投资组合规模与构成 - 投资组合包含800处物业，其中793处位于美国44个州，7处位于加拿大4个省[9] - 投资组合总可出租面积约为3820万平方英尺[14] - 投资组合总面积为3824万平方英尺，由800处物业组成[17] - 截至2023年9月30日，投资组合年化基本租金为3.9亿美元[11][14] - 投资组合总ABR为3.90021亿美元，总面积为3824万平方英尺，涵盖800处物业[20] 投资组合运营指标 - 投资组合出租率约为99.4%，加权平均剩余租期约为10.5年[9] - 约97.3%的租约包含租金调升条款，ABR加权平均最低涨幅为2.0%[9] - 约93.7%的租户（按ABR计）提供财务报告，其中86.2%需定期提供指定财务信息[9] - 有2处物业空置，总面积22.4万平方英尺，占投资组合总面积的0.6%[17] - 80.3%的ABR适用每年租金调升，加权平均年最低调升率为2.1%[29] 资产类别表现（按ABR） - 工业地产是最大资产类别，占ABR的51.2%（1.999亿美元）[11][14] - 医疗保健地产占ABR的17.6%（6876万美元），餐厅地产占13.7%（5313万美元）[14] - 医疗保健设施行业是最大收入来源，年基本租金为5459.7万美元，占总组合的14.0%[17] - 餐饮业是第二大收入来源，年基本租金为5397.3万美元，占总组合的13.8%[17] - 包装食品与肉类行业年基本租金为4062.7万美元，占总组合的10.4%，其面积占比为12.3%[17] 租户集中度 - 投资组合高度分散，最大单一租户贡献的ABR不超过4.0%[9] - 前10大租户年基本租金总额为7544.3万美元，占投资组合总租金收入的19.3%[15] - 前20大租户年基本租金总额为1.24956亿美元，占投资组合总租金收入的32.0%[15] - 前20大品牌年基本租金总额为1.23576亿美元，占投资组合总租金收入的31.7%[17] - 前10大租户占用843万平方英尺面积，占投资组合总面积的22.0%[15] - 前20大品牌占用1230万平方英尺面积，占投资组合总面积的32.2%[17] 地域分布 - 公司在美国拥有793处物业，占总投资组合年基本租金（ABR）的97.8%，面积为3781万平方英尺，占总组合的98.8%[20] - 公司在加拿大拥有7处物业，占总ABR的2.2%，面积为43万平方英尺，占总组合的1.2%[20] - 德克萨斯州（TX）是公司最大的市场，拥有72处物业，ABR为3847.1万美元，占总组合的9.9%[20] - 密歇根州（MI）拥有55处物业，ABR为3267.8万美元，占总组合的8.3%[20] - 伊利诺伊州（IL）拥有32处物业，ABR为2433.6万美元，占总组合的6.1%[20] 租约到期情况 - 2030年是租约到期ABR占比最高的年份，达5428.8万美元，占总ABR的13.9%[26] - 2042年到期租约的ABR为4418.9万美元，占总ABR的11.3%[26] - 2032年到期租约的ABR为3210万美元，占总ABR的8.2%[26] 收入与费用（环比变化） - 净租赁收入为10.954亿美元，环比增长0.2%（190千美元）[31] - 运营费用账单给租户为518.1万美元，环比增长12.8%（587千美元）[31] - 总运营费用为5.438亿美元，环比增长1.6%（881千美元）[33] - 折旧和摊销为3853.3万美元，环比下降1.3%（498千美元）[33] - 利息支出为1966.5万美元，环比下降3.0%（612千美元）[35] 利润与收益（环比变化） - 房地产销售收益为1516.3万美元，环比下降48.5%（1429.9万美元）[35][36] - 净收入为5214.5万美元，环比下降17.2%（1085.1万美元）[38] - 摊薄后每股净收益为0.26美元，环比下降18.8%（0.06美元）[38] 融资与承诺事项 - 公司拥有10亿美元的无抵押循环信贷额度[8] - 公司有两项待履行的定制建造交易承诺，剩余义务为1.573亿美元[199] - 根据税收保护协议，若出售特定资产可能产生的或有负债约为2040万美元[199]

BROADSTONE NET LEASE, INC. | www.broadstone.com | © 2023 Broadstone Net Lease, LLC. All rights reserved. 5 BROADSTONE NET LEASE, INC. | www.broadstone.com | © 2023 Broadstone Net Lease, LLC. All rights reserved. 8 This data and other information described herein are as of and for the three months ended June 30, 2023 unless otherwise indicated. Future performance may not be consistent with past performance and is subject to change and inherent risks and uncertainties. This information should be read in conju ...

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q2 2023 Earnings Conference Call August 3, 2023 11:00 AM ET Company Participants Mike Caruso - Senior Vice President, Corporate Strategy and IR John Moragne - Chief Executive Officer Ryan Albano - President and COO Kevin Fennell - Chief Financial Officer Conference Call Participants Ki Bin Kim - Truist Securities Michael Gorman - BTIG John Kim - BMO Capital Markets Ronald Kamdem - Morgan Stanley Operator Hello. And welcome to Broadstone Net Lease’s Second Quarter 2023 E ...

投资组合规模与构成 - 截至2023年6月30日，公司投资组合包括801处物业，其中794处位于美国44个州，7处位于加拿大4个省[125] - 投资组合总可出租面积约为3850万平方英尺，出租率约为99.4%[125] - 公司投资组合年化基本租金总额为3.90974亿美元，涵盖801处物业[130] 租赁条款与租户质量 - 年化基本租金加权平均剩余租赁期限约为10.7年[125] - 约97.3%的租约包含租金递增条款，年化基本租金加权平均最低涨幅为2.0%[125] - 按年化基本租金计算，约94.2%的租户提供财务报告，其中86.3%需定期提供指定财务信息，7.9%为公开报告[125] - 主租赁结构贡献多站点租户ABR的69.3%，占公司整体ABR的41.5%[133] 投资活动行业分布 - 自2018年以来，约51.6%的投资活动集中于工业地产，其余投资分布于医疗保健（17.5%）、餐厅（13.5%）、零售（11.6%）和部分办公物业（5.8%）[125] 租户集中度 - 前十大租户年化基本租金总额为7521.9万美元，占投资组合总年化基本租金的19.4%[128] - 前二十大租户年化基本租金总额为1.2456亿美元，占投资组合总年化基本租金的32.1%[128] 行业租金贡献 - 医疗设施行业贡献年化基本租金5451.7万美元，占投资组合总ABR的13.9%[130] - 餐饮行业贡献年化基本租金5374.6万美元，占投资组合总ABR的13.7%[130] - 包装食品与肉类行业贡献年化基本租金4035.8万美元，占投资组合总ABR的10.3%[130] 地理分布 - 投资组合在地理上高度分散，单一地区集中度不超过年化基本租金的9.8%[125] 季度财务表现 - 第二季度不动产销售实现收益2946.2万美元，较第一季度341.5万美元增长超过100%[139] - 第二季度利息支出为2027.7万美元，较第一季度2113.9万美元下降4.1%[139] 融资与信贷安排 - 公司拥有10亿美元的无抵押循环信贷额度[124] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷安排及其他可变利率债务总额为10亿美元[251] - 其中9.754亿美元的可变利率债务通过利率互换转为固定利率[251] 债务与利率风险 - 截至2023年6月30日，公司固定利率债务的账面价值约为19亿美元，公允价值约为17亿美元[251] - 市场利率上升1%将导致公司固定利率债务的公允价值减少约6800万美元[251] - 考虑利率互换影响后，利率每变动1%将导致公司年度利息支出相应增加或减少50万美元[251] - 公司通过加元借款为加拿大投资提供资金，以作为对加元投资的自然对冲[251] 投资承诺与近期活动 - 截至2023年6月30日，公司有一项建后回租交易承诺，剩余承诺金额为1.673亿美元[143] - 2023年6月30日后，公司出售一处物业获得收益约930万美元，总收益为4700万美元[145] 股东回报 - 公司宣布2023年第三季度每股普通股季度股息为0.28美元[145]

公司概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托(REIT)，主要收购、拥有和管理长期净租赁给多元化租户群体的单一租户商业房地产物业[79] - 公司的投资组合包括801个物业，其中794个位于44个美国州，7个位于4个加拿大省份[79] 投资组合多样化 - 公司专注于投资于由信用良好的单一租户经营的房地产，这些行业具有积极的业务驱动因素和趋势[80] - 公司的投资组合在物业类型、地理位置、租户和行业方面高度多样化，且在每个方面都进行了交叉多样化[81][82][83] - 公司的投资组合约99.4%出租，平均剩余租期约为10.8年，不包括续租选项[84] - 约97.3%的租约有合同租金上涨条款，平均最低增长率为2.0%[85] - 公司的投资组合按物业类型、租户、品牌、行业和地理位置进行了多样化[87] - 公司的工业物业类型占51.8%，医疗保健占17.4%，餐饮占13.4%，零售占11.6%，办公占5.8%[89] 租赁情况 - 公司租赁的物业大多数采用长期净租赁，租期通常为10年或更长，大部分租约都是净租赁，意味着租户通常要支付与租赁物业相关的所有费用[98] - 公司的前十大租户占总租金收入的19.2%，总面积的21.1%[93] - 公司的前二十大品牌占总租金收入的31.4%，总面积的31.5%[93] - 公司在医疗设施、餐厅、包装食品和肉类、分销商等行业拥有多样化的投资[96] - 公司在美国的房地产投资主要集中在得克萨斯州、密歇根州、伊利诺伊州等地，占总租金收入的97.9%[97] - 公司的多地租户中，69.3%的租金收入来自于主租赁结构，占总租金收入的41.2%[98] - 公司截至2023年3月31日的租赁合同平均剩余期限约为10.8年[99] - 2023年至2042年的租赁到期情况表明，2023年的租赁合同金额为4,497千美元，占总投资组合的1.2%；2030年的租赁合同金额最高，为54,479千美元，占比14.0%[100] - 公司的租赁合同中，97.3%的合同提供未来租金增长，年均最低增长率为2.0%[100] 财务表现 - 公司于2023年第一季度实现净收入为41,374千美元，同比增长12.5%[108] - 公司于2023年第一季度的净收入增长主要归因于租赁收入增加、折旧及摊销减少、利息支出减少等因素[109] - 公司于2023年第一季度确认了3,415万美元的房地产出售收益，主要来自三处物业的出售[107] - 公司于2023年第一季度的运营费用中，折旧及摊销费用增加了7,494千美元，主要是由于房地产投资组合的增长[112] - 2023年第一季度净收入为41374万美元，同比增长45.5%[119] - 2023年第一季度每股摊薄净收益为0.21美元，同比增长31.3%[119] - 2023年第一季度房地产出售收益为341.5万美元，同比增长超过100%[116] - 2023年第一季度投资物业减值损失为147.3万美元[115] 债务情况 - 2023年第一季度总债务为19亿美元，净债务为19亿美元，净债务与年化调整后的EBITDAre比率为5.1倍[121] - 2023年第一季度未偿还的无抵押贷款总额为18.48亿美元[131] - 公司计划通过继续进行跟进股票发行和ATM计划来平衡债务和股本资本化[130] - 公司的债务条款包括杠杆比率、担保债务比率、无担保覆盖比率等要求[132] - 公司相信截至2023年3月31日，已符合所有未偿还借款的所有契约[133] - 截至2023年3月31日，公司的总合同义务为23.16亿美元，其中包括108.33万美元的循环信贷、85.99万美元的抵押贷款、90万美元的长期贷款等[134] - 公司持有的投资物业价值为1.424亿美元，被抵押用于抵押贷款[134] - 公司与两个UPREIT交易的贡献成员签订了两份税收保护协议，涉及的财产出售可能触发约2040万美元的责任[135] - 公司持有973.8万美元的32项利率互换协议，用于管理浮动利率借款的利率风险[137] 经营绩效指标 - 公司计算基金运营资金（FFO）、核心FFO和调整后的FFO，以便投资者评估公司的运营绩效[142] - 公司计算EBITDA、EBITDAre、调整后的EBITDAre和年化调整后的EBITDAre，以提供关于公司运营绩效的重要补充信息[150] - 公司专注于有纪律和有针对性的收购策略，同时通过有选择性的资产管理和物业的选择性出售来管理杠杆比率[152] 风险管理 - 公司采取措施管理利率风险，包括长期固定利率债务和利率互换[158] - 公司的固定利率债务为约19亿美元，受市场利率变动影响，债务公允价值可能会下降[159] - 公司通过利率互换将约10亿美元的可变利率债务转换为固定利率，利率变动将对利息支出产生影响[160]

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q4 2022 Results Conference Call February 23, 2023 10:00 AM ET Company Participants Mike Caruso - SVP, Corporate Finance & IR Chris Czarnecki - CEO John Moragne - EVP & COO Ryan Albano - EVP & CFO Conference Call Participants Ronald Kamdem - Morgan Stanley Ki Bin Kim - Truist Eric Borden - BMO Capital Markets Operator Hello and welcome to the Broadstone Net Lease Fourth Quarter 2022 Earnings Conference Call. My name is Bruno and I will be the operator of today's call. Pl ...

FORM 10-K Securities registered pursuant to Section 12(g) of the Act: Common Stock, par value $0.00025 per share Page Item 1A. Risk Factors 21 Item 4. Mine Safety Disclosures 44 Item 7. Management's Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations 47 Item 9A. Controls and Procedures 108 Item 10. Directors, Executive Officers and Corporate Governance 111 Item 14. Principal Accountant Fees and Services 111 Item 16. Form 10-K Summary 112 This Annual Report on Form 10-K contains forward- ...

Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE:BNL) Q3 2022 Earnings Conference Call November 3, 2022 11:00 AM ET Company Participants Michael Caruso - SVP, Corporate Finance & IR Christopher Czarnecki - CEO Ryan Albano - EVP & CFO John Moragne - EVP & COO Conference Call Participants Ki Bin Kim - Truist Securities Christopher Lucas - Capital One Securities Ronald Kamdem - Morgan Stanley Michael Gorman - BTIG John Kim - BMO Capital Markets Operator Hello, and welcome to Broadstone Net Lease's Third Quarter 2022 Earnings ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.00025 par value BNL The New York Stock Exchange Large accelerated filer ☒ Accelerated filer ☐ Non-accelerated filer ☐ Smaller reporting company ☐ Emerging growth company ☐ FORM 10-Q ☒ Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022, or ☐ Transition repo ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO为6280万美元，合每股035美元，较去年同期每股收益增长约61% [27] - AFFO每股收益与2022年第一季度持平，主要由第一季度末收购产生的收入所抵消 [27] - 第二季度总一般及行政费用为930万美元，其中现金费用为790万美元，季度间保持稳定 [28] - 期末杠杆率为53倍（净债务与年化调整后EBITDAre之比），公司致力于维持低于6倍的保守杠杆率 [31] - 公司修订2022年全年AFFO指引至每股138美元至140美元，中点隐含较2021年每股131美元增长61% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资182亿美元收购15处物业，加权平均初始现金资本化率为64% [15] - 收购的租赁合约包含强劲的加权平均租赁期约20年，以及21%的年度租金增长，转化为80%的加权平均GAAP资本化率 [15] - 第二季度收购更集中于工业机会，占82%，零售和医疗保健交易分别占11%和7% [17] - 投资组合包含764处物业，由213个租户组成，分散于57个行业，单一最大租户占年度基本租金比例不超过2% [9] - 第二季度基本租金收取率为100%，期末投资组合出租率为998% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度通过ATM计划以每股2142美元的加权平均售价出售320万股普通股，净收益6830万美元 [30] - 8月1日签订两笔新的无担保银行定期贷款，包括2亿美元五年期贷款（2027年到期）和3亿美元七年期贷款（2029年到期） [33] - 新定期贷款的借款利率基于SOFR加上利差，五年期和七年期贷款的适用利差分别为095%和125% [33] - 截至季度末，ATM计划剩余容量约为166亿美元 [30] - 目前无重大债务到期，直至2026年 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 多元化净租赁策略在市场波动时期具有防御性和韧性，投资组合高度分散以抵御单一租户信用事件 [7][8][10] - 灵活的收购策略允许公司根据资本成本变化快速调整资本配置，在不同资产类别间转换以维持增值利差 [14][16] - 公司致力于维持强大的资产负债表和长期思维，通过提前进行股权融资和长期债务管理来去风险 [40][41] - 与许多净租赁同行相比，较小的资产基础使得公司能够通过相对适度的收购水平产生有意义的盈利增长 [25] - 行业竞争格局中，杠杆买家、私募支持买家和有担保融资买家普遍退出市场，为公司在某些资产类别上创造了资本化率缓解的机会 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观经济不确定性和资本市场波动，公司对所有业务领域的强劲季度业绩表示满意 [6] - 当前环境投资者关注通胀、利率上升和潜在衰退，公司通过积极的资本市场活动来应对动态市场背景 [29] - 收购环境交易量依然强劲，第二季度评估了超过40亿美元的机会，但需要保持高度选择性 [46][47] - 资本化率在某些资产类别中有所上升，但尚未出现与年初至今资本成本变化相称的有意义扩张 [14] - 公司对实现2022年7亿至8亿美元收购指引的中点（73%）充满信心，并对下半年的机会集感到乐观 [24][52] 其他重要信息 - 截至季度末，公司已结束或控制约544亿美元收购，占当前收购指引中点的73% [24] - 季度结束后又完成了8000万美元交易，目前约有7100万美元机会处于控制中（已执行合同或意向书） [23] - 董事会宣布每股普通股和OP单位股息027美元，将于10月14日或之前支付给9月30日的记录持有人 [38] - 公司继续与董事会按季度评估未来增加股息的可能性 [38] - 全年指引基于关键假设：收购量7亿至8亿美元（不变），处置量7500万至1亿美元（不变），总现金G&A 3100万至3300万美元（不变） [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购环境、定价及下半年展望 [44][45] - 交易量依然强劲，第二季度评估机会超40亿美元，但市场动态和竞争组合发生变化，杠杆买家退出为某些资产类别带来资本化率缓解 [46][48] - 观察到竞标范围在100至150个基点之间宽幅波动，且部分交易因买家无法执行而多次回流市场，为公司这类稳定且信誉良好的企业创造了执行机会 [49][50] - 公司有能力在不同资产类别间转换，例如第二季度重点转向工业（占82%），这与第一季度侧重零售和餐厅形成对比，推动了资本化率差异 [51][52] - 下半年预计工业领域仍有大量活动，医疗保健今年略显平淡，零售和餐厅也有良好机会，公司希望机会主义地执行额外增长 [55][56][57] 问题: 股权融资与资产处置的平衡 [58] - 资产处置策略主要是修剪表现较差的资产，但考虑到摩擦成本和长期持有意愿，通过股权融资为收购提供资金比通过处置收缩投资组合更受青睐 [59][60] - 公司从资本配置角度评估这两种方式，但对通过股权融资而非处置来为收购提供资金感到满意 [61] 问题: 当前市场环境下对租户的承保方法 [62] - 承保哲学与历史相比没有显著不同，但更密切关注可能受到消费者压力影响的零售或餐饮行业，确保收购最高质量、表现最佳的站点 [63] - 信用风险团队与收购团队合作，压力测试每个租户，例如利率上升400-500个基点对固定费用覆盖率的影响，以及利润率压缩10%或20%的影响 [64][65] - 同时关注租户的再融资风险，审视资本结构并了解未来两到四年的再融资风险，这些是目前比以往更关注的因素 [66][67] 问题: 工业资产交易中因声誉和交易确定性而获胜 [68] - 公司确实因15年可靠的交易完结记录、无融资意外条款以及在市场中的声誉而赢得交易，这对确保卖家资金到账至关重要 [69][70] - 公司坚持承诺，例如7月初关闭了一笔3月握手成交的工业交易，即使在当前环境下可能定价不同，但维持稳定形象更为重要 [71][72] 问题: 新无担保定期贷款的选择与利率展望 [73] - 收购步伐稳健，公司对最近的定期贷款执行感到兴奋，评估所有债务资本形式后，鉴于债券市场波动，选择通过银行定期贷款锁定永久性融资是明智之举 [74][75] - 利用强大的银行关系获得了七年期贷款，在全部互换基础上，七年期贷款成本约为高3%范围，而债券市场七年或十年期成本约为中5%范围，因此锁定当前资本成本是明确选择 [76][77] 问题: 新无担保贷款保持浮动利率的原因 [78] - 在5亿美元总定期债务中，19亿美元用于偿还已互换的2024年定期贷款，公司正在评估将剩余3.1亿美元新定期贷款风险以五到七年期限固定下来，可能很快会固定部分 [79] 问题: 观察名单的变化 [80] - 观察名单自第一季度以来没有实质性变化，仅少数租户，公司持续监控，但未有新租户以有意义的方式加入或移除 [81] - 更多是从主题角度关注，如消费者可自由支配支出、通胀压力、供应链中断对投资组合的影响，特别是在餐饮等消费可自由支配领域，但尚未有具体租户被列入观察名单 [82] 问题: 杠杆率上限与股权市场融资时机 [84] - 公司对在低至中5%区间运营感到满意，季度末杠杆率为5.3倍，季度结束后通过ATM筹集了更多股权，并确定了交易，因此中5%区间在当前环境下仍感觉非常舒适 [85] 问题: 加拿大市场的收购机会 [86] - 加拿大市场被视为补充，本季度考察了两个工业组合但未完成，模式通常是“三处美国资产加一处加拿大资产”，这能通过售后回租交易提供整体解决方案，从而在竞标中差异化 [86][87] - 同时与考虑加拿大空间的租户保持对话，并探索加拿大零售垂直领域的更多机会，但目前较为初步 [87] 问题: 资本化率拓宽最明显的领域及最佳机会 [88] - 非投资级工业领域（如轻制造、食品加工）资本化率拓宽最为明显，其次是非投资级零售也有所拓宽 [89] - 医疗保健今年较为平静，投资级零售因1031交换买家强劲而保持稳定，当前增量资金机会更多集中于非投资级工业领域，约占管道一半，其余三个垂直领域权重相当 [89]