投资组合概况与构成 - 截至2022年6月30日，公司投资组合包含764处物业，其中757处位于美国44个州，7处位于加拿大4个省[102] - 投资组合的年化基本租金为3.6亿美元，按物业类型划分：工业占48%，医疗保健占19%，餐厅占14%，零售占12%，办公室占7%[104][105] - 投资组合高度分散，由约213个不同租户运营203个品牌，遍布57个行业，单一租户贡献的ABR不超过2.0%[102] - 公司总物业数量为764处，总年化基本租金收入为3.60019亿美元，总面积为3439.7万平方英尺[107] - 投资组合总ABR为3.60019亿美元，总物业数量为764处，总面积为3439.7万平方英尺[111] - 截至2022年6月30日，公司投资组合总年化基础租金（ABR）为3.60019亿美元，总面积为3439.7万平方英尺[122] 物业类型细分表现 - 工业地产是公司投资组合的核心，贡献了1.71476亿美元的年化基本租金收入，占总收入的47.6%，面积为2527.9万平方英尺，占总面积的73.5%[107] - 制造业是工业地产中收入最高的细分类型，年化基本租金收入为5511.6万美元，占总收入的15.3%[107] - 医疗保健地产贡献了6773.1万美元的年化基本租金收入，占总收入的18.8%，面积为285.5万平方英尺，占总面积的8.3%[107] - 餐饮地产贡献了5152.5万美元的年化基本租金收入，占总收入的14.3%，其中休闲餐饮收入为2673.8万美元，占7.4%[107] - 零售地产贡献了4315.0万美元的年化基本租金收入，占总收入的12.0%，其中综合商品零售收入为2392.4万美元，占6.6%[107] - 办公地产贡献了2613.7万美元的年化基本租金收入，占总收入的7.3%，其中企业总部收入为1042.9万美元，占2.9%[107] - 在工业地产中，分销与仓储类物业有47处，年化基本租金收入为5137.5万美元，占总收入的14.3%[107] - 食品加工类工业地产有17处，年化基本租金收入为2420.0万美元，占总收入的6.7%[107] - 临床医疗是医疗保健地产中收入最高的细分类型，年化基本租金收入为2677.0万美元，占总收入的7.4%[107] 租户与品牌集中度 - 前十大租户贡献年化基础租金（ABR）5945.3万美元，占投资组合总额的16.5%[109] - 前二十大租户贡献年化基础租金（ABR）1.05742亿美元，占投资组合总额的29.4%[109] - 前十大品牌贡献年化基础租金（ABR）5864.4万美元，占投资组合总额的16.2%[109] - 前二十大品牌贡献年化基础租金（ABR）1.04533亿美元，占投资组合总额的29.0%[109] - 最大租户Jack's Family Restaurants LP拥有43处物业，年化基础租金716.6万美元，占总组合2.0%[109] - 租户Ryerson拥有11处物业，年化基础租金639.5万美元，占总组合1.8%，其物业面积153.7万平方英尺，占总面积4.5%[109] - 租户Dollar General Corporation拥有57处物业，数量最多，年化基础租金563.6万美元，占总组合1.5%[109] - 品牌Krispy Kreme拥有27处物业，年化基础租金503.4万美元，占总组合1.4%[109] - 品牌Siemens相关物业面积合计184.7万平方英尺（130.2万+54.5万），占总面积5.4%（3.8%+1.6%）[109] - 租户AHF, LLC的物业面积98.2万平方英尺，占总面积2.8%，是前20大租户中面积占比最高的之一[109] 行业与地理分布 - 公司投资组合按行业分布：医疗保健设施贡献年化基本租金（ABR）最高，达5363.3万美元，占总ABR的14.9%[111] - 餐厅行业拥有最多物业数量，达250处，其ABR为5229.6万美元，占总ABR的14.5%[111] - 按地理位置分布：德克萨斯州（TX）ABR贡献最高，为3754.9万美元，占总ABR的10.4%[114] - 美国地区（US）物业占总ABR的97.8%（3.5197亿美元）和总面积的98.8%（3.3967亿平方英尺）[114] 租赁结构与质量 - 截至2022年6月30日，投资组合出租率约为99.8%，ABR加权平均剩余租期约为10.6年[102] - 约97.3%的租约包含合同租金递增条款，ABR加权平均最低增幅为2.0%[102] - 基于ABR，约94.0%的租户提供财务报告，其中85.0%需定期提供指定财务信息，另有9.0%的租户通过SEC备案等方式公开财务报表[102] - 截至2022年6月30日，公司约99.8%的物业（除两处外）已出租，租赁活动需求低[117] - 截至2022年6月30日，ABR加权平均剩余租赁期限约为10.6年[118] - 约67.4%的ABR来自2030年及之后到期的租约，2030年前任何单一年份到期的租约贡献ABR不超过6.5%[118] - 投资组合中不足5%的物业租约不包含至少一个续租选项[118] - 公司主要采用长期净租赁模式，租户通常承担所有相关物业费用[116] - 公司97.3%的ABR合同包含未来租金调升条款，ABR加权平均年最低涨幅为2.0%[124] 投资活动 - 2022年上半年，公司投资了3.924亿美元于42处物业，加权平均初始现金资本化率为6.1%[102] - 2022年上半年收购的物业中，按ABR计算，工业类占47.2%，餐厅类占25.4%，零售类占23.8%，医疗保健类占3.6%[102] - 2022年上半年收购的物业加权平均初始租期为19.6年，最低年租金增幅为1.8%[102] - 2022年第一季度，公司完成2.1亿美元物业收购，加权平均初始现金资本化率为5.7%[127] - 2022年第二季度，公司完成1.824亿美元物业收购，加权平均初始现金资本化率为6.4%[127] 季度收入与利润（同比环比） - 2022年第二季度，公司租赁收入净额为9801.3万美元，较第一季度增长4.4%[128] - 第二季度净利润为3555.2万美元，同比增长25.0%[138] - 第二季度摊薄后每股收益为0.20美元，同比增长25.0%[138] - 2022年第二季度归属于公司的净收入为3555.2万美元，2022年第一季度为2844.1万美元，2022年上半年总计为6399.3万美元[173] - 2022年第二季度净收入为3555.2万美元，同比增长55.8%[175] 半年度收入与利润（同比） - 上半年净租赁收入为1.91854亿美元，同比增长14.6%[140] - 上半年合同租金账单收入为1.71901亿美元，同比增长15.9%[140] - 上半年净利润为6399.3万美元，同比增长36.8%[150] - 上半年摊薄后每股收益为0.36美元，同比增长20.0%[150] 季度成本与费用（同比环比） - 2022年第二季度，公司运营费用为5087.5万美元，较第一季度增长5.6%，其中包含138万美元的租金资产减值拨备[130] - 2022年第二季度，公司利息支出为1788.8万美元，较第一季度增长5.9%，主要因平均借款余额及加权平均借款成本上升[134][135] 半年度成本与费用（同比） - 上半年折旧及摊销为6980.1万美元，同比增长12.7%[140] - 上半年利息支出为3478.4万美元，同比增长10.3%[145] 其他财务表现指标 - 2022年第二季度，公司因出售三处房产确认了407.1万美元的收益[134][136] - 2022年第二季度，公司其他收入（费用）项下确认了263.2万美元的未实现外汇收益，主要源于对1亿加元循环信贷的季度重估[134][137] - 2022年第二季度公司FFO（运营资金）为6834万美元，2022年第一季度为6150.4万美元，2022年上半年总计为1.29844亿美元[173] - 2022年第二季度公司核心FFO（核心运营资金）为6598.6万美元，2022年第一季度为6407.6万美元，2022年上半年总计为1.30062亿美元[173] - 2022年第二季度公司AFFO（调整后运营资金）为6280.4万美元，2022年第一季度为6040.1万美元，2022年上半年总计为1.23205亿美元[173] - 2022年上半年房地产折旧和摊销费用为6973.8万美元，房地产销售收益为526.7万美元[173] - 2022年第二季度EBITDAre为8666.1万美元，同比增长31.5%[175] - 2022年第二季度调整后EBITDAre为8666.8万美元，同比增长17.2%[175] - 年化调整后EBITDAre为3.4667亿美元[175] 债务与资本结构 - 公司拥有10亿美元的循环信贷额度[101] - 公司总债务19亿美元中，约2.005亿美元（占10.8%）为浮动利率，受利率波动影响[135] - 截至2022年6月30日，公司总债务为19亿美元，其中2.005亿美元（10.8%）为浮动利率[146] - 截至2022年6月30日，公司净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.3倍，净债务为18亿美元[152] - 截至2022年6月30日，公司循环信贷额度可用容量为6.793亿美元[155] - 截至2022年6月30日，公司无担保债务总额为17.60657亿美元，包括循环信贷设施余额3.20657亿美元、无担保定期贷款5.9亿美元和高级无担保票据8.5亿美元[159] - 公司循环信贷额度经修订后规模增至10亿美元，到期日延长至2026年3月，适用利润率降至每年0.85%[159] - 2022年8月1日，公司签订了两笔新的无担保银行定期贷款，包括一笔2亿美元五年期贷款（2027年到期）和一笔3亿美元七年期贷款（2029年到期）[159] - 公司需遵守多项债务契约，包括杠杆比率≤0.60、固定费用覆盖率≥1.50等，截至2022年6月30日公司认为其符合所有契约要求[162][163] - 截至2022年6月30日，公司合同义务总额为22.1946亿美元，其中2022年剩余时间义务3602.5万美元，2023年7575万美元，2024年2.64168亿美元[164] - 截至2022年6月30日，净债务为18.274亿美元[177] - 净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.3倍[177] - 截至2022年6月30日，总债务（含债务发行成本）为18.5637亿美元[177] 流动性、融资与现金流 - 公司短期流动性需求主要包括支付运营费用、利息和预期收购，预计2022年剩余时间合同义务总额约为3600万美元，其中利息费用3410万美元，抵押贷款到期150万美元[154] - 公司ATM股权发行计划总授权规模为4亿美元，截至2022年6月30日已发行股票总销售额为2.34亿美元，剩余可发行额度为1.66亿美元[158] - 2022年第二季度，公司通过ATM计划发行323.6万股普通股，加权平均售价每股21.42美元，净收益6832.1万美元；上半年共发行950.9万股，加权平均售价21.69美元，净收益2.02647亿美元[158] - 2022年6月30日现金及现金等价物和受限现金总额为2900万美元，较2021年同期的8700万美元下降66.7%[168] - 2022年上半年经营活动提供的现金净额为1.17959亿美元，较2021年同期的9901.5万美元增长19.1%[169] - 2022年上半年投资活动使用的现金净额为3.79971亿美元，较2021年同期的2.42712亿美元增长56.5%[169] - 2022年上半年筹资活动提供的现金净额为2.63219亿美元，较2021年同期的1.19977亿美元增长119.4%[169] 风险与对冲 - 根据截至2022年6月30日的估值，若出售适用物业触发税收保护协议，公司潜在负债约为2230万美元[166] - 截至2022年6月30日，公司持有28笔未平仓利率互换合约，名义本金总额为7.177亿美元[167] - 利率上升1%将导致公司固定利率债务的公允价值减少约8240万美元[180] - 考虑利率互换影响后，利率变动1%将使公司年利息费用相应增加或减少约200万美元[182] - 截至2022年6月30日，公司拥有9.182亿美元可变利率债务，其中7.177亿美元通过利率互换转为固定利率[182]

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q1 2022 Earnings Conference Call May 4, 2022 1:00 PM ET Company Participants Mike Caruso - Senior Vice President of Corporate Finance and Investor Relations Christopher Czarnecki - Chief Executive Officer, President, and Director Ryan Albano - Executive Vice President & Chief Financial Officer John Moragne - Executive Vice President & Chief Operating Officer Operator Hello, and welcome to the Broadstone Net Lease's First Quarter 2022 earnings conference call. My name is ...

投资组合规模与构成 - 投资组合年化基本租金为3.477亿美元，物业总数为752处[79][81][84] - 投资组合年化基本租金总额为3.47686亿美元，涵盖752处物业，总面积3280.2万平方英尺[88] - 投资组合总年化基本租金（ABR）为3.47686亿美元，总面积为3280.2万平方英尺[97] - 2022年第一季度投资2.1亿美元收购27处物业，加权平均初始现金资本化率为5.7%[79] 投资组合行业分布 - 工业地产是最大资产类别，占投资组合ABR的46.4%，其中制造业占14.6%[82][84] - 医疗保健地产是第二大资产类别，占投资组合ABR的19.1%[82][84] - 餐厅地产占投资组合ABR的15.0%，其中休闲餐饮占7.8%[82][84] - 零售地产占投资组合ABR的12.0%，其中综合商品占6.5%[82][84] - 医疗保健设施是最大的行业贡献者，年化基本租金为5332.5万美元，占总组合的15.3%[88] - 餐厅行业拥有最多物业数量（253处），年化基本租金贡献为5280.1万美元，占总组合的15.2%[88] - 41个其他行业合计贡献了9627.2万美元年化基本租金，占总组合的27.9%[88] 投资组合地域分布 - 德克萨斯州是最大的地理贡献者，69处物业产生3644.3万美元年化基本租金，占总组合的10.5%[91] - 美国物业占总年化基本租金的97.6%（3.39389亿美元），加拿大物业占2.4%（829.7万美元）[91] 租约质量与期限 - 投资组合高度出租率为99.8%，加权平均剩余租期为10.5年[79] - 97.3%的租约包含租金递增条款，加权平均最低涨幅为2.0%[79] - 按ABR计算，94.2%的租户提供财务报告，其中85.1%需定期提供指定财务信息[79] - 截至2022年3月31日，租约的ABR加权平均剩余期限约为10.5年[95] - 约66.4%的年化基本租金来自2030年及之后到期的租约[95] - 在2030年之前，任何单一年份到期的租约贡献的年化基本租金不超过6.8%[95] - 组合中不到5%的物业所涉租约没有至少一个续租选项[95] - 2030年到期的租约占比最高，ABR为5.3209亿美元（占投资组合15.3%），面积为509.9万平方英尺（占投资组合15.5%）[97] 租户集中度 - 前10大租户贡献年基本租金（ABR）5,952.9万美元，占投资组合总ABR的17.1%[86] - 前20大租户贡献年基本租金（ABR）1.042亿美元，占投资组合总ABR的30.0%[86] - 前10大品牌贡献年基本租金（ABR）5,854.5万美元，占投资组合总ABR的16.8%[86] - 前20大品牌贡献年基本租金（ABR）1.034亿美元，占投资组合总ABR的29.8%[86] - 租户Ryerson & Son拥有153.7万平方英尺租赁面积，占投资组合总面积的4.7%，为单一租户中最高[86] - 前10大租户租赁总面积421.5万平方英尺，占投资组合总面积的12.9%[86] - 前20大租户租赁总面积786.3万平方英尺，占投资组合总面积的24.0%[86] - 品牌Siemens租赁总面积130.2万平方英尺，占投资组合总面积的4.0%[86] - 租户Jack's Family Restaurants是最大ABR贡献者，年基本租金716.6万美元，占比2.1%[86] - 租户Dollar General拥有最多物业数量，共55处[86] 收入表现 - 2022年第一季度净租赁收入为9384.1万美元，较2021年第四季度增长119.9万美元，增幅1.3%[99] - 净租赁收入增长1110万美元至9380万美元，增幅13.5%，主要得益于房地产投资组合的增长[108] - 合同租金收入增长1110万美元至8430万美元，增幅15.2%[108] 成本与费用 - 2022年第一季度总运营费用为4816.2万美元，较2021年第四季度增长151.3万美元，增幅3.2%[101] - 2022年第一季度物业运营费用为504.4万美元，较2021年第四季度增长60.4万美元，增幅13.6%[101] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为3429万美元，较2021年第四季度增长81.4万美元，增幅2.4%[101][102] - 折旧和摊销费用增加360万美元至3430万美元，增幅11.6%，主要由于房地产投资组合扩大[108][109] - 一般及行政费用减少180万美元至880万美元，降幅17.0%，主要反映了与高管离职相关的遣散费减少[108][110] - 投资性房地产减值拨备减少200万美元至0美元，去年同期对一处房产计提了200万美元减值[108][111] 利润与收益 - 2022年第一季度净收入为2844.1万美元，较2021年第四季度下降378.5万美元，降幅11.7%[106] - 2022年第一季度房地产销售收益为119.6万美元，较2021年第四季度下降253.6万美元，降幅68.0%[103][104] - 不动产销售收益减少350万美元至120万美元，降幅74.7%，本期售出1处房产，去年同期售出8处房产[108][115] - 净利润增长450万美元至2840万美元，增幅18.7%，每股摊薄收益增长0.01美元至0.16美元，增幅6.7%[118] - 2022年第一季度摊薄后每股收益为0.16美元，较2021年第四季度下降0.03美元，降幅15.8%[106] - 2022年第一季度归属于公司的净收入为2844.1万美元，较2021年同期的2396万美元增长18.7%[141][144] 运营资金与盈利能力指标 - 2022年第一季度FFO为6150.4万美元，较2021年同期的5192.9万美元增长18.4%[141] - 2022年第一季度AFFO为6040.1万美元，较2021年同期的4941万美元增长22.2%[141] - 2022年第一季度EBITDAre为7884.3万美元，较2021年同期的6847.3万美元增长15.1%[144] 债务与资本结构 - 截至2022年3月31日，公司总债务为18亿美元，净债务为17亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.14倍[121] - 2022年第一季度末总债务为18.02552亿美元，较2021年同期末的15.1183亿美元增长19.2%[147] - 2022年第一季度末净债务为17.37005亿美元，净债务与年化EBITDAre的比率为5.51倍[147] - 2022年第一季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.14倍[147] - 截至2022年3月31日，公司无担保债务总额为17.061亿美元，包括循环信贷额度2.661亿美元、定期贷款5.9亿美元及高级无担保票据8.5亿美元[128] - 抵押贷款对应租金物业投资额为1.606亿美元[132] - 合同义务总额为21.872亿美元，其中2026年到期债务与利息支出达7.293亿美元[133] 流动性状况 - 公司拥有10亿美元的无抵押循环信贷额度[78] - 公司循环信贷额度下可用容量为7.339亿美元，未偿还借款为2.661亿美元[124] - 循环信贷额度总额提升至10亿美元，剩余可用额度为7.339亿美元[128] - 2022年剩余时间的预期合同义务约为5190万美元，主要包括4840万美元的利息费用和220万美元的抵押贷款到期[123] - 现金及现金等价物与受限现金总额为6,550万美元（2022年3月）[137] 融资活动 - 公司通过股权ATM计划累计发行普通股总销售额达1.647亿美元，剩余发行额度为2.353亿美元[126] - 2022年第一季度通过ATM计划发行6,273,000股普通股，加权平均售价每股21.82美元，净融资额1.343亿美元[126] - 公司目标将净负债与年化调整EBITDAre比率维持在6.0倍以下[126] 利率风险敞口与管理 - 公司持有28笔利率互换合约，名义本金总额7.201亿美元，用于对冲浮动利率风险[134] - 公司固定利率债务账面价值约17亿美元，公允价值约16亿美元（截至2022年3月31日）[150] - 市场利率上升1%将导致公司固定利率债务公允价值减少约9070万美元[150] - 公司循环信贷安排及其他浮动利率债务总额为8.636亿美元（截至2022年3月31日）[152] - 其中7.201亿美元债务通过利率互换转为固定利率[152] - 考虑利率互换影响后，利率每变动1%将导致年度利息支出相应增加或减少140万美元[152] 汇率风险 - 公司持有加拿大投资，面临加元汇率波动风险[153] - 2022年第一季度其他费用为112.6万美元，主要因1.1百万加元循环借款产生的未实现汇兑损失，较2021年第四季度增长107.5万美元[103][105] 现金流表现 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为5910.4万美元，较2021年同期的5178万美元增长14.1%[139] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为2.07678亿美元，较2021年同期的6766.1万美元增长206.9%[139] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金为1.86352亿美元，而2021年同期为使用7649.7万美元[139] 其他义务与潜在负债 - 税务保护协议潜在负债约为2,230万美元[132]

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q4 2021 Earnings Conference Call February 23, 2022 1:00 PM ET Company Participants Mike Caruso - Senior Vice President of Corporate Finance and Investor Relations Chris Czarnecki - Chief Executive Officer Ryan Albano - Chief Financial Officer John Moragne - Chief Operating Officer Conference Call Participants Caitlin Burrows - Goldman Sachs Ki Bin Kim - Truist Ronald Kamdem - Morgan Stanley Operator Hello, and welcome to the Broadstone Net Lease Fourth Quarter 2021 Earn ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-39529 BROADSTONE NET LEASE, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 26-1516177 (State ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度产生调整后运营资金（AFFO）5580万美元，即每股摊薄收益033美元，AFFO每股收益环比持平[31] - 第三季度总务及行政费用为860万美元，其中现金总务及行政费用为760万美元[31] - 净债务约为16亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比为506倍[29] - 将2021年全年AFFO指引区间收窄至每股130美元至132美元，中点隐含增长率为92%[34] - 董事会宣布每股普通股和OP单位股息为026美元，较之前股息率提高约4%[37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成11笔交易，涉及18处物业，总投资额2259亿美元，加权平均现金资本化率为65%[8] - 工业物业收购占第三季度收购活动的59%，总投资1427亿美元，初始现金资本化率61%，加权平均租赁期限184年，年租金涨幅19%[10] - 医疗保健物业收购占31%，包括一处总投资6000万美元的急症护理医院，租赁期25年，年租金涨幅2%[13][14] - 投资级零售物业收购占10%，总投资2320万美元，加权平均现金资本化率65%，加权平均租赁期限84年，年租金涨幅50个基点[16][17] - 第三季度出售6处物业，总价2660万美元，包括4处空置物业和2处休闲餐饮资产[21] - 执行一笔投资级办公室租户的长期主租约提前终止，获得3500万美元终止费，相当于剩余合同租金的约117%，并同时以1530万美元净收益出售底层空置物业[22][23] - 提前终止交易后，办公室投资组合风险敞口降至期末年基本租金（ABR）的79%[24] - 投资组合出租率提高10个基点至998%，696处物业中仅有4处空置[25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过执行375亿美元的首期10年期公共债券发行和建立4亿美元的按市价出售（ATM）计划来加强资产负债表[7][27][28] - 修订2021年全年收购指引至6亿至7亿美元[20] - 修订后的2021年指引假设包括1亿至13亿美元的处置量（已提高以包含提前终止租约和物业销售）以及3100万至3300万美元的总现金总务及行政费用（已降低）[35] - 投资方法多元化，允许在竞争激烈的收购环境中选择性导航而不损害承销标准[9] - 市场环境竞争激烈，但公司能够通过在不同资产类别之间灵活转换来维持收购节奏[41][42] - 公司专注于保持保守的资产负债表，以支持其防御性增长战略[30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度投资活动强劲，总投资额超过225亿美元，租金收取率达100%[7] - 截至季度末，另有约102亿美元的资产处于控制下（已签约或已执行意向书），使年初至今已关闭和处于控制下的总额达到622亿美元[19] - 公司预计第四季度投资活动强劲，并为2022年活跃的收购活动做好准备[7][20] - 穆迪在9月将公司信用评级上调至Baa2（稳定展望），与标普在第一季度给予的BBB评级一致[29] - 流动性状况非常稳健，9亿美元的循环信贷额度在季度末无未偿余额[30] 其他重要信息 - 提前终止租约交易和相关物业出售在毛基础上记录了3380万美元的收入，410万美元的折旧和摊销以及2570万美元的减值，导致FFO增加3380万美元，但对AFFO或净债务与年化调整后EBITDAre无影响[33] - 公司继续密切监控投资组合，对所有细分市场租户的当前运营状况和健康状况充满信心[25] - 股息增加反映了对业务前景的信心，未来股息增加将由董事会按季度评估[37] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于收购量指引提高的驱动因素和可持续性 [40] - 公司团队有能力支持该收购量水平，能够跨广泛物业类型进行采购，包括小型和大型交易[40] - 竞争环境依然异常激烈，但多元化的投资组合和收购策略使公司能够在资产类别之间灵活转换，因此近几个季度的收购节奏基本可持续[41] - 截至财报发布时有102亿美元资产处于控制下，且之后又锁定了额外交易，预计第四季度将同样强劲，并为第一季度做好准备[42] - 过去存在季节性，但公司正努力平滑季度间波动，期望保持一致性，目前观察到交易既准备在年底完成，也为第一季度做准备，有机会实现良好平衡[43][44] 问题: 关于目标杠杆范围和融资工具（ATM与隔夜发行）的使用考虑 [45] - 公司对融资和资金来源的看法保持一致，随着第二季度末后续股票发行和第三季度ATM计划的建立，融资来源有所增加[45] - 在第四季度和第一季度，将寻求通过循环信贷额度和ATM进行融资[46] - 未来期望保持ATM和后续发行的健康组合，两者是针对不同情况的有用工具，日常收购活动和平均资产规模适合使用ATM，而较大规模投资组合交易可能更适合隔夜发行[46] - 目标杠杆率持续低于6倍，在净债务与调整后EBITDA的基础上，对在低至中5倍区间运营感到满意[47] 问题: 关于提前终止租约交易对AFFO增长的影响 [48] - 该特定办公室租户的租约终止涉及约400万美元的年基本租金（ABR），通过终止租约并最终出售资产，第四季度将不再有该ABR流入，因此对FFO每股收益造成拖累[49] - 这主要是时机问题，此前预计可能是第一季度活动，但与租户最终确定交易导致了时间差异[49] 问题: 关于办公室交易的具体情况和对剩余办公室风险敞口的看法 [52] - 该交易是独立的一次性事件，酝酿了约18个月，与租户对其劳动力战略和房地产利用的决策有关[54][55] - 资产和物业管理团队持续与租户沟通，寻找互利解决方案，租户一直按时支付租金，即使未达成协议，他们也被锁定支付剩余租期的租金[55] - 对更广泛的办公室投资组合，思路与之前季度一致，继续关注返工进展，目前有15项资产，占投资组合的8%，非常分散[57] - 从信用和收款角度看，仍看到强度，对更广泛的办公室投资组合没有担忧，目前除非特定投资组合中包含办公室资产，否则不打算在办公室领域部署更多资本，继续保持持有并精细监控[58] 问题: 关于地理基础上风险回报效益的转变和偏好市场 [59] - 持续在东南部、西南部和部分中西部地区看到强劲的渠道活动[60] - 公司传统上主要投资于二级和三级市场，认为在这些地方从风险调整后回报角度看有机会[61] - 多元化性质使公司能够灵活地在不同垂直领域之间转换，寻找机会，这些机会不一定严重依赖地理位置，而是与资产的基本性质和资产类别相关[61] 问题: 关于第三季度交易的具体来源渠道 [64] - 本季度交易很好地证明了公司的采购能力，大部分交易来自现有卖家、经纪人或私募股权关系的重复业务[66] - 举例医疗保健领域的一笔收购，交易营销范围很小，只联系了少数几家，公司凭借与相关方的关系被纳入其中并成功执行[66][67] - 当前渠道中也有类似情况，一些租户主动联系公司，希望以高效方式在年底前执行交易，以延续在餐饮零售方面的合作关系[68]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL The New York Stock Exchange Large accelerated filer ☐ Accelerated filer ☐ FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Comm ...

投资组合规模与构成 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包含684处物业，年化基本租金总额为3.132亿美元[149][152] - 投资组合高度多元化，由约192个不同租户运营的179个品牌组成，单一最大租户贡献的年化基本租金不超过2.3%[145] - 前十大租户贡献年化基础租金（ABR）5760万美元，占投资组合总ABR的18.4%[154] - 前二十大租户贡献年化基础租金（ABR）9729万美元，占投资组合总ABR的31.1%[154] - 前十大品牌贡献年化基础租金（ABR）5765万美元，占投资组合总ABR的18.4%[154] - 前二十大品牌贡献年化基础租金（ABR）9977万美元，占投资组合总ABR的31.9%[154] - 投资组合总ABR为3.132亿美元，来自684处物业，总面积3023万平方英尺[156] 投资组合物业类型分布 - 按物业类型划分，工业地产占比最高，为46.3%，年化基本租金为1.452亿美元[150][152] - 工业地产细分中，配送与仓储类贡献年化基本租金4667万美元，占比14.9%；制造类贡献4272万美元，占比13.6%[152] - 医疗保健地产整体占比19.2%，其中临床类贡献年化基本租金2483万美元，占比7.9%[152] - 餐厅类地产整体占比14.1%，其中快餐店贡献年化基本租金2447万美元，占比7.8%[152] 投资组合租户行业分布 - 医疗保健设施行业是最大的ABR贡献者，贡献4707万美元，占总ABR的15.0%[156] - 餐饮行业是第二大ABR贡献者，贡献4479万美元，占总ABR的14.3%[156] - 分销商行业贡献ABR 1389万美元，占总ABR的4.4%[156] - 食品分销行业贡献ABR 1296万美元，占总ABR的4.1%[156] - 汽车零部件与设备行业贡献ABR 1240万美元，占总ABR的4.0%[156] 投资组合地理分布 - 公司投资组合年化基本租金总额为3.132亿美元，其中美国地区占比98.6%（3.090亿美元），加拿大地区占比1.4%（418.7万美元）[159] - 投资组合中，德克萨斯州（TX）的ABR贡献最高，为3207.4万美元，占投资组合总额的10.2%[159] - 投资组合总面积3023万平方英尺，其中美国物业面积占比99.2%（2999.9万平方英尺）[159] 租赁条款质量 - 投资组合出租率（按可出租面积计算）约为99.7%，年化基本租金加权平均剩余租期约为10.4年[146] - 约97.9%的租约包含租金递增条款，年化基本租金加权平均最低涨幅为2.0%[146] - 约85.5%的年化基本租金来自需定期提供财务信息的租户，另有9.0%来自财务信息可公开获取的租户[147] - 租赁合同平均剩余年限约为10.4年，45.8%的租金收入来自2030年之后到期的租约[161] 租约到期情况 - 在2030年，将有96处物业的租约到期，涉及ABR为5102.9万美元，占投资组合总额的16.3%[166] - 2028年到期的租约涉及ABR为2730.7万美元，占投资组合总额的8.7%，为2030年前单年最高占比[166] 季度收入与增长 - 2021年第二季度净租赁收入为8475.9万美元，较第一季度（8269.8万美元）增长2.5%[168] - 2021年第二季度可变租金收入为11.4万美元，较第一季度（9.1万美元）增长25.3%[168] - 2021年第二季度，因直线法调整的租金收入为472.4万美元，较第一季度（436.7万美元）增长8.2%[168] 半年期收入与增长 - 截至2021年6月30日的六个月，总租赁收入净额为1.67457亿美元，同比增长5.6%[178] 季度费用与变化 - 截至2021年6月30日的三个月，公司总运营费用为4445.2万美元，同比下降7.3%[170] - 截至2021年6月30日的三个月，一般及行政费用为865.5万美元，同比下降18.6%，主要因上季度高管离职相关遣散费所致[170][171] - 截至2021年6月30日的三个月，投资性房地产减值拨备为零，而上季度为201.2万美元，涉及一处账面价值281.8万美元、公允价值80.6万美元的物业[170][172] - 截至2021年6月30日的三个月，或有对价负债公允价值变动造成费用560.4万美元，主要因股价上涨所致[173][174] 半年期费用与变化 - 截至2021年6月30日的六个月，利息费用为3153.8万美元，同比下降22.1%，主要因平均借款余额及加权平均借款成本下降所致[184][185] - 截至2021年6月30日的六个月，一般及行政费用为1928.8万美元，同比大幅增长67.1%，主要反映内部化后新增员工队伍的影响[179][183] 季度利润与变化 - 截至2021年6月30日的三个月，公司净利润为2282.0万美元，同比下降4.8%，摊薄后每股收益为0.14美元，同比下降6.7%[175][176] - 净利润下降主要因或有对价负债公允价值变动产生670万美元负面影响，但被收入增加210万美元、一般及行政费用减少200万美元和投资性房地产减值减少200万美元部分抵消[177] - 2021年第二季度归属于股东的净收入为2282万美元，第一季度为2396万美元；2021年上半年为4678万美元，上年同期为2894.6万美元[224] - 2021年第二季度净利润为2280万美元，第一季度为2396万美元[229] 半年期利润与变化 - 截至2021年6月30日的六个月，公司净利润为4678万美元，同比增长1783.4万美元，增幅61.6%[188] - 截至2021年6月30日的六个月，摊薄后每股净收益为0.30美元，同比增长0.05美元，增幅20.0%[188] - 净利润增长主要得益于收入增长890万美元，折旧及摊销费用减少920万美元，利息支出减少900万美元[188] 运营指标（FFO/AFFO等） - 2021年第二季度FFO为5018.4万美元，第一季度为5192.9万美元；2021年上半年FFO为1.02113亿美元，上年同期为9405.7万美元[224] - 2021年第二季度AFFO为5202.4万美元，第一季度为4941万美元；2021年上半年AFFO为1.01434亿美元，上年同期为8712.4万美元[224] - 2021年第二季度房地产折旧和摊销为3120.2万美元，第一季度为3069万美元；2021年上半年为6189.2万美元，上年同期为7110.9万美元[224] - 2021年第二季度不动产销售收入为383.8万美元，第一季度为473.3万美元；2021年上半年为857.1万美元，上年同期为866.5万美元[224] - 2021年第二季度EBITDAre为6593.8万美元，第一季度为6847.3万美元[229] - 2021年第二季度调整后EBITDAre为7395万美元，第一季度为7110.4万美元[229] - 年化EBITDAre第二季度为2.63761亿美元，第一季度为2.73888亿美元[229] - 年化调整后EBITDAre第二季度为2.95808亿美元，第一季度为2.84414亿美元[229] 债务与杠杆 - 截至2021年6月30日，公司总债务为15亿美元，净债务为14亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率约为4.76倍[192] - 截至2021年6月30日，公司总债务为14.96004亿美元，净债务为14.08996亿美元[230] - 净债务与年化EBITDAre的比率第二季度为5.34倍，第一季度为5.45倍[230] - 净债务与年化调整后EBITDAre的比率第二季度为4.76倍，第一季度为5.25倍[230] - 债务构成中，定期贷款总额为9.15亿美元，高级票据为4.75亿美元，抵押贷款和应付票据为1.06004亿美元[216] - 截至2021年6月30日，价值1.713亿美元的租赁物业投资被抵押作为贷款担保，2020年12月31日为1.735亿美元[216] 流动性、融资与现金流 - 公司拥有9亿美元的无抵押循环信贷额度[141] - 公司拥有9亿美元循环信贷额度，截至2021年6月30日，该额度未使用，具有全额可用性[205] - 截至2021年6月30日，公司持有现金及现金等价物和受限现金总计8700万美元，而2020年同期为980万美元[211] - 截至2021年6月30日的六个月，经营活动产生的现金流量净额为9901.5万美元，较2020年同期的7945.8万美元有所增长[211] - 公司于2021年6月28日完成首次公开后续股票发行，发行1150万股，净收益2.535亿美元[202] 资本支出与投资活动 - 2021年第一季度，公司以8730万美元收购了28处物业，加权平均初始现金资本化率为6.4%[168] - 截至2021年6月30日的六个月，公司投资1.876亿美元收购了47处物业，加权平均初始现金资本化率为6.6%[178] 合同义务与未来支出 - 公司预计2021年剩余时间内将有约4570万美元的预期付款义务，主要包括1630万美元的抵押贷款到期和2870万美元的利息支出[196] - 截至2021年6月30日，公司合同义务总额为18.05842亿美元，其中2021年剩余期间为4566.9万美元，2022年为1.19001亿美元，2023年为3.23995亿美元，2024年为2.38319亿美元，2025年为6269.3万美元，此后期间为10.16165亿美元[216] - 预计利息支出总额为3.05436亿美元，其中2021年剩余期间为2865万美元，2022年为5540.4万美元，2023年为5090.8万美元[216] 利率风险管理 - 截至2021年6月30日，公司拥有未偿还利率互换协议，名义本金总额为8.247亿美元，以管理利率风险[210] - 截至2021年6月30日，公司固定利率债务和利率互换的公允价值约为15亿美元，市场利率上升1%将导致其公允价值减少约7340万美元[235] - 截至2021年6月30日，公司可变利率债务总额为9.197亿美元，考虑利率互换影响后，利率每变动1%将导致年利息费用相应增减约100万美元[236] 其他潜在负债 - 根据2021年6月30日价值，若出售特定物业触发税务保护协议，公司潜在负债约为2230万美元[217]

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q1 2021 Earnings Conference Call May 5, 2021 1:30 PM ET Company Representatives Chris Czarnecki - Chief Executive Officer Ryan Albano - Chief Financial Officer Mike Caruso - Senior Vice President of Corporate Finance and Investor Relations Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets Anthony Paolone - J.P. Morgan Caitlin Burrows - Goldman Sachs Chris Lucas - Capital One Michael Gorman - BTIG Ronald Kamdem - Morgan Stanley Operator Hello! And welcome to ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL New York Stock Exchange FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021, or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 001-39529 BROADSTONE NET LEASE, INC ...