Since I first covered Easterly Government Properties (NYSE: DEA ) and pointed out its solid 8% yield they offer from leasing to the US Government, the stock is down ~6% for several reasons.As of 2025, I've got over 10 years of researching companies. In total, throughout my investing life, I estimate that I researched (in depth) well over 1000 companies, from commodities like oil, natural gas, gold and copper to tech like Google or Nokia and many emerging market stocks, which I believe could help me provide ...

股票表现 - Easterly Government Properties股票自首次被覆盖以来下跌约6% [1] 公司业务 - 公司通过向美国政府出租物业提供稳固的8%收益率 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验 [2] - 分析师深入研究过的公司超过1000家 涵盖大宗商品、科技及新兴市场股票等多个领域 [2] - 分析师擅长研究的行业包括金属与矿业、非必需/必需消费品、房地产投资信托基金及公用事业 [2]

On June 10, 2025, my first article about Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA ) was published. It is one of my few "strong buy" rated analyses where I see a compelling enough setup. In my view, theAlways on the hunt for undervalued, promising stocks with a focus on risk and reward. Limited risks and decent to high upside by knowing what one's owning. I strongly believe that the best investment ideas are often the simplest. If contrarian, the better.Analyst’s Disclosure:I/we have no stock, option ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36834 EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State of Incorporation) (IRS Employ ...

Easterly Government Properties (NYSE:DEA) Q3 2025 Earnings Call October 27, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsDarrell Crate - President and CEOAllison Marino - EVP and CFOMichael Carroll - Managing DirectorJohn Kim - Managing DirectorConference Call ParticipantsSeth Bergey - Senior AnalystMichael Lewis - AnalystMerrill Ross - REIT Research AnalystOperatorGreetings. Welcome to Easterly Government Properties' third quarter 2025 earnings conference call. At this time, all participants are in a listen-only m ...

Easterly Government Properties (NYSE:DEA) Q3 2025 Earnings Call October 27, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsDarrell Crate - President and CEOAllison Marino - EVP and CFOMichael Carroll - Managing DirectorJohn Kim - Managing DirectorConference Call ParticipantsSeth Bergey - Senior AnalystMichael Lewis - AnalystMerrill Ross - REIT Research AnalystOperatorGreetings. Welcome to Easterly Government Properties' third quarter 2025 earnings conference call. At this time, all participants are in a listen-only m ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收入为0.03美元，核心运营资金每股增长至0.76美元，略高于预期 [16] - 可用于分配的现金为2930万美元，反映了稳定的运营表现 [16] - 公司收窄了2025年全年核心运营资金每股指引范围，从2.98美元至3.2美元，中点较2024年增长3% [20] - 为2026年发布全年核心运营资金每股指引，范围为3.05美元至3.12美元，中点增长率为2%至3% [21] - 第三季度收到1.02亿美元的进度付款，使现金杠杆率从7.9倍降至7.6倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合入住率保持在97%的历史高位附近，加权平均租赁期限约为十年 [11] - 成功延长了USCIS Lincoln的租约，并执行了VA Golden的长期续约 [16] - 公司目标是将投资组合构成调整为70%联邦政府、15%州和地方、15%政府相关租户 [64] - 在Albuquerque的USFS短期续约中成功加入了租金递增条款 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长战略围绕三个长期优先事项：核心运营资金年增长2%至3%、通过多元化提升同店表现、执行价值创造型开发机会 [7] - 开发管道保持活跃，FDA Atlanta项目预计12月完工，佛罗里达州Fort Myers的州犯罪实验室已破土动工 [11][17] - 收购团队建立了公司历史上最强大的管道之一，规模达15亿美元，允许公司以高于加权平均资本成本100个基点的回报率进行选择性资本配置 [12][21] - 中期目标是优化杠杆，将现金杠杆目标设定为6倍，低于历史7至8倍的水平，以增强投资者可比性并降低资本成本 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管联邦政府部分关闭，但管理层认为这是预算谈判的一部分，历史表明政府不会拖欠租金，因为这等同于拖欠美国国债 [5][6] - 对政府相关租户的需求持续增长，公司在满足联邦、州和地方各级对安全、现代化设施的需求方面处于独特地位 [9] - 管理层对战略充满信心，并受到已取得进展和未来机遇的鼓舞 [14] - 政府关门会略微减缓工作进度，但不会对投资组合价值构成威胁，且之后会迅速赶上 [40] 其他重要信息 - 公司成功将2018年高级无担保定期贷款从1.745亿美元重定并增至2亿美元，并增加了弹性额度 [19] - KBRA在10月重申了公司的投资级评级，展望为稳定，公司继续努力获得更多投资级评级以进入公共债券市场 [19][20] - York Space Systems总部收购价为2900万美元，资本化率在11%左右低段，反映了丹佛市场基本面和有动力的卖家 [59] - Flagstaff仓库项目因政府设计调整，预计最终交付将推迟至2026年，但这在预期之内 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于Flagstaff仓库项目延期和资本配置思路 - Flagstaff仓库因政府协调多个机构的空间设计，预计将在2026年最终确定总价和装修项目，从而推迟最终交付，但这并非意外且新日期可实现 [24] - 关于资本配置，公司认为其股权成本在8%至8.5%之间，能够以高于该成本100个基点的回报进行开发，这为整体企业增加了可观的实际价值 [25][26][27] - 公司也与大型主权财富基金等合作伙伴保持良好关系，他们高度重视长期租赁，这可能是在股票价格与同行更具可比性之前更具吸引力的融资方式 [28] 问题: 关于2026年收购指引较低的原因以及资产处置和开发对杠杆目标的影响 - 2026年5000万美元的收购指引设定较低是为了传达公司仅需此规模即可实现2%至3%的增长目标，这是一个低门槛，公司有信心完成，且若资本成本改善，有能力执行更大规模收购 [31][32][33][34] - 关于资产处置，可能需要利率方面的助力才能对降低杠杆产生推动作用 [36] - 开发项目会对当期杠杆产生影响，公司可能通过引入外部合作伙伴和合资企业来向更低杠杆状态迈进 [37][38] 问题: 关于实现6倍杠杆目标的具体途径和时间框架 - 实现6倍杠杆目标的主要途径是通过开发项目（如FDA Atlanta）增加EBITDA、获得进度付款，并在新项目上采用更低杠杆，预计未来24至36个月内实现去杠杆化 [45][46][47] - 中期目标时间框架为2至3年，但并非直线达成，优先事项仍是实现2%至3%的持续增长，同时将降低杠杆作为重要目标 [48][49][50] - 2026年指引已反映了通过增权益支撑收购和开发支出以实现杠杆降低的趋势，预计年末杠杆率将降至6倍区间 [51] 问题: 关于York收购细节、投资组合构成目标以及GSA租约结构演变 - York收购价为2900万美元，资本化率低十一倍，该建筑是其总部，设有洁净室制造卫星，是履行政府合同的关键且战略性资产 [58][59][60] - 公司目标投资组合构成为70%联邦政府、15%州和地方、15%政府相关，本年度收购活动展示了同时推进这三类资产的能力 [64][65] - GSA愿意考虑更现代的租约结构，例如在续约中加入租金递增条款，随着政府租赁需求增加，预计其做法将更具竞争力 [66] 问题: 关于增长战略从较高杠杆支持4%增长调整为适度增长与低杠杆的原因、2026年指引低于共识的考量以及政府停摆的支付保障 - 战略调整源于认识到公开市场更看重与同行可比的杠杆水平，降低杠杆有望改善资本成本从而支持估值，但公司内部增长目标未变，若股价提升仍可追求更高增长 [69][70][71][75][76] - 2026年指引设定保守是为了建立股东基础并保持透明度，增长主要来自FDA Atlanta项目、同店增长，但被增加的一般行政费用所部分抵消 [79][81][82][83] - 政府停摆不影响租金支付，因为租约由美国联邦政府担保，租金已预拨数月，政府会优先支付债务和租金以避免违约 [86][87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股净收入为0.03美元，每股核心FFO增长至0.76美元，略高于预期 [11] - 第三季度可供分配现金为2930万美元 [11] - 2025年全年核心FFO每股指引范围收窄至2.98美元至3.02美元，中点较2024年增长3% [14] - 2026年全年核心FFO每股指引范围为3.05美元至3.12美元，中点增长约0.08美元 [15] - 现金杠杆率从7.9倍降至7.6倍，主要得益于收到1.02亿美元的FDA亚特兰大项目进度款 [12] - 目标中期现金杠杆率为6倍，低于历史水平的7至8倍 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合入住率保持在97%的历史高位，加权平均租赁期限约为10年 [7] - 成功延长了USCIS Lincoln的租约，并执行了VA Golden的长期续租 [11] - 近期收购了York Space Systems总部，收购价为2900万美元，资本化率在低11%范围 [45] - 开发管道活跃，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州犯罪实验室项目，预计2026年第四季度交付 [11] - FDA亚特兰大项目预计今年12月完工并开始租赁 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中88%的租赁收入来自联邦政府，其余12%来自州、地方政府及政府相关租户 [50] - 目标投资组合构成为70%联邦政府（GSA）、15%州和地方、15%政府相关租户 [50] - 州和地方政府租约期限可长达40年，有助于提升加权平均租赁期限 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长战略围绕三个长期重点：每年核心FFO增长2%至3%；通过多元化进入州、地方政府及高信用政府相关租户来提升同店表现；执行价值创造型开发机会 [4][5] - 专注于改善资本成本，包括债务和股权优化 [9] - 开发项目目标利差为超过资本成本100个基点 [19] - 公司认为其资产组合能够承受比同类REIT更高的杠杆水平，但为增强可比性而调整目标 [9] - 政府关门被视为预算谈判的一部分，对公司租约履约影响有限，因政府不会违约 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对战略和执行进展感到鼓舞，对未来的机会充满信心 [10] - 政府是一个特别有建设性的合作伙伴，对DOGE和关键任务投资组合的担忧被夸大 [11] - 随着人口增长，对安全、现代化政府设施的需求持续扩大，公司处于独特地位以满足该需求 [6] - 获得投资级评级将有助于以有吸引力的水平进入公共债券市场 [14] - 2026年指引假设有5000万至1亿美元的开发相关总投资和5000万美元的全资收购 [15] 其他重要信息 - 成功将2018年高级无担保定期贷款从1.745亿美元重新调整并增加至2亿美元，并增加了新的增额选择权 [13] - KBRA在10月重申了公司的投资级评级，展望稳定 [14] - 公司正在努力获得额外的投资级评级 [14] - 公司认识到公开市场对杠杆水平的关注，正致力于提高可比性 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Flagstaff Courthouse项目完工日期推迟的原因 - 政府正在平衡楼内三四个机构的空间设计合作，预计将在2026年最终确定整笔总额和TI项目，从而推迟最终交付，但这并非意外且新日期是可实现的 [18] 问题: 关于资本配置和开发项目融资来源的思考 - 公司估算其股权成本在8%至8.5%之间，债务成本在5.5%至6%范围，加权平均资本成本在高个位数百分比范围 [19] - 开发项目目标利差为超过资本成本100个基点，公司因与相关机构的合作经验而能够实现 [20] - 公司与大型主权财富基金等合作伙伴关系良好，这些合作伙伴重视长期WALT，这可能成为更吸引人的融资方式 [21] - 若股价变得与办公和净租赁同类公司更具可比性，将显著降低资本成本 [22] 问题: 2026年5000万美元收购指引较低的原因以及对收购机会和资本成本的看法 - 较低的指引是为了设定一个容易达到的预期，表明即使资本成本不利，公司也能实现2%至3%的增长目标 [25] - 尽管当前资本成本不利，公司在2025年仍完成了近2亿美元的收购 [26] - 凭借15亿美元的管道，实现5000万美元的收购目标可能性很高，该指引意在设定一个较低的门槛 [27] 问题: 资产处置是否可能成为降低杠杆率目标的一部分以及这对开发启动意味着什么 - 可能需要利率方面的助力才能使处置有助于降低杠杆率 [28] - 目标是将杠杆率与净租赁和办公类同行看齐，若达成则股价应显著高于当前水平 [28] - 在向更低杠杆率状态发展的过程中，公司可以继续收购，并可能利用外部合作伙伴和合资企业来促进开发 [29] 问题: 政府关门是否会导致租赁延迟或对任何机构构成威胁 - 政府关门确实会暂时减缓工作进度，但不会导致投资组合价值减损，工作会迅速赶上 [30] - 政府关门不构成对任何特定机构的威胁，公司所服务的关键任务机构（如执法、禁毒等）受到政府支持且使命持续 [31] 问题: 实现6倍现金杠杆率目标的大致趋势和可能杠杆 - 主要途径是通过开发项目增加EBITDA以及收到进度款来降低杠杆率，例如FDA亚特兰大项目将使杠杆率降至7-7.5倍以下 [34] - 合资伙伴是次要途径，但绝对可行 [34] - 目标是在未来24至36个月内逐步降低杠杆率 [35] - 中期目标是在2至3年内实现6倍杠杆率，但这并非首要任务，首要任务是实现2%至3%的增长 [36] - 预计到2026年底杠杆率将低于年初水平，可能达到6倍多 [38] 问题: York Space Systems收购案的细节及其与政府合同的持续性 - York收购价为2900万美元，资本化率低11%，反映了丹佛市场基本面和卖方的动机 [45] - 该建筑是其公司总部，设有洁净室用于制造政府合同卫星，对其业务具有战略意义 [45] - York是美国政府长期可信赖的合作伙伴，其业务与航空航天和国防工业紧密结合 [46] - 公司在科罗拉多地区的人才基础深厚且持久，租户搬迁困难，管理层对现有租约和未来续约感到兴奋 [49] 问题: 投资组合中长期构成目标以及GSA是否考虑非标准租约 - 目标构成为70%联邦政府（GSA）、15%州和地方、15%政府相关租户 [50] - 公司将继续收购高信用的联邦政府资产，同时也在州、地方和相关领域寻找增长机会，因为这些租约包含租金上调条款 [50] - GSA愿意讨论更现代的租赁结构，例如在最近阿尔伯克基USFS的短期续租中成功加入了租金上调条款，表明GSA的租赁实践在演变 [52] 问题: 公司策略从强调更高增长和杠杆转变为2-3%增长和更低杠杆的原因 - 4%的增长是延伸目标，但2%至3%是能够提供有吸引力资本成本的增长率 [56] - 若股价更高（如28-32美元），公司可以增长更快，但当前设定保守预期以避免让投资者失望 [57] - 策略转变是为了通过更低杠杆实现更好资本成本，因为当前股价与增长和股息表现不匹配，高杠杆可能是原因之一 [62] - 过去的反向拆股和股息削减被视为投资组合不健康的信号，因此调整策略以更易管理增长 [63] 问题: 2026年指引低于共识的原因以及是否存在资产处置计划 - 2026年指引中点较2025年增长0.08美元，增长主要来自FDA亚特兰大项目以及2025年收购带来的NOI增量 [67] - 同店增长目标通常为0至100个基点，但将被G&A增加（如前任高管奖励加速归属带来的非现金薪酬）所部分抵消 [68] - 2026年指引中未预期任何资产处置 [69] 问题: 政府关门期间租金支付的资金保障情况 - 所有租约的资金已提前拨付超过六个月，政府将像支付国债一样支付租金，违约可能性极低 [72] - 政府关门被视为谈判策略，公司对租约履约持乐观态度，并期待相关头条风险消退以专注于增长 [73]

公司股价表现 - 公司股票在周一午盘交易中下跌3.1% [2] 公司业务与事件 - 公司为Easterly Government Properties 是拥有并租赁建筑给联邦政府的业主 [2] - 公司发布了2026年业绩指引 [2] - 公司发布的2026年业绩指引大部分低于市场共识预期 [2]

财务表现 - 截至2025年9月30日，Easterly Government Properties, Inc.的净收入为1,247千美元，相较于2024年同期的5,115千美元下降了75.6%[22] - 2025年第三季度的租金收入为82,210千美元，较2024年同期的72,536千美元增长了13.3%[22] - 截至2025年9月30日，公司的总资产为3,381,429千美元，较2024年12月31日的3,223,071千美元增长了4.9%[21] - 截至2025年9月30日，公司的总负债为1,996,606千美元，较2024年12月31日的1,835,954千美元增长了8.8%[21] - 2025年第三季度的每股基本净收入为0.02美元，较2024年同期的0.11美元下降了81.8%[22] - 截至2025年9月30日，公司的现金及现金等价物为4,355千美元，较2024年12月31日的19,353千美元下降了77.5%[21] - 2025年第三季度的资金运营收入（FFO）为34,769千美元，较2024年同期的30,634千美元增长了13.3%[22] - 2025年第三季度的EBITDA为54,177千美元，较2024年同期的46,687千美元增长了16.0%[24] - 2025年前九个月净收入为8,784万美元，较2024年同期的14,849万美元下降40.5%[25] - 2025年前九个月的FFO为101,693万美元，较2024年同期的91,759万美元增长10.8%[25] 资本结构 - 截至2025年9月30日，公司的市场资本化为1,097,952千美元[20] - 截至2025年9月30日，公司的净债务与总企业价值的比率为59.9%[20] - 截至2025年9月30日，公司的总债务为1,648,778万美元，其中无担保债务占90.8%[34] - 2025年到2034年间，公司的总债务到期为1,648,778千美元，其中无担保债务占比为90.8%[36] - 2025年到2034年间，公司的加权平均利率为3.80%[36] 租赁收入与物业 - 截至2025年9月30日，公司的总租赁收入为3.24亿美元，占总收入的0.9%[39] - 公司的租赁物业中，年化租金收入最高的物业为VA - Phoenix，年化租金收入为10,836,673美元，占总收入的2.9%[41] - 公司的租赁物业中，年化租金收入最低的物业为VA - Birmingham，年化租金收入为3,192,361美元，占总收入的0.9%[41] - 公司的租赁物业的加权平均年化租金收入为36.74美元每平方英尺[41] - 公司的租赁物业中，年化租金收入前五名的租户占总收入的62.1%[49] - 公司的租赁物业中，年限最长的租约为13.7年，来自美国退伍军人事务部（VA）[49] - 公司的租赁物业中，年限最短的租约为1.1年，来自联邦航空管理局（FAA）[49] 未来展望与项目 - 目前在建项目总租赁面积为276,777平方英尺，预计总成本为364,711千美元[53] - FDA - 亚特兰大实验室项目的租赁面积为162,000平方英尺，租赁期限为20年，预计总成本为247,191千美元[53] - JUD - 弗拉格斯塔法院项目的租赁面积为50,777平方英尺，租赁期限为20年，预计总成本为68,263千美元[53]