财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了300个基点的营业ROTCE增长,达到11.7%,同时有形净值也有所增长 [4] - 公司在第二季度回购了120万股,累计回购比例达到31%,并获得了额外2亿美元的回购授权 [7][8] - 公司的资本和流动性维持在接近历史高位的水平 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 服务业务在第二季度实现了1.82亿美元的税前利润,公司提高了全年指引,从6亿美元增加到7亿美元 [18] - 公司通过提高客户自助服务、优化呼叫中心等措施,大幅提升了服务效率,呼叫量下降26% [20][21] - 公司完成了Rushmore Servicing的收购,成为行业最大的特殊服务商之一 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的贷款组合规模在第二季度末达到8820亿美元,如果包括待完成的收购,规模将超过9500亿美元,接近1万亿美元的目标 [22][23] - 公司看到区域银行大量出售MSR资产,这为公司带来了大量收购机会,预计未来会有更多银行出售MSR [23] - 公司正在积极拓展次级服务业务,并计划在第四季度启动MSR基金 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的战略是以成本领导者为基础,通过不断提升运营效率来增强竞争优势 [12] - 公司计划进一步扩大直接面向客户(DTC)业务的规模和范围,提升其在整体业务中的贡献 [13] - 公司正在积极拓展自有服务业务,利用现有平台提供增量收入,包括来自再融资的收益 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的竞争优势还没有完全反映在股价中,对公司未来的发展前景充满信心 [14] - 管理层表示,即使出现经济衰退,公司也处于有利地位,Rushmore的特殊服务能力将成为重要的增长机会 [26] - 管理层密切关注学生贷款宽限期结束对公司客户的影响,但预计不会对公司造成重大影响 [27][28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Kevin Barker 提问** 询问公司对未来预付速度的预期 [62][63][64] **Christopher Marshall 回答** 预付速度将略有上升,但公司通过提升运营效率可以抵消这一影响,未来ROTCE有望维持在12%-20%的目标区间 [65][66][67][69] 问题2 **Kyle Joseph 提问** 询问公司原贷业务的毛利率变化情况 [73][74][75] **Christopher Marshall 回答** 毛利率变化主要是由于业务结构变化,随着Project Flash的持续推进,公司的单位成本将进一步下降,有助于提升整体毛利率 [75] 问题3 **Douglas Harter 提问** 询问公司是否计划通过收购来扩大DTC业务规模 [98][99][100][101][102][103][104] **Christopher Marshall 回答** 公司主要计划通过内生方式来扩大DTC业务,重点是提升再融资的客户留存率,同时也在探索为其他机构提供白标服务的机会 [99][100][103]

公司交易和收购 - 公司在2023年第二季度与Rushmore Loan Management Services, LLC达成交易，以总购买价格34亿美元收购了某些资产并承担了某些负债[11] - 公司于2023年5月与Home Point Capital Inc.签订了《合并协议》，同意以每股2.33美元的价格发起要约收购Home Point的所有流通股，预计交易将于2023年第三季度结束[13] - 公司在2022年3月完成了对其服务和子服务技术平台的某些资产和负债的出售，以19.9%的Sagent Class A-1普通股和9.9美元现金的总对价260亿美元的方式进行，公司录得了223亿美元的收益[21] 抵押服务权益（MSRs）和相关交易 - 公司的抵押服务权益（MSRs）和相关负债的账面价值为7149亿美元，较2022年底的6654亿美元有所增加[24] - 公司在2023年上半年和2022年上半年分别出售了1605亿美元和20052亿美元的未偿本金（UPB）的MSRs，其中分别有590亿美元和19367亿美元由公司作为子服务商保留[26] - 公司在2023年第二季度与某些机构达成协议，购买了总未偿本金约41958亿美元的某些机构贷款的超额服务现金流（“超额收益”）[27] - 公司通过对MSRs应用不利假设变化，实现了33亿美元的收益[28] - 公司将MSRs分为机构和非机构池，根据资产负债表日与投资者签订的合同服务协议，评估MSR组合和组合的公允价值，截至2023年6月30日，机构池的UPB和公允价值分别为431876亿美元和6848亿美元[30] - 公司对MSRs和超额收益融资的公允价值进行了假设敏感性分析，以评估关键假设的不利变化对这些资产的影响[31] - 公司的抵押服务权益融资负债为23亿美元，较2022年底的19亿美元有所增加[36] 服务相关收入 - 2023年6月30日，服务相关收入净额为402美元，较2022年同期的460美元下降[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的合同规定服务费为407美元，较2022年同期的378美元增长[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的其他服务相关收入为19美元，较2022年同期的39美元下降[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的激励和修改收入为8美元，较2022年同期的9美元下降[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的服务滞纳金为23美元，较2022年同期的19美元增长[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的MSR MTM的市值调整为139美元，较2022年同期的326美元下降[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的MSR抵押保值活动的损失为111美元，较2022年同期的89美元增加[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的MSR销售收益为32美元，较2022年同期的1美元增加[37] - 2023年6月30日，服务相关收入中的MSR抵押保值活动的总市值调整为63美元，较2022年同期的200美元下降[37] 财务数据和资产情况 - 公司截至2023年6月30日的未担保高级票据总额为2,700万美元[57] - 公司截至2023年6月30日的未担保高级票据预期到期情况为2027年600万美元，之后为2,100万美元[58] - 公司在2023年6月30日的有效税率为28.4%，主要由州所得税和不可抵扣的高管薪酬导致[59][66] 公允价值估计 - 公司对于Mortgage Servicing Rights（MSRs）的公允价值估计采用了随机期权调整点差（OAS）[70] - 公司对于Excess Spread Financing的公允价值估计也采用了随机OAS[72] - 公司持有的按照公允价值计量的金融工具和其他资产和负债的估计账面价值和公允价值如下：6月30日，2023年[73] - 公司持有的按照公允价值计量的金融工具和其他资产和负债的估计账面价值和公允价值如下：12月31日，2022年[74] - 公司持有的按照公允价值计量的金融工具和其他资产和负债的估计账面价值和公允价值如下：6月30日，2022年[75] - 公司在2023年6月30日和2022年6月30日的Level 3公允价值资产和负债的重要不可观察输入的定量信息[77] - 公司持有的未按照公允价值计量的金融工具的估计账面价值和公允价值如下：6月30日，2023年[78] - 公司持有的未按照公允价值计量的金融工具的估计账面价值和公允价值如下：12月31日，2022年[78] 法律事项和风险管理 - 公司持续监控可能影响已建立的应计负债金额的法律事项的进展[80] - 公司录得的与法律相关的费用包括法律和外部法律服务提供商的费用[80] - 公司相信所有记录的余额都是有效的索赔，没有证据表明需要额外准备金[81] 公司财务表现 - 公司与潜在借款人签订IRLCs，承诺按照特定条款和利率向借款人放贷[82] - 2023年第二季度，公司总收入为486亿美元，较去年同期增长22%[86] - 2023年上半年，公司总收入为816亿美元，较去年同期增长24%[87] - 2023年6月30日，公司总资产为13,144亿美元[86]

财务数据和关键指标变化 - 运营有形普通股股东权益回报率（ROTCE）增至8.6%，虽低于长期目标，但考虑市场条件和大资本基础，表现可观 [36] - 有形账面价值达每股56.72美元，同比上涨9% [36] - 一季度回购8900万美元股票，高于此前季度5000万美元的回购规模 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 服务业务 - 服务业务税前收入1.57亿美元，与上季度基本持平，略好于预期，全年预计达到6亿美元，有望超预期 [37][52][53] - 服务组合规模为8530亿美元，较上季度略有下降，主要因一笔300亿美元的子服务客户业务转出，后续将有570亿美元的批量MSR收购业务入账 [37][49][50] 贷款发放业务 - 贷款发放业务税前收入2300万美元，超上季度预测两倍多，当前预计稳定在2000 - 3000万美元 [61][62] Xome业务 - Xome交易所库存达2.7万套，创历史新高，3月客户流入量是2022年平均水平的三倍，市场份额超40%目标 [63] - 销售额环比增长37%，符合预期，预计二季度继续增长 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度利率略有下降，抵押贷款利率下降17个基点，互换利率下降35个基点，MSR价值下调3个基点至159个基点，估值倍数从年末的5.1倍降至5.0倍 [68] - 60天逾期率下降19个基点至2.4%，FHA和VA投资组合逾期率也有所下降，平均FICO评分持平于725，综合贷款与价值比率（CLTV）略有下降 [56][58][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略愿景是打造行业领先平台，目标是将投资组合规模扩大到1万亿美元以上，注重通过创新和纪律提升平台效率和回报率 [44][45] - 利用生成式AI预测客户来电，计划在下半年实施，目标是每年从呼叫中心运营中削减5000万美元成本 [45][54] - 持续投资直接面向消费者的平台，以提高客户留存率和贷款发放业务盈利能力 [46] - 收购Rushmore的特殊服务平台，结合现有业务，有望成为领先的特殊服务提供商，行业内另外两个领先平台有出售传闻，公司认为时机合适 [14][38][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境不确定，银行业动荡，但公司凭借强大资产负债表处于有利地位，有机会在当前周期结束时成为更大、更盈利、更具主导地位的竞争对手 [40][43] - 行业内银行对MSR的买卖处于过渡状态，预计未来会有更多银行出售MSR，市场供应充足，公司有机会获取更多业务 [21] 其他重要信息 - 新首席财务官Kurt Johnson上任，他有25年行业经验，曾负责项目Titan服务转型和风险管理合规工作 [34] - 重新聘请Christine Paxton填补Kurt之前的职位，她在企业风险管理方面经验丰富 [35] - 公司因Project Flash数字基础设施获CIO杂志百强奖 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 提高有形资产净值比率至17.5%是临时还是永久性变化？ - 这是评级机构的门槛，与评级机构沟通后，该水平是他们考虑升级时认可的，并非基本面变化 [3][4] 问题2: Rushmore收购的税前利润率预期、何时并入以及是否包含在服务部门6亿美元税前收入指引中？ - 包含在6亿美元指引中，预计有上升空间，5月底完成交易，6月初转移合同，夏季完成并入，第一年因交易成本无盈利，次年将显著增厚收益 [8][9] 问题3: 特殊服务与自有服务的盈利能力对比，以及高逾期率下Rushmore和RightWay的机会？ - 特殊服务投资回报率高、利润丰厚，费用和激励高，旨在帮助投资者避免损失，预计明年需求显著增加；与自有子服务相比，回报更宽、成本更低，但需购买MSR投资；Rushmore特殊服务业务利润率比现有子服务业务高25% - 50% [12][13] 问题4: 570亿美元MSR购买的情况，包括低息或高息、Ginnie Mae或机构投资组合以及预期无杠杆收益率？ - 均为机构业务，低息且较成熟，市场收益率在10% - 13%左右，预计二季度末或三季度初并入，为下半年贡献收益 [15][17] 问题5: 银行出售或购买MSR的意愿及市场情况？ - 银行业仍在过渡，部分金融机构表示要缩减投资组合，预计未来银行出售MSR会增多；Ginnie Mae投资组合买家较少，GSE领域买家稍多，但竞争仍存在，市场供应充足，公司对未来机会有信心 [21][22] 问题6: 今年可用于MSR投资的增量资本有多少？ - 未给出具体预算，公司会根据资本和流动性情况，购买符合回报门槛的产品，预计在2023年向1万亿美元目标迈进 [90] 问题7: Ginnie Mae MSR的回报率及投资风险舒适度？ - 常规业务回报率为低两位数，Ginnie Mae方面为中两位数，即13% - 16%，部分小池可达近20%；公司对风险非常有信心，有丰富周期经验和专业人才，当前投资组合表现良好 [92][93] 问题8: MSR收购的资本和杠杆使用情况，以及新融资渠道与现有渠道的成本比较？ - 主要是扩大现有渠道，融资成本相似，银行提供约60%的债务融资用于收购MSR [98] 问题9: 预付款率是否取决于MSR未实现收益或新MSR融资？ - 公司与银行定期进行市值评估，双方估值一致，使用第三方估值公司，处于市场中间水平 [102] 问题10: 购买第三方MSR与自有贷款的再捕获预期和框架有何不同？ - 购买第三方贷款的再捕获率约为行业平均水平的两倍，已与公司有交易的再捕获率接近80%；每个潜在购买都会考虑历史再捕获情况，模型表现与实际情况接近 [105][107] 问题11: 如何评估向批量MSR购买和扩大代理渠道分配资本，以及资本分配的动态性？ - 目前认为批量机会供应多、回报高，应分配更多资本；代理渠道是公司活跃的渠道，会根据每日和每周情况动态决策 [109] 问题12: 75%的利率对冲是否会在二季度保持？ - 预计在可预见的未来保持该对冲水平，目前不会改变 [110]

业绩总结 - 2023年第一季度公司的服务相关净收入为3.22亿美元，较去年同期增长[48] - 2023年第一季度的预税运营收入为1.10亿美元，较去年同期的1.57亿美元下降[48] - 2023年第一季度净收入为3700万美元，包含1.1亿美元的税前营业收入和(-6300万美元)的公允价值变动[67] - 2023年第一季度的ROTCE为3.8%，营业ROTCE为8.6%[67] - 2023年第一季度的总运营收入为4.07亿美元，较2022年第四季度的3.94亿美元增长了3.3%[111] 用户数据 - 2023年第一季度的直接面向消费者的收入为1.13亿美元，较上季度增长37%[36] - 2023年第一季度的贷款发放量为27亿美元，税前营业收入为2300万美元[88] - 2023年第一季度的未偿还本金余额（UPB）为4124.38亿美元，较2022年第四季度的4113.82亿美元略有上升[115] 财务状况 - 2023年第一季度的流动性在季度末达到19.76亿美元，较上季度增加640百万美元[56] - 2023年第一季度的总资产为126.57亿美元，较2022年第四季度的127.76亿美元有所下降[62] - 2023年第一季度的总负债为86.71亿美元，较2022年第四季度的87.19亿美元略有减少[62] - 2023年第一季度的流动性达到24亿美元，自年初以来增加了6.4亿美元[67] 费用与支出 - 2023年第一季度的总费用为2.61亿美元，其中薪资、工资和福利支出为1.48亿美元[48] - 2023年第一季度的基础服务费用为3.27亿美元，较2022年第四季度的3.20亿美元增长了2.2%[111] - 2023年第一季度的总服务费用收入为4.25亿美元，较2022年第四季度的4.11亿美元增长了3.4%[111] - 2023年第一季度的总支出为5600万美元，较2022年第四季度的8100万美元下降[139] 贷款与逾期情况 - 2023年第一季度的60天以上逾期贷款比例低于2.5%[68] - 2023年第一季度的贷款回购资产为18.89亿美元，较2022年第四季度的18.65亿美元有所上升[62] 未来展望 - 2023年第一季度的服务组合年增长率为7%，并且有570亿美元的MSR收购待定[29] - 30年固定抵押贷款利率较上季度下降17个基点，2年掉期利率下降35个基点[54] - 2023年第一季度的MSR（抵押服务权）公允价值为8.79亿美元，较2022年第四季度的2.15亿美元显著增加[111]

公司业务 - 公司主要业务包括提供与美国单户住宅相关的服务、发起和交易服务，主要品牌为Mr. Cooper®和Xome®[8] 资产价值 - 公司的抵押服务权益（MSRs）和相关负债的持有价值为6,566百万美元[19] MSRs交易 - 公司在2022年第一季度卖出了1,256亿美元的未偿本金的MSRs[20] 服务相关收入 - 公司的服务相关收入包括合同规定的服务费、其他服务相关收入、激励和修改收入、服务滞纳金等，总计261百万美元[28] 投资者类型 - 公司的MSRs按投资者类型分为机构和非机构池，机构投资者主要包括政府赞助企业和私人标签证券化投资者[22] 资产负债 - 公司的过剩利润融资负债为491百万美元，与2022年12月31日相比略有下降[24] - 公司的MSRs和过剩利润融资负债的持有价值在不利假设下可能会发生变化[23][25] 资产出售 - 公司在2022年第一季度完成了对Sagent M&C, LLC的某些资产和负债的出售，总交易额为260百万美元[16] 股权投资 - 公司对Sagent的股权投资采用权益法核算，截至2023年3月31日，公司对Sagent的投资为230百万美元[17] 财务状况 - 2023年3月31日，公司的服务预付款净额为933美元，较2022年12月31日的1,019美元有所下降[34] - 2023年3月31日，公司的购买折扣为9美元，较2022年12月31日的7美元有所增加[35] - 2023年3月31日，公司的当前预期信贷损失准备金总额为38美元，较2022年12月31日的30美元有所增加[35] - 截至2023年3月31日，公司持有的抵押贷款待售总额为937美元，较2022年12月31日的893美元有所增加[37] - 2023年3月31日，公司从抵押贷款待售中获得的收益为2,931美元，较2022年3月31日的14,472美元有所下降[40] - 2023年3月31日，公司持有的Ginnie Mae回购贷款金额为1,889美元，较2022年12月31日的1,865美元有所增加[43] - 截至2023年3月31日，公司持有的衍生金融工具的公允价值为125美元，较2022年3月31日的153美元有所下降[46] - 2023年3月31日，公司持有的抵押贷款待售的不应计利息本金和公允价值分别为100美元和86美元[41] - 2023年3月31日，公司的债务总额为2,947美元，较2022年12月31日的2,896美元有所增加[48] - 2023年4月，公司将MSR设施的容量增加了1,150美元[49] - 2023年3月31日，公司的未担保高级票据总额为2,700美元[51] - 2023年3月31日，公司的未担保高级票据预期到期情况为2027年600美元，之后为2,100美元[52] - 2023年3月31日，公司的利息费用主要包括在提前和仓库设施、未担保高级票据和超额利润融资方面的利息支出，分别为99美元和86美元[52] 财务工具 - 公司的信贷设施包含各种与特殊目的实体（VIEs）进行的各种类型的表内和表外交易，主要包括为有限目的设立的证券化信托[54] - 公司确定与某些提前设施信托相关的SPEs应被合并，因为公司是每个实体的主要受益人[55] - 公司在2023年3月31日的财务工具中，现金及现金等价物为534美元，受限现金为133美元，从Ginnie Mae回购的贷款为1,889美元[66] - 公司在2022年12月31日的财务工具中，现金及现金等价物为527美元，受限现金为175美元，从Ginnie Mae回购的贷款为1,865美元[67] 收入情况 - 公司在2023年3月31日的服务相关净收入为231美元，按揭贷款持有待售的净收益为69美元，总收入为330美元[77] - 公司在2022年3月31日的服务相关净收入为701美元，按揭贷款持有待售的净收益为15美元，总收入为1,052美元[78] 总资产情况 - 公司在2023年3月31日的总资产为12,657美元，其中服务部门资产为10,050美元[77] - 公司在2022年3月31日的总资产为14,490美元，其中按揭贷款持有待售的净收益为297美元[78] 风险管理 - 2023年3月31日，公司资产和负债对利率敏感的公允价值变化总体净变化为90亿美元[208] 内部控制 - 公司管理层认为，截至2023年3月31日，公司的披露控制和程序是有效的[210] - 在2023年3月31日之前，公司的内部财务报告控制未发生任何重大影响或可能重大影响的变化[211]

公司贷款业务情况 - 2022年12月31日，公司为410亿美元的自有服务和459亿美元的子服务和其他服务提供了总计8700亿美元的未偿本金余额[12] - 2022年，公司收购了总计3460亿美元的贷款，其中2170亿美元与子服务相关[12] - 公司的直接面向消费者渠道在2022年的资金量为148亿美元，2021年为366亿美元[24] - 公司的对应渠道在2022年的资金量为101亿美元，2021年为398亿美元[26] - 公司在2022年通过直接面向消费者渠道和对应渠道发放的贷款总额为280亿美元[19] - 公司在2022年通过直接面向消费者渠道和对应渠道的锁定资金量分别为148亿美元和101亿美元[24][26] - 公司在2022年通过直接面向消费者渠道和对应渠道的锁定资金量分别为366亿美元和398亿美元[24][26] 公司关注的风险和挑战 - 公司关注宏观经济和美国住房市场状况[42] - 公司关注利率变化和房价变化对业绩的影响[42] - 公司关注维持或增长服务组合规模的能力[42] - 公司关注维持或增长贷款产量和盈利能力的能力[42] - 公司关注现有服务组合的自愿提前还款[42] - 公司关注服务组合结构转向高度集中的子服务[42] - 公司关注收集或获得服务前进款的延迟[42] - 公司关注获得足够流动性和资本来运营业务的能力[42] - 公司关注二级住房贷款市场的中断[42] - 公司关注成功实施战略举措和对冲策略的能力[42] 抵押贷款相关术语解释 - 持有的抵押贷款的损失减少技术包括短售、赎回权和贷款修改[326] - 抵押贷款服务权（MSRs）是服务贷款或贷款池的权利和义务，通常通过购买和出售来转移贷款服务义务[327] - MSR Facility是由抵押贷款服务权支持的用于融资目的的信贷额度[328] - 非符合贷款是不符合房利美、房地美或吉尼梅购买或证券化标准的抵押贷款[329] - 抵押贷款的起源是贷款人向借款人提供抵押贷款的过程[331]

财务数据和关键指标变化 - 2022年公司客户组合增长23%，每股有形账面价值增长29% [6] - 第四季度净收入为100万美元，税前营业收入8200万美元被5800万美元的负MSR标记和总计3300万美元的调整所抵消 [43] - 运营ROTCE提升200个基点，有形净资产与资产的比率为31% [34] - 加权平均摊薄股数从7290万股降至7160万股，季度末流通股为6930万股 [16] - 季度末总可用流动性为19亿美元，其中5.27亿美元为无限制现金，其余13亿美元为抵押且可立即使用 [17] - 资本比率按有形净资产资产计算为31.1%，较上季度的31.3%略有下降 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 服务业务 - 服务组合总UPB同比增长23%至8700亿美元，代表410万客户的抵押贷款 [10] - 季度内以优质价格购买了230亿美元UPB的MSR [10] - 服务收益强劲，接近翻倍至2.59亿美元，原因是余额增加、成本降低和预付款减少 [11] - CPR意外下降，季度平均为5.3%，12月甚至降至5%以下 [11] - 预计2023年服务业务产生超过6亿美元的EBT [11] - 过去两年确定近100个有差距或过度可变的流程，2022年使入站呼叫减少16%，客户问题减少31%，客户表扬增加75% [12] 发起业务 - 去年10月采取行动调整产能，消除超1000个职位，第四季度大致盈亏平衡，第一季度预计实现约1000万美元的EBIT [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计未来三年近4万亿美元的MSR将交易，年交易量接近历史运行率的两倍，且市场集中、买家有限，预计池将以有吸引力的收益率交易 [97] - 基于近500家发起机构的数据，估计有高达1.5万亿美元UPB的积压需要出售 [102] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年MSR增长机会包括为自身账户收购和子服务业务，收购Roosevelt和Rushmore后，资产管理平台将从寻求MSR经济敞口的投资者那里产生子服务和投资管理收入 [8] - 公司在收购MSR时保持纪律性和耐心，关注有质量抵押品和有吸引力收益率的投资组合 [10] - 公司在服务市场有优势，有能力承接大型投资组合，拥有行业领先的再捕获能力、强大的客户关系、充足的资本流动性和规模优势 [111] - 行业面临整合压力，发起机构面临多年来最差的利润率，流动性成为紧迫需求 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年行业面临有记录以来最大的利率增长之一，公司仍取得出色业绩，验证了平衡战略、技术投资和团队努力的有效性 [6] - 2023年是有意义的机会之年，公司有望进一步扩大客户群并实现回报增长 [110] - 服务业务有明确的盈利可见性，预计今年产生超过6亿美元的服务EBT，且在多数抵押贷款客户处于不利状态下，该收入流将持续多年 [112] 其他重要信息 - 公司已达成收购注册投资顾问Roosevelt Management Company及其姊妹公司Rushmore Loan Services的最终协议，预计年中完成收购，下半年推向市场，现金支出不重大 [7] - 公司开发了创新技术应用，如Flash项目在第四季度将处理范围扩大到70%的再融资量，目前正努力实现100%覆盖 [41] - Xome业务在第四季度缓慢后，目前活动增强，包括创纪录的净流入和更高的转化率，可能正度过转折点 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司部署资本到MSR投资组合的决策框架，是否考虑再融资机会和外部资本合作伙伴 - 公司会考虑所有因素，包括财务合作伙伴，已为当前环境准备两年，建立了更强的流动性，与银行合作准备利用机会，但资本有限，会与其他参与者合作，只会购买符合收益率和目标回报的投资组合 [47] 问题: 当前环境下MSR投资组合买家池的深度 - 买家数量有限，可分为金融买家、战略买家和银行三类，银行参与度不高，公司在交易数量、规模和复杂性上有优势 [24] 问题: 子服务业务的盈利能力和增长情况 - 子服务客户盈利，投资回报率有吸引力但比购买完整权益时更温和，公司认为子服务是自身投资组合的补充，可与自身投资组合同步增长，平台是行业最佳，能为客户提供差异化服务水平 [27][74] 问题: 212个基点的资本化服务保留是否包括季度内购买的230亿美元服务，以及其构成 - 未提及明确回答 [52] 问题: 公司对MSR基金或投资工具的考虑，是否会投资以及如何获取资产 - 公司主要意图是管理第三方资本，不排除在特殊情况下与第三方投资者共同投资，但不是主要重点 [56] 问题: 发起业务第一季度约1000万美元EBT的提升潜力及主要驱动因素，以及批量购买和代理业务之间的关系 - 发起业务盈利能力展望与去年秋季指引一致，若利率稳定、MBS价格恢复正常利差或利率降至更低水平，可能会有改善，目前批量收购收益率更有吸引力，但决策会根据情况调整 [57] 问题: 6亿美元服务盈利指引的假设及新增业务情况 - 该数字假设适度增长，不包括潜在的大规模批量购买，是保守估计，第一季度季节性较低，若成功收购资产，该数字可能提高 [64] 问题: 购买批量MSR与购买拥有MSR和发起能力的公司的机会权衡 - 公司倾向于购买投资组合，有购买投资组合的良好记录，对购买平台持谨慎态度 [65] 问题: 如何平衡MSR投资和股票回购 - 公司将继续过去的做法，有足够的流动性，认为股票非常便宜，会以适度的速度回购股票，若股票与有形账面价值的差距未缩小，将继续回购 [67] 问题: 第一季度服务投资组合是否会因子服务业务的流出而下降 - 有一个子服务投资组合流出，但也有两个新客户，情况会有所波动，但长期来看不是问题 [69] 问题: Sagent实施的技术情况及其对公司业务和MSR投资回报的支持 - Sagent将用Fiserv的Finxact核心替换其应用程序的核心，这将使平台更具差异化，为公司带来显著效率提升 [93] 问题: 行业在缩减发起业务产能方面的进展 - 公司积极采取行动缩减产能，同时进行了投资以便必要时快速扩大规模，行业可能处于缩减产能的后期阶段，但仍有改进空间 [80] 问题: 公司潜在投资组合增长情况，约50 - 60亿美元子服务业务流出及新客户补充情况 - 子服务业务流出将在一年内分散进行，可能会有所延长，但不是主要因素 [83] 问题: Sagent技术实施带来的效率提升能否量化 - 无法量化，但与旧技术相比，效率提升将是巨大的，就像使用最新Mac与1990年的PowerBook工作的差异 [87] 问题: 资本部署到MSR投资组合时考虑的因素及预期回报率 - 公司考虑MSR收益率、总回报、再融资预期等因素，目前预期无杠杆回报率为中两位数，甚至更高 [124][125] 问题: 潜在服务交易中大型投资组合的预计投标人数 - 投标人数有限，交易对手希望有良好的客户体验并获得相关机构批准，特别是在Ginnie Mae方面，投标人数相对较少 [126] 问题: 212个基点的资本化服务保留是否包括季度内购买的230亿美元服务，是否包含低息MSR，子服务业务的盈利运行率及运营杠杆，以及Rushmore之前被收购谈判的情况 - 未明确回答是否包含低息MSR和子服务业务盈利运行率及运营杠杆问题，无法评论Rushmore之前的收购谈判情况 [129][130] 问题: 公司对MSR基金或投资工具管理第三方资本的具体考虑 - 公司意图用其管理第三方资本，认为大型机构投资者对MSR投资有兴趣，将主要专注于管理第三方资本 [134]

业绩总结 - 服务资产余额（UPB）增长至8700亿美元，环比增长2%，同比增长23%[3] - 预计2023年至2025年UPB机会为3.9万亿美元[11] - 2023年预计运营EBT超过6亿美元[17] - 2022年第四季度净收入为100万美元，包含5800万美元的其他公允价值变动损失[29] - 2022年第四季度的总运营收入为394百万美元，较2021年第四季度的390百万美元增长1%[83] - 2022年第四季度的税前收入为9800万美元，较2021年第四季度的8700万美元增长了12.6%[99] - 2022年第四季度的流动性为19亿美元，显示出公司在市场中的强大财务能力[105] 用户数据 - 2022年第四季度的未偿还本金余额（UPB）为411,382百万美元，较2021年第四季度的339,208百万美元增长21%[85] - 2022年第四季度的平均未偿还本金（UPB）为8680亿美元，较2021年第四季度的6820亿美元增长了27.3%[99] - 2022年第四季度的抵押服务组合同比增长23%[34] 费用与损失 - 2022年第四季度运营费用同比增长13%，而投资组合增长23%，显示出积极的运营杠杆[19] - 2022年第四季度的总费用为1.47亿美元，较2021年第四季度的1.43亿美元略有上升[99] - 2022年第四季度的原始贷款产生税前运营损失为200万美元，融资额为32亿美元[29] - 2022年第四季度的贷款发放费用为9百万美元，较2021年第四季度的22百万美元下降59%[88] 财务指标 - 2022年第四季度每股账面价值（TBV）为56.72美元，环比增长1%，同比增长29%[29] - 4Q'22的ROCE为0.1%[63] - 4Q'22的营业收入为6200万美元，营业ROTCE为6.3%[63] - 2022年第四季度的有形账面价值为32.33亿美元，TBV/股为56.72美元[80] 收入来源 - 2022年第四季度的抵押服务收入税前运营收入几乎是上一季度的两倍[35] - 基础服务费用在2022年第四季度为320百万美元，占总收入的14.8%[83] - 2022年第四季度的贷款销售收入为5600万美元，较2021年第四季度的3.16亿美元下降了82.4%[100] 市场动态 - 30年固定抵押贷款利率较上季度下降29个基点，降至6.41%[72] - 2022年第四季度的总服务费用收入为411百万美元，较2021年第四季度的445百万美元下降8%[83] - 2022年第四季度的总服务CPR（提前还款率）为4.9%，较2021年第四季度的21.2%大幅下降[85]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入1.13亿美元，由5600万美元税前运营收益、1.22亿美元正MSR标记和总计2300万美元调整组成 [7][53] - 加权平均摊薄股数从7430万股降至7290万股，季度末流通股为7060万股，有形账面价值每股增至56.35美元，同比增长36% [54] - 季度末资本比率按有形净资产计算升至31.3%，排除递延税资产和EBO后升至31.4% [58] 各条业务线数据和关键指标变化 服务业务 - 第三季度服务税前收入8100万美元，较二季度3000万美元翻倍，预计四季度至少达1.25亿美元 [8][26] - 季度末UPB达8540亿美元，服务410万客户，环比增长6%，同比增长28%，主要因子服务业务增长 [9][32] - 季度内运营费用环比下降700万美元，同比增长9%，而UPB增长28%，显示出积极运营杠杆 [28] 发起业务 - 第三季度发起业务EBT为4500万美元，预计四季度接近盈亏平衡 [11][46] Xome业务 - 平台市场份额本季度升至32%，预计年底达40%，目前运营接近盈亏平衡 [47][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 年内抵押贷款利率翻倍，行业面临最严重可负担性冲击，利率和期限再融资机会基本不存在，现金流出市场也面临压力 [16][44] - 9月公司Ginnie贷款比较比率为42，远低于行业平均，与另一发行人并列行业最低 [43] - 二季度FHA逾期率从2.8%升至3%，主要因旧贷款到期 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 发起业务重新调整产能，关注客户财务利益，维护投资组合信用质量，同时投资自动化项目和拓展DTC平台 [17][18] - 服务业务凭借技术和流程纪律管理贷款，整合Right Path，扩大客户群，关注信用质量 [19][20] - Xome业务等待市场过渡结束，销售回升后实现盈利增长，计划2023年实现货币化 [47][50][117] 行业竞争 - 服务行业趋势为整合，公司有望从退出或未投资技术和损失缓解的竞争对手处获取份额 [10][33] - 公司在MSR市场有优势，能处理大型池，获机构和监管机构信任，竞争小 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动大，经济指标显示衰退和住房市场调整风险增加，但就业和消费者信贷目前表现良好 [13][14][15] - 公司平衡业务模式、技术、规模、资本和流动性优势，能应对风险，在周期结束后更强大 [24] - 服务业务前景好，预计2023年表现出色；发起业务短期面临挑战，长期有潜力 [7][18][26] - Xome业务市场处于过渡阶段，销售和收入可能波动，但止赎水平将上升，盈利有上升空间 [47][49][50] 其他重要信息 - 公司在季度内回购110万股股票，花费5000万美元 [12] - 季度末总可用流动性近23亿美元，为公司历史最高，其中5.3亿美元为无限制现金 [56] - 公司MSR价值季度内增长5%，至162个基点，服务费用倍数为5.2倍 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 四季度发起业务税前盈亏平衡收入是否包含调整费用，2023年初能否实现稳定税前盈利 - 该数字不包含本季度肯定会产生的费用，调整固定费用的影响已包含在内，公司目标是让发起业务在2023年盈利，但因利率变化和波动大，暂不提供更多指导 [63][64] 问题2: 公司资本比率高，但股价为账面价值80%时仍谨慎部署资本的原因 - 公司看到很多机会，一直以每季度约5000万美元的速度回购股票，认为这是审慎使用资本的方式，董事会新授权2亿美元用于资本部署 [65][66] 问题3: 批量MSR市场预期投资回报率 - 近期根据抵押品类型等，小池和大池的无杠杆回报率在13% - 18%之间，更大池的回报率可能更高 [69] 问题4: 资本化服务221个基点估值与锁定时价值差异的原因 - 主要是超额服务，因市场波动和机构情况，公司保留了几乎所有超额服务 [72] 问题5: 发起业务EBT下降是由交易量还是销售利润率驱动 - 两者皆有，利率快速上升导致交易量下降，MBS市场波动使高息票贷款溢价下降，公司主要转向现金流出融资，减少营销投入 [73][74] 问题6: Xome业务EBIT达到1.2亿美元的时间 - 该数字在止赎销售更快恢复时合理，但销售恢复至少推迟了两个季度，目前难以确定具体时间，库存高于预期，销售回升后EBT将快速增长 [76] 问题7: 行业产能合理化处于什么阶段，销售利润率前景如何 - 难以猜测销售利润率，公司会迅速调整业务规模以优化2023年盈利能力 [81] 问题8: 年底前能否完成大部分产能合理化 - 可以 [82] 问题9: MSR市场需求情况，是否有很多竞争 - 竞争因抵押品而异，大型池的买家很少，公司在行业中有优势，有资本、经验和高效自动化流程，获各方信任 [82][83] 问题10: 是否有机会将子服务转换为自有服务 - 二季度有过一次大规模转换，但此类机会不常见，目前没有迫在眉睫的机会，公司关注其他服务提供商缩减或退出业务带来的机会 [85][86][87] 问题11: MSR的增量卖家是谁，银行未来出售MSR的意愿是否增强，在什么条件下会增加MSR杠杆 - 增量卖家主要是此前持有MSR的发起人和一些退出市场或需套现的服务提供商，银行不是主要卖家，仅一家大型货币中心银行可能有变化；公司保守使用MSR额度，有合适购买机会时会谨慎使用杠杆，并计划短期内偿还至保守水平 [90][91][92] 问题12: 若逾期率大幅上升，贷款修改结构会怎样 - 政府机构正在研究解决方案，公司有先进的数字自动化CMOD系统处理修改业务 [95][96] 问题13: 对应渠道作为获取MSR方式的吸引力如何 - 目前对应渠道利润率较薄，不如其他渠道有吸引力，共同发行渠道利润率较好，但情况变化快，无长期趋势 [100] 问题14: 降低DTC渠道成本对利率下降时受益能力的影响 - 公司会调整员工数量，但保留快速反应能力，继续投资项目以提高效率和拓展渠道及产品 [101] 问题15: 服务业务四季度EBT增加中除摊销外的其他收益来源 - 是短期利率上升带来的利息收入增加、服务效率提高和费用降低的综合结果 [104][105] 问题16: Xome业务达到预期量和利润率的时间是否包含上季度推迟的一个月 - 不确定上季度具体表述，目前预计达到正常运营水平的时间推迟，达到正常止赎水平后，年收入1.2亿美元是现实的 [107][108][109] 问题17: 从资本配置角度，如何考虑购买MSR和回购股票的平衡 - 公司认为股票被低估，一直回购股票，但会耐心部署资本，以实现股东长期价值最大化 [113][114] 问题18: Xome业务2023年货币化是新想法还是一直的计划 - 一直计划在2023年货币化，可能会推迟一两个季度，目前正与银行家开始与潜在感兴趣方的对话 [117] 问题19: 本季度房产销售下降是市场疲软还是决定持有房产更久 - 是因利率上升使买家融资成本翻倍，房价下降，买家暂停购买，价格和评估调整后会重新购买 [118] 问题20: 未来三到四个季度房价的展望 - 未进行预测，但认为房价与抵押贷款成本强相关，预计房价会下降，公司宏观观点认为降幅在15%左右 [119][120]

业绩总结 - 公司第三季度净收入为1.13亿美元，包含1.22亿美元的其他公允价值变动[6] - 公司第三季度的ROTCE为11.5%，运营ROTCE为4.3%[6] - 每股账面价值（TBV）增长至56.35美元，环比增长3%，同比增长36%[6] - 公司第三季度的净收入较第二季度下降25%[39] - 2022年第三季度总收入为1.56亿美元，较2022年第二季度下降14.3%[65] 用户数据 - 服务资产（UPB）增长至8540亿美元，环比增长6%，同比增长28%[6] - 贷款发放量为57.41亿美元，较2022年第二季度下降26.0%[67] - 2022年第三季度的未偿还本金余额（UPB）为853,686百万美元，较2022年第二季度的803,618百万美元增长了6.2%[61] - 2022年第三季度的平均UPB为823亿美元，较2022年第二季度的796亿美元增长了3.4%[58] 未来展望 - 公司预计服务收入将受益于更高的利率，第四季度预计服务税前运营收入将达到1.25亿美元以上[15] - 借款能力在季度末后增加了4亿美金[47] 新产品和新技术研发 - 2022年第三季度资本化服务权的价值为221个基点，较2022年第二季度增长13.9%[65] 市场扩张和并购 - 公司在第三季度回购110万股普通股，耗资5000万美元[7] 负面信息 - 运营费用同比增长9%，而资产组合增长28%，显示出积极的运营杠杆[15] - 2022年第三季度的其他收入净额为100万美元，较2022年第二季度下降80.0%[67] 其他新策略和有价值的信息 - 可用流动性达到创纪录水平，未使用的信用额度为2276百万美元，未限制现金为1682百万美元[46] - 总负债为18401百万美元，股东权益为3260百万美元[51]