投资评级 - 帝国州房地产信托（ESRT）目前的Zacks排名为2（买入）[3] - 太阳石酒店投资者（SHO）的Zacks排名为3（持有）[3] - ESRT的价值评级为B，而SHO的价值评级为C[7] 估值比较 - ESRT的前瞻市盈率为10.50[6] - SHO的前瞻市盈率为13.42[6] - ESRT的P/B比率为0.93[7] - SHO的P/B比率为1.21[7] 价值投资者选择 - 根据Zacks排名和风格评分模型，ESRT在这两个方面都优于SHO[8] - 因此，价值投资者可能认为ESRT目前是更好的选择[8]

公司概况 - 帝国州地产信托公司（NYSE:ESRT）是一家总部位于美国的房地产投资信托公司，主要经营曼哈顿的租赁办公空间，拥有著名的帝国大厦等资产[1] - 公司拥有多栋建筑物，其中大部分位于曼哈顿或附近地区，涵盖办公、零售和住宅空间[2] 财务状况 - 公司最近的季度净营业收入主要来自办公和基础零售业务[3] - 公司过去5年的股价表现不佳，下跌约35%，远远落后于标普500指数的涨幅[5] - 公司的竞争对手之一，Vornado Realty Trust（VNO），过去5年的表现甚至更糟[7] - 公司通过提高租赁和占用率，成功从疫情中恢复，纽约市办公空间的占用率现在为86.3%[13] - 公司采取保守的融资策略，只使用固定利率债务，目前的债务与股本比率为1.29[16] - 公司通过股票回购计划向股东返现，最近宣布了一项价值5亿美元的回购计划[18] - 公司目前的P/FFO（FW）为10.80，略高于SL Green，略低于Vornado，公司在财务上处于强劲地位[19] 业务发展 - 公司在2021年疫情仍在肆虐时，购买了曼哈顿的2栋公寓楼，以实现投资组合的多样化[10] - 公司通过多样化业务和强大的财务状况，成功度过了COVID-19的困境，被评为买入[20] 行业趋势 - 公司并非面临特定的公司问题，整个商业地产行业受到COVID-19大流行和许多企业优先采用混合或远程工作的影响[6] - 商业地产行业面临着来自远程工作文化的负面影响，以及过度供应的风险[22] - 帝国州地产信托公司是一家经营多样化的房地产投资信托公司，具有吸引人的纽约市办公空间业务[24]

股票评级 - ESRT和SHO的Zacks Rank分别为2（买入）和3（持有）[3] 估值比率 - ESRT的前瞻P/E比率为10.60，SHO为13.40[6] - ESRT的P/B比率为0.93，SHO为1.21[7] 投资建议 - 根据Zacks Rank和Style Scores模型，价值投资者可能认为ESRT是更好的选择[8]

公司资产与股权结构 - 公司两个办公物业约110万可出租平方英尺，位于康涅狄格州斯坦福德，多户住宅组合在纽约市有727个住宅单元[9] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业约60.2%的总运营合伙单位[9] - 公司拥有约110万可出租平方英尺的办公物业和727套纽约市住宅单元，截至2023年12月31日持有运营合伙企业约60.2%的运营合伙单位[9] 房地产租赁业务数据 - 2023年公司租赁95.1万平方英尺空间，曼哈顿办公物业入住率提高130个基点，曼哈顿出租率提高250个基点[10] - 自上市以来，公司与现有租户完成277次扩张，总面积达260万平方英尺[10] - 2023年公司租赁95.1万平方英尺空间，曼哈顿办公室入住率提高130个基点，曼哈顿出租率提高250个基点[10] - 自上市以来，公司与现有租户完成277次扩建，总面积达260万平方英尺[10] 观景台业务数据 - 2023年帝国大厦观景台约有260万游客，2020年为50万，2021年为80万，2022年为220万[12] - 2023年天文台业务收入按季度占比分别为第一季度17%、第二季度26%、第三季度29%、第四季度28%[29] - 2023年帝国大厦观景台约有260万游客，2020年为50万，2021年为80万，2022年为220万[12] - 2023年天文台业务各季度收入占比分别为第一季度17%、第二季度26%、第三季度29%、第四季度28%[29] 资产收购与处置 - 自2021年12月以来，公司完成曼哈顿三个多户住宅物业和布鲁克林威廉斯堡一个零售资产的收购[13] - 公司完成大纽约都会区非核心资产处置，包括康涅狄格州诺沃克、纽约州怀特普莱恩斯和哈里森的办公资产以及康涅狄格州韦斯特波特的零售资产[13] - 自2021年12月以来，公司完成曼哈顿三处多户住宅物业和布鲁克林一处零售资产的收购，并处置了大纽约都会区的非核心资产[13] 业务板块构成 - 公司报告可报告业务板块包括房地产板块和观景台板块[15] - 公司报告的业务板块包括房地产和观景台两个板块[15] 收入来源与租金情况 - 公司收入主要来自租金、租金上涨、费用报销和租户其他收入[16] - 公司认为现有物业的平均租赁费率普遍低于当前市场费率[16] - 公司认为其物业现有租约的平均租金率普遍低于当前市场利率[16] 物业出售后续义务 - 公司出售的康涅狄格州韦斯特波特市69 - 97和103 - 107主街房产有后续义务[21] - 公司位于纽约哈里森市马马罗内克大道500号的房产已出售，相关义务转移给买家[21] - 公司出售的康涅狄格州韦斯特波特市69 - 97和103 - 107主街房产有售后义务[21] - 公司2023年4月出售纽约哈里森市500马马罗内克大道房产，相关义务已转移给买家[21] 法律罚款预计 - 基于目前对法律的理解和计算，公司预计在2024 - 2029年首个执行期内，商业投资组合中的任何建筑都无需支付罚款[21] - 公司预计在2024 - 2029年首个执行期内，商业投资组合中的任何建筑都无需支付纽约市地方法律97规定的罚款[21] 恐怖主义与NBCR保险 - 公司通过ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，损失超过8亿美元时可获12亿美元赔偿，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - ESRT Captive Insurance全额再保险2015年《恐怖主义风险保险计划再授权法案》（TRIPRA）下20%的共同保险，以及非核、生物、化学和放射暴露情况下TRIPRA captive免赔额与10万美元保单免赔额之间的差额[24] - 公司在商业保险市场购买了限额5000万美元、免赔额100万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险[24] - ESRT Captive Insurance根据TRIPRA为NBCR提供限额19.5亿美元、超过5000万美元保单的保险，仅承担TRIPRA下NBCR暴露20%的共同保险以及相当于上一年保费20%的免赔额[24] - 2019年12月20日，美国总统签署2019年TRIPRA法案，将《2002年恐怖主义风险保险法》（TRIA）延长至2027年12月31日[24] - 帝国大厦通过ESRT Captive Insurance Company获得12亿美元超额损失恐怖主义保险，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[24] - ESRT Captive Insurance全额再保险2015年《恐怖主义风险保险计划再授权法案》（TRIPRA）下20%的共同保险[24] - 公司在商业保险市场购买了限额5000万美元、免赔额100万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险[24] - ESRT Captive Insurance根据TRIPRA提供限额19.5亿美元、超额5000万美元保单的NBCR保险[24] 市场竞争情况 - 公司在纽约市和康涅狄格州斯坦福德市的房地产租赁业务竞争激烈[25] - 公司面临来自其他房地产公司、金融机构等的竞争，这些对手可能拥有更多金融资源或更愿意进行高杠杆或财务吸引力较低的交易[25] REIT资格与税务要求 - 公司自2013年12月31日起符合美国联邦所得税目的的REIT资格，需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得[26] - 若分配少于100%的净应纳税所得，公司将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分缴纳4%的不可扣除消费税[26] - 每年需满足REIT总收入测试，每季度末至少75%的总资产价值由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成[26] - 为符合REIT资格，公司须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[26] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产组成[26] - 公司投资的证券（除政府证券等）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值[26] 公司人员情况 - 截至2023年12月31日，公司雇佣666人，其中约429人受集体谈判协议覆盖[31] - 截至2023年12月31日，公司雇佣666人，其中约429人受集体谈判协议覆盖[31] 公司网站与报告 - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供各类报告及相关章程准则[34] - 公司网站为http://www.esrtreit.com，会在网站免费提供各类报告及相关章程准则等[34] 公司办公地址 - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，还有其他地区租赁和物业管理办公室[33] - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼[33] 公司上市情况 - 公司初始公开发行于2013年10月7日完成[7] 企业价值计算 - 企业价值计算涉及特定时间的A类普通股、可交换的A类普通股、转换的A类普通股、私人永久优先股和2023年12月31日的合并债务[7] 通胀影响 - 公司认为通胀可被合同租金增长和费用调整部分抵消，未对财务状况和经营成果产生重大影响[28] - 公司多数租约有房地产税和运营费用递增条款，部分有固定租金增长条款，认为通胀影响可部分被抵消[28] 税务选举与合格收入 - 公司与天文台TRS联合选举，使其在美国联邦所得税方面被视为公司的TRS[27] - 公司运营合伙企业从天文台TRS收到的租金，只要反映公平市场租赁价值，即为REIT总收入测试的合格收入[27] - 公司运营合伙企业获得的许可协议许可费构成REIT总收入测试的合格收入[27] 多户住宅业务特点 - 公司多户住宅业务冬季租赁活动较慢，会错开租约期限以匹配季节性需求[29] 租约数据分析要点 - 由于单季度签约租约数量少，大租约对平均租金等成本影响大，分析趋势应跨季度或年度[30] 物业合规情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，现有物业基本符合该法案要求[18] 危险物质责任 - 作为房地产所有者或经营者，公司可能需承担危险物质相关的成本和损害赔偿责任[19] 物业周边情况 - 公司部分物业毗邻或靠近用于工业或商业用途的物业，或包含地下储油罐[20]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度核心FFO为6800万美元,每股0.25美元,同比增长15% [37] - 2023年全年核心FFO为每股0.93美元 [40] - 2023年全年业绩包括约0.03美元的非经常性项目,以及高于预期的利息收入 [40][41] - 2023年12月31日,公司总流动性为12亿美元,包括3.47亿美元现金和8.5亿美元未提取的循环信贷额度 [41] - 2023年第四季度,公司净债务为22亿美元,加权平均利率为3.9%,加权平均到期期限为5.4年 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,办公物业同店现金NOI同比增长11.3%,主要由于提前现金租金开始、免租期消耗、更高的租户费用报销和其他收入增加 [37][38][39] - 2023年第四季度,观景台业务净营业收入为2700万美元,同比增长13% [40] - 2023年全年,观景台业务净营业收入为9400万美元,超过全年指引中值 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,曼哈顿办公物业租赁率提高250个基点至92.1%,自2021年底以来增加510个基点 [25][35] - 2023年全年,公司共租赁95万平方英尺的商业物业,其中曼哈顿办公物业租赁86.2万平方英尺,为2019年以来最高年度租赁量 [23][35] - 2023年第四季度,曼哈顿办公物业新租赁租金上涨5.8% [25] - 2023年全年,曼哈顿办公物业新租赁租金上涨平均14%,超过过去3年平均水平 [23] - 2023年第四季度,公司多户型住宅物业平均出租率为98.1% [34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于提供现代化、配备设施、节能环保的优质物业,满足租户对员工招聘、留任和生产力的需求 [15][31][33] - 公司拥有最佳资产负债表,为租户提供财务稳定的房东,这在当前市场环境下更加重要 [18][31] - 公司将继续寻找因资本错配和市场动荡而产生的收购机会,利用自身的重建经验和专业知识 [57][58] - 公司将保持灵活的资本配置策略,包括资本回收、新收购或股票回购,以创造股东价值 [43][58] - 公司在可持续发展和健康建筑方面的领导地位,越来越受到租户的重视 [18][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2023年取得了出色的业绩,并有信心在2024年继续保持强劲表现 [47][48][49] - 公司的办公物业租赁率高达92%,有望进一步提高 [47] - 观景台业务持续强劲,预计2024年将继续增长 [48][49] - 公司将继续谨慎管理最佳资产负债表,并寻找可能出现的有吸引力的投资机会 [48][49] - 公司的多元化业务组合,包括办公、观景台、零售和住宅,增强了现金流的抗风险能力 [49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Kim 提问** 对Flagstar租约的关注程度,以及1333 Broadway的部分退租是否预示着未来可能有更多退租 [53][54] **Thomas Durels 回答** 1333 Broadway的部分退租是预期的,Flagstar在1400 Broadway的313,000平方英尺租约仍然有较低的入驻租金,公司对1400 Broadway的租赁前景保持信心 [54][55] 问题2 **Michael Griffin 提问** 2024年指引中扣除非经常性项目后的基准FFO水平,以及其他可能的影响因素 [63][64] **Christina Chiu 回答** 2024年指引中同店NOI基本持平,观景台NOI有所增长,以及适度的租赁率提升,是达到指引中值的主要因素 [64][65] 问题3 **Camille Bonnel 提问** 公司是否考虑提高股息,或者通过股权融资等方式获取资本 [73][74] **Christina Chiu 回答** 公司目前的股息水平是合理的,但考虑到税收优惠因素和资本市场环境的不确定性,公司可能会优先考虑其他资本配置方式,如股票回购,待时机成熟再考虑提高股息 [74]

文章核心观点 帝国州房地产信托公司宣布与奢侈护肤和美妆品牌Sol de Janeiro USA签订一份11年的办公租赁协议，同时其母公司法国美妆品牌欧舒丹也在该公司另一处物业进行了扩租和续租 [1] 租赁信息 - 帝国州房地产信托公司与Sol de Janeiro USA签订11年办公租赁协议，租赁面积为57,203平方英尺，地点位于中央广场一号 [1] - 欧舒丹在帝国州房地产信托公司位于西33街111号的现有20,962平方英尺空间基础上，扩租9,497平方英尺并延长租期 [1] 物业情况 - 中央广场一号有55层现代化、配套完善的办公空间，周边有顶级餐饮、住宿和娱乐场所，且可便捷通达通勤列车、五条地铁线及长岛铁路 [2] 相关人员 - 纽马克的Brent Ozarowski代表Sol de Janeiro USA进行租赁谈判 [3] - 帝国州房地产信托公司的Jordan Berger以及纽马克的Scott Klau、William Cohen、Erik Harris和Neil Rubin代表业主 [3] 公司介绍 - 帝国州房地产信托公司是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金，拥有并运营现代化、配套完善且位置优越的办公、零售和多户住宅资产 [4] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括约860万平方英尺的办公空间、70万平方英尺的零售空间和727套住宅单元 [4] - 公司旗下帝国大厦观景台连续两年获2023年Tripadvisor旅行者之选奖美国最佳景点第一名 [4]

帝国大厦大使计划 - 帝国大厦宣布推出新的大使计划，旨在奖励当地人和超级粉丝[1] - 大使计划分为四个等级，每个等级都有不同的奖励和特权[2] - 大使计划会员将获得定制的NFT，并随着等级的提升获得额外的NFT[6] - 参加大使计划的游客将自动获得积分和新会员NFT，积分和身份保持直至兑换，不会过期[7] 帝国大厦观景台改造 - 帝国大厦观景台最近进行了1.65亿美元的改造，包括新的游客入口、互动博物馆和重新设计的86楼和102楼观景台[8] 帝国大厦特色 - 帝国大厦是世界上最著名的建筑之一，拥有着丰富的历史和文化价值，吸引了数百万游客每年前来参观[10] - 帝国大厦全面采用可再生风能供电，楼内租户包括LinkedIn和Shutterstock等公司，以及STATE Grill and Bar、Tacombi和Starbucks等零售店[11]

Burlington Stores, Inc.扩展租约 - Burlington Stores, Inc.签署了一份扩展租约，将在Empire State Realty Trust, Inc.的投资组合中的1400 Broadway再增加67,865平方英尺的办公空间[1] - 自2010年首次签署35,182平方英尺的协议以来，Burlington已经三次扩大与Empire State Realty Trust在1400 Broadway的合作，总共增加了135,581平方英尺的空间[2] - Empire State Realty Trust的高级副总裁Thomas P. Durels表示，与Burlington的合作关系得到加强，证明了ESRT在纽约市的顶级办公空间，吸引了市场对物业和资产质量的青睐[3]

文章核心观点 帝国州房地产信托公司宣布与汉诺威街资本签订新租约，汉诺威街资本将租赁位于西57街250号的12,622平方英尺空间 [1] 分组1：租约信息 - 帝国州房地产信托公司与汉诺威街资本签订新租约，汉诺威街资本租赁西57街250号12,622平方英尺空间 [1] - 汉诺威街资本因该建筑无与伦比的位置和高端的预建空间而选择此处 [2] - 帝国州房地产信托公司欢迎汉诺威街资本成为西57街250号的租户，称其将受益于建筑便利位置及公司对可持续性和室内环境质量的承诺 [3] 分组2：建筑情况 - 西57街250号位于亿万富翁街，是精品办公楼，有高端全层装修，配备公司一流的室内环境质量和可持续发展措施 [2] - 该建筑可便捷前往中央公园、林肯中心和附近餐厅，内部可通往哥伦布圆环地铁站和哥伦布圆环购物中心 [2] - 西57街250号的租户有机会在中央公园锻炼后，在新的Refresh 57三个设备齐全的专属更衣室淋浴和换衣服 [2] 分组3：代表信息 - 仲量联行的Chase Gordon代表汉诺威街资本进行租赁谈判 [3] - CBRE的Paul J. Amrich、Alexander Golod、Neil V. King III和Anthony Manginelli以及帝国州房地产信托公司的Jordan Berger代表业主 [3] 分组4：公司介绍 - 帝国州房地产信托公司是专注于纽约市的房地产投资信托基金，拥有并运营现代化、配套完善且位置优越的办公、零售和多户住宅资产 [4] - 公司是能源效率和室内环境质量方面的公认领导者，其旗舰建筑帝国大厦的观景台连续两年成为2023年Tripadvisor旅行者之选奖中美国排名第一的景点 [4] - 截至2023年9月30日，公司投资组合包括约860万平方英尺的办公空间、70万平方英尺的零售空间和727套住宅单元 [4]

文章核心观点 帝国大厦将在情人节期间举办主题活动，包括电影放映、为幸运情侣提供专属情人节约会体验、为计划结婚的情侣提供特别订婚套餐等，且大厦观景体验刚进行了1.65亿美元的重新设计 [1][2][3] 情人节活动安排 - 为一对幸运情侣提供“Empire for Two”情人节专属私人用餐体验，花费1万美元可独占86层观景台，在102层享用三道菜晚餐并搭配葡萄酒，菜品由大厦底层餐厅主厨精心准备，用餐前可在香槟陪伴下进行私人游览，2月14日晚8:30可用，需在2月12日前预订 [2] - 2月13日“Galentine’s Day”在80层放映喜剧《独领风骚》，门票包含饮品和小吃，星巴克将提供免费浓缩马天尼，观众可在观影后前往86层和102层观景台欣赏风景 [2] - 2月14日放映经典爱情电影《西雅图未眠夜》，门票包含饮品和小吃，星巴克将提供免费浓缩马天尼，观众可在86层和102层观景台重温电影场景 [2] - 2月提供“Happily Ever Empire”专属订婚体验，包括观景台专属导游游览、在86层观景台私人角落求婚、一瓶香槟庆祝 [2] - 2月14日大厦著名的塔楼灯光将呈现粉色心跳图案，发送CONNECT到274 - 16可获取灯光实时信息 [2] 大厦相关信息 - 帝国大厦观景体验近期进行了1.65亿美元的重新设计，设有带九个画廊的互动博物馆、全新定制的观景台工作人员制服，以及86层和102层的标志性观景台 [3][5] - 大厦由Empire State Realty Trust, Inc.所有，高1454英尺，每年接待数百万游客，获多项荣誉，自2011年以来完全由可再生风能供电，楼内有众多办公租户和零售店铺 [5]