文章核心观点 Bridge Investment Group Holdings Inc.推出新教育平台“BIG Insights”以简化和解释另类资产投资，帮助投资者了解相关知识并使另类资产投资更易被市场接受 [1][2][3] 平台相关信息 - 平台名称为“BIG Insights”，是基于网络的教育平台，可在www.bridgeig.com访问 [1][2][4] - 平台概述商业房地产基础知识，聚焦私人市场，涵盖可投资的专业资产类型，内容从入门概念到复杂结构 [2] 推出目的 - 公司认识到另类资产的复杂性，希望让专业团队的专业知识惠及所有投资者，通过教育推动另类资产投资的普及 [2] - 私人市场另类投资的知识差距是投资者多元化投资组合的障碍，平台旨在提供更多教育材料，使另类资产投资更易接近市场 [3] 公司简介 - Bridge是领先的另类投资管理公司，资产类别多元化，截至2023年9月30日管理资产约494亿美元 [4] - 公司将全国运营平台与专注美国特定领域的投资专业团队相结合，涉及房地产、信贷、可再生能源和二级策略 [4]

文章核心观点 公司将公布2023年第四季度和全年财务结果并举办电话会议讨论结果 [1] 分组1：财务结果公布与会议安排 - 公司将于2024年2月21日股市收盘后发布2023年第四季度和全年财务结果 [1] - 管理层将于2024年2月22日上午8:30举办电话会议讨论结果 [1] - 可通过拨打1 - 877 - 405 - 1210（国内）或1 - 201 - 689 - 8721（国际）参加电话会议 [1] - 会议也可通过网络直播观看，链接为https://ir.bridgeig.com/ [1] 分组2：会议回放信息 - 电话会议音频回放约在会议结束三小时后提供，至2024年3月7日晚上11:59 [1] - 可拨打1 - 877 - 660 - 6853（国内）或1 - 201 - 612 - 7415（国际）并提供密码13744084收听回放 [1] 分组3：公司概况 - 公司是领先的另类投资管理公司，资产类别多元化 [1] - 截至2023年9月30日，公司管理资产约494亿美元 [1] - 公司将全国运营平台与专注于房地产、信贷、可再生能源和二手策略等特定领域的投资团队相结合 [1]

Bridge宣布人事变动 - Inna Khidekel和Lourdes Fisher被任命为客户解决方案组的联合负责人[1] - Pete LaMassa和Michael Winiarski被晋升为高级董事[1] - 九名同事被晋升为2024年董事[1] Bridge公司信息 - Bridge是一家领先的另类投资管理公司，管理着约494亿美元的资产[9]

宏观经济环境 - 美国GDP增长强劲,年化增长率达4.9% [11] - 美国就业市场保持强劲,工资增长高于5% [11] - 美国制造业复苏,得益于全球化、再工业化以及政府激励政策 [12] - 通胀指标有所放缓,核心CPI扣除住房通胀率为1.95% [13] - 利率快速上升导致商业地产估值重置,为投资创造良机 [14] 公司业务表现 - 住宅租赁业务表现良好,租金同比增长4.6% [36] - 单户出租房租金同比增长9.3% [37] - 物流地产租赁表现优异,租金超出收购预期24% [37] - 权益类房地产投资组合下跌1.6%,受利率上升影响 [38] - 信用类投资策略受益于利率上升,分配收益良好 [39] 资本运作 - 第三季度共募集新资金3.03亿美元 [23] - 年初至今共募集13亿美元,主要集中在新兴策略 [23] - 部分成熟策略即将开始营销新基金 [24] - 二级市场策略受到市场欢迎,未来有望进一步扩大 [21][24] - 个人投资者占比47%,公司正探索向认可投资者提供部分策略 [27] 财务表现 - 经常性管理费收入增长20%至6.15亿美元 [45] - 管理费收入带来的稳定性有助于抵御市场波动 [45] - 管理费收入相关的费用增长较慢,毛利率有所提升 [47][50] - 可分配收益增长10%至4.08亿美元,主要受益于资产重组 [52] - 未实现绩效报酬总额增长53%至3.775亿美元 [53] 未来展望 - 房地产交易市场有望逐步恢复正常,为公司带来更多交易机会 [42] - 信贷市场收缩为公司房地产债权投资带来良机 [59][60][61] - 公司正积极探索向认可投资者提供部分策略,拓展零售渠道 [66][69] - 公司将继续寻找新的投资领域和相关策略,保持业务多元化 [66]

业绩总结 - 2023年第三季度总收入为106,271千美元，同比下降3.1%（2022年第三季度为110,424千美元）[4] - 2023年第三季度净亏损为17,894千美元，而2022年第三季度净收入为32,241千美元[4] - 2023年第三季度可分配收益为294千美元，同比下降94%（2022年第三季度为4,999千美元）[4] - 2023年第三季度每股收益为-0.04美元，同比下降124%[79] - 2023年第三季度的可分配收益为40,798千美元，同比下降18.5%[1] - 2023年第三季度的费用总额为88,948千美元，同比增长11.5%（2022年第三季度为79,795千美元）[4] 用户数据 - 2023年第三季度的管理资产总额（AUM）为494亿美元，同比增长13%[79] - 2023年第三季度的收费资产管理（Fee-Earning AUM）为218亿美元，同比增长31%[79] - 2023年第三季度，99%的资本来自国内，90%来自个人投资者[151] - 投资者中，个人投资者占46%，机构投资者占54%[152] - 2023年9月30日的高净值投资者和家族办公室占比为21%[132] 费用与收入 - 2023年第三季度基金管理费用为61,450千美元，同比下降4.1%（2022年第三季度为64,096千美元）[4] - 2023年第三季度的绩效分配收入为20,225千美元，同比下降9.3%（2022年第三季度为22,308千美元）[4] - 2023年第三季度的费用相关收益为64千美元，较2022年第三季度的55千美元增长16.4%[18] - 2023年第三季度的费用相关收益（Fee Related Earnings）为3600万美元，同比下降13%[79] - 2023年第三季度的总费用相关收益为81,497千美元，较2022年同期的86,129千美元下降约5.9%[1] 资本与投资 - 2023年第三季度的资本部署为7亿美元，同比增长11%[79] - 2023年第三季度的资本募集总额为303百万美元，主要来自多家庭基金III的再资本化、开发（机会区）和净租赁[88] - 公司在过去五年内筹集了约198亿美元的资本[117] - 2023年第三季度的流动性减少（清算/其他）为-879万美元，过去12个月累计减少为-1335万美元[167] 负面信息 - 2023年第三季度的未实现绩效分配为3.775亿美元，同比下降32%[79] - 2023年第三季度的净保险收入为1,701千美元，较2022年同期的1,183千美元增长了43.7%[1] - 2023年第三季度的其他收入（损失）为（3,932）千美元[166] - 2023年第三季度的债务占比为24.2%[119] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，总资产为1,278.4百万美元，负债总额为707.0百万美元[107][113] - 总负债为706,982千美元，较2022年12月31日的508,516千美元增长约38.9%[161] - 总股东权益为571,447千美元，较2022年12月31日的646,319千美元下降约11.6%[161]

资产管理规模相关 - 截至2023年9月30日，公司资产管理规模（AUM）约为494亿美元[161] - 2023年前九个月新增资本/承诺募集资金含纽伯里收购带来的51亿美元资产管理规模[202] - 2023年前九个月新增可赚取费用的资产管理规模含纽伯里收购带来的43亿美元[204] - 截至2023年9月30日三个月和九个月期末，资产管理规模分别为494.27亿美元，较期初分别增加5.35亿美元（1.1%）和61.35亿美元（14.2%）[209] - 截至2022年9月30日三个月和九个月期末，资产管理规模分别为438.33亿美元，较期初分别增加18.64亿美元（4.4%）和75.18亿美元（20.7%）[209] - 截至2023年9月30日三个月和九个月期末，可赚取费用的资产管理规模均为217.79亿美元，较期初分别减少4.59亿美元（2.1%）和增加44.45亿美元（25.6%）[211] - 截至2022年9月30日三个月和九个月期末，可赚取费用的资产管理规模均为165.8亿美元，较期初分别增加10.38亿美元（6.7%）和32.17亿美元（24.1%）[211] - 截至2023年9月30日，不包括Newbury Acquisition贡献，可比收费资产管理规模（AUM）较2022年9月30日增加0.9亿美元，增幅6%[213] - 2023年第三季度收费AUM下降主要因Bridge Workforce Fund II从承诺资本转为已部署资本[213] - 截至2023年9月，Bridge Debt Strategies Fund IV收费AUM为27.74亿美元，2022年9月为20.36亿美元，2022年12月为23.81亿美元[215] - 截至2023年9月，总收费AUM为217.79亿美元，2022年9月为165.8亿美元，2022年12月为173.34亿美元[215] - 截至2023年9月30日，公司有36亿美元未部署资本可用于未来投资或再投资，其中22亿美元基于承诺目前产生费用，14亿美元部署后产生费用[218] - 2023年9月30日较2022年同期，不计纽伯里收购，收费资产管理规模增加9亿美元，增幅6%；加权平均管理费从1.49%降至1.36%[227] 资产收购与处置相关 - 2023年3月31日，公司以3.201亿美元现金收购Newbury Partners LLC大部分资产并承担部分负债[163] - 2023年7月31日，Bridge Multifamily Fund III以5.5亿美元出售房地产资产组合给Continuation Fund，2023年前三季度公司确认已实现业绩分配收入1470万美元，相应冲回未实现业绩分配收入4100万美元，已实现业绩分配补偿90万美元，相应冲回未实现业绩分配补偿150万美元[164] 费用率相关 - 截至2023年9月30日，封闭式基金加权平均管理费单基金最低为承诺或投资资本的0.50%，最高为2.50%[173] - 多户住宅和劳动力及经济适用房物业的物业管理和租赁费用率为2.5% - 3.5%，办公物业为2% - 3%，老年住宅物业为4% - 5%[175] - 重大项目的建设管理和开发费用率为建设成本的0.5% - 5.0%[176] - 资产收购费用率为投资总收购成本或开发项目总开发预算的0.5% - 1.0%，债务发起费用率为0.3% - 1.0%[177] 业绩分配与激励相关 - 激励费用通常按一定账户利润的百分比计算，需达到最低回报水平或业绩基准，在定义的业绩期结束和/或相关追回期到期时确认收入[183] - 公司有权获得基于基金或账户累计业绩的业绩分配，比例通常为15% - 20%，需达到最低回报率6% - 8%[184] - 高达60%的业绩分配收入作为长期激励补偿计划奖励给员工[189] - 2023年前三季度公司确认已实现业绩分配收入1470万美元，相应冲回未实现业绩分配收入4100万美元，已实现业绩分配补偿90万美元，相应冲回未实现业绩分配补偿150万美元[164] - 净业绩分配补偿减少约60万美元，降幅12%，因未实现业绩分配补偿减少200万美元和已实现业绩分配奖励增加140万美元[247] - 业绩分配方面，净业绩分配减少3.299亿美元，降幅179%；已实现业绩分配主要与Bridge Multifamily Fund III处置等有关，未实现业绩分配减少主要因资产再资本化等[269][270][271] - 业绩分配补偿减少3770万美元，降幅150%，主要因未实现业绩分配补偿减少和已实现业绩分配奖励增加[274] - 扣除相关薪酬后，2023年三季度实现的业绩分配和激励费用较2022年减少350万美元，即17%；前九个月减少3390万美元，即56%[307] 基金投资回报相关 - Bridge Multifamily Funds II、III、IV，Bridge Workforce Housing Fund I和Bridge Debt Funds II和III的历史投资回报被Preqin Ltd.评为同类型基金前四分之一[219] - 多户住宅基金累计承诺资本达56.8亿美元，总投资公允价值为75.33亿美元，投资者杠杆净内部收益率为22.9%[221] - 劳动力与经济适用房基金累计承诺资本为23.6亿美元，总投资公允价值为24.54亿美元，投资者杠杆净内部收益率为10.2%[221] - 单户住宅基金累计承诺资本为1.49亿美元，总投资公允价值为2.18亿美元，投资者杠杆净内部收益率为26.0%[221] - 办公基金累计承诺资本为7.81亿美元，总投资公允价值为6.76亿美元，投资者杠杆净内部收益率为 - 13.0%[221] - 老年住房基金累计承诺资本为14.46亿美元，总投资公允价值为17.01亿美元，投资者杠杆净内部收益率为 - 0.2%[221] - 物流价值基金累计承诺资本为3.36亿美元，总投资公允价值为3.03亿美元，投资者杠杆净内部收益率为 - 1.6%[221] - 债务策略基金累计承诺资本为56.46亿美元，总投资公允价值为187.35亿美元，投资者杠杆净内部收益率为8.6%[221] - 多户住宅Bridge Multifamily II总投资倍数为2.09x，投资者杠杆净内部收益率为23.0%[221] - 劳动力住房Bridge Workforce Housing I总投资倍数为2.04x，投资者杠杆净内部收益率为16.6%[221] - 单户住宅Bridge Single - Family IV总投资倍数为1.45x，投资者杠杆净内部收益率为26.0%[221] 营收与费用变化相关 - 2023年第三季度总营收为1.06271亿美元，较2022年同期的1.10424亿美元减少415.3万美元，降幅4%[227] - 基金管理费减少260万美元，降幅4%，主要因2022年第三季度确认1600万美元一次性追补费用[227][228] - 物业管理和租赁费用增加70万美元，增幅4%，主要因管理物业数量增加约7%[231] - 施工管理费减少30万美元，降幅10%，主要因劳动力、经济适用房和多户住宅项目时间安排[231] - 开发费减少70万美元，降幅75%，主要因项目时间安排[232] - 交易费减少190万美元，降幅16%，主要因2023年第三季度房地产交易量低于2022年同期[232] - 基金管理费增加60万美元，增幅14%，与收费资产管理规模增加相关[233] - 保险费增加130万美元，增幅37%，主要因财产和一般责任保险费增加[233] - 其他资产管理和物业收入减少110万美元，降幅25%，主要因2022年9月Bridge Workforce Fund II最终关闭产生的非经常性额外管理费[234] - 员工薪酬和福利增加360万美元，增幅7%，主要因AUM和基金数量增加带来薪资福利净增260万美元及限制性股票等费用增加100万美元[240] - 损失及损失调整费用增加70万美元，增幅34%，主要因2023年三季度租户、工人补偿和一般责任保险损失[241] - 一般及行政费用增加150万美元，增幅14%，主要因合并基金层面费用70万美元及专业服务等费用增加[242] - 利息费用增加360万美元，增幅85%，因2022年7月融资1.5亿美元私募票据（加权平均利率5.05%）、2023年3月融资1.5亿美元私募票据（加权平均利率6.01%）及2023年信贷安排未偿余额[245] - 折旧和摊销增加460万美元，增幅650%，主要因纽伯里收购无形资产额外摊销[249] - 利息收入增加250万美元，增幅133%，因纽伯里收购利息分配收入时间、基金短期借款时间及加权平均未偿利率和现金等价物增加[252] - 所得税费用减少210万美元，降幅65%，主要因2023年三季度未实现应计业绩分配反转[255] - 基金管理费用增加940万美元，增幅6%，主要因纽伯里收购、基金募资时间和资金部署，部分被安置代理费用等减少2170万美元抵消[258] - 交易费用减少3440万美元，降幅67%，主要因尽职调查费用减少2830万美元和债务发起费用减少610万美元[265] - 截至2023年9月30日的九个月总费用为2.27719亿美元，较2022年的2.31422亿美元减少370.3万美元，降幅2%[273] - 员工薪酬和福利增加1700万美元，增幅11%，主要因薪资福利增加及限制性股票等奖励费用增加[273] - 损失和损失调整费用增加160万美元，增幅29%，主要因保险损失增加[275] - 第三方运营费用减少280万美元，降幅14%，主要因租赁佣金和老年住房物业运营费用减少[276] - 截至2023年9月30日的九个月总其他收入亏损951.2万美元，较2022年的1.2万美元减少952.4万美元，降幅79367%[280] - 利息收入增加710万美元，增幅160%，主要因收购、借款时机及利率变化[280][288] - 所得税费用减少1190万美元，降幅81%，主要因2022年未实现应计业绩分配的转回[284] - 2023年三季度总费用相关收入减少460万美元，主要因基金管理费减少250万美元（4%）和交易费减少190万美元（16%）[305] - 2023年前三季度总费用相关收入减少2240万美元，即9%，其中基金管理费增加960万美元（6%），交易费减少3440万美元（67%）[307] - 2023年三季度费用相关支出增加310万美元，即8%；前九个月增加680万美元，即6%[305][307] 收益与亏损相关 - 投资收益方面，截至2023年9月30日的九个月，总投资亏损为1.44644亿美元，较2022年的1.86546亿美元减少3.3119亿美元，降幅178%[269] - 2023年前9个月公司净亏损归属于非控股股东权益为520万美元，2022年同期净收入为1.386亿美元[290] - 2023年第三季度净亏损17,894千美元，2022年同期净收入32,241千美元；2023年前9个月净亏损88,085千美元，2022年同期净收入254,126千美元[300] - 2023年第三季度可分配收益归属于运营公司为40,798千美元，2022年同期为49,773千美元；2023年前9个月为109,200千美元，2022年同期为152,287千美元[300] - 2023年第三季度总费用相关收益为37,113千美元，2022年同期为44,875千美元；2023年前9个月为100,371千美元，2022年同期为129,592千美元[300] - 2023年第三季度总费用相关收益归属于运营公司为36,039千美元，2022年同期为41,568千美元；2023年前9个月为102,017千美元，2022年同期为127,412千美元[300] - 截至2023年9月30日的三个月，公司运营公司的总费用相关收益减少550万美元，即13%，可分配收益减少900万美元，即18%[305] - 截至2023年9月30日的九个月，运营公司的总费用相关收益减少2540万美元，即20%，可分配收益减少4310万美元，即28%[307] - 2023年三季度桥接物业运营商净收益增加80万美元，即66%；前九个月增加190万美元，即30%[305][307] 资产与负债相关 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为12.784亿美元和11.548亿美元，总负债分别为7.07亿美元和5.085亿美元[309] 现金流量相关 - 2023年前九个月，经营活动提供净现金1.11165亿美元，投资活动使用净现金3.36891亿美元，融资活动提供净现金9021.5万美元[313] - 2023年前9个月经营活动提供现金1.112亿美元，主要由非现金项目调整2.04亿美元、期间净亏损8810万美元和经营资产及负债提供现金480万美元构成[315] - 2022年前9个月经营活动提供现金1.824亿美元，主要由净收入2.541亿美元、非现金项目调整7760万美元和经营资产及负债提供现金590万美元构成[316] - 2023年前9个月投资活动使用净现金3.369亿美元，主要包括纽伯里收购支付现金3.194亿美元、应收票据发行2.083亿美元和投资购买5490万美元[318] - 2022年前9个月投资活动使用净现金1260万美元，主要包括关联实体贷款活动应收票据收款4.512亿美元，被应收票据发行3.774亿美元、投资购买7490万美元和GBC收购使用1510万美元抵消[319] - 2023年前9个月融资活动提供净现金9020万美元，主要由于2023年私募票据所得款项1.5亿美元、信贷安排提取

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度GAAP净亏损280万美元，A类普通股每股净亏损0.24美元，主要因非现金项目变化 [38] - 运营公司可分配收益3500万美元，税后每股可分配收益0.20美元，较第一季度增长5% [56] - 董事会宣布每股股息0.17美元，将于9月1日支付给在册股东 [28][38] - 费用相关收益3510万美元，较第一季度增长14%，主要因Newbury收购和略高的交易收入，部分被270万美元的追赶费用收入减少和季度内较高的配售代理费时间安排所抵消 [26] - 费用相关支出较第一季度增加410万美元，因Newbury加入，长期利润率预计平均为50%左右，第二季度利润率为45%，过去12个月约为48% [27] - 未实现收益减少1930万美元至4.284亿美元，主要与Bridge Multifamily Fund III的变现和Bridge债务策略基金的税收分配有关 [28] - 费用赚取资产规模同比增长43%至222亿美元，其中约43亿美元来自Newbury收购，自2021年IPO以来增长106%，超97%为长期封闭式基金，加权平均期限7.2年 [25] - 经常性基金管理费6030万美元，较上季度增长18%，同比增长33% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资 - 住宅租赁方面，单户租赁团队建立超3300套房屋的优质投资组合，多户和劳动力住房资产入住率93%，同店有效租金增长6.4%，净营业收入增长6.6%，最新单户住宅投资组合租金增长9.9%，入住率95% [17][50] - 物流方面，资产规模占比不断增长，空置率处于历史低位，尽管沿海门户市场空置率略有上升，但市场基本面仍较强，租赁表现超预期，净有效租金较收购时的承保水平高出28% [22] 私募股权二级交易 - 尽管2023年上半年市场交易量较2022年上半年创纪录水平下降25%，但第二季度市场活动回升，下半年买家需求预计强劲 [19] 债务策略 - 第二季度机会性购买2.73亿美元浮动利率商业房地产、商业贷款抵押债券和商业抵押支持证券债券，评级从AAA到BBB，加权平均贴现利差为SOFR加456 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第二季度商业房地产交易量同比下降62%，较第一季度略有上升，随着业主因流动性需求或接受高利率对估值的影响，市场开始重新活跃 [47] - 截至8月1日，标准普尔500指数上涨约20%，等权重指数上涨10%，市场反弹更广泛，减轻了分母效应 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注美国房地产的住宅租赁、物流、信贷和二级交易等领域，通过收购和有机增长扩大业务，未来将在成熟和新兴领域寻找增长机会 [39][43] - 公司计划推出针对合格投资者的产品，扩大零售业务，拓宽潜在投资者基础 [14] - 随着银行和其他资产负债表贷款人减少商业房地产敞口，公司认为三重净租赁对企业用户有吸引力，其净租赁工业收入策略具有优势 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境有所改善，美国经济展现韧性和相对优势，消费者信心高，经济增长未出现严重或快速减速，劳动力市场强劲 [4][5] - 公司对未来定位乐观，随着市场复苏，房地产投资销售市场和私募股权二级交易市场活动增加，将推动公司未来收益增长 [11][24] 其他重要信息 - 公司今日预计完成一项大型劳动力住房投资组合收购，达到最新劳动力和经济适用房基金的部署门槛，将推出后续基金以推动未来费用赚取资产规模增长 [13] - 公司宣布成功将Bridge Multifamily Fund III的5.5亿美元资产重组至延续基金，为投资者带来有吸引力的回报 [23] - 公司使用现有资产负债表资源，包括1.5亿美元私募债务发行所得资金，完成Newbury收购，私募债务加权平均利率约6%，期限约7年，2025年前无到期 [29] - 公司2023年第二季度新筹集资金3.2亿美元，年初至今约10亿美元，预计下半年资金筹集情况将改善 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 从建模角度，Workforce III的缩减和向延续基金的过渡对费用有何影响 - Workforce II在8月将投资约72%，费用将减少约80万美元；Multifamily Fund III转换为延续基金，费用约减少50万美元 [35] 问题: 募资恢复与资金部署恢复的关系 - 公司在过去一段时间对资金部署保持耐心，认为资产价值在重置，近期投资表现良好；募资与资金部署相关，目前两者都开始有起色 [61][62] 问题: 请更新Newbury私募股权二级交易业务在Fund V的部署情况、Fund VI的启动和募资时间以及是否有费用缩减 - Fund V已完全部署，公司正在为Newbury的Fund VI募资并已开始部署；目前未发现Fund V近期有费用缩减情况 [66][70] 问题: 请详细说明扩大向合格投资者分销的路径和步骤 - 公司认为合格投资者业务很重要，已确定适合合格投资者产品的行业重点和市场接受的结构，希望在一年内推出相关产品 [71][72] 问题: 本季度管理费用较上季度略有下降，原因是什么 - 公司有一些按年支付的配售代理费，第二季度支付金额较大，影响了管理费用，这些费用从基金管理费用中扣除，且包含财富管理合作伙伴的参与 [73][74][75] 问题: 私人房地产投资复苏处于什么阶段，今年剩余时间资金部署的复苏幅度如何 - 公司认为市场机会将继续显现并可能在今年剩余时间加速，资金部署情况将好于上半年，但不确定是否能恢复到正常水平 [79][81] 问题: 请谈谈将二级交易平台扩展到房地产和信贷领域的举措、时间框架和实施方式 - 二级交易市场有吸引力，折扣有吸引力且产品丰富，公司早期经验积极；公司希望先成功募集和部署Fund VI，再探索其他扩张途径 [83][84]

公司概况 - 公司是一家领先的另类投资管理公司，截至2023年6月30日，资产管理规模约为489亿美元[105] - 公司在多个专业资产类别上进行多元化投资，包括多户、劳动力和经济适用房、老年人住房、单户租赁、发展、净租金收入、物流、债务策略、机构抵押贷款、办公室、房地产科技、可再生能源和二级市场[105] - 公司于2023年2月13日达成协议，收购Newbury Partners LLC的资产，总代价为3.201亿美元，交易于2023年3月31日完成[105] 风险提示 - 全球经济状况和政策变化可能会影响公司资产价值和资本部署能力[106] 业绩关键因素 - 公司未来表现取决于吸引新资本、产生稳定回报、提供吸引人的投资产品等因素[107] - 公司的未来表现与其过往业绩和所能产生的投资回报密切相关[108] 收入构成 - 公司的收入主要包括基金管理费、物业管理和租赁费、建设管理费和开发费、交易费、基金管理费、保险费等[113] - 公司的能源管理和物业收入包括捕捉管理费、与内部法律和税务专业服务相关的费用等[113] 绩效费用 - 公司通过两种类型的绩效费收入赚取绩效费：激励费和绩效分配[114] - 公司截至2023年6月30日，具有约179亿美元的可获得携带利润的资产管理规模[115] - 公司通常根据资产管理账户的利润的一定比例计算激励费用[115] - 公司将激励费用视为变动报酬形式，并在实现这些金额并不再受到重大逆转影响时才确认收入[115] 费用及运营指标 - 公司的员工薪酬和福利包括薪水、奖金、股权补偿等[116] - 公司的损失和损失调整费用包括尚未处理和支付的报告但未支付的损失[116] - 公司关注资产管理规模（AUM）和费用收入资产管理规模（Fee-Earning AUM）等运营指标[119] - 公司的AUM截至2023年6月30日为488.92亿美元，同比增长0.2%[119] - 公司的费用收入AUM截至2023年6月30日为222.38亿美元，同比增长0.3%[121] 费用收入构成 - 2023年6月30日，公司的费用收入资产管理规模（AUM）较2022年6月30日增加了16%，达到22.24亿美元[124] 基金业绩 - 公司在各平台上为基金投资者创造了吸引人的回报记录，其中多个基金被评为同期的前四分之一[126] 财务表现 - 2023年6月30日的三个月内，公司的基金管理费增长了10,937千美元，增长了22%[134] - 2023年6月30日的三个月内，公司的房地产管理和租赁费减少了486千美元，下降了2%[134] - 2023年6月30日的三个月内，公司的建筑管理费增加了476千美元，增长了20%[134] - 2023年6月30日的三个月内，公司的发展费增加了544千美元，增长了69%[134] - 2023年6月30日的三个月内，公司的交易费减少了12,961千美元，下降了73%[134] 费用及收入变动 - 2023年6月30日的三个月内，公司的基金管理费增加了17,1百万美元[135] - 2023年6月30日的三个月内，公司的基金管理费的构成中，实现的性能分配减少了114.6百万美元，下降了111%[139] - 2023年6月30日的三个月内，公司的房地产管理和租赁费减少了0.5百万美元，下降了2%[137] - 2023年6月30日的三个月内，公司的建筑管理费增加了0.5百万美元，增长了20%[137] - 2023年6月30日的三个月内，公司的发展费增加了0.5百万美元，增长了69%[137] 财务状况 - 2023年上半年，公司总收入为190,250千美元，较2022年同期下降6%[143] - 基金管理费增长12%，主要归因于Newbury收购和Bridge机会区域基金V的资本募集[143] - 房地产管理和租赁费增长3%，主要由于管理的工作人员和经济适用房数量增加[146] - 交易费下降82%，主要由于资本部署放缓导致尽职调查费减少[147] 费用及利息 - 基金管理费中包括2023年上半年的一次性补偿费270万美元，主要与Bridge Multifamily Fund V和Bridge Opportunity Zone Fund V有关[145] - 投资损益中，未实现绩效分配减少193%，主要由于资产估值下降[149] - 员工薪酬和福利增长14%，主要由于AUM和基金数量增加[151] - 总费用为138,773千美元，较2022年同期下降8%[151] - 其他收入中，利息收入增长180%，利息支出增长185%[151] 现金流及投资活动 - 公司认为目前的流动资金来源足以满足未来12个月的运营和债务服务需求[doc id='164'] - 2023年上半年，公司经营活动产生的净现金流为72,676千美元，主要来自管理费、物业管理和租赁费用[doc id='165'] - 公司的投资活动主要包括向关联实体贷款和其他投资活动[doc id='165'] - 2023年上半年，公司投资活动中净现金流为339,035千美元，主要用于Newbury收购、应收票据发行和投资购买[doc id='166'] 融资活动及债务 - 2023年6月30日，公司融资活动提供的净现金为15.3亿美元，主要是由于从2023年私募债券获得的15亿美元的收入，从信贷额度中提取的净收益为

业绩总结 - 2023年第一季度，公司总收入为9140万美元，同比下降12%[29] - GAAP净亏损为6740万美元，同比下降169%[29] - 每股基本收益为0.03美元，同比下降91%[29] - 收费相关收益（FRE）为3090万美元，同比下降32%[29] - 可分配收益（DE）为3340万美元，同比下降30%[29] - 截至2023年第一季度，公司的总资产管理规模（AUM）为488亿美元，同比增长26%[29] - 截至2023年第一季度，管理资产总额为48.8亿美元，费用相关资产管理总额为22.2亿美元[12] 用户数据 - 2023年第一季度筹集的资本为7亿美元，同比下降39%[29] - 2023年第一季度部署的资本为9亿美元，同比增长36%[29] - 截至2023年第一季度，公司拥有44亿美元的干粉，同比增长52%[29] - 2023年第一季度，72%的资本来自国际市场，75%来自机构投资者[103] 费用与支出 - 2023年第一季度，管理费用为5300万美元[3] - 2023年第一季度，员工薪酬和福利支出为51178千美元，较2022年同期增加约7.3%[50] - 2023年第一季度的交易费用为2377千美元，较2022年同期下降约89.2%[50] - 2023年第一季度的保险费收入为4729千美元，较2022年同期增长约96.1%[50] 投资与回报 - 2023年第一季度投资收入（损失）为-103863千美元，较2022年同期的74839千美元下降[50] - 截至2023年第一季度，未实现的绩效分配为447.7百万美元，较2022年第四季度的554.7百万美元下降[95] - 桥梁多家庭基金的总投资价值为5,479百万美元，投资回报倍数为1.59x[135] - 总多家庭基金的投资回报率为19.1%，投资回报倍数为1.82x[135] 未来展望 - 2023年第一季度，重复基金管理费用同比增长15%[3] - 2023年第一季度，分配后每股收益为0.19美元[21] - 2023年第一季度的流动资产现金及现金等价物为77508千美元，较2022年12月31日的183576千美元下降[95] 其他信息 - 2023年第一季度的应计绩效分配为52084千美元，较2022年12月31日的66754千美元下降[94] - 2023年第一季度的市场可交易证券公允价值为12717千美元，较2022年12月31日的14614千美元下降[95] - 2023年第一季度的总负债为730.3百万美元，总股东权益为508.5百万美元[116]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度GAAP净亏损6700万美元，主要因部分房地产资产估值下降导致应计业绩分配产生1.07亿美元未实现损失 [5] - 2023年第一季度基本GAAP每股收益0.03美元，摊薄后每股亏损0.13美元 [5] - 可分配收益3340万美元，税后每股可分配收益0.19美元 [62] - 净变现额降至100万美元 [62] - 未实现carry降至4.477亿美元，调整变现后下降19%，自2021年IPO以来累计增长82% [63] - 董事会宣布每股股息0.15美元，将于6月2日支付给在册股东 [64] - 第一季度经常性基金管理费总计5110万美元，环比增长2.4%，同比增长15%，若计入Newbury，第一季度管理费收入将达6160万美元，同比增长28% [91] - 收费资产管理规模同比增长51%至222亿美元，自IPO以来增长115% [92] - 费用相关收益为3090万美元，较第四季度略有下降 [96] - 运营费用与第四季度相比相对稳定，同比下降 [98] - 第一季度利润率为43%，过去12个月为49% [100] 各条业务线数据和关键指标变化 固定收益策略 - 持续筹集和部署大量资金，目标回报率常与或超预期股权回报 [19] - 债务策略Fund IV、AMBS和净租赁工业收入工具均已部署大量资金，信贷占收费资产管理规模约23%且重要性将提升 [20][21] 房地产投资业务 - 第一季度部署8.66亿美元，主要在信贷策略 [41] - 购买3.68亿美元浮动利率投资级房地产CLO和CMBS债券，加权平均SOFR加506个基点；少量固定利率投资级CMBS债券，加权平均收益率9.3% [42] - 多户和劳动力住房资产占房地产收费资产管理规模39%，入住率93%，同店有效租金增长7.4%，净营业收入增长6.5% [44] - 单户租赁投资组合租金同比增长10.25%，第一季度入住率95% [45] - 物流业务空置率低于2%，过去12个月租赁表现净有效租金超收购承销24% [46] - 房地产股权基金价值季度内微降1.6% [47] 二级业务 - 收购Newbury Partners，其专注中小市场交易，与公司投资者基础重叠不足3%，交叉销售机会大 [22][25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度行业交易成交量同比下降56%，多户住宅部门交易下降64%，为2009年第一季度以来最大降幅 [28] - 低交易活动导致资本回报率和资产价值差异大，估值困难 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注投资信念，结合长期趋势和战术机会为投资者创造价值 [10] - 强调专业化，在房地产策略中向前整合物业管理以提升资产回报 [12] - 未来投资注重资产类别投资价值和资产层面创造阿尔法 [13] - 结合有机增长和精心策划的收购，收购Newbury Partners以多元化投资平台、增加收入反周期性 [35][36] - 耐心且有纪律地进行承保，不做市场时机选择者，等待合适投资机会 [41] - 保持全球募资，多元化募资渠道 [57] - 谨慎管理杠杆，维持公司资产负债表稳健 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动持续，多种因素影响投资环境，但为投资活动反弹和机会创造条件 [7][9] - 美国经济在多方面表现出韧性，为公司投资提供支撑 [14] - 商业房地产投资内在价值在衰退期表现优于主要指数，公司房地产投资策略有望受益 [17] - 固定收益策略是亮点，预计机会将增加 [19][20] - 二级业务前景光明，交叉销售机会大 [26] - 随着市场复苏，2023年部署有望产生积极成果 [43] - 长期看好住房、物流、私人信贷和二级策略等领域 [87][88][89] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，公司无义务更新 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关调整在补充幻灯片附录中 [4] - 公司资本基础平均期限7.4年，主要为无赎回特征的封闭式基金 [23] - 公司举办LP年度会议，对话积极，有望促进募资 [104] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年第一季度资金部署情况，信贷策略机会及未来股权与信贷部署转变，以及资金筹集展望 - 公司经验丰富的管理团队能把握机会应对挑战，本季度筹集6.74亿美元，主要用于信贷策略 [33][34] - 信贷部署广泛，包括旗舰债务策略、AMBS和净租赁等，部分在公开市场证券交易 [51][52] - 未来信贷和股权都有机会，公司会保持价格纪律，耐心等待合适股权机会 [53][54] 问题2: 本季度72%资金来自国际投资者，但总资产管理规模中国际占比仅41%，这是市场趋势还是特殊情况 - 全球募资有价值，公司多年来努力多元化募资，目前与投资者对话良好 [57][58][59] 问题3: 银行从房地产市场融资中退出的情况，对公司获取杠杆的影响，以及信贷业务机会 - 银行对不同房地产领域态度不同，住宅租赁和物流仍受青睐，办公室不受欢迎 [72] - 公司部分借款来自银行，更多来自联邦机构，银行市场收紧为私人信贷带来机会 [73] - 以过渡性多户住宅资产贷款为例，如今利差更高、杠杆率更低，对私人信贷有利 [74][75] 问题4: 股权交易活动潜在回升情况，不同策略资本投入限制因素 - 股权业务开始有少量活动，但市场仍不稳定，卖家出售意愿不一 [78] - 市场全面复苏需美联储停止加息、债务市场稳定和证券化市场开放 [80] - 公司所在行业基本面强，资产价值有望因净营业收入增长和供需关系恢复 [81] 问题5: Fund V部署情况、Fund VI时机和规模 - Fund V部署不足50%，市场有吸引力资产出现，公司看好该领域，预计会有更多资本困境机会 [109][110][111] - 对二级业务需求强劲，Newbury能提供全面流动性解决方案 [114] 问题6: 募资情况，包括当前募资基金、市场环境影响、未来募资策略和规模预期 - 强调住宅租赁、信贷产品和物流等主题，希望推出新的信贷策略产品 [129][130] - 美联储接近加息尾声有望增加债务市场流动性，公司希望提前完成Fund V部署 [133][134] 问题7: 非控股权益（NCI）的季节性动态 - 通常Q3、Q4才会为利润权益计划分配NCI，2023年因最后一个利润权益计划到期及新基金经理未盈利，出现净亏损 [138]