Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-39529 BROADSTONE NET LEASE, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 26-1516177 (State ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度产生调整后运营资金（AFFO）5580万美元，即每股摊薄收益033美元，AFFO每股收益环比持平[31] - 第三季度总务及行政费用为860万美元，其中现金总务及行政费用为760万美元[31] - 净债务约为16亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比为506倍[29] - 将2021年全年AFFO指引区间收窄至每股130美元至132美元，中点隐含增长率为92%[34] - 董事会宣布每股普通股和OP单位股息为026美元，较之前股息率提高约4%[37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成11笔交易，涉及18处物业，总投资额2259亿美元，加权平均现金资本化率为65%[8] - 工业物业收购占第三季度收购活动的59%，总投资1427亿美元，初始现金资本化率61%，加权平均租赁期限184年，年租金涨幅19%[10] - 医疗保健物业收购占31%，包括一处总投资6000万美元的急症护理医院，租赁期25年，年租金涨幅2%[13][14] - 投资级零售物业收购占10%，总投资2320万美元，加权平均现金资本化率65%，加权平均租赁期限84年，年租金涨幅50个基点[16][17] - 第三季度出售6处物业，总价2660万美元，包括4处空置物业和2处休闲餐饮资产[21] - 执行一笔投资级办公室租户的长期主租约提前终止，获得3500万美元终止费，相当于剩余合同租金的约117%，并同时以1530万美元净收益出售底层空置物业[22][23] - 提前终止交易后，办公室投资组合风险敞口降至期末年基本租金（ABR）的79%[24] - 投资组合出租率提高10个基点至998%，696处物业中仅有4处空置[25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过执行375亿美元的首期10年期公共债券发行和建立4亿美元的按市价出售（ATM）计划来加强资产负债表[7][27][28] - 修订2021年全年收购指引至6亿至7亿美元[20] - 修订后的2021年指引假设包括1亿至13亿美元的处置量（已提高以包含提前终止租约和物业销售）以及3100万至3300万美元的总现金总务及行政费用（已降低）[35] - 投资方法多元化，允许在竞争激烈的收购环境中选择性导航而不损害承销标准[9] - 市场环境竞争激烈，但公司能够通过在不同资产类别之间灵活转换来维持收购节奏[41][42] - 公司专注于保持保守的资产负债表，以支持其防御性增长战略[30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度投资活动强劲，总投资额超过225亿美元，租金收取率达100%[7] - 截至季度末，另有约102亿美元的资产处于控制下（已签约或已执行意向书），使年初至今已关闭和处于控制下的总额达到622亿美元[19] - 公司预计第四季度投资活动强劲，并为2022年活跃的收购活动做好准备[7][20] - 穆迪在9月将公司信用评级上调至Baa2（稳定展望），与标普在第一季度给予的BBB评级一致[29] - 流动性状况非常稳健，9亿美元的循环信贷额度在季度末无未偿余额[30] 其他重要信息 - 提前终止租约交易和相关物业出售在毛基础上记录了3380万美元的收入，410万美元的折旧和摊销以及2570万美元的减值，导致FFO增加3380万美元，但对AFFO或净债务与年化调整后EBITDAre无影响[33] - 公司继续密切监控投资组合，对所有细分市场租户的当前运营状况和健康状况充满信心[25] - 股息增加反映了对业务前景的信心，未来股息增加将由董事会按季度评估[37] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于收购量指引提高的驱动因素和可持续性 [40] - 公司团队有能力支持该收购量水平，能够跨广泛物业类型进行采购，包括小型和大型交易[40] - 竞争环境依然异常激烈，但多元化的投资组合和收购策略使公司能够在资产类别之间灵活转换，因此近几个季度的收购节奏基本可持续[41] - 截至财报发布时有102亿美元资产处于控制下，且之后又锁定了额外交易，预计第四季度将同样强劲，并为第一季度做好准备[42] - 过去存在季节性，但公司正努力平滑季度间波动，期望保持一致性，目前观察到交易既准备在年底完成，也为第一季度做准备，有机会实现良好平衡[43][44] 问题: 关于目标杠杆范围和融资工具（ATM与隔夜发行）的使用考虑 [45] - 公司对融资和资金来源的看法保持一致，随着第二季度末后续股票发行和第三季度ATM计划的建立，融资来源有所增加[45] - 在第四季度和第一季度，将寻求通过循环信贷额度和ATM进行融资[46] - 未来期望保持ATM和后续发行的健康组合，两者是针对不同情况的有用工具，日常收购活动和平均资产规模适合使用ATM，而较大规模投资组合交易可能更适合隔夜发行[46] - 目标杠杆率持续低于6倍，在净债务与调整后EBITDA的基础上，对在低至中5倍区间运营感到满意[47] 问题: 关于提前终止租约交易对AFFO增长的影响 [48] - 该特定办公室租户的租约终止涉及约400万美元的年基本租金（ABR），通过终止租约并最终出售资产，第四季度将不再有该ABR流入，因此对FFO每股收益造成拖累[49] - 这主要是时机问题，此前预计可能是第一季度活动，但与租户最终确定交易导致了时间差异[49] 问题: 关于办公室交易的具体情况和对剩余办公室风险敞口的看法 [52] - 该交易是独立的一次性事件，酝酿了约18个月，与租户对其劳动力战略和房地产利用的决策有关[54][55] - 资产和物业管理团队持续与租户沟通，寻找互利解决方案，租户一直按时支付租金，即使未达成协议，他们也被锁定支付剩余租期的租金[55] - 对更广泛的办公室投资组合，思路与之前季度一致，继续关注返工进展，目前有15项资产，占投资组合的8%，非常分散[57] - 从信用和收款角度看，仍看到强度，对更广泛的办公室投资组合没有担忧，目前除非特定投资组合中包含办公室资产，否则不打算在办公室领域部署更多资本，继续保持持有并精细监控[58] 问题: 关于地理基础上风险回报效益的转变和偏好市场 [59] - 持续在东南部、西南部和部分中西部地区看到强劲的渠道活动[60] - 公司传统上主要投资于二级和三级市场，认为在这些地方从风险调整后回报角度看有机会[61] - 多元化性质使公司能够灵活地在不同垂直领域之间转换，寻找机会，这些机会不一定严重依赖地理位置，而是与资产的基本性质和资产类别相关[61] 问题: 关于第三季度交易的具体来源渠道 [64] - 本季度交易很好地证明了公司的采购能力，大部分交易来自现有卖家、经纪人或私募股权关系的重复业务[66] - 举例医疗保健领域的一笔收购，交易营销范围很小，只联系了少数几家，公司凭借与相关方的关系被纳入其中并成功执行[66][67] - 当前渠道中也有类似情况，一些租户主动联系公司，希望以高效方式在年底前执行交易，以延续在餐饮零售方面的合作关系[68]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL The New York Stock Exchange Large accelerated filer ☐ Accelerated filer ☐ FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Comm ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL The New York Stock Exchange Large accelerated filer ☐ Accelerated filer ☐ FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commissio ...

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q1 2021 Earnings Conference Call May 5, 2021 1:30 PM ET Company Representatives Chris Czarnecki - Chief Executive Officer Ryan Albano - Chief Financial Officer Mike Caruso - Senior Vice President of Corporate Finance and Investor Relations Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets Anthony Paolone - J.P. Morgan Caitlin Burrows - Goldman Sachs Chris Lucas - Capital One Michael Gorman - BTIG Ronald Kamdem - Morgan Stanley Operator Hello! And welcome to ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL New York Stock Exchange FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 001-39529 BROADSTONE NET LEASE, INC ...

Broadstone Net Lease, Inc (NYSE:BNL) Q4 2020 Earnings Conference Call February 25, 2021 1:00 PM ET Company Participants Kevin Fennell - Senior Vice President, Capital Markets Chris Czarnecki - Chief Executive Officer Ryan Albano - Chief Financial Officer Conference Call Participants Caitlin Burrows - Goldman Sachs Anthony Paolone - JPMorgan John Kim - BMO Capital Markets Vikram Malhotra - Morgan Stanley Michael Gorman - BTIG Ki Bin Kim - Truist Operator Hello and welcome to Broadstone Net Lease’s Fourth Qua ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _______ to _______ Commission file number 001-39529 BROADSTONE NET LEASE, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 26-1516177 (State or ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 001-39529 | --- | --- | |---------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------- ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 None FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 000-55774 BROADSTONE NET LEASE, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 26-1516177 (State or other jurisdiction of incorporation or organizatio ...