MarsBars Berkshire Hathaway's (BRK.A)(BRK.B) annual meeting in Omaha this month made headlines in many ways, and one key takeaway is how its cash balance continues to swell to the tune of a staggering $189 billion. One of the drawbacks to growing a company to the size of BRK is that opportunities to deploy sizable chunks of capital are limited to only the largest of equity market caps out there, namely stocks like Apple (AAPL), Bank of America (BAC), and Chevron (CVX), which are among BRK's top 5 holdings. ...

亚历山大公司投资 - 亚历山大房地产股票（NYSE:ARE）是作者最喜欢的房地产投资信托之一，占据了作者投资组合近5%的份额[1] - 作者在2023年3月开始关注亚历山大公司，并发表了多篇看涨文章，详细阐述了投资该股票的理由[2] 亚历山大公司业绩 - 亚历山大公司在2024年第一季度的财报显示了积极的业绩，包括出色的租赁情况和强劲的净营业收入增长[6] - 亚历山大公司的净营业收入将继续受到积极的现金租金差额、高达3%的平均内置租金上涨率以及新开发项目的推动，这些项目预计将为现有净营业收入增加4-5%[9] - 亚历山大公司的核心业务每年产生约19亿美元的净营业收入，根据市值和净债务，可以计算出暗含的资本化率为5.9%[15] 亚历山大公司股价目标 - 作者认为亚历山大公司的股价目标为每股147美元，考虑到核心业务的预期增长和10年期国债收益率之间的差距[16] - 作者建议为亚历山大公司的风险投资部门增加溢价，将其价值加入到核心租赁业务的估值中，得出每股165美元的总体价格目标[17]

投资者表现 - 平均投资者在管理投资方面表现糟糕，1999-2018年间，平均投资者的年回报率仅为1.9%，低于年平均通货膨胀率2.2%[1] - REITs一直是一个不错的投资选择，1999-2018年期间，REITs年回报率约为10%，黄金和石油也表现优于市场[2] REITs市场 - REITs目前面临困境，特别是办公室领域，由于疫情和工作方式改变导致的空置率上升，投资者对这一行业持消极态度[4] - Alexandria Real Estate Equities（NYSE:ARE）是一家值得关注的REIT公司，其主要租户为生命科学领域公司，拥有稳定的财务状况和健康的股息收益率[8] - ARE在过去几年中表现稳健，拥有强大的租户基础和房产投资，租户中有大型生物制药公司，这些租户的稳定性得到了支持[9] - ARE的财务状况良好，拥有58亿美元的流动性和没有2024年到期的债务，信用评级为BBB+，债务期限超过13年，利率为3.9%[13] - ARE的股息稳步增长，目前每季度支付1.27美元的股息，股息率为4.3%，未来预计股息增长率为5.7%[17] - ARE的长期增长潜力很大，战略投资和租金递增条款使其具备可持续增长的潜力，为投资者提供长期价值[26]

文章核心观点 - 公司吸引力自去年夏天以来上升，尽管股票表现优于REIT指数，但经股息调整后价格仅上涨约2.7%，基于2024年第一季度强劲数据和2024 - 2025年良好增长前景，在历史低P/FFO为9.5倍的情况下，公司股票仍值得买入 [14] 历史投资观点 - 去年夏天因历史低迷的P/FFO倍数、强劲的同店表现且无恶化迹象、稳健的资产负债表等因素，将公司股票评级上调为买入 [2] - 公司因激进的贴现因子和市场对办公板块的普遍厌恶而出现倍数收缩，但业务仍在良好增长 [2] - 自评级上调后，股票回报相对稳健，表现优于更广泛的REIT市场 [2] 2024年第一季度业绩表现 - 季度表现全面强劲，无疲软迹象 [5] - 同店净营业收入（NOI）表现强劲，现金基础上NOI增加约133万美元，同比增长7.6%，现金和同店基础上增长4.2% [5] - 租赁活动势头良好，2024年第一季度租赁量强劲，带来约33%的租金增长（现金基础上为19%） [6] 资金与债务情况 - 公司债务结构良好，32%的总债务在2049年及以后到期，债务加权平均剩余期限为13.4年，98.9%的收益基于固定利率，能抵御利息费用激增 [7] - 自2023年第一季度以来，加权平均利率仅小幅上升25个基点至3.92%，主要因公司持续投资和吸引增量债务资金用于资本支出 [8] - 今年公司将通过主要投资新建设扩大债务基础约9亿美元，预计内部收益率高于并购领域 [8] - 大部分增长资本将由股权融资，留存FFO将发挥重要作用，公司管理层注重债务状况，不愿承担过高风险 [10] 增长驱动因素 - 租金自动调整机制平均每年可使租金提高3%，此前租赁活动成果也带来两位数的租赁增长 [5] - 2024年第一季度有机开发项目投入使用，总面积约34.3万RSF，全部租出，带来每年2600万美元的增量NOI [11] - 2024 - 2025年公司需续签占总ABR约16%的租约，在两位数的租赁利差、稳定的投资组合入住率等背景下，后续租赁活动将推动FFO增长 [11][13]

财务数据和关键指标变化 - 总收入和NOI同比分别增长9.7%和11.5% [55] - FFO每股(调整后)同比增长7.3%,超出共识预期 [55] - 2024年全年FFO每股(调整后)指引中值增长5.6% [55] - 租金收款率维持在99.9%的高水平,调整EBITDA利润率达72% [56][57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 私募生物科技公司占公司年租金收入10%,本季度获得近110亿美元融资,其中34笔超1亿美元的大额融资 [23][24] - 公众生物科技公司占公司年租金收入9%和16%,本季度获得155亿美元的跟投和PIPE融资,其中1/4来自公司租户 [24] - 跨国制药公司占公司年租金收入20%,本季度并购交易超400亿美元 [26] - 生命科技产品、服务和设备公司占公司年租金收入21%,可能受益于BIOSECURE法案限制使用中国CDMO [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 大波士顿地区2024年新增供给占存量的1.6%,2025年将增加2% [42][43] - 旧金山湾区2024年新增供给占存量的9.6%,2025年将增加3.7% [43][44] - 圣地亚哥2024年新增供给占存量的5.1%,2025年将增加3.8% [44][45] - 大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥的直接空置率分别为12.98%、14.11%和10.41% [46][47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于满足租户不断增长的需求,通过开发和改造项目来增加供给 [37][38][39] - 公司拥有规模优势、品牌优势和集群优势,有助于在竞争中脱颖而出 [48][49][129][130][131] - 公司正积极回收非核心资产,以自筹资金支持发展战略 [49][50][51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍然充满挑战,包括高企的利率和持续的通胀 [6][9] - 但公司看好2024年生命科学行业的复苏趋势 [40][89][90][91] - 公司将继续推进管线项目,满足租户不断增长的需求 [11][37][38][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Josh Dennerlein提问** 询问公司资产回收计划是否有所放缓 [79][80] **Peter Moglia回答** 公司资产回收计划并未放缓,只是第一季度交易较为集中在下半年 [80][81][82] 问题2 **Michael Griffin提问** 询问公司对未来供给高峰的信心 [86][87] **Joel Marcus回答** 公司对供给高峰的判断更为谨慎,不会简单地"踢皮球" [86][87][88] 问题3 **Vikram Malhotra提问** 询问公司为何调整FFO指引上限 [94][95] **Marc Binda回答** 公司通常会随着年度推移收窄指引区间,体现对全年的信心 [95][96][97]

marrio31 Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) investors have struggled to replicate the market-beating performance in late 2023, as ARE met with stiff selling resistance after it topped out in December 2023. Interestingly, ARE's relative underperformance over the past few months coincided with the resurgence in long-term bond yields, as seen in the recovery of the United States 10-Year Bond Yield (US10Y). Observant real estate investors should have assessed the 10Y bottomed out in December at th ...

For the quarter ended March 2024, Alexandria Real Estate Equities (ARE) reported revenue of $769.11 million, up 9.8% over the same period last year. EPS came in at $2.35, compared to $0.44 in the year-ago quarter.The reported revenue compares to the Zacks Consensus Estimate of $765.88 million, representing a surprise of +0.42%. The company delivered an EPS surprise of +1.73%, with the consensus EPS estimate being $2.31.While investors closely watch year-over-year changes in headline numbers -- revenue and e ...

公司运营业绩 - 公司在2024年第一季度取得了良好的运营业绩，总收入达到769.1亿美元，同比增长9.7%[1] - 公司在同期净利润达到1.669亿美元，每股净利润为0.97美元，较去年同期有显著增长[1] - 公司的运营资金来自于股东的净利润，达到4.039亿美元，每股2.35美元，同比增长[1] 租赁情况 - 公司在2024年3月底，74%的年度租金收入来自于大型校园，52%来自于投资级或公开交易的大型租户[1] - 公司的租户收款表现良好，2024年3月的租户应收账款仅占租金收入的1.0%[1] - 公司的租户收款率高，2024年4月的租金和应收账款收取率达到99.7%，2024年第一季度的租金和应收账款收取率为99.9%[1] 资产负债表 - 公司的资产负债表强劲且灵活，具有重要的流动性，总债务和优先股占调整后的EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.7倍[2] - 公司的债务平均剩余期限为13.4年，98.9%的债务为固定利率，总债务和优先股占总资产的比率为28%[3] 资本投入和发行 - 公司预计从2024年第二季度到2027年，将有13亿美元的资本贡献承诺用于资助建设[4] - 公司在2024年2月发行了10亿美元的无抵押优先票据，包括5.25%到2036年到期的4亿美元和5.625%到2054年到期的6亿美元[11] 股息策略 - 公司保持一贯的股息策略，关注在派息后保留重要净现金流用于再投资，1Q24每股普通股股息为1.27美元，同比增长5%[5] - 公司保留了21亿美元的净现金流用于再投资，用于2020年至2023年的年度净现金流和2024年中期的运营活动[6]

净营业收入 - 第一季度净营业收入（现金基础）为19亿美元，较去年同期年化增长7.6%[29] - 同一物业净营业收入增长1.0%和4.2%（现金基础）[30] - 1Q24期间，公司的租金率增长强劲，现金基础上增长了33.0%和19.0%[37] - 1Q24期间，公司投入使用的开发和重新开发项目总面积为343,445 RSF，100%出租，带来了每年2600万美元的净营业收入增量[38] - 预计初期免租金的燃尽后，公司的年度净营业收入（现金基础）将增加1.01亿美元[39] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的关键假设中，预计北美地区的占用率将达到94.6%至95.6%[50] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收益和每股资金运营指导范围[49] - 公司在2024年的指导中更新了每股收

财务报表项目 - 贷款费用会被资本化并列入资产负债表[54] - 现金和受限制现金在资产负债表中分开展示，但在现金流量表中会合并[56] - 公司持有的限制性股权投资总额为115.8百万美元，其中包括10个限制性合伙企业的投资，每个投资的所有权超过5%[79] 合资企业和房地产投资 - 公司持有多个房地产合资企业，包括在大波士顿、旧金山湾区和西雅图等地的物业[60] - 公司通过合同权利控制了一些房地产合资企业，根据VIE模型进行了合并[62] - 公司在2024年3月31日成立了房地产合资企业，旨在开发一个生命科学大型园区[65] 租赁业务 - 公司在2024年3月31日拥有410个物业，总计42.2百万运营RSF，所有租赁物业均被分类为经营租赁，除了一个直接融资租赁[70] - 公司的未来租金支付总额为19,150,408千美元，2024年的租金支付额为1,447,841千美元[72] - 公司的租金收入包括与房地产租赁相关的收入，2024年第一季度的租金收入为755,551千美元[74] 投资和金融工具 - 公司对于公开交易公司的投资按照公允价值计量，并根据证券交易所的销售价格或报价确定其公允价值[81] - 公司对于未报告净资产值的私人持有企业的投资，根据是否有观察到的价格变动，采用不同的计量方法，包括使用净资产值作为实用简化的公允价值[82] - 公司在2024年第一季度的投资收益为43,284千美元，包括实现收益14,126千美元和未实现收益29,158千美元[89] 资产和负债 - 截至2024年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为731,695千美元，其中现金及现金等价物为722,176千美元，受限现金为9,519千美元[78] - 公司的担保应付票据和无担保优先票据的公允价值分别为13.00亿美元和105.10亿美元，较去年12月31日的11.97亿美元和97.09亿美元有所增加[98] - 2024年第一季度利息支出为40840美元[104] 股票发行和股利 - 公司在2024年3月31日进入了一个新的ATM普通股发行计划，允许公司出售高达15亿美元的普通股[107] - 公司在2024年3月31日宣布了现金股利，每股1.27美元，总额为2.221亿美元[108] - 公司的特许经营授权了4亿股普通股，其中截至2024年3月31日，已发行和流通的股份为1.72亿股[110]