n I in and and and on t B .. E JamesBrey Who likes high yield? I'm not talking about the so-called "sucker yield" stocks likes those I referenced in a recent article: Apollo Commercial Real Estate Finance (ARI) Global Net Lease (GNL) I'm talking about high-yielding stocks that are not likely to erode shareholder value. It's true that some of the best small-cap stocks can be found "flying under the radar". However, in order to find these so-called "diamonds in the rough" it requires vigorous research. So, in ...

文章核心观点 - 公司具有良好业务指标和安全融资结构，是有吸引力的风险回报机会，有潜力实现两位数总回报，值得纳入投资组合 [3][64] 公司概况 - 公司是多元化房地产投资信托基金（REIT），运营五个物业板块，工业物业占调整后基本租金（ABR）的54.6%，餐厅占14%，医疗保健占12.7%，零售占12.6%，办公占6.1% [2] 过往观点与股价表现 - 上次覆盖后公司股价上涨约13.2%，总回报约15.3%，与利率下调预期增加有关，也因市场意识到对公司的低估 [2] 最新投资论点 - 2024年第二季度财报带来积极更新，包括高入住率、稳定加权平均租赁期限（WALT）、高年度租金 escalators、强劲投资活动和有意义的投资组合重组进展 [3] 关键业务指标 - 截至2024年6月，公司有777处物业，总面积3850万平方英尺，入住率提高到99.3%，而工业物业市场空置率超6% [4] - 公司加权平均租赁期限为10.4年，高于部分同行 [5] - 公司租金有机会按市值调整，尤其在工业物业板块，市场租金增长快于典型租金 escalators [6] - 公司加权平均租金 escalators 为2%，在长期和三重净租赁结构下会显著影响收益 [7] 投资活动 - 2024年第二季度投资规模达2.478亿美元，比第一季度多超2.07亿美元，超过2023年水平 [8] - 估算公司股权成本为8.2%，加权平均资本成本（WACC）约7.2%，投资利差略为正 [9] 资产处置 - 2024年公司进行了物业处置，医疗保健板块在ABR中的占比降至约12.7%，剩余资产处置后将降至约7.1% [11][15] - 截至2024年6月，待售剩余资产包括39处物业，产生约2330万美元ABR，入住率98.4%，WALT为8.0年，租金 escalators 达2.6% [14] 投资策略 - 2019 - 2024年年初至今投资总额22亿美元，71%集中在工业物业，2024年预计投资4 - 7亿美元 [16] 资产负债表 - 公司资产负债表评级为BBB，高利率环境影响有限，2025年前债务到期可忽略不计，债务结构以固定债务为主 [18] - 公司固定费用覆盖率为4.65倍，有充足债务契约空间，未动用循环信贷额度9.21亿美元支持流动性 [61] 估值展望 - 公司远期市盈率（P/FFO）为11.6倍，低于部分同行 [63] - 尽管存在投资组合重组不确定性和多元化REIT折价因素，但公司业务实力和重组进展使其有市盈率提升空间，有望达到12.0 - 12.5倍 [63] 总结 - 公司投资组合重组是暂时的，有潜力通过市盈率扩张、股息、租金增长和外部投资实现两位数总回报，但需考虑经济环境、重组结果、行业逆风、高利率等风险 [64]

物业概况 - 公司拥有777处物业,位于44个美国州和4个加拿大省[118] - 公司的物业类型包括工业、餐饮、医疗保健、零售和办公[118] - 公司的物业分布在53个不同行业,最大租户占公司年化基础租金的4.1%[118] - 公司物业的平均剩余租期约为10.4年,97.4%的租约有合同租金上涨条款[118] - 公司94.8%的租户提供财务报告,其中86%定期向公司提供财务信息[118] 资产调整 - 公司正在出售部分医疗保健资产,以集中投资于工业、零售和餐饮等核心领域[119] - 公司已完成38处医疗保健资产的出售,获得262.2百万美元的收益[119] - 公司还计划出售另外10处医疗保健资产,预计将获得49.5百万美元的收益[119] - 公司已将医疗保健资产出售所得全部重新投资于核心领域,不会对经营业绩产生重大影响[119] 资产结构 - 公司总体资产规模达3.85亿美元，其中工业类资产占54.6%[124] - 前10大租户占公司总资产的20.2%，其中Roskam Baking Company、AHF和Ryerson等占比较高[125] - 餐饮、食品加工和医疗保健等行业是公司主要的租户行业，占比分别为14.2%、11.9%和9.1%[129] - 公司资产中有7.7%为空置物业[124,126] - 公司资产中工业类物业的平均出租率较高，达78.4%[124] - 公司资产中餐饮类物业的平均出租率较低，仅为3.1%[124] - 公司资产中医疗保健类物业的平均出租率为5.4%[124] - 公司资产中零售类物业的平均出租率为9.6%[124] - 公司资产中办公类物业的平均出租率为3.5%[124] 租赁情况 - 公司在美国和加拿大共有777处物业[131] - 公司2030年到期的租约占总租金收入的12.8%[137] - 公司2042年到期的租约占总租金收入的11.4%[137] - 公司97.4%的租约包含每年1.5%至3.0%的租金上涨条款[138] - 公司租约的加权平均年度最低租金上涨率为2.0%[138] - 公司有3处未出租的物业[137] - 公司2024年到期的租约仅占总租金收入的0.6%[137] - 公司2027年到期的租约占总租金收入的6.6%[137] - 公司2036年到期的租约占总租金收入的7.7%[137] - 公司2029年到期的租约占总租金收入的5.3%[137] 财务数据 - 2024年第二季度租赁收入净额为1.059亿美元，较上一季度增加54.1万美元，增幅为0.5%[142] - 2024年第二季度计提3.852万美元的投资性房地产减值准备，主要是由于公司改变了对个别物业的长期持有策略[144,145] - 2024年第二季度出售3处物业确认3.384万美元的出售收益，而上一季度出售37处物业确认59.132万美元的出售收益[146,147] - 2024年上半年租赁收入净额为2.113亿美元，同比下降7.5%，主要是由于租赁终止收入减少、直线法确认租金收入减少、应收租金核销增加等因素[150] - 2024年上半年计提3.025亿美元的投资性房地产减值准备，主要是由于公司决定出售医疗保健类物业[152,153] 财务指标 - 利息收入增加超过100%[1] - 利息支出减少12.3%[2] - 出售房地产收益增加90.1%[3] - 其他收益(支出)增加超过100%[4] - 净收入基本持平，每股收益为0.53美元[5] - 公司总债务为19亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[6] - 公司有9.21亿美元的可用信用额度[7] - 公司无重大债务到期直到2026年[8] - 公司预计将通过出售房地产等方式满足未来的流动性需求[9] 现金流 - 公司现金及受限现金总额为1,990万美元和3,630万美元，分别为2024年6月30日和2023年6月30日[179] - 经营活动产生的净现金流增加主要由于2024年6月30日六个月期间利息费用减少[180] - 投资活动产生的净现金流减少主要由于投资规模增加，部分被出售资产规模增加所抵消[180] - 融资活动产生的净现金流减少主要反映了无担保信贷额度净偿还减少[180] 非公认会计准则指标 - 公司计算了资金来源(FFO)、核心资金来源(Core FFO)和经调整资金来源(AFFO)等非公认会计准则指标[181] - 2024年6月30日六个月期间FFO为1.47亿美元，Core FFO为1.47亿美元，AFFO为1.41亿美元[182] - 2024年3月31日三个月期间FFO为7,370万美元，Core FFO为7,300万美元，AFFO为7,040万美元[182] - 公司的租赁合同不存在重大的前置或后置付款以及免租期，因此公司认为评估租金时使用合同租金更有意义[181] 风险管理 - 公司持有加拿大投资并通过加元计价的无担保信贷额度作为自然对冲[178] - 公司面临利率风险和外汇风险,采取了一系列措施来管理这些风险[191] - 公司通过固定利率债务、利率掉期等方式管理利率风险[191] - 如果市场利率上升1%,公司固定利率债务的公允价值将下降约6180万美元[191] - 公司有1000万美元的浮动利率债务,如果利率上升1

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了AFFO 7000万美元,每股0.36美元,同比增长2.9% [45] - 公司的现金G&A支出为780万美元,同比下降1.4% [46] - 公司的杠杆率为5.1倍净债务,略有上升,但在UNFI建设项目完成后将降至4.9倍 [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续执行医疗健康资产简化战略,已完成38处资产的出售,总额2.625亿美元,加上后续交易将达3.425亿美元 [15][31] - 公司在第二季度完成2.478亿美元的投资,包括1.651亿美元的收购和3050万美元的UNFI建设项目投入 [34] - 公司新增了Jelly Belly Candy Company作为前20大租户 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的整体租金回收率保持在99.8%,整体出租率为99.3% [24] - 公司仍在关注一些受消费者支出影响的行业,如Red Lobster和At Home [40][42] - 公司目前仅有3处空置物业,正在积极与新租户洽谈 [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极拓展建设-租赁投资机会,已有7处总投资3.07亿美元的项目在建,另有4亿美元的项目在评估 [27][29] - 这些建设-租赁项目的初始现金收益率在7.5%-8%之间,按租期计算的收益率超过9% [29] - 公司认为这些建设-租赁项目是实现长期可持续增长的重要组成部分 [20] - 公司在传统收购市场上仍然谨慎,认为当前定价不能充分反映风险 [21][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率前景的不确定性为公司带来了机遇,但仍保持谨慎态度 [10][25] - 公司维持2024年AFFO指引1.41-1.43美元/股,并调整了一些投资和处置的指引区间 [13][51] - 管理层对公司未来发展前景表示乐观,认为执行战略将为2025年及以后奠定良好基础 [13] 其他重要信息 - 公司董事会维持每股0.29美元的季度股息 [50] - 公司为降低利率风险,在本季度执行了4.6亿美元的远期SOFR掉期交易 [48][49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Borden 提问** 未来12个月公司在开发项目、传统收购和其他渠道的资本配置比例如何 [53] **John Moragne 回答** 公司将在开发项目、传统收购和资本回收之间保持平衡,根据市场环境动态调整 [54][55][56][57][58][59][60] 问题2 **Unidentified Analyst 提问** 公司剩余35%的医疗资产处置计划 [68] **Kevin Fennell 回答** 这些资产将采取传统的资产管理方式逐步处置,预计将持续到2025年 [69] 问题3 **Caitlin Burrows 提问** 公司如何获得建设-租赁项目所需的土地 [79] **John Moragne 回答** 公司的建设-租赁项目都是与开发商或租户合作,由对方先行控制土地,公司作为资金提供方参与 [79][80][81]

Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.36 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.35 per share. This compares to FFO of $0.35 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items. This quarterly report represents an FFO surprise of 2.86%. A quarter ago, it was expected that this company would post FFO of $0.35 per share when it actually produced FFO of $0.36, delivering a surprise of 2.86%. Over the last four quarters, the ...

文章核心观点 - 该公司是一家多元化的房地产投资信托基金(REIT),投资于多个行业的多样化租户[1] - 公司资产规模相对较小,但估值较为合理,可能成为并购目标[4][5] - 公司正在通过减少医疗行业资产占比来调整投资组合,以提高增长潜力[9][10][11] - 公司债务水平较为稳定,有利于应对利率上升环境[16][17][18] - 公司目前提供较高的股息收益率,为投资者带来吸引力[19][20][21] 公司概况 - 公司拥有759处资产,分布在44个美国州和4个加拿大省,租户达200家,涉及53个行业[3] - 公司资产主要集中在工业、餐饮、医疗和零售等领域,办公楼资产较少[2] - 公司资产出租率高达99.2%,租金回收率也达99%[3] - 公司规模相对较小,资产规模约为同行W.P. Carey的四分之一[4] 财务表现 - 公司估值水平合理,市盈率(P/FFO)为10.67倍,低于同行[5][6] - 分析师预计公司未来几年的基金营运收益(FFO)将保持相对平稳,不会出现大幅下滑[7][8] - 公司过去12个季度中有8个季度超出分析师预期,显示其业绩表现较为稳定[7] - 公司正在通过出售医疗资产来优化投资组合,以提高增长潜力[9][10][11] 资本结构 - 公司债务水平较为稳定,净债务/调整后EBITDA比率为4.8倍,处于合理水平[16] - 公司债务到期期限较长,未来一两年内无重大到期[17][18] - 较低的债务水平有利于公司在利率上升环境下保持耐心等待利率下降[18] 投资价值 - 公司目前提供7.34%的较高股息收益率,具有吸引力[19][20] - 股息支付率约78.4%,处于合理水平,不太可能出现大幅削减[21] - 公司正在通过调整投资组合来提高增长潜力,但短期内增长可能受限[9][10][11][14][15]

公司基本信息 - 公司被列入纽约证券交易所，股票代码为BNL[1] - 公司的股票代码为BNL，交易所为纽约证券交易所[1] 业务更新 - Broadstone Net Lease, Inc.于2024年第一季度发布了业务更新的新闻稿[4] - 公司发布的新闻稿中包含了2024年第一季度的业务更新[5] - 公司在2024年4月3日发布的新闻稿中提到了第一季度的业务情况[4]

EyeMark As interest rates remain higher for longer, there is one industry that has continued to be punished, and that is the real estate industry. In fact, we may not see rates come down for another 3-6 months, which may mean REIT stock prices could remain low. However, despite the macroeconomic impacts and many fears in the REIT space from an office-space perspective, Broadstone Net Lease (NYSE:BNL) shines bright, reducing those fears - due to their specific real estate concentration, balance sheet composi ...

文章核心观点 - 公司股息有吸引力且有保障，市场低估其价值，有实现两位数总回报的清晰路径 [1][2] 公司概况 - 公司是多元化REIT，运营五个物业板块，有759处物业，分布于44个州和4个加拿大省份，租给200个租户，可出租面积3760万平方英尺 [4] - 公司目前P/FFO约为10.2倍，物业类型包括工业、餐饮、医疗、零售和办公 [7] 关键业务指标 参考组 - 参考组包括WPC、STAG、ADC、EPRT和NNN等工业和零售/服务导向型REIT [9][11] 业务指标情况 - 公司 occupancy rate为99.2%，高于REIT中位数 [13] - 公司加权平均租赁期限为10.6年，与参考组相当 [14] - 公司加权平均租金增长率为2.0%，工业、餐饮和零售板块分别为2.0%、1.8%和1.3% [16][17] 规模情况 - 公司在工业和零售/服务导向型板块规模小于参考组，但在SG&A与收入比率方面表现尚可 [20][21] - 公司规模较小使其在物业收购上更具选择性 [22] 财务状况 AFFO每股收益 - 公司近年AFFO每股收益增长不显著，2024年指引预计同比增长0.7% [23] 医疗投资组合简化战略 - 公司计划出售临床导向的医疗物业，聚焦工业、餐饮和零售物业 [26] - 公司已完成38处物业处置，另有20%待售资产计划在2024年完成交易 [28][30] 流动性和信用指标 - 公司资产负债表评级为BBB，固定费用覆盖率良好，加权平均债务到期期限处于参考组较低水平 [31] - 公司2024 - 2025年债务到期规模可忽略不计，截至2024年3月有2.217亿美元现金及等价物，还有9.26亿美元未动用循环信贷额度 [33][34] 估值前景 - 市场因公司AFFO每股收益增长低和投资组合重组而担忧，但公司有清晰的投资组合扩张和AFFO每股收益增长路径 [36][37] - 市场低估公司长期现金流生成能力和投资策略相关性，公司P/FFO倍数有望超过11.0倍 [38] 关键要点 - 市场低估公司价值，公司有实现两位数总回报的路径，包括有吸引力且增长的股息、高租金增长率和倍数提升 [43]

文章核心观点 - 尽管从宏观角度看Broadstone Net Lease有风险，但深入分析其关键指标后发现该公司投资组合稳健，近期策略性收购或带来额外价值，资本结构稳固，价格倍数有吸引力，通胀稳定或抵消资本支出，提高调整后运营资金，虽存在技术指标风险，但总体看好该净租赁房地产投资信托基金 [28][29] 行业现状 - 自2022年美联储开始紧缩货币政策周期，从实际经济角度看商业房地产估值下降 [2] - 2022年有人认为高通胀会推动租金上涨，为房地产投资信托基金带来顺风，但也有人认为通胀已达峰值，利率上升会抑制通胀并提高贴现率 [4] - 市场认为通缩仍是风险，但可能已被市场定价，贴现率会随收益率曲线下降而趋于平稳，行业前景大多积极 [5] - 美国房地产投资信托基金年初至今（截至4月）市值下跌超7%，而全球可投资指数表现为上涨超5%，下跌原因包括实际经济因素、金融市场轮动周期和风险规避 [7] 行业数据 | 类型 | 价值 | 过去一个月变化 | 过去12个月变化 | 较近期峰值变化 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 所有物业 | 121.8 | 0.0% | -7% | -21% | | 核心板块 | 120.9 | 0.0% | -7% | -24% | | 公寓 | 138.2 | 0.0% | -8% | -28% | | 工业 | 213.6 | 0.0% | -3% | -16% | | 购物中心 | 80.0 | 0.0% | 1% | -18% | | 写字楼 | 71.2 | 0.0% | -16% | -37% | | 商业街零售 | 109.4 | 0.0% | -3% | -17% | | 数据中心 | 104.8 | 0.0% | -5% | -19% | | 医疗保健 | 120.8 | 0.0% | -9% | -20% | | 酒店 | 106.2 | 0.0% | -3% | -6% | | 移动房屋公园 | 269.4 | 0.0% | -5% | -17% | | 净租赁 | 94.2 | 0.0% | -4% | -19% | | 自助仓储 | 248.6 | 0.0% | -12% | -21% | [3] 公司概况 - Broadstone Net Lease是净租赁基金，租户需分担部分成本如财产税，但不是三重净租赁工具 [8] - 公司投资于美国44个州和加拿大4个省，超半数投资组合为工业物业，易受经济周期影响，对医疗保健的反周期投资可平衡部分周期性，但总体仍具较强周期性 [9] 公司优势 - 现有投资组合数据良好，加权平均租赁期限为10.6年，租金收取率99%，入住率99.2%，前十大租户占基本租金的20.6%，交易对手风险低，物业需求高，可实现收入最大化 [10] - 公司每股运营资金同比保持稳定，显示出定价能力，尽管过去一年运营费用面临通胀压力 [12] - 公司主要通过普通股融资，当利率最终下降时，有能力完成杠杆收购，降低加权平均资本成本，扩大总资产基础 [17] - 第四季度投资6410万美元收购三处工业物业和两家餐厅，隐含现金资本化率为7.5%，高于2023年美国工业物业平均资本化率5.35%，可能利用了商业房地产估值压缩时期的策略性机会，有望在转售时实现未来收益 [19][20] - 公司估值指标有相对价值，价格与运营资金比率为10.6倍，低于行业中位数13.15倍，远期股息收益率为7.39%，高于行业中位数4.6%，兼具相对价值和一流的收入前景 [21] 公司劣势 - 12.5%的合同租金与消费者物价指数（CPI）挂钩，预计未来一年CPI将稳定在3%或以下，一定程度上限制了公司的定价能力 [13] - 公司近期租金上调主要在写字楼板块，尽管近期居家办公现象有所缓解，但仍会对写字楼物业构成持续逆风，影响公司写字楼定价能力 [14] - 公司基本租金中只有15.7%来自投资级租户，在经济不景气时面临较高的交易对手风险 [14] 公司财务数据 | 项目 | 截至2024年3月31日三个月 | 截至2023年12月31日三个月 | | --- | --- | --- | | 收入（千美元） | 105,366 | 105,000 | | 净利润（千美元） | 68,177 | 6,797 | | 每股收益 | 0.35 | 0.03 | | 运营资金（FFO，千美元） | 73,135 | 69,443 | | 每股运营资金 | 0.37 | 0.35 | | 核心运营资金（Core FFO，千美元） | 74,072 | 75,275 | | 每股核心运营资金 | 0.38 | 0.38 | | 调整后运营资金（AFFO，千美元） | 70,873 | 71,278 | | 每股调整后运营资金 | 0.36 | 0.36 | | 摊薄加权平均流通股数 | 196,417 | 196,373 | [13] 公司资本结构 | 项目 | 金额（千美元） | 占总资本比例 | | --- | --- | --- | | 股权 | | | | 普通股 | 188,435 | | | OP单位 | 8,928 | | | 普通股和OP单位总计 | 197,363 | 61.9% | | 债务 | | | | 无担保循环信贷安排 | 73,820 | | | 无担保定期贷款安排 | 900,000 | | | 高级无担保票据 | 850,000 | | | 各种抵押贷款债务 | 78,612 | | | 总债务 | 1,902,432 | 38.1% | | 企业价值 | 4,773,370 | | [18] 公司风险 - 分析存在一维视角风险，假设通胀温和下降，使公司运营费用降低、收入稳定，但经济和行业难以预测，这只是众多可能性之一 [24] - 假设公司基本面影响变量决定其市场价格存在危险，公司面临技术逆风，看跌/看涨期权比率为1.25，表明期权交易员对其前景悲观，相对强弱指数超65，接近超买区域（假设为70） [25] - 公司夏普比率为负，历史风险调整后回报不佳，需在投资组合背景下评估该资产，但文章未进行此分析 [26]