公司业绩 - 公司在2023年取得了显著的增长，收入和盈利能力均有所提升[4] - 公司在2023财年前9个月已经完成了大约15.7亿美元的资产销售，同时积极投资于有机增长[6] - 分析师预计公司2024财年第四季度的营收将达到7.456亿美元，调整后的FFO每股预计为2.29美元[9] 估值和建议 - 公司的估值相对较高，但基本面仍然吸引人，因此建议保持“买入”评级[16]

Bryan Bedder Co-produced by Austin Rogers. It was not that long ago that the market believed the Federal Reserve's narrative of "higher for longer" interest rates. Over and over again on financial media, pundits parroted the Fed's narrative, helping them do their job of setting the market's expectations. In contrast, we have been saying for months that "higher for longer" is totally unsustainable and that the Fed's hawkish rhetoric should be taken with a hefty grain of salt. That is because Fed officials ar ...

Fortune recently reported Capital Economics data that suggests property values for U.S. commercial real estate fell by $590 billion in 2023, will drop another $480 billion in 2024, and a further $120 billion in 2025, a three-year kick-to-the-head of commercial real estate stocks. “‘A lot of what’s going to drive next year is just continued maturities,’ or debt coming due at a time when refinancing isn’t so cheap, said Kevin Fagan, head of commercial real estate analysis at Moody’s Analytics. This year, Faga ...

投资建议 - 作者在过去几个月明确表示他对办公地产信托基金感兴趣，并推荐了Highwoods (HIW), Kilroy (KRC), 和Boston Properties (BXP)这三家公司[3][8] - 作者认为现在是投资这些办公地产信托基金的好时机，但需要适度调整增长预期[37] - 作者认为2024年应该选择高质量但被低估的股票进行投资[50] - 作者建议投资者关注那些在低估公司中具有更高超额表现潜力的股票[48] 公司估值 - 作者提到了Alexandria Real Estate Equities Inc. (ARE)、Highwoods Properties Inc. (HIW) 和Boston Properties Inc. (BXP)的估值情况[45] 风险评估 - 作者认为这些公司的基本风险基本上没有改变，市场对它们的看法发生了变化[10] - 作者指出，办公地产公司的基本风险基本上没有改变，但市场对它们的看法发生了变化[10] 股票选择建议 - 作者强调了对于高质量股票的关注，特别是那些BBB级以上的公司[47]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Q3 2023 Earnings Conference Call October 24, 2023 3:00 PM ET Company Participants Paula Schwartz - Investor Relations Joel Marcus - Executive Chairman and Founder Marc Binda - Chief Financial Officer and Treasurer Hallie Kuhn - SVP of Science and Technology and Capital Markets Peter Moglia - Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer Dean Shigenaga - President Conference Call Participants Joshua Dennerlein - BoA Georgi Dinkov - Mizuho Michael Grif ...

财务数据 - 第三季度净营业收入为18.44亿美元，同比增长8.2%[39][37] - 第三季度每股基于普通股东的净收入为0.13美元，同比下降94.1%[39] - 第三季度每股基于普通股东的调整后的资金运营为2.26美元，同比增长7.9%[37] - 公司拥有强大和灵活的资产负债表，剩余债务期限长达13.1年，至2025年前没有债务到期[39] - 公司的信用评级为BBB+，展望积极，评级为Baa1，展望稳定，继续位于所有公开交易的美国REIT中排名前10%[39] - 公司96%的租约包含每年约3%的合同租金上涨[38] - 公司在2023年第三季度实现了总市值283亿美元和总股本市值171亿美元，位列所有美国上市REIT公司的前10%[51] - 2023年指导范围更新，基金运营每股收益中点增加2美分[58] - 2023年预计每股收益为1.36至1.38美元，较之前的2.72至2.78美元有所下降[58] - 2023年基金运营每股收益为7.29至7.31美元，较之前的7.95至8.01美元有所下降[58] - 2023年基金运营每股收益调整后为8.97至8.99美元，中点为8.98美元，较之前的8.93至8.99美元有所增加[58] 公司展望 - 2023年资本利用方面，增加1亿美元用于额外债务，减少1亿美元用于部分利益的处置和销售[58] - 2023年资本化利息增加4百万美元，利息支出减少4百万美元[58] - 2023年净债务和优先股占调整后EBITDA比率不变，固定费用覆盖率不变[59] - 2023年资本来源方面，增加1亿美元用于额外债务，减少1亿美元用于部分利益的处置和销售[59] - 2023年计划处置和部分利益销售中点为1,650,000美元[61] 租赁情况 - 公司的年度租金收入每占用RSF为53.34美元，运营物业的占用率为93.7%[78] - 公司的前20大租户中，年度租金收入为655,990万美元，平均剩余租期为8.9年[78] - 同一物业的净营业收入增长率为3.1%，租金率增长率为28.8%[78] - 同一物业的租赁面积为3393.4万平方英尺和3016.9万平方英尺[86] - 同一物业的出租率为93.9%（当期平均）和94.4%（去年同期平均）[86] 开发项目 - 最近交付的新A/A+级开发和重建物业总面积为2042566平方英尺，总投资额为3166000美元，未负债收益率为5.9%[110] - 目前项目中，500 North Beacon Street和325 Binney Street的总面积为462100平方英尺，100%出租；40, 50, and 60 Sylvan Road的总面积为515273平方英尺，36%出租；10075 Barnes Canyon Road的总面积为254771平方英尺，17%出租[112] - 2023年底，Greater Boston/Cambridge的325 Binney Street的开发项目占地462,100平方英尺，100%已租出[114] - 2024年，Greater Boston/Fenway的201 Brookline Avenue的开发项目占地510,116平方英尺，98%已租出[114] - 2024年，San Francisco Bay Area/South San Francisco的230 Harriet Tubman Way的开发项目占地285,346平方英尺，100%已租出[114]

房地产资产出售 - 公司在2023年9月份完成了对房地产资产的出售和部分利益出售，其中包括了多个地区的不动产[65] - 公司在2023年9月份认定了价值约1.892亿美元的资产减值损失，主要包括了位于Route 128的275 Grove Street的写字楼园区[66] - 公司在2023年9月份进一步减记了位于Greater Boston和Texas市场的三个非实验室属性的价值，总计约2060万美元[67] 房地产合资企业 - 我们在大波士顿剑桥/内郊区拥有多个房地产合资企业，包括50和60 Binney Street、75/125 Binney Street、100和225 Binney Street以及300 Third Street等[68] - 我们在旧金山湾区Mission Bay地区拥有多个房地产合资企业，包括Alexandria Center® for Science and Technology、1450 Owens Street、601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard等[68] - 我们在圣地亚哥托雷平斯地区拥有多个房地产合资企业，包括3215 Merryfield Row、Campus Point by Alexandria、5200 Illumina Way等[68] - 我们在西雅图Lake Union地区拥有多个房地产合资企业，包括1201和1208 Eastlake Avenue East、199 East Blaine Street、400 Dexter Avenue North等[68] - 我们在马里兰州Rockville和Beltsville地区拥有多个房地产合资企业，包括1401/1413 Research Boulevard和1450 Research Boulevard以及101 West Dickman Street等[68] - 公司在大波士顿市场收购了两个物业，与当地房地产运营商合作，形成了一个房地产合资企业，该合资企业的发展机会增至715,000 RSF[74] - 房地产合资企业的资产总额在2023年9月30日达到8,830,382千美元，较2022年12月31日的7,703,260千美元有所增长[75] 租赁协议和负债 - 我们在2023年9月份的运营租赁协议中拥有419个物业，总计41.5百万运营RSF，位于关键集群地区，包括大波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰和研究三角地区[79] - 我们的运营租赁协议中包含了未来租金支付，截至2023年9月30日，总额为19,417,799千美元[81] - 我们在2023年9月30日的直接融资租赁协议中，净投资余额为39,908千美元，未来租金支付总额为253,791千美元[82] - 我们的租赁中不涉及基础资产的残值担保，通过评估潜在收购的房地产、直接管理租赁物业和选择租户来管理租赁资产的残值风险[84] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，截至2023年9月30日，剩余合同支付的现值总额为385,000千美元，权利使用资产总额为531,300千美元[86] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，2023年的总未来支付金额为855,886千美元，经折现后的运营租赁负债为384,958千美元[87] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，2023年的总毛运营租赁成本为8,317千美元，资本化租赁成本为688千美元[88] 投资和财务 - 公司持有的有限合伙企业投资总额为73.9百万美元，每个投资的所有权利益超过5%[90] - 公司对报告净资产值的私人持有实体的投资承诺了约381.5亿美元的资金，期限分布在未来12年内[99] - 截至2023年9月30日，公司的总投资额为1431.8亿美元，其中包括公开交易公司、报告净资产值实体和不报告净资产值实体等[100] 债务和融资 - 公司的未偿债务中，截至2023年9月30日，担保债务为109,110千美元，无担保高级债务为8,902,593千美元[107] - 公司的担保和无担保高级债务总额为11,202,835千美元，其中99%为无担保高级债务，担保债务占1%[109] - 公司于2023年2月发行了10亿美元的无担保高级债务，加权平均利率为4.95%，加权平均到期期限为21.2年[110] - 公司的无担保高级授信额度为50亿美元，利率为SOFR加0.835%，并根据年度可持续性目标进行利率和费率调整[111] - 公司的商业票据计划额度从20亿美元增加到25亿美元，票据发行的加权平均到期收益率为5.15%，加权平均到期期限为13天[113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为7.139亿美元,同比增长10.9% [68] - 净运营收入(NOI)同比增长12.2%,主要由于387,000平方英尺的开发和改建项目投入使用带来的5800万美元年度净运营收入增加 [68] - 经调整的每股基金营运收益(FFO)为2.24美元,同比增长6.7% [69] - 公司有望实现6.4%的全年FFO每股增长 [69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大型制药公司租户占公司年度租金收入的17%,继续保持强劲 [19][20] - 私募创投支持的生物科技公司占公司年度租金收入的10%,尽管融资活动有所放缓,但仍保持较强 [21][22] - 拥有上市产品的公众生物科技公司占公司年度租金收入的14%,表现良好 [23] - 处于临床前和临床阶段的公众生物科技公司占公司年度租金收入的10%,表现良好 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 大波士顿地区未租赁的竞争性新供给占市场存量的1.6%(2023年)和5%(2024年) [54] - 旧金山湾区未租赁的竞争性新供给占市场存量的6.6%(2023年)和8.8%(2024年) [55] - 圣地亚哥未租赁的竞争性新供给占市场存量的3.5%(2023年)和4.9%(2024年) [56] - 大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥的直接空置率和转租空置率有所上升 [57][58] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于发展核心的大型园区项目,并保持谨慎的开发投资策略 [117][118][119][120] - 公司拥有灵活的资本来源,可以通过出售非核心资产来为管线项目提供资金 [136][137][138] - 生命科学行业基本面依然强劲,创新和新药物批准为行业带来持续增长动力 [26][27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境充满不确定性,但生命科学行业的基本面依然良好,行业内的优质公司将从中受益 [40][41][48] - 公司有信心维持强劲的业绩指引,体现了对租户对关键实验室空间需求的持续信心 [13] - 公司看好未来12-18个月的发展机会,预计租赁需求和租金水平将保持良好 [148][149][150] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问第四季度的租赁需求和租赁签约情况 [90][91] **Dean Shigenaga 回答** 公司有400,000平方英尺的已签约租赁将在第四季度开始,此外还需要完成一定量的新租赁 [90][91] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问第二季度超预期业绩的原因以及为何未体现在指引中 [164][165] **Dean Shigenaga 回答** 第二季度超预期主要是由于NOI表现超预期,但这只是时间性差异,并未改变全年指引 [164][165] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问创投资金投入的情况及对公司需求的影响 [139][140][141] **Jenna Foger 回答** 2023年上半年创投资金投入保持在2018-2019年水平,为公司带来持续的需求 [141][142][143]

经营租赁 - 2023年6月30日，公司直接融资租赁的未来租金支付总额为25.43亿美元[84] - 2023年6月30日，公司经营租赁收入中，按租赁会计准则计算的营收为70.4亿美元[84] - 截至2023年6月30日，公司作为承租方的经营租赁合同中，剩余合同支付的现值为38.65亿美元，平均剩余租赁期约42年[87] - 公司经营租赁成本包括地面和办公室租赁，2023年6月30日至2022年6月30日，承租方的经营租赁成本为85.18亿美元[89] 资产管理 - 公司管理租赁资产残值风险的策略包括评估潜在房地产收购，直接管理租赁物业，精选租户并监控其信用质量[85] 投资组合 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为96.03亿美元，投资主要涉及生命科学、农业技术和技术行业[90] - 公司持有的九个有限合伙企业投资总额为7.38亿美元，采用权益法核算[91] - 公司对不符合权益法核算条件的投资进行不同处理，包括公开交易公司投资按公允价值计量，私人公司投资根据是否报告NAV每股采用不同方法[92] - 公司对权益法投资和不报告NAV每股的私人公司投资进行减值评估，监控新发展和业绩等指标[96] - 公司承诺向报告NAV每股的私人公司投资提供约37.68亿美元的资金承诺，截至2023年6月30日[100] 公司财务表现 - 六月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净收入为1.33705亿美元，同比下降57.1%[116] - 六月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的每股收益为0.51美元，同比下降69.5%[116] - 截至2023年6月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益中的累积其他综合损失主要是由于加拿大运营的外汇翻译带来的净未实现收益[119]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Q1 2023 Results Conference Call April 25, 2023 3:00 PM ET Company Participants Paula Schwartz - Investor Relations Joel Marcus - Executive Chairman and Founder Peter Moglia - Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer Dean Shigenaga - President & Chief Financial Officer Hallie Kuhn - Vice President, Science & Technology Dan Ryan - Co-Chief Investment Officer Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Anthony Paolone - JPMorgan Nick Joseph ...