公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为28.32334亿美元，较2021年12月31日的28.26112亿美元增长0.22%[7] - 2022年第一季度，公司总营收为7.2302亿美元，较2021年同期的6.5001亿美元增长11.23%[10] - 2022年第一季度，公司总费用为5.3788亿美元，较2021年同期的4.8亿美元增长12.06%[10] - 2022年第一季度，公司净收入为8263万美元，较2021年同期的7880万美元增长4.86%[10] - 2022年第一季度，公司综合收入为1.377亿美元，较2021年同期的9718万美元增长41.7%[12] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为2.4112亿美元，较2021年同期的2.6012亿美元下降7.3%[15] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为2.8461亿美元，较2021年同期的7.2096亿美元下降60.52%[15] - 2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金为1544万美元，较2021年同期的4.4554亿美元下降96.53%[15] - 2022年第一季度，公司现金及现金等价物和受限现金净减少2805万美元，较2021年同期的1530万美元增加83.33%[15] - 2022年第一季度，公司支付的利息净额为9705万美元，较2021年同期的9597万美元增长1.13%[18] - 截至2022年3月31日，公司股东权益总额为1,439,345千美元，2021年同期为1,326,794千美元[65] - 2022年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.08美元，2021年同期也均为0.08美元[75] - 2022年第一季度，公司总收入7230.2万美元，净收入826.3万美元[10] - 2022年第一季度，公司综合收入1377万美元，归属于公司的综合收入1224.1万美元[12] - 2022年第一季度，公司经营活动提供净现金2411.2万美元，投资活动使用净现金2846.1万美元，融资活动提供净现金154.4万美元[16] - 2022年第一季度末公司股东权益总额为1,439,345千美元，2021年第一季度末为1,326,794千美元[65] 公司运营物业相关数据 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，总面积约860万平方英尺，运营物业出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后约20万平方英尺[23] - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙公司约89.0%的有限合伙权益[24] - 截至2022年3月31日，公司出租物业加权平均房龄约17.4年，固定租赁付款总额为19.96172亿美元[76][78] - 截至2022年3月31日，美国政府占公司年化租赁总收入约97.6%，非政府租户占约2.4%[91] - 截至2022年3月31日，公司89处全资和非合并运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约15.5%，占年化租赁总收入约21.0%[92] - 截至2022年3月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，约860万平方英尺，运营物业出租率99%，另有一处开发中物业预计完工后约20万平方英尺[23] - 2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[24] - 截至2022年3月31日，公司出租物业固定租赁付款总额为19.96172亿美元，2022年为1697.37万美元[78] 房地产和无形资产数据 - 截至2022年3月31日，房地产和无形资产情况：房地产物业净值23.88592亿美元，无形资产净值1.79609亿美元，无形资产负债净值 - 0.18491亿美元[31] - 2022 - 2026年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产的摊销安排：2022年高于市场租赁无形资产摊销104.7万美元，低于市场租赁无形资产摊销 - 314万美元等[32] - 截至2022年3月31日，房地产和无形资产净值分别为23.88592亿美元和1.79609亿美元，无形资产负债净值为-1849.1万美元[31] - 2022 - 2026年，公司收购的高于市场租赁无形资产摊销分别为104.7万、139万、134.1万、128.6万、121.7万美元，低于市场租赁无形资产摊销分别为-314万、-402.4万、-287.7万、-217万、-193.2万美元[32] 合资企业相关数据 - 公司在非合并房地产合资企业MedBase Venture中拥有53.0%的权益，投资额为1.52374亿美元[34] - 2022年第一季度，公司为合资企业提供资产管理服务，确认收入0.2百万美元[35] - 2022年1月20日，合资企业发行125个A类优先股，净收益0.1百万美元[35] - 截至2022年3月31日，合资企业总资产2.93208亿美元，总负债0.06334亿美元，公司享有的权益份额为1.51999亿美元[36] - 2022年第一季度，合资企业总收入469.8万美元，运营收入123.1万美元，净利润119万美元，公司享有的净利润份额为63.1万美元[37] - 公司在合资企业MedBase Venture中拥有53.0%的所有权权益，投资账面价值为1.52374亿美元[34] - 2022年第一季度，公司从合资企业获得0.2百万美元的资产管理服务收入[35] - 2022年1月20日，合资企业发行125个A类优先股单位，净收益0.1百万美元[35] - 2022年第一季度，合资企业总收入469.8万美元，运营收入123.1万美元，净收入119万美元，公司享有的净收入份额为63.1万美元[37] - 2022年4月1日，合资企业收购位于阿拉巴马州伯明翰的77128平方英尺VA外地办事处[94] - 2022年4月1日，合资企业收购位于阿拉巴马州伯明翰的77,128平方英尺VA外地办事处[94] 公司债务相关数据 - 截至2022年3月31日，公司总债务为12.30327亿美元，其中循环信贷安排为3.5亿美元，定期贷款安排为2.5亿美元，应付票据为7亿美元，应付抵押票据为2.50158亿美元[39] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.149亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[39] - 2018年定期贷款安排有最高5000万美元的未提取额度，可在延迟提取期内使用[41] - 公司签订了利率互换协议，2016年定期贷款安排的利率固定为2.62%，涉及名义本金1亿美元；2018年定期贷款安排的利率固定为3.91%，涉及名义本金1.5亿美元[42] - 截至2022年3月31日，抵押应付账款的房地产净账面价值为3.782亿美元[43] - 截至2022年3月31日，公司符合所有与债务相关的财务和其他契约[44] - 截至2022年3月31日，公司总债务为12.30327亿美元，其中循环信贷安排为3.5亿美元，定期贷款安排净额为24.8679亿美元，应付票据净额为69.5703亿美元，应付抵押票据净额为25.0945亿美元[39] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排可用额度为4.149亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[39] - 2018年定期贷款安排有最高5000万美元的未提取额度，可在延迟提取期内使用[41] - 公司签订了利率互换协议，2016年定期贷款安排通过互换将利率固定在2.62%，涉及名义价值1亿美元；2018年定期贷款安排通过互换将利率固定在3.91%，涉及名义价值1.5亿美元[42] - 截至2022年3月31日，抵押应付账款的房地产抵押品净账面价值总计3.782亿美元[43] - 截至2022年3月31日，公司符合所有与债务相关的财务和其他契约[44] 公司综合收益相关数据 - 公司预计未来12个月将有100万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2022年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认的未实现收益为423.9万美元，2021年同期为54.7万美元；从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为126.8万美元，2021年同期为129.1万美元[47] - 公司预计未来12个月将有100万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2022年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认未实现收益423.9万美元，2021年同期为54.7万美元；从累计其他综合收益重新分类至利息费用的损失为126.8万美元，2021年同期为129.1万美元[47] 公司金融工具和负债公允价值数据 - 截至2022年3月31日，处于负债状态的衍生品公允价值为100万美元，若公司违反相关协议条款，需按100万美元的终止价值结算义务[48] - 截至2022年3月31日，除部分金融负债外，公司所有金融工具和负债的账面价值合理近似其公允价值，其中应付票据账面价值为7亿美元，公允价值为6.90623亿美元[54] - 截至2022年3月31日，处于负债状态的衍生品公允价值为100万美元，若公司违反相关协议条款，需按100万美元的终止价值结算义务[48] - 截至2022年3月31日，除部分金融负债外，公司所有金融工具和负债在资产负债表中的金额合理近似其公允价值，其中应付票据账面价值为7亿美元，公允价值为6.90623亿美元[54] 公司薪酬费用和股票相关数据 - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与受限普通股奖励相关的薪酬费用0.2百万美元[56] - 2022和2021年第一季度，已归属受限股票的公允价值分别为1.1百万美元和0.4百万美元[57] - 截至2022年3月31日，未摊销受限股票费用余额为0.4百万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[57] - 2022年第一季度授予的LTIP单位总数为349,601个，包括服务型110,906个、运营型80,160个、绩效型158,535个[60] - 2022年第一季度估值基于股东总回报绩效的LTIP单位时，预期波动率为27.0%、股息收益率为4.8%、无风险利率为1.0%、预期期限为3年[62] - 2022和2021年第一季度，已归属LTIP单位的公允价值分别为5.3百万美元和4.5百万美元[62] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与LTIP单位奖励相关的薪酬费用1.4百万美元和1.1百万美元[62] - 截至2022年3月31日，未摊销LTIP费用余额为10.7百万美元，预计在2.2年的加权平均期间内确认[62] - 2022年第一季度，公司每股普通股股息为0.265美元，2021年为0.260美元[65][67] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与受限普通股奖励相关的薪酬费用0.2百万美元[56] - 2022和2021年第一季度，已归属受限股票的公允价值分别为1.1百万美元和0.4百万美元[57] - 截至2022年3月31日，未摊销受限股票费用余额为0.4百万美元，预计在1.7年的加权平均期间内确认[57] - 2022年第一季度授予的LTIP单位总数为349,601个，包括服务型110,906个、运营型80,160个、绩效型158,535个[60] - 2022年第一季度，用于评估基于股东总回报绩效的LTIP单位的重要假设为：预期波动率27.0%、股息收益率4.8%、无风险利率1.0%、预期期限3年[62] - 2022和2021年第一季度，已归属LTIP单位的公允价值分别为5.3百万美元和4.5百万美元[62] - 2022和2021年第一季度，公司分别确认与LTIP单位奖励相关的薪酬费用1.4百万美元和1.1百万美元[62] - 截至2022年3月31日，未摊销LTIP费用余额为10.7百万美元，预计在2.2年的加权平均期间内确认[62] - 公司董事会宣布2022年第一季度普通股每股股息为0.265美元[67] 公司股票发行和回购相关数据 - 2021年8月11日，公司完成630万股普通股的包销公开发行，12月28日发行399.1万股，净收益8500万美元，初始远期价格为每股21.64美元[68] - 2019年和2021年公司分别启动ATM计划，每个计划可发行和出售总发行价高达3亿美元的普通股[69] - 2022年第一季度，2019年ATM计划发行43.4925万股，净收益940.9万美元，另有195万股远期销售交易未结算，预计净收益约4260万美元[71] - 2022年第一季度，2021年ATM计划未出售普通股，截至3月31日，2021年ATM计划可用普通股总销售额约3亿美元，2019年ATM计划为8740万美元[73] - 2022年4月28日，公司董事会授权股份回购计划，最多可回购4538994股普通股，约占授权日已发行股份的5%[95] - 2021年8月11日，公司完成630万股普通股的包销公开发行，12月28日发行399.1万股，净收益8500万美元

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，全面摊薄后每股净收益为0.08美元，每股FFO为0.33美元，调整后每股FFO为0.32美元，可分配现金为2630万美元 [17] - 2021年全年，全面摊薄后每股净收益为0.36美元，每股FFO为1.31美元，调整后每股FFO为1.24美元，可分配现金为1亿美元，每股FFO同比增长4% [18] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，净债务与总企业价值之比为34.1%，调整后净债务与年化季度备考EBITDA之比为6.7倍，加权平均债务期限为6.7年，97.5%的未偿债务为固定利率 [19][20] - 公司维持2022年全面摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引，该指引基于2 - 2.5亿美元的全资收购、按比例计算约1.45亿美元的VA投资组合物业收购以及最高1000万美元的开发相关投资 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购12处物业，出售2处，截至12月31日拥有89处运营物业，租赁面积约860万平方英尺，另有一个设计中的开发项目，面积约16.2万平方英尺 [17] - 2021年完成9次成功的续租，总面积约57.4万平方英尺，占年化租赁收入近7%，加权平均租赁期限为16.2年 [15] - 截至2021年12月31日，已完成12次续租，排除部分项目后，其余10次续租的平均租金差为10%，平均总续租期限为15年 [24][25] - 预计已续租但新租约未开始或TI未被政府接受的单租户旧物业平均续租租金差为10% - 15%，涉及7处物业，总面积约34.65万平方英尺，平均租赁期限为16.7年 [25] - 2021年还执行了71.325万平方英尺的续租选择权或长期延期，2022年底前约34.19万平方英尺和6份租约到期，公司正与GSA进行讨论 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量 [30] - 目前市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续严格保持投资纪律，购买处于生命周期早期的关键任务设施，专注于拥有主要由美国政府信用支持的资产 [5][16] - 2021年成立了与全球领先投资者的合资企业，目前合资企业限于收购10处VA物业，未来期待进一步合作 [11][23] - 公司的重新租赁和资产管理团队专注满足美国政府独特需求，以成为美国政府首选私人房东为目标，为股东创造长期价值 [6][7] - 行业内开发符合美国政府要求的项目有特定技能要求，竞争格局未因成本上升等因素改变，但投标和响应RFP时会更谨慎 [42] - 公司认为自身建筑的累计折旧是优势，随着建筑成本上升和不确定性增加，有利于公司在续租谈判中占据有利地位 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司强劲的一年，收购量创纪录，FFO每股指引提高，股息增加，资本市场执行良好，与主要租户美国联邦政府的续租工作成功 [5] - 公司现金可分配金额持续增长，派息率降低，预计2022年这一有利趋势将持续 [7] - 通胀环境下，政府理解其对资产价值的影响，在续租谈判中对公司有利，因为政府面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战 [31][32] - 公司认为其建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，随着政府推动员工返回办公室，公司建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求 [45] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响 [2][3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与最可比GAAP数据的表格对账 [4] - 公司新聘请了首席行政官、可持续发展主管以及人力资源和DEI倡议经理 [9] - 政府已确定FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司与FDA和GSA合作重新设计项目，预计2024年第二季度完成 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司FFO指引不变但收购指引增加，是否有其他指引成分变化来抵消收购目标？ - 这表明一些原本预计去年完成的交易将在2022年完成，即交易从2021年推迟到了2022年 [29] 问题2: 公司提到的租赁价差与市场租金相比如何？如果签署非GSA租户，租赁价差是否会更高？ - GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量，两者不可比 [30] 问题3: 当前通胀环境对今年到期租约的讨论有何影响？ - 通胀是续租过程中的有利背景，政府理解通胀对价值的影响，且面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战，时间对公司有利 [31][32] 问题4: GSA是否愿意接受更高租赁价差的租约，即暗示年增长率超过1%？ - 无法确定GSA的想法，但当前通胀环境下的续租对话是建设性的，结果有待观察 [33] 问题5: 公司如何宣传其ESG倡议，是否计划每年发布正式报告？ - 公司一直关注能源之星框架并在该框架内报告，新聘请的可持续发展主管目前专注于公司内部的基准设定，预计最早明年发布正式可持续发展报告 [37] 问题6: 公司设定的可持续发展目标类型以及时间安排是怎样的？ - 设定可持续发展目标是2022年的优先事项，将在2023年的报告中体现 [38] 问题7: 公司从政府处获取环境相关信息（如能源使用等）是否有困难？ - 公司获取这些信息没有困难，有相关访问权限 [39] 问题8: FDA亚特兰大建筑项目的进展如何，何时能正式破土动工？ - 该项目受通胀影响，政府正在确定租户改进预算和支出，公司认为处于良好转折点，预计2024年年中开始动工，今年预算为1000万美元 [40] 问题9: 成本上升和谈判策略变化是否改变了竞争格局，其他开发商做交易是否更容易或更难？ - 开发符合美国政府要求项目的竞争格局未改变，但投标和响应RFP时会更谨慎，公司认为自身建筑的累计折旧是优势，建筑成本上升和不确定性增加有利于续租谈判 [42][43][44] 问题10: 政府推动员工返回办公室对公司建筑使用情况和续租对话有何影响？ - 公司建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，目前建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求，政府也意识到一些任务在办公室执行更高效 [45] 问题11: 2022年增加的收购指引是否有其他抵消因素，不会影响FFO指引？ - 若没有意外，去年公司超出收购指引的金额会更大，合资企业外的预期没有变化 [49] 问题12: 今年目标收购的资本化率情况如何？ - 市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 问题13: 公司是否愿意将目标资产放在资产负债表上还是仅通过合资企业进行？ - 取决于交易是否增值，公司有能力在资产负债表上执行合适的交易，也会通过合资企业进行 [51]

物业持有与运营情况 - 截至2021年12月31日，公司全资拥有85处运营物业，通过非合并合资企业拥有4处运营物业，总面积约860万平方英尺（按比例为840万平方英尺），运营物业出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后约20万平方英尺[16][165][171][173][190] - 截至2021年12月31日，公司全资和非合并运营物业的加权平均房龄约13.6年，加权平均剩余租期约9.7年[19] - 截至2021年12月31日，公司运营物业的加权平均房龄约为13.6年[165] - 截至2021年12月31日，公司有一处物业正在开发中[44] - 公司有一处开发中的物业，预计完工后租赁面积约为20万平方英尺[165] - 开发物业FDA - Atlanta位于亚特兰大，租户为食品药品监督管理局，租期20年，预计租赁面积162000平方英尺[175] 运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[17][191] 管理团队业务成果 - 公司高级管理团队负责收购约800万平方英尺美国政府租赁物业，其中通过合资企业收购50万平方英尺，开发约140万平方英尺此类物业[19] - 公司高级管理团队开发了约460万平方英尺的项目，自1994年以来，平均每年开发约5.1万平方英尺美国政府租赁的定制建造物业[19] 定制建造业务收益 - 公司为租户机构进行的定制建造可获得约9%的建筑管理费用[21] 股权发行与负债情况 - 2021年，公司通过ATM计划和第三季度公开发行，发行7662232股普通股，获得净收益1.75亿美元；预计出售4444289股普通股可获得约9690万美元净收益；截至2021年12月31日，ATM计划还有3.932亿美元的发行能力；总负债约12亿美元，净债务与总企业价值之比为34.1%[21] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，其中4.5亿美元高级无抵押循环信贷安排下约有1450万美元未偿还，2亿美元2018年高级无抵押定期贷款安排下有1.5亿美元未偿还，1亿美元2016年高级无抵押定期贷款安排下有1亿美元未偿还，2017年高级无抵押票据有1.75亿美元未偿还，2019年高级无抵押票据有2.75亿美元未偿还，2021年高级无抵押票据有2.5亿美元未偿还[63][65] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，其中循环信贷安排下约1450万美元，2018年和2016年定期贷款安排下总计2.5亿美元，2017年、2019年和2021年高级无抵押票据总计7亿美元[107] - 截至2021年12月31日，公司美国房产抵押贷款和其他有担保债务合计2.515亿美元[113] - 截至2021年12月31日，公司有3020万美元未偿还的综合债务按可变利率计息[116] 员工构成情况 - 截至2021年12月31日，公司有53名员工，其中36名位于华盛顿特区总部，17名位于美国其他地区；38%和25%的员工分别为女性和非白人；40%的高管职位由女性担任；董事会三个常务委员会中有两个由女性担任主席[25] 租户收入占比情况 - 截至2021年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的97.5%[26][41] - 截至2021年12月31日，公司的三处美国政府租户机构（VA、FBI和DEA）占总租赁面积的约41.0%和年化租赁收入的约45.3%[50] 物业保险情况 - 公司为所有物业购买综合一般责任保险和直接物理损坏保险，多数物业政策涵盖洪水和地震冲击险[26] 租约到期情况 - 截至2021年12月31日，约18.1%的年化租赁收入和约18.3%的物业面积的租约将在2024年底到期[42] - 2021 - 2031年及以后各年份租约到期情况中，2024年到期面积807829平方英尺，占比9.4%，年化收入24572843美元，占比8.5%[175] - 2021 - 2031年及以后所有租约到期总面积8572470平方英尺，年化收入288140656美元[175] 可持续发展与社会责任 - 2021年第三季度，公司聘请了可持续发展总监[31] - 公司投资组合中有23处物业获得了26项LEED认证和8项能源之星认证[32] - 2021年公司实施了新的赠款匹配计划[34] REIT资格相关 - 公司自2015年12月31日结束的纳税年度起符合REIT资格[36] - 为符合REIT资格，公司已发行和流通股票的任何类别或系列，任何人或实体实际或被视为拥有的价值或股数不得超过7.1%，所有类别和系列流通股票总价值的拥有比例也不得超过7.1%[93] - 公司为继续符合REIT资格，需每年分配至少90%的应纳税所得额，若分配低于100%的应纳税所得额（包括资本利得），将需缴纳美国联邦所得税，且若分配低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可扣除消费税[112] - 作为REIT，每个日历季度末，至少75%的资产价值须由现金、美国政府证券等构成；非合格资产中，不能持有超过任一发行人10%的有表决权证券或总价值，或超过公司总资产价值5%的任一发行人证券；TRS发行的证券不能超过公司总资产价值的20%；无抵押债务工具不能超过公司总资产价值的25% [142] - 若进行被禁止的交易，公司可能需缴纳100%的惩罚性税款，除非符合特定安全港例外情况[145] - 为维持REIT资格和满足分配要求，公司可能需在不利条件下出售资产、借款等，这可能影响公司普通股的市场价值和融资能力，若出售被视为主要用于销售的资产，可能需缴纳100%的税款[146] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销公司的REIT资格，若不再是REIT，公司将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税及州和地方税[147] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS证券价值不能超过REIT总资产价值的20%，TRS与母公司REIT之间某些非公平交易将征收100%的消费税[151] - 若原本符合1031交换的交易被认定为应税交易，公司将面临不利后果；若相关法律修订或废除，公司可能无法进行递延纳税的资产处置，且相关个人财产增值收益可能影响公司REIT地位[152] - 租户改善服务等非惯常服务收入，仅在与租赁相关时才可能构成合格收入，否则通过TRS提供，该收入需缴纳全额公司税[150] - 为维持REIT资格，公司须将至少90%的应税收入分配给股东[181] 竞争与风险因素 - 公司面临来自开发商、房地产公司等多方面的竞争，可能影响盈利能力和增长[29] - 公司面临自然灾害和气候变化风险，可能导致物业受损、运营收入损失，还可能增加保险成本和资本支出[54][55] - 新冠疫情或未来其他高传染性疾病的流行、爆发可能对公司业务、财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[56] - 美国政府租户机构可能对公司物业发起征用程序，解决相关纠纷可能成本高、耗时长，且公司可能无法成功上诉[59] - 长期政府停摆和预算削减或僵局可能导致公司租金收入延迟，阻碍租约续签和项目开展，对公司产生重大不利影响[60] - 美国政府拥有的房地产数量增加可能导致租户搬迁，使公司租约续签和业务拓展困难[61] - 公司可能需进行重大资本支出以改善物业，若无法履行相关义务，租户可能减免租金或终止租约[62] - 公司可能无法识别和成功完成收购，已完成的收购也可能无法实现预期效益或扰乱公司计划和运营[66] - 公司部分物业租给私人租户，若租户申请破产保护，公司可能无法收回欠款，租户还可能终止租约[67] - 公司需维持保险，未来保险成本或增加、范围或缩小，可能影响财务状况和运营结果[71] - 公司可能因环境和健康安全问题承担责任，影响业务、财务状况和运营结果[72] - 公司作为美国政府物业出租人，不遵守相关要求可能导致成本增加和收入损失[78] - 公司开发活动受法规限制，可能导致延迟或费用增加[79] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，不遵守可能导致成本增加[80] - 房地产投资流动性差，可能限制公司灵活性和处置资产能力[81] - 公司物业可能面临减值损失，影响收益和财务状况[82][84] - 公司可能因收购资产承担未知或或有负债，影响业务和财务状况[85] - 公司为满足REIT分配要求，可能需借款或处置资产，影响财务状况和股价[87] - 公司子公司分配和付款能力受限，可能影响公司满足财务义务和向投资者付款能力[88] - 公司可能在未经股东批准的情况下改变投资策略，收购和开发目标市场以外的房产，这可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[100] - 可变利率债务使公司面临利率风险，利率上升会增加利息支出、再融资成本和发行新债成本[116] - LIBOR预计在2023年6月30日后停止发布，公司基于LIBOR的借款需转换为替代利率，转换可能带来风险和成本增加[117] - 套期保值活动存在交易对手不履约和无法达到预期经济利益的风险，终止套期保值协议可能产生重大成本和现金需求[118] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，多种因素会对股价或交易量产生负面影响[124] - 公司未来股息分配的形式、时间和金额由董事会决定，受运营现金、财务状况等因素影响[128] - 若运营合伙企业被视为公司，公司将不再符合REIT资格；若其被视为“公开交易合伙企业”且少于90%的收入为“合格收入”，将被视为公司[138] - 若50%或以上的Easterly Fund REIT所有者收购公司50%或以上的股票，公司可能被视为该Easterly Fund REIT的“继任者”，若该Easterly Fund REIT此前未符合REIT资格，公司的REIT选举可能被终止[139] - 税法变化可能增加公司或股东的税务负担，影响公司财务状况和运营结果[154][156] - 公司依赖高级管理团队，人员流失或无法吸引和留住人才会对业务产生重大不利影响[157] - 公司可能面临诉讼，未投保的费用支付会对财务状况和运营结果产生不利影响[158] - 公司依赖信息技术，技术故障或安全问题会对业务产生重大不利影响[159] - 公司披露控制和程序或财务报告内部控制存在缺陷，可能无法准确呈现财务报表[162] 物业区域分布情况 - 截至2021年12月31日，公司17处物业位于加利福尼亚州，占总租赁面积的15.5%，占年化租赁总收入的21.2%[52] - 截至2021年12月31日，加利福尼亚州市场租赁面积1,332,410平方英尺，占比15.5%，年化租赁收入61,398,258美元，占比21.2%[171] - 得克萨斯州市场租赁面积1,008,039平方英尺，占比11.8%，年化租赁收入25,773,659美元，占比8.8%[171] - 弗吉尼亚州市场租赁面积740,582平方英尺，占比8.6%，年化租赁收入20,137,806美元，占比6.9%[171] - 太平洋沿岸市场租赁面积1,332,410平方英尺，占比15.5%，年化租赁收入61,398,258美元，占比21.3%[171] - 大西南市场租赁面积1,567,939平方英尺，占比18.3%，年化租赁收入42,314,714美元，占比14.7%[171] - 东南阳光地带市场租赁面积1,064,176平方英尺，占比12.4%，年化租赁收入40,623,084美元，占比14.1%[171] 具体物业租赁数据 - VA - Loma Linda物业租赁面积327,614平方英尺，年化租赁收入16,475,739美元，占总年化租赁收入5.8%，每平方英尺年化租赁收入50.29美元[166] - USCIS - Kansas City物业租赁面积489,316平方英尺，年化租赁收入11,941,566美元，占总年化租赁收入4.1%，每平方英尺年化租赁收入24.40美元[166] - JSC - Suffolk物业租赁面积403,737平方英尺，年化租赁收入8,176,525美元，占总年化租赁收入2.8%，每平方英尺年化租赁收入20.25美元[166] - Various GSA - Buffalo物业租赁面积270,809平方英尺，年化租赁收入7,648,539美元，占总年化租赁收入2.7%，每平方英尺年化租赁收入28.24美元[166] - IRS - Fresno物业租赁面积180,481平方英尺，年化租赁收入7,145,409美元，占总年化租赁收入2.5%，每平方英尺年化租赁收入39.59美元[166] - Various GSA - Chicago物业租赁面积202,185平方英尺，年化租赁收入6,812,395美元，占总年化租赁收入2.4%，每平方英尺年化租赁收入33.69美元[166] - FBI - Salt Lake物业租赁面积169,542平方英尺，年化租赁收入6,754,537美元，占总年化租赁收入2.3%，每平方英尺年化租赁收入39.84美元[166] - Various GSA - Portland物业租赁面积211,156平方英尺，年化租赁收入6,513,501美元，占总年化租赁收入2.3%，每平方英尺年化租赁收入30.85美元[166] - PTO - Arlington物业租赁面积190,546平方英尺，年化租赁收入6,194,392美元，占总年化租赁收入2.1%，每平方英尺年化租赁收入32.51美元[166] - VA - San Jose物业租赁面积90,085平方英尺，年化租赁收入5,691,567美元，占总年化租赁收入2.0%，每平方英尺年化租赁收入63.18美元[166] - 美国政府租赁物业中，USFS I - Albuquerque租赁面积92,455平方英尺，年化租赁收入3,001,356美元，占比1.0%，每平方英尺年化租赁收入32.46美元[167] - VA - Orange租赁面积56,330平方英尺，年化租赁收入2,924,741美元，占比1.0%，每平方英尺年化租赁收入

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收益为0.09美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2610万美元 [34] - 截至9月30日，公司拥有83处运营物业，约750万平方英尺商业地产，另有一个约16.2万平方英尺的开发项目处于设计阶段 [34] - 截至9月30日，投资组合加权平均年龄为13.8年，加权平均剩余租赁期限为8.9年，与近7年的加权平均债务到期期限相匹配 [35] - 截至季度末，公司总负债约10亿美元，信贷额度充足，净债务与总企业价值之比为33.2%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.1倍 [37] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.30 - 1.32美元的指引，预计在指引中点实现过去三年3.8%的复合年增长率；发布2022年摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引 [48][50] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购位于俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺的A级设施；季末后通过合资企业协议收购120万平方英尺的VA组合中的2处资产；收购位于密苏里州堪萨斯城大都市区近50万平方英尺的设施；今日宣布收购位于美国中西部8万平方英尺的VA门诊诊所 [18][19][22][24] - 年初至今，公司直接或通过合资企业收购10处房产，总按比例合同购买价格约3.213亿美元，超过2021年3亿美元的收购目标；预计收购完成后，公司直接或通过合资企业拥有87处房产，总面积达830万平方英尺 [25] - 公司将2021年收购指引提高至3.5亿美元，较一年前的原始目标增长75%；预计2022年收购目标为2 - 3亿美元 [8] 开发业务 - 政府已确定未来FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司将与政府合作进行重新设计 [28] 租赁业务 - 第三季度，DEA Vista续租15年，GSA Buffalo的部分关键租约也成功续租，包括约5万平方英尺的IRS租约续租10年和约11.1万平方英尺的VA租约续租15年；年初至今共完成8次成功的续租，总面积超53万平方英尺，占年化租赁收入的7%，加权平均租赁期限为16.1年 [30] - 截至目前，约24.3万平方英尺和5份租约将于2021年底到期，公司正与GSA积极协商 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球投资者认为公司资产在低于5%的资本化率下具有价值 [15] - 公司在非合资企业的2.5亿美元收购中，看到大量资本化率在5 - 6%甚至更高的机会；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于开发收购管道各阶段，扩大投资组合，提高竞争力，专注于由美国政府全额信用支持的资产 [8][31] - 与全球领先投资者成立合资企业，以获取更大规模、更高质量的资产，提升在政府租赁市场的竞争优势 [19][46] - 持续优化投资组合，处置非核心资产，将资金用于未来收购 [21] - 加强与政府合作，推进开发项目，确保满足政府需求 [28] - 资产团队继续确保有意义的续租，延长现金流持续时间 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业务进展满意，有信心实现2022年收购目标，为股东带来持续增长 [8][33] - 合资企业合作展示了全球对美国政府现金流支撑的公司信用质量的兴趣，有望实现互利共赢 [46] - 公司通过收购和续租改善核心指标，有能力在未来多年持续产生现金流 [36] - 尽管面临一些不确定性，但公司对未来续租情况持乐观态度 [47] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种风险因素影响 [5] - 电话会议中提及的非GAAP财务指标可在公司网站投资者关系页面的收益报告和补充信息包中找到与最可比GAAP数据的表格对账 [6] - 第三季度，公司扩大现有高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷和2亿美元定期贷款安排，循环信贷可额外申请最高2.5亿美元的贷款承诺，总信贷额度可达9亿美元；借款利率根据杠杆比率而定，初始利差分别为循环信贷125个基点和定期贷款120个基点；信贷安排还设有可持续发展挂钩定价组件 [38][39][40][41] - 第三季度，公司进行630万股普通股的包销公开发行，净价为每股21.64美元；通过ATM计划发行约210万股普通股，净加权平均价格为每股23.65美元，筹集净收益约5000万美元 [42][43] - 目前公司约有820万股待结算的远期销售交易，预计按加权平均初始远期销售价格每股21.71美元结算后，将获得净收益约1.78亿美元 [44] - 季末后，公司发行2.5亿美元本金的固定利率高级无担保票据，分为5000万美元的A系列7年期票据和2亿美元的B系列9年期票据，加权平均到期期限为8.6年，加权平均利率为2.84% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年收购指引中，有多少是合资企业的合同或计划收购，多少是新的目标收购？ - 公司预计合资企业中有5000万美元的按比例收购量将计入明年，剩余2 - 2.5亿美元为新的收购目标 [52][53] 问题2：合资企业剩余部分何时完成收购？ - 预计除总价1亿美元的最后一笔交易外，其余将在明年第二季度末完成，但公司强调重点是2.5亿美元的额外收购目标，这些将是FFO增长的主要驱动力 [54][57] 问题3：已确定的收购管道中，单资产交易和投资组合交易的比例如何？ - 公司正在关注一些有趣的投资组合，但单资产的“靶心”物业是提供明年收购指引信心的基础，投资组合交易可能在此基础上进行 [55] 问题4：合资企业未来如何发展？ - 未来有数十亿规模的大型投资组合交易可能会通过合资企业进行，但公司的稳态业务仍将是每年2 - 3亿美元的收购量，合资企业将根据具体情况适当使用 [60][61] 问题5：公司是否有出售其他私人租赁物业的计划？ - 非政府核心资产一直可用于出售，此次出售是合适时机的交易，其他物业也将作为新机会的资金来源，若能为股东带来增值，将考虑出售 [62] 问题6：租赁续约情况如何，续约的租赁价差是多少？ - 第三季度续约的IRS、VA租约和DEA Vista租约均为2021年到期；公司将按年度讨论租赁价差，下季度电话会议将继续汇报 [66][67] 问题7：本季度运营费用环比增长6%，高于收入增长，这是否是未来的合理增长率，通胀对这些项目有何影响？ - 运营费用中包含租户报销项目，剔除该部分后，NOI利润率同比保持一致；公司租赁中的运营费用基础将随CPI增长，预计今年增长5 - 6%，因此公司认为有较好的抗通胀能力 [68] 问题8：租户报销和运营费用之间是否存在滞后？ - 不存在滞后，是按年度结算 [69] 问题9：2022年的资本化率预计如何？ - 非合资企业的2.5亿美元收购中，资本化率将与今年一致，在5 - 6%甚至更高；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 问题10：合资企业剩余的2 - 2.25亿美元收购应在何时计入模型？ - 公司以5000万美元的按比例购买价格为基础进行指引，剩余部分可能在今年或明年完成，具体时间将根据开发项目的完成情况通知，但从盈利角度看，资产的增值与指引一致 [73][74][75] 问题11：管理费用是针对这组资产还是合资企业本身，如果与同一合作伙伴进行另一笔交易，费用是否会重新协商？ - 此次交易各方都很满意，可作为未来合作的蓝图 [76] 问题12：堪萨斯城物业中，政府租赁占比约67%，其余租户的影子评级和私人租赁特点如何？ - 其余租户主要是当地医院和医疗保健组织，租赁到期时间较晚，与GSA租赁无直接关联，私人租户可能带来租金增长，公司对该物业整体满意 [78][79] 问题13：合资企业交易对CAD的增值大于FFO的原因是什么？ - 主要是因为合资企业的资产较新，资本支出要求极低，虽然FFO的增值较少，但对整体平均CAD收益率有增值作用 [80]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为25.5597亿美元，较2020年12月31日的24.5754亿美元增长3.99%[8] - 截至2021年9月30日，公司总负债为11.8526亿美元，较2020年12月31日的11.5757亿美元增长2.39%[7] - 2021年前三季度，公司总营收为2.03223亿美元，较2020年同期的1.79875亿美元增长13.09%[11] - 2021年前三季度，公司净利润为2617.6万美元，较2020年同期的1090.2万美元增长139.92%[11] - 2021年前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为9445.9万美元，较2020年同期的1.08625亿美元减少13.04%[16] - 2021年前三季度，公司投资活动使用的现金流量净额为1.27452亿美元，较2020年同期的1.81316亿美元减少29.70%[16] - 2021年前三季度，公司融资活动产生的现金流量净额为4207.2万美元，较2020年同期的7101.6万美元减少40.76%[16] - 2021年前三季度，公司基本每股收益为0.27美元，较2020年同期的0.12美元增长125%[11] - 2021年前三季度，公司普通股每股股息为0.785美元，较2020年同期的0.78美元增长0.64%[11] - 截至2021年9月30日，公司股东权益总额为13.7071亿美元，较2020年12月31日的12.9997亿美元增长5.44%[9] - 2021年前九个月，公司支付利息净额为2739.5万美元，2020年同期为2635.6万美元[19] - 2021年前九个月，公司运营物业应计未付的运营物业增加额为102.9万美元，2020年为231.8万美元[19] - 2021年前三季度末现金及现金等价物和受限现金为2.3748亿美元，2020年同期为1.3874亿美元，同比增长71%[15] - 2021年前三季度每股稀释净收入为0.27美元，2020年同期为0.12美元，同比增长125%[11] - 2021年第三季度和前九个月归属于普通股股东的净利润分别为785.7万美元和2281.9万美元，2020年同期分别为419.2万美元和941万美元[84] - 2021年第三季度和前九个月基本每股收益分别为0.09美元和0.27美元，2020年同期分别为0.05美元和0.12美元；摊薄每股收益与基本每股收益相同[84] 公司运营物业业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司全资拥有83处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率达99%，另有一处开发中物业预计完工后约20万平方英尺[24] - 2021年前九个月，公司收购6处运营物业，总价1.34亿美元，无形资产和负债加权平均摊销期为10.78年，相关收入540万美元，净收入120万美元[32][33] - 2021年前九个月，公司处置两处运营物业，分别获净收益约50万美元和80万美元[35][36] - 截至2021年9月30日，公司运营物业中，82处主要租给美国政府租户机构，1处租给私人租户[24] - 2021年10月13日，公司与全球投资者成立合资企业，以47.0%的股权换取收购10处物业组合，组合预计涵盖1214165平方英尺租赁面积，总合同购买价为6.356亿美元[103][104] - 2021年10月14日，公司收购密苏里州堪萨斯城489316平方英尺的USCIS设施，并承担5150万美元的应付抵押票据[105] - 2021年11月1日，公司收购美国中西部80000平方英尺的VA设施，租赁到期日为2041年5月[106] - 截至2021年9月30日，美国政府占公司总年化租赁收入的约98.6%，非政府租户占约1.4%[100] - 截至2021年9月30日，公司83处运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积的约17.7%，占总年化租赁收入的约23.4%[101] 公司债务与信贷相关数据变化 - 截至2021年9月30日，公司总债务为10.08215亿美元，其中循环信贷安排为1.125亿美元，定期贷款安排净额为2.48479亿美元，应付票据净额为4.47215亿美元，应付抵押票据净额为2.00021亿美元[41] - 2021年7月23日，公司修订高级无抵押信贷协议，将借款能力增加5000万美元，总信贷额度达6.5亿美元，包括4.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排和2亿美元的高级无抵押定期贷款安排[43] - 2021年5月11日，公司达成协议，可发行最多2.5亿美元的固定利率高级无抵押票据，包括5000万美元的A系列和最多2亿美元的B系列；9月30日，B系列本金增至2亿美元；10月14日，发行2.5亿美元票据[46][47] - 截至2021年9月30日，公司循环信贷安排公允价值接近账面价值，2016年定期贷款安排公允价值为1亿美元，2018年定期贷款安排公允价值为1.5亿美元，应付票据公允价值为4.971亿美元，应付抵押票据公允价值为2.114亿美元[50][51][52][53][54] - 循环信贷安排初始期限4年，2025年7月到期，有两次6个月延期选择权；2018年定期贷款安排期限5年，2026年7月到期且可提前还款无罚金[44] - 高级无抵押信贷安排借款利率可选浮动利率，循环信贷安排利差1.20% - 1.80%，2018年定期贷款安排利差1.20% - 1.70%；若实现可持续目标，适用利差降0.01%[45] - 截至2021年9月30日，公司遵守与循环信贷安排、定期贷款安排、应付票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[48] - 2021年9月30日，一个月伦敦银行同业拆借利率（L）为0.08%[41] 公司衍生品相关数据变化 - 公司有两个利率互换衍生工具，名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 218.1万美元和 - 632.5万美元[55] - 截至2021年9月30日，利率互换资产公允价值为0，利率互换负债公允价值为 - 850.6万美元[55][60] - 公司预计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[57] - 2021年第三季度，未实现收益（损失）在累计其他综合收益中确认为 - 16万美元，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为 - 134万美元；2021年前九个月，未实现收益为32.4万美元，重新分类损失为 - 395.1万美元[57] - 截至2021年9月30日，与衍生品协议相关的负债头寸衍生品公允价值为880万美元[61] - 截至2021年9月30日，公司未违反衍生品协议条款，未提供相关抵押品，若违约需按880万美元的终止价值结算义务[61] - 截至2021年9月30日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层次的第2级[63] 公司股权与股份相关数据变化 - 2021年第三季度，公司基于股份的薪酬为21.6万美元，股息和分配支付为133.3万美元[66] - 2021年第三季度，公司授予未归属受限股11066股，赎回普通股单位换普通股59774股，净发行普通股2114408股[66] - 2021年第三季度，公司利率互换未实现净收益为1180万美元，净收入为9042万美元[66] - 2020年第三季度，公司基于股份的薪酬为24.7万美元，股息和分配支付为23481万美元[66] - 2020年第三季度，公司赎回普通股单位换普通股88750股，净发行普通股1475991股[66] - 2020年第三季度，公司利率互换未实现净收益为1232万美元，净收入为4821万美元[66] - 2021年1月4日，公司授予管理层164,178个基于绩效的长期激励计划单位和113,703个基于服务的长期激励计划单位[67] - 2021年3月17日，公司向员工发行4,462股限制性普通股[68] - 2021年5月19日，公司向非员工董事发行22,760股限制性普通股和6,647个长期激励计划单位[69] - 2021年8月10日，公司向管理层授予11,066股限制性普通股[71] - 截至2021年9月30日九个月，32,385个长期激励计划单位和2,423股限制性普通股因员工离职被没收[72] - 截至2021年9月30日，限制性普通股为86,006股，长期激励计划单位为651,238个[73] - 2021年前三季度，公司确认与限制性普通股和长期激励计划单位相关的补偿费用为370万美元，未确认补偿费用为780万美元[73] - 2021年Q1 - Q3，公司普通股每股股息分别为0.260美元、0.265美元、0.265美元[74] - 2021年8月11日，公司达成630万股普通股的远期销售协议，初始远期价格为每股21.64美元[75] - 2019年3月4日和12月20日，公司分别签订股权分配协议，可发行出售普通股，总发行价分别最高达2亿美元和3亿美元[77] - 2021年6月22日，公司签订股权分配协议，可发行出售普通股，总发行价最高达3亿美元[78] - 2021年第一季度至第三季度，2019年3月ATM计划发行24.6363万股，净收益645.1万美元；2019年12月ATM计划发行342.4869万股，净收益8355.4万美元[79] - 截至2021年9月30日，公司在2021年ATM计划下有3亿美元普通股待售，2019年12月ATM计划下有9890万美元，2019年3月ATM计划无剩余额度[80] - 2021年5月20日，公司收购NWS - 堪萨斯城，支付97.5452万个普通股单位作为部分对价[82] 公司租赁业务相关数据变化 - 截至2021年9月30日，公司租赁物业固定租金支付总额为18.87601亿美元，2021 - 2025年及以后分别为551.91万美元、2092.29万美元、1943.9万美元、1787.31万美元、1673.17万美元和1.082743亿美元[88] - 2020年8月，公司签订华盛顿特区办公场地租赁协议，2021年3月开始，2026年8月到期；圣地亚哥办公场地租赁2015年2月开始，2022年4月到期[89] - 截至2021年9月30日，公司使用权经营租赁资产和经营租赁负债未摊销余额分别为150万美元和170万美元[91] - 2021年前三季度，公司经营租赁成本分别为11.9万美元和38.7万美元[92] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，租户建设项目及相关项目管理收入分别为163.9万美元、79.5万美元、409万美元和255.6万美元[93] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为370万美元和300万美元[93] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，停车库收入分别为10万美元、20万美元、10万美元和50万美元[95] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，COVID - 19相关清洁服务收入分别为30万美元、100万美元、20万美元和30万美元[96]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.10美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2320万美元 [28] - 截至6月30日，公司总负债约10亿美元，信贷额度有3.13亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [28] - 截至6月30日，公司净债务与总企业价值之比为33.9%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.2倍 [29] - 预计完成私募配售、发行票据和执行修订信贷安排后，公司加权平均债务期限从5.8年延长至7.4年，加权平均利率为3.55% [35] - 公司将2021年摊薄后每股FFO指引提高至1.30 - 1.32美元，股息提高至每股0.265美元，产生5%的运行率股息收益率 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度收购国家气象局中部地区总部，9.4万平方英尺，租期15年，有5年固定续约率选项 [12] - 第二季度处置SSA - Mission Viejo，作为未来收购资金来源 [15] - 季度末后收购俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺A级设施，租给多个美国政府关键机构 [16] - 年初至今收购6处房产，总价1.34亿美元，将2021年收购目标从2亿美元提高到3亿美元，已完成45% [18][19] 开发业务 - 佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺FDA实验室预计2023年第三季度交付，团队还在寻找其他非投机性开发机会 [21] 租赁业务 - 第二季度DEA - Upper Marlboro续租15年，2022年3月生效，2037年到期 [22] - 2021年上半年续租5处资产，总面积超32万平方英尺，占年化租赁收入4.1%，加权平均租期17.6年 [23] - 截至目前，约51.5万平方英尺和9份租约将于2021年底到期，正与GSA积极协商 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场机会增多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，新建筑资本化率低于6% [40][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购关键资产、推进开发项目、续租重要租约，以实现增长和为股东带来回报 [7][24] - 收购倾向于使命关键、租期长的资产，如VA门诊设施和FDA实验室 [20][21] - 行业竞争方面，在收购市场有私募股权竞争对手，但公司资金成本更优 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现强劲，从疫情中恢复且更强，预计年底表现出色 [7] - 公司业务成熟，可分配现金流将超过FFO增长，看好下半年市场机会和投资组合现金流生成能力 [7][11] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，不承担公开更新义务 [2][3][4] - 公司提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与GAAP数据的表格对账 [4] - 公司执行两项重要债务资本市场活动，包括发行最多2.5亿美元固定利率高级无担保票据和扩大高级无担保信贷安排 [30][31] - 2021年第二季度未通过ATM计划发行普通股，约400万股待结算远期销售交易，预计净收益约9460万美元，新实施3亿美元ATM计划 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来12个月收购市场是否有更多竞争或价格影响 - 收购机会比以往更多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，公司资金成本更优，新建筑资本化率低于6% [40][41][42] 问题2: 本季度SSA设施出售后，未来12个月是否会有类似出售 - 公司对83处房产组合满意，很少有不符合要求的，出售是因认为时机合适或作为资金来源，预计不会有持续出售 [43][44][45] 问题3: 目前最有机会拓展的机构类型，以及希望添加到投资组合的新机构 - 目前联邦政府新建项目主要在FDA实验室和VA领域，未来会有更多VA门诊诊所机会；新机构倾向非政治敏感、使命关键的，如执法机构和国家气象局 [48][49][50] 问题4: 国家气象局的增长机会，以及符合目标的建筑数量和收购可能性 - 符合目标的是堪萨斯城设施，全国共6处，其他规模较小，对公司吸引力不大 [51] 问题5: 与可持续性挂钩的信贷安排，公司需实现的目标及目前采取的措施 - 与ISS环境质量评分挂钩，评分提高10%可降低1个基点利差，公司正在投资组合中开展多个能效项目以实现该目标 [52]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为2543565千美元和2457540千美元，增长约3.5%[8] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为1209028千美元和1157570千美元，增长约4.4%[7] - 2021年第二季度和2020年同期，公司总收入分别为68614千美元和60526千美元，增长约13.4%[11] - 2021年上半年和2020年同期，公司总收入分别为133615千美元和118744千美元，增长约12.5%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，公司净收入分别为9254千美元和4163千美元，增长约122.3%[11] - 2021年上半年和2020年同期，公司净收入分别为17134千美元和6081千美元，增长约181.8%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，归属于公司的净收入分别为8201千美元和3666千美元，增长约123.7%[11] - 2021年上半年和2020年同期，归属于公司的净收入分别为15192千美元和5363千美元，增长约183.3%[11] - 2021年第二季度和2020年同期，公司综合收入分别为10511千美元和3897千美元，增长约169.7%[13] - 2021年上半年和2020年同期，公司综合收入分别为20229千美元和 - 4031千美元，扭亏为盈[13] - 2021年上半年净收入为1.7134亿美元，2020年同期为6081万美元[17] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为5.6717亿美元，2020年同期为7.5594亿美元[17] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为10.3802亿美元，2020年同期为13.9586亿美元[17] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为4.7094亿美元，2020年同期为6.186亿美元[17] - 2021年6月30日公司股东权益总额为1334537000美元，2020年12月31日为1299970000美元，增长约2.66%[60] - 2021年第二季度和上半年，基本每股收益分别为0.1美元和0.18美元，摊薄每股收益均与基本每股收益相同；2020年对应数据分别为0.05美元、0.07美元[75] 物业相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司全资拥有83处运营物业，总面积约760万平方英尺，出租率达99%[24] - 2021年上半年公司收购5处运营物业，总价1.114亿美元[32] - 2021年上半年公司收购物业相关收入为240万美元，净收入为50万美元[33] - 2021年上半年公司发生收购相关费用100万美元[34] - 2021年6月4日，公司出售一处物业，净收益约330万美元，确认收益约50万美元[36] - 截至2021年6月30日，公司房地产和无形资产净值分别为22.84295亿美元和1.61187亿美元[37] - 2021 - 2025年公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销金额分别为：2021年高于市场76.8万美元、低于市场257.7万美元；2022年高于市场145.2万美元、低于市场420.1万美元；2023年高于市场142.8万美元、低于市场402.4万美元；2024年高于市场134.1万美元、低于市场287.7万美元；2025年高于市场128.6万美元、低于市场217万美元[38] - 截至2021年6月30日，公司出租物业固定租赁付款总额为17.86411亿美元，2021 - 2025年及以后分别为1.57933亿、1.90149亿、1.78205亿、1.61123亿、1.49843亿和9.49158亿美元[77] - 截至2021年6月30日，公司使用中的办公租赁使用权资产和租赁负债未摊销余额分别为160万美元和180万美元；2020年12月31日为40万美元[81] - 2021年第二季度和上半年，公司已开始的经营租赁成本分别为11.9万美元和26.8万美元；2020年对应数据分别为11.4万美元和22.9万美元[82] - 2021年第二季度和上半年，公司租户收入分别为209.4万美元和245.1万美元；2020年对应数据分别为49.6万美元和176.1万美元[83] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，租户建设项目及相关项目管理收入的应收账款余额分别为230万美元和300万美元[84] - 截至2021年6月30日，正在进行且期限超过一年的项目，分配给剩余履约义务的交易价格总额为140万美元[86] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，停车场收入分别为不足0.1百万美元、0.1百万美元、0.1百万美元和0.4百万美元[87] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，新冠相关清洁服务收入分别为0.3百万美元、0.6百万美元、不足0.1百万美元和不足0.1百万美元[88] - 截至2021年6月30日，美国政府占公司年化租赁总收入约98.5%，非政府租户占约1.5%[91] - 截至2021年6月30日，公司83处运营物业中有17处位于加利福尼亚州，占总租赁面积约17.7%，占年化租赁总收入约23.6%[92] - 2021年7月22日，公司收购位于俄亥俄州克利夫兰的61,384平方英尺设施[95] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司合并借款总额为10.34598亿美元，其中循环信贷安排本金1.3725亿美元，定期贷款安排本金2.5亿美元，应付票据本金4.5亿美元，应付抵押票据本金2.02305亿美元[40] - 2021年5月11日，公司和运营合伙企业达成协议，将发行最高2.5亿美元固定利率高级无抵押票据，包括5000万美元2.62% A系列高级票据和1.5亿美元2.89% B系列高级票据，B系列可增至2亿美元[43] - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排公允价值近似账面价值，2016年定期贷款安排公允价值为1亿美元，2018年定期贷款安排公允价值为1.5亿美元，应付票据公允价值为4.965亿美元，应付抵押票据公允价值为2.111亿美元[45][46][47][48][49] - 截至2021年6月30日，公司利率互换衍生品名义金额分别为1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 246万美元和 - 722.6万美元[50] - 公司预计未来12个月将从累计其他综合收益中转出520万美元增加利息费用[52] - 截至2021年6月30日，与信用风险相关的或有特征协议中，处于负债头寸的衍生品公允价值为1000万美元，若违约需按终止价值结算[53] - 截至2021年6月30日，公司遵守与循环信贷安排、2016年定期贷款安排、2018年定期贷款安排、应付票据和应付抵押票据相关的所有财务和其他契约[44] - 会计标准将公允价值分为三个层次，公司对相关债务和衍生品的公允价值计量多为第三层次[54] - 截至2021年6月30日，公司持有的所有衍生品归类为公允价值层级的第2级[55] - 公司估计2016年定期贷款工具和2018年定期贷款工具的公允价值基于可变利率和信用利差，其他债务的公允价值基于预计未来现金付款的折现[57] - 截至2021年6月30日，利率互换负债公允价值为968.6万美元[58] - 2021年7月23日，公司修订高级无抵押信贷安排，总借款能力增加50.0百万美元至650.0百万美元[96] - 修订后的循环信贷安排初始期限四年，2025年7月到期，有两次六个月延期选择权；修订后的定期贷款安排期限五年，2026年7月到期[99] - 修订后的高级无担保信贷安排借款利率可选浮动利率，利差根据杠杆比率在一定范围变动[100] - 若运营合伙企业达到可持续性目标，适用利差将降低0.01%[101] 股权及激励相关数据关键指标变化 - 2021年3月31日至6月30日，公司普通股数量从83,856,953股变为83,931,290股[59] - 2021年3 - 6月，公司额外实收资本从14.64014亿美元变为14.71928亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司留存收益从3895.6万美元变为4715.7万美元[59] - 2021年3 - 6月，公司累计股息从 - 3.13007亿美元变为 - 3.34815亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司累计其他综合损失从 - 974.1万美元变为 - 853.9万美元[59] - 2021年3 - 6月，公司非控股权益从1.45733亿美元变为1.57967亿美元[59] - 2021年3 - 6月，公司总权益从13.26794亿美元变为13.34537亿美元[59] - 2021年1月4日，公司授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[60] - 2021年3月17日，公司向员工发行4462股限制性普通股[61] - 2021年5月19日，公司向非员工董事发行22760股限制性普通股和6647个长期激励计划单位[62] - 2021年第二季度末，32385个长期激励计划单位和2423股限制性普通股因员工离职被没收[63] - 截至2021年6月30日，限制性普通股为74940股，长期激励计划单位为651238个[65] - 2021年上半年，公司确认与限制性普通股和长期激励计划单位相关的薪酬费用为240万美元，未确认费用为890万美元[65] - 2021年第一季度和第二季度，公司宣布的普通股股息分别为每股0.260美元和0.265美元[66] - 2019年3月4日和12月20日的ATM计划，公司可分别发行最高2亿美元和3亿美元的普通股[67] - 2021年6月22日的ATM计划，公司可发行最高3亿美元的普通股[68] - 2019年ATM计划下，截至2021年6月30日累计发行股票155.6824万股，净收益3999.8万美元；另有349.9697万股远期销售交易未结算，若按每股23.96美元结算，预计扣除成本后净收益约8380万美元[70] - 截至2021年6月30日，2021年ATM计划有3亿美元普通股销售额度，2019年12月ATM计划有1.118亿美元额度，2019年3月ATM计划无剩余额度[71] - 2021年5月20日，公司收购NWS - Kansas City，支付97.5452万个普通股单位作为部分对价[72] - 2021年6月30日后，公司根据2019年12月的ATM计划进行远期销售交易，预计出售500,000股普通股，若按每股21.54美元的净加权平均初始远期销售价格全额实物结算，预计扣除发行成本后净收益约10.8百万美元[94]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度摊薄后每股净收益为0.09美元 [27] - 2021年第一季度摊薄后每股FFO为0.33美元，同比增长近8.5% [27] - 2021年第一季度摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2440万美元 [27] - 截至季度末，公司总债务约10亿美元，信贷额度有3.41亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [28] - 截至3月31日，公司净债务与总企业价值之比为34%，调整后净债务与年度季度预估EBITDA之比为6.2倍 [28] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行约156万股普通股，净收益约4000万美元，加权平均净股价为每股25.69美元 [29] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.28 - 1.30美元的指引，预计实现2% - 3%的每股FFO同比增长 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 收购团队完成一个约17.7万平方英尺的三栋建筑组合，包括FBI诺克斯维尔、美国检察官办公室路易斯维尔和美国移民海关执法局路易斯维尔 [14] - 季度末后，收购伊利诺伊州斯普林菲尔德的美国检察官办公室的一栋建筑 [18] - 已完成2021年2亿美元收购目标的40% [19] 开发业务 - 与GSA和FDA合作的佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺的FDA实验室预计2023年第三季度交付 [20] 租赁业务 - 2021年第一季度完成四项租赁续约，约27万平方英尺，占总投资组合年化租赁收入的3.1% [21] - 到2021年底，约55万平方英尺和11份租约到期，公司正与GSA积极讨论续约 [31] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有租赁给美国联邦政府的A类关键任务设施，通过收购、非投机性开发和现有资产续约来增长FFO [7][8] - 收购团队持续寻找符合平均投资组合建筑规模的高质量机会，推动FFO增长 [19] - 开发团队继续推进非投机性开发项目，如与GSA和FDA合作的项目 [20] - 公司致力于ESG工作，将发布新的环境可持续性、社会责任和人权政策以及供应商行为准则 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面强劲，投资组合管道稳健，租户信用质量高，未来将继续执行既定战略 [12] - 2021年开局良好，未来将继续收购联邦政府租赁房地产组合中的重要资产，与GSA和租户机构合作进行续约和长期战略规划 [23] - 尽管受COVID - 19影响，但公司有信心通过美国政府的现金流为股东提供2% - 3%的每股FFO增长 [30] 其他重要信息 - 会议使用了前瞻性陈述，公司受多种风险因素影响，不承担公开更新前瞻性陈述的义务 [3][4] - 会议可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站找到与GAAP数据的调节表 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度完成的续约情况，包括现金租赁利差、基本租金和租户改进建设如何影响租金流 - 第一季度有四项续约，预计平均租金利差约8.5%，平均租户改进费用为30 - 35美元。财政部帕克斯堡和美国移民海关执法局匹兹堡无租户改进预算，贝克斯菲尔德和斯特林预计在新租约开始前完成租户改进 [33] 问题2: 租户改进预算如何计入租金流以及完成时间 - 财政部帕克斯堡和美国移民海关执法局匹兹堡无租户改进津贴，利差将立即生效。贝克斯菲尔德和斯特林预计在新租约开始前完成租户改进，斯特林资产将于2022年第三季度开始，贝克斯菲尔德将于2022年1月开始 [34] 问题3: 拥有12个FBI外地办事处的优势 - 拥有12个FBI外地办事处使FBI了解公司，公司运营得到认可，有助于项目开展和续约，未来有望拥有更多 [35] 问题4: Mike Ibe正在与GSA进行的定制建造交易情况 - 联邦政府推进项目速度较慢，但FDA实验室项目、FEMA项目和VA设施项目有机会，这些将是FFO增长的驱动力 [36][37] 问题5: 2021 - 2022年卖家更愿意出售资产的原因 - 资本利得税可能变化、业主年龄和市场重启等因素促使卖家出售资产，公司具有税收效率优势，有吸引力的资本成本，执行速度快，与经纪人关系强 [39][40][41] 问题6: 按第一季度数据年化并考虑可能超2亿美元收购目标，能否达到指引上限及是否有拖累收益因素 - 公司目前倾向维持现有指引范围，希望随着时间推移超越该范围 [44] 问题7: 2020年到期的三份租约情况及另外两份长期续约预期 - 两份处于等待文件签署的延期状态，一份位于布法罗的小租约无法续约 [45] 问题8: 亚特兰大FDA开发项目完工日期推迟和成本上升原因 - 项目处于设计阶段，正在确定最终要求和图纸，不影响15年项目周期 [46] 问题9: 关于一次性付款的时间是否有更清晰信息 - 尚无最终定论，公司希望像过去在FDA莱内萨项目一样获得政府进度付款 [47]

公司业务概述 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，主要专注于收购、开发和管理租给美国政府机构的A级商业地产[19] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为2507603000美元，较2020年12月31日的2457540000美元增长2.03%[6] - 2021年第一季度，公司总营收为65001000美元，较2020年同期的58218000美元增长11.65%[8] - 2021年第一季度，公司净利润为7880000美元，较2020年同期的1918000美元增长310.84%[8] - 2021年第一季度，公司综合收益为9718000美元，而2020年同期为亏损7928000美元[11] - 2021年第一季度，经营活动产生的净现金为26012000美元，较2020年同期的38545000美元下降32.52%[13] - 2021年第一季度，投资活动使用的净现金为72096000美元，较2020年同期的53292000美元增长35.28%[13] - 2021年第一季度，融资活动提供的净现金为44554000美元，较2020年同期的17805000美元增长150.23%[13] - 2021年第一季度，现金及现金等价物和受限现金净减少1530000美元，而2020年同期净增加3058000美元[13] - 2021年第一季度，支付的利息净额为9597000美元，较2020年同期的9358000美元增长2.55%[15] - 2021年3月31日公司股东权益总额为1326794000美元，较2020年12月31日的1299970000美元增加了26824000美元[55] - 2021年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.08美元，2020年同期均为0.02美元[66] - 2021年第一季度总营收6.5001亿美元，2020年同期为5.8218亿美元[8] - 2021年第一季度总费用4.8亿美元，2020年同期为4.7397亿美元[8] - 2021年第一季度净收入7880万美元，2020年同期为1918万美元[8] - 2021年第一季度综合收入9718万美元，2020年同期亏损7928万美元[11] - 2021年第一季度经营活动提供净现金2.6012亿美元，2020年同期为3.8545亿美元[13] - 2021年第一季度投资活动使用净现金7.2096亿美元，2020年同期为5.3292亿美元[13] - 2021年第一季度融资活动提供净现金4.4554亿美元，2020年同期为1.7805亿美元[13] - 2021年第一季度，公司普通股股东权益从12.9997亿美元增至13.26794亿美元[55] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益分别为0.08美元和0.02美元，摊薄每股收益分别为0.08美元和0.02美元[66] 物业资产相关数据 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有82处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率达99%，另有一处开发中的物业预计完工后面积约20万平方英尺[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙公司约89.0%的有限合伙权益[21] - 2021年第一季度，公司收购三处运营物业，总价6410万美元，其中房地产5799.3万美元，无形资产608.4万美元，无形资产负债1000美元[28] - 截至2021年3月31日，公司房地产和无形资产净值分别为22.55241亿美元和1.62351亿美元，无形资产负债净值为237.38万美元[32] - 2021 - 2025年，公司收购的高于和低于市场租赁无形资产计划摊销金额分别为115.2万美元、145.2万美元、142.8万美元、134.1万美元、128.6万美元和 - 416.4万美元、 - 422.3万美元、 - 402.4万美元、 - 287.7万美元、 - 217万美元[33] - 截至2021年3月31日，公司全资拥有82处运营物业，总面积约750万平方英尺，出租率99%[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有一处开发中物业，预计完工后面积约20万平方英尺[20] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业约89.0%的有限合伙权益[21] - 2021年第一季度公司收购三处运营物业，总价6410万美元，其中房地产5799.3万美元，无形资产608.4万美元，无形资产负债1000美元[28] - 2021年第一季度公司运营物业的无形资产和负债加权平均摊销期为7.40年，相关运营物业收入为30万美元，净收入不足10万美元[29] - 截至2021年3月31日，公司房地产和无形资产净值分别为22.55241亿美元和1.62351亿美元，无形资产负债净值为237.38万美元[32] - 截至2021年3月31日，公司收购的高于和低于市场租赁无形资产未来五年计划摊销情况为：2021年高于市场租赁无形资产115.2万美元，低于市场租赁无形资产416.4万美元；2022年分别为145.2万美元和422.3万美元；2023年分别为142.8万美元和402.4万美元；2024年分别为134.1万美元和287.7万美元；2025年分别为128.6万美元和217万美元[33] - 2021年4月22日，公司收购了伊利诺伊州斯普林菲尔德一处43600平方英尺的美国检察官办公室物业[84] - 公司82处运营物业中有18处位于加利福尼亚州，截至2021年3月31日，占公司总租赁面积的约17.9%，占年化租赁总收入的约23.9%[83] 债务相关数据 - 截至2021年3月31日，公司总债务为10.07254亿美元，包括循环信贷额度1.09亿美元、定期贷款2.5亿美元、应付票据4.5亿美元、抵押应付票据2.03251亿美元[35] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度可用容量为3.41亿美元，有2.5亿美元的增额选择权[35] - 截至2021年3月31日，公司遵守所有与债务相关的财务和其他契约[38] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度、2016年定期贷款和2018年定期贷款的公允价值分别约等于账面价值、1亿美元和1.5亿美元[39][40][41] - 截至2021年3月31日，公司高级无担保应付票据的公允价值为4.832亿美元[42] - 截至2021年3月31日，公司抵押应付票据的公允价值为2.096亿美元[43] - 截至2021年3月31日，公司合并借款总额为10.07254亿美元，包括循环信贷额度1.09亿美元、定期贷款额度2.49057亿美元、应付票据4.47234亿美元和应付抵押票据2.01963亿美元[35] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷额度可用容量为3.41亿美元，可额外申请最高2.5亿美元的额度[35] - 截至2021年3月31日，公司债务公允价值分别为：循环信贷额度近似账面价值，2016年定期贷款额度1亿美元，2018年定期贷款额度1.5亿美元，应付票据4.832亿美元，应付抵押票据2.096亿美元[39][40][41][42][43] 衍生品相关数据 - 公司有两笔利率互换衍生工具，名义金额分别为10000万美元和15000万美元，固定利率分别为1.41%和2.71%，公允价值分别为 - 277.2万美元和 - 817.1万美元[44] - 截至2021年3月31日，公司利率互换负债的公允价值为1094.3万美元[44] - 公司估计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 2021年第一季度，公司在累计其他综合收益中确认的未实现收益为54.7万美元，2020年同期为未实现损失1024.1万美元[48] - 2021年第一季度，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为129.1万美元，2020年同期为39.5万美元[48] - 截至2021年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议下处于负债头寸的衍生品公允价值为1130万美元[49] - 截至2021年3月31日，公司持有的所有衍生品均归类为公允价值层级的第2级[51] - 截至2021年3月31日，公司按公允价值计量的资产和负债中，利率互换负债为1094.3万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司利率互换衍生品公允价值为负债1094.3万美元，预计未来12个月将有520万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用[44][46] - 2021年第一季度，公司利率衍生品在累计其他综合收益中确认未实现收益54.7万美元，从累计其他综合收益重新分类为利息费用的损失为129.1万美元[48] - 截至2021年3月31日，与信用风险相关的或有特征协议下，处于负债头寸的衍生品公允价值为1130万美元[49] - 截至2021年3月31日，公司持有的所有衍生品被归类为公允价值层级的第2级[51] - 2021年3月31日，利率互换资产无数据，利率互换负债为1094.3万美元[54] 股权及激励相关数据 - 2021年第一季度公司发放股息和分红24186000美元，每股0.26美元[55] - 2021年第一季度公司发行普通股1556824股，获得净收益39958000美元[55] - 2021年第一季度公司利息互换未实现收益为1838000美元[55] - 2021年第一季度公司净收入为7880000美元[55] - 2021年1月4日，公司授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[55] - 2021年3月17日，公司向某些员工发行4462股限制性普通股[57] - 截至2021年3月31日，公司限制性普通股和长期激励计划单位奖励的未确认补偿费用为10100000美元[59] - 2021年第一季度，公司通过2019年12月ATM计划发行1556824股普通股，获得净收益39998000美元[63] - 截至2021年3月31日，公司已签订远期销售交易，待结算的普通股为2949697股，预计获得净收益约72100000美元[63] - 2021年1月4日，公司根据2015年股权奖励计划授予管理层164178个基于绩效的长期激励计划单位和113703个基于服务的长期激励计划单位[55] - 2021年3月17日，公司根据2015年股权奖励计划向某些员工发行4462股限制性普通股[57] - 截至2021年3月31日，限制性普通股为73628股，加权平均授予日公允价值为每股20.14美元[58] - 截至2021年3月31日，长期激励计划单位为676976个，加权平均授予日公允价值为每股21.06美元[58] - 2021年第一季度，公司支付股息和分配金额为2418.6万美元，每股0.26美元[55] - 2021年第一季度，公司净收入为788万美元[55] - 2021年第一季度，公司确认与限制性普通股和长期激励计划（LTIP）单位奖励相关的薪酬费用为130万美元，截至2021年3月31日，未确认的薪酬费用为1010万美元[59] - 2021年第一季度，公司董事会宣布的普通股每股股息为0.26美元，基于绩效的LTIP单位持有人在绩效期结束前有权获得相当于普通股每股股息10%的股息，绩效期结束后，有权获得与普通股相同的股息[59] - 公司分别于2019年3月4日和2019年12月20日实施了“2019年3月ATM计划”和“2019年12月ATM计划”，可分别发行和出售总发行价高达2亿美元和3亿美元的普通股[60] - 截至2021年3月31日的季度，“2019年12月ATM计划”发行了1556824股普通股，净收益为3999.8万美元；公司已签订远期销售交易，待结算的普通股为2949697股，预计净收益约为7210万美元[63] 租赁相关数据 - 截至2021年3月31日，公司固定租赁付款总额为17.86411亿美元，2021年为1579.33万美元[70] - 截至2021年3月31日，公司使用权资产和租赁负债未摊销余额分别为170万美元和190万美元[72] - 2021年第一季度运营租赁成本为14.9万美元，2020年同期为11.5万美元[73] - 截至2021年3月31日，美国政府占公司年化租赁收入约98.6%，非政府租户占约1.4%[82] - 截至2021年3月31日，公司租赁物业的固定租赁付款总额为17.86411亿美元，其中2021年为1579.33万美元[70] - 截至2021年3月31日，公司已开始的办公租赁的使用权资产和租赁负债的未摊销余额分别为170万美元和190万美元[72] - 截至2021年3月31日，美国政府租户占公司年化租赁总收入的约98.6%，非政府租户占约1.4%[82] 各业务线收入数据变化 - 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财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，摊薄后每股净收入为0.03美元，摊薄后每股FFO为0.32美元，摊薄后每股调整后FFO为0.30美元，可分配现金为2110万美元 [28] - 2020年全年，摊薄后每股净收入为0.15美元，摊薄后每股FFO为1.26美元，摊薄后每股调整后FFO为1.20美元，可分配现金为8940万美元，FFO每股同比增长5% [29] - 截至季度末，公司总负债约9.834亿美元，信贷额度可用3.71亿美元；截至12月31日，净债务与总企业价值比率为31.8%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA比率为6倍 [30] - 2020年第四季度，公司通过ATM计划发行约84.9万股普通股，净收益约1860万美元；全年发行约700万股，净加权平均价格为每股22.93美元，净收益约1.604亿美元 [31] - 公司目前约有410万股待结算的远期销售交易股票，预计结算后净收益约1.054亿美元 [32] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.28 - 1.30美元的指引，中点基于完成2亿美元收购和2500万美元增长开发投资 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2020年收购9处房产，总价值超2.5亿美元，加权平均收购资本化率为6.25% [16] - 2020年出售一处约3.3万平方英尺的房产，对整体投资组合影响不大 [26] 开发业务 - 2020年是连续第三年为美国政府交付全新的100%出租设施，最近完成堪萨斯州莱内萨的FDA实验室并开始20年租赁 [20] - 佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺的FDA实验室预计2023年上半年交付 [21] 租赁业务 - 2020年第四季度，续签得克萨斯州达拉斯的DEA外地办事处20年租约至2041年，实现有吸引力的续租价差 [22] - 截至2020年12月31日，完成3处房产续租，平均租金价差19%，平均续租期限13年 [34][35] - 预计40万平方英尺的单租户目标房产续租平均租金价差17% - 20%，平均续租期限16.9年 [36][37] - 截至2021年底，超90万平方英尺、15份租约到期，公司与GSA积极协商，对续租前景乐观 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年收购市场平均资本化率为6.25%，部分优质新建筑资本化率接近6%或略低于6% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购和非投机性开发，目标是实现每股FFO 2% - 3%的年增长和4% - 5%的股息收益率，为投资者带来7%的长期回报 [10][33] - 持续提升投资组合质量，增加目标资产占比，降低单一资产风险，推动有机增长 [18] - 注重ESG指标，与政府合作提高投资组合能源效率，增强董事会和组织的多样性 [11][12] - 凭借租户信用、未来现金流透明度和对美国政府任务的基础设施支持，在行业中具有独特竞争优势 [19] - 公司资金成本有吸引力，在收购市场竞争较小，有更多机会进行增值收购 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽受疫情影响，但公司仍超额完成收购目标，推进开发工作，成功协商续租，投资组合表现良好 [8] - 随着经济和新政府的发展，公司有望受益于政府建设和增长趋势，未来发展前景乐观 [56] - 公司对未来收购和开发机会充满信心，预计将继续实现可持续增长 [24][42][53] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，且公司无义务公开更新 [3][4] - 电话会议中提及的非GAAP财务指标可在公司网站的收益报告和补充信息包中找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年到期租约数量增加的原因 - 主要是GSA芝加哥的租约延长至2023年，还有新收购的杰克逊法院大楼有2023年的续约选项 [40][41][47] 问题2: 收购管道与上一季度相比情况及近期收购对机会的影响 - 目前收购管道机会增多，特别是VA领域有新的20年机会；公司资金成本有优势，竞争小，有更好的增值收购机会 [42] 问题3: 为何2021年指导意见较为保守 - 公司注重长期稳定增长，避免高价收购影响市场价格，坚持谨慎的投资策略 [44][46] 问题4: 为何选择增加杠杆而非使用股权远期 - 增加杠杆幅度小，不影响2021年展望，仍能保持资产负债表的灵活性 [48][49] 问题5: 未收购资产的市场价值及公司目标范围 - 今年收购平均资本化率为6.25%，部分优质新建筑接近6%或略低于6%；只要资产增值且符合目标，公司就会收购 [50][52] 问题6: 开发环境中公司市场份额情况 - 公司在FDA实验室开发方面有机会，预计未来保持每年一个开发项目的节奏；也会关注其他开发机会 [53][54] 问题7: 疫情期间多类型资产所有者面临财务困境的收购市场情况 - 这是公司的机会，目前情况与预期相符 [58][59][60] 问题8: 2021年FFO指导意见中G&A或费用方面的变化 - 与上一季度相比无变化；因疫情未实地考察资产，需考虑G&A费用，但公司运营有杠杆效应 [61] 问题9: 处置资产的情况及对其他资产的影响 - 对处置资产的价值满意，出售是为专注维护优质投资组合；政府优先事项变化对其他资产影响不大，部分资产可能受益 [64][66] 问题10: 利率上升对公司策略的影响 - 利率上升会使资本化率上升，但公司资产现金流稳定，部分租约将在未来四年内续约，有利于跟上通胀；公司资金成本和市场情况良好，有机会加速投资组合增长 [68][69] 问题11: 未来几年是否有已知或预期的租户迁出 - 未来几年没有已知或预期的租户迁出 [72] 问题12: 收购方面是否有潜在的投资组合交易 - 有潜在机会，但公司不会在电话会议上公布，会努力寻找优质机会 [74] 问题13: 关于较小投资组合交易的情况 - 有更多进行此类谈判的机会，但公司不会透露具体信息，有信心完成今年目标并超越 [79][81] 问题14: FDA实验室的开发进度 - 预计亚特兰大FDA实验室将是下一个交付项目，之后还有开发管道 [82] 问题15: 除FDA外其他活跃的政府机构 - VA、FEMA活跃，部分FBI设施需要更换 [85]