业绩总结 - 2021年净运营收入为343,390万美元，较2020年增长约5.5%[51] - 2021年租金收入为499,536万美元，较2020年增长约3.5%[52] - 2021年EBITDA为75,494万美元，较2020年增长约13.5%[52] - 2021年总现金净运营收入为324,248万美元，较2020年增长约4.5%[51] - 2021年总现金收入为531,305万美元，较2020年增长约2.5%[52] - 2021年利息支出为94,608万美元，较2020年增长约2.5%[51] - 2021年折旧和摊销费用为201,806万美元，较2020年增长约5.5%[51] - 2021年公司管理和其他费用为55,947万美元，较2020年增长约1.5%[51] - 2021年公司减值费用为7,723万美元，较2020年无减值费用增加[51] - 2021年12月31日的净收入（损失）为-4,074万美元，较2020年下降约674.5%[51] 财务健康 - 帝国州房地产信托的净债务与总企业价值比率为42%，低于同行平均水平52%[15] - 帝国州房地产信托的净债务与调整后EBITDA比率为6.5倍，低于同行平均水平9.4倍[15] - 帝国州房地产信托的现金储备为4.24亿美元，未使用的信用额度为8.5亿美元[15] - 帝国州房地产信托的固定利率债务占比为95%[15] 用户数据与市场表现 - 2021年，帝国大厦观景台的年收入预计为1.4亿美元，年复合增长率为9%[25] - 帝国州房地产信托的租金合同总额为4600万美元，包含未开始的租约[22] - 公司拥有710K平方英尺的不可替代街头零售资产，90%的零售年租金由国家零售商构成[28] 未来展望与战略 - 公司在“胜利”项目中拥有625个单位，总购买价格为3.07亿美元，假定零售空间价值为3500万美元[30] - 最近收购的多户住宅项目总价为3.07亿美元，每单位价格为43.5万美元，包含1.87亿美元的假定债务[29] - 收购项目预计在2025年实现中位数5%的稳定资本化率，初始成本收益率约为4%[29] - 公司在2021年实现了25%的能源使用强度减少，目标是到2035年减少50%[44] - 公司在2020年实现了23%的温室气体排放强度减少，目标是到2035年实现净零排放[44] - 公司在2020年实现了35%的废物回收率，目标是到2035年达到75%[46] 新技术与可持续发展 - 公司在室内环境质量方面，已安装MERV 13过滤器和活性双极离子化空气净化系统，能够中和99.92%的冠状病毒颗粒[48] - 公司在能源效率目标为75%，目前已达到76%[9] - 公司在2020年获得GRESB五颗星评级，连续第二年获得绿色星级认可，得分为94[48] - 公司自然光和健康评分为86%，远高于平均水平29%[13]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为4980万美元，即摊薄后每股0.18美元 [40] - 同店物业现金NOI（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）较2020年第四季度下降4.9%，主要因2021年第三季度与Global Brands Group租约终止致收入减少及入住率下降 [40] - 截至2021年12月31日，公司流动性为13亿美元，包括4.24亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未提取部分；净债务19亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.5年；按比例计算的净债务与总市值之比为42.2%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍 [42][43] - 第四季度及截至2022年2月14日，公司以每股9.46美元的加权平均价格回购了4170万美元普通股，累计回购1.955亿美元，加权平均价格每股8.61美元，约占2020年3月5日回购计划开始时流通股总数的7.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第四季度签署34份新租约和续租约，总面积约37.5万平方英尺，其中曼哈顿写字楼物业29.4万平方英尺，大纽约都会区写字楼物业7.5万平方英尺，零售物业6000平方英尺 [27] - 第四季度新签曼哈顿写字楼物业租约现金租金率较上一递增租金上涨3.9%，四份零售租约正利差为7.3%，整个投资组合新租约和续租约租金上涨1.9% [31] - 总投资组合入住率为82.4%，较上一季度下降110个基点，出租率为85.7%；预计2022年曼哈顿写字楼出租率从第一季度开始上升，入住率第一季度略有下降，年底达到80%中段 [32][33] - 第四季度物业运营费用为3500万美元，较2020年第四季度增加350万美元，因建筑利用率提高和逐步恢复正常运营；2021年较2019年节省约4800万美元运营费用，预计2022年运营费用仍低于2019年年度运营费用 [37] 天文台业务 - 第四季度天文台NOI为1070万美元，较2021年第三季度增长67%；收入从第三季度的1280万美元增至1770万美元；费用为690万美元，高于第三季度的640万美元；预计在达到60%恢复率之前，季度运营费用约为600 - 700万美元，之后为800 - 900万美元 [41] - 第四季度参观人数约为2019年同期的40%，较2020年和上一季度持续改善，受Omicron影响略有下降 [19] 多户住宅业务 - 12月底完成收购曼哈顿两处A类多户住宅资产共625套单元；自10月宣布收购以来，基本面改善，按市值计价租金上涨，优惠套餐减少，参观量强劲，入住率升至96.4% [22][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至11月，纽约市酒店入住率同比增长21%，12月酒店预订量同比增长312%；12月底Omicron激增前，制衣区人流量反弹至疫情前水平的86%，约320万人在曼哈顿写字楼周边活动 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于最大化资产负债表效益，适应与新冠共存的新常态，利用投资组合优势从复苏中获利，吸引优质租户 [8][12] - 投资团队积极评估纽约市写字楼、零售和多户住宅收购机会，同时进行股票回购；考虑资本循环和配置举措，对表现不佳资产进行评估和处理 [23][46][47] - 公司认为市场对A类和B类写字楼长期前景及吸引租户能力的讨论被过度简化，其重新开发的投资组合能满足企业长期办公需求，受益于市场对优质物业的追求 [14] - 天文台业务方面，公司认为市场有足够空间容纳多个景点，其作为唯一正宗标志性景点有竞争优势，将继续提供优质体验并通过票务预订系统最大化收入 [21][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年初公司业务繁忙，预计到2022年第一季度末行业对话将出现积极转变，纽约市在新市长领导下重新关注商业社区，公司有望从复苏中受益 [8][9][11] - 尽管Omicron对第一季度天文台复苏造成阻碍，但公司已看到复苏迹象，且第一季度通常是天文台淡季；写字楼业务方面，随着更多公司宣布重返办公室，预计建筑利用率将稳步上升 [17][36] 其他重要信息 - 公司获得纽约州能源研究与发展局“帝国建筑挑战”首轮5000万美元竞争性赠款中的500万美元，用于到2050年将温室气体排放量减少85% [24] - 公司入选2022年彭博性别平等指数，在能源效率、可持续性、健康建筑和室内环境质量方面的领导地位为行业树立标准，吸引新老租户 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年底入住率达到80%中段的目标，已签署未开始的租约、续租和已知空置情况，以及需要进行的投机性租赁情况 - 公司专注提高出租率和保留现有租户以推动未来入住率；曼哈顿写字楼目前出租率87%，预计第一季度出租率提高，但因Signature交易的租户搬出，入住率将略有下降，Signature租约预计年底开始，将推动入住率上升；有54.5万平方英尺已签署未开始的租约，约50万平方英尺预计2022年底开始，其中33万平方英尺将用于填补当前空置空间；2022年续租规模较小，约57.6万平方英尺，预计出租率和入住率在第一、二季度稳步改善，下半年进一步提升 [51][52][54] 问题2: 投资活动情况，以及在低资本化率和曼哈顿市场快速复苏情况下扩大住宅业务规模的信心 - 公司继续积极评估交易，投资团队专注于纽约市写字楼、零售和多户住宅领域；多户住宅收购旨在增加价值，利用资产负债表解决复杂问题；不急于扩大规模，将寻找合适机会为股东创造价值 [55][56] 问题3: 出租率和入住率数据对比，以及1200万美元终止费用在未来几个季度的收益确认方式 - 当前投资组合出租率85.7%，入住率82.4%，两者差异为已签署未开始的租约；预计入住率年底达到80%中段，第一季度出租率将提高；1200万美元终止费用将在剩余租约期限（约四到五年）内作为租金收入逐步确认，影响同店现金NOI [59][60][62] 问题4: 曼哈顿24份租约中17份为预建空间的租户类型、租户兴趣相关信息，以及预建租户平均规模、规模是否会增长和租户对租赁灵活性的需求 - 预建空间在One Grand Central Place活动最多，吸引各行业租户，包括医疗、金融、专业服务和法律等；预建空间平均面积3500 - 6000平方英尺，本季度租赁17个单元，约8.3万平方英尺；公司会满足租户增长需求，预建项目为租户长期发展提供支持；租赁期限灵活性方面未观察到显著变化，本季度加权平均租赁期限为11.2年，预建租约平均期限约三到五年 [64][65][70] 问题5: 公司投资组合是否能受益于市场对优质物业的追求，以及是否会带来更高入住率 - 公司投资组合受益于市场对优质物业的追求，租户更关注现代化建筑、健康环境、交通便利和配套设施，公司物业能满足这些需求；将带来更高出租率，进而提高入住率，且公司租金、租户信用和租赁期限优于同类建筑 [70][71][75] 问题6: 郊区投资组合表现不佳，是否需要大量资本投入以恢复到以前水平，以及该投资组合入住率是否会像曼哈顿一样回升 - 公司正在全面评估资产，确定资本最佳投资方向；Norwalk市场因GE退出而恶化，是特殊情况；大部分物业公共区域和配套设施升级已完成，部分工作待完成；预计该投资组合入住率回升不如曼哈顿强劲，但目前租赁流量良好，对物业状况满意 [76][77][79] 问题7: 公寓收购解决的问题和额外收益，以及与之前放弃的1440 Broadway项目在收益率和资本成本方面的比较 - 公寓收购解决了现有合作关系问题，交易复杂，公司在税务和结构方面有独特优势；收购价格合理，与市场可比交易不同；公司会与提问者进一步沟通项目差异；公司在寻求外部增长的同时进行股票回购，以多种方式为股东创造价值 [81][82][86] 问题8: 公司街道零售租户受商店关闭问题的影响 - 零售物业出租率91%，租户经营良好；公司曾协助部分餐饮零售商应对疫情，将部分基本租金转换为百分比租金，租户恢复情况良好 [89][90] 问题9: 公司使用资产负债表资金进行零售、多户住宅或写字楼交易或股票回购后，若股票仍以低倍数交易，公司使用资金的激进程度 - 对于纽约市写字楼REIT，鉴于估值折扣，普通股不是主要融资来源，灵活的资产负债表很有帮助；公司积极关注资本循环和配置，考虑资产租赁、维护、股票回购和外部机会；公司拥有资产所有权，可选择合资企业获取资金，将谨慎应对市场 [92][93][94] 问题10: 公司可变现资产以缩小市场价值与感知价值差距的情况，以及提升股价的措施 - 公司会将已开发资产转向有增长潜力的资产，利用1031交易结构避免税务问题；市场交易比分析师认为的更活跃，有很多非高端资产的交易；公司目标是长期创造价值，相信优质资产上市会有良好反应，且有能力筹集额外资金 [97][98][104] 问题11: 天文台业务不以追求流量为目标与盈利目标的协调 - 公司不以低价驱动流量，天文台业务被视为机构资产；公司提供优质体验，在谷歌和TripAdvisor上评分高于竞争对手；公司有能力实现更高流量，但不会为追求流量牺牲体验和评价 [105][106][109] 问题12: 2023年未知租约类别中是否有重大租约影响入住率进展 - 随着时间推移，未知租约将明确归属类别；公司已与2023年底前租约到期的租户进行讨论，最大租户位于1333，约10万平方英尺，原为GBG的转租租户，现将与公司直接签约，公司正在与他们讨论未来计划 [111][112][113] 问题13: 优惠套餐相对于疫情前水平的量化变化，以及新政府对纽约市可持续发展相关法规的看法 - 过去四个季度净有效租金呈上升趋势，但仍略低于疫情前水平；本季度每租赁年每平方英尺的平均租赁成本（包括租户装修和佣金）为9.25美元，与过去三年水平一致，受租赁期限影响，反映租户长期承诺；新市长亚当斯政府邀请Rit Aggarwala回归，公司与市长办公室的沟通积极，但因保密协议不便透露更多信息 [114][115][116]

公司整体财务状况 - 2021年第三季度公司净亏损700万美元，核心运营资金为5530万美元[136] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的办公和零售空间[141] - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务约21亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，94.2%为固定利率债务，现金及现金等价物为5.822亿美元，净债务与总市值之比为34.7%[146] - 公司资产负债表上持有5.822亿美元现金及现金等价物，未使用的无担保循环信贷额度为8.5亿美元，该信贷额度将于2025年3月到期[148] - 截至2021年9月30日，公司有5.822亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[206] - 截至2021年9月30日，公司总合并债务约21亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，合并净债务与总市值之比为34.7%[207] - 截至2021年9月30日，公司各项财务指标均符合约定，最大总杠杆率35.7%，最大有担保债务13.0%，最低固定费用覆盖率2.8倍，最低无抵押利息覆盖率5.2倍，最大无担保杠杆率28.7%[214] - 截至2021年9月30日，公司没有任何资产负债表外安排[222] - 截至2021年和2020年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为6.21亿美元和4.28亿美元[231] - 2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金增至1.67亿美元，较2020年增加340万美元[232] - 2021年前九个月，公司投资活动使用的净现金减至7080万美元，较2020年减少4260万美元[233] - 2021年前九个月，公司融资活动使用的净现金减至4320万美元，较2020年减少1.494亿美元[235] - 2021年第三季度和前九个月，公司净运营收入分别为9311万美元和2.54827亿美元，2020年同期分别为7215.4万美元和2.35891亿美元[239] - 2021年前三季度核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东和非控股权益为1.45122亿美元，2020年同期为1.28106亿美元[245] - 截至2021年9月30日，浮动利率债务1.25亿美元，占企业总价值的2.5%[258] - 截至2021年9月30日，有一份名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，公允价值为 - 490万美元[261] - 若短期利率提高1%，2021年前三季度利息费用将增加约90万美元；截至2021年9月30日，20亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.91%[262] - 截至2021年9月30日，未偿债务公允价值约22亿美元，比账面价值高约4430万美元[263] - 自2020年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[271] 公司业务线财务数据对比 - 2021年第三季度同店物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）较2020年第三季度下降5.7%[137] - 2021年第三季度帝国大厦观景台收入从第二季度的840万美元增至1280万美元，净营业收入为640万美元[138] - 2021年第三季度实现租赁终止费1130万美元，签署34份新租约、续约和扩租租约，总面积268,055平方英尺，收取了第三季度总账单的95%[139] - 2021年第三季度与2020年同期相比，租赁收入为139,558千美元，同比下降0.3%；天文台收入为12,796千美元，同比增长189.6%；租赁终止费用为11,321千美元，同比增长3320.2%；第三方管理及其他费用为314千美元，同比增长11.0%；其他收入及费用为1,059千美元，同比下降35.2%；总收入为165,048千美元，同比增长12.6%[168] - 2021年前九个月与2020年同期相比，租赁收入为420,586千美元，同比下降1.3%；天文台收入为23,758千美元，同比下降1.2%；租赁终止费用为15,949千美元，同比增长912.6%；第三方管理及其他费用为917千美元，同比下降1.4%；其他收入及费用为2,550千美元，同比下降51.5%；总收入为463,760千美元，同比增长1.3%[185] - 2021年九个月，办公物业新签、扩建和续约租约88份，总面积614,328平方英尺，租赁佣金成本10,507,000美元，租户改善成本36,737,000美元[217] - 2021年九个月，零售物业新签、扩建和续约租约7份，总面积16,382平方英尺，租赁佣金成本703,000美元，租户改善成本592,000美元[219] - 2020年全年签署0.9百万可出租平方英尺新租约、续租和扩租协议，2021年前三季度签署0.6百万可出租平方英尺[248] - 2021年第三季度天文台接待约25.5万游客，二季度为16.2万，2020年三季度为3万[253] 公司物业相关情况 - 2002年至2021年9月30日，公司在曼哈顿办公物业的再开发和重新定位战略中投资约9.597亿美元，2018 - 2021年花费约3930万美元用于物业公共区域和设施维护[146] - 截至2021年9月30日，公司投资组合的出租率为86.5%，其中2.3%的租约将于2021年到期，5.5%的租约将于2022年到期[155] - 2021年7月29日，GBG USA申请破产，其租赁面积353,325平方英尺，占公司总可出租面积3.5%，占总投资组合年化租金约3.6%，其中191,000平方英尺未转租，占总可出租面积1.9%[158] - 第三季度公司对GBG USA位于百老汇1333号的租赁直线应收账款进行了160万美元的非现金核销[159] - 公司将GBG USA 1700万美元的信用证全额转为现金，其中520万美元用于抵消其在帝国大厦租赁的直线租金应收账款余额，170万美元确认为第三季度部分期间的GAAP租赁收入，1010万美元确认为租赁终止收入[160] - 截至2021年9月30日，公司预计现有租赁协议下的租户改善和租赁佣金额外成本约8520万美元[219] - 截至2021年9月30日，约140万可出租平方英尺空间可出租，占投资组合净可出租面积的13.5%；2021年和2022年到期租约分别占净可出租面积的2.3%和5.5%，预计分别占该期间年化租金的2.3%和6.2%[250] 公司股票回购与股息情况 - 截至2021年10月26日，公司自2020年3月5日开始的股票回购计划累计回购1.538亿美元普通股，加权平均价格为每股8.41美元，其中2021年第三季度及截至10月26日回购650万美元，加权平均价格为每股10.41美元[140] - 董事会授权在2021年12月31日前回购不超5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[230] - 2020年因天文台参观量下降致收入显著减少及有净运营亏损结转，公司暂停2020年第三、四季度和2021年第一、二季度股息，2021年第三季度恢复，股息为每股0.035美元，年化率为每股0.14美元[227] - 2021年和2020年前九个月，公司向证券持有人分配和支付股息分别为2260万美元和6540万美元[229] 公司税务与债务安排 - 公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配低于100%的净应纳税收入，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，若低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[223][224] - 截至2021年9月30日，公司有净运营亏损结转，联邦净运营亏损可无限期结转，但联邦净运营亏损抵减REIT应纳税收入不超80%，2020年除外[228] - 2021年第一季度，公司签订初始最高本金达10.65亿美元的修订后高级无担保信贷安排，包括8.5亿美元循环信贷和2.15亿美元定期贷款[208] - 2020年3月19日，公司签订本金1.75亿美元的高级无担保定期贷款安排，截至2021年9月30日，借款金额为1.75亿美元[209] 公司天文台相关情况 - 2020年3月16日，公司因疫情关闭帝国大厦天文台，86层观景台于7月20日重新开放，102层观景台于8月24日重新开放，2021年6月16日天文台带互动展览全面重新开放[163][164] - 2021年第三季度，与2019年相比，7月和8月初游客恢复情况高于假设入场预测，但第三季度其余时间低于预测，主要因新冠Delta变种和美国边境对国际旅游关闭的影响[164] - 2021年9月30日，分配给天文台报告单元的商誉价值为2.275亿美元，最近的商誉减值测试显示，天文台报告单元的公允价值超过其账面价值不到15.0%[165] - 政府宣布2021年11月将向完全接种疫苗的国际游客重新开放边境[164] 公司项目支出核销情况 - 2020年第三季度，公司对房地产板块一个因疫情被用户重新考虑而暂停的定制开发项目注销了210万美元的前期支出[179] - 2020年9月30日止九个月，房地产板块有410万美元热电联产/冗余现场发电项目和210万美元定制开发项目的支出核销[197] LIBOR相关情况 - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，FCA宣布届时将不再发布USD LIBOR[264][265]

财务数据 - 公司拥有5.82亿美元现金和8.5亿美元未提取的循环信贷额度[1] - 2021年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，同行业平均为9.1倍[12] - 2021年第三季度的净债务与企业价值比率为34.7%，同行业平均为51%[12] - 2021年第三季度的总流动性为14亿美元[5] - 2021年第三季度的净收入为-10,183千美元，较2020年同期的-12,269千美元有所改善[73] - 2021年第三季度的租金收入为125,455千美元，现金总收入为132,227千美元[72] - 2021年截至9月30日的现金净运营收入为93,110千美元[71] - 2021年第三季度的总现金净运营收入为87,736千美元[71] - 2021年第三季度的净运营收入为93,110千美元，较2020年同期的72,154千美元增长了29%[71] - 2021年第三季度的总现金收入为538,790千美元，较2020年同期的137,016千美元增长了39%[72] 运营表现 - 2021年第三季度的物业净运营收入（NOI）占总租赁面积的79.8%[25] - 2021年第三季度的租赁收入增长潜力为4500万美元[2] - 2021年第三季度，曼哈顿办公物业的租赁面积为1010万平方英尺[16] - 2021年第三季度，公司的租户扩展累计增长达到1898771平方英尺[19] - 2021年第三季度，观景台的年收入为1.312亿美元，年复合增长率为9%[26] 可持续发展 - 帝国大厦计划在2030年前实现净零碳排放，整个投资组合计划在2035年前实现净零碳排放[33] - 预计到2024年，能源使用强度减少20%，每年减少5%的废物产生[33] - ESRT的整个投资组合100%使用可再生风能，成为美国房地产行业最大的100%绿色电力用户[37] - 2020年，ESRT实现温室气体排放强度减少23%[53] - 计划到2035年实现水使用量减少30%，每年减少2%[56] - 2021年，ESRT获得能源之星年度合作伙伴奖，表彰其在能源效率方面的领导力[36] - 2021年第三季度，公司的GRESB评级为5星，得分为94，排名同行业第二[2] - 在GRESB评估中，ESRT连续第二年获得5星评级，得分为94[58] - 76%的投资组合获得能源之星认证[55] 员工与文化 - 2020年，员工中有96%表示与同事有良好的合作关系，96%为在ESRT工作感到自豪[39] - 2020年，ESRT的员工性别比例为50%女性和50%男性，VP及以上职位为22%女性和78%男性[39]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为5500万美元，摊薄后每股0.20美元 [46] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）现金NOI较2020年第三季度下降5.7%，主要因入住率下降、GBG收入处理及冲销所致 [46] - 租金收取率为第三季度总账单的95%，与近期季度一致 [46] - 截至2021年9月30日，公司流动性为14亿美元，包括5.82亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用部分 [49] - 总债务约22亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，净债务与总市值比率34.7%，净债务与调整后EBITDA比率5.6倍 [49] - 2021年第三季度及截至10月26日，公司回购650万美元普通股，累计回购1.538亿美元 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度签署34份新租约和续约租约，总面积约26.8万平方英尺，其中曼哈顿办公室物业21.2万平方英尺，大纽约都会区办公室物业5.2万平方英尺，零售物业4000平方英尺 [35] - 2021年第三季度曼哈顿办公室物业参观量较2020年第三季度增加约64%，预建套房保留率接近2019年水平 [40] - 第三季度曼哈顿办公室物业新租约和续约租约现金租金率较上一递增租金上涨1%，整个办公室组合租金持平 [41] - 总物业租赁率为86.5%，较上季度下降170个基点，入住率为83.5%，较上季度下降170个基点，主要因GBG租约拒绝，部分被近期租约启动抵消 [44] 天文台业务 - 2021年第三季度天文台收入1280万美元，费用640万美元，预计第四季度运营费用600 - 700万美元 [47] - 第三季度天文台NOI为640万美元，是自疫情以来连续第二个正NOI季度，超过2021年第二季度收益贡献的两倍 [21] - 第三季度参观人数约为2019年同期的24%，较2020年和上一季度有所改善，7月和8月初参观人数强劲，后半季度受德尔塔变种和边境关闭影响 [23] - 截至10月26日，本月参观人数为2019年同期的24%，高于修订后的10月假设入场预测的20%，假设预测显示到2021年底可达2019年参观水平的60%，到2022年底恢复到100% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市正在缓慢稳步复苏，学校重新开放，交通拥堵，公寓入住率增加，租金回升，餐厅和娱乐场所繁忙 [11] - 公司曼哈顿办公室组合建筑利用率约为30%，大纽约办公室组合约为51%（与2019年可比数据），疫情期间最低低于3% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于纽约市办公室、零售和多户住宅资产，签署有条件协议购买曼哈顿2处多户住宅资产，共625个住宅单元，总价3.07亿美元 [8][32] - 投资团队积极评估新的办公室、零售和多户住宅收购机会，利用灵活资产负债表寻求外部增长机会 [33] - 继续回购股票，平衡资本配置以创造长期股东价值 [51] 行业竞争 - 公司天文台是纽约市唯一正宗标志性景点，过去数据显示是赎回率最高的天文台，虽有竞争但认为市场足够大，有信心保持领先地位 [26] - KKR收购Edge对公司天文台是积极信号，公司天文台容量比Edge高约50%，认为应获得显著溢价 [28][29] - 公司办公室物业受益于市场对高品质物业的追求，在能源效率、室内环境质量等方面领先，租金具有竞争力，吸引优质租户 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在复苏，但办公室行业要到2022年第一季度后才会全面好转 [11][13] - 随着租户考虑疫情后空间需求，长期租约活动有望恢复，公司吸引优秀租户，物业受益于高品质趋势 [14] - 天文台业务随着美国重新开放边境，预计国际游客将恢复，有望实现增长 [20] - 公司具备运营技能、灵活资产负债表和ESG领导地位，有信心为股东创造长期价值 [34] 其他重要信息 - 公司在GRESB提交和评分中连续第二年获得最高5星评级，实际得分94分，较2020年提高6分，在同行中排名第二；在公共披露评估中连续第二年获得96分和A级评级 [18] - 2021年7月29日，GBG为其北美业务申请第11章破产保护，第三季度破产法院批准其拒绝在1333 Broadway和帝国大厦的租约，公司进行相关财务处理 [42][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 谈谈公寓业务的发展和管理计划，以及其在整体投资组合中的占比预期 - 交易符合公司对纽约市办公室、零售和多户住宅的关注，公司有多户住宅资产经验，认为有机会增加价值 [53] - 公司会平衡股票回购和收购，以推动长期股东价值和现金流增长 [55] 问题2: 是否计划建立内部公寓管理平台 - 目前合作方是优秀的合作伙伴，未来可能在此基础上发展，但不排除建立内部平台的可能性 [58][60] 问题3: 谈谈重建办公室物业入住率的步骤、见底时间和恢复到高80%的速度 - 第三季度租赁表现良好，第四季度有健康的业务管道，预计租金会改善 [62][63] - 参观活动增加，预计年底租赁率提高，公司会积极管理GBG情况，利用自身优势出租空间 [64][66] 问题4: 谈谈公寓收购的目标回报率和资本投入的合理性 - 公司认为该交易优于过去12个月看到的其他替代方案，会平衡股票回购和收购以创造价值 [70][73] 问题5: 公寓收购的预计完成时间和更多信息披露时间 - 希望在第四季度完成交易并披露更多信息 [77] 问题6: 是否有出售或变现天文台部分权益的意愿 - 公司希望市场决定帝国大厦整体出售的最高价格，不会拆分出售，目前没有积极出售计划 [79][81] 问题7: 共享办公业务对公司预建业务的租约类型、租金、期限等方面是否有影响 - 公司预建业务提供ESRT套房和IEQ套房，受到租户欢迎，租约期限与之前基本相同，预建平均5年，全楼层平均10年 [85][87][88] 问题8: 是否看到小租户需求回升 - 本季度有全楼层和预建租户的良好组合，小租户是最早返回市场的，预计随后会有多楼层租户跟进 [89] 问题9: 公司IEQ套房和其他套房的区别 - 公司所有新租约都提供IEQ相关设施，整个物业组合在疫情前就配备MERV 13过滤器并沿用至今 [90][91] 问题10: 谈谈目前的信用观察名单和其他租户风险 - 除GBG外，公司对其他租户情况不做评论，其他租户租金支付正常 [92][93] 问题11: 结合Edge交易和债务市场定价，谈谈天文台的估值 - 市场认为天文台业务更稳定，应给予比过去更高的倍数，公司认为天文台有更高的收入潜力和品牌价值 [97][99] 问题12: 谈谈公司在多户住宅业务的历史经验和相关人员情况 - 公司有服务协议管理多户住宅资产，Tom Durels等多人参与其中，过去有相关项目经验 [100][101] 问题13: 多户住宅业务的未来关注范围 - 目前重点是纽约市，可能涉及布鲁克林或皇后区 [103] 问题14: 此次多户住宅收购是否涉及关联方 - 交易涉及多个非关联方 [104] 问题15: 公司外部多户住宅资产是否会成为收购目标 - 非IPO包含的住宅资产不在曼哈顿或大纽约都会区，预计不会纳入ESRT [105] 问题16: 市场对多户住宅收购的反应及公司的看法 - 市场在观察信息，公司需等待一周后才能采取股票回购行动，目前无法提供更多细节 [107] 问题17: 多户住宅业务对帝国州估值的影响程度 - 公司会逐笔评估交易，希望多户住宅业务能战略贡献，同时考虑股票回购 [112][113] 问题18: 未来是否会更积极使用现金或通过出售非核心资产进行收购 - 出售资产选项开放，公司会保持资产负债表灵活性，如有吸引力的借款机会会利用，也会用现金进行回购 [116] 问题19: 公司是否参与Edge投资过程 - 公司作为行业领先者需了解情况，但无法分享内部信息，只能依据公开信息判断 [118] 问题20: Edge出售是否仅为被动投资，不涉及运营 - 公司只能依据公开信息和自身见解发表评论，无法提供更多内容 [119] 问题21: 谈谈大型租户返回办公室后确定空间需求的决策过程和时间安排 - 部分租户决策清晰，会根据业务需求调整办公室空间，而金融、法律和会计行业决策相对不清晰，但未来会改变 [122][128]

公司整体财务数据关键指标 - 2021年第二季度公司净收入为210万美元，核心运营资金为4880万美元[129] - 截至2021年6月30日，公司总债务约为21亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.7年，94.2%为固定利率债务；现金及现金等价物为5.406亿美元，综合净债务与总市值之比为31.4%[137] - 2021年第二季度与2020年同期相比，总营收增长1237.8万美元，增幅8.8%；总运营费用增长1377.2万美元，增幅9.8%；净利润增长2402.9万美元，增幅122.5%[159] - 2021年上半年与2020年同期相比，总营收减少1254.2万美元，降幅4.0%；总运营费用增长3006.8万美元，增幅10.6%；净利润增长1255万美元，增幅110.8%[176] - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为5.406亿美元，无担保循环信贷额度可用金额为8.5亿美元[196] - 截至2021年6月30日，公司总合并债务约为21亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.7年，合并净债务与总市值之比为31.4%[198] - 截至2021年6月30日，公司各项财务指标符合要求，最大总杠杆率为37.6%（要求<60%），最大有担保债务为13.7%（要求<40%），最低固定费用覆盖率为2.6倍（要求>1.50倍），最低无抵押利息覆盖率为5.3倍（要求>1.75倍），最大无担保杠杆率为29.4%（要求<60%）[205] - 2021年上半年，公司投资组合资本支出为933.1万美元，2020年同期为2388.4万美元[210] - 截至2021年6月30日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为8910万美元[210] - 截至2021年6月30日，公司没有任何资产负债表外安排[213] - 2021年第二季度公司宣布恢复季度股息，每股股息为0.035美元，年化率为每股0.14美元[219] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，公司分别向证券持有人分配了1160万美元和6430万美元的股息[221] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为5.786亿美元和9.318亿美元[223] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为8370万美元，较2020年上半年的7440万美元增加了930万美元[224] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为4840万美元，较2020年上半年的7970万美元减少了3130万美元[226] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为2470万美元，较2020年上半年提供的6.655亿美元减少了6.902亿美元[227] - 2021年第二季度和上半年的净运营收入分别为8533.4万美元和1.61717亿美元，2020年同期分别为7506.6万美元和1.63737亿美元[232] - 截至2021年6月30日，浮动利率债务为1.25亿美元，占总企业价值2.2%[251] - 截至2021年6月30日，有一份名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，公允价值为 - 620万美元[254] - 若短期利率提高1%，2021年上半年利息费用将增加约60万美元；截至2021年6月30日，20亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.91%[255] - 截至2021年6月30日，未偿债务公允价值约为22亿美元，比历史账面价值高约4920万美元[256] 帝国大厦观景台业务数据关键指标 - 2021年第二季度帝国大厦观景台收入从第一季度的260万美元增至840万美元，净营业收入为310万美元[130] - 2021年第二季度天文台参观人数达到2019年同期的近17%，高于假设的入场预测[153] - 预计2021年剩余时间里，天文台每季度的费用约为600 - 700万美元[154] - 截至2021年6月30日，分配给天文台报告单元的商誉价值为2.275亿美元，该单元公允价值超过账面价值不到15.0%[155] - 2021年第二季度天文台收入较2020年同期增加827.3万美元，增幅9619.8%[159] - 2021年第二季度天文台接待约162,000名游客，第一季度为51,000名，2020年第二季度无游客[245] - 2021年第二季度天文台收入为840万美元，费用为530万美元[246] 租赁业务数据关键指标 - 2021年第二季度实现租赁终止费330万美元[130] - 截至2021年6月30日，公司投资组合可出租面积为1010万平方英尺，其中办公室物业可出租面积为940万平方英尺，零售物业可出租面积为20万平方英尺[133] - 2021年第二季度，公司收取了95%的总账单，其中办公室租户为95%，零售租户为91%[131] - 2021年第二季度，公司签署35份新租约、续约和扩租租约，总面积为190,838平方英尺[131] - 截至2021年6月30日，公司投资组合出租率为88.2%，其中4.9%的租约将于2021年到期，5.6%的租约将于2022年到期[144] - 2021年第二季度，公司曼哈顿办公室租赁参观量恢复至疫情前水平的84%[145] - 2021年7月29日，GBG USA申请破产，其租赁的353,325平方英尺办公空间占公司总可出租面积的3.5%，占总投资组合年化租金的3.6%，其中除191,000平方英尺（占比1.9%）外已转租[147] - 公司已将GBG USA的1700万美元信用证全额兑现为现金，预计第三季度将对直线租金应收账款进行160万美元的非现金核销[149] - 2021年第二季度租赁收入较2020年同期增加279.8万美元，增幅2.0%[159] - 2021年上半年租赁终止费用较2020年同期增加338.4万美元，增幅272.0%[176] - 2021年上半年，办公物业新签、扩建和续约租约数量为57份，总面积350,196平方英尺，租赁佣金成本为639.7万美元，租户改善成本为2052.9万美元[208] - 2021年上半年，零售物业新签、扩建和续约租约数量为4份，总面积12,459平方英尺，租赁佣金成本为57.3万美元，租户改善成本为40.5万美元[210] - 2020年全年签署0.9百万可出租平方英尺新租约、续约和扩租协议，2021年上半年签署0.4百万可出租平方英尺[240] - 截至2021年6月30日，约1.2百万可出租平方英尺空间待租，占组合净可出租面积11.8%；2021年和2022年到期租约分别占净可出租面积4.9%和5.6%，预计分别占该时期年化租金5.0%和6.1%[242] 股票回购与分配相关 - 2021年1月1日至7月27日，公司回购350万美元普通股，加权平均价格为每股9.22美元；自2020年3月5日股票回购计划开始至2021年8月5日，累计回购1.472亿美元，加权平均价格为每股8.34美元[132] - 董事会授权在2021年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[222] - 公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配低于100%的净应纳税收入，将按正常企业税率缴纳美国联邦所得税，若低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[214][215] 债务相关协议与风险 - 2021年第一季度，公司签订的修订后高级无担保信贷额度初始最高本金为10.65亿美元，包括8.5亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度，截至6月30日，循环信贷额度无借款，定期贷款额度借款为2.15亿美元[199] - 公司于2020年3月19日签订的高级无担保定期贷款额度原始本金为1.75亿美元，截至2021年6月30日，借款金额为1.75亿美元[200] - 2021年3月5日，FCA宣布USD LIBOR在2023年6月30日后不再发布，银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[257] - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，若提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[258][260] 税务相关 - 联邦净运营亏损可无限期结转，但用于抵减REIT应纳税收入时，除2020年可抵减100%外，其他年份不能超过80%[220]

财务状况 - 公司拥有充足的流动性，总额为14亿美元，其中包括5.41亿美元现金和8.5亿美元的未提取循环信贷额度[1] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为6.2倍，低于同行业平均的9.1倍[10] - 2021年6月30日的净收入为4,411千美元，而2021年3月31日为-3,191千美元，显示出显著改善[69] - 2021年6月30日的总现金净经营收入为82,812千美元，较2021年3月31日的71,340千美元增长了17.4%[69] - 2021年6月30日的调整后EBITDA为71,736千美元，较2021年3月31日的62,714千美元增长了14.4%[71] - 2021年6月30日的租金收入为125,091千美元，较2021年3月31日的126,231千美元略有下降[70] - 2021年6月30日的利息支出为23,422千美元，较2021年3月31日的23,554千美元略有下降[71] - 2021年6月30日的折旧和摊销费用为45,088千美元，较2021年3月31日的44,457千美元有所上升[71] - 2021年6月30日的租户费用报销为61,358千美元，显示出持续的租户支持[70] - 2021年6月30日的总现金收入为545,398千美元，较2021年3月31日的136,317千美元显著增长[70] - 2021年6月30日的第三方管理和其他费用为327千美元，较前期有所增加[69] - 2021年6月30日的收入税费用为-1,185千美元，显示出税务负担的减轻[71] 业绩总结 - 公司在2021年合同收入增长为4100万美元，显示出潜在的增长空间[2] - 公司在2021年第二季度的物业净营业收入（NOI）占总租赁面积的76.1%[23] - 公司在2021年第二季度的租赁合同中，累计现金租金贡献为4150万美元[21] - 公司在2021年第二季度的总可租赁面积为1010万平方英尺[13] - 公司在2021年第二季度的租赁物业中，75%为曼哈顿办公物业[13] 用户数据与市场展望 - 预计到2021年12月，观景台的入场人数将恢复至2019年水平的60%，到2022年第四季度将达到100%[2] 可持续发展与社会责任 - 公司在可持续发展方面的目标包括到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，到2035年实现整个投资组合的净零碳排放[29] - 公司在2021年第二季度的可再生风能使用率达到100%，成为美国房地产行业最大的100%绿色电力用户[2] - 公司在2020年实现了23%的温室气体排放强度减少，目标是到2035年实现净零排放[50] - 公司100%的投资组合由可再生风能供电，目标是到2024年将能源使用强度减少50%[50] - 公司在2020年实现了76%的投资组合获得能源之星认证，涵盖所有符合条件的建筑[52] - 公司在2020年获得GRESB 5星评级，首次参与时得分为88[33] - 公司在2020年通过COVID-19影响，将小型零售租户的固定租金转换为百分比租金，以支持受影响的商户[36] - 公司在其曼哈顿投资组合中，83%的建筑获得Fitwel认证[32] - 公司在2020年实施了全面的室内空气质量测试，以提高租户的安全和健康[51] 人力资源与治理 - 公司在员工中实现了50%的性别平衡，VP及以上职位女性比例为22%[35] - 公司董事会中女性占比为22%，少数族裔占比为22%[38]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元 [33] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩），现金NOI较2020年第二季度下降6%，主要因期间冲销导致收入减少 [33] - 租金收款总额达2021年第二季度账单的95%，其中办公租户为95%，零售租户为91%，该季度无直线租金余额和应收账款冲销 [34] - 截至2021年6月30日，公司流动性为14亿美元，包括5.41亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；总债务约22亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.7年 [35] - 净债务与总市值之比为31.4%，净债务与调整后EBITDA之比为6.2倍 [36] - 2021年1月1日至今，公司以每股9.22美元的加权平均价格回购350万美元普通股，自2020年3月5日股票回购计划开始以来，累计回购1.472亿美元，加权平均价格为每股8.34美元 [36] - 第二季度公司宣布恢复季度股息，每股0.035美元，年化率为每股0.14美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度签署35份新租约和续租约，总面积约19.1万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约15.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业约2.7万平方英尺，零售物业约1.1万平方英尺 [25] - 曼哈顿办公物业新租约现金租金较上一次递增租金下降1.7%，续租约利差下降4.3%，整个投资组合的新租约和续租约租金下降3.6% [29] - 估计曼哈顿办公投资组合的净有效租金较疫情前水平在可比空间基础上下降10% - 20% [30] - 总投资组合出租率为88.2%，较上季度下降50个基点；入住率为85.2%，较上季度上升20个基点 [30] - 预计2021年剩余时间租户搬出面积为14.1万平方英尺，年底前预计开始的已签署租约面积为23.4万平方英尺 [30] 天文台业务 - 2021年第二季度天文台收入为840万美元，费用为530万美元，预计2021年剩余季度运营费用约为每季度600 - 700万美元 [34] - 第二季度参观人数约为2019年同期的17%，高于本季度13%的假设入场预测，主要受5月和6月推动；6月参观人数约为2019年同期的25%，高于当月20%的假设预测；截至7月25日，本月参观人数接近2019年同期的30%，高于7月25%的假设预测 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市公寓租赁和销售增加，学校秋季承诺进行面对面学习，文化机构开放或宣布重新开放，餐饮和夜生活需求持续增长 [8] - 零售开始复苏，34街和联合广场等传统购物走廊人流量有所改善，但中城与服务相关的零售（如食品供应商）仍较慢，等待更多办公人员回归 [10] - 旅游业有所回升，前往纽约市的国内航空旅行显著增加，酒店、旅游景点、音乐会、餐厅等几乎全部重新开放或有重新开放计划 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻求通过审慎的外部增长机会来部署资本，团队已对市场上的交易进行投标，但尚未成功，关注纽约市的办公、零售和多户住宅资产 [23] - 公司凭借灵活的资产负债表、对流程和实践改进的关注，以及在ESG方面的领导地位，有望为股东创造长期价值 [24] - 公司强调在资本配置上保持审慎，注重创造长期股东价值 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在复苏，疫苗接种者能够逐渐走出疫情影响，但预计在2022年第一季度之前，办公室行业不会完全恢复，媒体观点仍将喜忧参半 [7][8] - 天文台业务是重要的多元化资产，具有显著的盈利潜力，与办公业务不相关，且运营杠杆高，公司可根据游客数量控制费用，且由于2019年底已完成全面重建，无需进一步资本支出 [22] - 公司预计到2021年底天文台参观人数能达到2019年水平的60%，到2022年底恢复到100%，但随着国际游客回归，每客收入可能会受到影响 [20] 其他重要信息 - 租户GBG北美公司今早申请第11章破产保护，公司目前对其净敞口为19.1万平方英尺，占ESRT总投资组合年化租金的2%，已收取其租金并提取其1700万美元信用证余额，预计第三季度对160万美元直线租金应收账款进行非现金冲销 [39][42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于GBG转租空间的具体租金数据以及此前是否有预留款项 - 回答: GBG的租金在50多美元，转租租户的租金在50 - 60美元高位；此前未为该租户预留款项，仅预计在第三季度对160万美元直线租金应收账款进行非现金冲销 [48][49] 问题2: 租赁管道中是否有中型或大型租户需求及需求规模细分情况 - 回答: 有全层租户（一般小于3万平方英尺）的租赁谈判和提案交流活动，目前市场最活跃的是小型预制套房，但预计下半年全层租赁会增加；看到专业服务、科技和金融服务等行业租户的活动，但无法提供更具体细分 [50][51] 问题3: 为何不提高天文台游客水平的指导或预期 - 回答: 对假设数据感到满意，一直采取保守假设；不将其视为指导，且已提供最新业绩更新；天文台运营对盈利的即时贡献显著，是公司重要资产 [53][54] 问题4: 本季度冲销情况及对Li & Fung财务健康状况的看法、其租约是否续签、2022年近期租约到期保留率及应对措施、预计入住率情况 - 回答: 本季度无冲销，此前2020年第二至四季度及2021年第一季度有冲销，累计影响导致收入降低；对Li & Fung财务状况感觉良好，其由冯氏家族控制；Li & Fung位于1359 Broadway的7.9万平方英尺租约今年到期，已将约一半空间预租给Zentalis；较小租户通常在租约到期临近时做决定，曼哈顿办公投资组合中约13.7万平方英尺情况未知，预计本季度至少3万平方英尺会续约；预计今年下半年有23.4万平方英尺租约开始，14.1万平方英尺租户搬出，入住率将取决于具体时间安排 [56][58][59][60][63] 问题5: 公司投标多户住宅资产的具体情况，包括地点、交易规模展望 - 回答: 公司专注于纽约市的办公、零售和多户住宅资产；主要关注值得投入且能对公司产生重大影响的交易，考虑可用资金和市场竞争，关注的管道项目大多是非公开市场交易，团队工作进展良好，有具体情况会再沟通 [65][66] 问题6: 天文台游客构成中是否有国际游客回升情况 - 回答: 游客主要来自国内，信用卡地址显示国际地址的购买者不到10%，认为这些可能是居住在美国的外籍人士，而非真正的国际游客 [68] 问题7: 如何平衡股票回购和潜在收购的资本部署 - 回答: 认为公司股价仍被低估，重视股票回购作为资本配置的重要考虑，但也会权衡市场上有助于推动长期股东价值的投资机会；对每个收购机会有评估指标，会持续讨论并调整策略 [72][73][74] 问题8: 租户对办公空间需求和配置的要求 - 回答: 租户办公空间设计变化不大，仍关注员工生产力、幸福感和留任率；会更多考虑家具配置以增加员工间距，关注员工未来工作方式、参与度和健康，预计会有更多协作空间和雇主提供的便利设施；公司的健身房、会议中心和餐饮服务等设施受租户欢迎 [75][76][77] 问题9: 若收回GBG空间并重新出租给类似LinkedIn的租户，重新定位空间的成本 - 回答: 空间此前已重新开发，基础建筑成本已降低；具体成本取决于新租户要求，若租户需要全新长期租约和全面装修，基础建筑成本适中，市场标准租户改进费用为每平方英尺100 - 120美元 [79][80]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度公司净亏损260万美元，核心运营资金为4100万美元[138] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度总营收1.45304亿美元，下降14.6%；总运营费用1.26955亿美元，增长11.4%；净亏损319.1万美元，而2020年同期净利润为828.8万美元[160] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金增加860万美元至7340万美元，投资活动使用的净现金减少1980万美元至2080万美元，融资活动提供的净现金减少7.632亿美元至使用1310万美元[221][222] - 2021年第一季度和2020年第一季度净营业收入分别为76,383千美元和88,671千美元[227] - 2021年第一季度和2020年第一季度资金运营净额分别为38,863千美元和51,668千美元[233] - 2021年第一季度和2020年第一季度调整后资金运营净额分别为40,821千美元和53,626千美元[233] - 2021年第一季度和2020年第一季度核心资金运营净额分别为41,035千美元和53,712千美元[233] 业务线租赁业务数据关键指标变化 - 同店物业现金净营业收入（不含租赁终止费）较2020年第一季度增长3.0%[138] - 2021年第一季度签署26份新租约、续租和扩租租约，总面积171,817平方英尺[139] - 2021年第一季度收取94%的总账单，其中写字楼租户为96%，零售租户为86%[139] - 2021年第一季度，办公物业新签租约总面积25平方英尺，租赁佣金成本170,757美元，租户改善成本3,473美元；零售物业新签租约总面积1,060平方英尺，租户改善成本31美元[205] - 2020年全年签署了90万可出租平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2021年第一季度签署了20万可出租平方英尺[235] 公司资产与负债数据 - 截至2021年3月31日，公司流动性为14亿美元，包括5.67亿美元现金和8.5亿美元未动用信贷额度[140] - 截至2021年3月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的写字楼和零售空间[142] - 截至2021年3月31日，公司总债务约为22亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.9年，94.2%为固定利率债务[145] - 截至2021年3月31日，公司投资组合的出租率为88.7%，其中5.9%的租约将于2021年到期，5.5%的租约将于2022年到期[152] - 截至2021年3月31日，天文台报告单元分配的商誉达2.275亿美元，其公允价值超过账面价值不到10%[157] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物有5.671亿美元，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[180] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务约22亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.9年，合并净债务与总市值之比为32.6%[182] - 2021年3月31日，公司运营合伙企业对现有信贷协议进行第二次修订，信贷安排包括8.5亿美元循环信贷额度和2.15亿美元定期贷款额度[183][184] - 循环信贷额度借款利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，欧元美元利率加1.30% - 1.70%或0.775% - 1.45%的利差，或基准利率加0.30% - 0.70%或0.0% - 0.45%的利差[185] - 定期贷款额度借款利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，欧元美元利率加1.20% - 1.75%或0.85% - 1.65%的利差，或基准利率加0.20% - 0.75%或0.0% - 0.65%的利差[188] - 公司为信贷安排支付一定费用，循环信贷额度承诺费为0.20% - 0.35%，若达到投资级评级并选择替代定价，为0.125% - 0.30%[189] - 循环信贷安排到期日为2025年3月31日，可选择延长最多两个6个月期限，首次和第二次延期需分别支付未偿还承诺金额的0.0625%和0.075%作为延期费[190] - 定期贷款安排初始本金为1.75亿美元，可增加至最高2.25亿美元，到期日为2026年12月31日，若在2021年12月31日或之前提前还款需支付1.0%的本金作为提前还款费[192][194] - 定期贷款安排利率为浮动利率，根据杠杆比率或信用评级，LIBOR利率加1.4% - 2.25%的利差，或基准利率加0.4% - 1.25%的利差[193] - 2020年3月17日发行1.75亿美元高级无抵押票据，包括1亿美元3.61%的G系列票据和7500万美元3.73%的H系列票据[198] - 截至2021年3月31日，公司遵守信贷安排和高级无抵押票据的契约，最大总杠杆率为40.7%，最大有担保债务为14.8%，最小固定费用覆盖率为2.2x，最小无抵押利息覆盖率为4.5x，最大无抵押杠杆率为33.6%[197][200][201] - 截至2021年3月31日，预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为9930万美元[208] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为6.074亿美元和10.459亿美元[220] - 截至2021年3月31日，投资组合中有约110万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的11.3%；2021年和2022年到期租约分别占净可租赁面积的5.9%和5.5%，预计分别占该期间年化租金的6.0%和6.5%[236] - 截至2021年3月31日，浮动利率债务为1.25亿美元，占企业总价值的2.3%[245] - 截至2021年3月31日，公司有一份名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，公允价值为 - 750万美元[248] - 若短期利率提高1%，截至2021年3月31日的三个月利息费用将增加约30万美元；截至该日，20亿美元固定利率债务的加权平均年利率为3.91%，到期日至2035年3月17日[249] - 截至2021年3月31日，未偿债务公允价值约为21亿美元，比历史账面价值多1270万美元[250] 公司业务运营情况 - 2021年3 - 4月，公司曼哈顿写字楼的参观量明显增加，达到疫情前水平的约三分之二[153] - 2021年第一季度天文台参观人数约为2019年同期的9%[155] - 2021年剩余季度，公司预计每季度费用约为600 - 700万美元[156] - 2021年第一季度，投资组合资本支出为3,662万美元，2020年同期为1.3933亿美元[206] - 为符合REIT资格，公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得额，否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[213] - 截至2021年3月31日，公司有净运营亏损结转，未来可用于减少满足REIT要求所需分配的金额，但联邦净运营亏损不能抵消超过80%的REIT应纳税所得额[216] - 董事会授权在2021年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位[217] - 2021年1月、2月分别回购337,339股、45,732股A类普通股，加权平均每股价格分别为9.17美元、9.65美元，1月底、2月底可用于购买的最大近似金额分别为496,908千美元、496,467千美元[219] - 2021年第一季度天文台接待约5.1万名游客，2020年第四季度为5.5万名，2020年第一季度为42.2万名[239] - 截至2021年3月31日的三个月，天文台收入为260万美元，含10万美元递延收入，费用为460万美元[240] 公司市场风险与利率相关情况 - 2021年3月5日，FCA宣布USD LIBOR在2023年6月30日后不再发布，银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[251] - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，若提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[252][254] - 自2020年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[258] 公司股票回购情况 - 2021年第一季度至4月27日，公司回购350万美元普通股，平均价格为每股9.22美元，累计回购1.472亿美元，平均价格为每股8.34美元[141]

财务状况 - 公司拥有14亿美元的流动性，其中包括5.67亿美元现金和8.5亿美元的未提取循环信贷额度[1] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为6.5倍，低于同行的8.2倍[13] - 公司净债务与企业价值比率为33%，同行为50%[13] - 2021年第一季度净收入为-3,191千美元，相较于2020年第四季度的710千美元有所下降[70] - 2021年第一季度的总现金净运营收入为71,340千美元，较2020年第四季度的82,079千美元下降了9.5%[70] - 2021年第一季度的EBITDA为62,714千美元，较2020年第四季度的66,931千美元下降了6.5%[72] - 2021年第一季度的租金收入为126,231千美元，较2020年第四季度的121,486千美元增长了3.1%[71] - 2020年全年净收入为-22,889千美元，较2019年全年8,288千美元显著下降[70] 用户数据 - 2021年第一季度的观景台实际访客量为2019年水平的9%[30] - 观景台在2020年3月16日至2020年7月20日关闭，导致游客数量显著下降[36] - 2021年3月31日的数据显示，观景台每位游客的收入为54.60美元，较2020年同期的42.60美元增长了28.2%[36] 未来展望 - 公司计划到2030年实现帝国大厦的净零碳排放目标[2] - 预计到2024年，能源使用强度将减少20%，并计划每年减少5%的废物产生[37] - 公司计划到2035年实现整个投资组合的净零碳排放[37] 新产品与技术研发 - 2021年，合同收入增长预计为4300万美元，代表潜在的上行空间[3] - 2020年，能源之星认证覆盖了76%的投资组合，所有符合条件的建筑均获得认证[60] 市场扩张与并购 - 2021年第一季度的物业净运营收入（NOI）占总平方英尺的18.2%[25] - 2021年第一季度的租赁率为82.1%[25] - 2020年，观景台的年收入为131.2百万美元，年复合增长率为9%[28] 负面信息 - 2020年，观景台的总收入为1200万美元，运营费用为2000万美元，净运营收入为-800万美元[67] - 2021年第一季度的利息支出为23,554千美元，较2020年第四季度的23,001千美元有所上升[72] 其他新策略与有价值信息 - 公司在2020年获得了GRESB五颗星评级，得分为88，位于所有参与者的前20%[65] - 公司在员工中实现了50%的性别平衡，VP及以上职位女性占比为22%[43] - 2020年，100%的员工参与了LinkedIn学习和帝国学院的课程[43]