收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度公司运营收入为5.17亿美元，较2024年的5.1047亿美元增长1.3%，即65.5万美元[99] - 2025年第二季度公司运营收入为2813.8万美元，较2024年的1623.4万美元增长73.3%，即1190.4万美元[99] - 2025年第二季度公司合资企业相关收入为258.9万美元，较2024年的99.6万美元增长159.9%，即159.3万美元[99] - 2025年第二季度公司持续经营业务收入为2515.1万美元，较2024年的1173.3万美元增长114.4%，即1341.8万美元[99] - 2025年第二季度公司资金来源（FFO）为3515.5万美元，较2024年的2061.9万美元增长70.5%，即1453.6万美元[99] - 2025年上半年公司营业收入降至1.054亿美元，减少6.1%即680万美元[106][107] - 2025年上半年合资企业收入增至560万美元，增长2倍即390万美元[106][112] - 2025年第二季度商业房地产运营收入增至5070万美元，增长3.1%即150万美元[116] - 2025年上半年商业房地产运营收入增至1.018亿美元，增长3.7%即370万美元[117] - 2025年上半年净收入增至4656.1万美元，增长60.1%即1747.1万美元[106] - 2025年第二季度，开发销售收入为0美元，未改良/其他物业销售收入为82.5万美元，其他运营收入为14.6万美元，土地运营总运营收入为97.1万美元，而2024年分别为168.1万美元、0美元、15.8万美元和183.9万美元[133] - 2025年上半年，开发销售收入为0美元，未改良/其他物业销售收入为335.8万美元，其他运营收入为30.8万美元，土地运营总运营收入为366.6万美元，而2024年分别为413.6万美元、962.5万美元、39.2万美元和1415.3万美元[137] - 2025年第二季度土地运营营业利润为1390.6万美元，主要包括合同修改收益、合资企业股权收益和未改良土地销售利润；2024年为16.8万美元[133][134] - 2025年上半年土地运营营业利润为1875.6万美元，主要由合同修改收益、合资企业股权收益和未改良土地销售利润构成；2024年为809.9万美元[137][138] - 2025年和2024年Q2及H1可分配给A&B普通股股东的净收入分别为2.5128亿美元、0.9104亿美元、4.6561亿美元和2.9078亿美元；FFO分别为3.5155亿美元、2.0619亿美元、6.1501亿美元和4.9824亿美元；调整后FFO分别为2.0478亿美元、1.6942亿美元、4.2764亿美元和4.2472亿美元[149] - 2025年和2024年Q2及H1商业房地产运营利润分别为2.2205亿美元、2.2611亿美元、4.5631亿美元和4.4592亿美元；NOI分别为3.3620亿美元、3.1632亿美元、6.6848亿美元和6.3396亿美元；同店NOI分别为3.2732亿美元、3.1088亿美元、6.5121亿美元和6.2178亿美元[155] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度公司运营成本为2.8113亿美元，较2024年的2.9686亿美元下降5.3%，即157.3万美元[99] - 2025年第二季度公司销售、一般和行政费用为701.4万美元，较2024年的725.2万美元下降3.3%，即23.8万美元[99] - 2025年第二季度公司利息和其他收入（费用）净额为22万美元，较2024年的53.1万美元下降58.6%，即31.1万美元[99] - 2025年第二季度公司利息费用为585.6万美元，较2024年的592.9万美元下降1.2%，即7.3万美元[99] - 2025年上半年运营成本降至5520万美元，减少7.9%即470万美元[106][108] - 2025年3个月和6个月房地产持续维护资本支出分别为151.2万美元和358.8万美元，2024年为322.4万美元和524.2万美元[170] - 2025年3个月和6个月房地产可自由支配资本支出分别为234.2万美元和350.1万美元，2024年为37.6万美元和139.8万美元[170] - 2025年3个月和6个月总资本支出分别为471.4万美元和888.3万美元，2024年为426.5万美元和801.1万美元[170] 各条业务线表现 - 2025年上半年商业房地产交易收益为410万美元，源于地面租赁协议[106][110] - 2025年上半年公司对一块4.7英亩土地进行内部转移并签订地面租赁协议[118] - 2025年第二季度公司签署14份新租约和38份续租约，涵盖18.38万平方英尺可租赁面积[119] 管理层讨论和指引 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，认为其能提供更多运营结果和业务趋势的洞察[141] - 资金运营（FFO）和调整后资金运营（Adjusted FFO）是广泛使用的非GAAP财务指标，用于评估REITs运营表现[142][144] - 公司主要流动性来源为经营活动现金、可用现金及现金等价物和信贷额度借款能力[156] - 公司主要流动性需求为支持合同义务、资本支出、股东分配和营运资金需求[156] - 公司能否保留未偿还借款和使用循环信贷额度取决于是否遵守财务契约，截至2025年6月30日已合规[157] - 公司认为当前资金来源足以满足短期和长期业务需求[159] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年6月30日，租赁入住率为95.8%，较2024年的93.9%提升190个基点；物理入住率为95.4%，较2024年的93.4%提升200个基点；经济入住率为94.8%，较2024年的92.8%提升200个基点[125] - 零售物业在2025年6月30日的租赁入住率为95.4%，经济入住率为93.8%；工业物业分别为98.2%和98.2%；办公物业分别为79.9%和79.8%[126][127] - 同店零售物业在2025年6月30日的租赁入住率为95.6%，经济入住率为94.0%；工业物业分别为98.8%和98.8%；办公物业分别为96.2%和96.2%[128][129] - 2025年第二季度和上半年，零售、工业、办公物业的年化基础租金（ABR）每平方英尺分别为58.78美元、21.76美元、42.73美元和52.15美元、18.61美元、37.03美元[121] - 截至2025年6月30日，公司有4.296亿美元固定利率债务和2100万美元可变利率债务，总加权平均利率为4.64%，其中1660万美元债务将在未来12个月到期[158] - 2025年6月，公司与Mahi Pono Holdings达成终止协议，需在4年内分期支付5530万美元，已支付1000万美元，剩余4530万美元计入退款负债[161] - 2025年6月，公司完成一项运营地面租赁续约谈判，确认使用权资产1590万美元和租赁负债1520万美元[162] - 除上述事项外，截至2025年6月30日，公司已知合同义务和其他承诺等较上一财年末无重大变化[163][164] - 2025年上半年持续经营业务的经营现金流为4250万美元，较2024年上半年的3960万美元增加290万美元[165] - 截至2025年6月30日，公司手头现金为860万美元，A&B循环信贷额度为4.5亿美元，已使用1510万美元，可用额度为2990万美元[166] - 公司于2024年8月13日签订股权分销协议，可出售最高2亿美元普通股，截至2025年6月30日未出售[167] - 2025年上半年持续经营业务的投资活动现金使用量为560万美元，低于2024年上半年的810万美元[168] - 2025年上半年持续经营业务的融资活动现金使用量为6040万美元，高于2024年上半年的2930万美元[170] - 公司董事会授权在2024年1月1日至2025年12月31日期间回购最高1亿美元普通股，截至2025年6月30日已回购5830股，花费10万美元，剩余9990万美元额度[172] - 2025年上半年公司完成两笔符合税法规定的交易，截至6月30日有130万美元可使用未再投资[174]

核心观点 - 公司2025年第二季度GAAP每股收益0.35美元超出预期0.33美元但GAAP营业收入50.7百万美元略低于预期51.2百万美元 [1] - 公司上调全年盈利指引并展示强劲租赁需求和高入住率同时持续关注成本控制 [1] - 公司作为夏威夷商业地产REIT拥有21个零售中心14个工业物业4个办公楼总计约400万平方英尺管理面积 [3] 财务表现 - GAAP每股收益同比增长169%至0.35美元FFO每股增长71%至0.48美元 [2][5] - 营业收入同比增长5.1%至51.7百万美元同店NOI增长5.3%较上年同期提升4.4个百分点 [2][6] - 土地运营利润因一次性项目从0.17百万美元跃升至13.9百万美元但管理层提示不可持续 [8] 业务运营 - 整体组合出租率达95.8%零售和工业出租率分别提升260个基点和达98.2% [6] - 新签52份租约覆盖183,800平方英尺带来6.1百万美元年化租金整体租金溢价6.8% [7] - 在建项目包括Komohana工业园105,000平方英尺预租给Lowe's及毛伊岛商业园仓库预计2026年Q1完工 [9][10] 资产负债与分红 - 期末流动性307.6百万美元净债务/EBITDA从3.6倍降至3.3倍 [11] - 维持季度股息0.225美元/股无近期重大债务到期 [11][13] 未来展望 - 上调2025年EPS指引至0.91-0.96美元FFO指引调高至1.35-1.40美元 [12] - 同店NOI增长预期升至3.4%-3.8%但CRE相关FFO指引1.12-1.16美元基本不变 [12] - 目前无重大租户退租风险夏威夷市场高准入门槛支撑业务稳定性 [4][13]

财务表现 - 公司2025年第二季度营收达5170万美元 同比增长13% [1] - 每股收益048美元 显著高于去年同期的016美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期5160万美元 超出幅度02% [1] - 每股收益超出共识预期039美元 超出幅度2308% [1] 业务板块表现 - 商业地产板块营收5073万美元 低于分析师平均预估5112万美元 但同比增长31% [4] - 土地运营板块营收97万美元 远低于分析师平均预估685万美元 同比大幅下降472% [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨19% 同期标普500指数上涨57% [3] - Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现可能与大盘持平 [3] 关键指标 - 稀释后每股收益035美元 超出三位分析师平均预估022美元 [4]

财务表现 - 公司季度FFO为0 48美元/股 超出Zacks一致预期0 39美元/股 同比上涨71 4% [1] - 季度FFO超预期幅度达23 08% 上一季度超预期幅度为28 57% [1] - 季度营收5170万美元 略超预期0 20% 同比上涨1 3% [2] - 过去四个季度FFO和营收均四次超越市场预期 [2] 市场表现 - 年初至今股价累计上涨1 2% 同期标普500指数上涨8 1% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场同步 [6] 行业动态 - 所属行业(REIT及其他股权信托)在Zacks行业排名中处于后37% 历史数据显示前50%行业表现是后50%的2倍以上 [8] - 同业公司W P Carey预计季度EPS为1 23美元/股 同比增长5 1% 营收预计4 1411亿美元 同比增长6 3% [9][10] 未来展望 - 当前市场对下季度FFO预期为0 29美元/股 对应营收5200万美元 本财年FFO预期1 33美元/股 对应营收2 0815亿美元 [7] - 管理层在财报电话会中的指引将影响股价短期走势 [3] - 近期盈利预测修正趋势呈现混合状态 需关注后续预期调整方向 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入（NOI）达3360万美元，同比增长6.3%，主要得益于同店NOI增长5.3% [12] - 第二季度房地产投资信托（REIT）和公司相关的每股运营资金（FFO）为0.29美元，较去年同期增长3.6%，公司总FFO为每股0.48美元，比去年第二季度高0.20美元 [12] - 土地运营业务FFO为0.19美元，主要来自遗留债务解决、农业用地出售和合资企业收入 [13] - 一般及行政费用（G&A）约为700万美元，较去年同期下降3.3%，全年预计G&A与2024年持平或每股降低0.01美元 [13] - 季度末总流动性超3亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.3倍，约95%的债务为固定利率，加权平均利率为4.67% [14] - 提高2025年业绩指引，同店NOI预计在3.4% - 3.8%之间，REIT和公司FFO预计在每股1.12 - 1.16美元之间，总FFO预计在1.35 - 1.4美元之间，中点较之前指引提高约0.18美元 [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 同店NOI季度增长5.3%，主要受同店经济入住率提高140个基点推动 [6] - 本季度执行52份租约，涉及总可出租面积（GLA）约18.4万平方英尺，年基本租金（ABR）达610万美元 [9] - 可比租赁利差为6.8% [21] - 租赁入住率为95.8%，环比提高40个基点，同比提高190个基点；经济入住率为94.8%，较上季度提高90个基点，较去年同期提高200个基点 [10] 土地运营业务 - 解决了各种遗留运营或义务，年度运营成本从400 - 500万美元降至375 - 450万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷交易市场开始活跃，公司看到了一些令人兴奋的收购机会，但最终成交取决于定价 [9] - 截至5月，旅游数据依然强劲，5月总游客访问量同比增长1%，年初至今增长2.8%，主要由美国西海岸游客增长推动，日本游客数量年初至今和5月较2024年略有下降，加拿大游客5月下降约8%，年初至今下降超6%，但国内东西海岸游客数量年初至今和当月均有所增加 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年的三个优先事项为改善CRE投资组合表现、实现内外增长以及精简业务和成本结构 [6] - 持续推进毛伊岛的定制开发项目，预计2026年第一季度完工，完工后预计每年增加NOI 100万美元；在西瓦胡岛的科莫哈纳工业园区执行另一个定制开发项目，并开始相邻仓库的前期建设工作，预计2026年投入使用，2027年第一季度稳定运营后每年实现NOI 280万美元，这些项目完工后将使GLA增加超15万平方英尺 [7][8] - 公司认为市场开始开放，漏斗顶端的机会增多，机会涵盖各类资产类别，但预计2025年额外投资不会对收益产生重大影响 [20] - 夏威夷投资市场竞争激烈，公司有专门团队并维护客户关系以寻找非公开市场机会，在小型交易中，公司平台和资产负债表优势明显；大型交易中，当地知识和对房地产的理解使其脱颖而出；7000 - 1亿美元的中型交易竞争相对较少 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合表现有信心，对增长前景感到鼓舞，对精简工作表示满意，认为现有投资组合需求健康，积极增加工业资产，并对未来收购持乐观态度 [6][16] - 预计第三季度同店NOI增长率较低，原因是2024年第三季度业绩强劲，但第四季度同店NOI增长率将与上半年水平相近，全年剩余时间投资组合将继续保持高水平表现 [15][49] 其他重要信息 - 管理层在电话会议中提及非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，相关使用说明和调整信息可参考第二季度补充信息和演示材料 [4] - 公司不承担更新前瞻性声明的义务 [4] 问答环节所有提问和回答 问题: 交易市场改善情况及机会所在 - 市场开始开放，漏斗顶端机会增多，机会涵盖各类资产类别，公司已实现全年FFO每股1美分的目标，预计年底前可投入更多资金，但对2025年收益无重大影响 [20] 问题: 可比租赁利差为6.8%，低于前几个季度的原因 - 总体对租赁活动满意，交易总量可观，GLA与前几季度相当，利差较低是因为本季度没有重大异常因素推动利差变化 [21] 问题: 未来6 - 12个月是否有低于市场租金的租约到期推动同店增长 - 公司认为增长主要受市场基本面驱动，如零售表现、就业增长等，租户销售和客流量增加，虽有个别机会，但并非利差的主要驱动因素 [25] 问题: 截至6月签约未开业租金（S&O）为580万美元，2025年下半年和2026 - 2027年的预期情况 - 新增的两个工业定制开发项目预计分别于2026年第一季度和2027年初或2026年末开始产生经济效益，对2025年无影响，S&O管道预计在未来12 - 18个月内逐步转化为NOI和FFO [27][28] 问题: 大型山姆会员店租户改进费用（TI）是否会对下半年调整后运营资金（AFFO）产生重大影响及如何建模 - 该TI预计在第三季度支付，不纳入AFFO计算，因其不属于经常性维护资本支出，费用约为2000万美元 [29][35] 问题: 是否还有类似MIPONO终止协议的遗留问题在未来几年出现 - 公司认为MIPONO协议是良好结果，提供了确定性，减少了资产负债表风险，公司对资产负债表中的遗留义务已充分预留，但土地运营业务仍有相关负债，短期内预计无重大影响，但清理该业务部分仍很重要 [42][43] 问题: 投资销售的竞争格局，竞争对手是否回归市场 - 夏威夷房地产市场有活跃资金寻找机会，市场竞争激烈，公司通过维护关系寻找非公开市场机会，不同规模交易的竞争优势不同 [45][46] 问题: 年初至今同店表现远超修订后指引，下半年减速的原因 - 第三季度同店NOI增长率较低是因为2024年第三季度业绩强劲，包含有利的续租和物业税上诉结果，第四季度同店NOI增长率将与上半年水平相近 [48][49] 问题: 山姆会员店2000万美元TI为何不纳入AFFO计算 - 该TI与租约长期延期相关，不属于公司经常性维护资本支出，因此不纳入AFFO计算，但不同公司对AFFO计算有不同理解 [55][56] 问题: 同店指引改善，但房地产业务FFO指引仅低端提高1美分的原因 - 差异主要由非现金直线租金调整导致，涉及一份地面租约收回改良资产，排除该因素后，REIT和公司FFO指引两端将各提高1美分 [59] 问题: 外国游客减少是否对夏威夷经济产生负面影响 - 截至5月旅游数据依然强劲，虽日本和加拿大游客数量有所下降，但国内东西海岸游客增加弥补了这一影响，外国游客情况未对夏威夷经济增长产生重大影响 [65] 问题: 是否会继续积极偿还债务及债务与EBITDA比率目标 - 公司目标净债务与调整后EBITDA比率为5 - 6倍，目前为3.3倍，若有额外现金收益，优先用于增长资本投资，也会综合考虑偿债机会 [71] 问题: 租户客流量和入住率提高，是否担心租户健康状况 - 公司密切关注租户健康，关注客流量、销售和收款情况，目前无放缓迹象，第二季度客流量增长3.9%，租户销售强劲，Q1和Q2均超过百分比租金目标，收款情况与前几个季度一致 [74][75] 问题: 关税是否对定制开发项目建设成本产生影响 - 通货膨胀对建设成本有影响，公司通过提前定价材料、保守承保和加快执行速度等方式降低成本影响，如提前锁定西瓦胡岛Lowe's项目的钢材价格 [76]

业绩总结 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5.3%，主要得益于租赁率的提升[10] - 第二季度净收入为2510万美元，每股摊薄收益为0.35美元[15] - 第二季度资金运营收益（FFO）为3520万美元，每股摊薄收益为0.48美元[15] - 第二季度经济租赁率为94.8%，租赁率为95.8%[12] - 第二季度管理费用（G&A）较2024年减少20万美元，降至700万美元，下降幅度为3.3%[20] 未来展望 - 预计2025年全年的净收入每股在0.91至0.96美元之间，FFO每股在1.35至1.40美元之间[25] - 预计第三季度同店NOI增长率将因2024年第三季度的强劲比较而放缓[29] - 预计土地运营的年度持有成本将改善至375万至450万美元[28] 股息与债务 - 第二季度支付的股息为每股0.225美元，第三季度股息也已宣布为每股0.225美元[23] - 公司的总债务为4.5亿美元，净债务与TTM合并调整后EBITDA的比率为3.3倍[22][23]

• Funds From Operations ("FFO") of $35.2 million, or $0.48 per diluted share • FFO related to CRE and Corporate of $21.2 million, or $0.29 per diluted share • CRE Same-Store Net Operating Income ("NOI") growth of 5.3% • Leased occupancy as of June 30, 2025, was 95.8% • Comparable blended leasing spreads for the improved portfolio were 6.8% • Began pre-construction of two new buildings at Komohana Industrial Park that will add 105,000 sq. ft of GLA to our largest industrial asset, and pre-leased one building ...

HONOLULU, July 24, 2025 /PRNewswire/ -- Alexander & Baldwin, Inc. (NYSE: ALEX) ("A&B" or "Company"), a Hawai'i-based owner, operator and developer of high-quality commercial real estate in Hawai'i, today announced net income available to A&B common shareholders of $25.1 million, or $0.35 per diluted share, and Commercial Real Estate ("CRE") operating profit of $22.2 million for the second quarter of 2025.Q2 2025 Highlights Funds From Operations ("FFO") of $35.2 million, or $0.48 per diluted share FFO relate ...

股息公告 - 董事会批准2025年第三季度股息为每股0.225美元（二十二又二分之一美分）[1] - 股息将于2025年10月7日支付给截至2025年9月12日营业结束时的在册股东[1] 公司概况 - 公司是唯一一家专注于夏威夷商业地产的上市房地产投资信托基金[2] - 公司是夏威夷最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者[2] - 公司在夏威夷拥有、运营和管理约400万平方英尺的商业空间[2] - 资产组合包括21个零售中心、14个工业资产、4个办公物业和146英亩的土地租赁资产[2] 历史与行业地位 - 公司拥有155年历史，与夏威夷经济共同发展[2] - 公司在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展过程中发挥领导作用[2]

REIT行业表现 - 6月REITs平均总回报率为+2 56%，但跑输纳斯达克(+6 6%)、标普500(+5 1%)和道指(+4 5%)等大盘指数 [1] - 市值加权的Vanguard房地产ETF(VNQ)6月回报+0 69%，但年初至今+2 01%表现优于行业平均(-5 65%) [1] - 大型REITs与小型的FFO倍数差从17 6x/13 3x收窄至32 3%溢价 [1] - 微型REITs(+7 19%)6月表现最佳，上半年大型REITs累计跑赢小型581个基点 [3] 细分业态表现 - 18个业态中13个实现正回报，办公(+7 60%)和独户住宅(+5 60%)领涨，自助仓储(-3 47%)和木材(-2 49%)垫底 [5] - 上半年酒店(-15 35%)、办公(-15 27%)和购物中心(-13 66%)表现最差，医疗保健(+8 98%)和赌场(+7 35%)最佳 [6] - 数据中心(27 6x)、土地(24x)和多户住宅(23x)估值最高，酒店(6 3x)、办公(8 9x)和商场(9 1x)最低 [8] 个股表现 - Wheeler REIT(WHLR)6月暴涨52 26%但上半年累计暴跌98 72% [10] - Presidio Property Trust(SQFT)上半年下跌34 62%，通过1:10合股维持上市资格 [11] - 63 87%的REITs在6月实现正回报，行业上半年平均回报-5 65% [12] 股息动态 - 行业平均股息收益率达5 6%，Office Properties Income Trust(OPI)以16 2%居首 [17] - 6月7家REITs宣布加息，上半年共45家加息，Sun Communities(SUI)10 6%涨幅最大 [22] - 预计三季度RLJ Lodging(RLJ)+13 3%、Alexander & Baldwin(ALEX)+11 1%和Welltower(WELL)+9 0%将大幅加息 [44] 估值与指引 - 大型REITs NAV折价仅4 41%，微型达40 9% [36] - 71%的FFO指引调整为上修，酒店业下调居多 [36][39] - Sun Communities(SUI)因码头资产出售指引表面+32 5%但实际下调5 9% [42]