Analyst's Disclosure: I/we have a beneficial long position in the shares of ALEX either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. I am not an investment advisor. This article is for informational purposes and does not constitute as financial advice. Readers are encouraged ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度运营收入为5373.8万美元，较2024年同期减少746.4万美元，降幅12.2%[99] - 2025年第一季度运营成本为2706.3万美元，较2024年同期减少314万美元，降幅10.4%[99] - 2025年第一季度商业房地产交易收益为410.3万美元，2024年同期为0[99] - 2025年第一季度合资企业相关收入为302.5万美元，较2024年同期增加232.7万美元，增长3倍[99] - 2025年第一季度利息及其他收入（支出）净额为5.1万美元，较2024年同期减少121.6万美元，降幅96.0%[99] - 2025年第一季度持续经营业务收入为2129.4万美元，较2024年同期增加105.6万美元，增幅5.2%[99] - 2025年第一季度净收入为2143.3万美元，较2024年同期增加145.1万美元，增幅7.3%[99] - 2025年第一季度可分配给A&B普通股股东的净利润为2.1433亿美元，2024年同期为1.9974亿美元；2025年FFO为2.6346亿美元，2024年为2.9205亿美元；2025年调整后FFO为2.2286亿美元，2024年为2.553亿美元[134] - 2025年第一季度持续经营业务的运营现金流为2590万美元，较2024年同期的1650万美元增加了940万美元[148] - 2025年第一季度持续经营业务的投资活动现金使用量为80万美元，2024年同期为370万美元[152] - 2025年3月31日止三个月，公司总资本支出为4169000美元，2024年同期为3746000美元[154] - 2025年3月31日止三个月，公司持续经营的融资活动所用现金为4130万美元，2024年同期为2520万美元[154] 商业房地产条线数据关键指标变化 - 2025年第一季度商业房地产运营收入为5104.3万美元，较2024年同期增加215.5万美元，增幅4.4%[107] - 2025年第一季度商业房地产运营成本和费用为2616.9万美元，较2024年同期减少75.3万美元，降幅3.0%[107] - 2025年第一季度商业房地产运营利润为2342.6万美元，较2024年同期增加144.5万美元，增幅6.6%[107] - 2025年第一季度商业房地产运营利润为2.3426亿美元，2024年同期为2.1981亿美元；2025年NOI为3.3228亿美元，2024年为3.1764亿美元；2025年同店NOI为3.2389亿美元，2024年为3.109亿美元[140] 租赁业务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，公司签署10份新租约和32份续租约，涵盖23.68万平方英尺可租赁面积，10份新租约平均年基本租金为每平方英尺16.34美元，32份续租约平均年基本租金为每平方英尺27.58美元[109] - 2025年3月31日，公司租赁入住率为95.4%，较2024年3月31日的94.0%增加140个基点；物理入住率为95.2%，较2024年增加170个基点；经济入住率为93.9%，较2024年增加160个基点[114] - 2025年第一季度，零售、工业、办公资产类别租赁活动中，零售类27份租约，可租赁面积58435平方英尺，平均年基本租金每平方英尺45.80美元，租金价差11.1%；工业类12份租约，可租赁面积174698平方英尺，平均年基本租金每平方英尺16.36美元，租金价差9.5%；办公类3份租约，可租赁面积3645平方英尺，平均年基本租金每平方英尺32.12美元[110] 土地运营业务条线数据关键指标变化 - 2025年第一季度，土地运营业务开发销售收入为0，未改良/其他物业销售收入为253.3万美元，其他运营收入为16.2万美元，总运营收入为269.5万美元；运营成本和费用为89.4万美元，销售、一般和行政费用为22.7万美元，处置净收益为21.8万美元，合资企业收益为302.5万美元，利息和其他净收入为3.3万美元，总运营利润为485万美元[122] - 2024年第一季度，土地运营业务开发销售收入为245.5万美元，未改良/其他物业销售收入为962.5万美元，其他运营收入为23.4万美元，总运营收入为1231.4万美元；运营成本和费用为479.9万美元，销售、一般和行政费用为32万美元，处置净收益为2.3万美元，合资企业收益为69.8万美元，利息和其他净收入为1.5万美元，总运营利润为793.1万美元[122] - 2025年第一季度土地运营业务运营利润490万美元，主要来自未改良土地销售利润和合资企业权益收益300万美元[123] - 2024年第一季度土地运营业务运营利润790万美元，主要来自未改良和开发土地销售利润和合资企业权益收益70万美元[125] 非GAAP指标相关 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，认为其能提供额外洞察，补充GAAP指标[126] - 运营资金（FFO）是广泛使用的非GAAP指标，计算时排除房地产折旧摊销等多项与运营和财务表现无关或影响分析的项目[127] - 调整后运营资金（Adjusted FFO）是对FFO的进一步调整，排除与持续物业运营无关的项目，更利于长期评估物业运营表现[129] 债务与现金流相关 - 截至2025年3月31日，公司有4.402亿美元的固定利率债务和1300万美元的浮动利率债务，总加权平均利率为4.62%，总债务4.532亿美元中有2650万美元将在未来12个月到期[143] - 截至2025年3月31日，公司手头现金为1690万美元，4.5亿美元的A&B循环信贷额度中，有1.43亿美元的借款未偿还，可用额度为3.07亿美元[150] - 2025年第一季度持续经营业务的投资活动现金使用主要源于420万美元的资本支出，部分被应收票据收回抵消；2024年主要是370万美元的资本支出[152] - 2025年3月31日止三个月，公司融资活动净现金支出主要用于支付现金股息1650万美元、偿还应付票据和其他债务1660万美元、偿还循环信贷安排700万美元[154] - 2024年3月31日止三个月，公司融资活动净现金支出主要用于支付现金股息1640万美元、偿还应付票据和其他债务1540万美元，部分被循环信贷安排净借款900万美元抵消[154] 资本支出分类 - 公司将商业房地产资本支出分为持续维护资本支出、可自由支配资本支出和资本化间接成本[153] 合同与承诺相关 - 2024年8月13日，公司签订了最高2亿美元的股权分销协议，截至2025年3月31日，未出售任何股份[151] - 公司董事会授权公司在2024年1月1日至2025年12月31日期间回购不超过1亿美元的普通股，2025年3月31日止三个月未回购[155] - 2025年3月31日止三个月，公司完成一笔符合税法第1031或1033条的交易，截至该日有50万美元未再投资[157] - 截至2025年3月31日，公司已知合同义务、其他承诺、或有事项和表外安排与2024年末相比无重大变化[146][147] 风险与会计估计相关 - 宏观经济和消费模式可能对公司经营结果产生负面影响，联邦基金利率上升导致信贷收紧和部分行业波动[158] - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[159] - 有关市场风险的信息参考公司2024财年Form 10 - K的7A项，自2024年12月31日以来无重大变化[162] - 近期发布的会计准则影响详见本报告第1部分第1项合并财务报表附注[160]

业绩总结 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.2%[13] - 第一季度净收入为2140万美元，每股摊薄收益为0.29美元[16] - 第一季度资金运营收益（FFO）为2630万美元，每股摊薄收益为0.36美元[16] - 第一季度经济出租率为93.9%，租赁出租率为95.4%[13] - 第一季度新租和续租的租金差额为10.2%[13] - 第一季度管理费用（G&A）较2024年减少20万美元，降至700万美元[17] 未来展望 - 公司预计2025年每股FFO将修正为1.17至1.23美元[24] - 公司在2025年支付了每股0.225美元的股息，并宣布第二季度股息保持不变[22] 资产处置 - 公司在第一季度出售了90英亩的主要农业用地[11] 财务状况 - 第一季度总流动性为3.24亿美元，其中现金为1700万美元[21] 不确定因素 - 公司未提供与GAAP财务指标直接可比的CRE同店净营业收入（NOI）增长百分比的定量调解[43] - 同店计算仅包括在可比期间内拥有的物业的活动[43] - 公司无法在不付出不合理努力的情况下提供某些调解项目的有意义或合理准确的计算或估计[43] - 影响未来财务结果的不可用组件可能具有显著影响[43] - 相关不确定因素包括：入住率变化、新租约和续租条款、租户收款及其他非经常性/计划外收入或支出项目[43]

文章核心观点 - 介绍亚历山大与鲍德温控股公司2025年第一季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及市场预期对比，还提及关键指标对判断公司财务健康的作用和公司近期股价表现 [1][2][3] 营收情况 - 2025年第一季度营收5374万美元，同比下降12.2%，比扎克斯普遍预期的5170万美元高出3.94% [1] - 商业房地产运营收入5104万美元，两位分析师平均预期为5020万美元，同比增长4.4% [4] - 土地运营业务收入270万美元，两位分析师平均预期为150万美元，同比下降78.1% [4] 每股收益情况 - 2025年第一季度每股收益0.36美元，去年同期为0.28美元，比普遍预期的0.28美元高出28.57% [1] - 摊薄后每股收益0.29美元，三位分析师平均预期为0.15美元 [4] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 -3.9%，而扎克斯标准普尔500综合指数变化为 -5.1% [3] - 公司股票目前扎克斯评级为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度商业房地产投资组合净营业收入（NOI）达3320万美元，较去年第一季度增长4.6%，主要因投资组合入住率提高 [18] - 第一季度CRE和企业调整后资金流（FFO）每股0.30美元，经调整后较2024年第一季度增长11.1%；第一季度总FFO为每股0.36美元，其中土地运营业务贡献每股0.06美元 [19] - 2025年第一季度一般及行政费用（G&A）约700万美元，较去年同期减少20万美元，降幅3.4%，全年预计G&A与2024年持平或每股降低1美分 [21] - 季度末总流动性超3亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.6倍，约97%的债务为固定利率，加权平均利率4.65% [22] - 公司将总FFO每股指引上调至1.17 - 1.23美元，维持同店NOI增长2.4% - 3.2%以及CRE和企业相关FFO每股1.11 - 1.16美元的指引 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 第一季度CRE组合同店NOI增长4.2% [10] - 执行42份租赁协议，涉及可出租总面积（GLA）约23.7万平方英尺，年基本租金（ABR）560万美元 [13] - 可比基础上混合租赁利差保持在10.2%，租赁入住率95.4%，较上季度提高80个基点，较去年第一季度提高40个基点；经济入住率93.9%，较上季度提高100个基点，较去年同期提高160个基点 [14] - 季度末销售和运营费用（S&O）为340万美元，其中包括毛伊商业园70万美元的地面租赁费用 [15] 土地运营业务 - 出售90英亩主要为农业区的土地，为该季度土地运营收益贡献约6美分 [13] - 土地运营FFO中包含约220万美元农业区土地销售利润和约300万美元合资企业收入 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2025年的三大优先事项为改善CRE投资组合表现、实现内外增长、精简业务和成本结构 [10] - 致力于以夏威夷为重点的资产类别多元化战略，此次自存仓业务投资是资产多元化的体现 [12][36] - 战略上，将商业土地库存转化为即时经常性FFO，如将毛伊商业园五英亩地块转入地面租赁投资组合并签订75年租约 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩出色，超出内外部预期，但承认当前宏观经济存在不确定性 [10][27] - 虽面临不确定性，但公司专注于可控事项，如加快租赁谈判、提前采购受关税影响的建筑材料、实时监控租户健康指标 [28] - 公司有经验应对挑战，相信团队有能力管理风险并实现长期业绩 [29] 其他重要信息 - 公司董事会宣布2025年第二季度股息为每股0.225美元，将于7月9日支付 [23] - 公司在电话会议中提及的非GAAP财务指标，可参考2025年第一季度补充信息和演示材料中的相关说明及调整 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：自存仓交易背景及股权投机会 - 该交易是将毛伊商业园非创收土地转化为长期租金收入的战略举措，为75年地面租赁，前45年租金确定，2025年可为公司带来约1美分FFO [34][35] - 公司有机会对自存仓设施开发运营进行股权投资，可投入约20%的股权资本 [37] 问题2：宏观经济不确定性下租户情况及2025年租赁到期看法 - 公司未发现租户有实时担忧或问题，实时指标如每周意向书数量、租户销售和客流量均保持积极 [39][40] - 虽个别交易执行时间延长，但未形成趋势；关税对建筑成本有影响，公司正通过提前采购材料应对 [41][42] 问题3：建设完工时间从2025年第四季度推迟到2026年第一季度是否与关税和宏观经济不确定性有关 - 推迟是因为去年年底破土动工后，对实际建设进度有了更清晰认识，属正常建设周期所致 [44] 问题4：关税对租赁讨论和租户业务的实际影响 - 软数据层面有很多担忧和讨论，但硬数据层面未看到实时影响，租赁活动仍活跃，虽有个别租赁签约时间延长，但难以确定是否与关税有关 [50][51] 问题5：公司提高指引幅度保守的原因 - 公司区分了整体FFO和CRE及企业相关FFO，第一季度CRE业务表现强劲，维持该部分指引是考虑到宏观经济不确定性；土地运营业务超预期，因此上调整体FFO指引 [53] - 全年指引中包含1美分的增长预期，毛伊商业园地面租赁交易已实现该目标，虽市场有机会，但暂不将额外投资纳入指引 [56][57] 问题6：已解决的75%工业空置空间租户的应急情况 - 公司租赁了卡卡阿科商业中心两层楼，超6万平方英尺，填补了此前提及的空置空间，交易立即产生经济效益 [60] - 存在房东和租户在资本方面的义务待解决，但公司有信心解决，租户已开始装修，显示对交易的承诺 [61] 问题7：建筑材料价格涨幅及囤货能力 - 钢材价格上涨约8%，公司已提前定价锁定成本，通过在现场存储材料应对物流挑战 [69] - 虽难以预测未来材料价格涨幅，但公司会抓住机会提前采购，并与经销商和租户沟通分担风险 [71][72] 问题8：夏威夷零售工业交易市场活跃度 - 目前已完成交易较少，但公司投资团队积极寻找机会，有望在今年剩余时间达成一些交易 [74] 问题9：自存仓开发是否涉及整个五英亩土地 - 地面租赁涉及整个五英亩土地 [76] 问题10：2025年剩余时间CRE相关FFO是否有拖累因素 - 目前已知情况中，预计不会因租户搬出等情况出现明显波动 [78] 问题11：300万美元合资企业收入后续情况 - 该收入是因遗留合资企业特定意外情况的有利解决，属一次性事件，预计今年剩余时间不会有异常情况，但可能存在一定波动 [80] 问题12：是否还有其他遗留问题影响财务数据 - 存在这种可能性，但公司正简化该业务领域，难以预测何时或是否会发生，未来三个季度预计无异常情况 [86] 问题13：最初制定指引时是否考虑外部增长 - 全年指引中包含1美分FFO的增长预期，毛伊商业园交易已实现该目标，剩余时间有望实现更多机会 [88] 问题14：同店业务下半年增长减速原因 - 全年指引中已考虑到一些重要租赁和运营里程碑，第一季度团队出色完成部分任务，并非下半年增长放缓，而是部分成果提前实现 [92][93] - 指引也考虑了宏观经济不确定性的影响 [94]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温控股公司本季度运营资金和营收超预期 近期股价走势和未来运营资金预期受管理层财报电话会议言论影响 其股票短期有望跑赢市场 同时需关注行业前景对股价的影响 [1][2][3][6] 亚历山大与鲍德温控股公司运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.36美元 超扎克斯普遍预期的每股0.28美元 去年同期为每股0.35美元 本季度运营资金惊喜率为28.57% 上一季度惊喜率为7.14% [1] - 过去四个季度 公司运营资金均超普遍预期 [2] 亚历山大与鲍德温控股公司营收情况 - 截至2025年3月的季度营收为5374万美元 超扎克斯普遍预期3.94% 去年同期营收为6120万美元 过去四个季度 公司营收均超普遍预期 [2] 亚历山大与鲍德温控股公司股价表现 - 自年初以来 公司股价下跌约6.2% 而标准普尔500指数下跌8.6% [3] 亚历山大与鲍德温控股公司展望 - 公司运营资金展望可帮助投资者判断股票走向 包括当前对未来季度运营资金的普遍预期及预期的近期变化 [4] - 盈利报告发布前 公司的预期修正趋势向好 目前股票扎克斯评级为2（买入） 预计短期内将跑赢市场 [6] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化 当前对下一季度运营资金的普遍预期为每股0.29美元 营收为5250万美元 本财年运营资金为每股1.16美元 营收为2.107亿美元 [7] 行业情况 - 扎克斯房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前在250多个扎克斯行业中排名后40% 排名前50%的行业表现优于后50%的行业两倍多 [8] 同行业公司情况 - 同行业的基尔罗伊房地产公司尚未公布2025年3月季度的业绩 预计5月5日发布 预计该季度每股收益为1.03美元 同比下降7.2% 过去30天 该季度的普遍每股收益预期下调了1% [9] - 基尔罗伊房地产公司预计该季度营收为2.7499亿美元 较去年同期下降1.3% [10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度商业房地产投资组合净营业收入（NOI）为3320万美元，较去年第一季度增长4.6%，主要因投资组合入住率提高 [14] - 第一季度CRE和企业每股运营资金（FFO）为0.30美元，经调整后较去年第一季度增长11.1%；第一季度总FFO为每股0.36美元，其中土地运营业务贡献每股0.06美元 [14] - 第一季度总公司FFO指引上调至1.17 - 1.23美元/股，反映土地运营业务第一季度业绩好于预期；维持同店NOI增长2.4% - 3.2%以及CRE和企业相关FFO为1.11 - 1.16美元/股的指引 [17] - 第一季度总务及行政费用（G&A）约为700万美元，较去年同期减少20万美元，降幅3.4%，全年预计G&A与2024年持平或每股减少1美分 [15] - 季度末总流动性超3亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.6倍，约97%的债务为固定利率，加权平均利率4.65% [16] - 4月7日支付第一季度股息0.0225美元/股，董事会宣布2025年第二季度股息0.0225美元/股，将于7月9日支付 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产投资组合（CRE） - 同店NOI季度增长4.2%，得益于卡卡奥商业中心的大额租约，资产租赁入住率从上个季度的83.2%升至季度末的95.6% [9] - 改善型物业组合执行42份租约，约23.7万平方英尺可租赁面积（GLA），年基本租金（ABR）达560万美元 [11] - 可比基础上混合租赁利差保持在10.2%，租赁入住率为95.4%，较上季度上升80个基点，较去年第一季度上升140个基点；经济入住率为93.9%，较上季度上升100个基点，较去年同期上升160个基点 [12] 土地运营业务 - 将毛伊商业园五英亩地块从土地运营业务板块转入地面租赁投资组合，并与一家知名自助仓储开发商签订75年租约，预计为2025年贡献近1美分FFO [10] - 出售约90英亩主要为农业用地，为该季度土地运营业务收益贡献约6美分 [11] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年三大优先事项为改善CRE投资组合表现、实现内外增长、精简业务和成本结构 [9] - 坚持专注夏威夷的资产类别多元化战略，此次自助仓储投资是首次涉足该领域 [10][11] - 面对宏观经济不确定性，公司专注可控事项，如加快租赁谈判、提前采购受关税影响的建筑材料以获取更优价格，实时监控租户健康指标 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初表现强劲，超出内外部预期，但承认当前宏观经济背景存在不确定性 [9][20] - 尽管第一季度业绩出色，但考虑到宏观经济不确定性，维持同店NOI和CRE及企业相关FFO的指引 [13][17] - 对完成更多增长相关交易持乐观态度，投资团队积极寻找机会 [18][43] 其他重要信息 - 卡卡奥商业中心一份租约填补约3万平方英尺工业空置空间，但租户租约有一项意外情况，公司有信心在今年晚些时候解决 [17][45] - 毛伊商业园的定制建设项目完工时间从2025年第四季度推迟至2026年第一季度，因去年年底破土动工后对实际建设进度有了更清晰认识 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 自助仓储交易背景及股权参与机会 - 该交易是将毛伊商业园非创收土地转化为长期租金收入的战略举措，为75年地面租约，前45年租金确定，租户计划建造约8.7万平方英尺可出租自助仓储空间，2025年为公司带来约1美分FFO；公司有机会以约20%的股权参与合资开发 [26][27][28] 问题2: 宏观经济不确定性下租户情况及2025年租约到期看法 - 未发现租户实时担忧或问题，持续监控的租户指标（每周意向书数量、租户销售额、实时客流量）均保持积极；仅个别案例执行时间延长，未形成趋势；关税对建筑成本有直接影响，公司正提前采购钢材等材料以获取免税价格 [29][30][31] 问题3: 定制建设项目完工时间推迟是否与关税和宏观经济不确定性有关 - 无关，因去年年底动工后对建设进度有更清晰认识，实际完工时间预计在2026年第一季度 [32] 问题4: 关税对租赁讨论影响及租户实际担忧情况 - 不确定时期存在很多软性担忧讨论，但实际数据未显示实时影响，租赁活动仍活跃；个别租约签署时间延长，但难以确定是否与关税有关；未来存在关税影响风险，但目前尚未显现 [37][38] 问题5: 指引上调幅度是否过于保守 - 公司区分整体FFO和CRE及企业相关FFO，第一季度土地运营业务表现出色，因此上调总公司FFO指引；原指引中包含1美分与增长相关FFO，毛伊商业园地面租约已实现该目标；市场存在错位，投资团队积极寻找机会，但不会将未确定交易纳入指引 [39][42][43] 问题6: 填补工业空置空间租约的意外情况及相关问题 - 卡卡奥商业中心租赁超6万平方英尺空间，包括原指引中的约3万平方英尺及六层办公空间，租约立即生效，但存在房东和租户资本义务待解决，公司有信心解决，租户已开始装修；若无法解决，入住率将受影响 [45][46][48] 问题7: 建筑材料价格涨幅及囤货能力 - 钢材价格约上涨8%，公司已提前定价锁定；夏威夷存在物流挑战，公司通过现场存储材料利用价格优势；公司与分销商和租户沟通分担风险 [54][55][56] 问题8: 夏威夷零售工业交易市场活跃度 - 目前已完成交易不多，但投资团队积极寻找机会，有望在今年剩余时间达成一些交易 [57] 问题9: 自助仓储开发是否涉及整个五英亩土地 - 是，地面租约涵盖整个五英亩土地 [58] 问题10: 2025年剩余时间CRE和企业相关FFO是否有拖累因素 - 目前已知情况中，预计不会因租户迁出等情况出现明显波动 [59] 问题11: 300万美元合资收入后续情况 - 该收入是因解决遗留合资企业意外情况的一次性事件，预计今年剩余时间不会有异常情况，但可能存在一定波动 [60][61] 问题12: 是否有其他遗留问题可能影响数据 - 存在这种可能性，但公司正简化该业务领域；未来三个季度预计不会有异常情况 [65][66] 问题13: 原指引是否包含外部增长预期 - 原指引包含2025年1美分FFO与增长相关，毛伊商业园交易已实现该目标；希望在今年剩余时间看到更多机会实现 [67] 问题14: 同店第一季度表现强劲但指引暗示后续增长放缓原因 - 年初确定的一些重要租约和运营里程碑在第一季度提前完成，并非后续增长放缓；指引制定时已考虑宏观经济不确定性 [70][71][72]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度商业房地产投资组合净营业收入（NOI）为3320万美元，较去年第一季度增长4.6%，主要因投资组合入住率提高 [14] - 第一季度CRE和企业每股运营资金（FFO）为0.30美元，经调整后较2024年第一季度增长11.1%；2025年第一季度总FFO为每股0.36美元，其中土地运营FFO每股0.06美元 [14] - 2025年第一季度一般及行政费用（G&A）约为700万美元，较去年同期减少20万美元，即3.4%，全年预计G&A与2024年持平或每股降低1美分 [15] - 季度末总流动性超3亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.6倍，约97%的债务为固定利率，加权平均利率为4.65% [16] - 公司将总FFO指导上调至每股1.17 - 1.23美元，维持同店NOI增长2.4% - 3.2%以及CRE和企业相关FFO每股1.11 - 1.16美元的指导 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 同一店铺NOI季度增长4.2% [9] - 改善型物业组合执行42份租约，约23.7万平方英尺的总可出租面积（GLA），年基本租金（ABR）达560万美元 [11] - 可比基础上的混合租赁利差保持在10.2% [12] - 租赁入住率为95.4%，环比上升80个基点，同比上升140个基点；经济入住率为93.9%，较上季度上升100个基点，较去年同期上升160个基点 [12] - 季度末服务和运营（S&O）费用为340万美元，其中包括毛伊商业园70万美元的地面租赁费用 [13] 土地运营业务 - 出售90英亩主要为农业区的土地，本季度土地运营收益约为6万美元 [11] - 土地运营FFO中包含约220万美元出售农业区土地的利润和约300万美元合资企业（JV）收入 [15] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2025年的三个优先事项为改善CRE投资组合表现、实现内外增长、精简业务和成本结构 [9] - 公司专注于以夏威夷为重点、资产类别多元化的战略，首次涉足自助存储领域 [10][11] - 公司将毛伊商业园五英亩地块从土地运营部门转入地面租赁投资组合，并与一家知名自助存储开发商签订75年租约，为公司带来即时经常性FFO，并提供股权投资机会 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩出色，但当前宏观经济背景存在不确定性，公司专注于可控事项，如加快租赁谈判、提前采购受关税影响的建筑材料、实时监控租户健康指标 [21] - 公司经验丰富的团队有能力应对挑战并实现长期业绩 [22] - 尽管第一季度表现强劲，但考虑到宏观经济不确定性，公司维持部分指标的指导 [13][18] - 公司投资团队活跃，有望在今年完成更多增长相关交易 [19] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的陈述包含前瞻性声明，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 管理层在电话会议中会提及非公认会计准则（non - GAAP）财务指标，相关使用说明和调整信息可参考第一季度补充资料和演示材料 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍自助存储交易背景及股权投资机会 - 这是一笔75年的地面租赁交易，将毛伊商业园非创收土地转化为长期租金收入，2025年约贡献1美分FFO；租户计划建造约8.7万平方英尺的自助存储设施；公司有机会对该设施的开发和运营进行股权投资，可投入约20%的股权资本 [26][27][28] 问题2: 宏观经济不确定性下，租户情况如何，对2025年租约到期情况看法如何 - 公司未发现租户有实时担忧或问题，各项租户相关指标保持积极；个别交易执行时间可能延长，但未形成趋势；关税对建筑成本有直接影响，公司会提前采购材料以获取优惠价格 [29][30][31] 问题3: 毛伊商业园建造项目完工时间从2025年第四季度推迟到2026年第一季度，是否与关税和宏观经济不确定性有关 - 推迟是因为去年年底破土动工后，对实际施工进度有了更清晰的认识，属于正常施工进度安排 [32] 问题4: 关税问题在租赁讨论中，租户是仅作闲聊还是有实际担忧 - 目前处于不确定时期，软数据显示有很多担忧和讨论，但硬数据方面，租赁活动仍很活跃；虽有个别租约签署时间延长，但难以确定是否与关税有关；未来存在风险，但目前尚未产生实际影响 [37][38] 问题5: 公司提高FFO指导但幅度保守，原因是什么 - 公司区分了整体FFO和CRE及企业相关FFO，第一季度土地运营表现出色，因此提高整体FFO指导；维持CRE及企业相关FFO指导是考虑到宏观经济不确定性；公司在第一季度通过毛伊商业园地面租赁交易实现了指导中关于增长的1美分FFO，且有望在年内完成更多增长交易，但不会将其纳入指导 [39][40][43] 问题6: 签署的租约中租户的应急条款情况如何 - 公司在卡卡阿科商业中心租赁了两层楼，超6万平方英尺，包括原指导中的部分工业空置空间和六层的办公空间；租约已立即生效，但存在房东和租户关于资本的义务需要解决，公司有信心解决；若无法解决，入住率将受影响 [46][47][49] 问题7: 关税导致建筑材料价格涨幅如何，公司及其他方在毛伊商业园等地储存材料的能力如何 - 以钢材为例，价格上涨约8%，公司已提前定价锁定；公司在夏威夷面临物流挑战，会在现场储存材料以利用价格优势；公司会与分销商和租户沟通分担风险 [54][55][56] 问题8: 今年到目前为止，夏威夷零售工业交易市场活跃度如何 - 已完成的交易不多，但公司投资团队活跃，有望在今年剩余时间达成一些交易 [57] 问题9: 自助存储开发项目是否涉及整个五英亩土地 - 是的，地面租赁涵盖整个五英亩土地 [58] 问题10: 2025年第一季度CRE和企业相关FFO在今年剩余时间是否会受到拖累 - 目前已知情况中，预计不会因租户迁出等原因出现明显波动 [59] 问题11: 300万美元的JV收入在2025年剩余时间是否会有异常情况 - 这是一次性事件，因解决特定合资企业的意外情况产生，预计今年剩余时间不会有其他异常，但可能存在一定波动 [61] 问题12: 是否还有其他遗留问题可能影响未来数据 - 存在这种可能性，但公司在简化该业务领域；未来三个季度预计不会有异常情况 [65][66] 问题13: 最初制定指导时是否考虑了外部增长，毛伊商业园自助存储地面租赁是否为额外增长 - 指导中包含了1美分的FFO用于增长，毛伊商业园交易已实现这一目标；今年剩余时间有望实现更多增长机会 [67] 问题14: 同店第一季度表现强劲，但指导暗示后续增长放缓，原因是什么 - 公司年初确定了一些重要租约和运营里程碑，并纳入全年指导；第一季度业绩出色是团队努力的结果，并非后续增长放缓，而是部分成果提前实现；指导也考虑了宏观经济不确定性 [71][72][73]

净利润与每股收益相关 - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的净利润为2143.3万美元，摊薄后每股收益为0.29美元[2][6][22] - 公司将2025年摊薄后每股净利润预期上调至0.68 - 0.74美元，摊薄后每股FFO预期上调至1.17 - 1.23美元[18] - 2025年第一季度净收入为21433美元，2024年同期为19982美元[27] - 2025年第一季度A&B普通股股东摊薄后每股净收入为0.29美元，2025年全年指引当前值为0.68 - 0.74美元，初始值为0.64 - 0.71美元[39] 资金运营现金流与每股FFO相关 - 2025年第一季度资金运营现金流（FFO）为2634.6万美元，摊薄后每股FFO为0.36美元[6][7] - 2025年第一季度FFO为26346千美元，2024年同期为29205千美元[37] - 2025年第一季度与CRE和企业相关的FFO为21496千美元，2024年同期为21274千美元[38] - 2025年第一季度摊薄后每股FFO为0.36美元，2025年全年指引当前值为1.17 - 1.23美元，初始值为1.13 - 1.20美元[39] 商业地产（CRE）业务数据 - 商业地产（CRE）同店净营业收入（NOI）增长4.2%[4][7][9] - 2025年第一季度改良物业组合的可比混合租赁利差为10.2%[7][15] - 2025年第一季度公司执行了42份改良物业租约，总面积约23.68万平方英尺，年化基础租金约560万美元[15] 租赁入住率相关 - 截至2025年3月31日，租赁入住率为95.4%[7][11] 公司流动性相关 - 截至2025年3月31日，公司总流动性为3.239亿美元，其中现金及现金等价物为1690万美元，循环信贷额度可用3.07亿美元[16] 土地运营业务营业利润相关 - 2025年第一季度土地运营业务营业利润为490万美元[13] 股息相关 - 公司支付2025年第一季度股息每股0.225美元，并宣布第二季度股息每股0.225美元[16] 经营、投资、融资活动现金流量相关 - 2025年第一季度经营活动产生的净现金为25997美元，2024年同期为16061美元[27] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为793美元，2024年同期为提供11325美元[27] - 2025年第一季度融资活动使用的净现金为41324美元，2024年同期为25220美元[27] 现金及受限现金余额相关 - 2025年第一季度末现金、现金等价物和受限现金余额为17552美元，2024年同期为15919美元[27] NOI相关 - 2025年第一季度NOI为33228千美元，2024年同期为31764千美元，同比增加1464千美元[32] - 2025年第一季度同店NOI为32389千美元，2024年同期为31090千美元，同比增长4.2%[32] 非GAAP指标使用相关 - 公司使用非GAAP指标评估经营业绩，认为其能提供额外洞察[28] 商业房地产物业折旧、摊销及交易损益相关 - 2025年第一季度商业房地产物业折旧和摊销为0.13美元，2025年全年指引值均为0.49美元[39] - 2025年第一季度商业房地产交易损益为 - 0.06美元[39] 净债务相关 - 2025年3月31日净债务为436,315千美元，2024年12月31日为441,748千美元[42] TTM相关财务指标 - 2025年3月31日TTM合并EBITDA为122,069千美元，2024年12月31日为120,192千美元[46] - 2025年3月31日TTM合并调整后EBITDA为121,293千美元，2024年12月31日为122,589千美元[46] - 2025年3月31日TTM净收入为61,988千美元，2024年12月31日为60,537千美元[46] - 2025年3月31日TTM折旧和摊销为36,485千美元，2024年12月31日为36,312千美元[46] - 2025年3月31日TTM利息费用为23,461千美元，2024年12月31日为23,169千美元[46]

文章核心观点 公司董事会批准2025年第二季度股息为每股0.225美元，将于2025年7月9日支付给2025年6月13日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 公司是唯一专注于夏威夷商业地产的公开交易房地产投资信托基金，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [2] - 公司在夏威夷拥有、运营和管理约400万平方英尺的商业空间，包括21个零售中心、14个工业资产、4个办公物业和146英亩的地面租赁资产 [2] - 公司在155年的历史中随该州经济发展，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业的发展中发挥了领导作用 [2] 联系方式 - 联系人：Jordan Hino [3] - 联系电话：(808) 525 - 8475 [3] - 邮箱：[email protected] [3] - 公司官网：www.alexanderbaldwin.com [3]