财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2021年公司实现4.4%的复合年FFO增长，预计今年FFO每股增长2.6%，吸收1月出售DC - 6带来的0.04美元摊薄影响 [8] - 调整后每股FFO为0.58美元，处于指引中点，有望实现全年每股2.35美元的预期结果中点 [13] - 预计第四季度将有超90万平方英尺的开发项目投入使用，这些项目出租率超98%，其净营业收入支持调整后每股0.60美元的FFO中点 [13] - 预计年末同一办公楼入住率中点为92.5%，年度租户保留率为75% [14] - 缩小同一物业现金净营业收入变化指引至下降1% - 2%，全年续租现金租金变化新范围为下降1% - 2% [14] - 到2023年，短期LIBOR和SOFR远期曲线较年初上涨3.4%，将导致可变利率债务的利息费用同比增加约1500万美元，但新增租赁和开发项目的净营业收入将弥补这一增加 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成35.1万平方英尺的空置租赁，为12年来最高季度总量，前三季度租赁成果已超全年超62万平方英尺的目标，是五年年均租赁总量的117% [17] - 第四季度，40%的租赁面积为现有租户的扩张空间 [18] - 第三季度签署两份与美国政府的新租约，共计12.7万平方英尺，310 NBP现100%租给美国政府 [19] - 第三季度完成50.6万平方英尺的续租租赁，保留率为92.2%，为20多年来最高，年初至今完成近120万平方英尺的续租，保留率为72% [20] - 本季度现金租金符合预期，下降1.1%，直线租金上涨5% [21] - 预计第四季度续租量相似，维持年度保留率指引中点在75%，预计2023 - 2024年超过5万平方英尺的租约保留率达95%或更高 [21] 开发业务 - 目前有190万平方英尺的国防地点开发项目正在进行，整体预租率为91% [10] - 本季度未完成开发租赁，年初至今开发租赁量为47.6万平方英尺，开发租赁管道仍有120万平方英尺，有信心实现2022年70万平方英尺的开发租赁目标 [21] 各个市场数据和关键指标变化 国防/信息技术市场 - 本季度各国防/信息技术市场均有租约签署，国家商业园最活跃，签署13.4万平方英尺租约，现出租率为97.2%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [19] - 亨茨维尔230万平方英尺已完工和接近完工的物业组合出租率为96.4%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [20] 区域办公室市场 - 区域办公室组合的续租需求受宏观经济条件影响较大，交易速度缓慢，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁进展缓慢 [18][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略由成功的预租和低风险开发驱动，专注于国防/信息技术地点，是满足政府需求的专业空间首选上市公司房东 [10] - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] - 行业竞争方面，公司在国防/信息技术市场具有优势，需求受国家安全支出驱动，与整体经济状况相关性低 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场自第二季度电话会议以来变化较大，但公司本季度表现强劲，实现关键融资和租赁里程碑 [6] - 预计未来五个季度投资组合入住率将上升，悲观情景下上升50个基点，乐观情景下上升200个基点 [7] - 公司有信心在2022年及未来四年继续实现FFO增长，租赁需求受国家安全需求驱动依然强劲 [12] - 尽管利率上升和通胀压力对2023 - 2026年预测有影响，但仍预计2023 - 2026年FFO每股复合年增长率达4%或更高 [16] 其他重要信息 - 本周完成新的信贷额度和定期贷款，将到期日延长至2027年和2028年，消除2026年前的借款风险 [6] - 上半年材料价格急剧上涨使同类开发项目的硬成本同比增加约18%，第三季度通胀压力稳定，涨幅降低，公司能通过协商租金维持开发收益率目标 [11] - 到季度末，23亿美元债务组合中仅7.5%受利率上升影响，包括2亿美元LIBOR对冲，固定LIBOR为1.9%，将于12月1日到期，年底及进入2023年，可变利率债务将增至约占总债务的15% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 影响公司租赁和租户管道的基本逆风因素有哪些 - 国防/信息技术组合方面，世界和平会减缓租赁，但就当前全球和国家安全形势，近期预计不会受影响；区域办公室部门与整体经济关联更大，所在市场比国防市场疲软，赢得租约所需时间长，可能需几个季度才能取得进展 [26] 问题2: 未来六到十二个月的关键重点是什么 - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] 问题3: 市场条件和资本成本上升是否影响开发项目的承保假设 - 公司能使租金与成本同步增长，如国家商业园的一个开发项目，成本增加18%，净租金也相应增加18%，开发收益率不变，预计这种情况将持续 [30] 问题4: 租赁带来的入住率增加何时转化为实际入住 - 考虑到本季度的租赁量，预计在第三和第四季度开始有租户入住 [32] 问题5: 开发租赁管道剩余项目情况 - 预计进行一个数据中心外壳的定制开发项目 [36] 问题6: 数据中心外壳业务在当前利率环境下调整收益率的能力如何 - 建议下次电话会议再讨论此问题 [38] 问题7: 4%的FFO复合年增长率是否后端加载 - 明年增长会比预期略低，后年预计表现出色，之后持续增长，并非后端加载 [39] 问题8: 租户是否比过去更具粘性 - 租户群体一直具有粘性，目前正处于一系列与这类粘性租户的续约期，预计未来续约率仍很高，且主要集中在国防/信息技术资产，美国政府的整栋楼租约占很大比例 [41][42] 问题9: 潜在衰退情景是否会使租赁管道中的租户减少空间需求或放弃需求 - 租赁管道主要由国防/信息技术资产主导，至少三分之二的空置租赁是此类资产，不担心需求减少，本季度41%的租赁量为扩张空间，还有一些快速增长的需求表明国防投资组合的扩张趋势仍强劲 [44] 问题10: 开发管道项目的市场和数据中心外壳业务前景如何 - 120万平方英尺的管道中，超一半是国防/信息技术市场，如亨茨维尔和国家商业园；不到一半是数据中心外壳业务，在已拥有电力基础设施的土地上进行，预计未来12个月完成所有开发 [47] 问题11: 非国防/信息技术租赁活动情况，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁 - 租赁管道随交易流量变化，100 Light的相关数据在本季度末下降，一些租户选择了市场上成本更低的空间，目前的潜在租户已洽谈较长时间，预计未来几个月有决策，但难以确定具体时间，租赁进展缓慢 [49] 问题12: 区域投资组合租赁缓慢对资产处置决策和时间的影响 - 区域投资组合中的所有资产都是潜在的回收对象，但目前办公楼买家可获得的债务很少，不是出售的好时机，最终回收的资产和时间将取决于资产的入住率和价值状况 [52] 问题13: 数据中心外壳资产的定价是否有变化，资本化率可能的情况 - 目前正在协商交易，建议下次电话会议再讨论此问题 [54] 问题14: 可用于资助开发的现金流比例及“自给自足”的含义 - 2022年约30%的开发需求由支付股息和建筑资本后的运营现金流资助，这一比例到2023年将增加，计划到2024年开发股权完全由支付股息后的运营现金流资助；“自给自足”指无需出售资产或进行合资企业交易来资助每年2.5 - 3亿美元的开发投资，且开发资产带来的EBITDA能维持甚至降低杠杆率 [57][59] 问题15: 2100 L活动率下降的原因 - 本季度主要是一个租户选择在纽约而非该地区租赁，并非因市场上低成本供应商而流失租户 [61] 问题16: 公司特定集群的国防任务与国防预算增加的关系 - 对于2023年，目前文件信息不明确，无法确定；2022财年，运营和维护预算（租金支付来源）实际增长10%，获得的资金比例高于整体国防基础预算，但需等相关文件发布才能了解未来情况 [63] 问题17: 租赁经济情况，二代租赁经济下滑的原因 - 租赁统计数据中的现金租金变化可能有误导性，因为租约期限和前期租约的复合递增因素，如国家商业园年初至今的续约租金率达到或超过新开发租金成本的96.5%，虽有两份大租约租金下降，但仍可用于推动新开发；本季度新空置租赁中的一个大租约影响了平均水平，公司认为租金在增加，租赁经济状况良好，但租户改善成本有压力 [66][67] 问题18: 再融资活动中可变利率债务增加的策略考量 - 可变利率债务增加并非再融资交易导致，即使不进行再融资，2亿美元的LIBOR对冲将于12月1日到期，可变利率债务也会增加 [70] 问题19: 国防部是否会因当前环境加快预算流程以促成租赁 - 政府程序繁琐，今年有选举，至少12月前会有持续决议，选举结果若导致参众两院组成重大变化，新领导党派可能需要更多时间增加预算，预计国防部不会更灵活 [72] 问题20: 4%的FFO复合年增长率是否有利率下降、杠杆水平变化及巴尔的摩CBD资产处置的假设 - 预测基于远期LIBOR和SOFR曲线并增加了应急因素，预计利率将维持在高位且有进一步上升空间；计划不依赖提高杠杆率来实现回报，到2016年底杠杆率将低于初始水平；模型有多种情景，有能力在进行区域办公室或其他资本回收的情况下仍达到4%的增长目标 [75][76] 问题21: 是否考虑对浮动利率债务增加套期保值 - 考虑过增加套期保值，但需在曲线远端操作才能获得短期利益，且过去进行此类操作从未成为现金净接收方，银行总是获利，因此目前对中期可变利率债务水平感到满意 [79] 问题22: hyperscalers云业务增长减速对公司客户需求的影响 - 公司客户的前景依然积极，他们对更多容量有需求且难以满足，需求紧迫 [81] 问题23: 对乌克兰的武器和其他援助资金在国防部预算中的情况 - 这笔资金的归属不固定，现任政府将其纳入明年的基础预算，但不在运营和维护项目中，具体位置需等待确定 [83] 问题24: 新开发项目的开发收益率变化情况 - 历史上开发收益率有很强的开发利润率，目前由于债务成本上升，资本成本增加，目标收益率比之前高50 - 75个基点，但最终市场将决定租金和成本，关键是看是否有足够价值 [85] 问题25: 310 NBP的空置租赁是否解决了所有空间问题 - 是的，310 NBP已100%租给美国政府，租期很长 [86]

业绩总结 - COPT在2022年第三季度每股FFO为0.58美元，达到了指导中点[33] - 更新后的2022年FFO每股指导范围为2.34-2.36美元，中点为2.35美元，较2021年结果增长2.6%[35] - 2022财年每股摊薄收益预期为1.35美元至1.37美元[36] - 2022财年每股调整后的基金运营收益（FFOPS）预期为2.34美元至2.36美元[36] - 2022年净收入为78,643,000美元，较2021年的200,004,000美元下降60.7%[80] - 2022年FFO（根据Nareit定义）为218,042,000美元，较2021年的234,875,000美元下降7.2%[80] - 每股稀释FFO的支付比率为46.9%[79] - 每股稀释AFFO的支付比率为58.5%[79] 用户数据 - 核心投资组合的出租率为95.0%，占用率为92.8%[33] - 2022年租户保留率预期为72.5%至77.5%[36] - 预计2022年将有超过95%的2.8百万平方英尺的租约续签[39] - 第三季度总租赁面积为857,000平方英尺，其中351,000平方英尺的空置租赁为过去12年的最高季度总额[33] 未来展望 - 预计2022年同物业现金NOI变化为-2%至-1%[35] - 预计年末出租率为92%-93%[35] - 预计2023年至2026年每股FFO将复合增长4%或以上[45] - 预计2022年将实现来自开发项目的现金NOI为1500万至1700万美元[35] 新产品和新技术研发 - 计划在2022年投资2.75亿至3亿美元于开发项目[35] - 2022年开发项目总面积为700,000平方英尺[36] 负面信息 - 同物业现金NOI变化为-1.4%[33] - 2022年现金租金续约变化预计下降2%至1%[36] - 调整后的每股稀释FFO为2.01美元，较上季度的2.03美元下降0.99%[77] - 每股稀释FFO为1.99美元，较上季度的2.02美元下降1.48%[77] 其他新策略 - COPT计划在年内回收或合资额外资产以维持保守的杠杆水平[35]

财务表现 - 公司2022年第二季度总收入为1.858亿美元，同比增长18.2%[9] - 2022年第二季度净收入为3359.5万美元，同比下降23.5%[9] - 公司2022年上半年总收入为3.8128亿美元，同比增长22.4%[9] - 2022年上半年净收入为9441.9万美元，同比增长149.6%[9] - 公司2022年上半年净收入为94,419,000美元，同比增长149.7%[21] - 公司2022年上半年经营活动产生的净现金流为138,720,000美元，同比增长0.5%[21] - 公司2022年第二季度综合收入为34,618千美元，同比增长32,310千美元[13] - 2022年上半年综合收入为98,415千美元，同比增长91,629千美元[17] - 公司2022年上半年净利润为94,419千美元，同比增长149.6%[9] - 公司2022年上半年每股基本收益为0.81美元，同比增长153.1%[9] - 公司2022年上半年综合收益为99,721千美元，同比增长144.7%[11] - 公司2022年第二季度每股基本收益（EPS）为0.29美元，稀释后每股收益为0.29美元[121] 资产与负债 - 公司2022年6月30日总资产为41.8519亿美元，较2021年底减少1.8%[6] - 公司2022年6月30日总负债为24.6249亿美元，较2021年底减少4.5%[7] - 公司总资产从2021年12月31日的4,262,452千美元下降至2022年6月30日的4,185,193千美元[6] - 公司总负债从2021年12月31日的2,578,479千美元下降至2022年6月30日的2,462,490千美元[7] - 公司截至2022年6月30日持有现金及现金等价物和限制性现金总计25,647,000美元[21] - 公司截至2022年6月30日的土地价值为584,878美元，较2021年12月31日的572,900美元有所增加[39] - 公司总债务净额从2021年12月31日的22.72亿美元减少到2022年6月30日的21.78亿美元，下降4.1%[64] 租赁收入 - 公司2022年第二季度租赁收入为1.4227亿美元，同比增长4.3%[9] - 公司2022年上半年租赁收入为2.8366亿美元，同比增长3.6%[9] - 2022年第二季度，公司固定租赁收入为1.12691亿美元，较2021年同期的1.07823亿美元有所增长[46] - 公司2022年第二季度的可变租赁收入为2958.6万美元，较2021年同期的2863.1万美元有所增加[46] 利息支出与债务 - 公司2022年第二季度利息支出为1480.8万美元，同比下降7.1%[9] - 公司2022年上半年利息支出为2923.2万美元，同比下降12.6%[9] - 公司2022年6月30日的固定利率抵押贷款加权平均利率为4.07%，可变利率担保债务加权平均利率为2.58%[64] - 公司2022年6月30日的循环信贷额度加权平均利率为2.38%[64] - 公司2022年6月30日的债务到期计划显示，2022年剩余时间到期的债务为1.017亿美元，2023年到期的债务为1.999亿美元[67] 现金流 - 2022年上半年经营活动产生的现金流量为138,720千美元，同比增长708千美元[19] - 2022年上半年投资活动产生的现金流量为34,908千美元，同比增长65,509千美元[19] - 2022年上半年融资活动使用的现金流量为165,297千美元，同比增长57,628千美元[19] - 2022年上半年现金及现金等价物净增加8,331千美元，同比增长8,589千美元[19] - 2022年上半年期末现金及现金等价物为25,647千美元，同比增长3,872千美元[19] 物业与开发 - 公司截至2022年6月30日拥有188处物业，总面积达22.1百万平方英尺[24] - 公司拥有12处开发中的物业，预计完工后将增加1.9百万平方英尺[24] - 公司控制约710英亩土地，未来可开发约8.4百万平方英尺[24] - 截至2022年6月30日，公司有12个物业正在开发中，预计完工后将总计190万平方英尺[44] - 公司于2022年1月25日以2.225亿美元出售了位于弗吉尼亚州马纳萨斯的9651 Hornbaker Road物业，获得2860万美元的销售收益[40] 股息与股东权益 - 2022年第二季度股息支付为30,913千美元，与2021年同期基本持平[13] - 2022年上半年股息支付为61,842千美元，与2021年同期基本持平[17] - 2022年第二季度非控股权益调整导致1,036千美元的资本变动[13] - 公司2022年上半年应付股息/分配为31,400,000美元[21] - 公司2022年上半年授予165,284股限制性普通股，总授予日公允价值为440万美元[111] - 公司2022年上半年授予101,966个时间型利润权益单位，总授予日公允价值为270万美元[113] 其他财务信息 - 公司2022年上半年折旧及其他摊销费用为70,235,000美元[21] - 公司2022年上半年房地产销售收益为28,560,000美元[21] - 公司2022年上半年利息衍生工具公允价值为2,468,000美元[37] - 公司2022年6月30日的利率衍生品公允价值为246.8万美元，相比2021年12月31日的35.5万美元大幅增加[73] - 公司2022年6月30日的利率互换衍生品名义金额为18.39亿美元[71] - 公司预计2022年下半年将确认约4400万美元的建筑合同收入[110] 风险与担保 - 公司预计可能因某些市政税务索赔而损失高达380万美元，但不会对财务状况或流动性产生重大影响[123] - 公司在新泽西州Dayton的三处物业出售后，提供了最高1900万美元的环境赔偿担保[124] - 截至2022年6月30日，公司承担的税收增量融资债券余额约为3100万美元[125] 信用与应收账款 - 截至2022年6月30日，公司应收账款信用损失准备总额为3,478,000美元，较2021年同期的3,983,000美元有所减少[82] - 截至2022年6月30日，公司投资级信用风险分类的投资应收账款总额为81,497,000美元，非投资级为5,033,000美元[83] - 截至2022年6月30日，公司投资级信用风险分类的租户票据应收账款总额为1,141,000美元，非投资级为2,049,000美元[83] - 截至2022年6月30日，公司投资级信用风险分类的销售型租赁应收账款总额为5,934,000美元[83] 业务收入 - 截至2022年6月30日，公司国防/IT地产业务的总收入为252,726,000美元，区域办公室业务为29,203,000美元，批发数据中心业务为1,980,000美元[89] - 公司2022年第二季度房地产运营收入为143,246美元，同比增长-0.8%[90][96] - 公司2022年第二季度房地产运营净收入（NOI）为90,210美元，同比增长-0.6%[90][94] - 公司2022年第二季度建筑合同及其他服务收入为42,557美元，同比增长112.9%[96] - 公司2022年上半年建筑合同和其他服务收入为9575.7万美元，同比增长162.0%[99][104] - 公司2022年第二季度服务运营净收入为125.3万美元，同比增长38.3%[99][101] - 公司2022年上半年服务运营净收入为280.3万美元，同比增长67.7%[99][101]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股0.59美元，达到指引上限，过去10个季度中有9个达到或超过指引中点，因此提高全年指引中点并缩窄范围 [8] - 预计全年同店现金NOI持平至下降2%，假设国防/信息技术地点持平至增长2%，区域办公组合预计下降超20% [12][13] - 收紧全年同店入住率指引范围，并将预期中点提高50个基点至92.5% [14] - 预计2022年已完工开发项目将带来1500万至1700万美元的现金NOI，中点水平下100%的NOI有合同保障 [14] - 缩窄FFO每股指引范围，从2.31 - 2.37美元调整为2.33 - 2.37美元，提高后的中点2.35美元/股意味着较2021年FFO每股结果增长2.6% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度完成55.8万平方英尺的总租赁，其中续约租赁22.8万平方英尺，续约率58%，现金租金下降8.10%，直线租金增长7.8% [8][18][19] - 预计全年续约量将达到历史平均的200万平方英尺，提高续约率指引中点至75% [19] - 预计2023 - 2024年续约率超95%，2023 - 2024年有21份超5万平方英尺的租约到期，总面积240万平方英尺 [19] - 第二季度空置租赁量12万平方英尺，与5年平均水平持平，年初至今27.7万平方英尺，比5年平均水平高23% [20] - 开发租赁本季度总计21.1万平方英尺，年初至今47.6万平方英尺，完成全年70万平方英尺目标的68% [9][21] 开发业务 - 活跃开发管道包含190万平方英尺项目，均位于国防/信息技术地点，91%已出租，项目将于2022 - 2024年交付，投入使用后将产生4700万美元的增量年化NOI [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防/信息技术地点市场需求受国家安全支出驱动，与整体经济状况相关性低，公司该地区租赁收入占年化租赁收入的90% [6] - 区域办公市场竞争压力大，如巴尔的摩100 Light Street和华盛顿特区2100 L Street的租赁执行速度预计较慢 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略由已预租和低风险开发项目驱动，专注于国防/信息技术地点，公司在满足政府安全要求的专业空间租赁市场具有优势 [7] - 明智保护资产负债表，2020 - 2021年完成18亿美元再融资，为未来增长奠定基础 [7][8] - 应对通胀，通过谈判租金维持历史开发收益率 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境不确定，但公司投资组合表现出优势和韧性，预计租赁需求至少在2024年前保持强劲 [6][10][11] - 2022财年国防授权法案基础预算增长5.8%，预计2023年中期至后期租赁管道将体现该预算需求 [9][10] - 2023 - 2026年FFO预计以4%或更高的速度复合增长 [11] 其他重要信息 - 截至季度末，86%的债务为固定利率，另外11%的可变利率债务通过互换在年底前转为固定利率 [14] - 去年发行14亿美元固定利率债券，平均利率2.6%，加权平均发行期限近10年，将首次债券到期日推迟至2026年第一季度 [15] - 今年约25%的开发投资将由运营现金流提供资金，其余来自DC - 6出售所得和现有资产回收 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 100 Light和2100 L需求相对上季度减少的原因 - 100 Light有一个州租户因另一栋楼租金更低而选择放弃；2100 L有一个租户选择续租原楼 [26][27] 问题2: 选举季若出现分裂政府，国防支出是否会放缓及对业务的影响 - 公司对2023年国防授权法案大幅增加有信心，参众两院军事委员会寻求的资金远超总统请求，可能还有补充资金应对通胀，但通过时间可能推迟 [29] 问题3: 同店NOI上半年表现好却未提高全年指引的原因 - 第二季度差异主要是时间因素，第一季度差异是永久性的但影响在指引范围内；入住率变化主要在第四季度，对今年同店现金NOI无贡献，明年将受益 [32] 问题4: 数据中心项目是否受北弗吉尼亚电力供应问题影响 - 公司开发场地由已建成的电力组件提供服务，客户有电力供应承诺，不影响租赁执行时间 [34] 问题5: 通胀对开发成本和收益率的影响 - 材料成本同比增长18%，公司在NBP和Redstone Gateway通过提高租金保持了历史收益率，但每个开发项目面临不同市场条件 [36] 问题6: 能否在已投入使用的资产组合中提高租金 - 在NBP能成功锁定接近新开发项目的租金；Redstone Gateway的二代空间租赁中，到期租金有显著提升 [39] 问题7: 2023年预算增长的预期强度 - 有信息显示总体增长10%，预计基础预算增长至少5% - 7%，甚至更高 [41] 问题8: 2023 - 2024年预计无法续约的10%租约情况 - 可能是一个国防承包商大楼返还小部分面积，以及一个区域办公租约可能缩减至50% [43][45] 问题9: 年底出售资产的类型和预计资本化率 - 预计出售两个数据中心外壳，产生约8000万美元收益，此类资产资本化率与去年6月执行水平相近 [48] 问题10: 三个数据中心外壳租约情况 - 三个数据中心外壳在合资企业中，2024年到期 [49] 问题11: NBP需求回升的原因及未来趋势 - 主要受网络安全支出推动，预计短期内不会改变，网络防御和战争环境的挑战将使支出持续强劲 [51][53] 问题12: NBP近期大空间需求增加的驱动因素 - 可能受美国网络司令部支出增加支持，但国防承包商业务保密，难以确定 [55] 问题13: NBP需求是否会持续 - 网络承包商租赁需求无减弱迹象，自美国网络司令部成立以来一直是增长和扩张的稳定来源 [57] 问题14: 三个数据中心外壳续约情况预期 - 还有几年到期，预计租金会因土地价值至少增长两倍而增加 [59] 问题15: 市场混乱和租赁延迟是否改变出售区域办公资产的想法 - 会关注市场机会，若能为股东创造价值会考虑出售，但目前市场条件不够强 [62] 问题16: 区域办公资产资本化率的增长情况 - 中央商务区投资资本稀缺，除华盛顿特区1900以4.5%的资本化率出售外无其他可比案例，买家期望资本化率比六个月前高100个基点或更多 [64]

业绩总结 - COPT的核心投资组合总面积为21,849,000平方英尺，租赁率为94%[4] - 2022年第一季度FFO每股为0.58美元，超过指导范围的高端[17] - 2022年第一季度同物业现金NOI增长为1.2%，超出指导范围70个基点[17] - 2022年第一季度的稀释每股收益为0.52美元[60] - 2022年第一季度的稀释FFOPS为0.58美元[60] - 2021年的稀释每股收益为0.68美元，2020年为0.87美元[60] - 2021年12月31日的净收入为60,824百万美元，相较于2020年的44,877百万美元增长了35.6%[65] - 2021年12月31日的总收入为84,681百万美元，相较于2020年的82,298百万美元增长了2.9%[65] 用户数据 - 2022年第一季度的租户保留率为64%，公司重申全年租户保留指导为70%至75%[23] - 2022年第一季度的空置租赁面积为157,000平方英尺，约为过去五年第一季度平均水平的160%[17] 未来展望 - 预计2022年将实现700,000平方英尺的开发租赁目标[20] - COPT的FFO每股自2018年以来年复合增长率为4.4%，预计2023年至2026年将继续保持4%以上的复合增长[15] - 公司的开发租赁管道跟踪未来潜在的开发租赁交易，预计在未来24个月内有50%以上的成功机会[41] 新产品和新技术研发 - 自2012年以来，COPT的平均年度开发租赁面积为1,100,000平方英尺，当前活跃开发面积为1,700,000平方英尺，租赁率为96%[6] - 2022年预计将投资2.75亿至3亿美元于开发项目，计划将约800,000平方英尺的开发项目投入使用[20] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司总资产净额为调整后的账面价值[35] - 公司净债务为2,310,840千美元，出售批发数据中心后债务减少216,000千美元，调整后的净债务为2,094,840千美元[64] - 公司净债务与调整后账面价值的比率为净债务除以调整后账面价值[53] - 公司净债务与在位调整后EBITDA的比率为6.3倍[64] - 公司2022年12月31日的年化在位调整后EBITDA为332,740千美元[64] 其他新策略 - 自2020年9月以来，COPT发行了18亿美元的高级无担保债券，平均利率为2.51%[10] - 公司的股息支付比率基于稀释后的FFO和稀释后的AFFO计算[53]

业绩总结 - COPT的核心投资组合总面积为21,849,000平方英尺，租赁率为94%[4] - 2022年第一季度FFO每股为0.58美元，超过指导区间的高端[17] - 2022年第一季度同物业现金NOI增长为1.2%，超出指导区间70个基点[17] - 2022年第一季度的稀释每股收益为0.52美元[60] - 2022年第一季度的稀释FFOPS为0.58美元[60] - 2021年的稀释每股收益为0.68美元，2020年为0.87美元[60] - 2021年12月31日的净收入为60,824百万美元，相较于2020年的44,877百万美元增长了35.6%[65] - 2021年12月31日的总收入为345,036百万美元，较2020年的337,740百万美元增长了2.4%[66] 用户数据 - 2022年第一季度的租户保留率为64%，公司重申2022年的租户保留指导为70%至75%[23] - 2022年第一季度的空置租赁面积为157,000平方英尺，达到过去五年第一季度平均水平的160%[17] 未来展望 - COPT的FFO每股自2018年以来年复合增长率为4.4%，预计2023年至2026年将继续保持4%以上的复合增长[15] - 预计2022年同物业现金NOI变化为-2%至0%[21] - 公司2022年6月30日的每股收益预期在0.22至0.24美元之间[61] - 公司2022年12月31日的每股收益预期在1.16至1.22美元之间[61] 新产品和新技术研发 - 2022年预计将投资2.75亿至3亿美元于开发项目，计划将800,000平方英尺的开发项目投入使用[20] - 自2012年以来，COPT的平均年度开发租赁面积为1,100,000平方英尺，当前活跃开发面积为1,700,000平方英尺，租赁率为96%[6] 财务状况 - 自2020年9月以来，COPT发行了18亿美元的高级无担保债券，平均利率为2.51%[10] - 公司净债务为2,310,840千美元，出售批发数据中心后债务减少216,000千美元，调整后的净债务为2,094,840千美元[64] - 公司净债务与调整后的账面价值的比率为净债务除以调整后的账面价值[53] - 公司净债务与在位调整后EBITDA的比率为6.3倍[64] - 公司2022年12月31日的年化在位调整后EBITDA为332,740千美元[64] 资产和负债 - 截至2022年3月31日，公司总资产净额为调整后的账面价值[35] - 截至2022年3月31日，公司在巴尔的摩/华盛顿地区拥有90个物业[38] - 2021年12月31日的总资产为2,310,840百万美元，较2020年的2,187,957百万美元增长了5.6%[66] - 2021年12月31日的总负债为2,412,821百万美元，较2020年的2,438,471百万美元下降了1.0%[66]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为4132026美元，较2021年12月31日的4262452美元有所下降[6] - 截至2022年3月31日，公司总负债为2414670美元，较2021年12月31日的2578479美元有所下降[7] - 截至2022年3月31日，公司股东总权益为1651934美元，2021年12月31日为1622740美元[8] - 截至2022年3月31日，公司总权益为1690536美元，2021年12月31日为1657075美元[8] - 2022年第一季度，公司总营收为195480美元，较2021年同期的154388美元增长26.6%[9] - 2022年第一季度，公司总运营费用为152422美元，较2021年同期的113069美元增长34.8%[9] - 2022年第一季度，公司持续经营业务收入为31251美元，而2021年同期为亏损6894美元[9] - 2022年第一季度，公司净收入为60824美元，而2021年同期为亏损6079美元[9] - 2022年第一季度，归属于公司普通股股东的净收入为59319美元，而2021年同期为亏损6669美元[9] - 2022年第一季度，基本每股收益为0.53美元，而2021年同期为亏损0.06美元[9] - 2022年第一季度，摊薄每股收益为0.52美元，而2021年同期为亏损0.06美元[9] - 2022年第一季度，公司综合收益为64364美元，而2021年同期为亏损4120美元[11] - 2021年3月31日普通股流通股数为112,327,234股，2022年3月31日为112,418,811股[14] - 2022年第一季度经营活动净现金为52,711美元，2021年同期为40,672美元[16] - 2022年第一季度投资活动净现金为104,220美元，2021年同期为 - 72,814美元[16] - 2022年第一季度融资活动净现金为 - 150,403美元，2021年同期为50,389美元[16] - 2022年第一季度现金及现金等价物和受限现金净增加6,528美元，2021年同期为18,247美元[16] - 2022年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为23,844美元，2021年同期为40,280美元[16] - 截至2022年3月31日，公司总合并资产分别为41.32026亿美元和41.12948亿美元[94] 公司物业相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有188处物业，总面积2200万平方英尺，包括161处办公物业1700万平方英尺和27处单租户数据中心外壳500万平方英尺[21] - 截至2022年3月31日，公司有11处物业正在开发，预计完工后总面积约170万平方英尺[21] - 截至2022年3月31日，公司控制约710英亩土地用于未来开发，预计可开发成约870万平方英尺，另有43英亩其他土地[21] - 2022年第一季度，公司有28.3万平方英尺的两处新开发物业投入使用，截至3月31日，有11处物业正在开发，预计完工后总面积达170万平方英尺[41] - 截至2022年3月31日，公司经营性物业净值为31.67851亿美元，较2021年12月31日的30.9051亿美元有所增加[36] - 2022年1月25日，公司出售一处批发数据中心，售价2.225亿美元，实现销售收益2860万美元[37] - 截至2021年12月31日，该待售物业资产净值为1926.99万美元[38] - 2022年第一季度，已终止经营业务收入为2957.3万美元，经营活动现金流为446.3万美元，投资活动现金流为2.20569亿美元[40] - 2022年第一季度，公司租赁收入为1.41389亿美元，其中固定租赁收入1.11167亿美元，可变租赁收入3022.2万美元[43] - 截至2022年3月31日，公司使用权资产总计4079.6万美元，较2021年12月31日的4059.9万美元略有增加[46] - 截至2022年3月31日，公司物业经营租赁负债为29,729千美元，较2021年12月31日的29,342千美元有所增加[47] - 2022年第一季度，公司物业租赁总成本为1,043千美元，高于2021年同期的992千美元[48] - 截至2022年3月31日，公司经营租赁加权平均剩余租赁期限为52年，加权平均折现率为7.19%[47] 公司投资相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司对合并房地产合资企业的投资总额为782,788千美元，总负债为148,830千美元[52] - 截至2022年3月31日，公司对非合并房地产合资企业的投资账面价值为39,440千美元，较2021年12月31日的39,889千美元略有下降[54] - 截至2022年3月31日，公司投资应收款净额为82,417千美元，较2021年12月31日的82,226千美元略有增加[56] - 截至2022年3月31日，投资应收款公允价值约为8500万美元，2021年12月31日约为8400万美元[57] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司债务净额为2,156,784千美元，较2021年12月31日的2,272,304千美元有所减少[61] - 2022年第一季度，公司偿还了200,000千美元的定期贷款[61] - 截至2022年3月31日，公司遵守了债务工具的限制性财务契约[62] - 公司债务到期安排（单位：千美元）：2022年（截至12月31日的九个月）为102,559，2023年为178,953，2024年为29,983，2025年为23,717，2026年为446,300，之后为1,400,000，总计2,181,512[64] - 2022年第一季度资本化利息成本为150万美元，2021年第一季度为180万美元[65] - 2022年3月31日，固定利率债务账面价值为2,156,784千美元，公允价值为2,158,183千美元；2021年12月31日，账面价值为2,272,304千美元，公允价值为2,306,928千美元[66] 公司衍生品相关数据关键指标变化 - 公司有多个利率互换衍生品，名义金额分别为100,000、100,000、11,060、23,000、50,000（单位：千美元），固定利率分别为1.901%、1.905%、1.678%、0.573%、1.908%[68] - 截至2022年3月31日，利率互换衍生品公允价值为873千美元，2021年12月31日为 - 3,289千美元[68] - 2022年第一季度，利率衍生品在其他综合收益（AOCL）中确认的金额为2,537千美元，2021年为784千美元；从AOCL重分类至利息费用的损失金额2022年为 - 1,003千美元，2021年为 - 1,175千美元[72] - 截至2022年3月31日，利率衍生品负债公允价值为665000美元，违约终止价值为952000美元[73] 公司其他财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有COPLP已发行普通股单位的98.0%，且无已发行优先股单位[23] - 截至2022年3月31日，非合格选择性递延薪酬计划余额为230万美元，资产分类为公允价值层级的第1级，负债分类为第2级[29] - 截至2022年3月31日，公司金融资产公允价值总计389.3万美元，金融负债公允价值总计298.7万美元[34] - 截至2022年3月31日，可赎回非控制性权益期初余额为26,898千美元，期末余额为26,820千美元；2021年同期期初余额为25,430千美元，期末余额为25,925千美元[75] - 截至2022年3月31日，公司按市价发行股票计划剩余普通股销售总毛售价额度为3亿美元[76] - 2022年和2021年第一季度，公司普通股每股股息均为0.275美元[76] - 2022年第一季度，信用损失（收回）费用为 - 316千美元，2021年信用损失收回为 - 907千美元[78] - 2022年3月31日和2021年12月31日，处于非应计状态的应收票据不重大，2022年和2021年第一季度未确认非应计状态应收票据的利息收入[80] 各业务线数据关键指标变化 - 房地产运营业务 - 2022年第一季度房地产运营收入为144260千美元，2021年同期为145164千美元[84][85][88] - 2022年第一季度房地产运营物业经营费用为58152千美元，2021年同期为56974千美元[84][85][89] - 2022年第一季度UJV可分配给公司的净营业收入为1080千美元，2021年同期为917千美元[85][90] - 2022年第一季度各板块房地产运营净营业收入为87188千美元，2021年同期为89107千美元[85][93] - 2022年第一季度长期资产增加额为19232千美元，2021年相关数据未明确对比提及[85] - 2022年第一季度非经营性物业转入额为94032千美元，2021年相关数据未明确对比提及[85] - 2022年第一季度房地产运营净营业收入（NOI）为7.6591亿美元，2021年为8.9107亿美元[86] - 2022年第一季度长期资产增加额为7989万美元，2021年为1.223亿美元[86] - 2022年第一季度非经营性物业转入额为1.4397亿美元，2021年为1.4754亿美元[86] - 2022年第一季度房地产运营板块收入为14.426亿美元，2021年为14.5164亿美元[88] - 2022年第一季度板块物业运营费用为5.8152亿美元，2021年为5.6974亿美元[89] - 2022年第一季度总物业运营费用为5.7181亿美元，2021年为5.3276亿美元[89] - 2022年第一季度未合并合营企业（UJV）可分配给公司的NOI为1080万美元，2021年为917万美元[90] 各业务线数据关键指标变化 - 建筑合同和其他服务业务 - 2022年第一季度建筑合同和其他服务收入为53200千美元，2021年同期为16558千美元；服务运营净营业收入2022年为1550千美元，2021年为765千美元[88][92] - 2022年第一季度和2021年第一季度，建筑合同及其他服务收入分别为5320万美元和1655.8万美元[96][98] - 与建筑合同服务相关的应收账款，2022年第一季度期初和期末余额分别为719.3万美元和416.5万美元，2021年分别为1399.7万美元和728.3万美元[100] - 合同资产2022年期初和期末余额分别为2238.4万美元和2938.9万美元，2021年分别为1034.3万美元和1304.6万美元[101] - 合同负债2022年期初和期末余额分别为249.9万美元和253.4万美元，2021年分别为461万美元和619.3万美元[102] - 截至2022年3月31日，现有合同下剩余履约义务分配的收入为9890万美元，预计2022年剩余九个月确认约8400万美元[102] - 2022年第一季度和2021年第一季度，建筑合同应收账款和未开票建筑收入的信用损失回收分别为37.2万美元和14.1万美元[103] 公司员工激励相关数据 - 2022年第一季度，公司向员工授予142411股受限普通股，授予日公允价值总计380万美元，每股26.57美元[104] - 2022年第一季度，公司向高级管理团队成员授予86202个基于时间的利润权益单位（TB - PIUs），授予日公允价值总计230万美元，每个26.57美元[106] - 2022年1月1日，公司向高级管理团队成员授予231838个基于绩效的利润权益单位（PB - PIUs），授予日公允价值总计380万美元，每个目标级奖励32.87美元[107][109] 公司潜在风险相关数据 - 截至2022年3月31日，公司认为某些市政税收索赔可能导致最高370万美元的损失[114] - 公司就新泽西州代顿三处房产的租赁和出售提供的环境赔偿总额上限为1900万美元[115] - 截至2022年3月31日，马里兰州安妮阿伦德尔县为国家商业园项目发行的税收增量融资债券剩余

财务数据和关键指标变化 - FFO每股0.58美元，超出指引高端0.01美元，过去9个季度中有8个达到或超过指引中点 [7][10] - 预计全年同店现金NOI持平至下降2%，国防/信息技术业务预计增长50 - 100个基点，区域办公业务预计下降20% - 25% [10] - 同店入住率92.2%，符合指引范围，预计年底同店入住率在91% - 93%之间 [11] - 开发项目投入使用带来的NOI将推动增长，一季度贡献100万美元，预计全年现金NOI贡献为1500 - 1700万美元 [11] - 缩小全年FFO每股范围，中点2.34美元，较2021年调整后结果增长2.2%，反映DC - 6出售带来约2个百分点的摊薄 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营和开发组合租赁表现强劲，一季度完成总租赁面积87.1万平方英尺，其中开发租赁面积26.5万平方英尺，约为年度目标的40%，有望实现70万平方英尺的开发租赁目标 [8] - 一季度空置租赁面积15.7万平方英尺，比过去5年一季度平均水平高60%，几乎所有空置租赁都发生在国防/信息技术地点 [8] - 租户保留率64%，包含Transamerica未续约情况，剔除后本季度续约率78%，全年保留率指引为70% - 75% [14] - 续约现金租金下降5.7%，全年现金租金利差指引下降1% - 3% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，投资组合出租率94%，入住率92% [6] - 活跃开发管道包含170万平方英尺位于国防/信息技术地点的项目，已出租96% [6] - 开发租赁管道有120万平方英尺的潜在定制建造和主要预租需求 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略以在经证实的国防/信息技术地点实现预租和低风险开发为驱动，作为满足政府安全要求的专业空间首选房东，在独特市场具有优势 [6] - 集中投资资本于支持美国国防任务的物业和关键任务资产，这些地点产生90%的年化租金收入 [5] - 2020 - 2021年完成债务再融资活动，增强投资级资产负债表，降低利息支出，延长债务期限，97%的债务为固定利率 [7] - 持续受益于2017财年开始的国防支出增长，预计2022财年国防部基础预算近6%的增长将推动投资组合需求 [8] - 近年来竞争未发生变化，2012 - 2015年马里兰州竞争较多，如今已不存在，公司凭借资质、能力、25年政府安全资产工作历史和有利土地位置，竞争态势良好 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度业绩强劲，有望实现或超越2022年业务计划，空置租赁表现良好，预计二季度业绩强劲 [17] - 活跃开发项目96%已出租，将带来增量NOI，推动未来FFO增长，开发租赁管道机会多，有望实现未来开发租赁增长 [17] - 2022财年国防授权法案使国防部基础预算增加5.8%，为2018财年以来最大年度增幅，预计租赁需求在2024年前保持强劲 [18] - 过去3年实现强劲增长，预计未来几年FFO和资产净值将持续增长 [18] - 2018 - 2021年FFO每股复合增长率4.4%，2021年增长8%，2022年预计增长2.2%，2023 - 2026年预计复合增长率4%或更高 [9] 其他重要信息 - 1月完成DC - 6出售，回收2.23亿美元资金用于开发，进一步集中资本配置到国防/信息技术地点 [8] - 预计年底从现有资产中回收资金以维持保守杠杆率，可能出售数据中心外壳资产获取7500 - 8000万美元资金 [11][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对三个大型目标租赁项目完成的信心及时间框架 - 对所有资产本季度的活动增加感到鼓舞，有信心在未来几个季度完成租赁，但难以给出时间框架，整体活动在增加，尤其对亨茨维尔项目非常有信心 [21][23][24] 问题: 同店NOI增长指引一季度超预期但全年未上调的原因 - 一季度实际总现金NOI较指引中点增加约55万美元，增量不多；一季度受益于几份大租约免租期结束，抵消了波音和Transamerica空置的影响，二、三、四季度无此优势 [25] 问题: 三个物业的租赁情况是否包含在指引中 - 不包含 [28] 问题: 通胀对开发成本和收益率的影响 - 过去两年8000系列开发项目成本增加约22%，但租金也增长约22%，通过提高租金保持了目标开发收益率，但成本持续上升仍需应对 [30] 问题: 地缘政治紧张对关键市场政府和承包商新空间需求的影响及过往案例 - 政府通过国会增加国防支出，资金进入国防部后形成需求、签订合同，通常在国防支出法案增加后18 - 24个月租赁受益，因此对2024年前的需求有信心 [32] 问题: 2023年起4%的FFO年复合增长率的组成及区域资产出售假设，以及预测受衰退的影响程度 - 管理层对实现增长有信心，源于年初完成的5年建模流程，该流程涵盖10种不同情景并进行压力测试，包括不同资本回收方案、开发支出情景、2023年底开始的深度衰退影响及更高LIBOR利率影响 [34] 问题: 年底回收资产是否指向更多DC外壳销售 - 出售DC外壳是获取约7500 - 8000万美元资金的选项之一 [36] 问题: 区域办公物业销售的探索情况及债券收益率变动的影响 - 每季度监测巴尔的摩、北弗吉尼亚办公物业和数据中心外壳的资本市场，所有区域资产都可能在合适时机进行资本回收 [38] 问题: 投资者对资产的兴趣，以及利率上升环境下资本化率和买家群体的变化 - 数据中心外壳需求旺盛，无迹象表明资本化率上升；区域资产有销售活动，卖方对资本化率期望较高 [40][41] 问题: 利率上升、衰退担忧或经济担忧是否减缓租户租赁决策 - 未看到租赁进度放缓，一季度租赁主要在国防/信息技术板块，市场受国防预算驱动而非整体经济影响 [43] 问题: 开发资产占总资产的比例及未来趋势 - 目前开发资产占比约9% - 10%，未来占比可能会略有下降，但长期平均每年交付开发租赁面积超110万平方英尺的情况不会有重大改变 [44][46] 问题: 出租率和入住率200个基点差距的未来变化 - 未深入研究该问题，后续会跟进；上季度因Transamerica和波音的变动有空置空间，但需求良好，预计明年有增长机会 [48] 问题: 公司特定细分市场的竞争情况 - 近年来竞争未增加，2012 - 2015年马里兰州有竞争项目但未成功，公司凭借资质、能力、历史和土地位置优势，竞争态势良好 [50] 问题: 2100 L Street需求改善的原因及驱动因素和特定租户行业 - 华盛顿特区整体从疫情中恢复，2100 L是优质资产，位于热门子市场，租户回归市场追求优质资产，推动该物业需求增加 [52] 问题: 华盛顿特区需求回升是否影响其他市场 - 各市场需求无重叠，华盛顿特区市场改善对米德堡地区市场无影响，米德堡地区租赁需求强劲 [54] 问题: 资产从区域资产转移到国防/信息技术组合的变化 - 这是租户入住情况和性质演变的结果，两座位于日出谷大道的建筑吸引了更多国防和网络承包商，目前80%为国防租户，周边建筑租户也有类似变化 [56][57] 问题: 资产转移是否是集群效应 - 是 [58] 问题: 未来股息策略 - 目前维持固定股息，用剩余现金流支持开发；未来需平衡股息与应税收入，随着应税收入增长，可能会提高股息，但无明确时间 [61] 问题: 未来一年续约、扩张、不续约或并购情况 - 目前无重大并购影响；除已披露的Transamerica和波音续约情况外，预计未来两年续约情况良好，当前很多租户租赁目标与SCIF设施有关 [64] 问题: SCIF的情况 - SCIF一直很重要且难以获取，建设过程复杂、成本高，需要合同才能获得，获得后才能开展合同业务，价值极高 [66]

股权与股东相关 - 截至2021年12月31日，公司拥有COPLP已发行普通股单位的98.3%，且无优先股单位发行在外[19] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码“OFC”，截至2022年2月7日，普通股登记持有人数量为431 [113] - 公司发行额外普通股或优先股可能稀释股东权益，且无需股东批准[79] - 公司信托声明限制单一股东对普通股和优先股的所有权，最高为9.8%，可能延迟或阻止控制权变更[90] - 公司董事会有权在无需股东批准的情况下发行额外证券或重新分类未发行普通股，可能延迟或阻止控制权变更[91] 业务结构与区域分布 - 公司运营包括国防/信息技术地点、区域办公、批发数据中心和其他四个可报告细分市场[32] - 国防/信息技术地点细分市场包括乔治·G·米德堡和巴尔的摩/华盛顿走廊等六个子细分市场[32] - 公司大部分物业位于美国中大西洋地区，特别是华盛顿特区/巴尔的摩地区，该地区房地产市场或经济下滑将影响公司[52] 物业组合数据 - 截至2021年12月31日，公司办公室和数据中心外壳组合中，国防/信息技术地点的176处物业占组合186处物业的87.5%的年化租金收入[24] - 截至2021年12月31日，公司拥有8处区域办公物业，占办公室和数据中心外壳组合年化租金收入的11.6%[27] - 截至2021年12月31日，国防/信息技术场所占公司办公和数据中心外壳投资组合物业的176处，占运营面积的89.4%；区域办公室占8处，占运营面积的9.9%[33] - 运营物业年化租金收入总计589,425美元，其中办公和数据中心外壳投资组合为566,755美元，批发数据中心为22,670美元[100] - 办公和数据中心外壳投资组合共有186处物业，总兆瓦数21,710，入住率92.4%，每平方英尺租金32.47美元[100] - 截至2021年12月31日，在建物业预计可出租面积1,682千平方英尺，已租赁比例96%，已发生成本209,871美元，预计完工成本332,564美元[103] - 公司拥有或控制的土地总面积764英亩，预计可开发面积9,531千平方英尺，其中用于未来开发的土地面积721英亩，可开发面积8,893千平方英尺[106] - 2022 - 2038年办公和数据中心外壳租赁到期总面积20,070千平方英尺，到期年化租金收入总计566,755美元，占比100% [109] - 2022年办公和数据中心外壳租赁到期面积1,642千平方英尺，到期年化租金收入53,076美元，占比9.4% [109] - 2022年到期的办公和数据中心外壳租赁加权平均年化每平方英尺租金比相关空间当前市场租金高1.0% - 3.0% [110] - 2021年末办公和数据中心外壳物业中，国防/信息技术地点占比87.5%，区域办公室占比11.6%，其他占比0.9%[148] - 2021年末物业总占用率为92.4%，较2020年末的94.1%有所下降[150] - 2021年末每平方英尺已出租物业的年化租金收入为32.47美元，高于2020年末的31.50美元[150] - 2021年末可出租面积为21710千平方英尺，已出租面积为20070千平方英尺[152] - 截至2021年12月31日，物业组合的加权平均租赁期限约为五年，2022年到期租约的每平方英尺年化租金收入比当前市场租金高1.0% - 3.0%[158] - 2022 - 2026年及以后物业租赁到期的年化租金收入占比分别为9.4%、12.5%、12.7%、22.6%、9.3%、33.5%[158] 数据中心外壳业务情况 - 2013 - 2021年，公司投入使用26个数据中心外壳，总面积达470万平方英尺，截至2021年12月31日，还有3个在建，总面积68.5万平方英尺[25] - 公司数据中心外壳物业与租户签订长期租赁协议，采用三净结构，有多个续租选项和租金递增条款[25] - 公司数据中心外壳业务集中于一个客户，若该客户不再分配开发机会，公司数据中心外壳业务的增长和资本获取将受限[51] 员工相关 - 截至2021年12月31日，公司员工总数为405人，分布在马里兰州、得克萨斯州、弗吉尼亚州、阿拉巴马州和华盛顿特区[34] - 2021年公司新招聘49人，离职50人，员工流失率约为12%[38] - 公司员工中建筑技术人员有178人，约1%为女性，约34%为少数族裔；办公室员工中约57%为女性，约28%为少数族裔[34] - 公司薪酬计划包括基本工资、年度现金奖金、健康福利、退休储蓄计划、学习项目和员工认可计划等[36] - 公司吸引和留住高素质人才面临激烈竞争，可能影响业务运营[89] 税收相关 - 公司若继续符合房地产投资信托基金（REIT）的税收条件，一般无需对分配给股东的应税收入缴纳联邦所得税，且需将至少90%的年度应税收入分配给股东[20] - 公司作为REIT必须将至少90%的年度应税收入分配给股东，限制了留存现金用于其他业务的金额，可能需借款以满足分配要求[70][78] - 公司自1992年起符合REIT税收资格，需满足至少95%的总收入来自特定来源、向股东分配至少90%的年度应税收入等要求，否则将面临不利税收后果[93] 市场竞争与风险 - 公司面临商业房地产市场竞争，包括租户、土地和物业收购、资本和人才等方面的竞争[40][41] - 公司房地产投资面临竞争、流动性、开发、收购等风险，可能影响财务状况和现金流[56][57][58][59] - 公司可能面临自然灾害、气候变化、恐怖袭击、社会动荡等外部事件影响，导致物业价值、财务状况和现金流受损[64][65] - 新冠疫情及类似大流行可能对公司产生多方面不利影响，如租户运营中断、获取资本困难等[84][85][86] - 公司面临网络安全风险，尽管有防范措施，但不能完全保证避免安全漏洞[88] 债务相关 - 截至2021年12月31日，公司债务达23亿美元，未来本金和利息支付可能使现金不足，且面临无法展期或再融资的风险[72] - 2021年3月，FCA宣布美元LIBOR在2023年6月30日后将不再公布，公司基于LIBOR的债务和利率互换受影响，过渡到替代利率可能有挑战[75] - 公司高级票据目前获三大评级机构投资级评级，评级下调将对资本成本和普通股市场价格产生重大不利影响[77] - 公司依赖外部资本增长，资本来源可能无法以有利条件获取，额外债务融资会增加杠杆并限制管理灵活性[70] - 公司使用循环信贷工具融资，若贷款方违约，将影响公司获取借款能力[71] - 公司多数无担保债务交叉违约，利率上升会增加可变利率债务的偿债成本[73] - 公司运营现金流可能不足以偿还所有债务，组织文件未限制负债金额，可能增加负债并损害财务状况[74] - 2021年公司发行14亿美元无担保优先票据，2020年9月至2021年末共发行18亿美元，为16亿美元债务再融资，新发行债务加权平均利率降低1.1%[125][126] - 2021年末公司债务较2020年末增加约1.9亿美元，2022年1月用出售收益偿还2.16亿美元[128] - 2021年平均未偿债务为22亿美元，加权平均有效债务利率约为3.0%；2020年平均未偿债务为21亿美元，加权平均有效债务利率约为3.6%[174] - 截至2021年12月31日，固定利率债务本金到期金额总计188.8166亿美元，加权平均利率为2.58%；可变利率债务本金到期金额总计4.1012亿美元，加权平均利率为1.16%[204] - 截至2021年12月31日，债务公允价值为23亿美元，若利率降低1%，固定利率债务公允价值将增加约1.38亿美元；2020年债务公允价值为21亿美元，若利率降低1%，固定利率债务公允价值将增加约5200万美元[205] - 若适用LIBOR利率提高1%，2021年利息费用将增加290万美元，2020年将增加220万美元[205] - 截至2021年12月31日，公司遵守债务工具的限制性财务契约[201] 财务指标变化 - 2021年公司净收入比2020年减少2130万美元，主要因债务提前清偿损失增加9330万美元和2020年有2940万美元出售非合并合资企业投资收益[129] - 2021年公司房地产运营净营业收入比2020年增加1900万美元，主要因投入使用的开发和再开发物业增加2760万美元收入，部分被处置物业净减少1050万美元收入抵消[129] - 2021年公司同意约260万美元租赁应收款的延期付款安排，其中大部分在2021年6月30日前偿还[136] - 2021年公司同店房地产运营净营业收入较2020年略有增加，受可收回性损失拨备降低的影响极小[136] - 2021年公司租赁收入收款未受疫情显著影响，且未再同意重大延期付款安排[136] - 2021年美国政府租户占比从2020年的34.1%增至35.6%，主要因新投入使用的物业中有其作为租户[146] - 2021年20大租户占比73.3%，其余租户占比26.7%，总年化租赁收入为589,425美元[146] - 2020年20大租户占比72.0%，其余租户占比28.0%，总年化租赁收入为571,035美元[146] - 2019年20大租户占比71.6%，其余租户占比28.4%，总年化租赁收入为525,338美元[146] - 2021年总营收为664446千美元，较2020年的582354千美元增加82092千美元[164] - 2021年净收入为81578千美元，较2020年的102878千美元减少21300千美元[164] - 2021年房地产运营净营业收入（NOI）为360870千美元，较2020年的341836千美元增加19034千美元[166] - 2021年相同物业平均入住率为92.3%，较2020年的92.8%下降0.5%[166] - 2021年相同物业每平方英尺平均直线租金为26.50美元，较2020年的26.26美元增加0.24美元[166] - 2021年建筑合同及其他服务收入为107876千美元，较2020年的70640千美元增加37236千美元[164][169] - 2021年利息费用为65398千美元，较2020年的67937千美元减少2539千美元[164][173] - 2021年房地产销售收益为65590千美元，主要包括出售两个数据中心壳物业90%权益获得40200千美元及出售一个先前停用的数据中心壳物业获得25900千美元[164][175] - 2021年资本化薪酬和间接成本总计1100万美元，2020年为940万美元[170] - 2021年净收入为81,578美元，2020年为102,878美元；2021年FFO为165,802美元，2020年为186,305美元[187] - 2021年基本FFO为159,542美元，2020年为169,581美元；2021年摊薄FFO为159,563美元，2020年为169,728美元[187] - 2021年经可比性调整的摊薄FFO为260,326美元，2020年为241,356美元[187] - 2021年摊薄FFO每股为1.40美元，2020年为1.50美元；2021年经可比性调整的摊薄FFO每股为2.29美元，2020年为2.12美元[187] - 2021年FFO派息率为75.2%，2020年为66.8%；2021年摊薄FFO派息率为78.1%，2020年为73.3%；2021年经可比性调整的摊薄FFO派息率为47.9%，2020年为51.7%[187] - 2021年物业开发和再开发支出为283,180美元，2020年为345,818美元；2021年物业租户改进支出为23,533美元，2020年为26,071美元；2021年物业资本改进支出为35,970美元，2020年为34,060美元[189] - 2021年物业新增支出总计342,683美元，2020年为405,949美元，减少63,266美元[189] - 2021年经营活动净现金流较2020年增加1070万美元，增幅4.5%，主要因物业组合增长带来的房地产运营现金流增加[190] - 2021年投资活动使用的净现金流较2020年减少1.228亿美元，主要因物业开发和再开发现金支出减少7650万美元以及上一期间支付5310万美元现金结算利率互换的影响[190] - 2021年融资活动净现金流出5090万美元，包括向普通股股东支付股息1.235亿美元；2020年融资活动净现金流入9130万美元[191] 租赁业务情况 - 2021年公司租赁390万平方英尺，连续五年租赁面积超300万平方英尺，租户保留率达74.2%[119][121] - 2021年公司投入使用76.6万平方英尺新开发物业，年末在建物业170万平方英尺，整体出租率96%[123] - 截至2021年12月31日，公司办公和数据中心壳组合

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年经可比性调整后的每股FFO为2.29美元，较2020年强劲业绩增长8%，高于原指引 [6] - 2021年现金NOI增长1.2%，得益于有利的续约租赁结果和运营效率的进一步提升 [18] - 2022年每股FFO指引区间为2.30 - 2.38美元，中点2.34美元，较2021年强劲业绩增长2.2% [19] - 2022年第一季度指引中点0.56美元，较2021年第四季度结果低0.02美元，主要因天气相关费用增加和DC6出售的摊薄影响 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年总租赁量390万平方英尺，其中续约210万平方英尺；若排除CareFirst交易影响，续约现金租金季度下降1.5%，全年下降0.6% [12][13] - 2021年空置租赁量61.6万平方英尺，超过5年平均水平14%，较2020年增长近50%；目前租赁活动比率为94% [14] 开发业务 - 2021年完成并交付76.6万平方英尺的开发项目，3个项目提前完工；提前开工的56.2万平方英尺为2021年业绩贡献约0.02美元 [6] - 2021年执行了120万平方英尺的开发租赁，超出目标18% [6] - 2022年开发租赁目标为70万平方英尺，预计约三分之二为国防承包商的办公和研发空间，三分之一为云计算客户的数据中心定制项目 [17] - 2022年预计将超过80万平方英尺的完全租赁开发项目投入使用，与2021年投入使用的76.6万平方英尺一起，预计为2022年业绩贡献1500 - 1700万美元的现金NOI [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022财年美国国防部基础预算获国会授权为6650亿美元，较2021财年增长5.8%，预计国防租赁需求将持续强劲 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是投资于优先国防任务地点，通过新的低风险开发创造价值，以实现FFO增长，不受宏观经济趋势影响 [22] - 计划在2024 - 2025年寻找合适机会出售巴尔的摩和北弗吉尼亚的区域办公资产 [25] - 考虑将部分区域办公资产纳入国防业务，或对数据中心货架进行合资或出售 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管供应链环境存在挑战，但公司2021年业务各方面表现出色，预计2022年租赁业务仍将强劲 [6][12] - 预计2022财年持续决议不会对业务产生重大影响，国防租赁需求将保持强劲 [9] - 2023年FFO增长预计在4% - 6%，170万平方英尺的活跃开发项目（目前96%已租赁）将对增长产生重大影响 [22] 其他重要信息 - 2021年通过发行14亿美元新的高级无抵押票据，置换高利率定期债务，锁定低利率并延长债务期限，为业绩贡献约0.04美元 [7] - 上个月出售DC6获得2.225亿美元，平衡杠杆并支持开发活动，交易延迟完成使2021年业绩超出预期约0.05美元 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前可出售资产包括什么，区域办公资产买家兴趣和估值变化如何，开发成本上升是否影响收益率 - 公司计划在2024 - 2025年寻找机会出售巴尔的摩和北弗吉尼亚的区域办公资产；也可选择对两个数据中心货架进行合资 [25][26] - 疫情前区域办公资产买家兴趣和估值较好，疫情后资本市场恢复正常至少还需12个月 [28] - 开发成本同比上涨10% - 15%，但公司仍能实现收益率目标 [30] 问题2: 波音空置原因，租户流失的一般原因，是否有长期关注名单，区域办公资产何时能全部出租及出售方式 - 波音因未赢得重要合同而调整办公面积 [33] - 租户流失通常是因未赢得合同，而非公司无法提供更多空间；并购也会对租户面积产生影响 [35] - 目前没有值得关注的租户风险，过去三年新开发项目对应的合同期限较长 [37] - 区域办公资产中100 Light Street需重新稳定后再考虑出售；预计将分块出售 [39][40] 问题3: 大型空置物业的租赁趋势及能否超预期，70万平方英尺开发租赁目标能否提高，2100 [Indiscernible] Street租赁和出售情况 - 亨茨维尔大型空置物业租赁活动良好，预计上半年能签约；100 Light Street租赁需时间，今年难有超预期表现 [41] - 若北弗吉尼亚公用事业提前提供关键电力，开发租赁目标可能超过70万平方英尺；因波音未续约，原计划的开发项目减少12万平方英尺 [44] - 2100 [Indiscernible] Street稳定租赁后将考虑出售；华盛顿特区市场仍受疫情影响，公司该物业潜在租户较多，但决策时间长 [46][47] 问题4: DC6对今年业绩的影响，区域办公资产的其他组成部分及Columbia Gateway是否会出售 - DC6出售对增长的影响为2% [53] - 区域办公资产还包括北弗吉尼亚的两组建筑，其中一组可能纳入国防业务；Wells Fargo和临床塔楼是待回收资产；Columbia Gateway短期内不会出售 [55] 问题5: 明年开发管道规模，开发成本上升能否提高租金保持收益率，目标收益率，2023年FFO增长的关键因素，CareFirst退还空间的需求情况，GSA减少空间计划对公司的影响 - 预计明年开发管道规模与目前相当，公司多年来开发管道规模在150 - 250万平方英尺之间 [58] - 2021年至今公司能通过提高租金保持收益率，国防承包商建筑目标现金收益率为8%，典型租赁期限7 - 10年 [59] - 2023年FFO增长的关键因素包括办公现金NOI增长、开发项目投入使用的持续收益，以及维持或改善杠杆比率的股权资本 [60] - CareFirst退还的空间预计很快能租出，公司9月底收回该空间 [61] - 公司与GSA租赁业务较少，GSA收缩活动主要影响华盛顿特区市中心的B级或旧A级市场，对公司影响不大 [63] 问题6: 今年预计租户搬出面积及国防IT组合续约情况，达到同店入住率中点所需的空置租赁面积及目前管道情况，美国政府租赁安全设施预期资本化率低于4%的原因 - 今年预计租户搬出面积约40 - 50万平方英尺，约一半来自区域办公资产，国防IT组合续约情况将远高于平均水平 [66] - 目前空置租赁管道与去年同期相当，同店入住率受2021年交易释放和2022年租赁执行及开始时间影响，并非线性关系 [69][70] - 美国政府租赁安全设施预期资本化率低于4%是基于数据中心货架和其他高信用租户租赁的市场比较 [73] 问题7: 出售更多数据中心货架降低杠杆与等待大型交易的考虑 - 公司希望通过资本循环和补充来推动发展，一次性出售资产会影响收益；公司认为这些资产是长期投资；目前固定收益投资者认可公司现金流的稳定性，降低杠杆不会带来额外的利息节省 [77][78] 问题8: DC6出售所得是否能满足2022年开发支出，第四季度股权缺口金额 - DC6出售所得不能满足全部开发支出，公司计划在第四季度出售资产或对数据中心货架进行合资以获得额外资金；第四季度股权缺口为7500万美元 [82][83]