公司资产与运营规模 - 截至2021年3月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10103间客房，位于北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[128] 收入结构 - 2021年第一季度，客房收入约占公司总收入的69%[135] 公司流动性 - 截至2021年3月31日，公司流动性为4.369亿美元，包括9980万美元无限制公司现金和3亿美元高级无担保信贷安排借款额度[141] - 公司预计现有现金余额和高级无担保信贷额度可用额度足以满足短期流动性需求[160] - 公司预计通过运营现金流、借款、发行股权或债务证券以及物业处置收益等满足长期流动性需求[162] 酒店运营情况 - 2020年部分时间，公司30家运营酒店中的20家暂停运营；2021年第一季度，30家酒店中的4家全季度或部分时间关闭[138] - 2021年第一季度，波士顿滨海威斯汀酒店入住率15.0%，ADR为119.58美元，RevPAR为17.91美元，较2020年RevPAR下降84.8%[142] - 2021年第一季度，盐湖城万豪市中心酒店入住率30.5%，ADR为108.20美元，RevPAR为33.00美元，较2020年RevPAR下降62.4%[142] - 2021年第一季度，沃辛顿沃斯堡万丽酒店入住率34.9%，ADR为136.41美元，RevPAR为47.54美元，较2020年RevPAR下降57.7%[142] - 2021年第一季度，圣地亚哥市中心威斯汀酒店入住率22.0%，ADR为141.50美元，RevPAR为31.06美元，较2020年RevPAR下降75.3%[142] - 2021年第一季度，劳德代尔堡海滩威斯汀度假酒店入住率55.9%，ADR为255.18美元，RevPAR为142.74美元，较2020年RevPAR下降35.9%[142] - 2021年第一季度，科罗拉多韦尔万豪山度假村入住率73.6%，ADR为373.06美元，RevPAR为274.74美元，较2020年RevPAR下降7.0%[142] - 2021年第一季度总营收7.29亿美元，较2020年同期的17亿美元减少9710万美元，降幅57.1%[149] - 2021年第一季度入住率26.9%，较2020年同期的59.1%下降32.2%；每间可售房收入58.34美元，较2020年同期的127.98美元下降54.4%[151] 费用情况 - 2021年第一季度酒店运营费用7790万美元，较2020年同期的1.539亿美元减少7600万美元，降幅49.4%[153] - 2021年第一季度折旧和摊销费用较2020年同期减少310万美元，降幅10.4%[155] - 2021年第一季度记录了与The Lexington Hotel相关的1.117亿美元减值损失和与Frenchman's Reef相关的1080万美元减值损失，2020年同期无减值损失[156] - 2021年第一季度公司费用720万美元，较2020年同期的560万美元增加160万美元，增幅28.8%[157] - 2021年第一季度利息费用850万美元，较2020年同期的2120万美元减少[158] - 2021年第一季度记录所得税费用160万美元，2020年同期为所得税收益640万美元[159] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司有11亿美元未偿还债务，加权平均利率3.87%，加权平均到期日约3.2年，31家酒店中有23家无抵押债务[168] - 公司有4亿美元高级无抵押信贷安排（2023年7月到期）、3.5亿美元无抵押定期贷款（2024年7月到期）和5000万美元无抵押定期贷款（2023年10月到期），截至2021年3月31日，高级无抵押信贷安排下有1亿美元未偿还借款[173][175] - 截至2021年3月31日，公司有9980万美元无限制现金、2410万美元受限现金和1亿美元高级无抵押信贷安排未偿还借款[177] - 截至2021年3月31日，公司未偿还债务面值为11亿美元，其中3.218亿美元为可变利率债务[216] - 可变利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减320万美元[216] - 2019年公司签订利率互换协议，5000万美元无担保定期贷款固定LIBOR为2.41%，1.75亿美元无担保定期贷款固定LIBOR为1.70%[217] 股权与证券发行 - “按市价”股权发行计划（ATM计划）可发行和出售普通股，总发行价最高2亿美元，截至2021年3月31日的三个月未出售股份，截至2021年5月7日，仍有最高1.121亿美元的普通股可供出售[170] - 2020年公司发行476万股A类优先股，清算优先权每股25美元，净收益1.145亿美元，2025年8月31日及之后可按每股25美元赎回[171] 现金流情况 - 2021年第一季度，公司经营活动净现金使用量为3490万美元，投资活动净现金使用量为1200万美元，融资活动净现金提供量为3600万美元[178][179] - 公司预计2021年主要现金来源为酒店运营净现金流、出售Frenchman's Reef和The Lexington Hotel的净收益，主要现金用途为定期偿债、资本支出等[180] 资本支出 - 截至2021年3月31日，公司已为资本项目在物业改善基金中预留1730万美元，2021年预计在必要资本改善和少数转型项目上花费约5500万美元[186][187] 财务指标评估 - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩[189] 酒店翻新计划 - 2021年公司计划完成The Lodge at Sonoma、Vail Marriott Mountain Resort和JW Marriott Denver Cherry Creek等酒店的翻新和重新品牌化[192] 财务业绩 - 2021年第一季度净亏损171,567千美元，2020年同期为34,692千美元[204][206] - 2021年第一季度EBITDA为 - 134,508千美元，2020年同期为10,183千美元；调整后EBITDA为 - 9,571千美元，2020年同期为11,863千美元[204] - 2021年第一季度FFO为 - 22,053千美元，2020年同期为 - 4,592千美元；调整后FFO为 - 24,853千美元，2020年同期为8,400千美元[206] 会计政策 - 公司投资酒店物业按相对公允价值入账，折旧采用直线法，无形资产按剩余不可撤销期限摊销[208][209] - 公司会在特定事件或情况发生时对酒店投资进行减值审查[211] 外部因素影响 - 酒店经营者一般可调整房价应对通胀，但竞争等因素可能限制提价，通胀也会影响公司费用[212] - 公司业务存在季节性，业绩波动可能对财务状况和经营成果产生不利影响[213] LIBOR过渡风险 - 2017年7月FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美联储相关机构确定SOFR为美元LIBOR首选替代利率[218] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监控和评估相关风险，若LIBOR停用利率将基于备用参考利率[219] - 向替代参考利率过渡合同存在风险，如价值转移，与LIBOR挂钩的金融工具价值可能受影响[220] - 若合同未过渡到替代参考利率且LIBOR停用，影响可能因合同而异，公司债务利率可能受不利影响[221] - 预计LIBOR在2021年底前基本维持现状，但也可能提前不可用，若如此向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[222]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度酒店调整后EBITDA亏损760万美元，较第三季度的1740万美元亏损有显著改善；公司调整后EBITDA亏损1490万美元，远好于第三季度的2440万美元亏损；调整后每股FFO亏损0.04美元，较第三季度的0.22美元亏损有所改善，即便考虑到本季度成功协商的200万美元疫情保险赔款 [19] - 第四季度总营收为5900万美元，比第三季度增加900万美元，其中60%的增长来自客房收入；毛运营利润为660万美元，是第三季度340万美元的两倍；GOP利润率从第三季度的略低于7%升至11%；产生正GOP的酒店数量从第三季度的14家增至16家；调整后酒店EBITDA盈利的酒店数量从第三季度的7家增至10家 [22][23] - 第四季度末总流动性为4.82亿美元，包括公司层面现金、酒店层面现金和未动用的循环信贷额度；通过ATM计划发行1070万股普通股，平均股价8.23美元，净收益8680万美元 [35] - 第四季度资本支出为980万美元，预计这些投资在2021年将带来显著收益，平均内部收益率超过30% [26] - 第四季度GAAP减值损失为1.741亿美元，与法属礁岛度假村有关 [36] - 第四季度不包括资本支出的每月现金消耗率平均为1000万美元，比在NAREIT提供的每月1350 - 1400万美元范围的中点好27%，比第三季度的速度好32%；若调整一次性保险赔款，每月现金消耗率仍比预期改善22%，比第三季度改善27%；包括资本支出但排除一次性保险赔款后，公司总现金消耗率为每月1370万美元，意味着资金可维持到近2024年 [37][39] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第四季度休闲收入环比增长17%；第三季度度假村组合产生460万美元的正酒店调整后EBITDA，第四季度增至680万美元，GOP利润率达30%；1月份度假村酒店调整后EBITDA为250万美元 [10] - 第四季度，塞多纳的L'Auberge每间可售房收入（RevPAR）较2019年第四季度增长25%，总RevPAR超过每晚975美元，EBITDA利润率提高超过1100个基点；相邻的果园酒店RevPAR较2019年第四季度增长4%，EBITDA利润率提高近1300个基点；太浩湖的The Landing RevPAR增长6%，平均每日房价（ADR）近330美元，EBITDA利润率较2019年第四季度提高超过700个基点 [24][25] 团体业务 - 第四季度收到70万间夜的潜在订单，较第三季度增长7%；过去四周收到超过40万间夜的未来季度潜在订单，较第四季度平均四周的速度增长72%，是自去年3月以来的最高速度 [13] - 2022年波士顿和芝加哥的会议城市房间夜数量超过2019年水平；第四季度有7.8万间夜的团体预订，与2019年的7.9万间夜相近；2022年已有约26.8万间夜的预订，高于上季度的21.7万间夜 [49][51][52] 商务散客业务 - 2020年第四季度商务散客房数和收入较第三季度有5% - 6%的适度增长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，整个酒店组合入住率为21.8%，较上一年低56个百分点，但较第三季度的18.6%有所改善；第三季度入住率较上一年低64个百分点 [20] - 第四季度组合总营收下降75%，但从同比营收降幅来看有稳步改善：4月同比下降96%，6月下降87%，9月下降77%，12月下降72%，预计2021年1月将继续改善 [21] - 2022年，波士顿的预订量约为36.2万间夜，较2019年同期增长42%；芝加哥约为126万间夜，增长32%；华盛顿特区约为41.6万间夜，增长48%；圣地亚哥约为73.9万间夜，增长44%；旧金山约为64.8万间夜，虽较前一年显著增加，但仍低于2019年的84.5万间夜 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于休闲度假酒店，近一半（14家/31家）酒店为休闲导向，过去八次酒店收购中有七次符合这一类别，相比竞争对手具有先发优势 [9] - 公司通过ATM计划筹集8700万美元，加上之前的优先股发行，目前有2亿美元资金用于收购，正积极评估多个度假村项目，目标是将度假村休闲业务占比从约三分之一提高到50%，未来几年可能减持部分城市资产 [42][63] - 2020年与万豪达成重大交易，将五家品牌管理酒店转换为特许经营协议，加上之前将波士顿威斯汀酒店转换为特许经营，使公司拥有全服务酒店REIT中管理限制最少的投资组合，预计稳定后将为整个投资组合的全年利润率增加50个基点 [43][44] - 公司正在探索旗下六家酒店的升级品牌机会，如索诺玛小屋将在今年夏天完成1500万美元翻新后转换为Autograph品牌，韦尔度假村将在今年秋天完成4200万美元多年翻新后从标准万豪转换为豪华精选品牌，丹佛JW万豪酒店将升级为豪华精选品牌 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对酒店行业即将到来的强劲复苏持乐观态度，认为新冠疫苗的快速接种和病例数的下降将导致政府限制放松和被压抑的旅游需求释放 [6][8] - 休闲需求持续强劲，团体和商务散客业务也有改善迹象，但2021年上半年盈利仍面临挑战，不过季度盈利的逐步改善有可能使投资组合在第三季度实现盈利 [8][17] - 公司资产优质，资产负债表稳健，行业关系良好，管理团队经验丰富，有信心在未来表现出色 [47] 其他重要信息 - 公司在2020年的环境、社会和治理（ESG）方面表现出色，被全球房地产可持续发展基准调查（GRESB）评为全球上市酒店REITs中的行业领导者，并获得五颗绿星；年初获得ISS的ESG企业评级Prime；在ESG信息披露方面保持领先地位，环境、社会和治理的QualityScore评级均处于房地产行业前三分之一 [27][28] - 第四季度通过加速基韦斯特巴巴里海滩别墅的重新定位节省了100万美元的成本，并为旺季提供了更多高评级房间 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 波士顿威斯汀和芝加哥万豪酒店的团体业务情况，以及2022年与2018 - 2019年的房间夜和价格比较 - 2022年波士顿和芝加哥的会议城市房间夜数量超过2019年水平，但短期内仍有取消情况，预计下半年业务将回升；第四季度有7.8万间夜的团体预订，与2019年相近；2022年已有约26.8万间夜的预订，高于上季度；2022年价格稳定，与2019年水平相当 [49][51][52][96] 问题2: 公司收购管道的进展、竞争情况、定价以及对度假村目标暴露的影响 - 公司有信心从防御转向进攻，有2亿美元资金用于收购，收购环境竞争激烈，公司专注于现有市场的项目，利用关系寻求非公开交易；目前度假村休闲业务占比约三分之一，目标是提高到50%，未来可能减持城市资产 [60][61][63] 问题3: 投资组合和公司层面实现盈利所需的入住率和房价水平 - 酒店层面GOP实现盈亏平衡的入住率约为20% - 25%，公司层面EBITDA实现盈亏平衡的入住率约为40% - 45%，假设房价下降15% - 20%；随着成本控制能力的提高，盈亏平衡所需的入住率门槛随时间下降 [65] 问题4: 法属礁岛度假村的市场兴趣和引入合作伙伴的情况 - 宏观环境下，休闲资产受关注，公司聘请投资顾问寻求资本合作伙伴，收到的兴趣超出预期，目前正在推进该进程，希望在未来解决 [68][69] 问题5: 公司对资产处置的考虑 - 公司资产负债表状况良好，不急于出售资产，但会评估所有资产，若价格合适，城市资产的出售和重新配置到休闲资产符合战略目标 [70] 问题6: 公司如何获得商业中断保险赔偿以及是否能继续使用 - 公司在疫情前协商了特定的疫情保险，通过跟踪预订取消情况提出索赔并获得赔偿；波士顿威斯汀酒店已达到每处房产的赔偿上限 [71][72][73] 问题7: 度假村ADR增长能否持续 - 2021 - 2022年国内旅游仍将受益，新客户的良好体验会带来口碑传播；目前度假村缺乏小团体业务，若有流失可通过高评级激励和团体业务填补，总体对未来乐观 [74][75] 问题8: 酒店升级品牌的驱动因素 - 万豪愿意支持公司的优质设计、计划和运营模式，升级到更高等级的豪华品牌；相关项目的平均内部收益率为47%，是很好的投资机会 [76] 问题9: ATM计划的发行价格与收益用途的关系，以及为何年初未更积极发行 - 发行资金用于匹配高价值的ROI项目，这些项目的内部收益率超过40%，目前筹集的资金足以满足已确定的项目；公司希望在有更清晰的复苏前景时从防御转向进攻 [79] 问题10: 集团聚焦酒店的房地产价值评估和基本面复苏预期 - 纽约和旧金山的酒店价值评估较难，度假村相对容易，大型集团酒店价值评估也较困难；目前大型集团酒店交易极少，价值取决于城市，公司对波士顿和芝加哥的两家大型酒店更乐观，但整体价值仍不确定 [80][81] 问题11: 最低工资提高对公司的影响 - 公司资产集中的市场大多已提高最低工资，不到2%的员工领取最低工资，因此影响不大；可能对部分员工工资有一定上行压力，但不是成本控制的首要担忧 [82][83] 问题12: 是否看到除纽约外其他市场酒店供应转换为其他用途的情况 - 目前主要是纽约市场有这种现象，其他市场很少，只有部分靠近大学的市场有少量学生住房转换情况 [84] 问题13: 公司对城市市场复苏和价值的评估与潜在买家的差异 - 公司与潜在买家观点不同，如对旧金山更悲观，对纽约不同子市场看法不同；市场上有不同主题的基金，公司希望利用差异减持城市资产并重新配置到休闲资产 [87][88][89] 问题14: 同一品牌家族内酒店转换为软品牌对公司酒店的影响 - 影响取决于具体情况，可能有一定影响，但比新建酒店小；若能提升周边独立酒店的价格，可能对公司酒店有协同作用；若附近大量房间转换，可能会稀释客源 [91][92][93] 问题15: 公司在第四季度决定筹集股权而非出售资产的原因 - 市场净资产价值（NAV）在过去45 - 60天内大幅上升，出售资产可能价格过低；发行股权可确保资金用于高ROI项目，等待市场复苏后资产价值可能更高 [95] 问题16: 会议策划者是否担心2022年错过黄金日期 - 目前还很难判断，市场上有很多取消和重新预订的情况，存在不确定性，公司关注价格以获取利润 [98][99] 问题17: 是否收到更多混合会议的请求 - 有听说协会会议希望采用混合会议形式以继续开展活动，但认为这可能是短期现象 [100] 问题18: 公司筹集股权的成本是否过高，以及对公司NAV的判断 - 筹集股权是基于资金用途和预期的高回报率，若内部收益率达到40%，则是明智的交易；市场NAV在过去45 - 60天内有所上升，公司通过跟踪询价发现近期资产价格较去年11 - 12月上涨10% - 15% [103][104] 问题19: 公司是否考虑像同行一样发行可转换债券来建立资金储备 - 公司会机会性地考虑可转换债券，但目前同行发行此类债券主要是为了 refinance 即将到期的债务；发行可转换债券会增加债务压力，在行业尚未完全走出困境时存在风险 [106][107][108] 问题20: 度假村酒店的定价是否合理，公司的定价偏好 - 度假村市场热门，但会有不良交易；公司专注于长期跟踪的项目和有独特关系的项目，利用现有资产的协同效应，即便价格稍高，协同效应带来的成本节约也能使交易具有吸引力 [109][110] 问题21: 法属礁岛度假村是倾向于合资还是直接出售，寻找资本合作伙伴是否增加了直接出售的询价 - 公司顾问的主要目标是寻找能帮助度假村开业的合作伙伴，公司对结构持灵活态度，愿意接受后端收益更高的结构化交易，将根据能最快推进项目并为股东提供最高净现值的合作伙伴来确定交易结构 [112][113] 问题22: 列克星敦酒店特许经营协议终止权的最新情况 - 公司修改了列克星敦酒店的特许经营协议，赋予未来随时终止协议的权利，成本随时间下降，这增加了资产的市场吸引力和灵活性，公司可能在五年内出售该资产 [116] 问题23: 如何评估同行推出的软品牌，以及公司推出类似品牌的障碍 - 公司通过现有运营商实现了采购、OTA费用和信用卡费用等方面的协同效应，创建自有品牌的成本可能会抵消微小的增量收益，且难以获得现有运营商的采购能力；公司专注于软品牌、独立酒店和生活方式酒店，已有成功案例 [119][120]

公司战略与业务模式 - 公司战略是对北美城市和度假市场优质酒店应用积极资产管理、保守杠杆和严格资本分配，目标是通过股息和资本增值实现长期股东回报[27][31] - 公司通过资本循环计划提升酒店组合，过去几年将资本从非核心酒店转移到城市和度假酒店，提高了地理、运营商和品牌多样性[36] - 公司收购策略聚焦有增值机会的酒店，还通过换品牌、翻新和更换运营商等方式重新定位部分酒店[38] - 公司通过创新资产管理策略创造价值，如重新品牌化、翻新和重新定位酒店，还通过收入管理和成本控制提高利润率[40][42] 公司资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有31家优质酒店和度假村，超90%的2020年投资组合EBITDA来自核心城市和度假酒店[35][36] - 截至2020年12月31日，有限合伙人持有855,191个普通运营合伙单位[53] - 截至2020年12月31日，公司有29名全职员工，员工关系良好，无员工加入工会[64] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金为11亿美元，其中2.77亿美元为浮动利率债务[433] 资本结构与财务策略 - 公司采用保守资本结构，截至2020年12月31日，23家酒店无抵押债务，多数债务为长期固定利率，期限安排合理[44] - 保守资本结构能提供收购资金、维持可持续股息、在股价异常时回购股票和满足后期资本需求[45] - 若资本成本有吸引力，公司计划进行战略收购、考虑筹集股权和处置非核心酒店；若资本成本高，将进行股票回购[33] - 公司优先让大部分资产组合不受债务限制，以保持资产负债表灵活性[46] 公司面临的风险 - 公司面临多种风险，包括新冠疫情、竞争、市场和经济条件、融资、债务、自然灾害等[17][21] - 公司依赖第三方酒店管理公司，信息技术故障和关键人员变动可能影响业务[21] - 酒店行业竞争激烈，可能对入住率、平均每日房价和每间可售房收入产生重大不利影响[57] - 公司业务存在季节性，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[61] 公司可持续发展表现 - 2020年公司在全球房地产可持续发展基准房地产评估中，可持续发展表现排名第一[47] 公司组织架构 - 公司作为唯一普通合伙人，直接或间接持有运营合伙企业99.6%的有限合伙单位，其余0.4%由第三方和公司高管持有[53] 员工管理 - 公司为员工提供办公物资和资源，实施新冠防护协议，员工可在办公室工作[66] 税务相关 - 自2018年9月1日起，公司运营合伙企业按美国联邦所得税法被视为合伙企业[76] - 2018年9月，公司间接子公司DiamondRock Cayman Islands, Inc.和CPFB Holdings, LLC选择被视为应税房地产投资信托子公司[80] - 2018年9月IRS发布指引，特定外国子公司的全球无形低税收入（GILTI）计入REIT应税收入时，符合95%总收入测试的合格REIT收入标准，可能增加股息分配要求[81] - 2018年12月18日，IRS颁布FATCA拟议法规，取消对可产生美国来源利息或股息的财产处置总收入的预扣税[82] - 2018年12月21日，IRS采用最终法规实施集中合伙审计制度，REIT作为合伙人可使用缺陷股息程序处理合伙调整[83] - 2019年6月7日，IRS颁布关于合格外国养老基金的拟议法规，合格外国养老基金和合格受控实体在FIRPTA规则下有特殊税务处理[84] - 非美国股东持有不超过10%任何类别资本股，且该类别股票在美国既定证券市场定期交易，特定分配不适用FIRPTA预扣税，资本利得股息按普通股息处理，预扣税30%（可因条约降低）[96] - 非美国股东出售资本股，若股票在既定证券市场定期交易且股东实际和推定持有不超过10%，出售收益不适用FIRPTA征税[97] - 公司资本股赎回或回购，若不符合特定测试按分配处理（按股息征税），符合则按出售或交换处理[88][98] - A类优先股持有人在控制权变更时有转换权，转换为普通股一般不确认损益，现金替代零碎股按应税交换处理[92][93] - 确定分配是否来自公司当期或累计收益和利润时，先分配给优先股再分配给普通股[87] 股票发行与相关规定 - 2020年8月20日，公司发起A类优先股公开发行，招股说明书中“普通股”相关表述替换为“资本股”[85] 利率与债务相关 - 若浮动利率债务的市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减270万美元[433] - 2019年公司签订利率互换协议，为5000万美元无担保定期贷款将LIBOR固定在2.41%直至到期[434] - 2019年公司签订利率互换协议，为3.5亿美元无担保定期贷款中的1.75亿美元将LIBOR固定在1.70%直至到期[434] - 2017年7月FCA宣布2021年后将停止强制银行提交LIBOR计算利率[435] - 美联储委员会和纽约联邦储备银行确定SOFR为USD - LIBOR的首选替代利率[435] - 公司无法预测LIBOR何时停止发布以及SOFR的具体计算和发布方式[436] - FCA或其他管理机构对LIBOR确定方法的更改可能导致公司利息支付变化[436] - 若LIBOR停止使用，利率将基于适用文件中指定的后备参考利率或另行商定[437] - 预计LIBOR在2021年底前基本维持现有形式，但也可能提前无法使用[440]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店调整后EBITDA亏损1740万美元，较第二季度的3040万美元亏损有显著改善；公司调整后EBITDA亏损2440万美元，第二季度亏损3700万美元 [14] - 第三季度调整后每股FFO亏损0.22美元，第二季度亏损0.20美元；若排除1240万美元的非现金所得税估值备抵，第三季度AFFO每股仅亏损0.16美元 [15][16] - 第三季度总营收5000万美元，第二季度为2040万美元；6月至9月每月营收稳步增长，10月营收超2200万美元 [20] - 第三季度末公司总流动性约4.35亿美元，较上季度增加近7100万美元 [38] - 第三季度扣除资本支出前，公司每月现金消耗率为1470万美元，较9月初预估的1680万美元改善14%；包含资本支出，公司总现金消耗率为1770万美元，现金可维持至2022年末 [39][41] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲旅游业务 - 度假酒店业务表现强劲且稳定，7月入住率36%、总RevPAR为141美元，9月入住率超43%、总RevPAR近191美元 [28] - 第三季度度假酒店ADR较去年增长2.2%，9月增长5% [29] 商务散客业务 - 第三季度商务散客收入和客房数量较第二季度翻倍，客房占总销量的23%，第二季度为19% [30] 团体业务 - 第三季度每月约有25万间夜的潜在业务线索，多数询问集中在2021年和2022年；RFP转化率接近正常水平 [32] - Cvent数据显示，9月是自3月以来RFP活动最强劲的月份，较8月增长18%，10月表现也强劲；2021年团体价格下降5% - 10%，2022年上涨5% - 10% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场，曼哈顿中城东区市场供应减少9%，公司旗下The Lexington酒店的Autograph品牌将成为该区域唯一的全服务万豪选项 [87][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持低杠杆和保守的资产负债表策略，优先考虑能带来近期收益和高投资回报的项目，如索诺玛和查尔斯顿酒店的餐饮业务重新定位、基韦斯特Barbary Beach度假村的改造等，预计这些项目平均内部收益率超30% [10][36] - 公司计划寻找合资伙伴重启Frenchman's Reef重建项目，以保留资产负债表能力 [37] - 公司战略重点是增加度假村资产占比至50%，优先考虑小型度假村，其次是城市生活方式酒店，未来不太可能购买大型酒店，并可能出售大型酒店以优化投资组合 [106][107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情导致近期旅游需求严重受挫，商务旅行和团体业务需求仅略有改善，预计在有医疗解决方案前将持续受限；但休闲旅游有复苏迹象，公司看到了被压抑的需求，相信医疗问题解决后需求会大幅反弹 [8][9][10] - 行业在有医疗解决方案前不会显著反弹，预计至少一种三期试验疫苗将在未来90天公布积极结果，2021年年中广泛分发，届时旅游活动和财务表现将改善 [59] - 公司有足够流动性支撑到实现正现金流，待盈利能力恢复后，有望利用投资机会实现增长 [11][60] 其他重要信息 - 公司与万豪达成全面协议，将五家管理酒店合同转换为特许经营协议，预计增加200万美元稳定现金流利润；将Vail Marriott度假村升级为豪华系列品牌，预计增加300万美元EBITDA；获得将JW Marriott Cherry Creek转换为豪华系列品牌的权利；有权终止The Lexington酒店的Autograph Collection特许经营协议，该协议为公司投资组合增加至少5000万美元净资产价值 [52][54][57] - 公司于2020年10月新增Mike Hartmeier为董事会成员，他是行业经验丰富的酒店并购银行家，将为董事会提供有价值的建议 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 寻找Frenchman's Reef合资伙伴的成本及交易形式 - 公司计划未来一年聘请顾问或经纪人寻找合资伙伴，利用对方资本完成重建并共享经济收益，具体形式多样，目前尚不确定 [64] 问题2: 是否考虑从合资项目中收取管理费或提成 - 公司持开放态度，会选择能实现价值最大化的结构 [66] 问题3: 新增Mike Hartmeier为董事会成员对公司战略的影响 - 董事会增加有丰富并购经验的成员，有助于公司在未来利用机会创造价值 [67] 问题4: 团体业务的重新预订活动情况及时间分布 - 团体业务潜在需求增加，取消率下降，但今年剩余时间和明年年初业务较少，重新预订的优势体现在明年下半年和2022年 [70] 问题5: 品牌费用结构是否因成本控制而改变 - 品牌方在危机初期积极降低分配给酒店的成本，部分类别成本削减50%、取消或明年初暂停收费 [71][72] 问题6: 是否希望保持Frenchman's Reef资产控制权，为何不直接出售，是否考虑在该项目外进行额外投资 - 公司认为该资产有很大增值潜力，合资可利用对方资产负债表完成项目，同时保留股权；目前该项目不太适合进行更广泛的合资；有机构询问合资参与困境酒店机会，但与加勒比开发项目重叠较少 [74][75] 问题7: 直接出售Frenchman's Reef的考虑因素 - 若有人愿意支付公司认为的未来全部价值，公司会出售；但当前环境下，通过合资更可能实现价值最大化 [76] 问题8: 近4000 - 5000万美元ROI支出中2021年的目标项目及优先级 - 2021年重点项目是Vail度假村；波士顿希尔顿和The Landing增加客房等大型项目可能推迟到2022年 [79] 问题9: 度假村业绩在正常时期是否会有抵消效应 - 度假村业务中部分中型度假村有团体业务可抵消部分影响；公司认为吸引了很多新客户，他们体验良好会再次光顾并推荐他人，业务和价格有望在未来几年保持 [83][84][85] 问题10: 纽约The Lexington酒店取消品牌合同是否会加速营销，对纽约市场的看法 - 纽约市场短期内仍困难，但长期看好；The Lexington酒店所在的曼哈顿中城东区市场供应减少，Autograph品牌将成为该区域唯一全服务万豪选项，有望在市场开放后表现出色 [86][88][89] 问题11: 随着运营商控制运营成本，对正常环境下运营效率的信心及节省成本的来源 - 公司和品牌方在危机中采取了新措施，如合并岗位、测试新的成本分配模式等；虽部分措施不可持续，但分配成本有望在恢复正常现金流后降低 [91][92][94] 问题12: 小型度假村战略执行及作为优势买家的定位，业务韧性是否影响估值判断 - 公司看好度假村业务，认为其将继续表现出色；公司收购团队保留，在相关市场有先发优势和关系网络；虽无法获得疫情前的折扣，但度假村价值仍在，未来几年将是外部增长的主要部分 [98][99][100] 问题13: 不同规模酒店现金消耗差异及第四季度变化 - 小型度假村表现最佳，大型度假村次之，大型酒店最差；9月大部分酒店层面的现金消耗集中在几家大型酒店，其余25家运营酒店接近收支平衡；未来情况难以预测 [101][102][103] 问题14: 城市生活方式或豪华酒店是否仍是公司战略的一部分 - 这些酒店仍是公司战略的一部分，但公司外部增长战略重点是将度假村占比提高到50%，未来更可能出售城市酒店并购买度假村 [106] 问题15: 是否考虑出售大型酒店 - 公司开放出售大型酒店的可能性，认为这是实现投资组合目标的最快途径，但目前可能不是最佳时机；未来大型酒店在公司的占比可能会下降 [108]

公司酒店资产分布 - 截至2020年9月30日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10102间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[141] 公司收入结构 - 2020年前九个月，客房收入约占公司总收入的66%[148] 酒店运营状态 - 2020年3 - 4月，公司暂停20家酒店运营；截至9月30日，重新开放17家；截至11月6日，30家曾运营酒店中有27家开放[152] - 2020年第三季度，公司8家酒店全部或部分暂停运营，5家在9月30日前重新开业，3家仍处于关闭状态[162] - 2020年前九个月公司暂停20家酒店部分运营，截至9月30日17家重新开业，3家仍关闭[173] 资本支出调整 - 公司取消或推迟超65%原计划2020年剩余时间的资本支出[152] 信贷安排与资金情况 - 2020年3月，公司从4亿美元高级无担保信贷安排中提取资金；截至9月30日，该信贷安排有3亿美元借款额度，公司有1.106亿美元无限制现金[152] - 2020年6月9日，公司对4亿美元高级无担保信贷安排和4亿美元无担保定期贷款的信贷协议进行修订，豁免2020年第二季度至2021年第一季度的季度财务契约测试[152] - 2020年6月25日，公司以盐湖城万豪酒店为抵押，获得4800万美元抵押贷款，偿还原定于11月1日到期的5250万美元抵押贷款[152] - 截至2020年9月30日，公司有11亿美元未偿债务，加权平均利率3.84%，加权平均到期日约3.7年[193] - 公司有4亿美元高级无担保信贷安排于2023年7月到期，3.5亿美元无担保定期贷款于2024年7月到期，5000万美元无担保定期贷款于2023年10月到期，截至2020年9月30日，高级无担保信贷安排下有1亿美元借款未偿还[199][200] - 截至2020年9月30日，公司有1.106亿美元无限制现金和3150万美元受限现金[201] 股权融资情况 - 2020年8 - 9月，公司发行476万股8.250% A系列累积可赎回优先股，净收益1.145亿美元[152] - 公司ATM计划可发售最高2亿美元普通股，2020年6月售出135,481股，收益100万美元，截至2020年11月6日，仍有最高1.99亿美元普通股待售[195] - 公司股票回购计划获批回购最高2.5亿美元普通股，2020年第一季度回购1,119,438股，总价1000万美元，该计划于2020年11月5日到期，到期时未使用回购额度为1.652亿美元[196] - 2020年8月和9月，公司发行476万股A类优先股，净收益1.145亿美元[197] 公司战略与目标 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极管理、保守杠杆和合理资本配置，目标是通过股息和资本增值为股东带来长期回报[144] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价、每间可售房收入、息税折旧摊销前利润等指标评估财务状况和经营业绩[147] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应结合GAAP财务指标综合评估[212][213] - 公司调整EBITDAre和FFO时会排除非现金租赁费用、会计原则变更累积影响、债务提前清偿损益等项目[223] 经营业绩数据 - 2020年9月30日止九个月，开业酒店加权平均入住率34.7%，每间可售房收入68.55美元，较2019年下降58.6%；关闭酒店加权平均入住率25.4%，每间可售房收入55.34美元，较2019年下降72.4%；总体加权平均入住率28.7%，每间可售房收入60.09美元，较2019年下降68.0%[158] - 2020年第三季度总营收5010万美元，较2019年同期的2.403亿美元减少1.902亿美元，降幅79.2%，其中客房收入3320万美元，餐饮收入960万美元，其他收入730万美元，分别较2019年下降80.9%、81.0%、53.2%[162] - 2020年第三季度入住率18.6%，较2019年同期的82.7%下降64.1%；平均每日房价201.82美元，较2019年下降15.4%；每间可售房收入37.55美元，较2019年下降81.0%[164] - 2020年第三季度餐饮收入较2019年同期减少4100万美元，其他收入减少830万美元[163][164][165] - 2020年第三季度酒店运营费用7610万美元，较2019年同期的1.752亿美元减少9910万美元，降幅56.6%，其中客房部门费用、餐饮部门费用等多项费用均有不同程度下降，同时计提740万美元遣散费[167] - 2020年第三季度折旧和摊销费用较2019年同期减少100万美元，降幅3.3%，主要因资本支出全额折旧的时间安排[168] - 2020年第三季度公司费用从630万美元增至730万美元，增幅15%，主要因法律费用、保险和部分员工相关费用增加[169] - 2020年和2019年第三季度利息费用分别为1080万美元和1420万美元，减少主要与利率互换市值计价有关[170] - 2020年和2019年第三季度所得税费用分别为720万美元和120万美元，2020年含1240万美元估值备抵[172] - 2020年前九个月总营收从7.006亿美元降至2.404亿美元，降幅65.7%，各业务均下滑[174] - 2020年前九个月酒店入住率从79.7%降至28.7%，ADR下降11.3%，RevPAR下降68%[176] - 2020年前九个月酒店运营费用从5.091亿美元降至2.832亿美元，降幅44.4%，含780万美元遣散费[179] - 2020年前九个月折旧和摊销费用减少40万美元，降幅0.5%，主要因资本支出折旧时间[180] - 截至2020年9月30日的三个月，美国公认会计准则净亏损7963.5万美元，2019年同期净利润1157.4万美元；九个月净亏损1.87714亿美元，2019年同期净利润4962.8万美元[229] - 截至2020年9月30日的三个月，EBITDA/EBITDAre为亏损3309.8万美元，2019年同期盈利5644.9万美元；九个月亏损6250.5万美元，2019年同期盈利1.77636亿美元[229] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后EBITDA为亏损2444.4万美元，2019年同期盈利6753.2万美元；九个月亏损4961.5万美元，2019年同期盈利1.97753亿美元[229] - 截至2020年9月30日的三个月，FFO为亏损5112.1万美元，2019年同期盈利4104.8万美元；九个月亏损1.00317亿美元，2019年同期盈利1.37433亿美元[231] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后FFO为亏损4345万美元，2019年同期盈利5527.4万美元；九个月亏损7609.8万美元，2019年同期盈利1.6234亿美元[231] 疫情影响 - 公司预计未来运营结果的可比性将继续受到COVID - 19疫情的显著影响[161] 现金流量情况 - 2020年前九个月，公司经营活动净现金使用量为5470万美元，投资活动净现金使用量为6920万美元，融资活动净现金提供量为8610万美元[202][203][204] 现金用途与股息政策 - 公司预计2020年剩余时间内运营酒店无显著经营净现金流，现金用途为定期偿债、资本支出等[205] - 公司预计现有现金余额和高级无抵押信贷额度可满足短期流动性需求，2020年剩余时间不支付普通股股息[186] - 公司董事会自2020年第一季度起暂停普通股季度股息，恢复时间将综合考虑预计应税收入等因素后确定[208] 资本改善支出 - 截至2020年9月30日，公司已为资本项目在物业改善基金中预留2520万美元，2020年前九个月运营酒店资本改善支出约3990万美元，Frenchman's Reef重建支出约3830万美元，预计2020年运营酒店资本改善支出约5000万美元[209][210] 资产会计处理 - 公司收购的酒店等资产按总成本记录并按相对公允价值分配，直接收购相关成本资本化[233] - 公司对酒店投资进行减值审查，若估计的未折现未来现金流量低于资产账面价值，将记录减值损失[236] - 公司会评估表现不佳的酒店是否处置，可能导致这些物业账面价值减少[237] 房价影响因素 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力可能限制公司管理公司提高房价的能力[238] 债务利率情况 - 截至2020年9月30日，公司未偿还债务面值为11亿美元，其中3.23亿美元为浮动利率债务[242] - 若浮动利率债务的市场利率波动100个基点，每年利息费用将根据利率变动使未来收益和现金流增加或减少320万美元[242] - 2019年公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）固定在2.41%直至到期[243] - 2019年公司签订利率互换协议，将3.5亿美元无担保定期贷款中1.75亿美元的LIBOR固定在1.70%直至到期[243] LIBOR替代风险 - 金融行为监管局（FCA）宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美联储委员会确定有担保隔夜融资利率（SOFR）为美元LIBOR的首选替代利率[244] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正在监测和评估相关风险，若LIBOR停用，利率将基于适用文件规定的后备参考利率或另行商定[245] - 向替代参考利率过渡合同会产生风险，包括价值转移，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具的价值可能受影响[246] - 若合同未过渡到替代参考利率且LIBOR停用，影响可能因合同而异，公司当前或未来债务的利率可能受不利影响[247] - 公司预计LIBOR在2021年底前基本以当前形式可用，但也可能提前不可用，若如此，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[248]

酒店资产与运营情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10102间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[138] - 2020年3 - 4月，公司暂停20家酒店运营，截至6月30日的三个月内重新开放12家，截至8月7日共开放25家[149] - 2020年上半年末开放酒店共3449间客房，入住率40.7%，平均每日房价200.33美元，每间可售房收入81.47美元，较2019年每间可售房收入下降52.1%[155] - 2020年上半年末部分关闭酒店共6151间客房，入住率30.0%，平均每日房价219.62美元，每间可售房收入65.88美元，较2019年每间可售房收入下降65.5%[155] - 2020年二季度末与2019年同期相比，公司20家酒店全部或部分暂停运营，12家在6月30日前重新开业，8家仍处于关闭状态[159] - 受疫情影响，2020年上半年20家酒店部分时间暂停运营，12家于6月30日前重新开业，8家仍关闭；总营收从4.603亿美元降至1.904亿美元，减少2.699亿美元，降幅58.6%[170] 收入与费用情况 - 2020年上半年，客房收入约占公司总收入的66%[145] - 2020年二季度收入2040万美元，较2019年同期2.579亿美元减少2.375亿美元，降幅92.1%[159] - 2020年二季度入住率8.5%，较2019年同期83.1%下降74.6%；平均每日房价175.74美元，较2019年同期250.23美元下降29.8%；每间可售房收入14.99美元，较2019年同期208.02美元下降92.8%[161] - 2020年二季度酒店运营费用5330万美元，较2019年同期1.752亿美元减少1.219亿美元，降幅69.6%[164] - 2020年二季度折旧和摊销费用较2019年同期减少60万美元，降幅1.9%，主要因资本支出全额折旧的时间安排[165] - 2020年二季度客房收入1310万美元，较2019年同期1.816亿美元下降92.8%[159] - 2020年二季度餐饮收入300万美元，较2019年同期6070万美元下降95.1%[159] - 2020年二季度其他收入430万美元，较2019年同期1560万美元下降72.4%[159] - 2020年第二季度公司费用从740万美元降至680万美元，减少60万美元，降幅7.8%，预计2020年剩余季度公司费用将低于2019年同期[166] - 2020年和2019年第二季度利息费用分别为1160万美元和1240万美元，主要因无担保定期贷款利息减少和资本化利息增加而下降[167] - 2020年和2019年第二季度所得税分别为收益660万美元和费用460万美元[169] - 2020年上半年入住率33.8%，较2019年的78.2%下降44.4%；平均每日房价211.29美元，较2019年的234.48美元下降9.9%；每间可售房收入71.48美元，较2019年的183.30美元下降61.0%[172] - 2020年上半年酒店运营费用从3.339亿美元降至2.071亿美元，减少1.268亿美元，降幅38.0%[175] - 2020年上半年折旧和摊销费用较2019年增加60万美元，增幅0.9%，主要因近期酒店装修资本支出增加[176] - 2020年上半年公司费用从1450万美元降至1240万美元，减少210万美元，降幅14.4%，预计下半年公司费用将低于2019年同期[177] - 2020年上半年无业务中断保险收入，2019年同期为880万美元[178] - 2020年Q2净亏损7.34亿美元，2019年同期净利润2.91亿美元；2020年上半年净亏损10.81亿美元，2019年同期净利润3.81亿美元[217] - 2020年Q2 EBITDA为 - 3959万美元，2019年同期为7539.8万美元；2020年上半年EBITDA为 - 2940.7万美元，2019年同期为1.21亿美元[217] - 2020年Q2调整后EBITDA为 - 3703.3万美元，2019年同期为8105.3万美元；2020年上半年调整后EBITDA为 - 2517万美元，2019年同期为1.3亿美元[217] - 2020年Q2 FFO为 - 4460.4万美元，2019年同期为5840.9万美元；2020年上半年FFO为 - 4919.6万美元，2019年同期为9638.5万美元[218] - 2020年Q2调整后FFO为 - 4104.7万美元，2019年同期为6513.9万美元；2020年上半年调整后FFO为 - 3264.7万美元，2019年同期为1.07亿美元[218] 资本支出与股息政策 - 公司取消或推迟了2020年剩余时间内超过65%的资本支出计划[149] - 公司暂停了自2020年4月起的季度股息支付，预计在2021年1月支付足以覆盖2020年全年应纳税所得额（如有）的股息[149] - 公司董事会暂停了2020年4月和7月的季度股息，预计2021年1月支付股息以覆盖2020年全年应税收入[201] - 2020年上半年，公司在运营酒店资本改进上花费约3180万美元，Frenchman's Reef重建花费约3770万美元，预计2020年在运营酒店资本改进上花费约5000万美元，Frenchman's Reef重建预计2021年恢复[205] 融资与债务情况 - 2020年3月，公司从4亿美元的高级无担保信贷额度中提取资金，截至6月30日，该信贷额度剩余借款能力为2.51亿美元，手头有8780万美元的无限制现金[149] - 2020年6月9日，公司对4亿美元的高级无担保信贷额度和4亿美元的无担保定期贷款的信贷协议进行了修订，豁免了2020年第二季度至2021年第一季度的季度财务契约[149] - 2020年6月25日，公司以盐湖城万豪市中心酒店为抵押，获得4800万美元的抵押贷款，偿还了原定于2020年11月1日到期的5250万美元抵押贷款[149] - 截至2020年6月30日，公司有12亿美元未偿还债务，加权平均利率3.80%，加权平均到期日约3.9年，31家酒店中有23家无抵押债务[187] - 2020年3月和6月，公司通过ATM计划出售135,481股普通股，平均价格7.56美元/股，净收益100万美元，截至2020年8月7日，仍有最高1.99亿美元的普通股可供出售[190] - 2020年第一季度，公司回购1,119,438股普通股，平均价格8.91美元/股，总价1000万美元，截至2020年8月7日，股票回购计划剩余授权额度1.652亿美元[191] - 公司有4亿美元高级无抵押信贷安排（2023年7月到期）、3.5亿美元无抵押定期贷款（2024年7月到期）和5000万美元无抵押定期贷款（2023年10月到期），截至2020年6月30日，高级无抵押信贷安排下有1.49亿美元未偿还借款[193] - 截至2020年6月30日，公司有8780万美元不受限制现金和3640万美元受限现金，上半年经营活动净现金使用量为2010万美元[194][195] - 2020年上半年，公司投资活动净现金使用量为6040万美元，主要包括运营酒店资本支出3180万美元、Frenchman's Reef重建资本支出3770万美元等[197] - 2020年上半年，公司融资活动提供净现金2500万美元，包括高级无抵押信贷安排净提款7400万美元、抵押债务所得4800万美元等[198] - 公司预计现有现金余额和高级无担保信贷额度可满足短期流动性需求，长期流动性需求将通过多种资本来源满足[182][184] - 公司预计2020年剩余时间运营酒店不会有有意义的经营净现金流，现金用途包括定期债务偿还、资本支出等[199] - 截至2020年6月30日，公司未偿还债务面值为12亿美元，其中3.72亿美元为浮动利率债务，若浮动利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减370万美元[230] - 2019年公司签订两份利率互换协议，分别将5000万美元无担保定期贷款的LIBOR固定在2.41%，将1.75亿美元无担保定期贷款的LIBOR固定在1.70%[231] 公司战略与市场预期 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质酒店资产进行积极资产管理、保守杠杆和严格资本分配，目标是通过股息和持续资本增值为股东带来长期回报[140] - 公司休闲型酒店的需求恢复速度快于城市酒店，预计新冠疫情将减少运营市场内新酒店客房的供应，进一步稳定每间可售房收入和盈利能力[151] 财务指标调整与审查 - 公司会对EBITDAre和FFO进行调整，调整项目包括非现金租赁费用和其他摊销、会计原则变更的累积影响等[215] - 公司会对投资的酒店进行减值审查，当出现特定事件或情况表明酒店投资账面价值可能无法收回时会进行分析[223] 利率风险与LIBOR过渡 - 酒店经营者一般可每日调整房价以反映通胀影响，但竞争压力可能限制管理公司提高房价的能力[226] - 2017年7月，FCA宣布2021年后将停止强制银行提交LIBOR计算利率，美联储相关机构确定SOFR为USD - LIBOR首选替代利率[232] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监控和评估相关风险，包括浮动利率债务利息和利率互换的互换利率[233] - LIBOR停用时，利率将基于适用文件规定的后备参考利率或另行约定，替代参考利率可能比LIBOR更高且更不稳定[233] - 向替代参考利率过渡合同存在风险，包括可能发生的价值转移，LIBOR受限或停用可能影响相关贷款、证券或衍生品工具价值[234] - 部分工具向替代利率过渡可能需与交易对手大量协商，存在挑战[234] - 若合同未过渡到替代参考利率且LIBOR停用，影响可能因合同而异；LIBOR停用或计算方法改变可能对公司当前或未来债务利率产生不利影响[235] - 预计LIBOR在2021年底前基本维持现有形式，但也可能提前无法使用，若发生，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[236]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度总营收下降92.1%，RevPAR下降92.8%；4月总营收330万美元（10家酒店营业），5月570万美元（12家酒店营业），6月1090万美元（22家酒店营业）；若不计7月1日开业的索诺玛万丽酒店，相同22家酒店7月营收预计近1300万美元 [28] - 酒店层面运营费用从1.7亿美元降至约4800万美元，降幅72%，可变费用削减80% [29] - 本季度酒店调整后EBITDA为负3040万美元，企业调整后EBITDA为负3700万美元，第二季度调整后每股FFO为负0.20美元 [30] - 已取消或推迟超65%的原资本支出计划，第二季度资本支出限制在2070万美元，其中850万美元用于法兰西礁项目以暂停工程 [30] - 季度末公司总流动性达3.64亿美元，包括企业和酒店层面现金及未动用循环信贷额度 [32] - 酒店运营层面季度平均每月亏损1010万美元，超初始预测16%；含企业一般及行政费用，平均每月亏损约1200万美元，超预期12%；含债务偿还的总烧钱率约为1700万美元 [33] - 7月酒店层面现金烧钱初步估计约为900 - 1000万美元，较第二季度月均可能降低100万美元或10%；含现金一般及行政费用和债务偿还，整体烧钱率为1600 - 1700万美元，基于季度末总流动性，在不考虑资本支出情况下资金可维持23个月 [34] - 2020年第二季度净债务与未折旧账面价值之比仅为26%，每间客房净债务仅10.6万美元，而客房重置成本在45万美元左右，意味着净债务与重置成本之比低于24% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲度假业务 - 本季度休闲是表现最佳的细分市场；已开业度假村周入住率从5月初的8%升至6月底超42%，6月及5月大部分时间平均每日房价（ADR）同比上涨；第二季度休闲散客ADR较2019年第二季度高1.6% [17][19] - 5月初至6月底，度假村周末入住率从11%升至近56%，多数周ADR有健康增长 [18] - 7月部分度假村表现出色，亨廷顿海滩Shorebreak Surf City平均入住率近50%，塞多纳L'Auberge de Sedona、基韦斯特Havana Cabana入住率超60%，L'Auberge 7月平均房价553美元，同比增长14%；太浩湖The Landing 7月入住率80%，平均房价每晚上涨近100美元至超519美元 [20] 商务散客业务 - 预计夏季后商务散客需求不会显著复苏，真正复苏要等到人们重返办公室，多数大雇主可能要到2021年初 [21] - 本季度各月客房和总收入活动逐步改善，4月商务散客渠道收入不足40万美元，5月增至100万美元，6月达250万美元 [22] 团体业务 - 2020年第二季度全球团体业务经历巨大延迟，2020年第二季度有20亿美元的团体业务招标书通过系统，而2019年第二季度为60亿美元 [23] - 自疫情影响开始至第二季度，公司组合中约有1.17亿美元的团体业务收入取消，超80%的取消发生在3月和4月，3月取消速度高达每周2000万美元，目前已降至每周200 - 300万美元，预计全年取消情况将持续 [24] - 第二季度每月产生25 - 35万个团体预订房晚，部分早期预订量为重新预订活动；短期来看，团体预订越来越倾向于SMERF、协会和婚礼活动，大型企业团体业务通常在关注2021年和2022年的日期 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 据FW Dodge数据，6月滚动三个月酒店新开工量较上年同期下降56%；上季度公司曾预计纽约中城东区多达10%的现有酒店可能不会重新开业，目前认为该估计可能偏保守 [9] - 运营酒店周入住率在3月底降至6.8%的低点后，稳步上升至6月最后一周的27.8%，7月运营酒店入住率比6月全月高出200个基点 [14] - 4月有5家酒店在毛运营利润（GOP）基础上实现盈亏平衡，5月增至7家，6月达10家；按酒店EBITDA计算，4月有2家酒店盈利，5月增至4家，6月达6家，这些酒店大多为休闲度假酒店 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司拥有优质酒店组合，且越来越侧重于休闲度假酒店，31家酒店中有13家为休闲导向型，过去8次酒店收购中有7次属于此类 [44] - 关注小型酒店，公司酒店组合中值为265间客房，根据STR数据，300间客房以下的酒店表现最佳 [45] - 酒店组合中有众多投资回报率（ROI）项目，许多项目内部收益率（IRR）超30%，包括已完成的基韦斯特喜来登酒店重新品牌化为Barbary Beach House度假村，以及即将进行的韦尔度假村豪华升级 [45] - 虽暂停法兰西礁酒店重建，但对其长期前景仍感兴奋，认为这是为股东创造未来价值的项目 [46] - 拥有坚实资产负债表，能够承受重大经济衰退，并在合适时机采取积极行动，目前已看到市场上一些有趣机会 [46] 行业竞争 - 公司债务结构良好，债务来源多元化，包括无追索权CMBS和银行抵押贷款、无担保银行债务；季度末有6.05亿美元无追索权抵押贷款，加权平均利率4.1%，有5.5亿美元银行债务，包括4亿美元无担保定期贷款和近1.49亿美元无担保循环信贷额度 [36] - 本季度完成信贷协议修订，确保到2021年第一季度末豁免相关条款，放宽到2021年底的契约限制，2021年第二季度重新开始契约测试，使用年化结果消除2020年财务结果影响 [37] - 拥有1.1亿美元资本投资额度，是相对于资产或疫情前EBITDA而言最大的资本投资额度之一；在追求股权融资的无抵押收购方面无限制，有3亿美元有抵押收购限制，相对许多同行的总收购限制比例更大 [38] - 公司债务到期日程安排是关键竞争优势，2020年剩余时间和2021年无债务到期，2022年仅一笔4800万美元贷款到期且在一定条件下可延至2023年，首笔重大到期债务为2023年到期的循环信贷额度，也可延长一年至2024年 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是酒店行业历史上最糟糕的时期，美国GDP经历有史以来最大收缩，政府为控制疫情传播实施限制措施，同时社会对系统性偏见的担忧引发全国性示威活动，整体环境前所未有的严峻 [5][6] - 预计不确定性将持续，直到有有效疫苗、患者治疗结果改善、安全协议（如社交距离和戴口罩）被广泛接受；目前有30种疫苗正在人体试验中 [42] - 2020年剩余时间仍将困难，休闲度假酒店表现最佳，商务散客业务仅有适度增长，大型团体业务要到2021年才会有实质性恢复 [43] 其他重要信息 - 公司扩大披露范围，提供酒店全季度开业、部分开业和关闭的月度详细信息，以及每家酒店开业天数，以便投资者了解酒店在困难时期的运营进展 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月入住率较6月平均高出200个基点，是否意味着整体组合7月入住率约为15%，以及对8月和9月的预期如何？ - 公司认为这是合理看法，7月4日假期推动了休闲需求，6月积极趋势在7月延续，特别是休闲度假酒店；预计8月是另一个休闲旺季，由于许多学区采用在线教学，9月休闲市场表现可能好于正常年份 [48][49] 问题2: 法兰西礁酒店重建暂停，按当前现金烧钱速度有23个月资金储备，剩余约1 - 1.2亿美元支出，何时重启重建及预计何时重新开业？ - 公司仍对该项目感到兴奋，正与美属维尔京群岛政府密切合作；目前希望保留流动性，在重启重建前了解市场底部和复苏情况，预计在对未来有更清晰认识时重启 [50][51] 问题3: 如何看待纽约市场的短期和长期前景？ - 纽约传统上是美国头号旅游目的地，但成本结构（包括物业税和劳动力成本）困难，过去10年供应增加50%，部分酒店可能无法生存，某些细分市场供应可能净减少；乐观情况下，未来五年以上纽约酒店供应将停滞，若能解决供应和成本结构问题，未来前景光明 [53][54][55] 问题4: 从公司角度看，疫情后全服务酒店运营模式重新定义方面，品牌灵活性如何，客户对维持高端酒店价格结构的接受程度如何？ - 公司对业务改进持乐观态度，品牌有动力制定高效成本结构，因为其商业模式的可行性在于增加新酒店数量，若成本不具效益，扩张管道将放缓；技术将是重要因素，如移动入住登记的采用可能提前5 - 7年，这有助于提升客户体验和酒店运营效率；通过疫情期间尝试更高效运营模式，公司将学到经验并实现长期成本节约；客户愿意采用技术以获得无接触体验，且环保意识增强，绿色客房倡议可能成为永久性转变 [57][58][59][60][61] 问题5: 如何看待城市市场酒店“高密度化”概念对公司的影响？ - 疫情有诸多影响，有些对酒店有利，有些不利；在家办公现象最终可能对酒店行业有益，因为人们不在办公室可能需要更多培训、会议和聚会；旅游基本需求将持续，高品质酒店、优质会议空间和客房的吸引力将保持，航空、铁路等基础设施也将保持稳定 [62][63] 问题6: 休闲度假酒店历史上第四季度表现通常好于第三季度，今年是否会延续，以及第四季度这些酒店休闲业务占比情况如何？ - 难以预测今年秋季消费者行为；休闲市场有被压抑的需求，人们愿意为休闲旅行，如太浩湖7月房价同比上涨100美元；若人们2020年秋季不返回办公室，可能有更多休闲旅行机会，但消费者行为难以准确预测；公司会密切关注需求渠道，确保人员配置和产品能满足需求，对秋季需求持谨慎乐观态度；以劳德代尔堡西部酒店为例，去年旺季休闲和团体业务大致各占50%，团体业务在合适时间的价值高于散客房间；若团体业务在第四季度和第一季度回归，散客需求有望填补部分空缺，但无法完全替代 [65][66][67][68][69] 问题7: 如L'Auberge、Cavallo或基韦斯特等酒店，去年第四季度是否几乎没有商务或团体业务？ - 公司认为L'Auberge de Sedona是当前理想资产，多数客户可驾车到达，多为独立小屋，提供户外体验，符合当前客户需求 [73] 问题8: 公司在6月提到关注一些交易，目前市场情况如何，公司在当前环境下的交易意愿如何？ - 市场上有一些小型有趣交易，但公司股价目前较低（盘前4.90美元），在此价格下达成有意义交易较难，6月前两周股价比现在高60%时，折扣酒店交易在数学上更合理；尽管公司在修订后的信贷协议下有交易灵活性和坚实资产负债表，但在股价回升前不太可能进行交易；第三季度市场上可交易酒店数量较前两季度增加，度假和驾车可达市场的酒店价格表现好于城市酒店；鉴于当前资本成本，公司不太可能在此时进行交易 [74][75][76] 问题9: 如何看待下半年复苏情况，特别是进入企业活动增多时期，以及预订提前期短、实时性强的情况下，对剩余年份的展望如何？ - 休闲市场夏季表现好于秋季，但第三和第四季度仍有一定需求；商务散客方面，仍有人需要出行，劳动节后可能会有适度增长，但大企业和主要雇主旅行限制严格，预计2020年剩余时间不会改变；大型团体业务在有疫苗或医疗解决方案前不会有大的起色，已基本排除2020年剩余时间的大型团体业务；小型团体、婚礼等活动在秋季会有一些 [79][80][81][82] 问题10: 仍关闭的酒店，特别是纽约、波士顿、芝加哥等地，距离重新开业还有多远？ - 公司每天关注需求渠道和政府政策，纽约市等市场的自我隔离限制阻碍酒店重新开业；进入秋季较难决策，因为这些东北市场冬季传统上较疲软；决策是每周评估，尚未做出最终决定；若其他大型酒店全年关闭，可能有足够需求支持公司酒店开业，公司会以数据为导向，确保决策符合股东利益 [83][84][85] 问题11: 公司在当前环境下对在线旅行社（OTA）的使用情况，以及未来预期如何，同时如何看待酒店品牌化与独立经营的价值？ - 公司认为品牌在复苏过程中会有价值，能通过常客计划吸引客户，提供清洁和标准化保障，对企业客户有吸引力；度假村方面，品牌重要性可能相对较低，如塞多纳的小屋式度假村，建筑风格可能比品牌更重要；公司对品牌化和独立经营持中立态度，认为应根据每个资产具体情况评估；在城市市场，品牌酒店可能率先复苏 [88][89][90] - 目前所有销售渠道都开放，酒店运营时需求不足就不会在这些渠道营销，随着需求回升，公司已重新参与并确保在渠道上活跃，让客户能找到酒店；OTA是零售客户购物渠道，公司必须参与 [92][93] 问题12: 纽约市的三家酒店仍关闭，是否有机会将其用于更高更好的用途？ - 纽约市普遍在评估酒店资产转换用途，但根据目前信息，公司的酒店可能仍作为酒店运营 [94] 问题13: 公司目前可使用的不同资本类别有哪些，这些资本在信贷协议修订范围内的使用限制如何？ - 公司与银行协商确定，有5000万美元用于酒店传统ROI项目，2500万美元用于收购管理或特许经营协议、土地租赁，3000万美元用于法兰西礁项目（包括结束建设或维持一定建设水平），还有一小部分用于酒店紧急维修和维护；银行在资金使用上较为灵活，总体允许支出约1.1亿美元 [96][97] 问题14: 除纽约外，是否预计其他地区酒店供应会减少或转换为其他用途，以及休闲酒店与短期租赁（如Airbnb）的竞争情况如何，公司是否因疫情对某些类型酒店兴趣降低？ - 纽约酒店转换为其他用途的可能性较大，其他城市虽可能有转换情况，但数量不如纽约；公司许多度假村因地理位置原因没有Airbnb竞争对手，目前休闲需求旺盛，Airbnb的短期租赁需求也推动了休闲市场，公司对当前休闲需求感到满意；公司仍致力于将度假村占比提升至50%，会通过增加和减少资产来实现，疫情使公司对资产价值评估发生变化，部分资产处置价格预期有所调整 [99][100][101][103][104] 问题15: 未来几个季度公司资产处置想法如何，是否有潜在买家询问，以及资产价值可能的走向？ - 在酒店债务市场健康运作前，难以确定资产价值；行业内优质、非不良、位于理想位置的酒店资产价值普遍下降15% - 25%，但具体价值取决于医疗危机解决时间和复苏情况；公司收到大量关于所有资产的询问，表明市场和投资者对公司组合感兴趣 [106][107][108][109] 问题16: 劳动协议是否会促使公司提前开业酒店，9月后平均每日房价（ADR）是否会因业务结构变化（商务散客被折扣休闲业务取代）而进一步下降，以及实时预订数据显示8月休闲需求是否有复苏迹象？ - 若能证明开业合理、满足需求并让员工重返工作岗位，公司愿意开业；与纽约和波士顿的工会保持沟通，努力制定策略让酒店开业和员工复工，但没有特定因素迫使公司提前开业 [111] - 9月后ADR有可能进一步下降，行业和个别市场情况会有差异；希望劳动节后商务散客需求增加，虽增幅不大但有助于整体房价 [113] - 由于预订短期性，难以根据当前数据判断8月整体情况，部分度假村来电和咨询量增加，社会上更多人想

公司资产与业务布局 - 截至2020年3月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10102间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[138] - 公司的战略是对北美城市和度假市场中具有卓越增长前景和高进入壁垒的优质住宿物业进行积极的资产管理、保守的杠杆运用和严格的资本配置[140] 收入与营收情况 - 2020年第一季度，客房收入约占公司总收入的66%[145] - 2020年第一季度总营收为1.7亿美元，较2019年同期的2.024亿美元下降16%，减少3240万美元[157] 酒店运营调整 - 2020年3月，公司与酒店运营商协调，暂停了18家酒店的运营，4月又暂停了2家，截至5月11日仍处于暂停状态[149] - 公司取消或推迟了2020年剩余时间内超过70%的资本支出计划[149] - 公司暂停了原计划于2020年末重新开业的Frenchman's Reef的重建工作[149] - 公司预计今年夏天开始分阶段重新开放酒店，预计休闲市场的住宿需求将首先恢复，其次是商务散客，最后是团体市场[150] - 公司预计新冠疫情将减少其运营市场内新酒店客房的供应管道，这将进一步稳定每间可售房收入和盈利能力[150] 财务指标变化 - 2020年第一季度酒店平均入住率为59.1%，较2019年同期的73.2%下降14.1%；平均每日房价（ADR）为216.42美元，与2019年基本持平；每间可售房收入（RevPAR）为127.98美元，较2019年的158.30美元下降19.2%[159] - 2020年第一季度酒店运营费用为1.539亿美元，较2019年同期的1.586亿美元下降3%，减少470万美元[161] - 2020年第一季度折旧和摊销费用较2019年同期增加110万美元，增幅3.8%，主要因近期酒店装修的资本支出[163] - 2020年第一季度公司费用为560万美元，较2019年同期的710万美元下降21.3%，减少150万美元，预计2020年剩余季度公司费用将同比下降[164] - 2020年第一季度未确认业务中断保险收入，2019年同期确认880万美元[165] - 2020年第一季度利息费用为2120万美元，2019年同期为1170万美元，增加主要与利率互换的按市值计价有关[166] - 2020年第一季度记录所得税收益640万美元，2019年同期为380万美元[167] - 2020年第一季度美国公认会计准则净亏损3469.2万美元，2019年同期净利润898万美元[209][212] - 2020年第一季度EBITDA为1018.3万美元，2019年同期为4578.9万美元；调整后EBITDA为1186.3万美元，2019年同期为4916.8万美元[209] - 2020年第一季度FFO为亏损459.2万美元，2019年同期为3797.6万美元；调整后FFO为840万美元，2019年同期为4192.7万美元[212] 疫情影响 - 受COVID - 19疫情影响，2020年第一季度业绩可比性受显著影响，预计2020年未来期间业绩可比性也将受类似影响[155] - 由于COVID - 19对住宿需求的持续影响，预计2020年第二季度酒店入住率和RevPAR将进一步下降[159] 现金流与资金状况 - 公司全额提取了4亿美元的高级无担保信贷额度以增强流动性，截至2020年3月31日，公司手头有3.878亿美元的无限制现金[149] - 2020年第一季度，公司净运营现金流为1030万美元，投资活动净现金使用量为3970万美元，融资活动净现金提供量为2.845亿美元[185][186][187] - 截至2020年3月31日，公司有3.878亿美元不受限制的现金和4710万美元受限制的现金[184] 股息与股票回购 - 自2020年第一季度起，公司暂停支付季度股息，预计2021年1月支付足以覆盖2020年全年应纳税所得额（如有）100%的股息[149] - 公司已暂停2020年第一季度股息支付，预计2021年1月支付股息以覆盖2020年全年应税收入（如有）的100%[168][193] - 2020年第一季度，公司回购111.9438万股普通股，平均价格每股8.91美元，总购买价1000万美元，已暂停回购并预计2020年剩余时间继续暂停[180] - 公司董事会批准最高2.5亿美元股票回购计划，信息在合并财务报表附注5中[180] 资本支出与项目花费 - 2020年第一季度，公司在运营酒店资本改进上花费约1960万美元，在Frenchman's Reef重建上花费约2920万美元，预计2020年在运营酒店资本改进上花费约4500万美元，Frenchman's Reef重建预计2021年恢复[195] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司有14亿美元未偿还债务，加权平均利率3.24%，加权平均到期日约4.0年[176] - 公司有4亿美元高级无担保信贷安排，截至2020年3月31日已使用4亿美元，到期日为2023年7月，可付费延期一年[182] - 截至2020年3月31日，公司有5000万美元无担保定期贷款于2023年10月到期，3.5亿美元无担保定期贷款于2024年7月到期[183] - 截至2020年3月31日，公司未偿还债务面值为14亿美元，其中5.75亿美元为浮动利率债务[222] - 若浮动利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减580万美元[222] 利率互换协议 - 2019年公司签订两份利率互换协议，分别为5000万美元无担保定期贷款固定LIBOR为2.41%，为1.75亿美元无担保定期贷款固定LIBOR为1.70%[223] - 2019年公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的LIBOR固定在2.41%直至到期[223] - 2019年公司签订利率互换协议，将3.5亿美元无担保定期贷款中1.75亿美元的LIBOR固定在1.70%直至到期[223] 会计政策 - 公司投资酒店按总成本记录并按相对公允价值分配，物业和设备按直线法折旧，无形资产按直线法摊销[214] - 公司会对酒店投资进行减值审查，若预计未折现未来现金流低于资产账面价值，将确认减值损失[215] 业务季节性 - 公司业务存在季节性，酒店收入高峰期因物业位置和客户群体而异[219] LIBOR相关风险 - 2017年7月，FCA宣布2021年后将停止强制银行提交LIBOR计算利率[224] - 美联储委员会和纽约联邦储备银行确定SOFR为美元LIBOR的首选替代利率[224] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监控和评估相关风险，若LIBOR停用，利率将基于备用参考利率[225] - 预计LIBOR在2021年底前基本维持现有形式，但可能提前无法使用[228] - 若LIBOR停用或计算方法改变，公司当前或未来债务的利率可能受到不利影响[227] 股权分销协议 - 公司有股权分销协议（ATM计划），可发行和出售最高2亿美元普通股，但尚未出售[178]

公司基本情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有31家全职员工，拥有31家优质酒店和度假村，23家酒店未被抵押债务所累，有限合伙人持有792,131个OP单位[24][28][37][41] - 截至2019年12月31日公司有31名全职员工，纽约列克星敦酒店等6家酒店的员工由工会代表并受集体谈判协议约束[55] - 公司通过传统的伞形合伙REIT开展业务，作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接或间接拥有99.6%的有限合伙单位[41] - 自2018年9月1日起，公司运营合伙企业按美国联邦所得税法被视为合伙企业[65] - 2018年9月，公司间接子公司DiamondRock Cayman Islands和CPFB Holdings选择被视为应税子公司[69] 公司业务与战略 - 公司战略是对北美城市和度假市场的优质住宿物业进行激进资产管理、保守杠杆和纪律性资本配置，目标是通过股息和持久资本增值为股东带来长期回报[21][25] - 若资本成本有吸引力，公司预计进行战略收购、考虑机会性股权融资、评估处置非核心酒店；若资本成本高，将通过股票回购为股东创造长期价值[25][26] - 公司通过将非核心酒店的资本循环到高质量酒店来提升酒店投资组合，实现了提高投资组合的地理、运营商和品牌多样性等战略目标[30] - 公司通过创新资产管理策略，如重新品牌化、翻新和重新定位酒店，以及通过收入管理策略和成本控制计划提高酒店利润率[34][35] 公司财务与债务 - 2019年全年超90%的投资组合EBITDA来自核心城市和度假目的地酒店[30] - 公司采用保守的债务结构和直接的资本结构，无优先股或可转换债券，认为低杠杆资本结构可降低周期性住宿基本面的固有风险[37] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务面值为11亿美元，其中2.5亿美元为浮动利率债务，利率波动100个基点，利息费用每年增减约250万美元[407] - 2019年1月7日，公司签订利率互换协议，将5000万美元无担保定期贷款的伦敦银行间同业拆借利率固定在2.41%；7月25日，又签订协议将1.75亿美元无担保定期贷款的该利率固定在1.70%[408] 行业与竞争 - 酒店行业竞争激烈，公司酒店面临来自其他酒店、替代住宿的竞争，收购酒店也面临竞争[45][46][47] 环境与法规 - 公司认为旗下酒店在重大方面符合所有联邦、州和地方关于危险或有毒物质及其他环境事项的环境法规，未收到任何政府当局关于重大违规、责任或索赔的书面通知[52] - 2018年9月，美国国税局发布指引，全球无形低税收入属于符合房地产投资信托95%总收入测试的合格收入[70] 保险情况 - 公司持有综合责任、火灾等多种保险，部分房产位于地震活跃或飓风多发区，保险免赔额较高[57] 利率风险 - 英国金融行为监管局计划2021年后停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率计算数据，公司无法预测该利率何时停止发布及替代利率的计算和发布方式[409][410] - 公司有与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的合同，若该利率停止使用，利率将基于适用文件规定的后备参考利率或另行商定[411] - 虽然预计伦敦银行间同业拆借利率在2021年底前基本维持现状，但也可能提前无法使用，这将加速和放大向替代参考利率过渡的风险[414]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后FFO为5470万美元，比隐含指引中点高出9%；调整后FFO每股0.27美元，比隐含指引中点高出0.03美元，比上限高出0.02美元；调整后EBITDA为6270万美元，超过隐含指引上限 [12] - 2019年全年调整后FFO为2.17亿美元，比指引中点高出2.1%；调整后FFO每股1.07美元，比指引中点高出0.03美元；调整后EBITDA为2.604亿美元，比指引中点高出240万美元；可比酒店调整后EBITDA利润率收缩59个基点 [13] - 2020年全年指引：RevPAR增长在 - 0.5%至1%之间，总RevPAR预计增长0.5%至3%；调整后EBITDA预计在2.45亿美元至2.55亿美元之间；调整后FFO每股预计在1.00美元至1.04美元之间 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年餐饮收入增长6.2%，其他收入增长9.1% [11] - 2019年第四季度休闲客户增长7.5%，商务散客增长1.3%；集团预订量比前一年增长14.1% [23][25] - 2019年第四季度度假村组合RevPAR增长7.6%，RevPAR渗透率提高450个基点 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度美国整体RevPAR增长0.7%，25个主要市场RevPAR增长0.3%，其他市场增长0.8%；主要市场需求增长3.2%，其他市场增长1.4% [8] - 2019年第四季度主要市场供应增长2.6%，比美国整体高出50个基点；公司度假村市场2020年供应增长低于1% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将增加生活方式和度假村板块的投资组合集中度，如重新定位基韦斯特度假村 [36] - 公司正在推进8700万美元的增值ROI项目，预计将产生1600万至1800万美元的EBITDA [37] - 公司将重新开放法属礁湖度假村，预计2023年EBITDA稳定在2500万美元以上 [38] - 公司将评估出售部分资产，根据市场情况进行债务偿还、股票回购或再投资 [39] - 公司将通过更换经理和签订短期运营协议来提高酒店利润和净资产价值 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度经济持续扩张，但贸易战对企业需求产生影响，消费者仍是经济增长的动力 [6][7] - 2020年美国酒店业RevPAR预计变化在 - 0.5%至1%之间，公司预计总RevPAR将大幅超过行业平均水平 [17] - 公司认为其强大的集团预订量、有利的度假村布局和近期的投资将有助于在2020年实现相对强劲的业绩 [19] 其他重要信息 - 2019年12月，公司与保险公司就法属礁湖度假村的飓风索赔达成约2.47亿美元的和解协议，并已收到全部款项 [15] - 公司宣布每股0.125美元的股息，于2020年1月13日支付给1月2日登记在册的股东 [33] - 2020年1月公司总RevPAR增长近14%，第一季度预计是最强劲的季度，总RevPAR预计为中个位数增长 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 休闲趋势是否影响国内度假村预订 - 公司表示目的地度假村客户在12月和1月表现强劲，如韦尔市场，尚未看到该细分市场出现疲软 [42] 问题2: 度假村市场是否会有更多供应 - 公司认为在其所在的市场，如塞多纳、索诺玛、基韦斯特等，由于地理限制或法律规定，不太可能出现有意义的供应增加 [43] 问题3: 小型度假村市场的资本化率是否下降 - 公司认为度假村的吸引力持续增加，资本化率可能保持稳定，买家需求增加将使资本化率保持相对竞争力 [44] 问题4: 集团预订量最终会稳定在什么水平，对休闲和散客细分市场有何影响 - 公司预计全年集团预订量最终将达到中高个位数，目的地度假村将高于全国平均水平，25个主要市场存在更多风险 [47] 问题5: 如何加速向度假村板块扩张 - 公司有团队专注于建立关系和发掘机会，在处置资产时不太可能是度假村，收购时会利用专业团队寻找机会 [49] 问题6: 度假村机会的数量和深度如何，是否受卖家意愿限制 - 美国待售酒店数量去年下降约20% - 21%，现有业主融资市场良好，出售动力不足；公司面临的更大限制是资本成本和与净资产价值的折价 [50] 问题7: 工资和福利预计增长多少，2020年是否是峰值 - 公司整体工资预算增长约5%，各酒店增长范围在1%至6%之间，福利预计增长5%至6%；工资增长受业务组合影响，公司关注同店利润增长 [53][54][55] 问题8: 2019年集团表现与合同或预期相比如何，对2020年指引有何影响 - 2019年集团外支出超出预期，第四季度集团预订量好于预期，12月和1月表现令人鼓舞 [57][58] 问题9: 如何看待当前的股票回购 - 公司相信股票回购，自2018年12月以来已回购780万股，平均价格约9.58美元；公司认为股票交易价格较净资产价值有25%以上的折价，仍有1.7亿至1.75亿美元的回购额度，将保持机会主义态度 [59] 问题10: 法属礁湖度假村2020年的自付费用是多少 - 公司之前预计业主自付成本在5000万美元左右，可能会略有增加；目前约有1.5亿美元的建设费用，部分将由品牌的关键资金和联邦紧急事务管理局的申请资金抵消 [61][62] 问题11: 到2020年底净杠杆率与2019年底相比如何 - 公司预计如果继续在法属礁湖度假村支出，到年底净债务与EBITDA比率将接近4倍 [63] 问题12: 法属礁湖度假村2500万美元稳定EBITDA目标的安全边际如何 - 公司认为加勒比地区的可比酒店表现良好，趋势线和可比数据未改变，仍对该目标有信心 [66] 问题13: 如何看待品牌与业主的关系 - 公司认为品牌是合作伙伴，在某些市场和酒店品牌能带来价值，但也存在冲突，需要根据每个酒店的具体情况进行评估和协商 [68][69] 问题14: 对散客客户的预期如何 - 公司认为集团预订量为中高个位数，散客整体前景略为积极，其他领域如合同业务也有增长，预算中散客预期为低个位数增长 [72] 问题15: 如何看待股息的可持续性 - 公司对资产负债表有信心，认为股息覆盖率良好，不认为股息存在风险 [73] 问题16: 为何假设RevPAR与行业一致 - 公司认为这是多种因素的综合结果，主要市场将落后于美国整体，同时对2020年的展望存在一定保守性 [75] 问题17: 塞多纳两家酒店业绩差距扩大的原因是什么 - 公司表示L'Auberge酒店表现超出预期，另一家Orchards Inn酒店因道路升级和建设环岛受到干扰，影响了餐饮和散客业务 [76] 问题18: 目前有多少比例的投资组合收取度假村设施费，未来趋势如何 - 目前约三分之一的投资组合收取度假村设施费，公司有五家酒店正在与品牌协商添加该费用，这未计入当前预测，属于潜在的上行因素 [78][79] 问题19: 航空公司机组业务的暴露情况如何 - 公司在纽约和主要市场有一定的机组业务，大部分机组是国内的，预计不会受到重大影响 [81] 问题20: 从亚洲采购的FF&E是否受到供应链中断的影响 - 公司表示已提前预订所需物品，未来六到九个月的项目所需物品已到货或在运输途中，目前未发现问题，可能会从越南而非中国订购一些照明设备 [82] 问题21: 是否考虑使用OP单位加速向度假村板块扩张 - 公司在卡瓦洛角交易中使用过OP单位，约一年前曾就以与净资产价值相称的更高价格使用OP单位进行过讨论，但谈判复杂 [84]