公司服务与成果 - 公司获得500多条五星好评 会员已从中受益 [1] - 公司每年投入1000小时和超过10万美元研究高收益投资机会 以低成本提供房地产投资策略 [1] 投资团队与资源 - 投资团队提供实时REIT投资组合和交易信息 包含核心、退休和国际三个投资组合 [2] - 团队提供买卖提醒服务 会员可通过聊天室直接与分析师团队交流 [2] - 团队负责人通过CFA三级考试 与多家顶级REIT高管建立合作关系 并发表获奖REIT投资学术论文 [2] 投资组合持仓 - 分析师长期持有ARE、SILA、AHH股票或相关衍生品 [3]

财务表现 - 2025年第二季度收入达13.02亿加元，同比增长52%（4.48亿加元）[6] - 运营利润从2024年同期的亏损1.663亿加元改善至盈利230万加元[6] - 调整后EBITDA为4110万加元（利润率3.2%），较2024年同期的亏损1.535亿加元显著改善[6] - 股东应占亏损从2024年同期的1.239亿加元收窄至760万加元[6] 业务亮点 - 未完成订单达107.46亿加元，创历史新高，同比增长74%[6] - 2025年第二季度新签合同金额23.51亿加元，是2024年同期7.66亿加元的3倍[6] - 获得安大略发电公司Darlington新核电站项目执行阶段合同，价值13亿加元[6] - Oneida能源存储项目投入商业运营，成为加拿大最大电网规模电池储能设施[6] 业务细分表现 建筑业务 - 收入12.98亿加元，同比增长52%（4.47亿加元）[13] - 工业业务收入增长1.92亿加元，核能业务增长1.47亿加元[13] - 运营利润1490万加元，较2024年同期亏损1.85亿加元大幅改善[14] - 未完成订单107.26亿加元，同比增长74%[15] 特许经营业务 - 收入180万加元，与2024年同期持平[18] - 运营利润290万加元，较2024年同期的1680万加元下降[19] - 通过权益法确认的项目收入430万加元[16] 战略发展 - 2024年下半年完成Xtreme、Ainsworth Power Construction和United等战略收购[13] - 被Corporate Knights评为2025年加拿大最佳企业公民50强[6] - 季度股息维持每股0.19加元[20] - 计划通过收购、有机增长和战略投资扩大市场份额[26]

Analyst's Disclosure:I/we have a beneficial long position in the shares of ARE, SRRTF either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. Seeking Alpha's Disclosure: Past performance is no guarantee of future results. No recommendation or advice is being given as to whether ...

投资研究框架 - 公司筛选标准聚焦自由现金流、资本配置效率和持续优异业绩以识别高质量管理团队[1] - 定量与定性分析相结合的方法论，辅以技术分析工具应用[2] - 研究视角覆盖宏观经济全局至零售单元/工厂车间等微观层面[2] 分析师背景 - 具备40年投资分析经验，持有CPA和CFA专业资质[2] - 学术背景涵盖经济学学士和管理信息系统MBA[2] - 职业经历横跨零售、制造业、服务业及公共/私营部门[2] - 投资哲学受本杰明·格雷厄姆和沃伦·巴菲特影响[2] 研究方法特点 - 采用跨行业多维度分析框架，结合实战经验与理论模型[2] - 历史研究维度延伸至1960年代，包含个股投资实操经验[2] - 研究过程不涉及当前持仓，但可能在未来72小时建立多头仓位[3]

股息支付股票的表现 - 股息支付股票在标普500指数中50年期间的年化回报率为9.2%，而非股息支付股票仅为4.3% [2] - 致力于向股东返还利润的企业往往表现优于不这样做的企业 [1] - Realty Income和Alexandria Real Estate Equities两只REITs提供约6%的平均收益率 [3] Realty Income - 股价较2022年峰值下跌约23%，但自1994年上市以来已提高股息131次，目前提供5.6%的异常高收益率 [5] - 近期股息增长速度放缓，且面临无风险利率上升的压力 [6] - 作为净租赁REIT，98.5%的物业已出租，平均剩余租期9.1年，租金年增长条款使现金流高度可预测 [7] - 拥有A3和A-信用评级，最近以3.7%的平均收益率发行了13亿欧元长期票据 [8] - 美国公开交易的净租赁REITs仅占可寻址市场的4%，欧洲不到0.1%，扩张空间巨大 [9] Alexandria Real Estate Equities - 股价较2021年底峰值下跌约63%，但自2009年以来股息持续增长，目前提供6.4%的高收益率 [10] - 专注于生命科学行业房地产，53%的租金收入来自上市公司或投资级信用评级企业 [12] - 管理层两次下调2025年FFO预期至每股8.11-8.31美元，但仍远高于5.28美元的年度股息义务 [13] - 近期签署了466598平方英尺的16年租约，创公司最大单笔租赁记录 [14] - 2025年上半年租金增长率达13.2%，尽管生物技术初创企业面临困难时期 [14] - 长期来看，大量疾病缺乏治疗方案意味着药物开发公司仍有巨大成长空间 [15]

行业前景 - 生命科学地产行业呈现爆发式增长 全球生物科技支出预计从2025年的1.7万亿美元增长至2034年的5万亿美元 实现三倍增长[1] - 专业化实验室空间需求旺盛 研发资金持续涌入需要定制化场地支持[1] 公司优势 - 拥有全美最大实验室及生命科学地产组合 客户包括750家高质量租户 如礼来、Moderna和百时美施贵宝等医药巨头[2] - 出租率达92% 主要租户为生物技术、制药和农业科技公司 租约结构稳定[4] - 租约加权平均剩余期限达7.6年 提供长期可预测现金流[5] 租赁表现 - 续约租金平均上涨18.5% 新签约租金上涨7.5% 显示强劲定价能力[4] - 在建400万平方英尺A级实验室项目 大部分已预租 剩余空间有望获得溢价租金[8] 资本管理 - 2024年通过出售非核心资产回收资本 降低债务风险并投资高收益项目[6] - 2025年计划完成20亿美元资产处置 三分之一已签约或完成 资金将投入高利润率园区开发[7] - 仅有13%债务在2028年前到期 平均债务期限超过12年 为标普500 REIT中最长[7] 财务指标 - 当前股价71美元 股息收益率7.27% 显著高于REIT行业4%的平均水平[13] - 股息支付率仅占FFO的57% 属于保守水平[13] - 远期FFO倍数约7倍 较同类优质REIT折价 股价较2021年峰值仍低65%[14] 运营数据 - 预计今年将保留4.75亿美元运营现金流 可自主支撑大部分扩张计划[8] - 2025年AFFO指引下调 反映出租率小幅下降和利息支出增加[11] - 2025年Q1每股亏损0.07美元 低于预期的0.76美元盈利[12]

核心观点 - 公司2025年第二季度调整后运营资金(FFO)每股2 33美元远超分析师预期的0 59美元 营收7 62亿美元也超预期 但每股净亏损0 64美元 主要由于资产减值损失[1][2] - 行业面临需求环境谨慎 北美物业出租率同比下降3 8个百分点至90 8% 但核心"超级园区"出租率保持91%的行业领先水平[7] - 公司通过资产处置计划(年内目标19 5亿美元)回收资本 集中投资核心生命科学园区 开发项目预租率达84%[10] 财务表现 - 调整后FFO同比增长(1 3%)至2 33美元/股 运营利润率71%同比降1个百分点 行政费用占比降至6 3%为十年来最低[2][5] - 营收同比微降0 6%至7 62亿美元 GAAP净利润转亏 主因1 296亿美元资产减值损失(去年同期仅3080万美元)[2][6] - 季度股息提升至1 32美元/股 股息收益率7 3% 派息率57%保持平衡[12] 业务运营 - 生命科学地产组合集中在波士顿 圣地亚哥等创新枢纽 53%租金来自投资级或大型企业租户 租金收缴率99 9%[3][9] - 本季完成史上最大单笔租赁(46 7万平方英尺/16年租期) 97%租约含年租金递增条款[8][9] - 新交付项目21 8万平方英尺 竣工时出租率90% 2026年前待交付项目预租率84%[10] 战略与展望 - 维持2025年FFO指引9 16-9 36美元/股 预计年末出租率90 9%-92 5% 新租约GAAP租金涨幅最高达17%[13] - 通过"资产循环"策略处置非核心资产(已完成/待处置7 85亿美元) 聚焦超级园区开发[10][14] - 行业短期面临租户决策放缓 创投融资波动等挑战 但公司通过高信用租户组合和严格开发管控应对不确定性[14][15]

Oliver Rodzianko is the Founder and Chief Executive Officer of Invictus Origin, a pioneering high-alpha investment company launched in May 2025 that is on trajectory to deliver among the highest annual returns in the world. Invictus Origin is developing innovative portfolio strategies, notably through its flagship High-Alpha Black Swan Portfolio (also known as the Invictus Hydra Portfolio), strategically designed to sustainably and significantly outperform leading indices, including the Nasdaq-100. Distinct ...

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄经调整后2025年第二季度为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [33] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [33][34] - 同店净营业收入（NOI）本季度下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同店业绩指导 [34][35] - 调整后EBITDA利润率本季度保持在71%，与五年平均水平一致 [36] - 2025年通过战略成本节约举措，有望实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月一般及行政费用（G&A）占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [36] - 2025年前六个月实现6000万美元的风险投资收益，全年展望保持在1 - 1.3亿美元不变 [39] - 2025年前六个月其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续租的租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [26] - 专注开发和再开发租赁取得进展，本季度租赁131,768平方英尺 [26] - 已确定的2024年第三季度补充中78.6万平方英尺租赁到期空间，已租赁20%，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 第一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A +级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净营业收入 [24] - 目前正在推进311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter等项目 [7] 资产处置业务 - 第二季度完成约8400万美元资产销售，包括2425 Garcia Avenue和404450 Bayshore Parkway等 [29] - 截至目前，处置和非核心待处置资产约7.854亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目交付时完全空置，减少2025年预计交付未租赁空间至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，减少2025年预计交付空间至70万平方英尺，32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司在Torrey Pines的1 Alexandria Square交付11.9万平方英尺全租赁空间，下半年还有约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重点关注2027年及以后的稳定化管道项目，推进多个项目进展 [7] - 实施资产回收战略，计划在未来两个季度增加约11亿美元可执行销售管道，处置重点在第四季度 [7][29] - 持续进行战略成本节约举措，目标是2025年较2024年节省约4900万美元 [36] - 评估2027年再开发项目的替代低成本投资机会 [42] - 行业竞争方面，公司凭借独特的产品质量、品牌信任和大型校园平台优势，在租赁市场中脱颖而出，吸引高质量租户 [5][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观和行业逆风，公司在多个财务和运营指标上仍保持稳健表现 [6] - 预计美联储未来几个季度将降低利率，这对行业资本市场至关重要 [7] - FDA运营稳定，有望实现PDUFA目标，增加AI效率，行业对其现代化举措表示期待 [8][9] - 关税对生物制药创新生态系统影响理论上不大，行业有多种手段降低影响 [10][11] - 药品定价和最惠国待遇（MFN）政策影响目前受限，市场反应显示担忧有限，行业有积极因素，如研发回流等 [12][13] - 生命科学行业租赁数据反映租户基础多样性重要性，行业在解决未治疗疾病方面的努力将支撑公司长期增长 [14][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现为租户提供的工作场所质量 [22] - 生命科学风险投资资金上半年保持稳定，约220亿美元，融资主要为后期阶段 [14] - 公共生物科技股权市场仍面临挑战，第二季度无生物科技IPO，预计利率下降后市场才会有明显改善 [16] - NIH预算维持去年水平，白宫虽提议削减但有两党支持维持现状，少数租户依赖NIH资金 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否与回流或美国国内投资有关 - 该交易与政府回流政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [44][45] 问题2: 免租期上升的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [46][47] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要世界级的位置、独特的设计、丰富的设施以及强大的基础设施，而这些是普通建筑无法满足的 [51][54] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [57] 问题5: 不考虑资产处置，剩余投资组合下半年入住率是否会下降2%，以及2026年租赁到期情况 - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计资产处置和正常租赁将使年底入住率达到指导范围；2026年租赁到期情况尚在制定业务计划和租赁策略，暂无法提供明确指导 [61][65] 问题6: 去年提到的14亿美元停止资本化项目是否仍按计划进行，以及属于披露中的哪一类 - 该项目是30亿美元未来土地储备的一部分，将按项目逐个评估，预计年底14亿美元项目停止资本化 [66][67] 问题7: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策以及宏观不确定性和利率的看法 - 不同类型租户关注点不同，总体而言利率对行业有负面影响，FDA虽暂无明显延迟情况但仍是租户担忧因素 [71][73] 问题8: 租户对FDA情况的适应时间 - 取决于租户所处阶段，研发阶段租户不太关注FDA批准，临床试验阶段租户高度关注 [74] 问题9: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本限制和拨款发放问题，这对机构租户有一定影响 [75][76] 问题10: 是否考虑通过大型合资或核心资产交易解决资本需求 - 公司战略是聚焦大型校园资产，倾向拥有更多大型校园资产，目前优先出售土地和未稳定资产，必要时可进行大型交易 [81][83] 问题11: 未来18个月入住率情况及定制建筑租赁管道潜力 - 租赁活跃程度受资本市场和政策影响，预计美联储降息和机构稳定运营将促进租赁决策；入住率方面，目前接近指导范围下限，已租赁待交付空间对明年入住率有积极影响，2026年租赁到期情况需进一步制定策略 [86][88] 问题12: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户及驱动因素 - 各项目情况因子市场、建筑或校园而异，公司多数租赁来自现有租户，潜在租户池有所增加，但决策时间延长 [91][95] 问题13: 如何分类季度内的租赁面积 - 28.6万平方英尺的开发、再开发和先前空置空间租赁中，13.1万平方英尺为开发和再开发租赁，剩余15.5万平方英尺为现有物业的空置空间租赁 [98][99] 问题14: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充文件中公布 [106] 问题15: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场有新一代科技公司对校园空间有需求，如Mission Bay的AI公司，可考虑将部分预定为实验室或办公室的建筑进行调整 [107] 问题16: 2026年已知空置空间的重新租赁时间和成本 - 情况因项目而异，部分项目需投入资本，如Greater Stanford项目，目前难以确定空置时间 [110][112] 问题17: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高受到市场关注，能推动租金上涨，证明租户愿意为优质资产支付更高价格 [114][115] 问题18: 处置资产时提高资本化率的原因 - 主要是因为处置的资产多处于过渡阶段，买家承担续租风险，所以资本化率提高，且这些资产非核心资产，不在大型校园内 [119][121] 问题19: 30亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本规模 - 从10 - Q报告来看，资本化运营费用（包括物业税、保险等直接成本和间接费用）约占资本化基础的3% [125][126] 问题20: 30亿美元项目若不继续推进是否会出售 - 其中一部分项目正在评估出售，预计今年部分销售来自土地，出售资产将自然停止资本化 [127]

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄调整后为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [34] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [34][36] - 同一物业NOI下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同一物业业绩指导 [36] - 调整后EBITDA利润率为71%，与五年平均水平一致 [38] - 2025年通过战略成本节约举措，预计实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月G&A成本占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [38] - 2025年前六个月，风险投资实现6000万美元收益，全年展望为1 - 1.3亿美元 [41] - 2025年前六个月，其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续约租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [25] - 已租赁20%此前确定的78.6万平方英尺租赁滚动空间，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A + 级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净运营收入 [23] 资产处置业务 - 二季度完成约8400万美元资产销售，截至目前处置和非核心待处置份额约7.854亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目共约56.5万平方英尺交付时为空置，2025年剩余预计交付未租赁空间降至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，其中三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，2025年预计交付空间降至70万平方英尺，其中32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司交付11.9万平方英尺已完全租赁空间，2025年下半年约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注2027年及以后的稳定管道项目，如311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter [6][7] - 推进资产销售和回收战略，未来两季度可执行销售管道约11亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [7][30] - 继续开展未来管道项目的重要前期建设活动，根据市场情况评估项目是否继续推进 [39][40] - 公司在生命科学房地产领域具有品牌和产品质量优势，其大型校园平台能吸引优质租户，在竞争中占据优势 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临宏观和行业逆风，但公司在多个财务和运营指标上表现稳健，预计美联储未来几个季度将降低利率，有利于行业资本市场 [6][7] - FDA运营稳定，有望提高效率，关税对生物制药创新生态系统影响不大，药物定价和最惠国待遇政策影响有限，行业有理由保持乐观 [8][9][10][12][13] - 生命科学行业具有韧性，并购加速和生物制药许可资金流入是行业积极因素，公司通过留住和吸引优质租户为长期增长奠定基础 [14][19][20][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现其为租户提供的工作场所质量 [22] - 公司拥有强大的企业信用评级、最长平均剩余债务期限和46亿美元的流动性，专注实现年底净债务与调整后EBITDA杠杆目标为5.2倍 [43][44] - 董事会维持季度股息为每股1.32美元，股息收益率为7.3% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否有近岸外包等因素推动 - 该交易与近岸外包政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [48] 问题2: 免租期增加的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [50] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要一个设施齐全、能满足研发需求的优质地点，Campus Point具备城市般的规模和各种便利设施，且建筑基础设施符合特定要求 [54][55][56] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [60] 问题5: 不考虑处置情况下，下半年剩余投资组合入住率是否下降2% - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计随着资产出售和下半年正常租赁，入住率将上升至年底目标 [64][65] 问题6: 2026年租赁到期对入住率的影响及相关指导 - 有66.9万平方英尺已租赁但未交付空间将在2026年初提升入住率，2026年租赁到期问题仍在制定业务计划和再租赁策略，目前难以提供明确指导 [66][67] 问题7: 此前提到的1.4亿美元资本化利息是否按计划停止，以及所属披露类别 - 这是3亿美元投资的一部分，将根据项目逐个评估，4月是项目里程碑的加权平均日期 [68][69] 问题8: 3亿美元投资年底大致剩余金额 - 预计已确定的1.4亿美元资本化利息在年底停止，3亿美元投资将相应减少 [70] 问题9: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策、宏观不确定性和利率的担忧程度 - 不同类型租户关注点不同，总体而言，现金储备和利率是行业面临的重要负面因素，FDA审批延迟是人们关注的关键问题 [74][75] 问题10: 租户对FDA情况感到安心所需时间 - 取决于租户所处阶段，处于研发阶段的租户不太关注FDA批准，处于临床试验阶段的租户则高度关注 [77] 问题11: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本15%限制以及拨款未发放，这对机构业务造成阻碍 [79] 问题12: 是否考虑通过更大规模合资或核心资产交易满足资本需求 - 公司优先专注于大型校园资产，目前通过出售土地和未稳定物业来满足资本需求，必要时可考虑大型交易变现部分股权 [84][85][86] 问题13: 未来18个月入住率情况以及租赁何时更活跃 - 入住率情况参考之前与Tony的讨论，租赁活跃程度受资本市场、政策和利率等因素影响，预计美联储降低利率和各机构稳定运营将促进租赁决策 [90][91][92] 问题14: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户以及驱动因素 - 各子市场和建筑情况不同，难以一概而论，多数租赁来自现有租户，公司有更深入的潜在租户管道 [95][96][97] 问题15: 潜在租户管道是否比上一季度或去年增加 - 潜在租户管道有所增加，但决策时间延长，不能直接转化为下一季度更多租赁 [99][100] 问题16: 季度内开发、再开发和空置空间租赁的分类 - 约15.5万平方英尺的差异部分是现有物业的空置空间，属于已签署但未开始的租赁，不属于开发或再开发管道 [103][107] 问题17: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充披露中提供 [111] 问题18: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场出现新科技公司对空间的需求，如Mission Bay的AI公司，公司正在考虑这些机会 [112] 问题19: 2026年已知空置空间的再租赁时间 - 再租赁时间取决于投入的资本，部分项目可能需要资本投入，难以确定具体时间 [117][118] 问题20: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高而受到市场关注，租户愿意为优质资产支付更高租金，证明租户对质量的认可 [119][120] 问题21: 处置资产时提高资本化率的原因 - 这反映了许多待售资产处于过渡阶段，买家承担续租风险，因此资本化率提高，且这些资产非核心且不在大型校园内 [125][126] 问题22: 3亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本资本化金额 - 根据10 - Q披露，资本化运营费用（包括物业税、保险和其他直接成本以及间接费用）约为3% [129][131] 问题23: 3亿美元资产若不继续推进，是否会出售 - 部分资产将考虑出售，预计今年销售的20 - 30%来自土地，出售资产将自然停止资本化 [132][133]