SIphotography The past few weeks have been very volatile as a result of: Growing recession fears The Japanese carry-trade thing Second quarter result announcements And Iran's anticipated attack on Israel It has caused some of my Top Picks to drop quite a bit, and today I want to review whether they present compelling opportunities to buy the dip. Let's start with Patria Investments, which is my biggest non-REIT position today: Patria Investments (PAX) For those of you who are not familiar with Patria, ...

文章核心观点 - 近期市场波动剧烈,道指单日下跌超过1000点,主要受7月就业数据疲软影响,加息可能性降低 [2] - 低利率环境有利于高股息股票,如亚历山大房地产(ARE) [2] - ARE是一家高质量的房地产投资信托公司,拥有生命科学办公物业,位于高壁垒进入市场,具有稳定的租户群和优秀的运营表现 [4][6] 公司概况 - ARE专注于生命科学办公物业,主要位于纽约、波士顿、西雅图、湾区、圣地亚哥等创新中心,吸引大量高素质人才 [4] - ARE的物业对生命科学、生物技术、制药公司和政府机构至关重要,92%的前20大租户为投资级或大型公司 [4] - ARE的物业出租率自2007年以来一直保持在93.8%以上,在金融危机和疫情期间表现出色 [4] 运营表现 - 2022年二季度,ARE总收入和净经营收入同比分别增长7.4%和9.4%,每股FFO增长5.4% [6] - 新租约和续租租金分别同比增长26%和15%,反映了强劲的租赁需求 [6] - 管理层预计2022年全年每股FFO增长5.6%至9.47美元,主要得益于资产循环和"大型园区"战略 [6] 财务状况 - ARE资产负债表稳健,评级为BBB+,有56亿美元可用流动性,净债务/EBITDA仅5.1倍,固定收益比4.5倍 [6] - 97%的债务为固定利率,平均债务期限13年,处于行业领先水平 [6] - 公司目前股息收益率为4.6%,派息率仅55%,连续13年增加股息,5年复合增长率为5.6% [6] 估值分析 - 目前ARE的估值(11.9倍前瞻性FFO)远低于历史平均水平(17倍),具有较大上涨潜力 [6][7] - 与同行相比,ARE在成长性和盈利能力方面表现出色,评分为A和B级 [8] - 未来在低利率环境和"大型园区"战略推进下,ARE有望实现中高单位数的每股FFO增长,加上4.6%的股息收益,有望实现超越大盘的总回报 [9]

文章核心观点 - 投资房地产投资信托基金（REITs）是积累财富的好方法，公司看好Alexandria Real Estate（ARE）并维持买入评级，因其业务模式成功、资产负债表稳健且估值有吸引力 [1][2] 公司经营情况 财务表现 - 2024年和2024年上半年摊薄后每股净收入分别为0.25美元和1.22美元 [3] - 2024年第二季度总营收同比增长7.4%至7.667亿美元，虽低于分析师共识1630万美元，但每股营收仍实现中个位数增长 [4] - 第二季度每股FFO为2.36美元，同比增长5.4%，超分析师共识0.02美元 [4] 运营亮点 - 2024年第一季度至第二季度，公司物业入住率稳定在94.6%，74%的年租金收入来自大型园区 [4] - 第二季度续租/新租近59万平方英尺空间，租金现金增长率分别为7.4%和3.7%，超90%的续租实现中性或正向按市值计价 [4] - 第二季度新增28.5万平方英尺物业投入使用，助力营收增长 [4] 公司发展前景 增长预期 - 未来五个季度，预计投入使用的物业将带来1.87亿美元的年净营业收入，2026 - 2028年还将增加2.93亿美元 [5] - 分析师预计2024 - 2026年公司每股FFO分别增长5.7%、3.1%和4.5% [5] 资产负债表 - 截至2024年6月30日，公司拥有56亿美元可用流动性，近三分之一债务2049年及以后到期，获标普BBB +信用评级 [6] 公司估值情况 - 自上次文章发布以来，公司股价下跌6%，而标准普尔500指数下跌3%，当前P/FFO比率为12.2，远低于10年平均水平19.6 [8] - 按公平价值倍数计算，公司每股公平价值为151美元，较8月6日股价115美元有24%的折价，若达到增长共识并回归公平价值，到2026年底可实现55%的累计总回报 [8] 公司股息情况 - 公司4.5%的远期股息收益率略高于房地产行业中值，过去五年股息年复合增长率为5.6%，高于行业中值0.5% [9] - 2024年FFO派息率预计处于中50%区间，未来股息年增长率约为5%，公司有望延续13年的股息增长纪录 [9] 公司风险因素 - 公司物业地理集中，若相关地区发生自然灾害或出台不利立法，可能影响经营业绩、损害资产组合、导致信用评级下调和股息增长受挫 [11] - 若人工智能对公司产生负面影响，可能影响投资逻辑 [11]

财务数据和关键指标变化 - 总收入和NOI同比分别增长7.4%和9.4% [44] - FFO每股摊薄调整值为2.36美元,同比增长5.4%,超出预期 [44] - 公司维持了2024年全年FFO每股摊薄调整值9.47美元的中值指引,同比增长5.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 74%的年度租金收入来自于公司的大型园区项目 [45] - 53%的年度租金收入来自于投资级和大型上市公司 [45] - 租赁量在第二季度和上半年分别为111.4万平方英尺和230万平方英尺,同比增长27% [47] - 租金增长率在第一半年分别为26.2%和15%,全年预期为11%-19%和5%-13% [49] - 同店NOI增长在第二季度为1.5%,全年预期为1.5% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场的租金水平较疫情前有所下降,但仍高于疫情前水平 [184][185] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续聚焦于大型园区项目,并逐步减少非核心资产 [12][115][121] - 公司认为大型园区项目能为租户提供更多灵活性和选择,是公司的核心竞争优势 [178][179] - 公司认为行业供给过剩主要集中在次级市场和缺乏经验的开发商手中,而公司作为行业领导者在优质市场保持较高的租赁率和租金水平 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为生命科学行业是国家的"皇冠明珠",是推动创新和改善民众健康的关键行业 [17] - 管理层认为行业资金来源保持强劲,为行业创新提供有力支撑 [19][20][21][22][24] - 管理层认为尽管短期内行业需求可能有所放缓,但长期前景仍然看好 [143][144][145][146][147] 其他重要信息 - 公司已完成和正在进行的资产出售交易达8.84亿美元,占指引中值的59% [40][41][70][71] - 公司延长了剑桥科技广场的地面租赁,为公司未来65年提供了稳定的现金流 [60][61][62] - 公司开发和改造项目将在未来4年内带来4.8亿美元的额外年度净运营收入 [59] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Farrell Granath 提问** 询问公司是否有其他地面租赁需要延长 [122] **Marc E. Binda 回答** 公司除了剑桥科技广场外,其他地面租赁的剩余期限较长,不需要紧急处理 [125][126] 问题2 **Anthony Paolone 提问** 询问公司正在出售资产的收益率情况 [84] **Peter M. Moglia 回答** 公司出售非核心资产的收益率将低于核心资产,但公司将继续出售非核心资产以优化资产组合 [85][86] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司本季度租赁期限较短的原因 [92][93][94][95] **Joel S. Marcus 和 Peter M. Moglia 回答** 公司本季度较多早期生物科技公司的租赁,这些公司通常签较短期限的租约,因为预计未来会快速扩张 [93][94][95]

文章核心观点 - 公司二季度调整后每股AFFO为2.36美元,超出市场预期,同比增长5.4% [1] - 收入增长7.4%,但未达预期,主要得益于租赁活动和租金增长 [2][3] - 公司维持了2024年AFFO指引 [2] 公司经营情况 - 公司二季度总租赁量为110万平方英尺,其中租赁续约和再租赁58.97万平方英尺,开发和改建项目租赁34.1万平方英尺 [4] - 租金增长7.4%,现金租金增长3.7% [5] - 同店NOI同比增长1.5%,现金同比增长3.9% [6] - 北美运营物业的出租率为94.6%,较上年同期提升 [6] - 投资级或大型上市公司租户占年度租金收入的53% [7] - 所有租户的加权平均剩余租期为7.4年,前20大租户为9.4年 [7] - 截至6月30日,应收租金余额为680万美元 [7] 投资活动 - 二季度完成740万美元的收购,年初至6月的收购及在谈收购总额为2.494亿美元 [8] - 二季度投入使用的开发和改建项目面积为28.5万平方英尺,全部已租赁,带来1600万美元的年度NOI增量 [9] 财务状况 - 二季度末现金及等价物为5.61亿美元,流动性总额为56亿美元 [10] - 净债务及优先股与调整后EBITDA比率为5.4倍,固定收益保障倍数为4.5倍,平均债务期限13年 [11] 2024年指引 - 公司维持2024年AFFO每股9.41-9.53美元的指引,中值为9.47美元,与市场预期一致 [12] - 指引基于预计2024年底北美出租率94.6%-95.6%,租金续租和再租赁增长11%-19%(现金基础5%-13%),同店NOI增长0.5%-2.5%(现金基础3%-5%) [13] - 但公司下调了2024年FFO指引至8.89-9.01美元,此前为9.49-9.61美元 [14]

文章核心观点 - 公司本季度收入为7.66.73亿美元,同比增长7.4% [1] - 每股收益为2.36美元,去年同期为0.51美元 [1] - 公司收入和每股收益均超出了分析师的预期 [2] 公司财务数据总结 收入 - 其他收入为1157万美元,高于分析师预期的950万美元,同比增长21% [5] - 租金收入为7.55.16亿美元,略低于分析师预期的7.64.41亿美元,同比增长7.2% [5] 利润 - 每股收益(稀释)为0.25美元,低于分析师预期的0.87美元 [5] 股票表现 - 公司股票在过去一个月内上涨7.4%,优于标普500指数的0.4%涨幅 [6] - 公司目前的股票评级为Zacks Rank 4(Sell),可能在短期内表现不佳 [6]

(917) 633-7790 SARA M. KABAKOFF Senior Vice President – Chief Content Officer Alexandria Real Estate Equities, Inc. All Rights Reserved. © 2024 Table of Contents June 30, 2024 | COMPANY HIGHLIGHTS | Page | Page | | --- | --- | --- | | Mission and Cluster Model | iii | Corporate Responsibility xxvi | | EARNINGS PRESS RELEASE | Page | Page | | Second Quarter Ended June 30, 2024 Financial and Operating | | | | Results | 1 | Earnings Call Information and About the Company 7 | | Guidance | 4 | Consolidated State ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission file number 1-12993 ALEXANDRIA REAL ESTATE EQUITIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State ...

文章核心观点 - 纳斯达克指数年初表现良好但近期不佳，科技股回调，房地产投资信托基金（REITs）或迎来反弹，9月降息预期利好REITs，推荐Rexford Industrial和Alexandria Real Estate两只REITs股票 [1][2][3] 纳斯达克指数表现 - 第一季度多次上涨，4月遇问题但随后两个月弥补，本周科技股未反弹，7月表现不佳，此前下跌2.7%部分因美国对中国出口限制升级 [1][2] REITs行业情况 - 过去两年表现不佳，2020年受疫情冲击，2021年反弹，后因通胀和美联储加息受挫，上周可能是转折点，上周房地产股表现好，本周涨势延续 [3] 9月降息预期 - 交易员认为9月美联储降息概率为100%，6月消费者价格指数较上月降0.1%，年通胀率降至3%，美联储主席态度转变，多位官员表态积极 [6] Rexford Industrial公司情况 - 工业REIT，在南加州拥有422处物业，2024年第二季度业绩稳健，提高2024年核心FFO每股指引，资产负债表低杠杆，股价近30天涨近12%，iREIT预计未来12个月回报率超25% [7][8] Alexandria Real Estate公司情况 - 生命科学REIT，在多个创新集群地拥有超7350万平方英尺物业，2024年第一季度运营和财务业绩强劲，资产负债表投资级且低杠杆，iREIT预计未来12个月回报率超25% [9][10]

文章核心观点 - 公司是一家专注于生命科学房地产的房地产投资信托公司,拥有37.5亿美元的房地产投资组合,主要租赁给大型跨国制药公司等投资级租户[2][4] - 公司的投资组合租赁率高达95.1%,租金回收率达99.9%,并且公司的资金来源持续增长,年复合增长率达7%[5][6] - 公司的业绩增长得益于制药行业研发支出的持续增长,这为公司的生命科学房地产业务带来了长期增长动力[7][8] 公司概况 - 公司是一家专注于生命科学房地产的房地产投资信托公司[2] - 公司的房地产投资组合主要租赁给大型跨国制药公司等投资级租户,如Amgen、默克、罗氏和辉瑞等[2][4] - 公司的投资组合租赁率高达95.1%,为2019年以来最高[5] - 公司的租金回收率达99.9%,显示其租户质量优良[6] 业绩表现 - 公司的资金来源持续增长,年复合增长率达7%[6] - 公司的业绩增长得益于制药行业研发支出的持续增长,这为公司的生命科学房地产业务带来了长期增长动力[7][8] - 公司的每股资金来源为9.13美元,派息率为54.98%,股息收益率为4.2%,体现了良好的股东回报[9][10] 估值分析 - 公司当前的每股资金来源为9.40美元,按照15倍的估值,公司的内在价值为142美元[11] - 公司的每股资金来源预计在9.41-9.53美元之间,体现了良好的盈利能力[12] 风险提示 - 公司可能受到办公楼市场疲软的负面影响,但由于公司的股息覆盖率较高,股息安全性较好[13][14]