财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.68美元，同一物业净营业收入现金基础上增长3.7% [17] - 第二季度GAAP NOI增长6.3%，现金NOI增长3.7% [49] - 平均净租金本季度达38.65美元，为公司历史第二高季度水平；平均租赁优惠较过去几个季度有所缓和，略低于2022年全年报告水平 [45] - 平均净有效租金本季度达28.20美元，为公司历史第二高季度水平 [127] - 预计2023年全年FFO在每股2.57 - 2.65美元之间，中点为2.61美元，较之前中点2.60美元有所提高 [156] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行40份办公室租约，总面积43.5万平方英尺，加权平均租期7年，新租和扩租面积占总活动量79%，为2021年以来最高水平 [137] - 亚特兰大投资组合本季度签署21份租约，总面积14.7万平方英尺，大部分活动集中在中城和巴克黑德；中城重新开发的Promenade Campus今年迄今已签署超18万平方英尺租约 [13] - 奥斯汀投资组合本季度签署8份租约，总面积16.1万平方英尺，包括Domain 8一处大型科技公司的扩租 [23] - 纳什维尔Neuhoff混合用途开发项目本季度完成两份办公室租约，总面积近5万平方英尺，使该项目办公室和零售部分出租率达11% [46] 停车业务 - 第二季度停车收入较上一季度增长超6%，为2020年第一季度疫情前以来最高水平 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场，JLL报告季度租赁活动为正，超130万平方英尺，平均交易规模较第一季度大23%；尽管本季度净吸纳量为负，但很大一部分是由AT&T在Winnix Park Campus的搬迁导致 [47] - 奥斯汀市场，根据牛津经济研究院数据，到2027年预计就业增长全国排名第一；公司奥斯汀投资组合第二季度末出租率为94.4%，加权平均租期5.9年，无重大近期租约到期 [139] - 全国市场，JLL宣布美国办公空间库存预计2023年将首次出现有记录以来的收缩，供需正在重新平衡 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 优先关注阳光地带市场，在这些市场拥有良好平台和竞争优势 [3] - 计划在SVB搬出后，将Hayden Ferry One从运营中移除，进行整体Hayden Ferry项目的重新开发 [44] - 保持耐心和纪律，优先推动现金流和维持强大的资产负债表，密切关注新的投资机会 [43] 行业竞争 - 高品质生活方式办公物业表现优于传统办公物业，低质量传统办公物业空置率上升，而高品质物业需求旺盛 [128][134] - 租户在选择房东时更加注重房东的信用状况，资本结构良好的房东如公司正在扩大市场份额 [124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和经济不确定性持续存在，但阳光地带市场应继续表现出色 [23] - 短期内，办公行业宏观叙事可能会在好转之前变得更糟，但公司拥有优质生活方式办公物业，不受此影响 [123] - 对2023年保持入住率有信心，希望在2024年开始提高入住率，前提是新租赁活动开始的时间合适 [21] 其他重要信息 - 第二季度确认660万美元终止费用，主要来自Tempe的LiveRamp和奥斯汀Domain 8的Meta，两处均已以相同或更高租金和更长租期重新出租 [25] - 与Emory大学在亚特兰大共同拥有的医疗办公室完成再融资，新抵押贷款于2032年6月到期，固定利率4.8% [142] - 与SVB Financial的租约被拒绝，公司在本季度确认160万美元收入减少，相关无担保债权目前估计约为930万美元 [141][144] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AI和办公租赁在奥斯汀的情况 - 目前AI相关租赁活动主要集中在旧金山，但随着时间推移，预计在亚特兰大、奥斯汀等科技中心会有相关需求 [107] 问题2: 停车费用能否随更多人返回工作而提高 - 公司在疫情期间有机会提高停车费率，但受租约限制，通常仅适用于临时停车 [76] 问题3: 新租、扩租、续租的细分情况及市场活跃区域 - 后期管道中续租活动多于本季度完成的活动，但新租和扩租活动仍令人鼓舞；亚特兰大市场持续强劲，坦帕和凤凰城也很活跃 [55][101] 问题4: 租金变化动态及与市场租金的对比 - 尽管租赁成本上升，但公司通过提高租金抵消了这一影响，对维持基本租金持乐观态度 [62] 问题5: 办公空间利用率情况 - 目前利用率约为70%左右，较一年前的约60%有明显改善 [185] 问题6: Hayden Ferry One重建预计花费 - 预计每平方英尺花费在30 - 40美元左右 [73] 问题7: NCR公司转租情况及潜在市值 - NCR因公司拆分将亚特兰大中城校区较小的一栋楼约25万平方英尺用于转租，公司会在经济合理的情况下考虑与NCR合作 [79] 问题8: 租赁管道中租户类型和规模的变化 - 整体平均交易规模相对稳定，后期管道中有一些较大的续租活动 [146] 问题9: 第四季度较大租约到期情况 - 除SVB外，亚特兰大另一笔待定租约谈判仍在进行中，2024年下半年前无其他大型租约到期 [58] 问题10: 奥斯汀市场需求放缓原因及趋势 - 奥斯汀市场中期和长期需求无需担忧，任何需求放缓都将是短期的，未来将继续吸引企业 [83] 问题11: 私人市场办公资产定价动态 - 私人市场卖家尚未愿意接受市场清算价格，除非迫不得已，但随着贷款到期压力增加，预计会推动交易活动 [113][167] 问题12: 投资非阳光地带市场的意愿及方式 - 目前在现有阳光地带市场机会充足，但如果价格和质量合适，会考虑其他市场的投资机会，可能是单个资产或投资组合 [115][116] 问题13: Neuhoff项目平均需求空间大小 - 平均约为2.5万平方英尺，与目前完成情况相符 [102] 问题14: 2023年70万平方英尺到期租约是否包含SVB终止租约 - 包含 [103] 问题15: Neuhoff项目租赁是否受Oracle总部开业延迟影响及租户管道变化 - 未受影响，纳什维尔市场持续受益于人口迁入，Neuhoff项目需求积极 [110][111] 问题16: 投资机会是否出现及市场压力演变和最佳机会出现区域 - 公司有资金和能力追求新投资机会，但私人市场资产重新定价过程仍在进行，卖家尚未接受市场清算价格，公司会耐心等待合适机会 [113] 问题17: 哪些租户因员工返回工作需要更多空间 - 如AT&T重新租赁之前放弃的大面积空间，Snap也有类似情况 [164] 问题18: 市场信心对租户租赁心理的影响 - 公司对业务更有信心，租户也因员工返回工作更愿意签订长期租约 [168] 问题19: 希望在哪些市场增加资本配置 - 希望在达拉斯、夏洛特、纳什维尔等市场增加资本配置，扩大业务规模 [170] 问题20: 对2024年提高入住率有信心的原因 - 第二季度新租赁势头积极，且即将到期的租约较少，公司投资组合状况良好 [165]

净收入 - 公司在2023年第二季度的净收入为22.6百万美元，较去年同期34.1百万美元有所下降[1] 物业收入 - 同一物业组合的净营业收入在2023年第二季度和上一年同期增长了6.3%[1] - 非同一物业的租金收入、运营费用和净营业收入在2023年第二季度和上一年同期分别增长了49.6%、55.4%和47.3%[2] 费用支出 - 公司在2023年第二季度的利息支出净额较去年同期增加了56.9%[2] - 同一物业的折旧和摊销费用在2023年第二季度和上一年同期增长了8.4%[3] - 非同一物业的折旧和摊销费用在2023年第二季度和上一年同期增长了168.6%[3] 资金来源 - 公司从未合并合资企业中获得的净营业收入在2023年第二季度和上一年同期减少了85.7%[3] - 公司计算的资金来源（FFO）符合Nareit定义，不包括非经常性项目和资产减值损失，但包括房地产资产的折旧和摊销[3] - FFO是REIT运营绩效的补充指标，排除了历史成本折旧[4] - FFO在2023年第二季度为10.29亿美元，同比下降1.69%[4] 现金流 - 公司2023年前6个月的运营活动现金流为16.11亿美元，同比增加3.38亿美元[5] - 公司2023年前6个月的投资活动现金流为负14.97亿美元，主要由于资本支出减少[5] 公司章程 - 公司的章程于1999年8月9日进行了修订和修改[6] - 公司的章程于2003年7月22日和2004年12月15日进行了修订和修改[7][8] - 公司的章程于2010年5月4日和2014年5月9日进行了修订和修改[9][10] - 公司的章程于2016年10月6日和2019年6月14日进行了修订和修改[11][12] - 公司的章程于2012年12月4日和2023年7月25日进行了修订和修改[13][14] 其他 - 公司管理层根据NOI评估物业组合绩效[6] - 公司有10.53亿美元未拨款的租户改进和建设成本[7] - 公司拥有10亿美元无担保信贷额度，截至2023年6月30日已使用1.48亿美元[8] - 公司计划通过出售资产和第三方资本来满足未来投资活动的资本需求[9] - 公司财报电话会议中提到，关键会计政策未发生重大变化[15] - 公司披露的市场风险与2022年年报中的情况相比未发生重大变化[15] - 公司管理层认为披露控制和程序有效[15] - 公司未在2023年第二季度销售未注册证券或购买普通股[16] - 公司与Murphy Subsidiary Holdings Corporation和TIER REIT, Inc.签署了合并协议[17]

人口迁移 - 公司财报电话会议中提到了Sun Belt地区的人口迁移[3] 租赁合同 - 公司租赁合同到期情况按年份统计显示[5] 债务情况 - 公司现有债务与EBITDA比率为多少[9] 开发项目 - 公司拥有的开发项目包括哪些地区，比如奥斯汀[8] 股息情况 - 公司每股年度股息和派息比率是多少[12]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股FFO为0.65美元，同物业净营业收入现金基础上增长4.9% [3] - 第一季度同物业GAAP NOI增长5.3%，现金 NOI增长4.9% [8] - 预计2023年全年FFO在2.55 - 2.65美元/股，中点为2.60美元/股，高于此前中点2.58美元/股 [9] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，第一季度FAD派息率为64% [3][9] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第一季度执行29份办公室租约，总面积25.8万平方英尺，加权平均租期7年 [6] - 新租和扩租面积15.9万平方英尺，占总活动的62%，高于过去五年第一季度平均水平和2019年第一季度 [6] - 平均净租金为34.45美元，租赁优惠（免租期和租户装修之和）为8.36美元/平方英尺/年，比2022年全年高5% [6] - 第一季度平均净有效租金与2022年全年持平 [6] 开发业务 - 开发管道包括纳什维尔Neuhoff项目50%权益和奥斯汀Domain 9项目100%权益，剩余开发成本1.28亿美元，其中9000万美元由Neuhoff建设贷款提供，未来几年运营现金流只需承担3800万美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 纳什维尔市场 - 是2022年最热门就业市场之一，公司在Neuhoff项目有近5万平方英尺办公室租约正在谈判，另有15万平方英尺积极提案已入围 [7] 奥斯汀市场 - 劳动力参与率在大型都会区中最强，第一季度签署约2万平方英尺租约，低于该投资组合通常水平，94.5%已出租，无重大近期到期租约，Domain部分100%出租，加权平均租期6.1年 [7] 亚特兰大市场 - CBRE数据显示租赁活动超过上一季度，签署180万平方英尺交易，环比增长30%，公司本季度在亚特兰大各子市场签署约21.1万平方英尺租约，包括与德勤的9.5万平方英尺长期新租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是打造阳光地带顶级房地产投资信托基金，保持强大资产负债表，过去五年出售约13亿美元旧物业，重新投资于优质收购和有吸引力的新开发项目，并完成与TIER REIT的转型合并 [3] - 短期租赁需求可能疲软，但公司阳光地带优质投资组合有积极因素，客户回归、竞争减少、新开发项目少，需求集中在优质物业，“向资本靠拢”趋势也有利于公司租赁业务 [4] - 公司将利用投资组合质量和资产负债表优势，在租赁市场积极进取，必要时优先提高入住率而非提高租金，以增加现金流 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境方面，美联储等加息导致金融条件收紧、房地产资本市场混乱，公司裁员减少办公空间，但办公室利用率增加，老旧低质量办公物业租赁需求和资金可用性低，投机性新开发项目管道迅速萎缩 [23] - 公司有信心在经济周期各阶段蓬勃发展，长期来看投资者会区分优质和传统办公物业，公司处于有利地位，在合适市场拥有优质投资组合、强大资产负债表和流动性，会耐心等待机会，优先保持强大资产负债表 [24] 其他重要信息 - SVB金融集团破产，其在凤凰城Hayden Ferry的20.5万平方英尺租约2026年1月到期，目前尚不清楚结果，若收回空间，该项目已有重大再投资计划，且SVB租金低于市场，已有潜在新客户咨询 [24] - 公司技术客户占总租金约26%，其中约22%是市值超10亿美元的上市公司，超半数是大型公司，约3.5%是小型上市公司或有实力的私人公司，不足1%是小型私人公司，平均运营历史近20年 [26] - 季度末后，公司为亚特兰大市中心医疗办公楼申请再融资贷款，新债务将使贷款收益从6200万美元增至8300万美元，锁定4.8%固定利率9年，预计在6月1日现有债务到期前完成 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待办公行业债务到期情况，是否会出现大量强制或不良交易，对资产定价和公司投资机会有何影响 - 目前判断最终结果还为时过早，未来三到两年有大量债务到期，部分银行会与借款人寻求有序解决方案，资产需要大量新资本时会创造机会，阳光地带优质物业基本面良好，部分投资者可能因投资组合问题出售资产，新供应和建设贷款方面也会有机会 [30] 问题: Neuhoff项目20万平方英尺租约不同阶段谈判的收入确认路径及与之前预期对比 - 难以具体说明，公司认为与上季度预期相比无变化，今年到期租约少，结合未开始的租约，有合理途径逐步提高入住率 [35] 问题: 能否更新已签署但未开始的租约情况 - 目前该数字约为48万平方英尺，平均仍在第二季度开始 [37] 问题: 70万平方英尺租赁管道的典型成交率及各市场比例 - 成交率很高，超过95%，亚特兰大市场持续强劲，各市场后期租赁管道活动都很有吸引力，分布广泛 [39] 问题: 如何解释租赁讨论增加，与经济衰退和办公利用率未大幅增加的情况相悖 - 利用率在上升，部分客户召回员工后发现空间不足，同时“向质量靠拢”“向资本靠拢”趋势以及新供应减少，使一些原本关注新建设的客户转向寻找优质房地产，处于不良资本结构建筑的客户也有升级需求 [40][60] 问题: 能否提供终止费用的时间安排 - 终止费用将在今年最后九个月确认，但不一定是直线式的，难以按季度提供具体安排 [45] 问题: 如何看待同店NOI指标在今年剩余时间的趋势及驱动因素 - 费用方面，税收和通胀有压力，特别是劳动力成本，随着员工返回办公室，停车收入增加是积极因素，但清洁和公用事业等运营费用也会有压力 [54] 问题: 对全年入住率增长的预期及宏观环境和租约续约的影响 - 公司认为与上季度预期相比无变化，今年到期租约少，结合未开始的租约，有合理途径逐步提高入住率 [35] 问题: 坦佩门户项目入住率下降原因及凤凰城空间租赁情况 - 坦佩门户项目入住率下降是因为有租户从临时空间搬到永久空间，目前入住率已触底，无更多到期租约，正在进行重建，对未来增加入住率持乐观态度，尽管不确定SVB和第一公民银行的情况，但海登渡轮项目也在进行重新定位和再投资，凤凰城整体活动有所增加，对公司在当地的优质资产有兴趣 [62] 问题: 公司目标的稳定收益率或无杠杆内部收益率以及何时开始部署资本 - 难以给出具体数字，不想在与潜在卖家和交易对手的讨论中处于不利地位，市场定价过程仍在进行中，希望公开市场和私人市场的资本成本能趋同，创造有吸引力的机会，具体定价将根据机会和风险概况而定 [63] 问题: 如何看待未来租金作为提高入住率的手段 - 市场存在多种竞争力量，经济有放缓趋势，办公行业有赢家和输家，老旧物业的空置对市场影响不大，市场低估了优质物业的稳定性，但过去衰退期租金会有一定程度下降，公司目前专注于提高入住率和现金流，会积极争取业务 [65] 问题: 2024年前租约到期情况的构成 - 2023年和2024年超过10万平方英尺的到期租约只有三个，巴克黑德的佐治亚州立大学租约正在协商延期，明年Domain 4的Accruent约10.5万平方英尺租约可能搬出，但该物业已确定为长期垂直开发项目，海登渡轮2的约11.3万平方英尺租约还在早期讨论阶段 [66] 问题: 董事会对股息支付政策的考虑 - 公司传统目标是FAD派息率在70% - 75%之间，过去多年处于该范围低端，约70%，本季度略低于70%，预计全年仍在该范围内 [72] 问题: 是否与WeWork就其物业进行谈判 - 与WeWork在相关物业有讨论，其占公司年收入约1%，公司对这些物业质量有信心，希望WeWork能解决当前问题，成为有价值的管理团队和资本结构合理的公司 [74] 问题: 评估过程如何影响税收压力 - 商业地产评估通常基于滞后数据，目前交易较少，评估机构关注的NOI通常是过去的，公司会进行申诉，有时会成功，预计明年情况会有所改善 [76]

办公空间租赁情况 - 本季度公司租赁或续租25.8万平方英尺办公空间，过去一年已租赁办公空间每平方英尺直线基础净租金增长20.1%，同一物业净营业收入增长5.3%[157] 折旧与摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧与摊销费用为75770美元，较2022年的70744美元增长7.1%，其中非同一物业增长143.0%，非房地产资产减少30.3%[162] 净利润与每股收益情况 - 2023年第一季度归属于普通股股东的净利润为22196美元，摊薄后每股收益0.15美元；2022年分别为27984美元和0.1美元[164] 资金来源情况 - 2023年第一季度资金来源为98094美元，每股0.65美元；2022年分别为99425美元和0.6美元[164] 净收入与净营业收入情况 - 2023年第一季度净收入为22356美元，低于2022年的28163美元；净营业收入为128727美元，高于2022年的116888美元[165] 债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有10亿美元无担保信贷安排，其中1.723亿美元未偿还，另有两笔定期贷款共7.5亿美元和五批无担保优先票据共10亿美元，77%的合并债务为固定利率[167] 现金流量情况 - 2023年第一季度经营活动提供净现金26494美元，较2022年增加2369美元；投资活动使用净现金93847美元，较2022年增加382000美元；融资活动提供净现金65793美元，较2022年减少1610美元[170] 资本支出情况 - 2023年与2022年相比资本支出减少790万美元，主要因部分开发和重建活动接近完成，部分被租赁成本增加和应计资本支出减少抵消[172] 普通股股息情况 - 2023年和2022年第一季度公司分别支付普通股股息4840万美元和4610万美元，预计用经营活动现金等资金支付未来股息[174] 高管薪酬咨询投票情况 - 2023年股东大会关于高管薪酬的咨询投票中，赞成票115951491票，反对票18622709票，弃权票442262票，经纪人未投票4596909票[179]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司实现每股0.66美元的FFO，同一物业的净运营收入按现金计算增长2.5% [25] - 2022年全年，停车收入同比增长10%，第四季度停车收入是自2020年第一季度以来的最高水平 [17] - 2022年底，公司净债务与EBITDA的比率为4.9倍，而Green Street行业平均水平为8.2倍 [30] - 2022年，公司FAD派息率仅为70%，股息得到良好覆盖 [42] - 公司预计2023年全年FFO在每股2.52美元至2.64美元之间，中点为2.58美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第四季度，公司执行了39份办公租赁协议，总面积达63.2万平方英尺，加权平均租赁期限为11.6年，是2022年季度租赁面积最高的 [33] - 2022年全年，公司签署的租赁总面积接近200万平方英尺 [33] - 第四季度，排除休斯顿后，公司执行了36份租赁协议，总面积29.6万平方英尺，加权平均租赁期限为8.1年，新租和扩租占总租赁活动的49%，83%的活动集中在奥斯汀和亚特兰大 [34] - 2022年全年，公司续约客户总共扩大了16.2万平方英尺的办公面积 [29] - 2023年，公司的租赁到期面积仅占年度合同租金的5.1% [13] 开发业务 - 第四季度，公司将价值1亿美元、出租率和入住率达92.3%的凤凰城新开发项目纳入运营组合 [32] - 公司目前的开发管道包括纳什维尔Neuhoff项目50%的权益和奥斯汀Domain 9项目100%的权益，剩余开发成本份额为1.72亿美元，其中9700万美元将由现有Neuhoff建设贷款提供资金，未来两年只需用运营现金流提供7500万美元 [62] 各个市场数据和关键指标变化 奥斯汀市场 - 1月最后一周，奥斯汀的实际办公室占用率在调查中领先，达到68% [4] - JLL数据显示，上季度奥斯汀市场租赁活动略低于疫情前平均水平，为110万平方英尺，第四季度和全年均实现正净吸纳量 [37] - 公司上季度在奥斯汀签署了15.3万平方英尺的租赁协议，现金净租金平均上涨超过40% [37] 亚特兰大市场 - JLL数据显示，上季度亚特兰大大都会区净吸纳量为48.5万平方英尺，2022年总净吸纳量超过110万平方英尺，是七年来最多的 [57] - 该市场A类租金同比上涨5%，市中心地区年租金涨幅超过10% [57] - 公司上季度在亚特兰大各子市场签署了9.2万平方英尺的租赁协议，现金净租金平均上涨超过10% [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造卓越的阳光地带房地产投资信托基金，拥有阳光地带主要城市的优质办公物业组合 [28] - 公司在2022年谨慎行事，优先考虑优化资产负债表，而非进行新投资 [7] - 公司认为随着市场供需基本面的改善，优质办公物业将成为独立的资产类别，公司在阳光地带市场拥有优势，资产负债表强劲，团队优秀，具备竞争力 [8] - 公司将根据市场情况，灵活考虑资产处置和新投资机会，以保持资产负债表相对中性的杠杆水平 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境面临挑战，通胀和利率上升导致金融条件收紧，企业裁员和缩减办公空间，短期内租赁需求可能疲软 [26] - 随着健康危机消退和财务压力增加，企业CEO更加关注业绩和调查，重返办公室的趋势加速，且有望持续 [4] - 老旧、低质量的办公物业租赁需求和资本稀缺，其价值可能重新定价以进行重新开发或拆除，这将有助于优质物业市场的供需平衡 [27] - 公司对长期前景持乐观态度，认为优质办公空间需求将持续，公司凭借优质的物业组合和良好的财务状况，有望在市场中取得优势 [8] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，并按照Reg G要求在补充资料中披露 [1] - 公司不承担更新前瞻性声明的义务，前瞻性声明的完整声明和潜在风险详情可在补充资料和SEC文件中查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Neuhoff项目的租赁洽谈情况以及在当前办公环境下的租赁策略是否有变化 - 公司对Neuhoff项目感到兴奋，随着项目成型，已有与潜在客户的洽谈，希望今年能签署租赁协议，若签署，入住时间可能在下半年，对2023年业绩影响不大，但对2024年有积极影响 [64] 问题2: 办公市场交易环境的情况，包括交易数量、资本化率等 - 交易市场仍处于观望状态，但非公开市场讨论有所增加，买卖双方存在出价差距，随着业主资金需求增加，预计交易活动将增加并实现价格发现 [66] 问题3: 公司希望增长的是租赁百分比还是入住率，以及租赁与入住率之间差距的租赁开始时间 - 公司希望增长的是入住率，约62.5万平方英尺已签署但尚未开始的租赁协议，加权平均开始时间在第二季度，部分差距来自将于2024年开始的租赁协议，这将为2024年带来积极影响 [69][72] 问题4: 能否量化不同市场中过时物业的比例以及这些资产的未来走向 - 不同市场情况不同，阳光地带市场物业平均年代较新，过时物业相对较少，建于上世纪80、90年代之前的物业，在某些市场中占库存的10% - 20%，这些物业需要重新定价 [73] 问题5: 除休斯顿租赁外，现金租赁利差升高是由哪个市场推动的，是否会持续 - 奥斯汀和亚特兰大市场推动了租赁利差升高，但奥斯汀市场短期内可能出现疲软，租赁指标会因租赁组合和地理位置而波动，难以预测季度间变化 [75] 问题6: 休斯顿资产是否会出售，以及公司在当前情况下是否有收购机会或更关注开发 - 公司资产负债表强劲，不急于出售资产，若有高于预期的出售机会会考虑，同时认为今年会有收购机会，也会关注夏洛特、达拉斯等市场的增长机会 [82][84] 问题7: 公司物业中是否有转租空间 - 公司物业中有一些转租情况，但目前数量不多，如Domain的一些大型科技客户有少量转租，从多元化角度看并非坏事，公司会持续关注 [85] 问题8: 公司对土地储备项目的想法，以及启动项目需要满足的条件 - 公司土地储备占总资产的2.5%左右，有一定空间，若有合适机会会考虑，但启动项目需确保回报与成本和风险相匹配 [90] 问题9: 2023年最大租赁到期客户的相关情况 - 该客户位于亚特兰大，将于11月到期，现有面积约13.5万平方英尺，预计续约面积为现有面积的90% [91] 问题10: 公司对浮动利率债务策略的最新想法 - 公司目标是浮动利率债务占总债务的20%，目前为21%，与行业平均水平一致，浮动利率债务有可提前还款无惩罚的优势，预计不会有重大变化 [54][77] 问题11: 公司市场中净有效租金的现状和未来走向 - 目前正在洽谈的租赁协议中，净有效租金基本持平，经济周期中净有效租金通常会疲软，但公司认为亚特兰大、奥斯汀等市场将率先复苏 [101] 问题12: 公司对投资销售和投资组合地理定位的看法，以及希望增加哪些市场的敞口 - 过去几年的资产回收更关注优质资产趋势，出售了超10亿美元的老旧高资本支出物业，重新投资于优质物业，短期内收购机会可能更多，也会考虑潜在的定制开发机会 [106][109] 问题13: 公司2023年指导中假设的保留率是多少 - 公司通过逐个客户分析来制定预算，但由于正在与客户进行续约谈判，不会公开保留率以免影响谈判 [116] 问题14: 2023年最大租赁到期客户所在市场以及是否有面积收缩或扩张 - 该客户位于亚特兰大，预计续约面积为现有面积的90%，有一定收缩 [91]

业绩总结 - 2022年可供普通股东的净收入为166,793千美元，较2021年下降40.1%[26] - 2022年每股FAD为1.83美元，较2021年每股1.97有所下降[26] - 2022年FFO为408,759千美元，较2021年略有下降[26] - 2022年第四季度可供普通股东的净收入为34,052千美元，较2021年下降57.8%[22] - 2022年第四季度的FFO为100,193千美元，较2021年下降4.0%[22] - 2022年第四季度的EBITDA为122,669千美元，较2021年下降1.0%[22] 用户数据 - 2022年第四季度的净运营收入为130,142千美元，较2021年增长5.7%[35] - 2022年全年同物业NOI按现金基础计算增长1.0%[71] - 2022年第四季度同物业净运营收入同比增长31.1%[101] - 2022年第四季度的租赁物业收入为193,655千美元，同比增长3.6%[82] - 2022年全年租赁物业收入为753,511千美元，同比增长1.9%[82] 未来展望 - 2023年预计的FFO为383,179千至401,425千，摊薄每股FFO预计为2.52至2.64[38] - 2022年第三季度的Neuhoff项目预计在2024年第二季度实现稳定化[3] - Domain 9项目预计在2024年第一季度开始初步收入确认[3] 新产品和新技术研发 - Neuhoff项目的估计总项目成本为710,000千美元，公司在该项目中的股份为428,500千美元[3] - Domain 9项目的总项目成本为405,594千美元，公司的股份为256,782千美元[3] 市场扩张和并购 - 2022年公司完成的物业收购总额为1,017,700,000美元[141] - 公司在2022年的总年化租金为268,074,000美元，占总租金的37.9%[135] - 公司在2022年的加权平均租金为每平方英尺50.96美元[150] 负面信息 - 2022年第四季度的利息支出为22,369千美元，较2021年上升10.2%[22] - 2022年第四季度的市场资本化为25.29美元，较2021年下降37.2%[22] - 2022年第四季度的总市场资本化为6,254,984千美元，较2021年下降25.0%[22] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2022年第三季度的Neuhoff项目预计在2024年第二季度实现稳定化[3] - 公司的无担保高级票据利率为3.95%，到期日为2029年7月6日[1] - 公司的无担保高级票据利率为3.91%，到期日为2025年7月6日[1]

信贷协议与贷款相关 - 2022年5月公司签订第五次修订和重述信贷协议，将到期日从2023年1月3日延长至2027年4月30日[60] - 2022年10月公司签订延迟提取定期贷款协议，借款4亿美元，贷款于2025年3月3日到期[60] - 2021年6月28日公司借入3.5亿美元定期贷款，2024年8月30日到期，2022年9月27日进行利率互换，有效固定SOFR利率为4.23%，截至2022年12月31日，该贷款利差为1.05%[83] - 10亿美元信贷工具于2027年4月30日到期，需维持无抵押利息覆盖率至少1.75倍、固定费用覆盖率至少1.50倍、有担保杠杆率不超过40%、整体杠杆率不超过60%[102] - 2022年12月31日，信贷工具在调整后SOFR上的利差为0.90%，设施费利差为0.15%，可用借款容量为9.434亿美元[102] - 2022年10月3日，公司借入2022年定期贷款全额4亿美元，贷款于2025年3月3日到期，有四次连续六个月的展期选择权[102] - 修订后的定期贷款协议日期为2021年6月28日[149] - 2022年5月2日公司签订信贷安排协议，可借款最高达10亿美元，到期日延至2027年4月30日，有条件时适用利率为调整后SOFR加0.90% - 1.40%利差，设施费为0.15% - 0.30%，担保杠杆比率提高至不超过50%[240] - 2022年12月31日，信贷安排总可用借款额度为9.434亿美元，利率利差为0.90%，设施费利差为0.15%[241] - 2022年10月3日公司签订2022定期贷款协议，借款4亿美元，2025年3月3日到期，利率条款同2021定期贷款，契约同信贷安排[242] - 2021年6月28日公司签订2021定期贷款协议，借款3.5亿美元，2024年8月30日到期，2022年9月19日修订，利率根据杠杆率确定，当日公司选择每日SOFR利率贷款条款[242] - 2022年9月27日公司就3.5亿美元的2021定期贷款进行利率互换，有效固定SOFR利率为4.23%，2022年末该互换公允价值为180万美元[242][247] - 2022年末，2021和2022定期贷款在调整后SOFR利率上的利差为1.05%[242] 物业相关交易 - 2022年4月公司购买合作伙伴在HICO Avalon, LLC和HICO Avalon II, LLC的10%合资企业权益[60] - 2022年6月公司一非合并合资企业出售达拉斯3英亩土地，公司分享收益450万美元[60] - 2022年9月公司以1.05亿美元出售在Carolina Square Holdings LP的50%合资企业权益，确认收益5630万美元[60] - 2022年12月公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%，到期日从2023年1月延长至2031年1月[60] - 2022年12月，公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%，截至2022年12月31日，五份无追索权抵押票据未偿还金额为5.352亿美元[83] - 2022年12月，公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，到期日从2023年1月延长至2031年1月，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%[221] - 2022年10月，公司全额还清Legacy Union One和Promenade Tower的抵押贷款[222] - 2022年4月21日，公司以4340万美元收购其一家合并合伙企业10%的非控股权益[227] - 2022年6月29日，公司按每股39.92美元的平均价格发行260万股普通股，总收益1.051亿美元[227] - 截至2022年12月31日，公司通过ATM计划发行260万股，净现金收益1.014亿美元[227] - 2021年公司出售三处办公物业，记录收益9.01亿美元[229] - 2022年9月29日，公司以1.05亿美元出售Carolina Square 50%权益，净收益5630万美元[235] - 2022年6月30日，HICO出售土地，公司获450万美元收益[235] - 2021年12月2日，公司以1.625亿美元收购300 Colorado剩余50%权益，确认6250万美元收益[235] - 2020年3月31日，公司以5220万美元出售Gateway权益，内部收益率17%[235] 租赁业务相关 - 2022年公司租赁或续租200万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约每平方英尺加权平均净有效租金为23.39美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长9.5%[60] - 2022年公司同一物业净营业收入直线法持平，现金基础增长1.0%[60] - 2022年新租约、续租约、扩张租约分别为12.60美元、9.07美元、11.71美元，2021年分别为10.57美元、6.82美元、10.74美元[109] - 2022年和2021年12月31日，公司与租户资助的租户改进相关的未摊销递延收入分别为1.001亿美元和3020万美元[189] - 2022年、2021年和2020年，公司从租户处获得的与运营费用报销相关的收入分别为1.607亿美元、1.555亿美元和1.425亿美元[189] 财务数据关键指标变化 - 2022年净收入为1.67445亿美元，2021年为2.78996亿美元；2022年净营业收入为4.92676亿美元，2021年为4.74497亿美元[69][72] - 2022年和2021年可用于普通股股东的运营资金分别为408,759千美元和150,419千美元，每股运营资金分别为2.72美元和2.75美元[76] - 2023年公司的重大现金需求包括1.811亿美元未支付的租户改进和建设成本[80] - 截至2022年12月31日，公司总合同义务为2,977,083千美元，其中1年内到期122,027千美元，1 - 3年到期1,259,509千美元，3 - 5年到期601,657千美元，超过5年到期993,000千美元[81] - 截至2022年12月31日，公司有10亿美元无担保高级票据未偿还，加权平均固定利率为3.91%[83] - 截至2022年12月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.788亿美元[83] - 2022年和2021年资本支出分别为342,241千美元和787,810千美元，减少4.456亿美元[86] - 2022年和2021年公司分别支付普通股股息1.923亿美元和1.828亿美元[86] - 截至2022年12月31日和2021年，公司有19亿美元固定利率债务未偿还，加权平均利率为4.40%；2022年和2021年可变利率债务分别为4.566亿美元和5.785亿美元[87] - 2022年和2021年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为510万美元和1020万美元[107] - 2022年和2021年，经营活动提供的净现金分别为3.65166亿美元和3.89478亿美元，减少2431.2万美元[107] - 2022年和2021年，投资活动使用的净现金分别为3.34499亿美元和1.91066亿美元，增加1.43433亿美元[107] - 2022年和2021年，融资活动使用的净现金分别为3569万美元和1.94382亿美元，减少1.58692亿美元[107] - 2022年发行2022年定期贷款获得4亿美元，发行普通股获得1.031亿美元[107] - 2021年偿还先前定期贷款2.5亿美元，发行定期贷款3.5亿美元，获得净收益1亿美元[107] - 2022年和2021年房地产资产净额分别为70.08184亿美元和68.39394亿美元，其中2022年运营物业净额为67.38354亿美元，2021年为65.0691亿美元[133] - 2022年和2021年总资产分别为75.37016亿美元和73.12034亿美元，总负债分别为28.90067亿美元和27.11634亿美元[133] - 2022年和2021年股东总投资分别为46.25664亿美元和45.6677亿美元，总股本分别为46.46949亿美元和46.004亿美元[133] - 2022年、2021年和2020年租赁物业收入分别为7.53511亿美元、7.39063亿美元和7.21883亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年总营收分别为7.6229亿美元、7.55073亿美元和7.4034亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年总费用分别为6.58972亿美元、6.48508亿美元和6.46065亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股股东的净收入分别为1.66793亿美元、2.78586亿美元和2.37278亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年基本和摊薄后普通股每股净收入分别为1.11美元、1.87美元和1.60美元[134] - 2022年、2021年和2020年普通股每股股息分别为1.28美元、1.24美元和1.20美元[134] - 2022年净收入为167,445千美元，2021年为278,996千美元，2020年为238,114千美元[166] - 2022年净现金提供的经营活动为365,166千美元，2021年为389,478千美元，2020年为351,088千美元[166] - 2022年净现金用于投资活动为334,499千美元，2021年为191,066千美元，2020年为132,463千美元[166] - 2022年净现金用于融资活动为35,690千美元，2021年为194,382千美元，2020年为230,095千美元[166] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加（减少）为 - 5,023千美元，2021年为4,030千美元，2020年为 - 11,470千美元[166] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为5,145千美元，2021年末为10,168千美元，2020年末为6,138千美元[166] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股股东的净收入分别为166,793美元、278,586美元和237,278美元[182] - 2022年其他综合收益为1,767美元，其中现金流套期未实现收益1,063美元，现金流套期摊销704美元，2021年和2020年无其他综合收益[182] - 2022年、2021年和2020年综合总收入分别为168,560美元、278,586美元和237,278美元[182] - 2022年公司运营物业等总资产为433,822美元，2021年为380,046美元[234] - 2022年公司总营收为36,760美元，2021年为63,239美元[234] - 2022年公司净收入为15,278美元，2021年为14,917美元[234] - 2022年无形资产负债中低于市场租赁净额为52,280美元，2021年为63,223美元[237] - 2022年无形资产相关租赁为81,912美元，2021年为48,689美元[238] - 2022年末应付票据加权平均到期期限为4.0年[239] - 2022年末，公司地面租赁负债为5312.9万美元，预付租金为3316.5万美元，安全存款为1463.5万美元，受限股票单位负债为104.8万美元，其他负债为146.5万美元[248] - 2022年、2021年、2020年普通股和优先股股息分别为192,275千美元、182,839千美元、176,272千美元[251] - 2022年、2021年、2020年被视为应税薪酬的股息分别为(231)千美元、(192)千美元、(167)千美元[251] - 2022年、2021年、2020年用于满足当年房地产投资信托（REIT）分配要求的股息分别为192,044千美元、182,647千美元、176,105千美元[251] - 2022年、2021年、2020年每股总分配额分别为1.27美元、1.23美元、1.19美元[2

业绩总结 - CUZ的租金水平比疫情前高出10%，比Class A平均水平高出24%[2] - CUZ自2017年以来的在租租金增长率为33%[2] - CUZ的自由现金流(FAD)增长率自2017年以来为23%[2] - 2022年每股自由可支配现金流(FAD)为2.00美元，较2021年增长23%[20] - 2022年净资产价值(NAV)增长率为13%[21] - 2022年总租赁面积为8.2百万平方英尺，租赁率为87%[22] 用户数据 - CUZ的租赁率为90.2%，其中34%的投资组合少于5年或最近重新开发[3] - CUZ的现金租金在过去两年平均增长11.7%[2] - CUZ在租物业的平均租金为每平方英尺45美元[19] - 亚特兰大市场的平均租金为42.61美元[22] - 2022年达拉斯市场的平均租金为30美元[25] - 2022年凤凰城市场的平均租金为48.00美元，租赁率为90%[26] - 2022年夏洛特市场的平均租金为40.55美元，租赁率为95%[24] - 2022年奥斯丁市场的平均租金为62.7美元，租赁率为18%[23] - 2022年坦帕市场的平均租金为18%[27] 未来展望 - CUZ的开发管道为1.5百万平方英尺，土地储备支持额外4.6百万平方英尺的开发[2] - 公司在2021年12月31日的年度报告和2022年9月30日的季度报告中列出了多项前瞻性声明，涉及未来的财务状况和运营结果[29] - 公司强调未来的资本支出和市场趋势将受到多种因素的影响，包括经济条件和房地产市场的变化[29] 风险因素 - 公司提到，未来可能会面临租赁风险，包括新租户的获取和现有租户的续租能力[29] - 公司在亚特兰大、奥斯丁、夏洛特、菲尼克斯、坦帕、达拉斯和纳什维尔等地的租赁收入集中度较高，可能面临高失业率和市场波动的风险[29] - 公司警告称，公共卫生危机（如COVID-19疫情）可能会影响关键人员和租户的运营成本[29] - 公司可能会因战略调整而需要确认资产减值[29] - 公司面临的其他风险包括利率波动、通货膨胀、竞争加剧以及网络安全漏洞[29] 资本策略 - 2022年公司在新开发项目中的投资占比为50%[28] - 公司表示，未来可能会进行股本发行或回购，可能会对股东价值产生稀释效应[29] - 公司在财务报告中强调了对股东创造价值的承诺[29]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.69美元，同物业净营业收入现金基础上增长1.5% [7] - 第三季度出售卡罗来纳广场50%权益，获1.05亿美元，确认收益5630万美元 [8] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为4.75倍，低于格林街行业平均的7.9倍 [22] - 预计2022年全年FFO在每股2.69 - 2.73美元之间，中点为每股2.71美元，较之前上调0.01美元 [56] - 预计2022年停车收入较2021年增长近9% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度末办公组合租赁百分比和加权平均入住率分别为90.1%和87.3%，租赁百分比不变，加权平均入住率仅下降0.1% [25] - 第三季度执行48份租约，总面积43.1万平方英尺，加权平均租期8.3年 [26][27] - 第三季度租赁优惠为每平方英尺7.66美元，净有效租金升至每平方英尺24.97美元，较上半年增加1.47美元 [28] - 第三季度第二代净租金现金基础上增长4.8%，排除休斯顿2.5万平方英尺续约后为7.3% [29][30] 开发业务 - 开发管道剩余资金承诺近2亿美元，有三个项目，分别位于凤凰城、奥斯汀和纳什维尔 [54] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 中城有项目受关注，Visa将入驻Prominent Central；巴克黑德组合表现良好，本季度53%的租赁活动在此发生 [32][33] 坦帕 - 直接空置率降至近12%，为疫情前以来最低；本季度签署9.8万平方英尺租约，55%为新租和扩租 [33][34] 凤凰城 - 本季度A级物业占总租赁量67%；公司签署4万平方英尺租约，平均现金租金涨幅19.6% [34] 奥斯汀 - 本季度签署7.9万平方英尺租约；第三季度产生31.7%的净营业收入，近95%已出租，加权平均租期超6年 [35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造卓越的阳光地带REIT，过去10年执行该计划，2019年完成与Cherry的转型合并 [16] - 2020 - 2021年加速资产回收，出售12亿美元非核心资产，再投资于夏洛特、奥斯汀、纳什维尔、亚特兰大和坦帕的优质项目 [17] - 未来市场和财务状况或更具挑战性，但公司凭借优质资产组合、合理开发管道和强劲资产负债表，有望在经济周期各阶段蓬勃发展 [18] - 公司关注高杠杆企业的优质资产机会，可能进行资产或企业层面的投资 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境方面，通胀下全球央行加息，金融条件收紧，衰退概率增加，房地产租赁需求或放缓，投资销售市场显著降温 [9][10] - 长期来看，公司客户回归，优质物业需求增长，公司有望受益于阳光地带迁移和品质追求趋势 [11][14] - 公司对短期利率上升和经济放缓影响保持谨慎，但长期看好优质办公物业成为独立资产类别 [23] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，并符合相关法规要求 [4] - 公司某些讨论可能构成前瞻性陈述，实际结果可能因多种风险因素与陈述存在重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司寻找的投资机会、市场压力演变及机会出现领域 - 公司优先考虑资产负债表，期待2023年出现机会，关注优质办公物业，可能是资本结构受损的资产或企业层面机会 [59][60] 问题2: 公司对科技租户的暴露情况及空间收回担忧 - 科技客户需求下降，但银行、金融、法律等行业将填补空缺；公司超75%的科技暴露来自大型上市企业，若有空间收回，可作为转租机会 [62][64][65] 问题3: 公司目前对股票回购的看法及资本部署偏好 - 公司会定期评估股价和回购情况，目前优先考虑流动性、低杠杆和投资机会的灵活性，但不排除未来回购 [66] 问题4: 租赁管道活动是否收缩 - 后期管道活动变化不大，早期活动有轻微疲软，但仍处于健康水平 [70] 问题5: 公司如何利用资产负债表把握机会及杠杆承受范围 - 公司历史上在市场低谷时利用资产负债表投资，未来若有优质机会，可能适度提高杠杆，但无明确上限 [71][72][73] 问题6: 终点站FFO和入住率数据异常原因 - 是由于本季度租户改进工程（TI）完成，收入确认的时间问题 [74] 问题7: 公司如何进行新交易的承保、调整回报门槛及评估开发与收购 - 利率上升提高了新投资门槛，开发因成本和收益率上升难度增加，但未来仍有机会；公司会综合考虑各类机会，为股东寻求风险调整后的回报 [77][78][79] 问题8: 2023年盈利增长的主要影响因素 - 第四季度低于第三季度，原因一是第三季度确认了最后一笔开发费用，二是利率上升增加利息支出；第四季度更能反映未来趋势 [80][81][82] 问题9: 客户按行业和规模的扩张情况 - 行业组合已从科技转向多元化，法律、金融服务和专业服务行业填补了科技行业的需求空缺 [85] 问题10: 处置管道的最新想法 - 投资销售市场因买卖价差扩大而放缓，预计明年市场更清晰时会加速；公司目前无处置需求，更倾向于作为买家 [86] 问题11: 北公园剩余空置的租赁情况 - 北公园是郊区资产，填补空置可能需要更多时间，但该物业有交通优势，曾吸引大型企业；市场有客户撤回转租空间的案例 [87][88] 问题12: 2023年FFO是否会持平及租金价差趋势 - 利率是行业逆风，会降低盈利增长；在优质办公物业市场，租金有望保持增长，但休斯顿市场可能有影响；其他行业的需求可缓冲宏观逆风 [90][92][94] 问题13: 资产的出价与要价、资本化率及投资基础趋势 - 公司等待优质资产机会，低质量资产压力已显现，预计贷款到期将促使交易，市场明年可能恢复 [96][97] 问题14: 是否考虑收购和合资企业 - 若有战略价值，公司会考虑合资企业；凭借低杠杆，公司有能力为合适机会增加杠杆 [99] 问题15: 对南佛罗里达市场的兴趣 - 公司会评估南佛罗里达市场，但目前更可能在现有市场部署资本，未来可能考虑扩张 [100][101] 问题16: 休斯顿资产的计划和出售时间 - 休斯顿资产为非核心资产，公司认为有租赁机会可提升价值，待市场正常化和价格合理时出售，无具体时间表 [102][103] 问题17: 卡罗来纳广场的出售价格确定方式 - 是市场价格和债务因素的综合结果，公司最终选择出售给合资伙伴 [107] 问题18: 除休斯顿外，哪些市场净有效租金涨幅前景最好 - 凤凰城、坦佩、坦帕、亚特兰大的巴克黑德和中城以及奥斯汀等市场表现较好，公司在这些地区成功推动租金增长 [108][109] 问题19: 休斯顿市场的净吸收情况 - 可能是净吸收和新租赁的结合，当地对优质工作场所的需求推动了租赁活动 [111]