信贷协议与贷款相关 - 2022年5月公司签订第五次修订和重述信贷协议，将到期日从2023年1月3日延长至2027年4月30日[60] - 2022年10月公司签订延迟提取定期贷款协议，借款4亿美元，贷款于2025年3月3日到期[60] - 2021年6月28日公司借入3.5亿美元定期贷款，2024年8月30日到期，2022年9月27日进行利率互换，有效固定SOFR利率为4.23%，截至2022年12月31日，该贷款利差为1.05%[83] - 10亿美元信贷工具于2027年4月30日到期，需维持无抵押利息覆盖率至少1.75倍、固定费用覆盖率至少1.50倍、有担保杠杆率不超过40%、整体杠杆率不超过60%[102] - 2022年12月31日，信贷工具在调整后SOFR上的利差为0.90%，设施费利差为0.15%，可用借款容量为9.434亿美元[102] - 2022年10月3日，公司借入2022年定期贷款全额4亿美元，贷款于2025年3月3日到期，有四次连续六个月的展期选择权[102] - 修订后的定期贷款协议日期为2021年6月28日[149] - 2022年5月2日公司签订信贷安排协议，可借款最高达10亿美元，到期日延至2027年4月30日，有条件时适用利率为调整后SOFR加0.90% - 1.40%利差，设施费为0.15% - 0.30%，担保杠杆比率提高至不超过50%[240] - 2022年12月31日，信贷安排总可用借款额度为9.434亿美元，利率利差为0.90%，设施费利差为0.15%[241] - 2022年10月3日公司签订2022定期贷款协议，借款4亿美元，2025年3月3日到期，利率条款同2021定期贷款，契约同信贷安排[242] - 2021年6月28日公司签订2021定期贷款协议，借款3.5亿美元，2024年8月30日到期，2022年9月19日修订，利率根据杠杆率确定，当日公司选择每日SOFR利率贷款条款[242] - 2022年9月27日公司就3.5亿美元的2021定期贷款进行利率互换，有效固定SOFR利率为4.23%，2022年末该互换公允价值为180万美元[242][247] - 2022年末，2021和2022定期贷款在调整后SOFR利率上的利差为1.05%[242] 物业相关交易 - 2022年4月公司购买合作伙伴在HICO Avalon, LLC和HICO Avalon II, LLC的10%合资企业权益[60] - 2022年6月公司一非合并合资企业出售达拉斯3英亩土地，公司分享收益450万美元[60] - 2022年9月公司以1.05亿美元出售在Carolina Square Holdings LP的50%合资企业权益，确认收益5630万美元[60] - 2022年12月公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%，到期日从2023年1月延长至2031年1月[60] - 2022年12月，公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%，截至2022年12月31日，五份无追索权抵押票据未偿还金额为5.352亿美元[83] - 2022年12月，公司对亚特兰大两处物业的抵押贷款进行再融资，到期日从2023年1月延长至2031年1月，本金增至2.21亿美元，利率为6.34%[221] - 2022年10月，公司全额还清Legacy Union One和Promenade Tower的抵押贷款[222] - 2022年4月21日，公司以4340万美元收购其一家合并合伙企业10%的非控股权益[227] - 2022年6月29日，公司按每股39.92美元的平均价格发行260万股普通股，总收益1.051亿美元[227] - 截至2022年12月31日，公司通过ATM计划发行260万股，净现金收益1.014亿美元[227] - 2021年公司出售三处办公物业，记录收益9.01亿美元[229] - 2022年9月29日，公司以1.05亿美元出售Carolina Square 50%权益，净收益5630万美元[235] - 2022年6月30日，HICO出售土地，公司获450万美元收益[235] - 2021年12月2日，公司以1.625亿美元收购300 Colorado剩余50%权益，确认6250万美元收益[235] - 2020年3月31日，公司以5220万美元出售Gateway权益，内部收益率17%[235] 租赁业务相关 - 2022年公司租赁或续租200万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约每平方英尺加权平均净有效租金为23.39美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长9.5%[60] - 2022年公司同一物业净营业收入直线法持平，现金基础增长1.0%[60] - 2022年新租约、续租约、扩张租约分别为12.60美元、9.07美元、11.71美元，2021年分别为10.57美元、6.82美元、10.74美元[109] - 2022年和2021年12月31日，公司与租户资助的租户改进相关的未摊销递延收入分别为1.001亿美元和3020万美元[189] - 2022年、2021年和2020年，公司从租户处获得的与运营费用报销相关的收入分别为1.607亿美元、1.555亿美元和1.425亿美元[189] 财务数据关键指标变化 - 2022年净收入为1.67445亿美元，2021年为2.78996亿美元；2022年净营业收入为4.92676亿美元，2021年为4.74497亿美元[69][72] - 2022年和2021年可用于普通股股东的运营资金分别为408,759千美元和150,419千美元，每股运营资金分别为2.72美元和2.75美元[76] - 2023年公司的重大现金需求包括1.811亿美元未支付的租户改进和建设成本[80] - 截至2022年12月31日，公司总合同义务为2,977,083千美元，其中1年内到期122,027千美元，1 - 3年到期1,259,509千美元，3 - 5年到期601,657千美元，超过5年到期993,000千美元[81] - 截至2022年12月31日，公司有10亿美元无担保高级票据未偿还，加权平均固定利率为3.91%[83] - 截至2022年12月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.788亿美元[83] - 2022年和2021年资本支出分别为342,241千美元和787,810千美元，减少4.456亿美元[86] - 2022年和2021年公司分别支付普通股股息1.923亿美元和1.828亿美元[86] - 截至2022年12月31日和2021年，公司有19亿美元固定利率债务未偿还，加权平均利率为4.40%；2022年和2021年可变利率债务分别为4.566亿美元和5.785亿美元[87] - 2022年和2021年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为510万美元和1020万美元[107] - 2022年和2021年，经营活动提供的净现金分别为3.65166亿美元和3.89478亿美元，减少2431.2万美元[107] - 2022年和2021年，投资活动使用的净现金分别为3.34499亿美元和1.91066亿美元，增加1.43433亿美元[107] - 2022年和2021年，融资活动使用的净现金分别为3569万美元和1.94382亿美元，减少1.58692亿美元[107] - 2022年发行2022年定期贷款获得4亿美元，发行普通股获得1.031亿美元[107] - 2021年偿还先前定期贷款2.5亿美元，发行定期贷款3.5亿美元，获得净收益1亿美元[107] - 2022年和2021年房地产资产净额分别为70.08184亿美元和68.39394亿美元，其中2022年运营物业净额为67.38354亿美元，2021年为65.0691亿美元[133] - 2022年和2021年总资产分别为75.37016亿美元和73.12034亿美元，总负债分别为28.90067亿美元和27.11634亿美元[133] - 2022年和2021年股东总投资分别为46.25664亿美元和45.6677亿美元，总股本分别为46.46949亿美元和46.004亿美元[133] - 2022年、2021年和2020年租赁物业收入分别为7.53511亿美元、7.39063亿美元和7.21883亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年总营收分别为7.6229亿美元、7.55073亿美元和7.4034亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年总费用分别为6.58972亿美元、6.48508亿美元和6.46065亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股股东的净收入分别为1.66793亿美元、2.78586亿美元和2.37278亿美元[134] - 2022年、2021年和2020年基本和摊薄后普通股每股净收入分别为1.11美元、1.87美元和1.60美元[134] - 2022年、2021年和2020年普通股每股股息分别为1.28美元、1.24美元和1.20美元[134] - 2022年净收入为167,445千美元，2021年为278,996千美元，2020年为238,114千美元[166] - 2022年净现金提供的经营活动为365,166千美元，2021年为389,478千美元，2020年为351,088千美元[166] - 2022年净现金用于投资活动为334,499千美元，2021年为191,066千美元，2020年为132,463千美元[166] - 2022年净现金用于融资活动为35,690千美元，2021年为194,382千美元，2020年为230,095千美元[166] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加（减少）为 - 5,023千美元，2021年为4,030千美元，2020年为 - 11,470千美元[166] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为5,145千美元，2021年末为10,168千美元，2020年末为6,138千美元[166] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股股东的净收入分别为166,793美元、278,586美元和237,278美元[182] - 2022年其他综合收益为1,767美元，其中现金流套期未实现收益1,063美元，现金流套期摊销704美元，2021年和2020年无其他综合收益[182] - 2022年、2021年和2020年综合总收入分别为168,560美元、278,586美元和237,278美元[182] - 2022年公司运营物业等总资产为433,822美元，2021年为380,046美元[234] - 2022年公司总营收为36,760美元，2021年为63,239美元[234] - 2022年公司净收入为15,278美元，2021年为14,917美元[234] - 2022年无形资产负债中低于市场租赁净额为52,280美元，2021年为63,223美元[237] - 2022年无形资产相关租赁为81,912美元，2021年为48,689美元[238] - 2022年末应付票据加权平均到期期限为4.0年[239] - 2022年末，公司地面租赁负债为5312.9万美元，预付租金为3316.5万美元，安全存款为1463.5万美元，受限股票单位负债为104.8万美元，其他负债为146.5万美元[248] - 2022年、2021年、2020年普通股和优先股股息分别为192,275千美元、182,839千美元、176,272千美元[251] - 2022年、2021年、2020年被视为应税薪酬的股息分别为(231)千美元、(192)千美元、(167)千美元[251] - 2022年、2021年、2020年用于满足当年房地产投资信托（REIT）分配要求的股息分别为192,044千美元、182,647千美元、176,105千美元[251] - 2022年、2021年、2020年每股总分配额分别为1.27美元、1.23美元、1.19美元[2

业绩总结 - CUZ的租金水平比疫情前高出10%，比Class A平均水平高出24%[2] - CUZ自2017年以来的在租租金增长率为33%[2] - CUZ的自由现金流(FAD)增长率自2017年以来为23%[2] - 2022年每股自由可支配现金流(FAD)为2.00美元，较2021年增长23%[20] - 2022年净资产价值(NAV)增长率为13%[21] - 2022年总租赁面积为8.2百万平方英尺，租赁率为87%[22] 用户数据 - CUZ的租赁率为90.2%，其中34%的投资组合少于5年或最近重新开发[3] - CUZ的现金租金在过去两年平均增长11.7%[2] - CUZ在租物业的平均租金为每平方英尺45美元[19] - 亚特兰大市场的平均租金为42.61美元[22] - 2022年达拉斯市场的平均租金为30美元[25] - 2022年凤凰城市场的平均租金为48.00美元，租赁率为90%[26] - 2022年夏洛特市场的平均租金为40.55美元，租赁率为95%[24] - 2022年奥斯丁市场的平均租金为62.7美元，租赁率为18%[23] - 2022年坦帕市场的平均租金为18%[27] 未来展望 - CUZ的开发管道为1.5百万平方英尺，土地储备支持额外4.6百万平方英尺的开发[2] - 公司在2021年12月31日的年度报告和2022年9月30日的季度报告中列出了多项前瞻性声明，涉及未来的财务状况和运营结果[29] - 公司强调未来的资本支出和市场趋势将受到多种因素的影响，包括经济条件和房地产市场的变化[29] 风险因素 - 公司提到，未来可能会面临租赁风险，包括新租户的获取和现有租户的续租能力[29] - 公司在亚特兰大、奥斯丁、夏洛特、菲尼克斯、坦帕、达拉斯和纳什维尔等地的租赁收入集中度较高，可能面临高失业率和市场波动的风险[29] - 公司警告称，公共卫生危机（如COVID-19疫情）可能会影响关键人员和租户的运营成本[29] - 公司可能会因战略调整而需要确认资产减值[29] - 公司面临的其他风险包括利率波动、通货膨胀、竞争加剧以及网络安全漏洞[29] 资本策略 - 2022年公司在新开发项目中的投资占比为50%[28] - 公司表示，未来可能会进行股本发行或回购，可能会对股东价值产生稀释效应[29] - 公司在财务报告中强调了对股东创造价值的承诺[29]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.69美元，同物业净营业收入现金基础上增长1.5% [7] - 第三季度出售卡罗来纳广场50%权益，获1.05亿美元，确认收益5630万美元 [8] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为4.75倍，低于格林街行业平均的7.9倍 [22] - 预计2022年全年FFO在每股2.69 - 2.73美元之间，中点为每股2.71美元，较之前上调0.01美元 [56] - 预计2022年停车收入较2021年增长近9% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度末办公组合租赁百分比和加权平均入住率分别为90.1%和87.3%，租赁百分比不变，加权平均入住率仅下降0.1% [25] - 第三季度执行48份租约，总面积43.1万平方英尺，加权平均租期8.3年 [26][27] - 第三季度租赁优惠为每平方英尺7.66美元，净有效租金升至每平方英尺24.97美元，较上半年增加1.47美元 [28] - 第三季度第二代净租金现金基础上增长4.8%，排除休斯顿2.5万平方英尺续约后为7.3% [29][30] 开发业务 - 开发管道剩余资金承诺近2亿美元，有三个项目，分别位于凤凰城、奥斯汀和纳什维尔 [54] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 中城有项目受关注，Visa将入驻Prominent Central；巴克黑德组合表现良好，本季度53%的租赁活动在此发生 [32][33] 坦帕 - 直接空置率降至近12%，为疫情前以来最低；本季度签署9.8万平方英尺租约，55%为新租和扩租 [33][34] 凤凰城 - 本季度A级物业占总租赁量67%；公司签署4万平方英尺租约，平均现金租金涨幅19.6% [34] 奥斯汀 - 本季度签署7.9万平方英尺租约；第三季度产生31.7%的净营业收入，近95%已出租，加权平均租期超6年 [35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造卓越的阳光地带REIT，过去10年执行该计划，2019年完成与Cherry的转型合并 [16] - 2020 - 2021年加速资产回收，出售12亿美元非核心资产，再投资于夏洛特、奥斯汀、纳什维尔、亚特兰大和坦帕的优质项目 [17] - 未来市场和财务状况或更具挑战性，但公司凭借优质资产组合、合理开发管道和强劲资产负债表，有望在经济周期各阶段蓬勃发展 [18] - 公司关注高杠杆企业的优质资产机会，可能进行资产或企业层面的投资 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境方面，通胀下全球央行加息，金融条件收紧，衰退概率增加，房地产租赁需求或放缓，投资销售市场显著降温 [9][10] - 长期来看，公司客户回归，优质物业需求增长，公司有望受益于阳光地带迁移和品质追求趋势 [11][14] - 公司对短期利率上升和经济放缓影响保持谨慎，但长期看好优质办公物业成为独立资产类别 [23] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，并符合相关法规要求 [4] - 公司某些讨论可能构成前瞻性陈述，实际结果可能因多种风险因素与陈述存在重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司寻找的投资机会、市场压力演变及机会出现领域 - 公司优先考虑资产负债表，期待2023年出现机会，关注优质办公物业，可能是资本结构受损的资产或企业层面机会 [59][60] 问题2: 公司对科技租户的暴露情况及空间收回担忧 - 科技客户需求下降，但银行、金融、法律等行业将填补空缺；公司超75%的科技暴露来自大型上市企业，若有空间收回，可作为转租机会 [62][64][65] 问题3: 公司目前对股票回购的看法及资本部署偏好 - 公司会定期评估股价和回购情况，目前优先考虑流动性、低杠杆和投资机会的灵活性，但不排除未来回购 [66] 问题4: 租赁管道活动是否收缩 - 后期管道活动变化不大，早期活动有轻微疲软，但仍处于健康水平 [70] 问题5: 公司如何利用资产负债表把握机会及杠杆承受范围 - 公司历史上在市场低谷时利用资产负债表投资，未来若有优质机会，可能适度提高杠杆，但无明确上限 [71][72][73] 问题6: 终点站FFO和入住率数据异常原因 - 是由于本季度租户改进工程（TI）完成，收入确认的时间问题 [74] 问题7: 公司如何进行新交易的承保、调整回报门槛及评估开发与收购 - 利率上升提高了新投资门槛，开发因成本和收益率上升难度增加，但未来仍有机会；公司会综合考虑各类机会，为股东寻求风险调整后的回报 [77][78][79] 问题8: 2023年盈利增长的主要影响因素 - 第四季度低于第三季度，原因一是第三季度确认了最后一笔开发费用，二是利率上升增加利息支出；第四季度更能反映未来趋势 [80][81][82] 问题9: 客户按行业和规模的扩张情况 - 行业组合已从科技转向多元化，法律、金融服务和专业服务行业填补了科技行业的需求空缺 [85] 问题10: 处置管道的最新想法 - 投资销售市场因买卖价差扩大而放缓，预计明年市场更清晰时会加速；公司目前无处置需求，更倾向于作为买家 [86] 问题11: 北公园剩余空置的租赁情况 - 北公园是郊区资产，填补空置可能需要更多时间，但该物业有交通优势，曾吸引大型企业；市场有客户撤回转租空间的案例 [87][88] 问题12: 2023年FFO是否会持平及租金价差趋势 - 利率是行业逆风，会降低盈利增长；在优质办公物业市场，租金有望保持增长，但休斯顿市场可能有影响；其他行业的需求可缓冲宏观逆风 [90][92][94] 问题13: 资产的出价与要价、资本化率及投资基础趋势 - 公司等待优质资产机会，低质量资产压力已显现，预计贷款到期将促使交易，市场明年可能恢复 [96][97] 问题14: 是否考虑收购和合资企业 - 若有战略价值，公司会考虑合资企业；凭借低杠杆，公司有能力为合适机会增加杠杆 [99] 问题15: 对南佛罗里达市场的兴趣 - 公司会评估南佛罗里达市场，但目前更可能在现有市场部署资本，未来可能考虑扩张 [100][101] 问题16: 休斯顿资产的计划和出售时间 - 休斯顿资产为非核心资产，公司认为有租赁机会可提升价值，待市场正常化和价格合理时出售，无具体时间表 [102][103] 问题17: 卡罗来纳广场的出售价格确定方式 - 是市场价格和债务因素的综合结果，公司最终选择出售给合资伙伴 [107] 问题18: 除休斯顿外，哪些市场净有效租金涨幅前景最好 - 凤凰城、坦佩、坦帕、亚特兰大的巴克黑德和中城以及奥斯汀等市场表现较好，公司在这些地区成功推动租金增长 [108][109] 问题19: 休斯顿市场的净吸收情况 - 可能是净吸收和新租赁的结合，当地对优质工作场所的需求推动了租赁活动 [111]

物业租赁业务数据变化 - 本季度公司租赁或续租43.1万平方英尺办公空间，过去一年已出租办公空间每平方英尺直线基础净租金增长20.4%，2022年和2021年9月30日止三个月合并物业和非合并物业份额的同店净营业收入增长1.8%[112] - 2022年与2021年相比，同店租赁物业收入三个和九个月分别为1.6714亿美元和4.86251亿美元，变化分别为增长2.2%和下降0.4%；非同店租赁物业收入三个和九个月分别为2607.3万美元和7145.2万美元，变化分别为增长28.8%和16.4%[120] - 2022年与2021年相比，同店租赁物业运营费用三个和九个月分别为5973.1万美元和1.72748亿美元，变化分别为增长3.0%和0.4%；非同店租赁物业运营费用三个和九个月分别为690.1万美元和2097.7万美元，变化分别为下降6.0%和10.1%[120] - 2022年与2021年相比，非同店净营业收入三个和九个月分别为1917.2万美元和5047.5万美元，变化分别为增长48.6%和32.7%；同店净营业收入三个和九个月分别为1.07409亿美元和3.13503亿美元，变化分别为增长1.8%和下降0.8%[120] - 2022年第三季度末，新租约每平方英尺租户改善和租赁成本为12.33美元，续租约为8.74美元，扩张租约为12.63美元；2021年对应数据分别为11.83美元、6.61美元和11.48美元[156] 资产出售与收益 - 2022年9月29日，公司以1.05亿美元总售价向合作伙伴出售其在Carolina Square Holdings LP 50%的合资企业权益，确认收益5630万美元[113] 贷款与融资安排 - 2022年10月3日，公司签订延迟提取定期贷款协议，借入全部可用的4亿美元贷款，贷款于2025年3月3日到期，有四次连续延期六个月的选择权，贷款利率为浮动利率[114] - 公司于2022年5月2日签订第五次修订和重述信贷协议，满足条件时可借款最高10亿美元，到期日延至2027年4月30日[139] - 2021年6月签订修订和重述定期贷款协议，借款3.5亿美元，到期日为2024年8月30日，2022年9月27日签订利率互换协议，有效固定SOFR利率为4.23%[140] 股东净收入变化 - 2022年9月30日止三个月和九个月，普通股股东可获得的净收入分别为8060万美元和1.427亿美元，2021年同期分别为5400万美元和1.113亿美元[116] 费用收入与支出变化 - 2022年9月30日止三个月和九个月，费用收入分别减少140万美元（45.8%）和710万美元（56.8%），原因是开发活动减少[121] - 2022年9月30日止三个月，一般和行政费用减少150万美元（18.4%），主要因股票补偿费用和其他员工补偿费用变化[122] - 2022年9月30日止三个月，扣除资本化金额后的利息费用增加170万美元（10.0%），主要因可变利率债务利率上升和信贷额度平均未偿余额增加[123] 未合并合资企业数据变化 - 2022年和2021年三季度未合并合资企业收入从212.8万美元降至63.4万美元，降幅70.2%；九季度从582.6万美元增至703.8万美元，增幅20.8%[126] - 2022年和2021年三季度净营业收入从576.2万美元降至281.9万美元，降幅51.1%；九季度从1595.3万美元降至808万美元，降幅49.4%[126] - 2022年和2021年三季度折旧和摊销从291.7万美元降至118.9万美元，降幅59.2%；九季度从809.2万美元降至342.4万美元，降幅57.7%[126] - 截至2022年9月30日，公司未合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.539亿美元[157] 资金运营与净营业收入变化 - 2022年和2021年三季度资金运营从10240.6万美元增至10441万美元，每股从0.6美元增至0.69美元；九季度均为30641.7万美元和30856.6万美元，每股均为2.06美元[129][131] - 2022年和2021年三季度净营业收入从12414.8万美元增至12940万美元；九季度从36997.7万美元增至37205.8万美元[134] 流动性需求与满足方式 - 公司短期和长期流动性需求包括物业和土地收购、开发和再开发项目支出等[135] - 公司可通过手头现金和现金等价物、运营净现金、资产出售所得等满足流动性需求[136] 信贷安排情况 - 截至2022年9月30日，公司信贷安排已提取3.012亿美元，剩余可借款6.988亿美元，另有550万美元现金及现金等价物[137] 现金流变化及原因 - 截至2022年9月30日的九个月，经营活动提供净现金2.72348亿美元，较2021年减少2623.9万美元；投资活动使用净现金2.48432亿美元，较2021年增加1.97026亿美元；融资活动使用净现金2734.6万美元，较2021年减少2.19205亿美元[147] - 经营活动现金流减少主要因租户预付租金收款时间和未合并合资企业经营分配现金减少[149] - 投资活动现金流增加主要因2021年出售Burnett Plaza、2022年两个运营物业的重建活动等[150] 资本支出与股息支付 - 2022年和2021年九个月期间，资本支出减少2.254亿美元，主要因2021年第三季度收购725 Ponce和第一季度土地购买，部分被2022年第一季度两个运营物业的重建活动等抵消[154] - 2022年和2021年九个月期间，公司分别支付普通股股息1.438亿美元和1.367亿美元，预计用经营活动现金等资金支付未来股息[156] 债务利率情况 - 公司87%的合并债务按固定利率计息，一项未合并合资企业持有的债务工具利率基于LIBOR，预计在2023年6月20日前转换为SOFR[142]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元 [7] - 预计2022年全年FFO在每股2.67 - 2.73美元之间，中点为2.70美元，较之前中点2.74美元下降0.04美元或1.5% [40] - 第二季度同店物业现金净营业收入（NOI）较去年下降0.2%，剔除两座大楼后增长1.9%；2022年前6个月同店物业现金NOI与去年持平，预计全年实现正增长 [31][32] - 第二季度末净债务与EBITDA之比为4.9倍，低于行业平均约7.3倍 [14] - 停车收入较第一季度增长9%，但仍比稳定运营水平低11%，占总物业收入约6% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 总办公室组合租赁率和加权平均入住率分别为90.1%和87.5%，加权平均入住率环比增加10个基点 [21] - 本季度执行52份租约，总面积58.8万平方英尺，面积较第一季度增长82%，较2021年运行率增长12%；新租和扩租占比45%，科技行业租户占比18% [22] - 第二代净租金现金基础上增长11.6%，组合内现有毛租金增至每平方英尺44.40美元；租赁优惠为每平方英尺每年6.32美元，较上季度低超2美元，较2021年低0.60美元 [23] - 净有效租金较上季度略有下降至每平方英尺23.37美元，与2021年上半年水平一致，主要因地理租赁组合变化 [24] 开发业务 - 开发管道包括凤凰城100 Mill、奥斯汀Domain 9和纳什维尔New Hakan三个项目，均按预算进行，剩余资金承诺约2.4亿美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 整体市场年初至今净吸纳量为负53.2万平方英尺，但A类地段及公司物业所在的最高质量中央商务区和西海岸子市场净吸纳量为正27.8万平方英尺 [26] - 公司在坦帕的同物业组合目前出租率为92.5%，租赁管道在过去一个季度表现良好 [26] 亚特兰大市场 - 本季度完成32.3万平方英尺租赁，包括市中心Prominent Central超过4.8万平方英尺的新租和扩租，混合现金租金涨幅达38% [27] - 亚特兰大办公室市场租赁活动在过去4个季度中有3个季度超过2016 - 2019年三年平均水平 [27] - 自2020年以来租金增长恢复，10个子市场中有8个平均要价租金高于疫情前峰值 [28] 奥斯汀市场 - 本季度奥斯汀在返回办公室入住率方面领先全国，市场持续实现净入住增长，正吸纳量超过47.2万平方英尺 [28] - 上季度平均租金创历史新高，本季度维持该水平 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是成为卓越的阳光地带办公室公司，拥有纯高端、高配套物业组合，领先的开发平台，低杠杆和充足流动性的资产负债表，以及有创意和创业精神的本地运营团队 [16] - 未来将优先出售不太相关的物业，将资金重新投入战略收购、独特开发项目和公司股票 [17] - 短期内新开发项目门槛提高，因建筑成本上升压缩开发收益率，但预计成本将缓和，开发收益率将重新平衡 [17][18] - 公司认为市场和金融条件可能更具挑战性，但自身处于有利地位，受益于阳光地带迁移和品质追求趋势，开发管道定位合适，租赁到期率低，资产负债表一流 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在通胀、利率上升和经济放缓等挑战，许多公司计划放缓招聘或裁员 [7][8] - 办公室回归趋势持续且可能加速，优质办公室对创新公司至关重要 [9][11] - 品质追求趋势更明显，2020年以来2015年后建成建筑净吸纳量为正1.81亿平方英尺，2015年前建成建筑为负3.27亿平方英尺 [12] - 公司虽受利率上升和经济疲软影响，但有能力在经济周期各阶段蓬勃发展，长期看好优质办公室成为独立资产类别，投资者情绪将改善 [13][19] 其他重要信息 - 第二季度初，公司以4340万美元收购合作伙伴在亚特兰大两个Avalon物业的10%权益，该物业协商价值为3.015亿美元 [35] - 第二季度，公司与Heinz的一家合资企业以2310万美元出售位于达拉斯胜利子市场的一块土地，公司分享收益450万美元 [36] - 5月第一周，公司完成一项新的无担保信贷安排，最大额度10亿美元，定价改善，财务契约类似，期限5年，到期日为2027年4月30日 [37] - 季度末，公司结算2021年第三和第四季度远期出售的260万股普通股，每股总价39.32美元，所得款项以无杠杆方式为之前收购坦帕HEIGHTS Union提供资金 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：科技公司租户对当前环境的反应及市场未来增量需求 - 本季度科技租户活动占比18%，2022年需求不如2021年；公司认为专业服务行业需求将持续强劲 [44][45] - 公司所在市场经济多元化，传统办公空间用户有被压抑的需求 [46] 问题2：Domain Central项目是否会在今年晚些时候启动 - 新开发项目门槛提高，因成本上升开发收益率缺乏吸引力；需等待成本下降或租金上涨，公司对情况改善持乐观态度 [47] 问题3：公司去杠杆和储备资金的投资目标、市场压力影响及最佳机会出现位置 - 公司资产负债表有能力利用机会，预计随着债务可用性降低和价格调整，可能有机会以有利价格收购目标子市场的优质资产 [50] 问题4：公司未来是否会考虑涉足多户住宅或其他物业类型 - 公司在混合用途项目中有住宅领域经验，致力于优质办公室业务，但会把握城市子市场的混合用途机会，公司有支持此类项目的土地储备 [51] 问题5：出售达拉斯胜利土地的决策主体、对达拉斯市场的看法及未来发展计划 - 出售是与Heinz的共同决策，认为该地块最佳用途为多户住宅；公司仍致力于达拉斯市场，将寻找合适机会 [53] 问题6：公司浮动利率债务策略、未来降低比例计划及债务余额分类考虑 - 目前浮动利率债务占总债务约30%，高于以往，是为提供选择；因宏观经济因素，可能不进行无担保债券交易，将在未来季度降低浮动利率债务至历史水平约20% [55][57][59] 问题7：资产出售对业绩指引的风险 - 目前投资销售市场有流动性，若市场变化，公司会出售非核心物业，希望合理利用所得资金；公司目前无需出售资产，资产负债表状况良好 [61][62] 问题8：暂停新开发项目的观察因素 - 公司关注开发收益率，目前有新开发需求，但不想锁定高建筑成本；预计下半年成本将缓和，租金可能上涨，收益率将重新平衡 [65] 问题9：公司在奥斯汀的谨慎态度原因 - 公司对开发的谨慎源于建筑成本在过去一两个季度大幅上升，压缩开发收益率；预计下半年成本将缓和，收益率将更有吸引力 [67] 问题10：租赁方面的谨慎因素 - 目前租赁管道和客户反馈无异常，夏季活动通常会放缓；公司对市场持建设性态度，但会关注宏观经济数据 [69] 问题11：Anthem和Peachtree Tower项目的租赁进度和时间预期 - 两个项目都有租赁活动，正在完成底层和户外设施空间的翻新，预计租赁速度将加快 [71] 问题12：开发收益率、资产价值及优质资产与普通产品价差情况 - 公司对开发需求持建设性态度，但对价格谨慎，等待两者重新平衡；市场尚未完成大量价格发现，有讨论称资产价值可能变化10%，增值型产品变化可能更高 [73] 问题13：科技行业放缓、金融和专业服务行业上升对市场租金增长、激励措施及公司相关指标的影响 - 从科技行业向传统客户的转变预计不会对公司的市场估值、租户改善和租赁优惠产生重大影响，需求水平仍是租赁经济的主要驱动因素 [75] - 若经济下半年和明年放缓，可能会有影响，但目前管道情况良好，租金和优惠无重大变化 [76] 问题14：根据利率影响调整业绩指引的幅度对2023年业绩的参考性 - 2022年调整的0.08美元并非全年年化数字，2023年需使用全年年化数字；当前远期LIBOR曲线显示短期利率在2023年第一、二季度达到峰值后下降，2023年短期利率增幅约100个基点，调整幅度较小但时间更长 [77] 问题15：开发土地价格是否有软化迹象 - 目前土地价格未变，但过去一个季度有更多土地可供选择，预计价格可能会有变化 [79] 问题16：潜在收购机会的驱动因素 - 潜在收购机会并非由租户问题驱动，而是由于一些基金寻求流动性，债务可用性降低导致买家池变小；公司将关注优质办公室资产，同时也会根据情况在收购和开发之间灵活分配资金 [80] 问题17：对奥斯汀生命科学市场的扩张和收购机会的看法 - 公司注意到奥斯汀和亚特兰大的生命科学活动增加，对混合用途持开放态度；目前缺乏生命科学领域专业知识，会逐步了解，可能与相关团体合作，但优先级较低 [82] 问题18：公司是否有股票回购计划、回购能力及优先级 - 公司目前没有股票回购计划，但设立该计划简单快捷；当有资金来源且股票回购是最有吸引力的用途时，会考虑实施 [84] - 公司会根据资金来源和用途，综合考虑收购、开发和股票回购的战略和财务优势，以实现股东价值最大化 [85]

办公空间租赁情况 - 本季度公司租赁或续约58.8万平方英尺办公空间，其中新租和扩租26.4万平方英尺，占总租赁活动的45%；过去一年已出租办公空间每平方英尺直线基础净租金增长27.2%；2022年和2021年截至6月30日的三个月内，合并物业和非合并物业的同店净营业收入下降2.2%[94] 信贷协议相关 - 2022年5月2日，公司签订第五份修订和重述信贷协议，满足条件时可借款高达10亿美元，新协议将到期日从2023年1月3日延长至2027年4月30日，并降低部分年利率利差和其他费用[95] - 2022年5月2日，公司签订第五次修订和重述信贷协议，满足条件时可借款最高达10亿美元，到期日延至2027年4月30日[120] - 2021年6月，公司签订修订和重述定期贷款协议，已借款3.5亿美元，到期日为2024年8月30日，有四次每次180天的展期选择权[121] 合资企业权益交易 - 2022年4月21日，公司以4340万美元购买合作伙伴在Avalon 10%的合资企业权益，该合作伙伴非控股权益账面价值为1570万美元，差额计入资产负债表权益部分的额外实收资本[96] 非合并合资企业土地出售 - 2022年6月30日，公司一家非合并合资企业出售达拉斯市中心3英亩土地，公司从该交易中获得450万美元收益，计入合并运营报表的非合并合资企业收入[97] 普通股股东净收入情况 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，普通股股东可获得的净收入分别为3410万美元和6200万美元，2021年同期分别为2820万美元和5730万美元[99] 租赁物业收入及运营情况 - 2022年与2021年相比，同店租赁物业收入在三个月和六个月内分别下降2.8%和1.7%，非同店租赁物业收入分别增长34.9%和10.3%；同店租赁物业运营费用分别下降4.0%和1.0%，非同店租赁物业运营费用分别增长11.7%和下降12.0%；同店净营业收入分别下降2.4%和2.3%，非同店净营业收入分别增长48.8%和24.6%；总净营业收入分别增长2.8%和0.7%[103] 费用收入情况 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，费用收入分别减少250万美元（52.0%）和560万美元（60.4%），原因是临近诺福克南方交易完成，开发活动减少[104] 一般和行政费用情况 - 2022年截至6月30日的六个月，一般和行政费用增加100万美元（7.2%），主要因股票薪酬费用变化和其他员工薪酬费用增加[105] 利息费用情况 - 2022年截至6月30日的六个月，扣除资本化金额后的利息费用减少180万美元（5.3%），主要因开发和重建活动使资本化费用增加，部分被利率上升、信贷额度平均未偿还余额增加和2021年6月定期贷款规模扩大所抵消[107] 折旧和摊销情况 - 2022年与2021年相比，同店折旧和摊销在三个月和六个月内分别下降4.6%和3.5%，非同店折旧和摊销分别增长18.3%和18.4%；总折旧和摊销分别下降2.2%和1.2%[108] 未合并合资企业收入及净运营收入情况 - 2022年Q2未合并合资企业收入为5280000美元，较2021年Q2的1795000美元增长194.2%；2022年H1为6404000美元，较2021年H1的3698000美元增长73.2%[109] - 2022年Q2未合并合资企业净运营收入为2542000美元，较2021年Q2的5437000美元下降53.2%；2022年H1为5261000美元，较2021年H1的10191000美元下降48.4%[109] 资金运营情况 - 2022年Q2资金运营为104731000美元，每股0.70美元；2021年Q2为102051000美元，每股0.60美元；2022年H1为204156000美元，每股1.37美元；2021年H1为204011000美元，每股1.37美元[112] 净运营收入、净收入、折旧和摊销、利息费用情况 - 2022年Q2净运营收入为123051000美元，2021年Q2为122705000美元；2022年H1为242658000美元，2021年H1为245829000美元[115] - 2022年Q2净收入为34164000美元，2021年Q2为28060000美元；2022年H1为62327000美元，2021年H1为57371000美元[115] - 2022年Q2折旧和摊销为69861000美元，2021年Q2为71456000美元；2022年H1为140605000美元，2021年H1为142326000美元[115] - 2022年Q2利息费用为16549000美元，2021年Q2为16656000美元；2022年H1为32074000美元，2021年H1为33864000美元[115] 信贷额度使用情况 - 截至2022年6月30日，公司在新信贷安排下已提取3.06亿美元，还有6.94亿美元的借款额度，另有410万美元现金及现金等价物[118] 债务利率及基准利率情况 - 公司72%的债务按固定利率计息，部分可变利率债务工具曾以LIBOR为基准利率，自2023年6月30日起美元LIBOR停止设置，新贷款工具已采用SOFR作为基准利率[123] 现金流量情况 - 2022年和2021年上半年经营活动产生的现金流量分别为157,689千美元和167,690千美元，减少了10,001千美元[129] - 2022年和2021年上半年投资活动产生的现金流量分别为-193,346千美元和36,356千美元，减少了229,702千美元[129] - 2022年和2021年上半年融资活动产生的现金流量分别为30,777千美元和-199,136千美元，增加了229,913千美元[129] 资本支出情况 - 2022年和2021年上半年资本支出分别为172,206千美元和116,009千美元，增加了56,200千美元[133] 租约金额及股息情况 - 2022年和2021年第二季度新租约金额分别为11.86美元和8.52美元，续约租约金额分别为7.17美元和6.66美元，扩租租约金额分别为9.17美元和11.13美元[135] - 2022年和2021年上半年普通股股息分别为9370万美元和9060万美元[135] - 公司信用协议规定，只要杠杆率低于60%且未违约，就可以支付任意金额的普通股股息[135] 非合并合资企业未偿债务情况 - 截至2022年6月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.394亿美元[136] 关键会计政策和市场风险情况 - 公司关键会计政策和应付票据相关的市场风险与2021年年报相比无重大变化[137][138]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.67美元 [7] - 第二季度现金租金增长15%，第一季度第二世代现金净租金增长15.4%，该指标已连续32个季度增长，自2020年以来每个季度均实现正增长，平均增幅为13.5% [7][38] - 同一物业现金净营业收入较去年增长0.1%，剔除两座正在重建的大楼后增长2.9% [39][40] - 停车收入本季度基本持平，较疫情前水平低约20%，占总物业收入的5% - 6% [41] - 债务与未折旧资产比率为28%，固定费用覆盖率为5.6倍，加权平均利率为3.2%，净债务与EBITDA比率为5.28倍，预计年底回到4.5 - 5倍的区间 [45][46][47] - 预计2022年全年FFO在每股2.70 - 2.78美元之间，与之前的指引一致 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总办公物业组合租赁率和加权平均入住率分别为90.5%和87.4%，加权平均入住率较上季度下降160个基点 [23] - 第一季度执行37份租约，总面积32.4万平方英尺，较2021年第一季度增长20%，加权平均租期超过八年，其中新租和扩租面积22.4万平方英尺，占总租赁活动的69% [26] - 截至目前，现有投资组合中有超过100万平方英尺已签署但尚未开始的新租和扩租租约，加权平均起租日期为2022年11月下旬，平均起始毛租金率为每平方英尺47.70美元，比当前在租毛租金高8.7% [25] - 开发管道总投资5.66亿美元，办公部分已出租69%，剩余资金承诺约3亿美元 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年阳光地带仅占全国办公存量的26%，却占新入市租赁的58% [8] - 自2015年以来建成的建筑在过去几个季度占全国净吸纳量6200万平方英尺，而2000年之前建成的建筑净吸纳量为负超过1亿平方英尺 [8] - 自2020年2月以来，科技行业在全国新增37.2万个办公岗位，领先于其他行业 [9] - ULI 2022年美国值得关注的顶级市场包括纳什维尔、研究三角园、凤凰城、奥斯汀、坦帕、夏洛特、达拉斯和亚特兰大 [9] - AFIRE 2022年投资者调查将亚特兰大和奥斯汀分别列为全球投资首选和次选城市，这两个市场占公司投资组合NOI的68% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去十年积极构建阳光地带优质资产组合，过去两年出售12亿美元非核心资产，并将所得资金重新投资于奥斯汀、纳什维尔、亚特兰大、坦帕和夏洛特的开发和收购项目 [14] - 公司计划将战略收购与有吸引力的新开发项目相结合，以创造巨大价值和回报 [19] - 公司认为办公需求正显著向阳光地带迁移，聚焦于高品质产品，主要由科技行业驱动，公司有望受益于这些趋势 [11] - 其他公司试图复制公司的成功路径，但公司认为自身已完成大部分前期工作，具有先发优势 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司的过渡年，开局良好，对公司平台推动盈利和增加股东价值充满信心 [7][15] - 随着疫情缓解，预计更多客户将返回办公室，高品质趋势将进一步加速 [35] - 虽然面临通胀、利率上升和地缘政治紧张等短期风险，但公司仍有巨大机会 [19] 其他重要信息 - 公司在补充资料中已按照Reg G要求将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [4] - 公司某些讨论可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度现金租金强劲的原因及主导市场 - 本季度租赁活动均衡，各市场都有良好表现，奥斯汀平均现金租金涨幅较高，亚特兰大也很强劲，凤凰城租赁量表现突出 [52] 问题: 亚特兰大市场中城和巴克黑德的情况 - 中城是亚特兰大的优质子市场，需求和活动良好；巴克黑德也很健康，如巴克黑德广场的租金增长和租赁活动都很出色，公司对3350桃树街的重建项目进展感到乐观 [54][55] 问题: 公司战略收购的目标及利率上升对定价的影响 - 公司收购历史聚焦于对整体投资组合具有战略意义的高品质资产，旨在提升投资组合质量和创造协同效应，公司可将收购与强大的开发平台相结合，以实现有吸引力的增值回报 [58][59] 问题: 长期租户在续租时的空间使用和需求变化 - 到目前为止，租户的变化比预期小，部分客户扩张，少数客户收缩，收缩可能与自身业务前景有关，公司城市和高配套设施的投资组合对知识工作者有吸引力，混合办公策略对需求的影响较小 [62][63][64] 问题: 是否满意当前市场，是否考虑拓展到南佛罗里达等市场 - 公司会持续评估新市场和新机会，但进入新市场需考虑其是否具有结构优势和足够规模，目前对现有阳光地带市场感到兴奋，暂无拓展新市场的迫切计划 [66][67][68] 问题: 公司在市场中的定价能力和租金增长情况 - 过去一年公司在市场中实现了中个位数的租金增长，部分情况下压缩了免租期，提高了净有效租金，但仍面临租户装修成本上升的压力，高品质物业能够实现租金增长，而低品质物业则面临困境 [70][71] 问题: 亚马逊提高房地产效率的言论对公司的影响 - 公司未看到亚马逊在办公市场的语气或行为有任何变化，亚马逊的言论主要针对工业空间 [72] 问题: 公司对出售非核心资产的计划和投资组合规模的看法 - 公司过去十年精心打造阳光地带优质资产组合，目前认为大部分工作已完成，不急于出售不符合未来办公愿景的资产，但会在有新投资机会时考虑资产处置以回收资金，投资组合规模并非固定，会根据投资机会和资金来源做出决策 [74][76] 问题: 公司对合资伙伴的吸引力评估 - 公司认为自身在资产负债表和投资组合方面处于有利地位，过去曾因战略原因进行合资，并非出于资金需求 [77] 问题: 公司未来三到五年的可持续现金NOI和盈利增长情况 - 公司不提供当前年份以外的具体盈利指引，但认为过去几年的资产回收和一些不稳定费用对核心盈利增长造成了拖累，现在实现加速盈利增长的路径更短更清晰 [80][81][83] 问题: 公司投资组合的维护资本支出预期 - 公司将资本支出分为第一代和第二代，第二代资本支出过去几个季度约为每季度2000万美元，占总NOI的比例多年来一直保持在17% - 17.5%左右 [85][86] 问题: 公司前两大市场客户寻求新扩张空间的管道情况 - 公司目前的交易管道自疫情开始以来一直很强劲，已恢复到疫情前水平，尤其是亚特兰大和奥斯汀，过去两年有许多大型公司宣布在阳光地带进行扩张 [89][90] 问题: 本季度利息和其他收入的构成 - 本季度该项目主要变动是公司出售了一项住宅地块开发合资企业的剩余权益，这是一次性收入 [93][95] 问题: 投资组合中各市场入住率和租赁率下降的原因及全年预期 - 亚特兰大入住率下降是由于Promenade Central资产进入重建阶段导致统计数据异常，实际入住率略有上升；奥斯汀入住率下降主要是由于两座大楼的租约到期，但已重新出租，预计下半年重新入住；其他市场的下降幅度较小，属于正常季度波动；公司希望年底入住率和租赁率能够趋于一致 [97][98][101] 问题: 阿瓦隆投资项目的估值和吸引力 - 阿瓦隆项目对公司非常成功，总建筑面积近50万平方英尺，是亚特兰大城外最具活力的混合用途项目之一，项目整体未杠杆化回报率超过18%，公司认为该项目仍有市场租金增长空间，因此收购剩余10%股权以实现100%控股 [102][103][104] 问题: 公司投资组合的租户保留率趋势 - 目前判断租户保留率还为时尚早，过去两年的保留率数据受到一些大型租户搬迁至新建筑的影响，公司认为其优质投资组合和优越地理位置应能使其在保留率、入住率和租金增长方面表现优于市场 [106][107] 问题: 公司对生命科学领域在阳光地带市场机会的看法 - 历史上生命科学在阳光地带市场占比不大，但现在情况正在改变，如奥斯汀市中心和亚特兰大的相关活动增加，公司正在学习和关注该领域，可能会与有长期生命科学经验的公司合作 [109][110][111]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.69美元，预计2022年全年FFO在每股2.70 - 2.78美元之间 [8][45] - 同店物业NOI现金基础上增长2.1% [8] - 2021年全年签署近210万平方英尺租约，较2020年增长48%，第四季度签署74.3万平方英尺租约 [38] - 2021年停车收入第四季度较第三季度增长8%，较2020年第四季度低谷增长14%，仍比疫情前低约20% [39] - 2021年到期租约现金租金上涨15.1%，2020年上涨13.1% [40] - 2021年FAD每股较上一年增长11.3%，二代CapEx占总NOI的比例从2020年的20%降至2021年的17% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度执行44份租约，总面积超74.3万平方英尺，加权平均租期9.1年，其中新租和扩租面积63.9万平方英尺，占比86% [26] - 二代净租金现金基础上增长6%，剔除休斯顿业务后，组合层面二代现金租金增长10.2% [26] - 第四季度净有效租金创公司纪录，达到每平方英尺28.69美元，比过去四个季度平均水平高18.9% [27] 开发业务 - 目前开发管道总投资7.59亿美元，涉及190万平方英尺和4项资产，因第四季度收购合资伙伴在300 Colorado的50%权益，投资增加 [43] 各个市场数据和关键指标变化 奥斯汀市场 - 第四季度租赁面积36万平方英尺，组合出租率达95.5%，Domain核心区域190万平方英尺现有物业全部租出 [33] - 自疫情开始，白领劳动力增长近13%，周末活动接近疫情前水平 [32] 亚特兰大市场 - 第四季度租赁面积22.7万平方英尺，组合出租率升至89.1% [31] - 就业几乎从疫情中完全恢复，失业率降至2.4%，为历史最低，第四季度84%的租赁活动集中在A类或优质物业 [31] 夏洛特市场 - 失业率降至3.3%，自2021年初以来新增超4.5万个就业岗位，140万平方英尺市中心和南端运营组合出租率达96.3% [34] 坦帕市场 - 第四季度执行超3万平方英尺租约，剔除未稳定的Heights Union收购项目后，组合出租率稳定在93.1% [35] - 第四季度吸纳量飙升至约36.5万平方英尺，几乎所有子市场都有正吸纳量 [35] 凤凰城市场 - 第四季度执行9.5万平方英尺租约，运营组合出租率达92.2%，100 Mill项目出租率达92% [30] - 净吸纳量在年底表现强劲，第四季度是自2020年初以来租户表现最强劲的季度 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是成为卓越的阳光地带办公地产公司，基于四项核心原则运营：拥有优质阳光地带办公物业组合；保持资本配置的纪律性；保持一流的资产负债表；利用强大的本地运营平台 [11][12] - 受益于美国人口向阳光地带迁移以及企业升级办公环境的趋势，公司提前布局阳光地带战略，有望从这些趋势中获益 [13][14] - 2021年投资超10亿美元用于新收购和开发，出售非核心资产，升级组合质量，进入纳什维尔市场并降低资本支出 [18] - 未来有望通过战略收购和新开发实现增值回报，保持资产负债表灵活性，预计2022年将确定新的开发项目和收购机会 [19][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现出色，尽管受到新冠疫情影响，但团队表现优异，对2022年充满希望 [7] - 奥密克戎变异株影响逐渐减弱，客户对分阶段返回办公室的计划更加坚定，混合办公模式可能会过渡到更灵活的模式，对办公需求影响较小 [9][10] - 公司租赁管道强劲，市场对优质办公空间需求高，公司独特的阳光地带战略使其在当前办公市场中处于有利地位 [10][14] - 随着时间推移，预计停车收入将逐步改善，亚马逊和Visa等租户入驻以及开发项目稳定将推动全年盈利增长 [39][48] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售816 Congress获得1.74亿美元，收购300 Colorado和Heights Union分别花费1.625亿美元和1.448亿美元 [16][17] - 公司使用ATM计划出售260万股，获得1.05亿美元收益，用于收购坦帕的Heights Union，交易将在2022年上半年结算 [44] - 公司将1200 Peachtree更名为Promenade Central，对相邻物业进行了重新命名 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户在疫情期间是否有缩小办公空间、改变布局或负面反应的迹象？ - 公司表示与媒体报道相反，租户在办公空间布局上变化很小，更多是倾向于选择优质物业，且扩张的租户多于收缩的租户 [50][51] 问题2: 如何看待当前股权融资，以及未来处置资产与收购资产的比例是否会与2021年相同？ - 公司将在保持杠杆中性的基础上为新投资提供资金，具体融资方式将根据当时的资金可用性和成本来决定，无法承诺2022年及以后的资金来源 [53][54] 问题3: 公司投资组合中哪些仍是非核心资产，以及未来处置资产的情况如何？ - 公司一直专注于未来办公建筑资产，通过出售旧资产为新投资提供资金，目前非核心资产在投资组合中的占比已大幅降低，但仍有少量非核心资产，如休斯顿的资产，未来将根据新的投资机会决定是否出售 [58][60] 问题4: 能否量化非核心资产的面积或NOI占比，以及如何看待停车收入、租赁价差和2022年的市场估值？ - 公司未提供非核心资产的具体占比，但表示占比很小；第四季度市场估值为6%，剔除休斯顿业务后为两位数增长，预计长期可实现8% - 10%的增长；停车收入自2020年第四季度低谷后逐渐改善，仍有20%的增长空间，预计2022年下半年恢复到疫情前水平 [62][64][67] 问题5: 奥斯汀市场的科技公司是否也像旧金山的科技公司一样对灵活工作安排更开放，返回办公室的速度更慢？ - 公司认为奥斯汀市场的办公需求很多来自加利福尼亚州，本季度奥斯汀的租赁活动占公司近50%，其中很多是科技公司，如亚马逊租赁33万平方英尺的Domain 9项目，表明科技公司即使采用混合办公模式，仍需要大量办公空间，长期来看，混合办公可能会过渡到更灵活的模式 [73][74] 问题6: 土地价值的变化情况，以及对未来土地购买的影响，如何评估现有土地储备的市场价值？ - 公司表示土地价格在上涨，部分地区涨幅较大，但公司会继续寻找战略土地，目前拥有优质土地储备，每个市场至少有一个战略地块，土地储备的市场价值相对于账面价值有很大的上升空间 [75][76] 问题7: 如何看待联合办公或灵活空间提供商在公司投资组合中的现有规模，以及是否会签署更多相关租约？ - 公司认为联合办公运营商是投资组合的有益组成部分，在某些资产和市场中是合适的，目前联合办公在投资组合中的占比稳定，相关运营商在疫情后的表现良好 [77] 问题8: 科罗拉多塔的租约到期情况，以及剩余90万平方英尺租约的进展和对入住率的预期？ - 科罗拉多塔的租约到期是公司最大的已知迁出，已于1月底发生，但已全部重新出租，会有5 - 6个月的空置期；剩余租约大多集中在2022年第二季度后半段和第三季度，公司对这些租约的进展有较好的可见性 [82][84] 问题9: 2022年公司在哪些市场和项目上更愿意进行投机性开发，而不是等待租户？ - 公司认为其所在市场表现良好，过去几年新开发项目较少，随着人口向阳光地带迁移，市场有吸引力的机会；公司在奥斯汀、亚特兰大、坦帕和夏洛特等市场拥有优质土地，预计2022年可能会启动一个或多个建筑项目 [85][87] 问题10: 如何看待投机性开发和预租开发的资金筹集方式，以及目前是否有资产出售以预先为开发项目提供资金？ - 公司目前没有资产在市场上出售；投机性开发和预租开发在资金需求上没有本质区别，公司会尽量降低开发风险，提前锁定资金 [88] 问题11: 本季度管理费用增加是否会成为未来的常态？ - 本季度管理费用增加是一次性项目，大部分管理费用在物业层面被抵消，对损益表影响不大 [91] 问题12: 与疫情前相比，当前办公业务和公司业务的吸引力如何，A类市场和公司能否与其他市场区分开来？ - 公司认为业务表现良好，能够实现租赁经济的有机增长和外部发展；市场对办公空间的需求更加集中在优质资产上，公司在阳光地带拥有独特的优质物业组合，部分资产的表现比疫情前更好；市场对A类资产的定义可能需要更细致的分析 [93][94][95] 问题13: 公司目前的二代CapEx占NOI的正常水平是多少？ - 过去十年，二代CapEx（包括租赁相关成本和建筑改进）平均占总NOI的17%左右，目前大致处于这个水平 [98] 问题14: 为什么以远期方式进行ATM发行，有哪些优缺点？ - 公司以远期方式发行股权是为了锁定资本成本，因为用于购买的资产尚未稳定，预计在2022年后期稳定 [99][100] 问题15: 随着利用率回升，公司是否会提高停车费率？ - 公司一直关注停车费率的优化，在临时停车费率方面有更大的调整空间，会考虑提高费率 [101] 问题16: 客户分阶段返回办公室的计划在不同市场和租户规模上有何差异？ - 公司认为其所有物业都在阳光地带，地理因素对返回办公室的影响不大，更多与公司类型和规模有关；大型国际公司由于后勤原因，返回办公室的速度较慢，但现在开始有更多的确定性和重新开放的计划；中小型区域公司的入驻率和利用率已经显著回升 [104][105] 问题17: 六个月或一年后，公司是否担心租户会减少办公空间需求？ - 公司认为随着疫情的发展，与客户的沟通越来越积极，客户逐渐认识到远程工作对企业文化和员工关系的影响，预计客户会逐步返回办公室，但不会一蹴而就，会分阶段进行 [106][108] 问题18: 公司潜在的开发项目是否会在现有土地上进行？ - 公司表示有在现有土地上开发的可能性，但也会在市场上寻找新的机会，以创造最佳的风险调整回报 [109]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为1.673亿美元，每股收益为1.12美元，较2020年第四季度的1110万美元（每股0.07美元）大幅增长[7] - 2021年全年净收入为2.786亿美元，每股收益为1.87美元，较2020年的2.373亿美元（每股1.60美元）增长17.4%[7] - 2021年第四季度运营资金（FFO）为1.028亿美元，每股0.69美元，较2020年第四季度的1.006亿美元（每股0.68美元）略有上升[7] - 2021年全年运营资金（FFO）为4.092亿美元，每股2.75美元，较2020年的4.132亿美元（每股2.78美元）略有下降[7] - 2021年第四季度的租赁物业收入为186,975千美元，较2020年同期的178,631千美元增长了7.5%[17] - 2021年全年净运营收入为278,996千美元，较2020年的238,114千美元增长了17.2%[17] 用户数据 - 2021年第四季度签署了743,000平方英尺的租约，为2019年以来的最高租赁量[6] - 2021年第四季度的净有效租金为每平方英尺25.55美元，较2020年第四季度的32.20美元下降了20.5%[18] - 2021年第四季度的净租金为每平方英尺39.02美元，较2020年第四季度的26.63美元增长了46.5%[18] - 2021年同物业净运营收入（NOI）同比增长7.7%[31] - 2021年第二代净租金每平方英尺现金基础上增长15.1%[9] 未来展望 - 预计2022年净收入将在每股0.75至0.83美元之间，运营资金（FFO）将在每股2.70至2.78美元之间[10] - 2022年到期的租赁面积为969,877平方英尺，占已租赁空间的6.5%[50] - 2023年到期的租赁面积为1,411,701平方英尺，占已租赁空间的8.8%[50] 市场扩张与并购 - 2021年第四季度收购了294,000平方英尺的Heights Union办公物业，交易总价为1.448亿美元[8] - 2021年公司完成的运营物业收购总额为993,900千美元，涉及面积为8,615,000平方英尺[60] - 2021年公司完成的物业处置总额为1,783,800千美元，涉及面积为8,206,000平方英尺[61] 负面信息 - 2021年全年运营资金（FFO）为409,201千美元，较2020年为413,247千美元，下降约1.3%[78] - 2021年每股FFO为2.75美元，较2020年为2.78美元，下降约1.1%[78] - 2021年同物业净运营收入为401,760百万美元，较2020年的403,722百万美元下降0.5%[47] 其他新策略与有价值信息 - 2021年第四季度的固定费用覆盖率为5.51，较2020年第四季度的5.74下降了4%[19] - 2021年第四季度的资金可分配比率为64.9%，较2020年第四季度的76.0%下降了11.1个百分点[19] - 2021年第四季度的管理费用为7,968千美元，较2020年第四季度的7,181千美元增长11%[75]

公司收购与处置情况 - 2021年公司完成多笔战略收购，包括725 Ponce（37.2万平方英尺，3.002亿美元）、Heights Union（29.4万平方英尺，1.448亿美元）等[85] - 2021年公司完成多笔资产处置，如816 Congress（43.5万平方英尺，1.74亿美元）、One South at the Plaza（89.1万平方英尺，2.715亿美元）等[85] 公司租赁业务情况 - 2021年公司租赁或续租210万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约每平方英尺加权平均净有效租金为25.55美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长15.1%[85] - 2021年和2020年新租约租金分别为10.58美元和12.04美元，续租租金分别为6.90美元和5.46美元，扩张租约租金分别为11.23美元和8.62美元[123] 各地区投资组合情况 - 2021年末亚特兰大投资组合790万平方英尺，占Q4净营业收入39.8%，出租率89.1%[87] - 2021年末奥斯汀投资组合420万平方英尺，占Q4净营业收入26.8%，出租率95.5%[87] - 2021年末夏洛特投资组合140万平方英尺，占Q4净营业收入9.1%，出租率96.3%[87] - 2021年末坦帕投资组合200万平方英尺，占Q4净营业收入9.0%，出租率93.1%[87] - 2021年末凤凰城投资组合130万平方英尺，占Q4净营业收入7.7%，出租率92.2%[87] - 2021年末达拉斯投资组合51.6万平方英尺，占Q4净营业收入3.0%，出租率91.3%[87] 公司净收入与资金情况 - 2021年和2020年可分配给普通股股东的净收入分别为2.786亿美元和2.373亿美元[99] - 2021年与2020年相比，可分配给普通股股东的资金从4.13247亿美元降至4.09201亿美元；每股资金从2.78美元降至2.75美元[107] 公司收入与费用对比情况 - 2021年与2020年相比，同一物业租金收入中，同一物业增长515.3万美元（1%），非同一物业增长1075.7万美元（10%）[101] - 2021年与2020年相比，终止费收入增长127万美元（33%）[101] - 2021年与2020年相比，同一物业租金运营费用中，同一物业增长750.5万美元（4%），非同一物业减少71.1万美元（-2%）[101] - 2021年与2020年相比，净营业收入中，同一物业NOI减少235.2万美元（-1%），非同一物业NOI增长1146.8万美元（17%）[101] - 2021年与2020年相比，费用收入减少270万美元（14.6%）[101] - 2021年与2020年相比，一般及行政费用增加230万美元（8.5%）[101] - 2021年与2020年相比，利息费用（扣除资本化金额）增加640万美元（10.6%）[102] - 2021年与2020年相比，相同物业折旧和摊销增加223.6万美元，增幅1%；非相同物业减少272.7万美元，降幅6%；非房地产资产减少6.5万美元，降幅9%；总折旧和摊销减少55.6万美元[104] - 2021年与2020年相比，来自非合并合资企业的收入减少114.6万美元，降幅14%[105] - 2021年与2020年相比，其他收入增加6万美元，增幅98%；折旧和摊销减少93.4万美元，降幅11%；利息费用减少84万美元，降幅41%；投资性房地产销售净收益（损失）增加10.9万美元，增幅74%[105] - 2021年与2020年相比，归属于非控股股东的净收入减少42.6万美元，降幅51%[107] - 2021年与2020年相比，净营业收入从4.67198亿美元增至4.74497亿美元[110] 公司现金与债务情况 - 2022年公司的重大现金需求包括2.238亿美元的未支付租户改进和建设义务以及1.024亿美元的债务到期[111] - 截至2021年12月31日，公司信贷安排下有2.285亿美元未偿还，还有7.715亿美元的借款能力[113] - 截至2021年12月31日，公司手头有1020万美元的现金、现金等价物和受限现金[113] - 截至2021年12月31日，公司总合同义务为29.816亿美元，其中1年内到期1.64187亿美元，1 - 3年到期10.61647亿美元，3 - 5年到期8.16229亿美元，5年以上到期9.39亿美元；总承诺为2.55634亿美元，其中1年内到期2.23849亿美元，1 - 3年到期0.31785亿美元[114] - 10亿美元信贷工具于2023年1月3日到期，要求维持无抵押利息覆盖率至少1.75倍、固定费用覆盖率至少1.50倍、担保杠杆率不超过40%、整体杠杆率不超过60%；截至2021年12月31日，信贷工具利差为1.05%，可用借款额度为7.715亿美元[115] - 2021年6月28日，公司签订修订并重述的定期贷款协议，借款3.5亿美元，于2024年8月30日到期，有四次展期180天的选择权；截至2021年12月31日，定期贷款利率利差为1.05%[116][118] - 截至2021年12月31日，公司有10亿美元无担保优先票据未偿还，加权平均固定利率为3.91%[118] - 截至2021年12月31日，公司七笔无追索权抵押票据未偿还金额为6.615亿美元，账面价值11亿美元的资产作为抵押[118] - 截至2021年12月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.256亿美元[118] - 公司75%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR、SOFR等作为基准利率；英国金融行为监管局计划在2023年6月30日后停止强制银行提交LIBOR计算利率[118] - 2021年和2020年，公司现金、现金等价物和受限现金分别为1020万美元和610万美元[120] - 2021年与2020年相比，经营活动现金流入增加3840万美元，投资活动现金流出增加5860万美元，融资活动现金流出减少3570万美元[120][121] - 截至2021年和2020年12月31日，公司有17亿美元固定利率债务未偿还，加权平均利率为3.95%[125] - 截至2021年12月31日，公司有5.785亿美元可变利率债务未偿还，包括2.285亿美元信贷安排（利率1.15%）和3.5亿美元定期贷款（利率1.15%）[125] - 截至2020年12月31日，公司有4.824亿美元可变利率债务未偿还，包括2.324亿美元信贷安排（利率1.19%）和2.5亿美元定期贷款（利率1.34%）[125] - 基于2021年平均可变利率债务余额，若利率提高1%，2021年利息支出将增加530万美元[125] 公司资金支出与股息支付情况 - 2021年和2020年总物业收购、开发和租户资产支出分别为7.8781亿美元和6.19602亿美元，增长1.682亿美元[123] - 2021年和2020年公司分别支付普通股股息1.828亿美元和1.763亿美元[123] 公司财务报告内部控制情况 - 公司首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序有效，且最近一个财季内部控制无重大变化[127] - 管理层评估认为截至2021年12月31日公司保持了有效的财务报告内部控制[128] - 独立注册会计师事务所认为截至2021年12月31日公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[130] - 审计公司对Cousins Properties Incorporated及其子公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制发表意见，认为公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[130] - 审计公司根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2021年12月31日的合并财务报表进行审计，并于2022年2月3日发表了无保留意见[130] - 公司管理层负责维护有效的财务报告内部控制，并对其有效性进行评估[131] - 审计公司的责任是根据审计对公司的财务报告内部控制发表意见[131] - 公司的财务报告内部控制旨在为财务报告的可靠性和按照公认会计原则编制外部财务报表提供合理保证[132] - 公司的财务报告内部控制包括维护准确反映公司资产交易和处置的记录等政策和程序[132] - 由于固有局限性，财务报告内部控制可能无法防止或发现错报[132] - 对未来期间有效性的任何评估都存在因条件变化导致控制不足或政策程序合规程度下降的风险[132] 审计报告情况 - 审计报告由德勤会计师事务所出具，日期为2022年2月3日[133] 会计处理与项目完工标准 - 若确定收购资产公允价值的90%集中于单一可辨认资产或一组类似资产，则按资产收购处理[94] - 公司认为项目或项目阶段在达到90%经济入住率或主要建设活动停止一年两者较早日期时，视为基本完工并可供入住[98] 投资性房地产资本化率情况 - 2021年和2020年投资性房地产交易的加权平均资本化率分别为5.4%和5.1%[104] 公司未来资本需求计划 - 公司为满足未来投资活动的资本需求，计划管理物业组合、出售非核心资产、利用运营现金和第三方资本、发行证券等[120]