文章核心观点 帝国州房地产信托公司宣布与汉诺威街资本签订新租约，汉诺威街资本将租赁位于西57街250号的12,622平方英尺空间 [1] 分组1：租约信息 - 帝国州房地产信托公司与汉诺威街资本签订新租约，汉诺威街资本租赁西57街250号12,622平方英尺空间 [1] - 汉诺威街资本因该建筑无与伦比的位置和高端的预建空间而选择此处 [2] - 帝国州房地产信托公司欢迎汉诺威街资本成为西57街250号的租户，称其将受益于建筑便利位置及公司对可持续性和室内环境质量的承诺 [3] 分组2：建筑情况 - 西57街250号位于亿万富翁街，是精品办公楼，有高端全层装修，配备公司一流的室内环境质量和可持续发展措施 [2] - 该建筑可便捷前往中央公园、林肯中心和附近餐厅，内部可通往哥伦布圆环地铁站和哥伦布圆环购物中心 [2] - 西57街250号的租户有机会在中央公园锻炼后，在新的Refresh 57三个设备齐全的专属更衣室淋浴和换衣服 [2] 分组3：代表信息 - 仲量联行的Chase Gordon代表汉诺威街资本进行租赁谈判 [3] - CBRE的Paul J. Amrich、Alexander Golod、Neil V. King III和Anthony Manginelli以及帝国州房地产信托公司的Jordan Berger代表业主 [3] 分组4：公司介绍 - 帝国州房地产信托公司是专注于纽约市的房地产投资信托基金，拥有并运营现代化、配套完善且位置优越的办公、零售和多户住宅资产 [4] - 公司是能源效率和室内环境质量方面的公认领导者，其旗舰建筑帝国大厦的观景台连续两年成为2023年Tripadvisor旅行者之选奖中美国排名第一的景点 [4] - 截至2023年9月30日，公司投资组合包括约860万平方英尺的办公空间、70万平方英尺的零售空间和727套住宅单元 [4]

文章核心观点 帝国大厦将在情人节期间举办主题活动，包括电影放映、为幸运情侣提供专属情人节约会体验、为计划结婚的情侣提供特别订婚套餐等，且大厦观景体验刚进行了1.65亿美元的重新设计 [1][2][3] 情人节活动安排 - 为一对幸运情侣提供“Empire for Two”情人节专属私人用餐体验，花费1万美元可独占86层观景台，在102层享用三道菜晚餐并搭配葡萄酒，菜品由大厦底层餐厅主厨精心准备，用餐前可在香槟陪伴下进行私人游览，2月14日晚8:30可用，需在2月12日前预订 [2] - 2月13日“Galentine’s Day”在80层放映喜剧《独领风骚》，门票包含饮品和小吃，星巴克将提供免费浓缩马天尼，观众可在观影后前往86层和102层观景台欣赏风景 [2] - 2月14日放映经典爱情电影《西雅图未眠夜》，门票包含饮品和小吃，星巴克将提供免费浓缩马天尼，观众可在86层和102层观景台重温电影场景 [2] - 2月提供“Happily Ever Empire”专属订婚体验，包括观景台专属导游游览、在86层观景台私人角落求婚、一瓶香槟庆祝 [2] - 2月14日大厦著名的塔楼灯光将呈现粉色心跳图案，发送CONNECT到274 - 16可获取灯光实时信息 [2] 大厦相关信息 - 帝国大厦观景体验近期进行了1.65亿美元的重新设计，设有带九个画廊的互动博物馆、全新定制的观景台工作人员制服，以及86层和102层的标志性观景台 [3][5] - 大厦由Empire State Realty Trust, Inc.所有，高1454英尺，每年接待数百万游客，获多项荣誉，自2011年以来完全由可再生风能供电，楼内有众多办公租户和零售店铺 [5]

财务表现 - 2023年第三季度，公司普通股东净收入为1160万美元[67] - 2023年第三季度，公司总收入为1.91526亿美元，同比增长4.3%[69] - 2023年第三季度，房地产租金收入为1.51458亿美元，同比增长2.1%[69] - 2023年第三季度，观光收入为3.7562万美元，同比增长13.6%[69] - 2023年前九个月，公司净收入为1.9928亿美元，同比增长97.0%[69] - 2023年前9个月，房地产观察部门的总收入为546,690美元，较2022年同期增长0.2%[76] - 2023年前9个月，实现的净收入为68,577美元，较2022年同期增长64.9%[76] - 2023年前9个月，公司签署了总计248,479平方英尺的新租约、续租和扩张租约[67] - 2023年前9个月，帝国大厦观景台创造了2810万美元的净营业收入[67] - 2023年前9个月，我们预计将在现有租赁协议下承担约1.393亿美元的租户改进和租赁佣金成本[94] 资金情况 - 我们在2023年9月30日拥有3.54亿美元的现金及现金等价物，以及8.5亿美元的未担保循环信贷额度[87] - 截至2023年9月30日，我们的总共负债为22亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为5.7年[87] - 我们的未担保循环信贷和定期贷款设施为我们提供了资金来源，以满足短期和长期的流动性需求，包括资产的运营费用、债务偿还、资本支出等[90] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.21亿美元和4.398亿美元[101] - 截至2023年9月30日，由于在2022年12月和2023年9月收购房地产以及资本支出增加，现金净额主要减少，部分抵消了在2022年12月和2023年2月、4月出售物业的净收益和普通股回购减少[102] 经营情况 - 我们董事会授权自2022年1月1日至2023年12月31日回购高达5亿美元的A类普通股和运营合伙公司的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位[101] - 2023年前9个月向股东分配的股利和分红总额为3080万美元和3220万美元[99] - 2023年迄今为止，ESRT的物业需求持续增长，租赁活动和天文台表现稳健[113] - 尽管全球经济环境存在不确定性，ESRT相信自身在办公、零售、多功能和帝国大厦天文台等领域具有多元化的收入来源，业务处于竞争优势地位[114]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为6600万美元，即摊薄后每股0.25美元，同比增长17%（不包括租赁终止费收入） [21] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比增长8.8%，主要受现金租金起租和租户费用报销增加的推动 [21] - 第三季度天文台产生的NOI为2800万美元，同比增长14%，人均收入保持较高水平，入场人数持续改善 [21] - 截至2023年9月30日，公司总流动性为12亿美元，其中现金3.54亿美元，循环信贷额度未提取额度8.5亿美元 [48] - 季度末，公司净债务为22亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为5.7年，在所有纽约市办公REIT中杠杆率最低，为净债务与调整后EBITDA的5.5倍 [48] - 2023年FFO指引提高至每股完全摊薄后0.85 - 0.87美元的收紧区间 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度曼哈顿办公物业租赁面积达23.5万平方英尺，整个商业投资组合年初至今已租赁78.7万平方英尺 [16][19] - 截至季度末，曼哈顿办公投资组合的出租率接近92%，较过去12个月增加250个基点，第三季度出租率提高30个基点，自2021年底以来增加490个基点 [5][16] - 第三季度曼哈顿办公租赁平均起始租金为每平方英尺67.73美元，平均租赁期限为8.6年，免租期为10.9个月，租户装修补贴为每平方英尺93美元 [44] - 预计2023年第四季度约有13.6万平方英尺的空间将在年底前腾空，2024年租赁到期面积为49.6万平方英尺，其中约20.7万平方英尺为已知腾空面积 [45] 天文台业务 - 第三季度天文台产生的NOI为2800万美元，同比增长14%，年初至今产生的NOI为6700万美元，与2019年同期相比，NOI收复率为102% [21] - 维持2023年天文台NOI预期范围在8800万 - 9600万美元，高于2022年的7500万美元 [24] 零售业务 - 第三季度在百老汇1359号与一家寿司餐厅签订了新租约 [16] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合的平均入住率为97.1%，反映出强劲的市场基本面，且正在进行物业改善以提升未来业绩 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公市场存在向优质物业转移的趋势，公司的办公物业在其价格区间内具有竞争力，吸引了租户 [5][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于纽约市市场，拥有办公、天文台、零售和多户住宅四个多元化的价值驱动因素 [4] - 持续进行资本回收，通过1031交易完成了先前处置销售收益的100%回收，无税收损失 [10] - 战略上继续将资本循环投入到优质、位置优越、人流量大且具有强劲人口趋势的纽约市资产中，如第三季度收购了威廉斯堡的优质零售物业 [49] - 股票回购仍是资本配置的战略组成部分，自2020年3月至今，已回购2.94亿美元股票，加权平均价格为每股8.18美元，约占自股票回购计划开始以来总流通股的12% [23] - 在可持续发展方面处于行业领先地位，整体GRESB评分在美洲所有115家上市公司中排名第一，在美国最具竞争力的同行群体中也排名第一，连续四年获得最高的GRESB 5星评级 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市具有韧性，自身已为未来做好准备，能够在市场周期中表现出色，并利用市场干扰和资本错位带来的机会为股东创造价值 [14][36] - 租户更倾向于与财务稳定、能维持资产高质量标准的房东合作，公司的资产和平衡表优势吸引了租户 [37][39] - 对2024年增加出租率和入住率充满信心，基于已知的少量迁出情况和过去的租赁业绩 [45][65] 其他重要信息 - 帝国大厦获得2023年BOMA纽约年度地球建筑奖和BOMA大奖，公司基于数据的可持续发展工作带来了经济回报，并提供了竞争优势 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前的租赁管道情况以及不同区域的需求情况 - 公司有良好的租赁活动管道，在多个物业有租户的提案和租赁谈判，包括大中央广场一号、西57街250号、帝国大厦和百老汇1400号等，租户来自科技、消防、非营利、专业服务和消费品等多个行业 [53][54] 问题: 斯坦福即将到期的抵押贷款情况以及对该资产的看法 - 公司与贷款人就该物业的抵押贷款及其他到期事项进行积极讨论，会根据情况做出最合理的决策，并及时向市场通报 [56] 问题: 租户决策租赁的时间情况以及对优惠套餐的预期 - 租户决策时间因租户而异，对于预建套房和全层预建空间，租户决策较快，而有些租户会在当前租约到期前18个月或更长时间进入市场寻找新空间 [58] 问题: 零售收购的吸引力以及能否量化资本化率或内部收益率 - 公司在进行收购或资本循环时会选择价值和增长潜力最佳的机会，1031交易有时间限制，会根据当时的最佳机会进行操作，在合适的价格和基础上也会考虑办公物业 [59] 问题: 续租率情况以及能否继续维持或提高入住率 - 考虑提前续租后，续租率平均约为60%以上，这得益于公司对投资组合的重新开发、设施建设以及市场对优质物业的需求 [63] - 入住率自2021年底以来增加了460个基点，有信心实现年底的指导目标，并在2024年基于少量已知迁出情况提高入住率 [65] 问题: 对额外新投资的兴趣、目标回报率以及与股票回购的权衡 - 股票回购是有吸引力的机会，考虑到隐含的每平方英尺价格、资本化率以及已投入的资本支出，但也需考虑公司的运营和资本获取情况，在资本错位时期要谨慎操作 [68] - 公司对纽约市的办公、零售和多户住宅资产感兴趣，各资产类别的回报要求都有所提高，会根据具体机会评估其对投资组合和股东的增值潜力 [72] 问题: 从第三季度到第四季度收益下降的原因 - 第四季度收益预计会有环比下降，主要是由于运营费用增加，特别是一些重大的维修和保养项目的时间安排，同时天文台业务存在季节性因素，以及旅游波动和恶劣天气的不确定性 [50][74] 问题: LinkedIn从塔楼楼层迁至底层的新租金与原租金对比以及原空间的市值情况 - 公司未透露具体租赁交易细节，但本季度签署的租约与过去几个季度的情况基本一致 [79] - LinkedIn迁至底层是因为与其他占用空间相邻，且靠近一些已建成的设施空间，这是之前租赁协议的一部分，公司未为其腾出的塔楼楼层提供装修补贴，该补贴将用于新的底层空间 [80] 问题: 星巴克入驻帝国大厦是整合现有空间还是扩张 - 是将其纽约市唯一的办公室从宾州区迁至帝国大厦 [82] 问题: 维修和保养费用对第四季度收益的影响以及天文台季节性影响的情况 - 维修和保养项目是定期计划的，只是时间安排在第四季度或延续到2024年，没有特别值得关注的事项 [83] - 天文台的季节性影响主要是常规现象，过去几年第三季度到第四季度通常会有下降，去年仍处于业务回升阶段，季节性影响较小 [83][85] 问题: 团队的续租活动情况以及租户提前多久联系 - 公司会主动与所有租户定期沟通，在租约到期前24个月开始加强沟通，小租户（10000平方英尺及以下）通常会推迟决策，直到租约到期当年甚至提前6个月才做决定 [87] 问题: 对办公物业投资机会的看法 - 公司的专长是重新开发，有相关的成本、需求和时间经验，目前办公市场交易较少，若有更好的机会会采取行动 [90] 问题: 对预建套房的需求情况以及是否将其作为扩张机会 - 公司的预建套房一直有稳定的需求和良好的租赁活动，本季度签署了14份预建套房租约，与过去几年的节奏一致，未看到租户从共享办公空间大量转向预建套房的趋势，很多预建套房租户后续会在公司投资组合中租赁全层空间 [103] 问题: 从物业类型角度看，在评估新收购机会时对办公物业的回报率要求 - 由于资本成本上升，各资产类别的回报要求都有所提高，公司会根据具体机会评估其对投资组合和股东的增值潜力，在市场缺乏实际投资交易的情况下，暂不提供具体回报率 [92]

财务数据关键指标变化 - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为2190万美元[61] - 2023年第二季度归属于普通股股东和运营合伙企业的核心运营资金为6920万美元[61] - 2023年第二季度租金收入为1.54603亿美元，较2022年同期增加526.4万美元，增幅3.5%[63] - 2023年第二季度观景台收入为3343.3万美元，较2022年同期增加606.5万美元，增幅22.2%[63] - 2023年第二季度总运营费用为1.44353亿美元，较2022年同期增加717万美元，增幅4.7%[63] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为2185.4万美元，较2022年同期减少772.5万美元，降幅26.1%[63] - 2023年上半年总营收3.55164亿美元，较2022年的3.62056亿美元下降1.9%，其中租金收入2.94694亿美元，较2022年的2.96853亿美元下降0.7%，天文台收入5558.7万美元，较2022年的4060.9万美元增长36.9%[74] - 2023年上半年总运营费用2.91487亿美元，较2022年的3.09509亿美元增长5.8%，其中物业运营费用8156.3万美元，较2022年的7607.7万美元增长7.2%，天文台费用1651.2万美元，较2022年的1399.1万美元增长18.0%[74] - 2023年上半年运营收入6367.7万美元，较2022年的5254.7万美元增长21.2%，净收入4864.9万美元，较2022年的3147.4万美元增长54.6%，归属于普通股股东的净收入2837.3万美元，较2022年的1829万美元增长55.1%[74] - 2023年上半年，公司总资本支出为2598.7万美元，较2022年的1969.7万美元有所增加，预计因现有租赁协议产生的租户改善和租赁佣金额外成本约为1.384亿美元[93] - 2023年和2022年上半年，公司向股权持有人分别分配了2030万美元和2160万美元的股息[96] - 2023年上半年，经营活动提供的净现金增加2220万美元至1.059亿美元，投资活动提供的净现金增加6930万美元至1270万美元，融资活动使用的净现金减少5140万美元至3750万美元[99] - 2023年和2022年第二季度，公司净营业收入分别为1.08163亿美元和1.20353亿美元；2023年和2022年上半年，净营业收入分别为1.8834亿美元和2.06343亿美元[101] - 2023年和2022年第二季度，公司来自运营的资金（FFO）分别为6722.5万美元和7720.4万美元；2023年和2022年上半年，FFO分别为1.0824亿美元和1.2441亿美元[106] - 2023年和2022年第二季度，公司调整后来自运营的资金（Modified FFO）分别为6918.3万美元和7916.2万美元；2023年和2022年上半年，Modified FFO分别为1.12156亿美元和1.28326亿美元[106] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年第二季度商业投资组合出租率为90.3%，曼哈顿办公投资组合出租率为91.6%[61] - 2023年第二季度签署了336,314平方英尺的新租、续租和扩租租约[61] - 2023年第二季度帝国大厦观景台产生了2480万美元的净营业收入[61] - 2023年上半年，办公物业签署租约46份，总面积527295平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺18.52美元，租户改善成本每平方英尺72.34美元；零售物业签署租约4份，总面积11076平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺25.95美元，租户改善成本每平方英尺26.07美元[92][93] - 截至2023年6月30日，公司投资组合中有约90万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的9.7%；2023年和2024年到期的租约分别占净可租赁面积的3.4%和5.4%，预计分别占该期间年化租金的3.4%和5.6%[107] - 2023年第二季度，天文台接待游客66.6万人次，2022年同期为57.3万人次[108] - 2023年第二季度，天文台收入为3340万美元，2022年同期为2740万美元[109] - 2023年上半年公司物业需求持续，租赁活动稳健[110] 公司资产与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为3.154亿美元，无担保循环信贷额度可用8.5亿美元，总合并债务约23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为5.9年，2024年11月前无到期债务[85] - 2023年2月1日，公司以4000万美元出售康涅狄格州韦斯特波特的69 - 97和103 - 107 Main Street；4月5日，以5300万美元出售纽约州哈里森的500 Mamaroneck Avenue[86] - 截至2023年6月30日，公司合并应付抵押票据为8.964亿美元，首笔到期时间为2024年11月[88] - 截至2023年6月30日，公司遵守未偿还高级无担保票据的契约，各项财务指标均符合要求，最大总杠杆率为33.8%（要求<60%），最大有担保杠杆率为13.2%（要求<40%），最低固定费用覆盖率为3.1倍（要求>1.50倍），最低无抵押利息覆盖率为5.3倍（要求>1.75倍），最大无担保杠杆率为25.1%（要求<60%）[89][90] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为3.958亿美元和4.128亿美元[99] - 截至2023年6月30日，公司有利率SOFR互换和上限协议，总名义价值为5.74亿美元，到期日在2024年10月1日至2033年11月1日之间[113] - 截至2023年6月30日，“可变对固定”利率互换被指定为现金流套期保值，公允价值资产头寸为1940万美元[113] - 截至2023年6月30日，23亿美元未偿还固定利率债务的加权平均年利率为3.9%，到期日至2035年3月17日[113] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务的公允价值约为20亿美元，比账面价值少约2.176亿美元[113] - 截至2023年6月30日，公司没有任何资产负债表外安排[94] 公司业务相关其他情况 - 公司业务受全球经济不确定性影响，包括通胀、利率上升、房地产贷款疲软等[111] - 公司专注纽约市的现代化、节能型物业组合具有竞争力，租赁率高且收入来源多元化[111] - 公司天文台连续第二年被评为美国第一景点[111] - 公司资产负债表强劲，杠杆适度，有流动性，近期无债务到期或浮动利率债务风险[111] - 公司关键会计估计与年报相比无重大变化[112] 公司股份回购情况 - 2023年第二季度及截至7月25日，公司回购了740万美元的普通股[61] - 董事会授权在2022年1月1日至2023年12月31日期间回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定系列单位[97]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告了核心FFO为6900万美元或每股0.26美元,同比增长17%,不包括租赁终止费 [33] - 同店物业和现金NOI(不含租赁终止费)同比增长1.1%,主要由于现金租金收入增加和租户费用报销时间的影响,部分被物业运营费用和房地产税的增加所抵消 [34] - 观景台在第二季度产生NOI 2430万美元,同比增长26%,相当于2019年同期的101% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度共签约33.6万平方英尺的租赁,其中30.8万平方英尺位于曼哈顿办公物业,实现了该公司历史最高租金水平 [25][26] - 曼哈顿办公物业的平均起租金为每平方英尺64.48美元,平均租期7.9年,平均免租期7个月,平均装修补贴为每平方英尺64.58美元 [26] - 公司的曼哈顿办公物业租赁率达到91.6%,较上季度增加90个基点,同比增加330个基点 [25] - 公司的多户家庭物业平均入住率为97.4%,反映了强劲的市场基本面 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司观景台在2023年上半年的NOI超过2019年同期水平4%,入场人次达到2019年水平的71% [16] - 公司观景台被Tripadvisor评为美国第一大景点,连续第二年获此殊荣 [16] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于现有资产的现代化、增加配套设施、提升能源效率和室内环境质量,成为租户的首选 [14][18][29] - 公司拥有最佳资产负债表,可以在当前环境中竞争,并给予租户和经纪人信心 [15][17] - 公司正在评估资产回收和新收购的机会,同时保持谨慎的投资审核 [38] - 公司认为当前市场环境下存在机会,将积极把握 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市场仍然强劲,人们想在此生活、工作和旅游 [12] - 管理层表示纽约是疫情后返回办公的前三大城市之一,公司的现代化、配套设施完善的资产成为吸引和留住人才的工具 [13] - 管理层对公司在剩余2023年的表现持乐观态度,并将继续专注于出租空间、销售观景台门票、管理资产负债表和实现可持续发展目标 [20][21][22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问公司当前租赁管线的规模和构成,以及公司看到的租户类型 [47][48] **Tom Durels 回答** 公司当前有20多个约20万平方英尺的租赁在谈判中,主要为曼哈顿办公物业的新租、续租和提前延期,涵盖全层和预建办公空间。公司还有20多个约几十万平方英尺的租赁提议在洽谈中。租户类型包括专业服务、非营利、消费品和科技等多个行业 [48][49] 问题2 **Camille Bonnel 提问** 询问公司同店NOI增长的具体推动因素 [61][62] **Christina Chiu 回答** 同店NOI增长主要由于现金租金收入增加,以及租户费用报销时间的影响。公司在疫情期间主动降低了运营费用,目前正在逐步恢复正常水平,但预计全年运营费用仍将低于2019年约5% [62][63][64] 问题3 **Blaine Heck 提问** 询问公司2023年末的租赁率指引,以及在租赁管线和已知退租的情况下为何不上调指引 [68][69] **Tom Durels 回答** 公司对2023年末85%-87%的整体租赁率指引保持信心,曼哈顿办公物业可能会达到上限附近。公司预计2023年剩余期间仅有约19.1万平方英尺的租户退租,将被新签租约抵消。公司将继续保持谨慎,关注租赁时间的不确定性 [69]

业绩总结 - 2023年第二季度，纽约市办公和零售物业的净营业收入（NOI）为8.6百万平方英尺，主要位于曼哈顿[3] - 2023年第二季度，租金收入为138,808万美元，较2022年同期的131,800万美元增长了5.4%[131] - 2023年6月30日的净收入为38,655千美元，相较于2023年3月31日的11,694千美元增长了230.5%[158] - 2023年6月30日的EBITDA为111,073千美元，较2022年6月30日的132,404千美元下降了16%[158] - 2023年EBITDA为78亿美元，较2022年增长39%[54] 用户数据 - 2023年第二季度，ESRT的办公物业租赁率同比增长330个基点，达到91.6%[34] - 2023年第二季度，ESRT的整体入住率为86.8%，预计2023年年底将保持在85-87%[23] - 2022年ESRT的租赁市场中，租金在50-75美元每平方英尺区间的租赁占比为93.5%[62] - 2022年ESRT的租赁市场中，租赁面积在30,000平方英尺以下的市场租赁占比为92.6%[63] - 721个多户住宅单元分布在曼哈顿的三个物业中，租金增长强劲，入住率高[3] 未来展望 - 预计到2025年，ESRT将没有重大到期债务[43] - 公司计划到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，商业投资组合的目标是到2035年实现[114] - 2023年，ESB观景台连续第二年被评为美国Tripadvisor排名第一的景点[23] 新产品和新技术研发 - ESRT在其投资组合中已投入超过10亿美元进行现代化升级[25] - 2022年，Empire State Realty Trust的可持续发展评级为5星，GRESB评分为95，位列同行业第二[104] - 2022年，Empire State Realty Trust的能源效率目标达成率为89%[115] 市场扩张和并购 - 自2009年以来，ESRT的商业物业减少了43%的排放，帝国大厦减少了54%的排放[23] - 2022年，Empire State Realty Trust的现金收入总额为560,427万美元[131] 负面信息 - 2023年6月30日的净运营收入为108,163千美元，较2022年6月30日的120,353千美元下降了10%[157] - 2023年6月30日的物业处置收益为15,265千美元，较2022年6月30日的27,170千美元下降了43.9%[158] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年，员工中女性比例为41.2%，高管及以上职位女性比例为36.0%[126] - 2022年，Empire State Realty Trust在纽约市REIT中排在最低排放量第一[117]

财务表现 - 2023年第一季度，公司普通股东净收入为6.5百万美元[66] - 公司总收入为16.46亿美元，同比增长0.4%[70] - 公司现金及现金等价物为2.726亿美元，未使用的无抵押循环信贷额度为8.5亿美元[84] - 公司的最大总杠杆率要求为60%，实际为36.9%，符合要求[89] - 公司计划通过运营现金流、手头现金、额外的物业级抵押贷款和未担保循环信贷设施的借款来资助租户改进和租赁佣金成本[93] - 公司向股东分配的分红和股息分别为2023年和2022年三个月合计970万美元和1080万美元[97] - 公司董事会授权回购高达5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙企业单位[98] - 2023年3月31日，公司的现金及现金等价物和受限现金分别为3.808亿美元和4.827亿美元[99] 经营表现 - 帝国大厦观景台净营业收入为1430万美元，访客数量同比增长65%[67] - 公司净营业收入（NOI）为80177万美元，较2022年同期减少7353万美元[100] - 公司的总净收入为11694万美元，较2022年同期减少17221万美元[102] 财务指标 - FFO不代表从经营活动中产生的现金，也不应被视为根据GAAP确定的净收入（亏损）的替代品[103] - Modified FFO添加了对传统定义的FFO进行任何高于或低于市场的地面租赁摊销的调整[104] - Core FFO是公司经营绩效的重要补充指标，因为它排除了与公司IPO和形成交易以及其他非经常性项目相关的项目[106]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度报告了43百万美元或每股0.16美元的核心FFO,相比2022年同期的49百万美元或每股0.18美元有所下降 [48] - 同店物业现金NOI(不含租赁终止费)同比下降11.4%,主要是由于2022年第一季度运营费用较低以及2022年第一季度收到一些一次性现金收入项目 [48][49] - 第一季度观景台NOI达到1.43亿美元,相比2022年同期的0.7亿美元大幅增长,达到2019年同期水平的110% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁方面,公司在第一季度新增了约20.2万平方英尺的租赁面积,其中90%为新租约 [33][34][36] - 公司曼哈顿办公物业的出租率和租赁率分别环比增加180个基点和110个基点,达到90.7%的租赁率 [33] - 公司的多户型住宅物业平均出租率为97.2%,租金水平和市场基本面保持良好 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提供具体的各个市场数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于纽约市场,拥有多元化的收入来源,包括办公、观景台、零售和多户型住宅 [13] - 公司通过资产优化和资本回收,不断优化资产组合,增强现金流增长潜力 [23][55] - 公司在资产质量、可持续发展和健康建筑标准方面的领先地位,有助于吸引优质租户和获得融资优势 [15][17][18][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市场正在复苏,公司的现代化、高品质资产组合和优质的资产负债表将有助于在当前环境中获得优势 [12][14][15][18] - 管理层对观景台业务的未来前景保持乐观,预计2023年观景台NOI将达到8800万-9600万美元,接近2019年水平 [67] - 管理层对公司2023年的整体业务前景保持谨慎乐观,但也提到了一些不确定因素,如Signature Bank租约的结果以及宏观经济环境的变化 [61][62][63][64][65][66][68] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问Signature Bank租约的具体情况,包括Flagstar接管后的运营情况和租金水平 [74][89][90] **管理层回答** 公司正在密切关注Signature Bank租约的进展,目前Flagstar和FDIC仍在评估是否接管该租约。公司已经就可能的不同结果进行了会计处理和指引调整 [75][76][77][78][79] 问题2 **John Kim 提问** 询问公司的租赁管线情况以及最新签约的Skanska租约 [89][90][91][92][93] **管理层回答** 公司的租赁管线保持良好,包括一些全层租约和预建办公套间的租赁活动。Skanska续租的租约面积与之前基本持平,但实现了较高的涨幅 [92][93][94][95] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司在当前市场环境下的资本配置策略,是否会更多关注收购机会 [98][99][100][101][102][103][104] **管理层回答** 公司将继续关注纽约市场的办公、零售和住宅领域的投资机会,并利用自身的低杠杆优势灵活运用各种资本工具。但目前市场上可收购资产较少,公司将保持谨慎观望 [99][100][101][102][103][104]

公司物业资产情况 - 公司拥有可开发约40万可出租平方英尺办公大楼和车库的土地，截至2022年12月31日，商业组合含4个曼哈顿和2个西港零售物业共20万可出租平方英尺，2023年2月1日出售西港2个零售物业，独立零售物业出租率97.6%，3个曼哈顿多户住宅物业共721个单元出租率96.3%，公司持有运营合伙企业约59.4%权益[9] - 公司拥有约0.4百万可出租平方英尺的Metro Tower开发项目，截至2022年12月31日，独立零售物业总面积0.2百万可出租平方英尺，出租率97.6%，曼哈顿三处多户住宅共721套，出租率96.3%[9] - 自2021年12月以来，公司收购曼哈顿3个多户住宅物业共721个单元，并处置纽约大都市区非核心资产[13] - 自2021年12月以来，公司收购曼哈顿三处多户住宅共721套，并处置非核心资产[13] 公司租赁业务数据 - 2022年公司租赁超100万平方英尺空间，曼哈顿写字楼入住率全年提高210个基点[10] - 2022年公司租赁超100万平方英尺空间，曼哈顿写字楼入住率全年提高210个基点[10] - 自上市以来，公司与现有租户完成258次扩建，总面积达249.5万平方英尺[11] - 自上市以来，公司与现有租户完成258次扩建，总面积达2.495百万平方英尺[11] 天文台业务数据 - 2019年12月，帝国大厦观景台完成约1.65亿美元的重新开发，2018 - 2019年访客分别约380万和350万，2022年约220万，2020 - 2021年分别约50万和80万[12] - 帝国大厦观景台2019年完成约1.65亿美元的重新开发，2022年约有220万游客，2020年为50万，2021年为80万[12] - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[31] - 疫情前，公司第一季度天文台收入占比约16.0% - 18.0%，第二季度占比26.0% - 28.0%，第三季度占比31.0% - 33.0%，第四季度占比23.0% - 25.0%[31] 公司环保相关情况 - 自2009年以来，帝国大厦碳排放量减少超54%，商业组合减少43%，2022年1月商业组合实现碳中和[15] - 自2009年以来，帝国大厦碳排放量减少超54%，商业投资组合减少43%，商业投资组合自2022年1月实现碳中和[15] - 截至2022年12月31日，公司纽约市商业组合约92%和整体组合80%获能源之星认证[15] - 截至2022年12月31日，公司纽约市商业投资组合约92%和整体投资组合80%获得能源之星认证[15] - 公司目标是2030年帝国大厦和2035年其余商业组合实现净零排放[15] - 公司目标是到2030年帝国大厦实现净零排放，2035年其余商业投资组合实现净零排放[15] 公司业绩指引情况 - 2022年公司首次发布业绩指引，为投资者提供盈利轨迹和前景的透明度[14] 公司业务板块划分 - 公司可报告业务分为房地产和天文台两个板块，房地产板块主要涉及曼哈顿和大纽约都会区商业及多户住宅地产资产，天文台板块运营帝国大厦86层和102层天文台[16] - 公司报告可分为房地产和观景台两个业务板块[16] 公司物业污染及相关责任情况 - 公司部分房产存在土壤污染和地下储油罐问题，如康涅狄格州韦斯特波特的69 - 97主街和103 - 107主街房产，公司认为相关清理费用对运营结果影响不大[20] - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号曾发现土壤污染和地下储油罐，主街103 - 107号曾发现地下储油罐[20] - 纽约州哈里森市马马罗内克大道500号房产前业主进行了自愿补救行动清理工作，纽约州环境保护部要求记录某些限制性和肯定性契约[20][21] - 公司物业可能面临环境、建筑状况、室内空气质量等问题带来的责任，但目前未发现重大相关责任[19][20][22] 公司遵守法规情况 - 公司作为纽约市大型商业建筑所有者，需遵守2019年4月通过的地方法律97，预计在2024 - 2029年首个执行期内商业投资组合中的建筑无需支付罚款[22] - 公司预计在2024 - 2029年首个执行期内，商业投资组合中的任何建筑都无需支付因纽约市第97号地方法案产生的罚款[22] 公司保险情况 - 公司通过全资子公司ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，覆盖超过每次事故8亿美元损失后的12亿美元损失，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - ESRT Captive Insurance为核、生物、化学和放射（NBCR）风险提供19.5亿美元的超额保险，超出商业保险市场购买的5000万美元限额，公司仅需承担TRIPRA规定的20%共同保险以及相当于ESRT Captive Insurance上一年保费20%的免赔额[24] - 公司为帝国大厦购买恐怖主义保险，ESRT Captive Insurance 提供每次事故超8亿美元损失后的12亿美元赔偿，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - 公司在商业保险市场购买了超100万美元免赔额、限额5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，ESRT Captive Insurance 提供超5000万美元保单的19.5亿美元限额的NBCR保险[24] - 公司为曼哈顿和大纽约都会区的房产购买综合责任、火灾、扩展险、地震、恐怖主义和租金损失保险，帝国大厦通过ESRT Captive Insurance额外购买全风险财产和商业保险[24] - 公司曼哈顿和纽约大都市区的房产有综合责任、火灾等保险，帝国大厦通过ESRT Captive Insurance有额外的全险财产和商业保险[24] 公司保险法规相关情况 - 2019年12月20日，美国总统签署TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日，ESRT Captive Insurance提供的认证恐怖主义保险符合美国财政部80%共同保险条件[25] - 2019年12月20日，美国签署TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日，ESRT Captive Insurance提供的认证恐怖主义保险符合美国财政部80%共保条件[25] 公司市场竞争情况 - 公司在曼哈顿和大纽约都会区房地产租赁市场竞争激烈，竞争对手包括众多商业地产收购者、开发商、所有者和运营商等[26] - 若竞争对手以低于公司当前租金的价格、在更好位置或更高质量设施提供空间，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金以留住现有租户[27] - 公司面临来自众多商业房地产收购者、开发商等的竞争，若竞争对手提供更优条件，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金[26][27] 公司多户住宅物业监管情况 - 公司多户住宅物业中的部分单元为低收入家庭预留，受州和联邦政府监管[23] - 公司部分多户住宅物业的特定单元为低收入家庭指定，受州和联邦政府监管[23] 公司REIT资格及相关规定 - 公司自2013年12月31日起符合美国房地产投资信托基金（REIT）资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[28] - 若分配的净应纳税所得少于100%，公司将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分缴纳4%的不可抵扣消费税[28] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产等构成[28] - 公司投资的证券中，对任一发行人的投资一般不能超过其已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，且资产（除政府证券和合格房地产资产）中任一发行人的证券价值占比不超过5%，所有应税REIT子公司（TRS）证券价值占比不超过20%[28] - 公司自2013年12月31日起符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[28] - 若分配少于100%的净应纳税所得，公司将按一般适用的企业税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分缴纳4%的不可抵扣消费税[28] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成[28] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司员工总数为667人，其中约442人受集体谈判协议覆盖[33] - 截至2022年12月31日，公司员工总数为667人，其中约442人受集体谈判协议覆盖[33] 公司荣誉情况 - 2022年公司获GRESB最高5星评级，是全球、地区和地区上市办公领域领导者[15] - 公司于2022年和2023年入选彭博性别平等指数，是美国首个加入联合国全球契约并承诺遵守联合国妇女赋权原则的商业办公REIT[34] - 公司在2022年和2023年入选彭博性别平等指数，是美国首个加入联合国全球契约并承诺遵守联合国妇女赋权原则的商业办公REIT[34] - 截至2023年2月，公司获得“最佳工作场所”认证[36] - 截至2023年2月，公司获得“最佳工作场所”认证[36] 公司行政办公及网站情况 - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼[39] - 公司主要行政办公室位于纽约市西33街111号12楼[39] - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供相关报告及治理文件[40] - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供相关报告及治理文件[40] 通胀对公司影响情况 - 公司认为通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，因合同租金增长和费用调整可部分抵消通胀影响[30]