公司业务风险因素 - 公司业务受新冠疫情、运营成本、借款人与租户状况等因素影响，可能与预期结果不同[12] - 公司终止与前经理关系，可能影响投资策略实施和运营结果[17] - 公司投资的B - Notes、夹层贷款资产等存在较高风险，可能导致损失[17] - 公司债务可能增加损失风险，回购协议和贷款安排有约束性条款[20] - 公司若失去投资公司法豁免，需注册为投资公司或改变业务方式[21] - 公司作为REIT需遵守复杂规定，可能面临税收问题和投资限制[22] 公司分红情况 - 公司未设最低分红支付水平，无法保证未来分红能力[16] 公司信用损失政策 - 公司信用损失政策采用CECL储备，考虑多种因素确定损失估计[524] 公司金融工具CECL储备衡量方式 - 公司对金融工具CECL储备按集体或个别方式衡量，采用不同模型计算[525][526] 公司贷款和优先股投资评级 - 公司贷款和优先股投资按五点风险等级评级，评级每季度更新[528]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后可分配收益为每股0.26美元，较上一季度增长30% [6] - 截至11月1日，公司流动性为3.67亿美元，每股未折旧账面价值为12美元，较上一季度下降，主要因洛杉矶混合用途夹层贷款的冲销 [6] - 董事会已批准将第四季度股息提高至每股0.18美元，高于上一季度的0.16美元，这是自今年早些时候恢复股息以来的第三次提高 [6] - 第三季度公司GAAP净亏损为7010万美元，即每股0.54美元，可分配亏损为6840万美元，即每股0.51美元，均反映了与洛杉矶混合用途物业夹层贷款参与权益相关的9800万美元公允价值调整 [21] - 第三季度公司GAAP每股净账面价值从11.75美元降至11.04美元，未折旧账面价值从12.66美元降至12美元，主要因上述公允价值调整 [22] - 截至9月30日，公司总按份额计算的未增值资产约为44亿美元，第三季度末债务与资产比率为61%，净债务与权益比率为1.6倍，高于第二季度末的1.3倍，主要因新贷款发放 [26] - 截至当日，公司流动性约为3.67亿美元，包括手头现金和银行贷款额度 [26] - 第三季度末整体贷款组合风险评级从第二季度末的3.5改善至3.2，主要因最大高级贷款借款人从破产中恢复，贷款恢复应计状态以及第三季度贷款发放 [27] - CECL拨备为4370万美元，约占贷款的1.3%，与第二季度基本持平 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 高级和夹层贷款及优先股业务 - 截至9月30日，该业务包含90项投资，按份额计算的净账面价值约为10亿美元，占投资组合的84%，贷款组合在规模、抵押品类型和地理位置上保持多元化，近期发放活动使平均贷款余额降低，更侧重于多户住宅和办公物业 [16] 净租赁房地产及其他房地产 - 包含12项投资，按份额计算的净账面价值约为1.53亿美元，占投资组合的12%，与上一季度持平 [17] CRE债务证券业务 - 包含6个头寸，按份额计算的净账面价值为4800万美元，占季度末投资组合的4%，季度末后出售了一个头寸，获得500万美元收益，产生小额收益，该报告板块中89%的预估剩余价值与受风险保留条款约束至2022年6月的债券相关 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，多户住宅利差扩大，办公物业利差在3% - 4%之间，酒店利差在3% - 4%之间，且酒店市场开始有活动 [43] - 多户住宅租金几乎在各地都大幅增长，新收购借款人在装修计划启动前就提高了现有租户的租金，多户住宅资本化率大幅下降，部分地区降至3%以下，甚至出现2%以下的情况 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2021年剩余时间和2022年继续将公司现金重新投入新贷款发放，并基本完成资产组合和负债结构的调整，目标是发行第三只CLO [8] - 公司将继续选择性地考虑夹层贷款机会，但仅在必要时有能力提供第一抵押贷款的情况下进行 [8] - 公司将继续专注于中间市场贷款策略，管理现有投资组合，同时部署资本 [13] - 公司目标是成为纯商业抵押贷款REIT，将现金投入第一抵押贷款和选择性夹层贷款，努力领先于提前还款趋势 [49] - 公司计划在2022年增加平均贷款规模，特别是在办公领域 [50] - 公司目前不考虑进入导管业务和销售收益业务，因为该市场竞争激烈，供应紧张 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为通胀、供应链问题和替换成本上升是当前经营环境的挑战，但也认为现有资产有价值 [30] - 公司预计未来几个季度贷款提前还款活动将增加，主要因COVID导致的被压抑需求、有吸引力的相对利率环境和经济扩张 [15] - 公司认为多户住宅市场的高估值和资本化率压缩令人担忧，特别是在美联储可能收紧政策的背景下 [45] - 公司认为2022年是实现基本战略的一年，有望提高股息至同行水平，实现高于资产净值的交易 [49] 其他重要信息 - 公司宣布任命Kim Diamond为新董事会成员，她在商业房地产和风险监督方面拥有超过30年的经验 [12] - 公司预计今日提交10 - Q表格，并提醒投资者关注公司网站股东板块的补充财务报告 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 世纪广场项目是否有回收资金的可能，之前提到的潜在买家情况如何 - 公司认为该资产有潜在价值，但由于高级夹层参与者购买了第一抵押贷款、酒店销售未完成以及公寓单元销售缺乏动力，预计可能会出现止赎情况，回收资金的可能性不大，但仍存在通过潜在重组或公开拍卖实现回收的可能性，但涉及多个变量，难以预测 [30][31][32] 问题2: 其他关注名单上的贷款资产是否有更新情况 - 圣何塞资产已恢复应计状态，长岛市的两笔交易情况有所改善，一笔交易的零售租赁增加，另一笔交易的办公活动增加，借款人已投入资金解决负现金流问题，公司认为再观察一年将获得更多关于纽约地铁租赁市场的信息 [34][35][36] 问题3: 费尔蒙特圣何塞贷款何时恢复应计，本季度确认了多少利息收入，下季度预计如何 - 该贷款于9月恢复应计，本季度确认了约680万美元（每股0.05美元）的利息收入，预计未来每季度约为240万美元（每股不到0.02美元），目前公司正在为该贷款寻求融资 [38][39] 问题4: 公司的净投资组合增长预期和杠杆目标是多少 - 公司预计第四季度可能会有2 - 3亿美元的还款，明年季度还款额将更高，第四季度贷款组合将从目前水平增长至约35亿美元，并在2022年继续增长，杠杆方面，债务与资产比率上季度为57%，本季度为61%，第四季度将继续增长，2022年可能达到60%以上，甚至接近70%，具体取决于资金部署能力和提前还款时间 [41][42] 问题5: 公司在哪些物业类型和地理位置看到最有吸引力的投资机会，投资组合结构未来会有哪些变化 - 公司仍目标在资产负债表上实现低两位数的ROE，若能成功发行CLO，有望超过该目标，多户住宅市场利差扩大，租金增长但资本化率压缩，公司在第四季度对部分交易持谨慎态度，公司认为郊区办公和中间市场办公物业具有风险回报价值，酒店市场开始有活动，但资产较少，竞争激烈 [43][44][46] 问题6: 公司实现目标（提高股息至同行水平、高于资产净值交易）还需要多长时间 - 公司认为2022年是实现这些目标的一年，基本战略是成为纯商业抵押贷款REIT，将现金投入第一抵押贷款和选择性夹层贷款，应对提前还款趋势，同时增加平均贷款规模，持有现有三网租赁资产，不考虑进入导管业务和销售收益业务 [49][50][51] 问题7: 公司是否考虑重新进入导管业务 - 公司目前不将导管业务和销售收益业务纳入2022年预算，因为该业务竞争激烈，投入产出比不高 [51][52] 问题8: 公司最大股东出售股份的技术问题及公司是否会回购股份 - 最大股东TBRG Digital支持公司内部化，公开表示出售非数字资产，已减持1300万股，目前持股约3500万股，公司认为最好的做法是做好业绩，反映在股价上，目前不认为回购股份有吸引力，因为股价接近账面价值，且公司刚回购管理合同，希望实现内部化和运营经济的好处 [54][55][56] 问题9: 公司在挪威价值3亿美元的资产是否能找到强劲买家 - 公司认为该资产有潜在买家，但由于该资产的15年租约由10年债务融资，债务将于2025年到期，有5年租约悬而未决，需要与借款人协商延长租约和债务，在此之前出售可能会损失价值，目前该资产已进行欧元对冲，对冲期还有约2.5年 [59][60][61] 问题10: 公司对酒店行业的看法如何 - 公司看到酒店行业正在复苏，公司投资组合中的酒店业绩逐渐改善，在贷款发放方面已开始关注选择性机会，但尚未达成交易，认为酒店行业有一些有吸引力的机会 [63]

公司财务状况总体变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为5478555千美元，较2020年12月31日的6211937千美元有所下降[13] - 截至2021年9月30日，公司总负债为3799262千美元，较2020年12月31日的4253259千美元有所下降[13] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为1432579千美元，较2020年12月31日的1665673千美元有所下降[13] - 截至2021年9月30日，可变利益实体总资产为3310853千美元，较2020年12月31日的3487187千美元有所下降[17] - 截至2021年9月30日，可变利益实体总负债为2762893千美元，较2020年12月31日的3052848千美元有所下降[17] 公司特定资产变化 - 截至2021年9月30日，公司持有的用于投资的贷款和优先股权益净额为3123506千美元，较2020年12月31日的2183497千美元有所增加[13] - 截至2021年9月30日，公司持有的证券化信托中的抵押贷款公允价值为840341千美元，较2020年12月31日的1768069千美元有所下降[13] 公司面临的风险与不确定性 - 公司面临诸多不确定性，如运营成本和业务中断可能超出预期、新冠疫情影响、依赖借款人和租户获取收入等[8] - 新冠疫情对公司贷款、优先股投资和房地产投资产生重大影响，包括现金流下降、租户寻求灵活付款条款等[48] - 股权和债务市场的波动以及新冠疫情的经济影响继续影响公司金融资产的估值[49] 公司信息披露提醒 - 公司提醒投资者不要过度依赖前瞻性陈述，且无义务更新这些陈述[10] 公司分配支付情况 - 公司未设定最低分配支付水平，无法保证未来支付分配的能力[8] 公司收入与费用情况 - 2021年前三季度净利息收入为8385.7万美元，2020年同期为7801.7万美元[22] - 2021年前三季度物业及其他收入为7899.8万美元，2020年同期为1.38992亿美元[22] - 2021年前三季度总费用为2.41485亿美元，2020年同期为3.01255亿美元[22] 公司亏损情况 - 2021年前三季度净亏损为1.89853亿美元，2020年同期为3.14295亿美元[22] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净亏损为1.82091亿美元，2020年同期为3.00824亿美元[22] - 2021年前三季度基本和摊薄后每股净亏损为1.42美元，2020年同期为2.34美元[22] - 2021年前三季度综合亏损为2.00272亿美元，2020年同期为3.00444亿美元[25] - 2021年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为1.91792亿美元，2020年同期为2.88164亿美元[25] - 2021年前三季度房地产证券未实现损失为20万美元，2020年同期为1222.8万美元[25] - 2021年前三季度外汇换算损失为1021.9万美元，2020年同期为431.5万美元[25] - 2021年前九个月净亏损189,853美元，2020年同期净亏损314,295美元[34] 公司历史股权与权益数据 - 2019年12月31日普通股数量为128,539股，股东权益总额为2,119,022千美元，总权益为2,201,350千美元[29] - 2020年3月31日普通股数量为128,366股，股东权益总额为1,906,680千美元，总权益为1,973,501千美元[29] - 2020年6月30日普通股数量为128,583股，股东权益总额为1,679,907千美元，总权益为2,000,837千美元[29] - 2020年9月30日普通股数量为128,583股，股东权益总额为1,703,385千美元，总权益为2,016,892千美元[29] 公司历史股息、净收支与综合收入情况 - 2019年12月31日至2020年3月31日，宣布每股0.30美元股息和分配，共计39,463千美元[29] - 2020年3月31日至2020年6月30日，净亏损240,584千美元[29] - 2020年6月30日至2020年9月30日，净收入6,430千美元[29] - 2019年12月31日至2020年3月31日，其他综合收入为 - 72,701千美元[29] - 2020年3月31日至2020年6月30日，其他综合收入为69,607千美元[29] - 2020年6月30日至2020年9月30日，其他综合收入为16,947千美元[29] 公司当前股权与权益数据 - 截至2021年9月30日，普通股数量为129,759，股东权益总额为1,432,579美元，总权益为1,679,293美元[32] 公司现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动净现金使用量为70,985美元，2020年同期为提供44,862美元[34] - 2021年前九个月投资活动净现金使用量为474,690美元，2020年同期为提供831,295美元[34] - 2021年前九个月融资活动净现金提供量为283,535美元，2020年同期为使用535,660美元[34] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少261,015美元，2020年同期净增加339,365美元[34] - 截至2021年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为279,015美元，2020年同期为535,049美元[34] - 2021年前三季度初现金、现金等价物和受限现金总额为5.4003亿美元，2020年同期为1.95684亿美元；期末总额为2.79015亿美元，2020年同期为5.35049亿美元[38] 公司2021年股息情况 - 2021年第一季度宣布每股0.10美元股息和分配，第二季度为每股0.14美元，第三季度为每股0.16美元[32] 公司其他费用情况 - 2021年前九个月股权薪酬摊销为12,379美元，2020年同期为3,265美元[34] - 2021年前九个月贷款损失准备为5,194美元，2020年同期为80,285美元[34] 公司名称与地址变更 - 2021年6月24日公司名称由Colony Credit Real Estate, Inc.变更为BrightSpire Capital, Inc.，6月25日公司主要营业地和总部从洛杉矶迁至纽约[41] 公司运营子公司情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有运营子公司BrightSpire Capital Operating Company, LLC 97.7%的股份，其余2.3%为非控股股东权益[43] 公司管理运营调整 - 2021年4月30日公司完成管理和运营职能的内部化，终止与CLNC Manager, LLC的关系，支付一次性终止费1.023亿美元[44] - 2021年第一季度公司对业务和可报告细分信息进行了调整[47] 公司财务报表编制 - 公司编制合并财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[52] 公司可变利益实体合并 - 公司根据是否拥有可变利益实体（VIE）的控制权或多数投票权来决定是否合并实体[56] - 截至2021年9月30日，公司已确定某些合并和非合并的VIE，除运营子公司外，各VIE的资产仅用于清偿各自VIE的债务[61] 公司运营房地产物业权益 - 2021年9月30日，运营房地产物业的非控股权益代表第三方合资伙伴，所有权占比为5.0% - 11.0%[64] 公司投资收益与损失 - 2021年前9个月，公司确认未实现收益3200万美元和已实现损失2340万美元[68] - 2021年第二季度，公司出售其在一个证券化信托次级档的留存投资，总收益为2870万美元，确认未实现收益1950万美元和已实现损失1950万美元，并对该证券化信托进行了脱合并，其总资产和负债分别约为8.309亿美元和8.022亿美元[68] - 2021年第三季度，公司记录了与出售证券化信托次级档留存投资中一笔基础贷款相关的已实现损失390万美元，同时记录了未实现收益390万美元[69] 公司非合并可变利益实体情况 - 截至2021年9月30日，公司确定的非合并可变利益实体（VIE）的总资产账面价值为22213.3万美元，最大损失风险敞口为22660.7万美元[75] 公司金融资产计量 - 公司对私募股权投资（PE Investments）和合并的投资性可变利益实体（Investing VIEs）的符合条件的金融资产和负债选择了公允价值计量选项[86] 公司收购交易处理 - 公司评估收购交易，若收购资产不符合业务定义则按资产收购处理，若符合则按企业合并处理[87][90][91] 公司现金等价物情况 - 短期、原始期限在三个月或更短的高流动性投资被视为现金等价物，公司在2021年9月30日和2020年12月31日没有现金等价物[92] 公司贷款与房产待售情况 - 截至2021年9月30日，公司无分类为待售的贷款[100] - 截至2021年9月30日，有两处房产被列为待售[107] 公司房地产证券减值损失 - 2021年9月30日止九个月，公司就其商业房地产证券录得100万美元的减值损失[113] 公司投资分类与入账 - 公司对有持有意图和能力的贷款和优先股归类为投资持有，按摊余成本入账[94] - 投资性房地产按成本减累计折旧入账，折旧按直线法在资产预计使用寿命内计提[102][104] - 房地产证券投资分类为可供出售，按公允价值计量，未实现损益计入综合收益[110] 公司非控股实体权益核算 - 公司对非控股、非合并的实体所有权权益采用权益法、公允价值选项等方法核算[114] 公司权益法投资减值 - 权益法投资若发生非暂时性减值，需减记至估计公允价值，减值损失计入非合并企业投资收益或其他损益[121][122] 公司无形资产处理 - 企业合并或资产收购中可确认符合条件的可辨认无形资产，有限寿命无形资产按一定方式摊销，使用寿命会定期重新评估[123] 公司金融资产转移处理 - 金融资产转移满足条件按销售处理，不满足则按融资交易或有担保借款处理[128][129][130] 公司衍生品使用 - 公司使用衍生品管理外汇和利率风险，未用于投机或交易，会计处理取决于是否指定套期关系及是否符合套期会计条件[131] 公司融资成本处理 - 融资成本包括债务折价、溢价和递延融资成本，按不同方式摊销，未摊销部分在特定情况下处理[139] 公司运营收入确认 - 物业运营收入包括租金收入、租户报销等，按不同规则确认[140][141][142][143] - 酒店运营收入包括客房收入、餐饮销售等，在入住、销售完成和服务提供时确认[144] 公司房地产证券利息收入与信用损失准备 - 房地产证券利息收入按实际利率法确认，现金流变化会影响信用损失准备[145][147] 公司外币资产和负债处理 - 外币资产和负债按不同情况进行翻译或重计量，相关调整计入综合收益或其他损益[149][150] 公司纳税情况 - 公司自2018年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，需满足多项测试[155] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司分别记录所得税费用210万美元和所得税收益1540万美元；2021年和2020年截至9月30日的九个月，分别记录所得税费用10万美元和所得税收益1150万美元[161] - 公司对符合条件的子公司进行联合选举，将其视为应税房地产投资信托子公司（TRSs），这些子公司可能需向美国联邦、州和地方当局纳税[159] - 公司若未能满足房地产投资信托（REIT）资格标准，将需缴纳美国联邦所得税及潜在利息和罚款，可能对经营业绩和股东分配产生重大不利影响[157] - 公司还可能需缴纳某些州、地方和特许经营税，其在欧洲的投资需在当地纳税[158] 公司金融工具信用损失准备金 - 公司对按摊余成本计量的金融工具和表外信贷风险敞口（如贷款、贷款承诺和贸易应收款）设置当前预期信用损失（CECL）准备金，其计算考虑多种因素[161] 公司贷款和优先股评级 - 公司根据贷款和优先股的风险等级对其进行评级，评级范围为1 - 5级，从低风险到高风险，且每季度更新[167] 公司会计准则采用与评估 - 2021年公司采用了两项会计准则，分别是简化所得税会计的ASU No. 2019 - 12和澄清某些股权投资会计处理的ASU No. 2020 - 01，影响均不重大[177][178] - 2022年1月1日生效的ASU No. 2020 - 06简化了可转换工具和实体自身权益合同的会计处理，公司正在评估其影响[179][183] - 2021年7月发布的ASU 2021 - 05修订了某些含可变付款的租赁分类要求，公司正在评估其影响[184] 公司不良债务重组处理 - 公司将符合特定条件的金融工具分类为不良债务重组（TDR），并单独确定其CECL准备金[176] 公司贷款和优先股权益投资情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司用于投资的贷款和优先股权益净额分别为31.23

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后可分配收益为每股0.20美元，GAAP归属于普通股股东的净亏损为1970万美元，即每股0.15美元，可分配亏损为2710万美元，即每股0.20美元 [10][26] - 截至6月30日，总按份额计算的未折旧资产约为43亿美元，第二季度末债务与资产比率为57%，净债务与股权比率为1.3倍，较第一季度略有增加 [32] - 截至8月2日，流动性为3.81亿美元，第二季度未折旧账面价值为每股12.66美元，低于上季度的12.84美元 [10] - 第二季度末整体风险评级从3.6改善至3.5，CECL准备金为4290万美元，占贷款的约1.4%，较上季度增加120万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级和夹层贷款或优先股方面，截至6月30日有75项投资，按份额计算的净账面价值约为10亿美元，占投资组合的83%，高于上季度的81% [19] - 净租赁房地产和其他房地产方面，有12项投资，按份额计算的净账面价值约为1.57亿美元，占投资组合的13%，与上季度持平 [20] - CRE债务证券方面，有6个头寸，按份额计算的净账面价值为4800万美元，占投资组合的4%，低于上季度的6% [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将现金重新部署到新贷款发放中，进一步调整资产组合和负债结构，发行第三笔CLO，完成资产出售交易并偿还优先股融资，解决剩余非盈利或表现不佳的资产 [13] - 公司希望从多户住宅转向其他物业类型寻找机会，构建纯商业抵押贷款REIT投资组合 [37][38] - 公司认为CMBS管道业务市场竞争激烈，2021年不会开展该业务，可能在2022年关注 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司从去年的发展势头延续到2021年并不断增强，随着业务计划的成功执行，收益和股息将实现增长和稳定 [7][14] - 随着疫情影响的改善，经济有所好转，贷款风险评级有所改善 [41] 其他重要信息 - 公司于7月以BrightSpire名义发行首笔CLO，宣布出售五项共同投资资产，并将第三季度股息提高至每股0.16美元 [8] - 公司内部管理和运营职能内部化后，有望实现成本节约，为股东带来规模和运营效率提升 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前战略举措的重点及完成目标的时间 - 公司目标是继续部署资产负债表上的现金，预计降至约1.25亿美元；从多户住宅转向其他物业类型寻找机会；构建纯商业抵押贷款REIT投资组合；发行第三笔CLO；完成资产出售交易；若一切顺利，年底可能考虑增加资本 [36][37][38][39] 问题2: 本季度贷款评级变化及驱动因素 - 有五笔贷款从四级升至三级，一笔从三级升至二级，整体变化较小；随着疫情改善和经济好转，贷款风险评级有所改善 [40][41] 问题3: 适合CLO和不适合CLO的贷款组合及非CLO贷款的增量回报要求 - 公司会用一部分资金投资非CLO资产，如夹层贷款，但要确保其背后有优质的高级贷款；贷款发放利差有所压缩，但负债端也有改善；预计投资销售将增加，有望在多户住宅以外的领域找到更多贷款机会 [44][45][49] 问题4: 内部结构下非现金薪酬、股权薪酬的未来情况及第三季度CLO的一次性费用 - 股权薪酬将保持不变；CLO及其他成本将在一段时间内摊销，预计第三季度无一次性异常费用 [51] 问题5: 公司是否会在年底前部署完多余现金并获取优先股权益，以及发行规模和市场情况 - 公司会考虑在年底评估资本结构，根据股价等情况决定是否发行优先股；目前暂不做判断，待本季度资产过渡完成后再评估；出售资产完成后，未折旧账面价值预计增加超0.50美元 [53][54][57] 问题6: 公司是否会通过出售资产回购股票 - 目前将资本投入新贷款和扩大资产负债表的ROE高于回购股票，公司更倾向于扩大资本基础以享受内部管理的效率提升 [64] 问题7: 若发行第三笔CLO，未来几个季度或明年年初债务与股权杠杆率的范围 - 随着现金的部署，债务与资产比率预计升至60%以上，有望与同行水平接近；解决部分未抵押资产也将使杠杆率上升 [68][71] 问题8: 公司是否仍认为CMBS管道业务有吸引力并打算开展 - 2021年公司目标是转向纯商业抵押贷款REIT，目前CMBS管道业务市场竞争激烈，产品较少，预计2022年再关注 [75][76][77] 问题9: 公司提到的过渡性贷款的具体含义 - 公司希望从多户住宅的轻度过渡性贷款转向办公室和工业领域的增值、过渡性更强的贷款，减少对建设贷款的关注 [78][80]

公司财务状况 - 截至2021年6月30日，公司总资产为54.41783亿美元，较2020年12月31日的62.11937亿美元有所下降[14] - 截至2021年6月30日，公司总负债为36.54092亿美元，较2020年12月31日的42.53259亿美元有所下降[14] - 截至2021年6月30日，公司股东权益为15.24614亿美元，较2020年12月31日的16.65673亿美元有所下降[14] - 截至2021年6月30日，公司可变利益实体总资产为26.20371亿美元，较2020年12月31日的34.87187亿美元有所下降[18] - 截至2021年6月30日，公司可变利益实体总负债为21.74921亿美元，较2020年12月31日的30.52848亿美元有所下降[18] - 2019年12月31日普通股数量为128,539，总权益为2,201,350千美元[29] - 2020年3月31日普通股数量为128,366，总权益为1,973,501千美元[29] - 2020年6月30日普通股数量为128,583，总权益为2,000,837千美元[29] - 2020年12月31日普通股数量为128,565，总权益为1,958,678千美元[32] - 2021年3月31日普通股数量为129,849，总权益为1,835,699千美元[32] - 2021年6月30日普通股数量为129,759，总权益为1,787,691千美元[32] - 截至2021年6月30日，公司拥有运营子公司BrightSpire Capital Operating Company, LLC 97.7%的股份，其余2.3%为非控股权益[43] - 截至2021年6月30日，运营房地产物业非控股股东权益占比为5.0% - 11.0%，这些非控股股东无实质性踢出权和参与权[64] - 截至2021年6月30日，公司确定某些已合并和未合并的可变利益实体（VIE），VIE资产仅用于清偿各自债务，债权人对公司无追索权[61] - 截至2021年6月30日，未合并VIE的总资产账面价值为2.89099亿美元，最大损失敞口为2.97684亿美元[72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司无现金等价物，现金存于主要金融机构，有时可能超过联邦保险限额[88] - 截至2021年6月30日，公司无分类为待售的贷款[96] - 截至2021年6月30日，公司有一处待售房产[103] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司贷款和优先股投资相关的应收利息分别为710万美元和700万美元[185] - 截至2021年6月30日，公司贷款和优先股投资净额为28.10783亿美元，2020年12月31日为22.20688亿美元[182] - 截至2021年6月30日，公司贷款和优先股投资的加权平均期限（含展期）为3.5年[184] - 截至2021年6月30日，贷款和优先股投资总额为28.52935亿美元，其中逾期90天以上的为1781.71万美元[190] - 截至2021年6月30日，有一笔高级贷款和优先股投资逾期，其余贷款均按合同条款履约[193] - 截至2021年6月30日，总未动用贷款承诺为1.971亿美元，公司为此计提了70万美元的准备金[197] - 截至2021年6月30日，非合并企业投资总额为3.13424亿美元，较2020年12月31日的3.73364亿美元有所下降[199] - 截至2021年6月30日，权益法投资中ADC投资账面价值为4015.4万美元，其他投资为2.68394亿美元[201] 公司面临的风险与不确定性 - 公司面临诸多不确定性，如运营成本和业务中断可能超预期、新冠疫情影响业务等[9] - 公司收入很大一部分依赖借款人和租户，其成功和经济可行性影响公司收入和向股东分配能力[9] - 公司投资物业表现恶化可能导致投资表现变差和本金损失[9] - 公司投资公允价值可能面临不确定性或下降[9] - 公司无法保证未来支付股息的能力[9] - 新冠疫情对公司酒店和零售领域的投资造成重大影响，包括运营现金流下降、租户寻求灵活租赁条款等[48] - 股权和债务市场波动及新冠疫情经济影响持续影响公司金融资产估值，公司认为已基于已知外部因素和最佳估计解决资产整体可收回性问题[49] 公司财务数据对比 - 2021年Q2净利息收入为26207千美元，2020年同期为24938千美元；2021年上半年净利息收入为50439千美元，2020年同期为52794千美元[23] - 2021年Q2总物业及其他收入为25909千美元，2020年同期为35362千美元；2021年上半年为51676千美元，2020年同期为97284千美元[23] - 2021年Q2总费用为42914千美元，2020年同期为84897千美元；2021年上半年为203734千美元，2020年同期为230658千美元[23] - 2021年Q2未实现净收益为19516千美元，2020年同期未实现净损失为8975千美元；2021年上半年未实现净收益为28154千美元，2020年同期未实现净损失为28427千美元[23] - 2021年Q2净损失为23616千美元，2020年同期为240584千美元；2021年上半年净损失为118109千美元，2020年同期为320725千美元[23][25] - 2021年Q2归属于BrightSpire Capital普通股股东的净损失为19720千美元，2020年同期为227059千美元；2021年上半年为112034千美元，2020年同期为305831千美元[23] - 2021年Q2基本和摊薄后每股净损失为0.15美元，2020年同期为1.77美元；2021年上半年为0.87美元，2020年同期为2.38美元[23] - 2021年Q2其他综合收益为2213千美元，2020年同期为69607千美元；2021年上半年其他综合损失为6519千美元，2020年同期为3094千美元[25] - 2021年Q2综合损失为21403千美元，2020年同期为170977千美元；2021年上半年综合损失为124628千美元，2020年同期为323819千美元[25] - 2021年Q2归属于普通股股东的综合损失为17754千美元，2020年同期为159113千美元；2021年上半年为117809千美元，2020年同期为308884千美元[25] - 2020年3月每股股息为0.30美元，股息和分配总计39,463千美元[29] - 2020年6月每股股息为0.10美元，股息和分配总计69,607千美元[29] - 2021年3月每股股息为0.10美元，股息和分配总计13,296千美元[32] - 2021年6月每股股息为0.14美元，股息和分配总计18,597千美元[32] - 2021年上半年净亏损1.18109亿美元，2020年同期为3.20725亿美元[34] - 2021年上半年经营活动净现金使用1.28611亿美元，2020年同期为提供2956.7万美元[34] - 2021年上半年投资活动净现金使用2.77213亿美元，2020年同期为提供4.49827亿美元[34] - 2021年上半年融资活动净现金提供1.55876亿美元，2020年同期为使用1.52159亿美元[34] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司分别录得所得税收益0.1百万美元和所得税费用2.1百万美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，公司分别录得所得税收益和费用1.9百万美元和3.8百万美元[157] 公司重大事件 - 2021年4月30日，公司完成管理和运营职能的内部化，向CLNC Manager, LLC支付1.023亿美元一次性终止费[44] - 2021年第一季度，公司对业务和可报告细分信息进行了调整[47] - 2021年6月24日，公司名称由Colony Credit Real Estate, Inc.变更为BrightSpire Capital, Inc. [41] - 截至2021年6月25日，公司主要营业地点和总部从洛杉矶迁至纽约市[41] - 2021年4月4日公司与经理签订终止协议，管理协议于4月30日终止，相关一次性付款和成本计入重组费用[54] - 2021年第二季度，公司出售一个证券化信托次级档留存投资，总收益2870万美元，确认已实现损失1950万美元[67] - 2021年第二季度和上半年，公司分别确认未实现收益1950万美元和2820万美元[67] - 公司对一个证券化信托进行了脱合并处理，其总资产和负债分别约为8.309亿美元和8.022亿美元[67] - 2021年上半年公司未向未合并VIE提供财务支持，截至6月30日无相关安排或可变利益要求公司提供支持[72] - 公司与高盛达成优先融资安排，涉及四项共同投资权益和一个三净工业配送中心[73] 公司会计政策与处理 - 公司采用财务会计准则委员会（FASB）指导，以更易观察的公允价值计量合格抵押融资实体（CFE）的金融资产和负债[69] - 综合收益（损失）由净收入（损失）和其他综合收益（OCI）导致的权益变化构成，OCI包括未实现收益（损失）等[76] - 金融资产和负债的公允价值估计分为三个层次，按估值技术输入的透明度优先级划分[78] - 公司对私募股权投资和合并投资可变利益实体的符合条件的金融资产和负债选择公允价值计量选项[82] - 公司评估收购交易是否构成业务，资产收购按成本确认，业务合并采用收购法核算[83][86][87] - 公司发起和购买用于投资的贷款和优先股，根据持有或出售策略等采用不同会计处理[89] - 公司为第三方开发商提供房地产收购、开发和建设贷款，根据安排特点分类为贷款或房地产合资企业[96] - 投资性房地产按成本减累计折旧计量，公司定期评估其减值情况[98][100] - 房地产被分类为待售需满足管理层批准出售计划等四个条件[101] - 若公司决定不出售先前分类为待售的房地产，将其重新分类为投资性房地产[102] - 公司接收止赎房产时，按公允价值计量，若公允价值低于贷款账面价值，差额确认为贷款损失准备[104] - 公司对未选择公允价值选项的CRE证券进行季度减值评估[108] - 公司自2018年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，符合条件时一般就分配给股东部分免美国联邦所得税，但后续不一定能持续满足条件[151][153] - 公司金融工具的当前预期信用损失（CECL）储备代表预期信用损失的终身估计，考虑贷款特定特征、借款人财务表现等因素[157] - 公司对具有相似风险特征的金融工具按集体（池）基础计量CECL储备，否则按单个工具基础计量[158] - 公司对集体评估的金融工具主要应用违约概率（PD）/违约损失率（LGD）模型计算CECL储备，利用第三方数据库历史损失率并进行情景预测[159][161] - 对单个评估的金融工具，公司应用现金流折现（DCF）方法，特定情况下可采用抵押物公允价值确定贷款损失准备[162] - 公司在为贷款和优先股投资制定CECL储备时，将风险等级作为关键信用质量指标，按五级量表对其进行评级并季度更新[163] - 融资成本主要包括债务折价和溢价以及递延融资成本，不同融资相关成本有不同会计处理方式[135] - 物业经营收入包括租金收入、租户报销等，租金收入按直线法在相关租赁不可撤销期限内确认[136][139] - 酒店经营收入包括客房收入、餐饮销售和其他辅助服务，收入在客房入住、销售完成和服务提供时确认[140] - 公司于2021年1月1日采用ASU No. 2019 - 12和ASU No. 2020 - 01，影响均不重大[173][174] - ASU No. 2020 - 06于2022年1月1日生效，允许2021年1月1日起提前采用，公司正在评估其影响[179] - ASU 2021 - 05于2021年12月15日后的财年生效，允许提前采用，公司正在评估其影响[180] - ASU 2021 - 04于2021年12月15日后的期间生效，允许提前应用，公司正在评估其影响[181] - 90天以上本金或利息逾期，或有理由怀疑无法及时收回的贷款和优先股，通常被视为不良资产并计入非应计状态[187] 公司投资项目情况 - 2021年上半年，公司贷款和优先股投资的收购/发起/追加资金为8.22835亿美元，贷款到期/本金偿还为1.9741亿美元[186] - 2021年上半年，公司贷款损失拨备为518.1万美元，冲销为22万美元[186] - 2021年上半年，公司CRE证券记录了100万美元的减值损失[109] - 2021年上半年贷款损失准备金从3719.1万美元增至4215.2万美元[191] - 2021年第二季度末，贷款和优先股投资的平均风险评级为3.4[196] - 2020年借款人向圣何塞酒店注资约1860万美元，2021年

利率风险相关 - 截至2021年3月31日，贷款组合适用利率基准假设提高100个基点，每年净利息收入将减少1150万美元[602] - 提前还款率增加会加速购买溢价摊销减少资产利息收入，加速购买折扣 accretion 增加资产利息收入[603] - 若借款人提前还款率下降或展期选择权行使率与预期偏差大，固定利率资产期限可能延长，影响流动性[604] - 公司使用利率互换、上限、下限等金融工具对冲利率波动影响，但存在对冲损失超投资金额等风险[599] 外汇风险相关 - 截至2021年3月31日，公司在欧洲子公司的净投资约为7.63亿挪威克朗和1.524亿欧元，总计2.68亿美元[616] - 外币汇率变动1.0%，公司欧洲子公司的其他综合收益中的汇兑损益将增加或减少270万美元[616] - 公司使用看跌期权对冲欧洲子公司净投资的外汇风险，并选择大型国际银行作为交易对手[615] 市场风险总体情况 - 公司面临多种市场风险，包括利率、预付、展期、信用、房地产市场、资本市场和外汇风险，且受新冠疫情影响风险加剧[596] 信用风险管理 - 公司通过承销、按适当折扣收购投资和设定损失假设等管理贷款信用风险[605] 融资风险管理 - 公司通过监测债务资本市场来减轻融资相关风险，已修订信贷和回购协议以调整契约等[611][613]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司GAAP净亏损9.23亿美元，合每股0.71美元；可分配收益1380万美元，合每股0.10美元；调整后可分配收益1800万美元，合每股0.14美元，GAAP净亏损主要因记录1.092亿美元重组费用 [27] - 第一季度，GAAP每股净账面价值从12.96美元降至11.98美元，未折旧账面价值从14.14美元降至12.84美元，主要因提前支付现金终止与外部经理的合同 [28] - 截至5月3日，公司流动性为4.43亿美元；董事会批准将第二季度股息从每股0.10美元提高至0.14美元 [12] - 截至3月31日，公司总资产约41亿美元，债务与资产比率为55%，净债务与股权比率为1.1倍，与第四季度相比相对稳定；第一季度末风险评级从3.7略微改善至3.6 [32][33] - 第一季度末，公司CECL拨备为4170万美元，约占贷款的1.5%，较上一季度增加约320万美元，主要因新贷款发放 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级和夹层贷款及优先股业务：截至2021年3月31日，该业务包含64项投资，按份额计算的净账面价值约10亿美元，占投资组合的81%，是公司预计未来分配大部分资本以增加收益的业务 [17] - 净租赁房地产及其他房地产：包含12项投资，按份额计算的净账面价值约1.62亿美元，占投资组合的13%，该业务核心资产能提供长期稳定现金流和资本增值潜力 [18] - CRE债务证券业务：包含10个头寸，按份额计算的净账面价值为7900万美元，占投资组合的6%；季度末后，公司出售了与一笔BP交易相关的4个CMBS头寸，总价2900万美元，获利约9000万美元，进一步降低了该业务的风险敞口 [19] - 第一季度及至今，公司新发放18笔高级贷款，总承诺金额5.54亿美元，均为第一抵押贷款，多数用于收购融资，贷款组合的混合无杠杆收益率约为5.3%，平均贷款规模为4300万美元，贷款组合在规模、抵押品、期限和地理位置上保持多元化，重点关注多户住宅和办公物业 [20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于4月30日完成管理内部化，这一举措将显著降低公司费用，增加2021年收益，预计每年节省运营成本1400 - 1600万美元，合每股0.10 - 0.12美元，同时提升公司治理水平和战略方向的确定性与可控性 [9][29] - 自2020年第四季度恢复积极放贷以来，公司已完成或承诺发放31笔贷款，总额约10亿美元，未来将继续将资本重新配置到浮动利率第一抵押贷款中，并扩大贷款业务范围，不再局限于多户住宅和郊区办公物业 [11] - 公司计划在近期发行第二笔CLO，以实现非请求融资，提升收益 [13][39] - 公司将致力于解决剩余的表现不佳或无收益资产，将资本重新投入到新贷款发放中，以推动收益增长和扩大股息分配 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着美国经济重新开放，商业房地产贷款市场开始企稳，贷款竞争加剧，但资产负债表的负债和融资方面定价有所改善，资金成本降低 [11] - 公司目前处于收益低谷，但随着新贷款发放、管理内部化的成本节约以及CLO的发行，预计未来收益将增长 [36] - 公司目标是将资产负债表转变为纯商业抵押贷款资产负债表，成为同类最佳的商业抵押REIT，通过增加收益、改善ROA和优化资产基础来实现这一目标 [37][38] 其他重要信息 - 公司将不再单独报告遗留非战略资产，而是将其纳入整体投资组合进行报告，并重新调整了报告板块，以反映公司的业务管理方式 [15][16] - 公司与受COVID - 19影响最大的借款人密切合作，保持足够的流动性以应对疫情的持续影响 [12] - 公司修订了银行信贷安排和6项主回购协议，以允许管理内部化，并对相关条款进行了调整，如降低有形净资产契约要求、增加限制性支付能力、取消新投资的重大限制等 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司未来愿景及如何创造股东价值 - 公司目前处于收益低谷，但随着新贷款发放、管理内部化和CLO发行，将走出低谷 公司愿景是成为同类最佳的纯商业抵押REIT，通过增加收益、改善ROA、将资产基础转向第一抵押过桥贷款、发行第二笔CLO和处理非收益资产来实现这一目标 [36][37][38] 问题2: 公司全面运营后是否会拥有行业最高ROI - 公司目标是在同行中实现有竞争力的ROE，目前因持有大量现金等无收益资产，ROE处于同行水平 管理内部化不仅增加收益，还改善治理和透明度，公司有望缩小市场价值与账面价值的差距 [47][48] 问题3: 本季度股息提高至0.14美元的决策依据及未来季度股息展望 - 本季度股息可由现金支付，随着新贷款发放和现金部署，收益将增加，未来有望覆盖0.14美元的股息 公司将谨慎增加股息，确保不降低股息水平，预计未来股息将随收益增长而增加 [53][54][56] 问题4: 公司贷款业务范围的扩展情况 - 公司主要专注于第一抵押贷款，也会考虑少量夹层贷款，金额在1000 - 2500万美元之间 公司将扩大贷款涉及的物业类型，包括酒店和其他办公市场，对建设贷款将非常谨慎，仅考虑与有良好合作记录的开发商合作 [58][59] 问题5: 公司资金成本下降的情况及回购成本和预付款率的变化 - 银行在市场竞争中变得激进，贷款预付款率略有提高，仓库融资利率大幅下降 CLO市场稳定，公司预计7月发行第二笔CLO，有望提升每股收益 [61][62] 问题6: 公司现有CLO的情况及新CLO的计划 - 公司有一笔2019年发行的10亿美元CLO未到期，正在筹备第二笔CLO，预计7月完成，年底可能再发行一笔 现有CLO可在2019年10月前更换抵押品，新CLO将采用指定抵押品池，尽量减少过渡阶段 [65][66][69] 问题7: 第二季度出售CMBS证券的损益情况 - 出售CMBS证券有一笔盈利和一笔轻微亏损，但均不构成重大影响 [71] 问题8: 公司核心投资组合中可清算资产及进一步调整的情况 - 主要的非收益资产包括都柏林码头开发项目、世纪广场和圣何塞费尔蒙特酒店 公司并非寻求清算这些资产，而是将其转化为收益资产，如圣何塞费尔蒙特酒店需走出破产程序恢复盈利 [73] 问题9: 之前提及的问题资产是否有近期解决方案 - 世纪广场酒店正在出售，部分公寓销售已偿还部分贷款，塔楼公寓预计2021年底完工 圣何塞费尔蒙特酒店是会议中心酒店，预计破产程序将较快解决 都柏林资产因等待开发许可和确定办公开发的锚定租户，不确定性较大 [75][77][78]

公司概况 - 公司是领先的商业房地产信贷REIT，资产组合稳定增长，资产总值41亿美元，自2020年第三季度以来新增高级贷款发放额6.9亿美元[5] - 流动性强劲，截至2021年2月22日，总流动性达6.89亿美元，较2020年第一季度增长2.7倍，无限制现金为5.88亿美元[6] - 资产负债表稳健，未折旧每股账面价值为14.14美元，净债务与股权比率为1.0倍，最低追索融资为1.34亿美元，自2020年第一季度将追索债务敞口从7.18亿美元降至1.34亿美元，净债务与股权比率从1.4倍降至1.0倍[7][8][36] 财务业绩 - 2020年第四季度净亏损5250万美元，每股亏损0.41美元；核心/LNS可分配总亏损2570万美元，每股亏损0.20美元；调整后核心/LNS可分配收益2610万美元，每股0.20美元[8] - GAAP净账面价值为17亿美元，每股12.96美元；未折旧账面价值为19亿美元，每股14.14美元[8] - 自2021年第一季度起，季度股息为每股0.10美元，由调整后的可分配收益覆盖[7][8] 投资组合 - 核心投资组合资产总值34亿美元，包括23亿美元的核心贷款和优先股投资组合，以及8亿美元的核心净租赁投资组合，加权平均租赁期限为7.6年[8] - 自2020年第三季度以来，核心投资组合新发放13笔贷款，承诺资本3.56亿美元；出售/解决多项投资，净收益达3.22亿美元[8][18] - 遗留非战略投资组合资产总值4亿美元，GAAP净账面价值接近0，自2021年第一季度起不再单独报告该板块[32][48] 资本结构 - 总资本为39亿美元（不包括现金），未偿还债务总额为22亿美元，加权平均债务成本为2.89%[35] - 公司拥有1.4亿美元的高级贷款主回购工具可用额度（最高可用额度为21亿美元），以及1.01亿美元的公司循环信贷额度[35] 利率影响 - 核心投资组合中100%的浮动利率高级抵押贷款设有LIBOR下限（加权平均约为185个基点），公司净利息收入受当前低利率环境的保护并从中受益[41]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP和可分配每股亏损分别为0.41美元和0.20美元，调整后可分配每股收益为0.20美元 [11][34] - 年末无限制现金头寸为4.73亿美元，约每股3.59美元 [11] - 年末GAAP和未折旧每股账面价值分别为12.96美元和14.14美元 [11] - 第四季度总公司GAAP每股净账面价值从13.25美元降至12.96美元，未折旧账面价值从14.53美元降至14.14美元 [35] - 第四季度末债务与资产比率为55%，净债务与权益比率为1.0倍，较第三季度末的56%和1.1倍有所下降 [41] - 自2020年第一季度以来，有追索权债务敞口从7.18亿美元大幅降至1.34亿美元 [41] - 目前流动性约为6.89亿美元 [41] - 第四季度末风险排名为3.7，与第三季度末的3.8基本一致 [42] - 第四季度末Cecil拨备为3850万美元，占贷款的约1.6%，较第三季度略有下降 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 核心贷款组合 - 第四季度核心贷款组合表现强劲，97%的预期现金利息支付已收到 [23] - 第四季度核心贷款还款总额达1.01亿美元 [24] - 年末核心贷款账面价值约为23亿美元，混合无杠杆收益率约为5.8%，平均贷款规模为4900万美元 [38] - 第四季度发放五笔高级贷款，初始总资金为1.58亿美元；年末后发放四笔贷款，初始总资金约为1.47亿美元 [39] 核心净租赁房地产组合 - 第四季度该组合收取了95%的预期付款 [24] - 年末账面价值为7.75亿美元，由工业和办公物业组成，加权平均租赁期限为7.6年 [39] 遗留非战略投资组合 - 2020年第四季度至今，公司出售或解决了24项LNS投资，总销售价格为1.69亿美元，扣除交易成本后净销售价格为8300万美元，账面价值损失为800万美元 [27] - 目前LNS投资组合由14个剩余头寸组成，占2020年12月31日每股GAAP净账面价值的不到1% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去九个月，整体投资性房地产销售大幅放缓，多个资产类别复苏时间仍不明朗，尤其是酒店行业 [14] - 零售物业行业因电子商务的推动受到持久损害，购物中心和大型商场不如以杂货店为核心的物业受欢迎 [15] - 多数商业房地产贷款机构重新进入市场，但各物业板块存在信贷供需失衡和资本错配问题，多数贷款机构专注于多户住宅、工业和部分写字楼物业，对零售和酒店行业持谨慎态度 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将资产基础向浮动利率第一抵押贷款转型，自9月中旬开始贷款发放以来，已承诺发放6.9亿美元新贷款，其中9笔贷款已完成，总额为3.35亿美元，另有13笔贷款处于发放流程中，总额为3.55亿美元 [12] - 公司可能利用部分新贷款替换当前CLO中的贷款，预计今年晚些时候发行第二只CLO [13] - 短期内，信贷市场供需失衡可能导致竞争加剧，但随着经济重新开放，预计2021年下半年收购活动和贷款再融资将增加，公司将有选择地扩大贷款发放至其他物业类型 [16] - 负债方面，固定收益投资者对浮动利率债券的偏好增加，推动了CLO证券需求的持续增强，银行对手方在资金成本和贷款预支率方面有所改善，这有助于公司维持令人满意的股本回报率 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战的一年，但公司取得了多项关键成就，包括稳定资产负债表、解决遗留非战略投资组合、开始新贷款发放、建立盈利和恢复股息 [19] - COVID - 19的影响将持续数月，公司将继续保护资产负债表，谨慎重新配置现金 [19][20] - 公司对2021年在当前经营环境下的商业模式持乐观态度 [17] 其他重要信息 - 公司将核心收益指标更名为可分配收益，仅为名称变更，计算方法不变 [32] - 公司宣布2020年第一季度股息为每股0.10美元，将于4月15日支付给3月31日登记在册的股东 [36] - 基于2020年应纳税所得额和疫情前支付的月度股息，公司满足了维持REIT地位的最低分配要求 [37] - 公司将从2021年第一季度报告开始合并LNS记录板块，以简化报告 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化投资组合增长前景、目标高级贷款规模，以及CLO在高级贷款组合总融资中的占比 - 公司自9月以来已承诺发放22笔贷款，总额达7亿美元，今年有可能发放超过10亿美元甚至15亿美元的贷款 [45] - 公司希望使用CLO作为融资模式发行第二只CLO，目前ROE约为11%，发行CLO可能提高ROE [45] - 投资组合增长速度受CLO中贷款还款情况和现金储备需求影响 [45][46] 问题2: 何时可以重新分配非盈利资产的资金 - 未来六个月公司将评估资产情况，确定现金在资产负债表和投资组合中的分配，可能保留1亿美元现金 [49] - LA混合用途项目酒店已完工并交付给运营商，若酒店出售并偿还高级债务，公司的资产变现将更有利，但这取决于开发商或运营商 [50][51][52] - 爱尔兰项目因COVID - 19延迟，可能与附属公司Colony Capital进行联合贷款变现，但不受公司完全控制 [53][54] 问题3: 如何制定股息政策，未来是否会调整 - 股息设定在可持续水平，将根据现金部署和资本回收情况逐季评估调整 [55] 问题4: 信用调整情况，CLO发行时间的影响因素 - 已实现收益主要来自退出CMBS，公允价值调整主要因都柏林项目 [57] - 关注表现不佳的约2.5亿美元贷款资产，若能回收现金可用于投资 [59] - 需预留约2亿美元现金应对潜在资产调整，确保资产负债表安全 [61][62] 问题5: 第二只CLO规模是否会大于第一只 - 希望尽快发行第二只CLO，其规模可能小于第一只 [65] - 自9月以来发放的22笔贷款中，80%为多户住宅贷款，平均贷款规模约为3100万美元，分散在1100万 - 7200万美元之间，综合利率约为4%，ROE约为11%，将这些贷款纳入CLO有望提高ROE [67][68] 问题6: 下半年资产收益率是否会受市场竞争影响，能否被负债端情况抵消 - 目前业务主要集中在多户住宅和写字楼领域，定价有所下降，但贷款方也降低了价格，能维持ROE [72] - 下半年情况取决于进入市场的竞争对手数量和业务集中领域，若酒店、零售等行业重新开放，竞争可能分散 [73] 问题7: 平均贷款规模下降的原因 - 公司避免发放九位数贷款、夹层贷款、地面建设贷款和前期开发贷款 [78] - 市场上多户住宅业务较多，公司希望重新平衡投资组合，降低平均贷款规模，以便更好地管理资产和负债，应对信用风险 [79][80] 问题8: 除都柏林贷款外，是否有其他贷款减值或特定拨备大幅增加情况 - 没有其他贷款出现此类情况 [81] 问题9: 五家评级贷款、都柏林贷款的净股权情况，以及LA贷款是否有杠杆 - LA固定贷款无杠杆，这些贷款无直接杠杆，但部分资产参与了第二季度的优先融资，相关信息将在10 - K文件中披露 [82] 问题10: 是否能披露这些贷款的特定准备金 - 不披露特定贷款的CECL准备金，CECL准备金是针对投资组合贷款的 [85] 问题11: 优先融资的运作方式，是类似定期贷款B还是特定资产的优先债权 - 优先融资不是定期贷款B，而是特定分配给五项资产的债权，具体信息可在本季度10 - K文件中查看 [88][89] 问题12: 是否考虑使用适度的公司债务来扩大资产负债表 - 会考虑使用类似定期贷款B的公司债务，一些同行采用了大量无担保负债结构，具有一定灵活性 [93] - 回顾过去，在危机中筹集资金成本较高，若有更多无担保债务或定期贷款B可能成本更低；展望未来，资产负债表上的现金有机会成本，增加无担保债务可减少现金储备，提高资产负债表灵活性 [93][94] - 随着今年晚些时候业务稳定，会更深入考虑这一问题 [95]

公司业务风险 - 公司业务面临新冠疫情、管理层、公司结构、投资、融资策略、监管、税收等多方面风险[24][25][26][27][28][29][30][31] 财务报表编制 - 编制财务报表需使用估计和假设，部分会计政策为关键会计政策[644][646] 实体合并 - 公司按控制财务利益情况对实体进行合并，包括可变利益实体和投票权益实体[647][648][649] 公允价值计量 - 公允价值基于退出价格，金融资产和负债的估计公允价值分为三个层次[651][652][653] 收购交易会计处理 - 公司评估收购交易是否为业务，资产收购和业务合并会计处理不同[656][657][658] 贷款和优先股会计处理 - 公司发起和购买用于投资的贷款和优先股，会计处理取决于持有或出售策略等[659] 利息收入确认与摊销 - 利息收入按合同利率和未偿还本金余额确认，相关费用和溢价或折价按有效收益率法摊销[660] 债务投资利息记录 - 公司债务投资中的实物支付利息一般按应计制记录，不满足条件时停止计提[661] 非应计贷款和优先股投资利息处理 - 非应计贷款和优先股投资逾期90天以上或存在收款疑问时，暂停应计利息收入，利息按现金制确认或采用成本回收法[662] 待售贷款计量 - 待售贷款按摊余成本与公允价值减处置成本孰低计量，不适用贷款损失准备[664] 房地产ADC贷款分类 - 公司为第三方开发商提供房地产ADC贷款，根据安排特点分类为贷款或房地产合资企业投资[665] 金融工具CECL准备金计量 - 公司按集体或个别基础计量金融工具的CECL准备金，集体评估主要采用PD/LGD模型，个别评估采用DCF方法[667][668][669] 投资性贷款和优先股评级 - 公司根据五级风险等级对投资性贷款和优先股进行评级，评级每季度更新[670] 房地产收购与计量 - 收购房地产按业务合并或资产收购处理，投资性房地产按成本减累计折旧计量[681][682] 投资性房地产折旧 - 投资性房地产按直线法折旧，建筑物折旧年限为7至48年等[684] 投资性房地产减值评估 - 公司定期评估投资性房地产减值，若账面价值超过未折现未来净现金流则确认减值损失[685] 待售房地产计量 - 符合条件的房地产分类为待售，按账面价值与公允价值减处置成本孰低计量[686] CRE证券投资分类与计量 - 公司将CRE证券投资分类为可供出售，按公允价值计量，部分采用公允价值选择权[689] 未合并合资企业投资 - 截至2020年12月31日，公司未合并合资企业投资包括私募股权投资、高级贷款、夹层贷款、优先股及按权益法核算的房地产开发贷款安排[697] 利率风险影响 - 若适用利率基准假设性上调100个基点，公司贷款组合的利息收入每年将减少1220万美元（扣除利息支出后）[712] 外汇风险影响 - 截至2020年12月31日，公司在欧洲子公司的净投资约为7.663亿挪威克朗和1.442亿欧元，总计2.664亿美元，外币汇率变动1.0%将导致欧洲子公司的折算损益增减270万美元[726] 主要市场风险 - 公司主要市场风险包括利率风险、提前还款风险、展期风险、信用风险、房地产市场风险、资本市场风险和外汇风险，新冠疫情加剧了这些风险[706] 利率对冲工具及风险 - 公司利用利率互换、上限期权、下限期权等金融工具对冲利率波动影响，但存在对冲损失超投资金额、无法实现对冲目的及交易对手停止做市等风险[709] 提前还款率影响 - 提前还款率上升会加速购买溢价摊销，减少资产利息收入，同时加速购买折价 accretion，增加资产利息收入[713] 提前还款率和展期率偏差影响 - 若实际提前还款率或展期率与预测偏差大，固定利率资产期限可能延长，影响公司流动性[714] 贷款信用风险管理 - 公司通过承销流程、按适当折扣收购投资及设定损失假设管理贷款信用风险，同时严格评估租户信用[715] 商业房地产市场风险管理 - 公司受商业房地产市场风险影响，通过承销尽职调查、资产管理和解决方案导向流程管理风险[719] 债务资本市场风险管理 - 公司受债务资本市场风险影响，通过监测市场来决定借款金额、时间和条款，已修订信贷安排以降低合规风险[721] 外汇合约信息 - 2020年12月31日外汇合约摘要含名义金额和关键条款，在第四部分第15项“附件和财务报表附表”的附注15“衍生品”中[727] 外汇合约到期日 - 外汇合约到期日接近特定投资相关现金流预计日期[727] 货币套期保值工具影响 - 货币套期保值工具终止或到期可能导致向套期协议交易对手付款或收款义务[727] 外汇合约交易对手风险 - 公司面临外汇合约交易对手不履约的信用损失风险[727] 外汇合约交易对手风险管理 - 公司选择主要国际银行和金融机构作为交易对手管理风险[727] - 公司每季度审查交易对手财务健康和稳定性[727] 交易对手违约预计 - 基于2020年12月31日审查，公司预计无交易对手违约[727]