EyeMark As interest rates remain higher for longer, there is one industry that has continued to be punished, and that is the real estate industry. In fact, we may not see rates come down for another 3-6 months, which may mean REIT stock prices could remain low. However, despite the macroeconomic impacts and many fears in the REIT space from an office-space perspective, Broadstone Net Lease (NYSE:BNL) shines bright, reducing those fears - due to their specific real estate concentration, balance sheet composi ...

文章核心观点 - 公司股息有吸引力且有保障，市场低估其价值，有实现两位数总回报的清晰路径 [1][2] 公司概况 - 公司是多元化REIT，运营五个物业板块，有759处物业，分布于44个州和4个加拿大省份，租给200个租户，可出租面积3760万平方英尺 [4] - 公司目前P/FFO约为10.2倍，物业类型包括工业、餐饮、医疗、零售和办公 [7] 关键业务指标 参考组 - 参考组包括WPC、STAG、ADC、EPRT和NNN等工业和零售/服务导向型REIT [9][11] 业务指标情况 - 公司 occupancy rate为99.2%，高于REIT中位数 [13] - 公司加权平均租赁期限为10.6年，与参考组相当 [14] - 公司加权平均租金增长率为2.0%，工业、餐饮和零售板块分别为2.0%、1.8%和1.3% [16][17] 规模情况 - 公司在工业和零售/服务导向型板块规模小于参考组，但在SG&A与收入比率方面表现尚可 [20][21] - 公司规模较小使其在物业收购上更具选择性 [22] 财务状况 AFFO每股收益 - 公司近年AFFO每股收益增长不显著，2024年指引预计同比增长0.7% [23] 医疗投资组合简化战略 - 公司计划出售临床导向的医疗物业，聚焦工业、餐饮和零售物业 [26] - 公司已完成38处物业处置，另有20%待售资产计划在2024年完成交易 [28][30] 流动性和信用指标 - 公司资产负债表评级为BBB，固定费用覆盖率良好，加权平均债务到期期限处于参考组较低水平 [31] - 公司2024 - 2025年债务到期规模可忽略不计，截至2024年3月有2.217亿美元现金及等价物，还有9.26亿美元未动用循环信贷额度 [33][34] 估值前景 - 市场因公司AFFO每股收益增长低和投资组合重组而担忧，但公司有清晰的投资组合扩张和AFFO每股收益增长路径 [36][37] - 市场低估公司长期现金流生成能力和投资策略相关性，公司P/FFO倍数有望超过11.0倍 [38] 关键要点 - 市场低估公司价值，公司有实现两位数总回报的路径，包括有吸引力且增长的股息、高租金增长率和倍数提升 [43]

文章核心观点 - 尽管从宏观角度看Broadstone Net Lease有风险，但深入分析其关键指标后发现该公司投资组合稳健，近期策略性收购或带来额外价值，资本结构稳固，价格倍数有吸引力，通胀稳定或抵消资本支出，提高调整后运营资金，虽存在技术指标风险，但总体看好该净租赁房地产投资信托基金 [28][29] 行业现状 - 自2022年美联储开始紧缩货币政策周期，从实际经济角度看商业房地产估值下降 [2] - 2022年有人认为高通胀会推动租金上涨，为房地产投资信托基金带来顺风，但也有人认为通胀已达峰值，利率上升会抑制通胀并提高贴现率 [4] - 市场认为通缩仍是风险，但可能已被市场定价，贴现率会随收益率曲线下降而趋于平稳，行业前景大多积极 [5] - 美国房地产投资信托基金年初至今（截至4月）市值下跌超7%，而全球可投资指数表现为上涨超5%，下跌原因包括实际经济因素、金融市场轮动周期和风险规避 [7] 行业数据 | 类型 | 价值 | 过去一个月变化 | 过去12个月变化 | 较近期峰值变化 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 所有物业 | 121.8 | 0.0% | -7% | -21% | | 核心板块 | 120.9 | 0.0% | -7% | -24% | | 公寓 | 138.2 | 0.0% | -8% | -28% | | 工业 | 213.6 | 0.0% | -3% | -16% | | 购物中心 | 80.0 | 0.0% | 1% | -18% | | 写字楼 | 71.2 | 0.0% | -16% | -37% | | 商业街零售 | 109.4 | 0.0% | -3% | -17% | | 数据中心 | 104.8 | 0.0% | -5% | -19% | | 医疗保健 | 120.8 | 0.0% | -9% | -20% | | 酒店 | 106.2 | 0.0% | -3% | -6% | | 移动房屋公园 | 269.4 | 0.0% | -5% | -17% | | 净租赁 | 94.2 | 0.0% | -4% | -19% | | 自助仓储 | 248.6 | 0.0% | -12% | -21% | [3] 公司概况 - Broadstone Net Lease是净租赁基金，租户需分担部分成本如财产税，但不是三重净租赁工具 [8] - 公司投资于美国44个州和加拿大4个省，超半数投资组合为工业物业，易受经济周期影响，对医疗保健的反周期投资可平衡部分周期性，但总体仍具较强周期性 [9] 公司优势 - 现有投资组合数据良好，加权平均租赁期限为10.6年，租金收取率99%，入住率99.2%，前十大租户占基本租金的20.6%，交易对手风险低，物业需求高，可实现收入最大化 [10] - 公司每股运营资金同比保持稳定，显示出定价能力，尽管过去一年运营费用面临通胀压力 [12] - 公司主要通过普通股融资，当利率最终下降时，有能力完成杠杆收购，降低加权平均资本成本，扩大总资产基础 [17] - 第四季度投资6410万美元收购三处工业物业和两家餐厅，隐含现金资本化率为7.5%，高于2023年美国工业物业平均资本化率5.35%，可能利用了商业房地产估值压缩时期的策略性机会，有望在转售时实现未来收益 [19][20] - 公司估值指标有相对价值，价格与运营资金比率为10.6倍，低于行业中位数13.15倍，远期股息收益率为7.39%，高于行业中位数4.6%，兼具相对价值和一流的收入前景 [21] 公司劣势 - 12.5%的合同租金与消费者物价指数（CPI）挂钩，预计未来一年CPI将稳定在3%或以下，一定程度上限制了公司的定价能力 [13] - 公司近期租金上调主要在写字楼板块，尽管近期居家办公现象有所缓解，但仍会对写字楼物业构成持续逆风，影响公司写字楼定价能力 [14] - 公司基本租金中只有15.7%来自投资级租户，在经济不景气时面临较高的交易对手风险 [14] 公司财务数据 | 项目 | 截至2024年3月31日三个月 | 截至2023年12月31日三个月 | | --- | --- | --- | | 收入（千美元） | 105,366 | 105,000 | | 净利润（千美元） | 68,177 | 6,797 | | 每股收益 | 0.35 | 0.03 | | 运营资金（FFO，千美元） | 73,135 | 69,443 | | 每股运营资金 | 0.37 | 0.35 | | 核心运营资金（Core FFO，千美元） | 74,072 | 75,275 | | 每股核心运营资金 | 0.38 | 0.38 | | 调整后运营资金（AFFO，千美元） | 70,873 | 71,278 | | 每股调整后运营资金 | 0.36 | 0.36 | | 摊薄加权平均流通股数 | 196,417 | 196,373 | [13] 公司资本结构 | 项目 | 金额（千美元） | 占总资本比例 | | --- | --- | --- | | 股权 | | | | 普通股 | 188,435 | | | OP单位 | 8,928 | | | 普通股和OP单位总计 | 197,363 | 61.9% | | 债务 | | | | 无担保循环信贷安排 | 73,820 | | | 无担保定期贷款安排 | 900,000 | | | 高级无担保票据 | 850,000 | | | 各种抵押贷款债务 | 78,612 | | | 总债务 | 1,902,432 | 38.1% | | 企业价值 | 4,773,370 | | [18] 公司风险 - 分析存在一维视角风险，假设通胀温和下降，使公司运营费用降低、收入稳定，但经济和行业难以预测，这只是众多可能性之一 [24] - 假设公司基本面影响变量决定其市场价格存在危险，公司面临技术逆风，看跌/看涨期权比率为1.25，表明期权交易员对其前景悲观，相对强弱指数超65，接近超买区域（假设为70） [25] - 公司夏普比率为负，历史风险调整后回报不佳，需在投资组合背景下评估该资产，但文章未进行此分析 [26]

文章核心观点 - 虽“五月卖出离场”交易模式本月不太可能出现，但市场仍有低价股 推荐赫拉克勒斯资本和博德斯通净租赁两只高股息股票 [1][2][3] 赫拉克勒斯资本（HTGC） - 是专注于科技和生命科学领域成长型公司风险债务投资的内部管理型业务发展公司 资本回报率高，管理团队业绩出色 [4] - 投资组合保守，93%为高级担保贷款 按行业和地域多元化，科技和医疗保健行业平衡良好 [5] - 97%的债务投资为浮动利率，2024年第一季度核心收益率达14.0% 高于2022年初利率上升前的11.1% [7] - 第一季度管理资产达45亿美元，同比增长14.7% 第一季度总融资额6.05亿美元，创公司历史同期最高 [8] - 通过溢价发行6600万美元股权融资 推动每股净资产环比提高0.20美元至11.63美元 [9] - 非应计投资占比仅0.1% 加权平均内部信用评级从2.24改善至2.16，处于历史较低水平 [9] - 管理层预计近期交易活动将增加 债务权益比为0.94倍，远低于2倍监管上限 股息收益率8.3%，股息覆盖率125% [11] - 当前股价19.36美元，市净率1.67倍 与同行主街资本相当 从市盈率9.5倍看，未被高估 能溢价发行股权，利于现有股东 [12][13] 博德斯通净租赁（BNL） - 是专注于美国单租户商业地产长期净租赁投资的自我管理型房地产投资信托基金 投资组合多元化，包括工业、医疗、零售和办公物业 [14] - 超半数租金来自工业物业 加权平均租赁期限10.6年，年租金增长率2.0% 入住率99.2% [15] - 2024年第一季度调整后每股运营资金同比增长5.9%至0.36美元 受租金增长、外部增长和管理成本降低推动 [16] - 第一季度出售37处物业，获2.52亿美元 用于增加工业领域优质物业投资 并为联合天然食品公司的定制开发项目提供资金 [17] - 管理层将全年调整后每股运营资金指引上调至1.42美元 预计全年投资3.5 - 7亿美元，部分资金来自3 - 5亿美元资产处置 [18] - 短期增长平缓主要因医疗物业出售带来的稀释效应 但有利于公司长期发展 [19] - 资产负债表强劲，净债务与息税折旧摊销前利润比率为4.8倍 低于6倍安全线和2023年底的5倍 股息收益率7.4%，派息率77.5% 股息较去年第二季度高3.6% [20] - 当前股价15.69美元，远期市盈率10.6倍 低于同行 仅靠每年2%的租金增长，长期可实现市场水平回报 [21] 投资建议 - 两只股票股息收益率高，财务管理保守，市场定位战略合理 赫拉克勒斯资本专注科技和生命科学领域风险债务投资 博德斯通净租赁投资商业地产净租赁物业 两者结合可实现收入和资本增值平衡 [22][23]

文章核心观点 - 随着通胀率上升，利率上涨，CD虽有较高收益率但存在APY变化和提前支取惩罚问题，而股息股票历史上占标普500回报率达33%，能满足投资者对本金安全、高流动性、高收益和交易便捷的需求，是被动收入更好选择，推荐三只股息股票 [2][4][5][6] 利率与CD情况 - 过去几年通胀率上升带动利率上涨，地区银行近期提供的CD年收益率在4.50% - 5.35%，最低存款5000美元，高盛12个月期CD收益率5.0%，但APY可能在开户存款与实际入账间缩水，提前支取有未明确的惩罚，可能扣除达100个基点即20% [2] 股息股票优势 - 股息股票来自各行业，能在不同风险承受水平下满足投资者对本金安全、高流动性、高收益和交易便捷的要求，虽有市场风险但有资本增值机会，且无提前出售惩罚，清算便捷，T+1次日结算将于2024年5月底开始 [6] 推荐股息股票 ClearBridge Energy Midstream Opportunity Fund Inc - 收益率8.28%，5000美元可买约116.6股，年股息约414美元，是由富兰克林资源子公司Legg Mason管理的封闭式共同基金，投资美国公共公司，主要是有限合伙和主有限合伙，不参与中游运营管理，可分享前线公司收入流且无潜在运营灾难责任 [10][12] Broadstone Net Lease, Inc. - 收益率7.40%，5000美元可买约318.9股，年股息约370美元，是专注商业地产的REIT，总部在纽约维克多，管理美国44个州和加拿大4个省的759处房产，2023年底投资组合价值52亿美元，入住率99.4%，租金收缴率99.2%，加权平均租赁期限10.6年，年租金涨幅2.0%，2024年5月季度报告每股收益35美分，超分析师预测103% [14][15] First Interstate BancSystem, Inc. - 收益率6.75%，5000美元可买约180.8股，年股息约337.50美元，股息收益率比上述CD高约30%，1968年由Homer Scott创立，总部在蒙大拿州比林斯，在多个州有分行，提供全面银行服务，2024年4月底季度报告显示收益增长15%，利润因成本降低增长25% [18][20] 投资建议 - 像任何股票投资组合一样，需定期监控股息股票表现，虽比CD麻烦，但更高收益率和资本增值潜力使其成为更有利投资 [21]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了AFFO为7100万美元,每股AFFO为0.36美元,同比增长5.9% [42] - 公司将2024年每股AFFO指引从1.41美元上调至1.41-1.43美元区间 [46] - 公司的杠杆率从2023年末的5倍下降至4.8倍,保持了较强的财务实力 [43] - 公司宣布每股0.29美元的季度股息,较上一季度增长1.8%,较去年同期增长3.6% [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续执行医疗资产简化战略,已完成37个医疗资产的出售,获得2.517亿美元的销售收益,医疗资产占比降至13% [14][15][29] - 公司预计未来一年内将进一步减少医疗资产占比至10%以下 [16][17] - 公司在第一季度完成了3百万美元的收益性资本支出,以及3690万美元的UNFI开发项目投入 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的投资交易量创下15年来的最低水平,买卖双方的价格预期存在较大差距 [18] - 公司通过直接交易方式完成了2.02亿美元的投资,包括一项8450万美元的零售资产投资和一项6500万美元的工业园区投资 [20][22] - 公司的整体投资组合表现良好,截至3月31日的租金收回率为99.9%,出租率为99.2% [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于工业和防御性零售及餐饮租户,并通过开发建造项目等方式寻求差异化的增长机会 [26][27] - 公司认为在当前利率高企的环境下,需要依靠运营专业知识和创新方式来获取交易机会,而不是简单追求收益 [25] - 公司将通过内部资产管理、现有租户投资、传统外部收购以及开发建造项目等多种方式实现可持续的长期增长 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前宏观经济环境和利率水平对商业地产市场和净租赁交易市场产生了重大影响,交易量大幅下降 [10][18] - 但公司有能力在当前环境下做出自主决策,并利用现有优势寻找创新的投资机会 [11][13] - 管理层对公司未来的增长前景保持信心,认为可以通过多种方式实现可持续的长期价值创造和收益增长 [26][27] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Gorman 提问** 询问公司如何看待当前的投资环境,以及对创新交易的策略和收益要求 [50] **John Moragne 回答** 公司将继续专注于直接交易和开发建造项目等创新方式,追求7%左右的收益率,不会简单追求收益而提高风险 [51][52][53] 问题2 **Caitlin Burrows 提问** 询问公司对剩余医疗资产出售的计划和预期 [66] **John Moragne 回答** 公司预计未来一年内将完成剩余20%-25%的医疗资产出售,最后25%可能需要更长时间以实现最佳退出 [67][68] 问题3 **Ronald Kamdem 提问** 询问公司指引调整中对坏账的假设,尤其是对Red Lobster的考虑 [99] **John Moragne 回答** 公司对Red Lobster保持谨慎乐观态度,虽然面临破产风险但公司的租金收回率和资产价值仍较高 [101][102]

Item 1C. Cybersecurity. Item 5. Other Information. 41 | --- | --- | |---------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | No. | Description | | ...

文章核心观点 - 博德斯通净租赁公司是管理良好且专注工业的房地产投资信托基金，2024年有FFO扩张潜力，是值得长期持有的投资选择 [1][3] 评级历史 - 去年公司为被动收入投资者提供租赁良好的房地产投资组合和超7%股息收益率，获买入评级 [4] 投资亮点 - 公司今年拟收购更多工业地产，推动FFO增长和股息提升 [2] - 通胀加速，公司租金调整条款和工业地产收购策略利于FFO增长，当前股价FFO倍数有吸引力 [5] - 公司估值改善，股价不贵，风险回报前景好 [3] 投资风险 - 若工业REIT市场整合或放缓，公司向工业地产的战略转型可能无法带来预期回报，FFO增长前景或受损 [22][23] 投资建议 - 公司是被动收入投资者的理想选择，预计2024年工业地产资产占比和股息将增长，FFO有望实现高个位数增长，建议买入 [24][25] 投资组合情况 组合分布 - 截至2023年底，公司拥有796处房产，租给220个租户，分布于美国44个州和加拿大7处，涉及53个行业 [6] - 公司除工业地产外，还拥有医疗、零售、餐饮和办公地产，年基本租金3.92亿美元，约52%来自工业领域 [7] 资产结构 - 工业资产是公司资产核心，主要为制造、分销和仓储设施，占工业地产超一半 [8] - 2018年底工业地产资产占比31%，2023年底升至52%，预计2024年将继续上升 [11] 租金情况 - 86%的租约含固定租金调整条款，平均租金调整率2.0%，2023年四季度租金收取率99.2%，利于FFO增长 [13] - 在多元化REIT同行中，公司工业投资占比第三，租金调整率第二，能为投资者提供通胀保护 [14] 收购情况 - 2019年以来，公司共投资28.6亿美元收购新地产，年均约5.72亿美元，其中20.6亿美元（72%）用于收购工业地产 [15] - 2023年四季度AFFO同比增长9%至7130万美元，2024年预计收购规模达3.5 - 7亿美元，为2023年的4倍 [16][17] 股息情况 - 2023年公司FFO派息率74%，过去一年在67 - 81%之间，股息覆盖良好且在增长 [18] FFO倍数 - 预计2024年公司FFO实现中个位数增长，若按5%增长率计算，FFO为每股1.60美元，对应FFO倍数9.2倍，低于STAG Industrial的15.6倍 [19][20] - 年初以来公司FFO倍数从10.9倍压缩，可能因对高利率持续担忧和上市历史较短导致获利了结 [21]

投资策略 - 投资暂时被低估的高质量公司尤其是高股息率股票可能带来优异回报 [1] - 当前REITs和收益型股票普遍交易于52周低点而大盘指数接近历史高点 [2] Broadstone Net Lease (BNL) 概况 - 公司是自管理的新上市净租赁REIT拥有796处物业分布于44个美国州和加拿大4省 [5] - 加权平均租约期限达10.5年与同业相当94%租户提供财务报告便于风险管控 [6] - 工业地产占比52%构成租金主力医疗(18%)、餐饮(13%)、零售(11%)和办公(6%)为补充 [7] 运营指标 - 2023年Q4出租率维持99.4%与Realty Income等优质REIT持平 [8] - 当季完成6400万美元工业/餐饮地产收购加权平均资本化率达7.5% [9] - 通过1650万美元资产处置实现80个基点的资本再投资利差 [9] 资产重组计划 - 计划12个月内将医疗地产占比从18%降至7.5%工业地产占比从51.5%提升至57.9% [12] - 已确定出售75处医疗资产(占ABR11%)其中37处Q1签约剩余计划年内完成 [11] 财务健康度 - 获BBB/Baa2评级流动性达9.29亿美元净负债/EBITDAre为5.0倍固定费用覆盖率达4.5倍 [15] - 2025年前到期债务极少股息支付率77%保留部分资金支持增长 [16] 估值分析 - 当前股价15.44美元远期P/FFO 10.4倍低于同业WPC的11.9倍和历史均值13.95倍 [17] - 7.4%股息率显著高于Realty Income等同行且组合内含2%租金年增幅 [18] 行业环境 - 美联储预期降息可能降低债务融资成本支持新收购 [14] - 市场对收益型股票偏好不足导致估值折价 [18]

kieferpix I can’t say I enjoy talking about my past failures, like how I’ve lost money. But I figure that: It’s the mark of a healthy adult It could keep you from similar failures. If it were completely up to me, of course, I wouldn’t be writing this article at all. Because, if it were completely up to me, I wouldn’t make any mistakes at all. Reality being reality though, I’ve made my fair share of bad calls. Some of them have been innocent, with me making the best possible decision based on the infor ...