公司动态 - 公司管理层将参加Wolfe Research虚拟房地产会议 并于2024年2月29日东部时间下午2:20进行演讲 [1] - 演讲将通过公司官网进行网络直播 [1] 公司概况 - 公司是夏威夷唯一一家专注于商业地产的上市房地产投资信托基金 [2] - 公司是夏威夷最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [2] - 公司在夏威夷拥有 管理和运营约390万平方英尺的商业空间 包括22个零售中心 13个工业资产和4个办公物业 [2] - 公司拥有142英亩的土地租赁资产 [2] - 公司正在扩大和加强其商业地产投资组合 并实现其在夏威夷商业地产的战略重点 [2] - 公司拥有154年历史 随着夏威夷经济的发展而演变 并在农业 交通 旅游 建筑 住宅和商业房地产行业的发展中发挥领导作用 [2] 联系方式 - 投资者关系联系电话 (808) 525-8475 [3] - 投资者关系联系邮箱 [email protected] [3]

商业地产组合 - 公司商业地产组合包括22个零售中心、13个工业资产和4个办公物业，总计390万平方英尺的改进物业，其中250万平方英尺为以杂货店/药店为主的零售中心，以及142.0英亩的地面租赁资产[7] - 公司商业地产组合的年度基础租金（ABR）是当前月份的合同基础租金乘以12，不考虑可能在某些情况下显著的百分比租金[13] - 2023年第四季度商业地产营业收入为48.4百万美元，与2022年同期持平[34][35] - 2023年全年商业地产营业收入为194.0百万美元，同比增长3.6%[34][35] - 2023年第四季度商业地产运营利润为17.0百万美元，同比下降19.8%[35] - 2023年全年商业地产运营利润为81.2百万美元，同比下降0.4%[35] - 2023年第四季度商业房地产运营收入为48.4亿美元，与2022年同期持平[58] - 2023年全年商业房地产运营收入为194.0亿美元，同比增长3.6%[58] - 2023年第四季度商业房地产NOI为30.6亿美元，同比增长4.8%[58] - 2023年全年商业房地产NOI为123.3亿美元，同比增长4.7%[58] - 2023年第四季度商业房地产EBITDA为26.2亿美元，同比下降13.5%[61] - 2023年全年商业房地产EBITDA为117.7亿美元，同比下降0.3%[61] - 2023年第四季度零售租赁占用率为94.3%，同比增长50个基点[63] - 2023年第四季度工业租赁占用率为96.8%，同比下降160个基点[63] - 2023年第四季度办公室租赁占用率为84.2%，同比下降400个基点[63] - 2023年第四季度零售NOI为19.111亿美元，同比增长4.6%[69] - 2023年零售业务NOI为78,133千美元，同比增长3.1%，占总NOI的63.4%[71] - 2023年工业业务NOI为20,429千美元，同比增长1.3%，占总NOI的16.6%[71] - 2023年办公业务NOI为4,629千美元，同比增长14.5%，占总NOI的3.8%[71] - 2023年总改善投资组合NOI为103,191千美元，同比增长3.2%，占总NOI的83.8%[71] - 2023年地面业务NOI为20,041千美元，同比增长13.1%，占总NOI的16.3%[71] - 2023年同店零售业务NOI为77,825千美元，同比增长3.0%，占总同店NOI的63.6%[72] - 2023年同店工业业务NOI为19,958千美元，同比下降0.7%，占总同店NOI的16.3%[72] - 2023年同店办公业务NOI为4,629千美元，同比增长14.4%，占总同店NOI的3.8%[72] - 2023年同店总改善投资组合NOI为102,412千美元，同比增长2.7%，占总同店NOI的83.7%[72] - 2023年同店地面业务NOI为20,031千美元，同比增长13.2%，占总同店NOI的16.4%[72] - 工业地产总面积为1,284,200平方英尺，租赁率为96.8%，经济占用率为96.0%，2023年NOI为20,429,000美元，占改进投资组合NOI的19.8%[79] - 办公地产总面积为145,700平方英尺，租赁率为84.2%，经济占用率为82.8%，2023年NOI为4,629,000美元，占改进投资组合NOI的4.5%[79] - 改进投资组合总面积为3,933,900平方英尺，租赁率为94.7%，经济占用率为93.0%，2023年NOI为103,191,000美元[79] - 地面租赁总面积为142.0英亩，2023年NOI为20,041,000美元[81] - 前十大租户的ABR为26,357,000美元，占改进投资组合总ABR的25.0%，总GLA为1,026,184平方英尺，占改进投资组合总GLA的26.2%[84] - Albertsons Companies是最大租户，ABR为7,608,000美元，占改进投资组合总ABR的7.2%，GLA为286,024平方英尺，占改进投资组合总GLA的7.3%[84] - Sam's Real Estate Business Trust是第二大租户，ABR为3,308,000美元，占改进投资组合总ABR的3.1%，GLA为180,908平方英尺，占改进投资组合总GLA的4.6%[84] - CVS Corporation是第三大租户，ABR为2,889,000美元，占改进投资组合总ABR的2.7%，GLA为150,411平方英尺，占改进投资组合总GLA的3.8%[84] - Foodland Supermarket是第四大租户，ABR为2,184,000美元，占改进投资组合总ABR的2.1%，GLA为113,725平方英尺，占改进投资组合总GLA的2.9%[84] - Coleman World Group是第五大租户，ABR为2,004,000美元，占改进投资组合总ABR的1.9%，GLA为115,495平方英尺，占改进投资组合总GLA的2.9%[84] - 2024年总改善投资组合中，到期的租赁面积为444,567平方英尺，占总改善租赁面积的12.3%，到期租金收入为12,081千美元，占总改善到期租金收入的11.5%[87] - 2024年零售租赁到期面积为243,355平方英尺，占总零售租赁面积的10.7%，到期租金收入为8,318千美元，占总零售到期租金收入的10.3%[88] - 2024年工业租赁到期面积为166,250平方英尺，占总工业租赁面积的13.5%，到期租金收入为2,624千美元，占总工业到期租金收入的13.2%[89] - 2023年第四季度，公司新签和续签租赁总面积为114,298平方英尺，新租金为41.54美元/平方英尺，加权平均租赁期限为4.3年[91] - 2023年第四季度，新租赁面积为17,597平方英尺，新租金为44.43美元/平方英尺，租金涨幅为11.4%[91] - 2023年第四季度，续租面积为96,701平方英尺，新租金为41.02美元/平方英尺，租金涨幅为7.0%[91] - 2023年全年，公司新签和续签租赁总面积为623,603平方英尺，新租金为31.36美元/平方英尺，加权平均租赁期限为4.8年[91] - 2023年全年，新租赁面积为181,304平方英尺，新租金为30.37美元/平方英尺，租金涨幅为8.0%[91] - 2023年全年，续租面积为442,299平方英尺，新租金为31.76美元/平方英尺，租金涨幅为7.6%[91] - 零售租赁面积为360,771平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺41.85美元，租金涨幅为7.8%[92] - 工业租赁面积为247,591平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺16.13美元，租金涨幅为7.5%[92] - 办公室租赁面积为15,241平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺30.54美元，租金涨幅为4.4%[92] 土地运营 - 公司土地运营组合包括约3652英亩的遗留土地和资产，以及53英亩的核心土地，包括在欧胡岛和毛伊岛的开发持有和开发销售活动[7] - 2023年11月，公司完成了对Grace Pacific及其在毛伊岛的采石场土地的出售，相关资产和负债在2022年12月31日的合并资产负债表中被分类为持有待售[8] - 2023年第四季度土地运营营业收入为4.5百万美元，同比下降79.9%[34][35] - 2023年全年土地运营营业收入为14.9百万美元，同比下降65.6%[34][35] - 土地运营部门2023年第四季度的营业收入为4.5百万美元，全年营业收入为14.9百万美元[103] - 土地运营部门2023年第四季度的运营利润为6.3百万美元，全年运营利润为10.8百万美元[104] - 毛伊岛商业园二期项目的剩余可销售面积为34.2英亩，目标销售价格为每平方英尺38至58美元[107] - 公司核心房地产投资的总账面价值为72.3百万美元，其中毛伊岛商业园二期的账面价值为20.4百万美元[110] - 土地运营部门的总资产为112.4百万美元，总负债为99.0百万美元[110] 财务表现 - 公司市场资本化在2023年12月31日为14亿美元[11] - 2023年第四季度总营业收入为52.9百万美元，同比下降25.3%[34][35] - 2023年全年总营业收入为208.9百万美元，同比下降9.4%[34][35] - 2023年第四季度净亏损为3.5百万美元，较2022年同期的71.6百万美元亏损大幅收窄[34][35] - 2023年全年归属于A&B股东的净利润为29.8百万美元，较2022年的50.6百万美元亏损实现扭亏为盈[34][35] - 2023年净收入为33.0亿美元，相比2022年的净亏损49.5亿美元有显著改善[41] - 2023年经营活动产生的现金流量为67.1亿美元，相比2022年的34.0亿美元增长近一倍[41] - 2023年资本支出为21.7亿美元，主要用于物业、厂房和设备的购置[41] - 2023年公司支付了64.3亿美元的现金股息，相比2022年的57.7亿美元有所增加[41] - 2023年公司回购了5.4亿美元的普通股，相比2022年的7.3亿美元有所减少[41] - 公司过去12个月的净收入为3300万美元，相比2022年的净亏损4950万美元有所改善[50] - 公司过去12个月的调整后EBITDA为1.081亿美元，相比2022年的1.607亿美元有所下降[50] - 公司过去12个月的核心FFO为8530万美元，相比2022年的8220万美元有所增长[51] - 公司过去12个月的每股核心FFO为1.17美元，相比2022年的1.13美元有所增长[53] 债务与资本结构 - 2023年公司总债务为464.0亿美元，加权平均利率为4.41%，加权平均到期期限为2.5年[44] - 2023年公司总债务中，2024年到期的债务为162.0亿美元，占总债务的34.9%[44] - 2023年公司总债务中，2025年到期的债务为77.5亿美元，占总债务的16.7%[44] - 2023年公司总债务中，2026年到期的债务为69.2亿美元，占总债务的14.9%[44] - 2023年公司总债务中，2027年到期的债务为41.1亿美元，占总债务的8.9%[44] - 公司总债务为4.64亿美元，其中担保债务为1.897亿美元，无担保定期债务为2.373亿美元，无担保循环信贷额度为3700万美元[47] - 公司净债务为4.506亿美元，现金及现金等价物为1350万美元[47] - 公司总市值为18.42亿美元，总债务占总市值的比例为25.2%[47] - 公司流动性为4.765亿美元，其中未使用的承诺信贷额度为4.63亿美元[47] - 公司过去12个月的调整后EBITDA为1.081亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.2倍[47] - 公司过去12个月的债务覆盖率为1.9倍，固定利率债务占总债务的比例为92%[47] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标，如合并EBITDA、合并调整后EBITDA、FFO、核心FFO等，以评估运营绩效并提供额外的洞察[19] - 公司调整段EBITDA或合并EBITDA以得出段调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，用于识别非经常性、不常见或不寻常的项目，这些项目预计不会在段的正常运营中再次发生[20] - 公司调整后的EBITDA（包括分部调整后EBITDA和合并调整后EBITDA）排除了非现金减值、养老金终止费用等非经常性项目，以反映核心业务运营表现[21] - 公司使用FFO（Funds From Operations）作为衡量房地产公司运营表现的非GAAP指标，并将其与GAAP下的净收入进行比较[22] - Core FFO是公司核心商业房地产业务的非GAAP指标，通过调整CRE运营利润以排除非经常性项目，反映核心业务的运营表现[23] - NOI（Net Operating Income）是公司用于评估商业房地产投资组合的非GAAP指标，反映合同收入和现金支出，排除非合同收入和非现金支出[24][25] - 公司按同店基础报告NOI和入住率，以提供可比资产的运营表现信息，排除开发、重新开发、收购或处置的影响[26] - 公司提供了非GAAP财务指标与GAAP财务指标的对账表，包括合并净收入与合并EBITDA、合并调整后EBITDA的对账，以及CRE运营利润与NOI、同店NOI的对账[27] 资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司房地产投资净值为14.83亿美元，较2022年12月31日的15.076亿美元有所下降[31] - 公司总资产从2022年12月31日的17.873亿美元下降至2023年12月31日的16.462亿美元[31] - 公司总负债从2022年12月31日的7.436亿美元下降至2023年12月31日的6.432亿美元[31] - 公司股东权益从2022年12月31日的10.357亿美元下降至2023年12月31日的10.03亿美元[31] 开发项目 - 毛伊岛商业园建设项目的总估计成本为12.6至13.2百万美元，预计稳定化收益率为7.8%至8.1%[95] - 2023年公司收购了两处工业地产，总购买价格为9.5百万美元，总租赁面积为41,600平方英尺[98]

文章核心观点 亚历山大与鲍德温公司宣布毛伊商业园二期项目的一笔定制租赁和两笔销售交易，项目最后阶段开发将提供商业开发机会，有助于当地经济发展并强化公司对毛伊社区的承诺 [1][4] 项目交易情况 - 与一家全国性食品制造商和经销商达成29,500平方英尺仓库和配送设施的定制工业租赁协议，租户将搬迁现有业务，预计2025年第四季度完工并入住 [1] - 毛伊县以1740万美元购买12.5英亩土地，用于建设交通部门新设施，交易将在分区完成后完成 [2] - 本月初哈迈电器公司以240万美元购买1.3英亩土地，用于建设展厅和服务中心以扩大业务 [4] 项目剩余开发情况 - 项目最后阶段有21块半英亩至五英亩的地块，可用于仓储、分销等多种用途，是拥有或租赁临街商业空间的最后机会 [3] - 公司已启动分区流程，计划在2026年初完成基础设施改善，目前土地可进行定制、地面租赁和按公寓单元购买 [3] 项目整体情况 - 毛伊商业园二期是125英亩的混合用途开发项目，靠近港口和机场，已吸引各类企业，是毛伊主要零售和工业子市场 [5] - 部分地块位于机会区，合格土地购买者可享受潜在税收递延优惠 [5] 公司情况 - 亚历山大与鲍德温公司是专注于夏威夷商业地产的房地产投资信托公司，是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [6] - 公司拥有、运营和管理约390万平方英尺商业空间，包括零售中心、工业资产等，正通过变现非核心资产加强商业地产业务 [6]

股息分配情况 - 公司在2023年度的股息分配情况如下：每股分配金额为$0.2200至$0.2225[2] - 投资者被鼓励就公司在2023年度支付的分配款项寻求法律和/或专业税务建议[3]

文章核心观点 - 夏威夷公司亚历山大与鲍德温（Alexander & Baldwin）将在2024年2月28日美股收盘后公布2023年第四季度和全年财报，并于同日下午5点（美国东部时间）举行财报电话会议 [1] 财报及会议信息 - 公司将在2024年2月28日美股收盘后公布2023年第四季度和全年财报 [1] - 公司将于2024年2月28日下午5点（美国东部时间）举行财报电话会议，讨论运营和财务表现，并接受卖方研究分析师提问 [1] - 电话会议参与者包括公司总裁兼首席执行官Lance Parker、执行副总裁兼首席财务官Clayton Chun及其他高级管理人员 [1] - 国内拨打1 - 877 - 870 - 4263、国际拨打1 - 412 - 317 - 0790参加电话会议，需提前至少5分钟拨入并告知接线员接入亚历山大与鲍德温电话会议 [2] - 也可通过公司网站投资者页面链接收听电话会议，2月28日美股收盘后可从公司网站下载财报文件 [2] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温是唯一一家专注于夏威夷商业地产的公开上市房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [3] - 公司在夏威夷拥有、运营和管理约390万平方英尺的商业空间，包括22个零售中心、13个工业资产、4个办公物业和142英亩的土地租赁 [3] - 公司通过变现剩余非核心资产来扩大和加强其夏威夷商业房地产投资组合，实现对商业地产的战略聚焦 [3] - 公司有154年历史，随该州经济发展而演变，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展中发挥了领导作用 [3] 公司联系方式 - 可访问www.alexanderbaldwin.com了解公司更多信息 [4] - 投资者关系联系电话为(808) 525 - 8475，邮箱为[email protected] [4]

业绩总结 - 2023年第三季度总营业收入为5250万美元，较2022年同期的4940万美元增长6.3%[26] - 2023年第三季度净收入为1590万美元，较2022年同期的680万美元增长133.8%[27] - 2023年第三季度每股收益为0.20美元，较2022年同期的0.09美元增长122.2%[26] - 2023年前九个月的净收入为3620万美元，较2022年同期的2220万美元增长63.1%[27] - 2023年前九个月的每股收益为0.46美元，较2022年同期的0.29美元增长58.6%[26] 用户数据 - 2023年第三季度的出租率为94.6%，与2022年同期持平[47] - 2023年第三季度经济出租率为92.9%，较2022年同期的93.1%下降20个基点[48] - 2023年第三季度零售物业的出租率为94.0%，较2022年同期的93.3%上升70个基点[47] - 2023年第三季度工业物业的经济出租率为95.9%，较2022年同期的97.6%下降170个基点[48] 财务数据 - 公司的现金及现金等价物在2023年9月30日为1180万美元，较2022年12月31日的3330万美元显著减少[24] - 公司的总资产在2023年9月30日为17.859亿美元，较2022年12月31日的17.873亿美元略有下降[24] - 公司的总负债在2023年9月30日为7.474亿美元，较2022年12月31日的7.436亿美元有所增加[24] - 公司的净债务为495.9百万美元，现金及现金等价物为11.8百万美元[36] - 公司的流动性总额为429.7百万美元，包括417.9百万美元的未使用承诺信用额度[36] 未来展望 - 2023年前九个月，资本支出为2390万美元，较2022年的1100万美元有所增加[31] - 2023年第三季度的合并调整后EBITDA为28.0百万美元，较2022年同期的20.3百万美元增长了37.6%[38] - 2023年第三季度商业房地产调整后EBITDA为303百万美元，较2022年同期的293百万美元增长3.4%[45] 新产品和新技术研发 - 截至2023年9月30日，Maui Business Park（第二阶段）的目标销售价格范围为每平方英尺38至58美元[84] 负面信息 - 公司的分配超过累计收益在2023年9月30日为-7.896亿美元，较2022年12月31日的-7.745亿美元有所增加[24] - 2023年前九个月，养老金终止费用为7690万美元[31] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第三季度的销售、一般和行政费用为760万美元，较2022年同期的960万美元下降20.8%[28] - 土地运营的经营利润在截至2023年9月30日的三个月内为290万美元，而2022年同期为亏损130万美元[82]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为14.6百万美元,每股摊薄收益为0.20美元 [24] - 第三季度FFO为21.1百万美元,每股FFO为0.29美元,核心FFO为21.8百万美元,每股核心FFO为0.30美元 [24] - 第三季度收回以前年度计提的约500,000美元,相当于每股0.01美元 [24][25] - 公司预计未来季度收回以前年度计提的金额将会减少,使得数据正常化 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业房地产收入同比增长3.7%至48.2百万美元,主要由于基础租金的增加 [27] - 商业房地产营业利润同比增长1.5%至20.6百万美元 [27] - 商业房地产同店NOI同比增长6.3%至30.8百万美元 [27][28] - 公司预计未来同店NOI增长将会回归正常水平,不再有以前年度收回计提的影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 毛伊岛野火对当地经济造成一定影响,但整体夏威夷经济保持韧性,9月失业率为2.8% [13][15] - 第三季度同店租赁率为94.5%,同比下降10个基点,其中零售同店租赁率为94%,同比上升70个基点,工业同店租赁率为96.7%,同比下降130个基点 [16][17] - 第三季度同店经济租赁率为92.8%,同比下降30个基点,其中零售同店经济租赁率为91.9%,同比上升60个基点,工业同店经济租赁率为95.8%,同比下降170个基点 [17][18] - 第三季度公司签署62份租约,面积约15万平方英尺,整体租金上涨11.2%,其中工业租金上涨4.1%,零售租金上涨13.8% [19][20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将保持谨慎的资本配置策略,关注内部机会如资产翻新和光伏项目,同时也会考虑股票回购 [22][52] - 由于交易市场交易价差较大,公司将专注于可控时间和获得较高收益的内部机会 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷整体经济保持韧性,但毛伊岛野火对当地经济造成一定影响 [13][14][15] - 公司预计未来同店NOI增长将会回归正常水平,不再有以前年度收回计提的影响 [28] - 公司对未来前景保持乐观,并再次提高了全年指引 [37] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Connor Mitchell 提问** 疫情期间有很多人从内陆迁移到夏威夷,这种趋势是否持续? [44] **Lance Parker 回答** 这种趋势可能有所放缓,无论是暂时性还是永久性迁移,公司并未看到人口大规模流入的情况 [45] 问题2 **Connor Mitchell 提问** 日本游客是否有所增加? [46] **Lance Parker 回答** 日本游客与2019年相比仍下降67%,但9月份同比2022年增长2.5倍,亚洲游客市场正在逐步恢复 [47] 问题3 **Connor Mitchell 提问** 公司提高全年指引的主要原因是什么? [48] **Clayton Chun 回答** 主要是由于同店NOI表现优于预期以及管理费用控制得当 [49]

营业收入及成本 - 第三季度营业收入增长6.3%，达到52.5亿美元[61] - 第三季度营业成本下降6.5%，为27.3亿美元[61] - 第三季度销售、一般和管理费用下降20.8%，为7.6亿美元[61] - 第三季度资产减值损失为0.6亿美元[61] - 第三季度合营企业收入增加25.0%，为1.0亿美元[61] - 第三季度停止运营业务收入（扣除所得税）增加2.9亿美元，为3.9亿美元[61] - 2023年前九个月，公司营业收入为156.0亿美元，较2022年下降2.3%[63] - 商业地产部门2023年第三季度营业收入为48.2亿美元，较2022年增长3.7%[66] - 商业地产部门2023年前九个月净营业收入为145.6亿美元，较2022年增长4.9%[67] 租赁活动 - 公司在2023年第三季度签署了24份新租约和38份续租合同，涵盖了149,900平方英尺的GLA[68] - 新租约的平均年度基础租金为每平方英尺25.65美元，续租合同的平均年度基础租金为每平方英尺27.98美元[68] - 零售业务在2023年第三季度的租赁活动中，租赁面积为71,053平方英尺，平均年度基础租金为每平方英尺41.44美元，租金差额为13.8%[68] 财务状况 - 2023年前九个月，公司净收入为36.2亿美元，较2022年增长63.1%[63] - 公司在2023年第三季度的土地运营业务中实现了2.9百万美元的运营利润[71] - 2023年前九个月，公司的土地运营业务实现了4.5百万美元的运营利润，主要来自未开发土地销售和合资企业项目的股权收益[72] 资金情况 - 公司在2023年9月30日手头现金为11.8百万美元[81] - 公司的A&B Revolver信贷额度为5亿美元，截至2023年9月30日，已借出8100万美元，发出110万美元的信用证，可用容量为4.179亿美元[81] - 公司在2023年9月30日的融资活动中，现金支出为3,250万美元，主要用于支付现金股息和偿还债务，部分偿还了公司的循环信贷额度[82]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为1330万美元 摊薄后每股收益为018美元 [14] - 第二季度FFO为1980万美元 摊薄后每股收益为027美元 Core FFO为2130万美元 摊薄后每股收益为029美元 [14] - 第二季度商业地产收入同比增长76%至4950万美元 主要受基础租金上涨 部分租户从现金基础收入确认中移除以及更高的费用回收推动 [15] - 商业地产同店NOI同比增长46%至3110万美元 若排除2022年和2023年之前预留金额的回收 同店NOI增长将为92% [15] - 第二季度土地运营调整后EBITDA为170万美元 去年同期为5300万美元 主要由于2022年第二季度出售考艾岛非核心资产获得5400万美元收益 [16] - 第二季度G&A费用为990万美元 去年同期为930万美元 主要由于一次性管理层过渡相关成本 [16] - 截至2023年6月30日 总债务为5069亿美元 总流动性为4411亿美元 包括820万美元现金和4329亿美元循环信贷额度 [17] - 第二季度每股股息为022美元 董事会宣布第三季度股息为022美元 将于10月4日支付 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产组合包括高质量零售 工业和地面租赁资产 第二季度表现强劲 延续了2022年第一季度的势头 [7] - 商业地产同店租赁入住率为943% 同比下降30个基点 其中零售同店租赁入住率上升90个基点至94% 工业同店租赁入住率下降260个基点至958% [9] - 商业地产同店经济入住率为923% 同比下降20个基点 其中零售同店经济入住率上升120个基点至918% 工业同店经济入住率下降330个基点至94% [9] - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 去年同期为300万美元 上一季度为230万美元 [10] - 第二季度在改善物业组合中执行了72份租约 总面积约22万平方英尺 混合租金涨幅为58% 其中工业租约涨幅为66% 零售租约涨幅为56% [10] - 第二季度以950万美元收购了33200平方英尺的工业物业 初始现金资本化率为56% 基础租金每年增长3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷当地经济强劲 过去12个月新增近2万个工作岗位 增长27% 2023年6月非农工资同比增长27% 季节性调整后的失业率为3% 呈下降趋势 [8] - 夏威夷市场整体经济活动强劲 包括大型建筑和旅游业 公司组合主要基于社区 对旅游活动依赖较少 但旅游业支持了全州经济 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续追求与现有组合互补的投资机会 尽管市场存在较大买卖价差 但公司保持纪律性 相信深厚的市场知识将帮助其在有利机会出现时灵活执行 [12] - 公司继续在组合内寻求价值创造机会 Manoa Marketplace的翻新工作按计划进行 预计第三季度完成 主要侧重于改善客户体验的装饰性改进 预计将随着时间的推移提高租金 [12] - 公司正在评估组合内的其他资本部署机会 以推动长期现金流和价值增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度再次展示了公司组合的实力 团队的深度和经验 以及夏威夷市场的持续健康 [20] - 公司预计这些因素将继续推动业绩 对团队在环境 社会和治理相关事项上的贡献表示感谢 [20] - 公司提高了全年指引 预计核心FFO在110至114美元之间 主要由于商业地产同店NOI前景改善 预计同店NOI增长在25%至425%之间 若排除之前年度储备逆转 同店NOI增长在55%至675%之间 [18] 其他重要信息 - 公司第四份年度企业责任报告将于8月发布 重点介绍对ESG的承诺 [20] - 这是Lance Parker作为CEO的第一次财报电话会议 他对前任Chris Benjamin的友谊和指导表示感谢 并感谢董事会给予领导这个优秀团队的机会 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的最新进展和预计退出时间 - 公司仍在进行正式流程 无法具体评论买家价格或时间 但处置Grace业务是绝对优先事项 [23][24] 问题: 签署但未开业租约的进展和潜在增长 - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 同比基本持平 但环比显著改善 表明未来几个月将有大量基础租金上线 [25][26] - 公司正在与许多零售商进行讨论 最近引进了Chick-fil-A等新零售商 并看到其他主力租户的强烈兴趣 [28] 问题: 夏威夷保险市场状况及其对公司和租户的影响 - 保险是公司整体物业运营的重要成本 正在密切关注保险费率趋势 目前尚未对历史业绩产生影响 但会继续管理这一风险 [31] - 租户也面临保险成本上升的挑战 但客户流量显著增加 同比增长7% 转化为更高的租户销售额 [33] 问题: 租赁趋势和租金涨幅变化 - 租赁市场持续强劲 第二季度租赁活动非常活跃 租户对空间的需求保持强劲 [36] - 第二季度租赁量 总面积 年度基础租金和租金涨幅均超出预期 约65%的交易来自零售组合 新交易量显著 远高于预期 预示着未来经济入住率的提升 [37] 问题: Kaka'ako Commerce Center的空置物业活动 - Kaka'ako Commerce Center是一栋约20万平方英尺的工业建筑 其中25万平方英尺的办公空间空置 占建筑总面积的125% 办公市场稳定但不如工业强劲 可能需要一些时间才能找到合适的办公租户 但也会考虑根据租户需求将空间转换为其他用途 [39] 问题: 全年指引和下半年潜在风险 - 全年指引考虑了G&A和去年储备逆转的影响 下半年仍存在一些不确定性 但基于第二季度同店NOI表现 公司对趋势感到满意 因此提高了核心FFO指引 [41] - 指引中包含了对宏观背景的保守预期 将随着季度进展重新评估 [42]

财务表现 - 2023年第二季度营业收入为5,310万美元，同比增长3.9%[59] - 2023年第二季度营业成本为2,700万美元，同比下降8.8%[60] - 2023年第二季度销售、一般和管理费用为990万美元，同比增长6.5%[60] - 2023年上半年，公司营业收入为103.5百万美元，较2022年下降6.2%[61] - 2023年上半年，公司营业成本为55.6百万美元，较2022年下降11.5%[61] - 2023年上半年，公司净收入为20.3百万美元，较2012年增长31.8%[61] 商业地产业务 - 2023年第二季度，商业地产营业收入为49.5百万美元，较2022年增长7.6%[64] - 2023年第二季度，商业地产营业利润为22.7百万美元，较2022年增长17.6%[64] - 2023年上半年，商业地产营业收入为97.4百万美元，较2022年增长5.5%[65] - 2023年上半年，商业地产净营业收入为61.7百万美元，较2022年增长3.6%[65] - 2023年上半年，商业地产投资额为9.5百万美元，新增33,200平方英尺[65] - 2023年第二季度，公司签署了29份新租约和43份续租合同，涵盖220,100平方英尺的GLA[65] 财务指标和现金流 - 公司使用非GAAP财务指标FFO来评估运营绩效，认为FFO提供了额外洞察力，用于比较公司和其他REIT的运营绩效[70] - FFO是根据Nareit定义的非GAAP指标，用于评估公司整体运营绩效，公司将净收入作为计算FFO的起点[73] - 公司主要的流动性来源包括经营活动产生的现金流量[77] - 公司的运营现金流量在2023年上半年达到了3,790万美元，主要受到商业地产部门现金贡献的推动[77] - 公司截至2023年6月30日手头现金为820万美元，以及提供短期和长期流动性和灵活性的循环信贷和期限设施[78] 资本支出和融资活动 - 2023年上半年，公司的总资本支出为16.7亿美元，较2022年同期增长149.3%[79] - 公司在2023年上半年的融资活动中，现金支出为15.9亿美元，较2022年同期减少了105.8亿美元[79] - 公司董事会授权公司在2020年2月25日至2023年12月31日之间回购高达1.5亿美元的普通股，截至2023年6月30日，公司已回购27.7万股，剩余可用于回购的资金为14.5亿美元[80] 风险披露和关键会计估计 - 公司表示一般经济状况和消费者支出模式可能对其运营结果产生负面影响，尤其是市场波动、供应链和劳动力约束、通货膨胀压力等因素可能对业务产生不利影响[81] - 公司强调了财务报表中的关键会计估计，指出未来事件和其影响无法绝对确定，实际结果将与关键会计估计有所不同[82] - 公司将处置组的资产和负债列为待售时，需满足一系列标准，包括管理层批准出售计划、资产可立即以现状出售等[83] - 公司认为Grace处置组符合待售标准，截至2023年6月30日仍符合待售标准[84] - 公司决定出售Grace处置组，因其对公司历史收入和净收入的重要性，以及其对公司运营和财务结果的重大影响[84] - 公司表示自2022年12月31日以来，关于市场风险的定量和定性披露没有发生重大变化[85]