财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为7900万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2021年第二季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，本季度核心FFO包含0.07美元的租赁终止费收入 [31] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比下降7.1%，主要由于建筑利用率提高导致运营费用正常化，以及2021年末GBG入住率损失的影响 [32] - 截至2022年6月30日，公司流动性总计12亿美元，包括3.59亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排的未提取额度；季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.9年；净债务与总市值之比为48.7%，净债务是调整后EBITDA的5.8倍 [35][36] - 2022年第二季度和截至7月21日，公司以每股7.90美元的加权平均价格回购了5370万美元的普通股，累计回购金额达2.56亿美元，加权平均价格为每股8.48美元，约占2020年3月5日回购计划开始时总流通股的10.2% [38][39] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.80 - 0.85美元之间，同店现金NOI（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降10% - 12%，年末同店入住率在84% - 86%之间，天文台2022年NOI预计在7400 - 7700万美元之间 [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度曼哈顿办公组合净有效租金同比增长25%，环比增长16% [19] - 第二季度签署37份新租约和续租约，总面积约32万平方英尺，其中曼哈顿办公物业26万平方英尺，大纽约都会区办公物业5.7万平方英尺，零售物业3000平方英尺 [20] - 过去一个季度加权平均租约期限增至10年，反映租户对现代化健康交通导向型物业的长期承诺 [21] - 第二季度曼哈顿办公物业混合租约利差现金基础上提高至正5.3%，新租约推动租金上涨8.2% [22] - 第二季度总商业物业租赁百分比环比上升80个基点至87.8%，但由于Uber提前退出和Burlington租约延迟开始，下半年整体物业入住率将下降35个基点 [23] 天文台业务 - 截至目前天文台游客已超过100万人次，第二季度参观人数约为2019年水平的60%，7月参观人数恢复率符合预期 [10][14] - 第二季度天文台NOI为1960万美元，约为2019年水平的80%，较2021年第二季度的310万美元大幅增长 [15][33] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，环比上升80个基点，且持续看到按市值计价的增长和优惠减少 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度飞往纽约市的航班座位数达到2019年第二季度水平的87%，酒店需求上升，周边社区人流量接近疫情前水平 [8] - 与2019年水平相比，曼哈顿办公组合周二至周四的建筑利用率达到50%，大纽约都会区办公组合达到70% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项是出租空间、销售天文台门票和实现可持续发展目标，通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [8] - 受益于“追求品质”趋势，租户关注具有租户便利设施、能源效率、低排放、室内环境质量、便捷交通的建筑，公司现代化建筑具有价格优势 [11] - 继续寻找增值收购机会，同时审查投资组合以变现增值资产，将收益再投资于增值收购或用于股票回购 [16][17][37] - 宣布扩大便利设施，包括在帝国大厦、百老汇1400号和百老汇1333号等物业增加新的设施，以吸引租户 [26] - 行业处于市场混乱时期，买卖价差扩大，卖家寻求高价，买家寻求低价，公司在投资时将保持谨慎 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市再次繁忙，国际游客回归且数量增长，公司处于有利地位，有望受益于纽约市的复苏 [8] - 天文台表现强劲，预计将恢复到疫情前的业绩水平，随着游客数量增加，人均收入保持在创纪录水平 [10][15] - 公司对未来发展充满信心，拥有灵活的资产负债表，专注于纪律性资本配置和ESG，期待受益于企业重返办公室和纽约市旅游业的复苏 [48] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国能源部更好建筑联盟和市场转型研究所颁发的白金级绿色租赁领袖奖，因其将高性能租赁和可持续发展实践融入业务运营 [17] - 公司在电话会议中讨论了某些非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、同店NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供更多关于租赁管道的详细信息，包括新租约与续租约情况、租户行业来源，以及新租户的扩张或收缩意向 - 第三季度租赁活动管道良好，租户来自专业服务、金融、法律、医疗、科技和消费品等多个行业 [50] - 约有16万平方英尺的新租约和续租约正在谈判中，包括一些预建空间和多楼层租户的续租 [50][51] 问题2: 请说明天文台国内外游客的比例情况，以及未来该比例的预期变化和对下半年人均定价的影响 - 历史上国际游客比例较高，目前国际游客比例持续增长，随着游客数量增加，通过旅游合作伙伴的游客比例也在增加 [53] - 尽管通过旅游合作伙伴的游客增加会有一定稀释作用，但人均收入仍高于以往，预计随着海外游客的增加，人均收入将继续受益于高端服务销售 [54][56] 问题3: 公司指导似乎暗示下半年业绩减速，请说明原因 - 预计下半年运营费用将增长约10%，而上半年低于该水平，天文台业务费用也将从上半年的每季度700万美元增至下半年的800 - 900万美元 [59] - 随着入住率增加，物业运营成本和服务成本也会上升 [60] 问题4: 公司为何在纽约市增加多户住宅投资，而其他公寓业主却在减少暴露 - 公司对多户住宅物业的表现满意，纽约市需求强劲，入住率上升，且看到按市值计价的增长和优惠减少 [63] - 投资多户住宅符合公司专注于纽约市办公、零售和多户住宅资产的战略，多户住宅具有通胀调整优势 [63][64] 问题5: 请评论2023年的租赁活动和已知的到期情况 - 预计纽约市办公组合中最大的续租将在百老汇1333号，约6万平方英尺，其他租户规模较小 [68] - 租赁市场健康，公司受益于“追求品质”趋势，第三季度租赁活动良好 [69] 问题6: 资本市场和招聘暂停是否导致租赁决策的额外不确定性 - 过去4 - 6周参观活动有所放缓，部分原因是夏季正常放缓，但参观租户的决策更加果断，参观到租赁的转化率有所提高 [70] 问题7: 请说明公司在多户住宅、办公和零售投资以及股票回购之间的优先级 - 公司关注这三个领域，但取决于找到合适的交易，以实现股东价值最大化 [71] - 公司拥有良好的资产负债表，会考虑资本回收，如果出售资产合理，将重新配置资金用于投资或股票回购 [72] 问题8: 公司在办公租赁方面取得成功，而市场存在逆风，这是否是一个机会，公司与竞争对手有何不同 - 公司通过现代化改造、关注能源效率、建设便利设施和维护室内环境质量，提供了优质资产和高性价比，受益于“追求品质”趋势 [75] - 目前办公市场仍在价格发现阶段，公司将继续关注投资机会，但尚未发现有吸引力的项目 [76][78] 问题9: 租赁业务的增长是来自疫情期间关闭办公室后重新开业的租户，还是已经在城市中未关闭办公室并寻求升级或更换建筑的租户 - 租户类型多样，包括现有租户的扩张（如iCapital）、业务良好并扩大空间的租户（如从中央公园广场一号迁至第七大道501号的专业服务公司）以及续租的多楼层租户（如百老汇1333号的租户） [81][82] 问题10: 公司是否计划在更多建筑中建设便利设施，以及建设成本如何 - 目前计划的三个便利设施项目包括帝国大厦的篮球运动场、百老汇1400号的市政厅会议室和百老汇1333号的屋顶休息室，以及西57街250号的 wellness 设施 [84][85][86] - 公司通过校园式投资组合实现了设施共享，降低了成本，部分设施的建设成本可以通过增加租户吸引力和租金收益来弥补 [87][88] 问题11: 这些便利设施是否是收入来源 - 百老汇1333号的屋顶休息室有潜力成为收入来源，但目前优先作为租户便利设施 [89][90] 问题12: 公司如何考虑未来增加股息水平与将现金流用于其他用途（如回购或其他投资）之间的平衡 - 公司每季度审查股息政策，随着业务恢复，希望将股息恢复到更高水平 [92] - 股息决策将基于应税收入情况，并考虑资本的替代用途，包括股票回购和业务运营及投资机会 [92] 问题13: 请说明公司从投资组合中出售资产可获得的资金目标，以及考虑到税收保护、抵押贷款债务和地面租赁等限制因素后的资本成本 - 公司会全面考虑每个资产的情况，包括税收、未来资本需求和前景，只要交易合适，任何资产都可能出售 [97] - 出售资产的收益将用于寻找合适的投资机会或进行股票回购 [98] 问题14: 公司资产负债表状况良好，但股票表现不佳，管理层和董事会如何看待这一问题，是否认为市场不认可公司战略 - 公司的四个优先事项是出租空间、销售门票、实现可持续发展目标和合理配置资产负债表 [106] - 公司认为已经为投资者做了很多有益的事情，如回购股票和收购住宅资产，未来将继续保持明智和理性的决策 [106][107]

业绩总结 - 2022年6月30日的净收入为48,695美元，而2022年3月31日的净亏损为17,221美元[73] - 2022年6月30日的总现金收入为545,372美元，较2021年9月30日的132,227美元有所增长[75] - 2022年6月30日的租金收入为520,728美元，较2021年9月30日的125,455美元显著增加[75] - 2022年6月30日的调整后EBITDA为105,234美元，较2021年9月30日的71,736美元有所增长[76] - 2022年6月30日的同店现金净运营收入为70,404美元，较2021年9月30日的75,799美元有所下降[73] 用户数据 - 2022年第二季度，租赁空间的总投资组合占用率为84%，预计到2022年底将达到84-86%[3] - 2022年第二季度，帝国大厦观光票务销售占比为59%，预计到2022年底将达到80%[3] - 观景台的每位访客收入在2022年达到60%的增长[40] - 2022年，帝国大厦的观光体验被评为美国第一、全球第三的旅游景点[6] 未来展望 - 签署的未开始租约（SLNC）预计将带来7000万美元的初始现金收入，其中5300万美元为增量收入[6] - 2022年，签署的租约中，106,000平方英尺的租约将在2023年开始，96,000平方英尺的租约将在2024年开始[17] - 预计到2025年，收购资产的稳定资本化率将达到中5%[46] 新产品和新技术研发 - 公司计划到2030年实现ESB的净零碳排放承诺，整个商业投资组合到2035年实现[24] - 公司100%的商业资产获得WELL健康安全认证，并完全由可再生风能供电[50] 市场扩张和并购 - 2021年公司收购了两处曼哈顿高质量多户住宅资产，交易总价为3.07亿美元，每单位435,000美元[46] - 自2013年上市以来，租户扩展的累计增长达到2,800,000平方英尺[20] 财务健康 - 现金流动性为3.59亿美元，未动用的信贷额度为8.5亿美元[22] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为5.8倍，较同行的9.2倍显著低[24] - 公司浮动利率债务占比仅为5%，远低于同行的40%[24] - 76%的办公和零售资产为无负担资产，增强了公司的财务灵活性[22] - 公司的加权平均利率为3.9%[22] 负面信息 - 2022年6月30日的利息支出为25,042美元，较2021年9月30日的23,422美元有所上升[76] - 2022年6月30日的折旧和摊销费用为58,304美元，较2021年9月30日的45,088美元有所增加[76] - 2022年6月30日的管理费用为15,876美元，较2021年9月30日的14,089美元有所上升[73] - 2022年6月30日的税收费用为363美元，较2021年9月30日的-1,185美元有所改善[76]

投资组合出租情况 - 截至2022年3月31日的三个月，公司总投资组合出租率为87.0%，纽约市办公物业投资组合出租率为88.6%，签订新租、续租和扩租租约可出租面积达318,646平方英尺[139] - 2022年签订42份租约，总面积317,633平方英尺，租赁佣金成本625.8万美元，租户改善成本2104.7万美元；2021年签订25份租约，总面积170,757平方英尺，租赁佣金成本347.3万美元，租户改善成本1278.2万美元[169] - 2021年全年签署了100万平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2022年第一季度签署了30万平方英尺[194] - 截至2022年3月31日，可租赁面积约为130万平方英尺，占投资组合净可租赁面积的13%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的4.8%和6.6%，预计分别占该期间年化租金的5.6%和7.8%[197][198] 财务关键指标（季度对比） - 2022年第一季度，公司净亏损1130万美元，核心运营资金为4920万美元，帝国大厦观景台收入为1320万美元，净运营收入为700万美元[139] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度总营收为1.64034亿美元，增长12.9%，其中租金收入增长5.2%，观景台收入增长408.7%，其他收入和费用增长98.5%[143] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度总运营费用为1.57986亿美元，下降24.4%，其中物业运营费用增长27.6%，折旧和摊销增长50.9%，房地产税下降4.6%，观景台费用下降35.5%[143] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度运营收入为604.8万美元，下降67.0%，净亏损为1722.1万美元，下降439.7%[143] - 2022年第一季度资本支出为1013.8万美元，2021年同期为366.2万美元，预计因现有租约还将产生约1.029亿美元租户改善和租赁佣金成本[172] - 2022年第一季度和2021年第一季度分别向股权持有人分配1080万美元和110万美元[176] - 2022年第一季度经营活动净现金流入降至6770万美元，减少570万美元；投资活动净现金使用增至3500万美元，增加1420万美元；融资活动净现金使用增至2470万美元，增加1160万美元[179][180][182] - 2022年第一季度净亏损1722.1万美元，2021年同期为319.1万美元；净营业收入为8653万美元，2021年同期为7638.3万美元[187] - 2022年第一季度FFO归属于普通股股东和运营合伙企业的金额为4720.6万美元，2021年同期为3886.3万美元；Core FFO归属于普通股股东和运营合伙企业的金额为4916.4万美元，2021年同期为4103.5万美元[193] - 2022年第一季度天文台接待游客26.9万人次，2021年同期为5.1万人次；天文台收入为1320万美元，2021年同期为260万美元[200][201] 股票回购情况 - 2022年第一季度至4月21日，公司以每股9.34美元的加权平均价格回购了2330万美元的普通股；自2020年3月5日股票回购计划开始至2022年4月21日，已以每股8.67美元的加权平均价格回购约2.15亿美元[140] - 董事会授权在2023年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的相关单位[177] 现金及等价物与信贷额度情况 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为4.297亿美元，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[156] - 公司的无担保循环信贷和定期贷款安排初始最高本金为10.65亿美元，包括8.5亿美元的循环信贷额度和2.15亿美元的定期贷款额度，截至2022年3月31日，循环信贷额度无借款，定期贷款额度借款2.15亿美元[159] - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.827亿美元和6.074亿美元[178] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总合并债务约为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.2年，合并净债务与总市值之比为40.0%[156][157] - 2020年3月19日公司签订1.75亿美元定期贷款安排，2026年12月31日到期，最高可增至2.25亿美元，截至2022年3月31日借款为1.75亿美元[160] - 截至2022年3月31日，公司应付抵押票据为9.667亿美元，首笔到期时间为2024年[162] - 截至2022年3月31日，浮动利率债务为1.25亿美元，占企业总价值的2.4%[204] - 截至2022年3月31日，有利率LIBOR掉期和上限协议，总名义价值为4.513亿美元，到期日在2022年8月24日至2033年11月1日之间[207] - 若短期利率提高1%，2022年第一季度利息费用将增加约30万美元；截至2022年3月31日，22亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.9%[208] - 截至2022年3月31日，未偿债务的公允价值约为22亿美元，比账面价值低约7960万美元[209] 财务指标合规情况 - 截至2022年3月31日，公司各项财务指标均符合约定，最大总杠杆率要求低于60%，实际为38.9%；最大有担保债务要求低于40%，实际为15.9%；最低固定费用覆盖率要求大于1.50x，实际为2.8x；最低无抵押利息覆盖率要求大于1.75x，实际为5.2x；最大无担保杠杆率要求低于60%，实际为30.3%[164] 长期资本需求与资金来源 - 公司预计通过运营现金流、手头现金、无担保循环信贷额度、抵押贷款融资、债务发行、普通股和/或优先股发行以及资产出售来满足长期资本需求[155] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日，公司无表外安排[174] LIBOR相关风险情况 - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，FCA或其他监管机构对LIBOR确定方法的任何更改可能导致利息支付变化[211] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监测和评估相关风险，包括贷款利息及衍生品工具收支[212] - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前基本维持现状，但可能提前不可用[213] - 若LIBOR提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[214] - 替代利率及相关市场变化可能带来风险建模和估值挑战[216] - 引入替代利率可能产生额外基差风险和增加波动性[216] - 需对系统和数学模型进行调整以处理替代利率，可能带来大量增量成本[216] 市场风险敞口情况 - 自2021年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[217]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，而2021年第一季度核心FFO为4100万美元，即摊薄后每股0.15美元 [35] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费用）同比增长90个基点，主要受本季度约330万美元的一次性现金收入项目推动，但被较高的运营费用部分抵消 [36] - 截至2022年3月31日，公司流动性总计13亿美元，包括4.3亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；净债务为19亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.2年，95%为固定利率债务，且在2024年11月前无未偿债务到期 [38] - 2022年第一季度和截至4月21日，公司以每股9.34美元的加权平均价格回购了2330万美元的普通股，累计回购金额达2.15亿美元，加权平均价格为每股8.67美元，约占2020年3月5日已发行总股份的8.5% [40] - 预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.73 - 0.78美元之间，包括近期多户住宅收购的影响（约每股贡献0.02美元）和383 Main Avenue物业转让的影响 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 2022年第一季度签署了44份新租约和续租约，总面积约31.9万平方英尺，其中曼哈顿办公物业25.6万平方英尺，大纽约都会区办公物业6.2万平方英尺，零售物业1000平方英尺 [24] - 本季度新租约和续租约的加权平均租期为8.7年 [25] - 曼哈顿办公物业新租约和续租约的租赁价差在现金基础上提高至正3.5%，租户安装和免租期的租赁成本与2021年第四季度相比相对持平 [26] - 整个商业投资组合的租赁百分比环比提高130个基点至87%，曼哈顿办公投资组合的租赁百分比提高160个基点至88.6% [27] - 预计到年底整个商业投资组合的入住率将达到84% - 86% [28] 多户住宅业务 - 多户住宅入住率自上季度以来提高了120个基点，自初始承保以来提高了260个基点，目前为97.6%，同时市场价值有强劲增长，优惠和经纪人佣金减少 [33] 观景台业务 - 2022年第一季度帝国大厦观景台的参观人数达到2019年水平的45%，超过了40%的假设预测；3月份的恢复率为51%；4月至今的参观人数达到62% [14][15] - 2022年第一季度观景台NOI为700万美元，而去年同期为负200万美元 [37] - 预计2022年观景台净营业收入约为7400 - 7700万美元，假设第二季度参观人数达到2019年的60%，第三季度达到70%，第四季度达到80% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，纽约市酒店需求同比增长80%，主要受旅游业和商务旅行萌芽的推动；2月份房价超过2019年水平 [7] - 纽约市办公租赁环境较一年前显著改善，2022年第一季度新租约面积达720万平方英尺，连续第二个季度超过700万平方英尺，15年季度租赁量平均水平为640万平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司团队专注于寻找有吸引力的外部投资机会，以推动公司的下一轮增长，投资团队继续积极评估纽约市的办公、零售和多户住宅收购机会 [10][18] - 公司将持续衡量这些投资选择与回购自身股票的潜力，同时考虑潜在的资本循环，即寻找机会将增值资产货币化，并将收益再投资于股票回购和增值收购 [19] - 公司认为租户优先考虑配备完善设施、健康、节能且位于公共交通附近的建筑，公司的物业以更亲民的租金价格满足了租户对高品质物业的需求，在吸引租户方面具有优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市市场已度过低谷，呈现新的上升趋势，住宅市场强劲反弹，酒店需求增加，办公租赁活动改善，公司有望受益于纽约市的复苏 [7][9] - 尽管面临经济不确定性、乌克兰战争和利率上升等挑战，但公司凭借强大的资产负债表灵活性和专业能力，对未来的投资和发展持乐观态度 [56] - 公司将继续专注于租赁空置空间、销售观景台门票、吸引投资者，并不断评估资产以寻找更好的增长机会 [69] 其他重要信息 - 公司是首批为整个商业投资组合获得WELL健康安全评级重新认证的公司之一，也是北美首个获得该认证的商业投资组合 [20] - 公司与纽约州能源研究开发局共同开发了帝国大厦低碳改造手册，目前已为超过一半的纽约市投资组合制定了相关手册 [21] - 本季度公司宣布在500 Mamaroneck开展大型社区太阳能项目，该项目将产生超过大楼两倍的能源需求，且无需资本投资 [22] - 公司完成了康涅狄格州诺沃克383 Main Avenue物业的所有权转移，预计将在2022年第二季度确认约2700万美元的非现金收益，但对FFO无影响 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请谈谈租赁管道的情况，租户是否愿意回到谈判桌，目前租赁管道与3 - 6个月前相比如何？ - 公司第二季度的租赁活动管道良好，涉及金融服务、专业服务、科技等多个行业的潜在租户；建议关注租赁百分比，随着已签署租约在今年晚些时候生效，将推动入住率上升；部分建筑的租赁情况良好，如1400 Broadway已100%出租，其他建筑也有多个租赁谈判正在进行；公司正在建设的新设施将增强吸引力，对未来一年持乐观态度 [53][54] 问题2：收购机会集与6 - 12个月前相比是变大还是变小，定价如何变化，对价格的预期如何？ - 收购团队仍非常活跃，公司拥有强大的资产负债表灵活性；经济不确定性、战争和利率上升带来了更复杂的机会，公司擅长处理复杂交易；利率上升将减少高杠杆金融买家的竞争力，公司有机会选择性地进行资本循环，将增值资产的收益用于未来的外部增长投资 [56][57] 问题3：如何考虑处置资产的规模和时机，是否会在2022年进行？ - 公司一段时间前就开始考虑资产循环，会对每个资产进行评估，寻找增值资产的货币化机会，并将收益用于股票回购和增值收购 [58] 问题4：为什么不优先回购股票，什么样的资产能带来比回购股票更高的价值？ - 公司的优先事项包括股票回购、新收购和资本循环；在能够为投资者获取价值的前提下，公司对回购股票感兴趣，但目前处于10b5 - 1计划期间，回购不受控制；公司会考虑现有资产的资本循环，以实现未来更高的增长前景，同时利用无税影响的现金回购股票；公司会寻找有趣的机会，不局限于回购股票，如果机会具有增值性，将积极追求 [61][62][63] 问题5：在资本循环方面，除了诺沃克交易和韦斯特波特零售物业，是否还有其他资产在市场上出售或寻求合资资本？目前的重点是积极收购还是评估资产的货币化机会？ - 公司对每个资产都有规划，本周已将10 Bank Street挂牌出售；以Merit View为例，公司会评估资产的现金消耗和回报情况，选择将资金投入更有增长潜力的领域；韦斯特波特零售和10 Bank Street是通过出售资产提取价值并重新配置资本的案例，公司将持续评估资产 [66][67] 问题6：目前的重点是通过资本循环和股票回购缩小股价差距，还是通过外部增长扩大基础？ - 公司的四个重点是租赁空间、销售门票、吸引投资者和寻找更好的增长机会；当能够以税务有效的方式从资产负债表中移除资产，并将资金投入更符合公司目标的领域时，公司会这样做；公司的重点是持续关注这四个方面 [69] 问题7：曼哈顿的处置是否会产生大额资本利得？ - 每个情况都不同，公司有多种税务考虑，部分资产有税务保护；公司有经验通过1031同类交换等方式递延税款 [71][73] 问题8：纽约市有多少办公物业可以实现脱碳或走上脱碳之路，以满足可持续发展因素？ - 公司在GRAS filings中得分提高6分，在同行中获得94%的第二高分数，是纽约市上市办公REIT中碳足迹最低的公司；公司通过资产负债表投资和现代化改造，使老旧资产实现了能源效率、室内环境质量和健康建筑标准的提升；公司认为有很大机会对现有建筑进行重新开发，但需要资产负债表支持、专业知识和合适的建筑条件；很多建筑由于楼层布局、位置、资产负债表和执行能力等因素，难以实现脱碳 [75][76][77] 问题9：公司典型价格点的办公空间租赁活动与市场高端租金的租赁活动相比如何？ - 公司在使建筑现代化、节能和可持续方面处于领先地位，受益于租户对高品质建筑的追求；公司的建筑提供健康、现代化、节能的租户空间，方便的公共交通和完善的设施，且价格亲民；公司在该价格点的租赁活动非常活跃，为希望在该位置以合理价格租赁新办公空间的企业提供了重要选择 [80][81] 问题10：租户未来将如何使用办公空间，是否对每周在办公室的天数和办公空间需求有更清晰的认识，是否有按租户规模或曼哈顿与郊区投资组合的明显趋势？ - 租户经常提到员工在办公室一起工作对协作、创造力、生产力、培训和指导等方面的好处；越来越多的租户要求员工至少每周在办公室工作3天，且办公空间需求没有减少；公司的租赁数据显示，租户正在扩大办公空间和员工规模；周二至周四，曼哈顿办公物业的入住率接近2019年的50%，大纽约都会区超过60%，随着业务竞争加剧，预计更多人会回到办公室 [82][83][85]

业绩总结 - 公司在2021年总现金净运营收入为324,248千美元[52] - 公司在2022年第一季度的净收入为-17,221千美元，而2021年第四季度的净收入为-4,074千美元[54] - 公司在2022年第一季度的调整后EBITDA为73,303千美元[54] 用户数据 - ESRT在曼哈顿的投资组合面积为9百万平方英尺，主要集中在办公楼，且租赁比例持续上升[2] - 已签署的租赁合同产生的收入为5000万美元，其中包括未开始的租赁和免租期的消耗[2][13] - 2021年，观景台的收入每位游客下降，主要由于游客数量增加[26] - 2021年第一季度，观景台的收入每位游客同比增长9%[28] - 2021年第二季度，观景台的收入每位游客同比增长17%[28] - 2021年第三季度，观景台的收入每位游客同比增长24%[28] 财务状况 - 公司的净债务与总企业价值比率为40%，显著低于同行业的52%[14] - 公司的加权平均利率为3.9%，显示出良好的财务灵活性[14] - 公司的现金储备为4.3亿美元，未使用的信贷额度为8.5亿美元，显示出强大的流动性[14] 新产品与技术研发 - 新推出的互动体验项目投资1.65亿美元，预计将提升客户评价[25] - 2021年，76%的投资组合获得了能源之星认证，表明公司在能源效率方面的领导地位[16] - 公司承诺到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，2035年实现纽约市办公组合的净零碳排放[16] 市场扩张与并购 - 办公室租金范围为每平方英尺80至200美元，相较于未现代化的B类办公楼的40至60美元，ESRT提供了优质的性价比[10] - 公司租户组合多样化，涵盖消费品、金融、专业服务等多个行业，确保收入的稳定性[22] 负面信息 - 公司面临多种风险因素，包括COVID-19疫情的经济、市场、政治和社会影响[56] - 租金下降或空置率上升可能会影响公司的收入[56] - 公司可能面临借款成本上升的风险，尤其是利率变化和LIBOR的逐步淘汰[56] - 公司的房地产估值可能下降，导致减值损失[56] - 公司可能无法成功执行新计划的资本项目，或未能按预期时间和成本完成[56] - 公司的发展项目（如Metro Tower开发项目）面临风险[56] - 政府法规、税法和税率的变化可能对公司产生影响[56] - 公司可能未能符合房地产投资信托（REIT）的资格要求[56] - 环境不确定性和气候变化相关风险可能影响公司的运营[56] - 公司对ESG指标和目标的估算方法的准确性可能存在风险[56] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，帝国大厦的总交易价格为3.07亿美元，每个单位价格为43.5万美元[31] - 2021年，帝国大厦的温室气体排放强度减少23%[42] - 2021年，建筑物的能源使用强度减少24%[42] - 2021年，废物回收率为36%，距离2035年75%的目标还有差距[43] - 2021年，整个投资组合100%由可再生风能供电[36] - 公司在2021年获得了94分的GRESB 5星评级，并连续第二年获得绿色星级认可[45] - 公司在2021年获得了2022年彭博性别平等指数的认可[48] - 公司在所有员工中，女性占比为44.2%，男性占比为55.8%[48] - 公司在VP及以上职位中，女性占比为27.6%[48] - 公司在VP及以上职位中，种族多样性为17.2%[48]

公司业务发展与项目进展 - 公司获500万美元帝国大厦挑战项目首轮资助[19] - 公司计划开发约40万平方英尺可出租面积的办公塔楼和车库[20] - 2013年以来公司租户扩张超200次，总面积超250万平方英尺[21] - 公司完成约1.65亿美元帝国大厦观景台多年重新规划和开发[24] 观景台游客数据 - 2018和2019年帝国大厦观景台游客分别约380万和350万，2020年降至50万，2021年升至80万[22] 物业环境情况 - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号土壤被确认污染[35] - 纽约哈里森马马罗内克大道500号物业前业主进行自愿补救行动清理工作[36] 公司可持续与合规情况 - 公司自2021年1月起100%的投资组合签约使用可再生风能[19] - 公司预计2024年不受纽约市地方法律97号罚款影响[19] - 公司预计在2024 - 2030年首个执法期内，旗下任何建筑都无需支付罚款[42] 公司业务板块 - 公司报告业务板块包括房地产和观景台板块[27] 公司保险情况 - ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供每次事故超过8亿美元损失的12亿美元恐怖主义保险，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[44] - 公司购买了超过100万美元免赔额、限额为5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，ESRT Captive Insurance提供超过5000万美元保单、限额为19.5亿美元的NBCR保险[44] REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若分配低于100%的净应纳税所得额，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[55] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产组成，投资证券（除特定情况外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，资产（除政府证券和合格房地产资产外）中任何一家发行人的证券价值占比不超过5%，总证券价值中一家或多家应税REIT子公司（TRS）的证券占比不超过20%[56] 天文台业务收入占比 - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[61][62] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司员工总数为693人，其中约484人受集体谈判协议覆盖[63] 公司办公地点 - 公司主要行政办公室位于纽约市西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有5个区域租赁和物业管理办公室[70] 公司网站与信息披露 - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站的SEC文件板块免费提供10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当前报告等[71] - 公司将在向美国证券交易委员会（SEC）电子提交或提供相关材料后尽快修订根据1934年《证券交易法》第13(a)或15(d)条提交或提供的报告[73] - 公司已在网站上发布审计委员会章程、薪酬和人力资本委员会章程等文件[73] - 公司将在SEC规定的时间内在网站上发布商业行为和道德准则的任何修订以及适用于高级财务官员、高管或董事的任何豁免[73] 公司首次公开发行 - 公司首次公开发行A类普通股于2013年10月7日完成[9] 企业价值定义 - “企业价值”指特定时间所有已发行A类普通股加上可交换运营合伙单位和可转换B类普通股对应的A类普通股数量，乘以2021年12月31日A类普通股股价，再加上私人永续优先股和2021年12月31日的合并债务[9]

业绩总结 - 2021年净运营收入为343,390万美元，较2020年增长约5.5%[51] - 2021年租金收入为499,536万美元，较2020年增长约3.5%[52] - 2021年EBITDA为75,494万美元，较2020年增长约13.5%[52] - 2021年总现金净运营收入为324,248万美元，较2020年增长约4.5%[51] - 2021年总现金收入为531,305万美元，较2020年增长约2.5%[52] - 2021年利息支出为94,608万美元，较2020年增长约2.5%[51] - 2021年折旧和摊销费用为201,806万美元，较2020年增长约5.5%[51] - 2021年公司管理和其他费用为55,947万美元，较2020年增长约1.5%[51] - 2021年公司减值费用为7,723万美元，较2020年无减值费用增加[51] - 2021年12月31日的净收入（损失）为-4,074万美元，较2020年下降约674.5%[51] 财务健康 - 帝国州房地产信托的净债务与总企业价值比率为42%，低于同行平均水平52%[15] - 帝国州房地产信托的净债务与调整后EBITDA比率为6.5倍，低于同行平均水平9.4倍[15] - 帝国州房地产信托的现金储备为4.24亿美元，未使用的信用额度为8.5亿美元[15] - 帝国州房地产信托的固定利率债务占比为95%[15] 用户数据与市场表现 - 2021年，帝国大厦观景台的年收入预计为1.4亿美元，年复合增长率为9%[25] - 帝国州房地产信托的租金合同总额为4600万美元，包含未开始的租约[22] - 公司拥有710K平方英尺的不可替代街头零售资产，90%的零售年租金由国家零售商构成[28] 未来展望与战略 - 公司在“胜利”项目中拥有625个单位，总购买价格为3.07亿美元，假定零售空间价值为3500万美元[30] - 最近收购的多户住宅项目总价为3.07亿美元，每单位价格为43.5万美元，包含1.87亿美元的假定债务[29] - 收购项目预计在2025年实现中位数5%的稳定资本化率，初始成本收益率约为4%[29] - 公司在2021年实现了25%的能源使用强度减少，目标是到2035年减少50%[44] - 公司在2020年实现了23%的温室气体排放强度减少，目标是到2035年实现净零排放[44] - 公司在2020年实现了35%的废物回收率，目标是到2035年达到75%[46] 新技术与可持续发展 - 公司在室内环境质量方面，已安装MERV 13过滤器和活性双极离子化空气净化系统，能够中和99.92%的冠状病毒颗粒[48] - 公司在能源效率目标为75%，目前已达到76%[9] - 公司在2020年获得GRESB五颗星评级，连续第二年获得绿色星级认可，得分为94[48] - 公司自然光和健康评分为86%，远高于平均水平29%[13]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为4980万美元，即摊薄后每股0.18美元 [40] - 同店物业现金NOI（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）较2020年第四季度下降4.9%，主要因2021年第三季度与Global Brands Group租约终止致收入减少及入住率下降 [40] - 截至2021年12月31日，公司流动性为13亿美元，包括4.24亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未提取部分；净债务19亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.5年；按比例计算的净债务与总市值之比为42.2%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍 [42][43] - 第四季度及截至2022年2月14日，公司以每股9.46美元的加权平均价格回购了4170万美元普通股，累计回购1.955亿美元，加权平均价格每股8.61美元，约占2020年3月5日回购计划开始时流通股总数的7.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第四季度签署34份新租约和续租约，总面积约37.5万平方英尺，其中曼哈顿写字楼物业29.4万平方英尺，大纽约都会区写字楼物业7.5万平方英尺，零售物业6000平方英尺 [27] - 第四季度新签曼哈顿写字楼物业租约现金租金率较上一递增租金上涨3.9%，四份零售租约正利差为7.3%，整个投资组合新租约和续租约租金上涨1.9% [31] - 总投资组合入住率为82.4%，较上一季度下降110个基点，出租率为85.7%；预计2022年曼哈顿写字楼出租率从第一季度开始上升，入住率第一季度略有下降，年底达到80%中段 [32][33] - 第四季度物业运营费用为3500万美元，较2020年第四季度增加350万美元，因建筑利用率提高和逐步恢复正常运营；2021年较2019年节省约4800万美元运营费用，预计2022年运营费用仍低于2019年年度运营费用 [37] 天文台业务 - 第四季度天文台NOI为1070万美元，较2021年第三季度增长67%；收入从第三季度的1280万美元增至1770万美元；费用为690万美元，高于第三季度的640万美元；预计在达到60%恢复率之前，季度运营费用约为600 - 700万美元，之后为800 - 900万美元 [41] - 第四季度参观人数约为2019年同期的40%，较2020年和上一季度持续改善，受Omicron影响略有下降 [19] 多户住宅业务 - 12月底完成收购曼哈顿两处A类多户住宅资产共625套单元；自10月宣布收购以来，基本面改善，按市值计价租金上涨，优惠套餐减少，参观量强劲，入住率升至96.4% [22][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至11月，纽约市酒店入住率同比增长21%，12月酒店预订量同比增长312%；12月底Omicron激增前，制衣区人流量反弹至疫情前水平的86%，约320万人在曼哈顿写字楼周边活动 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于最大化资产负债表效益，适应与新冠共存的新常态，利用投资组合优势从复苏中获利，吸引优质租户 [8][12] - 投资团队积极评估纽约市写字楼、零售和多户住宅收购机会，同时进行股票回购；考虑资本循环和配置举措，对表现不佳资产进行评估和处理 [23][46][47] - 公司认为市场对A类和B类写字楼长期前景及吸引租户能力的讨论被过度简化，其重新开发的投资组合能满足企业长期办公需求，受益于市场对优质物业的追求 [14] - 天文台业务方面，公司认为市场有足够空间容纳多个景点，其作为唯一正宗标志性景点有竞争优势，将继续提供优质体验并通过票务预订系统最大化收入 [21][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年初公司业务繁忙，预计到2022年第一季度末行业对话将出现积极转变，纽约市在新市长领导下重新关注商业社区，公司有望从复苏中受益 [8][9][11] - 尽管Omicron对第一季度天文台复苏造成阻碍，但公司已看到复苏迹象，且第一季度通常是天文台淡季；写字楼业务方面，随着更多公司宣布重返办公室，预计建筑利用率将稳步上升 [17][36] 其他重要信息 - 公司获得纽约州能源研究与发展局“帝国建筑挑战”首轮5000万美元竞争性赠款中的500万美元，用于到2050年将温室气体排放量减少85% [24] - 公司入选2022年彭博性别平等指数，在能源效率、可持续性、健康建筑和室内环境质量方面的领导地位为行业树立标准，吸引新老租户 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年底入住率达到80%中段的目标，已签署未开始的租约、续租和已知空置情况，以及需要进行的投机性租赁情况 - 公司专注提高出租率和保留现有租户以推动未来入住率；曼哈顿写字楼目前出租率87%，预计第一季度出租率提高，但因Signature交易的租户搬出，入住率将略有下降，Signature租约预计年底开始，将推动入住率上升；有54.5万平方英尺已签署未开始的租约，约50万平方英尺预计2022年底开始，其中33万平方英尺将用于填补当前空置空间；2022年续租规模较小，约57.6万平方英尺，预计出租率和入住率在第一、二季度稳步改善，下半年进一步提升 [51][52][54] 问题2: 投资活动情况，以及在低资本化率和曼哈顿市场快速复苏情况下扩大住宅业务规模的信心 - 公司继续积极评估交易，投资团队专注于纽约市写字楼、零售和多户住宅领域；多户住宅收购旨在增加价值，利用资产负债表解决复杂问题；不急于扩大规模，将寻找合适机会为股东创造价值 [55][56] 问题3: 出租率和入住率数据对比，以及1200万美元终止费用在未来几个季度的收益确认方式 - 当前投资组合出租率85.7%，入住率82.4%，两者差异为已签署未开始的租约；预计入住率年底达到80%中段，第一季度出租率将提高；1200万美元终止费用将在剩余租约期限（约四到五年）内作为租金收入逐步确认，影响同店现金NOI [59][60][62] 问题4: 曼哈顿24份租约中17份为预建空间的租户类型、租户兴趣相关信息，以及预建租户平均规模、规模是否会增长和租户对租赁灵活性的需求 - 预建空间在One Grand Central Place活动最多，吸引各行业租户，包括医疗、金融、专业服务和法律等；预建空间平均面积3500 - 6000平方英尺，本季度租赁17个单元，约8.3万平方英尺；公司会满足租户增长需求，预建项目为租户长期发展提供支持；租赁期限灵活性方面未观察到显著变化，本季度加权平均租赁期限为11.2年，预建租约平均期限约三到五年 [64][65][70] 问题5: 公司投资组合是否能受益于市场对优质物业的追求，以及是否会带来更高入住率 - 公司投资组合受益于市场对优质物业的追求，租户更关注现代化建筑、健康环境、交通便利和配套设施，公司物业能满足这些需求；将带来更高出租率，进而提高入住率，且公司租金、租户信用和租赁期限优于同类建筑 [70][71][75] 问题6: 郊区投资组合表现不佳，是否需要大量资本投入以恢复到以前水平，以及该投资组合入住率是否会像曼哈顿一样回升 - 公司正在全面评估资产，确定资本最佳投资方向；Norwalk市场因GE退出而恶化，是特殊情况；大部分物业公共区域和配套设施升级已完成，部分工作待完成；预计该投资组合入住率回升不如曼哈顿强劲，但目前租赁流量良好，对物业状况满意 [76][77][79] 问题7: 公寓收购解决的问题和额外收益，以及与之前放弃的1440 Broadway项目在收益率和资本成本方面的比较 - 公寓收购解决了现有合作关系问题，交易复杂，公司在税务和结构方面有独特优势；收购价格合理，与市场可比交易不同；公司会与提问者进一步沟通项目差异；公司在寻求外部增长的同时进行股票回购，以多种方式为股东创造价值 [81][82][86] 问题8: 公司街道零售租户受商店关闭问题的影响 - 零售物业出租率91%，租户经营良好；公司曾协助部分餐饮零售商应对疫情，将部分基本租金转换为百分比租金，租户恢复情况良好 [89][90] 问题9: 公司使用资产负债表资金进行零售、多户住宅或写字楼交易或股票回购后，若股票仍以低倍数交易，公司使用资金的激进程度 - 对于纽约市写字楼REIT，鉴于估值折扣，普通股不是主要融资来源，灵活的资产负债表很有帮助；公司积极关注资本循环和配置，考虑资产租赁、维护、股票回购和外部机会；公司拥有资产所有权，可选择合资企业获取资金，将谨慎应对市场 [92][93][94] 问题10: 公司可变现资产以缩小市场价值与感知价值差距的情况，以及提升股价的措施 - 公司会将已开发资产转向有增长潜力的资产，利用1031交易结构避免税务问题；市场交易比分析师认为的更活跃，有很多非高端资产的交易；公司目标是长期创造价值，相信优质资产上市会有良好反应，且有能力筹集额外资金 [97][98][104] 问题11: 天文台业务不以追求流量为目标与盈利目标的协调 - 公司不以低价驱动流量，天文台业务被视为机构资产；公司提供优质体验，在谷歌和TripAdvisor上评分高于竞争对手；公司有能力实现更高流量，但不会为追求流量牺牲体验和评价 [105][106][109] 问题12: 2023年未知租约类别中是否有重大租约影响入住率进展 - 随着时间推移，未知租约将明确归属类别；公司已与2023年底前租约到期的租户进行讨论，最大租户位于1333，约10万平方英尺，原为GBG的转租租户，现将与公司直接签约，公司正在与他们讨论未来计划 [111][112][113] 问题13: 优惠套餐相对于疫情前水平的量化变化，以及新政府对纽约市可持续发展相关法规的看法 - 过去四个季度净有效租金呈上升趋势，但仍略低于疫情前水平；本季度每租赁年每平方英尺的平均租赁成本（包括租户装修和佣金）为9.25美元，与过去三年水平一致，受租赁期限影响，反映租户长期承诺；新市长亚当斯政府邀请Rit Aggarwala回归，公司与市长办公室的沟通积极，但因保密协议不便透露更多信息 [114][115][116]

公司整体财务状况 - 2021年第三季度公司净亏损700万美元，核心运营资金为5530万美元[136] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合包含1010万平方英尺的办公和零售空间[141] - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务约21亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，94.2%为固定利率债务，现金及现金等价物为5.822亿美元，净债务与总市值之比为34.7%[146] - 公司资产负债表上持有5.822亿美元现金及现金等价物，未使用的无担保循环信贷额度为8.5亿美元，该信贷额度将于2025年3月到期[148] - 截至2021年9月30日，公司有5.822亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[206] - 截至2021年9月30日，公司总合并债务约21亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，合并净债务与总市值之比为34.7%[207] - 截至2021年9月30日，公司各项财务指标均符合约定，最大总杠杆率35.7%，最大有担保债务13.0%，最低固定费用覆盖率2.8倍，最低无抵押利息覆盖率5.2倍，最大无担保杠杆率28.7%[214] - 截至2021年9月30日，公司没有任何资产负债表外安排[222] - 截至2021年和2020年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为6.21亿美元和4.28亿美元[231] - 2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金增至1.67亿美元，较2020年增加340万美元[232] - 2021年前九个月，公司投资活动使用的净现金减至7080万美元，较2020年减少4260万美元[233] - 2021年前九个月，公司融资活动使用的净现金减至4320万美元，较2020年减少1.494亿美元[235] - 2021年第三季度和前九个月，公司净运营收入分别为9311万美元和2.54827亿美元，2020年同期分别为7215.4万美元和2.35891亿美元[239] - 2021年前三季度核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东和非控股权益为1.45122亿美元，2020年同期为1.28106亿美元[245] - 截至2021年9月30日，浮动利率债务1.25亿美元，占企业总价值的2.5%[258] - 截至2021年9月30日，有一份名义价值2.65亿美元的利率LIBOR掉期协议，固定LIBOR利率为2.1485%，2022年8月24日到期，公允价值为 - 490万美元[261] - 若短期利率提高1%，2021年前三季度利息费用将增加约90万美元；截至2021年9月30日，20亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.91%[262] - 截至2021年9月30日，未偿债务公允价值约22亿美元，比账面价值高约4430万美元[263] - 自2020年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[271] 公司业务线财务数据对比 - 2021年第三季度同店物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）较2020年第三季度下降5.7%[137] - 2021年第三季度帝国大厦观景台收入从第二季度的840万美元增至1280万美元，净营业收入为640万美元[138] - 2021年第三季度实现租赁终止费1130万美元，签署34份新租约、续约和扩租租约，总面积268,055平方英尺，收取了第三季度总账单的95%[139] - 2021年第三季度与2020年同期相比，租赁收入为139,558千美元，同比下降0.3%；天文台收入为12,796千美元，同比增长189.6%；租赁终止费用为11,321千美元，同比增长3320.2%；第三方管理及其他费用为314千美元，同比增长11.0%；其他收入及费用为1,059千美元，同比下降35.2%；总收入为165,048千美元，同比增长12.6%[168] - 2021年前九个月与2020年同期相比，租赁收入为420,586千美元，同比下降1.3%；天文台收入为23,758千美元，同比下降1.2%；租赁终止费用为15,949千美元，同比增长912.6%；第三方管理及其他费用为917千美元，同比下降1.4%；其他收入及费用为2,550千美元，同比下降51.5%；总收入为463,760千美元，同比增长1.3%[185] - 2021年九个月，办公物业新签、扩建和续约租约88份，总面积614,328平方英尺，租赁佣金成本10,507,000美元，租户改善成本36,737,000美元[217] - 2021年九个月，零售物业新签、扩建和续约租约7份，总面积16,382平方英尺，租赁佣金成本703,000美元，租户改善成本592,000美元[219] - 2020年全年签署0.9百万可出租平方英尺新租约、续租和扩租协议，2021年前三季度签署0.6百万可出租平方英尺[248] - 2021年第三季度天文台接待约25.5万游客，二季度为16.2万，2020年三季度为3万[253] 公司物业相关情况 - 2002年至2021年9月30日，公司在曼哈顿办公物业的再开发和重新定位战略中投资约9.597亿美元，2018 - 2021年花费约3930万美元用于物业公共区域和设施维护[146] - 截至2021年9月30日，公司投资组合的出租率为86.5%，其中2.3%的租约将于2021年到期，5.5%的租约将于2022年到期[155] - 2021年7月29日，GBG USA申请破产，其租赁面积353,325平方英尺，占公司总可出租面积3.5%，占总投资组合年化租金约3.6%，其中191,000平方英尺未转租，占总可出租面积1.9%[158] - 第三季度公司对GBG USA位于百老汇1333号的租赁直线应收账款进行了160万美元的非现金核销[159] - 公司将GBG USA 1700万美元的信用证全额转为现金，其中520万美元用于抵消其在帝国大厦租赁的直线租金应收账款余额，170万美元确认为第三季度部分期间的GAAP租赁收入，1010万美元确认为租赁终止收入[160] - 截至2021年9月30日，公司预计现有租赁协议下的租户改善和租赁佣金额外成本约8520万美元[219] - 截至2021年9月30日，约140万可出租平方英尺空间可出租，占投资组合净可出租面积的13.5%；2021年和2022年到期租约分别占净可出租面积的2.3%和5.5%，预计分别占该期间年化租金的2.3%和6.2%[250] 公司股票回购与股息情况 - 截至2021年10月26日，公司自2020年3月5日开始的股票回购计划累计回购1.538亿美元普通股，加权平均价格为每股8.41美元，其中2021年第三季度及截至10月26日回购650万美元，加权平均价格为每股10.41美元[140] - 董事会授权在2021年12月31日前回购不超5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[230] - 2020年因天文台参观量下降致收入显著减少及有净运营亏损结转，公司暂停2020年第三、四季度和2021年第一、二季度股息，2021年第三季度恢复，股息为每股0.035美元，年化率为每股0.14美元[227] - 2021年和2020年前九个月，公司向证券持有人分配和支付股息分别为2260万美元和6540万美元[229] 公司税务与债务安排 - 公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配低于100%的净应纳税收入，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，若低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[223][224] - 截至2021年9月30日，公司有净运营亏损结转，联邦净运营亏损可无限期结转，但联邦净运营亏损抵减REIT应纳税收入不超80%，2020年除外[228] - 2021年第一季度，公司签订初始最高本金达10.65亿美元的修订后高级无担保信贷安排，包括8.5亿美元循环信贷和2.15亿美元定期贷款[208] - 2020年3月19日，公司签订本金1.75亿美元的高级无担保定期贷款安排，截至2021年9月30日，借款金额为1.75亿美元[209] 公司天文台相关情况 - 2020年3月16日，公司因疫情关闭帝国大厦天文台，86层观景台于7月20日重新开放，102层观景台于8月24日重新开放，2021年6月16日天文台带互动展览全面重新开放[163][164] - 2021年第三季度，与2019年相比，7月和8月初游客恢复情况高于假设入场预测，但第三季度其余时间低于预测，主要因新冠Delta变种和美国边境对国际旅游关闭的影响[164] - 2021年9月30日，分配给天文台报告单元的商誉价值为2.275亿美元，最近的商誉减值测试显示，天文台报告单元的公允价值超过其账面价值不到15.0%[165] - 政府宣布2021年11月将向完全接种疫苗的国际游客重新开放边境[164] 公司项目支出核销情况 - 2020年第三季度，公司对房地产板块一个因疫情被用户重新考虑而暂停的定制开发项目注销了210万美元的前期支出[179] - 2020年9月30日止九个月，房地产板块有410万美元热电联产/冗余现场发电项目和210万美元定制开发项目的支出核销[197] LIBOR相关情况 - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，FCA宣布届时将不再发布USD LIBOR[264][265]

财务数据 - 公司拥有5.82亿美元现金和8.5亿美元未提取的循环信贷额度[1] - 2021年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，同行业平均为9.1倍[12] - 2021年第三季度的净债务与企业价值比率为34.7%，同行业平均为51%[12] - 2021年第三季度的总流动性为14亿美元[5] - 2021年第三季度的净收入为-10,183千美元，较2020年同期的-12,269千美元有所改善[73] - 2021年第三季度的租金收入为125,455千美元，现金总收入为132,227千美元[72] - 2021年截至9月30日的现金净运营收入为93,110千美元[71] - 2021年第三季度的总现金净运营收入为87,736千美元[71] - 2021年第三季度的净运营收入为93,110千美元，较2020年同期的72,154千美元增长了29%[71] - 2021年第三季度的总现金收入为538,790千美元，较2020年同期的137,016千美元增长了39%[72] 运营表现 - 2021年第三季度的物业净运营收入（NOI）占总租赁面积的79.8%[25] - 2021年第三季度的租赁收入增长潜力为4500万美元[2] - 2021年第三季度，曼哈顿办公物业的租赁面积为1010万平方英尺[16] - 2021年第三季度，公司的租户扩展累计增长达到1898771平方英尺[19] - 2021年第三季度，观景台的年收入为1.312亿美元，年复合增长率为9%[26] 可持续发展 - 帝国大厦计划在2030年前实现净零碳排放，整个投资组合计划在2035年前实现净零碳排放[33] - 预计到2024年，能源使用强度减少20%，每年减少5%的废物产生[33] - ESRT的整个投资组合100%使用可再生风能，成为美国房地产行业最大的100%绿色电力用户[37] - 2020年，ESRT实现温室气体排放强度减少23%[53] - 计划到2035年实现水使用量减少30%，每年减少2%[56] - 2021年，ESRT获得能源之星年度合作伙伴奖，表彰其在能源效率方面的领导力[36] - 2021年第三季度，公司的GRESB评级为5星，得分为94，排名同行业第二[2] - 在GRESB评估中，ESRT连续第二年获得5星评级，得分为94[58] - 76%的投资组合获得能源之星认证[55] 员工与文化 - 2020年，员工中有96%表示与同事有良好的合作关系，96%为在ESRT工作感到自豪[39] - 2020年，ESRT的员工性别比例为50%女性和50%男性，VP及以上职位为22%女性和78%男性[39]