财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度摊薄后每股净收益为0.09美元 [27] - 2021年第一季度摊薄后每股FFO为0.33美元，同比增长近8.5% [27] - 2021年第一季度摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2440万美元 [27] - 截至季度末，公司总债务约10亿美元，信贷额度有3.41亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [28] - 截至3月31日，公司净债务与总企业价值之比为34%，调整后净债务与年度季度预估EBITDA之比为6.2倍 [28] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行约156万股普通股，净收益约4000万美元，加权平均净股价为每股25.69美元 [29] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.28 - 1.30美元的指引，预计实现2% - 3%的每股FFO同比增长 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 收购团队完成一个约17.7万平方英尺的三栋建筑组合，包括FBI诺克斯维尔、美国检察官办公室路易斯维尔和美国移民海关执法局路易斯维尔 [14] - 季度末后，收购伊利诺伊州斯普林菲尔德的美国检察官办公室的一栋建筑 [18] - 已完成2021年2亿美元收购目标的40% [19] 开发业务 - 与GSA和FDA合作的佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺的FDA实验室预计2023年第三季度交付 [20] 租赁业务 - 2021年第一季度完成四项租赁续约，约27万平方英尺，占总投资组合年化租赁收入的3.1% [21] - 到2021年底，约55万平方英尺和11份租约到期，公司正与GSA积极讨论续约 [31] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有租赁给美国联邦政府的A类关键任务设施，通过收购、非投机性开发和现有资产续约来增长FFO [7][8] - 收购团队持续寻找符合平均投资组合建筑规模的高质量机会，推动FFO增长 [19] - 开发团队继续推进非投机性开发项目，如与GSA和FDA合作的项目 [20] - 公司致力于ESG工作，将发布新的环境可持续性、社会责任和人权政策以及供应商行为准则 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面强劲，投资组合管道稳健，租户信用质量高，未来将继续执行既定战略 [12] - 2021年开局良好，未来将继续收购联邦政府租赁房地产组合中的重要资产，与GSA和租户机构合作进行续约和长期战略规划 [23] - 尽管受COVID - 19影响，但公司有信心通过美国政府的现金流为股东提供2% - 3%的每股FFO增长 [30] 其他重要信息 - 会议使用了前瞻性陈述，公司受多种风险因素影响，不承担公开更新前瞻性陈述的义务 [3][4] - 会议可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站找到与GAAP数据的调节表 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度完成的续约情况，包括现金租赁利差、基本租金和租户改进建设如何影响租金流 - 第一季度有四项续约，预计平均租金利差约8.5%，平均租户改进费用为30 - 35美元。财政部帕克斯堡和美国移民海关执法局匹兹堡无租户改进预算，贝克斯菲尔德和斯特林预计在新租约开始前完成租户改进 [33] 问题2: 租户改进预算如何计入租金流以及完成时间 - 财政部帕克斯堡和美国移民海关执法局匹兹堡无租户改进津贴，利差将立即生效。贝克斯菲尔德和斯特林预计在新租约开始前完成租户改进，斯特林资产将于2022年第三季度开始，贝克斯菲尔德将于2022年1月开始 [34] 问题3: 拥有12个FBI外地办事处的优势 - 拥有12个FBI外地办事处使FBI了解公司，公司运营得到认可，有助于项目开展和续约，未来有望拥有更多 [35] 问题4: Mike Ibe正在与GSA进行的定制建造交易情况 - 联邦政府推进项目速度较慢，但FDA实验室项目、FEMA项目和VA设施项目有机会，这些将是FFO增长的驱动力 [36][37] 问题5: 2021 - 2022年卖家更愿意出售资产的原因 - 资本利得税可能变化、业主年龄和市场重启等因素促使卖家出售资产，公司具有税收效率优势，有吸引力的资本成本，执行速度快，与经纪人关系强 [39][40][41] 问题6: 按第一季度数据年化并考虑可能超2亿美元收购目标，能否达到指引上限及是否有拖累收益因素 - 公司目前倾向维持现有指引范围，希望随着时间推移超越该范围 [44] 问题7: 2020年到期的三份租约情况及另外两份长期续约预期 - 两份处于等待文件签署的延期状态，一份位于布法罗的小租约无法续约 [45] 问题8: 亚特兰大FDA开发项目完工日期推迟和成本上升原因 - 项目处于设计阶段，正在确定最终要求和图纸，不影响15年项目周期 [46] 问题9: 关于一次性付款的时间是否有更清晰信息 - 尚无最终定论，公司希望像过去在FDA莱内萨项目一样获得政府进度付款 [47]

公司业务概述 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，主要专注于收购、开发和管理租给美国政府机构的A级商业地产[19] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为2507603000美元，较2020年12月31日的2457540000美元增长2.03%[6] - 2021年第一季度，公司总营收为65001000美元，较2020年同期的58218000美元增长11.65%[8] - 2021年第一季度，公司净利润为7880000美元，较2020年同期的1918000美元增长310.84%[8] - 2021年第一季度，公司综合收益为9718000美元，而2020年同期为亏损7928000美元[11] - 2021年第一季度，经营活动产生的净现金为26012000美元，较2020年同期的38545000美元下降32.52%[13] - 2021年第一季度，投资活动使用的净现金为72096000美元，较2020年同期的53292000美元增长35.28%[13] - 2021年第一季度，融资活动提供的净现金为44554000美元，较2020年同期的17805000美元增长150.23%[13] - 2021年第一季度，现金及现金等价物和受限现金净减少1530000美元，而2020年同期净增加3058000美元[13] - 2021年第一季度，支付的利息净额为9597000美元，较2020年同期的9358000美元增长2.55%[15] - 2021年3月31日公司股东权益总额为1326794000美元，较2020年12月31日的1299970000美元增加了26824000美元[55] - 2021年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.08美元，2020年同期均为0.02美元[66] - 2021年第一季度总营收6.5001亿美元，2020年同期为5.8218亿美元[8] - 2021年第一季度总费用4.8亿美元，2020年同期为4.7397亿美元[8] - 2021年第一季度净收入7880万美元，2020年同期为1918万美元[8] - 2021年第一季度综合收入9718万美元，2020年同期亏损7928万美元[11] - 2021年第一季度经营活动提供净现金2.6012亿美元，2020年同期为3.8545亿美元[13] - 2021年第一季度投资活动使用净现金7.2096亿美元，2020年同期为5.3292亿美元[13] - 2021年第一季度融资活动提供净现金4.4554亿美元，2020年同期为1.7805亿美元[13] - 2021年第一季度，公司普通股股东权益从12.9997亿美元增至13.26794亿美元[55] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益分别为0.08美元和0.02美元，摊薄每股收益分别为0.08美元和0.02美元[66] 物业资产相关数据 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有82处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后面积约20万平方英尺[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙公司约89.0%的有限合伙权益[21] - 2021年第一季度，公司收购三处运营物业，总价6410万美元，其中房地产5799.3万美元，无形资产608.4万美元，无形资产负债1000美元[28] - 截至2021年3月31日，公司房地产和无形资产净值分别为22.55241亿美元和1.62351亿美元，无形资产负债净值为237.38万美元[32] - 2021 - 2025年，公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销金额分别为115.2万美元、145.2万美元、142.8万美元、134.1万美元、128.6万美元和 - 416.4万美元、 - 422.3万美元、 - 402.4万美元、 - 287.7万美元、 - 217万美元[33] - 截至2021年3月31日，公司全资拥有82处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率99%[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有一处开发中物业，预计完工后面积约20万平方英尺[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[21] - 2021年第一季度公司收购三处运营物业，总价6410万美元，其中房地产5799.3万美元，无形资产608.4万美元，无形资产负债1000美元[28] - 2021年第一季度公司运营物业的无形资产和负债加权平均摊销期为7.40年，相关运营物业收入为30万美元，净收入不足10万美元[29] - 截至2021年3月31日，公司房地产和无形资产净值分别为22.55241亿美元和1.62351亿美元，无形资产负债净值为237.38万美元[32] - 截至2021年3月31日，公司收购的高于和低于市场租赁无形资产未来五年计划摊销情况为：2021年高于市场租赁无形资产115.2万美元，低于市场租赁无形资产416.4万美元；2022年分别为145.2万美元和422.3万美元；2023年分别为142.8万美元和402.4万美元；2024年分别为134.1万美元和287.7万美元；2025年分别为128.6万美元和217万美元[33] - 2021年4月22日，公司收购了伊利诺伊州斯普林菲尔德一处43600平方英尺的美国检察官办公室物业[84] - 公司82处运营物业中有18处位于加利福尼亚州，截至2021年3月31日，占公司总租赁面积的约17.9%，占年化租赁总收入的约23.9%[83] 债务相关数据 - 截至2021年3月31日，公司总债务为10.07254亿美元，包括循环信贷额度1.09亿美元、定期贷款2.5亿美元、应付票据4.5亿美元、抵押应付票据2.03251亿美元[35] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度可用容量为3.41亿美元，有2.5亿美元的增额选择权[35] - 截至2021年3月31日，公司遵守所有与债务相关的财务和其他契约[38] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度、2016年定期贷款和2018年定期贷款的公允价值分别约等于账面价值、1亿美元和1.5亿美元[39][40][41] - 截至2021年3月31日，公司高级无担保应付票据的公允价值为4.832亿美元[42] - 截至2021年3月31日，公司抵押应付票据的公允价值为2.096亿美元[43] - 截至2021年3月31日，公司合并借款总额为10.07254亿美元，包括循环信贷额度1.09亿美元、定期贷款额度2.49057亿美元、应付票据4.47234亿美元和应付抵押票据2.01963亿美元[35] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度可用容量为3.41亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[35] - 截至2021年3月31日，公司债务公允价值分别为：循环信贷额度近似账面价值，2016年定期贷款额度1亿美元，2018年定期贷款额度1.5亿美元，应付票据4.832亿美元，应付抵押票据2.096亿美元[39][40][41][42][43] 衍生品相关数据 - 公司有两笔利率互换衍生工具，名义金额分别为10000万美元和15000万美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 277.2万美元和 - 817.1万美元[44] - 截至2021年3月31日，公司利率互换负债的公允价值为1094.3万美元[44] - 公司估计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2021年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认的未实现收益为54.7万美元，2020年同期为未实现损失1024.1万美元[48] - 2021年第一季度，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为129.1万美元，2020年同期为39.5万美元[48] - 截至2021年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议下处于负债头寸的衍生品公允价值为1130万美元[49] - 截至2021年3月31日，公司持有的所有衍生品均归类为公允价值层级的第2级[51] - 截至2021年3月31日，公司按公允价值计量的资产和负债中，利率互换负债为1094.3万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司利率互换衍生品公允价值为负债1094.3万美元，预计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[44][46] - 2021年第一季度，公司利率衍生品在累计其他综合收益中确认未实现收益54.7万美元，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为129.1万美元[48] - 截至2021年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议下，处于负债头寸的衍生品公允价值为1130万美元[49] - 截至2021年3月31日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层级的第2级[51] - 2021年3月31日，利率互换资产无数据，利率互换负债为1094.3万美元[54] 股权及激励相关数据 - 2021年第一季度公司发放股息和分红24186000美元，每股0.26美元[55] - 2021年第一季度公司发行普通股1556824股，获得净收益39958000美元[55] - 2021年第一季度公司利息互换未实现收益为1838000美元[55] - 2021年第一季度公司净收入为7880000美元[55] - 2021年1月4日，公司授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[55] - 2021年3月17日，公司向某些员工发行4462股限制性普通股[57] - 截至2021年3月31日，公司限制性普通股和长期激励计划单位奖励的未确认补偿费用为10100000美元[59] - 2021年第一季度，公司通过2019年12月ATM计划发行1556824股普通股，获得净收益39998000美元[63] - 截至2021年3月31日，公司已签订远期销售交易，待结算的普通股为2949697股，预计获得净收益约72100000美元[63] - 2021年1月4日，公司根据2015年股权奖励计划授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[55] - 2021年3月17日，公司根据2015年股权奖励计划向某些员工发行4462股限制性普通股[57] - 截至2021年3月31日，限制性普通股为73628股，加权平均授予日公允价值为每股20.14美元[58] - 截至2021年3月31日，长期激励计划单位为676976个，加权平均授予日公允价值为每股21.06美元[58] - 2021年第一季度，公司支付股息和分配金额为2418.6万美元，每股0.26美元[55] - 2021年第一季度，公司净收入为788万美元[55] - 2021年第一季度，公司确认与限制性普通股和长期激励计划（LTIP）单位奖励相关的薪酬费用为130万美元，截至2021年3月31日，未确认的薪酬费用为1010万美元[59] - 2021年第一季度，公司董事会宣布的普通股每股股息为0.26美元，基于绩效的LTIP单位持有人在绩效期结束前有权获得相当于普通股每股股息10%的股息，绩效期结束后，有权获得与普通股相同的股息[59] - 公司分别于2019年3月4日和2019年12月20日实施了“2019年3月ATM计划”和“2019年12月ATM计划”，可分别发行和出售总发行价高达2亿美元和3亿美元的普通股[60] - 截至2021年3月31日的季度，“2019年12月ATM计划”发行了1556824股普通股，净收益为3999.8万美元；公司已签订远期销售交易，待结算的普通股为2949697股，预计净收益约为7210万美元[63] 租赁相关数据 - 截至2021年3月31日，公司固定租赁付款总额为17.86411亿美元，2021年为1579.33万美元[70] - 截至2021年3月31日，公司使用权资产和租赁负债未摊销余额分别为170万美元和190万美元[72] - 2021年第一季度运营租赁成本为14.9万美元，2020年同期为11.5万美元[73] - 截至2021年3月31日，美国政府占公司年化租赁收入约98.6%，非政府租户占约1.4%[82] - 截至2021年3月31日，公司租赁物业的固定租赁付款总额为17.86411亿美元，其中2021年为1579.33万美元[70] - 截至2021年3月31日，公司已开始的办公租赁的使用权资产和租赁负债的未摊销余额分别为170万美元和190万美元[72] - 截至2021年3月31日，美国政府租户占公司年化租赁总收入的约98.6%，非政府租户占约1.4%[82] 各业务线收入数据变化 - 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财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，摊薄后每股净收入为0.03美元，摊薄后每股FFO为0.32美元，摊薄后每股调整后FFO为0.30美元，可分配现金为2110万美元 [28] - 2020年全年，摊薄后每股净收入为0.15美元，摊薄后每股FFO为1.26美元，摊薄后每股调整后FFO为1.20美元，可分配现金为8940万美元，FFO每股同比增长5% [29] - 截至季度末，公司总负债约9.834亿美元，信贷额度可用3.71亿美元；截至12月31日，净债务与总企业价值比率为31.8%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA比率为6倍 [30] - 2020年第四季度，公司通过ATM计划发行约84.9万股普通股，净收益约1860万美元；全年发行约700万股，净加权平均价格为每股22.93美元，净收益约1.604亿美元 [31] - 公司目前约有410万股待结算的远期销售交易股票，预计结算后净收益约1.054亿美元 [32] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.28 - 1.30美元的指引，中点基于完成2亿美元收购和2500万美元增长开发投资 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2020年收购9处房产，总价值超2.5亿美元，加权平均收购资本化率为6.25% [16] - 2020年出售一处约3.3万平方英尺的房产，对整体投资组合影响不大 [26] 开发业务 - 2020年是连续第三年为美国政府交付全新的100%出租设施，最近完成堪萨斯州莱内萨的FDA实验室并开始20年租赁 [20] - 佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺的FDA实验室预计2023年上半年交付 [21] 租赁业务 - 2020年第四季度，续签得克萨斯州达拉斯的DEA外地办事处20年租约至2041年，实现有吸引力的续租价差 [22] - 截至2020年12月31日，完成3处房产续租，平均租金价差19%，平均续租期限13年 [34][35] - 预计40万平方英尺的单租户目标房产续租平均租金价差17% - 20%，平均续租期限16.9年 [36][37] - 截至2021年底，超90万平方英尺、15份租约到期，公司与GSA积极协商，对续租前景乐观 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年收购市场平均资本化率为6.25%，部分优质新建筑资本化率接近6%或略低于6% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购和非投机性开发，目标是实现每股FFO 2% - 3%的年增长和4% - 5%的股息收益率，为投资者带来7%的长期回报 [10][33] - 持续提升投资组合质量，增加目标资产占比，降低单一资产风险，推动有机增长 [18] - 注重ESG指标，与政府合作提高投资组合能源效率，增强董事会和组织的多样性 [11][12] - 凭借租户信用、未来现金流透明度和对美国政府任务的基础设施支持，在行业中具有独特竞争优势 [19] - 公司资金成本有吸引力，在收购市场竞争较小，有更多机会进行增值收购 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽受疫情影响，但公司仍超额完成收购目标，推进开发工作，成功协商续租，投资组合表现良好 [8] - 随着经济和新政府的发展，公司有望受益于政府建设和增长趋势，未来发展前景乐观 [56] - 公司对未来收购和开发机会充满信心，预计将继续实现可持续增长 [24][42][53] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，且公司无义务公开更新 [3][4] - 电话会议中提及的非GAAP财务指标可在公司网站的收益报告和补充信息包中找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年到期租约数量增加的原因 - 主要是GSA芝加哥的租约延长至2023年，还有新收购的杰克逊法院大楼有2023年的续约选项 [40][41][47] 问题2: 收购管道与上一季度相比情况及近期收购对机会的影响 - 目前收购管道机会增多，特别是VA领域有新的20年机会；公司资金成本有优势，竞争小，有更好的增值收购机会 [42] 问题3: 为何2021年指导意见较为保守 - 公司注重长期稳定增长，避免高价收购影响市场价格，坚持谨慎的投资策略 [44][46] 问题4: 为何选择增加杠杆而非使用股权远期 - 增加杠杆幅度小，不影响2021年展望，仍能保持资产负债表的灵活性 [48][49] 问题5: 未收购资产的市场价值及公司目标范围 - 今年收购平均资本化率为6.25%，部分优质新建筑接近6%或略低于6%；只要资产增值且符合目标，公司就会收购 [50][52] 问题6: 开发环境中公司市场份额情况 - 公司在FDA实验室开发方面有机会，预计未来保持每年一个开发项目的节奏；也会关注其他开发机会 [53][54] 问题7: 疫情期间多类型资产所有者面临财务困境的收购市场情况 - 这是公司的机会，目前情况与预期相符 [58][59][60] 问题8: 2021年FFO指导意见中G&A或费用方面的变化 - 与上一季度相比无变化；因疫情未实地考察资产，需考虑G&A费用，但公司运营有杠杆效应 [61] 问题9: 处置资产的情况及对其他资产的影响 - 对处置资产的价值满意，出售是为专注维护优质投资组合；政府优先事项变化对其他资产影响不大，部分资产可能受益 [64][66] 问题10: 利率上升对公司策略的影响 - 利率上升会使资本化率上升，但公司资产现金流稳定，部分租约将在未来四年内续约，有利于跟上通胀；公司资金成本和市场情况良好，有机会加速投资组合增长 [68][69] 问题11: 未来几年是否有已知或预期的租户迁出 - 未来几年没有已知或预期的租户迁出 [72] 问题12: 收购方面是否有潜在的投资组合交易 - 有潜在机会，但公司不会在电话会议上公布，会努力寻找优质机会 [74] 问题13: 关于较小投资组合交易的情况 - 有更多进行此类谈判的机会，但公司不会透露具体信息，有信心完成今年目标并超越 [79][81] 问题14: FDA实验室的开发进度 - 预计亚特兰大FDA实验室将是下一个交付项目，之后还有开发管道 [82] 问题15: 除FDA外其他活跃的政府机构 - VA、FEMA活跃，部分FBI设施需要更换 [85]

公司物业运营情况 - 截至2020年12月31日，公司运营物业加权平均房龄约13.3年，加权平均剩余租期约8.2年[22] - 公司高级管理团队负责收购约660万平方英尺、开发约140万平方英尺的美国政府租赁物业[22] - 公司专有数据库跟踪约9400万可出租平方英尺的建筑[22] - 公司高级管理团队开发了约460万平方英尺的项目，自1994年以来平均每年开发约52800平方英尺的美国政府租赁定制物业[22] - 公司投资组合中有20处房产获得了共计22项LEED认证[32] 公司业务收入相关 - 公司为租户机构进行的定制建设可获得约为实际建设成本13%的建筑管理费[24] - 截至2020年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的98.5%[28] 公司财务数据 - 2020年，公司通过ATM计划发行了价值1.649亿美元的普通股，还有发行至多1.406亿美元额外股份的能力[24] - 截至2020年12月31日，公司总负债约9.834亿美元，净债务与企业总价值之比为31.8%[24] - 截至2020年12月31日，公司8.885亿美元（占债务的90.3%）的债务为固定利率，0.95亿美元（占债务的9.7%）为可变利率[271] - 若公司可变利率债务的市场利率波动25个基点，利息费用每年将增减0.2亿美元[271] 公司人员情况 - 截至2020年12月31日，公司有45名员工，其中27名位于华盛顿特区总部，18名位于美国其他地区[27] - 截至2020年12月31日，公司员工中女性和非白人分别占38%和20%，高管中女性占40%，董事会三个常务委员会中有两个由女性担任主席[27] 公司税务资格 - 公司自2015年12月31日结束的纳税年度起符合美国联邦所得税REIT资格和税收要求[34] 公司联系方式 - 公司主要行政办公室位于华盛顿特区L街西北2101号650套房，电话为202 - 595 - 9500[35] - 公司网站为www.easterlyreit.com，会在网站免费提供相关报告[36] 公司债务风险与管理 - 公司面临市场风险，主要源于有固定和可变利率的债务，会通过互换安排管理可变利率债务风险[270] 公司LIBOR相关风险 - 2017年7月FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司有与LIBOR挂钩的合同并监测相关风险[272][273] - 若LIBOR停止使用或计算方法改变，公司当前或未来债务的利率可能受到不利影响[275] - 公司预计LIBOR在2021年底前基本维持现状，但也可能提前不可用[276]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为23.96592亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长7.25%[8] - 截至2020年9月30日，公司总负债为10.96437亿美元，较2019年12月31日的10.34748亿美元增长5.96%[8] - 2020年前三季度，公司总营收为1.79875亿美元，较2019年同期的1.60945亿美元增长11.76%[10] - 2020年前三季度，公司总费用为1.42438亿美元，较2019年同期的1.35973亿美元增长4.75%[10] - 2020年前三季度，公司净收入为1.0902亿美元，较2019年同期的6613万美元增长64.86%[10] - 2020年前三季度，归属于公司的净收入为9627万美元，较2019年同期的5775万美元增长66.63%[10] - 2020年前三季度，公司基本每股净收入为0.12美元，较2019年同期的0.08美元增长50%[10] - 2020年前三季度，公司稀释每股净收入为0.12美元，较2019年同期的0.08美元增长50%[10] - 2020年前三季度，公司综合收入为2022万美元，较2019年同期的 - 3384万美元实现扭亏为盈[12] - 2020年前三季度，归属于公司的综合收入为1747万美元，较2019年同期的 - 3030万美元实现扭亏为盈[12] - 2020年前九个月净收入为1.0902亿美元，2019年同期为6613万美元[14] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为1.08625亿美元，2019年同期为1.19377亿美元[14] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为1.81316亿美元，2019年同期为3.56514亿美元[14] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为7101.6万美元，2019年同期为2.95639亿美元[14] - 2020年前九个月支付利息净额为2635.6万美元，2019年同期为2159.5万美元[16] - 截至2020年9月30日九个月，公司股东权益总额为1300.155万美元，较2019年末的1199.841万美元增加了3.056万美元[59] - 2020年，公司因支付股息（每股0.78美元）减少股东权益67,884千美元[59] - 2020年，公司发行普通股增加股东权益141,570千美元[59] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司总收入分别为6113.1万美元和5758.9万美元[10] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司净收入分别为1090.2万美元和661.3万美元[10] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司综合收入（损失）分别为605.3万美元和 - 120.4万美元[12] 公司股权结构及相关权益变化 - 2020年6月30日至9月30日，公司普通股数量从79,655,374股增至81,220,115股，总股本从797千美元增至812千美元，额外实收资本从1,371,293千美元增至1,405,513千美元，留存收益从25,367千美元增至29,631千美元，累计股息从-249,811千美元变为-270,531千美元，累计其他综合收益（损失）从-13,618千美元变为-12,570千美元，非控股权益从149,004千美元变为147,300千美元，总权益从1,283,032千美元增至1,300,155千美元[58] - 2019年6月30日至9月30日，公司普通股数量从69,601,138股增至73,339,676股，总股本从696千美元增至733千美元，额外实收资本从1,155,327千美元增至1,225,029千美元，留存收益从18,023千美元增至18,572千美元，累计股息从-172,642千美元变为-191,477千美元，累计其他综合收益（损失）从-4,751千美元变为-6,393千美元，非控股权益从141,272千美元变为137,273千美元，总权益从1,137,925千美元增至1,183,737千美元[58] - 2020年第三季度，公司以每股0.26美元赎回普通股单位，赎回金额为20,720千美元，非控股权益赎回金额为2,761千美元，总计23,481千美元[58] - 2019年第三季度，公司以每股0.26美元赎回普通股单位，赎回金额为18,835千美元，非控股权益赎回金额为2,563千美元，总计21,398千美元[58] - 2020年第三季度，公司发行普通股1,475,991股，总股本增加14千美元，额外实收资本增加33,502千美元，总权益增加33,516千美元[58] - 2019年第三季度，公司发行普通股3,493,413股，总股本增加35千美元，额外实收资本增加67,665千美元，总权益增加67,700千美元[58] - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位）和89,242个基于服务的LTIP单位[59] - 2020年3月23日，公司向某些员工发行2,905股限制性普通股[60] - 2020年5月11日，公司向非员工董事发行19,025股限制性普通股[61] - 截至2020年9月30日，限制性普通股为89,891股，LTIP单位为492,180个[63] - 2020年前九个月，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的补偿费用为310万美元，截至9月30日，未确认的补偿费用为610万美元[64] - 2020年第一、二、三季度，公司董事会宣布的普通股每股股息均为0.26美元[64] - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分销协议，可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[65] - 截至2020年9月30日，ATM计划总销售股份数为412.0992万股，净收益为9.3774万美元；2019年12月和3月ATM计划销售股份数为202.7191万股，净收益为4.7996万美元[67] - 假设远期销售交易以每股25.88美元的净加权平均初始远期销售价格全部实物结算，公司预计扣除发行成本后将获得约9910万美元的净收益[67] - 截至2020年9月30日，公司在2019年12月ATM计划下有大约1.579亿美元的普通股总销售额可用，2019年3月ATM计划下无剩余额度[68] - 2020年9月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，预计销售768,418股普通股，若按每股22.25美元结算，预计扣除费用后净收入约1710万美元[91] 公司物业相关业务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司全资拥有76处运营物业，总面积约700万平方英尺，出租率达99%[21] - 截至2020年9月30日，公司拥有运营合伙企业约88.7%的有限合伙权益[22] - 2020年前九个月，公司收购五处运营物业，总价1.504亿美元[30] - 2020年前九个月收购物业中，房地产总价1.36688亿美元，无形资产总价2255.9万美元，无形负债总价849.1万美元[30] - 2020年前9个月收购的运营性物业无形资产和负债加权平均摊销期为9.68年，相关收入710万美元，净收入220万美元[31] - 2020年前9个月发生收购相关费用170万美元[32] - 2020年9月25日，FDA – Lenexa开发项目基本完成，与GSA签订20年租约[33] - 2020年前9个月收购内布拉斯加州林肯市一块597,426平方英尺土地，截至2020年9月30日，房地产和无形资产净值分别为21.30984亿美元和1.62576亿美元，无形资产负债净值为-272.25万美元[35] - 2020 - 2024年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销额分别为42.3万美元、151.4万美元、142.4万美元、140万美元、131.4万美元（高于市场）和-181.9万美元、-583.2万美元、-422.3万美元、-402.4万美元、-287.7万美元（低于市场）[36] - 截至2020年9月30日，公司有一处开发中的物业，预计完工后面积约20万平方英尺[21] - 截至2020年9月30日，公司租赁物业加权平均房龄约为15.8年，租户不太可能提前终止租赁[73] - 2020年9月25日，FDA - Lenexa开发项目基本完成，美国政府有义务向公司支付4170万美元的一次性房东改进费用报销[74] - 截至2020年9月30日，公司固定租赁付款总额为16.64872亿美元，2020 - 2024年及以后各期有相应金额[75] - 截至2020年9月30日，公司两项已开始的办公室租赁的使用权资产和租赁负债未摊销余额为50万美元[79] - 2020年第三季度和前九个月，公司运营租赁成本分别为11.5万美元和34.4万美元[80] - 2020年第三季度和前九个月，公司租户收入分别为79.5万美元和255.6万美元，2019年同期分别为376.3万美元和745.2万美元[81] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为210万美元和430万美元[82] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月和九个月，停车场运营收入分别为10万美元、50万美元、30万美元和70万美元[83] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，公司提供新冠相关清洁服务收入分别为20万美元和30万美元[84] - 截至2020年9月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.5%，非政府租户占约1.5%[88] - 截至2020年9月30日，公司76处运营物业中有19处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约19.2%，占年化租赁总收入约25.6%[89] 公司金融工具及负债相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司合并借款总额为8.99752亿美元，包括定期贷款、高级无担保票据和抵押票据等[38] - 截至2020年9月30日，2016年定期贷款、2018年定期贷款、高级无担保票据和抵押票据的公允价值分别为9950万美元、1.494亿美元、5.088亿美元和2.24亿美元[42][43][44][45] - 截至2020年9月30日，利率互换衍生品名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，公允价值分别为-377.4万美元和-1040.2万美元[46] - 公司预计未来12个月将有510万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[48] - 2020年前9个月，利率衍生品在累计其他综合收益中确认的未实现损失为1164.3万美元，重新分类为利息费用的损益为-276.3万美元[50] - 截至2020年9月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，衍生品负债公允价值为1470万美元[51] - 截至2020年9月30日，公司利率互换资产公允价值为0千美元，利率互换负债公允价值为-14,176千美元[57] - 截至2020年9月30日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层级的第2级[53] 公司会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[28] 公司每股收益相关 - 2020年第三季度和前九个月，公司基本每股收益分别为0.05美元和0.12美元，摊薄每股收益均与基本每股收益相同[72] 公司应收账款相关 - 2020年9月30日，停车场收入应收账款余额低于10万美元，2019年12月31日为10万美元[83] - 2020年9月30日，新冠清洁服务应收账款余额为20万美元，2019年12月31日无相关应收账款[84] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司无合同资产或负债[85]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收益为0.05美元，摊薄后每股运营资金（FFO）为0.31美元，摊薄后调整后每股运营资金为0.30美元，可分配现金为2300万美元 [35] - 截至9月30日，公司总负债约为9.051亿美元，信贷额度上有4.5亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [37] - 截至9月30日，净债务与企业总价值之比为30.4%，调整后净债务与季度预估EBITDA之比为5.6倍 [38] - 2020年第三季度，公司通过ATM计划发行约150万股普通股，净加权平均价格为每股22.72美元，为公司筹集净收益约3350万美元 [38] - 公司将2020年摊薄后每股FFO指引提高至1.24 - 1.26美元，中点代表同比超4%的增长率；发布2021年摊薄后每股FFO指引为1.28 - 1.30美元 [40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 收购团队完成本年度第五次收购，收购位于阿拉巴马州莫比尔约7.6万平方英尺的联邦调查局外地办事处 [24] - 公司目前拥有56个联邦调查局外地办事处中的11个，是此类重要资产的最大私人所有者 [25] 开发业务 - 2020年第三季度，公司完成并启用位于堪萨斯州拉内克的FDA实验室新设施 [27] 租赁业务 - 资产管理团队与GSA和租户机构续约查尔斯顿法院大楼和达拉斯SSA办公室的租约，查尔斯顿法院大楼新20年租约于2020年8月生效，达拉斯SSA设施新15年租约也于2020年8月开始 [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务原则是净租赁房地产投资信托（REIT），每年可开发和购买数亿美元关键任务建筑以增加收益，其现金流基于美国政府信用，租约平均10 - 20年，续约率高 [9][10][11] - 通过稳健收购计划和非投机性开发活动创造股东价值，实现每年2% - 3%的FFO增长和约5%的股息收益率，相对于10年期国债有500 - 700个基点的溢价 [12] - 公司专注于拥有租给美国政府的关键任务资产，不受政治、当地租金市场和地理区域限制，设施具有特定价值，可在续租时创造价值 [13] - 公司通过限制指数基金所有权，减少其对股价波动的影响，业绩与罗素1000指数表现一致或更好，现金流波动性低 [14][15] - 收购市场竞争方面，未看到新竞争对手进入，主要是原有参与者，公司在竞争中拥有最低的资本成本 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情持续影响美国经济，但公司日常运营几乎不受影响，租户继续支付100%的租金，公司将继续与政府租户合作，提供安全清洁的工作环境 [18][19] - 总统选举对公司投资组合影响不变，公司在民主党和共和党政府执政期间均能发展，资产使命超越政党理念 [21][22] - 公司对实现2020年2亿美元的收购目标有信心，预计未来继续通过ATM计划融资，为收购和开发项目提供资金 [26][44] - 公司预计未来FFO将保持每年2% - 3%的增长，股息将随着开发项目推进和现有建筑续租而增加 [42][64] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种风险因素影响 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 明年如何考虑融资，是否有机会扩大现有远期销售计划 - 公司认为ATM计划是很好的融资工具，会继续使用，通常会提前两到三个季度规划 [44] 问题2: 能否继续扩大第三季度的远期销售计划规模 - 随着股价表现和市场情况，公司会谨慎决策，通常提前两到三个季度考虑 [45] 问题3: 亚特兰大项目延迟几个季度完工的原因是什么 - 是因为联邦政府希望在建筑中增加更多功能，公司会配合政府需求 [46][47] 问题4: 目前投资类型的项目管道与6 - 12个月前相比如何，业务活动是否会增加 - 目前公司看到的机会比以往任何时候都多，涉及多个机构和业主，公司筹集的股权是基于实际可完成的项目，并非投机行为 [49] 问题5: 业务活动比过去几年更活跃的原因是什么 - 一方面是疫情导致一些人希望将资产变现，另一方面是奥巴马和特朗普政府时期创建的大规模VA项目，有很多新的关键任务设施正在开发 [51][52] 问题6: FDA亚特兰大项目的预计总费用和资金流入时间有无更新 - 仍在等待GSA完成设计以给出更准确的总费用估计，预计总预算在1亿美元左右 [53] 问题7: 本季度G&A费用降至2019年第一季度以来最低，原因是什么，未来的费用水平如何 - 本季度专业服务费用下降是季节性因素，未来费用水平可能会回到过去几个季度的水平 [56][57] 问题8: 公司部分租赁期约五年的机构（如DEA），在民主党执政情况下是否有被缩减规模的担忧 - 两党在处理DEA相关的阿片类药物危机问题上意见一致，公司对各机构的任务和层级进行评估，对投资组合的定位感到满意 [59][60] 问题9: 为何自2018年第二季度以来未提高股息，未来股息预期如何 - 开发项目收获时间比预期长，公司在去杠杆和优化业务，随着FFO稳定增长和项目推进，未来有望看到股息增加 [62][63][64] 问题10: 如何看待开发项目与收购项目的吸引力，如何平衡两者的资金分配 - 开发项目对公司来说是资本增值的好途径，公司注重资产质量和现金流稳定性，将资金投入高质量新建筑开发对股东有益 [66][67][68] 问题11: 收购市场中，目标资产的竞争情况和价格有无变化 - 未看到新竞争对手进入，主要是原有参与者，公司在竞争中资本成本最低，价格方面无明显影响 [72] 问题12: 第四季度指引中收益增长的潜在因素是什么 - 拉内克项目提前约一个月上线且表现良好，以及全年2亿美元的收购目标中有5000万美元预计在第四季度完成 [73][74] 问题13: 为何收购市场没有更多资本进入公司所在领域 - 公开市场空间有限，公司资本成本有吸引力，对市场的了解和专业团队是竞争优势，且与政府合作需要专业经验和人才 [76][77][78] 问题14: 市场租金下降是否会影响公司续租时提高租金的能力 - 公司业务是独特的资产类别，部分基于市场租金的普通物业已完成长期续租，且续租时公司有一定的价格缓冲空间 [81][82][83] 问题15: 2021年即将续租的四栋20年楼龄的关键建筑，续租协议和重置成本情况如何 - 以达拉斯DEA实验室为例，类似新设施成本高昂，公司有很大空间提高租金且对政府仍有吸引力，预计续租租金增长在高个位数到低20%，每平方英尺约25美元，范围在0 - 50美元 [85][86][87] 问题16: 过去五年公司资产和股权增长但现金流和收益增长不明显，未来五年投资者应如何看待现金流和股息增长 - 公司目标是实现稳定增长，每年FFO增长2% - 3%，随着开发项目推进和去杠杆，股息将与增长同步，预计未来五年FFO增长约2.5% [90][91][93] 问题17: 公司投入大量资本，为何增长表现不佳 - 公司注重稳定性，以政府现金流为基础提供健康溢价，如PTO大楼的免费租金期结束后将增加现金流 [95][96] 问题18: 过去三年股息未增长的原因是什么 - PTO大楼的租赁情况导致收入增长未达预期，公司在股息政策上更保守，随着FDA实验室等开发项目推进，股息有望增长 [98][99][100] 问题19: 公司目前的杠杆水平是否达到目标，若有2.5亿美元外部增长，如何规划股权和债务融资 - 公司会根据市场情况灵活融资，继续适度去杠杆是谨慎做法，若能在疫情后实现稳定的FFO增长，且有额外杠杆可用，将对公司发展有利 [101][102][104]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为23.59574亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长5.6%[8] - 2020年第二季度，公司总营收为6052.6万美元，较2019年同期的5274.9万美元增长14.7%[10] - 2020年上半年，公司总营收为1.18744亿美元，较2019年同期的1.03356亿美元增长14.9%[10] - 2020年第二季度，公司净收入为416.3万美元，较2019年同期的649.1万美元下降35.9%[10] - 2020年上半年，公司净收入为608.1万美元，较2019年同期的601万美元增长1.2%[10] - 2020年第二季度，公司每股基本净收入为0.05美元，较2019年同期的0.08美元下降37.5%[10] - 2020年上半年，公司每股基本净收入为0.07美元，较2019年同期的0.08美元下降12.5%[10] - 2020年第二季度，公司综合收入为389.7万美元，较2019年同期的131.8万美元增长196%[12] - 2020年上半年，公司综合亏损为403.1万美元，较2019年同期的218万美元亏损扩大84.9%[12] - 2020年第二季度，公司每股普通股股息为0.26美元，与2019年同期持平[10] - 2020年上半年净收入为6081000美元，2019年同期为6010000美元[16] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为75594000美元，2019年同期为38433000美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为139586000美元，2019年同期为273638000美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为61860000美元，2019年同期为239021000美元[16] - 2020年3月31日至6月30日，公司普通股数量从75,077,197股增至79,655,374股[57] - 2020年3月31日至6月30日，公司总权益从1,197,202千美元增至1,283,032千美元[57] - 2020年6月30日公司股东权益总额为1283032千美元，2019年12月31日为1199841千美元[58] - 2020年上半年每股股息为0.52美元，支付股息和分配共44403千美元[58] - 2020年第二季度基本每股收益0.05美元，摊薄后每股收益0.05美元；2020年上半年基本每股收益0.07美元，摊薄后每股收益0.07美元[71] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司总收入分别为60526千美元和52749千美元；六个月总收入分别为118744千美元和103356千美元[10] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为4163千美元和6491千美元；六个月净收入分别为6081千美元和6010千美元[10] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司综合收入（损失）分别为3897千美元和1318千美元；六个月综合收入（损失）分别为 - 4031千美元和 - 2180千美元[12] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司每股普通股股息均为0.26美元；六个月每股普通股股息均为0.52美元[10] - 2020年上半年净收入为6081000美元，2019年同期为6010000美元[16] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为75594000美元，2019年同期为38433000美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为139586000美元，2019年同期为273638000美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为61860000美元，2019年同期为239021000美元[16] - 2020年3 - 6月，公司支付股息和分配金额为22,317千美元，每股0.26美元[57] - 2020年3 - 6月，公司发行普通股4,472,192股，增加权益103,229千美元[57] - 2020年3 - 6月，利率互换未实现净损失266千美元[57] - 2020年3 - 6月，非控股权益净收入分配为4,163千美元[57] - 2019年3月31日至6月30日，公司普通股数量从68,005,907股增至69,601,138股[57] - 2019年3 - 6月，公司支付股息和分配金额为20,275千美元，每股0.26美元[57] - 2019年3 - 6月，公司发行普通股1,500,712股，增加权益26,441千美元[57] - 2019年3 - 6月，利率互换未实现净损失5,173千美元[57] - 2020年第二季度和上半年，公司基本每股收益分别为0.05美元和0.07美元，摊薄每股收益均为0.05美元和0.07美元；2019年对应数据分别为0.08美元和0.08美元[71] - 2020年第二季度和上半年，公司经营租赁成本分别为11.4万美元和22.9万美元；2019年对应数据分别为11.5万美元和23.1万美元[79] 公司物业资产相关数据 - 截至2020年6月30日，公司全资拥有74处运营物业，总面积约690万平方英尺，出租率100%，另有2处开发中物业预计完工后面积约20万平方英尺[23] - 2020年上半年，公司收购4处运营物业，总价1.236亿美元[31] - 2020年上半年，收购物业相关无形资产和负债加权平均摊销期为9.91年，相关收入360万美元，净收入110万美元[32] - 2020年上半年，公司产生120万美元收购相关费用[33] - 截至2020年6月30日，房地产物业净值为2108759千美元，无形资产净值为169235千美元，无形资产负债净值为-29178千美元[34] - 2020 - 2024年，收购的高于市场租赁无形资产摊销额分别为925、1514、1424、1400、1314千美元，低于市场租赁无形资产摊销额分别为-3771、-5832、-4223、-4024、-2877千美元[36] - 截至2020年6月30日，公司租赁物业加权平均房龄约15.5年，预计租户不太可能提前终止租赁[72] - 截至2020年6月30日，公司固定租赁付款总额为15.74821亿美元，2020 - 2024年及以后分别为951.76万美元、1708.99万美元、1537.95万美元、1460.13万美元、1333.82万美元和8755.56万美元[75] - 截至2020年6月30日，公司两项办公租赁的使用权资产和租赁负债未摊销余额为60万美元[78] - 截至2020年6月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.4%，非政府租户占约1.6%[88] - 74处运营物业中有19处位于加利福尼亚州，占公司可出租总面积约20.1%，占年化租赁总收入约26.6%[89] 公司负债与金融衍生品相关数据 - 截至2020年6月30日，公司合并借款总额为900456千美元，其中定期贷款设施净值248784千美元，应付票据净值447048千美元，应付抵押票据净值204624千美元[38] - 2016年定期贷款设施本金100000千美元，利率2.67%；2018年定期贷款设施本金150000千美元，利率3.96%[38] - 2017年A、B、C系列高级票据本金分别为95000、50000、30000千美元，利率分别为4.05%、4.15%、4.30%；2019年A、B、C系列高级票据本金分别为85000、100000、90000千美元，利率分别为3.73%、3.83%、3.98%[38] - 截至2020年6月30日，高级无担保应付票据公允价值为507800千美元，应付抵押票据公允价值为225200千美元[44][45] - 截至2020年6月30日，利率互换衍生品名义金额分别为100000、150000千美元，固定利率分别为1.41%、2.71%，公允价值分别为-4077、-11331千美元[46] - 公司估计未来12个月将有5100000美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[48] - 2020年第二季度和上半年，未实现损失分别为1342、11583千美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的收益（损失）分别为-1076、-1471千美元[50] - 截至2020年6月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债地位的衍生品公允价值为16000000美元[51] - 截至2020年6月30日，利率互换负债为15,408千美元[56] 公司股权与激励相关数据 - 2020年1月3日公司授予管理层146199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位）和89242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日公司向员工发行2905股限制性普通股[59] - 2020年5月11日公司向非员工董事发行19025股限制性普通股[60] - 截至2020年6月30日，限制性普通股为89891股，LTIP单位为492180个[62] - 2020年上半年公司确认限制性普通股和LTIP单位奖励的补偿费用为200万美元，未确认补偿费用为720万美元[63] - 2020年第一、二季度普通股每股股息均为0.26美元[63] - 2019年3月4日和12月20日公司分别签订股权分销协议，可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[64] - 公司可通过ATM计划进行普通股的远期销售交易[64] - 截至2020年6月30日，ATM计划总销售股份412.0992万股，净收益9377.4万美元；2019年12月ATM计划有2.044亿美元普通股总销售额度可用，2019年3月ATM计划无剩余额度[66][67] - 2020年3月26日，公司收购FBI / DEA – El Paso，支付87.073万个普通股单位作为部分对价[68] - 2020年6月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，待结算普通股524,794股[91] - 假设远期销售交易以每股22.69美元的净加权平均初始远期销售价格全部实物结算，公司预计扣除发行成本后净收益约11.9百万美元[91] 公司其他业务线数据 - 2020年第二季度和上半年，租户建设项目及相关项目管理收入分别为49.6万美元和176.1万美元；2019年对应数据分别为179.8万美元和368.9万美元[81] - 截至2020年6月30日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额为320万美元，2019年12月31日为430万美元[81] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，停车场收入分别为0.1百万美元、0.4百万美元、0.3百万美元和0.5百万美元[83] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，与停车场收入相关的应收账款余额均为0.1百万美元[83] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，能源信贷收入均不足0.1百万美元[84] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，无合同资产或负债[85] 公司会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[29] 公司特殊收入相关 - 2020年1月15日，美国政府就FDA – Lenexa开发项目向公司支付2050万美元一次性报销款，公司将其记为递延收入[73]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.05美元，摊薄后每股FFO为0.32美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2340万美元，业绩好于预期是因投资组合的公用事业费用低于预期 [20] - 截至6月30日，公司总负债约9亿美元，信贷额度有4.5亿美元可用于未来收购和开发相关费用，净债务与总企业价值之比为30.1%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为5.7倍 [23] - 2020年第二季度，公司通过ATM计划发行约450万股普通股，净加权平均价格为每股23.12美元，净收益约1.034亿美元，目前约390万股待结算远期销售交易，预计净收益约9890万美元 [24] - 因公司年初至今表现强劲，将2020年摊薄后每股FFO指引提高至1.23 - 1.25美元，中点基于公司完成2亿美元收购和4000 - 5000万美元增长开发相关投资，同比增长率超3% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，收购团队本季度完成两笔收购，分别是阿拉巴马州莫比尔市7.9万平方英尺的退伍军人事务部门诊设施和加利福尼亚州奇科市5.1647万平方英尺的VA门诊设施，公司有信心完成2020年2亿美元的收购目标 [15][16] - 开发业务方面，FDA莱内克斯系统项目处于交付最新先进实验室设施的最后阶段，预计2020年第四季度交付，亚特兰大实验室重建项目与政府就施工图纸合作，同时进行拆除和外壳建设，预计2022年交付 [17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以政府为租户，租户信用质量高，业务与经济板块不相关，在当前环境下有通过收购实现增长的优势，正评估多个高质量长期资产组合，发展工作也在按计划进行 [7][8] - 公司致力于保持投资组合的质量和专注度，不追求低质量、无增值或高风险资产，注重成本、市场知识和审慎选择性增长 [16] - 与其他REITs相比，公司资金状况良好，面临的是保持投资纪律的挑战，而非寻找资金 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管整体经济活动不确定，但公司业务不受影响，因政府租户需求稳定，且团队在延长投资组合平均期限方面表现出色，未来有机会实现稳定增长和意外的上行惊喜 [7][9] - 公司在疫情中不仅经受住考验，还蓬勃发展，团队表现良好，与政府租户合作确保办公环境安全，获得高度赞扬 [11][12] - 公司对未来增长机会持乐观态度，认为在当前美国经济负面趋势和收缩的情况下，能为股东提供持续增长和可靠性 [26] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响，包括COVID - 19的不利影响 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面的收益报告和单独补充信息包中找到这些指标与最可比当前GAAP数字的表格对账 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否讨论一下潜在使用处置或合资企业作为替代资本来源的想法 - 公司目前投资组合较年轻，此时出售物业不明智，但会评估物业，非GSA物业未来可作为资金来源，不过处置不是未来融资计划的一部分 [28][29] - 公司公开股权成本高效，有多种资本来源，有信心完成交易并为股东创造价值 [29] 问题2: 在获得合适资本成本的情况下，收购指导或开发计划有多大的上行空间 - 开发方面，公司有能力扩展，但取决于联邦政府发布的RFP，目前在FDA实验室和FBI领域有机会，收购方面，市场有很多非公开机会，若有增值且符合目标的建筑，公司会积极行动 [31] - 公司正在增强资产负债表实力，为未来机会做准备，预计能为投资者提供稳定股息和1.5% - 2%的增长率 [32] 问题3: 市场上混合资产质量的投资组合交易情况如何，卖家是否会拆分这些组合 - 有一笔交易失败，市场有些泡沫，但非公开市场上符合公司目标的机会有所增加，若卖家将优质资产和不良资产分开，公司会考虑 [34] - 拆分组合对小玩家可能是明智选择，公司对特定类型的建筑感兴趣 [35] 问题4: 能否谈谈DEA的杠杆目标 - 公司可持续的净债务目标范围是6 - 7，目前处于优势地位，不介意在杠杆方面保留一些资金，长期仍对6 - 7的范围感到舒适 [37][39] 问题5: 市场租金在续约谈判市场的变动情况以及环境对租金的潜在影响 - 物业的替代成本和相关对话未发生变化，基础建筑成本仍支持续约谈判，未出现影响续约的变化 [41] 问题6: 指导上调是否保守，本季度是否有一次性费用推动业绩 - 本季度公用事业费用节省约0.01美元，且建筑物入住率在提高，公司认为这是本季度的特定情况 [42] 问题7: 长期盈利增长目标是否会因收购或开发项目的潜在上行惊喜而重新评估 - 公司仍对1.5% - 2%的增长率感到满意，虽市场有机会实现超预期增长，但长期规划仍基于此增长率 [44]

财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为23.07325亿美元，较2019年12月31日的22.34589亿美元增长3.25%[7] - 2020年第一季度总营收为5821.8万美元，较2019年同期的5060.7万美元增长15.04%[9] - 2020年第一季度净收入为191.8万美元，而2019年同期净亏损48.1万美元[9] - 2020年第一季度综合亏损为792.8万美元，2019年同期为349.8万美元[11] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为3854.5万美元，2019年同期为1397.6万美元[14] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为5329.2万美元，2019年同期为1.67954亿美元[14] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1780.5万美元，2019年同期为1.56198亿美元[14] - 2020年第一季度末，公司普通股数量从7483.2292万股增至7507.7197万股，总股本从74.8万美元增至75.1万美元[57] - 2020年第一季度，公司额外实收资本从12.57319亿美元增至12.70758亿美元，留存收益从2.0004亿美元增至2.1701亿美元[57] - 2020年第一季度末，公司总权益从1.199841亿美元变为1.197202亿美元[57] - 2020年第一季度，基本每股收益为0.02美元，摊薄后每股收益为0.02美元；2019年第一季度，基本每股收益为 - 0.01美元，摊薄后每股收益为 - 0.01美元[71] - 2020年3月31日和2019年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为300万美元和430万美元[79] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认停车库收入30万美元和20万美元，相关应收账款余额均为10万美元[82] - 2020年第一季度净收入为191.8万美元，2019年同期净亏损48.1万美元[15] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为3854.5万美元，2019年同期为1397.6万美元[15] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为5329.2万美元，2019年同期为16795.4万美元[15] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1780.5万美元，2019年同期为15619.8万美元[15] - 2020年第一季度末，公司股东权益为1,197,202千美元，2019年同期为1,129,746千美元[57] - 2020年第一季度基本每股收益为0.02美元，摊薄后每股收益为0.02美元；2019年第一季度基本和摊薄后每股收益均为 - 0.01美元[71] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司全资拥有72处运营物业，总面积约680万平方英尺，出租率达100%[22] - 公司预计两处开发中的物业完工后总面积约20万平方英尺[22] - 2020年第一季度公司收购两个运营物业，总价5160万美元，包括DHA – Aurora和FBI / DEA – El Paso[29] - 2020年第一季度，公司收购两处运营物业，总价5160万美元[29] - 2020年第一季度，收购的运营物业无形资产和负债加权平均摊销期为8.93年，相关收入0.6百万美元，净收入0.1百万美元[31] - 2020年第一季度，收购的运营物业无形资产和负债加权平均摊销期为8.93年，相关收入0.6万美元，净收入0.1万美元[31] - 2020 - 2024年，收购的高于市场租赁无形资产摊销额分别为1439000美元、1514000美元、1424000美元、1400000美元、1314000美元；低于市场租赁无形资产摊销额分别为 - 5813000美元、 - 5832000美元、 - 4223000美元、 - 4024000美元、 - 2877000美元[34] - 2020年3月31日，美国政府占租金收入约98.3%，非政府租户占约1.7%[86] - 截至2020年3月31日，公司72处运营物业中有18处位于加利福尼亚州，占可出租总面积约19.7%，占全年化租赁收入约26.3%[87] - 2020年4月3日，公司收购阿拉巴马州莫比尔市79,212平方英尺的退伍军人事务部门诊设施，租期15年至2033年12月[88] - 2020年4月30日，公司收购加利福尼亚州奇科市51,647平方英尺的退伍军人事务部门诊设施，租期15年至2034年6月[90] - 2020年4月3日和4月30日，公司分别收购阿拉巴马州莫比尔和加利福尼亚州奇科的退伍军人事务部门诊设施[88][90] 公司权益结构相关 - 截至2020年3月31日，公司拥有运营合伙企业约87.7%的有限合伙权益[23] 会计政策相关 - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13和ASU 2020 - 04，对合并财务报表无重大影响[28] 资产净值相关 - 截至2020年3月31日，公司合并房地产和无形资产中，房地产净值20.40468亿美元，无形资产净值1.71883亿美元，无形资产负债净值 - 3121.9万美元[33] - 截至2020年3月31日，房地产物业净值为2040468000美元，无形资产净值为171883000美元，无形资产负债净值为 - 31219000美元[33] 收购费用相关 - 2020年第一季度，公司因收购运营物业产生0.5百万美元收购相关费用[32] - 2020年第一季度，公司发生收购相关费用0.5万美元[32] 公司借款相关 - 截至2020年3月31日，公司合并借款总计9.37151亿美元，包括循环信贷安排、定期贷款安排、高级无担保票据和抵押票据[36] - 截至2020年3月31日，公司合并借款总额为937151000美元，其中循环信贷安排为36000000美元，定期贷款安排净额为248693000美元，应付高级无抵押票据净额为446987000美元，应付抵押票据净额为205471000美元[36] 信贷额度相关 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.14亿美元，有额外增加2.5亿美元额度的选择权[36] 利率相关 - 2020年3月31日，一个月LIBOR为0.99%[36] 债务契约遵守情况 - 截至2020年3月31日，公司遵守所有与债务相关的财务和其他契约[39] - 截至2020年3月31日，公司遵守与循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排、应付高级无抵押票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[39] 金融工具公允价值相关 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排和2016年定期贷款安排账面价值接近公允价值，均为Level 3计量[40][41] - 2020年3月31日，公司高级无担保应付票据公允价值为4.565亿美元[43] - 2020年3月31日，公司抵押应付票据公允价值为2.259亿美元[44] - 公司利率互换衍生品中，名义金额10万美元的固定利率为1.41%，名义金额15万美元的固定利率为2.71%，公允价值分别为-373.4万美元和-1140.8万美元[45] - 截至2020年3月31日，公司利率互换负债公允价值为-1514.2万美元[45] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排的账面价值接近公允价值，均为三级计量；应付高级无抵押票据公允价值为456500000美元，应付抵押票据公允价值为225900000美元，均为三级计量[40][41][42][43][44] - 截至2020年3月31日，利率互换衍生品名义金额分别为100000000美元和150000000美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 3734000美元和 - 11408000美元[45] - 截至2020年3月31日，利率互换负债为15,142千美元[56] 综合收益相关 - 公司预计未来12个月将有470万美元从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用[48] - 2020年第一季度，公司在累计其他综合收益（损失）中确认的未实现损失为1024.1万美元，2019年同期为282.5万美元；从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的收益（损失）分别为-39.5万美元和19.2万美元[49] - 公司估计未来12个月将有4700000美元从累计其他综合收益（损失）重新分类为利息费用的增加[48] - 2020年第一季度，未实现损失在累计其他综合收益中确认为 - 10241000美元，2019年同期为 - 2825000美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的收益（损失）为 - 395000美元，2019年为192000美元[49] 信用风险相关 - 截至2020年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债头寸的衍生品公允价值为1570万美元[50] - 截至2020年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债地位的衍生品公允价值为15700000美元，若违约需按终止价值结算[50] 股权奖励相关 - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位），其中81,693个与股东总回报表现挂钩，64,506个与运营绩效挂钩；还授予89,242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日，公司根据2015年股权奖励计划向特定员工发行2,905股限制性普通股[59] - 截至2020年3月31日，限制性普通股为95,102股，加权平均授予日公允价值为每股17.72美元；LTIP单位为492,180个，加权平均授予日公允价值为每股19.88美元[60] - 2020年第一季度，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的薪酬费用为100万美元，截至3月31日，未确认的薪酬费用为770万美元[61] - 2020年第一季度，公司普通股每股股息为0.26美元；绩效型LTIP单位持有人在绩效期结束前，每股LTIP单位有权获得普通股每股股息的10%，结束后有权获得与普通股相同的股息[61] - 2020年1月3日，公司授予管理层146,199个基于绩效的长期激励计划单位（LTIP单位），其中81,693个与股东总回报绩效相关，64,506个与运营绩效相关；还授予89,242个基于服务的LTIP单位[58] - 2020年3月23日，公司向员工发行2,905股限制性普通股[59] - 截至2020年3月31日，限制性普通股为95,102股，LTIP单位为492,180个[60] - 2020年第一季度，公司确认与限制性普通股和LTIP单位奖励相关的薪酬费用为100万美元，截至3月31日，未确认薪酬费用为770万美元[61] - 2020年第一季度，公司董事会宣布普通股每股股息为0.26美元[61] 股权发售相关 - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分销协议，可分别发售最高2亿美元和3亿美元的普通股；截至2020年3月31日，2019年3月计划和12月计划分别还有约9900万美元和3亿美元的普通股可供发售[62][65][67] - 截至2020年3月31日，2019年3月ATM计划本季度售出20万股，净收益483.5万美元；已签订远期销售协议待结算340.21万股，预计净收益约7800万美元[66] - 2020年3月26日，公司收购FBI / DEA – El Paso，支付870,730个普通股单位作为部分对价[68] - 2020年3月31日后，公司通过ATM计划进行远期销售交易，预计出售3,287,624股普通股，若按每股26.78美元结算，预计扣除费用后净收入约8800万美元[89] - 2019年3月4日，公司与销售代理签订股权分销协议，可不时发行和出售总发行价高达2亿美元的普通股[62] - 公司可根据2019年3月ATM计划与远期交易对手进行普通股的远期销售交易[62][64] - 2019年12月20日公司与销售代理签订新股权分销协议，可发售最高3亿美元普通股[65] - 截至2020年3月31日，2019年3月ATM计划已售20万股，净收益483.5万美元；另有340.21万股远期销售交易未结算，若全部实物结算，预计净收益约7800万美元[66] - 截至2020年3月31日，2019年3月和12月ATM计划分别有9900万和3亿美元普通股可用于销售[67] 租赁付款相关 - 截至2020年3月31日，公司租赁固定付款总额为15.17197亿美元，2020 - 2024年分别为1388.23万美元、1633.4万美元、1461.19万美元、1368.85万美元、1241.39万美元，之后为8078.91万美元；公司办公租赁固定付款总额为79.2万美元

财务数据和关键指标变化 - 第一季度完全稀释后每股净收益为0.02美元，完全稀释后每股FFO为0.30美元，完全稀释后每股调整后FFO为0.29美元，可分配现金为2180万美元 [31] - 截至3月31日，公司总负债约为9.43亿美元，信贷额度有4.14亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [33] - 截至3月31日，公司净债务与总企业价值之比为30.6%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.3倍 [34] - 2020年第一季度，公司以每股24.17美元的净加权平均价格出售并发行20万股普通股，为公司筹集约480万美元净收益 [34] - 假设公司通过ATM计划进行的670万股远期销售交易全部实物结算，预计将以每股25.06美元的加权平均初始远期销售价格获得约1.66亿美元净收益 [36] - 公司维持2020年完全稀释后每股FFO为1.22 - 1.24美元的指引，该指引中点较2019年业绩增长约2.5% [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司拥有72处运营物业，约680万平方英尺商业地产，另有两个项目约22.2万平方英尺正在开发或设计中，投资组合加权平均年龄为13.1年 [32] - 第一季度未收租金收入约为1300美元，预计第二季度及以后不会有重大租金收取问题 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场的资本化率与去年相似，第一季度大多处于6%的低至中区间，一些优质物业的资本化率可能低于6%，如全新的FBI物业或FDA实验室 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2020年完成2亿美元的收购和4000 - 5000万美元的总开发相关投资，以实现长期稳定增长 [37] - 公司将利用股权来降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64] - 公司认为市场竞争格局变化不大，因处理联邦政府事务有难度，其他潜在进入者未进入政府物业市场，公司在收购方面进展顺利 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其防御性和差异化战略在本季度得到体现，由美国政府信用支持的收入流对投资者有利 [10] - 尽管处于全球大流行期间，但公司业务未受到重大干扰，因其收购管道、租赁期限、与联邦政府的续租业务和开发机会都需要较长时间才能有成果 [27] - 公司相信其商业模式能够承受并度过COVID - 19带来的风暴，2020年业绩有望实现长期目标 [38] 其他重要信息 - 公司于3月13日开始实施员工在家办公协议，过渡顺利，效率高且士气强 [14] - 公司资产组合中共有17例疑似和3例确诊COVID - 19病例，团队已与政府迅速合作处理 [17] - 公司收购团队在第一季度收购了位于科罗拉多州奥罗拉的10.1万平方英尺国防卫生局设施、位于得克萨斯州埃尔帕索的20.3万平方英尺FBI和DEA联合联邦司法中心，4月收购了位于阿拉巴马州莫比尔的7.9万平方英尺退伍军人事务部门诊设施，昨天宣布收购位于加利福尼亚州奇科的5.2万平方英尺VA门诊设施 [19][20][22][23] - FDA莱内克斯设施建设进展迅速，预计2020年第四季度交付；FDA亚特兰大实验室重建项目已提交最终设计意向图纸，预计2022年交付 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 已完成交易的定价情况、与2亿美元年度指引的对比以及竞争格局变化 - 已完成的DHA - 奥罗拉项目1400万美元，FBI/DEA/埃尔帕索联合设施3870万美元，VA - 莫比尔项目3950万美元，VA - 奇科项目3310万美元，总计1.247亿美元，公司认为市场竞争格局基本不变，且有机会从一些区域开发商处获得更多收购机会 [40][41][42] 问题2: 关于投资组合出售情况以及单一资产管道规模 - 公司认为投资组合出售情况基本稳定，虽进展不如以往快，但公司对完成收购目标持积极态度；无法量化单一资产管道规模，但公司自2010年以来关注约7亿美元的项目，2亿美元的目标是基于可执行项目确定的，公司希望超越该目标 [44][45][46] 问题3: 近期到期租约是否有延迟或进入延长期的风险 - 总务管理局（GSA）在家办公效率高，租赁活动正常进行，未受影响 [49] 问题4: 如何考虑远期股权承诺的结算 - 远期股权承诺将用于交易完成时的即时资金支持 [51] 问题5: 在衰退环境下公司所处细分市场资本化率的潜在变化 - 公司认为由于物业稀缺，资本化率多年来变动不大，目前市场的资本化率与去年相似，公司将保持谨慎的收购策略，偶尔会收购优质物业以提升投资组合质量 [52][53][54] 问题6: 联邦支出优先级变化对投资组合中不同机构租户集中度的影响 - 公司认为联邦政府目前未削减支出，未来可能有更多机会，公司投资组合针对约三打机构，无论政治环境如何都能应对，且不认为联邦政府会削减对FDA实验室和VA门诊诊所等项目的投入 [56][57][58] 问题7: 收购竞争中买家群体是否有变化 - 公司认为难以确定买家群体具体变化，但今年想要收购的项目都已成功，未看到其他潜在进入者进入政府物业市场，公司在成本资本方面有优势，市场格局变化不大 [59][60][61] 问题8: 续租利差情况 - 续租动态和驱动续租利差的因素未受疫情影响，资产重置成本仍是续租谈判的上限，续租流程按预期进行 [62] 问题9: 鉴于当前资本成本，公司是否更倾向于股权融资 - 随着公司推进2亿美元以上的收购目标，将利用股权降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64]