项目概况 - University Village社区提供多样化的两层住宅，配备现代设施，包括电动汽车充电端口、42英寸Shaker风格橱柜和不锈钢电器 [1] - 社区位于I-10附近，方便前往北圣安东尼奥的主要景点和就业中心 [1] - 新房价格从30万美元中段起售 [1] 社区特色 - 提供四种两层楼户型，包含三到四间卧室、两个半浴室和双车位车库 [3] - 房屋面积从1,681到2,057平方英尺不等 [3] - 部分户型配备石英台面、智能家居功能和42英寸Shaker风格橱柜 [3] - 地理位置优越，距离I-10和德克萨斯大学圣安东尼奥分校仅1.5英里，距离The RIM和The Shops at La Cantera仅2英里 [3] 在线购房体验 - Century Communities在德克萨斯州所有可用房屋上提供行业首创的在线购房体验 [5] - 购房流程包括在线浏览房屋、填写购买表格、提交定金和通过DocuSign®电子签署购房合同 [6] 公司背景 - Century Communities是全美最大的住宅建筑商之一，也是在线房屋销售的行业领导者 [8] - 公司在18个州和超过45个市场开展业务，提供从土地开发到房屋建造、营销和销售的全方位服务 [8] - 通过其子公司提供产权、保险和贷款服务 [8] - 公司被《新闻周刊》评为2023年美国最值得信赖的公司之一 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度税前收入为1.12亿美元，净收入为8320万美元，稀释后每股收益为2.58美元，环比增长超过60% [29] - 第三季度EBITDA为1.253亿美元，环比增长56% [29] - 第三季度房屋销售总收入为8.651亿美元，环比增长6%，平均销售价格上涨4%至38.2万美元 [30][31] - 第三季度调整后的房屋建筑毛利率为25.8%，环比增长480个基点，房屋建筑毛利率为24.6%，环比增长490个基点 [32][45] - 第三季度SG&A占房屋销售收入的12.9%，同比增加，主要由于固定成本分摊在较低的收入基础上 [33] - 公司预计2023年全年房屋交付量在8600至9000套之间，房屋销售收入在32亿至34亿美元之间 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度房屋交付量为2264套，预计第四季度交付量在2200至2600套之间 [30] - 第三季度金融服务业贡献了71%的成交，收入为2360万美元，税前收入为1220万美元 [34] - Century Complete品牌占公司总销售额和交付量的35%，主要针对入门级客户，所有交付房屋价格均在FHA限价范围内 [36][37] - 第三季度Century Complete的平均销售价格为26.5万美元，主要与现有房屋和较小的私人建筑商竞争 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在德克萨斯州、东南部和佛罗里达州市场拥有更强的定价能力，这些市场受益于较低的价格点、人口迁入和强劲的经济 [39] - 第三季度社区数量达到252个，同比增长16%，环比增长8%，Century Complete占总社区数量的40%以上 [26] - 公司预计2023年底社区数量在250至260个之间，同比增长20%至25% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于在服务市场中建造最经济实惠的新房，第三季度超过90%的交付房屋价格低于FHA限价 [14] - 公司通过减少激励措施、改善周期时间和降低直接成本来提高毛利率 [16] - 公司预计2024年交付量将增加，社区数量的增加为2024年及以后的增长奠定了基础 [17][27] - 公司认为Century Complete品牌在利率上升的环境中具有竞争优势，因为大型公共建筑商通常不在此价格点建造房屋 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对过去几个季度交付量和毛利率的改善感到鼓舞，预计第四季度交付量将超过第三季度水平 [16] - 管理层预计第四季度毛利率将环比下降，主要由于抵押贷款利率买断成本增加 [32] - 管理层认为当前利率环境对小型私人建筑商不利，预计Century Complete将在未来几年获得更多市场份额 [13] 其他重要信息 - 第三季度取消率为16%，与年初至今的比率一致，远低于COVID前的低至中20%范围 [15] - 公司第三季度拥有和控制的地块数量为6.9万块，环比增长19%，其中控制地块占比从第一季度的39%增加到第三季度的56% [25] - 公司第三季度开始建造2434套房屋，与销售速度相匹配 [88] 问答环节所有提问和回答 问题: 毛利率变化的驱动因素 - 毛利率改善主要由于减少激励措施、降低直接成本和改善周期时间，难以具体量化每个因素的贡献 [6][7] - 预计第四季度毛利率将环比下降，主要由于抵押贷款利率买断成本增加 [8][9] 问题: 社区数量和定价能力 - 公司在德克萨斯州、东南部和佛罗里达州市场拥有更强的定价能力 [39] - 新社区的定价与现有社区相似，主要针对入门级市场 [61][76] 问题: 抵押贷款利率买断成本的影响 - 抵押贷款利率买断成本预计将在第四季度增加，对毛利率产生负面影响 [32][73] - 如果利率继续上升，买断成本将进一步增加，公司将在2024年评估如何最小化对毛利率的影响 [74] 问题: 土地储备和社区增长 - 公司第三季度土地储备增加19%，主要由于控制地块增加 [25] - 预计2024年社区数量将继续增长，Century Complete社区的平均规模也在增加 [58][78] 问题: 取消率和需求趋势 - 第三季度取消率为16%，主要由于公司在建筑周期后期销售房屋，消费者可以锁定利率 [15][109] - 10月销售表现良好，但随着季节性因素影响，预计年底将放缓 [92]

收入情况 - 在2023年前九个月，公司收入为25亿美元，主要来自房屋销售收入[97] 利润情况 - 2023年第三季度，公司净利润为8320万美元，每股摊薄收益为2.58美元[96] - 2023年第三季度，公司净利润为83.15亿美元，同比下降42.5%[101] - 2023年第三季度，公司调整后的毛利率为25.8%，较去年同期略有下降[101] 地区净利润情况 - 西部地区2023年第三季度净利润同比下降38.4%，主要受到房屋销售收入减少的影响[104] - 山区地区2023年第三季度净利润同比下降50.2%，主要受到房屋销售收入减少的影响[107] - 德克萨斯地区2023年第三季度净利润同比下降18.5%，主要受到房屋销售收入减少的影响[109] - 东南地区2023年第三季度净利润同比下降12.2%，主要受到房屋销售收入减少的影响[110] 财务服务收入 - 2023年第三季度，公司财务服务收入为2360万美元，同比增长1.6%[99] - 2023年9月30日，金融服务部门的税前收入为1,220万美元，较去年同期增长30.5%[113] 资产情况 - 2023年9月30日，公司的总资产为394.9亿美元，较去年同期增加4.7%[127] - 2023年9月30日，公司拥有和控制的土地分别为30,237块和38,333块，较去年同期分别减少5.8%和增加82.5%[128] 现金流情况 - 公司的现金及等价物和托管现金总额截至2023年9月30日为10亿美元，较2022年12月31日的1.2亿美元有所下降[141] - 2023年前9个月经营活动净现金流为3,300万美元，较2022年同期的-6,710万美元改善至正数[173] - 2023年前9个月投资活动净现金流为增加3,730万美元，主要由于子公司Century Living, LLC在多家租赁物业的开发、建设和管理支出增加[174] - 2023年前9个月融资活动净现金流减少5,170万美元，主要由于2023年头9个月回购设施净支付减少和2022年头9个月回购普通股1.206亿美元减少至2023年头9个月回购普通股1.92万美元[175] 资金使用情况 - 公司主要资本使用包括土地购买、土地开发、房屋建设和支付日常负债[142] - 公司的现金流量取决于开发周期的阶段，早期开发阶段需要大量现金支出，而后期现金流入可能显著超过财务报表中报告的收入[143] - 公司使用运营产生的资金、循环信贷额度和债务或股本发行所得款项来资助短期工作资本义务和购买土地等现金需求[144] 财务指标 - EBITDA和调整后的EBITDA分别为2023年前9个月的12,526.8万美元和18,865.3万美元，较2022年同期分别下降33.6%和58.2%[180] - 净房屋建设债务占净资本比率为2023年9月30日为25.3%，较2022年12月31日的23.5%有所增加[182] - 调整后的净收入和调整后的稀释每股收益分别为2023年前9个月的8,315万美元和2.58美元，较2022年同期分别下降42.4%和58.2%[184] 通货膨胀影响 - 我们的房屋建设业务受到通货膨胀的不利影响，主要来自土地、融资、劳动力、材料和建筑成本的上涨[190] - 通货膨胀导致抵押贷款利率上升，影响了购房者的负担能力，导致对我们房屋的需求减弱[190] - 由于较高的抵押贷款利率，我们在2023年前九个月无法通过提高房屋销售价格来抵消成本增加[190]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度税前收入为6900万美元，净收入为5100万美元，稀释后每股收益为1.60美元，EBITDA为8010万美元 [4] - 第二季度调整后的毛利率为21%，较第一季度的19.6%提高了140个基点 [31] - 第二季度房屋交付量为2235套，环比增长17%，同比下降18% [58] - 第二季度房屋销售总收入为8.184亿美元，同比下降12%，环比增长11% [58] - 第二季度取消率为14%，较第一季度的18%有所改善 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - Century Complete业务的净新合同在第二季度环比增长40%，同比增长16% [20] - Century Complete业务的平均销售价格为25.7万美元 [21] - 第二季度99%的房屋交付来自现房销售 [52] - 第二季度金融服务的收入为2430万美元，税前收入为1250万美元 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度西部地区尤其是高价湾区交付量占比下降，而东南部和德克萨斯州等低价地区交付量占比上升 [36] - 德克萨斯州和东南部市场的社区数量同比增长显著 [81] - 第二季度净新合同总数为2317套，环比增长15%，同比增长4% [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于提供价格实惠的房屋，并减少激励措施以提升毛利率 [26][28] - 公司计划在2023年下半年开设超过90个新社区，关闭约70个社区，预计年底社区数量将达到250至260个 [56] - 公司将继续投资土地以支持未来增长，预计到年底控制的土地数量将进一步增加 [33][55] - 公司预计下半年交付量将超过上半年，毛利率将继续改善 [28][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场对价格实惠的房屋需求强劲，现有房屋供应短缺，消费者正在适应更高的利率环境 [20][50] - 公司预计2023年全年房屋交付量将在8300至9000套之间，房屋销售收入将在31亿至34亿美元之间 [65] - 管理层预计第三和第四季度的毛利率将继续环比改善 [61] 其他重要信息 - 公司第二季度末的库存为29亿美元 [90] - 公司第二季度末的股东权益为22亿美元，总流动性为12亿美元，现金为3.74亿美元 [64] - 公司发布了2023年ESG报告，公布了2019年至2022年的温室气体排放清单 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于抵押贷款的平均利率和FICO评分 - 公司表示FICO评分相对稳定，Century Complete业务的平均利率在7.15%至7.19%之间，Century Communities业务的平均利率为5.75% [94][95] 问题: 关于地理扩张和并购机会 - 公司对现有市场表现满意，暂时没有明确的扩张计划，但如果有合适的机会会考虑 [96] 问题: 关于投资者活动和房屋交付 - 公司表示目前投资者活动非常少，几乎可以忽略不计 [101] 问题: 关于回购和现金使用 - 公司目前有150万股的回购授权，但更倾向于将现金用于业务增长和土地投资 [122] 问题: 关于季节性销售和订单活动 - 公司预计下半年订单活动将有所放缓，但仍能实现8300至9000套的交付目标 [112] 问题: 关于成本和价格传递 - 公司表示如果成本上升，会尽可能将成本转嫁给消费者，但在高利率环境下可能会更加谨慎 [136] 问题: 关于土地投资和长期目标 - 公司希望长期保持50%的自有土地和50%的控制土地比例 [141]

股票回购与股息 - 公司在2023年6月30日结束的三个月和六个月内，回购了总计30.4千股普通股，总购买价格约为200万美元，加权平均价格为每股64.84美元[34] - 公司2023年上半年宣布并支付的现金股息为每股0.23美元，总计1473万美元，较2022年同期的每股0.20美元有所增加[315] 财务表现与现金流 - 2023年第二季度，公司净收入为5144.5万美元，同比下降67.6%，EBITDA为8006.1万美元，同比下降65.1%[40] - 公司2023年上半年经营活动产生的净现金流为1.328亿美元，而2022年同期为净流出1.029亿美元，主要由于土地收购和房屋建设支出减少[316] - 公司现金及现金等价物从2022年12月31日的1.915亿美元增加到2023年6月30日的2.460亿美元，增长28.5%[302] - 公司总资产从2022年12月31日的34.014亿美元增加到2023年6月30日的34.894亿美元，增长2.6%[302] - 公司截至2023年6月30日的现金及现金等价物和受限现金余额为3.693亿美元，较2022年12月31日的3.085亿美元增长19.7%[317] 债务与资本结构 - 截至2023年6月30日，公司总债务为12.218亿美元，相比2022年12月31日的12.170亿美元略有增加[28] - 公司2023年上半年房屋建筑债务与资本比率为31.2%，相比2022年底的32.0%有所下降[42] - 公司循环信贷额度为8亿美元，其中2.5亿美元用于备用信用证，并可申请增加2亿美元的额度[311] - 公司截至2023年6月30日的建筑贷款协议总额为1.876亿美元，用于科罗拉多州的多户住宅项目[310] 市场风险与成本压力 - 公司面临的主要市场风险是利率风险，尤其是与循环信贷协议和建筑贷款协议相关的利率波动[324] - 公司通过利率互换期货等金融工具对冲利率风险，以保护贷款持有期间的利率波动风险[297] - 公司2023年上半年受到通胀影响，土地、融资、劳动力、材料和建筑成本上升，导致房屋销售价格无法完全抵消成本增加[326] 未来资本需求与流动性 - 公司预计未来主要资本用途将包括土地和库存购买、长期债务的本金和利息支付，预计将通过运营现金流和信贷额度满足长期流动性需求[25] - 公司预计未来12个月的流动性需求将通过现有现金、运营产生的现金以及循环信贷额度或债务和股权融资来满足[306] - 公司预计季节性销售模式将在2023年恢复，尤其是在春季和夏季的房屋订单转化为交付时，现金流入将在下半年达到高峰[48] 内部控制与披露 - 2023年第二季度，公司披露控制程序和财务报告内部控制未发生重大变化，管理层认为其披露控制程序有效[49][50]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了44百万美元的税前利润、33.3百万美元的净利润和1.04美元的每股摊薄收益 [7] - 公司在第一季度实现了55百万美元的EBITDA [7] - 公司在第一季度实现了191.3百万美元的经营现金流 [47] - 公司的净负债资本比率进一步下降至21.5% [47] - 公司的股东权益增加19%至22亿美元 [48] - 公司的总流动性达到12亿美元,包括4.184亿美元的现金 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度交付1,912套房,超出预期 [15] - 公司第一季度的Century Complete业务交付和收入分别增长12%和17% [21][22] - Century Complete业务在第一季度占公司总交付量的38%,高于去年同期的28% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在德克萨斯州和东南地区的社区数量增长最快,分别增长13%和19% [38] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续集中销售即将交付的房源,以满足买家对近期交付房源的需求 [13][25] - 公司计划在2023年底前将社区数量增加至250-260个,同比增长20%-25% [38][40] - 公司认为其专注于入门级房源的策略将有利于在市场正常化时获得优势 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对销售活动的改善感到鼓舞,认为如果有更多即将交付的房源,可以销售更多房屋 [10][11] - 公司预计2023年下半年的毛利率和交付量将好于上半年 [25][26] - 公司认为其资产负债表稳健,为未来增长提供了良好支撑 [48][51] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Carl Reichardt 提问** 对于Century Complete业务占公司控制地块的一半以上,且大幅下降,公司如何看待为该业务提供现成地块的开发商的资本状况? [54] **Dale Francescon 回答** 公司一直密切关注区域银行的资本状况对开发商的影响。到目前为止,公司仍能从开发商那里获得所需的现成地块,但新的交易可能会受到一些挑战。公司正在密切关注这一情况。 [55][56] 问题2 **Alex Rygiel 提问** 公司未来在产品结构、地域分布和平均售价方面的规划是什么? [60] **Dave Messenger 回答** 公司预计Century Complete业务将继续增长,占整体业务的比重将保持。随着新社区的开发,公司将推出更多价格较低的产品,预计整体平均售价将有所下降。 [61][62] 问题3 **Alan Ratner 提问** 公司是否担心随着开工量的增加,之前获得的成本下降优势可能会逆转? [80] **Dale Francescon 回答** 公司认为尽管开工量增加会带来一定风险,但考虑到之前成本快速上升的背景,目前的成本下降空间仍然较大。同时,供应链状况的改善也将有助于缓解成本压力,公司对未来保持谨慎乐观。 [81][82][83]

房屋交付与销售 - 公司在2023年第一季度交付了1,912套房屋，其中89%的交付对象为低于联邦住房管理局保险抵押贷款限额的首次购房者，98%的房屋为即住型房屋[123] - 2023年第一季度净新房合同同比下降31.3%，主要由于抵押贷款利率上升、通胀加剧和宏观经济不确定性导致市场需求下降[124] - 2023年第一季度取消率合计为18%，其中Century Communities品牌取消率为16%，Century Complete品牌取消率为20%，较2022年下半年显著下降[124] - 公司2023年第一季度交付房屋1,912套，同比下降18.6%，平均销售价格为38.47万美元，同比下降8.6%[131][143] - 公司2023年第一季度新签订房屋合同2,022份，同比下降31.3%，销售社区数量为234个，同比增长18.8%[131] - 2023年第一季度净新房屋合同数量为2,022套，同比下降31.3%，主要由于房屋供应减少、利率上升和宏观经济不确定性[177] - 2023年第一季度的月度吸收率为2.9，同比下降42.0%，主要由于利率上升、通胀和宏观经济不确定性导致需求下降[178] - 截至2023年3月31日，公司的销售社区数量增加至234个，同比增长18.8%，主要由于新社区的开放[179] - 截至2023年3月31日，公司的未完成订单数量为1,920套，同比下降63.4%，未完成订单金额为7.14亿美元，同比下降67.1%[181] 财务表现 - 公司2023年第一季度总收入为7.53亿美元，同比下降25.9%，其中房屋销售收入为7.356亿美元，同比下降25.6%[131][143] - 公司2023年第一季度房屋建筑毛利率为18.2%，同比下降10.1个百分点，调整后的毛利率为19.6%，同比下降9.9个百分点[131][132] - 公司2023年第一季度金融服务的收入为1,585万美元，同比下降39.7%，主要由于抵押贷款发放数量减少以及出售给第三方的贷款利润率下降[131][144] - 公司2023年第一季度净收入为3,331万美元，同比下降76.6%，稀释后每股收益为1.04美元，同比下降75.2%[131][143] - 公司2023年第一季度未交付订单数量为1,920套，同比下降63.4%，未交付订单总价值为7.136亿美元，同比下降67.1%[131] - 公司2023年第一季度金融服务部门的税前收入为510万美元，同比下降54.5%，主要由于抵押贷款发放数量减少和利润率下降[139] - 公司2023年第一季度抵押贷款发放数量为989笔，同比下降34.9%，贷款总额为3.4308亿美元，同比下降37.8%[140] - 公司2023年第一季度所得税费用为1070万美元，同比下降76.9%，主要由于税前收入下降[166] - 公司2023年第一季度总资产为37.13亿美元，同比下降1.6%，主要由于各区域资产减少[167] - 公司总资产从2022年12月31日的34.01亿美元略微下降至2023年3月31日的33.91亿美元，主要由于房屋建筑部门的库存变化和金融服务部门抵押贷款持有量的减少[173] - 公司2023年第一季度的房屋建筑收入为7.37亿美元，成本为6.01亿美元，净收入为2,910万美元[171] - 公司2023年第一季度的现金及现金等价物为3.03亿美元，较2022年底的1.92亿美元有所增加[169] - 公司2023年第一季度的总负债为14.14亿美元，较2022年底的14.35亿美元略有下降[169] - 公司2023年第一季度的股东权益为19.77亿美元，较2022年底的19.66亿美元有所增加[169] - 公司截至2023年3月31日的流动性（包括现金及现金等价物、托管现金和循环信贷额度可用性）为12亿美元[198] - 公司截至2023年3月31日的总债务为11.76亿美元，较2022年12月31日的12.17亿美元有所下降[205] - 公司2023年第一季度经营活动产生的净现金流为1.913亿美元，较2022年同期的1.094亿美元有所增加[229] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金余额为4.206亿美元，较2022年12月31日的3.085亿美元有所增加[230] - 2023年第一季度，公司净收入为3331万美元，较2022年同期的1.42496亿美元大幅下降[236] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为1.04美元，稀释每股收益为1.04美元，较2022年同期的4.25美元和4.20美元大幅下降[236] - 2023年第一季度，公司EBITDA为5474万美元，较2022年同期的2.03663亿美元大幅下降[245] - 2023年第一季度，公司用于投资活动的净现金增加至2090万美元，主要与子公司Century Living开发、建设和管理多户租赁物业的支出相关[241] 成本与激励措施 - 公司为应对2022年下半年抵押贷款利率上升，增加了激励措施，包括折扣和融资激励，导致2023年第一季度房屋建设毛利率下降[125] - 2023年第一季度直接建设成本较2022年第二季度高点下降约11%，劳动力、原材料短缺以及市政和公用事业延误情况有所缓解[126] - 公司2023年第一季度房屋建筑毛利率为18.2%，同比下降1010个基点，主要由于2022年高成本期开始建造的房屋带来的高激励和建筑成本[163] - 公司2023年第一季度调整后的房屋建筑毛利率（不包括库存减值和在房屋销售成本中的利息）为19.6%，同比下降990个基点[152] - 公司2023年第一季度销售、一般和行政费用为9831万美元，同比下降3.3%，主要由于内部和外部佣金费用减少300万美元以及员工工资减少170万美元[153] 区域表现 - 西部区域在2023年第一季度税前收入为800万美元，同比下降88.8%，主要由于房屋销售收入减少1.338亿美元，且税前收入占房屋销售收入的比例下降2093个基点[145] - 山区区域在2023年第一季度税前收入为2780万美元，同比下降51.2%，主要由于房屋销售收入减少3510万美元，且税前收入占房屋销售收入的比例下降899个基点[146] - 德克萨斯区域在2023年第一季度税前收入为370万美元，同比下降83.9%，主要由于房屋销售收入减少4880万美元，且税前收入占房屋销售收入的比例下降1241个基点[147] - Century Complete区域在2023年第一季度税前收入为1400万美元，同比下降37.8%，主要由于税前收入占房屋销售收入的比例下降670个基点，尽管房屋销售收入增加2740万美元[149] - 东南区域在2023年第一季度税前收入为1200万美元，同比下降61.2%，主要由于房屋销售收入减少6250万美元，且税前收入占房屋销售收入的比例下降688个基点[160] 土地与项目开发 - 公司在科罗拉多州有三个多户住宅项目正在建设中，预计将在2023年下半年至2024年期间开始租赁，共计超过900个单位[128] - 截至2023年3月31日，公司拥有的地块占总地块的60.8%，控制的地块占39.2%，相比2022年12月31日的60.5%和39.5%略有变化[174] - 公司在2023年3月31日有20,248块土地的购买和期权合同，总价值约为8.974亿美元，其中4240万美元为土地合同的押金[217] - 公司在2023年3月31日的建筑贷款协议下未偿还金额为1450万美元，加权平均利率为6.778%[207] - 公司在2023年3月31日的抵押回购设施下未偿还金额为1.498亿美元，加权平均利率为6.38%[208] - 公司截至2023年3月31日的信用证和履约保证金总额为5.708亿美元，较2022年12月31日的5.748亿美元略有下降[220] - 公司在2023年3月31日的其他融资义务包括2040万美元的保险保费票据和某些担保借款，以及1450万美元的建筑贷款协议未偿还金额[219] - 公司在2023年3月31日的循环信贷额度未使用，且未偿还金额为0美元[205] - 公司在2023年3月31日的抵押回购设施未偿还金额为1.498亿美元，较2022年12月31日的1.976亿美元有所下降[209] - 公司在2023年3月31日的建筑贷款协议下可借款总额为1.876亿美元，用于科罗拉多州的多户住宅项目[206] - 公司于2021年5月21日签订了第二修订和重述信贷协议，提供高达8亿美元的循环信贷额度，其中包括2.5亿美元的备用信用证子限额[221] - 截至2023年3月31日，公司未使用循环信贷额度，并遵守了所有信贷协议条款[222] 股票回购与现金流 - 2023年第一季度，公司未回购任何普通股，而2022年同期回购了100万股，总购买价格约为6240万美元，加权平均价格为每股61.52美元[226] - 2023年第一季度，公司经营活动产生的净现金流为1.913亿美元，较2022年同期的1.094亿美元有所增加[229] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金余额为4.206亿美元，较2022年12月31日的3.085亿美元有所增加[230] 非GAAP财务指标 - 调整后净收入和调整后稀释每股收益（Adjusted EPS）是非GAAP财务指标，用于评估公司运营结果和趋势，排除某些非经常性项目的影响[248] - 2023年第一季度和2022年第一季度用于计算调整后净收入的税率分别为24.3%和24.5%，反映了相应期间的GAAP税率[249] 市场风险与不确定性 - 公司预计未来房屋需求不确定，主要受宏观经济环境、利率上升、通货膨胀等因素影响，可能对未来的销售、交付和利润率产生负面影响[142] - 公司主要面临的市场风险包括利率风险，特别是与第二修订信贷协议和建设贷款协议相关的利率风险[250] - 建设贷款协议的借款利率包括固定利率和浮动利率，浮动利率基于SOFR和彭博短期银行收益率指数加上适用利差[251] - 公司业务可能受到美国和外国经济和政治不稳定以及地缘政治冲突（如俄乌冲突）的负面影响，尽管公司在这些国家没有直接客户或供应商关系[254]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度税前收入为1.02亿美元，净收入为7900万美元，稀释后每股收益为2.47美元，EBITDA为1.21亿美元 [8] - 第四季度房屋销售收入为12亿美元，创历史新高，平均销售价格同比增长不到1%，达到39.7万美元 [9] - 全年净收入增长至5.251亿美元，稀释后每股收益增长至15.92美元，均为公司历史新高 [19] - 第四季度调整后的房屋建设毛利率为19.8%，去年同期为27.3% [20] - 全年房屋建设毛利率为24.5%，调整后为26% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度交付了2903套房屋，接近2021年第四季度的历史最高水平 [8] - 第四季度净新合同为1258套，总新合同为2008套，取消率为37% [15][36] - 金融服务业在第四季度贡献了2310万美元的收入，税前收入为1200万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度东南地区订单下降70%，社区数量持平 [25][54] - 西部地区积压了大量土地和房屋，预计2023年上半年将重点处理这些积压 [25][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过降低直接建设成本、减少激励措施和缩短周期时间来提高利润率 [12][40] - 公司将继续专注于销售即将完工的房屋，以满足买家对可负担房屋的需求 [13][37] - 公司预计2023年交付7000至8000套房屋，房屋销售收入在26亿至31亿美元之间 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为买家正在回归市场，尤其是随着利率稳定在近期高点以下 [10] - 预计2023年房屋建设毛利率将逐步回升至正常水平 [12][40] - 管理层对公司在当前市场环境中的表现感到满意，并预计随着市场条件正常化，公司将处于有利地位 [13][45] 其他重要信息 - 公司第四季度支付了每股0.20美元的现金股息，并在2022年前三个季度回购了230万股普通股 [22] - 公司第四季度末的房屋建设债务资本比率下降至32%，为历史最低水平 [23][50] - 公司预计2023年底社区数量将在250至260个之间 [17] 问答环节所有的提问和回答 问题: 东南地区订单下降的原因 - 东南地区订单下降主要是由于产品供应不足，而不是取消率过高 [54][73] 问题: 激励措施的未来趋势 - 激励措施在第四季度达到平均销售价格的900个基点，预计将逐步回落至历史正常水平的300个基点 [11][105] 问题: 2023年交付量的预期 - 预计2023年交付量将在7000至8000套之间，上半年交付量较低，下半年将逐步增加 [24][96] 问题: 建设周期的改善 - 公司预计建设周期将缩短57天，目标是最大建设时间为6个月 [90][101] 问题: 成本下降的具体情况 - 直接建设成本从第二季度的峰值下降了约16000美元，其中三分之二来自木材成本的下降 [77][78]

房屋销售与市场需求 - 公司2022年净新房屋合同量同比下降35.5%，主要由于美联储加息导致市场需求下降[17] - 2022年公司取消率上升至24%，其中Century Communities品牌取消率为21%，Century Complete品牌取消率为27%[17] - 公司2022年第二季度至第四季度房屋订单取消率增加，主要由于抵押贷款利率上升[66] - 公司2022年下半年为维持销售势头增加了激励措施，包括折扣和融资激励，预计2023年上半年房屋建设利润率将面临下行压力[63] - 公司2022年第二季度开始需求疲软，主要由于通胀、抵押贷款利率快速上升和高建筑成本[60] - 公司2020年5月和6月需求开始回升，并在2020年剩余时间和2021年保持强劲[60] - 2022年抵押贷款利率快速上升，导致购房需求疲软，影响了公司的销售和运营结果[90] - 2022年美联储累计加息425个基点，联邦基金利率目标区间升至4.25%-4.50%，并预计2023年将继续加息至4.60%以抑制高通胀[90] - 2022年公司交付了10,594套房屋，同比下降2.0%，平均销售价格为41.47万美元，同比增长11.1%[203] - 2022年公司净新房屋合同为7,753套，同比下降35.5%，取消率为24%，其中Century Communities品牌取消率为21%，Century Complete品牌取消率为27%[202] - 2022年公司房屋交付量为10,594套，同比下降1.9%[205] - 2022年公司房屋销售总收入为43.937亿美元，同比增长8.9%[205] 土地与开发活动 - 公司2022年土地收购和开发活动减少，终止了部分不符合投资标准的合同，导致其他费用增加1160万美元[19] - 截至2022年12月31日，公司拥有和控制的地块总数为53,119个，其中60.5%为自有，39.5%通过期权合同控制[19] - 公司未来增长依赖于成功识别和收购具有吸引力的土地[88] - 公司业务集中在18个州，若这些市场持续衰退，可能对公司产生重大不利影响[88] - 2022年公司在科罗拉多州启动了三个多户住宅项目的建设，作为其多户租赁业务的一部分[96] - 2022年公司在科罗拉多州启动了三个多户住宅项目，共计超过900个单位，预计将在2023年下半年至2024年开始租赁[203] - 2022年公司总土地储备为53,119块，同比下降33.5%[212] 金融服务部门表现 - 公司2022年金融服务部门税前收入为4120万美元，同比下降19.6%，主要由于抵押贷款发放量减少31.4%[24] - 2022年Century购房者的抵押贷款捕获率下降至69%，主要由于市场竞争加剧[24] - 公司2022年金融服务部门收入减少2830万美元，主要由于再融资相关贷款发放量减少以及贷款销售利润率下降[24] - 公司2022年金融服务部门收入部分被贷款发放折扣点和远期承诺结算收益所抵消[24] - 公司2022年99%的抵押贷款发放给其建造房屋的买家，需求下降将直接影响该业务收入[103] - 公司2022年抵押贷款回购额度为3亿美元，截至2022年12月31日，已使用1.976亿美元[102] - 公司从2020年中开始保留部分贷款的抵押贷款服务权，服务权价值可能因利率波动而大幅波动[103] - 2022年金融服务部门税前利润为4115.8万美元，同比下降19.6%[206] - 2022年金融服务部门抵押贷款发放量同比下降31.4%[206] 成本与利润率 - 2022年公司通过提高售价抵消了成本上涨，全年房屋建筑毛利率有所提升，但劳动力、原材料短缺和市政公用事业延误问题在2022年有所缓解，建筑周期时间自2022年第一季度以来有所改善[46] - 公司预计2023年上半年房屋建筑毛利率将继续面临下行压力，并已采取措施减少固定成本以应对需求下降[46] - 2021年和2022年通胀率显著上升，导致土地、材料和劳动力成本增加，影响了公司的利润率[91] - 2022年第二季度开始，抵押贷款利率的快速上升使公司难以通过提高房价来抵消通胀的影响，导致利润率下降[91] - 2021年和2022年由于供应链中断和需求增加，公司经历了木材和其他建筑材料短缺，导致建筑成本上升和施工延迟[98] - 2021年下半年和2022年上半年，石油产品价格上涨，影响了公司的土地开发和房屋建设成本[98] - 2022年公司房屋建筑毛利率为24.5%，同比增长0.3个百分点，调整后的房屋建筑毛利率为26.0%，同比增长0.1个百分点[204] 员工与多样性 - 截至2022年12月31日，公司全职员工总数为1,537人，其中金融服务部门员工190人，公司及房屋建筑业务员工1,347人[26] - 公司员工中女性占比41%，种族或民族多样性占比24%，管理层中女性占比41%，种族或民族多样性占比19%[27] - 公司面临劳动力短缺问题，2021年开始的劳动力短缺在2022年持续，增加了获取熟练工人的难度[106] - 公司依赖关键员工，尤其是管理层和技术人员，流失可能对业务产生负面影响[80][83] 竞争与市场风险 - 公司面临来自其他住宅建筑商、现有房屋转售和租赁住房的竞争，竞争因素包括土地获取、市场份额、定价压力和融资成本[52] - 公司遵守联邦、州和地方法规，包括《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》，这些法规可能增加购房者的融资成本和公司的运营成本[52] - 公司面临土地和房屋库存价值波动的风险，可能需记录重大减值[65] - 公司依赖潜在购房者获得抵押贷款的能力，抵押贷款市场不稳定可能影响收入和运营结果[62] - 公司面临通货膨胀风险，可能无法在持续通胀环境中充分提高房价[64] - 公司面临原材料和建筑供应短缺及价格波动的风险，可能延迟或增加房屋建设成本[69] - 公司面临开发和营销社区不成功的风险，可能对业务和运营结果产生重大不利影响[67] - 公司面临产品责任和保修索赔的风险，可能对业务产生重大影响[70] - 公司可能面临未投保的损失或超过保险限额的重大损失[71] - 美国建筑缺陷责任保险的覆盖范围和可用性有限且成本高昂，导致分包商难以获得保险[72] - 房地产投资受多种风险影响，包括经济条件变化、利率波动和需求减少[72] - 季节性因素和天气问题可能导致季度运营结果波动，影响盈利[72] - 公司面临与金融服务业务相关的风险，包括抵押贷款需求减少和资本可用性[75][76] - 公司可能因政府法规和法律挑战而延迟项目启动或增加成本[84] - 气候变化和恶劣天气条件可能增加成本并减少住房需求[84] - 公司可能因无法获得足够资本的风险，这可能导致无法收购土地或增加开发项目的成本和延迟[136] - 公司可能无法生成足够的现金流来满足债务偿还义务[140] - 公司可能面临无法获得额外履约、支付和完工保证债券和信用证的风险，这可能限制未来的增长[143] - 公司可能面临与气候相关的披露规则增加成本和诉讼风险，这可能对未来的运营结果和财务状况产生重大不利影响[132] - 公司可能面临与收购和合资投资相关的风险，包括整合困难、管理注意力分散和财务结果未达预期[133] - 公司可能因环境问题面临重大成本，包括清理费用、罚款和第三方损害赔偿[147] - 公司可能因无法遵守环境法规而面临项目延迟和成本增加[147] - 公司可能因无法遵守债务协议中的财务比率和契约而面临违约风险[156] - 公司可能因市场波动而无法以有利条件获得融资，影响其资产回报和收购能力[153] - 公司可能因无法满足债务义务或无法以商业合理条件再融资而影响其业务和财务状况[155] - 公司可能因无法获得足够的资本而无法充分利用市场机会[154] - 公司可能因无法遵守环境法规而面临项目延迟和成本增加[147] - 公司可能因员工或承包商违反法律法规而受到罚款或处罚，损害公司声誉[127] - 公司受环境法规影响，可能增加成本、限制建设区域或延迟项目完成[128] - 公司可能因使用有害材料或室内空气质量问题面临未来索赔，保险覆盖可能有限[129] - 恶劣天气和自然灾害可能增加成本、延迟项目完成或减少住房需求，特别是在科罗拉多、德州、加州等高风险地区[131] - 气候变化和政府应对措施可能增加能源、运输和原材料成本，影响公司盈利能力和运营结果[131] - 公司可能因建筑缺陷、合同纠纷等诉讼面临巨额赔偿，超出预留的保修和诉讼准备金[124] - 公司可能因未投保或超出保险限额的损失而遭受财务损失，包括财产损失和个人伤害索赔[100] - 公司抵押贷款业务面临违约风险，若违约率上升，可能需回购贷款或赔偿买家，影响财务表现[101] - 公司金融服务业务面临激烈竞争，竞争对手可能提供更具吸引力的产品和服务[103] - 公司受政府监管影响，金融服务业务需遵守多项联邦和州法律，未来法规变化可能增加合规难度[103] - 公司依赖第三方承包商进行房屋建设和原材料采购，存在因承包商不当操作或材料缺陷导致的质量问题，可能增加保修成本和法律义务[118] - 公司面临劳动力短缺、劳动力成本上升或劳动力中断的风险，可能导致社区开发和房屋建设的延迟或成本增加[118] - 公司高管离职可能触发高额离职补偿，影响公司财务状况和股价[120] - 政府法规和法律挑战可能延迟社区开发，增加成本或限制房屋建设活动，特别是在加州、华盛顿和德州等市场[121] 财务与债务 - 公司截至2022年12月31日的商誉为3040万美元，主要来自之前的业务合并和收购[135] - 公司截至2022年12月31日的总债务为12亿美元，包括5亿美元的3.875%高级票据、5亿美元的6.750%高级票据、1.976亿美元的抵押贷款回购设施借款和2810万美元的其他融资义务[137] - 公司拥有8亿美元的循环信贷额度，截至2022年12月31日未使用[137] - 公司预计将继续使用杠杆来融资土地收购、房屋建设和金融服务业务的运营[138] - 公司可能面临无法获得足够资本的风险，这可能导致无法收购土地或增加开发项目的成本和延迟[136] - 公司可能无法生成足够的现金流来满足债务偿还义务[140] - 公司可能面临无法获得额外履约、支付和完工保证债券和信用证的风险，这可能限制未来的增长[143] - 公司2022年支付了约6110万美元的利息费用，浮动利率借款的利率为调整后的欧元利率加2.05%至2.65%的年利率[154] - 公司截至2022年12月31日拥有8亿美元的循环信贷额度，未使用任何额度[154] - 公司可能因无法获得足够的资本而无法购买土地或开发住房，导致项目延迟和成本增加[151] - 公司截至2022年12月31日的递延税资产净额为2090万美元，未计提任何估值准备[161] - 公司可能因无法遵守债务协议中的财务比率和契约而面临违约风险[156] - 公司可能因市场波动而无法以有利条件获得融资，影响其资产回报和收购能力[153] - 公司可能因无法满足债务义务或无法以商业合理条件再融资而影响其业务和财务状况[155] - 公司可能因无法获得足够的资本而无法充分利用市场机会[154] - 公司授权了一项股票回购计划，最多可回购4,500,000股普通股，截至2022年12月31日，仍有1,508,169股可供回购[166] - 公司未来的业绩指引基于多项假设和估计，实际结果可能与指引有显著差异，且预测的可靠性随时间推移而降低[167] - 公司无法保证将继续以当前利率或任何利率支付普通股股息[168] - 公司依赖子公司的现金流和股息来偿还现有债务，但子公司没有义务支付这些款项[179] - 公司可能需要提供履约、支付和完工保证或信用证，以确保项目的完成，市场条件不利时可能无法获得新的保证[181] - 2022年12月31日，公司通过联邦能源信用减少了1830万美元的所得税费用，2021年减少了1650万美元[182] - 公司正在评估2023年至2032年期间“能源之星”或“零能耗”计划要求对联邦能源信用申请的影响[182] - 公司可能无法实现其递延税资产[183] - 公司普通股在2022年的交易价格范围为每股39.00美元至82.49美元，交易量范围为79,200股至1,643,300股[185] - 公司于2021年8月发行了5亿美元、利率为3.875%的2029年到期的优先票据[186] - 公司自2021年5月起每季度支付现金股息，2022年全年每股支付0.80美元股息，2021年全年每股支付0.45美元股息[199] - 公司普通股的交易市场可能受到分析师报告的影响，若分析师停止覆盖或发布不利报告，可能导致股价下跌[186] - 公司普通股的价格波动可能受到房贷利率、信用标准、房屋销售情况等因素的影响[185] - 公司未来可能发行债务或股权证券，这可能稀释现有股东的持股比例或降低普通股的市场价格[186] - 公司普通股的价格波动可能受到公司或竞争对手的战略发展、并购等重大事件的影响[185] - 公司普通股的价格波动可能受到全球金融市场和经济状况的影响，如利率、商品和股票价格的变化[185] - 公司普通股的价格波动可能受到关键人员变动的影响[185] - 公司普通股的价格波动可能受到公司股票回购或股息政策变化的影响[185] 运营与交付 - 公司2022年交付了10,594套房屋，同比下降2.0%，平均销售价格为41.47万美元，同比增长11.1%[203] - 公司2022年房屋销售收入为43.94亿美元，同比增长7.8%，土地销售收入为1669.7万美元，同比下降72.0%[204] - 公司2022年净新房屋合同为7,753套，同比下降35.5%，取消率为24%，其中Century Communities品牌取消率为21%，Century Complete品牌取消率为27%[202] - 公司2022年财务服务收入为9543.3万美元，同比下降22.9%，主要由于抵押贷款发放数量减少以及贷款出售给第三方的利润率下降[203] - 公司2022年净收入为5.251亿美元，同比增长5.3%，稀释每股收益为15.92美元，同比增长10.0%[203] - 公司2022年底拥有53,119块土地，同比下降33.5%，净房屋建筑债务与净资本比率为23.5%[203] - 公司2022年底积压订单为1,810套房屋，同比下降61.1%，积压订单总销售价值为6.714亿美元，同比下降64.1%[204] - 公司2022年房屋建筑毛利率为24.5%，同比增长0.3个百分点，调整后的房屋建筑毛利率为26.0%，同比增长0.1个百分点[204] - 公司2022年在科罗拉多州启动了三个多户住宅项目，共计超过900个单位，预计将在2023年下半年至2024年开始租赁[203] - 公司2022年支付了每股0.80美元的现金股息，并通过股票回购向股东返还了1.206亿美元，回购了230万股股票，加权平均价格为52.32美元[203] - 2022年公司总资产增加2.769亿美元，同比增长7.9%，达到37.737亿美元[212] - 2022年公司房屋交付量为10,594套，同比下降1.9%[205] - 2022年公司房屋销售总收入为43.937亿美元，同比增长8.9%[205] - 2022年公司税前利润为6.769亿美元，同比增长5.6%[205] - 2022年金融服务部门税前利润为4115.8万美元，同比下降19.6%[206] - 2022年金融服务部门抵押贷款发放量同比下降31.4%[206] - 2022年公司销售、一般及行政费用增加4113.2万美元，同比增长10.6%[210] - 2022年公司西部地区房屋交付量为1,591套，同比下降0.7%[205] - 2022年公司Century Complete部门房屋交付量为3,989套，同比增长11.1%[205] - 2022年公司总土地储备为53,119块，同比下降33.5%[212] 安全与合规 - 公司通过安全官员、月度安全审计和第三方安全检查确保建筑工地的安全，并在COVID-19疫情期间实施了社交距离和健康安全措施[55] - 公司受数据保护法律约束，包括加州消费者隐私法和科罗拉多隐私法等，合规成本可能增加[112] - 公司面临网络安全风险，尤其是金融服务业务，可能因网络攻击导致运营中断或声誉受损[115] - 公司可能因员工或承包商违反法律法规而受到罚款或处罚，损害公司声誉[127] - 公司受环境法规影响，可能增加成本、限制建设区域或延迟项目完成[128] - 公司可能因使用有害材料或室内空气质量问题面临未来索赔，保险覆盖可能有限[129] - 公司可能因建筑缺陷、合同纠纷等诉讼面临巨额赔偿，超出预留的保修和诉讼准备金[124] - 公司可能因未投保或超出保险限额的损失而遭受财务损失，包括财产损失和个人伤害索赔[100] - 公司抵押贷款业务面临违约风险，若违约率上升，可能需回购贷款或赔偿买家，影响财务表现[101] - 公司金融服务业务面临激烈竞争，竞争对手可能提供更具吸引力的产品和服务[103] - 公司受政府监管影响，金融服务业务需遵守多项联邦和州法律，未来法规变化可能增加合规难度[103] - 公司依赖第三方承包商进行房屋建设和原材料采购，存在因承包商不当操作或材料缺陷导致的质量问题，可能增加保修成本和法律义务[118] - 公司面临劳动力短缺、劳动力成本上升或劳动力中断的风险，可能导致社区开发和房屋建设的延迟或成本增加[118] - 公司高管离职可能触发高额离职补偿，影响公司财务状况和股价[

业绩总结 - 总收入为45亿美元，交付住宅数量为10,606套[10] - 2022年第三季度的净收入为611百万美元[18] - 2022年第三季度的毛利率为26.7%[19] - 2022年第三季度的每股收益（EPS）为4.49美元，较2021年同期的3.38美元增长32.9%[29] - 2022年截至第三季度的总收入为3,326,782千美元，较2021年同期的3,009,512千美元增长10.6%[29] - 净收入同比增长27%，达到1.44亿美元[23] - 股东权益同比增长17%，达到21亿美元[24] - EBITDA同比增长16%，达到1.89亿美元[25] 用户数据 - 80%的销售来自首次购房者[10] - 当前待交付房屋的积压为3,455套，价值14亿美元[17] - 销售社区数量同比增长17%，达到217个[23] 财务状况 - 公司的流动性状况良好，现金及现金等价物为8.17亿美元[22] - 2022年第三季度的流动性为8.17亿美元[21] - 过去19年连续盈利[9] - 2022年第三季度的财务服务业务收入为1.04亿美元[25] 成本与费用 - 2022年第三季度的总建筑成本为841,957千美元，较2021年同期的688,989千美元增长22.2%[29] - 2022年第三季度的销售、一般和行政费用为110,687千美元，较2021年同期的90,154千美元增长22.8%[29] 未来展望 - 计划于2027年到期的5亿美元无担保高级票据[22] - 62,778个土地中，55%为自有土地，45%为控制土地[16] 负面信息 - 2022年第三季度的毛利率为24.8%，较2021年同期的25.7%下降0.9个百分点[29] - 2022年第三季度的财务服务收入为23,271千美元，较2021年同期的29,101千美元下降20.1%[29] - 2022年9月30日的毛利率为24.8%，较2022年6月30日的28.2%下降3.4个百分点[32] - 2022年9月30日的家庭销售收入为1,118,588千美元，较2022年6月30日的1,134,535千美元下降1.4%[32]