财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为5530万美元，调整后FFO每股为0.27美元，符合预期；调整后EBITDA为6750万美元，处于指引范围高端 [9] - 可比酒店调整后EBITDA利润率在本季度收缩58个基点，若排除飓风多里安的干扰和去年同期索诺玛业务中断保险赔款的一次性收益，利润率仅收缩15个基点 [9] - 预计年底净债务与EBITDA之比为4.1倍；9月30日，公司有2670万美元无限制现金，总债务为11亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.6年 [27][28] - 2019年全年RevPAR增长预期调整为持平至上涨75个基点，总RevPAR增长上调至1% - 2.5%；调整后EBITDA预期为2.56亿 - 2.60亿美元；调整后FFO每股上调至1.03 - 1.05美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度集团和商务散客需求分别增长2%和3.5%，带动细分市场收入增长 [10] - 第三季度集团收入增长1.2%，散客收入增长1.6%，其中商务散客细分市场表现强劲，收入增长3.3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度美国整体RevPAR增长0.7%，前25大市场下降0.4%，其他市场增长1.3%；主要市场需求增长2.3%，其他市场增长1.6%；前25大市场房间供应量增加2.6% [7] - 公司超过60%的子市场本季度报告RevPAR正增长，超过三分之二的酒店表现优于其所在子市场和竞争组 [20] - 目的地度假村和水疗酒店第三季度RevPAR增长超2%，城市酒店下降0.6%；公司目的地度假村组合RevPAR增长2.2%，超过市场290个基点 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将增加对目的地度假村的投资组合分配，以利用体验式旅游的长期趋势 [15] - 已确定9000万美元的重大ROI项目，预计未来几年将产生1700万 - 1900万美元的EBITDA [38] - 将重新推出法属礁湖度假村，预计2021年开业后将成为盈利增长的驱动力，稳定后可产生2500万美元的EBITDA [39] - 正在探索出售一两项资产的机会，收益将根据市场情况用于偿还债务、回购股票或再投资 [40] - 正在寻求改变管理协议，将投资组合转变为以短期协议为主，预计2020年将继续取得成功 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前经济扩张持续时间创纪录，但政治和贸易环境的不确定性导致企业固定投资暂停，近期增长前景受限；企业利润持续稳定增长，就业率强劲，有利于目的地度假村酒店 [6] - 住宿行业基本面在近期季度表现平淡，预计许多城市市场的供应压力将持续到明年，而许多目的地度假村市场的供应将非常低或为零 [7] - 公司对2020年的预订速度保持强劲，目前增长超过17%，预计度假村组合将继续表现出色 [11][15] 其他重要信息 - 第三季度公司回购了30万股普通股，总价280万美元；自2018年12月开始回购计划以来，已回购780万美元的股票，目前还有1.752亿美元的授权额度 [29] - 公司宣布每股0.125美元的股息，已于10月11日支付给9月30日登记在册的股东 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 休闲与商务市场哪个是最强细分市场，度假村RevPAR能否持续增长 - 目的地度假村表现出色，得益于消费者情绪良好；商务散客在第三季度表现好主要是由于集团业务填充了大量房间，使商务散客的质量提高，并非同一客户支付更高价格 [44][45] 问题2: 万豪酒店的买断计划对RevPAR有何影响 - 公司对万豪的变革感到鼓舞，认为这些变革将使其在2020年继续在市场中获得份额 [46] 问题3: 韦尔万豪酒店的非高峰和高峰兑换政策变化对第四季度有何影响 - 目前无法确定其影响，第三季度与去年同期情况一致；公司对高低需求期和灵活兑换率的概念感到兴奋，认为最终会带来更高的指数和利润，但可能存在学习曲线 [47][48] 问题4: 更改管理协议为短期协议的剩余期限和终止费用情况 - 过去三到五年，公司已将投资组合从几乎90%受长期管理协议约束转变为快速成为以短期协议为主；近期对两个增长型物业的更改支付了相当小的终止费用，未来几年解除其他资产的约束成本将非常低 [50] 问题5: 公司认为哪些市场过度暴露，哪些市场希望长期保持业务 - 公司认为目前没有过度暴露于任何一个市场，希望在任何一个市场的占比最高为15%；计划出售一些城市资产，将资金重新配置到股票回购或度假村收购上 [51] 问题6: 是否会维持当前对集团业务的敞口，大型集团酒店是否会成为资金来源 - 公司不会透露具体考虑变现的资产，但认为当前是测试市场的好时机，可以利用资产的净值与私人市场愿意支付价格之间的套利机会 [52] 问题7: 2020年酒店费用增长范围是否会改变 - 本季度总费用增长3.7%，主要是由于总收入增长超过3%，餐饮贡献大，宴会服务员工资较高；目前全年总费用预计接近3%；2020年将面临工资和福利压力，预计至少增长3% [54][55] 问题8: 近期资本使用的更新想法 - 目前收购不太可能，公司认为股票交易价格相对于净值有很大折扣，股票回购仍然是吸引股东价值的好方法，将根据情况进行机会主义操作 [56] 问题9: 第三季度未继续回购股票的原因 - 公司有一定的授权额度，最近两周召开了董事会会议，重新讨论了股票回购的下一步行动 [57] 问题10: 总利润率提高的具体原因 - 公司持续实施和关注食品计划的合规性，从整体上看待能源问题，开展节水项目和生物消化器项目，关注劳动力效率，并推动一系列增收举措；在劳动力方面，实施新系统和技术提高了生产力，减少了劳动力低效问题；在食品成本方面，推出的项目降低了成本并提高了利润率；在能源方面，通过一些小项目降低了能源成本 [60][61][62] 问题11: 选择艾姆布里奇管理法属礁湖度假村的原因 - 公司仍然是万豪的粉丝，但认为艾姆布里奇在加勒比地区有经验，与公司CEO有良好的个人关系，并承诺为该酒店投入特定资源，是合适的运营商 [65] 问题12: 法属礁湖度假村选择品牌时的竞争情况和决策因素 - 公司进行了招标流程，最终竞争在三个品牌之间展开，最后是两个品牌的激烈竞争；选择万豪是因为其在岛上的既定声誉、系统规模和在赎回方面的成功经验，以及相关人员对资产成功的个人承诺 [70] 问题13: 谷歌推广自有旅游内容对公司收入策略的影响 - 公司意识到谷歌是另一个中介，需要关注其对客户获取成本的影响；公司的优势在于能够控制客户到店后的服务，将继续思考如何差异化和定制服务；长期来看，这一趋势对酒店业主来说是可控的，可能会使现有在线旅行社被排除在流程之外 [71][72] 问题14: 第四季度RevPAR指导以及10月结果和11、12月的考虑因素 - 第四季度RevPAR指导约为下降2%至上涨1%；目前无法提供10月RevPAR的准确估计，主要是由于加利福尼亚州的自愿停电造成了干扰 [79][80] 问题15: 季度末现金余额仅2700万美元是否是新策略，是否影响回购决策 - 公司试图保持至少2500万美元的现金，高效使用循环信贷以降低利息支出；目前的现金余额不代表任何特定信号，公司认为在当前杠杆水平下仍有3亿美元的投资能力 [82] 问题16: 对纽约市场的长期看法，以及选择性服务资产和豪华资产的差异 - 纽约市场的长期结构看起来不错，明年之后供应情况将改善；预计明年不会超过行业平均水平，但未来几年有望反弹；市场存在费用问题，如工会酒店的工资增长和房地产税上升，但一旦供应得到控制，市场将恢复健康增长 [86][87] 问题17: 目前的成本控制措施是否会影响未来进一步降低成本的能力 - 公司在今年的预算过程中非常关注成本和应急计划，有应对RevPAR下降的路线图和计划；在低RevPAR增长、低失业率和工资压力的情况下，资产管理团队面临挑战，但会实施计划以维持利润率，并寻找增加收入的方法 [88][89] 问题18: 法属礁湖度假村稳定EBITDA目标的实现是否有运营结构的变化 - 度假村将开设新的餐饮场所，受损设施将全部换新，新的基础设施项目将带来成本节约和更好的盈利能力；将创建两个度假村，分别制定定价策略，诺尼海滩度假村将针对一些豪华渠道，有望增加房间数量和房价；还将有零售、休闲服务和活动等额外收入来源 [90][91] 问题19: 法属礁湖度假村还需投入多少资金，为何获得4000万美元保险承诺，对潜在和解付款有何影响 - 公司在保险赔偿之上已投入超过5000万美元进行物业提升，预计还将投入超过5000万美元；公司与保险公司就保险索赔存在诉讼，审判日期为1月，4000万美元的付款是保险公司在审判前调整索赔的一部分，不确定是否会影响和解 [94][95] 问题20: 集团业务竞争是否加剧，公司如何应对 - 鉴于商务散客需求放缓，集团业务策略仍然合理；公司在波士顿和芝加哥市场执行该策略较为成功，波士顿威斯汀酒店和芝加哥万豪酒店的集团预订速度分别增长约40%和25%；尽管竞争激烈，但公司仍在该领域取得成功 [97][98] 问题21: 2020年总RevPAR增长与RevPAR增长的关系 - 今年公司总RevPAR增长超过客房RevPAR增长约150 - 200个基点，对明年维持这一速度持乐观态度 [101] 问题22: 9000万美元ROI项目产生增量EBITDA的时间 - 这些项目的资本支出在2019 - 2020年已经开始，大部分项目预计在之后有两年的爬坡期，预计在2020 - 2022年对业绩产生影响 [102]

公司酒店资产分布情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10102间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[139] 客房收入占比情况 - 2019年前九个月，客房收入约占公司总收入的70%[146] 各酒店运营指标及变化情况 - 2019年前九个月，芝加哥万豪市中心酒店入住率72.7%，ADR为225.86美元，RevPAR为164.20美元，较2018年RevPAR下降2.4%[150] - 2019年前九个月，威斯汀波士顿海滨酒店入住率78.4%，ADR为251.43美元，RevPAR为197.05美元，较2018年RevPAR增长2.9%[150] - 2019年前九个月，纽约列克星敦酒店入住率89.4%，ADR为243.87美元，RevPAR为218.10美元，较2018年RevPAR增长2.7%[150] - 2019年前九个月，盐湖城万豪市中心酒店入住率69.4%，ADR为173.43美元，RevPAR为120.42美元，较2018年RevPAR下降5.7%[150] - 2019年前九个月，沃辛顿万丽酒店入住率75.4%，ADR为186.24美元，RevPAR为140.50美元，较2018年RevPAR下降0.4%[150] - 2019年前九个月，圣地亚哥威斯汀酒店入住率82.0%，ADR为194.30美元，RevPAR为159.39美元，较2018年RevPAR下降2.2%[150] - 2019年前九个月，劳德代尔堡海滩威斯汀度假酒店入住率81.8%，ADR为204.38美元，RevPAR为167.26美元，较2018年RevPAR增长1.5%[150] - 2019年前九个月，所有酒店加权平均入住率79.7%，ADR为235.89美元，RevPAR为187.96美元，较2018年RevPAR增长0.7%[150] 三季度财务数据关键指标变化 - 2019年三季度总营收2.403亿美元，较2018年同期的2.208亿美元增长8.8%，排除不可比因素后增长3.7%[152][153] - 2019年三季度酒店运营费用1.752亿美元，较2018年同期的1.557亿美元增长12.5%，排除不可比因素后增长4.4%[159][160] - 2019年三季度折旧和摊销费用较2018年同期增加310万美元，增幅11.8%[161] - 2019年三季度公司费用为630万美元，较2018年同期的450万美元增长39.7%[162] - 2019年三季度无业务中断保险收入，2018年同期为820万美元[163] - 2019年三季度利息费用为1420万美元，2018年同期为1020万美元[164] - 2019年7月25日，公司偿还现有1亿美元和2亿美元定期贷款，确认提前偿债损失240万美元[166] - 2019年三季度所得税费用为120万美元，2018年同期为320万美元[167] 前九个月财务数据关键指标变化 - 2019年前九个月总营收7.006亿美元，较2018年同期的6.403亿美元增长9.4%，排除不可比因素后增长3.2%[168][169] - 2019年前九个月食品和饮料收入较2018年同期增加2650万美元，排除不可比因素后增加1130万美元，增幅8.4%[172][173] - 酒店运营费用从2018年9月30日止九个月的4.632亿美元增至2019年同期的5.091亿美元，增幅9.9%[174] - 折旧和摊销费用从2018年9月30日止九个月增加1050万美元，增幅13.6%[180] - 公司费用从2018年9月30日止九个月的2210万美元降至2019年同期的2080万美元，降幅6.1%[181] - 2019年9月30日止九个月业务中断保险收入为880万美元，2018年同期为1630万美元[182] - 利息费用从2018年9月30日止九个月的3040万美元增至2019年同期的3830万美元[183] - 2019年7月25日提前偿还债务确认损失240万美元[185] - 2019年9月30日止九个月所得税费用为190万美元，2018年同期为290万美元[186] 公司债务情况 - 截至2019年9月30日，公司有11亿美元债务未偿还，加权平均利率3.87%，加权平均到期日约4.6年[192] - 截至2019年9月30日，公司未偿还债务面值为11亿美元，其中2.5亿美元为浮动利率债务，若浮动利率债务市场利率波动100个基点，利息费用每年将增减2500万美元[237] 公司股权回购情况 - 2019年9月30日止九个月，公司以平均每股9.65美元的价格回购4428947股普通股，总价4280万美元，授权额度还剩1.752亿美元[196] 公司信贷安排情况 - 2019年7月25日，公司高级无抵押信贷安排额度从3亿美元增至4亿美元，截至9月30日，借款余额为7500万美元[198][199] 公司现金情况 - 截至2019年9月30日，公司有2670万美元无限制公司现金、4960万美元受限现金，高级无抵押信贷安排下借款能力为3.25亿美元[201] 公司现金流情况 - 2019年前9个月，公司经营活动提供的净现金为1.357亿美元[202] - 2019年前9个月，公司投资活动使用的净现金为1.408亿美元，包括运营酒店资本支出7560万美元和Frenchman's Reef资本支出6520万美元[204] - 2019年前9个月，公司融资活动使用的净现金为1020万美元，包括高级无抵押信贷安排提款1.25亿美元、高级无抵押定期贷款所得3.5亿美元等[205] 公司资本项目预留及支出情况 - 截至2019年9月30日，公司已为物业改善基金中的资本项目预留4450万美元[208] - 2019年前9个月，公司在运营酒店资本改善上花费约7560万美元，预计2019年花费约1.25亿美元[209] 公司股息支付情况 - 2019年公司已向普通股股东支付股息，每次每股0.125美元，支付日期分别为1月14日、4月12日、7月12日和10月11日[210] 公司非GAAP财务指标情况 - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩[214] - EBITDA是指美国公认会计原则计算的净收入，不包括利息费用、所得税拨备、折旧和摊销[217] - EBITDAre是指美国公认会计原则计算的净收入，调整了利息费用、所得税拨备等多项内容[218] 不同时期多项财务指标对比情况 - 2019年和2018年三个月净利润分别为1.1574亿美元和3.1443亿美元，九个月净利润分别为4.9628亿美元和6.379亿美元[225][228] - 2019年和2018年三个月利息费用分别为1.4184亿美元和1.0233亿美元，九个月利息费用分别为3.8264亿美元和3.0384亿美元[225] - 2019年和2018年三个月EBITDA分别为5.6449亿美元和7.1219亿美元，九个月EBITDA分别为17.7636亿美元和17.4417亿美元[225] - 2019年和2018年三个月调整后EBITDA分别为6.7532亿美元和7.0271亿美元，九个月调整后EBITDA分别为19.7753亿美元和18.9526亿美元[225] - 2019年和2018年三个月FFO分别为4.1048亿美元和5.7812亿美元，九个月FFO分别为13.7433亿美元和14.1094亿美元[228] - 2019年和2018年三个月调整后FFO分别为5.5274亿美元和5.6864亿美元，九个月调整后FFO分别为16.234亿美元和15.6203亿美元[228] 公司利率风险情况 - 公司有与LIBOR挂钩的合同，若LIBOR停止使用，利率将基于适用文件规定的后备参考利率或另行商定，替代参考利率可能比LIBOR更高且更不稳定[239] 公司资产记录及折旧摊销情况 - 公司投资酒店按总成本记录并按相对公允价值分配，物业和设备按直线法在5 - 40年（建筑物等）或1 - 10年（家具设备）折旧，无形资产按直线法在相关协议剩余不可撤销期限内摊销[230][232] 公司酒店投资减值审查情况 - 公司会对酒店投资进行减值审查，当估计的未折现未来现金流量低于资产账面价值时，会记录减值损失[233]

公司酒店资产分布情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10,097间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[127] 客房收入占比情况 - 2019年上半年，客房收入约占公司总收入的69%[134] 各酒店运营指标情况 - 芝加哥万豪市中心酒店2019年上半年入住率67.7%，ADR为217.58美元，RevPAR为147.36美元，较2018年下降0.5%[138] - 波士顿滨海威斯汀酒店2019年上半年入住率75.3%，ADR为245.47美元，RevPAR为184.74美元，较2018年增长3.0%[138] - 纽约列克星敦酒店2019年上半年入住率87.0%，ADR为233.83美元，RevPAR为203.37美元，较2018年增长0.6%[138] - 盐湖城万豪市中心酒店2019年上半年入住率66.0%，ADR为170.00美元，RevPAR为112.24美元，较2018年下降14.3%[138] - 沃思堡万怡酒店2019年上半年入住率78.5%，ADR为190.08美元，RevPAR为149.15美元，较2018年下降0.2%[138] - 圣地亚哥威斯汀酒店2019年上半年入住率80.0%，ADR为195.09美元，RevPAR为156.11美元，较2018年下降0.7%[138] - 劳德代尔堡海滩威斯汀度假酒店2019年上半年入住率88.1%，ADR为228.58美元，RevPAR为201.29美元，较2018年增长0.7%[138] - 公司整体2019年上半年入住率78.2%，ADR为234.48美元，RevPAR为183.30美元，较2018年增长0.3%[138] 2019年Q2财务数据关键指标变化 - 2019年Q2总营收2.579亿美元，较2018年同期的2.38亿美元增长8.4%，排除不可比因素后增长3.9%[140] - 2019年Q2食品和饮料收入6070万美元，较2018年同期的5160万美元增长17.6%，排除不可比因素后增长8.6%[140][142] - 2019年Q2其他收入1560万美元，较2018年同期的1130万美元增长38.1%，排除不可比因素后增长210万美元[140][143] - 2019年Q2酒店运营费用1.752亿美元，较2018年同期的1.681亿美元增长4.2%，排除不可比因素和遣散费后增长3.4%[144][148][149] - 2019年Q2折旧和摊销费用较2018年同期增加330万美元，增幅12.7%[150] - 2019年Q2公司费用740万美元，较2018年同期的780万美元下降5.5%[151] - 2019年Q2利息费用1240万美元，较2018年同期的1030万美元增加[153] 2019年上半年财务数据关键指标变化 - 2019年上半年总营收4.603亿美元，较2018年同期的4.195亿美元增长9.7%，排除不可比因素后增长2.9%[156][157] - 2019年上半年食品和饮料收入1.112亿美元，较2018年同期的9240万美元增长20.3%，排除不可比因素后增长8.7%[156][159][160] - 2019年上半年其他收入3080万美元，较2018年同期的2310万美元增长33.3%，排除不可比因素后增长310万美元[156][160] - 2019年上半年酒店运营费用从3.075亿美元增至3.339亿美元，增加2640万美元，增幅8.6%[163] - 折旧和摊销费用较2018年上半年增加740万美元，增幅14.5%[165] - 公司费用从2018年上半年的1760万美元降至2019年上半年的1450万美元，减少320万美元，降幅18.2%[166] - 2019年上半年确认业务中断保险收入880万美元，2018年上半年为800万美元[168] - 2019年和2018年上半年利息费用分别为2410万美元和2020万美元[168] - 2019年上半年记录所得税费用70万美元，2018年上半年为所得税收益20万美元[169] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日，公司有11亿美元未偿还债务，加权平均利率4.11%，加权平均到期日约3.8年[177] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务面值为11亿美元，其中4.05亿美元为浮动利率债务[222] - 若浮动利率债务市场利率波动100个基点，公司利息费用每年将增减410万美元[222] 公司股权及融资安排情况 - 公司有2亿美元的股权分销协议（ATM计划），但尚未出售任何股份[179] - 2019年上半年公司回购4148511股普通股，总价4000万美元；6月30日后回购280436股，总价280万美元，剩余授权额度1.752亿美元[180] - 截至2019年6月30日，公司有3亿美元高级无抵押信贷安排，已使用1050万美元；6月30日后借款200万美元，7月25日还款500万美元[182] - 循环信贷额度从3亿美元提高到4亿美元，新增3.5亿美元无担保定期贷款，偿还了1亿美元和2亿美元的现有定期贷款[185] 公司现金流量情况 - 截至2019年6月30日，公司有4190万美元的无限制公司现金和4760万美元的受限现金，高级无担保信贷额度下的借款能力为1.95亿美元[186] - 2019年上半年，公司经营活动提供的净现金为8090万美元[187] - 2019年上半年，公司投资活动使用的净现金为8930万美元，包括运营酒店资本支出4700万美元和Frenchman's Reef资本支出4220万美元[188] - 2019年上半年，公司融资活动提供的净现金为630万美元，包括高级无担保信贷额度提款1.05亿美元，普通股和单位持有人分配支付5160万美元等[189] 公司股息分配情况 - 公司打算向股东分配至少等于REIT应税收入的股息，以避免缴纳公司所得税和消费税，并符合REIT的税收优惠条件，每年分配金额至少为REIT应税收入的90%等[191] - 2019年，公司已向普通股持有人支付股息，每次每股0.125美元，支付日期分别为1月14日、4月12日和7月12日[198] 公司资本项目资金预留及花费情况 - 截至2019年6月30日，公司已为资本项目在物业改善基金中预留4390万美元[194] - 2019年上半年，公司在运营酒店的资本改善方面花费约4700万美元，预计2019年将花费约1.25亿美元[195] 公司非GAAP财务指标使用情况 - 公司使用EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDA、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应与GAAP指标结合使用[196][200][201] 公司不同年份财务指标对比情况 - 2019年和2018年净收入分别为2907.4万美元和2800.9万美元，2019年较2018年增长约3.8%；另2019年和2018年净收入分别为3805.4万美元和3234.7万美元，2019年较2018年增长约17.6%[209][213] - 2019年和2018年利息费用分别为1241.8万美元和1027.4万美元，2019年较2018年增长约20.9%；另2019年和2018年利息费用分别为2408万美元和2015.1万美元，2019年较2018年增长约19.5%[209] - 2019年和2018年房地产相关折旧和摊销分别为2933.5万美元和2603.3万美元，2019年较2018年增长约12.7%；另2019年和2018年分别为5833.1万美元和5093.5万美元，2019年较2018年增长约14.5%[209][213] - 2019年和2018年EBITDA分别为7539.8万美元和6426.6万美元，2019年较2018年增长约17.3%；另2019年和2018年分别为12118.7万美元和10319.8万美元，2019年较2018年增长约17.4%[209] - 2019年和2018年调整后EBITDA分别为8105.3万美元和7581.6万美元，2019年较2018年增长约6.9%；另2019年和2018年分别为13022.1万美元和11925.5万美元，2019年较2018年增长约9.2%[209] - 2019年和2018年FFO分别为5840.9万美元和5404.2万美元，2019年较2018年增长约8.1%；另2019年和2018年分别为9638.5万美元和8328.2万美元，2019年较2018年增长约15.7%[213] - 2019年和2018年调整后FFO分别为6513.9万美元和6559.2万美元，2019年较2018年下降约0.7%；另2019年和2018年分别为10706.6万美元和9933.9万美元，2019年较2018年增长约7.8%[213] 公司酒店处置评估情况 - 公司会对表现不佳的酒店进行处置评估，可能导致这些物业账面价值减少[219]

公司业务概况 - 公司主要业务是在美国收购、拥有、资产管理和翻新高级酒店物业，其酒店组合集中在主要门户城市和度假胜地[132] - 公司旗下酒店由第三方管理，包括独立运营商或品牌运营商，如万豪国际集团[132] 公司战略与目标 - 公司目标是通过股息和持续的资本增值，为股东带来长期回报，超过同行水平[130] - 公司战略是进行严格的资本配置，专注于北美城市和度假市场的优质酒店资产，积极进行资产管理，并采用保守的杠杆水平[130] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括经济负面变化、行业竞争加剧、战略执行失败、酒店翻新和管理风险等[127] 酒店资产分布 - 截至2019年3月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10,093间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[128] 业务收入占比 - 2019年第一季度，客房收入约占公司总收入的68%[135] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价、每间可售房收入、息税折旧摊销前利润等指标评估财务状况和经营业绩[134] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDA、FFO和调整后FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应与GAAP指标结合使用[182][183] 酒店运营指标整体变化 - 2019年第一季度，公司旗下酒店整体入住率为73.1%，平均每日房价为216.45美元，每间可售房收入为158.30美元，较2018年同期下降0.2%[139] - 2019年第一季度酒店入住率72.9%，较2018年同期的73.6%下降0.7%；平均每日房价215.83美元，较2018年同期增长0.1%；每间可售房收入157.38美元，较2018年同期下降0.8%[143] 单家酒店运营指标变化 - 2019年第一季度，哈瓦那小屋基韦斯特酒店每间可售房收入同比增长100.0%，涨幅最大；丹佛樱桃溪JW万豪酒店每间可售房收入同比下降36.4%，降幅最大[139] 总营收变化 - 2019年第一季度总营收2.024亿美元，较2018年同期的1.815亿美元增长11.5%，即2090万美元[141] 酒店运营费用变化 - 2019年第一季度酒店运营费用1.586亿美元，较2018年同期的1.394亿美元增长13.8%，即1920万美元[147] 折旧和摊销费用变化 - 2019年第一季度折旧和摊销费用较2018年同期增加410万美元，增幅16.4%[149] 公司费用变化 - 2019年第一季度公司费用710万美元，较2018年同期的980万美元下降27.8%，即270万美元[150] 业务中断保险收入变化 - 2019年第一季度公司确认业务中断保险收入880万美元，2018年同期为600万美元[152] 利息费用变化 - 2019年第一季度利息费用1170万美元，2018年同期为990万美元[153] 所得税收益变化 - 2019年第一季度记录所得税收益380万美元，2018年同期为20万美元[154] 未偿还债务情况 - 截至2019年3月31日，公司有10亿美元未偿还债务，加权平均利率4.13%，加权平均到期日约4.2年[162] - 截至2019年3月31日，未偿还债务面值为10亿美元，其中3亿美元为浮动利率债务[204] 资产负债表灵活性 - 公司31家酒店中有23家未被抵押债务所累，资产负债表具有灵活性[162] 股权分销协议情况 - 公司有一项最高2亿美元的股权分销协议（当前ATM计划），但尚未出售任何股份[164] 股票回购计划情况 - 董事会批准了2.5亿美元的股票回购计划，2019年第一季度回购3143922股，均价9.52美元，总价3000万美元，截至2019年5月9日剩余授权额度1.878亿美元[165] 高级无担保信贷安排情况 - 公司有一项3亿美元的高级无担保信贷安排，2020年5月到期，可延期一年，截至2019年3月31日已借款6000万美元，之后又借了3000万美元[167] 无担保定期贷款情况 - 公司有1亿美元、2亿美元和5000万美元的无担保定期贷款，分别于2021年5月、2022年4月和2023年10月到期[170] 现金流量情况 - 2019年第一季度运营活动提供净现金2190万美元，投资活动使用净现金3030万美元，融资活动提供净现金20万美元[172][173][174] 公司现金情况 - 截至2019年3月31日，公司有3650万美元的无限制公司现金、4690万美元的受限现金，高级无担保信贷安排下有2.4亿美元的借款额度[171] 股息分配计划 - 公司计划向股东分配至少等于REIT应税收入的股息，以避免缴纳公司所得税和消费税，并符合REIT的税收优惠条件，每年分配比例至少为90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）加上90%的止赎财产净收入超过相关税收的部分，减去任何超额非现金收入[176] 财产改善基金情况 - 截至2019年3月31日，公司已为资本项目在财产改善基金中预留4260万美元，包含在受限现金中[179] 资本改善支出情况 - 2019年第一季度资本改善支出约2110万美元，预计2019年酒店资本改善支出约1.25亿美元[180] 净利润变化 - 2019年第一季度净利润为898万美元，2018年同期为433.8万美元[192][194] EBITDA变化 - 2019年第一季度EBITDA为4578.9万美元，2018年同期为3893.2万美元[192] 调整后EBITDA变化 - 2019年第一季度调整后EBITDA为4916.8万美元，2018年同期为4343.9万美元[192] FFO变化 - 2019年第一季度FFO为3797.6万美元，2018年同期为2924万美元[194] 调整后FFO变化 - 2019年第一季度调整后FFO为4192.7万美元，2018年同期为3374.7万美元[194] 遣散费情况 - 2018年第一季度遣散费584.7万美元，包括前首席财务官离职的300万美元和纽约列克星敦酒店员工自愿买断的280万美元[192][193][194][196] 酒店经理过渡和开业前项目费用变化 - 2019年第一季度酒店经理过渡和开业前项目费用29.7万美元，为酒店重新开业的开业前成本；2018年同期为 - 218.3万美元，为管理协议终止的关键资金加速摊销[192][194][196] 浮动利率债务影响 - 浮动利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减300万美元[204] 物业和设备折旧情况 - 物业和设备按直线法折旧，建筑物、土地改良和建筑改良折旧年限为5 - 40年，家具和设备为1 - 10年[198]

公司基本信息 - 公司于2004年7月开始运营，2005年5月成为公开报告公司[22] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为“DRH”[22] 员工与酒店数量 - 截至2018年12月31日，公司拥有31家全职员工[22] - 截至2018年12月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村[26] - 截至2018年12月31日，公司有31名全职员工[53] 投资组合收益来源 - 2018年全年，公司超90%的投资组合EBITDA来自核心城市和度假目的地酒店[28] 酒店抵押与债务情况 - 截至2018年12月31日，公司31家酒店中的23家未被抵押债务所累，3亿美元高级无担保信贷安排下无未偿还借款[35] - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务包括特定物业抵押贷款和无担保企业定期贷款[38] 运营合伙企业权益结构 - 公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接或间接拥有运营合伙企业99.6%的有限合伙单位，其余0.4%由第三方持有[39] - 截至2018年12月31日，有限合伙人持有796,684个运营合伙单位[39] 公司收购策略 - 过去八年公司收购主要聚焦有独特增值机会的酒店[30] 税务相关情况 - 自2018年9月1日起，公司运营合伙企业按美国联邦所得税法被视为合伙企业[63] - 2018年9月，公司间接子公司DiamondRock Cayman Islands, Inc.和CPFB Holdings, LLC选择作为应税子公司[67] - 2018年9月，美国国税局发布指引，全球无形低税收入（GILTI）计入应税收入时符合95%总收入测试的合格房地产投资信托基金（REIT）收入[68] - 2018年12月18日，美国国税局发布拟议的外国账户税收合规法案（FATCA）法规，消除对可产生美国来源利息或股息的财产处置所得总收益的FATCA预扣[69] - 2018年12月21日，美国国税局采用最终合伙企业审计法规，保留房地产投资信托基金使用不足股息程序的能力[71] 市场供应预测 - 2019年，公司预计前25大城市市场酒店供应将增长2.9%[79] - 截至2018年12月31日，公司在纽约市拥有4家酒店，占客房总数的15%，预计2019年纽约市市场供应将增长7.5%[80] - 截至2018年12月31日，公司在波士顿拥有2家酒店，约占客房总数的12%，预计2019年波士顿市场供应将增长4.8%[80] 酒店经营影响因素 - 公司酒店受季节性波动影响，会导致财务状况和经营业绩波动[81] 酒店协议限制 - 公司酒店管理和特许经营协议初始期限一般为5 - 40年，部分续约期为5 - 45年，可能影响酒店出售价格[95] - 公司抵押协议转让需获贷款人同意，支付固定比例费用及相关成本，限制酒店出售[97] - 公司部分酒店地面租赁协议转让需出租人同意，剩余期限少于40年的租赁物业出售或遇困难[99] 资金留存限制 - 公司每年需至少分配90%的REIT应纳税收入以维持税收地位，限制资本支出资金留存[102] 酒店重建情况 - 公司预计2020年重新开放Frenchman's Reef酒店，但未与保险公司就重建范围和成本达成协议[106] 灾害地区酒店收入占比 - 2018年，位于易受灾害和恐怖袭击地区的酒店占公司总收入的72%[108] 酒店保险免赔额 - 公司佛罗里达和美属维尔京群岛酒店因命名风暴的免赔额为总保险价值的5%，加州酒店因地震的免赔额为总保险价值的5%[109] 酒店品牌运营情况 - 截至2018年12月31日，公司31家酒店中有19家运营万豪旗下品牌，3家运营希尔顿旗下品牌[118] - 截至2018年12月31日，公司有13家酒店根据万豪或希尔顿的特许经营协议运营[120] - 2016年万豪收购喜达屋酒店及度假村，导致公司万豪品牌酒店组合集中度增加，31家酒店中有19家为万豪品牌[128] 酒店土地租赁情况 - 公司9家酒店全部或部分土地持有租赁权或转租权，盐湖城万豪市中心酒店的土地租赁剩余期限为36年[133] 酒店罢工影响 - 2018年波士顿滨海威斯汀酒店罢工对酒店运营产生负面影响[140] 网络安全风险 - 公司和酒店经理面临网络安全风险，可能对业务运营、财务报告和声誉产生重大不利影响[147] - 公司和酒店经理购买网络保险，但网络攻击仍可能导致财产损失[148] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，未投保的法律费用支出会对财务状况和经营成果产生重大不利影响[150][151] 经济环境影响 - 经济衰退时公司借款困难，CMBS市场变化可能减少公司可用债务资本[154] - 经济增长停滞或衰退会导致公司平均每日房价、入住率和每间可售房收入下降，影响经营成果[155][156] 债务契约限制 - 公司现有债务的财务契约可能限制运营和向股东分配的能力，违约会产生重大不利影响[158][159][160][162] 债务再融资风险 - 公司债务存在再融资风险，若无法按可接受条款再融资，可能面临不利选择[165] 债务违约后果 - 若公司未来违约，贷款人可能对酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入确认[166][167] 环境法规影响 - 公司酒店受环境法规约束，可能承担污染清理费用，影响财务状况和股东分配能力[176][179] - 气候变化相关法规变化可能要求公司对酒店进行重大投资，增加能源成本，影响经营成果和股东分配能力[181] REIT资格维持与税收 - 为保持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配少于100%，将对未分配应纳税收入缴纳联邦企业所得税，若低于联邦税法规定的最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[192] - 公司TRS资产价值不得超过REIT总资产价值的20%，国内TRS需就其应纳税收入缴纳联邦和州所得税，非美国TRS可能在运营地纳税[193] - 与TRS的交易若未按公平交易原则进行，超额部分将面临100%的消费税[194] - 公司需满足两项总收入测试，TRS租户支付的租金需被视为“不动产租金”，否则将无法获得REIT资格[196] - 为保持REIT资格，任何应税年度后半段，不得有超过50%价值的流通股由五个或更少个人直接或间接持有，酒店经理不得直接或间接持有超过35%的公司股份[197][198] - 若公司未能获得REIT资格且不符合法定救济条款，将按企业税率缴纳联邦所得税，可能需借款或出售资产缴税，且无法重新选择REIT身份直至第五个日历年[188] - 若公司未能获得REIT资格但符合某些救济条款，可保留REIT身份，但可能需缴纳高额惩罚税[188] 股权限制 - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的已发行普通股或已发行股本价值，某些“穿透实体”可拥有至多15% [210] 股份发行权限 - 公司董事会有权发行至多4亿股普通股和1000万股优先股，可对未发行股份进行分类或重新分类，并设定相关条款[211] 股息税收情况 - 公司股息一般不符合降低税率条件，按普通所得税税率征税，2017年12月31日至2026年1月1日，非企业纳税人可扣除至多20%的普通REIT股息[202] 公司控制权限制 - 公司章程的提前通知条款可能限制第三方获得公司控制权[212] - 年度股东大会上，董事提名和其他事项提议有特定方式[212] - 特别股东大会上，仅通知中指定事项可提交，董事提名有特定方式[212] - 提前通知条款可能延迟、推迟或阻止涉及普通股溢价或符合股东利益的交易或控制权变更[212] - 马里兰州法律规定可能限制第三方获得公司控制权[213]