总营收情况 - 2021年第一季度总营收为161,722美元，2020年同期为145,797美元[6] - 2021年第一季度总营收为161,722千美元，2020年同期为145,797千美元，同比增长10.92%[75] 总运营费用情况 - 2021年第一季度总运营费用为119,588美元，2020年同期为104,320美元[6] 净亏损与净利润情况 - 2021年第一季度净亏损为6,079美元，2020年同期净利润为25,550美元[6] - 2021年第一季度归属于COPT普通股股东的净亏损为6,669美元，2020年同期净利润为24,054美元[6] - 2021年第一季度净亏损6,079千美元，2020年同期净利润为25,550千美元[79] - 2021年第一季度净亏损为6,079千美元，2020年同期净利润为25,550千美元[79] - 2021年第一季度净亏损6,079美元，2020年同期净利润为25,550美元[13] 每股收益情况 - 2021年第一季度基本和摊薄后每股收益均为 - 0.06美元，2020年同期均为0.21美元[6] - 2021年第一季度基本每股亏损0.06美元，摊薄后每股亏损0.06美元；2020年第一季度基本每股收益0.21美元，摊薄后每股收益0.21美元[100] 其他综合收益与损失情况 - 2021年第一季度其他综合收益为1,959美元，2020年同期其他综合损失为37,574美元[8] 综合损失情况 - 2021年第一季度综合损失为4,120美元，2020年同期为12,024美元[8] 普通股数量情况 - 2021年3月31日普通股数量为112,327,234股，2020年3月31日为112,169,463股[11] - 截至2021年3月31日，公司有112,327,234股流通普通股，截至2020年3月31日为112,169,463股[11] 公司权益总额情况 - 2021年3月31日公司权益总额为1,656,792千美元，2020年3月31日为1,665,186千美元[11] - 截至2021年3月31日，公司股东权益总额为1,656,792美元，截至2020年3月31日为1,665,186美元[11] 股息支出情况 - 2021年第一季度股息支出为30,902美元，2020年同期为30,838美元[11] - 2021年和2020年第一季度，公司宣布普通股每股股息为0.275美元[65] 房地产运营收入情况 - 2021年第一季度房地产运营收入为133,234美元，2020年同期为133,092美元[12] 各活动净现金情况 - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为40,672美元，2020年同期为62,218美元[12] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为72,814美元，2020年同期为114,463美元[12] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为50,389美元，2020年同期为197,002美元[12] 公司物业情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有182处物业，总面积2100万平方英尺，包括156处办公物业（1630万平方英尺）和26处单租户数据中心壳物业（470万平方英尺）[16] - 截至2021年3月31日，公司拥有一个临界负载为19.25兆瓦的批发数据中心[16] - 截至2021年3月31日，公司拥有182处物业，总面积2100万平方英尺，包括156处办公物业（1630万平方英尺）和26处单租户数据中心壳物业（470万平方英尺）；还有一个临界负载为19.25兆瓦的批发数据中心[16] 物业开发情况 - 截至2021年3月31日，公司有10处物业正在开发，预计完工后总面积约140万平方英尺[16] - 截至2021年3月31日，公司控制约820英亩土地用于未来开发，预计可开发成约1040万平方英尺，另有43英亩其他土地[16] - 2021年第一季度，新开发物业投入使用面积为4.6万平方英尺，截至3月31日，有10处物业正在开发，预计完工后总面积达140万平方英尺[31] - 截至2021年3月31日，公司有10处物业正在开发，预计完工后总面积约140万平方英尺；控制约820英亩土地用于未来开发，预计可开发成约1040万平方英尺，另有43英亩其他土地[16] COPLP股权情况 - 截至2021年3月31日，COPT拥有98.3%的COPLP已发行普通股单位，且无优先股单位发行在外[18] - 截至2021年3月31日，公司拥有COPLP已发行普通股单位的98.3%，且无优先股单位发行在外[18] 贷款政策情况 - 2020年公司选择将参考利率改革导致的贷款变化视为债务修改，并采用套期会计权宜之计[23] - 2020年公司选择适用一项权宜之计，将参考利率改革导致的贷款变化视为债务修改，并采用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数化现金流的概率和有效性评估相关的套期会计权宜之计[23] 递延薪酬计划余额情况 - 截至2021年3月31日，递延薪酬计划余额为300万美元，包含在合并资产负债表“预付费用和其他资产净额”项目中[24] 金融资产与负债情况 - 截至2021年3月31日，金融资产总计312.7万美元，其中一级资产305万美元，二级资产77万美元；金融负债总计1065.9万美元，均为二级负债[28] 经营性物业净值情况 - 截至2021年3月31日，经营性物业净值为310669.8万美元，较2020年12月31日的311528万美元略有下降[30] 租赁收入情况 - 2021年第一季度，固定租赁收入为11242.5万美元，可变租赁收入为3219.9万美元，总计14462.4万美元；2020年同期分别为10410.9万美元、2690.3万美元和13101.2万美元[34] 物业租赁相关情况 - 截至2021年3月31日，物业租赁固定合同付款总额为226282.7万美元，销售型租赁净投资为6507万美元[35] - 截至2021年3月31日，使用权资产总计7990.1万美元，其中经营性租赁3981万美元，融资性租赁4009.1万美元；租赁负债总计3020.4万美元，其中经营性租赁3017.6万美元，融资性租赁28万美元[37][38] - 截至2021年3月31日，使用权资产为7990.1万美元，较2020年12月31日的8099.5万美元有所减少；租赁负债为3020.4万美元，较2020年12月31日的3077.4万美元有所减少[37][38] - 截至2021年3月31日，经营性租赁加权平均剩余租赁期限为50年，加权平均折现率为7.16%；融资性租赁加权平均剩余租赁期限小于1年，加权平均折现率为3.62%[39] - 2021年第一季度，物业租赁总成本为99.2万美元，2020年同期为44万美元[40] - 2021年和2020年，经营租赁的经营现金流分别为78.2万美元和31.1万美元；预计截至2021年12月31日的九个月内，租赁付款总额为242.2万美元[42][43] - 2021年和2020年，经营租赁的经营现金流分别为78.2万美元和31.1万美元[42] 合并房地产合资企业情况 - 合并房地产合资企业中，LW Redstone Company, LLC名义所有权占比85%，总资产418,577美元，负债89,723美元；Stevens Investors, LLC名义所有权占比95%，总资产161,585美元，负债87,305美元；M Square Associates, LLC名义所有权占比50%，总资产101,511美元，负债53,653美元[44] 非合并房地产合资企业情况 - 非合并房地产合资企业中，B RE COPT DC JV II LLC名义所有权占比10%，2021年3月31日账面价值为15,840美元；BREIT COPT DC JV LLC名义所有权占比10%，2021年3月31日账面价值为13,094美元[46] 投资应收款情况 - 投资应收款方面，2021年3月31日应收亨茨维尔市票据为67,870美元，其他投资贷款应收款为6,041美元，投资应收款净额为71,831美元；2020年12月31日分别为65,564美元、6,041美元和68,754美元[48] - 应收亨茨维尔市票据利率为9.95%，其他投资贷款应收款利率为8.0%；2021年3月31日应收款公允价值约为7500万美元，2020年12月31日约为7300万美元[49] 预付费用和其他资产净额情况 - 预付费用和其他资产净额方面，2021年3月31日为99,280美元，2020年12月31日为104,583美元[50] 债务情况 - 债务方面，2021年3月31日固定利率抵押债务为139,099美元，可变利率担保债务为119,497美元，总抵押及其他担保债务为258,596美元；2020年12月31日分别为139,991美元、115,119美元和255,110美元[52] - 2021年3月11日，公司发行6亿美元2.75%的2031年到期高级票据，初始发行价为面值的98.95%，扣除承销折扣后收益为5.898亿美元，有效利率为2.94%[53][54] - 2021年3月11日，公司通过要约收购以1.967亿美元购买1.844亿美元3.60%票据，以1.647亿美元购买1.456亿美元5.25%票据，确认债务提前清偿损失3320万美元[54] - 2021年4月12日，公司赎回剩余1.656亿美元3.60%票据和1.044亿美元5.25%票据，确认额外债务提前清偿损失约2500万美元[54] - 2021年3月11日，公司发行6亿美元2.75%的2031年到期高级票据，初始发行价为面值的98.95%，扣除承销折扣后收益为5.898亿美元[53] - 2021年3月11日，公司通过要约收购以1.967亿美元购买1.844亿美元3.60%的票据，以1.647亿美元购买1.456亿美元5.25%的票据，在2021年第一季度确认债务提前清偿损失3320万美元[54] - 2021年4月12日，公司赎回剩余1.656亿美元3.60%的票据和1.044亿美元5.25%的票据，分别支付1.763亿美元和1.177亿美元，确认额外债务提前清偿损失约2500万美元[54] 债务利率情况 - 2021年3月31日，固定利率抵押债务加权平均利率为4.16%，可变利率担保债务加权平均利率为2.24%，定期贷款工具利率为1.12%[52] - 固定利率抵押债务加权平均利率2021年3月31日为4.16%，可变利率担保债务加权平均利率为2.24%，定期贷款工具利率为1.12%[52] 资本化利息成本情况 - 2021年第一季度资本化利息成本为180万美元，2020年同期为340万美元[55] 固定利率债务情况 - 截至2021年3月31日，固定利率债务账面价值为22.07903亿美元，公允价值为22.4228亿美元；2020年12月31日，账面价值为20.86918亿美元，公允价值为21.31282亿美元[56] 利率衍生品情况 - 利率衍生品中，名义金额10万美元的现金流套期固定利率为1.901%、1.905%、1.908%等，不同名义金额对应不同固定利率[57] - 截至2021年3月31日，利率互换指定为现金流套期的公允价值，预付费用和其他资产净额为7.7万美元，利率衍生品（负债）为 - 764万美元；2020年12月31日分别为0和 - 952.2万美元[59] - 2021年第一季度利率衍生品在套期关系中的收益为78.4万美元，2020年同期损失为377.05万美元[61] - 基于2021年3月31日衍生品公允价值，预计未来12个月约470万美元损失将从累计其他综合收益重分类为利息费用增加[61] 可赎回非控制性权益情况 - 截至2021年3月31日，可赎回非控制性权益期初余额为2543万美元，期末余额为2592.5万美元[64] 按市价发行股票计划情况 - 截至2021年3月31日，公司按市价发行股票计划剩余普通股销售总毛售价额度为3亿美元[65] 信用损失相关金融资产情况 - 截至2021年3月31日，信用损失相关的应收账款、应收票据等金融资产总额为379万美元，2020年12月31日为469.7万美元[66] 房地产运营净营业收入情况 - 2021年第一季度房地产运营净营业收入（NOI）为89,107千美元，2020年同期为83,830千美元，同比增长6.29%[79] - 2021年第一季度房地产运营净营业收入（NOI）为89,107千美元，2020年同期为83,830千美元[7

业绩总结 - 2021年第一季度每股稀释运营资金收益(FFOPS)为0.56美元，符合指导范围的上限[7] - 2021年第一季度来自房地产运营的净运营收入(NOI)同比增长6.3%[17] - 2021年第一季度的租金收集率为99.6%[13] - 2021年第一季度的租金减免总额占年化租金收入(ARR)的0.86%[12] - 截至2021年3月31日，净收入为-6,079千美元，FFO（Nareit定义）为32,186千美元[70] - 2021年第二季度的FFO每股为0.27美元，调整后的FFO每股为0.56美元[70] 用户数据 - 同期物业的入住率为92.8%，在92%至93%的指导范围内[7] - 2021年第一季度租户保留率为52%[7] - 公司将2021年的租户保留率预期上调至70%–75%[34] 未来展望 - 预计2022年将有7个大型办公室租约到期，总面积为1百万平方英尺，预计续租率为80%-85%[25] - 年底的入住率预计在90%–92%之间，预计JV的影响为50个基点[34] - 预计2021年开发项目将提供2100万至2300万美元的现金NOI，且在指导范围的中点，99%的开发现金NOI为合同性收入[34] - 2021年稀释每股收益（EPS）指导范围为$0.28–$0.34[36] - 预计2021年将进行275百万至300百万美元的开发投资[36] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司的总债务为2,412,821千美元，净债务为2,400,215千美元[71][72] - 2021年第一季度，净债务与在位调整后EBITDA的比率为9.0倍[73] - 2021年第一季度，净债务加优先股与在位调整后EBITDA的比率为9.8倍[73] - 公司保持保守的债务/EBITDA比率[41] 其他信息 - 公司在2021年3月发行了6亿美元的10年期高级无担保债券，利率为2.75%[29] - 2021年现金NOI的增长预期调整为(1%)–1%，较之前的(2.0%)–0%有所改善[36] - 2021年到期的租赁面积为110万平方英尺，占年化租金收入的7.5%[36] - 2021年第一季度新开发的租赁面积为11,000平方英尺，已投入服务的面积为46,000平方英尺，且100%出租[7]

财务数据和关键指标变化 - 一季度经可比性调整后的每股FFO为0.56美元，达到指引上限，较2020年第一季度增长10% [6] - 本季度房地产运营的NOI同比增长6%，AFFO增长26% [6] - 由于同店物业现金NOI前景改善和债券再融资节省的利息，2021年经可比性调整后的每股FFO指引中点提高0.03美元，意味着较2020年增长4.7% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度总租赁面积25.8万平方英尺，其中续约面积15.4万平方英尺，现金租金下降2.2%，年租金涨幅平均2.6%，租赁资本为每平方英尺每年1.93美元 [10] - 4月完成66.2万平方英尺的续约和空置租赁，是第一季度租赁量的2.5倍 [7] - 截至目前，已完成75万平方英尺的续约租赁，续约率77%，平均租期4.5年，现金租金持平 [10] - 基于目前的续约情况，将全年租户保留率指引提高至70% - 75% [11] 开发业务 - 一季度开发租赁面积为1.1万平方英尺，二季度已有26.5万平方英尺的开发租赁待签约，另有61万平方英尺正在进行高级谈判 [12] - 开发租赁管道深度和多元化，跟踪多达210万平方英尺的开发机会，有信心实现或超过100万平方英尺的开发租赁目标 [12] - 本季度有7100平方英尺的Redstone Gateway投入使用，在建开发项目总面积140万平方英尺，已出租85%，预计今年将有78.9万平方英尺的项目投入使用 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - Fort Meade和BW走廊的办公室入住率季度环比略有下降，但预计未来6 - 12个月将得到填补 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过在国防部优先任务附近进行低风险开发来创造价值，每年提供100万平方英尺以上的新开发机会和高价值国防IT资产 [18] - 该战略打造了高信用租户组合，业务周期与整体经济不相关，受益于国防支出，在疫情和复苏期间表现出色 [18] - 公司在债务市场取得里程碑式成果，股票表现优异，表明投资界认可其战略、资产和租户的实力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司独特战略持续产生有弹性的现金流，一季度业绩强劲，为全年奠定良好基础，处于可持续增长轨道 [6] - 租赁业务开局良好，二季度势头强劲，开发租赁管道深厚，对实现目标充满信心 [7][12] - 预计同店物业现金NOI将从原中点的 - 1%提高到中点持平，全年业绩有望增长 [16] 其他重要信息 - 3月完成6亿美元10年期债券发行，票面利率2.75%，是公司历史上最强劲的债务融资，订单超认购8倍，降低了信用利差，节省了700万美元的年利息 [8][14][15] - 与11.25兆瓦客户关于DC - 6的讨论仍在进行，相信租户会继续留用 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年到期租约保留率报告变化的原因 - 报告变化是因为巴尔的摩两个大型区域办公单位的租户情况有变，一个原预计部分续约的租户将全部搬离，另一个租户的收缩幅度小于预期 [22] 问题: 是否考虑出售区域办公资产以及对远程办公趋势的看法 - 有一个续约租户实施远程办公战略，另一个租户收缩幅度小于疫情前预期 公司认为未来有资产回收机会，但今年不打算进行，需先续约租户或重新建立入住率 [24] 问题: 潜在合资销售的时间是否受开发租赁速度影响 - 指导假设保持不变，开发租赁速度与今年开发投资时间无关，一季度开发租赁面积比去年同期多 [27][28][29] 问题: DC - 6延迟续约对收益的影响 - 每季度增量收益约50万美元 [31] 问题: 开发管道中87.5万平方英尺的情况 - 70%为国防IT办公室，30%为壳式数据中心，地理位置多元化，包括北弗吉尼亚的NBP土地和Redstone Gateway [33] 问题: 30%的壳式数据中心是否耗尽剩余土地 - 否，公司至少还有四个可添加的壳式数据中心 [34] 问题: 下一次再融资机会及利率考虑 - 2022年12月有100万美元定期贷款到期，目前定价有竞争力，之后是2025年债券到期，将继续监测债券市场以寻找再融资机会 [37] 问题: 租赁管道增长的驱动因素 - 无法确定与新政府的关联，Fort Meade地区对SCIF空间的需求高，新合同推动了该细分市场的租赁 [40] 问题: Fort Meade和BW走廊入住率下降的原因及后续情况 - 入住率下降与过去的并购和整合活动导致的剩余空间有关，但该地区需求较高，预计未来6 - 12个月将得到填补 [42] 问题: DC - 6的谈判进展和时间表 - 谈判进展顺利但缓慢，租户很忙，预计本季度完成，最新指导假设在二季度末完成 [44][46] 问题: 新租户对空间密度和布局的要求 - 为Redstone Gateway一个客户建造的定制项目，其密度和停车要求高于过去九年建造的项目，其他情况正常 [49] 问题: 购买数据中心土地的合作方式及是否考虑其他合作伙伴 - 目前没有与合资伙伴购买土地的计划，购买土地需与开发的高级谈判挂钩，与现有客户合作良好，已有80 - 100万平方英尺的开发能力 [53] 问题: 是否有符合当前国防IT概况的新潜在地点 - 目前尚未确定 [55] 问题: 数据中心壳式开发资金的可持续性 - 到年底，全资拥有的运营和在建数据中心壳式资产总值约6.5亿美元，这些资金可在未来四到五年内以中性杠杆为开发管道提供资金 [57] 问题: 4月租金现金租赁利差情况及租金趋势 - 4月续约租赁的现金租赁利差为正0.5%，总体租金与去年持平，年度租金涨幅可能是租赁组合因素而非市场变化 [58][60] 问题: 2022年区域办公资产稳定是否需要额外资本 - 不需要 [62] 问题: 2021年310 NBP的租赁预期 - 仍预计年中租赁部分空间，年底租赁剩余空间 [63] 问题: DC - 6是否有备用计划 - 对现有租户续约有很高信心，目前不会将空间推向市场，以免影响合作关系 [66] 问题: 一季度同店现金NOI未达预期的原因 - 一是天气相关费用高于2020年第一季度和预测，二是城市地区停车收入低于去年同期且降幅略高于预期 [68] 问题: 公司长期增长模式 - 长期来看，同店办公增长2% - 2.5%，其余增长来自开发项目 [70] 问题: 超出预期的租赁成果情况及租赁期限费用是否摊销 - 超出预期的租赁成果包括原本预计不续约的租户续约和空置租赁面积增加且提前完成 第一季度确认的部分终止费用将在年底租户到期前继续摊销 [73] 问题: 华盛顿政府相关情况对交易执行的风险 - 近期正在进行高级谈判的交易没有问题，政府国防预算预计保持1% - 2%的增长，前景稳定 预算拨款通常会延迟，预计今年也会如此 [75][77] 问题: 2100 L Street的租赁进展及今年完成的可能性 - 谈判正在进行，潜在租户比上季度多，但进展缓慢 有50%的可能性今年达成交易 [80][81] 问题: 开发成本上升对管道和租金增长的影响 - 短期内成本有压力，但过去12个月开发项目完成未受影响，部分材料成本上涨 长期来看，替换成本上升可能推动租金上涨，但不确定是否是永久性成本结构变化 [83] 问题: 区域办公资产续约和新租户的按市值计价前景 - 长期续约和新租户的租金按市值计价可能下降8% - 10% [86][87] 问题: 拜登政府支出对租户需求的影响 - 对公司国防IT资产组合无关联，华盛顿地区房地产市场可能因支出增加而需求增长，公司作为房东欢迎这种情况 [89] 问题: 巴尔的摩租赁结果对资产出售时间的影响 - 成功的租赁结果可能改变出售想法，倾向于在租赁后而非空置时将建筑推向市场 [90] 问题: 未进入新市场的原因 - 公司会定期评估新市场机会，但在更确定之前不会轻易进入 [93]

业绩总结 - 2020年第四季度的FFOPS为$0.56，超出指导范围的$0.52-$0.54[9] - 2020财年的FFOPS为$2.12，超出指导范围的$2.08-$2.10[9] - 2020年租金收入增长为1.6%，超出指导范围的1%-1.5%[9] - 2020年租户保留率为80.6%，与指导范围的80%-85%一致[9] - 2020年公司净收入为83,549千美元，较2019年的44,877千美元增长了86.2%[88] - 2020年公司的调整后EBITDA为82,298千美元，较2019年的76,024千美元增长了8.9%[88] 用户数据 - 2020年租金收取率在第二季度为99.7%，第三季度为99.6%，第四季度为99.6%[8] - 2020年租金减免总额占年化租金收入的1.0%[8] - 2020年全年空置租赁量为416,000平方英尺，约为原计划的60%[21] - 2020年租户保留率为89%[38] 未来展望 - 2021年FFOPS（每股稀释后运营资金）指导范围为$2.16-$2.22，较2020年增长3.3%[49] - 2021年计划投资275-300百万美元于开发项目[49] - 2021年到期租约面积为150万平方英尺，占ARR的9.4%[50] - 预计2021年将继续增长[54] - 预计2021年通过出售合资企业权益筹集股本收益[56] 新产品和新技术研发 - 2020年公司开发租赁管道为2.1百万平方英尺，支持2021年执行1百万平方英尺的开发租赁目标[16] - 健康的国防支出环境和12-18个月的需求支持新的租赁机会[57] 市场扩张和并购 - 截至2020年12月31日，COPT在巴尔的摩/华盛顿地区拥有89个物业[61] - 租赁310个新建筑（总面积135,500平方英尺，分为4层）[57] 财务状况 - 截至2020年12月31日，公司的流动性为7.045亿美元[45] - 截至2020年12月31日，公司的净债务为2,109,194千美元，较2019年增加了12,368千美元[86] - 截至2020年12月31日，公司的总债务为2,127,715千美元，较2019年增加了234,658千美元[86] - 2020年公司的净债务与调整后EBITDA的比率为6.2倍，较2019年的6.1倍略有上升[87] - 2020年公司的利息支出为17,148千美元，较2019年的16,777千美元略有上升[88] 负面信息 - 2020年公司的房地产销售损益为-30,204千美元，较2019年的-20,761千美元有所增加[88]

业绩总结 - 2020年第四季度的FFOPS为0.56美元，超出指导范围的0.52-0.54美元[10] - 2020年现金净运营收入增长为1.6%[10] - 2020年净收入为25,550千美元，较上季度略有下降[89] - 2020年公司的净损失为(83,549)千美元，较2019年的44,877千美元有所增加[92] - 2020年公司的调整后EBITDA为82,298千美元，较2019年的76,024千美元增长了8.9%[92] 用户数据 - 2020年租户保留率为80.6%[10] - 2020年租金收取率在第二季度为99.7%，第三季度为99.6%，第四季度为99.6%[9][44] - 2021年预计租户保留率为65%至75%[54] 未来展望 - 预计2021年将投入670,000平方英尺的开发项目，推动未来的FFO增长[22] - 2021年，预计每股资金运营收益（FFOPS）为2.16至2.22美元，较2020年增长3.3%[53] - 2022年将有七项大型办公室租约到期，总面积为100万平方英尺，预计续租率为85%至90%[30] 新产品和新技术研发 - 公司将继续维护其核心投资组合，专注于国防和IT位置[68] - 公司将跟踪未来开发租赁交易的潜在机会，认为有50%或更高的成功机会[68] 市场扩张和并购 - 2021年计划投资275至300百万美元于开发项目[54] - 健康的国防支出环境和12-18个月的需求尾部支持新的租赁机会[61] 财务状况 - 截至2020年12月31日，公司的债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.2倍[35] - 截至2020年12月31日，公司的净债务为2,109,194千美元，较2019年增加了12,368千美元[90] - 截至2020年12月31日，公司的总债务为2,127,715千美元，较2019年增加了234,658千美元[90] 负面信息 - 2020年公司的利息支出为17,148千美元，较2019年的16,777千美元略有上升[92] - 2020年公司的折旧和摊销费用为37,166千美元，较2019年的33,217千美元增加了11.5%[92]

公司股权结构 - 截至2020年12月31日，COPT拥有98.6%的COPLP流通在外普通股单位，且无流通在外的优先股单位[23] - 截至2020年12月31日，公司拥有COPLP 98.6%的流通在外普通股单位，无优先股单位流通在外[200] 各业务线物业占比及收入情况 - 截至2020年12月31日，国防/信息技术地点物业占办公室和数据中心外壳投资组合181处物业中的171处，占年化租金收入的87.1%[29] - 截至2020年12月31日，区域办公室物业有8处，占办公室和数据中心外壳投资组合年化租金收入的12.5%[32] - 截至2020年12月31日，国防/信息技术地点占办公室和数据中心外壳投资组合运营面积的89.4%，区域办公室占9.9%[37] - 截至2020年12月31日，公司办公和数据中心外壳物业87.1%的年化租金收入来自国防/信息技术相关地点[55] - 截至2020年12月31日，公司办公和数据中心外壳组合中171处物业位于国防/信息技术区域，占年化租金收入的87.1%；8处区域办公物业占12.5%[141][142] - 2020年末国防/信息技术地点的办公和数据中心外壳物业年化租金收入占比87%，区域办公室占比12.5%，其他占比0.5% [160] 数据中心外壳建设情况 - 2013 - 2020年，公司投入使用26个数据中心外壳，总面积达470万平方英尺，截至2020年12月31日，另有2个在建，总面积42万平方英尺[30] 物业地理位置及构成 - 公司办公室物业靠近乔治·G·米德堡和红石兵工厂等关键设施，数据中心外壳位于弗吉尼亚州北部靠近MAE - 东走廊[31] - 公司区域办公室物业包括3处巴尔的摩市高层物业、4处弗吉尼亚州北部物业和1处华盛顿特区中央商务区新开发物业[32] 公司可持续发展评分 - 公司在过去六年的全球房地产可持续发展基准调查中均获得“绿星”整体评分[34] 公司可报告细分市场 - 截至2020年12月31日，公司运营包括国防/信息技术地点、区域办公室、批发数据中心和其他四个可报告细分市场[36] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司员工总数为406人，分布在马里兰州、得克萨斯州、弗吉尼亚州、阿拉巴马州和华盛顿特区[38] - 约三分之一的员工持有政府证件[39] - 2020年公司招聘39人，27人离职，员工流失率为6.75%[43] 公司员工薪酬及福利 - 公司薪酬计划包括基本工资、年度现金奖金、健康福利、退休储蓄计划、学习项目和员工认可计划等[40][41] - 公司为员工提供每年8小时的带薪志愿活动时间[44] 公司面临的竞争 - 公司在商业房地产市场面临租户、物业收购、资本和人才等多方面竞争[45][46][47] - 公司商业地产市场竞争激烈，面临来自新物业、位置更优物业及资金更雄厚竞争对手的挑战[61] 公司业务面临的风险 - 公司房地产投资面临经济环境、竞争、行业趋势、租户情况等多种风险[49] - 公司业务可能受经济状况、租金收入依赖、租户支付能力等因素影响[50][51][53] - 公司可变利率债务和利率互换参考伦敦银行同业拆借利率（LIBOR），2021年后LIBOR可能停用，替代利率不确定[79] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时处置物业，且持有不到两年出售物业可能面临处罚[62] - 公司开发和再开发物业存在成本超预算、项目延期或无法完成、租赁不及预期及融资困难等风险[63] - 公司收购商业地产可能面临无法以有利条件收购、收购物业表现不及预期等风险[64] - 公司批发数据中心投资成本高，面临技术过时风险，升级系统成本可能无法转嫁给租户[66] - 公司部分办公物业的数据中心空间难以重新定位用于其他用途，改造困难且成本高[67] - 公司可能面临环境责任，相关成本可能巨大，还会影响物业入住率、销售和借贷[68] - 新冠疫情自2020年3月全球蔓延，美国多地采取限制措施，虽部分措施在4月下旬开始放宽，但疫情预计至少持续到2021年中晚期，给公司带来多方面不利影响[87] - 公司面临信息技术网络和相关系统安全漏洞风险，可能通过多种途径发生，虽有防范措施和保险，但不能完全保证有效[90] - 美国联邦、州和地方税法的变化可能对公司经营成果、财务状况和业务运营产生负面影响[97] - 若租户或交易对手方被美国外国资产控制办公室指定为“禁止人员”，公司需终止相关租赁或协议[99] 公司REIT相关规定 - 房地产投资信托需将至少90%的年度应税收入分配给股东[25] - 公司作为REIT须至少分配90%的年度应税收入给股东，限制了留存现金用于其他业务的能力[75,81] - 为符合REIT资格，公司至少95%的总收入须来自REIT税法规定的特定来源，且需向股东分配至少90%的年度应税收入[95] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，且可能在首次不符合资格后的四年内仍无资格，会减少可用于投资或分配给股东的资金[96] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东支付至少90%的普通应税收入作为股息[202] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司有21亿美元债务，运营现金流可能不足以偿还全部债务[78] - 截至2020年12月31日，固定利率债务总计14.41383亿美元，加权平均利率为3.86%；可变利率债务总计6.60082亿美元，加权平均利率为1.37%[214] 公司物业运营数据 - 运营物业的年化租金收入为57.1035万美元，其中合并运营物业为56.7193万美元[102] - 办公和数据中心外壳组合共有181处物业，可出租面积20959平方英尺，入住率94.1%，年化租金收入54.6397万美元[102] - 在建物业预计可出租面积149.2万平方英尺，已出租比例84%，已发生成本32.4371万美元，预计完成成本28.866万美元[105] - 梅德堡/ BW走廊的4600 River Road物业预计可出租面积10.2万平方英尺，已出租54%，预计2021年第四季度投入运营[105] - 公司拥有或控制的土地总面积为870英亩，预计可开发面积为1108万平方英尺[108] - 国防/ IT地点的土地面积为817英亩，预计可开发面积为954.2万平方英尺[108] - 区域办公室的土地面积为10英亩，预计可开发面积为90万平方英尺[108] - 其他土地面积为43英亩，预计可开发面积为63.8万平方英尺[108] - 梅德堡/ BW走廊的国家商业园土地面积为175英亩，预计可开发面积为199.9万平方英尺[108] - 北弗吉尼亚州国防/ IT地点的土地面积为29英亩，预计可开发面积为113.6万平方英尺[108] - 2020年公司办公和数据中心外壳组合的租赁和入住率提高，年末组合租赁率94.8%（2019年末94.4%），相同物业租赁率93.1%（2019年末93.0%），组合入住率94.1%（2019年末92.9%），相同物业入住率92.1%（2019年末91.1%），批发数据中心租赁率86.7%（2019年末76.9%）[126] - 2020年公司投入使用创纪录的180万平方英尺新开发物业，11个新开发、3个扩建和1个重新开发的物业截至2020年12月31日租赁率达99.5%[127] - 2020年公司运营组合续约租赁220万平方英尺，租户保留率80.6%（国防/信息技术地点为81.6%），空置空间租赁41.6万平方英尺未达年初预期[127] - 截至2020年12月31日，2021年到期租约占总占用面积的7.5%，集中在关键国防/信息技术地点，仅两份10万平方英尺以上租约与美国政府签订且预计续约[128] - 2020年公司开发租赁面积100万平方英尺，为第四高年度交易量，近一半用于数据中心外壳[129] - 年末公司有150万平方英尺开发中物业，整体租赁率84%，各办公和数据中心外壳细分市场均有新物业[129] - 2021 - 2038年各年份办公和数据中心外壳物业到期租约的平方英尺数、年化租赁收入及占比等数据有详细披露，如2021年到期租约平方英尺数1485，年化租赁收入51342，占比9.0%[111] - 截至2020年12月31日，办公和数据中心外壳组合入住率为94.1%（2019年末为92.9%），出租率为94.8%（2019年末为94.4%）；同店组合入住率为92.1%（2019年末为91.1%），出租率为93.1%（2019年末为93.0%）[144] - 自2020年3月以来公司按时交付10处新开发物业和3处运营中物业的扩建项目，截至2020年12月31日在建的11处物业出租率为84%[148] - 2020年末办公和数据中心外壳物业数量为181处，2019年末为170处，2018年末为163处[160] - 2020年末总入住率为94.1%，2019年末为92.9%，2018年末为93.0%[162] - 2020年末每平方英尺的平均合同年化租金为31.50美元，2019年末为31.28美元，2018年末为30.41美元[162] - 2019年12月31日可出租面积为1917.3万平方英尺，占用面积为1781.6万平方英尺；2020年12月31日可出租面积为2095.9万平方英尺，占用面积为1972.2万平方英尺[164] - 2020年公司租赁了360万平方英尺，其中包括100万平方英尺的开发和再开发空间[165] - 2020年公司续租了220万平方英尺，占租赁到期面积的80.6%，续租年化租金平均下降约2.1%，GAAP租金平均增长约6.5%[166] - 2020年公司完成了41.6万平方英尺空置空间的租赁，年化租金为每平方英尺31.32美元，GAAP租金为每平方英尺32.36美元[167] - 截至2020年12月31日，19.25兆瓦的批发数据中心出租率为86.7%，2019年12月31日为76.9%[168] - 公司办公室和数据中心外壳物业截至2020年12月31日的加权平均租赁期限约为六年[170] - 2020年同店物业租金平均入住率为91.8%，2019年为91.0%，同比增加0.8%[176] - 2020年同店物业每平方英尺平均直线租金为26.31美元，2019年为26.39美元，同比减少0.08美元[176] - 2020年同店物业池由144处物业组成，占2020年12月31日办公室和数据中心外壳投资组合面积的73.0%[177] 公司租户情况 - 截至2020年12月31日，公司10大租户占总年化租金收入的62.7%，前三大租户占48.8%，最大租户美国政府占34.1%[54] - 2020年美国政府租户收入占比34.1%，2019年为34.6%，2018年为32.7%，20大租户收入占比72%，其余租户占比28%，2020年总年化租金收入为571,035美元[158] 公司财务指标变化 - 2020年净收入比2019年低9710万美元，主要因利率衍生品损失5320万美元和房地产权益销售收益减少4560万美元；房地产运营净营业收入增加680万美元[134] - 2020年同店房地产运营净营业收入增长0.3%，包括可收回损失拨备增加280万美元和停车收入减少190万美元；已同意约260万美元租赁应收款的延期付款安排[144] - 2020年房地产运营收入为53872.5万美元，2019年为52746.3万美元；2020年总运营费用为44865.2万美元，2019年为48514.4万美元[174] - 2020年净收入为10287.8万美元，2019年为20000.4万美元，同比减少9712.6万美元[174] - 2020年房地产运营净营业收入（NOI）为3.41836亿美元，2019年为3.35025亿美元，同比增加681.1万美元[176] - 2020年服务运营NOI为302.5万美元，2019年为380.1万美元，同比减少77.6万美元[179] - 2020年一般、行政和租赁费用中资本化的薪酬和间接成本为940万美元，2019年为1010万美元[180] - 2020年利息费用为6793.7万美元，2019年为7105.2万美元，同比减少311.5万美元[182] - 2020年平均未偿债务为21亿美元，2019年为19亿美元；2020年债务加权平均实际利率约为3.6%，2019年为4.1%[183] - 2020年房地产销售收益包括出售两处数据中心外壳物业90%权益的收益，2019年为出售九处[183] - 2020年未合并房地产合资企业投资出售收益归因于六处数据中心外壳物业所有权权益减少[183] - 2020年稀释后可分配给普通股和普通单位持有人的调整后FFO为2.41356亿美元，2019年为2.29344亿美元；2020年稀释后FFO每股为1.50美元，2019年为2.02美元；2020年调整后稀释后FFO每股为2.12美元，2019年为2.03美元[194]

业绩总结 - 2020年第四季度的FFOPS为0.56美元，超出指导区间0.52-0.54美元[9] - 2020财年的FFOPS为2.12美元，超出指导区间2.08-2.10美元[9] - 2020年现金净运营收入（NOI）增长为1.6%，超出指导区间1%-1.5%[9] - 2020年租户保留率为80.6%，在指导区间80%-85%内[9] - 2020年租金变化为-2.1%，在指导区间-2.5%至-1.5%之间[9] - 2020年开发租赁总面积为1,016,000平方英尺，超过100万平方英尺的目标[9] - 2020年第四季度的租金收取率为99.6%[8] - 2020年4月至12月的租金收取率为99.7%[8] - 2020年开发支出为346百万美元，符合350-375百万美元的指导区间[9] - 2020年租金减免总额占年化租金收入（ARR）的1.0%[8] 用户数据 - 2021年，预计有2份大型租约（250,000平方英尺）将100%续租[27] - 2022年，预计有7份大型租约（总计996,950平方英尺）续租率为85%-90%[28] - 2021年，预计租约到期面积为150万平方英尺，占ARR的9.4%[52] - 2021年，核心投资组合中不到8%的平方英尺和10%的年化租金收入（ARR）将到期[30] 财务状况 - 截至2020年12月31日，公司的债务/EBITDA比率为6.2倍[33] - 截至2020年12月31日，公司的净债务为2,109,194千美元，较2019年略有上升[88] - 截至2020年12月31日，公司的总债务为2,127,715千美元，较2019年增长了12,658千美元[88] - 2020年公司的调整后EBITDA为82,298千美元，较2019年的76,024千美元增长了8.9%[90] - 2020年公司的净损失为(83,549)千美元，较2019年的44,877千美元有所增加[90] 未来展望 - 2021年预计将投入670,000平方英尺的开发项目，预计将推动2021/2022年的FFO增长[20] - 2021年，公司的季度股息为每股0.275美元，年化股息为每股1.10美元[48] - 2021年，FFOPS（每股稀释后运营资金）指导范围为2.16-2.22美元，较2020年增长3.3%[51] - 2021年，预计投资275-300百万美元用于开发项目[51] 其他信息 - 公司的市场资本化包括合并的未偿还债务和优先股的清算价值[76] - 公司的开发租赁管道跟踪未来可能的开发租赁交易，预计在未来24个月内有50%以上的成功机会[66] - 核心投资组合的占用率为94.3%，较上季度略有上升[80] - 同类物业的占用率为92.1%，较上季度上升0.2%[80] - 批发数据中心的租赁率为86.7%，与上季度持平[80]

财务数据和关键指标变化 - 2020年4 - 12月公司共收取99.7%的租金，零售和便利租户的储备金和特许权总计占年化租金收入的1%，其中包括180万美元的直线租金储备金 [8] - 公司停车收入比原计划低260万美元，但运营费用节省基本抵消了这一影响，全年运营承担了460万美元的疫情相关影响 [8] - 2020年调整后每股FFO为2.12美元，超出初始指引中点0.04美元，较2019年增长4.4% [9] - 2020年底公司债务与EBITDA比率为6.2倍，2021年无债务到期 [10] - 2021年公司预计新开发项目将贡献2100 - 2300万美元的现金NOI，推动每股FFO比2020年提高2% - 5%，2021年每股FFO指引中点比10月提供的指引高0.01美元 [13] - 2021年公司计划投资2.75 - 3亿美元用于开发，无收购计划，预计出售额外的合资权益和数据中心外壳以维持现有杠杆水平 [25] - 2021年公司预计同店物业入住率在90% - 92%之间，同店物业现金NOI将持平或下降2% [25] - 2021年公司每股FFO指引范围为2.16 - 2.22美元，中点比10月提供的指引高0.01美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年公司共完成360万平方英尺的租赁，其中开发租赁100万平方英尺，空置租赁41.6万平方英尺，空置租赁量约为疫情前计划的60% [10] - 2020年公司租户续约率为81%，创20年记录，续约平均期限为4.2年，排除短期续约后平均期限为4.7年 [10] - 2020年公司现金租金平均下降2.1%，年租金涨幅平均为2.4%，到期租约首年现金与续约租约首年现金的复合年增长率为2.5% [15] - 2021年公司开发租赁目标为100万平方英尺，目前开发租赁管道中有超过200万平方英尺的潜在交易 [13][19] 开发业务 - 2020年公司将180万平方英尺的完全租赁空间投入使用，超过此前公司记录60多万平方英尺 [11] - 截至2020年底，公司11个正在进行的开发项目总面积为150万平方英尺，已出租84% [20] - 2021年公司预计将67万平方英尺的已出租81%的空间投入使用 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底公司核心投资组合入住率为94.3%，出租率为95%，较上年分别提高120和40个基点 [14] - 2020年公司Huntsville运营投资组合几乎翻了一番，达到150万平方英尺的完全入住面积 [14] - 2021年公司运营投资组合的活动率为75%，如Columbia Gateway有24万平方英尺的空置空间，公司正在与22个潜在租户合作，涉及23万平方英尺的需求 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于三个支柱：投资具有持久需求特征的资产以抵御经济周期；通过管理投资组合实现高入住率和低经常性资本支出，并以低于市场价值的成本开发新资产来为股东创造价值；保持强大而持久的资产负债表，以灵活应对资本市场的干扰并迅速抓住机会 [27] - 过去五年公司将资本投资集中在支持美国政府国防任务的市场和物业上，如信号和人类情报、导弹防御、太空探索、执法、网络活动和超大规模云计算等领域 [27] - 公司在过去九年中完成了约1000万平方英尺的开发租赁，过去三年平均每年超过140万平方英尺 [29] - 国防支出环境保持健康，2021财年美国国防部基础预算比2020财年增加1%，预计未来几年将继续以每年约1%的速度增长 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年对公司来说是充满挑战但表现强劲的一年，公司近90%的租金来自支持美国政府国防活动的地点，这些任务与整体经济不相关，建筑物内的工作从未停止 [6] - 公司独特的投资策略在2020年的经济不确定性中表现出强大的韧性，2021年新开发项目的NOI将抵消去年延迟的空置租赁的影响 [6][11] - 2021年公司预计新开发需求将保持稳定，开发租赁管道中有超过200万平方英尺的需求 [12] 其他重要信息 - 2020年第四季度公司与Blackstone成立了新的合资企业，通过两笔交易筹集了1.65亿美元的股权 [24] - 美国政府承包商在2020年第四季度完成了3.1兆瓦租赁的超级计算部署，开始全额支付租金，每年增加约300万美元的NOI [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于DC - 6的NOI范围，其时间和租金下降假设是怎样的？ - 假设租户在第一季度按当前租金支付，续约在第二季度初执行，届时租金将下降10% - 15% [31][32] 问题2: 2022年即将到期的大型租约，与企业用户的讨论进展如何？ - 在疫情关闭之前，公司与这两个客户进行了相当深入的续约和缩租谈判，自那时起，积极的讨论暂停，预计今年会重新升温，且公司预计他们会缩租，这两个租户都在巴尔的摩市中心 [33][34] 问题3: 2020年第四季度提到的替代投资销售收益，未来账面上还有哪些可能带来收益或损失的项目？ - 公司剩余的此类投资约为300 - 350万美元，这些投资在一个基金中，公司投资该基金并由其管理清算，清算时间难以预测 [35][36] 问题4: 空置租赁有所回升的触发因素是什么，以及在空间使用和布局方面是否有变化？ - 第二和第三季度展示活动很少，影响了交易流程，第四季度活动回升并保持强劲，约60% - 70%的活动来自国防承包商，且很多活动与合同授予有关；在空间规划方面，租户的密度没有明显变化 [39][40] 问题5: 租金动态如何，是面租金还是租户改善费用方面的情况？ - 除华盛顿特区市中心外，其他市场的经济状况稳定，有些市场如阿拉巴马州还在加强，每个新租约都可能设定新的市场租金高点；华盛顿特区市中心预计优惠会增加，租金保持稳定 [41][42] 问题6: 亨茨维尔的业务增长是否与太空部队选址有关，是否已成为需求驱动力？ - 目前还太早，虽然奖项已宣布，但其他州正在对此提出质疑，不过当地已经有评估短期和长期空间需求的活动，这肯定会为承包商带来机会 [43][44] 问题7: 310 NBP项目，随着政府换届，租户组织高层变动是否会导致对该空间的重新评估和延迟租赁？ - 预计不会，评估层面较低，不会受新内阁职位的影响 [45][46] 问题8: 公司是否会扩大DC Shell项目以服务其他租户？ - 公司经常与潜在租户进行探索性讨论，但目前的开发或采购模式与公司战略不太契合，若有类似现有客户的合作模式，公司会欢迎机会 [48][49] 问题9: 公司今年的股权需求情况，以及预计的数据中心外壳合资企业的规模和时间？ - 数据中心外壳的股权需求为2 - 2.25亿美元，计划从第二季度开始，交易在第二、三、四季度完成 [50][51] 问题10: 公司用于数据中心外壳业务的土地储备规模，以及是否在积极寻找北弗吉尼亚州的更多土地？ - 公司有三英亩土地，约合近130万平方英尺的可开发面积，这些土地都与现有或近期完成的开发项目相邻，目前获取电力是开发的主要限制因素，公司还有两到两年半的开发时间，之后才需要购买更多土地 [52][53][55] 问题11: 第四季度开始的数据中心外壳项目位于国防IT用地，是否可以将投资组合中的其他土地重新用于数据中心外壳开发？ - 费尔法克斯县的部分土地原本用于办公开发，因客户需求用于数据中心外壳租赁，但北弗吉尼亚州其他地方这种情况不多 [56][57] 问题12: 第四季度开始的两个数据中心外壳项目开发时间较长，是因为电力限制还是项目本身不同？ - 一方面是因为项目位于费尔法克斯县，审批流程繁琐，需要时间进行重新分区和获取所有开发批准；另一方面也需要时间获取关键电力。若能加快审批和电力接入，项目将提前交付 [58][59] 问题13: 政府和国防机构的网络黑客事件是否会导致资金或注意力重新分配到相关领域，对公司业务有何影响？ - 目前还处于早期阶段，通常在政府机构的合同流向租户后，公司才能感受到需求变化，预计相关资金会大幅增加，但需求可能在12个月后才会显现 [60][61] 问题14: 与公司业务相关的国防IT和网络预算的增长速度如何？ - 目前还太早，虽然预算已通过，但公司无法获取相关文件。预计网络领域未来几年的增长率将超过5%，其他项目无法预测 [63][64] 问题15: 2022年巴尔的摩市中心的两个大型租约情况，是否会重新考虑公司在巴尔的摩的业务，是否出售相关资产？ - 公司一直考虑在合适的时间回收这些资产，在确定续约之前出售这些资产不合适，未来24个月内可能会考虑出售其中一两个资产 [65][66] 问题16: 公司在GAAP基础上的现金NOI增长、同店增长和租赁利差情况如何？ - GAAP基础上的租赁利差在5% - 7%之间；同店NOI情况公司将后续回复 [68][69] 问题17: 公司如何考虑向华盛顿特区以外的市场扩张，如圣安东尼奥和亨茨维尔？ - 公司追求基于知识的任务，而非基于军队或武器生产的任务，过去十年一直在全国寻找机会，目前服务的地点任务优先级高，资金稳定，公司对现有地点比较坚定 [68][69] 问题18: 公司是否会在两年持有期之前出售资产，以及2021年入住率下降和续约率降低是否有地理或项目方面的原因？ - 公司为2100 - L资产创建了一种结构，允许在24个月持有期之前出售；公司在假设中考虑了商业办公租户的缩租情况，并预留了一定的空间来应对巴尔的摩市中心两个租户的提前续约和缩租 [71][72][73] 问题19: 2021年入住率指引为90% - 92%，达到较低端和较高端的情况分别是什么，以及为何预计同店NOI增长持平？ - 较低端情况是全年租赁未达到计划目标，导致年底平方英尺数减少；较高端情况是租赁超过计划中点。同店现金NOI增长持平是因为入住率是年底的时间点数据，而租金收入取决于全年租约的开始和贡献情况 [78][79][80] 问题20: 2100 - L项目在第四季度投入使用，是否对第四季度GAAP收入有贡献，是否影响预期的现金租金开始日期？ - 对第四季度GAAP收入贡献非常小，仅约一周；不影响预期的现金租金开始日期 [82] 问题21: 替代投资销售是否包含在调整后的FFO中？ - 包含在调整后的FFO中 [83] 问题22: 为何选择4月1日作为DC - 6续约日期，还有哪些工作需要完成？ - 选择4月1日是基于假期后的进展，正在逐步解决与租户的未决问题；公司不想进一步讨论未决问题的细节，最终协议需对股东有利 [83][84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.54美元，超出指引上限0.01美元，实现连续三个季度业绩超预期 [6][16] - 前9个月FFO每股指引中点上调0.02美元至2.09美元，意味着较2019年增长3%，预计2021年每股FFO增长3% - 6% [15][21] - 同店现金NOI下降0.2%，处于指引高端 [16] - 预计年底债务与EBITDA比率降至6.2 - 6.4倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成超110万平方英尺的总租赁，前9个月完成270万平方英尺，其中季度内开发租赁24.4万平方英尺，前9个月52万平方英尺 [6] - 第三季度完成84.1万平方英尺续租，前9个月190万平方英尺，续租率分别为89%和84%，有望超过2017年80%的20年记录 [8] - 季度和前9个月现金租金下降2%，续租年增长率平均2.4%，续租资本支出季度为每平方英尺每年1.45美元，前9个月2.05美元 [9] - 季度内空置租赁6.1万平方英尺，前9个月27.4万平方英尺，预计第四季度有可观租赁量，2021年租赁势头强劲 [11] 开发业务 - 季度末有12栋共160万平方英尺建筑正在开发，已出租84%，季度内投入使用60万平方英尺，前9个月120万平方英尺 [11] - 预计年底前将投入使用超50万平方英尺且全部出租，全年总计近180万平方英尺，核心投资组合规模年内增长近10% [12] - 开发租赁管道增加20万平方英尺至240万平方英尺，约一半为美国政府和国防承包商，一半为数据中心外壳，预计全年开发租赁超100万平方英尺 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 一半投资组合恢复到疫情前正常水平，40%利用率达到或超过50%，加权平均利用率为63%，仅10%投资组合利用率较低，日出勤率约20% [14] - 租金减免低于年化租金收入的1%，第二和第三季度租金收取率（未调整租金减免）超过99.5% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2012 - 2017年执行战略重新分配计划，将资本从传统郊区办公物业转移到国防/信息技术战略地点开发资产，并降低杠杆以进入公共投资级债券市场，增强财务灵活性 [4] - 目前88%的租金来自支持美国政府国防活动及相关承包商的地点，业务受长期合同和政府资金驱动，与宏观经济活动无关 [5] - 未来计划通过在国防/信息技术地点进行低风险开发和稳健的物业管理来实现现金流增长 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情期间公司运营受影响极小，多数租户员工需在公司物业内工作，业务任务无法远程执行 [13] - 公司有信心在2021年实现每股FFO增长3% - 6%，活跃开发管道、开发租赁管道的未来机会以及获取低成本资金的能力为2021年后的增长奠定基础 [24] 其他重要信息 - 9月发行4亿美元2.25%的无担保债券，2026年3月到期，交易获投资者积极响应，初始订单总额超30亿美元 [17][18] - 宣布对2021年6月到期的3亿美元3.7%债券进行要约收购，约40%被投标，剩余60%于10月19日赎回，明年到期债务仅余1200万美元 [18] - 9月19日终止2.25亿美元远期互换协议，成本为5310万美元，新发行债券的总成本约为2.7% [18] - 预计年底前完成出售两个数据中心外壳的合资企业权益和扩大现有合资企业的交易，筹集1.65亿美元股权资金 [19] - 因合资企业活动，将年底同店入住率指引从92.5% - 93.5%下调至92% - 92.5%，核心投资组合季度末入住率为94%，出租率为94.6%，预计年底入住率略有上升 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 数据中心合资企业出售的具体情况 - 公司将成立新合资企业，投入两个估值9000万美元的全资资产，预计获得超8000万美元；同时将现有50 - 50合资企业中投资者的权益增加到90%，预计筹集8500万美元，定价比去年更有利 [26][27][29] 问题2: 疫情后租赁费率等是否有变化 - 在公司活跃市场，业务一切照旧，未看到租户对租赁优惠的强烈需求或谈判姿态的变化 [31] 问题3: 空置租赁情况及与租户的讨论 - 疫情对公司的影响主要是时间上的延迟，经纪社区夏季停工导致租赁活动比率从正常的80%降至7月的近50%，目前已回升至80%以上，预计第四季度租赁情况良好，明年需求强劲 [34] 问题4: 开发租赁的细分情况 - 全年来看，预计80%的开发租赁来自数据中心外壳，需求遍布整个投资组合 [36] 问题5: 如何应对2021年近8%的滚动租赁 - 目前给出指引还为时尚早，但预计保留率在70%以上 [36] 问题6: 2021年FFO增长3% - 6%的具体因素 - 若DC - 6续租未达成，增长为3%；实现预期续租为中点；新增租赁量增加则为增长上限，影响范围涵盖整个投资组合 [37] 问题7: 2021年同店租赁利差情况 - 目前判断还为时尚早，预计租赁利差将保持在原有范围内 [38] 问题8: 波音和雷神削减办公空间对公司的影响 - 雷神在公司的业务主要是情报和太空活动等，未受商业航空放缓影响；波音大部分面积已续租，剩余部分业务与商业困境无关，公司认为不受影响 [41][42] 问题9: 选举对公司的影响 - 关注众议院军事委员会的行动，自2018年以来该委员会一直支持国防开支，民主党总统候选人的言论表明国防开支水平将维持，可能会更注重技术进步，对公司有利 [44] 问题10: 合资企业中GI是否仍参与 - 交易完成后再讨论具体细节 [46] 问题11: 国防承包商和政府机构的空间密集化趋势 - 目前未看到相关趋势，政府客户采用高密度配置，第三季度入驻的政府租户按疫情前的空间规划执行 [48][49] 问题12: DC - 6租户是否有购买空间的讨论 - 尚未有相关讨论，也没有迹象表明租户有此兴趣 [51] 问题13: 2021年3% - 6%的FFO增长指引是否考虑资产出售和融资 - 该指引已考虑2020年增加的1.65亿美元股权融资的影响，关于2021年的额外股权融资还在确定中 [53] 问题14: 2021年开发NOI贡献的预期范围 - 目前没有相关数据，已公布的是开发管道中部分项目的NOI贡献 [55] 问题15: COO招聘进展 - 过去一个季度一直在进行招聘流程，下次电话会议前会有公告 [57] 问题16: 开发管道项目时间线的变化情况 - 北弗吉尼亚政府园区的一栋建筑从2022年第二季度提前至2021年第四季度交付；4600 River Road项目已完工，但因当地电力公司迁移开关设备的时间问题，等待许可证，租户已准备好入驻 [60][62][63] 问题17: 未来3 - 5年投资组合的最优数据中心与办公物业比例及地理分布 - 数据中心和办公物业比例50 - 50较为合理，地理上对现有区域满意，数据中心市场需求强劲，暂无新的区域拓展计划 [66][67] 问题18: 未来几年开发收益率的方向及建筑成本降低对开发利润的影响 - 总体建筑成本未面临上行压力，疫情期间部分小部件有压力，公司通过夏季采购和完成开发实现了成本节约和收益率小幅提升，预计未来12个月价格稳定或有一定压力 [70]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司净债务分别为21.81551亿美元和18.31139亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为24.47031亿美元和21.05777亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司股东总权益分别为16.49636亿美元和17.19245亿美元[16] - 截至2020年9月30日，公司累计分配超过净收入为 -8.60647亿美元，2019年12月31日为 -7.78275亿美元[16] - 截至2020年9月30日，公司累计其他综合损失为 -1054.8万美元，2019年12月31日为 -2544.4万美元[16] - 截至2020年9月30日，公司非控股股东权益为4038.8万美元，2019年12月31日为4028.5万美元[16] - 截至2020年9月30日，公司负债、可赎回非控股股东权益和权益总计41.20189亿美元，2019年12月31日为38.54453亿美元[16] - 2020年6月30日公司总权益为165.6924万美元，9月30日为164.9636万美元[39] - 2020年9月30日公司权益总额为1,649,636美元，2019年9月30日为1,695,947美元[23][24] - 2019年9月30日止九个月，公司普通股余额为1121千美元，额外实收资本为2480083千美元，累计净收入分配为 - 790235千美元[25] - 2020年9月30日止九个月，公司普通股余额为1122千美元，额外实收资本为2479321千美元，累计净收入分配为 - 860647千美元[25] - 2020年9月30日总资产为4,117,517美元，2019年12月31日为3,851,393美元[31] - 2020年9月30日总负债为2,444,359美元，2019年12月31日为2,102,717美元[31] - 2020年9月30日可赎回非控股权益为23,522美元，2019年12月31日为29,431美元[31] - 2020年9月30日公司总权益为1,649,636美元，2019年12月31日为1,719,245美元[31] - 2020年9月30日运营性物业净值为2,999,892美元，2019年12月31日为2,772,647美元[31] - 2020年9月30日净债务为2,181,551美元，2019年12月31日为1,831,139美元[31] - 2020年9月30日应付账款和应计费用为140,921美元，2019年12月31日为148,746美元[31] - 截至2020年9月30日，公司优先股单位数量为352,000，金额为8,800美元；普通股单位数量为113,804,109，金额为1,639,287美元[39] - 截至2019年9月30日，公司优先股单位数量为352,000，金额为8,800美元；普通股单位数量为113,543,600，金额为1,710,600美元[38][41] - 截至2019年12月31日调整后余额，股份数量为352,000，金额为8,800美元，普通股和优先股权益为113,551,130美元等[42] 公司营收与利润关键指标变化 - 2020年和2019年第三季度，公司租赁收入分别为1.33875亿美元和1.29461亿美元[18] - 2020年和2019年前三季度，公司租赁收入分别为3.97034亿美元和3.91779亿美元[18] - 2020年和2019年第三季度，公司总营收分别为1.54766亿美元和1.59431亿美元[18] - 2020年和2019年前三季度，公司总营收分别为4.45337亿美元和4.83441亿美元[18] - 2020年和2019年第三季度，公司净亏损分别为3134.2万美元和净利润2324.6万美元[18] - 2020年和2019年前三季度，公司净利润分别为1932.9万美元和1.55127亿美元[18] - 2020年和2019年第三季度，归属于公司普通股股东的基本每股净亏损/收益分别为0.29美元和0.19美元[18] - 2020年第三季度净亏损31,342美元，2019年同期净利润为23,246美元[21] - 2020年前九个月净利润为19,329美元，2019年同期为155,127美元[21] - 2020年第三季度其他综合收益为54,635美元，2019年同期亏损11,354美元[21] - 2020年前九个月其他综合收益为14,681美元，2019年同期亏损34,871美元[21] - 2020年第三季度综合收益为23,293美元，2019年同期为11,892美元[21] - 2020年前九个月综合收益为34,010美元，2019年同期为120,256美元[21] - 2020年前九个月综合收益归属于公司的部分为30,602美元，2019年同期为114,565美元[21] - 2020年第三季度综合收益归属于公司的部分为22,120美元，2019年同期为10,142美元[21] - 2020年第三季度和2019年同期，公司总营收分别为1.54766亿美元和1.59431亿美元[33] - 2020年前三季度和2019年同期，公司总营收分别为4.45337亿美元和4.83441亿美元[33] - 2020年第三季度和2019年同期，公司净亏损分别为3134.2万美元和净利润2324.6万美元[33] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净利润分别为1932.9万美元和1.55127亿美元[33] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于COPLP普通股股东的净亏损分别为3223.1万美元和净利润2152.4万美元[33] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于COPLP普通股股东的净利润分别为1589.1万美元和1.5077亿美元[33] - 2020年第三季度和2019年同期，公司综合收益分别为2329.3万美元和1189.2万美元[36] - 2020年前三季度和2019年同期，公司综合收益分别为3401万美元和1.20256亿美元[36] - 2020年前九个月综合收入为3129.5万美元，2019年为11752.7万美元[41][42] - 2020年第三季度总营收为154,766美元，2019年同期为159,431美元；2020年前九个月总营收为445,337美元，2019年同期为483,441美元[18] - 2020年第三季度总运营费用为116,195美元，2019年同期为121,428美元；2020年前九个月总运营费用为325,462美元，2019年同期为365,805美元[18] - 2020年第三季度净亏损为31,342美元，2019年同期净利润为23,246美元；2020年前九个月净利润为19,329美元，2019年同期为155,127美元[18][21] - 2020年第三季度归属于COPT普通股股东的净亏损为31,845美元，2019年同期净利润为21,257美元；2020年前九个月净利润为15,706美元，2019年同期为148,907美元[18] - 2020年第三季度基本每股净亏损为0.29美元，2019年同期基本每股净利润为0.19美元；2020年前九个月基本每股净利润为0.14美元，2019年同期为1.34美元[18] - 2020年第三季度稀释每股净亏损为0.29美元，2019年同期稀释每股净利润为0.19美元；2020年前九个月稀释每股净利润为0.14美元，2019年同期为1.33美元[18] - 2020年第三季度其他综合收益为54,635美元，2019年同期其他综合亏损为11,354美元；2020年前九个月其他综合收益为14,681美元，2019年同期其他综合亏损为34,871美元[21] - 2020年第三季度综合收益为23,293美元，2019年同期为11,892美元；2020年前九个月综合收益为34,010美元，2019年同期为120,256美元[21] - 2020年第三季度总营收为154,766美元，2019年同期为159,431美元；2020年前九个月总营收为445,337美元，2019年同期为483,441美元[33] - 2020年第三季度总运营费用为116,195美元，2019年同期为121,428美元；2020年前九个月总运营费用为325,462美元，2019年同期为365,805美元[33] - 2020年第三季度净亏损31,342美元，2019年同期净利润为23,246美元；2020年前九个月净利润为19,329美元，2019年同期为155,127美元[33][36] - 2020年第三季度COPLP普通股股东净亏损32,231美元，2019年同期净利润为21,524美元；2020年前九个月净利润为15,891美元，2019年同期为150,770美元[33] - 2020年第三季度基本和摊薄后每股亏损均为0.29美元，2019年同期每股收益分别为0.19美元和0.19美元；2020年前九个月基本和摊薄后每股收益均为0.14美元，2019年同期分别为1.34美元和1.33美元[33] - 2020年第三季度其他综合收益为54,635美元，2019年同期亏损为11,354美元；2020年前九个月其他综合收益为14,681美元，2019年同期亏损为34,871美元[36] - 2020年第三季度综合收益为23,293美元，2019年同期为11,892美元；2020年前九个月综合收益为34,010美元，2019年同期为120,256美元[36] - 2020年前九个月净收入为19,329美元，2019年同期为155,127美元[29] - 2020年前九个月净收入为19,329美元，2019年同期为155,127美元[46] 公司现金流关键指标变化 - 2020年前九个月净现金运营活动提供159,041美元，2019年同期为157,037美元[27] - 2020年前九个月投资活动使用净现金396,209美元，2019年同期为108,913美元[27] - 2020年前九个月融资活动提供净现金233,713美元，2019年同期使用22,567美元[27] - 2020年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少3,455美元，2019年同期增加25,557美元[27] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为159,041美元，2019年同期为157,037美元[29] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为159,041美元，2019年同期为157,037美元[46] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为15904.1万美元，2019年为15703.7万美元[44] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为39620.9万美元，2019年为10891.3万美元[44] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为23371.3万美元，2019年使用的净现金为2256.7万美元[44] - 2020年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少345.5万美元，2019年净增加2555.7万美元[44] - 2020年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为1467.5万美元，2019年为3750.7万美元[44] - 2020年九个月循环信贷融资所得款项为409000千美元，2019年为349000千美元[27] - 2020年九个月普通股股息支付为92512千美元，2019年为91835千美元[27] 公司物业相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司拥有176处物业，总面积达2040万平方英尺，包括151处办公物业的1590万平方英尺和25处单租户