文章核心观点 - 公司二季度调整后每股AFFO为2.36美元,超出市场预期,同比增长5.4% [1] - 收入增长7.4%,但未达预期,主要得益于租赁活动和租金增长 [2][3] - 公司维持了2024年AFFO指引 [2] 公司经营情况 - 公司二季度总租赁量为110万平方英尺,其中租赁续约和再租赁58.97万平方英尺,开发和改建项目租赁34.1万平方英尺 [4] - 租金增长7.4%,现金租金增长3.7% [5] - 同店NOI同比增长1.5%,现金同比增长3.9% [6] - 北美运营物业的出租率为94.6%,较上年同期提升 [6] - 投资级或大型上市公司租户占年度租金收入的53% [7] - 所有租户的加权平均剩余租期为7.4年,前20大租户为9.4年 [7] - 截至6月30日,应收租金余额为680万美元 [7] 投资活动 - 二季度完成740万美元的收购,年初至6月的收购及在谈收购总额为2.494亿美元 [8] - 二季度投入使用的开发和改建项目面积为28.5万平方英尺,全部已租赁,带来1600万美元的年度NOI增量 [9] 财务状况 - 二季度末现金及等价物为5.61亿美元,流动性总额为56亿美元 [10] - 净债务及优先股与调整后EBITDA比率为5.4倍,固定收益保障倍数为4.5倍,平均债务期限13年 [11] 2024年指引 - 公司维持2024年AFFO每股9.41-9.53美元的指引,中值为9.47美元,与市场预期一致 [12] - 指引基于预计2024年底北美出租率94.6%-95.6%,租金续租和再租赁增长11%-19%(现金基础5%-13%),同店NOI增长0.5%-2.5%(现金基础3%-5%) [13] - 但公司下调了2024年FFO指引至8.89-9.01美元,此前为9.49-9.61美元 [14]

文章核心观点 - 公司本季度收入为7.66.73亿美元,同比增长7.4% [1] - 每股收益为2.36美元,去年同期为0.51美元 [1] - 公司收入和每股收益均超出了分析师的预期 [2] 公司财务数据总结 收入 - 其他收入为1157万美元,高于分析师预期的950万美元,同比增长21% [5] - 租金收入为7.55.16亿美元,略低于分析师预期的7.64.41亿美元,同比增长7.2% [5] 利润 - 每股收益(稀释)为0.25美元,低于分析师预期的0.87美元 [5] 股票表现 - 公司股票在过去一个月内上涨7.4%,优于标普500指数的0.4%涨幅 [6] - 公司目前的股票评级为Zacks Rank 4(Sell),可能在短期内表现不佳 [6]

(917) 633-7790 SARA M. KABAKOFF Senior Vice President – Chief Content Officer Alexandria Real Estate Equities, Inc. All Rights Reserved. © 2024 Table of Contents June 30, 2024 | COMPANY HIGHLIGHTS | Page | Page | | --- | --- | --- | | Mission and Cluster Model | iii | Corporate Responsibility xxvi | | EARNINGS PRESS RELEASE | Page | Page | | Second Quarter Ended June 30, 2024 Financial and Operating | | | | Results | 1 | Earnings Call Information and About the Company 7 | | Guidance | 4 | Consolidated State ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission file number 1-12993 ALEXANDRIA REAL ESTATE EQUITIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State ...

文章核心观点 - 纳斯达克指数年初表现良好但近期不佳，科技股回调，房地产投资信托基金（REITs）或迎来反弹，9月降息预期利好REITs，推荐Rexford Industrial和Alexandria Real Estate两只REITs股票 [1][2][3] 纳斯达克指数表现 - 第一季度多次上涨，4月遇问题但随后两个月弥补，本周科技股未反弹，7月表现不佳，此前下跌2.7%部分因美国对中国出口限制升级 [1][2] REITs行业情况 - 过去两年表现不佳，2020年受疫情冲击，2021年反弹，后因通胀和美联储加息受挫，上周可能是转折点，上周房地产股表现好，本周涨势延续 [3] 9月降息预期 - 交易员认为9月美联储降息概率为100%，6月消费者价格指数较上月降0.1%，年通胀率降至3%，美联储主席态度转变，多位官员表态积极 [6] Rexford Industrial公司情况 - 工业REIT，在南加州拥有422处物业，2024年第二季度业绩稳健，提高2024年核心FFO每股指引，资产负债表低杠杆，股价近30天涨近12%，iREIT预计未来12个月回报率超25% [7][8] Alexandria Real Estate公司情况 - 生命科学REIT，在多个创新集群地拥有超7350万平方英尺物业，2024年第一季度运营和财务业绩强劲，资产负债表投资级且低杠杆，iREIT预计未来12个月回报率超25% [9][10]

文章核心观点 - 公司是一家专注于生命科学房地产的房地产投资信托公司,拥有37.5亿美元的房地产投资组合,主要租赁给大型跨国制药公司等投资级租户[2][4] - 公司的投资组合租赁率高达95.1%,租金回收率达99.9%,并且公司的资金来源持续增长,年复合增长率达7%[5][6] - 公司的业绩增长得益于制药行业研发支出的持续增长,这为公司的生命科学房地产业务带来了长期增长动力[7][8] 公司概况 - 公司是一家专注于生命科学房地产的房地产投资信托公司[2] - 公司的房地产投资组合主要租赁给大型跨国制药公司等投资级租户,如Amgen、默克、罗氏和辉瑞等[2][4] - 公司的投资组合租赁率高达95.1%,为2019年以来最高[5] - 公司的租金回收率达99.9%,显示其租户质量优良[6] 业绩表现 - 公司的资金来源持续增长,年复合增长率达7%[6] - 公司的业绩增长得益于制药行业研发支出的持续增长,这为公司的生命科学房地产业务带来了长期增长动力[7][8] - 公司的每股资金来源为9.13美元,派息率为54.98%,股息收益率为4.2%,体现了良好的股东回报[9][10] 估值分析 - 公司当前的每股资金来源为9.40美元,按照15倍的估值,公司的内在价值为142美元[11] - 公司的每股资金来源预计在9.41-9.53美元之间,体现了良好的盈利能力[12] 风险提示 - 公司可能受到办公楼市场疲软的负面影响,但由于公司的股息覆盖率较高,股息安全性较好[13][14]

文章核心观点 - 公司宣布在大波士顿地区完成了一个大型太阳能电场项目,通过长期电力购买协议为该地区100%供应可再生电力 [1] - 公司与Moderna和马萨诸塞州州长共同庆祝Moderna在One Kendall Square园区新建的全球总部和研发中心的开幕,这是该地区最可持续的实验室建筑 [2] - 公司发布2023年企业责任报告,详细介绍了公司在减排、能源效率、电气化和可再生能源等方面的创新战略 [3] 公司概况 - 公司是生命科学领域的先驱,在AAA创新集群地区拥有和运营生命科学园区 [11] - 公司总市值达344亿美元,在北美拥有7410万平方英尺的资产规模 [12] - 公司通过自身的独特商业模式和审慎的尽职调查,确保了高质量和多元化的租户群,从而实现更高的出租率、更长的租期、更高的租金收入和更大的长期资产价值 [12] 可持续发展举措 - 公司在2023年企业责任报告中提出了到2030年将运营温室气体排放强度降低30%的新目标 [3] - 公司在2021-2023年连续3年超额完成了与CRREM一致的基于科学的减排路径 [4] - 公司在2023年GRESB房地产评估中获得4星评级,连续第7年获得绿色之星认证,并连续第6年获得100分的最高披露评分 [5] - 公司正在为685 Gateway Boulevard项目争取零能耗认证,该项目获得了2023年AIA加州气候行动设计奖 [6] - 公司在波士顿和西雅图的项目中采用了地热能和污水热回收等替代能源 [7] - 公司94处物业已获得或正在争取LEED认证,占年租金收入的50% [8] - 公司在俄亥俄州代顿开创了OneFifteen项目,提供全程连续的成瘾康复护理,已为7500多名患者提供服务 [9]

文章核心观点 - 亚历山大房地产股份公司(ARE)与一家制药公司签订了新的10年租约，租用了127,382平方英尺的可出租面积(RSF)，使其在圣地亚哥的占地面积增加了近53%[1] - 公司通过其SD Tech超级校园的开发项目，进一步巩固了在圣地亚哥生命科学领域的领先地位[2] 租约与开发项目 - 公司与一家制药公司签订了新的10年租约，租用了127,382平方英尺的可出租面积(RSF)，位于圣地亚哥的SD Tech超级校园[1] - 该253,079平方英尺的A+级开发项目在2025年计划完成前已出租70%[2] - 公司在圣地亚哥的120万平方英尺在建超级校园开发项目已出租94%[2] 超级校园与资产 - SD Tech超级校园提供多种定制化设施，包括餐饮选择、健康与 wellness 中心、高级会议和会议区、宽敞的草坪和占地7英亩的中央公园[1] - 截至2024年3月31日，公司在圣地亚哥的不可复制的资产基础包括1430万平方英尺，其中780万平方英尺正在运营，占用率为952%，优于市场占用率[3] 租户与租赁活动 - 公司服务于多元化的租户基础，包括跨国制药公司、公共和私人生物技术公司、复杂药物制造商以及顶级投资级公司和机构，以及技术实体[3] - 公司在2024年第一季度的总租赁活动为110万平方英尺，反映了对其高质量办公/实验室空间的强劲需求[3] - 截至2024年3月31日，超级校园占年度租金收入的74%，投资级或公开交易的大盘租户占年度租金收入的52%[3] 租赁期限与市场表现 - 截至2024年3月31日，所有租户的加权平均剩余租赁期限为75年，比上一季度末的74年有所增加[4] - 公司前20大租户的加权平均剩余租赁期限为97年，比上一季度末的96年有所增加[4] - 过去一年，公司股价上涨03%，而行业上涨19%[4]

文章核心观点 - 尽管办公行业面临短期压力，但亚历山大房地产公司长期投资价值高，当前股价下跌、收益率回升，具有吸引力，维持“买入”评级，目标价165美元/股，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [2][10][15] 公司基本面 - 公司是生命科学房地产领域的“先行者”，拥有高质量资产、现金流和长期合作关系，自2014年以来年均增长7%，股息也在增长 [4] - 公司资产负债表稳健，管理层经验丰富，信用评级为BBB+，长期债务占比低于42%，市值超200亿美元 [3] - 公司运营安全性高，过去15年入住率不低于94%，2024年预计入住率超95%，租户来自多个领域超800家，过去12个月新合同超77%收入来自现有客户，前20大客户超91%收入来自投资级或上市大盘股公司，过去五年租金收缴率超99.5%，2024年第一季度达99.8% [4] 财务与运营情况 - 2024年第一季度业绩稳定积极，本季度超34万平方英尺新资产投入使用，全部租出，年净营业收入达2600万美元，2024 - 2027年预计持续增长 [6] - 自2019年以来，公司出售近85亿美元房产，获利30亿美元，善于处置非核心资产 [6] - 公司杠杆率在行业内极具吸引力，流动性超60亿美元，32%债务2049年后到期，98.9%债务为固定利率，平均利率低于3.87%，平均剩余债务期限13.4年，含优先股杠杆率接近5倍 [6] 行业前景 - 生命科学行业规模将达5万亿美元，年研发资金460亿美元，2019 - 2023年企业研发资金较2014 - 2018年增长41%，行业关注度上升 [6] 风险因素 - 主要风险是在公司估值过高时投资 [7] - 运营风险因多元化和资产质量较低，但资产循环存在一定担忧，公司更关注出售资产的选择和价格 [8] - 供应需求方面，公司认为2025年后供应将达峰值，之后新增建设项目有限 [8] 估值与投资建议 - 公司当前估值显示有上涨空间，市盈率与调整后资金流比率（P/AFFO）降至近15倍，远低于五年平均的26倍，考虑到增长预期，20 - 21倍P/AFFO较为合理，目标价对应19.5 - 20倍P/FFO [10][15] - 以116美元/股价格计算，即使在低估值水平下，年收益率可达22%，按20倍P/AFFO计算，年涨幅超15%，公司通常能在10 - 20%误差范围内实现目标 [10][11] - 公司兼具收益性、安全性和未来表现潜力，维持“买入”评级，若股价跌至110美元/股以下可能增持 [12][15] 行业对比 |公司名称|市值（百万美元）|信用评级|年初至今涨幅（%）|股息连续支付年数|股息收益率（%）|派息比率（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Office Properties Income Trust|92|ccc+|-73|0|1.7|1| |Orion|175|/|-45|0|11.9|43| |City Office REIT|201|/|-20|0|7.9|63| |Brandywine Realty Trust|782|BB+|-18|0|13.0|97| |Piedmont Office Realty Trust|808|BBB-|-12|0|6.7|49| |Easterly Government Properties|1254|/|-11|0|8.6|108| |Empire State Realty Trust|1491|/|-8|0|1.5|32| |Highwoods Properties|2752|BBB|11|0|7.6|87| |COPT Defense Properties|2772|BBB-|-4|1|4.8|62| |SL Green Realty|3220|BB+|8|0|5.2|87| |Cousins Properties|3517|/|-6|5|5.5|74| |Kilroy Realty|3706|BBB|-22|8|6.8|60| |Vornado Realty|4981|BB+|/|0|0.0|42| |Boston Properties|9659|BBB+|-15|0|6.3|80| |Alexandria Real Estate|20384|BBB+|-10|13|4.5|69| [14][16][17][18]

文章核心观点 - 公司优质利基资产组合有望受益于生命科学资产的强劲需求，但巨额开发支出在宏观经济不确定性和高利率环境下带来成本超支和租赁问题风险 [1] 利好因素 资产位置优势 - 公司在北美AAA创新集群地区拥有A/A+级物业，在多个城市有显著市场地位，对相关企业有吸引力，且进入和退出壁垒高、可用空间有限，能收取高租金助力稳定收入 [2] 市场需求增长 - 药物研究和创新需求增加使生命科学资产需求飙升，有望推动公司租赁活动，保持入住率和租金增长势头 [2] - 人工智能和机器学习工具应用使专注AI的生命科学公司需要大量实验室空间，将成为公司生命科学资产未来关键需求驱动力 [3] 租户稳定性 - 公司拥有优质租户基础，租户依赖中央实验室基础设施，难以频繁更换地点，确保稳定租金收入 [3] 财务指标良好 - 2024年第一季度末公司流动性为58亿美元，净债务和优先股与调整后EBITDA比率改善，固定费用覆盖率为4.7倍，债务到期分布合理，加权平均剩余期限为13.4年 [4] 股息表现 - 2024年6月公司宣布第二季度现金股息提高2.4%至每股1.30美元，过去五年11次提高股息，五年年化股息增长率为5.41%，财务状况良好且派息率低于行业，股息率未来可能可持续 [4][5] 市场预期 - 分析师对公司持乐观态度，Zacks对2024年每股运营资金共识估计显示公司前景良好，过去两个月估计略有上升 [5] 业绩预期 - 预计2024年公司同店入住率为95.1%，租金收入同比增长7.6% [3] 不利因素 开发风险 - 公司大量的开发和再开发项目在宏观经济不确定下面临建筑成本上升和租赁问题风险 [7] 利率影响 - 高利率环境使公司借贷成本增加，影响房地产购买和开发能力，2024年利息费用预计同比大幅增加，且高利率下股息支付吸引力可能降低 [7] 股价表现 - 过去三个月公司股价下跌8.3%，超过行业3.0%的跌幅 [5] 其他建议 - 房地产投资信托行业中Lamar Advertising和Americold Realty Trust排名较好，分别为Zacks Rank 2（买入），Americold 2024年每股运营资金共识估计为1.44美元，同比增长13.4%，Lamar Advertising 2024年每股运营资金共识估计为8.03美元，同比增长7.5% [8]