公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为43.29545亿美元，较2018年12月31日的39.5878亿美元增长约9.36%[5] - 截至2019年9月30日，公司总负债为21.00022亿美元，较2018年12月31日的18.76833亿美元增长约11.89%[5] - 2019年第三季度，公司总营收为7332.7万美元，2018年同期为6552.7万美元，同比增长约11.9%[6] - 2019年前三季度，公司总营收为2.17543亿美元，2018年同期为1.89954亿美元，同比增长约14.52%[6] - 2019年第三季度，公司净收入为884万美元，2018年同期净亏损259.7万美元[6] - 2019年前三季度，公司净收入为653.9万美元，2018年同期净亏损902.7万美元[6] - 2019年第三季度，公司综合亏损为683.6万美元，2018年同期综合收入为132.1万美元[7] - 2019年前三季度，公司综合亏损为4618.2万美元，2018年同期综合收入为396.6万美元[7] - 2019年第三季度，基本和摊薄后每股收益为0.12美元，2018年同期为0.11美元[6] - 2019年前三季度，基本和摊薄后每股收益为0.38美元，2018年同期为0.29美元[6] - 2019年7月1日普通股数量为84,453千股，9月30日增至86,644千股[8] - 2019年7月1日股东权益总额为2,100,106千美元，9月30日为2,229,523千美元，增长6.16%[8] - 2019年第三季度宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.28美元，分红总额24,260千美元[8] - 2019年前九个月宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.84美元，分红总额71,065千美元[9] - 2018年7月1日普通股数量为81,503千股，9月30日为81,550千股[8] - 2018年7月1日股东权益总额为2,112,549千美元，9月30日为2,123,804千美元，增长0.58%[8] - 2018年第三季度宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.27美元，分红总额22,019千美元[8] - 2018年前九个月宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.81美元，分红总额66,286千美元[9] - 2019年员工和受托人股票净薪酬为148千美元（第三季度）和396千美元（前九个月）[8][9] - 2018年员工和受托人股票净薪酬为137千美元（第三季度）和408千美元（前九个月）[8][9] - 2019年前九个月净收入为653.9万美元，2018年同期净亏损902.7万美元[11] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为9518.7万美元，2018年同期为6718.3万美元[11] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为3.59624亿美元，2018年同期为7631.8万美元[11] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为2.90596亿美元，2018年同期使用净现金5450.1万美元[11] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为16.55355亿美元和15.50545亿美元[94] - 2019年9月30日其他资产净额为200,588千美元，2018年12月31日为208,570千美元[86] - 2019年9月30日应付账款及其他负债为403,297千美元，2018年12月31日为286,072千美元[86] - 2019年9月30日可摊销无形资产资产净额为121,171千美元，2018年12月31日为115,939千美元[89] - 2019年9月30日可摊销无形资产负债净额为 - 89,832千美元，2018年12月31日为 - 95,045千美元[89] - 截至2019年9月30日，累计其他综合收益余额为-44,138千美元，2018年同期为13,267千美元[131][132] - 截至2019年7月1日，非控股权益中运营合伙企业为103,705千美元，部分拥有的附属公司为515,205千美元，总计618,910千美元；截至9月30日，运营合伙企业为97,642千美元，部分拥有的附属公司为612,299千美元，总计709,941千美元[134] - 2019年前三季度，宣布的普通股运营单位分配为每股0.84美元，导致非控股权益减少5,322千美元；2018年同期为每股0.81美元，减少5,126千美元[136] - 2019年前三季度，运营合伙企业的净收入为2,437千美元，部分拥有的附属公司净亏损27,633千美元；2018年同期运营合伙企业净收入1,977千美元，部分拥有的附属公司净亏损35,313千美元[136] - 2019年前三季度，有限合伙人将249,464个普通股运营单位转换为普通股，导致非控股权益减少4,230千美元；2018年同期转换111,588个，减少1,957千美元[136] - 2019年前三季度，互换协议估值的未实现损失导致非控股权益减少8,006千美元；2018年同期未实现收益使非控股权益增加2,060千美元[136] - 2019年前三季度，非控股权益贡献为161,628千美元，非控股权益分配为34,595千美元；2018年同期贡献为46,990千美元，分配为24,654千美元[136] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，运营合伙企业的有限合伙人分别持有3,306,879和3,331,440个普通股运营单位[136] - 2019年前三季度，公司净收入884万美元，归属于阿卡迪亚的净收入1045.8万美元[154] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月和九个月，长期激励薪酬总费用分别为170万美元、540万美元、200万美元和630万美元[163] - 2019年和2018年前九个月，包括股份激励计划相关费用在内的受托人总费用分别为170万美元和90万美元[164] - 2019年和2018年前九个月，公司在员工福利计划上的总支出均为30万美元[169] - 2019年和2018年前九个月，员工通过员工股份购买计划分别购买了1,803股和2,836股普通股[169] - 2019年第三季度，公司租金收入为7.2191亿美元，较2018年同期的5.1003亿美元增长约41.54%[6] - 2019年前三季度，公司总营收为21.7543亿美元，较2018年同期的18.9954亿美元增长约14.52%[6] - 2019年第三季度，公司运营收入为2.1265亿美元，较2018年同期的1.2055亿美元增长约76.40%[6] - 2019年前三季度，公司净利润为6539万美元，而2018年同期净亏损9027万美元[6] - 2019年第三季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.12美元，2018年同期为0.11美元[6] - 2019年前三季度，公司综合亏损为4.6182亿美元，2018年同期综合收入为3966万美元[7] - 截至2019年9月30日，公司运营性房地产净值为32.88377亿美元，较2018年12月31日的31.60851亿美元增长约4.03%[5] - 2019年第三季度，公司处置物业收益为1.2056亿美元，较2018年同期的5107万美元增长约136.07%[6] - 截至2019年9月30日，公司股东权益为22.29523亿美元，较2018年12月31日的20.81947亿美元增长约7.09%[5] - 2019年7月1日总权益为2,100,106千美元，9月30日增至2,229,523千美元[8] - 2019年前九个月综合亏损为46,182千美元[9] - 2018年前九个月综合收益为3,966千美元[9] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司核心投资组合拥有125处物业，机会基金拥有57处物业[16] - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II的资本份额为28.33%，资本认缴额为3.471亿美元[18] - 运营合伙企业在基金III的资本份额为24.54%，资本认缴额为4.364亿美元[18] - 运营合伙企业在基金IV的资本份额为23.12%，资本认缴额为4.381亿美元[18] - 运营合伙企业在基金V的资本份额为20.10%，资本认缴额为2.586亿美元[18] - 2019年1 - 9月公司收购物业总价为2.60344亿美元，2018年为1.86463亿美元[48] - 2019年1 - 9月和2018年公司分别资本化收购成本140万美元和20万美元[49] - 2019年1 - 9月收购物业中土地分配5417.1万美元，建筑物及改良分配1.83829亿美元[52] - 2018年收购物业中土地分配3808.6万美元，建筑物及改良分配1.29586亿美元[52] - 2019年1 - 9月公司处置物业总价为8385万美元，收益为1407万美元[53] - 2018年公司处置物业总价为6650万美元，收益为514万美元[53] - 2019年第三季度，持续经营业务中已售合并物业租金收入107.1万美元，费用132.2万美元，物业处置收益1205.6万美元，归属于阿卡迪亚的净收入313万美元[54] - 2019年6月30日，公司有一处总价值630万美元的待售物业JFK Plaza，于第三季度出售，2019和2018年前九个月净收入微不足道[55] - 2019年9月30日，公司有一处总价值290万美元的待售物业210 Bowery住宅公寓，2019和2018年前九个月亏损微不足道[56] - 截至2019年9月30日，公司房地产开发项目总账面价值2.50278亿美元，较2018年底的1.20297亿美元有显著增加[57] - 2019年前九个月，公司将多个项目投入开发，同时将一个核心开发项目56 E. Walton投入使用[57] - 2019年9月30日，公司应收票据净额9480.7万美元，较2018年底的1.09613亿美元有所减少[60] - 2019年前九个月，公司增加基金II应收票据余额40万美元，赎回基金IV投资1525万美元及应计利息1000万美元等[60] - 2019年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为3.72478亿美元，较2018年底的2.6241亿美元有所增加[65] - 2019年1月24日，公司拥有20%非控股权益的Renaissance Portfolio以1070万美元收购一处物业，减去承担的470万美元未偿还抵押贷款[67] - 2019年8月8日，公司向Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.投资180万美元，总承诺投资额为500万美元，持股约5% [68] - 2019年，公司在多笔未合并投资中进行收购，包括以4850万美元收购Riverdale的Family Center at Riverdale等 [74][75][76] - 2019年和2018年九个月内，公司从非合并合伙企业获得的费用分别为70万美元和80万美元 [80] - 截至2019年9月30日，未合并附属公司的总资产为7.27272亿美元，总负债和合伙人权益为7.27272亿美元 [83] - 2019年前九个月，公司收购了3140万美元的在位租赁无形资产、50万美元的高于市场租金和950万美元的低于市场租金[89] - 2018年全年，公司收购了2420万美元的在位租赁无形资产、250万美元的高于市场租金和790万美元的低于市场租金[90] - 截至2019年9月30日，2019年剩余时间租赁收入增加2,233千美元，摊销增加 - 8,454千美元，租金费用减少15千美元，净费用为 - 6,206千美元[92] - 2020年租赁收入增加8,120千美元，摊销增加 - 27,446千美元，租金费用减少58千美元，净费用为 - 19,268千美元[92] - 2021年租赁收入增加7,672千美元，摊销增加 - 20,486千美元，租金费用减少58千美元，净费用为 - 12,756千美元[92] - 2022年租赁收入增加7,312千美元，摊销增加 - 14,970千美元，租金费用减少58千美元，净费用为 - 7,600千美元[92] - 2019年1 - 9月和7 - 9月，公司可变租赁收入分别为4120万美元和1470万美元，主要为房地产税和公共区域维护费[142] - 2019年第二季度，公司签订一项1.12亿美元的融资租赁和一项4530万美元的经营租赁[14

财务数据和关键指标变化 - 核心NOI未来几年将增长超4%，增量超2000万美元，由3%嵌入式增长和1%少数盈利再开发项目构成 [20] - 为实现增长，预计花费8000 - 1亿美元，截至第三季度已完成超50% [20] - 第三季度同店NOI为3.1%，街道和城市投资组合增长4.8%，郊区投资组合增长约1%；年初至今同店投资组合增长4.1%，街道和城市贡献6.6%，郊区约1% [21] - 第三季度每股收益0.34美元，高于预期；年度指引中点维持不变，范围收紧至1.40 - 1.42美元 [28] - 2019年预计从交易收入中赚取约0.10美元，预计2020年基金交易和资产管理费用将下降几美分 [29][30] - 第四季度起，预计季度非现金调整在150 - 200万美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 年初至今已宣布1.8亿美元核心收购项目，已完成或正在进行中 [13] - 第三季度签署约230万美元、超8万平方英尺新租约，较上一季度增长超20%；年初至今已执行约800万美元新租约 [24] - 租户续租方面，未来几个季度预计收回约1.2万平方英尺黄金街道位置，郊区投资组合有两家杂货店约10万平方英尺租约到期，已签署约80%到期空间新租约 [26][27] 基金业务 - 第三季度基金V收购三个物业，总计1.42亿美元，其中5500万美元与DLC合作收购 [33] - 年初至今基金V已收购3.3亿美元物业，目前已投资16% [16] - 过去几年为基金V成功整合约6.5亿美元、14个物业的投资组合，无杠杆收益率约8%，有杠杆收益率达高十几% [34] - 9月基金IV出售芝加哥林肯公园的930 West North Avenue物业 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分市场租金在2010 - 2015年过度增长后出现大幅下跌，目前一些街道零售租金已触底回升 [10][11] - 公司核心市场包括华盛顿特区、纽约市、波士顿、芝加哥、旧金山和洛杉矶等，团队90%的时间和精力将集中在现有市场 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于增加现金流，而非增加新开发项目的风险敞口；确保当前的杠杆和流动性处于理想水平；保留资金以把握新的投资机会 [7][8] - 核心投资组合通过成功租赁空置空间、合同增长和完成关键再开发项目实现内部增长，同时在合适时机收购增值物业 [9] - 基金业务通过收购稳定的郊区购物中心，利用非追索权担保融资，实现中期杠杆收益率目标 [16] 行业竞争 - 零售房地产市场仍面临挑战，但租户需求正在改善，租金在部分地区触底，卖家开始愿意交易，为公司创造了收购机会 [10][12] - 机构投资者对零售市场仍持谨慎态度，公司在收购高质量街道和城市资产方面面临的竞争相对较少 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济部分领域增长放缓，但就业市场和消费者仍保持稳定，公司认为处于经济周期后期，应谨慎行事 [7] - 公司核心投资组合和基金业务均有增长机会，预计未来将继续实现同店增长，并通过收购和基金业务实现外部增长 [19] 其他重要信息 - 公司第三季度受Forever 21破产影响，NOI下降约30个基点，全年影响约100个基点 [23] - 公司城市零售物业City Point迎来新租户，预计租金有增长空间，待周边建设完成后将进一步提升 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑同店NOI增长的各因素及2020年增长预期 - 公司将在2月提供更明确的指引，重申未来几年同店3%的增长目标不变，但目前因不确定因素较多，暂无法给出确切预期 [41][42] 问题2: Uniqlo租约对损益表的影响及租金确认时间 - 对于GAAP目的，公司在移交第二代空间时开始直线调整租金，本季度有几十万美元的直线调整；Uniqlo租金将于第四季度末开业时开始计入同店业绩 [43][45] 问题3: 洛杉矶Melrose Place五个连续店面的总面积 - 公司表示交易即将完成，完成后将提供更多细节 [46][47] 问题4: 对比洛杉矶与纽约、旧金山的街道和城市市场及公司策略 - 每个市场都不同，公司通过与零售商沟通确定市场机会；洛杉矶的特定街道为零售商提供独特机会，公司希望在能控制足够空间的地方进行投资 [48][51] 问题5: Forever 21破产对季度业绩影响的具体原因及租金和NOI是否考虑空置期 - 第三季度30个基点的影响是由于Forever 21未支付9月租金，公司为此预留了全额准备金 [54][55] 问题6: 2020年投资活动是否会加速及是否有更大规模投资组合上市 - 公司不确定投资活动是否会加速，若卖家改变想法或经济、股市出现变化，可能会暂停投资；目前市场上有更多大型投资组合出现，公司会谨慎选择 [56][60] 问题7: 基金V高收益投资策略中，资产的资本化率是否压缩及竞争情况是否变化 - 非超市锚定购物中心的交易流量不错，竞争较以往减少，机构投资者大多仍持观望态度；预计卖家类型将发生变化，公司会灵活应对市场变化 [62][65] 问题8: 公司是否会在洛杉矶进一步扩大规模及关注区域 - 公司进入新市场较为谨慎，目前将专注于Melrose Place，待证明该区域投资成功后，再考虑其他机会 [67][70] 问题9: 公司核心市场和外部增长的集中区域 - 公司团队90%的时间和精力将集中在现有市场，外部增长可能集中在核心市场和洛杉矶 [71][72] 问题10: 公司收购Melrose Place资产的收益构成与纽约资产及整体投资组合的比较 - 公司核心收购项目预计初始收益率接近5%，后续有3% - 4%的增长；公司不追逐低收益率交易，而是关注零售商需求和租金增长潜力 [74][84] 问题11: City Point资产的稳定情况及底层零售租赁预期 - 公司正在接近使City Point资产稳定，但因周边仍处于建设中，预计底层零售租赁是一项多年任务 [85][88] 问题12: 公司是否仍受益于低于预期的当前损失准备金及明年信用损失是否会增加 - 除Forever 21影响外，本季度损失准备金略高；目前预测明年信用损失还为时尚早，公司通常年初预计在100 - 150个基点之间 [90][91]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为42.09922亿美元和39.5878亿美元[6] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为21.09816亿美元和18.76833亿美元[6] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总权益分别为21.00106亿美元和20.81947亿美元[6] - 2019年和2018年第二季度，公司总营收分别为7106.2万美元和6356.9万美元[7] - 2019年和2018年上半年，公司总营收分别为1.45862亿美元和1.26693亿美元[7] - 2019年和2018年第二季度，公司净亏损分别为523.7万美元和227万美元[7] - 2019年和2018年上半年，公司净亏损分别为230.1万美元和643万美元[7] - 2019年和2018年第二季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为908万美元和766.5万美元[7] - 2019年和2018年上半年，归属于阿卡迪亚的净收入分别为2127.7万美元和1508.4万美元[7] - 2019年和2018年第二季度，基本和摊薄后每股收益分别为0.11美元和0.09美元[7] - 2019年4月1日普通股数量为82,708千股，6月30日增至84,453千股[9] - 2019年第一季度宣布股息/分配为每股0.28美元，涉及金额23,670千美元；上半年宣布股息/分配为每股0.56美元，涉及金额46,805千美元[9][10] - 2019年第一季度员工和受托人股票补偿净额为153千美元，上半年为247千美元[9][10] - 2019年第一季度综合（亏损）收入为 - 9,469千美元，上半年为 - 8,809千美元[9][10] - 2018年4月1日普通股数量为82,451千股，6月30日减至81,503千股[9] - 2018年第一季度宣布股息/分配为每股0.27美元，涉及金额22,005千美元；上半年宣布股息/分配为每股0.54美元，涉及金额44,267千美元[9][10] - 2018年第一季度员工和受托人股票补偿净额为175千美元，上半年为271千美元[9][10] - 2018年第一季度综合收入为10,427千美元，上半年为22,608千美元[9][10] - 2019年6月30日总权益为2,100,106千美元，2018年6月30日为2,112,549千美元[9][10] - 2019年1月1日总权益为2,081,947千美元，2018年1月1日为2,215,639千美元[10] - 2019年上半年净亏损230.1万美元，2018年同期为643万美元[12] - 2019年上半年折旧和摊销为6063.7万美元，2018年同期为5807.9万美元[12] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为6222.9万美元，2018年同期为4903.6万美元[12] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为23351.8万美元，2018年同期为2254万美元[12] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为18260.8万美元，2018年同期使用8107.9万美元[12] - 2019年6月30日公司合并房地产净资产为3480763000美元，2018年12月31日为3281148000美元[49] - 2019年上半年公司收购物业总价为140512000美元，2018年收购及转换物业总价为186463000美元[50] - 2019年上半年和2018年公司分别资本化收购成本600000美元和100000美元[51] - 2019年上半年公司处置物业总价为13200000美元，收益为2014000美元；2018年处置物业总价为66500000美元，收益为5140000美元[55] - 2019年第二季度公司出售物业租金收入为10000美元，2018年为772000美元；2019年上半年租金收入为53000美元，2018年为1564000美元[57] - 2019年6月30日公司有一处分类为待售的物业JFK Plaza，总资产为6300000美元[58] - 截至2019年6月30日，公司开发中房地产项目总数为5个，账面价值达211,199千美元，较2018年12月31日的120,297千美元有所增加[59] - 截至2019年6月30日，公司应收票据净额为94,662千美元，较2018年12月31日的109,613千美元减少[62] - 2019年上半年，公司将基金II应收票据余额增加0.3百万美元，赎回基金IV投资15.25百万美元及应计利息10.0百万美元[62] - 截至2019年6月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为320,477千美元，较2018年12月31日的262,410千美元增加[66][67] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，非合并附属公司总资产分别为6.80221亿美元和5.8635亿美元[81] - 2019年6月和2018年6月，非合并附属公司净收入分别为607万美元和202.9万美元；2019年和2018年上半年净收入分别为1136.9万美元和491.5万美元[82] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，其他资产净额分别为2.00124亿美元和2.0857亿美元；应付账款和其他负债分别为3.8429亿美元和2.86072亿美元[84] - 2019年6月30日可摊销无形资产净值为117,074千美元，可摊销无形负债净值为-89,388千美元；2018年12月31日可摊销无形资产净值为115,939千美元，可摊销无形负债净值为-95,045千美元[87] - 2019年上半年公司收购在位租赁无形资产1710万美元、高于市场租金20万美元、低于市场租金520万美元，加权平均使用寿命分别为6.3年、10.3年和21.4年[87] - 2018年公司收购在位租赁无形资产2420万美元、高于市场租金250万美元、低于市场租金790万美元，加权平均使用寿命分别为5.2年、5.1年和20.5年[88] - 截至2019年6月30日，收购租赁无形资产和承担负债的预定摊销显示，2019 - 2023年及以后各期净（费用）收入分别为-12,306千美元、-15,998千美元、-9,944千美元、-5,352千美元、-2,727千美元和18,641千美元，总计-27,686千美元[90] - 2019年6月30日公司应付抵押贷款总计1,025,869千美元，2018年12月31日为1,017,288千美元[92] - 2019年6月30日公司应付无担保票据总计620,207千美元，2018年12月31日为533,257千美元[92] - 2019年6月30日公司无担保信贷额度为39,000千美元，2018年12月31日为0[92] - 2019年6月30日公司固定利率债务总计1,198,592千美元，2018年12月31日为1,001,658千美元[92] - 2019年6月30日公司可变利率债务总计497,110千美元，2018年12月31日为558,675千美元[92] - 2019年6月30日公司总债务为1,695,702千美元，2018年12月31日为1,560,333千美元；总负债为1,685,076千美元，2018年12月31日为1,550,545千美元[92] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司无担保应付票据的总可用额度分别为1520万美元和6230万美元[98] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司核心无担保循环信贷额度下分别有9070万美元和1.377亿美元可用[101] - 截至2019年6月30日，公司合并债务的预定本金还款情况为：2019年剩余时间1.65255亿美元，2020年5.73416亿美元，2021年2.17873亿美元，2022年1.3407亿美元，2023年4.12305亿美元，之后1.92783亿美元[102] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产衍生品公允价值分别为105.7万美元和701.8万美元，总负债衍生品公允价值分别为 - 3735.4万美元和 - 730.4万美元[113] - 预计未来十二个月内，累计其他综合（损失）收益中约340万美元与衍生品相关的金额将重分类至利息费用[114] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，应收票据账面价值分别为9466.2万美元和10961.3万美元，公允价值分别为9353.2万美元和10737万美元[119] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为5210万美元和5550万美元[122] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司未偿还的信用证分别为3130万美元和1970万美元[123] - 2019年上半年，公司因受限股和单位确认的普通股和普通运营合伙单位薪酬总计370万美元，2018年同期为430万美元[125] - 2019年第二季度，公司通过ATM计划出售1696516股，毛收入4800万美元，扣除发行成本后净收入4730万美元，加权平均每股毛价28.29美元；上半年出售2667351股，毛收入7620万美元，扣除发行成本后净收入7510万美元，加权平均每股毛价28.58美元[127] - 2018年公司董事会批准最高2亿美元的股份回购计划，2018年回购2294235股，花费5510万美元；2019年上半年未进行回购，目前仍有14490万美元额度可用[128] - 2019年上半年公司宣布并/或支付的股息为每股0.28美元，分别在2018年11月15日、2019年2月28日和5月9日宣布[129] - 2019年6月30日累计其他综合收益余额为-29,570千美元，2018年同期为10,138千美元[132] - 2019年6月30日非控股权益总额为618,910千美元，2018年同期为619,874千美元[134][135] - 2019年4月1日至6月30日，经营合伙企业非控股权益分配为每股0.28美元，2018年同期为每股0.27美元[134] - 2019年1月1日至6月30日，经营合伙企业非控股权益分配为每股0.56美元，2018年同期为每股0.54美元[135] - 2019年6月30日，经营合伙企业有限合伙人将33,289个普通OP单位转换为普通股，2018年同期为28,512个[134] - 2019年1月1日至6月30日，经营合伙企业有限合伙人将207,818个普通OP单位转换为普通股，2018年同期为64,638个[135] - 1999年经营合伙企业发行1,580个A系列优先股OP单位，截至2019年6月30日，1,392个已转换为普通股[138] - 2016年经营合伙企业发行141,593个C系列优先股OP单位，截至2019年6月30日，5,000个已转换为普通股[139] - 2019年上半年无优先股OP单位发行[136] - C系列优先股OP单位在2025年12月31日有强制转换日期[139] - 2019年第一季度和上半年，公司可变租赁收入分别为1320万美元和2660万美元[141] - 2019年第二季度，公司核心投资组合收入为4321.2万美元，基金收入为2785万美元，结构化融资收入为0，未分配收入为0，总收入为7106.2万美元[153] - 2018年第二季度，公司核心投资组合收入为4053.9万美元，基金收入为2303万美元，结构化融资收入为0，未分配收入为0，总收入为6356.9万美元[155] - 2019年上半年公司总收入1.45862亿美元，2018年同期为1.26693亿美元[156][157] - 2019年上半年净亏损2301万美元，2018年同期为6430万美元[156][157] - 2019年6月30日，公司房地产成本为39.39525亿美元，2018年同期为35.48043亿美元[156][

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长4.8%，超出预期，上调全年同店NOI指引至3.5% - 4.5% [18][19] - 第二季度每股收益为0.36美元，超出预期，上调2019年资金运营收益（FFO）指引 [24] - 预计核心NOI将达到初始范围高端，FFO交易前经常性收益流高于初始范围高端，预计交易性项目FFO为0.10 - 0.12美元，其中约0.08美元已确认 [25][26] - 预计每投入1亿美元核心投资，FFO将增加约0.01美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 街道和城市投资组合季度增长超6%，郊区投资组合增长超2% [18] - 第二季度租赁活动涉及约5万平方英尺非合规租赁，产生约190万美元年基本租金，加权平均租赁期限约10年，其中三项租赁将贡献约100万美元年NOI [23][24] - 正在收购Soho七处房产，总价超1.2亿美元，其中三处已完成收购，花费约5000万美元，预计未来几年复合年增长率达5% [27] 基金业务平台 - 2019年上半年完成约1.9亿美元收购，其中第二季度完成约1.4亿美元，2018年全年交易量约1.5亿美元 [29] - 基金V今年以来已在四处房产投资约1.75亿美元，目前杠杆回报率约为中两位数 [29][30] - 基金V收购管道超过1亿美元高收益购物中心，已分配约一半资本承诺，投资期还有两年 [31] - 6月，基金IV对芝加哥西环的优先股投资全额收回，内部收益率为16%，股权倍数为1.7 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约麦迪逊大道在经历2017 - 2018年沉寂后，近期签署重要租约，租金经济状况改善 [11] - 芝加哥阿米蒂奇大道过去两年市场租金复合年增长率约20% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务组合增长驱动因素包括内部嵌入式增长和适时收购增值物业，目标是未来五年将约20亿美元街道和城市投资组合规模翻倍至50亿美元 [7][8][15][16] - 基金业务平台专注收购高收益郊区购物中心，通过非追索权担保融资实现中两位数收益率，目标是实现现金流稳定回报 [16][17][30] 行业竞争 - 零售房地产市场仍面临挑战，但部分市场出现反弹迹象，公司通过拥有合适位置、建立强大租户关系和市场情报等打造有竞争力的投资组合 [9][10][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售房地产市场处于“颠簸底部”，虽面临零售商挑战和经济周期后期影响，但关键走廊租户热情和清晰度提升，未来12 - 24个月小面积店铺市场有望改善 [10][50] - 公司业务定位良好，核心投资组合增长强劲，增值投资机会增多，未来前景乐观 [28] 其他重要信息 - 公司租赁活动已完成大部分2019年目标，同店NOI下半年受H&M换租Uniqlo影响，当前模型预计未来六个月同店NOI在3% - 4%之间，剩余变量为信用损失 [19][20] - 公司平衡表良好，杠杆率、借款成本和到期情况理想，未来几年无到期债务，利用互换市场锁定利率 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司可在哪些潜在机会中推行集群战略？ - 公司目前活跃于纽约、芝加哥和旧金山等市场，纽约的苏豪区、芝加哥的黄金海岸和橡树街、旧金山的部分市场有机会，关键是倾听零售商需求，获取足够建筑密度 [36][37][38] 问题2: 数字原生品牌是否希望聚集在一起？ - 零售商希望与成功零售商相邻是常见现象，数字原生品牌聚集能吸引顾客、促进销售，还能带动相关行业发展，公司目标是从中获益 [39][40][41] 问题3: 资本支出是否符合下半年预期？ - 去年因大量租赁工作导致资本支出负担增加，目前街道和城市租赁面积不大，成本约为每平方英尺30美元，资本支出处于较低水平 [42][43] 问题4: 如何调和大型店铺市场负面情绪与公司投资组合及收购策略的关系？ - 大型店铺用户面临挑战，但长期来看可能有盈利性替代用途，公司投资组合中小面积店铺需求呈净增长，新兴零售商开始重视实体店铺 [45][46][49] 问题5: 关注名单上的零售商租金在城市街道和郊区投资组合中的占比，以及是否有租金重组和到期风险？ - 关注名单上60%的租金来自街道和城市，部分零售商未请求租金减免，预计未来几年不会出现问题，相关租约还有较长时间 [51][52][54] 问题6: 现有街道和城市市场是否有大型投资组合或资产上市，公司是否会考虑大规模交易或合资？ - 目前未看到有吸引力的大型投资组合上市，但未来有可能与主权财富资本合作，当前主要关注苏豪区资产集群 [56][57] 问题7: 如何看待苏豪区的长期机会，以及其在投资组合中的权重？ - 过去因价格不合理在苏豪区投资不足，若有好的切入点，苏豪区有望在投资组合中占更大比重，公司收购需考虑资金匹配、零售商需求等因素 [60][61][62] 问题8: 如何将租赁活动与800万美元NOI目标联系起来，以及第二季度实现的年化NOI金额？ - 2018年已完成800万美元NOI租赁目标，其中300万美元反映在2018年结果中，500万美元在2019年体现，目前所有800万美元NOI租赁均已开始，预计到第四季度结果将体现增长至900万美元以上的部分，目前物理入住率接近94%，仍有增长空间 [64][65][67] 问题9: 威斯康星大道新开发项目情况，以及为何该物业被列入收购页面？ - 这是一项小型地面租赁项目，对M街整体投资组合是有益补充，资本支出不足100万美元，项目还有数年时间 [72][73][74] 问题10: 威斯康星大道3000万美元支出的具体情况？ - 项目仍处于早期阶段，目前无法提供更多信息 [75][76] 问题11: 无追索权抵押贷款债务的全借款利率变化情况，以及利差是否扩大？ - 由于利率下降，融资成本符合预期，未看到利差有太大变化，若能锁定三到七年期限，可节省大量成本 [77][78][79] 问题12: 利率变化是否影响高收益资产的买家需求？ - 公司交易量增加，但未看到资本化率下降，市场对零售仍持谨慎态度，公司通过严格评估可找到7.5% - 8.5%的稳定收益率 [80][81] 问题13: 如何考虑将20亿美元城市填充投资组合规模翻倍的资金来源？ - 资金来源可能包括约三分之二股权、三分之一债务，还可考虑合资资本、资本回收和OP单位等方式，但不希望通过增加杠杆来推动增长 [83][84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.6%，高于预期，主要受合同租金增长、优于预期的信贷损失以及2018年净租赁业务盈利的推动 [22] - 第一季度资金从运营（FFO）为每股0.39美元，高于预期，核心业务和基金业务均表现出色 [27] - 公司维持全年同店NOI增长3% - 4%的指引，FFO指引为每股1.34 - 1.46美元 [22][28] - 2019年采用新租赁会计准则，预计每年将使FFO减少0.02美元，已反映在指引中 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 街道和城市投资组合在第一季度表现优于郊区资产约400个基点，预计未来几年这一趋势将持续 [24] - 核心业务的NOI在郊区和街道及城市投资组合中大致各占50%，但街道和城市资产的潜在价值占比更高 [24] - 若按价值而非NOI加权，上一季度同店增长将高出近100个基点 [25] 租赁业务 - 2018年预算中预计租赁业务带来800万美元的年度NOI，目前已完成目标且趋势接近900万美元 [25] - 街道和城市投资组合中，可比新租赁的租金在GAAP和现金基础上分别增长27%和8%；郊区投资组合的续租租金基本持平 [26] 基金业务 - 2019年第一季度，与CCA Acquisition合作以4200万美元收购Riverdale购物中心，符合高收益战略且有增长前景 [20] - 另有约1.3亿美元的交易已达成协议，是高收益和增值项目的良好组合 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去几年市场租金下降，部分地区降幅显著，但由于新兴品牌和强势零售商的新活动，租金下降趋势开始逆转 [9][10] - 芝加哥Armitage大道的物业租赁情况良好，市场租金有增长 [10][11] - SoHo市场虽受冲击，但零售商表示合适租金下该市场很关键，公司已开始在该市场收购资产 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过核心投资组合的NOI增长创造股东价值，预计未来几年NOI增长3% - 4% [14] - 适时向核心投资组合添加符合长期增长战略的物业，实现外部增长 [15] - 发展基金业务，正常交易活动期间可增加每股0.05 - 0.10美元的增值 [18] 行业竞争 - 零售和零售房地产正经历多年的高度变革性演变，强弱零售商和房地产的分化加速 [8] - 2010 - 2015年租金过度增长后需调整，当前市场仍有空置率问题，但对核心投资组合所在的关键供应受限市场而言，情况开始好转 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前美国经济环境对公司投资组合有利，但需关注零售商表现和经济放缓迹象，目前未看到零售商因经济变化而退缩 [6][7] - 零售和零售房地产的演变与经济相关性较小，弱势零售商将继续被淘汰，强势零售商将更强 [8] - 公司认为自身在核心投资组合内部增长、核心投资组合收购和基金业务增值三个方面具备驱动增长的能力，未来几年有望实现增长 [21] 其他重要信息 - 公司收购了价值9600万美元的6处物业组合，本季度已完成两处，成本约3200万美元，其余预计未来几个季度完成 [28] - 公司通过ATM以每股约29美元的平均发行价筹集股权资金，为已完成的收购提供资金 [29] - 预计将前H&M空间交付给优衣库，第四季度开始收租；麦迪逊大道的租赁预计第二季度中期开始收租 [27][37] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否提供SoHo交易的初始资本化率，以及如何看待此次收购决策，是一次性交易还是有更多计划？ - 公司不会公布具体初始资本化率，但交易需超过内部3% - 4%的增长目标，并对当前资本化率、净资产价值等有增值作用 [34] - 是否为一次性交易取决于资本成本能否与现金买家竞争，以及零售商对市场租金反弹的热情 [34][35] 问题2: H&M关闭对第一季度NOI的影响，以及对第二季度和全年同店增长的影响？ - 第一季度大部分时间反映了H&M租赁的NOI，具体金额未提供，预计将空间交付给优衣库后，第四季度开始收租 [37] - 公司对全年同店NOI增长3% - 4%有信心，但季度数据受多种变量影响，不做具体预测 [38] 问题3: 描述SoHo投资组合中已租赁的两处物业情况，以及其他四处资产的租户倾向？ - 租户多样，多为公司熟悉的租户，部分有租赁机会，具体细节待确定和公布 [40] 问题4: 核心投资组合的投资机会主要在SoHo或曼哈顿，还是更广泛，是否有新市场进入计划？ - 零售商关注的关键市场主要是公司已涉足的市场，如华盛顿特区、纽约、波士顿、芝加哥、旧金山等，公司倾向在现有市场发展 [42] - 纽约市市场受冲击较大，但零售商对芝加哥市场的热情较高，公司希望先在这些市场发展 [42][43] 问题5: 请更新City Point底层租赁情况，何时适合签署永久租赁协议，是否仍有望在2020年实现稳定运营？ - 底层租赁进展慢于预期，但核心业务表现良好，接近引入合适租户，希望谨慎选择 [45] - 不确定是否能在2020年实现稳定运营，未来一两个季度会有更多信息 [47] 问题6: 如何看待QIA主权财富基金和皇冠收购曼哈顿零售房地产后，城市街道交易市场的情况？ - 全球投资者关注关键门户市场的优质房地产，对复杂的街道和城市零售有较高热情，预计会有更多资本进入，但机构行动较慢 [49][50] 问题7: 基金V中1.3亿美元收购之外的项目，是否同样平衡高收益和增值项目？ - 仍倾向高收益项目，因建筑成本和时间因素，增值项目需谨慎考虑，但也在关注一些重建机会 [53][54] 问题8: 如果有更多街道零售机会，是否会考虑出售郊区投资组合资产，以及其作为资金来源的优先级？ - 会考虑出售部分郊区资产，郊区投资组合约占NOI的50%，但仅占NAV的30%，部分资产可在市场改善或有更好机会时出售 [57][58] 问题9: 出售郊区资产是否会导致收益稀释，如何权衡相关因素？ - 近期无需担心收益稀释，其他业务的收益增值应能抵消可能的影响，决策将从净资产价值和股东整体增长角度出发 [60][61] 问题10: 今年街道零售的资本化率是否有变动？ - 随着租金下降趋势逆转，高流动性门户市场的资本化率预计保持相对较低且合理，关键在于租金和增长需求 [63][64]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总资产分别为40.38875亿美元和39.5878亿美元[5] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总负债分别为19.32523亿美元和18.76833亿美元[5] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司总营收分别为7.48亿美元和6.3124亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司运营收入分别为1.4194亿美元和0.6701亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司净收入分别为0.2936亿美元和 - 0.416亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为1.2197亿美元和0.7419亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，基本和摊薄后每股收益分别为0.15美元和0.09美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，综合（亏损）收入分别为 - 1.0921亿美元和0.1856亿美元[8] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合收入分别为0.066亿美元和1.2181亿美元[8] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司普通股分别发行和流通8270.8361万股和8155.7472万股[5] - 2019年1月1日总权益为20.81947亿美元，3月31日增至21.06352亿美元；2018年1月1日总权益为22.15639亿美元，3月31日降至21.64667亿美元[10] - 2019年第一季度净收入为293.6万美元，2018年同期净亏损416万美元[12] - 2019年第一季度经营活动提供净现金1978.5万美元，2018年为2293.9万美元[12] - 2019年第一季度投资活动使用净现金9301.3万美元，2018年为2627.9万美元[12] - 2019年第一季度融资活动提供净现金7867.2万美元，2018年使用净现金3046.8万美元[12] - 2019年第一季度现金及受限现金增加544.4万美元，2018年减少3380.8万美元[12] - 2019年第一季度支付利息净额1689.8万美元，支付所得税净额11.3万美元；2018年分别为1191万美元和67.3万美元[12] - 2019年第一季度非现金投资活动中，假设应付账款和应计费用15.9万美元，获得使用权资产多项[12] - 2019年有限合伙人将OP单位转换为普通股17.5万股，增加额外实收资本295.3万美元；2018年转换3.8万股，增加64.2万美元[10] - 2019年宣布普通股股息每股0.28美元，2018年为每股0.27美元[10] - 2019年第一季度，公司总运营费用为6.0606亿美元，较2018年同期的5.6423亿美元增长7.41%[6] - 截至2019年3月31日，公司总资产为40.38875亿美元，较2018年12月31日的39.5878亿美元增长2.02%[5] - 截至2019年3月31日，公司总负债为19.32523亿美元，较2018年12月31日的18.76833亿美元增长3.07%[5] - 2019年第一季度，公司总营收为7.48亿美元，较2018年同期的6.3124亿美元增长18.5%[6] - 2019年第一季度，公司运营收入为1.4194亿美元，较2018年同期的6701万美元增长111.82%[6] - 2019年第一季度，公司净收入为2936万美元，而2018年同期净亏损4160万美元[6] - 2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的净收入为1.2197亿美元，较2018年同期的7419万美元增长64.39%[6] - 2019年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.15美元，较2018年同期的0.09美元增长66.67%[6] - 2019年第一季度，公司综合亏损为1.0921亿美元，而2018年同期综合收入为1856万美元[8] - 2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合收入为660万美元，较2018年同期的1.2181亿美元下降94.58%[8] - 2019年第一季度净收入为293.6万美元，2018年同期净亏损416万美元[12] - 2019年第一季度经营活动提供净现金1978.5万美元，2018年为2293.9万美元[12] - 2019年第一季度投资活动使用净现金9301.3万美元，2018年为2627.9万美元[12] - 2019年第一季度融资活动提供净现金7867.2万美元，2018年使用3046.8万美元[12] - 2019年第一季度现金及受限现金增加544.4万美元，2018年减少3380.8万美元[12] - 2019年第一季度支付利息净额为1689.8万美元，2018年为1191万美元[12] - 2019年第一季度支付所得税净额为11.3万美元，2018年为67.3万美元[12] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司核心投资组合拥有121处房产，机会基金拥有53处房产[15] - 基金和Mervyns II现金流达到优先回报后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[16] - 基金II运营合伙企业资本份额为28.33%，截至2019年3月31日资本已调用3.471亿美元，总分配额为1.466亿美元[17] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，截至2019年3月31日资本已调用4.263亿美元，总分配额为5.548亿美元[17] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，截至2019年3月31日资本已调用4.254亿美元，总分配额为1.474亿美元[17] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，截至2019年3月31日资本已调用1.183亿美元[17] - 2019年第一季度，核心投资组合收入4668.7万美元，基金收入2811.3万美元，总营收7480万美元；2018年同期，核心投资组合收入4162.8万美元，基金收入2149.6万美元，总营收6312.4万美元[143][144] 租赁准则相关变化 - 2019年1月1日起公司采用新租赁准则Topic 842[27] - 公司2018年资本化内部租赁成本180万美元，采用新准则后将在发生时费用化[29] - 公司于2019年1月1日采用Topic 842，采用ASU 2018 - 11的新过渡方法[28] - 公司作为出租人，采用不分离公共区域维护与相关租赁的实用方法，租赁相关收入将在ASC 842实施后计入租赁收入[29] - 截至2018年12月31日，公司作为承租人的13项土地、办公和设备租赁未来付款义务总计2.031亿美元[32] - 公司就经营租赁确认使用权资产1190万美元和租赁负债1280万美元[32] - 公司将现有7700万美元的资本租赁资产和7110万美元的资本租赁负债分别重新分类为与融资租赁相关的使用权资产和租赁负债[32] - 公司将经营租赁的使用权资产和租赁负债重新分类为融资租赁，并将租赁的使用权资产和相应租赁负债调整为570万美元，包含2019年1月1日总计470万美元的购买选择权现值[32] - 2019年公司采用ASU 2018 - 02指导，对财务报表无影响[34] - 对于2019年1月1日或更早生效的ASU 2018 - 09修订，对公司财务报表无重大影响[35] - 2019年1月1日实施新租赁准则后，公司作为承租人记录使用权资产和租赁负债，其中9项经营租赁分别为1190万美元和1280万美元，4项融资租赁分别为8260万美元和7660万美元[132] 房地产相关数据变化 - 2019年和2018年公司房地产资产总值分别为35.62276亿美元和35.77508亿美元，净值分别为3.317558亿美元和3.281148亿美元[42] - 2019年第一季度和2018年全年，公司分别收购了价值3219.4万美元和1.86463亿美元的零售物业[44] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司分别资本化收购成本40万美元和10万美元[45] - 2019年收购物业的购买价格分配为土地809.4万美元、建筑物及改良2116.9万美元、收购相关无形资产293.1万美元[48] - 2018年收购物业的购买价格分配为土地3808.6万美元、建筑物及改良1.29586亿美元、收购相关无形资产2669.3万美元、收购相关无形负债 - 790.2万美元[48] - 2019年和2018年收购物业的总对价分别为3219.4万美元和1.86463亿美元[48] - 2019年第一季度处置物业销售价格为1.05亿美元，收益为201.4万美元；2018年处置物业销售价格为6650万美元，收益为514万美元[49] - 2019年第一季度处置物业持续经营业务租金收入为4.3万美元，费用为7.4万美元，处置前亏损3.1万美元；2018年租金收入为81.5万美元，费用为87.6万美元，处置前亏损6.1万美元[51] - 截至2019年3月31日，在建房地产项目总数为3个，账面价值为1.93315亿美元；截至2018年12月31日，项目总数为3个，账面价值为1.20297亿美元[52] - 截至2019年3月31日，应收票据净额为1.09769亿美元；截至2018年12月31日，为1.09613亿美元[54] - 2019年第一季度，公司将基金II应收票据余额增加了20万美元；2018年，公司进行了多项应收票据相关操作，包括交换、收款、追加资金等[55] - 截至2019年3月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款为3.09349亿美元；截至2018年12月31日，为2.6241亿美元[59] - 核心投资组合中，840 N. Michigan名义所有权权益为88.43%，2019年3月31日价值为6456.1万美元，2018年12月31日为6501.3万美元[59] - 基金III其他投资组合名义所有权权益为90%，2019年3月31日价值为1.7万美元，2018年12月31日为2.1万美元[59] - 基金IV Broughton Street投资组合名义所有权权益为50%，2019年3月31日价值为314.9万美元，2018年12月31日为323.6万美元[59] - 基金V Family Center at Riverdale名义所有权权益为90%，2019年3月31日价值为4861万美元，2018年12月31日无相关数据[59] - 2019年1月24日，公司持股20%的Renaissance Portfolio以1070万美元收购华盛顿特区一处7300平方英尺的房产，减去承担的470万美元未偿还抵押贷款[61] - 2019年3月19日，Fund V以4850万美元收购了犹他州Riverdale一处42.8万平方英尺物业的权益[67] - 2018年5月15日，Fund III的Storage Post风险投资公司分配了320万美元，运营合伙企业的份额为80万美元[69] - 2019年第一季度，公司从非合并合伙企业投资中获得的费用分别为20万美元和30万美元[71] - 2019年公司净房地产投资为33.17558亿美元，2018年为32.81148亿美元[42] - 2019年公司土地价值为7.05402亿美元，2018年为7.10469亿美元[42] - 2019年公司建筑物及改良价值为25.74459亿美元，2018年为25.94828亿美元[42] - 2019年公司在建工程价值为3041.3万美元，2018年为4409.2万美元[42] 无形资产相关数据变化 - 2019年3月31日，可摊销无形资产资产净值为110,634千美元，可摊销无形资产负债净值为-86,819千美元[80] - 2019年第一季度，公司收购了290万美元的在位租赁无形资产，加权平均使用寿命为8.1年[80] - 2018年，公司收购了2420万美元的在位租赁无形资产、250万美元的高于市场租金和790万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为5.2年、5.1年和20.5年[81] - 截至2019年3月31日，租赁无形资产和负债的预定摊销显示，2019 - 2023年及以后的净（费用）收入分别为-13,649千美元、-12,396千美元、-7,554千美元、-3,189千美元、-1,017千美元和13,990千美元[83] 债务相关数据变化 - 2019年3月31日，公司应付抵押贷款总额为1,109,160千美元，2018年12月31日为1,017,288千美元[85] - 2019年3月31日，公司应付无担保票据总额为481,01

公司权益与股权结构 - 截至2018年12月31日，公司控制运营合伙企业94%的权益[4] - 截至2018年12月31日，五家机构股东分别持有公司普通股5%以上，合计持有59.3% [44] 股票发行与回购 - 2016年公司通过ATM计划发行450万股普通股，总收益1.576亿美元，后续发行840万股普通股，总收益3.02亿美元，还发行了相当于90万股普通股的OP单位，2017年和2018年无此类发行[8] - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层最多回购2亿美元的流通普通股，当年回购2294235股，花费5510万美元，截至年底还可回购约1.449亿美元[8] 结构化融资计划投资 - 2018年公司在结构化融资计划中投资280万美元，截至年底该计划投资总额为5650万美元[11] 基金物业交易 - 2018年，基金IV以名义对价合并11处此前未合并的物业，基金V以1.49亿美元收购3处合并物业[12] - 2018年，基金II以2600万美元出售1处合并物业，基金IV出售2处合并物业，总价2850万美元，出售4套住宅公寓，总价1210万美元，出售3处非合并物业，总价1000万美元，并终止2处非合并物业的主租赁协议[12] 开发与再开发项目 - 截至2018年12月31日，有2个基金开发项目和3个核心再开发项目，当年1处核心和1处基金合并物业以及1处非合并基金物业投入使用[12] 员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有112名员工，其中91名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室[15] 文件获取与政策披露 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站www.acadiarealty.com和美国证券交易委员会网站www.sec.gov免费获取，也可免费索取纸质版[16] - 董事会通过适用于全体员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，未来修订或豁免情况将在网站投资者信息板块四个工作日内披露[17] 业务风险 - 租户相关 - 房地产投资受多种因素影响，若无法将空置空间出租给合适租户，公司收入和现金流将受不利影响[18] - 公司依赖租户收入，关键租户破产、业务下滑或不续租等情况会对公司产生不利影响，具体比例可查看报告“Item 2. Properties—Major Tenants”[18] - 锚定租户对零售物业成功至关重要，空置的锚定空间会直接和间接影响租金收入，相关比例可查看报告“Item 2. Properties—Major Tenants”[19] 业务风险 - 市场与经济因素 - 零售空间需求下降对公司业务和财务状况的不利影响可能大于拥有更多样化房地产投资组合的情况，市场受多种因素影响[21] - 电子商务可能导致公司现有租户业务下滑并影响未来租赁，公司难以准确预测未来租户需求和传统实体店收入[21] - 公司运营和业绩依赖经济状况，虽目前认为有足够流动性来源，但无法保证能获得贷款满足需求，经济因素可能影响租户业务进而影响公司[22] - 通货膨胀可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括增加成本、影响租户租赁和消费者支出等[25] 债务情况 - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务为15.603亿美元，其中5.587亿美元为浮动利率债务[27] - 利率每上升100个基点，公司2018年12月31日的浮动利率债务利息支出每年将增加560万美元[27] 租金贡献区域 - 公司核心投资组合中，大纽约和芝加哥都会区分别贡献36.4%和28.0%的年度基本租金[30] - 公司基金中，大纽约和芝加哥都会区分别贡献30.0%和6.0%的年度基本租金[30] 业务风险 - 其他因素 - 房地产投资流动性差，限制公司调整投资组合的能力，可能影响财务状况和运营结果[27] - 提高杠杆水平会增加违约风险和偿债要求，对财务状况和运营结果产生不利影响[27] - 竞争可能导致公司购买房产成本增加，租户流失，空置率上升[30] - 公司发展和建设活动面临施工延误、成本超支等风险，可能影响运营结果[31][32] - 公司合资企业投资面临合作伙伴破产、决策僵局等风险，可能限制投资回报[36] - 公司房地产资产可能面临减值费用，对收益产生直接影响[38] REIT分配与税收 - 为维持REIT身份，公司需每年向股东分配至少90%的应纳税所得，若分配少于100%，未分配收入将缴纳联邦企业所得税；若分配少于特定比例之和，将产生4%的不可抵扣消费税[42] - 2017年12月22日《减税与就业法案》生效，最高企业税率从35%降至21%，最高个人联邦所得税税率从39.6%降至37%（2026年1月1日前），非美国股东预扣税率从35%降至21%，净营业亏损扣除限制为应纳税所得额的80% [60] - 2026年1月1日前，个人、信托和遗产可对“合格REIT股息”进行最高20%的扣除，此类股息有效最高联邦所得税率为29.6% [60] - 2018 - 2025年，部分REIT股东可扣除20%的普通REIT股息 [62] 法律规定与公司决策限制 - 马里兰州法律规定，与持有公司10%以上有表决权股份的“利益相关股东”进行的某些“业务合并”，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止；五年后需董事会推荐，并获得至少80%有表决权股份持有者和除利益相关股东及其关联方外三分之二有表决权股份持有者的赞成票[45] - 马里兰州法律规定，“控制股”收购者在未获得除收购者、高管和兼任受托人的员工所持股份外，至少三分之二有表决权股份持有者的赞成票时，无表决权；公司细则有豁免条款，但可被董事会多数表决修改[46] - 公司董事会于2017年11月9日批准决议，选择不适用马里兰州法律中允许董事会将自身分为三类并实行交错三年任期的条款；未经股东多数赞成票，公司不得对董事会进行分类[48] 公司治理与责任 - 公司信托声明消除了受托人及高管对公司和股东的金钱损害赔偿责任，除非存在不当获利或故意不诚实的最终判决；公司有义务对受托人及高管进行最大程度的赔偿[48] 股价与市场因素 - 市场因素会影响公司股价和进入公开股权市场的能力，包括经营业绩、盈利预期、股息政策等[39] 关键人员风险 - 关键高管人员的流失可能对公司经营结果产生重大不利影响，公司为总裁兼首席执行官Kenneth F. Bernstein购买了关键人寿险，但他可自行决定终止雇佣协议[40] 公司决策风险 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策、目标及增长战略等，决策结果可能不符合所有股东利益[41] 会计标准风险 - 会计标准的变化可能对公司财务结果产生不利影响，目前无法确定相关提案的通过情况及影响程度[43] 气候与环境风险 - 公司可能因气候变化面临零售物业损坏、保险费用增加、能源成本上升等风险 [52][53] - 公司作为不动产所有者，可能因环境问题承担物质清除、修复成本及其他潜在费用，成本可能超物业和/或总资产价值 [54] 保险与灾害风险 - 公司为物业投保，但战争、恐怖主义或天灾等损失通常不承保，未投保或超保额损失会影响财务状况 [55] 社会安全风险 - 未来恐怖袭击或内乱会损害公司物业需求和价值，降低零售需求，影响租户履约能力 [56][57] 诉讼与合规风险 - 公司可能面临诉讼，不利结果会影响现金流、财务状况、经营成果和普通股交易价格 [57] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规，合规可能产生计划外支出，影响现金流 [57] REIT分配资金风险 - 公司可能需借款或出售资产以满足REIT分配要求，这会影响现金流和经营成果 [61] REIT投资吸引力风险 - REIT股息通常按普通所得税率征税，2018 - 2025年部分股东可扣除20%普通REIT股息，这可能使REIT投资吸引力降低 [62] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[5] - 公司投资策略是通过核心投资组合和基金双平台实现外部增长[6] - 公司资本策略是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[8] 租户破产索赔 - 租户破产时，房东有权就损失租金索赔，索赔金额为剩余租期超过一年时一年租金（含租户费用报销）与剩余租期租金15%中的较大值，但不超过三年租金，实际获赔金额取决于租户最终破产计划和资金情况[20] 通胀应对条款 - 公司长期租约有减轻通胀对净收入不利影响的条款，包括按租户总销售额收取百分比租金和租金递增条款[13] 公司竞争对手 - 公司面临众多竞争对手，包括其他房地产投资信托基金、金融机构、保险公司、养老基金、私人公司和个人[14] 公司办公地址与电话 - 公司执行办公室位于纽约州莱伊市西奥多·弗雷姆大道411号300室，电话是(914) 288 - 8100[15] 信息技术与供应商风险 - 公司依赖信息技术网络和系统，这些系统可能因多种事件出现故障，且易受计算机病毒和类似干扰影响[48] - 公司依赖第三方供应商，若供应商未能按约定提供服务，公司可能遭受服务中断、信息丢失等损失[50] 社交媒体风险 - 社交媒体的使用可能对公司声誉和业务产生不利影响，增加了公司重大非公开信息被泄露的风险[51] REIT资格限制 - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，在每个纳税年度后半年内，不得超过50%的受益权益股份价值由五个或更少个人直接或间接持有[65] - 受益权益股份必须在12个月纳税年度的至少335天或更短纳税年度的相应部分（首个此类年度除外）由100个或更多人实益拥有[65] - 信托声明包含受益权益股份转让限制和所有权限制，以帮助公司满足相关限制[65] - 这些限制可能不足以防止违反所有权限制的股份转让[65] - 信托声明中的所有权限制可能会延迟、推迟或阻止公司控制权变更[65] - 实际或推定拥有超过信托声明中股份所有权限制的受益权益股份，违规转让或所有权自始无效，公司将按公平市场价值回购[65] - 若发生违规转让，股份接收方不会获得转让股份的经济或投票权[65] - 这些限制的推定所有权规则复杂，相关个人或实体组可能被视为单一所有者，从而违反股份所有权限制[65]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）为4.1%，符合预期，增长得益于街道和城市投资组合的盈利性租赁 [21] - 2018年实现了超过95%的800万美元NOI目标，剩余约100万美元NOI的库存，面积不到7000平方英尺 [21] - 第四季度新租约实现了约75个基点的整体入住率增长，现金和公认会计原则（GAAP）利差分别约为9.4%和16.5% [24] - 第四季度每股运营资金（FFO）为0.36美元，符合预期，全年收益与初始中点一致 [24] - 预计2019年同店NOI增长3% - 4%，街道和城市投资组合增长5% - 7%，郊区投资组合增长有限 [23] - 预计2019年FFO在1.34 - 1.46美元之间，大部分收益来自核心投资组合 [25] - 过去几年交易费用在2100 - 2500万美元之间，预计2019年处于该范围低端 [25] - 预计2019年基金3的提成在下半年实现货币化 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合：2018年实现了800万美元的增量租赁目标，最终增量NOI接近900万美元，来自多个零售商和关键市场 [7][8] - 基金平台：基金3的Cortlandt Crossing开发项目有ShopRite超市和TJX HomeSense开业；基金4的Fort Point项目成功续租；基金2的City Point开发项目取得进展，Alamo Drafthouse扩张，DeKalb Market食品大厅表现出色并扩张 [13][14][15] - 基金5：投资于高收益但低增长的郊区资产，物业保持稳定，实现中两位数的杠杆回报，第四季度以4500万美元收购了亚特兰大郊外的一项高收益投资 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场：租户兴趣显著改善，2019年租赁势头延续，预计未来几年核心投资组合将实现4%的年度NOI增长 [6][10] - 郊区市场：租金合同增长约1%，2019年预计入住率下降约50个基点，拖累增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售市场正在经历长期分化，优质零售商和零售房地产将与其他的拉开差距 [5] - 核心投资组合聚焦高门槛、关键门户市场的零售资产，通过租赁、合同和按市值计价增长以及两个关键重建项目实现增长 [10] - 基金平台关注租户兴趣的选择性反弹，继续推进各基金项目的租赁和发展 [13] - 对于高收益投资，公司将继续选择性投资，要求NOI稳定，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域 [31][32] - 对于重建项目，公司谨慎关注建设成本和租户需求，2019年可能是合适时机 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从租赁基本面来看，公司对2018年的表现满意，核心投资组合有望实现稳定增长，资产负债表状况良好，基金有充足资金推动增长 [18] - 尽管零售市场存在变化，但公司认为优质房地产是零售商增长和差异化的关键，租户兴趣正在改善 [7] - 公司对未来几年核心投资组合实现4%的年度NOI增长有信心 [10] 其他重要信息 - 公司收购部门负责人Joel Braun退休，收购部门现由Jessica Zaski和Reggie Livingston共同领导 [19] - 公司与Uniqlo和Whole Foods签订的租约具有变革性，将加强租户信用组合和信用状况 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待20000 - 80000万美元基金收购范围内的投资机会 - 公司管道中有与去年全年相当的交易量，主要是高收益项目，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域，也可能达到4亿美元 [31][32] - 对于重建项目，2019年可能是合适时机，但需关注建设成本和租户需求 [32] 问题: 关于收回租约和0.07美分加速141影响的经济影响轨迹 - 0.07美分对同店NOI无影响，仅影响现金，预计租约停机时间为6 - 7个月，租约将有盈利利差 [35] 问题: 能否提供2019年与2018年租金损失的美元金额 - 公司不想透露具体租约细节，但该损失已计入3% - 4%的同店NOI增长预期中 [37] 问题: 街道和城市与郊区投资组合同店NOI利差扩大的驱动因素是什么 - 郊区租金合同增长约1%，2019年入住率下降约50个基点，拖累增长；街道和城市投资组合租金初始增长3%，城市略低，还有重建项目的NOI增长以及2017年收回空间的20%利差开始显现 [40][41] 问题: Whole Foods入驻后City Center的租赁方向会如何变化 - 这将是一个多季度的过程，目前有很多建设工作在进行，但Whole Foods的入驻将是一个改变游戏规则的因素 [44] 问题: 街道和城市零售物业价格是否有调整，是什么因素导致的 - 公共市场价格和租金调整较早，私人市场滞后，目前租金变得更加现实，卖家对按市值计价的认识增加，2019年可能是增加资产的机会，但仍取决于波动的股市 [47][48] 问题: 公司发行股权的门槛是否有变化，如何考虑新投资的资金水平 - 发行股权的门槛较高，必须与长期增长战略和预计的NOI增长一致，且对净资产价值有增值作用 [51] 问题: City Point的租赁情况如何，何时能完成更多租赁 - 该项目有重大变化，Alamo Drafthouse和DeKalb Market因需求强劲而扩张，世纪21、Alamo Drafthouse、Trader Joe's、Target表现出色，街道层有新的令人兴奋的零售商出现，但难以确定2019年的具体开业日期 [53][54] 问题: 2018年和2017年郊区投资组合的同店NOI增长情况如何 - 传统上，郊区投资组合的增长在1% - 2.5%之间，2019年因租金增长较小和入住率下降而偏离正常水平 [57][58] 问题: 2019年郊区投资组合的低增长是否是异常情况，未来是否会反弹 - 公司对郊区投资组合的增长持谨慎态度，预计未来增长将高于零，在1% - 2%之间，但市场情况会发生变化 [60] 问题: Whole Foods在City Center的租约需要哪些审批 - 主要是市政相关审批，签订租约前已获得Target的支持，零售商之间的合作意识有所提高 [62]