业绩总结 - 2023年第二季度，纽约市办公和零售物业的净营业收入（NOI）为8.6百万平方英尺，主要位于曼哈顿[3] - 2023年第二季度，租金收入为138,808万美元，较2022年同期的131,800万美元增长了5.4%[131] - 2023年6月30日的净收入为38,655千美元，相较于2023年3月31日的11,694千美元增长了230.5%[158] - 2023年6月30日的EBITDA为111,073千美元，较2022年6月30日的132,404千美元下降了16%[158] - 2023年EBITDA为78亿美元，较2022年增长39%[54] 用户数据 - 2023年第二季度，ESRT的办公物业租赁率同比增长330个基点，达到91.6%[34] - 2023年第二季度，ESRT的整体入住率为86.8%，预计2023年年底将保持在85-87%[23] - 2022年ESRT的租赁市场中，租金在50-75美元每平方英尺区间的租赁占比为93.5%[62] - 2022年ESRT的租赁市场中，租赁面积在30,000平方英尺以下的市场租赁占比为92.6%[63] - 721个多户住宅单元分布在曼哈顿的三个物业中，租金增长强劲，入住率高[3] 未来展望 - 预计到2025年，ESRT将没有重大到期债务[43] - 公司计划到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，商业投资组合的目标是到2035年实现[114] - 2023年，ESB观景台连续第二年被评为美国Tripadvisor排名第一的景点[23] 新产品和新技术研发 - ESRT在其投资组合中已投入超过10亿美元进行现代化升级[25] - 2022年，Empire State Realty Trust的可持续发展评级为5星，GRESB评分为95，位列同行业第二[104] - 2022年，Empire State Realty Trust的能源效率目标达成率为89%[115] 市场扩张和并购 - 自2009年以来，ESRT的商业物业减少了43%的排放，帝国大厦减少了54%的排放[23] - 2022年，Empire State Realty Trust的现金收入总额为560,427万美元[131] 负面信息 - 2023年6月30日的净运营收入为108,163千美元，较2022年6月30日的120,353千美元下降了10%[157] - 2023年6月30日的物业处置收益为15,265千美元，较2022年6月30日的27,170千美元下降了43.9%[158] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年，员工中女性比例为41.2%，高管及以上职位女性比例为36.0%[126] - 2022年，Empire State Realty Trust在纽约市REIT中排在最低排放量第一[117]

财务表现 - 2023年第一季度，公司普通股东净收入为6.5百万美元[66] - 公司总收入为16.46亿美元，同比增长0.4%[70] - 公司现金及现金等价物为2.726亿美元，未使用的无抵押循环信贷额度为8.5亿美元[84] - 公司的最大总杠杆率要求为60%，实际为36.9%，符合要求[89] - 公司计划通过运营现金流、手头现金、额外的物业级抵押贷款和未担保循环信贷设施的借款来资助租户改进和租赁佣金成本[93] - 公司向股东分配的分红和股息分别为2023年和2022年三个月合计970万美元和1080万美元[97] - 公司董事会授权回购高达5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙企业单位[98] - 2023年3月31日，公司的现金及现金等价物和受限现金分别为3.808亿美元和4.827亿美元[99] 经营表现 - 帝国大厦观景台净营业收入为1430万美元，访客数量同比增长65%[67] - 公司净营业收入（NOI）为80177万美元，较2022年同期减少7353万美元[100] - 公司的总净收入为11694万美元，较2022年同期减少17221万美元[102] 财务指标 - FFO不代表从经营活动中产生的现金，也不应被视为根据GAAP确定的净收入（亏损）的替代品[103] - Modified FFO添加了对传统定义的FFO进行任何高于或低于市场的地面租赁摊销的调整[104] - Core FFO是公司经营绩效的重要补充指标，因为它排除了与公司IPO和形成交易以及其他非经常性项目相关的项目[106]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度报告了43百万美元或每股0.16美元的核心FFO,相比2022年同期的49百万美元或每股0.18美元有所下降 [48] - 同店物业现金NOI(不含租赁终止费)同比下降11.4%,主要是由于2022年第一季度运营费用较低以及2022年第一季度收到一些一次性现金收入项目 [48][49] - 第一季度观景台NOI达到1.43亿美元,相比2022年同期的0.7亿美元大幅增长,达到2019年同期水平的110% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁方面,公司在第一季度新增了约20.2万平方英尺的租赁面积,其中90%为新租约 [33][34][36] - 公司曼哈顿办公物业的出租率和租赁率分别环比增加180个基点和110个基点,达到90.7%的租赁率 [33] - 公司的多户型住宅物业平均出租率为97.2%,租金水平和市场基本面保持良好 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提供具体的各个市场数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于纽约市场,拥有多元化的收入来源,包括办公、观景台、零售和多户型住宅 [13] - 公司通过资产优化和资本回收,不断优化资产组合,增强现金流增长潜力 [23][55] - 公司在资产质量、可持续发展和健康建筑标准方面的领先地位,有助于吸引优质租户和获得融资优势 [15][17][18][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市场正在复苏,公司的现代化、高品质资产组合和优质的资产负债表将有助于在当前环境中获得优势 [12][14][15][18] - 管理层对观景台业务的未来前景保持乐观,预计2023年观景台NOI将达到8800万-9600万美元,接近2019年水平 [67] - 管理层对公司2023年的整体业务前景保持谨慎乐观,但也提到了一些不确定因素,如Signature Bank租约的结果以及宏观经济环境的变化 [61][62][63][64][65][66][68] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问Signature Bank租约的具体情况,包括Flagstar接管后的运营情况和租金水平 [74][89][90] **管理层回答** 公司正在密切关注Signature Bank租约的进展,目前Flagstar和FDIC仍在评估是否接管该租约。公司已经就可能的不同结果进行了会计处理和指引调整 [75][76][77][78][79] 问题2 **John Kim 提问** 询问公司的租赁管线情况以及最新签约的Skanska租约 [89][90][91][92][93] **管理层回答** 公司的租赁管线保持良好,包括一些全层租约和预建办公套间的租赁活动。Skanska续租的租约面积与之前基本持平,但实现了较高的涨幅 [92][93][94][95] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司在当前市场环境下的资本配置策略,是否会更多关注收购机会 [98][99][100][101][102][103][104] **管理层回答** 公司将继续关注纽约市场的办公、零售和住宅领域的投资机会,并利用自身的低杠杆优势灵活运用各种资本工具。但目前市场上可收购资产较少,公司将保持谨慎观望 [99][100][101][102][103][104]

公司物业资产情况 - 公司拥有可开发约40万可出租平方英尺办公大楼和车库的土地，截至2022年12月31日，商业组合含4个曼哈顿和2个西港零售物业共20万可出租平方英尺，2023年2月1日出售西港2个零售物业，独立零售物业出租率97.6%，3个曼哈顿多户住宅物业共721个单元出租率96.3%，公司持有运营合伙企业约59.4%权益[9] - 公司拥有约0.4百万可出租平方英尺的Metro Tower开发项目，截至2022年12月31日，独立零售物业总面积0.2百万可出租平方英尺，出租率97.6%，曼哈顿三处多户住宅共721套，出租率96.3%[9] - 自2021年12月以来，公司收购曼哈顿3个多户住宅物业共721个单元，并处置纽约大都市区非核心资产[13] - 自2021年12月以来，公司收购曼哈顿三处多户住宅共721套，并处置非核心资产[13] 公司租赁业务数据 - 2022年公司租赁超100万平方英尺空间，曼哈顿写字楼入住率全年提高210个基点[10] - 2022年公司租赁超100万平方英尺空间，曼哈顿写字楼入住率全年提高210个基点[10] - 自上市以来，公司与现有租户完成258次扩建，总面积达249.5万平方英尺[11] - 自上市以来，公司与现有租户完成258次扩建，总面积达2.495百万平方英尺[11] 天文台业务数据 - 2019年12月，帝国大厦观景台完成约1.65亿美元的重新开发，2018 - 2019年访客分别约380万和350万，2022年约220万，2020 - 2021年分别约50万和80万[12] - 帝国大厦观景台2019年完成约1.65亿美元的重新开发，2022年约有220万游客，2020年为50万，2021年为80万[12] - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[31] - 疫情前，公司第一季度天文台收入占比约16.0% - 18.0%，第二季度占比26.0% - 28.0%，第三季度占比31.0% - 33.0%，第四季度占比23.0% - 25.0%[31] 公司环保相关情况 - 自2009年以来，帝国大厦碳排放量减少超54%，商业组合减少43%，2022年1月商业组合实现碳中和[15] - 自2009年以来，帝国大厦碳排放量减少超54%，商业投资组合减少43%，商业投资组合自2022年1月实现碳中和[15] - 截至2022年12月31日，公司纽约市商业组合约92%和整体组合80%获能源之星认证[15] - 截至2022年12月31日，公司纽约市商业投资组合约92%和整体投资组合80%获得能源之星认证[15] - 公司目标是2030年帝国大厦和2035年其余商业组合实现净零排放[15] - 公司目标是到2030年帝国大厦实现净零排放，2035年其余商业投资组合实现净零排放[15] 公司业绩指引情况 - 2022年公司首次发布业绩指引，为投资者提供盈利轨迹和前景的透明度[14] 公司业务板块划分 - 公司可报告业务分为房地产和天文台两个板块，房地产板块主要涉及曼哈顿和大纽约都会区商业及多户住宅地产资产，天文台板块运营帝国大厦86层和102层天文台[16] - 公司报告可分为房地产和观景台两个业务板块[16] 公司物业污染及相关责任情况 - 公司部分房产存在土壤污染和地下储油罐问题，如康涅狄格州韦斯特波特的69 - 97主街和103 - 107主街房产，公司认为相关清理费用对运营结果影响不大[20] - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号曾发现土壤污染和地下储油罐，主街103 - 107号曾发现地下储油罐[20] - 纽约州哈里森市马马罗内克大道500号房产前业主进行了自愿补救行动清理工作，纽约州环境保护部要求记录某些限制性和肯定性契约[20][21] - 公司物业可能面临环境、建筑状况、室内空气质量等问题带来的责任，但目前未发现重大相关责任[19][20][22] 公司遵守法规情况 - 公司作为纽约市大型商业建筑所有者，需遵守2019年4月通过的地方法律97，预计在2024 - 2029年首个执行期内商业投资组合中的建筑无需支付罚款[22] - 公司预计在2024 - 2029年首个执行期内，商业投资组合中的任何建筑都无需支付因纽约市第97号地方法案产生的罚款[22] 公司保险情况 - 公司通过全资子公司ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，覆盖超过每次事故8亿美元损失后的12亿美元损失，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - ESRT Captive Insurance为核、生物、化学和放射（NBCR）风险提供19.5亿美元的超额保险，超出商业保险市场购买的5000万美元限额，公司仅需承担TRIPRA规定的20%共同保险以及相当于ESRT Captive Insurance上一年保费20%的免赔额[24] - 公司为帝国大厦购买恐怖主义保险，ESRT Captive Insurance 提供每次事故超8亿美元损失后的12亿美元赔偿，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - 公司在商业保险市场购买了超100万美元免赔额、限额5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，ESRT Captive Insurance 提供超5000万美元保单的19.5亿美元限额的NBCR保险[24] - 公司为曼哈顿和大纽约都会区的房产购买综合责任、火灾、扩展险、地震、恐怖主义和租金损失保险，帝国大厦通过ESRT Captive Insurance额外购买全风险财产和商业保险[24] - 公司曼哈顿和纽约大都市区的房产有综合责任、火灾等保险，帝国大厦通过ESRT Captive Insurance有额外的全险财产和商业保险[24] 公司保险法规相关情况 - 2019年12月20日，美国总统签署TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日，ESRT Captive Insurance提供的认证恐怖主义保险符合美国财政部80%共同保险条件[25] - 2019年12月20日，美国签署TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日，ESRT Captive Insurance提供的认证恐怖主义保险符合美国财政部80%共保条件[25] 公司市场竞争情况 - 公司在曼哈顿和大纽约都会区房地产租赁市场竞争激烈，竞争对手包括众多商业地产收购者、开发商、所有者和运营商等[26] - 若竞争对手以低于公司当前租金的价格、在更好位置或更高质量设施提供空间，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金以留住现有租户[27] - 公司面临来自众多商业房地产收购者、开发商等的竞争，若竞争对手提供更优条件，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金[26][27] 公司多户住宅物业监管情况 - 公司多户住宅物业中的部分单元为低收入家庭预留，受州和联邦政府监管[23] - 公司部分多户住宅物业的特定单元为低收入家庭指定，受州和联邦政府监管[23] 公司REIT资格及相关规定 - 公司自2013年12月31日起符合美国房地产投资信托基金（REIT）资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[28] - 若分配的净应纳税所得少于100%，公司将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分缴纳4%的不可抵扣消费税[28] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产等构成[28] - 公司投资的证券中，对任一发行人的投资一般不能超过其已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，且资产（除政府证券和合格房地产资产）中任一发行人的证券价值占比不超过5%，所有应税REIT子公司（TRS）证券价值占比不超过20%[28] - 公司自2013年12月31日起符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[28] - 若分配少于100%的净应纳税所得，公司将按一般适用的企业税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分缴纳4%的不可抵扣消费税[28] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成[28] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司员工总数为667人，其中约442人受集体谈判协议覆盖[33] - 截至2022年12月31日，公司员工总数为667人，其中约442人受集体谈判协议覆盖[33] 公司荣誉情况 - 2022年公司获GRESB最高5星评级，是全球、地区和地区上市办公领域领导者[15] - 公司于2022年和2023年入选彭博性别平等指数，是美国首个加入联合国全球契约并承诺遵守联合国妇女赋权原则的商业办公REIT[34] - 公司在2022年和2023年入选彭博性别平等指数，是美国首个加入联合国全球契约并承诺遵守联合国妇女赋权原则的商业办公REIT[34] - 截至2023年2月，公司获得“最佳工作场所”认证[36] - 截至2023年2月，公司获得“最佳工作场所”认证[36] 公司行政办公及网站情况 - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼[39] - 公司主要行政办公室位于纽约市西33街111号12楼[39] - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供相关报告及治理文件[40] - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供相关报告及治理文件[40] 通胀对公司影响情况 - 公司认为通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，因合同租金增长和费用调整可部分抵消通胀影响[30]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为5900万美元，即摊薄后每股0.22美元，而2021年第四季度为5000万美元，即摊薄后每股0.18美元 [39] - 2022年全年核心FFO为2.44亿美元，即摊薄后每股0.90美元，2021年为1.95亿美元，即摊薄后每股0.70美元，2022年核心FFO超出最新指引范围0.83 - 0.85美元 [61] - 2022年同店物业现金NOI（不包括租赁终止费用）同比下降3.3%，主要因物业运营费用和房地产税增加，部分被现金租金起租带来的收入增长抵消 [62] - 截至2022年12月31日，公司资产负债表总流动性为11亿美元，包括2.64亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；年末净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.4年 [41] - 2022年公司回购了总计8890万美元的普通股，加权平均价格为每股7.78美元；第四季度至2023年2月13日，回购了820万美元普通股，加权平均价格为每股6.70美元，累计回购金额达2.812亿美元，加权平均价格为每股8.31美元，约占2020年3月5日回购计划开始时总流通股的11% [141] - 预计2023年核心FFO在摊薄后每股0.82 - 0.86美元之间，2022年核心FFO为0.83美元（不包括租赁终止费用收入） [152] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2022年全年签署办公和零售租约面积达14.4万平方英尺，全年超过110万平方英尺；曼哈顿办公组合租赁百分比提高260个基点，入住率较上一年实现210个基点的正吸纳量 [60] - 第四季度，曼哈顿办公物业新签和续租租约现金基础上较之前递增租金上涨5%，签署29份新租约和续租租约，总面积约14.4万平方英尺，其中曼哈顿办公物业9.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业5万平方英尺，零售超过1000平方英尺；年末后，在帝国大厦与一家工程公司签署了一份16年、6.5万平方英尺的租约 [32] - 2023年预计只有5.1%（49.4万平方英尺）的租约到期，已签署但尚未开始的租约和免租期结束将带来5400万美元的合同增量租金 [35] 观景台业务 - 2022年第四季度，观景台接待游客66万人次，产生NOI 2380万美元，显著高于2021年第四季度的36万人次和1070万美元；第四季度观景台游客量恢复至2019年同期的74%，超过修订后的假设预测的66% [40] - 2022年12月，观景台NOI达到2019年疫情前水平的99%，游客量达到88% [22] - 2022年全年观景台NOI总计7490万美元，相当于2019年的79%；人均收入较2019年可比水平增长18%，NOI恢复速度超过游客量相对于疫情前的恢复水平 [151] - 预计2023年观景台NOI在8800 - 9600万美元之间，高于2022年的7500万美元，假设2023年观景台每季度费用约为900万美元 [47] 多户住宅业务 - 2022年12月下旬完成对298 Mulberry Street的非公开市场收购，该物业为96套全入住的多户住宅资产，位于理想社区，总多户住宅入住率（包括新收购的298 Mulberry）保持在96.3%，租金按市值调整有增长，需求稳定 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年曼哈顿市场整体办公空置率上升，但公司曼哈顿办公租赁百分比提高260个基点，入住率提高210个基点，受益于品质导向趋势 [139] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司首要任务是出租办公空间、销售帝国大厦观景台门票、合理利用资产负债表、实现可持续发展目标并专注于股东价值 [19] - 目标是在不同市场环境下达成优质交易，通过周期实现稳定租赁量，现有租户在公司组合中扩张，自上市以来已完成258次扩张，总面积达250万平方英尺 [20] - 持续进行资本循环，出售郊区资产并将收益重新投资于曼哈顿多户住宅，以实现资产负债表的税务高效利用 [10] - 致力于实现可持续发展目标，2022年实现碳中和，目标是到2035年实现净零排放，与纽约州能源研究开发局合作发布帝国大厦脱碳手册 [28] - 公司资产负债表灵活，可进行股票回购、新收购和资本循环，收入来源多元化，包括办公租赁、观景台收入、零售租赁和住宅租赁 [27] - 公司受益于品质导向趋势，为租户提供现代化、健康、节能且价格合理的办公空间，以及优质的观景台体验，在行业竞争中具有优势 [7][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是稳健的一年，公司在资产上进行了多年投资，2023年有能力提高租赁率并实现正吸纳量 [38] - 尽管市场存在不确定性和经济逆风，但公司资产负债表良好且灵活，专注于资本配置纪律和ESG，有信心在2023年继续表现良好 [84] - 2023年预计同店现金NOI（不包括租赁终止收入）较2022年下降4% - 6%，主要因物业运营费用和房地产税预计增长约8%，部分被报销收入增加抵消 [66] - 2023年指导意见考虑了一定保守因素，特别是在租赁假设和租约起租时间方面，希望能超越承诺的业绩 [125] 其他重要信息 - 公司在环境可持续性和健康建筑性能方面取得进展，获得多项认证和认可，包括WELL、健康安全、Fitwel和ENERGY STAR重新认证，获得基于科学的目标倡议的最先进1.5度目标验证批准，保持绿色租赁领袖白金级认可和最高GRESB评级 [11][23] - 公司是纽约市商业房东中唯一参与地方法律97实施咨询委员会和纽约市可持续发展咨询委员会的成员，连续两年被纳入彭博性别平等指数 [29] - 2022年首次发布指导意见，实际业绩超出初始预期 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否继续受益于品质导向趋势，近期租赁情况如何 - 公司继续受益于品质导向趋势，为租户提供他们想要的健康、现代化、配套设施完善且价格合理的办公空间；第四季度至1月，在帝国大厦签署了约10万平方英尺的租约，正在营销一处2.6万平方英尺的高端预建全层空间 [51][52] 问题: 观景台如何平衡游客量和票价 - 公司更注重NOI而非游客量，对观景台表现满意；可根据需求增加开放时间，会保持良好的客户体验 [72] 问题: 同店NOI指引中，大纽约都会区办公和零售组合的租赁价差预期如何 - 大纽约都会区办公组合预计租赁价差持平或略有负增长；曼哈顿新租赁预计有正价差，因之前递增租金约为每平方英尺53美元，新交易价格超过每平方英尺60美元 [94] 问题: 运营费用增加对同店NOI展望的影响是否前端加权，以及2022年租赁和租赁佣金、租户改善成本降低的原因，2023年是否会维持第四季度水平 - 运营费用增加是由于利用率提高，部分费用如工会费率增加会在全年逐步体现，还有一些一次性费用会比较集中；本季度租赁成本占初始租金的百分比在过去四年范围内，2022年加权平均净有效租金同比增长约5%，公司更关注净有效租金 [76] 问题: 观景台NOI增长、运营费用和房地产税增加、入住率提高对同店NOI的影响是否接近指引高端，是否有其他因素 - 这些是影响同店NOI的关键因素，公司会保持透明展示各组成部分 [78] 问题: 多户住宅业务在短期内能在投资组合中占多大比例 - 公司对多户住宅业务感兴趣，但不会设定具体目标，会谨慎寻找交易机会，注重现金回报 [99] 问题: 租户是否更倾向于采用酒店式办公或热桌办公 - 未看到租户因工作习惯改变而转向酒店式办公的趋势，雇主为吸引和留住人才，员工希望有独立工作空间，这推动了办公空间需求，预计到2024年情况会稳定下来 [82] 问题: 如何看待2023年同店NOI负4% - 6%的指引，该预测保守程度如何，是否有可能像2022年一样超出预期 - 2022年运营费用符合预期，收入方面有更高的报销收入、租金收入和其他收入项目，结果好于预期；2023年指导意见考虑了不确定性，有一定保守因素，公司会努力实现更好的业绩 [107][125] 问题: 西港零售资产相关方交易的细节、定价和机制 - 买方是与Tony Malkin有关联的实体，交易遵循相关方交易协议，公司与外部顾问审查了相关做法并采取额外预防措施确保公平交易，交易详情将在10 - K文件中披露 [92][73] 问题: 能否以第四季度的运行率来思考2023年的指导意见 - 要谨慎看待，观景台业绩有季节性因素，不能简单将第四季度业绩年化；NOI下降和资本循环也会影响FFO，20298 Mulberry贡献的FFO可抵消部分影响 [98] 问题: 马马罗内克出售资产的收益用途 - 大部分收益将重新投资，剩余部分用途尚未确定，有更多信息会向市场公布 [111] 问题: 是否会出售曼哈顿办公组合资产 - 公司会仔细评估所有资产，目前没有强制出售的压力，会密切关注市场，有合适机会会考虑出售 [115] 问题: 任何宣传对观景台是否都有利，是否会重新考虑庆祝体育赛事的立场 - 公司会继续庆祝重大体育赛事，是全球品牌，大部分游客来自纽约市以外，帝国大厦的相关活动已成为国际现象 [127] 问题: 同店收入指引保守，但预计今年入住率增加和租金递增，收入起点应在低个位数到中个位数，是什么因素抵消了这一增长 - 运营费用也在增加，导致同店NOI预计下降4% - 6%，随着时间推移会更明确，这是不确定的一年，公司会努力实现积极结果并提供更多指导信息 [110] 问题: 如何考虑投资组合中的处置候选资产，目前收购是否仍主要关注多户住宅和零售 - 公司关注纽约市的办公、住宅和零售资产，收购决策基于进入价格、资本投入、现金流和增长前景等因素 [132] 问题: 能否详细说明租赁需求，是否有来自宾夕法尼亚市场重建建筑的需求推动价值导向租户进入公司组合 - 市场上有品质导向趋势，租户从各个区域转向公司资产，如在帝国大厦签署的6.5万平方英尺租约租户来自公园大道南；公司资产有优质配套设施，有信心在2023年提高租赁率 [86][87] 问题: 运营费用增加在时间上如何分布 - 运营费用会因利用率提高而逐渐增加，部分费用如工会费率增加会在全年分摊，还有一些一次性费用会比较集中 [155]

业绩总结 - 2022年12月31日的净收入为21,620万美元，相较于2021年12月31日的净亏损4,074万美元有所改善[171] - 2022年12月31日的总现金净运营收入为94,903万美元，较2021年12月31日的82,360万美元增长15.3%[171] - 2022年12月31日的同店现金净运营收入为66,397万美元，较2021年12月31日的68,654万美元下降1.8%[171] - 2022年12月31日的租金收入为532,871万美元，较2021年同期的133,689万美元增长297.5%[173] - 2022年12月31日的总现金收入为561,728万美元，较2021年同期的143,135万美元增长292.5%[173] - 2022年12月31日的利息支出为25,634万美元，较2021年同期的23,841万美元增长7.5%[171] - 2022年12月31日的折旧和摊销费用为44,500万美元，较2021年同期的46,467万美元下降4.2%[171] - 2022年12月31日的租户费用报销为58,177万美元，较2021年同期的13,825万美元增长320.5%[173] - 2022年12月31日的第三方管理和其他费用为336万美元，较2021年同期的302万美元增长11.3%[171] - 2022年12月31日的利息收入为2,804万美元，较2021年同期的207万美元增长1,253.1%[171] 用户数据与市场表现 - 2022年，帝国大厦观景台在Tripadvisor上被评为美国第一、全球第三的旅游景点[9] - 2022年，商业投资组合的碳排放减少了43%，帝国大厦的碳排放减少了54%[10] - 2022年，商业投资组合的电力使用100%由风能可再生能源证书（RECs）覆盖[10] - 公司在2022年获得GRESB五颗星评级，公共披露得分为96，位列同行业第一[40] 未来展望与战略 - 公司承诺到2030年实现ESB的净零碳排放，并在2035年前实现整个商业投资组合的净零碳排放[41] - 公司计划到2030年实现帝国大厦的净零碳排放，到2035年实现商业资产的净零碳排放[133] - 公司在2021年的温室气体排放强度为58 kgCO2e/ft²，计划到2030年将其减少[123] - 公司在2021年实现了22,630吨的温室气体减排，较2020年减少了13%[145] 交易与资产管理 - 公司在2022年12月8日完成了位于纽约的10 Bank Street的交易，交易金额为4200万美元，买方承担了3010万美元的债务[128] - 公司于2023年2月1日完成了位于康涅狄格州的69-97 & 103-107 Main Street的交易，交易金额为4000万美元[128] - 预计位于纽约的500 Mamaroneck Avenue的交易将在2023年第一季度完成，交易金额为5300万美元[128] 公司治理与多样性 - 公司董事会中88%的董事为独立董事，自2017年以来新增4名独立董事[41] - 公司在多样性方面，女性占董事会的12.5%，少数族裔占25%[41] - 公司在员工福利方面提供生育援助和学习发展计划[41] - 公司董事和高管持有13%的股份和OP单位[41]

财务数据关键指标变化（2022年第三季度） - 2022年第三季度公司归属于普通股股东的净收入为560万美元，核心运营资金为5650万美元[132] - 2022年第三季度公司签署了335382平方英尺的新租约、续租和扩租租约[133] - 2022年第三季度帝国大厦观景台净营业收入为2450万美元[134] - 2022年第三季度至10月24日，公司回购了价值2010万美元的普通股[135] - 2022年第三季度总营收为1.83712亿美元，较2021年同期增长11.3%[137] - 2022年第三季度总运营费用为1.48185亿美元，较2021年同期增长2.4%[137] - 2022年第三季度运营收入为3552.7万美元，较2021年同期增长169.1%[137] - 2022年第三季度净收入为1011.8万美元，较2021年同期增长199.4%[137] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为555.7万美元，较2021年同期增长179.6%[137] - 2022年第三季度天文台接待游客68.7万人次，2021年同期为25.5万人次；2022年第三季度天文台收入为3310万美元，2021年同期为1280万美元[209][210] - 2022年第三季度房地产折旧和摊销为4546.1万美元，2021年同期为6456.5万美元[202] - 2022年第三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的FFO为5457.8万美元，2021年同期为5333.2万美元[202] - 2022年第三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为5653.5万美元，2021年同期为5528.9万美元[202] 财务数据关键指标变化（2022年前三季度） - 2022年前三季度总营收590.8万美元，较2021年同期的255万美元增长131.7%，其中租赁收入44514.3万美元，增长5.8%；天文台收入7366万美元，增长210% [150] - 2022年前三季度总运营费用45769.4万美元，较2021年同期的40572.4万美元下降12.8%，其中物业运营费用11887.5万美元，下降28.6% [150] - 2022年前三季度运营收入8807.4万美元，较2021年同期的5803.6万美元增长51.8% [150] - 2022年前三季度净收入4159.2万美元，较2021年同期的亏损896.3万美元增长564% [150] - 2022年前三季度写字楼新签、扩建和续约租约103份，总面积928598平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺19.14美元，租户改善成本每平方英尺59.2美元 [177] - 2022年前三季度零售物业新签、扩建和续约租约12份，总面积45655平方英尺，租赁佣金成本每平方英尺59.85美元，租户改善成本每平方英尺53.97美元 [177] - 2022年前九个月资本支出为28,823美元，2021年为15,552美元[178] - 2022年和2021年前九个月向股权持有人的分配和股息分别为3220万美元和2260万美元[184] - 运营活动提供的净现金增加700万美元至1.74亿美元，投资活动使用的净现金增加1830万美元至8910万美元，融资活动使用的净现金增加7650万美元至1.197亿美元[187] - 2022年和2021年前九个月净运营收入分别为3.0473亿美元和2.54827亿美元[194] - 2022年和2021年前九个月直线租金收入分别为1853.3万美元和1319.7万美元[194] - 2022年和2021年前九个月租赁资产和负债摊销带来的租金收入净增加分别为413.6万美元和561.5万美元[194] - 2022年和2021年前九个月收购的低于市场地面租赁的摊销均为587.3万美元[194] - 2022年前三季度净收入为4.1592亿美元，2021年同期为亏损8963万美元；2022年第三季度净收入为1.0118亿美元，2021年同期为亏损1.0183亿美元[202] - 2022年前三季度房地产折旧和摊销为1.67446亿美元，2021年同期为1.51149亿美元[202] - 2022年前三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的FFO为1.78988亿美元，2021年同期为1.39035亿美元[202] - 2022年前三季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为1.84861亿美元，2021年同期为1.44908亿美元[202] 资产与债务情况（截至2022年9月30日） - 截至2022年9月30日，公司商业投资组合出租率为88.5%，纽约市办公投资组合出租率为89.4%[132] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物有3.872亿美元，无抵押循环信贷额度可用8.5亿美元 [167] - 截至2022年9月30日，公司总合并债务约23亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限6.7年，2024年11月前无到期债务 [168] - 截至2022年9月30日，公司合并应付抵押票据为9.331亿美元，首笔到期时间为2024年11月 [170] - 截至2022年9月30日，公司遵守未偿还高级无抵押票据的契约，各项财务指标均符合要求，如最大总杠杆率为39%，小于60%的要求 [171][172] - 截至2022年9月30日，预计租户改进和租赁佣金的额外成本约为1.179亿美元[179] - 截至2022年和2021年9月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.398亿美元和6.21亿美元[186] - 截至2022年9月30日，公司可租赁面积约110万平方英尺，占净可租赁面积的11.5%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的1.4%和5.5%，预计分别占该时期年化租金的1.6%和6.4%[205] - 截至2022年9月30日，公司有利率LIBOR互换和上限协议以及SOFR互换协议，总名义价值为5.763亿美元，到期日在2024年10月1日至2033年11月1日之间[214] - 截至2022年9月30日，23亿美元固定利率债务的加权平均利率为每年3.9%，到期日至2035年3月17日[215] - 截至2022年9月30日，公司未偿债务的公允价值约为21亿美元，比账面价值少约2.15亿美元[216] 公司决策与交易情况 - 董事会授权在2023年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的相关单位[185] - 2022年9月30日后，公司签订协议出售两处房产，总估值9500万美元，预计2023年第一季度完成交易[203]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为5650万美元，即摊薄后每股0.21美元，而2021年第三季度核心FFO为5530万美元，即摊薄后每股0.20美元 [46] - 截至2022年9月30日，公司流动性总计12亿美元，其中包括3.87亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排未动用额度 [48] - 季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.7年，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍 [49] - 2022年第三季度和截至10月24日，公司以每股7美元的加权平均价格回购了2010万美元的普通股，累计回购金额达2.75亿美元，加权平均价格为每股8.36美元，约占2020年3月5日已发行总股份的11% [51] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.83 - 0.85美元之间，2022年天文台NOI约为6700 - 7000万美元，第四季度天文台费用约为800 - 900万美元 [53] - 预计2022年同店现金净营业收入（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降8%左右，同店入住率年底将在84% - 86%之间 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 第三季度商业投资组合总租赁面积达33.5万平方英尺，其中曼哈顿办公物业17.9万平方英尺，大纽约都会区办公物业11.5万平方英尺，零售物业4.1万平方英尺 [31] - 第三季度签署34份新租约和续租约，加权平均租期约为8年 [31] - 曼哈顿办公物业新租约现金基础上的混合租赁利差提高至10%，新租约租金上涨23.6% [35] - 第三季度总商业投资组合租赁百分比环比上升70个基点至88.5%，曼哈顿办公租赁百分比环比上升110个基点至89.4%，年初至今上升240个基点 [36] - 年初至今已租赁超过97.4万平方英尺，今年年底前仅有6.8万平方英尺的续租租户退租 [37] - 预计2023年到期租约面积为54万平方英尺，占比5.5%，预计退租约28万平方英尺，2023年有9.8万平方英尺租户尚未决定 [39] 天文台业务 - 2022年第三季度天文台接待游客68.7万人次，产生NOI 2450万美元，而2021年第三季度接待游客25.5万人次，NOI为640万美元 [47] - 第三季度天文台对2019年同期水平的恢复率为66%，公司将第四季度访问量假设调整为与第三季度持平 [19] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，且市场租金上涨，优惠减少 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公就业已完全恢复，自2020年第二季度以来新增近20万个办公岗位 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁空间、销售天文台门票，并通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [9] - 持续进行股票回购活动，并寻找具有现金增值潜力的外部增长机会，对投资组合进行资本循环利用 [15] - 继续评估投资组合，将增值资产变现，并将收益重新投资于有现金增值潜力的收购项目 [24] - 持续承保与纽约市投资组合互补的新收购机会，利用本地知识和灵活的资产负债表获取竞争优势 [23] - 2023年将扩大曼哈顿办公投资组合的便利设施，包括在帝国大厦增设相关设施，以及在时代广场南校区的建筑增设新设施 [40][41] - 公司受益于租户对高品质建筑的追求趋势，其现代化、节能、健康且交通便利的建筑吸引租户，在市场竞争中具有优势 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市已恢复繁忙，公司拥有多种收入来源，是从纽约市发展中获益的理想选择 [10] - 尽管天文台业务全面恢复到疫情前水平的时间比预期长，但公司对其全面恢复充满信心 [20] - 公司有能力在不稳定市场中取得成功，预计2023年尽管面临经济逆风，但仍能实现正吸纳量 [16][39] - 公司资产负债表状况良好，无浮动利率债务风险，未来两年无债务到期，有能力进行战略资本配置 [14] 其他重要信息 - 公司在2022年实现整个商业投资组合的碳中和，自2009年以来，帝国大厦运营排放减少54%，投资组合整体减少43% [25] - 公司是美国第一家加入联合国全球契约并承诺遵守《增强妇女权能原则》的商业办公房地产投资信托基金 [27] - 公司连续第三年获得GRAS 5星评级和绿色之星认可，得分95分，在公共披露评估中获得96分（美国多元化集团中最高）和A评级 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 天文台NOI指导预期降低，但核心FFO指导中点上升，驱动因素是什么？ - 公司最初FFO指导范围较宽，包含市场不确定性带来的下行空间，随着对全年情况的了解更清晰，缩小了指导范围，虽天文台范围调整，但能保持高端水平并减少下行空间，使中点上升0.01美元 [57][58] 问题2: 在银行融资受限背景下，如何平衡投资机会（开发、收购）与股票回购的资本分配？ - 公司未来两年无债务到期，无浮动利率债务风险，现金余额高且有未动用信贷额度，股票回购是资本分配战略的一部分；同时积极寻找合适投资机会；还会进行资本循环利用，若有资产增值可变现并重新投资；公司有净运营亏损余额，可用于有效分配资本，一切以实现股东价值最大化为目标 [62][63][66] 问题3: 其他房东称2023年租户需求将减弱，公司租赁业务是否会放缓？ - 公司第三季度租赁表现良好，第四季度有良好业务管道，租户来自多个行业；公司受益于租户对高品质建筑的追求，其建筑优势明显，虽未给出2023年指导，但对投资组合和业务有信心 [67][68][69] 问题4: 目前租户对办公空间的使用情况以及每周在办公室的天数如何？ - 公司更关注帝国大厦健身中心的使用情况，目前会员恢复至2019年的近三分之二；租户工作方式虽改变，但仍需要办公空间进行协作；公司建筑的高品质、便利设施和良好环境吸引租户 [72][73][74] 问题5: 在利率上升环境下，如何看待资产价值和资本化率的变化？ - 目前新收购主要是1031交易；不应只关注头条资本化率，要考虑利率走势和资产改善潜力；目前交易较少，若有非1031的公平交易，资本化率可能有50 - 75个基点的适度上升 [76][77][79] 问题6: 是否对办公领域的困境机会感兴趣，还是更关注多户住宅投资组合的增长？ - 公司注重现金增值，目前主要关注之前失败或未进入市场的交易；办公领域需达到一定吸引力才会考虑 [80] 问题7: 租赁百分比和入住百分比差距扩大，何时缩小以及能缩小到什么程度？ - 随着已签署租约在今年晚些时候和2023年开始生效，入住率将上升；公司有信心年底投资组合入住率达到84% - 86%，接近该范围中高端；2023年租约到期较少，有已签署租约开始生效和新租赁业务，入住率有望提升 [82][83][84] 问题8: 郊区资产出售收益进行1031交易是否是必须的，净运营亏损和股票回购是否是更好的资本使用方式？ - 1031交易是业务计划的一部分，公司有净运营亏损和现金，可选择进行股票回购；1031交易有吸引力，可通过其他方式变现净运营亏损以创造股东价值；公司关注纽约市的办公、多户住宅和零售资产，对合适的多户住宅资产有兴趣 [86] 问题9: 美元走强导致国际旅游停滞，是否会影响天文台2023年的发展，是否需要强劲的国际旅游才能恢复到之前的峰值水平？ - 公司不认为国际旅游停滞，部分国际客源已接近100%恢复；第三季度国内旅游季节性降低，国际旅游增加；公司对天文台表现满意，预订系统效果良好，游客体验提升，礼品店销售和餐厅使用情况改善；即将开业的星巴克储备店将带来好处；公司会在提供2023年指导时给出天文台的相关指示 [87][89][91] 问题10: 租户现在的需求与年初相比有何变化，决策速度是加快还是减慢？ - 公司 tour 到交易的转化率显著提高，表明决策者有交易意愿；租户寻求健康建筑、能源效率技术、交通便利和合适的便利设施，公司提供的组合符合租户需求 [93][94][95] 问题11: 指导变化是否意味着第四季度业绩减速，原因是什么，对2023年有何参考意义？ - 第四季度天文台恢复较慢影响业绩，还有运营费用和租约生效的不确定性；今年运营费用增加是因为之前利用率低时降低了费用，现在恢复正常导致对比困难；预计2023年运营费用将更正常，对NOI的拖累减小，业绩将有更好的发展轨迹 [97][98][99] 问题12: 资产出售价格与最初挂牌时相比有何变化？ - 资产出售过程中有各种因素，公司追求公平合理的价格，最终定价与预期相符 [101][102] 问题13: 如何看待新发布的Local Law 97对办公楼的实施情况，公司如何应对这些变化？ - 公司2024年无罚款，有应对2030年的计划；认为该法律实施并不不公平，resi、office、retail和logistics面临不同挑战和机遇；公司与租户合作，基于科学设定目标，该法律注重数据和实际表现，与SEC拟议的新报告要求相符；公司认为遵守该法律有助于吸引优质租户，是竞争优势；公司在碳中和方面的实践使其更具优势 [104][106][107] 问题14: 多户住宅投资组合表现如何，同店收入或NOI的有机增长情况以及与预期相比如何？ - 多户住宅投资组合表现良好，超出收购和承保时的预期，与合作伙伴合作成功 [111] 问题15: 是否倾向于扩大多户住宅规模，还是会考虑其他资产类型？ - 公司目前不太关注办公领域；对多户住宅有兴趣，但不会不惜一切代价扩大规模，会等待合适的资产和机会 [112][113] 问题16: 对天文台竞争对手Summit和The Edge的成功是否感到惊讶，它们是否影响了天文台第三季度的展望？ - 公司天文台表现远超竞争对手，Rev per caps出色；认为竞争对手的“闪亮时刻”已过去，公司是国际标志性品牌，对自身表现有信心 [115] 问题17: The Edge的游客数量是多少？ - 管理层建议参考披露信息，并表示接近会议结束，可回顾之前的内容 [116]

业绩总结 - 2022年9月30日的净收入为10,118美元，较2022年6月30日的48,695美元下降[69] - 2022年9月30日的总现金净运营收入为88,920美元，较2021年9月30日的71,075美元增长25.1%[69] - 2022年9月30日的租金收入为527,225美元，较2021年12月31日的126,393美元增长317.5%[71] - 2022年9月30日的调整后EBITDA为84,075美元，较2021年12月31日的79,208美元增长6.0%[72] - 2022年9月30日的利息支出为25,516美元，较2021年12月31日的23,577美元增长8.2%[72] - 2022年9月30日的折旧和摊销费用为46,984美元，较2021年12月31日的65,794美元下降28.5%[72] - 2022年9月30日的租户费用报销为56,993美元，较2021年12月31日的12,711美元增长348.5%[71] - 2022年9月30日的总现金收入为553,388美元，较2021年12月31日的130,943美元增长322.5%[71] - 2022年9月30日的所得税费用为1,457美元，较2021年12月31日的20美元增长7,285%[72] - 2022年9月30日的同店现金净运营收入为64,356美元，较2021年9月30日的69,604美元下降7.0%[69] 用户数据 - 帝国大厦观景台在美国排名第一，全球排名第三，显示出强劲的旅游吸引力[3] - 观察台的每位访客收入在2022年第一季度达到50美元，较2019年增长[39] - 2021年，公司的观察台年收入为1.4亿美元，预计2019年访客量为310万人[36] 未来展望 - 公司承诺到2030年实现100%可再生风能供电，并在2035年前实现商业投资组合的净零碳排放[25] - 预计到2025年，曼哈顿多户住宅资产的稳定资本化率将达到中位数5%[44] - 预计到2030年，帝国大厦将实现碳中和，商业投资组合将在2035年实现碳中和[57] 新产品和新技术研发 - 2022年，ESRT的商业投资组合实现了100%的电力使用来自风能可再生能源证书[23] - 100%的商业投资组合已获得WELL健康安全认证，并完全由可再生风能供电[48] 市场扩张和并购 - 625个单位的曼哈顿多户住宅资产的总收购价格为3.07亿美元，每单位价格为43.5万美元[44] - 公司零售资产组合为729,000平方英尺，95%的零售租金来自国家零售商[41] 负面信息 - 2022年，ESRT的租赁空间占用率为84%至86%[3] - 2021年温室气体排放量为45,231公吨，较2020年减少13%[58] - 2021年水消耗为297,834立方米，较2020年减少6.4%[59] - 2021年废物回收率为36%[60] 其他新策略和有价值的信息 - 签署的租约未开始的初始现金收入为7100万美元，其中5700万美元为增量收入[14] - 2022年，公司的流动性为3.87亿美元，未动用的信贷额度为8.5亿美元[21] - 公司的加权平均利率为3.9%，显示出较低的杠杆水平[20] - 公司在2021年实现61%的员工多样性，女性和少数族裔占比各为22%[25] - 公司在员工福利方面投资，包括生育援助和学习发展项目[25] - 公司在2021年实现了88%的空气质量和HVAC符合WELL健康安全评级的目标[27] - 公司在2021年通过科学基础目标倡议(SBTi)与气候变化目标保持一致[25] - 公司董事会独立性达到89%，自2017年以来新增4名独立董事[25]

财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为2960万美元，核心运营资金为7920万美元[135] - 2022年第二季度总营收为1.98022亿美元，较2021年同期的1.53408亿美元增长29.1%[139] - 2022年第二季度总运营费用为1.51523亿美元，较2021年同期的1.26924亿美元下降19.4%[139] - 2022年第二季度运营收入为4649.9万美元，较2021年同期的2648.4万美元增长75.6%[139] - 2022年第二季度净收入为4869.5万美元，较2021年同期的441.1万美元增长1003.9%[139] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为2957.9万美元，较2021年同期的207.5万美元增长1325.5%[139] - 2022年上半年总营收3.62056亿美元，较2021年增长21.2%，其中租赁收入2.96853亿美元，增长5.6%，天文台收入4060.9万美元，增长270.5% [152] - 2022年上半年总运营费用3.09509亿美元，较2021年下降21.9%，其中物业运营费用7607.7万美元，增长28.8%，折旧和摊销1.2541亿美元，增长40.1% [152] - 2022年上半年运营收入5254.7万美元，较2021年增长17.2%，净收入3147.4万美元，较2021年增长2479.8% [152] - 2022年和2021年上半年，公司向股权持有人分别分配了2160万美元和1160万美元的股息[187] - 2022年上半年，经营活动提供的净现金为8370万美元，与上一年持平；投资活动使用的净现金增加820万美元至5660万美元；融资活动使用的净现金增加6420万美元至8890万美元[190] - 2022年和2021年，公司净营业收入分别为1.20353亿美元和8533.4万美元[196] - 2022年和2021年，公司直线租金收入分别为859.7万美元和376.3万美元[196] - 2022年和2021年，公司租金收入因高于和低于市场租赁资产及负债摊销的净增加额分别为167.5万美元和71.7万美元[196] - 2022年和2021年，公司收购的低于市场地面租赁的摊销额均为195.8万美元[196] - 2022年第二季度净收入为48,695美元，2021年同期为4,411美元；2022年上半年净收入为31,474美元，2021年同期为1,220美元[203] - 2022年第二季度物业处置收益为56,571美元，2021年同期为43,480美元；2022年上半年物业处置收益为121,985美元，2021年同期为86,584美元[203] - 2022年第二季度低于市场水平的地面租赁摊销为77,204美元，2021年同期为46,840美元；2022年上半年低于市场水平的地面租赁摊销为124,410美元，2021年同期为85,703美元[203] - 2022年第二季度归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为1,958美元，2021年同期为1,958美元；2022年上半年归属于普通股股东和运营合伙企业的调整后FFO为3,916美元，2021年同期为3,916美元[203] - 2022年第二季度归属于普通股股东和运营合伙企业的核心FFO为79,162美元，2021年同期为48,798美元；2022年上半年归属于普通股股东和运营合伙企业的核心FFO为128,326美元，2021年同期为89,833美元[203] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度末，总商业投资组合出租率为87.8%，纽约市写字楼投资组合出租率为88.3%[135] - 2022年第二季度签署了320,225平方英尺的新租、续租和扩租租约[136] - 2022年第二季度帝国大厦观景台收入为2740万美元，净营业收入为1960万美元[136] - 2022年上半年办公物业新签、扩建和续约租约76份，总面积634582平方英尺，租赁佣金和租户改善成本每平方英尺84.29美元 [179] - 2022年上半年零售物业新签、扩建和续约租约5份，总面积4289平方英尺，租赁佣金和租户改善成本每平方英尺16.64美元 [180] - 2022年上半年投资组合资本支出1969.7万美元，2021年为933.1万美元 [181] - 截至2022年6月30日，公司预计因现有租赁协议产生的租户改进和租赁佣金额外成本约为1.053亿美元[182] - 截至2022年6月30日，公司投资组合中有约120万平方英尺可租赁空间，占净可租赁面积的12.2%；2022年和2023年到期的租约分别占净可租赁面积的3.4%和6.2%，预计分别占该时期年化租金的4.0%和7.2%[205] - 2022年第二季度天文台接待游客57.3万人次，2021年同期为16.2万人次；2022年第二季度天文台收入为2740万美元，2021年同期为840万美元[209][210] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有3.594亿美元现金及现金等价物，8.5亿美元无担保循环信贷额度可用 [169] - 截至2022年6月30日，公司总合并债务约23亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均到期期限6.9年，合并净债务与总市值之比为49.0% [170] - 截至2022年6月30日，应付抵押票据为9.351亿美元，首次到期时间为2024年 [172] - 截至2022年6月30日，公司遵守未偿还高级无担保票据的契约，各项财务指标均符合要求，如最大总杠杆率为31.6%，小于要求的60% [173][174] - 截至2022年和2021年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为4.128亿美元和5.786亿美元[189] - 截至2022年6月30日，公司浮动利率债务为1.25亿美元，占总债务的5.4%；有利率LIBOR掉期和上限协议，总名义价值为8.413亿美元，到期日在2022年8月24日至2033年11月1日之间[214] - 若短期利率提高1%，2022年第二季度利息费用将增加约60万美元；截至2022年6月30日，22亿美元固定利率债务的加权平均利率为3.9%，到期日至2035年3月17日[215] - 截至2022年6月30日，公司未偿债务的公允价值约为21亿美元，比账面价值少约1.374亿美元[216] 公司股票回购情况 - 2022年第二季度至7月21日，公司以每股7.90美元的加权平均价格回购了价值5370万美元的普通股；自2020年3月5日股票回购计划开始至2022年7月21日，已以每股8.48美元的加权平均价格回购了约2.56亿美元的普通股[137] - 董事会授权在2023年12月31日前回购不超过5亿美元的A类普通股和运营合伙企业的特定运营合伙单位[188] 公司运营绩效衡量指标 - 公司计算资金运营现金流、调整后资金运营现金流和核心资金运营现金流等指标，以补充衡量运营绩效[198][200][201]