋势水平 [31] 其他重要信息 - 在年终审计中发现约十年前收购的两项基金投资在GAAP财务报表中记录错误，需修正，但不影响先前报告的按比例财务信息和运营指标 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 竞争对手提及的资本化率压缩与街道和城市投资组合的关系，以及公司投资哲学的变化 - 公司认为增长可见性提高时，进入收益率可能降低，但仍可实现回报，当前街道和城市市场增长可见性改善，竞争相对较小，是购买资产的好时机 [41][42] 问题2: 基金V中10亿美元高收益郊区资产的变现方式及是否会为基金VI筹集资金 - 公司未预测未来一两年的变现方式，认为基金V的策略已得到验证，未来有多种选择；对于基金VI，认为目前有很好的继续执行策略的理由，但未明确是否筹集资金 [45][48] 问题3: 第四季度以来核心和基金投资的进入资本化率、全年预期以及3 - 5亿美元投资假设在两个投资组合中的分配 - 公司表示投资分配不固定，通常约为50 - 50；基金投资进入资本化率在7% - 8%，核心业务收购目标增长率约4%，进入收益率在4% - 5% [51][52][54] 问题4: 关于FFO指导范围是否改变 - 公司认为范围已改变，由于信贷环境改善、投资和租赁工作，新范围成为新常态 [58] 问题5: 租金可增长50%但未达先前峰值，而销售接近先前峰值，这对当前入住率和市场可承受的稳态入住成本比率的影响 - 公司解释50%的增长是基于数学计算，不同类型零售商的入住成本不同，当前入住成本比先前峰值低20% - 50%，租赁受租金销售比和供需关系驱动，目前供需动态良好，预计未来租金将合理增长 [61][62][64] 问题6: 世纪21在City Point的70%被Primark回填后，剩余30%空间的更新情况 - 公司表示资产有良好势头，有其他租户在管道中，但未透露具体信息 [66] 问题7: 街道和城市投资组合的前瞻性租赁管道情况 - 公司表示奢侈品零售商和数字原生零售商积极进入市场，租赁环境比预期和疫情期间更好，公司有足够空间租赁 [67][68][69] 问题8: 街道和城市零售投资组合何时恢复到94% - 95%的入住率 - 公司预计在2023年末至2024年达到该入住率水平 [71] 问题9: 2021年租赁展期情况，特别是高价街道零售的按市值计价情况 - 公司表示租金在不同市场下降20% - 50%，已清理了高于市场的租金，目前有积极的按市值计价和租赁机会，并非每个店铺都有正利差，但整体赢多输少 [73][74][77] 问题10: 今年的额外资本筹集计划和较高利息费用的主要驱动因素 - 公司已筹集一定股权资金，还有结构化金融贷款、内部现金流和基金投资变现等资金来源；较高利息费用主要是由于2021年增加了近2.5亿美元的投资 [80][82] 问题11: 同店NOI指导中对2022年新坏账费用的假设以及第一季度是否有特定关闭或关注的租户 - 公司认为关注名单几乎不存在，租户销售强劲且增长，信用储备假设低情况下收款率保持98%，储备约2%，高情况下回到历史规范的50 - 125个基点 [84] 问题12: 2023年约20%街道租约到期，预计续租情况和突出事项 - 公司表示情况不一，目前难以给出具体数字，未来六个月可见性将提高 [86] 问题13: 基金VI是否继续使用现有投资者基础或引入新投资者 - 公司表示通常会有新投资者加入，目前准备开始相关对话 [88] 问题14: 经验丰富的捐赠投资者在疫情期间的反应 - 公司表示投资者反应不一，部分在科技投资中表现良好，一直支持公司，目前零售被认为是可投资资产类别，公司期待与投资者就价格、回报和未来概况进行对话 [90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为42.44645亿美元和41.86882亿美元[6] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为21.03134亿美元和21.38329亿美元[6] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司总营收分别为7.3446亿美元和5.1281亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司总营收分别为21.75亿美元和18.6474亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司总运营费用分别为7.4787亿美元和6.533亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司总运营费用分别为20.7522亿美元和25.3109亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司净收入分别为3.1557亿美元和 - 3.8289亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司净收入分别为3.4648亿美元和 - 3.3422亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为1.2069亿美元和 - 0.903亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为2.1149亿美元和0.1966亿美元[8] - 2021年第三季度净利润为31,557千美元，2020年同期为亏损38,289千美元；2021年前九个月净利润为34,648千美元，2020年同期为亏损33,422千美元[9] - 2021年第三季度其他综合收益为6,573千美元，2020年同期为6,458千美元；2021年前九个月其他综合收益为40,697千美元，2020年同期为亏损72,846千美元[9] - 2021年第三季度综合收益为38,130千美元，2020年同期为亏损31,831千美元；2021年前九个月综合收益为75,345千美元，2020年同期为亏损106,268千美元[9] - 2021年第三季度归属于阿卡迪亚的综合收益为16,809千美元，2020年同期为亏损4,694千美元；2021年前九个月归属于阿卡迪亚的综合收益为52,871千美元，2020年同期为亏损52,732千美元[9] - 截至2021年9月30日，总权益为2,141,511千美元；截至2020年9月30日，总权益为2,052,100千美元[10][13] - 2021年前九个月净收入为3464.8万美元，2020年同期净亏损3342.2万美元[15] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为7239万美元，2020年同期为8250.6万美元[15] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为8362.7万美元，2020年同期为9429.3万美元[15] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为949.9万美元，2020年同期为1155.8万美元[15] - 2021年前九个月支付的利息现金净额为3180.7万美元，2020年同期为4047万美元[16] - 2021年支付所得税现金净额为253000美元，2020年为282000美元[16] - 2021年通过承担债务收购房地产金额为31802000美元，2020年无此项目[16] - 2021年10月15日宣布并应支付的分配金额为14314000美元，2020年为123000美元[16] - 截至2021年9月30日，公司运营性房地产净值为32.68573亿美元，2020年12月31日为32.60139亿美元[6] - 截至2021年9月30日，阿卡迪亚股东权益总额为15.04994亿美元，2020年12月31日为14.41314亿美元[7] - 截至2021年9月30日，公司总股本权益为21.41511亿美元，2020年12月31日为20.48553亿美元[7] - 2021年第三季度租金收入为7.1852亿美元，2020年同期为5.03亿美元；2021年前九个月租金收入为21.2723亿美元，2020年同期为18.3396亿美元[8] - 2021年第三季度运营亏损134.1万美元，2020年同期亏损1402.5万美元；2021年前九个月运营收入为2049.9万美元，2020年同期亏损6612.6万美元[8] 普通股相关数据关键指标变化 - 截至2021年7月1日，普通股数量为88,419千股，截至2021年9月30日为88,452千股；截至2020年7月1日为86,265千股，截至2020年9月30日为86,266千股[10] - 2021年第三季度宣布普通股股息为每股0.15美元；2020年第三季度宣布普通股股息为每股0美元[10] - 截至2021年1月1日，普通股数量为86,269千股，截至2021年9月30日为88,452千股；截至2020年1月1日为87,050千股，截至2020年9月30日为86,266千股[13] - 2021年前九个月宣布普通股股息为每股0.45美元；2020年前九个月宣布普通股股息为每股0.29美元[13] - 2021年3月、5月、8月宣布每股0.15美元的股息，分别于4月、7月、10月支付[105] - 2021年第三季度计算基本每股收益的加权平均股数为8848.0844万股，2020年同期为8630.85万股；2021年前九个月为8721.7422万股，2020年同期为8648.6017万股[157] - 2021年受限股为70827个，2020年为76394个[157] 非控股股东权益相关数据关键指标变化 - 2021年第三季度非控股股东权益分配为21,321千美元，2020年同期为27,137千美元；2021年前九个月非控股股东权益分配为22,474千美元，2020年同期为53,536千美元[9][10][13] - 2021年7月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从95,088千美元变为94,786千美元，部分拥有附属公司从522,571千美元变为541,731千美元，总计从617,659千美元变为636,517千美元[111] - 2020年7月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从90,321千美元变为90,173千美元，部分拥有附属公司从547,418千美元变为508,697千美元，总计从637,739千美元变为598,870千美元[111] - 2021年1月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从89,431千美元变为94,786千美元，部分拥有附属公司从517,808千美元变为541,731千美元，总计从607,239千美元变为636,517千美元[113] - 2020年1月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从97,670千美元变为90,173千美元，部分拥有附属公司从546,987千美元变为508,697千美元，总计从644,657千美元变为598,870千美元[113] 公司运营部门及相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司有三个可报告的经营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[21] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司分别控制运营合伙企业约94%和95%的权益[18] - 截至2021年9月30日，公司核心投资组合中有130处房产，机会基金中有52处房产[18] - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II的资本份额为28.33%，在基金III为24.54%，在基金IV为23.12%，在基金V为20.10%[20] - 2021年前九个月，Mervyn's II召回700万美元可召回分配款项，公司份额为200万美元[20] 房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司合并房地产总值分别为3916291千美元和3846939千美元，净投资分别为3487610千美元和3507488千美元[35] - 2021年前九个月和2020年全年，公司分别收购了价值95750千美元和172152千美元的房地产，收购成本分别为120万美元和130万美元[36] - 2021年8月20日和9月9日，公司分别以50954千美元和44796千美元收购了Canton Marketplace和Monroe Marketplace，收购比例均为100%[36] - 2020年有多笔房地产收购和转换，如1月9日以15689千美元收购Soho Acquisitions等，全年收购和转换总值172152千美元[36] - 2021年前九个月收购Canton Marketplace时，公司承担了3180万美元的抵押贷款，2020年收购和转换未承担债务[36] - 2021年和2020年收购资产的购买价格分配中，2021年土地分配19609千美元，建筑物和改良分配70354千美元等[38] - 2020年收购资产购买价格分配中，土地分配25440千美元，建筑物和改良分配123459千美元等[38] - 2021年收购资产的总对价中，现金支付63425千美元，承担债务31802千美元等[38] - 2020年收购资产的总对价中，现金支付21208千美元，应收票据转换38674千美元等[38] - 2021年前九个月公司处置物业总价6.6325亿美元，收益9787万美元；2020年处置物业总价2.2413亿美元，收益683万美元[40] - 2021年前九个月持续经营业务中，相关物业和租赁的租金收入3522万美元，费用3868万美元，物业处置收益1.0521亿美元，归属阿卡迪亚净收入5894万美元；2020年全年租金收入7488万美元，费用7164万美元，物业处置收益509万美元，归属阿卡迪亚净收入358万美元[41] - 截至2021年9月30日，公司开发中房地产项目总账面价值2.19037亿美元，年初为2.47349亿美元[42] - 2020年公司将3380万美元应收票据转换为房地产权益，同时确认1650万美元减值损失[43][44] - 截至2021年9月30日，公司应收票据净额1.58468亿美元，年初为1.0145亿美元[46] - 2021年前九个月，公司新增核心投资组合票据5900万美元，信用损失准备增加约50万美元[47] - 2020年公司进行多笔应收票据交易，包括3870万美元票据换股权、3380万美元票据换房地产权益等，同时记录信用损失准备金70万美元[48] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，分别有一笔2160万美元核心投资组合票据和一笔1000万美元基金III应收票据违约[49] - 2021年第一、二季度，公司将一个核心项目部分投入使用；第一季度将一个基金IV项目剩余部分投入使用；第二季度处置一个基金IV项目建筑改良[44] - 2020年第一季度，公司将一个基金III项目部分和一个基金IV项目部分投入使用；第二季度将基金II项目部分投入开发[44] - 2021年9月30日，结构化融资部门有5笔非抵押依赖贷款，摊销成本总计1.409亿美元，含应计利息1040万美元，已记录信用损失拨备120万美元[51] - 截至2021年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款总计3.05668亿美元，2020年12月31日为2.49807亿美元[53] - 2021年前9个月，公司从阿尔伯森公司投资分配中变现120万美元，记录净未实现持有收益5580万美元[54] - 2021年1月4日，基金V出售两块土地，总价1050万美元，偿还相关抵押贷款790万美元，实现收益320万美元，公司份额为60万美元[54] - 2021年前9个月，公司根据认购协议增加对第五墙的投资130万美元[55] - 2020年4月1日，公司用3870万美元的布兰迪万应收票据及200万美元应计利息交换城镇中心剩余24.78%的权益，获得100%控股权[55] - 2020年，公司在第二和第四季度分别记录来自阿尔伯森公司投资的实现收益约2280万美元和40万美元[55] - 2021年和2020年第三季度，公司从非合并合伙企业获得各项费用均为10万美元，前9个月均为30万美元[56] - 2021年和2020年前9个月，公司的合资企业分别向某些非关联方支付租赁佣金等费用100万美元和170万美元[57] - 2021年9月30日，非合并关联方的总资产为6.32121亿美元，总负债和合伙人权益为6.32121亿美元[58] 其他资产及负债相关数据关键指标变化 - 2021年9月30

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股收益0.27美元，超出预期，处于0.25 - 0.27美元指引区间上限，主要因新租约租金起付、现金收款持续改善以及约1.4亿美元外部投资的增值 [17] - 预计未来几个季度，不包括任何潜在的艾伯森销售，季度FFO为0.25 - 0.27美元 [17] - 若出售艾伯森股份，按其最新股价，将产生超过3000万美元收益，或每股FFO超过0.30美元 [18] - 维持全年FFO指引在1.05 - 1.14美元，实际表现比初始中点高出超10% [18] - 本季度核心账单现金收款率超97%，接近疫情前水平，每提高1%的收款率，季度收益约增加50万美元，年化后代表超0.02美元的FFO [19] - 同店NOI约为7%，高于预期，得益于入住率提高和信用准备金持续减少 [21] - 本季度租赁利差现金增长约11%，GAAP增长19%，主要由街道租赁推动 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 预计到2024年底核心NOI增长2500万美元，达到超1.5亿美元 [22] - 净吸纳量预计产生1000 - 1500万美元增量NOI，代表0.11 - 0.16美元的FFO [23] - 信用准备金进一步稳定，贡献500 - 600万美元增量NOI，或0.05 - 0.06美元的FFO [23] - 合同租金增长800 - 1000万美元 [23] 基金业务 - 第三季度基金V完成9600万美元新收购，包括两个东海岸郊区购物中心 [27] - 基金V收购成本远低于重置成本，两个中心混合成本约为每平方英尺130美元，而新建郊区购物中心成本约为每平方英尺200 - 250美元（不包括土地成本） [27] - 基金V收款率处于高位，接近核心投资组合，稳定的中双位数杠杆回报，疫情期间现金收益率仅降至约13%，预计很快恢复到15%；无杠杆收益率从8%降至约7%，目前预计回到8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公共市场购物中心REITs的资本化率接近十年低点，而公司目标产品的私人市场资本化率保持在约7.5%，交易资本化率与基础借款成本差距处于历史高位 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 内部增长方面，预计将入住率从目前约90%提高到约95%，通过租赁、合同增长和再开发实现NOI增长 [10] - 外部增长方面，进行资产负债表内投资以增加现有核心投资组合，同时基金平台继续通过收购和增值项目推动增长 [12] - 基金V继续以大幅折扣收购不受青睐的露天零售物业，获得有吸引力的中双位数收益率 [13] 行业竞争 - 公司专注领域的资本充足且知识丰富的竞争对手减少，债务和股权市场复苏，公司具备有竞争力的资本成本进行收购 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观担忧，但租户租赁活动活跃，租户表现强劲，公司有望在未来几年实现强劲的内部和外部增长 [8] - 零售房地产在经历多年逆风后，目前处于转折点，实体商店的重要性在疫情后得到验证，公司处于加速增长的有利位置 [8] - 对未来几年的NOI和FFO增长持乐观态度，预计在不考虑增值再开发、外部增长或基金业务盈利交易的情况下，也将实现有意义的增长 [25] 其他重要信息 - 公司在City Point项目上看到积极势头，客流量和租户销售额持续增加，最近与一家国际零售商签订了租赁协议，预计2022年下半年开业 [31][32] - 公司计划在未来几个月对City Point项目进行再融资 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于未来几个季度每股FFO及2022年上半年NOI增长情况 - 回答: 未来几个季度不包括艾伯森收益，每股FFO预计为0.25 - 0.27美元，2022年上半年增长将被租赁管道抵消，增长从下半年开始显现，2023年和2024年将加速 [34][35] 问题2: 关于同店NOI增长范围及95%入住率目标 - 回答: 2022年同店NOI增长趋势仍在5% - 10%范围内，更倾向于下半年增长；预计到2024年底达到95%入住率 [36][38][41] 问题3: 关于租赁趋势和租户销售趋势的持续性 - 回答: 租户兴趣持续增长，租户销售表现远超预期，在全面复工和国际旅游恢复之前就已如此；零售商签订长期租约，表明他们认为这是长期趋势 [42][43][45] 问题4: 关于同店NOI数据的详细情况及未来增长潜力 - 回答: 同店NOI数据相对干净，现金收款与非同店池的City Center项目有关；租赁利差差距缩小，续约由街道租赁驱动，显示出有意义的NOI增长；未来随着复苏推进，同店NOI潜在增长将上升 [47][48][50][51] 问题5: 关于基金退出策略 - 回答: 公司正在考虑包括出售部分或全部股权并继续管理等各种选项，但目前还为时尚早 [52][53] 问题6: 关于City Point学校租赁条款及租金增长情况 - 回答: 租赁期限为长期，超过10年，具体租金增长情况未披露 [56] 问题7: 关于各城市市场复苏情况及影响因素 - 回答: 各城市市场复苏情况不同，同一城市不同子市场也有差异；如SoHo许多黑暗店铺已被预订；芝加哥部分区域如Armitage Avenue和Rush and Walton表现良好；DC的M Street未来12个月将比疫情前更活跃 [58][59][60] 问题8: 关于艾伯森潜在收益情况 - 回答: 初始指引中有500 - 1200万美元收益，基于当时股价；目前公司持有超100万股，当前股价约30美元，预计收益约3000万美元，可能在2021年底或2022年实现，且可能分散在几年内 [62][63] 问题9: 关于2022年新店开业情况及供应链影响 - 回答: 2022年不同类型零售商表现不同，必需品零售商扩张可能放缓，而奢侈品、有抱负的零售商和单渠道零售商预计将继续开店；供应链目前对公司开店能力影响不大，零售商认为可以应对，但需关注是否会持续多年 [64][65][69] 问题10: 关于旧金山Nordstrom Rack空间的兴趣情况 - 回答: 尽管旧金山复苏较慢，但该空间的兴趣一直很强 [71][72] 问题11: 关于本季度租赁成本增加情况及未来租赁管道的适用性 - 回答: 租赁成本增加主要来自郊区交易，街道租赁成本变化不大；未来每个季度需根据具体情况评估，不能一概而论 [73][74][76] 问题12: 关于City Point 7万平方英尺空间的经济情况和进度 - 回答: 该空间状况良好，已签订租约，即将开始施工，租户预计2022年下半年开业；该租约几乎可取代Century 21的租金，剩余3万平方英尺将使项目达到良好盈利点 [77][78] 问题13: 关于本季度结构化融资情况 - 回答: 这与市场周期一致，企业家需要资金、执行确定性和速度，公司有机会将结构化融资转化为长期所有权 [79][80] 问题14: 关于本季度收购的两个物业的运营上行来源 - 回答: 基金V收购的理念是通过以7% - 8%的价格购买获得中双位数杠杆收益率，不期望同店NOI增长或正租赁利差，但期望未来资本化率压缩带来回报 [81][82] 问题15: 关于2024年后NOI增长在街道和郊区投资组合的大致分配 - 回答: 目前街道和城市投资组合占比约60%，将贡献超过其应有的份额 [84][85] 问题16: 关于核心结构化金融投资的初始收益率 - 回答: 收益率大致在高5% - 6%的范围 [86][87] 问题17: 关于公司再开发潜力的资产 - 回答: 公司有多个再开发项目，其中韦斯特切斯特购物中心的前西尔斯盒子和密歇根大道的大型资产是重点关注项目，将在下个季度详细讨论 [89][90] 问题18: 关于零售商利润率、产品供应、劳动力和租金支付情况 - 回答: 劳动力和短期供应限制对不同零售商有不同影响，目前零售商感觉良好，但如果问题持续，可能会有影响；公司密切关注郊区超市锚定中心的卫星租户 [91][92][93] 问题19: 关于传统电商企业上市后开店和资本支出的变化 - 回答: 电商企业在上市前就意识到开店对线上销售有促进作用，无论是私募还是上市后，实体店铺对其长期成功都至关重要 [94][95] 问题20: 关于机构投资者对副车投资的态度 - 回答: 机构投资者开始认识到零售行业并非处于长期衰退，公司提供的收益率有吸引力，但由于美国零售过剩，公司难以拼凑出大型稳定投资组合，因此副车投资尚未实现，但公司会继续保持选择性 [96][97]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.30美元，高于预期，主要得益于新街道租约租金开始确认以及信用储备显著改善 [21] - 第二季度现金收款率达96%，季度储备应在200万美元左右，即每股0.02 - 0.03美元，还确认了约0.02美元的一次性逾期租金收款收益 [22] - 全年FFO指引上调至5 - 14美元，较原指引低端增长7%，预计下半年季度FFO在25% - 27% [23] - 2021年Albertsons股票潜在销售收益指引更新为0 - 700万美元，即每股0.00 - 0.08美元，当前股价下利润超2000万美元，即每股FFO超0.20美元 [23][24] - 核心NOI预计到2024年每年增长5% - 10%，较2020年增加超2500万美元，达到1.5亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心管道中有约1400万美元的按比例计算的ABR，其中超750万美元已执行，60%的已执行租约来自街道和城市投资组合，纽约市占当前管道近40% [26] - 实体和租赁入住率之间的差距在本季度扩大超100个基点至260个基点，纽约地铁投资组合领先，6月30日按比例计算的实体与租赁差距约为700个基点 [27] - 预计管道约200万美元将在2021年影响收益，2022年增加600 - 800万美元，其余在2022年实现 [28] 基金业务 - 基金V目前有约1.7亿美元的收购已签约或达成原则性协议，包括第一季度报告的1亿美元，已分配约75%的资金，剩余资金需在2022年8月前部署 [33][34][35] - 第二季度完成出售基金IV位于缅因州的4个杂货店锚定物业 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场中，高端市场零售商不仅续租还扩大规模，如芝加哥黄金海岸的Wire和Yours；洛杉矶梅尔罗斯广场续租显示市场强劲；纽约苏豪区预计未来几年NOI几乎翻倍 [9][10][14] - 郊区零售市场租金在2015 - 2019 - 2020年增长，消费者回归带来积极影响 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用多种资本来源，选择性收购高壁垒进入市场的优质零售物业，同时通过基金业务进行机会性投资和资产处置 [17][18][36] - 行业竞争方面，零售房地产市场仍存在公共和私人市场的差异，但随着市场复苏，公司有望利用这些差异获取机会 [15][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求加速且范围扩大，从必需品转向更多可自由支配支出，街道零售市场反弹早于预期，公司对未来几年的NOI增长充满信心 [6][7][14] - 尽管仍面临一些挑战，但消费者健康且回归可自由支配支出，租户销售表现已证实市场复苏，公司有望实现多年的内部增长 [12][17][24] 其他重要信息 - 第二季度成功完成7亿美元无担保信贷安排，可扩大至9亿美元，提高了流动性并延长了到期期限 [31] - 通过ATM筹集约4600万美元，平均发行价为20 - 37美元，并将资金用于投资和偿还债务 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年1.5亿美元NOI中，Soho街道零售NOI翻倍是指特定资产还是纽约街道和城市零售组合整体 - 是指Soho单独的资产，因其在疫情中受创严重，目前正出现良好反弹 [41][42] 问题2: 未来几年高于平均水平的NOI增长中，郊区零售投资组合的增长情况 - 街道零售因租金处于低位、需求旺盛且在全渠道世界中有优势，有望实现高于平均的增长；郊区零售租金前期已有增长，起点较高，但消费者回归带来积极影响，公司希望其表现良好 [43][44][45] 问题3: 现在是否是探索回收资本、出售或处置郊区零售投资组合的好时机 - 目前还不是全面出售的好时机，公共和私人市场存在差异，公司会考虑各种情况，但预计在私人市场赶上公共市场之前不会有大规模处置 [46][47] 问题4: 2024年1.5亿美元NOI目标与5% - 10%的同店NOI增长范围之间的差异及信心来源 - 信心来自租赁管道的加速增长，目前已从600万美元增长到1400万美元，显示出零售商需求恢复到疫情前水平；部分年份NOI增长可能接近10%，部分接近5%，若租金增长超预期，有望超过目标 [49][50][51] 问题5: 指导是否假设400万美元租金离开投资组合且短期内不续租 - 是的，但管道中已包含部分该空间，预计这是高质量空间，将很快且有利可图地重新出租 [53][55] 问题6: 纽约市场的需求看法及与过去相比是否有更具吸引力的机会 - 公司会关注多个市场，对依赖通勤上班的零售市场持谨慎态度，更看好如梅尔罗斯广场等有积极租赁和销售表现的市场 [56][57][58] 问题7: 在梅尔罗斯广场等子市场可部署的资本规模 - 公司规模相对较小，每1亿美元收购约增加1%收益，会谨慎且增值地部署资金，不同市场会有不同的资金投入策略 [60] 问题8: 6月以来增加的200万美元管道中，街道和城市与郊区的占比 - 大致遵循60 - 40的比例，街道和城市空间需求仍然非常强劲 [63][64] 问题9: 改善的流动性用于积极外部增长战略的部署速度及与合同租金增长带来的NOI增长相比如何 - 本季度通过ATM筹集的4600万美元已增值再投资，未来公司有资金和灵活性进行外部增长，但会谨慎部署；卖家开始回归市场，公司将结合内部和外部增长 [65][66][67] 问题10: 疫情后是否有其他适合公司投资组合的街道或城市市场 - 疫情导致市场重新洗牌，公司会关注零售商感兴趣且有销售潜力、进入壁垒高的市场，但目前暂不透露具体市场 [69][70][71] 问题11: 街道零售租赁结构的演变及谈判权是否转移，能否更积极推动初始租金 - 租赁结构从短期、依赖百分比租金转向长期、更传统的租约，虽然仍是租户市场，但市场租金增长和合同增长机会良好，情况比之前改善 [72][73][74] 问题12: 本季度基金收购管道增加后，预计何时完成交易 - 部分交易因特定原因进展较慢，但都在顺利推进，希望在年底前完成交易，若出现与公共和债务市场类似的资本化率压缩，回报将很可观 [76][77][78] 问题13: 非合并合资企业的ABR管道情况 - 与核心投资组合活动一致，在郊区和街道零售方面都有表现，因投资组合规模小，预计整体与本季度情况相符 [78][79] 问题14: City Point资产的入住时间预期 - 预计需要24个月，部分原因是签署租约和对面公园建设需要时间，公园开放后将增强街道层面的租赁能力 [80][81][82] 问题15: 零售商对COVID和Delta变种的看法及对签约交易的影响 - 目前未看到因Delta变种导致的放缓或担忧，但需认识到这是一个挑战，零售商对长期发展有信心，相信能克服短期困难 [83][84] 问题16: 何时不再对新租约提供首年优惠 - 公司认为接近不再提供首年优惠的阶段，随着市场重新开放，零售商和房东都看到积极迹象，零售商开始更长远地考虑问题 [86][87][88]

公司基本信息 - 公司是一家专注于美国零售物业的完全整合型权益型房地产投资信托基金[18] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为4,089,612千美元，较2020年12月31日的4,186,882千美元有所下降[7] - 截至2021年6月30日，公司总负债为1,973,262千美元，较2020年12月31日的2,138,329千美元有所下降[7] - 截至2021年6月30日，公司总权益为2,116,350千美元，较2020年12月31日的2,048,553千美元有所上升[7] - 2021年第二季度，公司总营收为74,660千美元，较2020年同期的63,773千美元增长17.07%[8] - 2021年上半年，公司总营收为144,054千美元，较2020年同期的135,193千美元增长6.55%[8] - 2021年第二季度，公司净收入为1,231千美元，较2020年同期的64,906千美元大幅下降[8] - 2021年上半年，公司净收入为3,091千美元，较2020年同期的4,867千美元有所下降[8] - 2021年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.04美元，较2020年同期的0.22美元有所下降[8] - 2021年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.10美元，较2020年同期的0.12美元有所下降[8] - 2021年第二季度净利润为123.1万美元，2020年同期为6490.6万美元[9] - 2021年上半年净利润为309.1万美元，2020年同期为486.7万美元[9] - 2021年第二季度综合亏损为351.8万美元，2020年同期综合收入为5940万美元[9] - 2021年上半年综合收入为3721.5万美元，2020年同期综合亏损为7443.6万美元[9] - 截至2021年6月30日，普通股数量为88419千股，2020年同期为86265千股[11] - 截至2021年6月30日，额外实收资本为1730686千美元，2020年同期为1693006千美元[11] - 截至2021年6月30日，累计其他综合损失为47909千美元，2020年同期为90209千美元[11] - 截至2021年6月30日，总普通股股东权益为1498691千美元，2020年同期为1455592千美元[11] - 截至2021年6月30日，非控股股东权益为617659千美元，2020年同期为637739千美元[11] - 截至2021年6月30日，总权益为2116350千美元，2020年同期为2093331千美元[11] - 2021年1月1日至6月30日，普通股数量从86,269增至88,419，总权益从2,048,553千美元增至2,116,350千美元[14] - 2020年1月1日至6月30日，普通股数量从87,050减至86,265，总权益从2,186,965千美元减至2,093,331千美元[14] - 2021年上半年净现金提供的经营活动为51,033千美元，2020年为59,060千美元[16] - 2021年上半年净现金提供的投资活动为30,947千美元，2020年使用87,243千美元[16] - 2021年上半年净现金使用的融资活动为66,165千美元，2020年提供46,520千美元[16] - 2021年上半年现金和受限现金增加15,815千美元，2020年增加18,337千美元[16] - 2021年上半年支付利息净额20,666千美元，2020年为26,558千美元[17] - 2021年上半年支付所得税净额344千美元，2020年为219千美元[17] - 2021年7月15日宣布并应支付的分配为14,314千美元，2020年为123千美元[17] - 2021年上半年和2020年，公司分别确认与限制性股票和单位相关的普通股和普通运营合伙单位薪酬费用470万美元和420万美元；2020年全年为840万美元[104][105] - 2021年上半年，公司通过ATM计划出售2,071,991股普通股，获得4630万美元毛收益和4570万美元净收益，ATM计划剩余可用额度约1.239亿美元[106] - 2021年3月15日和5月5日，公司分别宣布每股0.15美元的股息，2020年第二季度至第四季度暂停普通股和普通单位分红，优先股每季度支付0.1万美元分红[108] - 2021年上半年和2020年全年，公司分别向员工发行635,976和396,149个LTIP单位，以及11,244和13,766个受限股单位[140] - 2021年和2020年绩效股估值假设包括波动率48.0%和21.0%，无风险利率0.2%和1.4%[143] - 2021年上半年和2020年全年，受限股单位和LTIP单位授予日总价值分别为1260万美元和1040万美元[144] - 2021年上半年，公司向受托人发行30,321个LTIP单位和30,592股受限股[145] - 2021年和2020年上半年，员工通过员工股票购买计划分别购买4,651和1,604股普通股[150] - 2021年第二季度，归属阿卡迪亚的净收入为391.8万美元，2020年同期为1941万美元；2021年前六个月归属阿卡迪亚的净收入为908万美元，2020年同期为1099.6万美元[156] - 2021年第二季度，持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.04美元，2020年同期为0.22美元；2021年前六个月持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.10美元，2020年同期为0.12美元[156] - 截至2021年6月30日，公司总资产为40.89612亿美元，较2020年12月31日的41.86882亿美元下降2.32%[7] - 截至2021年6月30日，公司总负债为19.73262亿美元，较2020年12月31日的21.38329亿美元下降7.71%[7] - 2021年第二季度，公司总营收为7.466亿美元，较2020年同期的6.3773亿美元增长17.07%[8] - 2021年上半年，公司总营收为14.4054亿美元，较2020年同期的13.5193亿美元增长6.55%[8] - 2021年第二季度，公司净利润为123.1万美元，较2020年同期的6490.6万美元下降98.10%[8] - 2021年上半年，公司净利润为309.1万美元，较2020年同期的486.7万美元下降36.49%[8] - 2021年第二季度，归属于阿卡迪亚的净利润为391.8万美元，较2020年同期的1941万美元下降79.81%[8] - 2021年上半年，归属于阿卡迪亚的净利润为908万美元，较2020年同期的1099.6万美元下降17.42%[8] - 2021年第二季度，基本和摊薄后每股收益为0.04美元，较2020年同期的0.22美元下降81.82%[8] - 2021年上半年，基本和摊薄后每股收益为0.10美元，较2020年同期的0.12美元下降16.67%[8] - 2021年4月1日至6月30日，普通股数量从86,302千股增加到88,419千股，增幅约2.45%[11] - 2021年4月1日至6月30日，额外实收资本从1,683,552千美元增加到1,730,686千美元，增幅约2.79%[11] - 2021年4月1日至6月30日，累计其他综合损失从41,962千美元增加到47,909千美元，增幅约14.17%[11] - 2021年4月1日至6月30日，总普通股股东权益从1,466,847千美元增加到1,498,691千美元，增幅约2.17%[11] - 2020年4月1日至6月30日，普通股数量从85,990千股增加到86,265千股，增幅约0.32%[11] - 2020年4月1日至6月30日，额外实收资本从1,686,794千美元增加到1,693,006千美元，增幅约0.37%[11] - 2020年4月1日至6月30日，累计其他综合损失从85,715千美元增加到90,209千美元，增幅约5.24%[11] - 2020年4月1日至6月30日，总普通股股东权益从1,434,464千美元增加到1,455,592千美元，增幅约1.47%[11] - 2021年上半年，宣布的股息/分配为26,208千美元，每股0.30美元[14] - 2020年上半年，宣布的股息/分配为24,937千美元，每股0.29美元[14] - 2021年上半年净收入为309.1万美元，2020年同期为486.7万美元[16] - 2021年上半年折旧和摊销为6273.5万美元，2020年同期为6717万美元[16] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制约95%的运营合伙企业[19] - 截至2021年6月30日，公司核心投资组合拥有130处房产，机会基金拥有50处房产[19] - 运营合伙企业在基金和Mervyns II获得收益后，剩余现金流分配比例为20%[20] - 基金II和Mervyns II运营合伙企业资本份额为28.33%，截至2021年6月30日资本调用为37340万美元，总分配为16980万美元[21] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，截至2021年6月30日资本调用为44810万美元，总分配为56880万美元[21] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，截至2021年6月30日资本调用为48810万美元，总分配为19310万美元[21] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，截至2021年6月30日资本调用为21710万美元，总分配为3690万美元[21] - 2020年8月，Mervyns II向投资者进行1570万美元可召回分配，公司份额为450万美元；2021年上半年召回380万美元，公司份额为110万美元[21] - 截至2021年6月30日，公司有三个可报告运营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[22] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并房地产净资产分别为3418792000美元和3507488000美元[36] - 2020年公司收购和转换房地产投资总价为172152000美元，其中核心项目158143000美元，基金IV项目14009000美元，资本化收购成本1300000美元[37] - 2021年上半年和2020年公司处置房地产投资总价分别为66325000美元和22413000美元[39] - 2021年上半年和2020年公司处置房地产相关的租金收入分别为3570000美元和5468000美元，税前收入分别为5908000美元和249000美元[40] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司房地产开发项目账面价值分别为217620000美元和247349000美元[41] - 2021年上半年公司核心项目资本化成本为1222000美元，基金II为984000美元，基金III为546000美元，基金IV为2094000美元[41] - 2020年公司核心项目资本化成本为3012000美元，基金II为3612000美元，基金III为70000美元，基金IV为1368000美元[41] - 2020年公司将33800000美元应收票据转换为基金II建设改进，基金IV两个开发项目确认减值费用16500000美元[41][44] - 2021年上半年公司将核心项目City Center部分、基金IV项目Paramus剩余部分投入使用，处置基金IV项目110 University Place相关建筑改进[43] - 2020年公司将基金III项目Cortlandt Crossing部分、基金IV项目146 Geary Street部分投入使用，基金II的City Point Phase II部分进入开发阶段[44] - 2021年6月30日应收票据净额为1.1728亿美元，2020年12月31日为1.0145亿美元[46] - 2021年4月20日，公司发行1600万美元核心投资组合票据，利率9%，2022年10月20日到期[47] -

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心现金收款率达92%，4月已收超90%租金，未支付的8%租金已全额预留，主要来自受疫情影响的健身房、剧院和餐厅，占比约5% [21][22] - 第一季度每股收益0.25美元超预期，季度信贷损失较上季度下降约40%，未含疫情相关噪音或一次性项目 [25] - 预计第二季度核心和基金净营业收入与第一季度基本持平，基金费用运行率略有下降 [26] - 上调2021年指导区间至0.01 - 1.14美元，对下半年每股运营资金增加0.01 - 0.03美元更乐观 [27] - 持有艾伯森股份约有2000万美元潜在收益，代表超0.20美元的运营资金，但出售时间不确定 [28] - 预计2022 - 2023年恢复到疫情前净营业收入水平，之后实现中到高个位数核心净营业收入增长，未来三到四年预计产生超2500万美元增量核心净营业收入，增长20% [29][31] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道已超1000万美元，超500万美元已转化为签约租约，预计2021年下半年约150万美元净营业收入，高于上次指导的80万美元 [12][33] - 2021 - 2022年约15%的平均基本租金到期，约1800万美元，65%在街道和城市资产，35%在郊区投资组合，预计约一半不续约，正与潜在租户洽谈 [34][35] - 预计街道租约到期时现金利差为15% [35] 基金业务 基金V - 获投资者支持将投资期延长至2022年8月，已分配约60%的5.2亿美元资本承诺 [37] - 自2020年9月以来，现有投资组合现金收款率约90%，实现稳定的中两位数杠杆回报 [38] - 自2020年3月以来，已签订年基本租金310万美元的租约，另有150万美元年基本租金正在洽谈，占基金年基本租金约8.5% [39] - 约有2亿美元股权可投资，杠杆后购买力达6亿美元，有1亿美元收购管道 [39] 基金II和城市点 - 布鲁克林购物中心客流量稳步增加，上月是疫情以来最繁忙的一个月，较2月增长27%，目前客流量约为疫情前高峰的一半 [41] - 前世纪21空间有传统零售和商业租户的强烈兴趣，Decal Market Hall室内餐饮销售额周环比强劲，有26家供应商营业，7家在潜在租赁管道中，预计今年夏天全面开放 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区租赁领先，3月31日实际与租赁入住率差距达150个基点，纽约都会区组合差距近600个基点，且大部分在本季度出现 [32] - 部分街道市场3月销售额同比增长60%，环比增长近100% [85][86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 零售需求改善，租赁活动加速，从郊区和必需品业务扩展到街道零售和可自由支配业务，公司租赁团队活动超疫情前 [7] - 资本和投资市场逐步重建，零售房地产在私人市场仍不受青睐，但公司凭借留存收益和健康资产负债表，准备抓住投资机会，特别是在门户市场 [17][18] - 基金V专注收购不受青睐的郊区购物中心，未来可能增加增值机会，同时考虑收获基金III和IV的物业 [38][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求持续改善，租赁活动加速，市场复苏趋势更持久，公司独特位置的投资组合将更具吸引力 [7][8][20] - 尽管疫情影响仍在，但租户正为经济重启做准备，未来几年消费和利润率有望超疫情前水平 [9] - 公司对2021年核心净营业收入预期更有信心，对2021年后的增长轨迹更有把握 [29] 其他重要信息 - 第一季度产生超4000万美元现金，主要来自运营现金流和战略核心资产处置，债务季度环比减少近5% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 郊区购物中心和街道零售组合未来几年的增长差异 - 郊区中心长期租约合同增长少，街道组合合同增长高，长期来看，需求大的街道增长更快，但目前仍处于复苏早期 [44][45][46] 问题2: 投资主要针对基金V还是核心业务，核心业务投资如何在街道、城市和郊区购物中心分配 - 大部分投资指基金V，未来会有更多增值机会，核心业务开始出现机会，但仍需观察 [47][48][49] 问题3: 基金V是否会全额部署剩余5亿美元股权资本，是否主要是高收益投资 - 有信心在1.5年内全额部署，主要是高收益资产，也会探索增值机会 [51][52] 问题4: 新租约利差在街道和郊区的差异，Soho租金水平及市场租金是否稳定 - 街道到期租约预计利差15%，租金在2022 - 2023年有望达到或超过疫情前预期，目前多租户竞争同一位置，租金趋势积极 [54][55][56] 问题5: 街道和城市投资机会是否成熟，是否考虑纽约其他地区，政府领导对纽约和旧金山市场的影响 - 部分市场反弹更快，需综合考虑多种因素，政治领导对城市复苏很重要，需密切关注 [58][59][60] 问题6: 纽约都会区新签约租户类型与空置租户的异同 - 新租户包括年轻有趣的概念品牌、奢侈品零售商和表现良好的零售商，公司房地产适合这些租户 [62][63][64] 问题7: 奢侈品零售商疫情后对街道零售的布局策略 - 奢侈品租户借此机会升级和扩展位置，注重渠道转变和合作，未来会有令人兴奋的变化 [65][66] 问题8: 本季度家得宝资产处置情况，包括资本化率、买家类型和后续是否还有处置计划 - 家得宝是长期租约，无增长潜力，以4%的资本化率卖给了低成本资本和低回报预期的私人买家，公司会根据资产情况评估处置计划 [67][68] 问题9: 基金V目标投资类型，剩余5亿美元投资管道是否仍与东海岸不受青睐的购物中心一致 - 市场情况变化带来交易机会，基金V投资范围广泛，不仅限于现金流项目，还会捕捉租赁机会 [70][71][72] 问题10: 交易流量增加时，郊区和街道投资组合的资本化率变化 - 资本化率暂无明显变化，主要关注卖家对稳定净营业收入的预期和实现成本，预计资产清理后资本化率会下降 [74][75] 问题11: 纽约都会区零售市场看法与公司租赁结果差异的原因 - 市场空缺不会立即消失，但租户有长远眼光，先进入者可获得有吸引力的租金和高销售额，不同区域复苏时间不同 [77][78][79] 问题12: 高空置率下如何赢得租约 - 为今年夏天开业的租户提供有吸引力的首年租金，租户销售表现良好，后续会支付更高租金，公司有现金流支持，未来租赁增长可期 [80][81] 问题13: 可自由支配零售商销售趋势与核心业务的比较 - 3月部分市场可自由支配销售结果令人印象深刻，部分强于疫情前，可能是由于 pent - up 需求，也受GDP和消费者储蓄率等因素影响 [83][84] 问题14: 是否会提前恢复到2019年净营业收入水平 - 公司正朝着2022年末 - 2023年初的目标前进，目前趋势提前，但仍需观察 [87][88]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收6939.4万美元，2020年同期为7142万美元[10] - 2021年第一季度总运营费用6532.5万美元，2020年同期为11776.3万美元[10] - 2021年第一季度运营收入868.1万美元，2020年同期运营亏损4634.3万美元[10] - 2021年第一季度持续经营业务税前收入201万美元，2020年同期亏损6099.1万美元[10] - 2021年第一季度净利润186万美元，2020年同期亏损6003.9万美元[10] - 2021年第一季度归属于阿卡迪亚的净利润516.2万美元，2020年同期亏损841.4万美元[10] - 2021年第一季度基本和摊薄每股收益0.06美元，2020年同期每股亏损0.10美元[10] - 2021年第一季度综合收入4073.3万美元，2020年同期综合亏损13383.6万美元[12] - 2021年第一季度归属于阿卡迪亚的综合收入3809.1万美元，2020年同期综合亏损6295.4万美元[12] - 2021年3月31日公司普通股股东权益总额为1466847000美元，2020年同期为1434464000美元[15] - 2021年第一季度净现金由经营活动提供30934000美元，2020年同期为27978000美元[17] - 2021年第一季度净现金由投资活动提供11492000美元，2020年同期使用90728000美元[17] - 2021年第一季度净现金由融资活动使用45203000美元，2020年同期提供70356000美元[17] - 2021年第一季度支付利息现金净额为11824000美元，2020年同期为14156000美元[18] - 2021年第一季度支付所得税现金净额为100000美元，2020年同期为219000美元[18] - 2021年第一季度经营租赁使用权资产修改以交换经营租赁负债为412000美元，2020年同期无此项目[18] - 2021年4月15日宣布并应支付的分配额为13993000美元，2020年同期为26816000美元[18] - 2021年1月1日至3月31日普通股数量从86269000股增加到86302000股，2020年同期从87050000股减少到85990000股[15] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为17.20743亿美元和17.70054亿美元，总债务分别为17.15055亿美元和17.63839亿美元[84] - 2021年3月31日和2020年12月31日，无担保应付票据总可用额度分别为1.278亿美元和1.287亿美元[92] - 2021年3月31日和2020年12月31日，核心定期贷款未偿还余额均为3.5亿美元[92] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司2.5亿美元核心循环信贷工具下可用额度分别为1.366亿美元和1.011亿美元[93] - 截至2021年3月31日，公司合并债务的预定本金还款（不考虑可用展期选项）2021年为36583.8万美元，2022年为53561.2万美元等，总计17.15055亿美元[94] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司对阿尔伯森公司的投资公允价值分别为7852.6万美元和7239.1万美元[103] - 2021年3月31日和2020年12月31日，衍生金融工具公允价值分别为5608.3万美元和9013.9万美元[103] - 2021年一季度累计其他综合损失从年初的7489.1万美元降至3月31日的4196.2万美元[124] - 2021年1月1日非控股权益总额为607,239千美元，3月31日为617,522千美元；2020年1月1日为644,657千美元，3月31日为577,096千美元[126] - 2021年第一季度，公司宣布每普通股OP单位分配0.15美元，2020年为0.29美元[126] - 2021年第一季度，公司可变租赁收入为1480万美元，2020年为1460万美元[131] - 截至2021年3月31日，应收租金准备金期初余额为45,408千美元，期末余额为47,953千美元[132] - 2021年第一季度，公司总租赁成本为270.8万美元，2020年为291.7万美元[136] - 2021 - 2025年及以后最低租赁收入分别为149,226美元、198,269美元、177,885美元、152,363美元、122,715美元和503,880美元，总计1,304,338美元[139] - 2021年第一季度，公司收入总计69,394美元，净收入为1,860美元，归属于阿卡迪亚的净收入为5,162美元[148] - 公司房地产成本总计4,078,053美元，总资产为4,153,682美元，开发和物业改善成本支出5,425美元[148] - 公司总收入为7.142亿美元，其中核心投资组合收入3.9933亿美元，基金收入3.1487亿美元[149] - 公司净亏损6.0039亿美元，归属于阿卡迪亚的净亏损为8414万美元[149] - 截至2021年3月31日，公司房地产成本为40.82116亿美元，总资产为43.05138亿美元[149] - 2021年第一季度归属阿卡迪亚的净收入为516.2万美元，2020年同期净亏损为841.4万美元[166] - 2021年第一季度持续经营业务的基本和摊薄每股收益为0.06美元，2020年同期为亏损0.10美元[166] - 2021年第一季度，因新冠疫情公司按比例承担费用370万美元，上年同期为1670万美元[174] 公司业务结构及物业相关情况 - 公司是一家完全整合的权益型房地产投资信托公司，专注于美国零售物业的所有权、收购、开发和管理[20] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别控制运营合伙企业约94%和95%的权益[21] - 截至2021年3月31日，公司核心投资组合中有130处物业，机会基金中有56处物业[21] - 基金和Mervyns II的剩余现金流分配比例为运营合伙企业20%，其他合伙人或成员80%[22] - 基金II和Mervyns II运营合伙企业资本份额为28.33%，已出资3.726亿美元，未出资承诺1270万美元，权益持有比例28.33%，优先回报率8%，截至2021年3月31日总分配额1.698亿美元[23] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，已出资4.481亿美元，权益持有190万美元，权益持有比例24.54%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额5.688亿美元[23] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，已出资4.813亿美元，权益持有4870万美元，权益持有比例23.12%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额1.931亿美元[23] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，已出资2.171亿美元，权益持有3.029亿美元，权益持有比例20.10%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额3150万美元[23] - 2020年8月，Mervyn's II向投资者进行了1570万美元可召回分配，公司分得450万美元；2021年第一季度，Mervyn's II召回了300万美元[25] - 截至2021年3月31日，公司有三个可报告运营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[26] - 截至2021年3月，公司合并房地产净额为34.72369亿美元，2020年12月31日为35.07488亿美元[40] - 2020年公司收购和转换的零售物业及其他房地产投资总价为172,152千美元，其中核心项目158,143千美元，基金IV项目14,009千美元[41] - 2020年公司资本化收购成本为130万美元，且未承担任何债务[41] - 2020年收购物业的购买价格分配中，土地25,440千美元，建筑物及改良123,459千美元等，净收购资产为172,152千美元[43] - 2021年第一季度公司处置物业售价为16,400千美元，收益4,612千美元；2020年处置物业售价为22,413千美元，收益683千美元[44] - 截至2021年3月31日的三个月和2020年全年，公司出售物业的总租金收入分别为82千美元和870千美元，税前收入分别为4,605千美元和54千美元[47] - 截至2021年3月31日，公司房地产开发项目的账面价值为234,338千美元；截至2020年12月31日为247,349千美元[48] - 2021年第一季度，公司将部分核心项目City Center和基金项目Paramus投入使用[49] - 2020年，公司将部分基金III物业Cortlandt Crossing等投入使用，非现金转换应收票据3380万美元，确认减值费用1650万美元[51] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应收票据净额分别为101,410千美元和101,450千美元[53] - 核心投资组合应收票据利率为2.65% - 9.00%，基金III应收票据利率为18.00%[53] - 2021年3月31日，一笔总计2160万美元（含应计利息）的核心投资组合票据处于违约状态，2020年7月1日到期的一笔1000万美元的Fund III应收票据未偿还[55] - 2021年3月31日，非抵押依赖贷款总摊余成本7920万美元（含应计利息670万美元），已记录信用损失拨备总计70万美元[59] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款分别为256332千美元和249807千美元[62] - 2019年8月8日至2021年3月31日，公司对Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.累计投资290万美元，2020年第四季度减值40万美元，2021年3月31日投资余额为250万美元[63][65] - 2020年，Mervyns II从对Albertsons的投资中实现收益2320万美元，2021年第一季度实现收益40万美元，2020年和2021年第一季度分别记录未实现持有收益750万美元和610万美元[66] - 2020年5月26日，Fund IV以130万美元收购Broughton Street Portfolio中BSP II的第三方股权[67] - 2021年和2020年第一季度，公司从非合并合伙企业获得各项费用收入均为10万美元，分别支付给合资企业非关联方费用40万美元和100万美元[68][69] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司非合并联营企业总资产分别为632,527千美元和640,483千美元[72] - 2021年和2020年，公司非合并联营企业总收入分别为17,281千美元和19,496千美元，净收入分别为645千美元和1,301千美元[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他资产净额分别为162,596千美元和173,809千美元，应付账款和其他负债分别为237,058千美元和269,911千美元[75] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可摊销无形资产资产净值分别为91,371千美元和100,732千美元，可摊销无形资产负债净值分别为 - 71,023千美元和 - 76,434千美元[78] - 2020年，公司收购了2100万美元的在位租赁无形资产、200万美元的高于市场租金和460万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为4.9年、5.8年和20.2年[80] - 截至2021年3月31日，2021年剩余时间租赁收入增加4,923千美元，摊销增加 - 17,375千美元，租金费用减少44千美元，净费用为 - 12,408千美元[82] - 2022 - 2025年租赁收入分别增加5,944千美元、5,476千美元、5,126千美元、4,459千美元，摊销分别增加 - 17,869千美元、 - 13,239千美元、 - 9,297千美元、 - 6,939千美元，租金费用均减少58千美元[82] - 此后租赁收入增加40,720千美元，摊销增加 - 22,724千美元，租金费用减少171千美元，净收入为18,167千美元[82] - 截至2021年3月31日，租赁无形资产和负债的总摊销使租赁收入增加66,648千美元，摊销增加 - 87,443千美元，租金费用减少4