财务数据和关键指标变化 - 第二季度完全摊薄后每股净收益为0.08美元，每股运营资金（FFO）为0.33美元，调整后每股运营资金为0.33美元，可分配现金为2950万美元 [31] - 截至季度末，公司总负债约13亿美元，信贷额度约3.07亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [31] - 截至6月30日，净债务与总企业价值比率为40.5%，调整后净债务与年化季度预估息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率为7.2倍，加权平均债务期限为6年，超88%未偿债务以有吸引力的水平固定 [32] - 公司维持完全摊薄后每股运营资金指引在1.34 - 1.36美元，基于2 - 2.5亿美元全资收购、按比例计算约1.45亿美元VA投资组合物业的完成以及2022年高达1000万美元的总开发相关投资 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司拥有93处运营物业，约900万租赁平方英尺，另有1个设计中的开发项目，约16.2万平方英尺 [28] - 投资组合加权平均房龄为13.9年，加权平均剩余租赁期限为9.9年 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场进入资产价格发现阶段，资本成本变化使资本化率从底部回升约25个基点 [21][41] - 截至2022年6月30日，相关城市消费者物价指数（CPI）较一年前上涨9.8% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购租给联邦政府的关键资产，与美国总务管理局（GSA）和租户机构合作进行续约，并寻求非投机性开发机会 [26][27] - 公司认为当前市场动态有利于在未来24个月获得优质资产，部分开发商可能过度扩张，边际买家退出市场 [9][10] - 私募股权对GSA租赁结构感兴趣，增加了公司投资组合价值 [22] - 公司考虑资本循环，出售非核心资产，若价格和市场条件合适会进行操作 [55][56] - 董事会批准了高达5%（约450万股）的首次股票回购计划 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对市场动态对业务的影响持乐观态度，特别是中长期，认为公司战略能在不确定时期为投资者带来可预测结果 [8][9][10] - 通胀对公司投资组合有积极影响，租赁条款可保护投资者免受运营成本上升影响，也有利于续约活动的价值创造 [12][37][38] - 公司认为自身资产在困难时期更具相关性和价值，设施能有效服务租户 [11] - 公司有信心应对下半年及未来市场，凭借合适工具实现资本有效配置，为股东创造最大价值 [35][36] 其他重要信息 - 第二季度通过合资企业收购阿拉巴马州伯明翰和佐治亚州玛丽埃塔的第5和第6个全新VA设施，季度末后又增加佐治亚州哥伦布的第7个VA设施，预计合资企业2022年完成约1.45亿美元该投资组合的收购 [15][16] - 第二季度有2项全资收购，分别是科罗拉多州布鲁姆菲尔德的国家档案和记录管理局仓库和佛罗里达州坦帕的联邦调查局（FBI）外地办事处，收购后公司拥有全国56个FBI外地办事处中的13个 [17][20][21] - 第二季度续签肯塔基州路易斯维尔的移民和海关执法局（ICE）设施15年不可撤销租约，2022年剩余待续签的有达拉斯的缉毒局（DEA）实验室和小石城的FBI外地办事处，谈判进展顺利 [24][25] - FDA实验室处于设计图纸最后阶段，预计2025年第二季度交付 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细说明资本化率的变化情况及近期预期 - 公司看到资本化率有25个基点的变动，当前市场不确定，买卖价差较大，公司在等待市场平衡以确定实际价格 [41][42] 问题2: 能否量化受联邦政府延迟返回办公室影响的投资组合比例 - 约85%的建筑是定制设施，疫情期间一直正常使用，其余15%普通任务建筑也已被占用，且大部分在过去几年续签了15年租约，公司受影响较小 [45][46][47] 问题3: 第三季度投资活动是否会放缓，第四季度能否达到指导目标 - 不确定投资活动何时恢复，公司会谨慎行事，确保交易至少对运营资金中性或积极、对可分配现金有增值作用，市场有很多机会，但需市场明确后再大规模行动 [49][50] 问题4: 投资指导目标是否有风险，是否会将未完成部分推迟到2023年 - 无法评论明年情况，目前市场机会多，公司会按计划行事，市场不确定因素多，但公司对当前情况有一定把握 [51] 问题5: 公司考虑出售哪些类型资产及估值情况 - 公司可能出售非核心资产，如普通任务或地理位置对公司不利的建筑，会在价格和市场条件合适时进行，有进展会告知市场 [55][56][57] 问题6: 亚特兰大项目能否尽快开工 - 该项目是FDA实验室，因疫情搁置，现在团队努力使其重回正轨，预计近期开工 [59][60][62] 问题7: 公司收购意愿更受国债收益率还是资金成本影响 - 与国债收益率有相关性，市场参与者也关注基准利率利差，随着资本化率开始正常化，大家都在关注这些因素 [64][65] 问题8: 价格发现和收购机会增加是否会降低股票回购意愿 - 不会，股票回购是公司工具箱中的工具，会结合潜在处置和市场环境，利用所有企业融资工具为股东最大化回报 [68] 问题9: 资本循环是否仅为第三方销售，有无机会出售资产给合资企业 - 目前考虑第三方销售，合资伙伴有继续投资意愿，但不在此次资本循环范围内 [69] 问题10: 出售资产是否因“靶心”目标改变 - 否，公司坚持目标，市场竞争环境变化，一些新参与者因融资问题退出，有利于公司更有效管理市场 [70][71] 问题11: 收购市场有无投资组合交易，与单一资产定价有何差异 - 市场有较大投资组合，但目前此类交易不多，投资组合收购通常有溢价 [73][74] 问题12: 开发业务未来一年有哪些机会 - 小型区域开发商融资困难，政府意识到通胀使价格上涨，会加快开发项目进度，为大型开发商提供机会，公司会把握机遇 [76][78][79] 问题13: 过去几个季度现金流增长强劲，资本支出却下降，原因是什么，未来现金流增长是否会优于运营资金增长 - 现金流增长得益于续约使免租期租金负担减轻约200万美元，高于和低于市场租赁的摊销继续减少约100万美元，资本支出会在中期维持在每平方英尺1 - 1.5美元，未来2 - 5年预计现金流增长优于运营资金增长 [82][83][85] 问题14: 费用报销如何与CPI挂钩 - 租金中包含商定的运营费用基数，每年该基数按城市CPI复利增长，年底进行指数比较并增加到下一年运营费用空间，虽不与实际运营费用直接挂钩，但能使公司免受净营业收入下降影响 [87][88][89] 问题15: 鉴于市场竞争和价格发现，公司是否应进一步长期回撤以推动收购收益率上升 - 公司不会盲目抬高市场价格，会谨慎行事，等待合适收购机会 [91][92][93] 问题16: 远期股权出售何时完成 - 公司有12个月时间从季度末结算远期股权 [95] 问题17: 公司之前是否考虑过资本循环作为融资方式 - 公司一直有考虑，市场低迷期是梳理核心和非核心业务的好机会，公司正在进行相关工作 [97]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为2941050千美元，较2021年12月31日的2826112千美元增长4.07%[8] - 截至2022年6月30日，公司总资产29.4105亿美元，较2021年12月31日的28.26112亿美元有所增加[8] - 截至2022年6月30日，公司总负债为1499055千美元，较2021年12月31日的1384531千美元增长8.27%[8] - 截至2022年6月30日，公司股东权益为1273299千美元，较2021年12月31日的1282669千美元下降0.73%[8] - 截至2022年6月30日，公司非控制性权益为168696千美元，较2021年12月31日的158912千美元增长6.15%[8] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为825.9万美元，较2021年12月31日的1113.2万美元有所减少[8] - 2022年第二季度总营收为72757千美元，较2021年同期的68614千美元增长6.04%；2022年上半年总营收为145059千美元，较2021年同期的133615千美元增长8.57%[10] - 2022年前三个月和上半年，公司总营收分别为7275.7万美元和1.45059亿美元，2021年同期分别为6861.4万美元和1.33615亿美元[10] - 2022年第二季度总费用为54013千美元，较2021年同期的50625千美元增长6.69%；2022年上半年总费用为107801千美元，较2021年同期的98625千美元增长9.30%[10] - 2022年第二季度净收入为8130千美元，较2021年同期的9254千美元下降12.15%；2022年上半年净收入为16393千美元，较2021年同期的17134千美元下降4.32%[10] - 2022年前三个月和上半年，公司净收入分别为813万美元和1639.3万美元，2021年同期分别为925.4万美元和1713.4万美元[10] - 2022年第二季度每股基本和摊薄净收入均为0.08美元，2021年同期均为0.10美元；2022年上半年每股基本和摊薄净收入均为0.16美元，2021年同期均为0.18美元[10] - 2022年第二季度宣布的普通股每股股息为0.265美元，2021年同期为0.260美元；2022年上半年宣布的普通股每股股息为0.530美元，2021年同期为0.520美元[10] - 2022年前三个月和上半年，公司每股普通股股息分别为0.265美元和0.530美元，2021年同期分别为0.260美元和0.520美元[10] - 2022年第二季度综合收入为11033千美元，较2021年同期的10511千美元增长4.97%；2022年上半年综合收入为24803千美元，较2021年同期的20229千美元增长22.61%[12] - 2022年前三个月和上半年，公司综合收入分别为1103.3万美元和2480.3万美元，2021年同期分别为1051.1万美元和2022.9万美元[12] - 2022年上半年净收入为1.6393亿美元，2021年同期为1.7134亿美元[16] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为6.4354亿美元，2021年同期为5.6717亿美元[16] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为14.7028亿美元，2021年同期为10.3802亿美元[16] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为8.0575亿美元，2021年同期为4.7094亿美元[16] - 截至2022年3月31日公司总权益为1439345千美元，截至2022年6月30日为1441995千美元[69] - 2022年第一季度股票薪酬使总权益增加1637千美元[69] - 2022年第一季度每股分红0.265美元，使总权益减少27381千美元[69] - 2022年第一季度赎回普通股单位使总权益减少211千美元[69] - 2022年第一季度物业出资使总权益增加17361千美元[69] - 2022年第一季度利率互换未实现收益使总权益增加2903千美元[69] - 2022年第一季度净收入使总权益增加8130千美元[69] - 2022年第一季度非控股权益分配使总权益减少6110千美元[69] - 截至2021年3月31日公司总权益为1326794千美元，截至2021年6月30日为1334537千美元[69] - 2021年第一季度每股分红0.260美元，使总权益减少24591千美元[69] - 2022年6月30日公司普通股数量为90,816,622股，2021年12月31日为90,147,868股[70] - 2022年上半年每股股息为0.265美元，2021年每股股息为0.520美元和0.530美元[70][71] - 2022年上半年公司净收益为16,393,000美元[70] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，公司普通股基本和摊薄每股收益计算中，2022年二季度净利润813万美元，2021年同期925.4万美元；2022年上半年净利润1639.3万美元，2021年同期1713.4万美元[82] 运营物业业务线数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司全资拥有87处运营物业，通过非合并合资企业拥有6处运营物业，约900万平方英尺，运营物业出租率为99%[23] - 2022年上半年收购两处运营物业，总价9310万美元[31] - 2022年上半年收购的运营物业无形资产和负债加权平均摊销期为13.7年[31] - 2022年上半年收购的运营物业带来100万美元收入和40万美元净收入[31] - 2022年上半年发生70万美元收购相关费用[31] - 截至2022年6月30日，公司房地产和无形资产净值分别为2464280千美元和183088千美元，无形资产负债净值为-20257千美元[33] - 2022 - 2026年，公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销金额分别为698千美元、1390千美元、1341千美元、1286千美元、1217美元和-2235千美元、-4307千美元、-3160千美元、-2454千美元、-2216千美元[34] - 截至2022年6月30日，公司出租物业加权平均房龄约17.6年[83] - 截至2022年6月30日，公司固定租赁付款到期情况：总计22.61799亿美元，2022年下半年1216.53万美元，2023年2326.66万美元，2024年2135.08万美元，2025年2018.46万美元，2026年1927.18万美元，之后12994.08万美元[85] - 截至2022年6月30日，公司使用权经营租赁资产和经营租赁负债未摊销余额分别为140万美元和150万美元[88] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，公司已开始的经营租赁现金流量：2022年二季度10.2万美元，2021年同期11.9万美元；2022年前六个月20.4万美元，2021年同期26.8万美元[89] - 截至2022年6月30日，公司已开始的公司办公室租赁未来最低租赁付款总额为166.3万美元，扣除12.6万美元的估算利息后为153.7万美元[89] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，租户建设项目及相关项目管理收入：2022年二季度110.2万美元，2021年同期209.4万美元；2022年前六个月237.4万美元，2021年同期245.1万美元[91] - 截至2022年6月30日，与租户建设项目及相关项目管理收入相关的应收账款余额为420万美元，2021年12月31日为500万美元[91] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司停车库收入均为10万美元，2021年同期分别不足10万美元和10万美元[93] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司新冠相关清洁服务收入分别不足10万美元和10万美元，2021年同期分别为30万美元和60万美元[94] - 截至2022年6月30日，美国政府租户占公司年化租赁总收入的约98.0%，非政府租户占约2.0%[97] - 公司93处全资和非合并运营物业中有17处位于加利福尼亚州，截至2022年6月30日，占总租赁面积的约14.8%，占年化租赁总收入的约19.9%[98] 合资企业业务线数据关键指标变化 - 公司在MedBase Venture合资企业中拥有53.0%的所有权权益，投资额为182343千美元[35] - 2022年上半年，合资企业以10060万美元收购两处房产，公司分别确认了30万美元和60万美元的资产管理服务收入[36] - 2022年1月20日，合资企业发行125个A类优先股，净收益为10万美元[38] - 截至2022年6月30日，合资企业总资产为350902千美元，总负债为7490千美元，公司享有的权益份额为181968千美元[39] - 2022年第一季度和上半年，合资企业总收入分别为5965千美元和10663千美元，公司享有的净收入份额分别为825千美元和1456千美元[40] - 2022年上半年和第二季度，公司为合资企业拥有的物业提供资产管理服务，分别确认资产管理收入60万美元和30万美元，2021年上半年无此项收入[99] - 2022年7月14日，合资企业收购位于佐治亚州哥伦布市的一处67,793平方英尺的VA门诊设施，租赁期至2042年1月[100] 债务与金融衍生品相关数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总债务为1336798千美元，包括循环信贷、定期贷款、应付票据和应付抵押票据[42] - 截至2022年6月30日，公司利率互换衍生品资产公允价值为2710千美元，无负债[48] - 截至2022年6月30日，公司遵守所有与债务相关的财务和其他契约[47] - 公司预计未来12个月将从累计其他综合收益中转出220万美元，以减少利息支出[49] - 2022年第一季度和上半年，未实现收益（损失）在累计其他综合收益中分别为200.5万美元和624.4万美元，2021年同期分别为-6.3万美元和48.3万美元；从累计其他综合收益转入利息费用的损失2022年第一季度和上半年分别为-89.8万美元和-216.6万美元，2021年同期分别为-132万美元和-261.1万美元[50] - 截至2022年6月30日，公司的利率互换资产公允价值为271万美元，归类为公允价值层次的第2级[55] - 截至2022年6月30日，循环信贷安排、2016年定期贷款安排和2018年定期贷款安排的账面价值和公允价值均分别为1.4275亿美元、1亿美元和1.5亿美元；应付票据账面价值为7亿美元，公允价值为6344.51万美元；应付抵押账款账面价值为2488.31万美元，公允价值为2445.86万美元[57] 股权与薪酬相关数据关键指标变化 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，与受限普通股奖励相关的薪酬费用均为20万美元；六个月均为40万美元[59] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，已归属受限股票的公允价值分别为150万美元和90万美元；截至2022年6月30日，未摊销受限股票费用余额为70万美元，预计在1.3年的加权平均期间内确认[60] - 截至2022年6月30日，受限股票期初为86006股，已归属71168股，授予29078股，期末为43916股[61] - 2022年上半年授予服务型、运营型和绩效型LTIP单位分别为110906个、80160个和158535个，5月11日授予服务型11238个，总计360839个[64] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，已归属LTIP单位的公允价值分别为550万美元和450万美元；2022年和2021年截至6月30日的三个月，与LTIP单位奖励相关的薪酬费用分别为150万美元和90万美元；六个月分别为290万美元和200万美元；截至2022年6月30日，未摊销LTIP费用余额为940万美元，预计在2.0年的加权平均期间内确认[66] - 截至2022年6月30日，LTIP单位期初为651238个，已归属115412个，授予360839个，期末为896665个[67] 股份发行与回购相关数据关键指标变化 - 2021年8月11日公司完成630万股普通股的包销公开发行，2021年12月28日发行3

财务数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司拥有89处运营物业，租赁面积约860万平方英尺，另有一个设计中的开发项目，面积约16.2万平方英尺，通过收购较新设施，投资组合加权平均房龄为13.9年 [26] - 成功续约使加权平均剩余租期增至创纪录的9.8年，较去年同期延长1.2年 [27] - 第一季度摊薄后每股净收益8美分，每股FFO为33美分，调整后每股FFO为31美分，可分配现金为2880万美元 [28] - 季度末公司总负债约12亿美元，信贷额度约4.15亿美元，净债务与总企业价值比率为35.9%，调整后净债务与年化季度EBITDA比率为6.7倍，加权平均债务期限为6.5年，加权平均利率为3.5%，96%的未偿债务利率固定 [29] - 第一季度公司按远期基准出售约43.5万股普通股，平均净价为每股21.63美元，获得净收益约940万美元 [30] - 公司预计通过出售约430万股普通股获得净收益约9250万美元，假设交易按每股21.72美元的净加权平均初始远期销售价格全额实物结算 [31] - 公司维持摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引，基于2 - 2.5亿美元的全资收购、VA投资组合约1450万美元的物业交割以及2022年高达1000万美元的增长开发相关投资 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度续约两份重要租约，EPA堪萨斯城和FBI伯明翰的租约，均为20年不可撤销租期，占年化租赁收入的2.7% [22] - FDA亚特兰大实验室项目处于设计图纸的最后阶段，预计2024年第二季度交付 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 自去年夏天签署VA投资组合PSA以来，10年期国债收益率上涨超100个基点 [18] - 目前市场上，剩余租期8年以上、使命相似且近期翻新或定制建造的资产，一般资本化率为5.25%；剩余租期15 - 20年的FBI外地办事处、实验室和新门诊设施，资本化率接近5% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为随着债券市场利率重新调整，债务资本成本上升，收购竞争对手获取廉价杠杆的机会减少，开发竞争对手因预期资本化率压缩不再参与市场，购买力下降将推高资本化率，为公司在政府租赁领域创造价值 [8] - 公司将继续执行收购租给联邦政府的重要资产的策略，与GSA和租户机构合作进行续约，并关注非投机性开发机会 [24] - 公司认为通胀环境对其有利，由于资产定制建造的性质，政府在租约到期后建造新设施的成本增加，现有资产成为GSA和租户机构经济有效的续约选择，且租约中的运营费用条款可保护公司免受通胀导致的NOI下降影响 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对现有投资组合感到满意，认为建筑质量高且持久，资产价值受重置成本支撑，随着建筑成本上升，资产净值增加，有利于同店NOI增长 [9] - 尽管债务市场向新稳态过渡会有波折，但公司乐观认为这将为其在政府租赁领域创造价值，为股东带来现金流 [12] - 公司基本面强劲，创造价值的前景良好，租户信用质量高，当前股息收益率约为5.5% [15] - 公司认为随着美联储继续加息，资本化率迟早会出现转变，将继续关注潜在的增值交易 [21] 其他重要信息 - 季度末后，公司董事会批准了一项高达公司已发行股份5%（约450万股）的股票回购计划 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何平衡收购资本与股票回购计划？ - 股票回购计划是应对2022年剩余时间各种情况的有效工具，能提供公司所需的灵活性，无论是回收资本还是加强资产负债表 [36] 问题: 未来收购更倾向全资还是合资？ - 这取决于具体资产，长期资产（如15 - 20年租期的新诊所、FBI设施）吸引了国际和私募股权的关注，价格较高，适合合资；其他资产可能由公司单独收购，两者并不冲突 [37] 问题: 如何协调私人市场估值上升与预期资本化率上升的关系？ - 市场处于过渡阶段，公司资产需求旺盛，但工业等领域开始因应对美联储政策而转变，公司会谨慎行事，专注于增值和获取优质资产 [40] - 大量资本涌入房地产市场，导致各类资产资本化率压缩，未来不同机构和地段的GSA租约将出现差异，为公司创造价值提供机会 [42] 问题: 目标资产的当前资本化率是多少，是否已开始上升？ - 目前为5.25%，公司整个投资组合的交易价格可能低于此水平 [43] 问题: 股票回购计划的激进程度如何，是否会增加杠杆进行回购？ - 股票回购计划旨在应对多种情况，目前6.7倍的杠杆率不会影响现金流表现，评级机构认为公司资产负债表为投资级，有较大灵活性 [44][45] 问题: 是否会进行资产出售以回购股票？ - 资产出售是公司的工具之一，公司会谨慎考虑，一切以股东利益为重，会评估投资组合中的所有建筑，包括早期收购且回报高的建筑以及服务难度较大的地区 [46]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为28.32334亿美元，较2021年12月31日的28.26112亿美元增长0.22%[7] - 2022年第一季度，公司总营收为7.2302亿美元，较2021年同期的6.5001亿美元增长11.23%[10] - 2022年第一季度，公司总费用为5.3788亿美元，较2021年同期的4.8亿美元增长12.06%[10] - 2022年第一季度，公司净收入为8263万美元，较2021年同期的7880万美元增长4.86%[10] - 2022年第一季度，公司综合收入为1.377亿美元，较2021年同期的9718万美元增长41.7%[12] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为2.4112亿美元，较2021年同期的2.6012亿美元下降7.3%[15] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为2.8461亿美元，较2021年同期的7.2096亿美元下降60.52%[15] - 2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金为1544万美元，较2021年同期的4.4554亿美元下降96.53%[15] - 2022年第一季度，公司现金及现金等价物和受限现金净减少2805万美元，较2021年同期的1530万美元增加83.33%[15] - 2022年第一季度，公司支付的利息净额为9705万美元，较2021年同期的9597万美元增长1.13%[18] - 截至2022年3月31日，公司股东权益总额为1,439,345千美元，2021年同期为1,326,794千美元[65] - 2022年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.08美元，2021年同期也均为0.08美元[75] - 2022年第一季度，公司总收入7230.2万美元，净收入826.3万美元[10] - 2022年第一季度，公司综合收入1377万美元，归属于公司的综合收入1224.1万美元[12] - 2022年第一季度，公司经营活动提供净现金2411.2万美元，投资活动使用净现金2846.1万美元，融资活动提供净现金154.4万美元[16] - 2022年第一季度末公司股东权益总额为1,439,345千美元，2021年第一季度末为1,326,794千美元[65] 公司运营物业相关数据 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，总面积约860万平方英尺，运营物业出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后约20万平方英尺[23] - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙公司约89.0%的有限合伙权益[24] - 截至2022年3月31日，公司出租物业加权平均房龄约17.4年，固定租赁付款总额为19.96172亿美元[76][78] - 截至2022年3月31日，美国政府占公司年化租赁总收入约97.6%，非政府租户占约2.4%[91] - 截至2022年3月31日，公司89处全资和非合并运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约15.5%，占年化租赁总收入约21.0%[92] - 截至2022年3月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，约860万平方英尺，运营物业出租率99%，另有一处开发中物业预计完工后约20万平方英尺[23] - 2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[24] - 截至2022年3月31日，公司出租物业固定租赁付款总额为19.96172亿美元，2022年为1697.37万美元[78] 房地产和无形资产数据 - 截至2022年3月31日，房地产和无形资产情况：房地产物业净值23.88592亿美元，无形资产净值1.79609亿美元，无形资产负债净值 - 0.18491亿美元[31] - 2022 - 2026年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产的摊销安排：2022年高于市场租赁无形资产摊销104.7万美元，低于市场租赁无形资产摊销 - 314万美元等[32] - 截至2022年3月31日，房地产和无形资产净值分别为23.88592亿美元和1.79609亿美元，无形资产负债净值为-1849.1万美元[31] - 2022 - 2026年，公司收购的高于市场租赁无形资产摊销分别为104.7万、139万、134.1万、128.6万、121.7万美元，低于市场租赁无形资产摊销分别为-314万、-402.4万、-287.7万、-217万、-193.2万美元[32] 合资企业相关数据 - 公司在非合并房地产合资企业MedBase Venture中拥有53.0%的权益，投资额为1.52374亿美元[34] - 2022年第一季度，公司为合资企业提供资产管理服务，确认收入0.2百万美元[35] - 2022年1月20日，合资企业发行125个A类优先股，净收益0.1百万美元[35] - 截至2022年3月31日，合资企业总资产2.93208亿美元，总负债0.06334亿美元，公司享有的权益份额为1.51999亿美元[36] - 2022年第一季度，合资企业总收入469.8万美元，运营收入123.1万美元，净利润119万美元，公司享有的净利润份额为63.1万美元[37] - 公司在合资企业MedBase Venture中拥有53.0%的所有权权益，投资账面价值为1.52374亿美元[34] - 2022年第一季度，公司从合资企业获得0.2百万美元的资产管理服务收入[35] - 2022年1月20日，合资企业发行125个A类优先股单位，净收益0.1百万美元[35] - 2022年第一季度，合资企业总收入469.8万美元，运营收入123.1万美元，净收入119万美元，公司享有的净收入份额为63.1万美元[37] - 2022年4月1日，合资企业收购位于阿拉巴马州伯明翰的77128平方英尺VA外地办事处[94] - 2022年4月1日，合资企业收购位于阿拉巴马州伯明翰的77,128平方英尺VA外地办事处[94] 公司债务相关数据 - 截至2022年3月31日，公司总债务为12.30327亿美元，其中循环信贷安排为3.5亿美元，定期贷款安排为2.5亿美元，应付票据为7亿美元，应付抵押票据为2.50158亿美元[39] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.149亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[39] - 2018年定期贷款安排有最高5000万美元的未提取额度，可在延迟提取期内使用[41] - 公司签订了利率互换协议，2016年定期贷款安排的利率固定为2.62%，涉及名义本金1亿美元；2018年定期贷款安排的利率固定为3.91%，涉及名义本金1.5亿美元[42] - 截至2022年3月31日，抵押应付账款的房地产净账面价值为3.782亿美元[43] - 截至2022年3月31日，公司符合所有与债务相关的财务和其他契约[44] - 截至2022年3月31日，公司总债务为12.30327亿美元，其中循环信贷安排为3.5亿美元，定期贷款安排净额为24.8679亿美元，应付票据净额为69.5703亿美元，应付抵押票据净额为25.0945亿美元[39] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.149亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[39] - 2018年定期贷款安排有最高5000万美元的未提取额度，可在延迟提取期内使用[41] - 公司签订了利率互换协议，2016年定期贷款安排通过互换将利率固定在2.62%，涉及名义价值1亿美元；2018年定期贷款安排通过互换将利率固定在3.91%，涉及名义价值1.5亿美元[42] - 截至2022年3月31日，抵押应付账款的房地产抵押品净账面价值总计3.782亿美元[43] - 截至2022年3月31日，公司符合所有与债务相关的财务和其他契约[44] 公司综合收益相关数据 - 公司预计未来12个月将有100万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2022年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认的未实现收益为423.9万美元，2021年同期为54.7万美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为126.8万美元，2021年同期为129.1万美元[47] - 公司预计未来12个月将有100万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2022年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认未实现收益423.9万美元，2021年同期为54.7万美元；从累计其他综合收益重新分类至利息费用的损失为126.8万美元，2021年同期为129.1万美元[47] 公司金融工具和负债公允价值数据 - 截至2022年3月31日，处于负债状态的衍生品公允价值为100万美元，若公司违反相关协议条款，需按100万美元的终止价值结算义务[48] - 截至2022年3月31日，除部分金融负债外，公司所有金融工具和负债的账面价值合理近似其公允价值，其中应付票据账面价值为7亿美元，公允价值为6.90623亿美元[54] - 截至2022年3月31日，处于负债状态的衍生品公允价值为100万美元，若公司违反相关协议条款，需按100万美元的终止价值结算义务[48] - 截至2022年3月31日，除部分金融负债外，公司所有金融工具和负债在资产负债表中的金额合理近似其公允价值，其中应付票据账面价值为7亿美元，公允价值为6.90623亿美元[54] 公司薪酬费用和股票相关数据 - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与受限普通股奖励相关的薪酬费用0.2百万美元[56] - 2022和2021年第一季度，已归属受限股票的公允价值分别为1.1百万美元和0.4百万美元[57] - 截至2022年3月31日，未摊销受限股票费用余额为0.4百万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[57] - 2022年第一季度授予的LTIP单位总数为349,601个，包括服务型110,906个、运营型80,160个、绩效型158,535个[60] - 2022年第一季度估值基于股东总回报绩效的LTIP单位时，预期波动率为27.0%、股息收益率为4.8%、无风险利率为1.0%、预期期限为3年[62] - 2022和2021年第一季度，已归属LTIP单位的公允价值分别为5.3百万美元和4.5百万美元[62] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与LTIP单位奖励相关的薪酬费用1.4百万美元和1.1百万美元[62] - 截至2022年3月31日，未摊销LTIP费用余额为10.7百万美元，预计在2.2年的加权平均期间内确认[62] - 2022年第一季度，公司每股普通股股息为0.265美元，2021年为0.260美元[65][67] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与受限普通股奖励相关的薪酬费用0.2百万美元[56] - 2022和2021年第一季度，已归属受限股票的公允价值分别为1.1百万美元和0.4百万美元[57] - 截至2022年3月31日，未摊销受限股票费用余额为0.4百万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[57] - 2022年第一季度授予的LTIP单位总数为349,601个，包括服务型110,906个、运营型80,160个、绩效型158,535个[60] - 2022年第一季度，用于评估基于股东总回报绩效的LTIP单位的重要假设为：预期波动率27.0%、股息收益率4.8%、无风险利率1.0%、预期期限3年[62] - 2022和2021年第一季度，已归属LTIP单位的公允价值分别为5.3百万美元和4.5百万美元[62] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与LTIP单位奖励相关的薪酬费用1.4百万美元和1.1百万美元[62] - 截至2022年3月31日，未摊销LTIP费用余额为10.7百万美元，预计在2.2年的加权平均期间内确认[62] - 公司董事会宣布2022年第一季度普通股每股股息为0.265美元[67] 公司股票发行和回购相关数据 - 2021年8月11日，公司完成630万股普通股的包销公开发行，12月28日发行399.1万股，净收益8500万美元，初始远期价格为每股21.64美元[68] - 2019年和2021年公司分别启动ATM计划，每个计划可发行和出售总发行价高达3亿美元的普通股[69] - 2022年第一季度，2019年ATM计划发行43.4925万股，净收益940.9万美元，另有195万股远期销售交易未结算，预计净收益约4260万美元[71] - 2022年第一季度，2021年ATM计划未出售普通股，截至3月31日，2021年ATM计划可用普通股总销售额约3亿美元，2019年ATM计划为8740万美元[73] - 2022年4月28日，公司董事会授权股份回购计划，最多可回购4538994股普通股，约占授权日已发行股份的5%[95] - 2021年8月11日，公司完成630万股普通股的包销公开发行，12月28日发行399.1万股，净收益8500万美元

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，全面摊薄后每股净收益为0.08美元，每股FFO为0.33美元，调整后每股FFO为0.32美元，可分配现金为2630万美元 [17] - 2021年全年，全面摊薄后每股净收益为0.36美元，每股FFO为1.31美元，调整后每股FFO为1.24美元，可分配现金为1亿美元，每股FFO同比增长4% [18] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，净债务与总企业价值之比为34.1%，调整后净债务与年化季度备考EBITDA之比为6.7倍，加权平均债务期限为6.7年，97.5%的未偿债务为固定利率 [19][20] - 公司维持2022年全面摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引，该指引基于2 - 2.5亿美元的全资收购、按比例计算约1.45亿美元的VA投资组合物业收购以及最高1000万美元的开发相关投资 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购12处物业，出售2处，截至12月31日拥有89处运营物业，租赁面积约860万平方英尺，另有一个设计中的开发项目，面积约16.2万平方英尺 [17] - 2021年完成9次成功的续租，总面积约57.4万平方英尺，占年化租赁收入近7%，加权平均租赁期限为16.2年 [15] - 截至2021年12月31日，已完成12次续租，排除部分项目后，其余10次续租的平均租金差为10%，平均总续租期限为15年 [24][25] - 预计已续租但新租约未开始或TI未被政府接受的单租户旧物业平均续租租金差为10% - 15%，涉及7处物业，总面积约34.65万平方英尺，平均租赁期限为16.7年 [25] - 2021年还执行了71.325万平方英尺的续租选择权或长期延期，2022年底前约34.19万平方英尺和6份租约到期，公司正与GSA进行讨论 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量 [30] - 目前市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续严格保持投资纪律，购买处于生命周期早期的关键任务设施，专注于拥有主要由美国政府信用支持的资产 [5][16] - 2021年成立了与全球领先投资者的合资企业，目前合资企业限于收购10处VA物业，未来期待进一步合作 [11][23] - 公司的重新租赁和资产管理团队专注满足美国政府独特需求，以成为美国政府首选私人房东为目标，为股东创造长期价值 [6][7] - 行业内开发符合美国政府要求的项目有特定技能要求，竞争格局未因成本上升等因素改变，但投标和响应RFP时会更谨慎 [42] - 公司认为自身建筑的累计折旧是优势，随着建筑成本上升和不确定性增加，有利于公司在续租谈判中占据有利地位 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司强劲的一年，收购量创纪录，FFO每股指引提高，股息增加，资本市场执行良好，与主要租户美国联邦政府的续租工作成功 [5] - 公司现金可分配金额持续增长，派息率降低，预计2022年这一有利趋势将持续 [7] - 通胀环境下，政府理解其对资产价值的影响，在续租谈判中对公司有利，因为政府面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战 [31][32] - 公司认为其建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，随着政府推动员工返回办公室，公司建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求 [45] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响 [2][3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与最可比GAAP数据的表格对账 [4] - 公司新聘请了首席行政官、可持续发展主管以及人力资源和DEI倡议经理 [9] - 政府已确定FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司与FDA和GSA合作重新设计项目，预计2024年第二季度完成 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司FFO指引不变但收购指引增加，是否有其他指引成分变化来抵消收购目标？ - 这表明一些原本预计去年完成的交易将在2022年完成，即交易从2021年推迟到了2022年 [29] 问题2: 公司提到的租赁价差与市场租金相比如何？如果签署非GSA租户，租赁价差是否会更高？ - GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量，两者不可比 [30] 问题3: 当前通胀环境对今年到期租约的讨论有何影响？ - 通胀是续租过程中的有利背景，政府理解通胀对价值的影响，且面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战，时间对公司有利 [31][32] 问题4: GSA是否愿意接受更高租赁价差的租约，即暗示年增长率超过1%？ - 无法确定GSA的想法，但当前通胀环境下的续租对话是建设性的，结果有待观察 [33] 问题5: 公司如何宣传其ESG倡议，是否计划每年发布正式报告？ - 公司一直关注能源之星框架并在该框架内报告，新聘请的可持续发展主管目前专注于公司内部的基准设定，预计最早明年发布正式可持续发展报告 [37] 问题6: 公司设定的可持续发展目标类型以及时间安排是怎样的？ - 设定可持续发展目标是2022年的优先事项，将在2023年的报告中体现 [38] 问题7: 公司从政府处获取环境相关信息（如能源使用等）是否有困难？ - 公司获取这些信息没有困难，有相关访问权限 [39] 问题8: FDA亚特兰大建筑项目的进展如何，何时能正式破土动工？ - 该项目受通胀影响，政府正在确定租户改进预算和支出，公司认为处于良好转折点，预计2024年年中开始动工，今年预算为1000万美元 [40] 问题9: 成本上升和谈判策略变化是否改变了竞争格局，其他开发商做交易是否更容易或更难？ - 开发符合美国政府要求项目的竞争格局未改变，但投标和响应RFP时会更谨慎，公司认为自身建筑的累计折旧是优势，建筑成本上升和不确定性增加有利于续租谈判 [42][43][44] 问题10: 政府推动员工返回办公室对公司建筑使用情况和续租对话有何影响？ - 公司建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，目前建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求，政府也意识到一些任务在办公室执行更高效 [45] 问题11: 2022年增加的收购指引是否有其他抵消因素，不会影响FFO指引？ - 若没有意外，去年公司超出收购指引的金额会更大，合资企业外的预期没有变化 [49] 问题12: 今年目标收购的资本化率情况如何？ - 市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 问题13: 公司是否愿意将目标资产放在资产负债表上还是仅通过合资企业进行？ - 取决于交易是否增值，公司有能力在资产负债表上执行合适的交易，也会通过合资企业进行 [51]

物业持有与运营情况 - 截至2021年12月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，总面积约860万平方英尺（按比例为840万平方英尺），运营物业出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后约20万平方英尺[16][165][171][173][190] - 截至2021年12月31日，公司全资和非合并运营物业的加权平均房龄约13.6年，加权平均剩余租期约9.7年[19] - 截至2021年12月31日，公司运营物业的加权平均房龄约为13.6年[165] - 截至2021年12月31日，公司有一处物业正在开发中[44] - 公司有一处开发中的物业，预计完工后租赁面积约为20万平方英尺[165] - 开发物业FDA - Atlanta位于亚特兰大，租户为食品药品监督管理局，租期20年，预计租赁面积162000平方英尺[175] 运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[17][191] 管理团队业务成果 - 公司高级管理团队负责收购约800万平方英尺美国政府租赁物业，其中通过合资企业收购50万平方英尺，开发约140万平方英尺此类物业[19] - 公司高级管理团队开发了约460万平方英尺的项目，自1994年以来，平均每年开发约5.1万平方英尺美国政府租赁的定制建造物业[19] 定制建造业务收益 - 公司为租户机构进行的定制建造可获得约9%的建筑管理费用[21] 股权发行与负债情况 - 2021年，公司通过ATM计划和第三季度公开发行，发行7662232股普通股，获得净收益1.75亿美元；预计出售4444289股普通股可获得约9690万美元净收益；截至2021年12月31日，ATM计划还有3.932亿美元的发行能力；总负债约12亿美元，净债务与总企业价值之比为34.1%[21] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，其中4.5亿美元高级无抵押循环信贷安排下约有1450万美元未偿还，2亿美元2018年高级无抵押定期贷款安排下有1.5亿美元未偿还，1亿美元2016年高级无抵押定期贷款安排下有1亿美元未偿还，2017年高级无抵押票据有1.75亿美元未偿还，2019年高级无抵押票据有2.75亿美元未偿还，2021年高级无抵押票据有2.5亿美元未偿还[63][65] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，其中循环信贷安排下约1450万美元，2018年和2016年定期贷款安排下总计2.5亿美元，2017年、2019年和2021年高级无抵押票据总计7亿美元[107] - 截至2021年12月31日，公司美国房产抵押贷款和其他有担保债务合计2.515亿美元[113] - 截至2021年12月31日，公司有3020万美元未偿还的综合债务按可变利率计息[116] 员工构成情况 - 截至2021年12月31日，公司有53名员工，其中36名位于华盛顿特区总部，17名位于美国其他地区；38%和25%的员工分别为女性和非白人；40%的高管职位由女性担任；董事会三个常务委员会中有两个由女性担任主席[25] 租户收入占比情况 - 截至2021年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的97.5%[26][41] - 截至2021年12月31日，公司的三处美国政府租户机构（VA、FBI和DEA）占总租赁面积的约41.0%和年化租赁收入的约45.3%[50] 物业保险情况 - 公司为所有物业购买综合一般责任保险和直接物理损坏保险，多数物业政策涵盖洪水和地震冲击险[26] 租约到期情况 - 截至2021年12月31日，约18.1%的年化租赁收入和约18.3%的物业面积的租约将在2024年底到期[42] - 2021 - 2031年及以后各年份租约到期情况中，2024年到期面积807829平方英尺，占比9.4%，年化收入24572843美元，占比8.5%[175] - 2021 - 2031年及以后所有租约到期总面积8572470平方英尺，年化收入288140656美元[175] 可持续发展与社会责任 - 2021年第三季度，公司聘请了可持续发展总监[31] - 公司投资组合中有23处物业获得了26项LEED认证和8项能源之星认证[32] - 2021年公司实施了新的赠款匹配计划[34] REIT资格相关 - 公司自2015年12月31日结束的纳税年度起符合REIT资格[36] - 为符合REIT资格，公司已发行和流通股票的任何类别或系列，任何人或实体实际或被视为拥有的价值或股数不得超过7.1%，所有类别和系列流通股票总价值的拥有比例也不得超过7.1%[93] - 公司为继续符合REIT资格，需每年分配至少90%的应纳税所得额，若分配低于100%的应纳税所得额（包括资本利得），将需缴纳美国联邦所得税，且若分配低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可扣除消费税[112] - 作为REIT，每个日历季度末，至少75%的资产价值须由现金、美国政府证券等构成；非合格资产中，不能持有超过任一发行人10%的有表决权证券或总价值，或超过公司总资产价值5%的任一发行人证券；TRS发行的证券不能超过公司总资产价值的20%；无抵押债务工具不能超过公司总资产价值的25% [142] - 若进行被禁止的交易，公司可能需缴纳100%的惩罚性税款，除非符合特定安全港例外情况[145] - 为维持REIT资格和满足分配要求，公司可能需在不利条件下出售资产、借款等，这可能影响公司普通股的市场价值和融资能力，若出售被视为主要用于销售的资产，可能需缴纳100%的税款[146] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销公司的REIT资格，若不再是REIT，公司将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税及州和地方税[147] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS证券价值不能超过REIT总资产价值的20%，TRS与母公司REIT之间某些非公平交易将征收100%的消费税[151] - 若原本符合1031交换的交易被认定为应税交易，公司将面临不利后果；若相关法律修订或废除，公司可能无法进行递延纳税的资产处置，且相关个人财产增值收益可能影响公司REIT地位[152] - 租户改善服务等非惯常服务收入，仅在与租赁相关时才可能构成合格收入，否则通过TRS提供，该收入需缴纳全额公司税[150] - 为维持REIT资格，公司须将至少90%的应税收入分配给股东[181] 竞争与风险因素 - 公司面临来自开发商、房地产公司等多方面的竞争，可能影响盈利能力和增长[29] - 公司面临自然灾害和气候变化风险，可能导致物业受损、运营收入损失，还可能增加保险成本和资本支出[54][55] - 新冠疫情或未来其他高传染性疾病的流行、爆发可能对公司业务、财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[56] - 美国政府租户机构可能对公司物业发起征用程序，解决相关纠纷可能成本高、耗时长，且公司可能无法成功上诉[59] - 长期政府停摆和预算削减或僵局可能导致公司租金收入延迟，阻碍租约续签和项目开展，对公司产生重大不利影响[60] - 美国政府拥有的房地产数量增加可能导致租户搬迁，使公司租约续签和业务拓展困难[61] - 公司可能需进行重大资本支出以改善物业，若无法履行相关义务，租户可能减免租金或终止租约[62] - 公司可能无法识别和成功完成收购，已完成的收购也可能无法实现预期效益或扰乱公司计划和运营[66] - 公司部分物业租给私人租户，若租户申请破产保护，公司可能无法收回欠款，租户还可能终止租约[67] - 公司需维持保险，未来保险成本或增加、范围或缩小，可能影响财务状况和运营结果[71] - 公司可能因环境和健康安全问题承担责任，影响业务、财务状况和运营结果[72] - 公司作为美国政府物业出租人，不遵守相关要求可能导致成本增加和收入损失[78] - 公司开发活动受法规限制，可能导致延迟或费用增加[79] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，不遵守可能导致成本增加[80] - 房地产投资流动性差，可能限制公司灵活性和处置资产能力[81] - 公司物业可能面临减值损失，影响收益和财务状况[82][84] - 公司可能因收购资产承担未知或或有负债，影响业务和财务状况[85] - 公司为满足REIT分配要求，可能需借款或处置资产，影响财务状况和股价[87] - 公司子公司分配和付款能力受限，可能影响公司满足财务义务和向投资者付款能力[88] - 公司可能在未经股东批准的情况下改变投资策略，收购和开发目标市场以外的房产，这可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[100] - 可变利率债务使公司面临利率风险，利率上升会增加利息支出、再融资成本和发行新债成本[116] - LIBOR预计在2023年6月30日后停止发布，公司基于LIBOR的借款需转换为替代利率，转换可能带来风险和成本增加[117] - 套期保值活动存在交易对手不履约和无法达到预期经济利益的风险，终止套期保值协议可能产生重大成本和现金需求[118] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，多种因素会对股价或交易量产生负面影响[124] - 公司未来股息分配的形式、时间和金额由董事会决定，受运营现金、财务状况等因素影响[128] - 若运营合伙企业被视为公司，公司将不再符合REIT资格；若其被视为“公开交易合伙企业”且少于90%的收入为“合格收入”，将被视为公司[138] - 若50%或以上的Easterly Fund REIT所有者收购公司50%或以上的股票，公司可能被视为该Easterly Fund REIT的“继任者”，若该Easterly Fund REIT此前未符合REIT资格，公司的REIT选举可能被终止[139] - 税法变化可能增加公司或股东的税务负担，影响公司财务状况和运营结果[154][156] - 公司依赖高级管理团队，人员流失或无法吸引和留住人才会对业务产生重大不利影响[157] - 公司可能面临诉讼，未投保的费用支付会对财务状况和运营结果产生不利影响[158] - 公司依赖信息技术，技术故障或安全问题会对业务产生重大不利影响[159] - 公司披露控制和程序或财务报告内部控制存在缺陷，可能无法准确呈现财务报表[162] 物业区域分布情况 - 截至2021年12月31日，公司17处物业位于加利福尼亚州，占总租赁面积的15.5%，占年化租赁总收入的21.2%[52] - 截至2021年12月31日，加利福尼亚州市场租赁面积1,332,410平方英尺，占比15.5%，年化租赁收入61,398,258美元，占比21.2%[171] - 得克萨斯州市场租赁面积1,008,039平方英尺，占比11.8%，年化租赁收入25,773,659美元，占比8.8%[171] - 弗吉尼亚州市场租赁面积740,582平方英尺，占比8.6%，年化租赁收入20,137,806美元，占比6.9%[171] - 太平洋沿岸市场租赁面积1,332,410平方英尺，占比15.5%，年化租赁收入61,398,258美元，占比21.3%[171] - 大西南市场租赁面积1,567,939平方英尺，占比18.3%，年化租赁收入42,314,714美元，占比14.7%[171] - 东南阳光地带市场租赁面积1,064,176平方英尺，占比12.4%，年化租赁收入40,623,084美元，占比14.1%[171] 具体物业租赁数据 - VA - Loma Linda物业租赁面积327,614平方英尺，年化租赁收入16,475,739美元，占总年化租赁收入5.8%，每平方英尺年化租赁收入50.29美元[166] - USCIS - Kansas City物业租赁面积489,316平方英尺，年化租赁收入11,941,566美元，占总年化租赁收入4.1%，每平方英尺年化租赁收入24.40美元[166] - JSC - Suffolk物业租赁面积403,737平方英尺，年化租赁收入8,176,525美元，占总年化租赁收入2.8%，每平方英尺年化租赁收入20.25美元[166] - Various GSA - Buffalo物业租赁面积270,809平方英尺，年化租赁收入7,648,539美元，占总年化租赁收入2.7%，每平方英尺年化租赁收入28.24美元[166] - IRS - Fresno物业租赁面积180,481平方英尺，年化租赁收入7,145,409美元，占总年化租赁收入2.5%，每平方英尺年化租赁收入39.59美元[166] - Various GSA - Chicago物业租赁面积202,185平方英尺，年化租赁收入6,812,395美元，占总年化租赁收入2.4%，每平方英尺年化租赁收入33.69美元[166] - FBI - Salt Lake物业租赁面积169,542平方英尺，年化租赁收入6,754,537美元，占总年化租赁收入2.3%，每平方英尺年化租赁收入39.84美元[166] - Various GSA - Portland物业租赁面积211,156平方英尺，年化租赁收入6,513,501美元，占总年化租赁收入2.3%，每平方英尺年化租赁收入30.85美元[166] - PTO - Arlington物业租赁面积190,546平方英尺，年化租赁收入6,194,392美元，占总年化租赁收入2.1%，每平方英尺年化租赁收入32.51美元[166] - VA - San Jose物业租赁面积90,085平方英尺，年化租赁收入5,691,567美元，占总年化租赁收入2.0%，每平方英尺年化租赁收入63.18美元[166] - 美国政府租赁物业中，USFS I - Albuquerque租赁面积92,455平方英尺，年化租赁收入3,001,356美元，占比1.0%，每平方英尺年化租赁收入32.46美元[167] - VA - Orange租赁面积56,330平方英尺，年化租赁收入2,924,741美元，占比1.0%，每平方英尺年化租赁收入

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收益为0.09美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2610万美元 [34] - 截至9月30日，公司拥有83处运营物业，约750万平方英尺商业地产，另有一个约16.2万平方英尺的开发项目处于设计阶段 [34] - 截至9月30日，投资组合加权平均年龄为13.8年，加权平均剩余租赁期限为8.9年，与近7年的加权平均债务到期期限相匹配 [35] - 截至季度末，公司总负债约10亿美元，信贷额度充足，净债务与总企业价值之比为33.2%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.1倍 [37] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.30 - 1.32美元的指引，预计在指引中点实现过去三年3.8%的复合年增长率；发布2022年摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引 [48][50] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购位于俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺的A级设施；季末后通过合资企业协议收购120万平方英尺的VA组合中的2处资产；收购位于密苏里州堪萨斯城大都市区近50万平方英尺的设施；今日宣布收购位于美国中西部8万平方英尺的VA门诊诊所 [18][19][22][24] - 年初至今，公司直接或通过合资企业收购10处房产，总按比例合同购买价格约3.213亿美元，超过2021年3亿美元的收购目标；预计收购完成后，公司直接或通过合资企业拥有87处房产，总面积达830万平方英尺 [25] - 公司将2021年收购指引提高至3.5亿美元，较一年前的原始目标增长75%；预计2022年收购目标为2 - 3亿美元 [8] 开发业务 - 政府已确定未来FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司将与政府合作进行重新设计 [28] 租赁业务 - 第三季度，DEA Vista续租15年，GSA Buffalo的部分关键租约也成功续租，包括约5万平方英尺的IRS租约续租10年和约11.1万平方英尺的VA租约续租15年；年初至今共完成8次成功的续租，总面积超53万平方英尺，占年化租赁收入的7%，加权平均租赁期限为16.1年 [30] - 截至目前，约24.3万平方英尺和5份租约将于2021年底到期，公司正与GSA积极协商 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球投资者认为公司资产在低于5%的资本化率下具有价值 [15] - 公司在非合资企业的2.5亿美元收购中，看到大量资本化率在5 - 6%甚至更高的机会；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于开发收购管道各阶段，扩大投资组合，提高竞争力，专注于由美国政府全额信用支持的资产 [8][31] - 与全球领先投资者成立合资企业，以获取更大规模、更高质量的资产，提升在政府租赁市场的竞争优势 [19][46] - 持续优化投资组合，处置非核心资产，将资金用于未来收购 [21] - 加强与政府合作，推进开发项目，确保满足政府需求 [28] - 资产团队继续确保有意义的续租，延长现金流持续时间 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业务进展满意，有信心实现2022年收购目标，为股东带来持续增长 [8][33] - 合资企业合作展示了全球对美国政府现金流支撑的公司信用质量的兴趣，有望实现互利共赢 [46] - 公司通过收购和续租改善核心指标，有能力在未来多年持续产生现金流 [36] - 尽管面临一些不确定性，但公司对未来续租情况持乐观态度 [47] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种风险因素影响 [5] - 电话会议中提及的非GAAP财务指标可在公司网站投资者关系页面的收益报告和补充信息包中找到与最可比GAAP数据的表格对账 [6] - 第三季度，公司扩大现有高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷和2亿美元定期贷款安排，循环信贷可额外申请最高2.5亿美元的贷款承诺，总信贷额度可达9亿美元；借款利率根据杠杆比率而定，初始利差分别为循环信贷125个基点和定期贷款120个基点；信贷安排还设有可持续发展挂钩定价组件 [38][39][40][41] - 第三季度，公司进行630万股普通股的包销公开发行，净价为每股21.64美元；通过ATM计划发行约210万股普通股，净加权平均价格为每股23.65美元，筹集净收益约5000万美元 [42][43] - 目前公司约有820万股待结算的远期销售交易，预计按加权平均初始远期销售价格每股21.71美元结算后，将获得净收益约1.78亿美元 [44] - 季末后，公司发行2.5亿美元本金的固定利率高级无担保票据，分为5000万美元的A系列7年期票据和2亿美元的B系列9年期票据，加权平均到期期限为8.6年，加权平均利率为2.84% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年收购指引中，有多少是合资企业的合同或计划收购，多少是新的目标收购？ - 公司预计合资企业中有5000万美元的按比例收购量将计入明年，剩余2 - 2.5亿美元为新的收购目标 [52][53] 问题2：合资企业剩余部分何时完成收购？ - 预计除总价1亿美元的最后一笔交易外，其余将在明年第二季度末完成，但公司强调重点是2.5亿美元的额外收购目标，这些将是FFO增长的主要驱动力 [54][57] 问题3：已确定的收购管道中，单资产交易和投资组合交易的比例如何？ - 公司正在关注一些有趣的投资组合，但单资产的“靶心”物业是提供明年收购指引信心的基础，投资组合交易可能在此基础上进行 [55] 问题4：合资企业未来如何发展？ - 未来有数十亿规模的大型投资组合交易可能会通过合资企业进行，但公司的稳态业务仍将是每年2 - 3亿美元的收购量，合资企业将根据具体情况适当使用 [60][61] 问题5：公司是否有出售其他私人租赁物业的计划？ - 非政府核心资产一直可用于出售，此次出售是合适时机的交易，其他物业也将作为新机会的资金来源，若能为股东带来增值，将考虑出售 [62] 问题6：租赁续约情况如何，续约的租赁价差是多少？ - 第三季度续约的IRS、VA租约和DEA Vista租约均为2021年到期；公司将按年度讨论租赁价差，下季度电话会议将继续汇报 [66][67] 问题7：本季度运营费用环比增长6%，高于收入增长，这是否是未来的合理增长率，通胀对这些项目有何影响？ - 运营费用中包含租户报销项目，剔除该部分后，NOI利润率同比保持一致；公司租赁中的运营费用基础将随CPI增长，预计今年增长5 - 6%，因此公司认为有较好的抗通胀能力 [68] 问题8：租户报销和运营费用之间是否存在滞后？ - 不存在滞后，是按年度结算 [69] 问题9：2022年的资本化率预计如何？ - 非合资企业的2.5亿美元收购中，资本化率将与今年一致，在5 - 6%甚至更高；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 问题10：合资企业剩余的2 - 2.25亿美元收购应在何时计入模型？ - 公司以5000万美元的按比例购买价格为基础进行指引，剩余部分可能在今年或明年完成，具体时间将根据开发项目的完成情况通知，但从盈利角度看，资产的增值与指引一致 [73][74][75] 问题11：管理费用是针对这组资产还是合资企业本身，如果与同一合作伙伴进行另一笔交易，费用是否会重新协商？ - 此次交易各方都很满意，可作为未来合作的蓝图 [76] 问题12：堪萨斯城物业中，政府租赁占比约67%，其余租户的影子评级和私人租赁特点如何？ - 其余租户主要是当地医院和医疗保健组织，租赁到期时间较晚，与GSA租赁无直接关联，私人租户可能带来租金增长，公司对该物业整体满意 [78][79] 问题13：合资企业交易对CAD的增值大于FFO的原因是什么？ - 主要是因为合资企业的资产较新，资本支出要求极低，虽然FFO的增值较少，但对整体平均CAD收益率有增值作用 [80]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为25.5597亿美元，较2020年12月31日的24.5754亿美元增长3.99%[8] - 截至2021年9月30日，公司总负债为11.8526亿美元，较2020年12月31日的11.5757亿美元增长2.39%[7] - 2021年前三季度，公司总营收为2.03223亿美元，较2020年同期的1.79875亿美元增长13.09%[11] - 2021年前三季度，公司净利润为2617.6万美元，较2020年同期的1090.2万美元增长139.92%[11] - 2021年前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为9445.9万美元，较2020年同期的1.08625亿美元减少13.04%[16] - 2021年前三季度，公司投资活动使用的现金流量净额为1.27452亿美元，较2020年同期的1.81316亿美元减少29.70%[16] - 2021年前三季度，公司融资活动产生的现金流量净额为4207.2万美元，较2020年同期的7101.6万美元减少40.76%[16] - 2021年前三季度，公司基本每股收益为0.27美元，较2020年同期的0.12美元增长125%[11] - 2021年前三季度，公司普通股每股股息为0.785美元，较2020年同期的0.78美元增长0.64%[11] - 截至2021年9月30日，公司股东权益总额为13.7071亿美元，较2020年12月31日的12.9997亿美元增长5.44%[9] - 2021年前九个月，公司支付利息净额为2739.5万美元，2020年同期为2635.6万美元[19] - 2021年前九个月，公司运营物业应计未付的运营物业增加额为102.9万美元，2020年为231.8万美元[19] - 2021年前三季度末现金及现金等价物和受限现金为2.3748亿美元，2020年同期为1.3874亿美元，同比增长71%[15] - 2021年前三季度每股稀释净收入为0.27美元，2020年同期为0.12美元，同比增长125%[11] - 2021年第三季度和前九个月归属于普通股股东的净利润分别为785.7万美元和2281.9万美元，2020年同期分别为419.2万美元和941万美元[84] - 2021年第三季度和前九个月基本每股收益分别为0.09美元和0.27美元，2020年同期分别为0.05美元和0.12美元；摊薄每股收益与基本每股收益相同[84] 公司运营物业业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司全资拥有83处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率达99%，另有一处开发中物业预计完工后约20万平方英尺[24] - 2021年前九个月，公司收购6处运营物业，总价1.34亿美元，无形资产和负债加权平均摊销期为10.78年，相关收入540万美元，净收入120万美元[32][33] - 2021年前九个月，公司处置两处运营物业，分别获净收益约50万美元和80万美元[35][36] - 截至2021年9月30日，公司运营物业中，82处主要租给美国政府租户机构，1处租给私人租户[24] - 2021年10月13日，公司与全球投资者成立合资企业，以47.0%的股权换取收购10处物业组合，组合预计涵盖1214165平方英尺租赁面积，总合同购买价为6.356亿美元[103][104] - 2021年10月14日，公司收购密苏里州堪萨斯城489316平方英尺的USCIS设施，并承担5150万美元的应付抵押票据[105] - 2021年11月1日，公司收购美国中西部80000平方英尺的VA设施，租赁到期日为2041年5月[106] - 截至2021年9月30日，美国政府占公司总年化租赁收入的约98.6%，非政府租户占约1.4%[100] - 截至2021年9月30日，公司83处运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积的约17.7%，占总年化租赁收入的约23.4%[101] 公司债务与信贷相关数据变化 - 截至2021年9月30日，公司总债务为10.08215亿美元，其中循环信贷安排为1.125亿美元，定期贷款安排净额为2.48479亿美元，应付票据净额为4.47215亿美元，应付抵押票据净额为2.00021亿美元[41] - 2021年7月23日，公司修订高级无抵押信贷协议，将借款能力增加5000万美元，总信贷额度达6.5亿美元，包括4.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排和2亿美元的高级无抵押定期贷款安排[43] - 2021年5月11日，公司达成协议，可发行最多2.5亿美元的固定利率高级无抵押票据，包括5000万美元的A系列和最多2亿美元的B系列；9月30日，B系列本金增至2亿美元；10月14日，发行2.5亿美元票据[46][47] - 截至2021年9月30日，公司循环信贷安排公允价值接近账面价值，2016年定期贷款安排公允价值为1亿美元，2018年定期贷款安排公允价值为1.5亿美元，应付票据公允价值为4.971亿美元，应付抵押票据公允价值为2.114亿美元[50][51][52][53][54] - 循环信贷安排初始期限4年，2025年7月到期，有两次6个月延期选择权；2018年定期贷款安排期限5年，2026年7月到期且可提前还款无罚金[44] - 高级无抵押信贷安排借款利率可选浮动利率，循环信贷安排利差1.20% - 1.80%，2018年定期贷款安排利差1.20% - 1.70%；若实现可持续目标，适用利差降0.01%[45] - 截至2021年9月30日，公司遵守与循环信贷安排、定期贷款安排、应付票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[48] - 2021年9月30日，一个月伦敦银行同业拆借利率（L）为0.08%[41] 公司衍生品相关数据变化 - 公司有两个利率互换衍生工具，名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 218.1万美元和 - 632.5万美元[55] - 截至2021年9月30日，利率互换资产公允价值为0，利率互换负债公允价值为 - 850.6万美元[55][60] - 公司预计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[57] - 2021年第三季度，未实现收益（损失）在累计其他综合收益中确认为 - 16万美元，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为 - 134万美元；2021年前九个月，未实现收益为32.4万美元，重新分类损失为 - 395.1万美元[57] - 截至2021年9月30日，与衍生品协议相关的负债头寸衍生品公允价值为880万美元[61] - 截至2021年9月30日，公司未违反衍生品协议条款，未提供相关抵押品，若违约需按880万美元的终止价值结算义务[61] - 截至2021年9月30日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层次的第2级[63] 公司股权与股份相关数据变化 - 2021年第三季度，公司基于股份的薪酬为21.6万美元，股息和分配支付为133.3万美元[66] - 2021年第三季度，公司授予未归属受限股11066股，赎回普通股单位换普通股59774股，净发行普通股2114408股[66] - 2021年第三季度，公司利率互换未实现净收益为1180万美元，净收入为9042万美元[66] - 2020年第三季度，公司基于股份的薪酬为24.7万美元，股息和分配支付为23481万美元[66] - 2020年第三季度，公司赎回普通股单位换普通股88750股，净发行普通股1475991股[66] - 2020年第三季度，公司利率互换未实现净收益为1232万美元，净收入为4821万美元[66] - 2021年1月4日，公司授予管理层164,178个基于绩效的长期激励计划单位和113,703个基于服务的长期激励计划单位[67] - 2021年3月17日，公司向员工发行4,462股限制性普通股[68] - 2021年5月19日，公司向非员工董事发行22,760股限制性普通股和6,647个长期激励计划单位[69] - 2021年8月10日，公司向管理层授予11,066股限制性普通股[71] - 截至2021年9月30日九个月，32,385个长期激励计划单位和2,423股限制性普通股因员工离职被没收[72] - 截至2021年9月30日，限制性普通股为86,006股，长期激励计划单位为651,238个[73] - 2021年前三季度，公司确认与限制性普通股和长期激励计划单位相关的补偿费用为370万美元，未确认补偿费用为780万美元[73] - 2021年Q1 - Q3，公司普通股每股股息分别为0.260美元、0.265美元、0.265美元[74] - 2021年8月11日，公司达成630万股普通股的远期销售协议，初始远期价格为每股21.64美元[75] - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分配协议，可发行出售普通股，总发行价分别最高达2亿美元和3亿美元[77] - 2021年6月22日，公司签订股权分配协议，可发行出售普通股，总发行价最高达3亿美元[78] - 2021年第一季度至第三季度，2019年3月ATM计划发行24.6363万股，净收益645.1万美元；2019年12月ATM计划发行342.4869万股，净收益8355.4万美元[79] - 截至2021年9月30日，公司在2021年ATM计划下有3亿美元普通股待售，2019年12月ATM计划下有9890万美元，2019年3月ATM计划无剩余额度[80] - 2021年5月20日，公司收购NWS - 堪萨斯城，支付97.5452万个普通股单位作为部分对价[82] 公司租赁业务相关数据变化 - 截至2021年9月30日，公司租赁物业固定租金支付总额为18.87601亿美元，2021 - 2025年及以后分别为551.91万美元、2092.29万美元、1943.9万美元、1787.31万美元、1673.17万美元和1.082743亿美元[88] - 2020年8月，公司签订华盛顿特区办公场地租赁协议，2021年3月开始，2026年8月到期；圣地亚哥办公场地租赁2015年2月开始，2022年4月到期[89] - 截至2021年9月30日，公司使用权经营租赁资产和经营租赁负债未摊销余额分别为150万美元和170万美元[91] - 2021年前三季度，公司经营租赁成本分别为11.9万美元和38.7万美元[92] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，租户建设项目及相关项目管理收入分别为163.9万美元、79.5万美元、409万美元和255.6万美元[93] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为370万美元和300万美元[93] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，停车库收入分别为10万美元、20万美元、10万美元和50万美元[95] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，COVID - 19相关清洁服务收入分别为30万美元、100万美元、20万美元和30万美元[96]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.10美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2320万美元 [28] - 截至6月30日，公司总负债约10亿美元，信贷额度有3.13亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [28] - 截至6月30日，公司净债务与总企业价值之比为33.9%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.2倍 [29] - 预计完成私募配售、发行票据和执行修订信贷安排后，公司加权平均债务期限从5.8年延长至7.4年，加权平均利率为3.55% [35] - 公司将2021年摊薄后每股FFO指引提高至1.30 - 1.32美元，股息提高至每股0.265美元，产生5%的运行率股息收益率 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度收购国家气象局中部地区总部，9.4万平方英尺，租期15年，有5年固定续约率选项 [12] - 第二季度处置SSA - Mission Viejo，作为未来收购资金来源 [15] - 季度末后收购俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺A级设施，租给多个美国政府关键机构 [16] - 年初至今收购6处房产，总价1.34亿美元，将2021年收购目标从2亿美元提高到3亿美元，已完成45% [18][19] 开发业务 - 佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺FDA实验室预计2023年第三季度交付，团队还在寻找其他非投机性开发机会 [21] 租赁业务 - 第二季度DEA - Upper Marlboro续租15年，2022年3月生效，2037年到期 [22] - 2021年上半年续租5处资产，总面积超32万平方英尺，占年化租赁收入4.1%，加权平均租期17.6年 [23] - 截至目前，约51.5万平方英尺和9份租约将于2021年底到期，正与GSA积极协商 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场机会增多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，新建筑资本化率低于6% [40][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购关键资产、推进开发项目、续租重要租约，以实现增长和为股东带来回报 [7][24] - 收购倾向于使命关键、租期长的资产，如VA门诊设施和FDA实验室 [20][21] - 行业竞争方面，在收购市场有私募股权竞争对手，但公司资金成本更优 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现强劲，从疫情中恢复且更强，预计年底表现出色 [7] - 公司业务成熟，可分配现金流将超过FFO增长，看好下半年市场机会和投资组合现金流生成能力 [7][11] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，不承担公开更新义务 [2][3][4] - 公司提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与GAAP数据的表格对账 [4] - 公司执行两项重要债务资本市场活动，包括发行最多2.5亿美元固定利率高级无担保票据和扩大高级无担保信贷安排 [30][31] - 2021年第二季度未通过ATM计划发行普通股，约400万股待结算远期销售交易，预计净收益约9460万美元，新实施3亿美元ATM计划 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来12个月收购市场是否有更多竞争或价格影响 - 收购机会比以往更多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，公司资金成本更优，新建筑资本化率低于6% [40][41][42] 问题2: 本季度SSA设施出售后，未来12个月是否会有类似出售 - 公司对83处房产组合满意，很少有不符合要求的，出售是因认为时机合适或作为资金来源，预计不会有持续出售 [43][44][45] 问题3: 目前最有机会拓展的机构类型，以及希望添加到投资组合的新机构 - 目前联邦政府新建项目主要在FDA实验室和VA领域，未来会有更多VA门诊诊所机会；新机构倾向非政治敏感、使命关键的，如执法机构和国家气象局 [48][49][50] 问题4: 国家气象局的增长机会，以及符合目标的建筑数量和收购可能性 - 符合目标的是堪萨斯城设施，全国共6处，其他规模较小，对公司吸引力不大 [51] 问题5: 与可持续性挂钩的信贷安排，公司需实现的目标及目前采取的措施 - 与ISS环境质量评分挂钩，评分提高10%可降低1个基点利差，公司正在投资组合中开展多个能效项目以实现该目标 [52]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为2543565千美元和2457540千美元，增长约3.5%[8] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为1209028千美元和1157570千美元，增长约4.4%[7] - 2021年第二季度和2020年同期，公司总收入分别为68614千美元和60526千美元，增长约13.4%[11] - 2021年上半年和2020年同期，公司总收入分别为133615千美元和118744千美元，增长约12.5%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，公司净收入分别为9254千美元和4163千美元，增长约122.3%[11] - 2021年上半年和2020年同期，公司净收入分别为17134千美元和6081千美元，增长约181.8%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，归属于公司的净收入分别为8201千美元和3666千美元，增长约123.7%[11] - 2021年上半年和2020年同期，归属于公司的净收入分别为15192千美元和5363千美元，增长约183.3%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，公司综合收入分别为10511千美元和3897千美元，增长约169.7%[13] - 2021年上半年和2020年同期，公司综合收入分别为20229千美元和 - 4031千美元，扭亏为盈[13] - 2021年上半年净收入为1.7134亿美元，2020年同期为6081万美元[17] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为5.6717亿美元，2020年同期为7.5594亿美元[17] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为10.3802亿美元，2020年同期为13.9586亿美元[17] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为4.7094亿美元，2020年同期为6.186亿美元[17] - 2021年6月30日公司股东权益总额为1334537000美元，2020年12月31日为1299970000美元，增长约2.66%[60] - 2021年第二季度和上半年，基本每股收益分别为0.1美元和0.18美元，摊薄每股收益均与基本每股收益相同；2020年对应数据分别为0.05美元、0.07美元[75] 物业相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司全资拥有83处运营物业，总面积约760万平方英尺，出租率达99%[24] - 2021年上半年公司收购5处运营物业，总价1.114亿美元[32] - 2021年上半年公司收购物业相关收入为240万美元，净收入为50万美元[33] - 2021年上半年公司发生收购相关费用100万美元[34] - 2021年6月4日，公司出售一处物业，净收益约330万美元，确认收益约50万美元[36] - 截至2021年6月30日，公司房地产和无形资产净值分别为22.84295亿美元和1.61187亿美元[37] - 2021 - 2025年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销金额分别为：2021年高于市场76.8万美元、低于市场257.7万美元；2022年高于市场145.2万美元、低于市场420.1万美元；2023年高于市场142.8万美元、低于市场402.4万美元；2024年高于市场134.1万美元、低于市场287.7万美元；2025年高于市场128.6万美元、低于市场217万美元[38] - 截至2021年6月30日，公司出租物业固定租赁付款总额为17.86411亿美元，2021 - 2025年及以后分别为1.57933亿、1.90149亿、1.78205亿、1.61123亿、1.49843亿和9.49158亿美元[77] - 截至2021年6月30日，公司使用中的办公租赁使用权资产和租赁负债未摊销余额分别为160万美元和180万美元；2020年12月31日为40万美元[81] - 2021年第二季度和上半年，公司已开始的经营租赁成本分别为11.9万美元和26.8万美元；2020年对应数据分别为11.4万美元和22.9万美元[82] - 2021年第二季度和上半年，公司租户收入分别为209.4万美元和245.1万美元；2020年对应数据分别为49.6万美元和176.1万美元[83] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为230万美元和300万美元[84] - 截至2021年6月30日，正在进行且期限超过一年的项目，分配给剩余履约义务的交易价格总额为140万美元[86] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，停车场收入分别为不足0.1百万美元、0.1百万美元、0.1百万美元和0.4百万美元[87] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，新冠相关清洁服务收入分别为0.3百万美元、0.6百万美元、不足0.1百万美元和不足0.1百万美元[88] - 截至2021年6月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.5%，非政府租户占约1.5%[91] - 截至2021年6月30日，公司83处运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约17.7%，占年化租赁总收入约23.6%[92] - 2021年7月22日，公司收购位于俄亥俄州克利夫兰的61,384平方英尺设施[95] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司合并借款总额为10.34598亿美元，其中循环信贷安排本金1.3725亿美元，定期贷款安排本金2.5亿美元，应付票据本金4.5亿美元，应付抵押票据本金2.02305亿美元[40] - 2021年5月11日，公司和运营合伙企业达成协议，将发行最高2.5亿美元固定利率高级无抵押票据，包括5000万美元2.62% A系列高级票据和1.5亿美元2.89% B系列高级票据，B系列可增至2亿美元[43] - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排公允价值近似账面价值，2016年定期贷款安排公允价值为1亿美元，2018年定期贷款安排公允价值为1.5亿美元，应付票据公允价值为4.965亿美元，应付抵押票据公允价值为2.111亿美元[45][46][47][48][49] - 截至2021年6月30日，公司利率互换衍生品名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 246万美元和 - 722.6万美元[50] - 公司预计未来12个月将从累计其他综合收益中转出520万美元增加利息费用[52] - 截至2021年6月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债头寸的衍生品公允价值为1000万美元，若违约需按终止价值结算[53] - 截至2021年6月30日，公司遵守与循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排、应付票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[44] - 会计标准将公允价值分为三个层次，公司对相关债务和衍生品的公允价值计量多为第三层次[54] - 截至2021年6月30日，公司持有的所有衍生品归类为公允价值层级的第2级[55] - 公司估计2016年定期贷款工具和2018年定期贷款工具的公允价值基于可变利率和信用利差，其他债务的公允价值基于预计未来现金付款的折现[57] - 截至2021年6月30日，利率互换负债公允价值为968.6万美元[58] - 2021年7月23日，公司修订高级无抵押信贷安排，总借款能力增加50.0百万美元至650.0百万美元[96] - 修订后的循环信贷安排初始期限四年，2025年7月到期，有两次六个月延期选择权；修订后的定期贷款安排期限五年，2026年7月到期[99] - 修订后的高级无担保信贷安排借款利率可选浮动利率，利差根据杠杆比率在一定范围变动[100] - 若运营合伙企业达到可持续性目标，适用利差将降低0.01%[101] 股权及激励相关数据关键指标变化 - 2021年3月31日至6月30日，公司普通股数量从83,856,953股变为83,931,290股[59] - 2021年3 - 6月，公司额外实收资本从14.64014亿美元变为14.71928亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司留存收益从3895.6万美元变为4715.7万美元[59] - 2021年3 - 6月，公司累计股息从 - 3.13007亿美元变为 - 3.34815亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司累计其他综合损失从 - 974.1万美元变为 - 853.9万美元[59] - 2021年3 - 6月，公司非控股权益从1.45733亿美元变为1.57967亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司总权益从13.26794亿美元变为13.34537亿美元[59] - 2021年1月4日，公司授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[60] - 2021年3月17日，公司向员工发行4462股限制性普通股[61] - 2021年5月19日，公司向非员工董事发行22760股限制性普通股和6647个长期激励计划单位[62] - 2021年第二季度末，32385个长期激励计划单位和2423股限制性普通股因员工离职被没收[63] - 截至2021年6月30日，限制性普通股为74940股，长期激励计划单位为651238个[65] - 2021年上半年，公司确认与限制性普通股和长期激励计划单位相关的薪酬费用为240万美元，未确认费用为890万美元[65] - 2021年第一季度和第二季度，公司宣布的普通股股息分别为每股0.260美元和0.265美元[66] - 2019年3月4日和12月20日的ATM计划，公司可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[67] - 2021年6月22日的ATM计划，公司可发行最高3亿美元的普通股[68] - 2019年ATM计划下，截至2021年6月30日累计发行股票155.6824万股，净收益3999.8万美元；另有349.9697万股远期销售交易未结算，若按每股23.96美元结算，预计扣除成本后净收益约8380万美元[70] - 截至2021年6月30日，2021年ATM计划有3亿美元普通股销售额度，2019年12月ATM计划有1.118亿美元额度，2019年3月ATM计划无剩余额度[71] - 2021年5月20日，公司收购NWS - Kansas City，支付97.5452万个普通股单位作为部分对价[72] - 2021年6月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，预计出售500,000股普通股，若按每股21.54美元的净加权平均初始远期销售价格全额实物结算，预计扣除发行成本后净收益约10.8百万美元[94]