公司资产与布局 - 截至2022年6月30日，公司拥有34家高级酒店和度假村，共9567间客房，分布在北美23个不同市场[132] 公司战略与目标 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、审慎财务规划和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值为股东带来长期回报[135] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等指标评估财务状况和经营业绩[138] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应结合GAAP指标使用[206][207][208] - EBITDA是指净收入排除利息费用、所得税和折旧摊销，EBITDAre按Nareit指南计算，FFO是指净收入排除物业销售损益和减值损失并加上房地产相关折旧摊销[209][211] - 公司调整EBITDAre和FFO以评估业绩，调整项目包括非现金租赁费用、会计原则变更累积影响等，计算Adjusted FFO还需排除利率互换未实现公允价值调整[214][215] 市场需求与运营情况 - 2022年上半年，由于疫苗接种、政府限制解除和休闲旅游需求增加，公司酒店需求显著改善，度假酒店入住率达到或超过疫情前水平，城市酒店需求持续增加[144] - 2021年6月30日止的三个月和六个月内，有四家酒店（其中一家于2021年6月30日出售）曾暂停运营，2022年6月30日止的三个月和六个月内，所有酒店均正常营业[145] 收入构成与影响因素 - 2022年上半年，客房收入约占公司总收入的68%，由入住率、ADR和客房供应决定[139] - 公司ADR、入住率和RevPAR表现受宏观经济因素和酒店全球品牌成功与否的影响[140] 疫情影响 - 新冠疫情对公司运营和财务结果产生重大负面影响，预计2022年剩余时间仍将产生负面影响，业务旅行和大型会议能否恢复到疫情前水平存在不确定性[145] 资产组合管理 - 公司定期评估酒店组合，识别投资项目或出售非核心资产的机会，以提高组合质量[137] 资本结构与规划 - 公司致力于保守的资本结构和审慎的杠杆率，定期评估资本的可得性和成本，以实现股东价值最大化和企业风险最小化[137] 营收情况 - 2022年第二季度总营收为2.814亿美元，较2021年同期的1.248亿美元增长1.566亿美元，增幅125.5%[152] - 2022年第二季度客房收入为1.93亿美元，较2021年同期的8690万美元增长1.061亿美元，增幅122.1%[152] - 2022年第二季度餐饮收入为6860万美元，较2021年同期的2560万美元增长4300万美元，增幅168.0%[152] - 2022年第二季度其他收入为1980万美元，较2021年同期的1230万美元增长750万美元，增幅61.0%[152] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月总营收分别为4.782亿美元和1.977亿美元，增长1.805亿美元，增幅141.9%[165] 运营指标对比 - 2022年第二季度酒店入住率为74.8%，较2021年同期的49.2%增长25.6个百分点[155] - 2022年第二季度平均每日房价为296.83美元，较2021年同期的241.13美元增长23.1%[155] - 2022年第二季度每间可售房收入为222.02美元，较2021年同期的118.62美元增长87.2%[155] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月入住率分别为65.4%和39.5%，增长25.9%；ADR分别为289.12美元和239.27美元，增长20.8%；RevPAR分别为189.09美元和94.52美元，增长100.1%[168] 费用情况 - 2022年第二季度酒店运营费用为1.816亿美元，较2021年同期的9890万美元增长8270万美元，增幅83.6%[158] - 2022年第二季度折旧和摊销费用较2021年同期增加270万美元，增幅10.9%[159] - 2022年第二季度公司费用为870万美元，较2021年同期的830万美元增加40万美元，增幅4.8%[161] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月利息支出分别为970万美元和1070万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[162] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月酒店运营费用分别为3.29亿美元和1.768亿美元，增长1.522亿美元，增幅86.1%[171] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月折旧和摊销费用增长240万美元，增幅4.6%，主要由于2021/2022年的收购[172] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月分别记录减值损失280万美元和1.267亿美元[173] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月公司费用分别为1480万美元和1540万美元，减少70万美元，降幅3.9%[174] - 2022年截至6月30日的六个月确认业务中断保险收入50万美元，2021年同期无此项收入[175] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月利息支出分别为1380万美元和1920万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[176] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有12亿美元未偿还债务，加权平均利率4.20%，加权平均到期日约2.2年[185] - 公司有4亿美元高级无抵押信贷安排将于2023年7月到期，3.5亿美元无抵押定期贷款将于2024年7月到期，5000万美元无抵押定期贷款将于2023年10月到期，截至2022年6月30日，高级无抵押信贷安排有2亿美元未偿还借款，之后偿还了2500万美元[189] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.177亿美元为可变利率债务。若可变利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减420万美元[230] 现金情况 - 截至2022年6月30日，公司有7170万美元无限制现金、4240万美元受限现金和2亿美元高级无抵押信贷安排未偿还借款[191] - 2022年上半年，公司经营活动提供的净现金为7550万美元，投资活动使用的净现金为1.332亿美元，融资活动提供的净现金为9630万美元[192][193][194] - 公司预计2022年剩余时间主要现金来源为酒店运营净现金流和高级无抵押信贷安排提款，主要现金用途为偿债、资本支出、潜在酒店收购等[196] 股息分配 - 公司董事会于2022年8月2日宣布向9月30日登记在册股东支付每股0.03美元季度普通股股息，2022年已向A类优先股股东支付每股0.515625美元股息[199][200] 资本项目与投资 - 截至2022年6月30日，公司已为资本项目在物业改善基金中预留2850万美元[201] - 2022年公司预计在必要资本改善和少数转型项目上花费约1亿美元，上半年已在酒店资本改善上投资约2800万美元[202][205] 利润情况 - 2022年第二季度净利润为52701美元，2021年同期亏损19119美元；2022年上半年净利润为62761美元，2021年同期亏损190686美元[216] - 2022年第二季度EBITDA为90456美元，2021年同期为13732美元；2022年上半年EBITDA为131236美元，2021年同期亏损120776美元[216] - 2022年第二季度调整后EBITDA为91999美元，2021年同期为19800美元；2022年上半年调整后EBITDA为136907美元，2021年同期为10229美元[216] 利率互换与LIBOR转换 - 2019年公司签订利率互换协议，为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%直至到期，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%直至到期[231] - 多数LIBOR设置预计在2023年6月30日后停止发布，公司与LIBOR挂钩的合同需转换为替代利率，转换可能带来风险和价值转移[232][233] - 若与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR，可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况，目前无法预测LIBOR终止对借款成本的影响程度[234] - 公司与LIBOR挂钩的合约包括浮动利率债务和利率互换合约[233] - 公司预计所有相关的LIBOR设置在2023年6月30日后将停止发布或不再具有代表性[233] - 超过该日期的基于LIBOR的借款需转换为替代利率[233] - 向SOFR或其他替代浮动利率转换合约可能产生风险，包括价值转移[233] - 与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具的价值可能受影响[233] - 部分工具向替代利率转换的方法可能具有挑战性，需与交易对手大量协商[233] - LIBOR停用不影响公司借款或维持未偿还借款及互换的能力[234] - 若与LIBOR挂钩的合约转换为SOFR，利率成本可能高于LIBOR仍可用时[234] - 贷款人可能选择与SOFR类似或导致公司利息成本更高的替代利率[234] - 由于不确定哪些利率将取代LIBOR，尚无法预测LIBOR停用对借款成本的影响程度[234] 资产处理与减值审查 - 公司投资酒店物业等按资产收购处理，按相对公允价值记录，无形资产按直线法在相关协议剩余不可撤销期限内摊销[222][223] - 公司会在特定事件或情况表明酒店物业账面价值可能无法收回时进行减值审查[224] 通胀影响 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力等因素可能限制提价，通胀还会影响公司费用和资本改进成本[225]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收1.97亿美元，酒店调整后EBITDA为5100万美元，可比酒店调整后EBITDA利润率比2019年高出122个基点 [18] - 扣除1月，本季度利润率较2019年提高384个基点 [18] - 第一季度末总流动性超3.5亿美元，循环信贷额度未动用额度为2亿美元，包括资产置换能力，总潜在收购能力达6.5亿美元 [19] - 预计2022年全年酒店总营收将达到或超过2019年水平，酒店调整后EBITDA将在未来12个月内超过2019年水平 [29][31] - 预计2022年将有应税收入，并于第三季度开始恢复普通股季度股息 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店 - 2022年第一季度可比城市酒店收入8200万美元，较2021年增加6000万美元，但仍比2019年低3400万美元 [20] - 第一季度城市酒店EBITDA利润率为7%，1月为 - 32%，3月升至24%，与2019年相差350个基点 [20][21] - 预计城市酒店最终利润率将超过疫情前水平 [21] 度假村 - 2022年第一季度可比度假村收入1.15亿美元，RevPAR比2019年高31%，酒店调整后EBITDA利润率接近40% [25] - 未来12个月度假村预订入住率同比增长12%，房价上涨19%；未来90天入住率同比增长32%，房价上涨15% [27] 商务旅行 - 第一季度商务旅行指标稳步改善，周三入住率从1月的36%升至4月的78% [23] 团体业务 - 第一季度有超1.6万个团体线索，涉及280万间夜业务，比疫情前同期多36%，间夜数环比增长40% [24] - 预计全年团体间夜数将恢复到2019年的85%，剩余时间团体房价较2019年上涨5.5%，2023年再涨6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年相比，第一季度公司酒店从竞争酒店手中夺取280个基点的市场份额 [7] - 2 - 3月总收入比2018年同期高2.5%，酒店调整后EBITDA比2019年增长16.2% [7] - 4月总RevPAR比2019年同期增长4.2% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位的布局适合即将到来的增长周期，有多个ROI重新定位项目已完成或在进行中，超90%酒店为短期管理协议，还有一系列有潜力的交易项目 [11] - 考虑对Orchards Sedona、伯灵顿酒店等进行重新定位、升级或转换，预计每年可增加约800万美元稳定EBITDA [32] - 4月收购Kimpton Fort Lauderdale Beach Resort，预计该度假村收益率稳定在8%以上，还有资金用于未来收购，正在洽谈一个西海岸精品度假村项目 [33] - 行业中部分同行承诺在未来实现利润率扩张，而公司已通过度假村组合利润率的提升证明了部分成果，预计2022年度假村利润率较2019年提高400 - 450个基点 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管1月受Omicron影响，但近期旅游需求反弹超预期，预计2022年全年投资组合总营收将超过2019年，未来12个月酒店调整后EBITDA将超2019年水平 [6] - 各需求板块趋势比上次财报电话会议预期更强，度假村将继续表现出色，团体业务有望在未来几年创新高，商务旅行恢复还需时间且因城市而异 [9][10] - 公司对未来前景持积极态度，认为凭借独特投资组合、正确战略和资产负债表，能够在2022年及未来脱颖而出 [34] 其他重要信息 - 公司完成三项重新定位项目，第一季度这三家酒店RevPAR分别比2019年同月高出22.7%、22.6%和82.7%，预计全年比2019年增加超1500万美元利润 [15][16] - 对多数万豪管理协议进行重组和转换，预计2022年激励管理费用比2019年减少400万美元，即减少80% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年营收达到或超过2019年的情况下，度假村和城市酒店的营收分别是多少？ - 预计度假村资产营收约4.5亿美元，比2019年多约1亿美元；城市资产营收约4.8亿美元，比2019年低约1亿美元 [36] 问题: 投资者担心度假村市场今年达到顶峰，公司如何看待？ - 第二季度数据较2019年加速增长，看到很多原本被阻挡的度假需求提前预订且价格更高，对今年剩余时间和2023年有信心 [37] 问题: 公司对交易市场中交易规模和价格受利率环境影响的看法？ - 公司关注无杠杆收益率，交易管道中的项目规模通常在5000万 - 1.5亿美元之间；目前未看到价格受利率影响，市场需求未减弱，酒店被视为房地产领域的通胀对冲资产 [40][41] 问题: 公司是否完成酒店运营模式重组以达到利润率预期？ - 5000美元遣散费与CEO离职有关，并非酒店层面；在物业层面已大幅永久减少管理岗位，预计员工总数永久减少10%，部分大酒店减少40%，有助于提高稳定利润率 [42] 问题: 200 - 300个基点的利润率扩张中，高房价和成本控制及运营效率提升各占多少？ - 更多度假村有助于长期利润扩张，高效劳动力模型是行业普遍现象，已完成的重新定位项目带来更高房价，90%酒店无长期管理合同避免激励管理费影响，这些因素共同推动利润率提升 [44][45] 问题: 4月周三入住率达78%，距离稳定水平还有多少提升空间，周三ADR是否会受限？ - 更多团体预订对城市资产周三入住率有利，新兴混合工作环境使科技公司小团队在度假村的周三业务增加，预计周三入住率将稳定在更高水平 [47][48] 问题: 酒店集群的协同效应如何量化？ - 收购Kimpton Fort Lauderdale时引入相同管理公司，预计有20 - 30万美元协同效应和成本节约，公司会更多关注协同交易 [49] 问题: Margaretville转换项目进展如何，非客房业务和利润率情况怎样？ - 该项目远超预期，RevPAR比2019年高出超80%，F&B收入类似，预计2022年比预期多赚数百万美元，NAV增长近100%，F&B收入有望达到2019年的三倍 [51][52][53] 问题: 第二季度城市市场商务旅行恢复情况，不同地区是否有差异？ - 周三入住率稳步增长，各酒店表现良好，BT贡献强劲；纽约4月数据高于2019年，波士顿团体业务超预期，芝加哥团体和高端咨询业务表现好，旧金山酒店市场份额增加但恢复滞后，DC近期表现强劲，预计第二季度城市投资组合将加速增长 [55][56][58] 问题: 对城市团体业务的积极评价是否改变缩小城市大型团体酒店敞口的战略？ - 公司仍倾向于中型和小型、更注重休闲体验的酒店，但城市团体酒店在未来1 - 2年有机会，可能在未来24个月内变现部分资产，目前多元化投资组合有优势 [61] 问题: 公司对商务旅行长期前景的看法？ - 商务旅行正在恢复，但预订窗口短，有部分业务会被取代，也有部分会回归正常，还有新业务模式出现；预计最终会恢复到疫情前水平，但时间不确定 [63][64] 问题: Henderson Beach Resort第一季度AUC为44%的原因？ - 该度假村位于佛罗里达北部，冬季较冷，有季节性因素；预计2022年首个完整财年NOI收益率约8.5%，第二季度AUC将达80% - 90% [66] 问题: 3、4月业务中商务旅行、休闲和团体业务占比，以及各板块全年发展趋势？ - 第一季度度假村收入占60%，城市酒店占40%，第二季度将反转；公司会在后续幻灯片中披露业务组合变化情况；预计团体业务全年间夜数达到2019年的85%，目前进展良好，各板块与2019年相比逐季加速增长 [68][70][71]

公司资产与布局 - 截至2022年3月31日，公司拥有33家高级酒店和度假村，共9454间客房，分布在北美23个不同市场[130] 公司战略与目标 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、审慎财务规划和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值实现长期股东回报超越同行[133] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等指标评估财务状况和经营业绩[136] - 公司使用EBITDA、EBITDAre等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性[189][190] 收入结构与占比 - 2022年第一季度末三个月，客房收入约占公司总收入的67%[137] 酒店运营情况 - 2021年第一季度末三个月有3家酒店暂停运营，2022年第一季度末三个月所有酒店均开放[141] - 2022年第一季度初新冠病例数因奥密克戎变种增加，但季度后半段迅速下降，休闲酒店需求在2021年和2022年有所改善，其他酒店需求仍处于历史低位[142] - 公司预计2022年业务旅行有强劲复苏迹象，但未来复苏速度和商务旅行及大型会议能否恢复到疫情前水平仍存在重大不确定性[143] - 2022年第一季度所有酒店全季度开放，而2021年第一季度有三家酒店部分或全部时间暂停运营[148] 财务数据对比 - 2022年第一季度总营收为1.968亿美元，较2021年同期的7290万美元增长170%，增加了1.239亿美元[150] - 2022年第一季度入住率为55.8%，较2021年同期的29.6%增长26.2%；平均每日房价为278.57美元，较2021年同期增长18%；每间可售房收入为155.43美元，较2021年同期增长122.4%[152] - 客房收入从2021年第一季度的5040万美元增至2022年第一季度的1.322亿美元，增长162.3%，增加了8180万美元，2021/2022年收购酒店贡献1390万美元[150][152] - 餐饮收入从2021年第一季度的1390万美元增至2022年第一季度的4570万美元，增长228.8%，增加了3180万美元，2021/2022年收购酒店贡献350万美元[150][153] - 其他收入从2021年第一季度的860万美元增至2022年第一季度的1890万美元，增长119.8%，增加了1030万美元，2021/2022年收购酒店贡献200万美元[150][154] - 酒店运营费用从2021年第一季度的7790万美元增至2022年第一季度的1.474亿美元，增长89.2%，增加了6950万美元，2021/2022年收购酒店贡献1500万美元，处置酒店减少330万美元[156] - 折旧和摊销费用较2021年第一季度减少30万美元，降幅1.1%，主要因2021年6月出售酒店[157] - 2022年第一季度记录280万美元无形资产减值损失，2021年第一季度记录1.226亿美元与处置酒店相关的减值损失[158] - 公司费用从2021年第一季度的720万美元降至2022年第一季度的600万美元，减少120万美元，降幅15.7%，主要因高管离职长期激励奖励没收[159] - 2022年第一季度确认050万美元业务中断保险收入，2021年同期无此项收入[160] - 2022年和2021年第一季度利息支出分别为410万美元和850万美元，减少主要与利率互换的按市值计价有关[161][162] - 2022年第一季度公司净利润为1.006亿美元，2021年同期净亏损为1.71567亿美元[198][200] - 2022年第一季度EBITDA为4.078亿美元，2021年同期为 - 13.4508亿美元；EBITDAre为4.3623亿美元，2021年同期为 - 1.1956亿美元；调整后EBITDA为4.4908亿美元，2021年同期为 - 0.9571亿美元[198] - 2022年第一季度FFO为3.9558亿美元，2021年同期为 - 2.2053亿美元；调整后可供普通股和单位持有人的FFO为3.0887亿美元，2021年同期为 - 2.4853亿美元[200] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有120亿美元未偿还债务，加权平均利率3.78%，加权平均到期日约2.2年[169] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.181亿美元为可变利率债务；若可变利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减420万美元[212] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中4.181亿美元为浮动利率债务；浮动利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减420万美元[212] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动净现金使用量为1320万美元，投资活动净现金使用量为1.109亿美元，融资活动净现金提供量为1.027亿美元[176][177][178] 现金来源与用途 - 预计2022年剩余时间主要现金来源为酒店运营净现金流和高级无抵押信贷安排提款，预计用途包括偿债、资本支出等[180] 股息政策 - 董事会于2020年第一季度起暂停季度普通股股息，预计2022年第三季度恢复[182] 资本支出 - 2022年预计在必要资本改进和转型项目上花费约1亿美元[184] - 2022年第一季度在酒店资本改进上投资约1160万美元[188] - 截至2022年3月31日，公司在物业改进基金中为资本项目预留2600万美元[183] 会计处理 - 公司投资酒店物业等按资产收购处理，按相对公允价值入账；无形资产按直线法在相关协议剩余不可撤销期限内摊销[205][206] - 公司会在特定事件或情况表明酒店物业账面价值可能无法收回时进行减值审查[207] 通胀影响 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力等因素可能限制提价；通胀还会影响公司费用和资本改进成本[208] 季节性影响 - 公司业务存在季节性，不同酒店收入旺季因位置和客户群而异，行业季节性波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[209] LIBOR替代问题 - 大多数LIBOR设置预计在2023年6月30日后不再公布，美国推荐SOFR加推荐利差调整作为USD - LIBOR的首选替代方案[214] - 公司预计所有相关的LIBOR设定在2023年6月30日后将停止发布或不再具有代表性，届时基于LIBOR的借款需转换为替代利率[215] - 向SOFR或其他替代浮动利率过渡合同可能产生风险，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具价值可能受影响[215] - 部分工具向替代利率过渡的方法可能具有挑战性，可能需要与各交易对手进行大量协商[215] - LIBOR停用不会影响公司借款或维持现有未偿还借款及掉期的能力，但转换为SOFR可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[216] - 虽然SOFR是AARC推荐的替代利率，但贷款人可能选择其他替代方案，可能导致公司利息成本更高[216] - 由于尚不确定哪些利率将取代LIBOR，目前无法预测LIBOR停用对公司借款成本的影响程度[216] - AARC推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）加推荐利差调整作为美元LIBOR的首选替代方案[214] 利率互换协议 - 公司在2019年签订两份利率互换协议，分别为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%[213] - 2019年公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的LIBOR固定在2.41%，将3.5亿美元无担保定期贷款中1.75亿美元的LIBOR固定在1.70%[213] 市场风险 - 公司目前及未来面临的主要市场风险是利率风险[212]

公司资产与股权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有32家高级酒店和度假村，共9349间客房，分布在北美22个不同市场[27] - 截至2021年12月31日，公司32家酒店中有24家未被抵押债务拖累[45] - 公司作为唯一普通合伙人，直接或间接拥有运营合伙企业99.7%的有限合伙单位，其余0.3%由第三方和公司高管持有[56] - 截至2021年12月31日，有限合伙人持有639,622个普通运营合伙单位[56] - 截至2022年2月22日，33家酒店中有16家运营万豪品牌，4家运营希尔顿品牌，18家按万豪或希尔顿特许经营协议运营[130][132] - 截至2021年12月31日，8家酒店全部或部分土地及2家酒店停车场为租赁或转租权益，持有土地租赁权面临融资、出售、续租和失去房产风险[144] 公司战略与经营策略 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质住宿物业进行激进资产管理、保守杠杆和纪律性资本配置[29][33] - 若资本成本有吸引力，公司将进行战略收购、考虑机会性股权融资和评估处置非核心酒店的机会；若资本成本上升，将通过股票回购为股东创造长期价值[34] - 公司通过创新资产管理策略，如重新品牌化、翻新和重新定位酒店来创造价值[41] 公司业绩与荣誉 - 2021年全年超90%的投资组合EBITDA来自核心城市和度假目的地酒店[37] - 2021年，公司在GRESB房地产评估中被评为全球上市/酒店行业可持续发展绩效第一名[48] 公司人员与运营模式 - 截至2021年12月31日公司有28名全职员工，酒店日常运营员工由第三方管理公司雇佣[67] - 公司运营高度依赖第三方酒店管理公司，因REIT规定不能自行运营酒店[126][127] 公司面临的风险 - 行业与市场风险 - 酒店业务存在季节性，财务业绩波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[64] - 新冠疫情已对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响，未来仍可能持续产生影响，如导致酒店关闭、入住率下降等[77][79][81] - 公司业务模式集中于高端全服务酒店，收益可能高度波动，且受多种酒店行业常见风险影响[82][84] - 高端全服务酒店在经济增长时运营结果较好，经济收缩或增长缓慢时较差，固定成本相对较高[85] - 公司业务与酒店行业相关，行业表现具有周期性，受宏观经济指标影响，公司业务可能对汇率变化或国际对美国的负面看法敏感[87] - 公司酒店所在市场竞争激烈，新酒店客房供应大幅增加可能导致市场不稳定，影响公司业绩[88] - 公司酒店存在季节性波动，可能导致财务状况和经营成果波动，无法保证现金流能弥补波动造成的短缺[90][91] - 第三方互联网旅游中介和替代住宿渠道（如Airbnb）的使用增加可能对公司盈利能力产生不利影响[92] - 公司面临互联网旅游中介、替代住宿和会议空间平台等竞争，或影响入住率、平均房价和收入[93][94] - 社交媒体评价平台、商务技术应用增加，或影响公司酒店入住率和运营结果[95][96] - 住宿业和整体经济环境的不确定性可能导致公司平均每日房价、入住率和每间可售房收入下降，对经营业绩产生重大不利影响[160] 公司面临的风险 - 运营风险 - 公司需遵守各种政府法规，包括联邦证券法、房地产相关法规等，合规成本会影响资本支出、收益和竞争地位[65] - 酒店投资流动性差，公司应对物业业绩变化的能力受限，出售物业可能面临限制[97][98][101][102] - 部分酒店的管理、特许经营、抵押和地面租赁协议期限长，或影响物业出售价格和公司财务状况[104][106][109] - 公司可能面临已售或待售酒店的未知或或有负债，影响经营业绩和现金流[112][113][114][115] - 酒店需持续翻新和资本改进，可能面临成本超支、资金短缺等风险，影响公司财务状况[116][117] - 公司需分配至少90%的REIT应税收入以维持税收地位，依赖债务或股权融资进行投资和改进，资金来源可能受限[119] - 部分酒店位于地震、飓风活跃地区或易受恐怖袭击的大都市，2021年这些酒店占总收入的69%，相关事件或影响公司经营[121] - 公司为酒店购买综合保险，但保险可用性和价格可能受影响，部分损失可能无法保险[122][123] - 若无法与第三方酒店经理和特许经营商保持良好关系，可能影响续约、拓展及重新定位战略执行[128] - 若未能维持特许经营标准，品牌可能终止协议并索赔，失去品牌会损害酒店运营、融资和价值[133][135] - 2016年万豪收购喜达屋，导致公司酒店组合中万豪品牌集中度增加，行业整合可能降低公司议价能力[140] - 零售和餐厅租户可能不支付租金，公司虽有保证金但无法提供持续现金流，驱逐租户可能面临寻找新租户困难[146] - 公司通过酒店收购和投资扩张，但面临竞争，可能提高收购价格、降低投资回报和盈利能力，且收购后整合可能不成功[148][150] - 工会组织酒店员工活动可能增加行政、劳动力和法律费用，降低利润，影响公司业务和股东分红[153] - 美国部分地区提高酒店员工最低工资立法及劳工部增加加班费员工数量规定，可能增加运营成本，影响公司业务和股东分红[155][156] - 酒店所有权资本密集，经济衰退时借款困难，新CMBS发行市场变化可能减少公司可用债务资本[158][159] 公司面临的风险 - 债务与利率风险 - 公司现有和未来债务协议中的财务契约可能限制公司运营和向股东分配的能力，违反契约可能导致加速还款等不利后果[164][165][166][167] - 截至2021年12月31日，除盐湖城万豪市中心酒店的抵押贷款外，公司所有抵押贷款的债务偿付覆盖率或债务收益率均低于最低阈值，触发了“现金陷阱”条款[170] - 公司债务存在再融资风险，若无法在到期时偿还债务或无法以可接受的条款再融资，可能面临不利选择，影响公司业务和财务状况[171][173] - 若公司未来违约，贷款人可能对抵押酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入确认，影响公司财务状况和向股东分配的能力[174][175] - 未来利率上升可能增加公司利息支出，减少可分配给股东的现金以及用于运营和其他目的的资金[179] - 公司使用利率对冲管理利率波动风险，但对冲可能成本高昂，且无法确保有效减轻利率上升的不利影响[181] - 2023年6月30日后，与公司相关的所有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）设置预计将停止发布或不再具有代表性，向替代利率过渡可能带来风险，影响借款成本[183][184] 公司面临的风险 - 环境与法规风险 - 公司酒店需遵守各种环境法律法规，可能因环境污染承担清理成本和其他环境责任，影响公司经营业绩和财务状况[188][190][192] - 公司虽采取合理措施评估物业状况，但可能存在未知环境问题，公司有义务赔偿贷款人因污染物业产生的责任[191] - 公司酒店可能因气候变化相关法规和消费者偏好转变需大量投资，或增加运营和能源成本，影响业绩和分红[193] - 公司房产需遵守ADA要求，若需大幅改造，财务状况、业绩和分红能力或受不利影响[195] - 公司酒店可能出现有害霉菌，需进行昂贵的治理，减少可分配现金，还可能面临责任风险[196] 公司面临的风险 - 税收风险 - 公司无法确保持续符合REIT资格，若不符合且无救济，将按企业税率缴纳联邦所得税，可能需借款或出售资产[199] - 为保持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的消费税[204] - 公司TRS资产价值不得超过REIT资产的20%，TRS需缴纳联邦和州所得税，与TRS的非公平交易可能面临100%的消费税[206] - 为维持REIT资格，公司股票价值的50%以上不得由五人或更少人直接或间接持有，违反所有权限制的股份将被处理[212] - 即使维持REIT身份，公司在某些情况下仍需缴纳联邦和州所得税，减少可分配现金[214] - 公司物业税可能因税率变化或重新评估而增加，影响财务状况、业绩、现金流和股价[216] - 公司运营合伙企业若不被视为合伙企业纳税，公司可能无法符合REIT资格，并面临其他不利税收后果[219] 公司面临的风险 - 其他风险 - 运营合伙企业有限合伙人投票权行使可能与股东利益冲突[222] - 立法或监管行动可能对股东产生不利影响，美国联邦所得税法变化或影响公司股票投资[223] 公司章程规定 - 公司章程规定可能限制第三方收购公司控制权[224] - 公司章程规定任何人不得实益持有超过9.8%的普通股、A类优先股或总股本价值，特定“穿透实体”可持有至15%[226] - 董事会曾为特定投资者豁免所有权限制，细则为其他类别投资者豁免该限制[226]

财务数据和关键指标变化 - 2021年组合每间可售房产生近2900美元的调整后营运现金流（AFFO），是五大全服务房地产投资信托基金（REITs）平均水平的三倍多 [5] - 第四季度每间可售房收入（RevPAR）同比增长232%，较2019年低13.8%；10 - 12月RevPAR较2019年分别下降18.9%、17.1%和1.5% [7] - 第四季度酒店调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4310万美元，AFFO为每股0.09美元 [7] - 第四季度总收入和酒店调整后EBITDA分别为1.9亿美元和4270万美元，分别超出原预期2000万美元和500多万美元 [14] - 第四季度酒店调整后EBITDA利润率为22.5%，比预期高40多个基点；客房收入利润率比预期高200多个基点；餐饮及其他收入比预期高12%，但餐饮利润率为24%，低于原预期 [14] - 2021年全年入住率比2019年低30%，但每间入住客房成本仅增加4%，客房利润率为74.4%，仅比2019年全年低100个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 度假酒店业务 - 2021年第四季度度假酒店收入为8500万美元，比2019年高1300万美元；RevPAR比2019年高18%，酒店调整后EBITDA利润率为30%，比2019年高240个基点 [15] - 2021年全年度假酒店收入为2.86亿美元，与2019年持平，酒店调整后EBITDA利润率比2019年高380多个基点 [15] 城市酒店业务 - 第四季度城市酒店收入为1.05亿美元，RevPAR比2019年低30%，利润率为16% [15] - 2021年全年城市酒店收入为2.81亿美元，较2019年减少3.33亿美元（54%），酒店调整后EBITDA下降90%，利润率低至6% [15] 商务旅行业务 - 第四季度商务旅行业务有缓慢改善，但受奥密克戎影响，1月商务旅行大规模恢复的计划未实现；与2019年第四季度相比，客房入住夜数低22%，但房价保持稳定且较年初有所改善 [16] 团体业务 - 第四季度带来超1.2万个潜在客户线索，涉及200万间团体客房入住夜数，与第三季度持平；预订了13.5万间确定入住客房，比第三季度多8%，其中85%为2022年入住；12月预订了5.3万间客房，占比40% [17] - 1月销售线索数量和线索客房入住夜数分别比第四季度平均月份增长5%和33%，预示2022年第一季度销售线索增长速度达到或超过2020年第一季度，2月持续改善 [17] 休闲业务 - 第四季度休闲业务占客房收入的50%，而2019年第四季度为38%；与2019年第四季度相比，休闲业务客房房价近290美元，上涨19%，客房数量下降7% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿会议中心2019年产生34.9万间客房入住夜数，预计2022年为33万间，2023年为43.8万间；芝加哥2019年为110万间，预计2022年为120万间，2023年已有110万间预订；波士顿、芝加哥、圣地亚哥、华盛顿特区和凤凰城的会议中心2022年和2023年的全市客房入住夜数与2019年相当，4月预订活动有望加速 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将专注于体验式度假村和生活方式酒店投资，机会性地处置非核心品牌城市酒店以加速战略转型 [9] - 过去几年公司酒店组合从超80%受长期品牌管理协议约束转变为如今不到10%，认为这使其在控制酒店成本方面具有巨大竞争优势，平均可使酒店资产净值（NAV）提高超15% [9] - 2021年出售2.2亿美元酒店，以5.3%的资本化率（基于2019年净营业收入）成交；收购4家独立体验式酒店，总价2.93亿美元，基于2022年预算净营业收入的资本化率为7.5%，稳定收益率达8%或更高；预计这些交易将为2022年增加超2000万美元的增量EBITDA [10] - 2021年完成索诺玛小屋、韦尔山度假村和基韦斯特玛格丽塔维尔酒店的重新定位，预计这些投资将成为2022年盈利的重要催化剂，这三家度假村预计2022年利润比2019年增加1200万美元，增幅超50%；2022年第一季度还有两家酒店进行重新定位和品牌重塑，2023年还有两家投资回报率（ROI）转换项目将推出 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年旅游需求在5月全国口罩令建议取消后大幅反弹，7月组合RevPAR恢复至2019年的91%，12月接近99%；新的新冠变种使复苏过程波动，但旅游需求的潜在动力强劲；若趋势持续，奥密克戎仅使旅游复苏时间推迟几个月 [4] - 公司对旅游未来和酒店被压抑需求的迅速回归充满信心，认为独特的细分市场、地理布局、近期的品牌重塑和收购以及其他有益的组合增强措施将共同推动强劲的收入和现金流增长 [22] - 预计度假村将继续实现强劲的收入和利润率表现，城市酒店在奥密克戎影响过去、商务旅行需求随员工返回办公室而回升后，具有显著的上行潜力 [22] - 奥密克戎导致1700万美元的团体预订取消，其中约1300万美元发生在第一季度，且大部分在季度初；预计第一季度总收入和酒店调整后EBITDA利润率与2019年相比，将比第四季度更疲软；1月总收入比2019年1月下降23%，2月情况好转，3月有望加速改善 [23] 其他重要信息 - 公司认为美国全服务酒店长期利润率提升潜力在持平至100个基点之间，比之前估计低50个基点；公司因6家酒店从品牌管理转换为特许经营模式，有望获得约50个基点的长期利润率提升，需求完全恢复后，利润率有望比之前水平高50 - 150个基点 [21] - 公司在GRESB酒店上市板块排名第一，获ISS授予的ESG Prime Status，是全球房地产行业前5%的企业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年团体客房预订夜数与2017 - 2019年相比的情况 - 目前团体客房预订夜数比2019年低约29%，房价基本持平，新预订房价有所上涨；全年还需增加约16.5万间客房预订以达到当前预测数量，历史上每年可增加约25万间团体客房预订，公司对目前的预订进度感到满意 [30] 问题2: 城市酒店业绩改善是否依赖员工返回办公室 - 员工返回办公室、口罩令放宽和新冠病例数下降与商务旅行恢复相关，但并非员工必须在办公室才能推动商务旅行；今年会有一些传统商务旅行回归，同时过去两年暂停的小型团队会议和文化建设活动需求也将释放，预计2022年商务旅行将因这些趋势而增长 [31] 问题3: 2022年工资和福利的预计增长百分比 - 2022年工资预计增长4.5% - 5%，福利增长情况仍在统计中，这一增长高于去年对2022年的预测，会影响公司对利润率峰值的预期 [32] 问题4: 公司未来扩大利润率和实现战略目标的最大机会和变化 - 公司将继续出售品牌城市酒店，转向中等规模的生活方式酒店和生活方式市场，这些酒店有更多提升收入的手段，公司可发挥创造力推动收入和盈利能力增长 [35] 问题5: 2022年城市酒店和度假酒店的RevPAR和利润率相对于2019年的表现预期 - 公司暂不提供2022年各细分市场的全年数据；城市酒店因收入基数低，利润率提升空间更大；度假酒店目前表现良好，盈利能力和收入水平较高，未来美元增长潜力可能更多体现在城市酒店组合 [38] 问题6: 整体组合房价改善是否可持续，是否归因于城市酒店 - 第四季度度假村和城市酒店表现都很好，城市市场业绩更多由休闲需求驱动；1月城市酒店业绩受奥密克戎影响有所回落，随着商务旅行和团体业务在第二和第三季度回升，预计业绩将加速改善 [40] 问题7: 长期定价能力与利润率扩张的关系 - 公司认为从生产率、劳动模式和行业低迷期的经验来看，利润率最终会更好；虽然工资高于预期，但随着劳动力市场改善，情况会好转；公司仍看好房价，有望实现150个基点的利润率扩张 [42] 问题8: 度假村卖家是否提高定价预期，城市酒店市场未来趋势 - 度假村市场竞争激烈，价格已上涨；随着城市酒店现金流改善和债务市场好转，预计未来12 - 16个月城市酒店市场将更活跃，价格也将上涨 [44] 问题9: 公司是否永远专注于度假村和休闲资产，出售城市资产的时机和指导因素 - 公司未来几年将继续专注于此类酒店投资，但不确定是否永远如此；目前出售城市酒店时机尚早，随着时间推移，其定价和市场竞争将改善，预计今年晚些时候和明年年初可获得更合理价格 [48] 问题10: 如何评估美国度假村物业稳定运营时面临的潜在对立因素 - 公司对2022年度假村预订情况充满信心；混合工作模式使度假村淡季需求增强，一些度假村被更多人发现，客户忠诚度提高；虽然加勒比和欧洲市场重新开放会有一定影响，但国内自驾度假村的需求基线将永久提高 [51] 问题11: 度假村和城市酒店成本结构差异，工资是否稳定 - 度假村2022年利润率预计约为41%，高于2019年的39%；度假村劳动力市场一直面临挑战，但通过技术和岗位整合可提高效率，固定管理岗位较2019年减少约106个全职等效人员（FTE）；度假村房价从2019年的约270美元提高到2022年的约350美元，第四季度ADR上涨76美元，涨幅38%，餐厅投资带来1100 - 1200万美元的增量收入 [55] - 公司认为今年工资调整后基本能在市场上保持竞争力，不同市场情况有所差异，如纽约市受长期合同约束，工资增长不明显；度假村市场更容易通过调整房价弥补工资增长 [57] 问题12: 如何避免商务旅行和休闲旅行的重复计算 - 公司认为整体旅游需求因过去两年被压抑而大幅增长，即使存在部分休闲旅客因返回办公室而减少旅行的情况，整体市场规模的扩大也将抵消这种影响，但目前暂无有效跟踪方法 [59] 问题13: 度假村、城市酒店、受约束和无约束酒店的利润率扩张范围差异 - 城市酒店利润率提升空间更大，因其2021年利润率远低于度假村；6家从品牌管理转换为特许经营的酒店主要是城市酒店，将为城市酒店组合带来50个基点的利润率提升；度假村稳定利润率更高，后疫情时代利润率提升机会更大 [63] 问题14: 伯灵顿和塞多纳的资本支出计划，以及如何平衡资本支出和酒店运营 - 2021年公司完成三项转换项目；2022年第一季度有两项转换项目，成本约1000万美元；未来18个月将对波士顿希尔顿、伯灵顿希尔顿进行转换，以及对奥查兹酒店进行重新定位；这些项目可利用酒店季节性特点减少对运营的干扰，预计2022年资本项目不会造成重大影响 [64] 问题15: ROI项目是否受建筑成本增加和供应链问题影响 - 去年完成的项目遇到供应链问题但已解决；今年第一季度的转换项目成本可控；未来伯灵顿和波士顿希尔顿项目，大部分成本是家具、固定装置和设备（FF&E），受供应链影响较小；虽会有一些照明等组件问题，但提前规划可缓解影响，成本增加已反映在当前估计中 [66] 问题16: 收购亨德森海滩度假村对亨德森公园酒店开发机会的影响 - 公司12月刚收购亨德森海滩度假村，目前正在评估机会；2022年的重点是挖掘度假村的现有潜力，开发项目不在近期计划内 [68] 问题17: 公司何时能摆脱契约豁免，对股息支付的影响 - 公司内部预计年中可符合契约要求；摆脱契约豁免后，公司在资本配置上有更多灵活性；股息支付最终由董事会决定，目前公司有吸引力的资本使用途径，且运营亏损使其无需支付大量股息 [72] 问题18: 玛格丽塔维尔酒店的成功对其他转换项目的启示，沃辛顿酒店第四季度业绩异常的原因及未来预期 - 公司对与玛格丽塔维尔的合作结果满意，愿意进行更多转换项目，预计2022年该酒店房价和餐饮销售将创纪录 [74] - 沃辛顿酒店第四季度业绩强劲是因为有团体活动和大堂及餐厅重新定位带来约300万美元收入；若团体业务恢复，其利润率和盈利能力有望继续改善，预计2022年该酒店表现将优于2021年 [75] 问题19: 生活方式休闲交易市场对公司NAV的影响，回购的吸引力因素，以及利率上升对融资市场的影响 - 公司认为并购市场今年将活跃，酒店仍是有吸引力的资产类别；度假村NAV较疫情前平均上涨超20%，城市酒店持平或下降，预计随着现金流恢复，城市酒店NAV将回升；目前融资利率无显著变化，城市酒店市场的关键是恢复现金流以获得所需杠杆水平 [80] 问题20: 公司是否会考虑非专注于度假村的投资组合 - 这取决于具体情况，若投资组合中有优质度假村和少量城市酒店，且与公司战略互补，公司会考虑；公司不会进行显著改变战略方向的交易，但会认真评估合适的投资组合 [81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店利润达疫情以来最高水平，酒店每间可售房收入（RevPAR）较2019年同期可比季度差距缩小至20%，31家酒店中有12家超过2019年同期，5家创历史新高 [5] - 第三季度公司从竞争对手处夺取近1300个RevPAR指数基点，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达3890万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.10美元 [6] - 第三季度商务旅行（BT）收入跃升至2019年同期的84%，入住率较第二季度提高26个百分点，商务散客平均每日房价（ADR）仅比2019年第三季度低1% [7] - 第三季度末公司总流动性为5.38亿美元，包括6700万美元公司现金、7100万美元酒店层面现金和4亿美元循环信贷额度，总债务为10亿美元，酒店和度假村资产约35亿美元 [14] - 第三季度工资和福利占收入的30.4%，仅比2019年高50个基点，得益于每间入住客房工时改善2%，毛运营利润转化率保持在45%，可比第三季度酒店EBITDA利润率较第二季度提高超300个基点 [17] - 2022年已预订的团体收入较第二季度增长14%，较2021年预测高出近50%，2022年团体房价较2021年年初至今高出50美元/晚，全投资组合2022年全市客房夜数较第二季度增长7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲旅游 - 第三季度各旅游细分市场需求均增长，休闲旅游领先，商务团体和商务散客也有显著加速 [7] 商务旅行 - 第三季度BT收入达2019年同期的84%，入住率较第二季度提高26个百分点，商务散客ADR仅比2019年第三季度低1% [7] 团体业务 - 第三季度潜在客户生成量增长至超12400个潜在客户，代表超210万未来客房夜数，7月潜在客户量最佳，超75万客房夜数，虽8月因德尔塔变种活动有所下降，但9月恢复至接近7月水平 [8] - 2022年已预订的团体收入较第二季度增长14%，较2021年预测高出近50%，2022年团体房价较2021年年初至今高出50美元/晚，全投资组合2022年全市客房夜数较第二季度增长7%，与2019年相比，波士顿、芝加哥和圣地亚哥2022年全市客房夜数合计增长3%，2023年增长5% [18] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 城市酒店周三入住率较第二季度提高26个百分点 [15] - 第三季度公司在波士顿、芝加哥和纽约的投资组合市场份额增幅最大，10月波士顿酒店入住率达89%和84%，芝加哥The Gwen酒店达78%，纽约部分酒店达90% [35] 特定城市 - 芝加哥市场表现突出，The Gwen酒店第三季度商务旅行客房占比达18%，较其他酒店有显著增长，咨询公司和短期制药团体活动增加 [32][33] - 波士顿市场公司的两家酒店表现良好，位置和资产质量受认可 [59] - 新奥尔良的波旁酒店虽受飓风艾达影响，但团队迅速恢复供电，抓住机会预订急救人员，预计2021年业绩超预期 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 进行投资回报率（ROI）项目，如韦尔度假村4000万美元重新定位、基韦斯特巴巴里海滩度假村转换、丹佛JW万豪酒店升级品牌等，预计内部收益率超30%，还在研究其他升级品牌机会 [9][10][12] - 积极进行收购和处置，第三季度利用第二季度处置收益收购新奥尔良法国区波旁酒店和佛罗里达州德斯廷海滨度假村亨德森公园酒店，预计2021年业绩超预期，同时积极寻找有吸引力的生活方式市场的独特酒店投资机会 [13] 行业竞争 - 酒店收购市场竞争激烈，大量资本追逐酒店，私募股权公司和部分房地产投资信托基金（REIT）积极参与，公司今年在经纪交易中投标均失败，目前主要关注非公开市场交易 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 第三季度旅游需求各细分市场均增长，休闲旅游领先，商务团体和商务散客也有显著加速，虽受德尔塔变种影响，但团体业务9月恢复良好 [7][8] - 劳动力成本略有上升，但公司通过优化收入管理和提供激励措施等方式控制成本，保持利润转化率 [17][30] 未来前景 - 公司认为2022年及以后有四大竞争优势，包括投资组合市场暴露有利、近期重新定位酒店的多年效益、行业领先的第三方可终止运营协议比例、一流的资产管理团队获取市场份额的能力 [21] - 预计2022年商务旅行将在第一季度后显著回升，特别是1月4日OSHA要求实施可能成为商务旅行复苏的转折点 [64] - 休闲旅游部分需求具有粘性，人们对休闲价值的重视和“随时随地工作”环境将创造新的旅行时段，但高端市场可能会因国际旅游开放而有所分流 [28] 其他重要信息 - 公司再次被GRESB评为酒店行业领导者，在所有住宿REIT同行中排名第一 [20] - 公司旗下The Gwen酒店被评为2021年康泰纳仕旅行者读者之选奖中芝加哥排名第一、全球排名第八的酒店，此外，公司其他多家酒店也获康泰纳仕认可 [11] - 北加州野火导致太浩湖登陆度假村关闭6周，损失利润180万美元，公司已提交保险索赔，希望未来几个月获得赔偿 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍目前公司收购资产的情况，包括正在考虑的交易、已完成的交易以及未成功的交易差异 - 公司有3亿美元资产负债表收购能力，今年在经纪交易中投标均失败，因市场竞争激烈，目前有5份书面报价，大多是非公开市场交易，包括4个度假村和1个非度假村项目，公司将利用关系和对资产重新定位的不同愿景进行交易 [23] 问题2：2022年团体预订进度与2019年同期相比如何 - 2022年团体预订进度较2019年同期下降约25%，但公司重要市场如芝加哥、波士顿、凤凰城、圣地亚哥和华盛顿特区的会议日程良好，预计2022年第一季度后情况将改善 [24][25] 问题3：休闲旅游复苏趋势能否持续，运营商是否会维持高定价 - 公司认为部分休闲旅游需求具有粘性，人们对休闲价值的重视和“随时随地工作”环境将创造新的旅行时段，但高端市场可能会因国际旅游开放而有所分流，不同市场和客户群体的粘性不同，总体而言度假村价格将维持在高于2019年的水平 [28][29] 问题4：请谈谈劳动力成本中小时工工资的增长情况 - 全国工资率有小幅增长，公司通过提供招聘激励和与收入挂钩的激励措施管理成本，同时劳动力结构变化也会使工资率看起来上升，但并非唯一驱动因素 [30] 问题5：城市市场周中需求改善情况，哪些市场领先和滞后，7 - 10月企业房价趋势如何 - 芝加哥市场表现突出，The Gwen酒店商务旅行客房占比显著增长，咨询公司和制药团体活动增加，预计2022年第一季度后商务散客活动将显著回升，目前部分市场入住率有改善，但房价仍有挑战 [32][33][35] 问题6：近期收购的两家酒店初始预期和目前情况如何，业绩提升是来自收入还是成本节约 - 亨德森公园酒店10月业绩远超预期，休闲需求和房价高于预期，预计资本化率达8.8%；新奥尔良波旁酒店受飓风影响，但团队迅速恢复供电并抓住急救人员业务，第四季度业绩符合预期 [36][37] 问题7：在收购时如何考虑休闲旅客粘性和ADR趋势，采用何种保守假设 - 公司一般参考2019年数据，考虑自2019年以来的增长情况，预计2021年高峰值后会有所回落，但仍将显著高于2019年，不同市场和客户群体的粘性不同，会根据具体情况进行分析 [40][41] 问题8：若达成收购交易，最有吸引力的资金来源是什么 - 公司有大量现金和循环信贷额度可用，也考虑过运营合伙单位（OP units），但因公司股价低于净资产价值（NAV），需调整购买价格，税收优势对卖方有吸引力，目前倾向于优先使用手头现金 [42][43] 问题9：非客房收入接近2019年水平的驱动因素及可持续性如何 - 非客房收入增长主要得益于度假村费用的成功实施和餐饮项目，公司通过最大化每平方英尺收入、实施动态定价、利用取消费用等方式增加收入，是团队共同努力的结果 [46][47][48] 问题10：90天前2022年团体预订进度与现在相比如何 - 90天前有30万间团体客房预订，现在有35万间，季度环比增加约7万间，与2019年同期相比差距缩小，前景乐观 [50] 问题11：酒店签订新团体业务和商务旅行合同时，合同有哪些变化，会议和旅行策划者有哪些要求 - 公司在评估合同风险时更加保守，将合同清洗比例从20%提高到50%，同时关注合同条款的一致性和有效性，进行合同审计以保护股东利益和未来预订进度，具体合同条款因市场和客户而异 [52][53][54] 问题12：第三季度团体取消情况如何，取消的团体预订是否重新预订及时间 - 第三季度约700万美元团体收入因德尔塔变种取消，超半数重新预订到2022年不同时期，收取约200万美元取消和损耗收入，约3.5万间团体客房取消，1.5万间重新预订，收取260万美元取消费用 [55][56] 问题13：如何看待波士顿、芝加哥等市场的长期前景，是否有机会出售资产并重新配置资本 - 短期对这些市场持乐观态度，尤其看好凤凰城和盐湖城，长期来看，芝加哥市场因供应挑战和价格敏感性，公司可能会减少在该市场的资产，出售芝加哥资产符合公司向生活方式体验型物业转型的长期战略 [59] 问题14：如何看待第四季度和第一季度芝加哥和波士顿商务旅行的季节性因素 - 第四季度和第一季度受季节性因素影响，商务旅行活动将放缓，预计第二季度和第三季度会显著回升，目前公司正在与品牌方协商2022年房价 [63] 问题15：本季度税收情况如何，未来预期怎样 - 本季度税收从第二季度的所得税收益转为所得税费用，预计第四季度所得税费用为50 - 100万美元，全年约150万美元 [65] 问题16：公司对净资产价值（NAV）的估计及变化情况，私募股权的投资主题和重点，以及对NAV的影响 - 公司认为酒店NAV在增加，过去几个季度持续上升，因私募股权大量追逐酒店，债务市场活跃，且部分资产被锁定，市场上可交易资产减少，酒店相对其他房地产资产类别估值未压缩，有上升空间，但公司尚未公布NAV [68][69] 问题17：公司向独立生活方式酒店转型并改变管理合同条款，对并购和REIT行业整合有何影响 - 公司认为其独特的短期可终止管理协议模式在退出时可能使NAV增加10%，在并购中具有更高价值和流动性，可作为定价考虑因素，但公司会综合考虑各种机会，不排除任何可能性 [70] 问题18：从行业角度看，公共REIT收购活跃和私募股权定价是否使公共并购更具吸引力 - 公司作为股东的受托人，会以股东利益为重，如果有溢价收购机会，出售公司是合理选择，但不认为单纯为避免竞争而合并是好策略，公共对公共合并需有明确战略、合理定价和协同效应，否则不一定能创造价值 [74] 问题19：公司是否会考虑采用合资企业（JV）模式进行投资 - 公司不排除采用合资企业模式，但更倾向于全资拥有资产以保持简单结构和控制权，合资企业可能会使资产负债表和承销复杂化 [76] 问题20：休闲和度假村的强劲定价是否会影响明年商务散客和团体的定价策略 - 休闲旅游需求旺盛，应进一步提高价格；商务散客定价不是关键因素，主要是公司对员工出行安全的考虑，应保持价格稳定，可适当调整客户结构；团体业务2022年房价已上涨近2%，团体会议需求受空间和业务需求驱动，而非价格，总体而言价格将保持稳定，但会有客户结构调整 [79][80][81] 问题21：城市商务散客和团体酒店的价值情况如何 - 城市酒店价值因市场而异，如奥斯汀市场NAV较2019年上升，芝加哥市场可能下降超10%，买家对城市市场持观望态度，随着现金流恢复和融资条件改善，预计未来12个月城市市场NAV差距将缩小 [83]

酒店资产与运营情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共9133间客房，分布在北美22个不同市场[137] - 2020年公司暂停了30家运营酒店中20家的运营，2021年前九个月有4家酒店关闭，截至2021年9月30日所有酒店均已开放[148] - 2021年前三季度有4家酒店部分时间暂停运营，2020年同期有20家[167] - 2021年第三季度末所有自有酒店均已开业，2020年同期有20家酒店部分时间暂停运营[155] - 2021年4月30日公司以3500万美元现金出售Frenchman's Reef，6月30日以1.853亿美元出售The Lexington Hotel；7月29日和30日分别以9010万美元和2640万美元收购Bourbon Orleans Hotel和Henderson Park Inn[180][181] 收入情况 - 2021年前九个月，客房收入约占公司总收入的71%[144] - 2021年第三季度总营收从2020年同期的5010万美元增至1.795亿美元，增长258.3%[157][158] - 2021年前三季度总营收从2020年同期的2.404亿美元增至3.772亿美元，增长56.9%[167] - 2021年前九个月食品和饮料收入从2020年同期的5650万美元增至7610万美元，增加1960万美元；其他收入增加920万美元[170][171] 酒店运营指标 - 2021年前九个月，波士顿威斯汀酒店入住率38.6%，ADR为180.87美元，RevPAR为69.80美元，较2020年RevPAR增长70.4%[151] - 2021年前九个月，盐湖城万豪酒店入住率43.3%，ADR为141.35美元，RevPAR为61.25美元，较2020年RevPAR增长68.3%[151] - 2021年前九个月，沃辛顿沃斯堡万丽酒店入住率51.2%，ADR为148.82美元，RevPAR为76.19美元，较2020年RevPAR增长49.1%[151] - 2021年前九个月，圣地亚哥市中心威斯汀酒店入住率51.3%，ADR为157.46美元，RevPAR为80.71美元，较2020年RevPAR增长17.6%[151] - 2021年前九个月，劳德代尔堡海滩威斯汀度假酒店入住率60.2%，ADR为236.88美元，RevPAR为142.53美元，较2020年RevPAR增长48.3%[151] - 2021年前九个月，华盛顿特区市中心威斯汀酒店入住率25.8%，ADR为139.24美元，RevPAR为35.88美元，较2020年RevPAR下降16.9%[151] - 2021年第三季度酒店入住率为65.1%，较2020年同期的19.9%提升45.2%[159] - 2021年第三季度每间可售房收入（RevPAR）为154.54美元，较2020年同期的41.21美元增长275.0%[159] - 2021年前九个月入住率为46.0%，较2020年同期的29.8%增长16.2%；平均每日房价为228.06美元，较2020年同期的210.33美元增长8.4%；每间可售房收入为104.93美元，较2020年同期的62.58美元增长67.7%[170] 费用情况 - 2021年第三季度酒店运营费用从2020年同期的7610万美元增至1.349亿美元，增长77.3%[161] - 2021年第三季度折旧和摊销费用较2020年同期减少300万美元，降幅10.4%[164] - 2021年第三季度公司费用从2020年同期的730万美元增至830万美元，增长13.7%[165] - 2021年第三季度利息费用为1010万美元，较2020年同期的1080万美元有所下降[166] - 2021年前九个月酒店运营费用从2020年同期的2.832亿美元增至3.117亿美元，增加2850万美元，增幅10.1%[172] - 2021年前九个月折旧和摊销费用较2020年同期减少1020万美元，降幅11.7%[173] - 2021年前九个月因出售Frenchman's Reef和The Lexington Hotel分别记录1150万美元和1.152亿美元减值损失，2020年同期无减值损失[174] - 2021年前九个月公司费用从2020年同期的1970万美元增至2380万美元，增加410万美元，增幅20.8%；利息费用从2020年同期的4370万美元降至2920万美元[175][176] 疫情影响 - 公司预计2021年第四季度新冠疫情将继续对经营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响[149] 财务指标 - 2021年前三季度净亏损192,457千美元，2020年同期为187,714千美元；2021年第三季度净亏损1,771千美元，2020年同期为79,635千美元[220][222] - 2021年前三季度EBITDA为 - 84,569千美元，2020年同期为 - 62,505千美元；2021年第三季度EBITDA为36,207千美元，2020年同期为 - 33,098千美元[220] - 2021年前三季度调整后EBITDA为49,145千美元，2020年同期为 - 49,615千美元；2021年第三季度调整后EBITDA为38,916千美元，2020年同期为 - 24,444千美元[220] - 2021年前三季度FFO为12,034千美元，2020年同期为 - 100,317千美元；2021年第三季度FFO为21,569千美元，2020年同期为 - 51,121千美元[222] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有10亿美元债务未偿还，加权平均利率3.97%，加权平均到期日约2.8年[185] - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务面值为10亿美元，其中2.209亿美元为可变利率债务；若可变利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减220万美元[234] - 2019年公司签订利率互换协议，为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%至到期，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%至到期[235] 股权与股息 - 2021年8月董事会批准最高2亿美元“现售”股权发行计划，此前2亿美元计划已失效，均未出售股份[187] - 公司拟向股东分配至少等于REIT应税收入的股息以避税，需满足每年分配至少90%的REIT应税收入等条件[199] - 2020年4月起董事会暂停季度普通股股息，未来股息支付由董事会决定[201] - 2021年已向A类优先股股东每股支付三次股息，每次0.515625美元[203] 现金流情况 - 2021年前九个月运营活动净现金使用2230万美元，投资活动净现金提供6180万美元，融资活动净现金使用7650万美元[195][196][197] - 2021年第四季度主要现金来源为酒店运营净现金流，预计现金用途包括偿债、资本支出等[198] 资本项目与支出 - 截至2021年9月30日，公司已预留2070万美元用于物业改善基金的资本项目[204] - 2021年预计花费约5500万美元用于必要资本改善和转型项目，如玛格丽塔维尔海滩酒店投资300万美元改造[205] - 2021年前九个月公司在运营酒店资本改善上投资约3010万美元，法国人礁重建花费约270万美元[206] - 2021年4月盐湖城万豪酒店将土地租赁期限延长50年，运营租赁付款增加约660万美元[207] 资产负债表外安排 - 截至2021年9月30日，公司资产负债表外安排包括约2630万美元的建设合同承诺[208] 财务指标使用说明 - 公司使用EBITDA、EBITDAre等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但有局限性[211] 会计政策 - 公司投资酒店物业等按资产收购处理，按相对公允价值入账，折旧采用直线法，无形资产按剩余不可撤销期限摊销[226][227] - 公司会在特定情况对酒店投资进行减值审查，若预计未折现未来现金流低于资产账面价值，将确认减值损失[228] 风险因素 - 酒店经营者一般可调整房价应对通胀，但竞争等因素可能限制提价，通胀还会影响公司费用和资本改进成本[229][230] - 公司业务存在季节性，不同酒店营收旺季因位置和客户群而异，业绩波动可能影响财务状况和经营成果[231] LIBOR过渡相关 - 2017年7月FCA宣布2021年后不再强制银行提交LIBOR计算利率，剩余LIBOR利率将持续发布至2023年6月30日[236] - 美联储委员会和纽约联邦储备银行组织的委员会确定SOFR为美元LIBOR的首选替代利率[236] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监控和评估相关风险，若LIBOR停用，利率将基于备用参考利率[237] - 向替代参考利率过渡合同存在风险，包括价值转移，与LIBOR挂钩的金融工具价值可能受影响[238] - 若合同未过渡到替代参考利率且LIBOR停用，影响可能因合同而异[239] - 预计LIBOR在2023年底前基本维持现状，但也可能提前无法使用[240]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为1980万美元，调整后FFO每股为0.05美元 [5] - 季度末总流动性为6.39亿美元，包括1.93亿美元公司现金、4600万美元酒店级现金和4亿美元循环信贷额度 [13] - 总债务为10亿美元，酒店和度假村价值约35亿美元，杠杆率保守 [13] - 预计投资能力超3亿美元 [13] - 第二季度度假村组合利润率为39.3%，高于疫情前的30.5% [14] - 第二季度与2019年同期相比，季度收入降幅从第一季度的64%收窄至50%，6月收入降幅从4月的58%收窄至41%，7月RevPAR仅下降11.8% [20] - 预计第三季度收入将比第二季度增长20% - 25%，G&A和总融资成本与第二季度大致相似 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 业务 transient - 第二季度业务 transient 客房收入较第一季度增长173%，ADR环比增长24%至195美元 [6] - 城市酒店周中入住率从4月的25%翻倍至6月的50% [6] 团体业务 - 第二季度新增潜在客户超1.1万个，对应170万间夜，较第一季度的7000个潜在客户和120万间夜大幅增加，潜在客户数量增长超50%，达到2020年第一季度疫情前水平的95% [7] - 第二季度确定的团体客房夜数转换率提高63%，大部分活动安排在2022年及以后 [7] - 2022年团体价格比2019年高8% [7] - 2021年下半年团体收入季度增长10%，是上半年的2.5倍；2022年团体收入季度增长8%，比2021年预测高44%；2022年团体预订价格接近250美元，高于2021年下半年的220美元 [19] - 2022年六个最大城市市场的全市客房夜数比2019年增长5%，自年初以来增长8%；2023年有望与2019年持平，波士顿、盐湖城、圣地亚哥和凤凰城增长最强劲 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲旅游仍是表现最强劲的细分市场，需求高于2019年水平；团体和商务 transient 需求均有显著增长 [6] - 7月城市市场需求显著改善，仅下降30%，比几个月前提高20个百分点；度假村市场表现优于2019年 [32] - 7月波士顿两家酒店入住率达89%，波士顿威斯汀会议中心酒店超64%，芝加哥一家酒店达73%，1200间客房的万豪酒店达58% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位投资组合，专注于体验式和可自驾到达的度假村以及城市生活方式酒店，目标是与现有酒店产生协同效应的酒店 [23] - 收购市场竞争激烈，公司将继续寻找符合战略的非公开市场交易机会 [10][23] - 公司认为自身具有三大竞争优势：有利的市场布局、一流的资产管理和高比例的第三方可终止运营协议 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度财务业绩强劲，远超内部预期，预计2022年将实现现金流大幅增长和净资产价值提升 [5] - 预计商务需求在秋季和明年将加速增长，团体业务前景乐观 [6][7] - 尽管关注Delta变种影响，但尚未看到对业务的影响，对复苏步伐持谨慎乐观态度 [21] - 公司对未来充满信心，认为投资组合能够抓住休闲、团体和商务 transient 需求的增长机会 [24] 其他重要信息 - 索诺玛小屋改造为豪华签名系列度假村，预计1000万美元投资将带来25%的内部收益率，净资产价值增加超1亿美元 [8] - 韦尔度假村改造为豪华精选酒店，预计旺季房价大幅提高，2022年开始产生数百万美元的增量EBITDA [9] - 丹佛JW万豪酒店将转换为豪华精选酒店，预计年底完成，2022年开始受益 [9] - 基韦斯特海滨度假村将转换为佛罗里达群岛唯一的玛格丽塔维尔度假村 [10] - 四项酒店改造投资预计内部收益率超30% [10] - 本季度成功出售两家酒店，总收益2.2亿美元，资本化率为5%，将部分收益用于两项新收购 [10] - 波旁奥尔良酒店位于新奥尔良法国区，收购资本化率略高于7%，预计2022年随着活动回归实现强劲增长，稳定后NOI收益率达8% [11] - 亨德森公园酒店是佛罗里达州德斯廷的豪华精品度假村，收购资本化率近7%，预计通过专业管理和收益管理策略实现至少8%的NOI收益率 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 波旁奥尔良酒店和亨德森公园酒店在新管理团队下的资产管理机会有哪些 - 亨德森公园酒店将采用费率效率模型，优化房价策略，同时提升餐饮体验，挖掘物业内外和海滩的增值机会 [27] - 波旁奥尔良酒店将实施房价策略，利用技术监测客户行为，抓住全市活动需求，提升历史宴会厅的知名度，利用网站灵活性增强用户生成内容，评估零售空间和闲置空间的利用方式，激活酒吧空间以增加收入 [28][30] 问题: 亨德森公园酒店是否有增加房间数量的能力 - 该地块规划可建五层楼，可增加150间客房，但不在当前规划内 [31] 问题: 若将城市和度假村酒店分开，4 - 7月需求与2019年相比情况如何 - 城市酒店商务 transient 周中入住率从4月到第二季度末翻倍至50%左右，团体业务滞后，休闲旅游高于2019年水平；7月城市需求显著改善，仅下降30%，度假村市场表现优于2019年 [32] 问题: 第三季度收入预计增长20% - 25%，利润率预期如何 - 第三季度利润率与第二季度相比将持平或略有改善，最多提高200个基点 [36] 问题: 收购德斯廷酒店规模较小的原因，以及当前市场上吸引更多优质资产上市的因素 - 德斯廷酒店是一笔非公开市场交易，能让公司进入优质市场，具有高进入壁垒，且资产增值管理相对轻松，还可与周边资产产生协同效应，未来有扩建潜力 [38][39] - 酒店收购市场竞争激烈，近期市场上资产供应增加，可能是由于度假村资产每间客房价格上涨、口罩令取消和基本面改善，使买卖双方更有信心 [40] 问题: 第二季度170万间夜的潜在客户是同店指标吗，通常潜在客户转化为实际入住的比例是多少，未来几个季度该比例是否会变化 - 是同店指标，目前业务成交率为63%，团体潜在客户数量呈持续改善趋势，市场上团体需求和会议策划者的需求积压，公司重要团体市场的会议日历表现良好，将增加预订量 [43][44] 问题: 公司在各项资产上的资本支出，何时能在指数得分和TripAdvisor评分中体现出效益 - 战略决策是在去年做出的，相关项目将在今年夏季至秋季完成，预计从2022年第一季度开始看到现金流和回报，索诺玛项目已开始体现市场份额增长 [46] 问题: 公司战略是否聚焦休闲旅游，是否考虑传统城市市场中以休闲为中心的酒店 - 公司不会在纽约、芝加哥、波士顿等市场增加投资，旧金山市场未来几年被列为红线市场；可能会在查尔斯顿等既有商务又有休闲特色、且以休闲为主导的市场进行扩张；认为体验式旅游趋势将表现出色，无论是城市还是纯度假村市场 [49][50] 问题: 公司在股权增发（ATM）方面的情况，以及收购时是否会考虑过度股权融资 - 上季度末ATM剩余额度为1.12亿美元，该计划8月到期，将重新补充额度；公司有能力使用债务进行收购，但目前主要通过处置资产的回收资金和手头现金进行全现金或全股权融资 [51] 问题: 今年以来客房利润率维持在70%左右，这种情况能持续多久，随着休闲旺季结束和劳动力成本上升，利润率是否会下降 - 第三季度及全年，随着业务持续复苏，公司有望维持利润率；利润率改善的原因包括劳动力模式改变、技术应用、品牌费用降低以及酒店品牌管理转换等；尽管劳动力短缺，但公司对利润率维持持乐观态度 [55][56][57] 问题: 收购时假设的7%资本化率提升至8%的原因，以及如何看待这些交易的长期收益率 - 稳定的8%资本化率对资产净值增长有增值作用，能为股东创造价值；亨德森公园酒店是不可替代的海滨地产，未来价值有望提升；波旁奥尔良酒店有更多增值机会，如零售改造、餐饮调整等，目前8%的收益率未包含这些潜在收益；公司希望以8%为基线，通过后续项目实现更高收益率 [60][61][62] 问题: 秋季商务旅行（BT）的情况，特殊企业预订发生在哪里，预订窗口是否延长 - 第二季度商务旅行整体增长约1个百分点，达到7%，酒店整体业务中商务旅行占比约15%，城市酒店周中可达30% - 40%；目前没有明显的未来趋势变化，需关注第四季度学校开学等情况；7月主要市场的周中入住率表现良好，多家公司取消旅行限制，航空公司数据显示商务旅行趋势向好，但目前难以提供确切数据 [63][64][65] 问题: 市场上大型会议酒店（大盒子）的价值和投资需求如何 - 目前市场上没有大型会议酒店出售，持有此类资产的业主认为现在不是出售时机，预计明年团体业务复苏后，买卖双方可能达成交易 [68][69] 问题: 若出售大型会议酒店，是否会考虑明年进行 - 明年出售大型会议酒店比现在更合适，因为团体业务复苏的确定性更高 [70] 问题: 小型度假村和休闲为主的城市酒店的收购机会有多少，未来几年能否完成10笔交易 - 市场上有很多价值在5000万 - 1亿美元的此类酒店；公司投资团队有五年以上相关经验，建立了约50个细分市场的数据库，内部收购管道中有很多此类项目；有能力在未来几年完成10笔交易，公司希望专注于非公开市场的独特交易，以创造价值 [71] 问题: 小型独立度假村的分销成本如何，如何获取客户 - 公司利用各种工具获取客户，包括在线旅行社（OTAs）和豪华旅游代理商策略；独立酒店无需支付品牌费用，可将节省的费用用于直接针对特定资产的营销，提高市场响应速度并降低成本；例如哈瓦那卡巴纳度假村通过用户生成内容和精准营销成为全球最受关注的网站之一 [73][74][75] 问题: 竞争对手高价收购公司周边资产，公司资产价值和净资产价值（NAV）自去年12月股权增发以来有何变化 - 去年秋季的股权增发用于支持高回报率的项目，预计将在2022年实现超额增长；目前公司资产价值和净资产价值呈上升趋势，如基韦斯特、索诺玛和塞多纳等地的资产价格突破历史纪录，私人市场价格高于公开市场估值 [79][80] 问题: 基韦斯特资产的回报率为两位数，从原始收购成本来看，创造了多少价值，每间客房价值提升了多少 - 巴巴里海滩酒店今年估值约2.25亿美元，收购成本为1.17亿美元，价值增长约90%，每间客房价值约120万美元；哈瓦那卡巴纳度假村今年估值约9000万美元，收购成本为5500万美元，价值增长约60%；公司过去五到七年的投资策略正在显现成效，资产净值大幅增加 [81][82][83]

酒店资产与运营情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有29家高级酒店和度假村，共8878间客房，分布在北美20个不同市场[134] - 2020年部分时间，公司暂停了30家运营酒店中20家的运营；2021年上半年，30家酒店中有4家部分或全部时间关闭；截至2021年6月30日，所有酒店均已开放[145] - 2021年上半年有4家酒店全部或部分暂停运营，2020年同期有20家酒店部分暂停运营[153][166] - 2021年4月30日出售拥有Frenchman's Reef的子公司获3500万美元，6月30日出售The Lexington Hotel获1.853亿美元；7月收购两家酒店花费1.086亿美元[180][182] - 2021年4月1日盐湖城万豪酒店延长土地租赁期限50年，增加运营租赁付款约660万美元[208] 收入情况 - 2021年上半年，客房收入约占公司总收入的69%[141] - 2021年Q2总营收为12.48亿美元，较2020年同期的2.04亿美元增长511.8%，其中客房收入增长563.4%，餐饮收入增长753.3%，其他收入增长186.0%[155][156] - 2021年上半年总营收为19.77亿美元，较2020年同期的19.04亿美元增长3.8%，其中客房收入增长9.9%，餐饮收入下降15.8%，其他收入增长12.4%[166] - 2021年上半年餐饮收入3950万美元，较2020年的4690万美元减少740万美元；其他收入增加230万美元[169][170] 入住率与房价情况 - 2021年上半年，波士顿海港威斯汀酒店入住率25.7%，ADR为143.95美元，RevPAR为37.03美元，较2020年下降37.2%[149] - 2021年上半年，盐湖城万豪酒店入住率36.7%，ADR为121.90美元，RevPAR为44.71美元，较2020年下降4.5%[149] - 2021年上半年，沃辛顿沃斯堡万丽酒店入住率45.4%，ADR为150.46美元，RevPAR为68.26美元，较2020年增长5.9%[149] - 2021年上半年，圣地亚哥市中心威斯汀酒店入住率39.6%，ADR为141.30美元，RevPAR为55.96美元，较2020年下降35.3%[149] - 2021年上半年，劳德代尔堡海滩威斯汀度假酒店入住率61.5%，ADR为254.22美元，RevPAR为156.34美元，较2020年增长25.8%[149] - 2021年Q2酒店入住率为46.7%，较2020年同期的8.9%增长37.8%；平均每日房价为221.79美元，较2020年同期增长26.2%；每间可售房收入为103.65美元，较2020年同期增长563.1%[157] - 2021年上半年入住率36.7%，较2020年的34.5%增长2.2%；ADR为219.95美元，同比增长4.1%；RevPAR为80.65美元，同比增长10.5%[169] 费用情况 - 2021年Q2酒店运营费用为9.89亿美元，较2020年同期的5.33亿美元增长85.6%[159] - 2021年Q2折旧和摊销费用较2020年同期减少410万美元，降幅为14.2%[161] - 2021年Q2确认了约70万美元的法国礁酒店减值损失和约350万美元的列克星敦酒店减值损失，2020年同期无减值损失[162] - 2021年Q2公司费用为830万美元，较2020年同期的680万美元增长21.4%[163] - 2021年Q2利息费用为1070万美元，较2020年同期的1160万美元有所下降[164] - 2021年Q2记录所得税收益260万美元，2020年同期为660万美元[165] - 2021年上半年酒店运营费用1.768亿美元，较2020年的2.071亿美元减少3030万美元，降幅14.6%[171] - 2021年上半年折旧和摊销费用减少720万美元，降幅12.3%；记录减值损失1.267亿美元，2020年同期无减值损失[172][173] - 2021年上半年公司费用1540万美元，较2020年的1240万美元增加300万美元，增幅24.2%；利息费用1920万美元，较2020年的3280万美元减少[174][175] - 2021年上半年所得税收益90万美元，2020年同期为1310万美元[176] 财务指标情况 - 2021年第二季度净亏损1911.9万美元，EBITDA为1373.2万美元，EBITDAre为1787.7万美元，Adjusted EBITDA为1980万美元[221] - 2021年第一季度净亏损1911.9万美元，2020年同期为7338.7万美元；2021年上半年净亏损1.90686亿美元，2020年同期为1.08079亿美元[226] - 2021年第一季度FFO为1251.8万美元，2020年同期为 - 4460.4万美元；2021年上半年FFO为 - 953.5万美元，2020年同期为 - 4919.6万美元[226] - 2021年第一季度调整后FFO为1114.9万美元，2020年同期为 - 4104.7万美元；2021年上半年调整后FFO为 - 1370.4万美元，2020年同期为 - 3264.7万美元[226] 流动性与债务情况 - 截至2021年6月30日，公司流动性为6.389亿美元，包括1.929亿美元无限制公司现金和4亿美元高级无担保信贷安排借款额度[148] - 截至2021年6月30日，公司有10亿美元债务未偿还，加权平均利率3.97%，加权平均到期日约3.1年[185] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务面值为10亿美元，其中2.214亿美元为浮动利率债务。若浮动利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减220万美元[237] 股权与股息情况 - 公司有“按市价”股权发行计划，最高可发行2亿美元普通股，截至2021年6月30日未出售，截至8月5日还有1.121亿美元额度[187] - 公司拟向股东分配至少等于REIT应纳税所得额的股息，需满足至少90%的相关要求[200] - 2021年已向A类优先股股东支付两次股息，每股均为0.515625美元[204] 现金流量情况 - 2021年上半年运营净现金使用3640万美元，投资活动提供净现金1.914亿美元[196][197] - 2021年上半年融资活动净现金使用量为7020万美元，包括高级无抵押信贷安排净还款5500万美元等[198] - 预计2021年主要现金来源为酒店运营净现金流，现金使用包括预定债务偿还等[199] 资本支出情况 - 截至2021年6月30日，已为资本项目在物业改善基金中预留1790万美元[205] - 2021年预计在必要资本改善和转型项目上花费约5500万美元，包括多个酒店项目[206] - 2021年上半年在运营酒店资本改善上投资约1690万美元，Frenchman's Reef重建花费约270万美元[207] - 截至2021年6月30日，表外安排包括约1580万美元的物业资本支出建设合同承诺[209] 新冠疫情影响 - 预计2021年下半年，新冠疫情将继续对公司经营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响[146] LIBOR过渡风险 - 2019年公司签订利率互换协议，为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%直至到期，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%直至到期[238] - 2021年后FCA将停止强制银行提交LIBOR计算利率，剩余LIBOR利率将持续发布至2023年6月30日，之后公司可变利率债务和利率互换将基于替代可变利率[239] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监控和评估相关风险，若LIBOR停用，利率将基于适用文件规定的后备参考利率[240] - 向替代参考利率过渡存在风险，包括价值转移，与LIBOR挂钩的工具价值可能受影响，部分工具过渡方法可能具挑战性[241] - 若合同未过渡到替代参考利率且LIBOR停用，影响因合同而异，LIBOR停用或计算方法改变可能对公司当前或未来债务利率产生不利影响[242] - 公司预计LIBOR在2023年底前基本维持现有形式，但也可能提前不可用，届时向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[243]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入为7290万美元 [8] - 总投资组合入住率（含关闭酒店）较上一季度提高5个百分点，达到26.9% [8] - 酒店调整后EBITDA亏损仅为260万美元，较上一季度改善65.8% [8] - 公司调整后EBITDA收缩960万美元，较上一季度改善35% [9] - 3月RevPAR增长11%，酒店调整后EBITDA为正，达400万美元 [9] - 开放酒店一季度产生2150万美元的GOP和670万美元的酒店调整后EBITDA [9] - 4月开放酒店RevPAR增长1113% [6] - 一季度每月低AFFO烧钱率仅为每间客房914美元，比最接近的同行低44% [7] - 一季度酒店NOI和企业G&A的每月现金烧钱平均为370万美元，低于2月提供的800 - 850万美元的先前损失估计 [30] - 公司总烧钱率为1390万美元，远低于先前指导的每月1750 - 1800万美元 [31] - 预计第二季度公司总烧钱率将在每月1100 - 1300万美元之间，下半年可能转正 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 产生1810万美元的酒店调整后EBITDA利润，利润率为35%，比2020年第一季度高938个基点，比2019年高84个基点 [10] 城市酒店业务 - 一季度酒店EBITDA亏损2060万美元，其中930万美元归因于四家关闭的酒店 [10] 休闲业务 - 一季度休闲收入较2020年第四季度增长31%，受房价上涨16%推动 [12] 团体业务 - 一季度团体客房收入仅占总客房收入的8%，但较第四季度增长65% [13] - 一季度有7200个潜在客户，代表120万间夜，潜在客户数量增长65%，间夜数增长71%，潜在客户数量达到疫情前水平的61%，远高于Cvent行业平均的55% [14] 商务散客业务 - 一季度商务散客房量较第四季度环比增长25% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿2022年团体预订的ADR与2019年接近，当时是创纪录的一年，约有38万间夜，而2019年同期为40万间夜 [108] - 芝加哥2022年团体预订的ADR与2019年持平 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是向以体验式自驾度假村和城市生活方式酒店为主的投资组合转型，目标是将此类酒店占比提高到50% - 60% [7][56][94] - 公司在收购方面具有关系、专业知识和协同效应三大优势，将重点关注与现有酒店有协同效应的酒店，主要精力放在非公开市场交易上 [74][75][76] - 行业内有大量资本寻找类似的休闲资产，市场竞争激烈 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着美国超55%的成年人至少接种一剂疫苗，预计全年旅游需求将强劲回升，2022年酒店各细分市场需求将大幅增加 [5] - 公司对未来前景感到乐观，认为酒店盈利能力正在迅速恢复，预计第二季度酒店EBITDA接近盈亏平衡，第三季度有望在酒店EBITDA和企业EBITDA层面实现盈利 [39] - 2022年公司团体业务前景乐观，近期2022年的潜在客户生成持续加速，在波士顿、芝加哥和华盛顿特区等主要团体市场的预订间夜数已比2019年增长8.6% [40] 其他重要信息 - 一季度资本支出为1200万美元，主要用于索诺玛小屋和韦尔度假村的重新定位，预计2021年总资本支出约为5500万美元 [23] - 公司在过去几个季度对董事会进行了更新，感谢两位退休董事Maureen McAvey和Gil Ray，并欢迎新董事Tabassum Zalotrawala和Mike Hartmeier加入 [24][25] - 公司完成了美属维尔京群岛法国人的珊瑚礁酒店的交易，获得3500万美元现金及未来利润的或有参与权，消除了未来资金义务，释放了超2亿美元的投资能力 [37][38] - 公司签订了出售列克星敦酒店的合同，交易价格为1.85亿美元，预计在第三季度末前完成，将减少公司在纽约市的敞口超50% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 劳动力成本和招聘情况，以及企业团体预订和预算情况 - 劳动力市场情况因地区而异，部分市场招聘有挑战，需激励措施，但公司整体有应对计划；企业团体业务方面，目前商务旅行者的价格预计将保持相对稳定，预计秋季企业将调整差旅预算以满足业务需求 [43][44][49] 问题2: 出售列克星敦酒店后投资组合的构成，以及休闲市场未来交易的承保预期 - 出售列克星敦酒店和法国人的珊瑚礁酒店后，公司约40%为自驾度假村和生活方式型市场，战略目标是将该比例提高到50% - 60%；不同酒店和市场表现不同，公司认为休闲旅游将持续表现出色，市场更看重休闲资产的持久收入，给予较低的折现率 [55][56][59] 问题3: 法国人的珊瑚礁酒店的交易过程、合作兴趣、估值考虑 - 公司聘请全球经纪公司进行全球营销活动，收到10份书面报价，基于确定性执行和一致性选择了最终买家；从财务角度看，加上保险理赔金，接近2017年的资产价值，利润参与权是额外的收益 [66][67][69] 问题4: 公司如何寻找休闲资产收购机会 - 公司在市场上有三大优势，即关系、专业知识和协同效应，通过多年来与资产所有者建立的关系，团队具备寻找额外收入来源和理解资产收入潜力的专业知识，以及在现有市场的协同效应，有助于公司进行收购 [73][74][76] 问题5: 列克星敦酒店交易的风险、出售动机，以及法国人的珊瑚礁酒店盈利的条件和时间 - 列克星敦酒店买家资金充足，已支付500万美元不可退还定金，预计会完成交易，出售是为了减少纽约市敞口，加速战略目标；法国人的珊瑚礁酒店盈利受建设成本、资产基础和爬坡时间等因素影响，预计约四到五年实现股权价值，会计处理上会按季度重新估值并确认收益 [78][82][84] 问题6: 城市酒店在夏季和秋季实现盈亏平衡的前景，以及收购策略和卖家动机 - 城市酒店周末入住率在增加，但要在下半年实现盈利，需要商务散客和团体业务在第三和第四季度有所回升；公司收购会优先考虑现有市场，但也会关注其他有增长潜力的市场，主要精力放在非公开市场交易上；卖家选择非公开市场交易可能是出于家族持有、税务考虑或合作伙伴关系等因素 [86][87][91] 问题7: 公司希望度假村资产在投资组合中的占比，以及成本降低的预期 - 公司目前度假村和生活方式自驾市场占比40%，希望提高到50% - 60%，同时保持多元化投资组合；与万豪的交易使公司EBITDA利润率在2019年基础上提高约50个基点，本季度度假村酒店利润率比2019年高约80个基点，劳动力短缺可能带来重新设计劳动力模式的机会 [93][94][97] 问题8: 对纽约市拟议的分区修正案的看法，以及对公司在纽约剩余酒店的长期影响 - 如果修正案通过，将对新酒店供应产生重大影响，长期来看纽约市酒店前景更乐观，但未来36个月内现有在建项目仍需消化 [101][102] 问题9: 列克星敦酒店的合格投标者数量，以及在交易完成前是否有收购能力，ADR未来趋势 - 列克星敦酒店有半打合格投标者；公司有能力在交易完成前进行收购；未来几个季度ADR趋势主要受团体和商务散客业务回归的影响，公司团体预订的ADR已回升至2019年水平，休闲业务将因市场而异，公司有工具和策略维持价格，但需关注城市市场商务散客业务的价格竞争 [104][105][107] 问题10: 招聘员工的行动计划是否包括提高工资，以及自疫情开始以来的累计递延资本支出 - 在某些市场会进行工资调整，预计秋季随着失业补贴结束，劳动力市场会有所改善；公司进入疫情时大部分酒店已翻新，几乎没有递延维护费用，未来五年资本支出计划正常 [117][118][121] 问题11: 如何平衡酒店员工配置模式与客人期望 - 公司非常关注客人满意度，尽管成本控制严格，但TripAdvisor评分仍有所提高；不同酒店和业务情况不同，公司会通过激励措施和建立基准来调整员工配置，优先恢复能增加价值和改善客户体验的岗位 [123][124][126]