分组1 - 公司的投资策略和差异化的投资组合继续产生强劲的经营业绩,支持公司未来几年的积极前景 [7] - 公司的资本配置决策使资产高度集中在毗邻或包含高优先级任务的位置,这些位置对国防承包商非常有利 [8][9] - 公司的核心投资组合租赁率为95%,国防/IT分部租赁率为96.8%,创历史新高 [10] 分组2 - 公司的同店现金NOI同比增长5.8%,上半年增长7% [10] - 公司今年的租赁目标为40万平方英尺,目前已完成21.8万平方英尺 [11] - 公司的发展管线为100万平方英尺,未来还有120万平方英尺的潜在机会 [17] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司投资组合的使用率情况 [43][44][45][46] **Steve Budorick 回答** 公司的政府客户资产不包括在该报告中,因为他们主要在国防或情报部门,需要在办公室工作以满足任务的安全要求 [46] 问题2 **Michael Griffin 提问** 询问公司大租约续租情况 [52][53] **Steve Budorick 回答** 公司预计大租约续租率将达到95%左右,其他租约续租率也会很高 [53] 问题3 **Camille Bonnel 提问** 询问公司的派息率目标 [59][60] **Anthony Mifsud 回答** 公司的派息率目标一直在65%-70%之间 [60]

2023年第二季度业绩 - 每股FFO为0.60美元，超过指引高端[3] - 同店物业现金NOI增长5.8%，上半年增长7.0%[3] - 核心投资组合出租率95.0%，入住率93.6%[3] 2023年指引更新 - 稀释后每股收益指引为1.49 - 1.53美元，每股FFO指引为2.38 - 2.42美元[6] - 同店物业现金NOI增长指引为4.5% - 5.5%[7] - 租户保留率指引为80% - 85%[11] 增长支撑因素 - 资产集中于支持美国国防和网络安全任务的地点，90%的ARR来自国防/IT地点[18][19] - 自2012年以来，平均每年开发租赁100万平方英尺，目前150万平方英尺的开发项目已出租92%[22] - 自2020年9月以来，发行18亿美元高级无抵押票据，加权平均利率2.5%，加权平均到期期限约9年[27] 市场需求与趋势 - 2024财年国防预算申请较2023财年增长3.3%，2017 - 2023财年，国防部基础预算复合年增长率为4.9%[33] - 公司FFOPS在2018 - 2022年期间复合年增长率为4.1%，预计2023 - 2026年继续实现约4%的复合年增长[34][35] 租赁情况 - 2023年第二季度空置租赁面积8.8万平方英尺，上半年执行18.7万平方英尺，截至7月中旬为21.8万平方英尺，有望实现全年40万平方英尺的目标[38] - 租户保留率高，2012 - 2022年平均为74%，2018 - 2022年平均为76%，2023年上半年为83%[40] - 截至2022年12月31日，820万平方英尺的租约将于2025年底到期，其中460万平方英尺（约55%）为超过5万平方英尺的大型租约，目前预计约95%的390万平方英尺租约将续约[41][42]

财务表现 - 2023年第一季度，公司总收入为167,501千美元，较2022年同期的195,480千美元有所下降[5][34] - 2023年第一季度，公司净利润为80,398千美元，较2022年同期的60,824千美元有所增长[5][9] - 2023年第一季度，公司每股基本收益为0.70美元，较2022年同期的0.53美元有所增长[5][45] - 2023年第一季度，公司综合收入为79,592千美元，较2022年同期的64,364千美元有所增长[6] - 2023年第一季度，公司现金及现金等价物净增加395千美元，较2022年同期的6,528千美元有所下降[8] - 2023年第一季度，公司经营活动净现金流为58,745千美元，较2022年同期的52,711千美元有所增长[9] - 2023年第一季度，公司投资活动净现金流为85,183千美元，较2022年同期的104,220千美元有所下降[9] - 2023年第一季度，公司融资活动净现金流为-143,533千美元，较2022年同期的-150,403千美元有所改善[9][8] 公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有194个物业，总面积为23.0百万平方英尺，其中包括166个办公物业和28个单租户数据中心外壳[10] - 截至2023年3月31日，公司控制着未来发展的约680英亩土地，可开发约9.0百万平方英尺，以及其他约40英亩土地[10] - 公司在2023年3月31日的运营物业净值为3,272,873千美元，比2022年12月31日的3,258,899千美元有所增长[16] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有1,875千美元的延期薪酬计划责任，以及2,179千美元的利率衍生品[15] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有1,831千美元的互惠基金和44千美元的其他市场证券[15] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有2,230千美元的延期薪酬计划责任和355千美元的利率衍生品[15] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有45,429千美元的物业租赁权利资产和35,327千美元的物业租赁负债[19] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有40,476千美元的未合并房地产合资企业投资[21] - 公司在2023年3月31日的资产中，持有903,024千美元的合并房地产合资企业总资产和101,166千美元的抵押贷款债务[20] 公司债务情况 - 公司于2023年3月31日的总债务净额为2123012千美元，其中包括固定利率按揭贷款、循环信贷设施、期限贷款设施和无担保优先票据等[26] - 公司的债务均由运营合伙企业承担，但COPT为COPLP的循环信贷设施、期限贷款设施和无担保优先票据提供担保[27] - 公司的债务到期时间表显示，2026年是债务到期的高峰期，总额达689300千美元[28] - 公司的利率互换衍生工具在2023年3月31日的公允价值为1775509千美元，用于对冲利率风险[28] - 公司的利率互换衍生工具在2023年3月31日的公允价值对公司的综合收入产生了591千美元的影响[29] 公司股权及股息 - 公司宣布每股普通股股息为0.285美元，较2022年同期增长0.01美元[31] - 公司的可赎回非控股权益于2023年3月31日的余额为25448千美元，主要由于合作伙伴的利益要求公司以公允价值收购其股权[30] - 2023年第一季度，受限股份计划下的受限股份活动总结显示，未解除的受限股份为333,977股，授予的受限股份为158,242股[40] - 公司授予了两种形式的利润利益单位：基于时间的PIUs和基于绩效的PIUs[41]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第一季度每股FFO为0.59美元,超过指导中值0.02美元 [9] - 核心资产组合租赁率为95.1%,同比增加100个基点 [9] - 防务/IT板块租赁率为96.7%,为2015年开始披露该板块以来的最高水平 [10] - 同店现金NOI同比增长8.3%,为10年多来的最高水平,公司上调全年指引100个基点 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 防务/IT板块租赁率为96.7%,为2015年开始披露该板块以来的最高水平 [10] - 区域办公楼板块租赁率为78.5% [86][87] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场需求状况较差,除优质办公楼外 [88] - 巴尔的摩市场有较多较大规模的潜在机会 [89] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续优先将增量资本投入高优先级防务地点的新开发项目 [57] - 数据中心开发受限于土地和电力供给的可用性 [59][60] - 公司正关注市场上可能出现的受压力的收购机会,但开发项目的价值创造优于收购 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 国防预算将持续增加,2024财年预算请求同比增长3.6%至8270亿美元 [17][41] - 网络安全投资将持续支撑公司组合内网络安全相关租赁需求 [18][19][20] - 公司有信心在未来2-3年内维持健康的开发项目管线 [16] 其他重要信息 - 公司已完成190亿美元的数据中心资产合资交易,为未来开发项目提供自有资金 [32][33] - 公司已将浮动利率债务敞口从2022年末的15%降至本季度末的2% [31] - 公司于2月宣布提高3.6%的季度股息,为10年来首次 [35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问公司较小租户的续租情况 [47] **Steve Budorick 回答** 较小租户的续租率预期与大租户相当,但区域办公楼板块的退租将拉低整体续租率 [48] 问题2 **Blaine Heck 提问** 询问公司在当前市场环境下的资本配置策略 [56] **Steve Budorick 回答** 公司将继续优先将增量资本投入高优先级防务地点的新开发项目,认为这能为股东创造更大价值 [57] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问国防预算谈判进程对公司2024年增长的影响 [63] **Steve Budorick 回答** 国防开支增加存在广泛共识,具体预算过程存在不确定性,但总体来看公司有信心未来增长 [64][65]

业绩总结 - 2023年第一季度每股FFO为0.59美元，超出指导范围的高端[3] - 2023年更新的FFO每股指导中点为2.38美元，较2022年增长1%[31] - 2022年净收入为178,822千美元，2023年第一季度净收入为80,398千美元[78] - 2022年稀释后的FFO为268,186千美元，2023年第一季度为67,651千美元[78] - 2022年稀释后的AFFO为178,413千美元，2023年第一季度为67,651千美元[78] 用户数据 - 同物业现金NOI增长8.3%，不包括大型开发租约的免租影响，增长为3.9%[3] - 核心投资组合的租赁率为95.1%，占用率为92.9%[3] - 同物业投资组合的租赁率为94.5%，占用率为92.1%[3] - 2023年第一季度的租户保留率为63.9%，国防/IT位置的保留率为77.9%[3] - 预计2023年的租户保留率指导提高至80%-85%[36] 财务指标 - 2023年预计的AFFO支付比率为70%[25] - 截至2023年3月31日，净债务为2,181,408千美元，2022年为2,294,261千美元[82] - 净债务与调整后账面价值的比率用于评估公司的财务健康状况[68] - 现金净运营收入（Cash NOI）从房地产运营中调整，消除直线租金调整和租户激励的摊销等影响[52] - 调整后的EBITDA（Adjusted EBITDA）包括净收入的调整，涉及利息支出、折旧和摊销等项目[48] 发展与扩张 - 2023年开发租赁管道为700,000平方英尺，已执行495,000平方英尺的开发租赁[19] - 截至2023年3月31日，COPT在巴尔的摩/华盛顿地区拥有91个物业[49] - 总投资组合的物业数量为194，较去年增加6个[71] - 总投资组合的面积为23,020千平方英尺，较上季度增加14千平方英尺[71] 其他信息 - 2022年替代资本支出为95,886千美元[78] - 2022年非GAAP派息比率为70.1%[78] - 2022年稀释每股收益（EPS）为1.53美元，2023年指导区间为1.46至1.52美元[79] - 2022年稀释FFOPS（每股基金运营收益）为2.35美元，2023年指导区间为2.35至2.41美元[79] - 2022年建筑合同及其他服务收入为155百万美元，净收入为5百万美元[81]

租金收入来源 - 公司财报显示，截至2022年12月31日，89.7%的年化租金收入来自国防/IT地点[23] 未来发展机会与风险 - 公司未来发展受到数据中心外壳开发机会的影响，如果失去未来的开发机会，可能会影响公司的增长[23] - 公司大部分资产位于美国中大西洋地区，特别是在华盛顿特区/巴尔的摩地区，如果该地区的房地产市场或经济状况下降，公司可能会受到经济损害[24] - 公司可能受到办公房地产行业趋势的不利影响，一些企业实施远程工作和灵活工作安排，可能减少对商业办公空间的需求[24] - 公司可能面临房地产价值显著下降的风险，如果房地产价值大幅下降，可能会导致公司承认减值损失[24] - 公司可能无法成功与其他行业实体竞争，商业房地产市场竞争激烈，可能会影响公司的运营[24] - 公司可能无法及时处置房地产资产，房地产投资具有低流动性，可能限制公司根据经济或其他条件变化快速变更资产组合的能力[24] 风险因素 - 公司可能受到气候相关风险的不利影响，极端天气事件可能导致财产损坏，使公司更难以获得负担得起的保险覆盖[25] - 公司可能受到恐怖分子或外国国家袭击的影响，可能导致财产价值下降，公司财务状况和现金流受到不利影响[25] - 公司可能面临其他可能影响公司财务状况和现金流的责任[25] 债务风险 - 公司可能无法按时偿还债务或遵守某些债务的限制性财务契约，可能导致财务机构对担保债务的公司进行查封[31] - 公司的无担保债务几乎全部是交叉违约的，如果未能按时支付债务利息或本金，可能导致其他债务违约[32] - 公司的运营可能无法产生足够的现金流来偿还所有债务，可能需要额外借款、发行股权或出售资产来偿还债务，否则可能会违约[33] 股东利益与分配 - 公司的信用评级下调将对业务和财务状况产生重大不利影响，目前公司的高级票据已被三大评级机构评为投资级，但评级可能会发生变化[33] - 公司有一定的分配要求，限制了可用于其他业务目的的现金，可能需要借款以满足分配要求[33] - 公司可能发行额外的普通股或优先股，从而稀释现有股东的利益，可能会导致股价下跌[33] - 公司可能无法继续按预期水平向股东分配，分配依赖于多种因素，包括运营盈利能力和现金流量[35] 其他影响因素 - 公司可能会受到COVID-19大流行和类似大流行的不利影响，包括租户运营中断、资本供应短缺等[36] - 公司的业务可能受到网络安全漏洞和其他重大IT网络中断的不利影响，可能导致网络和系统功能受损、损害声誉等[38] - 公司可能受到税法变化的不利影响，未来的税法变化可能对公司的运营结果、财务状况和业务运作产生负面影响[41] 市场风险 - 公司面临的市场风险主要包括利率变动风险[100] 债务情况 - 公司固定利率债务总额为18.41亿美元，加权平均利率为3.94%[100] - 公司变动利率债务总额为0.54亿美元，加权平均利率为5.57%[100]

业绩总结 - COPT在2022年第四季度的每股FFO为0.60美元，全年为2.36美元，均达到指导范围的中位数和高端[25] - 2022年净收入为52,087千美元，较2021年有所增长[74] - 2022年调整后的稀释FFO为68,794千美元，2021年为268,965千美元[68] - 2022年稀释AFFO为178,413千美元[69] - 2022年分红和分配总额为125,041千美元[69] - 2022年稀释FFO每股为0.60美元，2021年为2.36美元[69] - 2022年现金净运营收入（NOI）为1200万美元，较2021年有所下降[71] - 2022年利息支出为16819千美元，较2021年有所下降[74] - 2022年折旧和摊销费用为37509千美元，保持稳定[74] - 2022年非可比专业和法律费用为0，显示出成本控制的有效性[74] 用户数据 - COPT的核心投资组合在2022年12月31日的出租率为95.3%，占用率为92.8%[31] - COPT的同物业现金NOI在2022年第四季度和全年分别下降了0.5%和0.9%[25] - COPT在2022年实现了692,000平方英尺的租赁和3.0百万平方英尺的总租赁，年度空置租赁量为801,000平方英尺，为12年来的最高水平[25] - 总投资组合的占用率为92.7%，合并投资组合为91.4%，核心投资组合为92.8%[62] - 总投资组合的租赁率为95.2%，合并投资组合为94.3%，核心投资组合为95.3%[62] 未来展望 - COPT预计2023年每股FFO的指导范围为2.34至2.42美元，较2022年增长约1%[27] - COPT的2023年现金NOI增长预期为2%至4%[27] - COPT的2023年开发租赁目标为600,000至800,000平方英尺[27] - COPT的2023年租户保留率预期为75%至85%[27] - COPT的2023年现金租金变动预期为-1%至1%[27] - COPT的2023年开发投资活动预期为250百万至275百万美元[27] - 预计2023年至2026年每股FFO将以约4%的速度复合增长[34] - 2023年更新后的稀释每股FFO中点为2.38美元[34] 市场动态 - 现有物业的租赁需求强劲，开发管道面积为150万平方英尺，已租赁率达到89%[34] - 预计国防预算的两党支持将持续推动现有及新开发空间的需求[34] - 财务状况稳健，直到2026年没有重大固定利率债务到期[34] 资产负债情况 - 截至2022年12月31日，公司的净债务为2294261千美元[72] - 预计2023年公司的前瞻性净债务为2094840千美元，调整后为2009289千美元[73] - 2022年调整后EBITDA为341709千美元，年化调整后EBITDA为361964千美元[74]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年FFO每股为2.36美元,较2021年增长3%,超过原指引中值0.02美元 [11] - 2022年同店物业现金NOI下降90个基点,其中国防/IT物业现金NOI增长1.3%,区域办公物业下降 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年完成801,000平方英尺的空置租赁,为12年来最高水平,同比增长30% [11][23][24] - 2022年完成1,700,000平方英尺的续租,续租率为72%,剔除一次性搬迁后续租率为74% [28][29] - 2023年预计续租率将达75%-85%,反映了这些地点对租户的价值 [30] - 2023年同店物业预计将达93%-94%的出租率,主要由于区域办公物业的收缩抵消了新租赁的贡献 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防商业园和红石门户园区分别达到98%的出租率,同比分别增加300个和600个基点 [12] - 公司核心物业出租率达到95.3%,为2006年以来最高水平 [13] - 2022年在亨茨维尔和堡梅德BW走廊地区的租赁需求强劲 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司自2018年完成战略资产重组后进入新的增长时期,2019年以来交付了500万平方英尺的开发项目 [8][9] - 公司通过出售数据中心资产筹集了10亿美元资金,用于投资其他高收益低风险的开发项目 [9] - 公司未来将通过自身现金流自主满足开发所需资金,无需进一步出售资产 [17][18] - 公司在主要市场拥有优势的土地资源和地理位置,不存在来自新开发的重大竞争 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023财年国防预算同比增长7.5%,预计将在2024年体现在公司的租赁需求中 [19][20][63] - 公司预计2023年FFO每股增长1%,2023-2026年将保持约4%的复合年增长率 [21][22][66][67] - 公司2023年开发租赁目标为700,000平方英尺,已完成464,000平方英尺 [33] - 公司1.5百万平方英尺的在建开发项目已经89%租出,为未来增长奠定基础 [15] 其他重要信息 - 公司与Blackstone成立两个新的90/10合资企业,出售5处单一租户数据中心壳楼,获得2.5亿美元资金 [17] - 公司已经对区域办公物业进行了资本性投入,以提升其竞争力 [89][99] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jason Belcher提问** 询问建筑成本趋势和开发收益情况 [49] **Todd Hartman回答** 建筑成本同比上涨16.4%,但租金也相应提高以维持收益水平 [50][51] 问题2 **Michael Griffin提问** 询问2023年续租率预期较高的原因 [56] **Todd Hartman回答** 主要是由于租户粘性,而非年度波动 [57] 问题3 **Camille Bonnel提问** 询问国防预算增加如何转化为租赁需求 [62] **Steve Budorick回答** 国防预算增加会在12-15个月后体现在租赁需求中,公司有信心未来两年内需求将保持强劲 [63][64]

信贷与债务安排 - 2022年10月26日公司与一组贷款人达成信贷协议，可借款总额7.25亿美元，包括6亿美元无担保循环信贷安排和1.25亿美元无担保定期贷款[114] - 公司2亿美元名义金额的浮动利率债务通过利率互换将一个月伦敦银行同业拆借利率固定在1.9%，利率互换于2022年12月1日到期[118] - 截至2022年9月30日，现有信贷安排最大借款能力为8亿美元，其中5.27亿美元可用；2022年10月26日，新的无抵押循环信贷安排最大借款能力为6亿美元[164] - 截至2022年9月30日，固定利率债务总计18.86028亿美元，加权平均利率为2.58%；可变利率债务总计4.0679亿美元，加权平均利率为3.92%[174] - 截至2022年9月30日，2023年到期的可变利率债务中有2.73亿美元可在一定条件下延期至2024年[175] - 截至2022年9月30日，公司债务公允价值为22亿美元；若利率降低1%，固定利率债务公允价值将增加约1.15亿美元[175] - 若适用的LIBOR利率提高1%，2022年前九个月公司利息支出将增加76.9万美元[176] - 公司高级无担保债务获三大评级机构投资级评级[162] - 截至2022年9月30日，公司遵守债务工具的限制性财务契约[170] 物业运营数据 - 截至2022年9月30日的九个月，公司投资组合的入住率为92.7%，出租率为94.9%[117] - 2022年公司将36.3万平方英尺的三个新开发物业投入使用，截至9月30日出租率为98.6%[117] - 2022年9月30日与2021年12月31日相比，公司整体入住率从92.4%升至92.7%，年化每平方英尺租金从32.47美元升至32.85美元[124] - 截至2022年9月30日，相同物业组合包含176处物业，占公司投资组合总面积的92.1%[132] - 相同物业平均入住率从2021年前三季度的93.5%降至2022年同期的91.9%，下降1.6个百分点[136] - 相同物业每平方英尺平均直线租金从2021年前三季度的19.24美元升至2022年同期的19.28美元，增加0.04美元[136] 物业销售与业务终止 - 公司以2.225亿美元出售批发数据中心，实现销售收益2860万美元[117] - 2022年1月25日公司出售了批发数据中心，该业务被列为终止经营业务[143] 租赁业务数据 - 截至2022年9月30日的九个月，公司租赁面积230万平方英尺，其中续租面积120万平方英尺，租户保留率72.0%[125] 收入与费用变化（季度对比） - 2022年第三季度与2021年同期相比，房地产运营收入从1.38873亿美元增至1.47687亿美元，服务收入从2804.6万美元增至3481.3万美元[130] - 2022年第三季度与2021年同期相比，总运营费用从1.24059亿美元增至1.35915亿美元，利息费用从1572万美元降至1512.3万美元[130] - 2022年第三季度与2021年同期相比，持续经营业务收入从2834.3万美元增至3231.6万美元，净收入从2879.4万美元增至3231.6万美元[130] - 2022年第三季度房地产运营净营业收入（NOI）为9.1096亿美元，2021年同期为9.046亿美元，同比增加63.6万美元[131] 收入与费用变化（前三季度对比） - 2022年前三季度房地产运营NOI为2.68494亿美元，2021年同期为2.70347亿美元，同比减少185.3万美元[136] - 2022年前三季度总营收为5.63783亿美元，2021年同期为4.78514亿美元，同比增加8526.9万美元[135] - 2022年前三季度总运营费用为4.27625亿美元，2021年同期为3.5245亿美元，同比增加7517.5万美元[135] - 2022年前三季度净收入为1.26735亿美元，2021年同期为6661.3万美元，同比增加6012.2万美元[135] - 2022年前三季度服务运营NOI为406.1万美元，2021年同期为262.8万美元，同比增加143.3万美元[138] 利息费用与债务清偿原因 - 利息费用减少主要是由于2021年完成债务再融资，使当期加权平均利率降低[139] - 前期债务提前清偿损失归因于无担保优先票据的回购和赎回、1亿美元定期贷款安排的偿还以及建筑贷款的还清[142] 净收入与每股运营资金对比 - 2022年第三季度净收入为3231.6万美元，2021年同期为2879.4万美元；2022年前九个月净收入为1.26735亿美元，2021年同期为6661.3万美元[152] - 2022年第三季度摊薄后每股运营资金（Diluted FFO per share）为0.58美元，2021年同期为0.56美元；2022年前九个月为1.75美元，2021年同期为1.19美元[152] - 2022年第三季度经可比性调整后的摊薄后每股运营资金为0.58美元，2021年同期为0.57美元；2022年前九个月为1.75美元，2021年同期为1.71美元[152] 物业新增与成本预计 - 2022年前九个月物业新增主要包括2.06063亿美元的开发项目、2433.9万美元的运营物业租户改进和2106万美元的运营物业资本改进，总计2.51462亿美元[153] - 2022年剩余时间，公司预计花费约8000万美元用于开发成本；预计租户和资本改进及租赁成本约4000万美元[167][173] 现金流变化 - 与2021年前九个月相比，2022年前九个月经营活动净现金流减少1280万美元，主要归因于第三方建筑项目现金流时间的变化，部分被债务再融资导致的利息支出减少所抵消[154][155] - 与2021年前九个月相比，2022年前九个月投资活动使用的净现金流减少2960万美元，因当期出售物业获得2.208亿美元收益（主要来自批发数据中心），而前期为1.141亿美元（主要来自两个数据中心外壳90%权益的出售），但当期物业开发现金支出增加4670万美元和投资应收款资金增加1780万美元部分抵消了收益[156] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金流为1.056亿美元，包括向普通股股东支付9270万美元股息，期间债务借款净偿还550万美元，其中使用批发数据中心出售所得偿还2亿美元定期贷款，大部分被用于物业开发的循环信贷额度净借款所抵消[157] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金流为9180万美元，包括向普通股股东支付9260万美元股息，期间债务借款净收益1120万美元，包括无担保优先票据的购买和赎回等相关交易的净影响[158] 现金及现金等价物与股票发行计划 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为1260万美元[161] - 2022年5月，公司用2022年ATM计划取代2018年ATM股票发行计划，可发售普通股的总销售价格最高达3亿美元[163]

财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2021年公司实现4.4%的复合年FFO增长，预计今年FFO每股增长2.6%，吸收1月出售DC - 6带来的0.04美元摊薄影响 [8] - 调整后每股FFO为0.58美元，处于指引中点，有望实现全年每股2.35美元的预期结果中点 [13] - 预计第四季度将有超90万平方英尺的开发项目投入使用，这些项目出租率超98%，其净营业收入支持调整后每股0.60美元的FFO中点 [13] - 预计年末同一办公楼入住率中点为92.5%，年度租户保留率为75% [14] - 缩小同一物业现金净营业收入变化指引至下降1% - 2%，全年续租现金租金变化新范围为下降1% - 2% [14] - 到2023年，短期LIBOR和SOFR远期曲线较年初上涨3.4%，将导致可变利率债务的利息费用同比增加约1500万美元，但新增租赁和开发项目的净营业收入将弥补这一增加 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成35.1万平方英尺的空置租赁，为12年来最高季度总量，前三季度租赁成果已超全年超62万平方英尺的目标，是五年年均租赁总量的117% [17] - 第四季度，40%的租赁面积为现有租户的扩张空间 [18] - 第三季度签署两份与美国政府的新租约，共计12.7万平方英尺，310 NBP现100%租给美国政府 [19] - 第三季度完成50.6万平方英尺的续租租赁，保留率为92.2%，为20多年来最高，年初至今完成近120万平方英尺的续租，保留率为72% [20] - 本季度现金租金符合预期，下降1.1%，直线租金上涨5% [21] - 预计第四季度续租量相似，维持年度保留率指引中点在75%，预计2023 - 2024年超过5万平方英尺的租约保留率达95%或更高 [21] 开发业务 - 目前有190万平方英尺的国防地点开发项目正在进行，整体预租率为91% [10] - 本季度未完成开发租赁，年初至今开发租赁量为47.6万平方英尺，开发租赁管道仍有120万平方英尺，有信心实现2022年70万平方英尺的开发租赁目标 [21] 各个市场数据和关键指标变化 国防/信息技术市场 - 本季度各国防/信息技术市场均有租约签署，国家商业园最活跃，签署13.4万平方英尺租约，现出租率为97.2%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [19] - 亨茨维尔230万平方英尺已完工和接近完工的物业组合出租率为96.4%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [20] 区域办公室市场 - 区域办公室组合的续租需求受宏观经济条件影响较大，交易速度缓慢，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁进展缓慢 [18][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略由成功的预租和低风险开发驱动，专注于国防/信息技术地点，是满足政府需求的专业空间首选上市公司房东 [10] - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] - 行业竞争方面，公司在国防/信息技术市场具有优势，需求受国家安全支出驱动，与整体经济状况相关性低 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场自第二季度电话会议以来变化较大，但公司本季度表现强劲，实现关键融资和租赁里程碑 [6] - 预计未来五个季度投资组合入住率将上升，悲观情景下上升50个基点，乐观情景下上升200个基点 [7] - 公司有信心在2022年及未来四年继续实现FFO增长，租赁需求受国家安全需求驱动依然强劲 [12] - 尽管利率上升和通胀压力对2023 - 2026年预测有影响，但仍预计2023 - 2026年FFO每股复合年增长率达4%或更高 [16] 其他重要信息 - 本周完成新的信贷额度和定期贷款，将到期日延长至2027年和2028年，消除2026年前的借款风险 [6] - 上半年材料价格急剧上涨使同类开发项目的硬成本同比增加约18%，第三季度通胀压力稳定，涨幅降低，公司能通过协商租金维持开发收益率目标 [11] - 到季度末，23亿美元债务组合中仅7.5%受利率上升影响，包括2亿美元LIBOR对冲，固定LIBOR为1.9%，将于12月1日到期，年底及进入2023年，可变利率债务将增至约占总债务的15% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 影响公司租赁和租户管道的基本逆风因素有哪些 - 国防/信息技术组合方面，世界和平会减缓租赁，但就当前全球和国家安全形势，近期预计不会受影响；区域办公室部门与整体经济关联更大，所在市场比国防市场疲软，赢得租约所需时间长，可能需几个季度才能取得进展 [26] 问题2: 未来六到十二个月的关键重点是什么 - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] 问题3: 市场条件和资本成本上升是否影响开发项目的承保假设 - 公司能使租金与成本同步增长，如国家商业园的一个开发项目，成本增加18%，净租金也相应增加18%，开发收益率不变，预计这种情况将持续 [30] 问题4: 租赁带来的入住率增加何时转化为实际入住 - 考虑到本季度的租赁量，预计在第三和第四季度开始有租户入住 [32] 问题5: 开发租赁管道剩余项目情况 - 预计进行一个数据中心外壳的定制开发项目 [36] 问题6: 数据中心外壳业务在当前利率环境下调整收益率的能力如何 - 建议下次电话会议再讨论此问题 [38] 问题7: 4%的FFO复合年增长率是否后端加载 - 明年增长会比预期略低，后年预计表现出色，之后持续增长，并非后端加载 [39] 问题8: 租户是否比过去更具粘性 - 租户群体一直具有粘性，目前正处于一系列与这类粘性租户的续约期，预计未来续约率仍很高，且主要集中在国防/信息技术资产，美国政府的整栋楼租约占很大比例 [41][42] 问题9: 潜在衰退情景是否会使租赁管道中的租户减少空间需求或放弃需求 - 租赁管道主要由国防/信息技术资产主导，至少三分之二的空置租赁是此类资产，不担心需求减少，本季度41%的租赁量为扩张空间，还有一些快速增长的需求表明国防投资组合的扩张趋势仍强劲 [44] 问题10: 开发管道项目的市场和数据中心外壳业务前景如何 - 120万平方英尺的管道中，超一半是国防/信息技术市场，如亨茨维尔和国家商业园；不到一半是数据中心外壳业务，在已拥有电力基础设施的土地上进行，预计未来12个月完成所有开发 [47] 问题11: 非国防/信息技术租赁活动情况，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁 - 租赁管道随交易流量变化，100 Light的相关数据在本季度末下降，一些租户选择了市场上成本更低的空间，目前的潜在租户已洽谈较长时间，预计未来几个月有决策，但难以确定具体时间，租赁进展缓慢 [49] 问题12: 区域投资组合租赁缓慢对资产处置决策和时间的影响 - 区域投资组合中的所有资产都是潜在的回收对象，但目前办公楼买家可获得的债务很少，不是出售的好时机，最终回收的资产和时间将取决于资产的入住率和价值状况 [52] 问题13: 数据中心外壳资产的定价是否有变化，资本化率可能的情况 - 目前正在协商交易，建议下次电话会议再讨论此问题 [54] 问题14: 可用于资助开发的现金流比例及“自给自足”的含义 - 2022年约30%的开发需求由支付股息和建筑资本后的运营现金流资助，这一比例到2023年将增加，计划到2024年开发股权完全由支付股息后的运营现金流资助；“自给自足”指无需出售资产或进行合资企业交易来资助每年2.5 - 3亿美元的开发投资，且开发资产带来的EBITDA能维持甚至降低杠杆率 [57][59] 问题15: 2100 L活动率下降的原因 - 本季度主要是一个租户选择在纽约而非该地区租赁，并非因市场上低成本供应商而流失租户 [61] 问题16: 公司特定集群的国防任务与国防预算增加的关系 - 对于2023年，目前文件信息不明确，无法确定；2022财年，运营和维护预算（租金支付来源）实际增长10%，获得的资金比例高于整体国防基础预算，但需等相关文件发布才能了解未来情况 [63] 问题17: 租赁经济情况，二代租赁经济下滑的原因 - 租赁统计数据中的现金租金变化可能有误导性，因为租约期限和前期租约的复合递增因素，如国家商业园年初至今的续约租金率达到或超过新开发租金成本的96.5%，虽有两份大租约租金下降，但仍可用于推动新开发；本季度新空置租赁中的一个大租约影响了平均水平，公司认为租金在增加，租赁经济状况良好，但租户改善成本有压力 [66][67] 问题18: 再融资活动中可变利率债务增加的策略考量 - 可变利率债务增加并非再融资交易导致，即使不进行再融资，2亿美元的LIBOR对冲将于12月1日到期，可变利率债务也会增加 [70] 问题19: 国防部是否会因当前环境加快预算流程以促成租赁 - 政府程序繁琐，今年有选举，至少12月前会有持续决议，选举结果若导致参众两院组成重大变化，新领导党派可能需要更多时间增加预算，预计国防部不会更灵活 [72] 问题20: 4%的FFO复合年增长率是否有利率下降、杠杆水平变化及巴尔的摩CBD资产处置的假设 - 预测基于远期LIBOR和SOFR曲线并增加了应急因素，预计利率将维持在高位且有进一步上升空间；计划不依赖提高杠杆率来实现回报，到2016年底杠杆率将低于初始水平；模型有多种情景，有能力在进行区域办公室或其他资本回收的情况下仍达到4%的增长目标 [75][76] 问题21: 是否考虑对浮动利率债务增加套期保值 - 考虑过增加套期保值，但需在曲线远端操作才能获得短期利益，且过去进行此类操作从未成为现金净接收方，银行总是获利，因此目前对中期可变利率债务水平感到满意 [79] 问题22: hyperscalers云业务增长减速对公司客户需求的影响 - 公司客户的前景依然积极，他们对更多容量有需求且难以满足，需求紧迫 [81] 问题23: 对乌克兰的武器和其他援助资金在国防部预算中的情况 - 这笔资金的归属不固定，现任政府将其纳入明年的基础预算，但不在运营和维护项目中，具体位置需等待确定 [83] 问题24: 新开发项目的开发收益率变化情况 - 历史上开发收益率有很强的开发利润率，目前由于债务成本上升，资本成本增加，目标收益率比之前高50 - 75个基点，但最终市场将决定租金和成本，关键是看是否有足够价值 [85] 问题25: 310 NBP的空置租赁是否解决了所有空间问题 - 是的，310 NBP已100%租给美国政府，租期很长 [86]