财务数据关键指标变化（2022年第三季度） - 2022年第三季度公司归属于普通股股东的净收入为560万美元，核心运营资金为5650万美元[132] - 2022年第三季度公司签署了335382平方英尺的新租约、续租和扩租租约[133] - 2022年第三季度帝国大厦观景台净营业收入为2450万美元[134] - 2022年第三季度至10月24日，公司回购了价值2010万美元的普通股[135] - 2022年第三季度总营收为1.83712亿美元，较2021年同期增长11.3%[137] - 2022年第三季度总运营费用为1.48185亿美元，较2021年同期增长2.4%[137] - 2022年第三季度运营收入为3552.7万美元，较2021年同期增长169.1%[137] - 2022年第三季度净收入为1011.8万美元，较2021年同期增长199.4%[137] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为555.7万美元，较2021年同期增长179.6%[137] - 2022年第三季度天文台接待游客68.7万人次，2021年同期为25.5万人次；2022年第三季度天文台收入为3310万美元，2021年同期为1280万美元[209][210] - 2022年第三季度房地产折旧和摊销为4546.1万美元，2021年同期为6456.5万美元[202] - 2022年第三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的FFO为5457.8万美元，2021年同期为5333.2万美元[202] - 2022年第三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为5653.5万美元，2021年同期为5528.9万美元[202] 财务数据关键指标变化（2022年前三季度） - 2022年前三季度总营收590.8万美元，较2021年同期的255万美元增长131.7%，其中租赁收入44514.3万美元，增长5.8%；天文台收入7366万美元，增长210% [150] - 2022年前三季度总运营费用45769.4万美元，较2021年同期的40572.4万美元下降12.8%，其中物业运营费用11887.5万美元，下降28.6% [150] - 2022年前三季度运营收入8807.4万美元，较2021年同期的5803.6万美元增长51.8% [150] - 2022年前三季度净收入4159.2万美元，较2021年同期的亏损896.3万美元增长564% [150] - 2022年前三季度写字楼新签、扩建和续约租约103份，总面积928598平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺19.14美元，租户改善成本每平方英尺59.2美元 [177] - 2022年前三季度零售物业新签、扩建和续约租约12份，总面积45655平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺59.85美元，租户改善成本每平方英尺53.97美元 [177] - 2022年前九个月资本支出为28,823美元，2021年为15,552美元[178] - 2022年和2021年前九个月向股权持有人的分配和股息分别为3220万美元和2260万美元[184] - 运营活动提供的净现金增加700万美元至1.74亿美元，投资活动使用的净现金增加1830万美元至8910万美元，融资活动使用的净现金增加7650万美元至1.197亿美元[187] - 2022年和2021年前九个月净运营收入分别为3.0473亿美元和2.54827亿美元[194] - 2022年和2021年前九个月直线租金收入分别为1853.3万美元和1319.7万美元[194] - 2022年和2021年前九个月租赁资产和负债摊销带来的租金收入净增加分别为413.6万美元和561.5万美元[194] - 2022年和2021年前九个月收购的低于市场地面租赁的摊销均为587.3万美元[194] - 2022年前三季度净收入为4.1592亿美元，2021年同期为亏损8963万美元；2022年第三季度净收入为1.0118亿美元，2021年同期为亏损1.0183亿美元[202] - 2022年前三季度房地产折旧和摊销为1.67446亿美元，2021年同期为1.51149亿美元[202] - 2022年前三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的FFO为1.78988亿美元，2021年同期为1.39035亿美元[202] - 2022年前三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为1.84861亿美元，2021年同期为1.44908亿美元[202] 资产与债务情况（截至2022年9月30日） - 截至2022年9月30日，公司商业投资组合出租率为88.5%，纽约市办公投资组合出租率为89.4%[132] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物有3.872亿美元，无抵押循环信贷额度可用8.5亿美元 [167] - 截至2022年9月30日，公司总合并债务约23亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限6.7年，2024年11月前无到期债务 [168] - 截至2022年9月30日，公司合并应付抵押票据为9.331亿美元，首笔到期时间为2024年11月 [170] - 截至2022年9月30日，公司遵守未偿还高级无抵押票据的契约，各项财务指标均符合要求，如最大总杠杆率为39%，小于60%的要求 [171][172] - 截至2022年9月30日，预计租户改进和租赁佣金的额外成本约为1.179亿美元[179] - 截至2022年和2021年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.398亿美元和6.21亿美元[186] - 截至2022年9月30日，公司可租赁面积约110万平方英尺，占净可租赁面积的11.5%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的1.4%和5.5%，预计分别占该时期年化租金的1.6%和6.4%[205] - 截至2022年9月30日，公司有利率LIBOR互换和上限协议以及SOFR互换协议，总名义价值为5.763亿美元，到期日在2024年10月1日至2033年11月1日之间[214] - 截至2022年9月30日，23亿美元固定利率债务的加权平均利率为每年3.9%，到期日至2035年3月17日[215] - 截至2022年9月30日，公司未偿债务的公允价值约为21亿美元，比账面价值少约2.15亿美元[216] 公司决策与交易情况 - 董事会授权在2023年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的相关单位[185] - 2022年9月30日后，公司签订协议出售两处房产，总估值9500万美元，预计2023年第一季度完成交易[203]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为5650万美元，即摊薄后每股0.21美元，而2021年第三季度核心FFO为5530万美元，即摊薄后每股0.20美元 [46] - 截至2022年9月30日，公司流动性总计12亿美元，其中包括3.87亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排未动用额度 [48] - 季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.7年，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍 [49] - 2022年第三季度和截至10月24日，公司以每股7美元的加权平均价格回购了2010万美元的普通股，累计回购金额达2.75亿美元，加权平均价格为每股8.36美元，约占2020年3月5日已发行总股份的11% [51] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.83 - 0.85美元之间，2022年天文台NOI约为6700 - 7000万美元，第四季度天文台费用约为800 - 900万美元 [53] - 预计2022年同店现金净营业收入（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降8%左右，同店入住率年底将在84% - 86%之间 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 第三季度商业投资组合总租赁面积达33.5万平方英尺，其中曼哈顿办公物业17.9万平方英尺，大纽约都会区办公物业11.5万平方英尺，零售物业4.1万平方英尺 [31] - 第三季度签署34份新租约和续租约，加权平均租期约为8年 [31] - 曼哈顿办公物业新租约现金基础上的混合租赁利差提高至10%，新租约租金上涨23.6% [35] - 第三季度总商业投资组合租赁百分比环比上升70个基点至88.5%，曼哈顿办公租赁百分比环比上升110个基点至89.4%，年初至今上升240个基点 [36] - 年初至今已租赁超过97.4万平方英尺，今年年底前仅有6.8万平方英尺的续租租户退租 [37] - 预计2023年到期租约面积为54万平方英尺，占比5.5%，预计退租约28万平方英尺，2023年有9.8万平方英尺租户尚未决定 [39] 天文台业务 - 2022年第三季度天文台接待游客68.7万人次，产生NOI 2450万美元，而2021年第三季度接待游客25.5万人次，NOI为640万美元 [47] - 第三季度天文台对2019年同期水平的恢复率为66%，公司将第四季度访问量假设调整为与第三季度持平 [19] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，且市场租金上涨，优惠减少 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公就业已完全恢复，自2020年第二季度以来新增近20万个办公岗位 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁空间、销售天文台门票，并通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [9] - 持续进行股票回购活动，并寻找具有现金增值潜力的外部增长机会，对投资组合进行资本循环利用 [15] - 继续评估投资组合，将增值资产变现，并将收益重新投资于有现金增值潜力的收购项目 [24] - 持续承保与纽约市投资组合互补的新收购机会，利用本地知识和灵活的资产负债表获取竞争优势 [23] - 2023年将扩大曼哈顿办公投资组合的便利设施，包括在帝国大厦增设相关设施，以及在时代广场南校区的建筑增设新设施 [40][41] - 公司受益于租户对高品质建筑的追求趋势，其现代化、节能、健康且交通便利的建筑吸引租户，在市场竞争中具有优势 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市已恢复繁忙，公司拥有多种收入来源，是从纽约市发展中获益的理想选择 [10] - 尽管天文台业务全面恢复到疫情前水平的时间比预期长，但公司对其全面恢复充满信心 [20] - 公司有能力在不稳定市场中取得成功，预计2023年尽管面临经济逆风，但仍能实现正吸纳量 [16][39] - 公司资产负债表状况良好，无浮动利率债务风险，未来两年无债务到期，有能力进行战略资本配置 [14] 其他重要信息 - 公司在2022年实现整个商业投资组合的碳中和，自2009年以来，帝国大厦运营排放减少54%，投资组合整体减少43% [25] - 公司是美国第一家加入联合国全球契约并承诺遵守《增强妇女权能原则》的商业办公房地产投资信托基金 [27] - 公司连续第三年获得GRAS 5星评级和绿色之星认可，得分95分，在公共披露评估中获得96分（美国多元化集团中最高）和A评级 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 天文台NOI指导预期降低，但核心FFO指导中点上升，驱动因素是什么？ - 公司最初FFO指导范围较宽，包含市场不确定性带来的下行空间，随着对全年情况的了解更清晰，缩小了指导范围，虽天文台范围调整，但能保持高端水平并减少下行空间，使中点上升0.01美元 [57][58] 问题2: 在银行融资受限背景下，如何平衡投资机会（开发、收购）与股票回购的资本分配？ - 公司未来两年无债务到期，无浮动利率债务风险，现金余额高且有未动用信贷额度，股票回购是资本分配战略的一部分；同时积极寻找合适投资机会；还会进行资本循环利用，若有资产增值可变现并重新投资；公司有净运营亏损余额，可用于有效分配资本，一切以实现股东价值最大化为目标 [62][63][66] 问题3: 其他房东称2023年租户需求将减弱，公司租赁业务是否会放缓？ - 公司第三季度租赁表现良好，第四季度有良好业务管道，租户来自多个行业；公司受益于租户对高品质建筑的追求，其建筑优势明显，虽未给出2023年指导，但对投资组合和业务有信心 [67][68][69] 问题4: 目前租户对办公空间的使用情况以及每周在办公室的天数如何？ - 公司更关注帝国大厦健身中心的使用情况，目前会员恢复至2019年的近三分之二；租户工作方式虽改变，但仍需要办公空间进行协作；公司建筑的高品质、便利设施和良好环境吸引租户 [72][73][74] 问题5: 在利率上升环境下，如何看待资产价值和资本化率的变化？ - 目前新收购主要是1031交易；不应只关注头条资本化率，要考虑利率走势和资产改善潜力；目前交易较少，若有非1031的公平交易，资本化率可能有50 - 75个基点的适度上升 [76][77][79] 问题6: 是否对办公领域的困境机会感兴趣，还是更关注多户住宅投资组合的增长？ - 公司注重现金增值，目前主要关注之前失败或未进入市场的交易；办公领域需达到一定吸引力才会考虑 [80] 问题7: 租赁百分比和入住百分比差距扩大，何时缩小以及能缩小到什么程度？ - 随着已签署租约在今年晚些时候和2023年开始生效，入住率将上升；公司有信心年底投资组合入住率达到84% - 86%，接近该范围中高端；2023年租约到期较少，有已签署租约开始生效和新租赁业务，入住率有望提升 [82][83][84] 问题8: 郊区资产出售收益进行1031交易是否是必须的，净运营亏损和股票回购是否是更好的资本使用方式？ - 1031交易是业务计划的一部分，公司有净运营亏损和现金，可选择进行股票回购；1031交易有吸引力，可通过其他方式变现净运营亏损以创造股东价值；公司关注纽约市的办公、多户住宅和零售资产，对合适的多户住宅资产有兴趣 [86] 问题9: 美元走强导致国际旅游停滞，是否会影响天文台2023年的发展，是否需要强劲的国际旅游才能恢复到之前的峰值水平？ - 公司不认为国际旅游停滞，部分国际客源已接近100%恢复；第三季度国内旅游季节性降低，国际旅游增加；公司对天文台表现满意，预订系统效果良好，游客体验提升，礼品店销售和餐厅使用情况改善；即将开业的星巴克储备店将带来好处；公司会在提供2023年指导时给出天文台的相关指示 [87][89][91] 问题10: 租户现在的需求与年初相比有何变化，决策速度是加快还是减慢？ - 公司 tour 到交易的转化率显著提高，表明决策者有交易意愿；租户寻求健康建筑、能源效率技术、交通便利和合适的便利设施，公司提供的组合符合租户需求 [93][94][95] 问题11: 指导变化是否意味着第四季度业绩减速，原因是什么，对2023年有何参考意义？ - 第四季度天文台恢复较慢影响业绩，还有运营费用和租约生效的不确定性；今年运营费用增加是因为之前利用率低时降低了费用，现在恢复正常导致对比困难；预计2023年运营费用将更正常，对NOI的拖累减小，业绩将有更好的发展轨迹 [97][98][99] 问题12: 资产出售价格与最初挂牌时相比有何变化？ - 资产出售过程中有各种因素，公司追求公平合理的价格，最终定价与预期相符 [101][102] 问题13: 如何看待新发布的Local Law 97对办公楼的实施情况，公司如何应对这些变化？ - 公司2024年无罚款，有应对2030年的计划；认为该法律实施并不不公平，resi、office、retail和logistics面临不同挑战和机遇；公司与租户合作，基于科学设定目标，该法律注重数据和实际表现，与SEC拟议的新报告要求相符；公司认为遵守该法律有助于吸引优质租户，是竞争优势；公司在碳中和方面的实践使其更具优势 [104][106][107] 问题14: 多户住宅投资组合表现如何，同店收入或NOI的有机增长情况以及与预期相比如何？ - 多户住宅投资组合表现良好，超出收购和承保时的预期，与合作伙伴合作成功 [111] 问题15: 是否倾向于扩大多户住宅规模，还是会考虑其他资产类型？ - 公司目前不太关注办公领域；对多户住宅有兴趣，但不会不惜一切代价扩大规模，会等待合适的资产和机会 [112][113] 问题16: 对天文台竞争对手Summit和The Edge的成功是否感到惊讶，它们是否影响了天文台第三季度的展望？ - 公司天文台表现远超竞争对手，Rev per caps出色；认为竞争对手的“闪亮时刻”已过去，公司是国际标志性品牌，对自身表现有信心 [115] 问题17: The Edge的游客数量是多少？ - 管理层建议参考披露信息，并表示接近会议结束，可回顾之前的内容 [116]

业绩总结 - 2022年9月30日的净收入为10,118美元，较2022年6月30日的48,695美元下降[69] - 2022年9月30日的总现金净运营收入为88,920美元，较2021年9月30日的71,075美元增长25.1%[69] - 2022年9月30日的租金收入为527,225美元，较2021年12月31日的126,393美元增长317.5%[71] - 2022年9月30日的调整后EBITDA为84,075美元，较2021年12月31日的79,208美元增长6.0%[72] - 2022年9月30日的利息支出为25,516美元，较2021年12月31日的23,577美元增长8.2%[72] - 2022年9月30日的折旧和摊销费用为46,984美元，较2021年12月31日的65,794美元下降28.5%[72] - 2022年9月30日的租户费用报销为56,993美元，较2021年12月31日的12,711美元增长348.5%[71] - 2022年9月30日的总现金收入为553,388美元，较2021年12月31日的130,943美元增长322.5%[71] - 2022年9月30日的所得税费用为1,457美元，较2021年12月31日的20美元增长7,285%[72] - 2022年9月30日的同店现金净运营收入为64,356美元，较2021年9月30日的69,604美元下降7.0%[69] 用户数据 - 帝国大厦观景台在美国排名第一，全球排名第三，显示出强劲的旅游吸引力[3] - 观察台的每位访客收入在2022年第一季度达到50美元，较2019年增长[39] - 2021年，公司的观察台年收入为1.4亿美元，预计2019年访客量为310万人[36] 未来展望 - 公司承诺到2030年实现100%可再生风能供电，并在2035年前实现商业投资组合的净零碳排放[25] - 预计到2025年，曼哈顿多户住宅资产的稳定资本化率将达到中位数5%[44] - 预计到2030年，帝国大厦将实现碳中和，商业投资组合将在2035年实现碳中和[57] 新产品和新技术研发 - 2022年，ESRT的商业投资组合实现了100%的电力使用来自风能可再生能源证书[23] - 100%的商业投资组合已获得WELL健康安全认证，并完全由可再生风能供电[48] 市场扩张和并购 - 625个单位的曼哈顿多户住宅资产的总收购价格为3.07亿美元，每单位价格为43.5万美元[44] - 公司零售资产组合为729,000平方英尺，95%的零售租金来自国家零售商[41] 负面信息 - 2022年，ESRT的租赁空间占用率为84%至86%[3] - 2021年温室气体排放量为45,231公吨，较2020年减少13%[58] - 2021年水消耗为297,834立方米，较2020年减少6.4%[59] - 2021年废物回收率为36%[60] 其他新策略和有价值的信息 - 签署的租约未开始的初始现金收入为7100万美元，其中5700万美元为增量收入[14] - 2022年，公司的流动性为3.87亿美元，未动用的信贷额度为8.5亿美元[21] - 公司的加权平均利率为3.9%，显示出较低的杠杆水平[20] - 公司在2021年实现61%的员工多样性，女性和少数族裔占比各为22%[25] - 公司在员工福利方面投资，包括生育援助和学习发展项目[25] - 公司在2021年实现了88%的空气质量和HVAC符合WELL健康安全评级的目标[27] - 公司在2021年通过科学基础目标倡议(SBTi)与气候变化目标保持一致[25] - 公司董事会独立性达到89%，自2017年以来新增4名独立董事[25]

财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为2960万美元，核心运营资金为7920万美元[135] - 2022年第二季度总营收为1.98022亿美元，较2021年同期的1.53408亿美元增长29.1%[139] - 2022年第二季度总运营费用为1.51523亿美元，较2021年同期的1.26924亿美元下降19.4%[139] - 2022年第二季度运营收入为4649.9万美元，较2021年同期的2648.4万美元增长75.6%[139] - 2022年第二季度净收入为4869.5万美元，较2021年同期的441.1万美元增长1003.9%[139] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为2957.9万美元，较2021年同期的207.5万美元增长1325.5%[139] - 2022年上半年总营收3.62056亿美元，较2021年增长21.2%，其中租赁收入2.96853亿美元，增长5.6%，天文台收入4060.9万美元，增长270.5% [152] - 2022年上半年总运营费用3.09509亿美元，较2021年下降21.9%，其中物业运营费用7607.7万美元，增长28.8%，折旧和摊销1.2541亿美元，增长40.1% [152] - 2022年上半年运营收入5254.7万美元，较2021年增长17.2%，净收入3147.4万美元，较2021年增长2479.8% [152] - 2022年和2021年上半年，公司向股权持有人分别分配了2160万美元和1160万美元的股息[187] - 2022年上半年，经营活动提供的净现金为8370万美元，与上一年持平；投资活动使用的净现金增加820万美元至5660万美元；融资活动使用的净现金增加6420万美元至8890万美元[190] - 2022年和2021年，公司净营业收入分别为1.20353亿美元和8533.4万美元[196] - 2022年和2021年，公司直线租金收入分别为859.7万美元和376.3万美元[196] - 2022年和2021年，公司租金收入因高于和低于市场租赁资产及负债摊销的净增加额分别为167.5万美元和71.7万美元[196] - 2022年和2021年，公司收购的低于市场地面租赁的摊销额均为195.8万美元[196] - 2022年第二季度净收入为48,695美元，2021年同期为4,411美元；2022年上半年净收入为31,474美元，2021年同期为1,220美元[203] - 2022年第二季度物业处置收益为56,571美元，2021年同期为43,480美元；2022年上半年物业处置收益为121,985美元，2021年同期为86,584美元[203] - 2022年第二季度低于市场水平的地面租赁摊销为77,204美元，2021年同期为46,840美元；2022年上半年低于市场水平的地面租赁摊销为124,410美元，2021年同期为85,703美元[203] - 2022年第二季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为1,958美元，2021年同期为1,958美元；2022年上半年归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为3,916美元，2021年同期为3,916美元[203] - 2022年第二季度归属于普通股股东和运营合伙企业的核心FFO为79,162美元，2021年同期为48,798美元；2022年上半年归属于普通股股东和运营合伙企业的核心FFO为128,326美元，2021年同期为89,833美元[203] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度末，总商业投资组合出租率为87.8%，纽约市写字楼投资组合出租率为88.3%[135] - 2022年第二季度签署了320,225平方英尺的新租、续租和扩租租约[136] - 2022年第二季度帝国大厦观景台收入为2740万美元，净营业收入为1960万美元[136] - 2022年上半年办公物业新签、扩建和续约租约76份，总面积634582平方英尺，租赁佣金和租户改善成本每平方英尺84.29美元 [179] - 2022年上半年零售物业新签、扩建和续约租约5份，总面积4289平方英尺，租赁佣金和租户改善成本每平方英尺16.64美元 [180] - 2022年上半年投资组合资本支出1969.7万美元，2021年为933.1万美元 [181] - 截至2022年6月30日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改进和租赁佣金额外成本约为1.053亿美元[182] - 截至2022年6月30日，公司投资组合中有约120万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的12.2%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的3.4%和6.2%，预计分别占该时期年化租金的4.0%和7.2%[205] - 2022年第二季度天文台接待游客57.3万人次，2021年同期为16.2万人次；2022年第二季度天文台收入为2740万美元，2021年同期为840万美元[209][210] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有3.594亿美元现金及现金等价物，8.5亿美元无担保循环信贷额度可用 [169] - 截至2022年6月30日，公司总合并债务约23亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限6.9年，合并净债务与总市值之比为49.0% [170] - 截至2022年6月30日，应付抵押票据为9.351亿美元，首次到期时间为2024年 [172] - 截至2022年6月30日，公司遵守未偿还高级无担保票据的契约，各项财务指标均符合要求，如最大总杠杆率为31.6%，小于要求的60% [173][174] - 截至2022年和2021年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为4.128亿美元和5.786亿美元[189] - 截至2022年6月30日，公司浮动利率债务为1.25亿美元，占总债务的5.4%；有利率LIBOR掉期和上限协议，总名义价值为8.413亿美元，到期日在2022年8月24日至2033年11月1日之间[214] - 若短期利率提高1%，2022年第二季度利息费用将增加约60万美元；截至2022年6月30日，22亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.9%，到期日至2035年3月17日[215] - 截至2022年6月30日，公司未偿债务的公允价值约为21亿美元，比账面价值少约1.374亿美元[216] 公司股票回购情况 - 2022年第二季度至7月21日，公司以每股7.90美元的加权平均价格回购了价值5370万美元的普通股；自2020年3月5日股票回购计划开始至2022年7月21日，已以每股8.48美元的加权平均价格回购了约2.56亿美元的普通股[137] - 董事会授权在2023年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[188] 公司运营绩效衡量指标 - 公司计算资金运营现金流、调整后资金运营现金流和核心资金运营现金流等指标，以补充衡量运营绩效[198][200][201]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为7900万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2021年第二季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，本季度核心FFO包含0.07美元的租赁终止费收入 [31] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比下降7.1%，主要由于建筑利用率提高导致运营费用正常化，以及2021年末GBG入住率损失的影响 [32] - 截至2022年6月30日，公司流动性总计12亿美元，包括3.59亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排的未提取额度；季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.9年；净债务与总市值之比为48.7%，净债务是调整后EBITDA的5.8倍 [35][36] - 2022年第二季度和截至7月21日，公司以每股7.90美元的加权平均价格回购了5370万美元的普通股，累计回购金额达2.56亿美元，加权平均价格为每股8.48美元，约占2020年3月5日回购计划开始时总流通股的10.2% [38][39] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.80 - 0.85美元之间，同店现金NOI（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降10% - 12%，年末同店入住率在84% - 86%之间，天文台2022年NOI预计在7400 - 7700万美元之间 [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度曼哈顿办公组合净有效租金同比增长25%，环比增长16% [19] - 第二季度签署37份新租约和续租约，总面积约32万平方英尺，其中曼哈顿办公物业26万平方英尺，大纽约都会区办公物业5.7万平方英尺，零售物业3000平方英尺 [20] - 过去一个季度加权平均租约期限增至10年，反映租户对现代化健康交通导向型物业的长期承诺 [21] - 第二季度曼哈顿办公物业混合租约利差现金基础上提高至正5.3%，新租约推动租金上涨8.2% [22] - 第二季度总商业物业租赁百分比环比上升80个基点至87.8%，但由于Uber提前退出和Burlington租约延迟开始，下半年整体物业入住率将下降35个基点 [23] 天文台业务 - 截至目前天文台游客已超过100万人次，第二季度参观人数约为2019年水平的60%，7月参观人数恢复率符合预期 [10][14] - 第二季度天文台NOI为1960万美元，约为2019年水平的80%，较2021年第二季度的310万美元大幅增长 [15][33] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，环比上升80个基点，且持续看到按市值计价的增长和优惠减少 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度飞往纽约市的航班座位数达到2019年第二季度水平的87%，酒店需求上升，周边社区人流量接近疫情前水平 [8] - 与2019年水平相比，曼哈顿办公组合周二至周四的建筑利用率达到50%，大纽约都会区办公组合达到70% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项是出租空间、销售天文台门票和实现可持续发展目标，通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [8] - 受益于“追求品质”趋势，租户关注具有租户便利设施、能源效率、低排放、室内环境质量、便捷交通的建筑，公司现代化建筑具有价格优势 [11] - 继续寻找增值收购机会，同时审查投资组合以变现增值资产，将收益再投资于增值收购或用于股票回购 [16][17][37] - 宣布扩大便利设施，包括在帝国大厦、百老汇1400号和百老汇1333号等物业增加新的设施，以吸引租户 [26] - 行业处于市场混乱时期，买卖价差扩大，卖家寻求高价，买家寻求低价，公司在投资时将保持谨慎 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市再次繁忙，国际游客回归且数量增长，公司处于有利地位，有望受益于纽约市的复苏 [8] - 天文台表现强劲，预计将恢复到疫情前的业绩水平，随着游客数量增加，人均收入保持在创纪录水平 [10][15] - 公司对未来发展充满信心，拥有灵活的资产负债表，专注于纪律性资本配置和ESG，期待受益于企业重返办公室和纽约市旅游业的复苏 [48] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国能源部更好建筑联盟和市场转型研究所颁发的白金级绿色租赁领袖奖，因其将高性能租赁和可持续发展实践融入业务运营 [17] - 公司在电话会议中讨论了某些非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、同店NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供更多关于租赁管道的详细信息，包括新租约与续租约情况、租户行业来源，以及新租户的扩张或收缩意向 - 第三季度租赁活动管道良好，租户来自专业服务、金融、法律、医疗、科技和消费品等多个行业 [50] - 约有16万平方英尺的新租约和续租约正在谈判中，包括一些预建空间和多楼层租户的续租 [50][51] 问题2: 请说明天文台国内外游客的比例情况，以及未来该比例的预期变化和对下半年人均定价的影响 - 历史上国际游客比例较高，目前国际游客比例持续增长，随着游客数量增加，通过旅游合作伙伴的游客比例也在增加 [53] - 尽管通过旅游合作伙伴的游客增加会有一定稀释作用，但人均收入仍高于以往，预计随着海外游客的增加，人均收入将继续受益于高端服务销售 [54][56] 问题3: 公司指导似乎暗示下半年业绩减速，请说明原因 - 预计下半年运营费用将增长约10%，而上半年低于该水平，天文台业务费用也将从上半年的每季度700万美元增至下半年的800 - 900万美元 [59] - 随着入住率增加，物业运营成本和服务成本也会上升 [60] 问题4: 公司为何在纽约市增加多户住宅投资，而其他公寓业主却在减少暴露 - 公司对多户住宅物业的表现满意，纽约市需求强劲，入住率上升，且看到按市值计价的增长和优惠减少 [63] - 投资多户住宅符合公司专注于纽约市办公、零售和多户住宅资产的战略，多户住宅具有通胀调整优势 [63][64] 问题5: 请评论2023年的租赁活动和已知的到期情况 - 预计纽约市办公组合中最大的续租将在百老汇1333号，约6万平方英尺，其他租户规模较小 [68] - 租赁市场健康，公司受益于“追求品质”趋势，第三季度租赁活动良好 [69] 问题6: 资本市场和招聘暂停是否导致租赁决策的额外不确定性 - 过去4 - 6周参观活动有所放缓，部分原因是夏季正常放缓，但参观租户的决策更加果断，参观到租赁的转化率有所提高 [70] 问题7: 请说明公司在多户住宅、办公和零售投资以及股票回购之间的优先级 - 公司关注这三个领域，但取决于找到合适的交易，以实现股东价值最大化 [71] - 公司拥有良好的资产负债表，会考虑资本回收，如果出售资产合理，将重新配置资金用于投资或股票回购 [72] 问题8: 公司在办公租赁方面取得成功，而市场存在逆风，这是否是一个机会，公司与竞争对手有何不同 - 公司通过现代化改造、关注能源效率、建设便利设施和维护室内环境质量，提供了优质资产和高性价比，受益于“追求品质”趋势 [75] - 目前办公市场仍在价格发现阶段，公司将继续关注投资机会，但尚未发现有吸引力的项目 [76][78] 问题9: 租赁业务的增长是来自疫情期间关闭办公室后重新开业的租户，还是已经在城市中未关闭办公室并寻求升级或更换建筑的租户 - 租户类型多样，包括现有租户的扩张（如iCapital）、业务良好并扩大空间的租户（如从中央公园广场一号迁至第七大道501号的专业服务公司）以及续租的多楼层租户（如百老汇1333号的租户） [81][82] 问题10: 公司是否计划在更多建筑中建设便利设施，以及建设成本如何 - 目前计划的三个便利设施项目包括帝国大厦的篮球运动场、百老汇1400号的市政厅会议室和百老汇1333号的屋顶休息室，以及西57街250号的 wellness 设施 [84][85][86] - 公司通过校园式投资组合实现了设施共享，降低了成本，部分设施的建设成本可以通过增加租户吸引力和租金收益来弥补 [87][88] 问题11: 这些便利设施是否是收入来源 - 百老汇1333号的屋顶休息室有潜力成为收入来源，但目前优先作为租户便利设施 [89][90] 问题12: 公司如何考虑未来增加股息水平与将现金流用于其他用途（如回购或其他投资）之间的平衡 - 公司每季度审查股息政策，随着业务恢复，希望将股息恢复到更高水平 [92] - 股息决策将基于应税收入情况，并考虑资本的替代用途，包括股票回购和业务运营及投资机会 [92] 问题13: 请说明公司从投资组合中出售资产可获得的资金目标，以及考虑到税收保护、抵押贷款债务和地面租赁等限制因素后的资本成本 - 公司会全面考虑每个资产的情况，包括税收、未来资本需求和前景，只要交易合适，任何资产都可能出售 [97] - 出售资产的收益将用于寻找合适的投资机会或进行股票回购 [98] 问题14: 公司资产负债表状况良好，但股票表现不佳，管理层和董事会如何看待这一问题，是否认为市场不认可公司战略 - 公司的四个优先事项是出租空间、销售门票、实现可持续发展目标和合理配置资产负债表 [106] - 公司认为已经为投资者做了很多有益的事情，如回购股票和收购住宅资产，未来将继续保持明智和理性的决策 [106][107]

业绩总结 - 2022年6月30日的净收入为48,695美元，而2022年3月31日的净亏损为17,221美元[73] - 2022年6月30日的总现金收入为545,372美元，较2021年9月30日的132,227美元有所增长[75] - 2022年6月30日的租金收入为520,728美元，较2021年9月30日的125,455美元显著增加[75] - 2022年6月30日的调整后EBITDA为105,234美元，较2021年9月30日的71,736美元有所增长[76] - 2022年6月30日的同店现金净运营收入为70,404美元，较2021年9月30日的75,799美元有所下降[73] 用户数据 - 2022年第二季度，租赁空间的总投资组合占用率为84%，预计到2022年底将达到84-86%[3] - 2022年第二季度，帝国大厦观光票务销售占比为59%，预计到2022年底将达到80%[3] - 观景台的每位访客收入在2022年达到60%的增长[40] - 2022年，帝国大厦的观光体验被评为美国第一、全球第三的旅游景点[6] 未来展望 - 签署的未开始租约（SLNC）预计将带来7000万美元的初始现金收入，其中5300万美元为增量收入[6] - 2022年，签署的租约中，106,000平方英尺的租约将在2023年开始，96,000平方英尺的租约将在2024年开始[17] - 预计到2025年，收购资产的稳定资本化率将达到中5%[46] 新产品和新技术研发 - 公司计划到2030年实现ESB的净零碳排放承诺，整个商业投资组合到2035年实现[24] - 公司100%的商业资产获得WELL健康安全认证，并完全由可再生风能供电[50] 市场扩张和并购 - 2021年公司收购了两处曼哈顿高质量多户住宅资产，交易总价为3.07亿美元，每单位435,000美元[46] - 自2013年上市以来，租户扩展的累计增长达到2,800,000平方英尺[20] 财务健康 - 现金流动性为3.59亿美元，未动用的信贷额度为8.5亿美元[22] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为5.8倍，较同行的9.2倍显著低[24] - 公司浮动利率债务占比仅为5%，远低于同行的40%[24] - 76%的办公和零售资产为无负担资产，增强了公司的财务灵活性[22] - 公司的加权平均利率为3.9%[22] 负面信息 - 2022年6月30日的利息支出为25,042美元，较2021年9月30日的23,422美元有所上升[76] - 2022年6月30日的折旧和摊销费用为58,304美元，较2021年9月30日的45,088美元有所增加[76] - 2022年6月30日的管理费用为15,876美元，较2021年9月30日的14,089美元有所上升[73] - 2022年6月30日的税收费用为363美元，较2021年9月30日的-1,185美元有所改善[76]

投资组合出租情况 - 截至2022年3月31日的三个月，公司总投资组合出租率为87.0%，纽约市办公物业投资组合出租率为88.6%，签订新租、续租和扩租租约可出租面积达318,646平方英尺[139] - 2022年签订42份租约，总面积317,633平方英尺，租赁佣金成本625.8万美元，租户改善成本2104.7万美元；2021年签订25份租约，总面积170,757平方英尺，租赁佣金成本347.3万美元，租户改善成本1278.2万美元[169] - 2021年全年签署了100万平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2022年第一季度签署了30万平方英尺[194] - 截至2022年3月31日，可租赁面积约为130万平方英尺，占投资组合净可租赁面积的13%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的4.8%和6.6%，预计分别占该期间年化租金的5.6%和7.8%[197][198] 财务关键指标（季度对比） - 2022年第一季度，公司净亏损1130万美元，核心运营资金为4920万美元，帝国大厦观景台收入为1320万美元，净运营收入为700万美元[139] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度总营收为1.64034亿美元，增长12.9%，其中租金收入增长5.2%，观景台收入增长408.7%，其他收入和费用增长98.5%[143] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度总运营费用为1.57986亿美元，下降24.4%，其中物业运营费用增长27.6%，折旧和摊销增长50.9%，房地产税下降4.6%，观景台费用下降35.5%[143] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度运营收入为604.8万美元，下降67.0%，净亏损为1722.1万美元，下降439.7%[143] - 2022年第一季度资本支出为1013.8万美元，2021年同期为366.2万美元，预计因现有租约还将产生约1.029亿美元租户改善和租赁佣金成本[172] - 2022年第一季度和2021年第一季度分别向股权持有人分配1080万美元和110万美元[176] - 2022年第一季度经营活动净现金流入降至6770万美元，减少570万美元；投资活动净现金使用增至3500万美元，增加1420万美元；融资活动净现金使用增至2470万美元，增加1160万美元[179][180][182] - 2022年第一季度净亏损1722.1万美元，2021年同期为319.1万美元；净营业收入为8653万美元，2021年同期为7638.3万美元[187] - 2022年第一季度FFO归属于普通股股东和运营合伙企业的金额为4720.6万美元，2021年同期为3886.3万美元；Core FFO归属于普通股股东和运营合伙企业的金额为4916.4万美元，2021年同期为4103.5万美元[193] - 2022年第一季度天文台接待游客26.9万人次，2021年同期为5.1万人次；天文台收入为1320万美元，2021年同期为260万美元[200][201] 股票回购情况 - 2022年第一季度至4月21日，公司以每股9.34美元的加权平均价格回购了2330万美元的普通股；自2020年3月5日股票回购计划开始至2022年4月21日，已以每股8.67美元的加权平均价格回购约2.15亿美元[140] - 董事会授权在2023年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的相关单位[177] 现金及等价物与信贷额度情况 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为4.297亿美元，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元[156] - 公司的无担保循环信贷和定期贷款安排初始最高本金为10.65亿美元，包括8.5亿美元的循环信贷额度和2.15亿美元的定期贷款额度，截至2022年3月31日，循环信贷额度无借款，定期贷款额度借款2.15亿美元[159] - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.827亿美元和6.074亿美元[178] 债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总合并债务约为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.2年，合并净债务与总市值之比为40.0%[156][157] - 2020年3月19日公司签订1.75亿美元定期贷款安排，2026年12月31日到期，最高可增至2.25亿美元，截至2022年3月31日借款为1.75亿美元[160] - 截至2022年3月31日，公司应付抵押票据为9.667亿美元，首笔到期时间为2024年[162] - 截至2022年3月31日，浮动利率债务为1.25亿美元，占企业总价值的2.4%[204] - 截至2022年3月31日，有利率LIBOR掉期和上限协议，总名义价值为4.513亿美元，到期日在2022年8月24日至2033年11月1日之间[207] - 若短期利率提高1%，2022年第一季度利息费用将增加约30万美元；截至2022年3月31日，22亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.9%[208] - 截至2022年3月31日，未偿债务的公允价值约为22亿美元，比账面价值低约7960万美元[209] 财务指标合规情况 - 截至2022年3月31日，公司各项财务指标均符合约定，最大总杠杆率要求低于60%，实际为38.9%；最大有担保债务要求低于40%，实际为15.9%；最低固定费用覆盖率要求大于1.50x，实际为2.8x；最低无抵押利息覆盖率要求大于1.75x，实际为5.2x；最大无担保杠杆率要求低于60%，实际为30.3%[164] 长期资本需求与资金来源 - 公司预计通过运营现金流、手头现金、无担保循环信贷额度、抵押贷款融资、债务发行、普通股和/或优先股发行以及资产出售来满足长期资本需求[155] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日，公司无表外安排[174] LIBOR相关风险情况 - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前可用，FCA或其他监管机构对LIBOR确定方法的任何更改可能导致利息支付变化[211] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正监测和评估相关风险，包括贷款利息及衍生品工具收支[212] - 预计LIBOR至少在2023年6月30日前基本维持现状，但可能提前不可用[213] - 若LIBOR提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[214] - 替代利率及相关市场变化可能带来风险建模和估值挑战[216] - 引入替代利率可能产生额外基差风险和增加波动性[216] - 需对系统和数学模型进行调整以处理替代利率，可能带来大量增量成本[216] 市场风险敞口情况 - 自2021年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[217]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，而2021年第一季度核心FFO为4100万美元，即摊薄后每股0.15美元 [35] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费用）同比增长90个基点，主要受本季度约330万美元的一次性现金收入项目推动，但被较高的运营费用部分抵消 [36] - 截至2022年3月31日，公司流动性总计13亿美元，包括4.3亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；净债务为19亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.2年，95%为固定利率债务，且在2024年11月前无未偿债务到期 [38] - 2022年第一季度和截至4月21日，公司以每股9.34美元的加权平均价格回购了2330万美元的普通股，累计回购金额达2.15亿美元，加权平均价格为每股8.67美元，约占2020年3月5日已发行总股份的8.5% [40] - 预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.73 - 0.78美元之间，包括近期多户住宅收购的影响（约每股贡献0.02美元）和383 Main Avenue物业转让的影响 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 2022年第一季度签署了44份新租约和续租约，总面积约31.9万平方英尺，其中曼哈顿办公物业25.6万平方英尺，大纽约都会区办公物业6.2万平方英尺，零售物业1000平方英尺 [24] - 本季度新租约和续租约的加权平均租期为8.7年 [25] - 曼哈顿办公物业新租约和续租约的租赁价差在现金基础上提高至正3.5%，租户安装和免租期的租赁成本与2021年第四季度相比相对持平 [26] - 整个商业投资组合的租赁百分比环比提高130个基点至87%，曼哈顿办公投资组合的租赁百分比提高160个基点至88.6% [27] - 预计到年底整个商业投资组合的入住率将达到84% - 86% [28] 多户住宅业务 - 多户住宅入住率自上季度以来提高了120个基点，自初始承保以来提高了260个基点，目前为97.6%，同时市场价值有强劲增长，优惠和经纪人佣金减少 [33] 观景台业务 - 2022年第一季度帝国大厦观景台的参观人数达到2019年水平的45%，超过了40%的假设预测；3月份的恢复率为51%；4月至今的参观人数达到62% [14][15] - 2022年第一季度观景台NOI为700万美元，而去年同期为负200万美元 [37] - 预计2022年观景台净营业收入约为7400 - 7700万美元，假设第二季度参观人数达到2019年的60%，第三季度达到70%，第四季度达到80% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，纽约市酒店需求同比增长80%，主要受旅游业和商务旅行萌芽的推动；2月份房价超过2019年水平 [7] - 纽约市办公租赁环境较一年前显著改善，2022年第一季度新租约面积达720万平方英尺，连续第二个季度超过700万平方英尺，15年季度租赁量平均水平为640万平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司团队专注于寻找有吸引力的外部投资机会，以推动公司的下一轮增长，投资团队继续积极评估纽约市的办公、零售和多户住宅收购机会 [10][18] - 公司将持续衡量这些投资选择与回购自身股票的潜力，同时考虑潜在的资本循环，即寻找机会将增值资产货币化，并将收益再投资于股票回购和增值收购 [19] - 公司认为租户优先考虑配备完善设施、健康、节能且位于公共交通附近的建筑，公司的物业以更亲民的租金价格满足了租户对高品质物业的需求，在吸引租户方面具有优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市市场已度过低谷，呈现新的上升趋势，住宅市场强劲反弹，酒店需求增加，办公租赁活动改善，公司有望受益于纽约市的复苏 [7][9] - 尽管面临经济不确定性、乌克兰战争和利率上升等挑战，但公司凭借强大的资产负债表灵活性和专业能力，对未来的投资和发展持乐观态度 [56] - 公司将继续专注于租赁空置空间、销售观景台门票、吸引投资者，并不断评估资产以寻找更好的增长机会 [69] 其他重要信息 - 公司是首批为整个商业投资组合获得WELL健康安全评级重新认证的公司之一，也是北美首个获得该认证的商业投资组合 [20] - 公司与纽约州能源研究开发局共同开发了帝国大厦低碳改造手册，目前已为超过一半的纽约市投资组合制定了相关手册 [21] - 本季度公司宣布在500 Mamaroneck开展大型社区太阳能项目，该项目将产生超过大楼两倍的能源需求，且无需资本投资 [22] - 公司完成了康涅狄格州诺沃克383 Main Avenue物业的所有权转移，预计将在2022年第二季度确认约2700万美元的非现金收益，但对FFO无影响 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请谈谈租赁管道的情况，租户是否愿意回到谈判桌，目前租赁管道与3 - 6个月前相比如何？ - 公司第二季度的租赁活动管道良好，涉及金融服务、专业服务、科技等多个行业的潜在租户；建议关注租赁百分比，随着已签署租约在今年晚些时候生效，将推动入住率上升；部分建筑的租赁情况良好，如1400 Broadway已100%出租，其他建筑也有多个租赁谈判正在进行；公司正在建设的新设施将增强吸引力，对未来一年持乐观态度 [53][54] 问题2：收购机会集与6 - 12个月前相比是变大还是变小，定价如何变化，对价格的预期如何？ - 收购团队仍非常活跃，公司拥有强大的资产负债表灵活性；经济不确定性、战争和利率上升带来了更复杂的机会，公司擅长处理复杂交易；利率上升将减少高杠杆金融买家的竞争力，公司有机会选择性地进行资本循环，将增值资产的收益用于未来的外部增长投资 [56][57] 问题3：如何考虑处置资产的规模和时机，是否会在2022年进行？ - 公司一段时间前就开始考虑资产循环，会对每个资产进行评估，寻找增值资产的货币化机会，并将收益用于股票回购和增值收购 [58] 问题4：为什么不优先回购股票，什么样的资产能带来比回购股票更高的价值？ - 公司的优先事项包括股票回购、新收购和资本循环；在能够为投资者获取价值的前提下，公司对回购股票感兴趣，但目前处于10b5 - 1计划期间，回购不受控制；公司会考虑现有资产的资本循环，以实现未来更高的增长前景，同时利用无税影响的现金回购股票；公司会寻找有趣的机会，不局限于回购股票，如果机会具有增值性，将积极追求 [61][62][63] 问题5：在资本循环方面，除了诺沃克交易和韦斯特波特零售物业，是否还有其他资产在市场上出售或寻求合资资本？目前的重点是积极收购还是评估资产的货币化机会？ - 公司对每个资产都有规划，本周已将10 Bank Street挂牌出售；以Merit View为例，公司会评估资产的现金消耗和回报情况，选择将资金投入更有增长潜力的领域；韦斯特波特零售和10 Bank Street是通过出售资产提取价值并重新配置资本的案例，公司将持续评估资产 [66][67] 问题6：目前的重点是通过资本循环和股票回购缩小股价差距，还是通过外部增长扩大基础？ - 公司的四个重点是租赁空间、销售门票、吸引投资者和寻找更好的增长机会；当能够以税务有效的方式从资产负债表中移除资产，并将资金投入更符合公司目标的领域时，公司会这样做；公司的重点是持续关注这四个方面 [69] 问题7：曼哈顿的处置是否会产生大额资本利得？ - 每个情况都不同，公司有多种税务考虑，部分资产有税务保护；公司有经验通过1031同类交换等方式递延税款 [71][73] 问题8：纽约市有多少办公物业可以实现脱碳或走上脱碳之路，以满足可持续发展因素？ - 公司在GRAS filings中得分提高6分，在同行中获得94%的第二高分数，是纽约市上市办公REIT中碳足迹最低的公司；公司通过资产负债表投资和现代化改造，使老旧资产实现了能源效率、室内环境质量和健康建筑标准的提升；公司认为有很大机会对现有建筑进行重新开发，但需要资产负债表支持、专业知识和合适的建筑条件；很多建筑由于楼层布局、位置、资产负债表和执行能力等因素，难以实现脱碳 [75][76][77] 问题9：公司典型价格点的办公空间租赁活动与市场高端租金的租赁活动相比如何？ - 公司在使建筑现代化、节能和可持续方面处于领先地位，受益于租户对高品质建筑的追求；公司的建筑提供健康、现代化、节能的租户空间，方便的公共交通和完善的设施，且价格亲民；公司在该价格点的租赁活动非常活跃，为希望在该位置以合理价格租赁新办公空间的企业提供了重要选择 [80][81] 问题10：租户未来将如何使用办公空间，是否对每周在办公室的天数和办公空间需求有更清晰的认识，是否有按租户规模或曼哈顿与郊区投资组合的明显趋势？ - 租户经常提到员工在办公室一起工作对协作、创造力、生产力、培训和指导等方面的好处；越来越多的租户要求员工至少每周在办公室工作3天，且办公空间需求没有减少；公司的租赁数据显示，租户正在扩大办公空间和员工规模；周二至周四，曼哈顿办公物业的入住率接近2019年的50%，大纽约都会区超过60%，随着业务竞争加剧，预计更多人会回到办公室 [82][83][85]

业绩总结 - 公司在2021年总现金净运营收入为324,248千美元[52] - 公司在2022年第一季度的净收入为-17,221千美元，而2021年第四季度的净收入为-4,074千美元[54] - 公司在2022年第一季度的调整后EBITDA为73,303千美元[54] 用户数据 - ESRT在曼哈顿的投资组合面积为9百万平方英尺，主要集中在办公楼，且租赁比例持续上升[2] - 已签署的租赁合同产生的收入为5000万美元，其中包括未开始的租赁和免租期的消耗[2][13] - 2021年，观景台的收入每位游客下降，主要由于游客数量增加[26] - 2021年第一季度，观景台的收入每位游客同比增长9%[28] - 2021年第二季度，观景台的收入每位游客同比增长17%[28] - 2021年第三季度，观景台的收入每位游客同比增长24%[28] 财务状况 - 公司的净债务与总企业价值比率为40%，显著低于同行业的52%[14] - 公司的加权平均利率为3.9%，显示出良好的财务灵活性[14] - 公司的现金储备为4.3亿美元，未使用的信贷额度为8.5亿美元，显示出强大的流动性[14] 新产品与技术研发 - 新推出的互动体验项目投资1.65亿美元，预计将提升客户评价[25] - 2021年，76%的投资组合获得了能源之星认证，表明公司在能源效率方面的领导地位[16] - 公司承诺到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，2035年实现纽约市办公组合的净零碳排放[16] 市场扩张与并购 - 办公室租金范围为每平方英尺80至200美元，相较于未现代化的B类办公楼的40至60美元，ESRT提供了优质的性价比[10] - 公司租户组合多样化，涵盖消费品、金融、专业服务等多个行业，确保收入的稳定性[22] 负面信息 - 公司面临多种风险因素，包括COVID-19疫情的经济、市场、政治和社会影响[56] - 租金下降或空置率上升可能会影响公司的收入[56] - 公司可能面临借款成本上升的风险，尤其是利率变化和LIBOR的逐步淘汰[56] - 公司的房地产估值可能下降，导致减值损失[56] - 公司可能无法成功执行新计划的资本项目，或未能按预期时间和成本完成[56] - 公司的发展项目（如Metro Tower开发项目）面临风险[56] - 政府法规、税法和税率的变化可能对公司产生影响[56] - 公司可能未能符合房地产投资信托（REIT）的资格要求[56] - 环境不确定性和气候变化相关风险可能影响公司的运营[56] - 公司对ESG指标和目标的估算方法的准确性可能存在风险[56] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，帝国大厦的总交易价格为3.07亿美元，每个单位价格为43.5万美元[31] - 2021年，帝国大厦的温室气体排放强度减少23%[42] - 2021年，建筑物的能源使用强度减少24%[42] - 2021年，废物回收率为36%，距离2035年75%的目标还有差距[43] - 2021年，整个投资组合100%由可再生风能供电[36] - 公司在2021年获得了94分的GRESB 5星评级，并连续第二年获得绿色星级认可[45] - 公司在2021年获得了2022年彭博性别平等指数的认可[48] - 公司在所有员工中，女性占比为44.2%，男性占比为55.8%[48] - 公司在VP及以上职位中，女性占比为27.6%[48] - 公司在VP及以上职位中，种族多样性为17.2%[48]

公司业务发展与项目进展 - 公司获500万美元帝国大厦挑战项目首轮资助[19] - 公司计划开发约40万平方英尺可出租面积的办公塔楼和车库[20] - 2013年以来公司租户扩张超200次，总面积超250万平方英尺[21] - 公司完成约1.65亿美元帝国大厦观景台多年重新规划和开发[24] 观景台游客数据 - 2018和2019年帝国大厦观景台游客分别约380万和350万，2020年降至50万，2021年升至80万[22] 物业环境情况 - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号土壤被确认污染[35] - 纽约哈里森马马罗内克大道500号物业前业主进行自愿补救行动清理工作[36] 公司可持续与合规情况 - 公司自2021年1月起100%的投资组合签约使用可再生风能[19] - 公司预计2024年不受纽约市地方法律97号罚款影响[19] - 公司预计在2024 - 2030年首个执法期内，旗下任何建筑都无需支付罚款[42] 公司业务板块 - 公司报告业务板块包括房地产和观景台板块[27] 公司保险情况 - ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供每次事故超过8亿美元损失的12亿美元恐怖主义保险，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[44] - 公司购买了超过100万美元免赔额、限额为5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，ESRT Captive Insurance提供超过5000万美元保单、限额为19.5亿美元的NBCR保险[44] REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若分配低于100%的净应纳税所得额，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[55] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产组成，投资证券（除特定情况外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，资产（除政府证券和合格房地产资产外）中任何一家发行人的证券价值占比不超过5%，总证券价值中一家或多家应税REIT子公司（TRS）的证券占比不超过20%[56] 天文台业务收入占比 - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[61][62] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司员工总数为693人，其中约484人受集体谈判协议覆盖[63] 公司办公地点 - 公司主要行政办公室位于纽约市西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有5个区域租赁和物业管理办公室[70] 公司网站与信息披露 - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站的SEC文件板块免费提供10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当前报告等[71] - 公司将在向美国证券交易委员会（SEC）电子提交或提供相关材料后尽快修订根据1934年《证券交易法》第13(a)或15(d)条提交或提供的报告[73] - 公司已在网站上发布审计委员会章程、薪酬和人力资本委员会章程等文件[73] - 公司将在SEC规定的时间内在网站上发布商业行为和道德准则的任何修订以及适用于高级财务官员、高管或董事的任何豁免[73] 公司首次公开发行 - 公司首次公开发行A类普通股于2013年10月7日完成[9] 企业价值定义 - “企业价值”指特定时间所有已发行A类普通股加上可交换运营合伙单位和可转换B类普通股对应的A类普通股数量，乘以2021年12月31日A类普通股股价，再加上私人永续优先股和2021年12月31日的合并债务[9]