业绩总结 - 2021年第二季度净收入为2820万美元，每股收益为0.19美元，较2020年同期增长[8] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为1.021亿美元，每股0.69美元，较2020年同期增加[9] - 2021年上半年净收入为5730万美元，每股0.39美元，较2020年同期下降[8] - 2021年第二季度的净运营收入为122,705千美元，同比增长5.4%[61] - 2021年上半年净运营收入为245,829千美元，同比增长0.4%[61] 用户数据 - 2021年第二季度的租赁物业收入为181,766千美元，同比增长3.77%[15] - 2021年第二季度的净有效租金为每平方英尺23.77美元，较2020年第四季度下降5.6%[16] - 2021年第二季度的整体出租率为87.7%[27] - 2021年第二季度的总租赁面积为7,539,000平方英尺，平均出租率为87.7%[27] 未来展望 - 公司更新2021年净收入指导至每股0.73至0.81美元，FFO指导提高至每股2.70至2.78美元[10] - 预计2021年净收入为108,258千美元，预计每股收益为0.73美元[62] - 预计2021年资金运营收入(FFO)为401,760千美元，预计每股收益为2.70美元[62] 新产品和新技术研发 - 公司开始开发位于德克萨斯州奥斯汀的Domain 9办公物业，预计总开发成本为1.47亿美元[6] - 2021年完成的物业收购中，The RailYard的总购买价格为$201,000,000，面积为329,000平方英尺[44] 市场扩张和并购 - 在第二季度签署了484,000平方英尺的办公租约，其中361,000平方英尺为新租约和扩展租约，占总租赁活动的74%[6] - 公司在德克萨斯州沃斯堡出售了一个100万平方英尺的办公物业Burnett Plaza，销售总价为1.375亿美元[6] 负面信息 - 2021年上半年净收入较2020年同期下降71.1%[59] - 2021年第二季度的利息支出为16,656千美元，同比增长19.0%[61] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已关闭一笔3.5亿美元的无担保定期贷款，计划于2024年第三季度到期[6] - 2021年第二季度的FFO支付比率为57.8%，较2020年第二季度的75.1%下降17.3个百分点[57] - 2021年第二季度的管理和行政费用为6,733千美元，较2020年第二季度增长19.1%[57]

物业租赁情况 - 本季度公司租赁或续租48.4万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺23.77美元，过去一年已租赁办公空间净有效租金增长21.7%，同一物业净营业收入增长1.4%[93] - 2021年和2020年相比，同一物业租赁收入三个和六个月分别增长2.6%和0.9%，非同一物业分别增长11.9%和4.5%，终止费用收入三个和六个月分别增长45.1%和下降75.6%，总租赁收入分别增长3.8%和0.6%[104] - 2021年和2020年相比，同一物业租赁运营费用三个和六个月分别增长5.6%和3.2%，非同一物业分别下降10.8%和7.0%，总租赁运营费用分别增长3.4%和3.1%[104] - 2021年和2020年相比，同一物业净营业收入三个和六个月分别增长1.0%和下降0.3%，非同一物业分别增长27.7%和12.1%，总净营业收入分别增长3.8%和0.4%[104] - 2021年和2020年，新租约金额分别为852万美元和1355万美元，续租约金额分别为666万美元和572万美元，2021年扩张租约金额为1113万美元[141] 物业买卖情况 - 2021年4月7日，公司出售Burnett Plaza，总购买价1.375亿美元，记录损失1.9万美元[94] - 2021年7月1日，公司出售亚利桑那州凤凰城一块0.7英亩土地，总售价640万美元；7月23日，出售夏洛特One South at the Plaza运营物业，总售价2.715亿美元，估计收益1300万美元[95] - 2021年7月28日，公司以3.002亿美元购买亚特兰大市中心725 Ponce办公物业；还与他人成立50/50合资企业开发纳什维尔Neuhoff项目，预计投资2.75亿美元；另一个50/50合资企业初始出资400万美元[96][97] - 2020年6月30日止六个月，非合并合营企业投资销售收益包括出售Wildwood Associates和Gateway Village合营企业权益，Gateway Village按投资资本17%内部收益率估值[111] - 2021年4月出售Burnett Plaza、2020年3月出售Hearst Tower带来投资性房地产交易损益，2020年Hearst Tower和Woodcrest处置加权平均资本化率5.1%，2021年Burnett处置资本化率8.2%[112] 财务关键指标变化 - 2021年第二季度和上半年，归属于普通股股东的净收入分别为2820万美元和5730万美元，2020年同期分别为2310万美元和1.98亿美元[100] - 2021年第二季度，一般和行政费用减少120万美元，降幅14.4%[105] - 2021年第二季度和上半年，利息费用分别增加270万美元（增幅19.0%）和400万美元（增幅13.3%）[106] - 2021年Q2运营资金为1.02051亿美元，每股0.69美元；2020年Q2为9795.9万美元，每股0.66美元；2021年H1为2.04011亿美元，每股1.37美元；2020年H1为2.1068亿美元，每股1.42美元[115][117] - 2021年Q2净营业收入为1.17268亿美元，较2020年Q2的1.12939亿美元增加432.9万美元；2021年H1为2.35638亿美元，较2020年H1的2.34686亿美元增加95.2万美元[120] - 2021年和2020年上半年相比，经营活动产生的净现金增加3410万美元，投资活动产生的净现金减少2.12436亿美元，融资活动使用的净现金减少1.7065亿美元[135] - 2021年和2020年相比，资本支出减少1.195亿美元，主要因2020年第二季度收购夏洛特的学院街车库[140] - 2021年和2020年上半年，公司分别支付普通股股息9060万美元和8710万美元，预计用经营活动现金等资金支付未来股息，信用协议规定杠杆低于60%且无违约时可支付任意金额股息[142] 非合并合营企业情况 - 非合并合营企业2021年Q2净营业收入为543.7万美元，较2020年Q2的419.3万美元增加124.4万美元，增幅29.7%；2021年H1为1019.1万美元，较2020年H1的1022.8万美元减少3.7万美元，降幅0.4%[110] - 截至2021年6月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.909亿美元，部分贷款有可变利率[143] 流动性与债务情况 - 公司短期和长期流动性需求包括物业和土地收购、开发项目支出等[121] - 满足流动性需求的方式包括手头现金及现金等价物、运营净现金、资产出售所得等[122] - 截至2021年6月30日，公司在信贷安排下已提取3200万美元，可再借入9.68亿美元，持有现金及现金等价物980万美元[123] - 截至2021年6月30日，公司总合同义务为25.93365亿美元，其中一年内到期6886万美元，1 - 3年到期4.9613亿美元，3 - 5年到期7.79036亿美元，超过5年到期12.49339亿美元；总承诺为2.59518亿美元，其中一年内到期1.6672亿美元，1 - 3年到期9279.8万美元[125] - 2021年6月，公司签订新定期贷款协议，借款3.5亿美元，2024年8月30日到期，有最多四次每次180天的展期选择权[127] - 公司81%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，FCA计划在2023年6月30日停止美元LIBOR设定[129] 公司风险与政策情况 - 公司业务模式依赖筹集或循环资本，若资本来源不足，可能减少项目或不利条件下筹集资本，影响财务状况和经营成果[134] - 公司关键会计政策和应付票据市场风险与2020年年报相比无重大变化[145]

财务数据和关键指标变化 - 一季度FFO为每股0.69美元 [11][42] - 同店物业现金NOI同比下降2.7%，前两季度平均同比下降3.1%，剔除One South物业后，同店物业现金NOI调整后较2020年第一季度增长2.7% [42][43][44] - 自去年春季疫情爆发以来，每季度续租现金租金均有增长，加权平均增幅为12.4%，本季度续租现金租金增长10.5% [42][43] - 一季度末净债务与EBITDA之比为4.87倍，计入Burnett Plaza出售及潜在的Dimensional Place出售后，该比率将降至约4.5倍 [50][51] - 一季度股息提高3.3%，去年也有类似幅度的增长，去年FAD股息支付率为68% [51][52] - 预计2021年全年FFO在每股2.68 - 2.78美元之间，较之前指引的中值下降0.08美元 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁面积27.1万平方英尺，执行的租赁数量较上一季度增加43%，新租和扩租占总租赁活动的比例升至30% [11][30][31] - 一季度二代净租金现金基础上增长10.5%，净有效租金为每平方英尺23.53美元，过去12个月完成的租赁活动加权平均净有效租金比疫情前12个月高1.1% [32][33] 开发业务 - 10000 Avalon项目于一季度投入使用，剩余开发项目总投资3.63亿美元，涉及130万平方英尺资产，剩余资金承诺约9400万美元 [11][45] 交易业务 - 一季度收购一块土地，花费800万美元，Cousins投资760万美元；季度末后出售Burnett Plaza，售价1.375亿美元；一季度对Carolina Square混合用途物业的建设贷款进行再融资，获得1.357亿美元无追索权贷款 [46][47][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和坦帕的物业平均利用率约30%或更高，公司整体客户实际利用率平均约20% [25] - 据CBRE，奥斯汀成为全国潜在商业地产投资首选目的地；据JLL，2021年前两个月奥斯汀宣布的新就业岗位是2020年全年的两倍，达拉斯、凤凰城和亚特兰大在2020年整体就业保留方面表现出色 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 打造优质的阳光地带城市办公物业组合，专注于具有长期增长潜力的现有和潜在新市场 [8] - 严格进行资本配置，在运营和/或开发平台能增值的地方进行新投资 [9] - 拥有一流的资产负债表 [9] - 利用强大的本地运营平台，采取创业方法，注重本地市场关系和社区参与 [9] 发展方向 - 专注于现有投资组合创造价值，推进大面积空间的租赁工作 [17] - 通过收购优质资产和开展有吸引力的新开发项目，升级现有高质量投资组合 [17] - 出售老旧、相关性较低的建筑为新投资提供资金 [18] - 关注阳光地带潜在新市场，如纳什维尔、扩大在达拉斯的业务 [22] 行业竞争 - 大型成长型公司加速向阳光地带迁移，优先选择较新、配套设施完善的物业，公司凭借阳光地带优质办公物业战略有望捕捉客户需求 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗普及，市场正强劲复苏，客户计划在夏季分阶段重新开放办公室，下半年租赁量有望改善 [12][13] - 大型公司认为办公室对企业文化和业务至关重要，疫情后不会减少办公空间使用，公司对阳光地带优质办公物业战略的信心增强 [14][16] - 尽管疫情未结束，但市场有望持续复苏，团队对未来机会感到兴奋 [40] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，相关文件可在公司网站获取 [4] - 电话会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 一季度各市场或物业中是否有租赁活动特别突出的？ - 奥斯汀受益于人口迁入和科技公司的大型公告；亚特兰大因微软和谷歌等公司的大型公告以及丰富的人才资源，租赁活动进展良好；亚特兰大的Buckhead Plaza项目重新定位投资取得成效，市场反应积极 [56][57] 问题2: 公司对罗利市场的看法，特别是考虑到苹果的最新公告？ - 公司在罗利 - 达勒姆市场通过Chapel Hill的Carolina Square项目有业务布局，会关注该市场，若有合适机会和切入点，对符合规模、有强大城市核心和结构优势的阳光地带市场持开放态度 [58] 问题3: 谈谈纳什维尔和达拉斯的开发机会以及收购计划？ - 公司在现有市场不缺机会，同时关注阳光地带新市场的收购和开发机会；随着资本市场开放和投资者对办公市场的信心恢复，有望看到更多新开发机会；对奥斯汀的Domain 9项目感到兴奋，希望今年晚些时候或明年有类似项目 [62][63] 问题4: 高质量配套空间的需求在不同规模租户中的情况以及相关讨论的基调？ - 需求广泛，各规模租户都有相关活动，公司租户历来以大型用户为主，但目前各规模都有涉及 [64] 问题5: 介绍一下投资组合中三个已知或预期空置物业的具体活动情况？ - 亚特兰大的1200 Peachtree和3350 Peachtree的租赁活动活跃，潜在租户面积分别超过50万平方英尺和20万平方英尺；One South相对安静，但夏洛特市场整体开始活跃，有咨询和市场活动增加 [65] 问题6: 能否提供更多关于 occupancy 的指引，如幅度或年终目标？ - 公司此前不提供 occupancy 指引，目前 occupancy 受大型租户迁出影响短期内会下降，但奥斯汀的项目将在 occupancy 和现金流方面起到抵消作用；预计随着租赁管道的增加，下半年能填补空缺并创造积极的租赁势头 [69][70] 问题7: 谈谈启动Domain 9项目的考虑因素、目标租户规模以及对奥斯汀市中心市场的看法？ - 基于Domain的供需基本面和奥斯汀的人口迁入活动，对启动Domain 9项目有信心；目标租户规模可能是大型锚定租户、中型租户或两者结合；对奥斯汀整体有信心，市中心有优质资产，租赁活动正在改善，预计未来12个月市场将恢复稳定，已看到部分转租空间被收回的迹象 [71][73][74] 问题8: 大型科技公司进入阳光地带时，对市中心和郊区选址的偏好如何？ - 大型科技用户通常希望在一个地点有聚集效应，且该地点配套设施完善，更倾向于城市中心而非郊区；具体选址因公司和用途而异，如Facebook在奥斯汀市中心和Domain都有较大业务布局 [78][79][81] 问题9: 目前开发项目的收益率情况如何，是否有阳光地带市场开发不可行或风险过高？ - 开发项目收益率总体变化不大，大致在7% - 8%之间，需关注资本化率变动对开发回报的影响；公司会根据具体市场动态、基本面、空置率、需求和新供应情况，逐案评估开发项目 [82][83] 问题10: 考虑到需求强劲和股价情况，公司如何考虑使用公共股权为增长提供资金？ - 当有合适的资本用途时，公司会根据当时情况选择最有效的资本来源，可能是物业出售或股权融资，会综合考虑战略因素和资本成本等 [84][85] 问题11: 公司是否关注过Highwoods收购的Preferred Apartments组合，特别是夏洛特的资产？若夏洛特市场有优质投资组合出现，公司是否会考虑？ - 公司过去关注过该组合中的资产，但未专门针对收购；公司对阳光地带和核心市场的各类机会持开放态度，会以审慎且有吸引力的方式分配资本 [90][91] 问题12: 随着市场改善，资产需求和资本情况是否有变化，公司是否有意愿进行大型合资企业或基金合作？ - 疫情后市场仍处于早期阶段，成交交易量尚未显著增加，但预计今年和明年会增加；有更多投资者关注阳光地带市场；当有有吸引力的新投资机会时，公司会考虑所有资本来源，目前不认为资本受限，若合资企业或引入合作伙伴有战略价值，会予以考虑 [94][95][97]

办公租赁业务数据 - 本季度公司租赁或续租办公面积27.1万平方英尺，加权平均净有效租金为每平方英尺23.53美元，过去一年已出租办公空间净有效租金增长21.5%[94] 净利润数据 - 2021年第一季度和2020年第一季度归属于普通股股东的净利润分别为2910万美元和1.749亿美元[98] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净利润为29,110美元，每股收益0.20美元；2020年同期分别为174,943美元和1.19美元[115] 同一物业净营业收入数据 - 2021年第一季度和2020年第一季度相比，同一物业净营业收入下降4.1%，主要因疫情导致物业实际入住率下降使停车收入减少，以及租户租约到期[94] - 2021年和2020年相比，同一物业净营业收入下降4.2%，非同一物业净营业收入增长26.5%，总净营业收入下降1.3%[104] 物业买卖数据 - 公司通过95%控股的合并合资企业以800万美元收购佐治亚州亚特兰大一处土地，2021年4月7日出售Burnett Plaza获1.375亿美元，确认收益36.4万美元[95] 租金收入数据 - 2021年和2020年相比，同一物业租金收入下降2.7%，非同一物业租金收入增长15.8%，终止费用收入下降98.5%，总租金收入下降2.3%[104] 运营费用数据 - 2021年和2020年相比，同一物业运营费用基本持平，非同一物业运营费用增长0.3%，总租赁物业运营费用增长2.9%[104] 费用增长数据 - 2021年第一季度和2020年同期相比，一般及行政费用增加110万美元，增幅19.1%，利息费用增加130万美元，增幅8.2%[105] 折旧和摊销数据 - 2021年和2020年相比，同一物业折旧和摊销下降7.0%，非同一物业折旧和摊销增长132.0%，非房地产资产折旧和摊销下降23.7%，总折旧和摊销下降1.0%[105] 非合并合资企业收入数据 - 2021年和2020年相比，来自非合并合资企业的收入从342.5万美元降至190.3万美元，降幅44.4%[110] 净运营收入数据 - 2021年第一季度净运营收入为123,124美元，2020年同期为127,782美元[118] 信贷及现金数据 - 截至2021年3月31日，公司在信贷安排下已提取2.89亿美元，剩余借款能力为7.11亿美元，持有现金及现金等价物1460万美元[121] 合同义务及承诺数据 - 截至2021年3月31日，公司总合同义务为27.67923亿美元，其中一年内到期3.28504亿美元，1 - 3年到期7.57936亿美元，3 - 5年到期4.35018亿美元，超过5年到期12.46465亿美元；总承诺为1.44592亿美元，其中一年内到期1.30806亿美元，1 - 3年到期1378.6万美元[123] 债务利率数据 - 公司76%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，FCA计划于2023年6月30日停止美元LIBOR设定[126] 现金流数据 - 2021年第一季度经营活动提供净现金3.5777亿美元，2020年同期为1.2964亿美元，增加2.2813亿美元[132] - 2021年第一季度投资活动使用净现金3.5772亿美元，2020年同期提供净现金4.17784亿美元，减少4.53556亿美元[132] - 2021年第一季度融资活动提供净现金9689万美元，2020年同期使用净现金3.21777亿美元，增加3.31466亿美元[132] - 经营活动现金流增加主要因2020年部分项目开发完成并运营，部分被2020年第一季度出售物业的运营情况抵消[132] - 投资活动现金流减少主要因2020年收到物业和合资企业权益出售现金，部分被合资企业资本分配抵消；融资活动现金流增加主要因2021年第一季度信贷安排净借款和2020年第一季度净还款[133][134] 物业支出数据 - 2021年第一季度物业收购、开发和租户资产总支出为6.1369亿美元，2020年同期为6.7983亿美元[136] - 2021年和2020年期间资本支出减少660万美元，主要因净租赁面积减少20.5万平方英尺导致租赁成本下降以及应计资本支出付款时间因素[138] 租约成本数据 - 2021年第一季度新租约每平方英尺租户改善和租赁成本为11.43美元，2020年为12.33美元；续约租约2021年为6.01美元，2020年为6.58美元；扩租租约2021年为11.28美元，2020年为8.28美元[139] 普通股股息数据 - 2021年和2020年第一季度公司分别支付普通股股息4460万美元和4260万美元[139] - 一般情况下，只要信贷协议定义的杠杆率低于60%且公司未违约，可支付任意金额普通股股息[139] 非合并合资企业债务数据 - 截至2021年3月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.883亿美元[140] - 2021年3月，公司50%持股的非合并合资企业Carolina Square Holdings LP发行本金为1.357亿美元的无追索权抵押票据[140] - 该抵押票据收益用于全额偿还7750万美元建设贷款并向每个合伙人按比例分配2600万美元[140] 会计政策数据 - 自2020年12月31日年度报告披露以来，公司关键会计政策无重大变化[141] 应付票据市场风险数据 - 与2020年12月31日年度报告披露相比，2021年3月31日公司应付票据相关市场风险无重大变化[142]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFL为每股0.68美元，2020年全年为每股2.78美元 [38] - 2020年同店物业现金NOI增长保持正数，为0.7%，调整COVID相关租金递延和停车损失后，增长4.5% [38] - 第四季度同店物业现金净营业收入同比下降3.3%，调整后实际增长1.7% [39] - 2020年同店物业运营费用较2019年下降6%，剔除物业税后下降近10% [39] - 公司提供2021年FFO初始指引为每股2.76 - 2.86美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁面积超38.7万平方英尺，全年超140万平方英尺 [27] - 第四季度平均租约期限为6.6年，全年为7年，与疫情前三年平均7.5年的水平相当 [28] - 第四季度租赁让步为每平方英尺每年4.15美元，低于过去八个季度的平均水平 [28] - 第四季度第二代净租金现金基础上增长8.9%，全年增长13.1%，平均净有效租金为每平方英尺25.19美元 [29] 开发业务 - 第四季度奥斯汀的Domain 12资产因经济入住率超90%从开发管道计划中移除，剩余开发管道代表公司总投资4.5亿美元，涉及五个资产共150万平方英尺，剩余资金承诺约1.25亿美元 [40] 交易业务 - 第四季度完成三笔收购，包括以2.01亿美元收购夏洛特的RailYard，以及以4700万美元购买夏洛特的两块土地 [41] - 出售两块非核心土地权益，亏损约75万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏洛特Uptown和坦佩的A级空置率分别为7.7%和6.9% [31] - 奥斯汀市场目前有超540万平方英尺的租户需求，40%集中在CBD和西北区域 [32] - 12月达拉斯员工返回办公室的比例接近40%，高于沿海市场的10% - 15%，且达拉斯和奥斯汀已恢复到疫情前的就业水平 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 构建顶级的阳光地带城市办公物业组合，在资本配置上保持纪律，专注于能增加价值的新投资，拥有一流的资产负债表，利用强大的本地运营平台在高增长市场采取创业方法 [10] - 2021年优先在现有投资组合中创造价值，通过战略收购提升投资组合质量，合理规划土地储备，继续寻找新的办公和混合用途开发机会并考虑预租赁，也会选择性考虑有投机成分的开发机会 [16][17][18] 行业竞争 - 行业呈现向阳光地带迁移和向优质物业转移的趋势，公司战略契合这两个趋势，有望在竞争中受益 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年疫情带来挑战，但公司团队出色应对，为客户提供优质服务，并回馈社区 [7] - 随着疫苗推出，有希望看到经济复苏，公司对阳光地带优质办公物业战略的信心增强 [12] - 2021年是过渡年，财务业绩会受部分租户搬离影响，但随着限制放宽和客户兴趣恢复，公司期待重新定位项目，为股东创造长期价值 [19][20] - 尽管整体空置和转租情况仍有压力，但各市场有经济复苏的积极迹象，实体办公空间在疫情后仍将重要 [30][33] 其他重要信息 - 公司承诺从非营利基金会拿出90万美元支持COVID - 19救济和社会正义事业相关组织 [7] - 客户在公司2000万平方英尺运营投资组合中的利用率平均约为20%，与去年10月水平一致，预计在2021年下半年前不会大幅提高，高度依赖疫苗接种情况 [22] - 第四季度租金收取率为98.8%，办公客户租金收取率为99.2%，2021年至今收取情况相当，租金递延协议占年化合同租金的0.3%，2020年全年占1.5%，主要限于零售客户 [23] - 第四季度总投资组合出租率为90.8%，同店投资组合为92.7%，总投资组合加权平均入住率稳定在90.4%，同店投资组合升至92.4% [24] - 2021年公司运营投资组合因部分已知空置情况，加权平均入住率将从第一季度开始下降，但年末会因新交付项目的入住而有所改善 [25][26] - 2021 - 2024年每年到期的年度合同租金不超过8% [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待微软在亚特兰大设立东海岸总部，是否会考虑在相关区域投资？ - 公司对微软的公告感到兴奋，认为这对亚特兰大整体包括中城西侧都有益，随着项目推进，公司会持续关注并寻找投资机会 [47][48] 问题2: 夏洛特美国银行空间的租赁情况如何，预计多久能恢复稳定，预计有多少租户接手？ - 夏洛特虽未出现明显的咨询和活动增加，但经济发展活跃，有很多潜在小客户咨询One South项目；租赁稳定的时间取决于经济复苏、疫苗接种和新咨询活动的进展；公司对夏洛特市场长期有信心，收购RailYard和其他地块表明了这一点，且夏洛特市区空置率低于10%，市场前景良好 [50][51][52] 问题3: 与Parsley Energy就其空间需求和转租情况有何讨论？ - Parsley被Pioneer收购后，将30万平方英尺的空间全部放入转租市场，但奥斯汀市场有大量新咨询活动，公司与Parsley有长期租约，会继续对话，若有合适机会会考虑 [54][55] 问题4: 租户在租赁对话中的主要关注点是什么？ - 租户关注点多样，主要关注空间配置，如如何适应新常态、是否采用酒店式办公或共享办公桌；对健康和空气质量相关技术的关注较少；不同公司因文化、对协作的看法和业务类型不同，决策也不同；租户对租赁灵活性的要求略有增加，但不显著；公司发现租户倾向于高品质、配套设施好、体验感强的物业，且很多租户采取观望态度，希望等团队回到办公室后再做长期空间调整 [58][59][61][62] 问题5: 目前定制开发讨论情况如何，与过去三四个季度相比有何变化？ - 随着疫苗推出，现在可以开始进行实际交易和机会的讨论；过去一年很多讨论因客户无法实地考察而难以推进；大型企业从西海岸或中西部迁至阳光地带，对控制自有空间的需求增加，有望带来更多定制开发机会；公司也会评估有投机成分的开发机会，特别是在特定市场 [63][64] 问题6: 100 Mill项目的租赁情况如何？ - 该项目租赁面积为1万平方英尺，租户是公司现有投资组合Hayden Ferry的客户，为配合硅谷银行的扩张而迁至100 Mill [65] 问题7: 除了出售的Burnett Plaza，今年是否还会出售其他资产？ - 资产出售取决于能否找到更有吸引力的投资机会，公司资产负债表状况良好，出售资产不是为了改善资产负债表，而是为了抓住更好的投资机会 [67] 问题8: 疫情后是否有平衡城市和郊区业务的需求，公寓市场关注的丹佛和南佛罗里达是否会成为潜在办公目标市场？ - 公司研究市场数据后发现，客户更倾向于城市核心区配套设施好、能吸引年轻人才的物业，而非郊区的普通物业；CoStar研究显示2020年城市和郊区市场需求与疫情前无差异；公司会持续关注丹佛、南佛罗里达、纳什维尔、罗利 - 达勒姆和达拉斯等市场的发展 [69][70][71] 问题9: 新环境是否改变了对企业搬迁活动的看法？ - 从Oracle和Microsoft的搬迁行动来看，企业搬迁是为了创造团队聚集的环境；过去一年员工因生活成本和通勤问题对工作地点不满，企业认识到团队聚集对建立文化、协作和指导的好处，疫情让企业意识到可以将员工分布在全国其他生活成本低、通勤短的市场 [73][74][75] 问题10: 2021年业绩指引的假设依据是什么，能否按季度说明入住率情况，大型租赁和空置情况对2021年有何影响？ - 公司因疫情不确定性，暂不提供入住率的详细季度数据，随着时间推移会提供更多细节；诺福克南方公司的空间年底到期，3350的Anthem空间6月收回，预计2021年不会产生影响；美国银行的空间有望在年内取得租赁进展，夏洛特市场的复苏相对较慢 [77][78] 问题11: 制定业绩指引时，最大的变量是什么，Fort Worth资产出售是否包含在指引中？ - 最大变量是疫情复苏的速度，这将影响业绩指引的高低；Burnett Plaza出售未包含在指引中，因交易不确定，若上半年成功出售，会相应调整指引 [79][80] 问题12: 资产收购和出售是否会稀释业绩，能否平衡？ - 这取决于出售所得资金的用途，公司积极寻找收购机会，虽无法完美匹配买卖时机，可能导致短期业绩波动，但长期来看，公司有信心通过升级投资组合质量来推动盈利和净资产价值增长 [81][82][83] 问题13: 公司所说的“未来办公”是什么样的，是否意味着投资组合有转变？ - 公司投资组合平均面积约35万平方英尺，并非都是塔楼；“未来办公”趋势已存在一段时间，公司投资组合如RailYard、Domain 300 Colorado、100 Mill等项目与之契合；未来办公空间更注重体验，有更多配套设施，如户外广场、屋顶空间、健身和健康设施等，方便员工交流协作 [85][86] 问题14: 2021年到期租约的按市值计价情况如何？ - 公司认为投资组合租金比市场水平低8% - 10%，虽租金有压力，但已成功维持票面租金，谨慎乐观地认为能实现正的按市值计价 [87]

公司资产收购与处置情况 - 2019年6月14日公司与TIER REIT合并，收购9处运营办公物业（580万平方英尺）、2处开发中办公物业（预计完工后增加62万平方英尺）和7块土地（最多可开发250万平方英尺），发行6.5亿美元高级无担保债务，加权平均利率3.88%[97] - 2020年公司在夏洛特市场完成多项战略收购，四季度以2.013亿美元收购32.9万平方英尺的The RailYard，还以4690万美元收购两块土地，二季度以8530万美元收购1550个车位的停车场[97] - 2020年公司完成多项运营物业和合资企业权益处置，3月以4.555亿美元出售夏洛特96.6万平方英尺的Hearst Tower，以5220万美元出售夏洛特Gateway 50%权益（内部收益率17%），2月以2530万美元出售新泽西38.6万平方英尺的Woodcrest[97] 公司房地产资产组合情况 - 截至2020年12月31日，公司房地产资产组合包括36处运营物业（1940万平方英尺）和5个开发中项目[97] 公司租赁业务情况 - 2020年公司租赁或续租140万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约（租期超一年）每平方英尺加权平均净有效租金24.50美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长13.1%[97] - 2020年新租约每平方英尺租赁成本为12.04美元，2019年为6.29美元；续约租约2020年为5.46美元，2019年为6.24美元；扩张租约2020年为8.62美元，2019年为8.64美元[145] 公司净营业收入情况 - 2020年公司同物业净营业收入下降0.5%，现金基础增长0.7%，调整付款递延并排除停车业务后现金基础净营业收入增长4.5%[97][99] - 2020年与2019年相比，总净营业收入为4.67198亿美元，增长6782.1万美元，增幅17%[117] - 2020年与2019年相比，同物业租金收入减少1186.8万美元，降幅3%[118] - 2020年与2019年相比，传统TIER物业租金收入增加9418.7万美元，增幅83%[118] - 2020年与2019年相比，其他非同类物业租金收入增加1081.3万美元，增幅18%[118] - 2020年与2019年相比，净营业收入从399377千美元增至467198千美元[127] 各地区投资组合情况 - 2020年四季度亚特兰大投资组合占净营业收入35.0%，面积720万平方英尺，出租率90.7%，非农业就业下降3.0%，建设面积占比2.0%[101] - 2020年四季度奥斯汀投资组合占净营业收入27.1%，面积440万平方英尺，出租率94.3%，非农业就业下降1.1%，建设面积占比7.6%[101] - 2020年四季度夏洛特投资组合占净营业收入11.2%，面积260万平方英尺，出租率83.8%，非农业就业下降5.4%，建设面积占比6.1%[101] - 2020年四季度凤凰城投资组合占净营业收入7.9%，面积130万平方英尺，出租率94.2%，非农业就业下降2.6%，建设面积占比1.5%[101] 收购资产处理原则 - 若收购资产公允价值的90%集中于单一可辨认资产或一组类似资产，按资产收购处理[109] 可分配给普通股股东的净收入情况 - 2020年和2019年可分配给普通股股东的净收入分别为2.373亿美元和1.504亿美元[117] 完全运营物业定义 - 完全运营的物业指在各报告期达到90%经济入住率或已基本完工并由公司持有的物业[117] 租赁物业运营费用情况 - 2020年与2019年相比，同物业租赁物业运营费用减少987.5万美元，降幅6%[118] - 2020年与2019年相比，传统TIER物业租赁物业运营费用增加3379.7万美元，增幅80%[118] - 2020年与2019年相比，其他非同类物业租赁物业运营费用增加478.2万美元，增幅28%[118] 各项费用情况 - 2020年与2019年相比，费用收入减少1030万美元（36.1%），主要受与NS 2019年交易相关费用收入时间的影响[120] - 2020年与2019年相比，一般及行政费用减少1000万美元（26.9%），主要因公司普通股价格波动导致长期薪酬费用减少[120] - 2020年与2019年相比，利息费用（扣除资本化金额）增加660万美元（12.3%），主要由于2019年6月发行的无担保优先票据产生的利息[120] 折旧和摊销情况 - 2020年与2019年相比，折旧和摊销方面，传统TIER物业折旧和摊销变化为（6565）千美元（-4%），其他非同类物业减少6991千美元（-19%），总计增加31499千美元（12%）[121] 来自非合并合营企业的收入情况 - 2020年与2019年相比，来自非合并合营企业的收入减少4719千美元（-37%），主要因2019年10月合并Terminus和2020年3月出售Gateway Village权益[123] 归属于非控股股东的净收入情况 - 2020年与2019年相比，归属于非控股股东的净收入减少140万美元（63.1%），主要因2020年第一季度赎回170万有限合伙单位，部分被2020年净收入增加抵消[123] 可用于普通股股东的运营资金情况 - 2020年与2019年相比，可用于普通股股东的运营资金（FFO）从328793千美元增至413247千美元[125] 公司流动性需求及满足方式 - 公司主要的短期和长期流动性需求包括物业和土地收购、开发项目支出等，可通过手头现金、运营净现金等方式满足[128] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情及相关应对措施可能对公司未来现金流和财务状况产生不利影响[129] 公司总合同义务情况 - 截至2020年12月31日，公司总合同义务为2740788千美元，其中1年以内332974千美元，1 - 3年703339千美元，3 - 5年440839千美元，超过5年1263637千美元[131] 合并相关债务情况 - 合并相关债务方面，公司承担并偿还TIER 6.79亿美元无担保可变利率债务，承担Legacy Union One 6600万美元本金余额、固定利率4.24%的抵押贷款票据，完成6.5亿美元无担保优先票据私募发行，加权平均固定利率3.88%[133] 公司信贷安排情况 - 公司10亿美元信贷安排于2023年1月3日到期，2020年12月31日总可用借款额度为7.676亿美元，利差为1.05%[136] 公司无担保优先票据情况 - 截至2020年12月31日，公司有10亿美元无担保优先票据未偿还，加权平均固定利率3.91%[137] 公司定期贷款情况 - 公司有2.5亿美元定期贷款于2021年12月2日到期[138] 公司债务利率情况 - 75%的公司债务为固定利率，可变利率债务可能受LIBOR改革影响[138] 公司现金及现金等价物情况 - 2020年和2019年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为610万美元和1760万美元[141] 公司各项活动净现金情况 - 2020年和2019年，经营活动提供净现金分别为351088千美元和303177千美元，投资活动使用净现金分别为132463千美元和357424千美元，融资活动提供（使用）净现金分别为 - 230095千美元和69160千美元[141] 公司资本支出情况 - 2020年和2019年资本支出增加1.37亿美元，主要因部分项目的建筑和租户改进费用增加[144] 公司普通股股息支付情况 - 2020年和2019年公司分别支付普通股股息1.763亿美元和1.429亿美元[144] 物业收购、开发和租户资产总支出情况 - 2020年物业收购、开发和租户资产总支出为6.19602亿美元，2019年为4.82633亿美元[145] 公司非合并合资企业债务及担保情况 - 截至2020年12月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.303亿美元，公司为卡罗来纳广场建设贷款提供12.5%的担保，该贷款额度为7970万美元，截至当日未偿金额为7700万美元[147] 公司固定利率债务情况 - 截至2020年和2019年12月31日，公司固定利率债务未偿金额为17亿美元，加权平均利率分别为3.95%和3.97%[148] 公司可变利率债务情况 - 截至2020年12月31日，公司可变利率债务未偿金额为4.824亿美元，其中信贷安排未偿2.324亿美元，利率1.19%，定期贷款未偿2.5亿美元，利率1.34%；2019年12月31日，可变利率债务未偿2.5亿美元，定期贷款利率3.70%。若2020年可变利率提高1%，利息支出将增加380万美元[148] 2020年各季度收入情况 - 2020年第一至四季度收入分别为1.93898亿美元、1.79915亿美元、1.8338亿美元、1.83147亿美元[150] 2020年各季度净收入情况 - 2020年第一至四季度净收入分别为1.75309亿美元、2323.6万美元、2825.5万美元、1131.4万美元[150] 2019年各季度收入情况 - 2019年第一至四季度收入分别为1.32733亿美元、1.4202亿美元、1.88323亿美元、1.94439亿美元[151] 2019年各季度净收入（亏损）情况 - 2019年第一至四季度净收入（亏损）分别为3600.5万美元、 - 2258.2万美元、2069.2万美元、1.18568亿美元[151] 公司财务报告内部控制情况 - 管理层和独立注册会计师事务所均认为公司截至2020年12月31日维持了有效的财务报告内部控制[154][156]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.69美元，较去年下降约4% [9][42] - 第三季度末净债务与EBITDA之比为4.24倍，季度末流动性超10亿美元 [10] - 第三季度现金净营业收入较去年下降3%，主要因收入下降4.1%和费用下降5.8% [44] - 第三季度FFO因租金核销和坏账准备增加减少约47.5万美元 [46] - 2020年前九个月现金租金累计增长超15%，年初至今同店现金NOI为正2.1% [43] - 股息由65%的FAD派息率支撑，覆盖良好且安全 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度共签署25.5万平方英尺租约，约为三年季度平均水平的一半，环比仅下降16% [29] - 第三季度新签和扩张租约占比23%，年初至今为49%，三年平均水平为58% [29] - 平均租约期限为6.1年，租约优惠为每平方英尺每年2.8美元，远低于8季度滚动平均值5.11美元 [30] - 第三季度平均净有效租金为21.46美元，排除非核心市场后为23.13美元，接近8季度滚动平均值23.72美元 [32] - 第二代净租金现金基础上增长8.9%，排除非核心市场后增长15.8% [32][33] - 后期租赁管道规模比上季度同期大60%，新签和扩张租赁占比47%，三年平均水平高不到10个百分点 [34][35] 开发业务 - 目前开发管道总投资5.66亿美元，涉及六项资产，首项资产上季度开始产生净营业收入，预计未来10个季度全部稳定，届时年化GAAP NOI约5300万美元 [47][48] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀中央商务区A类物业转租供应在第三季度末占库存的6.4%，公司认为部分是因企业调整增长预期所致 [39] - 公司其他目标子市场的转租空间虽有所增加，但长期来看可控 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将老旧、资本密集型资产置换为位置更佳、设施更优、资本密集度更低的资产，以适应客户不断变化的办公需求 [19] - 公司凭借强大财务实力和灵活平台，可把握投资机会，增强投资组合，降低第二代资本支出，实现有吸引力的投资回报 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管COVID - 19可能影响办公市场至2021年，但市场内外活动结合使公司对阳光地带未来表现持乐观态度 [12] - 客户并非自愿居家办公，疫情结束后有望回归办公室，灵活办公虽可能增加，但面对面协作和指导对企业长期成功至关重要 [14][15] - 办公行业长期趋势包括企业向阳光地带迁移、追求高品质物业、降低办公密度，公司战略与这些趋势契合，预计趋势将加速 [16][18] - 公司团队优秀、办公物业优质、阳光地带布局良好，在疫情中处于有利地位 [41] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [3] - 公司提醒某些讨论可能构成前瞻性陈述，实际结果可能因多种风险和不确定性与陈述存在重大差异，尤其受COVID - 19影响 [4][5] - 公司第三季度收购奥斯汀一块1.7英亩土地，预计Dimensional Fund Advisors可能在2021年上半年行使购买夏洛特地区总部大楼权益的选择权，若出售将对股东有利 [48][49][52] - 公司2020年展望与前两次财报电话会议一致，预计公司G&A费用在2550万 - 2750万美元之间，较上季度预测范围降低150万美元，较年初降低750万美元或22% [54][55] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请讨论夏洛特美国银行空间的租赁情况，预计回填需要多长时间，可能有多少租户？ - 美国银行空间有一定兴趣，第三季度签署了一份部分楼层的租约，目前管道中有一个全楼层候选者，近期有一个五层候选者参观过 [57] - 最终租户组合将较为广泛，预计会有至少一个大型用户，其余楼层可能多租户租赁，预计在未来一年或更长时间内完成租赁，具体受疫情影响 [58][59] 问题2: 关于Parsley Energy被收购，公司与他们就空间需求和转租有何讨论？ - 公司与Parsley团队保持联系，收购尚处初步阶段，Parsley团队可能会在奥斯汀保留一定业务 [61][62] - 收购消息公布后，公司收到一些关于该空间的反向咨询，公司对该项目前景乐观 [62][63] 问题3: 公司资产负债表强劲，谈谈投资销售市场情况，是否积极寻找收购机会，市场上有哪些类型资产？ - 市场开始出现一些资产，投资销售市场信心有所恢复，阳光地带最佳城市子市场将出现多样化机会 [64][65] - 包括传统的增值收购机会，以及收购核心但具战略意义的现有建筑并与相邻土地结合创造增值回报的机会，2021年后新开发项目也会有需求 [65][66] 问题4: 除美国银行空间外，诺福克南方和安泰的大空间情况如何，是否视为机会，租户对这些空间的兴趣有无变化？ - 目前判断租户是否会明确要求更多空间还为时尚早，但亚特兰大相关建筑的兴趣与以往相似，近期有多组人员参观过 [68][69] - 这些建筑位置优越、设施良好且所在市场投机性空间较少，公司对未来租赁机会持乐观态度，现有租约租金低于市场水平，有提升租金的机会 [70][71] 问题5: 能否介绍各市场或资产类型的利用率差异，以及利用率达50%的原因？ - 各市场利用率有小差异，达拉斯和坦帕相对领先，但差异围绕平均值较小，主要差异源于建筑内的客户群体 [73] - 大型跨国公司可能更谨慎，而小型地区和本地公司决策更具自主性，部分建筑利用率达50%与此有关 [74] 问题6: 前景列表和停车情况是否改善，能否提供相关数据？ - 公司业务有改善，并非负面趋势减速，而是交易管道和停车数据在第三季度环比上升，预计利用率将继续上升，但在明年之前不会有重大变化，具体取决于治疗和疫苗进展 [76][77][78] - 目前租赁管道比上季度同期高60%，约12.5 - 15万平方英尺，后期管道指标与疫情前活动更一致，虽未完全恢复但在向正常化发展，完全恢复还需几个季度 [80][82]

公司并购与资产收购 - 2019年6月14日公司与TIER REIT合并，收购9处运营物业（580万平方英尺）、2处开发中办公物业（预计完工后增加62万平方英尺）和7块土地（最多可开发200万平方英尺），发行6.5亿美元高级无抵押债务，加权平均利率3.88%[101] - 2020年第二季度，公司以8500万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市一个1550个车位的停车场[102] 办公空间租赁业务 - 本季度公司租赁或续租25.5万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺21.46美元，过去一年已租赁办公空间净有效租金增长24.7%[103] 同一物业净营业收入情况 - 2020年和2019年9月30日止三个月，公司同一物业净营业收入下降0.4%，排除停车收入后增长1.6%[103] 公司股权结构调整 - 2019年6月14日公司进行反向股票拆分，每4股普通股和优先股合并为1股，授权普通股数量减至1.75亿股，随后增至3亿股[106] 公司收入、费用及净营业收入变化 - 2020年和2019年三、九个月期间，公司租金收入分别下降1%和增长23.6%，运营费用分别下降4.3%和增长21.3%，净营业收入分别增长3.8%和25.4%[110] - 公司同一物业租金收入在三、九个月期间下降主要因停车收入减少，运营费用下降主要因期间实际入住率降低[110][111] 公司费用收入变化 - 2020年和2019年三、九个月期间，公司费用收入分别减少310万美元（42%）和950万美元（40.9%）[113] 公司一般及行政费用与利息费用变化 - 2020年和2019年九个月期间，公司一般及行政费用减少580万美元（22.7%），利息费用增加740万美元（19.6%）[115] 公司折旧和摊销变化 - 2020年和2019年三、九个月期间，公司折旧和摊销分别减少1051.4万美元（12.8%）和增加3720.3万美元（20.8%）[116] 交易成本情况 - 2020年和2019年截至9月30日的三、九个月交易成本主要与合并有关[118] 未合并合资企业净营业收入变化 - 2020年第三季度未合并合资企业净营业收入4208000美元，较2019年的9037000美元下降53.4%；九个月净营业收入14436000美元，较2019年的26289000美元下降45.1%[119] 未合并合资企业投资销售收益 - 2020年前九个月未合并合资企业投资销售收益包括出售Wildwood Associates和Gateway Village合资企业权益，Gateway Village按17%内部收益率估值[120] 投资性房地产交易收益 - 2020年前九个月投资性房地产交易收益包括出售Hearst Tower，Hearst Tower和Woodcrest处置的综合售价加权平均资本化率为5.1%[123] 资金运营（FFO）情况 - 2020年第三季度资金运营（FFO）为101978000美元，每股0.69美元；2019年为106209000美元，每股0.72美元[124] - 2020年前九个月FFO为312658000美元，每股2.10美元；2019年为222591000美元，每股1.80美元[126] 公司净收入、净营业收入、折旧和摊销、利息费用情况 - 2020年第三季度净收入28255000美元，2019年为20692000美元；2020年前九个月净收入226800000美元，2019年为34115000美元[129] - 2020年第三季度净营业收入115808000美元，2019年为111605000美元；2020年前九个月净营业收入350494000美元，2019年为279501000美元[129] - 2020年第三季度折旧和摊销71498000美元，2019年为82012000美元；2020年前九个月折旧和摊销215980000美元，2019年为178777000美元[129] - 2020年第三季度利息费用15058000美元，2019年为14700000美元；2020年前九个月利息费用44955000美元，2019年为37579000美元[129] 公司资金状况 - 截至2020年9月30日，公司信贷安排下有10亿美元借款额度可用，现金及现金等价物为3690万美元[131] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，公司未偿还的合同债务总额为25.10831亿美元，其中一年内到期6804万美元，1 - 3年到期4.83545亿美元，3 - 5年到期4.3451亿美元，超过5年到期15.24735亿美元；承诺事项总额为1.75751亿美元，其中一年内到期1.21776亿美元，1 - 3年到期5397.5万美元[133] - 公司84%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）作为基准利率，LIBOR自2021年后可能停止使用，公司将监测其发展并与贷款人合作以减少影响[136] 公司现金流变化 - 2020年和2019年前九个月相比，经营活动产生的净现金增加6064.2万美元，投资活动产生的净现金增加3.06946亿美元，融资活动使用的净现金增加3.58446亿美元[140] 公司资本支出变化 - 2020年和2019年前九个月相比，资本支出增加5410万美元，主要由于Domain 12的持续建设和租户改善以及Terminus、Northpark、10000 Avalon和Corporate Center的租户改善[144] 租约成本情况 - 2020年第三季度，新租约每平方英尺的租户改善和租赁成本为10.03美元，续租约为3.87美元，扩租约为5.05美元；2019年对应数据分别为7.44美元、5.28美元和7.80美元[146] 公司股息支付情况 - 2020年和2019年前九个月，公司分别支付普通股股息1.317亿美元和1.004亿美元，预计未来季度股息将由经营活动现金、投资性房地产销售收益、非合并合资企业分配以及必要时的债务提供资金[147] 非合并合资企业未偿债务情况 - 截至2020年9月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.145亿美元[150] 公司担保情况 - 自2020年4月修订后，公司不再对卡罗来纳广场建设贷款金额的12.5%提供担保，该贷款额度为7980万美元，截至2020年9月30日未偿还余额为7610万美元[151] 公司关键会计政策和市场风险情况 - 公司关键会计政策和应付票据相关的市场风险与2019年年度报告相比无重大变化[152][153]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.66美元 [9] - 第二季度收取了97%的总租金和98%的办公室租金，截至目前98%的客户支付了7月租金 [9][27] - 第二季度现金净营业收入同比下降1.6%，调整租金递延影响后下降0.1%，再调整租金递延和停车收入减少的影响后增长3.7% [33][34][35] - 第二季度FFO因租金冲销和坏账准备增加减少约40万美元，一季度约为50万美元，2019年每季度平均约17万美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：二季度租赁30.3万平方英尺，平均租赁期限7.6年，32%为新租和扩租；二代净租金现金基础上增长20.6%；季度净有效租金为每平方英尺25.43美元；二季度末出租率92.5%，在租毛租金创公司纪录达每平方英尺39.48美元；同物业组合出租率94.4% [9][18][19][20] - 停车业务：同物业停车收入较去年二季度下降30%，其中合同停车下降12%，临时停车下降76% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场物理入住率自6月初以来约为15%，预计劳动节后会有适度增加，但2020年健康担忧和育儿挑战将带来不利影响 [8] - 各市场租赁活动低迷，新租赁活动管道下降，预计未来季度多为续租 [21] - 各市场租赁决策多延迟而非取消，租赁市场价格发现趋势尚不明朗，报价租金压力不大但净有效租金因优惠增加而降低，部分市场转租挂牌增加，奥斯汀中央商务区新增转租挂牌最多 [23][24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先考虑阳光地带的优质物业，采用严格的资本分配方式，拥有一流的资产负债表和领先的本地运营平台 [14] - 公司认为其投资组合具备城市、郊区和中心辐射模式的属性，资产负债表稳健，开发项目有增长潜力，但受疫情和经济衰退影响，租赁活动和停车收入会受冲击 [15] - 行业趋势包括向阳光地带迁移、追求高品质、重视ESG，疫情加速了这些趋势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满挑战，疫情和经济衰退影响租赁活动和停车收入，但公司团队和运营组合表现出色 [15][17] - 对公司长期前景有信心，认为处于正确市场，拥有优质投资组合、强大资产负债表和优秀团队，能够应对挑战，市场混乱也可能带来投资机会 [16] - 预计2020年同物业现金表现可能为负，三季度可能触底，同时存在执行租约延期拉低现金NOI的情况，但认为这是积极的长期房地产决策 [36] 其他重要信息 - 二季度完成一项收购，以8500万美元购买夏洛特上城的1550个车位停车库；还完成北卡罗来纳州卡罗来纳广场物业现有建设贷款的一年延期，降低了利率利差并取消还款担保 [38] - 预计2020年购买的停车库产生150 - 200万美元净营业收入，年度稳定NOI为450 - 500万美元 [41][42] - 2020年公司一般及行政费用净资本化工资预计在2700 - 2900万美元 [43] - 完成与Parsley Energy的租约修订，会计处理为租约修改，收益影响210万美元，影响时间分布在剩余租期 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哪些市场在租赁和资产定价方面最具弹性，哪些可能出现问题 - 目前难以区分各市场情况，整体活动低迷，但从长期看，亚特兰大、奥斯汀、坦佩的科技行业，夏洛特的企业总部迁入，坦帕的医疗保健行业等因素使公司对各市场恢复和租金增长有信心，租赁市场供需因素有助于维持和稳定资产价值 [48][49][50] 问题2: 即将的租户迁出和空间回填前景如何 - Time Warner租约已在本季度续约；亚特兰大、夏洛特和中城的三个较大租户迁出空间是有吸引力的增值机会，疫情前有良好兴趣，目前部分活动暂停，回填时间会延长，但前景未取消，相关租户NOI不到3000万美元，与开发管道预计增加的6600万美元NOI相比，公司对未来增长仍有信心 [52][53][54] 问题3: 同店费用同比大幅下降的原因，是否有更可持续的驱动因素 - 本季度同物业费用下降主要是由于物理入住率降低，如公用事业和清洁等费用减少 [56] 问题4: 潜在的机会性收购情况，包括管道、地点和资产类型 - 收购将符合聚焦阳光地带最佳子市场的战略计划；目前土地方面开始出现机会，可用于未来办公和混合用途项目开发，执行需要较长时间，公司会保持土地投资3%左右的目标；建筑方面机会可能稍后出现 [59][60] 问题5: 收购土地时，选择郊区还是城市模式 - 公司认为在其市场中，客户对城市和郊区建筑体验无明显差异，客户和知识经济更关注高配套市场以吸引人才，微软的租赁验证了这一点，预计疫情后仍将如此 [62][63] 问题6: 财富500强公司关于员工人均办公面积的看法，疫情前后及疫苗接种后的变化 - 该公司明确表示人均办公面积将增加，通过提供专用个人空间和增加协作空间实现；疫情前目标是每天约10%的员工在办公室，疫情后可能增至20%，但人均办公面积增加和远程工作增加可相互抵消，无需额外增加空间；员工仍将拥有专用办公桌；该公司处于保密阶段 [64][65][66] 问题7: 转租空间的竞争力、期限，以及在主要市场的情况 - 目前转租空间占比在多数市场的A类物业中为2%或更低，奥斯汀约为4%；转租空间增加主要是因为进入疫情前处于高增长模式的公司调整计划，这些空间有一定期限，并非短期回填机会，转租空间来自科技、金融服务、律师事务所、能源等行业，多为风投支持的私营小公司 [68][69][70] 问题8: 开发项目中，Domain地区对单栋建筑用户的需求是否会增加，Time Warner租约是否会阻碍Domain Point的再开发 - Domain地区前景良好，疫情后将吸引更多大市值科技公司控制整栋建筑，目前因疫情公司决策可能暂停，但相关咨询电话显示有信心；Time Warner租约不影响Domain Point的长期再开发计划，计划拆除现有停车库并扩建 [72][73][74]

公司重大交易与股权变动 - 2019年6月14日公司与TIER REIT合并，收购9处运营物业（580万平方英尺）、2处开发中办公物业（预计完工后增加62万平方英尺）和7块土地（最多可开发200万平方英尺），发行6.5亿美元高级无抵押债务，加权平均利率3.88%[108] - 2020年第二季度，公司以8500万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市一个1550个车位的停车场[109] - 2019年6月14日，公司进行反向股票拆分，每4股普通股和优先股合并为1股，授权普通股数量减至1.75亿股，后增至3亿股[113] 租赁业务数据 - 2020年第二季度，公司租赁或续租30.3万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺25.43美元，此前一年已占用的租约净有效租金增长31.8%[110] 同店净营业收入变化 - 2020年和2019年6月30日止三个月，合并物业和非合并物业份额的同店净营业收入下降2.4%，不包括停车收入则增长0.7%[110] 主要收入与费用指标变化 - 2020年和2019年三、六个月期间，租金收入分别增长29.8%和40.7%，运营费用分别增长31.9%和39.9%，净营业收入分别增长28.3%和39.8%[117] - 2020年和2019年三、六个月期间，费用收入分别减少240万美元（34%）和640万美元（40.4%）[120] - 2020年和2019年六个月期间，一般及行政费用减少560万美元（28.4%）[122] - 2020年和2019年三、六个月期间，利息费用分别增加190万美元（16%）和700万美元（30.7%）[122] - 2020年和2019年三、六个月期间，折旧和摊销分别增加2196.4万美元（43.1%）和4771.7万美元（49.3%）[123] 交易成本情况 - 2020年和2019年截至6月30日的三、六个月交易成本主要与合并有关[125] 未合并合资企业经营情况 - 2020年和2019年截至6月30日三个月，未合并合资企业净营业收入分别为419.3万美元和937.9万美元，变化率为-55.3%；六个月分别为1022.8万美元和1725.2万美元，变化率为-40.7%[126] - 2020年截至6月30日六个月，未合并合资企业投资销售收益包括出售Wildwood Associates和Gateway Village合资企业权益，Gateway Village按17%内部收益率估值[127] 投资性房地产交易收益 - 2020年截至6月30日六个月，投资性房地产交易收益包括出售Hearst Tower，Hearst Tower和Woodcrest处置的综合售价加权平均资本化率为5.1%[129] 净利润与运营资金情况 - 2020年和2019年截至6月30日三个月，可供普通股股东分配的净利润分别为2310.1万美元和-2240.9万美元，每股分别为0.16美元和-0.20美元[131] - 2020年和2019年截至6月30日三个月，运营资金分别为9795.9万美元和3186.9万美元，每股分别为0.66美元和0.28美元[131] - 2020年和2019年截至6月30日六个月，可供普通股股东分配的净利润分别为19804.4万美元和1293.2万美元，每股分别为1.34美元和0.12美元[133] - 2020年和2019年截至6月30日六个月，运营资金分别为21068万美元和11638.2万美元，每股分别为1.42美元和1.05美元[133] 业绩评估指标说明 - 公司管理层部分基于净营业收入评估其房地产投资组合的表现，净营业收入不按GAAP衡量现金流或经营业绩[134] - 公司使用运营资金作为房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，结合GAAP主要列报改善了投资者对经营结果的理解[130] 净利润情况 - 2020年和2019年第二季度末净利润分别为2323.6万美元和-2258.2万美元，2020年和2019年上半年净利润分别为1.98545亿美元和1342.3万美元[135] 资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司信贷额度下有10亿美元借款额度可用，现金及现金等价物为2830万美元[138] - 截至2020年6月30日，公司总合同义务为25.19244亿美元，其中一年内到期7218.1万美元；总承诺为1.95039亿美元，其中一年内到期1.52181亿美元[139] - 公司85%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，2021年后LIBOR可能停用[144] 现金流情况 - 2020年和2019年上半年经营活动现金流增加5580万美元，主要因2019年收购物业运营净现金增加[147] - 2020年和2019年上半年投资活动现金流增加2.86亿美元，主要因出售物业和合资企业权益收到现金[148] - 2020年和2019年上半年融资活动现金流减少3.406亿美元，主要因2020年信贷额度净借款减少[149] 资本支出与股息支付情况 - 2020年和2019年上半年资本支出增加6680万美元，主要因物业和租户改进成本增加[154] - 2020年和2019年上半年公司分别支付普通股股息8710万美元和5780万美元[156] 表外合资企业情况 - 公司有多个表外合资企业，涉及房地产的所有权、收购和开发[158] - 2020年6月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.975亿美元[159] 担保情况 - 2020年4月修订后，公司不再对卡罗来纳广场建设贷款金额的12.5%提供担保，该贷款额度为7980万美元，截至2020年6月30日未偿余额为7630万美元[160] 会计政策与市场风险情况 - 与2019年12月31日年度报告披露相比，2020年6月30日公司关键会计政策无重大变化[162] - 与2019年12月31日年度报告披露相比，2020年6月30日公司应付票据相关的市场风险无重大变化[163]