公司物业运营情况 - 截至2020年12月31日，公司运营物业加权平均房龄约13.3年，加权平均剩余租期约8.2年[22] - 公司高级管理团队负责收购约660万平方英尺、开发约140万平方英尺的美国政府租赁物业[22] - 公司专有数据库跟踪约9400万可出租平方英尺的建筑[22] - 公司高级管理团队开发了约460万平方英尺的项目，自1994年以来平均每年开发约52800平方英尺的美国政府租赁定制物业[22] - 公司投资组合中有20处房产获得了共计22项LEED认证[32] 公司业务收入相关 - 公司为租户机构进行的定制建设可获得约为实际建设成本13%的建筑管理费[24] - 截至2020年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的98.5%[28] 公司财务数据 - 2020年，公司通过ATM计划发行了价值1.649亿美元的普通股，还有发行至多1.406亿美元额外股份的能力[24] - 截至2020年12月31日，公司总负债约9.834亿美元，净债务与企业总价值之比为31.8%[24] - 截至2020年12月31日，公司8.885亿美元（占债务的90.3%）的债务为固定利率，0.95亿美元（占债务的9.7%）为可变利率[271] - 若公司可变利率债务的市场利率波动25个基点，利息费用每年将增减0.2亿美元[271] 公司人员情况 - 截至2020年12月31日，公司有45名员工，其中27名位于华盛顿特区总部，18名位于美国其他地区[27] - 截至2020年12月31日，公司员工中女性和非白人分别占38%和20%，高管中女性占40%，董事会三个常务委员会中有两个由女性担任主席[27] 公司税务资格 - 公司自2015年12月31日结束的纳税年度起符合美国联邦所得税REIT资格和税收要求[34] 公司联系方式 - 公司主要行政办公室位于华盛顿特区L街西北2101号650套房，电话为202 - 595 - 9500[35] - 公司网站为www.easterlyreit.com，会在网站免费提供相关报告[36] 公司债务风险与管理 - 公司面临市场风险，主要源于有固定和可变利率的债务，会通过互换安排管理可变利率债务风险[270] 公司LIBOR相关风险 - 2017年7月FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司有与LIBOR挂钩的合同并监测相关风险[272][273] - 若LIBOR停止使用或计算方法改变，公司当前或未来债务的利率可能受到不利影响[275] - 公司预计LIBOR在2021年底前基本维持现状，但也可能提前不可用[276]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为23.96592亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长7.25%[8] - 截至2020年9月30日，公司总负债为10.96437亿美元，较2019年12月31日的10.34748亿美元增长5.96%[8] - 2020年前三季度，公司总营收为1.79875亿美元，较2019年同期的1.60945亿美元增长11.76%[10] - 2020年前三季度，公司总费用为1.42438亿美元，较2019年同期的1.35973亿美元增长4.75%[10] - 2020年前三季度，公司净收入为1.0902亿美元，较2019年同期的6613万美元增长64.86%[10] - 2020年前三季度，归属于公司的净收入为9627万美元，较2019年同期的5775万美元增长66.63%[10] - 2020年前三季度，公司基本每股净收入为0.12美元，较2019年同期的0.08美元增长50%[10] - 2020年前三季度，公司稀释每股净收入为0.12美元，较2019年同期的0.08美元增长50%[10] - 2020年前三季度，公司综合收入为2022万美元，较2019年同期的 - 3384万美元实现扭亏为盈[12] - 2020年前三季度，归属于公司的综合收入为1747万美元，较2019年同期的 - 3030万美元实现扭亏为盈[12] - 2020年前九个月净收入为1.0902亿美元，2019年同期为6613万美元[14] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为1.08625亿美元，2019年同期为1.19377亿美元[14] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为1.81316亿美元，2019年同期为3.56514亿美元[14] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为7101.6万美元，2019年同期为2.95639亿美元[14] - 2020年前九个月支付利息净额为2635.6万美元，2019年同期为2159.5万美元[16] - 截至2020年9月30日九个月，公司股东权益总额为1300.155万美元，较2019年末的1199.841万美元增加了3.056万美元[59] - 2020年，公司因支付股息（每股0.78美元）减少股东权益67,884千美元[59] - 2020年，公司发行普通股增加股东权益141,570千美元[59] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司总收入分别为6113.1万美元和5758.9万美元[10] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司净收入分别为1090.2万美元和661.3万美元[10] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司综合收入（损失）分别为605.3万美元和 - 120.4万美元[12] 公司股权结构及相关权益变化 - 2020年6月30日至9月30日，公司普通股数量从79,655,374股增至81,220,115股，总股本从797千美元增至812千美元，额外实收资本从1,371,293千美元增至1,405,513千美元，留存收益从25,367千美元增至29,631千美元，累计股息从-249,811千美元变为-270,531千美元，累计其他综合收益（损失）从-13,618千美元变为-12,570千美元，非控股权益从149,004千美元变为147,300千美元，总权益从1,283,032千美元增至1,300,155千美元[58] - 2019年6月30日至9月30日，公司普通股数量从69,601,138股增至73,339,676股，总股本从696千美元增至733千美元，额外实收资本从1,155,327千美元增至1,225,029千美元，留存收益从18,023千美元增至18,572千美元，累计股息从-172,642千美元变为-191,477千美元，累计其他综合收益（损失）从-4,751千美元变为-6,393千美元，非控股权益从141,272千美元变为137,273千美元，总权益从1,137,925千美元增至1,183,737千美元[58] - 2020年第三季度，公司以每股0.26美元赎回普通股单位，赎回金额为20,720千美元，非控股权益赎回金额为2,761千美元，总计23,481千美元[58] - 2019年第三季度，公司以每股0.26美元赎回普通股单位，赎回金额为18,835千美元，非控股权益赎回金额为2,563千美元，总计21,398千美元[58] - 2020年第三季度，公司发行普通股1,475,991股，总股本增加14千美元，额外实收资本增加33,502千美元，总权益增加33,516千美元[58] - 2019年第三季度，公司发行普通股3,493,413股，总股本增加35千美元，额外实收资本增加67,665千美元，总权益增加67,700千美元[58] - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位）和89,242个基于服务的LTIP单位[59] - 2020年3月23日，公司向某些员工发行2,905股限制性普通股[60] - 2020年5月11日，公司向非员工董事发行19,025股限制性普通股[61] - 截至2020年9月30日，限制性普通股为89,891股，LTIP单位为492,180个[63] - 2020年前九个月，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的补偿费用为310万美元，截至9月30日，未确认的补偿费用为610万美元[64] - 2020年第一、二、三季度，公司董事会宣布的普通股每股股息均为0.26美元[64] - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分销协议，可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[65] - 截至2020年9月30日，ATM计划总销售股份数为412.0992万股，净收益为9.3774万美元；2019年12月和3月ATM计划销售股份数为202.7191万股，净收益为4.7996万美元[67] - 假设远期销售交易以每股25.88美元的净加权平均初始远期销售价格全部实物结算，公司预计扣除发行成本后将获得约9910万美元的净收益[67] - 截至2020年9月30日，公司在2019年12月ATM计划下有大约1.579亿美元的普通股总销售额可用，2019年3月ATM计划下无剩余额度[68] - 2020年9月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，预计销售768,418股普通股，若按每股22.25美元结算，预计扣除费用后净收入约1710万美元[91] 公司物业相关业务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司全资拥有76处运营物业，总面积约700万平方英尺，出租率达99%[21] - 截至2020年9月30日，公司拥有运营合伙企业约88.7%的有限合伙权益[22] - 2020年前九个月，公司收购五处运营物业，总价1.504亿美元[30] - 2020年前九个月收购物业中，房地产总价1.36688亿美元，无形资产总价2255.9万美元，无形负债总价849.1万美元[30] - 2020年前9个月收购的运营性物业无形资产和负债加权平均摊销期为9.68年，相关收入710万美元，净收入220万美元[31] - 2020年前9个月发生收购相关费用170万美元[32] - 2020年9月25日，FDA – Lenexa开发项目基本完成，与GSA签订20年租约[33] - 2020年前9个月收购内布拉斯加州林肯市一块597,426平方英尺土地，截至2020年9月30日，房地产和无形资产净值分别为21.30984亿美元和1.62576亿美元，无形资产负债净值为-272.25万美元[35] - 2020 - 2024年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销额分别为42.3万美元、151.4万美元、142.4万美元、140万美元、131.4万美元（高于市场）和-181.9万美元、-583.2万美元、-422.3万美元、-402.4万美元、-287.7万美元（低于市场）[36] - 截至2020年9月30日，公司有一处开发中的物业，预计完工后面积约20万平方英尺[21] - 截至2020年9月30日，公司租赁物业加权平均房龄约为15.8年，租户不太可能提前终止租赁[73] - 2020年9月25日，FDA - Lenexa开发项目基本完成，美国政府有义务向公司支付4170万美元的一次性房东改进费用报销[74] - 截至2020年9月30日，公司固定租赁付款总额为16.64872亿美元，2020 - 2024年及以后各期有相应金额[75] - 截至2020年9月30日，公司两项已开始的办公室租赁的使用权资产和租赁负债未摊销余额为50万美元[79] - 2020年第三季度和前九个月，公司运营租赁成本分别为11.5万美元和34.4万美元[80] - 2020年第三季度和前九个月，公司租户收入分别为79.5万美元和255.6万美元，2019年同期分别为376.3万美元和745.2万美元[81] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为210万美元和430万美元[82] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月和九个月，停车场运营收入分别为10万美元、50万美元、30万美元和70万美元[83] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，公司提供新冠相关清洁服务收入分别为20万美元和30万美元[84] - 截至2020年9月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.5%，非政府租户占约1.5%[88] - 截至2020年9月30日，公司76处运营物业中有19处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约19.2%，占年化租赁总收入约25.6%[89] 公司金融工具及负债相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司合并借款总额为8.99752亿美元，包括定期贷款、高级无担保票据和抵押票据等[38] - 截至2020年9月30日，2016年定期贷款、2018年定期贷款、高级无担保票据和抵押票据的公允价值分别为9950万美元、1.494亿美元、5.088亿美元和2.24亿美元[42][43][44][45] - 截至2020年9月30日，利率互换衍生品名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，公允价值分别为-377.4万美元和-1040.2万美元[46] - 公司预计未来12个月将有510万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[48] - 2020年前9个月，利率衍生品在累计其他综合收益中确认的未实现损失为1164.3万美元，重新分类为利息费用的损益为-276.3万美元[50] - 截至2020年9月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，衍生品负债公允价值为1470万美元[51] - 截至2020年9月30日，公司利率互换资产公允价值为0千美元，利率互换负债公允价值为-14,176千美元[57] - 截至2020年9月30日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层级的第2级[53] 公司会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[28] 公司每股收益相关 - 2020年第三季度和前九个月，公司基本每股收益分别为0.05美元和0.12美元，摊薄每股收益均与基本每股收益相同[72] 公司应收账款相关 - 2020年9月30日，停车场收入应收账款余额低于10万美元，2019年12月31日为10万美元[83] - 2020年9月30日，新冠清洁服务应收账款余额为20万美元，2019年12月31日无相关应收账款[84] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司无合同资产或负债[85]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收益为0.05美元，摊薄后每股运营资金（FFO）为0.31美元，摊薄后调整后每股运营资金为0.30美元，可分配现金为2300万美元 [35] - 截至9月30日，公司总负债约为9.051亿美元，信贷额度上有4.5亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [37] - 截至9月30日，净债务与企业总价值之比为30.4%，调整后净债务与季度预估EBITDA之比为5.6倍 [38] - 2020年第三季度，公司通过ATM计划发行约150万股普通股，净加权平均价格为每股22.72美元，为公司筹集净收益约3350万美元 [38] - 公司将2020年摊薄后每股FFO指引提高至1.24 - 1.26美元，中点代表同比超4%的增长率；发布2021年摊薄后每股FFO指引为1.28 - 1.30美元 [40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 收购团队完成本年度第五次收购，收购位于阿拉巴马州莫比尔约7.6万平方英尺的联邦调查局外地办事处 [24] - 公司目前拥有56个联邦调查局外地办事处中的11个，是此类重要资产的最大私人所有者 [25] 开发业务 - 2020年第三季度，公司完成并启用位于堪萨斯州拉内克的FDA实验室新设施 [27] 租赁业务 - 资产管理团队与GSA和租户机构续约查尔斯顿法院大楼和达拉斯SSA办公室的租约，查尔斯顿法院大楼新20年租约于2020年8月生效，达拉斯SSA设施新15年租约也于2020年8月开始 [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务原则是净租赁房地产投资信托（REIT），每年可开发和购买数亿美元关键任务建筑以增加收益，其现金流基于美国政府信用，租约平均10 - 20年，续约率高 [9][10][11] - 通过稳健收购计划和非投机性开发活动创造股东价值，实现每年2% - 3%的FFO增长和约5%的股息收益率，相对于10年期国债有500 - 700个基点的溢价 [12] - 公司专注于拥有租给美国政府的关键任务资产，不受政治、当地租金市场和地理区域限制，设施具有特定价值，可在续租时创造价值 [13] - 公司通过限制指数基金所有权，减少其对股价波动的影响，业绩与罗素1000指数表现一致或更好，现金流波动性低 [14][15] - 收购市场竞争方面，未看到新竞争对手进入，主要是原有参与者，公司在竞争中拥有最低的资本成本 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情持续影响美国经济，但公司日常运营几乎不受影响，租户继续支付100%的租金，公司将继续与政府租户合作，提供安全清洁的工作环境 [18][19] - 总统选举对公司投资组合影响不变，公司在民主党和共和党政府执政期间均能发展，资产使命超越政党理念 [21][22] - 公司对实现2020年2亿美元的收购目标有信心，预计未来继续通过ATM计划融资，为收购和开发项目提供资金 [26][44] - 公司预计未来FFO将保持每年2% - 3%的增长，股息将随着开发项目推进和现有建筑续租而增加 [42][64] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种风险因素影响 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 明年如何考虑融资，是否有机会扩大现有远期销售计划 - 公司认为ATM计划是很好的融资工具，会继续使用，通常会提前两到三个季度规划 [44] 问题2: 能否继续扩大第三季度的远期销售计划规模 - 随着股价表现和市场情况，公司会谨慎决策，通常提前两到三个季度考虑 [45] 问题3: 亚特兰大项目延迟几个季度完工的原因是什么 - 是因为联邦政府希望在建筑中增加更多功能，公司会配合政府需求 [46][47] 问题4: 目前投资类型的项目管道与6 - 12个月前相比如何，业务活动是否会增加 - 目前公司看到的机会比以往任何时候都多，涉及多个机构和业主，公司筹集的股权是基于实际可完成的项目，并非投机行为 [49] 问题5: 业务活动比过去几年更活跃的原因是什么 - 一方面是疫情导致一些人希望将资产变现，另一方面是奥巴马和特朗普政府时期创建的大规模VA项目，有很多新的关键任务设施正在开发 [51][52] 问题6: FDA亚特兰大项目的预计总费用和资金流入时间有无更新 - 仍在等待GSA完成设计以给出更准确的总费用估计，预计总预算在1亿美元左右 [53] 问题7: 本季度G&A费用降至2019年第一季度以来最低，原因是什么，未来的费用水平如何 - 本季度专业服务费用下降是季节性因素，未来费用水平可能会回到过去几个季度的水平 [56][57] 问题8: 公司部分租赁期约五年的机构（如DEA），在民主党执政情况下是否有被缩减规模的担忧 - 两党在处理DEA相关的阿片类药物危机问题上意见一致，公司对各机构的任务和层级进行评估，对投资组合的定位感到满意 [59][60] 问题9: 为何自2018年第二季度以来未提高股息，未来股息预期如何 - 开发项目收获时间比预期长，公司在去杠杆和优化业务，随着FFO稳定增长和项目推进，未来有望看到股息增加 [62][63][64] 问题10: 如何看待开发项目与收购项目的吸引力，如何平衡两者的资金分配 - 开发项目对公司来说是资本增值的好途径，公司注重资产质量和现金流稳定性，将资金投入高质量新建筑开发对股东有益 [66][67][68] 问题11: 收购市场中，目标资产的竞争情况和价格有无变化 - 未看到新竞争对手进入，主要是原有参与者，公司在竞争中资本成本最低，价格方面无明显影响 [72] 问题12: 第四季度指引中收益增长的潜在因素是什么 - 拉内克项目提前约一个月上线且表现良好，以及全年2亿美元的收购目标中有5000万美元预计在第四季度完成 [73][74] 问题13: 为何收购市场没有更多资本进入公司所在领域 - 公开市场空间有限，公司资本成本有吸引力，对市场的了解和专业团队是竞争优势，且与政府合作需要专业经验和人才 [76][77][78] 问题14: 市场租金下降是否会影响公司续租时提高租金的能力 - 公司业务是独特的资产类别，部分基于市场租金的普通物业已完成长期续租，且续租时公司有一定的价格缓冲空间 [81][82][83] 问题15: 2021年即将续租的四栋20年楼龄的关键建筑，续租协议和重置成本情况如何 - 以达拉斯DEA实验室为例，类似新设施成本高昂，公司有很大空间提高租金且对政府仍有吸引力，预计续租租金增长在高个位数到低20%，每平方英尺约25美元，范围在0 - 50美元 [85][86][87] 问题16: 过去五年公司资产和股权增长但现金流和收益增长不明显，未来五年投资者应如何看待现金流和股息增长 - 公司目标是实现稳定增长，每年FFO增长2% - 3%，随着开发项目推进和去杠杆，股息将与增长同步，预计未来五年FFO增长约2.5% [90][91][93] 问题17: 公司投入大量资本，为何增长表现不佳 - 公司注重稳定性，以政府现金流为基础提供健康溢价，如PTO大楼的免费租金期结束后将增加现金流 [95][96] 问题18: 过去三年股息未增长的原因是什么 - PTO大楼的租赁情况导致收入增长未达预期，公司在股息政策上更保守，随着FDA实验室等开发项目推进，股息有望增长 [98][99][100] 问题19: 公司目前的杠杆水平是否达到目标，若有2.5亿美元外部增长，如何规划股权和债务融资 - 公司会根据市场情况灵活融资，继续适度去杠杆是谨慎做法，若能在疫情后实现稳定的FFO增长，且有额外杠杆可用，将对公司发展有利 [101][102][104]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为23.59574亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长5.6%[8] - 2020年第二季度，公司总营收为6052.6万美元，较2019年同期的5274.9万美元增长14.7%[10] - 2020年上半年，公司总营收为1.18744亿美元，较2019年同期的1.03356亿美元增长14.9%[10] - 2020年第二季度，公司净收入为416.3万美元，较2019年同期的649.1万美元下降35.9%[10] - 2020年上半年，公司净收入为608.1万美元，较2019年同期的601万美元增长1.2%[10] - 2020年第二季度，公司每股基本净收入为0.05美元，较2019年同期的0.08美元下降37.5%[10] - 2020年上半年，公司每股基本净收入为0.07美元，较2019年同期的0.08美元下降12.5%[10] - 2020年第二季度，公司综合收入为389.7万美元，较2019年同期的131.8万美元增长196%[12] - 2020年上半年，公司综合亏损为403.1万美元，较2019年同期的218万美元亏损扩大84.9%[12] - 2020年第二季度，公司每股普通股股息为0.26美元，与2019年同期持平[10] - 2020年上半年净收入为6081000美元，2019年同期为6010000美元[16] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为75594000美元，2019年同期为38433000美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为139586000美元，2019年同期为273638000美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为61860000美元，2019年同期为239021000美元[16] - 2020年3月31日至6月30日，公司普通股数量从75,077,197股增至79,655,374股[57] - 2020年3月31日至6月30日，公司总权益从1,197,202千美元增至1,283,032千美元[57] - 2020年6月30日公司股东权益总额为1283032千美元，2019年12月31日为1199841千美元[58] - 2020年上半年每股股息为0.52美元，支付股息和分配共44403千美元[58] - 2020年第二季度基本每股收益0.05美元，摊薄后每股收益0.05美元；2020年上半年基本每股收益0.07美元，摊薄后每股收益0.07美元[71] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司总收入分别为60526千美元和52749千美元；六个月总收入分别为118744千美元和103356千美元[10] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为4163千美元和6491千美元；六个月净收入分别为6081千美元和6010千美元[10] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司综合收入（损失）分别为3897千美元和1318千美元；六个月综合收入（损失）分别为 - 4031千美元和 - 2180千美元[12] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司每股普通股股息均为0.26美元；六个月每股普通股股息均为0.52美元[10] - 2020年上半年净收入为6081000美元，2019年同期为6010000美元[16] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为75594000美元，2019年同期为38433000美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为139586000美元，2019年同期为273638000美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为61860000美元，2019年同期为239021000美元[16] - 2020年3 - 6月，公司支付股息和分配金额为22,317千美元，每股0.26美元[57] - 2020年3 - 6月，公司发行普通股4,472,192股，增加权益103,229千美元[57] - 2020年3 - 6月，利率互换未实现净损失266千美元[57] - 2020年3 - 6月，非控股权益净收入分配为4,163千美元[57] - 2019年3月31日至6月30日，公司普通股数量从68,005,907股增至69,601,138股[57] - 2019年3 - 6月，公司支付股息和分配金额为20,275千美元，每股0.26美元[57] - 2019年3 - 6月，公司发行普通股1,500,712股，增加权益26,441千美元[57] - 2019年3 - 6月，利率互换未实现净损失5,173千美元[57] - 2020年第二季度和上半年，公司基本每股收益分别为0.05美元和0.07美元，摊薄每股收益均为0.05美元和0.07美元；2019年对应数据分别为0.08美元和0.08美元[71] - 2020年第二季度和上半年，公司经营租赁成本分别为11.4万美元和22.9万美元；2019年对应数据分别为11.5万美元和23.1万美元[79] 公司物业资产相关数据 - 截至2020年6月30日，公司全资拥有74处运营物业，总面积约690万平方英尺，出租率100%，另有2处开发中物业预计完工后面积约20万平方英尺[23] - 2020年上半年，公司收购4处运营物业，总价1.236亿美元[31] - 2020年上半年，收购物业相关无形资产和负债加权平均摊销期为9.91年，相关收入360万美元，净收入110万美元[32] - 2020年上半年，公司产生120万美元收购相关费用[33] - 截至2020年6月30日，房地产物业净值为2108759千美元，无形资产净值为169235千美元，无形资产负债净值为-29178千美元[34] - 2020 - 2024年，收购的高于市场租赁无形资产摊销额分别为925、1514、1424、1400、1314千美元，低于市场租赁无形资产摊销额分别为-3771、-5832、-4223、-4024、-2877千美元[36] - 截至2020年6月30日，公司租赁物业加权平均房龄约15.5年，预计租户不太可能提前终止租赁[72] - 截至2020年6月30日，公司固定租赁付款总额为15.74821亿美元，2020 - 2024年及以后分别为951.76万美元、1708.99万美元、1537.95万美元、1460.13万美元、1333.82万美元和8755.56万美元[75] - 截至2020年6月30日，公司两项办公租赁的使用权资产和租赁负债未摊销余额为60万美元[78] - 截至2020年6月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.4%，非政府租户占约1.6%[88] - 74处运营物业中有19处位于加利福尼亚州，占公司可出租总面积约20.1%，占年化租赁总收入约26.6%[89] 公司负债与金融衍生品相关数据 - 截至2020年6月30日，公司合并借款总额为900456千美元，其中定期贷款设施净值248784千美元，应付票据净值447048千美元，应付抵押票据净值204624千美元[38] - 2016年定期贷款设施本金100000千美元，利率2.67%；2018年定期贷款设施本金150000千美元，利率3.96%[38] - 2017年A、B、C系列高级票据本金分别为95000、50000、30000千美元，利率分别为4.05%、4.15%、4.30%；2019年A、B、C系列高级票据本金分别为85000、100000、90000千美元，利率分别为3.73%、3.83%、3.98%[38] - 截至2020年6月30日，高级无担保应付票据公允价值为507800千美元，应付抵押票据公允价值为225200千美元[44][45] - 截至2020年6月30日，利率互换衍生品名义金额分别为100000、150000千美元，固定利率分别为1.41%、2.71%，公允价值分别为-4077、-11331千美元[46] - 公司估计未来12个月将有5100000美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[48] - 2020年第二季度和上半年，未实现损失分别为1342、11583千美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的收益（损失）分别为-1076、-1471千美元[50] - 截至2020年6月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债地位的衍生品公允价值为16000000美元[51] - 截至2020年6月30日，利率互换负债为15,408千美元[56] 公司股权与激励相关数据 - 2020年1月3日公司授予管理层146199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位）和89242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日公司向员工发行2905股限制性普通股[59] - 2020年5月11日公司向非员工董事发行19025股限制性普通股[60] - 截至2020年6月30日，限制性普通股为89891股，LTIP单位为492180个[62] - 2020年上半年公司确认限制性普通股和LTIP单位奖励的补偿费用为200万美元，未确认补偿费用为720万美元[63] - 2020年第一、二季度普通股每股股息均为0.26美元[63] - 2019年3月4日和12月20日公司分别签订股权分销协议，可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[64] - 公司可通过ATM计划进行普通股的远期销售交易[64] - 截至2020年6月30日，ATM计划总销售股份412.0992万股，净收益9377.4万美元；2019年12月ATM计划有2.044亿美元普通股总销售额度可用，2019年3月ATM计划无剩余额度[66][67] - 2020年3月26日，公司收购FBI / DEA – El Paso，支付87.073万个普通股单位作为部分对价[68] - 2020年6月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，待结算普通股524,794股[91] - 假设远期销售交易以每股22.69美元的净加权平均初始远期销售价格全部实物结算，公司预计扣除发行成本后净收益约11.9百万美元[91] 公司其他业务线数据 - 2020年第二季度和上半年，租户建设项目及相关项目管理收入分别为49.6万美元和176.1万美元；2019年对应数据分别为179.8万美元和368.9万美元[81] - 截至2020年6月30日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额为320万美元，2019年12月31日为430万美元[81] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，停车场收入分别为0.1百万美元、0.4百万美元、0.3百万美元和0.5百万美元[83] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，与停车场收入相关的应收账款余额均为0.1百万美元[83] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，能源信贷收入均不足0.1百万美元[84] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，无合同资产或负债[85] 公司会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[29] 公司特殊收入相关 - 2020年1月15日，美国政府就FDA – Lenexa开发项目向公司支付2050万美元一次性报销款，公司将其记为递延收入[73]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.05美元，摊薄后每股FFO为0.32美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2340万美元，业绩好于预期是因投资组合的公用事业费用低于预期 [20] - 截至6月30日，公司总负债约9亿美元，信贷额度有4.5亿美元可用于未来收购和开发相关费用，净债务与总企业价值之比为30.1%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为5.7倍 [23] - 2020年第二季度，公司通过ATM计划发行约450万股普通股，净加权平均价格为每股23.12美元，净收益约1.034亿美元，目前约390万股待结算远期销售交易，预计净收益约9890万美元 [24] - 因公司年初至今表现强劲，将2020年摊薄后每股FFO指引提高至1.23 - 1.25美元，中点基于公司完成2亿美元收购和4000 - 5000万美元增长开发相关投资，同比增长率超3% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，收购团队本季度完成两笔收购，分别是阿拉巴马州莫比尔市7.9万平方英尺的退伍军人事务部门诊设施和加利福尼亚州奇科市5.1647万平方英尺的VA门诊设施，公司有信心完成2020年2亿美元的收购目标 [15][16] - 开发业务方面，FDA莱内克斯系统项目处于交付最新先进实验室设施的最后阶段，预计2020年第四季度交付，亚特兰大实验室重建项目与政府就施工图纸合作，同时进行拆除和外壳建设，预计2022年交付 [17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以政府为租户，租户信用质量高，业务与经济板块不相关，在当前环境下有通过收购实现增长的优势，正评估多个高质量长期资产组合，发展工作也在按计划进行 [7][8] - 公司致力于保持投资组合的质量和专注度，不追求低质量、无增值或高风险资产，注重成本、市场知识和审慎选择性增长 [16] - 与其他REITs相比，公司资金状况良好，面临的是保持投资纪律的挑战，而非寻找资金 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管整体经济活动不确定，但公司业务不受影响，因政府租户需求稳定，且团队在延长投资组合平均期限方面表现出色，未来有机会实现稳定增长和意外的上行惊喜 [7][9] - 公司在疫情中不仅经受住考验，还蓬勃发展，团队表现良好，与政府租户合作确保办公环境安全，获得高度赞扬 [11][12] - 公司对未来增长机会持乐观态度，认为在当前美国经济负面趋势和收缩的情况下，能为股东提供持续增长和可靠性 [26] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响，包括COVID - 19的不利影响 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面的收益报告和单独补充信息包中找到这些指标与最可比当前GAAP数字的表格对账 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否讨论一下潜在使用处置或合资企业作为替代资本来源的想法 - 公司目前投资组合较年轻，此时出售物业不明智，但会评估物业，非GSA物业未来可作为资金来源，不过处置不是未来融资计划的一部分 [28][29] - 公司公开股权成本高效，有多种资本来源，有信心完成交易并为股东创造价值 [29] 问题2: 在获得合适资本成本的情况下，收购指导或开发计划有多大的上行空间 - 开发方面，公司有能力扩展，但取决于联邦政府发布的RFP，目前在FDA实验室和FBI领域有机会，收购方面，市场有很多非公开机会，若有增值且符合目标的建筑，公司会积极行动 [31] - 公司正在增强资产负债表实力，为未来机会做准备，预计能为投资者提供稳定股息和1.5% - 2%的增长率 [32] 问题3: 市场上混合资产质量的投资组合交易情况如何，卖家是否会拆分这些组合 - 有一笔交易失败，市场有些泡沫，但非公开市场上符合公司目标的机会有所增加，若卖家将优质资产和不良资产分开，公司会考虑 [34] - 拆分组合对小玩家可能是明智选择，公司对特定类型的建筑感兴趣 [35] 问题4: 能否谈谈DEA的杠杆目标 - 公司可持续的净债务目标范围是6 - 7，目前处于优势地位，不介意在杠杆方面保留一些资金，长期仍对6 - 7的范围感到舒适 [37][39] 问题5: 市场租金在续约谈判市场的变动情况以及环境对租金的潜在影响 - 物业的替代成本和相关对话未发生变化，基础建筑成本仍支持续约谈判，未出现影响续约的变化 [41] 问题6: 指导上调是否保守，本季度是否有一次性费用推动业绩 - 本季度公用事业费用节省约0.01美元，且建筑物入住率在提高，公司认为这是本季度的特定情况 [42] 问题7: 长期盈利增长目标是否会因收购或开发项目的潜在上行惊喜而重新评估 - 公司仍对1.5% - 2%的增长率感到满意，虽市场有机会实现超预期增长，但长期规划仍基于此增长率 [44]

财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为23.07325亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长3.25%[7] - 2020年第一季度总营收为5821.8万美元，较2019年同期的5060.7万美元增长15.04%[9] - 2020年第一季度净收入为191.8万美元，而2019年同期净亏损48.1万美元[9] - 2020年第一季度综合亏损为792.8万美元，2019年同期为349.8万美元[11] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为3854.5万美元，2019年同期为1397.6万美元[14] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为5329.2万美元，2019年同期为1.67954亿美元[14] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1780.5万美元，2019年同期为1.56198亿美元[14] - 2020年第一季度末，公司普通股数量从7483.2292万股增至7507.7197万股，总股本从74.8万美元增至75.1万美元[57] - 2020年第一季度，公司额外实收资本从12.57319亿美元增至12.70758亿美元，留存收益从2.0004亿美元增至2.1701亿美元[57] - 2020年第一季度末，公司总权益从1.199841亿美元变为1.197202亿美元[57] - 2020年第一季度，基本每股收益为0.02美元，摊薄后每股收益为0.02美元；2019年第一季度，基本每股收益为 - 0.01美元，摊薄后每股收益为 - 0.01美元[71] - 2020年3月31日和2019年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为300万美元和430万美元[79] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认停车库收入30万美元和20万美元，相关应收账款余额均为10万美元[82] - 2020年第一季度净收入为191.8万美元，2019年同期净亏损48.1万美元[15] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为3854.5万美元，2019年同期为1397.6万美元[15] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为5329.2万美元，2019年同期为16795.4万美元[15] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1780.5万美元，2019年同期为15619.8万美元[15] - 2020年第一季度末，公司股东权益为1,197,202千美元，2019年同期为1,129,746千美元[57] - 2020年第一季度基本每股收益为0.02美元，摊薄后每股收益为0.02美元；2019年第一季度基本和摊薄后每股收益均为 - 0.01美元[71] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司全资拥有72处运营物业，总面积约680万平方英尺，出租率达100%[22] - 公司预计两处开发中的物业完工后总面积约20万平方英尺[22] - 2020年第一季度公司收购两个运营物业，总价5160万美元，包括DHA – Aurora和FBI / DEA – El Paso[29] - 2020年第一季度，公司收购两处运营物业，总价5160万美元[29] - 2020年第一季度，收购的运营物业无形资产和负债加权平均摊销期为8.93年，相关收入0.6百万美元，净收入0.1百万美元[31] - 2020年第一季度，收购的运营物业无形资产和负债加权平均摊销期为8.93年，相关收入0.6万美元，净收入0.1万美元[31] - 2020 - 2024年，收购的高于市场租赁无形资产摊销额分别为1439000美元、1514000美元、1424000美元、1400000美元、1314000美元；低于市场租赁无形资产摊销额分别为 - 5813000美元、 - 5832000美元、 - 4223000美元、 - 4024000美元、 - 2877000美元[34] - 2020年3月31日，美国政府占租金收入约98.3%，非政府租户占约1.7%[86] - 截至2020年3月31日，公司72处运营物业中有18处位于加利福尼亚州，占可出租总面积约19.7%，占全年化租赁收入约26.3%[87] - 2020年4月3日，公司收购阿拉巴马州莫比尔市79,212平方英尺的退伍军人事务部门诊设施，租期15年至2033年12月[88] - 2020年4月30日，公司收购加利福尼亚州奇科市51,647平方英尺的退伍军人事务部门诊设施，租期15年至2034年6月[90] - 2020年4月3日和4月30日，公司分别收购阿拉巴马州莫比尔和加利福尼亚州奇科的退伍军人事务部门诊设施[88][90] 公司权益结构相关 - 截至2020年3月31日，公司拥有运营合伙企业约87.7%的有限合伙权益[23] 会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[28] 资产净值相关 - 截至2020年3月31日，公司合并房地产和无形资产中，房地产净值20.40468亿美元，无形资产净值1.71883亿美元，无形资产负债净值 - 3121.9万美元[33] - 截至2020年3月31日，房地产物业净值为2040468000美元，无形资产净值为171883000美元，无形资产负债净值为 - 31219000美元[33] 收购费用相关 - 2020年第一季度，公司因收购运营物业产生0.5百万美元收购相关费用[32] - 2020年第一季度，公司发生收购相关费用0.5万美元[32] 公司借款相关 - 截至2020年3月31日，公司合并借款总计9.37151亿美元，包括循环信贷安排、定期贷款安排、高级无担保票据和抵押票据[36] - 截至2020年3月31日，公司合并借款总额为937151000美元，其中循环信贷安排为36000000美元，定期贷款安排净额为248693000美元，应付高级无抵押票据净额为446987000美元，应付抵押票据净额为205471000美元[36] 信贷额度相关 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.14亿美元，有额外增加2.5亿美元额度的选择权[36] 利率相关 - 2020年3月31日，一个月LIBOR为0.99%[36] 债务契约遵守情况 - 截至2020年3月31日，公司遵守所有与债务相关的财务和其他契约[39] - 截至2020年3月31日，公司遵守与循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排、应付高级无抵押票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[39] 金融工具公允价值相关 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排和2016年定期贷款安排账面价值接近公允价值，均为Level 3计量[40][41] - 2020年3月31日，公司高级无担保应付票据公允价值为4.565亿美元[43] - 2020年3月31日，公司抵押应付票据公允价值为2.259亿美元[44] - 公司利率互换衍生品中，名义金额10万美元的固定利率为1.41%，名义金额15万美元的固定利率为2.71%，公允价值分别为-373.4万美元和-1140.8万美元[45] - 截至2020年3月31日，公司利率互换负债公允价值为-1514.2万美元[45] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排的账面价值接近公允价值，均为三级计量；应付高级无抵押票据公允价值为456500000美元，应付抵押票据公允价值为225900000美元，均为三级计量[40][41][42][43][44] - 截至2020年3月31日，利率互换衍生品名义金额分别为100000000美元和150000000美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 3734000美元和 - 11408000美元[45] - 截至2020年3月31日，利率互换负债为15,142千美元[56] 综合收益相关 - 公司预计未来12个月将有470万美元从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用[48] - 2020年第一季度，公司在累计其他综合收益（损失）中确认的未实现损失为1024.1万美元，2019年同期为282.5万美元；从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的收益（损失）分别为-39.5万美元和19.2万美元[49] - 公司估计未来12个月将有4700000美元从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的增加[48] - 2020年第一季度，未实现损失在累计其他综合收益中确认为 - 10241000美元，2019年同期为 - 2825000美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的收益（损失）为 - 395000美元，2019年为192000美元[49] 信用风险相关 - 截至2020年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债头寸的衍生品公允价值为1570万美元[50] - 截至2020年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债地位的衍生品公允价值为15700000美元，若违约需按终止价值结算[50] 股权奖励相关 - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位），其中81,693个与股东总回报表现挂钩，64,506个与运营绩效挂钩；还授予89,242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日，公司根据2015年股权奖励计划向特定员工发行2,905股限制性普通股[59] - 截至2020年3月31日，限制性普通股为95,102股，加权平均授予日公允价值为每股17.72美元；LTIP单位为492,180个，加权平均授予日公允价值为每股19.88美元[60] - 2020年第一季度，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的薪酬费用为100万美元，截至3月31日，未确认的薪酬费用为770万美元[61] - 2020年第一季度，公司普通股每股股息为0.26美元；绩效型LTIP单位持有人在绩效期结束前，每股LTIP单位有权获得普通股每股股息的10%，结束后有权获得与普通股相同的股息[61] - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位），其中81,693个与股东总回报绩效相关，64,506个与运营绩效相关；还授予89,242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日，公司向员工发行2,905股限制性普通股[59] - 截至2020年3月31日，限制性普通股为95,102股，LTIP单位为492,180个[60] - 2020年第一季度，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的薪酬费用为100万美元，截至3月31日，未确认薪酬费用为770万美元[61] - 2020年第一季度，公司董事会宣布普通股每股股息为0.26美元[61] 股权发售相关 - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分销协议，可分别发售最高2亿美元和3亿美元的普通股；截至2020年3月31日，2019年3月计划和12月计划分别还有约9900万美元和3亿美元的普通股可供发售[62][65][67] - 截至2020年3月31日，2019年3月ATM计划本季度售出20万股，净收益483.5万美元；已签订远期销售协议待结算340.21万股，预计净收益约7800万美元[66] - 2020年3月26日，公司收购FBI / DEA – El Paso，支付870,730个普通股单位作为部分对价[68] - 2020年3月31日后，公司通过ATM计划进行远期销售交易，预计出售3,287,624股普通股，若按每股26.78美元结算，预计扣除费用后净收入约8800万美元[89] - 2019年3月4日，公司与销售代理签订股权分销协议，可不时发行和出售总发行价高达2亿美元的普通股[62] - 公司可根据2019年3月ATM计划与远期交易对手进行普通股的远期销售交易[62][64] - 2019年12月20日公司与销售代理签订新股权分销协议，可发售最高3亿美元普通股[65] - 截至2020年3月31日，2019年3月ATM计划已售20万股，净收益483.5万美元；另有340.21万股远期销售交易未结算，若全部实物结算，预计净收益约7800万美元[66] - 截至2020年3月31日，2019年3月和12月ATM计划分别有9900万和3亿美元普通股可用于销售[67] 租赁付款相关 - 截至2020年3月31日，公司租赁固定付款总额为15.17197亿美元，2020 - 2024年分别为1388.23万美元、1633.4万美元、1461.19万美元、1368.85万美元、1241.39万美元，之后为8078.91万美元；公司办公租赁固定付款总额为79.2万美元

财务数据和关键指标变化 - 第一季度完全稀释后每股净收益为0.02美元，完全稀释后每股FFO为0.30美元，完全稀释后每股调整后FFO为0.29美元，可分配现金为2180万美元 [31] - 截至3月31日，公司总负债约为9.43亿美元，信贷额度有4.14亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [33] - 截至3月31日，公司净债务与总企业价值之比为30.6%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.3倍 [34] - 2020年第一季度，公司以每股24.17美元的净加权平均价格出售并发行20万股普通股，为公司筹集约480万美元净收益 [34] - 假设公司通过ATM计划进行的670万股远期销售交易全部实物结算，预计将以每股25.06美元的加权平均初始远期销售价格获得约1.66亿美元净收益 [36] - 公司维持2020年完全稀释后每股FFO为1.22 - 1.24美元的指引，该指引中点较2019年业绩增长约2.5% [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司拥有72处运营物业，约680万平方英尺商业地产，另有两个项目约22.2万平方英尺正在开发或设计中，投资组合加权平均年龄为13.1年 [32] - 第一季度未收租金收入约为1300美元，预计第二季度及以后不会有重大租金收取问题 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场的资本化率与去年相似，第一季度大多处于6%的低至中区间，一些优质物业的资本化率可能低于6%，如全新的FBI物业或FDA实验室 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2020年完成2亿美元的收购和4000 - 5000万美元的总开发相关投资，以实现长期稳定增长 [37] - 公司将利用股权来降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64] - 公司认为市场竞争格局变化不大，因处理联邦政府事务有难度，其他潜在进入者未进入政府物业市场，公司在收购方面进展顺利 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其防御性和差异化战略在本季度得到体现，由美国政府信用支持的收入流对投资者有利 [10] - 尽管处于全球大流行期间，但公司业务未受到重大干扰，因其收购管道、租赁期限、与联邦政府的续租业务和开发机会都需要较长时间才能有成果 [27] - 公司相信其商业模式能够承受并度过COVID - 19带来的风暴，2020年业绩有望实现长期目标 [38] 其他重要信息 - 公司于3月13日开始实施员工在家办公协议，过渡顺利，效率高且士气强 [14] - 公司资产组合中共有17例疑似和3例确诊COVID - 19病例，团队已与政府迅速合作处理 [17] - 公司收购团队在第一季度收购了位于科罗拉多州奥罗拉的10.1万平方英尺国防卫生局设施、位于得克萨斯州埃尔帕索的20.3万平方英尺FBI和DEA联合联邦司法中心，4月收购了位于阿拉巴马州莫比尔的7.9万平方英尺退伍军人事务部门诊设施，昨天宣布收购位于加利福尼亚州奇科的5.2万平方英尺VA门诊设施 [19][20][22][23] - FDA莱内克斯设施建设进展迅速，预计2020年第四季度交付；FDA亚特兰大实验室重建项目已提交最终设计意向图纸，预计2022年交付 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 已完成交易的定价情况、与2亿美元年度指引的对比以及竞争格局变化 - 已完成的DHA - 奥罗拉项目1400万美元，FBI/DEA/埃尔帕索联合设施3870万美元，VA - 莫比尔项目3950万美元，VA - 奇科项目3310万美元，总计1.247亿美元，公司认为市场竞争格局基本不变，且有机会从一些区域开发商处获得更多收购机会 [40][41][42] 问题2: 关于投资组合出售情况以及单一资产管道规模 - 公司认为投资组合出售情况基本稳定，虽进展不如以往快，但公司对完成收购目标持积极态度；无法量化单一资产管道规模，但公司自2010年以来关注约7亿美元的项目，2亿美元的目标是基于可执行项目确定的，公司希望超越该目标 [44][45][46] 问题3: 近期到期租约是否有延迟或进入延长期的风险 - 总务管理局（GSA）在家办公效率高，租赁活动正常进行，未受影响 [49] 问题4: 如何考虑远期股权承诺的结算 - 远期股权承诺将用于交易完成时的即时资金支持 [51] 问题5: 在衰退环境下公司所处细分市场资本化率的潜在变化 - 公司认为由于物业稀缺，资本化率多年来变动不大，目前市场的资本化率与去年相似，公司将保持谨慎的收购策略，偶尔会收购优质物业以提升投资组合质量 [52][53][54] 问题6: 联邦支出优先级变化对投资组合中不同机构租户集中度的影响 - 公司认为联邦政府目前未削减支出，未来可能有更多机会，公司投资组合针对约三打机构，无论政治环境如何都能应对，且不认为联邦政府会削减对FDA实验室和VA门诊诊所等项目的投入 [56][57][58] 问题7: 收购竞争中买家群体是否有变化 - 公司认为难以确定买家群体具体变化，但今年想要收购的项目都已成功，未看到其他潜在进入者进入政府物业市场，公司在成本资本方面有优势，市场格局变化不大 [59][60][61] 问题8: 续租利差情况 - 续租动态和驱动续租利差的因素未受疫情影响，资产重置成本仍是续租谈判的上限，续租流程按预期进行 [62] 问题9: 鉴于当前资本成本，公司是否更倾向于股权融资 - 随着公司推进2亿美元以上的收购目标，将利用股权降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，摊薄后每股净收益为0.02美元，摊薄后每股FFO为0.30美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2240万美元 [28][29] - 截至2019年12月31日，摊薄后每股净收益为0.10美元，摊薄后每股FFO为1.20美元，摊薄后每股调整后FFO为1.18美元，可分配现金为8130万美元 [29] - 2019年，摊薄后每股FFO增长2.5%，摊薄后每股调整后FFO增长15%，CAD增长49% [30] - 截至2019年12月31日，公司总负债为9.08亿美元，拥有4.5亿美元的可用信贷额度，净债务与总企业价值之比为30.9%，调整后净债务与年化季度备考EBITDA之比为6.1倍 [33] - 2020年，公司维持摊薄后每股FFO为1.22 - 1.24美元的指引，该指引中点较2019年增长约2.5% [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2019年第四季度，公司收购了加州图斯廷的美国公民及移民服务局设施和美国东北部的新VA门诊设施 [14][15] - 2019年，公司完成3.81亿美元的收购，其中2.288亿美元符合2亿美元的收购指引，通过收购8处房产和交付一处为FDA建造的定制开发项目，使公司投资组合增长23%，同时保持100%的入住率，LEED认证投资组合按总面积计算增加了15% [17][18] - 2020年年初，公司收购了科罗拉多州奥罗拉的11.65万平方英尺的国防卫生局设施 [19] 开发业务 - 公司由Mike Ibe领导的团队在FDA莱内萨和FDA亚特兰大两个活跃开发地点取得了有意义的进展，同时继续监测潜在相关项目 [22] 租赁续约业务 - 公司与GSA签订了纽约奥尔巴尼FBI外地办事处的新租约，新的15年期租约将于2021年9月生效，将FBI在该设施的租期延长至2036年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2019年交付了首个开发项目，进一步巩固了在美国联邦政府租赁市场的优势，致力于为股东带来有吸引力的回报 [8][9] - 2020年，公司认为是发展的好年份，凭借股票溢价和有吸引力的债务市场利率，有能力以有吸引力、有纪律和增值的方式部署资本，可能进入一个实现特别增值增长的时期 [11][12] - 公司将继续执行收购战略，关注规模在5000万 - 1.5亿美元的各类投资组合，同时积极推进开发项目，寻找新的任务关键型设施投资机会 [41][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年的业绩感到满意，认为公司在各方面都取得了进展，包括投资组合增长、交付开发项目、维持投资组合年龄和租约期限等 [8][26] - 进入2020年选举年，公司认为稳定的增长将受到股东的更多认可，公司将继续努力实现2% - 3%的年度盈利增长目标，通过长期稳定增长和安全的行业领先股息来改善资本成本 [30][39] 其他重要信息 - 2019年9月，公司完成2.75亿美元的未注册信用高级无担保票据私募发行，加权平均期限为12.4年，加权平均利率为3.85% [35][36] - 2019年12月，公司实施了一项3亿美元的ATM计划，第四季度发行了140万股普通股，总毛收益约为3200万美元，加权平均价格为每股22.26美元 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司收购管道中较大投资组合的情况及成功率影响因素 - 公司正在关注约20亿美元的各类投资组合，规模从较大到5000万 - 1.5亿美元不等，成功率主要取决于卖家的意愿，卖家可能出于税收保护、市场高点或避免与联邦政府进行续约谈判等因素考虑出售 [41][42] 问题2: 公司购买剩余租期较短房产的情况 - 公司购买过少数剩余租期较短的房产，如纽约奥尔巴尼的DEA外地办事处，剩余租期两年，公司有信心续约并实现了34%的增长，且无需支付租户改进费用和经纪费用，公司愿意考虑短期租约，前提是对续约有信心 [44] 问题3: 公司实现增值增长的驱动因素 - 公司实现增值增长得益于改善的资本成本，包括股票价格和有吸引力的利率环境，同时公司长期积累的投资组合和人脉资源也为收购提供了机会 [46] 问题4: 投资组合交易的价格策略及GSA定制开发机会的时间安排 - 公司在承保方面保持纪律性，在市场中寻找额外的基点可以带来显著差异，FDA亚特兰大项目预计在2023年左右交付，预计每年会有新的FDA项目宣布，同时公司也关注到一些FBI的开发机会 [47][48][49] 问题5: 如何平衡资本成本与资产增长和资产负债表，以及收购资金的来源 - 市场会提供合适的资产，公司会寻找符合目标的资产，在资产负债表负债端保留一定的资金有助于应对优质资产出现的时机，关于收购资金来源，市场情况会决定具体的资金分配 [51][52] 问题6: 公司在获得投资级信用评级方面的进展 - 公司每天都在以保持投资级信用评级的标准管理资产负债表，当规模合适时，公司在私募市场有良好的接受度，认为向投资级过渡会很容易 [53] 问题7: 公司对债务期限的管理策略 - 公司历史上一直努力使资产和负债期限匹配，目前认为7 - 8年的期限适合投资组合的特点，可能会在某些情况下采取机会主义策略，但对当前的期限结构感到满意 [54]

运营物业情况 - 截至2019年12月31日，公司全资拥有70处运营物业，总面积约650万平方英尺，出租率100%，另有2处开发中物业，预计完工后面积约20万平方英尺[10] - 截至2019年12月31日，运营物业加权平均房龄约12.8年，加权平均剩余租期约7.5年[12] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有70处运营物业，其中68处约630万可出租平方英尺租给美国政府租户，2处约20万可出租平方英尺租给私人租户[164] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有2处开发中物业，预计完工后约20万平方英尺[164] - 截至2019年12月31日，公司运营物业出租率100%，每平方英尺加权平均年化租赁收入33.73美元，加权平均房龄约12.8年[164] - 公司总可出租面积为6,465,638平方英尺，总年化租赁收入为2.17316545亿美元，每平方英尺租赁收入为33.73美元[166] - VA - Loma Linda可出租面积327,614平方英尺，年化租赁收入1627.7403万美元，占比7.4%，每平方英尺租赁收入49.68美元[165] - Various GSA - Buffalo可出租面积267,766平方英尺，年化租赁收入847.9847万美元，占比3.9%，每平方英尺租赁收入31.67美元[165] - JSC - Suffolk可出租面积403,737平方英尺，年化租赁收入810.6829万美元，占比3.7%，每平方英尺租赁收入20.08美元[165] - Various GSA - Portland可出租面积223,261平方英尺，年化租赁收入691.3111万美元，占比3.2%，每平方英尺租赁收入31.28美元[165] - FBI - Salt Lake可出租面积169,542平方英尺，年化租赁收入681.6845万美元，占比3.1%，每平方英尺租赁收入40.21美元[165] - IRS - Fresno可出租面积180,481平方英尺，年化租赁收入660.6378万美元，占比3.0%，每平方英尺租赁收入36.60美元[165] - PTO - Arlington可出租面积190,546平方英尺，年化租赁收入652.8701万美元，占比3.0%，每平方英尺租赁收入34.26美元[165] - Various GSA - Chicago可出租面积232,759平方英尺，年化租赁收入645.7951万美元，占比3.0%，每平方英尺租赁收入28.81美元[165] - VA - San Jose可出租面积90,085平方英尺，年化租赁收入581.9082万美元，占比2.7%，每平方英尺租赁收入64.60美元[165] - 美国政府租赁物业的可出租面积总计6,289,919平方英尺，年化租赁收入达2.16363897亿美元，占比99.6%，每平方英尺收入34.53美元[168] - 加利福尼亚州的物业可出租面积为1,330,960平方英尺，占比20.5%，年化租赁收入为5839.6306万美元，占比26.9%[170] - 弗吉尼亚州的物业可出租面积为740,582平方英尺，占比11.4%，年化租赁收入为1985.5803万美元，占比9.1%[170] - 德克萨斯州的物业可出租面积为457,292平方英尺，占比7.1%，年化租赁收入为1346.1511万美元，占比6.2%[170] - 纽约州的物业可出租面积为397,926平方英尺，占比6.2%，年化租赁收入为1252.4297万美元，占比5.8%[170] - 西弗吉尼亚州的物业可出租面积为415,797平方英尺，占比6.4%，年化租赁收入为1021.7715万美元，占比4.7%[170] - 公司运营物业总数为70处，租赁总数为101个，总可出租面积为6,465,638平方英尺，年化租赁总收入为2.17316545亿美元[170] - 太平洋沿岸市场的物业可出租面积为1,330,960平方英尺，占比20.5%，年化租赁收入为5839.6306万美元，占比26.9%[170] - 大西南市场的物业可出租面积为989,223平方英尺，占比15.3%，年化租赁收入为2864.8296万美元，占比13.1%[170] - 国家首都市场的物业可出租面积为872,237平方英尺，占比13.5%，年化租赁收入为2513.2141万美元，占比11.6%[170] - 截至2019年12月31日，运营物业100%被53个租户占用[172] - 美国政府租户中，联邦调查局（FBI）租赁面积1085860平方英尺，占比16.8%，年化租赁收入35114008美元，占比16.1%[172] - 美国政府租户中，退伍军人事务部（VA）租赁面积752328平方英尺，占比11.6%，年化租赁收入34669928美元，占比16.0%[172] - 运营物业总租赁面积6442452平方英尺，年化租赁总收入217316545美元[172] - 2020年到期租赁面积762983平方英尺，占投资组合租赁面积的11.8%，年化租赁收入25972761美元，占总年化租赁收入的12.0%[175] - 2021年到期租赁面积953728平方英尺，占投资组合租赁面积的14.8%，年化租赁收入28144498美元，占总年化租赁收入的13.0%[175] - 开发物业中，FDA - 亚特兰大项目预计可租赁面积162000平方英尺，FDA - 莱内萨项目预计可租赁面积59690平方英尺，总计221690平方英尺[175] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有70处运营物业，总面积约650万平方英尺，全部出租，另有2处开发中物业预计完工后面积约20万平方英尺[200] 运营合伙企业情况 - 公司拥有运营合伙企业约88.6%的运营合伙单位[11] - 公司拥有运营合伙企业约88.6%的运营合伙单位[201] 高级管理团队业务情况 - 高级管理团队负责收购约570万平方英尺、开发约140万平方英尺的美国政府租赁物业[12] - 高级管理团队开发项目总面积约460万平方英尺，其中为美国政府开发39个定制项目[14] 数据库情况 - 公司专有数据库跟踪约8200份租约，总面积约1.88亿平方英尺[14] 股份发行情况 - 2019年，公司通过ATM计划发行价值1.284亿美元的普通股，可额外发行价值最高4.039亿美元的股份[14] 负债与借款情况 - 截至2019年12月31日，公司总负债约9.078亿美元，净债务与企业总价值之比为30.9%[14] - 截至2019年12月31日，公司总负债约9.078亿美元，包括2018年定期贷款工具下未偿还的约1.5亿美元、2016年定期贷款工具下未偿还的约1亿美元、2017年高级无抵押票据未偿还的1.75亿美元和2019年高级无抵押票据未偿还的2.75亿美元[62] - 截至2019年12月31日，公司循环信贷安排下可用借款额度约4.5亿美元[62] - 截至2019年12月31日，公司总负债约为9.078亿美元，包括2018年定期贷款安排和2016年定期贷款安排下总计约2.5亿美元的未偿债务，以及2017年高级无担保票据和2019年高级无担保票据下总计4.5亿美元的债务[109] - 截至2019年12月31日，公司循环信贷安排下的可用借款额度约为4.5亿美元[109] - 截至2019年12月31日，公司有2.063亿美元的美国房产抵押贷款和其他有担保债务[114] - 截至2019年12月31日，公司有1570万美元的未偿还合并债务为可变利率[115] 员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有37名员工[18] 租户收入占比情况 - 截至2019年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的99.6%[19] - 截至2019年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的99.6%[41] - 截至2019年12月31日，VA、FBI和DEA三个美国政府租户机构占公司总可出租面积约37.0%，占总年化租赁收入约43.2%[51] 租约到期情况 - 截至2019年12月31日，代表约28.0%的总年化租赁收入和约29.3%的投资组合房产面积的租约将在2022年底到期[42] 租户终止租约情况 - 截至2019年12月31日，占公司可出租面积约5.8%、年化租赁收入约4.8%的租户有权在租约软期限到期前终止租约[52] 物业地区分布情况 - 截至2019年12月31日，公司70处运营物业中有18处位于加利福尼亚州，占总可出租面积约20.5%，占总年化租赁收入约26.9%[54] 公司面临的风险情况 - 不利的市场和经济条件可能对公司的入住率、租金率、租金收取、运营费用和资产市值产生不利影响[49] - 公司业务可能受当地经济条件、美国政府租户机构任务变化、自然灾害和气候变化等因素影响[50][51][55] - 美国政府租户机构可能发起征用程序，长期政府停摆和预算削减或僵局可能对公司业务产生重大不利影响[57][58] - 美国政府拥有的房地产数量增加可能对公司业务产生不利影响，公司可能需进行重大资本支出以改善物业[59][61] - 资本和信贷市场状况可能影响公司获取资本或融资的渠道及成本，公司可能无法成功完成收购[62][63] - 公司需维持保险，保险行业变化或增加成本、缩小范围，影响财务与运营[69] - 公司可能因环境和健康安全问题承担责任，影响业务、财务和运营[71] - 公司开发活动受法规限制，可能导致延迟或费用增加，甚至无法完成开发[76][78] - 房地产投资流动性差，可能限制公司灵活性，影响资金和偿债能力[79] - 公司需季度评估房产价值，可能因多种因素计提减值，影响收益[80] - 公司可能面临诉讼，产生费用，影响保险和运营[81] - 公司收购资产可能存在未知或或有负债，影响业务和财务[82] - 公司一处房产受优先购买权限制，影响出售时间和条款[84] - 公司运营依赖信息技术，故障或安全问题会损害业务[85] - 公司为满足REIT分配要求，可能需借款或处置资产，影响财务和股价[86] 公司REIT资格相关规定 - 公司自2015年12月31日结束的纳税年度起符合美国联邦所得税REIT资格[31] - 为符合REIT资格，任何应税年度后半年内，公司已发行股票价值的50%以上不得由5个或更少个人直接或间接持有；公司章程规定任何人或实体不得实际或被视为拥有任何类别或系列已发行和流通股票价值或数量的7.1%以上，或所有类别和系列已发行股票总价值的7.1%以上[92] - 公司需每年分配至少90%的应纳税收入以维持REIT资格，若分配低于100%的应纳税收入将面临联邦所得税，低于规定最低金额还会有4%的消费税[112] - 为符合REIT资格，每个日历季度末，公司至少75%的资产价值须由现金、美国政府证券等构成，对于不符合75%资产测试的资产，不能持有超过单一发行人10%的有表决权证券或总价值，不能持有超过公司总资产价值5%的单一发行人证券，TRS发行的证券不能超过总资产价值的20%，无抵押债务工具不能超过总资产价值的25%，若未达标需在30天内纠正或申请法定救济[145] - 若公司被认定持有、收购或开发的房产主要用于向客户销售，处置房产的收益可能需缴纳100%的“禁止交易”税，除非符合至少持有两年等安全港例外条件或通过TRS处置[148] - 为维持REIT资格和满足分配要求，公司现金流可能不足以支付分配，可能需在不利市场条件下出售资产、以不利条件借款等，这可能影响普通股市场价值和融资能力，若出售被视为主要用于销售的资产，可能需缴纳100%的税[149] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下撤销REIT选举，若不再是REIT，计算应纳税所得时不能扣除股息支付，需按常规公司税率缴纳联邦所得税及州和地方税，可能对股东总回报产生不利影响[150] - 公司与子公司联合选择将子公司视为TRS，TRS直接或间接拥有超过35%投票权或股票价值的公司将自动视为TRS，REIT资产价值中TRS证券占比不超20%，不符合TRS限制可能面临100%消费税[154] - 若Section 1031交易被认定应纳税或相关法律修订废除，公司可能面临不利后果，交易中增值的个人财产收益视为非合格收入，可能影响REIT地位[155] - 为维持REIT资格，公司须将至少90%的应税收入分配给股东，预计分配全部应税收入[181] 公司章程相关规定 - 公司章程授权董事会修改章程，增加或减少授权股票的总数，授权发行额外的普通股或优先股，并对未发行的普通股或优先股进行分类或重新分类，之后授权发行此类分类或重新分类的股票[91] - 公司章程和细则中的某些条款可能会阻止第三方提出收购公司的提议，即使一些股东可能认为该提议符合他们的最佳利益[91] - 马里兰州普通公司法的某些条款可能会抑制第三方提出收购公司的提议，或阻碍控制权变更，否则可能为普通股股东提供以高于当时市场价格出售股票的机会[93] - 公司董事会已通过决议，豁免公司与任何其他个人或实体之间的任何业务合并不受马里兰州普通公司法业务合并条款的约束；细则规定，该决议或任何其他豁免业务合并的决议只能由普通股股东多数投票撤销、更改或修订[94] - 公司细则包含一项条款，豁免任何人收购公司股票不受马里兰州普通公司法控制股份收购条款的约束；该细则条款只能由普通股股东多数投票修订[94] 公司投资与政策变更情况 - 公司可能在未经股东批准的情况下改变投资策略，收购和开发目标市场以外的房产，这可能对公司的业务、财务

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为22.237亿美元和18.6155亿美元[8] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为10.39963亿美元和8.36297亿美元[8] - 2019年第三季度和2018年同期，公司总营收分别为5758.9万美元和3943.7万美元[10] - 2019年前三季度和2018年同期，公司总营收分别为1.60945亿美元和1.12383亿美元[10] - 2019年第三季度和2018年同期，公司净收入分别为60.3万美元和248.2万美元[10] - 2019年前三季度和2018年同期，公司净收入分别为661.3万美元和601.6万美元[10] - 2019年第三季度和2018年同期，公司综合收入（损失）分别为 - 120.4万美元和288.8万美元[12] - 2019年前三季度和2018年同期，公司综合收入（损失）分别为 - 338.4万美元和894.3万美元[12] - 2019年前九个月净收入为6613000美元，2018年同期为6016000美元[16] - 2019年前九个月折旧和摊销为68717000美元，2018年同期为45331000美元[16] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为119377000美元，2018年同期为49095000美元[16] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为356514000美元，2018年同期为370608000美元[16] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为295639000美元，2018年同期为316622000美元[16] - 2019年前九个月支付的利息（扣除资本化利息后）为21595000美元，2018年同期为13017000美元[18] - 截至2019年9月30日的三个月，公司股东权益总额为1137925000美元，2018年同期为1041302000美元[76] - 截至2019年9月30日的九个月，公司股东权益总额为1183737000美元，2018年同期为1041302000美元[77] - 2019年1 - 9月，基于股份的薪酬为2145000美元[77] - 2018年1 - 9月，基于股份的薪酬为2307000美元[77] - 2019年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.01美元，前九个月均为0.08美元；2018年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.03美元，前九个月均为0.08美元[92] - 2019年前三季度总营收16.0945亿美元，2018年同期为11.2383亿美元[10] - 2019年前三季度净利润6613万美元，2018年同期为6016万美元[10] - 2019年前三季度每股基本收益0.08美元，2018年同期为0.08美元[10] - 2019年前三季度每股摊薄收益0.08美元，2018年同期为0.08美元[10] - 2019年前三季度经营活动产生的净现金为1.19377亿美元，2018年同期为4909.5万美元[14] - 2019年前三季度投资活动使用的净现金为3.56514亿美元，2018年同期为3.70608亿美元[14] - 2019年前三季度融资活动提供的净现金为2.95639亿美元，2018年同期为3.16622亿美元[14] - 2019年前三季度现金及现金等价物和受限现金净增加5850.2万美元，2018年同期减少489.1万美元[14] - 2019年前三季度支付的利息净额为2159.5万美元，2018年同期为1301.7万美元[18] - 2019年9月30日止九个月，公司股东权益总额为1183737000美元，2018年同期为1041302000美元[77] - 2019年9月30日止九个月，公司基于股票的薪酬为2145000美元，2018年同期为2307000美元[77] - 2019年9月30日止九个月，公司支付股息60107000美元，2018年同期为47541000美元[77] - 2019年第三季度，公司归属于普通股股东的净利润为51.8万美元，基本和摊薄每股收益均为0.01美元；2018年同期分别为187.4万美元和0.03美元[92] - 2019年前九个月，公司归属于普通股股东的净利润为568.7万美元，基本和摊薄每股收益均为0.08美元；2018年同期分别为427.2万美元和0.08美元[92] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年和2018年前九个月，租户建设项目及相关项目管理收入分别为745.2万美元和382.3万美元，截至2019年9月30日和2018年12月31日，相关应收账款余额分别为540万美元和240万美元[103] - 2019年第三季度和前九个月，公司停车库收入分别为30万美元和70万美元，2018年同期均不足10万美元，截至2019年9月30日和2018年12月31日，相关应收账款余额分别为10万美元和不足10万美元[105] - 2019年第三季度和前九个月，公司能源信贷收入均为10万美元，2018年同期均不足10万美元[106] - 截至2019年9月30日，美国政府占公司租金收入约98.2%，非政府租户占约1.8%[109] - 截至2019年9月30日，公司68处运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总可出租面积约19.9%，占年化租赁收入约26.4%[110] 公司物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司全资拥有68处运营物业，总面积约630万平方英尺，全部出租；另有2处开发中物业，预计完工后面积约20万平方英尺[23] - 截至2019年9月30日，公司拥有运营合伙企业约88.4%的有限合伙权益[23] - 截至2019年9月30日，房地产和无形资产净值分别为1,923,371千美元和172,076千美元，负债净值为26,455千美元[49] - 截至2019年9月30日，公司在美国全资拥有68处运营物业，总面积约630万平方英尺，全部已出租，另有2处开发中物业，预计完工后面积约20万平方英尺[23] - 截至2019年9月30日，公司租赁物业加权平均房龄约为16.1年[93] 公司会计政策变更 - 公司于2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，使用修改后的追溯过渡法[34] - 公司决定将租赁组件和非租赁组件作为单一组件在综合运营报表的收入部分列报[37] - 2019年1月1日采用新租赁准则，留存收益减少不到0.1百万美元，确认约1.3百万美元使用权资产和租赁负债[39] - 2019年1月1日，公司采用修订追溯过渡法采用ASU 2016 - 02，产生的累计影响调整使留存收益减少不到10万美元，同时确认约130万美元的使用权资产和租赁负债[34][39] 公司物业收购与出售情况 - 2019年前九个月收购六个运营物业，总价316.2百万美元，无形资产和负债加权平均摊销期7.55年，带来14.0百万美元收入和2.2百万美元净收入[41][43] - 2018年6月15日签订协议收购14处物业组合，总价约430.0百万美元，2019年1月31日完成全部收购[44] - 2019年前九个月发生1.4百万美元收购相关费用[45] - 2019年5月8日出售物业，净收益约19.9百万美元，确认约6.2百万美元收益[46] - 2019年8月27日FDA - Alameda开发项目完工并开始20年不可撤销租赁[47] - 2019年前九个月收购一处用于开发的物业FDA - Atlanta[48] - 2019年前九个月，公司收购6处运营物业，总购买价3.162亿美元，其中土地2456.8万美元、建筑物2.46911亿美元等[41] - 2019年前九个月，公司收购的运营物业带来1400万美元收入和220万美元净收入[43] - 2018年6月15日，公司签订协议以约4.3亿美元收购14处物业组合，2019年1月31日完成剩余3处物业收购[44] - 2019年前九个月，公司发生140万美元与收购相关的费用[45] - 2019年5月8日，公司出售CBP – Chula Vista，净收益约1990万美元，确认约620万美元的全部收益[46] - 2019年10月22日，公司收购加利福尼亚州图斯廷一处66,818平方英尺的美国公民及移民服务局设施，该设施100%租给GSA，租期15年[112] 公司债务与融资情况 - 截至2019年9月30日，公司总债务为902,523千美元[52] - 2019年9月12日，运营合伙企业私募发行275.0百万美元固定利率高级无抵押票据[54] - 截至2019年9月30日，高级无抵押应付票据的公允价值为4.72亿美元[62] - 截至2019年9月30日，抵押应付票据的公允价值为2.128亿美元[63] - 利率互换衍生品的名义金额分别为100,000（千美元）和150,000（千美元），固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为(114)（千美元）和(7,118)（千美元）[64] - 截至2019年9月30日，利率互换负债的公允价值为(7,232)（千美元）[64] - 公司估计未来12个月将有140万美元从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的增加[66] - 2019年第三季度，未实现收益（损失）在累计其他综合收益中确认为(1,774)（千美元），2018年同期为578（千美元）；2019年前九个月为(9,601)（千美元），2018年同期为3,275（千美元）[67] - 2019年第三季度，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的收益为33（千美元），2018年同期为172（千美元）；2019年前九个月为396（千美元），2018年同期为348（千美元）[67] - 截至2019年9月30日，与信用风险相关的或有特征协议中处于负债地位的衍生品净公允价值为750万美元[68] - 截至2019年9月30日，公司总债务为902,523千美元，其中定期贷款净额248,511千美元，应付票据净额446,868千美元，应付抵押票据净额207,144千美元[52] - 2019年9月12日，公司运营合伙企业私募发行总计2.75亿美元的固定利率优先无担保票据，包括8500万美元2029年到期的A系列、1亿美元2031年到期的B系列和9000万美元2034年到期的C系列[54] - 截至2019年9月30日，公司循环信贷额度可用容量为4.5亿美元，可额外增加最多2.5亿美元[53] - 2016年定期贷款1亿美元，利率2.77%，2024年3月到期；2018年定期贷款1.5亿美元，利率4.06%，2023年6月到期[52] - 公司有两笔利率互换协议，名义本金分别为1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，到期日分别为2023年9月29日和2023年6月19日[64] - 截至2019年9月30日，利率互换衍生品负债公允价值为7232千美元[64] - 公司预计未来12个月将从累计其他综合收益（损失）中转出140万美元增加利息费用[66] - 2019年第三季度和前九个月，未实现损益在累计其他综合收益（损失）中分别为 - 1774千美元和 - 9601千美元，从累计其他综合收益（损失）转入利息费用分别为33千美元和396千美元[67] - 截至2019年9月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，衍生品负债净公允价值为750万美元，公司未违反协议条款且未提供抵押品[68] - 截至2019年9月30日，利率互换负债公允价值为723.2万美元[74] 公司股权相关情况 - 2019年1月18日，公司根据2015年股权奖励计划授予管理层143538个基于绩效的长期激励计划单位[77] - 2019年1 - 9月，公司根据2015年股权奖励计划授予管理层64881股限制性普通股[77] - 2019年3月11日，公司根据2015年股权奖励计划向特定员工发行3080股限制性普通股[78] - 公司在2019年股东大会上，根据2015年股权奖励计划向非员工董事发行22000股限制性普通股[79] - 2019年第二季度末至9月30日，普通股数量从69601138股增加到73339676股[76] - 2018年第二季度末至9月30日，普通股数量从60376466股增加到60818841股[76] - 2019年9月30日受限普通股和LTIP单位奖励情况：受限股92,