财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.23美元 [16] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比增长1.1%，若调整2024年第三季度约170万美元的非经常性项目后，同店现金收入和运营费用分别同比增长1.3%和1.5% [16] - 第三季度观景台业务产生约2650万美元的NOI，观景台支出为950万美元，人均收入同比增长2.7% [16][17] - 第三季度核心FAD增加至4040万美元，而第二季度为1190万美元，主要反映了资本支出从上一季度的5200万美元降至本季度的2500万美元 [17] - 公司重申2025年业绩指引 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室入住率环比增长80个基点至90.3%，预计年底商业入住率将达到89%至91%的指引 [12] - 曼哈顿办公室投资组合已连续11个季度出租率超过90%，目前超过93%已出租 [13] - 第三季度签署了88,000平方英尺的新租约和续租租约，季度结束后又签署了约50,000平方英尺的租约，目前约有150,000平方英尺的租约正在谈判中 [5][11] - 多户住宅平台投资组合表现优异，入住率达到99%，净租金同比增长9% [14] - 公司连续第17个季度实现曼哈顿办公室投资组合的正向按市价计租差 [5][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公室租赁市场是自2019年以来最强劲的，顶级品质、配套设施齐全、交通便利的楼宇需求集中 [12][13] - 观景台业务表现符合修订后的指引，国内需求稳定，但国际游客减少，超过一半的游客来自国内 [5][7][18] - 公司在威廉斯堡的零售资产取得进展，签署了Tourneau（将开设劳力士门店）、Tecovas和Hoka的新租约，北第六街仅剩一处空置空间 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括租赁空间、销售观景台门票、管理资产负债表、识别增长机会和实现可持续发展目标 [9] - 公司积极在纽约市办公室、零售和多户住宅领域寻找新的投资机会，市场交易活动和投资机会增加，机构资本回归 [19][20] - 公司继续评估额外的资产回收机会，这些机会对长期现金流具有增值作用，并寻求更高效的运营方式，同时也在更广泛的资本配置框架内评估机会性股票回购 [21] - 在分化市场中，公司属于"拥有者"类别，需求集中在由财务实力雄厚的业主拥有的顶级品质、配套设施齐全、交通导向的楼宇 [13] - 公司投资组合的定价能力持续，有限的竞争性供应和许多老旧建筑被改造成住宅，减少了竞争集合 [6][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对纽约市的未来非常乐观，认为纽约市是美国最好的市场，也是全球最好的市场之一，是求职大学毕业生和希望职业生涯发展的人们的磁石 [31][32] - 办公室租赁市场依然强劲，顶级楼宇的供应量低，租金持续上涨，公司价格区间内没有新的供应 [6] - 公司强大的资产负债表提供了灵活性，净债务与EBITDA比率为5.6倍，低于行业同行，流动性充足，到期债务安排良好，最早的无抵押到期日在2026年底 [19] - 季度结束后，公司宣布以5.47%的利率非公开发行1.75亿美元优先无担保票据，将于12月中旬交割，2031年到期，收益将用于一般公司用途，包括潜在的新投资和债务偿还 [19] 其他重要信息 - 公司连续第六年获得GRESB五星级评级，这是可能的最高评级 [8] - 房地产主管Tom Durels开始将其职责过渡给两位高级领导Ryan Kass和Jackie Renton，Tom将继续在公司工作一段时间以协助过渡 [9][10] - 公司有约50万平方英尺的曼哈顿办公室空置面积，其中部分被战略性撤出市场，用于在几处物业组装大的连续空间 [6][13] - 已签署但尚未开始的租约以及免租期结束将带来4600万美元的增量现金收入 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本用途和交易市场的更多细节 [26] - 公司继续积极在纽约市范围内（包括办公室、零售和多户住宅）进行项目评估，并保持良好的流动性以便在合适的交易出现时迅速行动 [27] - 市场上有一些交易提供了资本化率的证据，但并非所有交易都一样，有些交易的特质导致其中高个位数的资本化率，而其他交易则更具情境性，资本化率不是那么相关的指标 [27] 问题: 对纽约市长选举可能带来的政策变化的担忧 [31] - 公司基于政策而非政治进行运营，无论哪个政府上台，公司都会与之打交道并努力贡献于政策 [31] - 公司对纽约市的未来非常积极，认为纽约市仍然是求职者和雇主的磁石，并且存在一定的制衡 [31][32] 问题: 在当前股价下回购股票的吸引力 [33] - 公司认为当前股价非常有吸引力，为对其投资组合感兴趣的人提供了很好的切入点，股票回购是公司战略资本配置的一部分，历史上已进行过3亿美元的回购 [33] - 公司需要在寻找合适交易和股票回购之间找到平衡，凭借灵活的资产负债表，公司有空间同时进行两者 [33] 问题: 裁员趋势对办公室空间需求的影响 [37] - 自2013年IPO以来，公司投资组合内现有租户已扩张超过310万平方英尺，目前租赁渠道中包括有意扩张的现有租户 [38] - 公司服务于办公室市场最广阔的部分，是所在价格区间的顶级层级，没有看到收缩的迹象，租户因为公司投资组合的质量而来，甚至有些从玻璃钢结构大楼迁入 [38][39] - 关于亚马逊的公告，据公司了解，纽约市仍然是亚马逊员工最期望的办公地点 [39] 问题: 资产处置更新和资本回收 [40] - 关于Metro Center资产没有最新更新，公司可以灵活处理，计划出售该资产，但如果不行，也有有吸引力的存量债务可以继续持有 [41] - 公司对其他资本回收持开放态度，如果资产已经增值并且市场强劲，处置资产以便将收益重新配置到能增加更多价值的资产上是合理的考虑 [41] - 当前市场活动增加，感觉比18-24个月前更好，因为融资更容易获得，交易更多，机构资本的疑虑减少 [42] 问题: 需求趋势和行业活动 [45] - 公司投资组合的优势在于多元化，吸引来自TAMI、消费品、金融、专业服务等多个行业的兴趣 [46] - 当前的许多对话是由希望升级到更高质量空间并扩大其服务的租户驱动的 [46] 问题: 未来净有效租金增长潜力 [47] - 在过去五年中，公司投资组合已经历了租金大幅上涨，例如帝国大厦正在进行的谈判涉及长期租金达到每平方英尺90多美元的中位数，在大中央一号广场甚至接近每平方英尺100美元 [48][51] - 由于可用空间短缺，公司预计租金将继续上涨，竞争集合中的许多建筑退出流通限制了供应，使公司成为该区域最佳且最实惠的选择 [51] 问题: 15万平方英尺租赁渠道的构成和租金差 [54][56] - 15万平方英尺的渠道是办公室和零售的健康组合，也包括新租和续租，目前曼哈顿办公室空置面积中约20%被战略性撤出市场用于组装大面积连续空间 [54][55] - 在威廉斯堡，公司对最近的租赁活动感到兴奋，包括Tourneau/Rolex、Tecovas和Hoka，并且仍在提高租金，需求持续增长 [58] - 关于多户住宅，9.3%的净有效租金增长得益于入住率同比提升180个基点（贡献了约25%的收入增长）以及之前为潜在421A计划预留的单元重新租赁（贡献了约15%的收入增长） [63]

业绩总结 - 2025年第三季度每股核心FFO为0.23美元[5] - 租金收入为542,083千美元，较上季度的136,371千美元有所增长[107] - 净收入为13,645千美元，较上季度的11,385千美元增长[107] - EBITDA为88,094千美元，较上季度的84,791千美元有所提升[107] - 同店现金NOI为68,130千美元，较上季度的67,280千美元增加[106] - 物业的利息支出为25,189千美元，较上季度的25,126千美元略有上升[107] - 物业折旧和摊销费用为47,615千美元，较上季度的47,802千美元有所减少[107] - 观察台的NOI为26,527千美元，较上季度的24,077千美元增加[106] - 总现金收入为600,722千美元，较上季度的152,901千美元上升[107] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.1%，较上季度增加80个基点至90.3%[5] - 2025年预计租赁率在89%-91%之间[5] - 曼哈顿办公物业实现连续第17个季度的正租金差，正向市场调整幅度为3.9%[5] 未来展望 - 2025年FFO指导维持在0.83-0.86美元[5] - 2025年观景台的NOI指导维持在9000万至9400万美元[5] - 预计2025-2029年累计资本支出减少约1亿美元，累计现金流增加约7800万美元[25] 新产品和新技术研发 - 2025年10月，成功签署了与Rolex、HOKA和Tecovas的三份新零售租约[5] 负面信息 - 公司预计到2031年到期的175百万美元的L系列无担保票据将影响债务到期安排[4] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的流动性为8亿美元，杠杆率为5.6倍[5] - 公司在2025年获得的ENERGY STAR年度可持续卓越奖正在等待资金支持[24] - 公司零售投资组合的行业多样化按年化完全升级办公室租金进行评估[15]

财务业绩指标定义 - 公司计算运营资金（FFO）以符合NAREIT标准，将其定义为净收入（根据GAAP），不包括折旧房地产投资的减值冲销、债务重组收益/损失和折旧房地产销售收益/损失，并加上房地产相关折旧和摊销[7] - 修正运营资金（Modified FFO）在传统FFO基础上加回任何低于市场价值的地租摊销调整[8] - 核心运营资金（Core FFO）在修正FFO基础上加回债务提前清偿损失、收购费用、遣散费、IPO诉讼费用以及与破产管理财产相关的利息支出等非经常性项目[9] - 核心可供分配资金（Core FAD）由核心FFO调整得出，加回非房地产折旧摊销、递延融资成本摊销等非现金项目，并扣除直线租金、经常性资本支出如租赁佣金和租户改善等[10] - 净营业收入（NOI）是一种非GAAP业绩指标，用于评估物业绩效，其计算不受融资成本、折旧摊销、出售资产损益及一般行政费用等所有者特定项目的影响[11] - 物业现金NOI（Property Cash NOI）排除了观景台收入以及直线租金、公允价值租赁收入和非现金直线地租费用调整的影响[11] - 息税折旧摊销前利润（EBITDA）的计算为净收入加上利息支出、所得税以及折旧和摊销[14] - 调整后EBITDA（Adjusted EBITDA）在EBITDA基础上加回减值损失和物业处置（收益）损失[14] 同店分析范围定义 - 同店（Same Store）分析指在比较期内持续拥有的物业，截至2025年9月30日，同店范围不包括在2023年9月至2025年6月期间收购的North Sixth Street Collection组合以及于2025年2月产权转移给贷款方的First Stamford Place物业[13] 财务杠杆指标 - 净债务与调整后EBITDA比率为公司衡量财务灵活性和资本结构的关键指标[15] - 公司总债务与总市值的比率为48.2%，净债务与总市值的比率为46.3%，均较上一季度（46.9%和45.8%）有所上升[31] - 债务与调整后EBITDA的比率为6.0倍，净债务与调整后EBITDA的比率为5.6倍[31] - 公司总杠杆率为32.1%，远低于契约要求的60%上限；有担保杠杆率为11.7%，也低于40%的上限[85] - 公司固定费用覆盖率为3.1倍，远高于契约要求的最低1.50倍[85] - 公司无抵押杠杆率为25.2%，低于契约要求的60%上限[85] 资产与负债状况 - 2025年9月30日总资产为41.06亿美元，较2024年12月31日的45.10亿美元下降9.0%[21] - 2025年9月30日现金及现金等价物为1.54亿美元，较2024年12月31日的3.85亿美元大幅下降60.0%[21] - 2025年9月30日总负债为23.08亿美元，较2024年12月31日的27.28亿美元下降15.4%[22] 季度总收入与利润 - 2025年第三季度总收入为1.98亿美元，较2024年同期的2.00亿美元下降0.9%[26] - 2025年第三季度运营收入为3933万美元，较2024年同期的4535万美元下降13.3%[26] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为799万美元，较2024年同期的1354万美元下降41.0%[26] - 2025年第三季度基本每股收益为0.05美元，较2024年同期的0.08美元下降37.5%[26] - 2025年第三季度净收入为1365万美元[28] - 2025年第三季度净收入为1.3645亿美元，而2024年同期为2.2796亿美元，同比下降约40%[43] - 2025年前九个月净营业收入为2.97564亿美元，较2024年同期的3.06675亿美元下降约3%[43] 季度成本与费用 - 2025年第三季度利息支出为2519万美元，较2024年同期的2741万美元下降8.1%[26] - 2025年第三季度利息支出为2519万美元[28] - 2025年第三季度观景台支付给帝国大厦的关联方租金费用为2018.5万美元[79] 非GAAP盈利指标表现 - 2025年第三季度FFO（运营资金）为5934万美元，每股基本收益为0.22美元[28] - 2025年第三季度Core FFO（核心运营资金）为6129万美元，每股基本收益为0.23美元[28] - 2025年第三季度调整后EBITDA为8809万美元[28] - 2025年第三季度Core FAD（核心可分配资金）为4037万美元[28] - 2025年第三季度稀释后每股核心FFO为0.23美元，环比增长4.5%（从0.22美元）[31] 观景台业务表现 - 2025年第三季度观景台收入为3604万美元，较2024年同期的3938万美元下降8.5%[26] - 观景台NOI在2025年第三季度为2,652.7万美元，环比增长10.2%（从2,407.7万美元），访客数量为64.8万人次，环比增长3.0%（从62.9万人次）[31] - 截至2025年9月30日的十二个月，观景台收入为1.314亿美元，净营业收入为9419.2万美元[79] - 2025年第三季度观景台访客数量为64.8万人次，同比下降10.9%[79] 租金收入表现 - 2025年第三季度总租金收入为1.584亿美元，环比增长3.2%（相比2025年第二季度的1.535亿美元）[27] - 2025年第三季度基本租金为1.364亿美元，占租金收入的86.1%[27] - 2025年第三季度租赁终止费收入为0，而去年同期为477.1万美元[39] 物业运营指标（入住率与租赁率） - 截至2025年9月30日，公司总可出租面积为8,603,750平方英尺，办公和零售组合的入住率为90.0%，租赁率为92.6%[31] - 2025年第三季度末总办公和零售投资组合的入住率为90.0%，略高于2025年第二季度的89.2%[44] - 2025年第三季度末多户家庭组合的入住率为98.6%，高于2024年同期的96.8%[46] - 投资组合总可出租面积8,603,750平方英尺，整体出租率为90.0%，签约率为92.6%[49] - 曼哈顿办公楼资产组合年化租金收入为447,987,267美元，出租率为90.3%，签约率为93.1%[49] - 零售物业资产组合年化租金收入为100,634,243美元，出租率为92.8%，签约率为94.7%[49] - 帝国大厦办公楼部分年化租金收入为169,632,539美元，出租率为91.3%，签约率为95.9%[49] 同店投资组合表现（前九个月） - 2025年前九个月同店投资组合总收入为4.359亿美元，较去年同期的4.264亿美元增长2.2%[39] - 2025年前九个月同店投资组合物业净营业收入为2.094亿美元，较去年同期的2.106亿美元下降0.6%[39] - 2025年前九个月同店投资组合现金物业净营业收入为2.01亿美元，较去年同期的2.075亿美元下降3.1%[39] - 2025年前九个月曼哈顿办公楼同店总收入为4.136亿美元，较去年同期的4.052亿美元增长2.1%[39] - 2025年前九个月曼哈顿办公楼同店现金物业净营业收入为1.903亿美元，较去年同期的2.009亿美元下降5.2%[39] - 2025年前九个月大纽约都会区办公楼同店总收入为965.5万美元，较去年同期的922.3万美元增长4.7%[39] - 2025年前九个月零售物业同店总收入为1268.4万美元，较去年同期的1202.9万美元增长5.4%[39] - 2025年前九个月零售物业同店现金物业净营业收入为690.2万美元，较去年同期的649万美元增长6.3%[39] 同店投资组合表现（第三季度） - 同店物业现金净营业收入（NOI）在2025年第三季度为6,813万美元，环比增长1.3%（从6,728万美元）[31] - 曼哈顿办公组合的同店物业现金NOI在2025年第三季度为6,471.5万美元，环比增长1.8%（从6,358.9万美元）[31] - 2025年第三季度同店投资组合现金物业净营业收入为6813万美元，较去年同期的6915万美元下降1.5%[39] - 2025年第三季度同店物业现金NOI（不包括天文台和租约终止费）为6813万美元，较2024年同期的6915.1万美元下降约1.5%[43] 多户住宅业务表现 - 多户住宅现金NOI在2025年第三季度为528.4万美元，环比增长2.1%（从517.3万美元），入住率为98.6%[31] - 2025年第三季度多户家庭部门现金NOI为528.4万美元，较2024年同期的450.6万美元增长约17.3%[43] 租赁活动与成本 - 2025年第三季度总办公和零售投资组合执行了16份租约，总面积为87,880平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺80.61美元[44] - 2025年第三季度总办公和零售投资组合的新现金租金比之前上涨的租金低1.2%，而2024年同期为低4.7%[44] - 2025年第三季度总办公和零售投资组合的租赁佣金和租户改善成本为每平方英尺92.84美元，较2024年同期的62.57美元增长约48.4%[44] - 2025年第三季度曼哈顿办公投资组合的新现金租金比之前上涨的租金高3.9%，而2024年同期为高2.6%[44] 投资组合租金分析 - 投资组合年化总租金收入为560,525,034美元，每平方英尺年化租金为72.68美元[49] - 公司总可租赁面积为8,603,750平方英尺，年化租金总额为560,525,034美元，平均每平方英尺租金为72.68美元[62] - 曼哈顿办公楼资产组合占总投资组合的87.9%（7,563,049平方英尺），年化租金贡献占比为79.9%（447,987,267美元）[62] - 零售物业平均租金最高，为每平方英尺143.01美元，年化租金总额为100,634,243美元，占总租金收入的17.9%[64] - 大纽约都会区办公楼组合规模较小，为282,176平方英尺，年化租金收入为11,903,524美元[63] - 2031年总租金到期的平均单价最高，为每平方英尺110.67美元，涉及250,288平方英尺[62] 租约到期与空置情况 - 2026年全年投资组合总到期面积为511,978平方英尺，其中预计续租和搬迁面积为109,228平方英尺[56] - 2026年全年投资组合预计空置面积为287,785平方英尺，新租面积为27,776平方英尺[56] - 曼哈顿办公楼2026年全年到期面积为421,573平方英尺，预计续租和搬迁面积为107,066平方英尺[56] - 大纽约都会区办公楼2026年全年到期面积为23,268平方英尺，预计将全部空置[56] - 零售物业2026年全年到期面积为67,137平方英尺，其中预计续租面积为2,162平方英尺[56] - 目前有670,147平方英尺的空置面积，占投资组合总可租赁面积的7.8%[62] - 已签约但未开始的租约有15份，涉及221,593平方英尺，占投资组合的2.6%[62] - 2025年第四季度有15份租约到期，涉及185,590平方英尺，年化租金为12,120,435美元[62] - 2026年总共有61份租约到期，涉及511,978平方英尺（占比6.0%），年化租金为29,892,635美元（占比5.4%）[62] 租户集中度 - 前20大租户年化租金总额为2.102亿美元，占投资组合总年化租金的37.5%[69] - LinkedIn是最大租户，年化租金为3118万美元，占投资组合的5.56%，租赁面积423,544平方英尺[69] - 截至2025年9月30日，投资组合中33.7%的可出租面积由前20大租户占用[69] 未来租赁与收入管道 - 已签署但未开始的租约预计将为2026年带来2316万美元的初始现金租金贡献[77] - 2025年第四季度预计有107,879平方英尺新租约开始，初始年现金租金为823.2万美元[77] - FDIC租用的119,226平方英尺空间已预租，预计租户将于2026年11月1日入驻[73] 资本支出 - 2025年第三季度第二代租户改善支出为1598万美元[28] - 2025年第三季度第二代租赁佣金支出为314万美元[28] - 2025年第三季度资本支出总额为4031.2万美元，其中第二代租户改善费用为1597.9万美元[77] 债务结构 - 截至2025年9月30日，公司总债务为20.71554亿美元，加权平均利率为4.34%，加权平均到期年限为4.8年[85] - 2029年到期的债务金额为3.2549亿美元，占债务总额的15.7%，该年到期债务的加权平均利率为5.72%[93] - 2030年到期的债务金额为5.13111亿美元，占比最高，为总债务的24.8%，加权平均利率为3.67%[93] - 公司无抵押循环信贷额度为6.2亿美元，截至2025年9月30日未提取任何金额[85] 融资活动 - 公司计划于2025年12月18日完成1.75亿美元优先无担保票据的私募发行，固定利率为5.47%，于2031年到期[86] 租赁承诺 - 公司三项土地租赁承诺的总剩余付款义务为6561.2万美元[96] - 111 West 33rd Street的土地租赁剩余期限最长，约52年，至2077年6月10日到期[98] 零售物业租金到期分布 - 2029年是零售物业租金到期的高峰年，年化租金达24,507,412美元，占零售总租金的24.4%[64] 股东回报 - A类普通股季度末股价为7.66美元，季度股息为每股0.035美元，年化股息收益率为1.8%[31] - 截至2025年9月30日，完全稀释后的普通股和运营合伙单位总计为278,616个单位[31]

新租赁协议签署 - Empire State Realty Trust (ESRT) 与高端日式餐厅概念SORA签署新租约，租赁面积为14,430平方英尺的零售空间，位于One Grand Central Place [1] 租户业务概览 - SORA是一家开创性的日式Omakase风格餐厅，其使命是通过非凡的用餐体验分享日本的艺术性和待客之道 [2] - 餐厅将推出五种由日本顶级餐厅选拔的厨师策划的高端餐饮概念，以及一种直接从东京引入的鸡尾酒体验 [2] - SORA由上市公司Round1 Corporation开发，旨在将日本最受欢迎的精致餐饮体验带入中央车站区核心地带 [2] 业主战略与资产组合 - 此次租赁符合ESRT的战略，旨在满足当今顶级租户的期望，并提升其便利设施配套 [3] - SORA将加入ESRT在One Grand Central Place的高质量零售租户名单，该名单包括Pera Mediterranean Brasserie、Blue Bottle Coffee、摩根大通银行、嘉信理财和联邦快递等 [3] - 该物业的优势在于其无与伦比的靠近中央车站、Vanderbilt Plaza的位置，高客流量以及优质的办公租户活动 [3] 物业组合规模 - 截至2025年6月30日，ESRT的投资组合包括约780万平方英尺的可出租办公空间、80万平方英尺的可出租零售空间以及743套住宅单元 [5] 谈判代表方 - CBRE的Robert Bonicoro和Betsy DaSilva代表SORA进行租赁谈判 [4] - Cushman & Wakefield的Kenji Ota和Neil Seth以及ESRT的Fred C Posniak和Alec Stone代表物业业主 [4]

公司ESG评级成就 - 公司连续第六年获得GRESB最高五星评级，得分为93分，并在公开披露方面获得A级[1] - 公司在美洲所有575家参评公司中获得了最高的管理分数[1] - 公司在美洲所有上市公司中总体得分排名第二[1]

财务业绩发布安排 - 公司计划于2025年10月29日纽约证券交易所收盘后发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年10月30日美国东部时间中午12:00举行电话会议 [1] - 电话会议期间公司管理层将回顾第三季度业绩并讨论近期事件 [1]

公司动态 - 股价表现优异 周三收涨3.7% 盘中一度上涨5% 今年以来累计涨幅达40% [1][1][1] - 多家知名机构参与竞购 包括沃那多房信 SL Green Realty Empire State Realty Trust 黑石 DivcoWest及迪拜的Rithm Capital [1][1] - 公司于5月启动战略审查 旨在实现股东价值最大化 [1] 业务概况 - 公司为房地产投资信托 专注于纽约市和旧金山中央商务区的高品质甲级写字楼物业 [1] - 业务范围涵盖物业拥有 运营 管理 收购及再开发 [1]

收入和利润（同比环比） - 总营收同比增长0.9%至1.9125亿美元[143] - 租金收入增长0.7%至1.5354亿美元[143] - 公司总营收同比增长0.2%至3.713亿美元，其中房地产板块租金收入增长0.6%至3.081亿美元，天文台板块收入下降2.8%至5706万美元[151][153][160] - 净收入归属于普通股股东为650万美元[140] - 运营收入同比下降13.5%至6091万美元，主要受房地产板块运营收入下降（2188万美元 vs 2916万美元）影响[151] - 净收入同比下降29.9%至2716万美元，普通股股东应占净收入下降30.8%至1574万美元[152] - 公司2025年第二季度净收入为1138.5万美元，较2024年同期的2855.5万美元下降60.1%[199] - 2025年上半年FFO（运营资金）为1.0668亿美元，较2024年同期的1.1712亿美元下降8.9%[199] - 核心运营资金（Core FFO）为5920万美元[140] 成本和费用（同比环比） - 物业运营费用增长8.1%至4488万美元[143] - 观景台运营费用增长9.6%至982万美元[143] - 利息支出增长3.2%至5206万美元，受2024年6月发行I-K系列优先票据影响[151][157] - 公司资本支出总额为2603.5万美元（2025年）和3777.5万美元（2024年）[179] - 公司预计将承担约1.039亿美元的未完成租约改善和租赁佣金成本[180] 利息收入 - 利息收入同比下降63.3%至187万美元[143] - 利息收入同比下降39.0%至565万美元，主要因偿还1.2亿美元循环信贷和1亿美元A系列优先票据导致现金减少[151][156] 资产处置和收购活动 - 处置资产收益增长21.9%至1317万美元，涉及斯坦福德广场物业的协商止赎交易[152][158] - 以3100万美元收购布鲁克林两处零售物业[142] - 2025年6月以3100万美元收购布鲁克林两处零售物业，2024年以1.95亿美元收购北6街零售物业组合[164] 租赁活动 - 签署232,108平方英尺新租约及续租协议[142] - 办公楼租赁加权平均年化现金租金上涨至每平方英尺68.78美元（2025年）和65.10美元（2024年），租金涨幅达10.9%（2025年）和3.6%（2024年）[175] - 零售物业新租约加权平均年化现金租金为每平方英尺261.14美元（2025年）和157.46美元（2024年）[176] - 截至2025年6月30日，商业投资组合空置率为7.4%，对应可租赁面积60万平方英尺[202] - 2025年和2026年到期租赁面积占比分别为3.5%和5.8%，预计影响同期年化租金3.5%和5.4%[203] 观景台业务表现 - 观景台收入下降0.7%至3389万美元[143] - 2025年上半年观景台访客量105.7万人次，同比下降6.7%；收入5710万美元，同比下降2.8%[204] - 观景台收入受国际游客数量（2025年同比下降）、天气因素及票价定价能力影响[204][205] 现金流和流动性 - 截至2025年6月30日，公司持有现金及等价物9460万美元，循环信贷可用额度6.2亿美元，总债务21亿美元[163] - 现金及现金等价物与受限现金总额为1.367亿美元（2025年6月30日）和5.765亿美元（2024年6月30日）[187] - 投资活动现金使用增加2790万美元至1.556亿美元，主要由于收购布鲁克林两处零售物业（收购价3170万美元）[188] - 融资活动现金使用增加4.361亿美元至2.469亿美元，主要因偿还1.2亿美元循环信贷额度和1亿美元A系列高级无担保票据[188] - 经营活动中产生的净现金增长180万美元至1.099亿美元[187] - 向股权持有人分配股息2160万美元（2025年）和2120万美元（2024年）[185] 债务和资本结构 - 杠杆率保持健康水平：总杠杆率32.7%，固定费用覆盖率3.1倍，无抵押利息覆盖率5.0倍[167] - 2025年3月偿还1亿美元A系列优先票据（利率3.93%），2024年6月发行2.25亿美元绿色优先票据（利率7.20%-7.41%）[170][171] - 截至2025年6月30日，21亿美元固定利率债务加权平均利率为4.34%[213] - 债务公允价值约20亿美元，较账面价值低9830万美元[214] - 公司持有名义价值4.48亿美元的利率互换及上限协议，其中420万美元为公允价值资产[212] 公司战略和资本分配 - 董事会授权5亿美元A类普通股及合伙单位回购计划（2024年1月至2025年12月）[186] - 公司投资组合包含办公、零售、多户住宅及观景台多元化收入驱动[207]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度，公司报告摊薄后每股核心FFO为0.22美元 [12] - 同店物业现金NOI在排除租赁终止费用和2024年第二季度确认的约200万美元非经常性收入项目后，同比下降3% [12] - 运营费用上涨8.8%，主要因房地产税、清洁相关工资以及维修保养工作增加，其中本季度包含约140万美元非经常性维修工作；排除该维修工作，运营费用同比上涨6.7%，部分被更高的租户补偿收入抵消 [13] - 2025年上半年，公司NOI同比下降5.3% [14] - 调整后，预计2025年核心FFO在每股0.83 - 0.86美元之间，其他指导部分不变 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度，租赁团队租赁约23.2万平方英尺，包括曼哈顿20.2万平方英尺新办公租赁，实现两位数正市值租赁价差 [8] - 曼哈顿办公组合出租率达93.8%，较上季度增加80个基点，自2021年第四季度以来增加630个基点；入住率达89.5%，较上季度增加140个基点 [17] - 预计到年底，曼哈顿办公出租率将进一步提高，入住率达89% - 91% [18] - 曼哈顿办公组合连续十六个季度实现正市值租赁价差，第二季度价差为12.1% [19] 观景台业务 - 第二季度，观景台NOI为2400万美元，游客访问量下降2.9%，人均收入同比增长2.3% [8] - 超过一半游客为国内游客，国际游客分布广泛，无单一地区占总访问量超10% [9] - 调整后，预计2025年观景台NOI在9000 - 9400万美元之间 [14] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率达99%，第二季度租金同比增长8% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿优质办公空间供应持续收紧，形成有利供需动态，公司可获取超额价值和市场份额 [19] - 投资和收购市场活动增加，纽约市运营基本面良好，定价预期调整，机构资本重新参与 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁空间、出售观景台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [11] - 公司将继续追求有吸引力定价和明确增值潜力的机会，利用强大资产负债表灵活行事 [27] - 公司在布鲁克林威廉斯堡北六街收购零售资产，计划重新开发和定位，以获取超额回报 [24][26] - 在当前分化的办公市场中，公司凭借优质资产和服务脱颖而出，需求集中在高品质资产和租户优先的建筑 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市对公司优质办公空间需求强劲，公司可在任何环境中发展并创造长期价值 [7] - 观景台受恶劣天气和过往项目需求下降影响，但长期基本面良好，公司将专注可控因素以实现增长 [23][24] - 公司对战略和基本面有信心，将继续严格执行各项业务 [28] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面处于领先地位，自2007年开始的可持续发展工作注重业务成果，并积极与租户合作 [10][11] - 公司高级管理人员领导专业团队，为租户提供优质服务并取得出色业绩 [21] - 公司资产负债表良好，流动性强，无浮动利率债务风险，债务到期安排合理，截至季度末净债务与EBITDA比率为5.6倍 [27][28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请谈谈7月观景台的访问趋势以及如何得出修订后的指导目标，该范围是否保守，有哪些情况会导致达到低端或更低水平？ - 公司表示第一季度和第二季度前两个月周末恶劣天气天数异常多，2025年第二季度有21天，2024年第二季度有8天，影响游客访问；过往项目需求下降，主要是国际游客。历史上60%的NOI来自下半年，公司会努力超越预期。修订指导目标时考虑了上半年情况，若不利因素持续，会处于该范围，但公司会关注可控因素以实现增长 [30][31][33] 问题2: 市长竞选结果是否会对公司租赁业务带来潜在不利影响，潜在租户是否因市政府变化而犹豫签署重要租约？ - 公司表示租赁业务强劲，未看到租户行为变化，市场对优质建筑需求旺盛，供应减少。公司关注纽约市生活质量和发展机会，会与各届政府合作，认为市长应优先保障城市安全、学校和商业发展 [34][35][37] 问题3: 曼哈顿办公组合出租率达94%，租户是否担心空间和续约问题，是否更早与公司接触，公司租赁策略是否有变化？ - 公司表示专注租赁空置空间，有良好业务管道，部分租户受经纪人建议会尽快行动，因优质空间供应持续减少。公司团队关注2026年和2027年租约到期情况，争取锁定租户 [42][43][44] 问题4: 公司如何考虑新投资，是否改变投资门槛，如何权衡股票回购和新投资机会，当前交易机会如何？ - 公司首先关注现有投资组合增长，对新投资有高标准。近期多户住宅市场投标前期活跃，近期放缓。公司会全面评估机会，确保为投资者创造价值。股票回购仍是考虑因素，区分资本循环和新投资，新投资期望更高回报 [45][46][47] 问题5: 布鲁克林收购项目的回报预期如何？ - 公司认为该物业位于战略位置，毗邻现有资产，有独特机会并能增加现有资产和街道价值。预计再开发回报率约为7%以下，已看到强劲租赁兴趣，未来会公布更多信息 [51][52][53] 问题6: 郊区办公资产营销进展如何，融资、买家群体或定价是否有变化？ - 该资产仍在市场上，公司会适时提供更新。融资市场有资金，具体取决于资产、赞助商和债务指标。市场交易活动增加，纽约市投资变得更积极 [54][55][56] 问题7: 纽约办公市场科技租户需求是否有变化，市场是否仍由传统金融和法律服务租户驱动？ - 公司表示租户行业广泛，包括消费品、金融、法律、专业服务、非营利组织、工程服务等，有不少科技租户，未来几个月可能有更多科技租户活动，目前金融和专业服务租户需求较重 [61] 问题8: 请谈谈潜在投资管道，在高利率环境下，人们回收资本进行新投资，公司看到哪些房地产机会？ - 公司认为威廉斯堡的机会源于1031交换需求，租金增长有吸引力，公司因优质资产负债表可独立租赁。当前处于第二轮债务审视阶段，2023年和2024年被搁置的项目可能在2025年出现机会，部分是业主退出而非资本循环。公司会努力寻找机会，但会严格评估回报 [64][65][68] 问题9: 请谈谈让儿子加入董事会的决定，有何优点以及如何看待？ - 原董事会成员Tom DeRosa因个人原因今年初不再参选，公司感谢其贡献。George Malikin已在董事会和各委员会观察两年多，其学术成就、商业经验和成功经历使其具备资格，他为公司引入业务和资本来源，对长期资本投资分析和战略增长有深刻理解，董事会一致同意其当选 [70][71][72] 问题10: George是否会在公司担任更积极角色，还是仅担任董事会席位？ - George是Mallikin Holdings总裁，公司管理层暂无变动计划，不会让George担任公司高管 [74] 问题11: 8690 North 6何时能签署租约，该空间及威廉斯堡现有空置空间租金与现有租金141相比如何？ - 公司计划重新开发该建筑，打造壮观的底层零售空间，目前虽未开始开发，但已有强烈租户兴趣，预计2027年稳定，可能提前完成租赁。租金方面，拐角处每英尺超过500美元，中间位置在300多美元 [77][78] 问题12: 威廉斯堡零售组合的市值情况如何？ - 公司表示约为25% - 30%，有较长租约期限，该投资核心收益率可观，租金低于市场，区域发展有上升空间和防御性 [79] 问题13: 多户住宅业务表现同比增长14%，是否受益于威廉斯堡收购的额外单元，同店表现如何，当前产品定价情况？ - 本季度收购的86.9有11个单元，但在季度末完成收购，尚未对NOI有贡献。业绩增长主要源于租金8%的增长和优惠大幅减少。资产估值方面，虽交易不多，但仍有强劲估值和机构需求，常见5%或以下的资本化率，市场基本面好，供应不足 [81][82][83] 问题14: 本季度多户住宅单元增加11个是何原因？ - 是因为收购了86.9的物业，但这些单元在季度末收购，尚未对NOI产生贡献 [84][86]

业绩总结 - 2025年第二季度每股核心FFO为0.22美元[5] - 2025年FFO指导修订为0.83-0.86亿美元，较之前的0.86-0.89亿美元下调0.03美元[5] - 2025年6月30日的净收入为11,385千美元，较2025年3月31日的15,778千美元下降了28.5%[110] - 2025年6月30日的总现金NOI为98,571千美元，较2025年3月31日的86,953千美元增长了13.5%[110] - 2025年6月30日的租金收入为538,204千美元，较2025年3月31日的133,987千美元增长了302.5%[111] - 2025年6月30日的EBITDA为84,791千美元，较2025年3月31日的91,523千美元下降了7.4%[111] - 2025年6月30日的调整后EBITDA为84,791千美元，较2024年6月30日的91,926千美元下降了7.7%[111] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.8%，较上季度增加80个基点[5] - 2025年商业物业的年末租赁率指导维持在89%-91%[5] - 观景台每位访客的收入同比增长2.3%[5] - 北第六街周边的日间人口为125,000人，1英里范围内有158,000名居民，过去十年人口增长率为36%[79] - 预计到2028年，该地区将再增长5.4%[79] - 49%的家庭年收入超过10万美元，21%的家庭年收入超过20万美元[79] 新产品和新技术研发 - 关闭了在布鲁克林北第六街战略位置上收购的零售资产，交易金额为3100万美元[5] - ESRT在北第六街组建了约2.5亿美元的投资组合，预计将增强公司的长期现金流和增长前景[69] - 2024年，ESRT在北第六街的86-90号物业以3100万美元收购，当前租赁率为91.2%，租约加权平均剩余期限为6.5年[73] - ESRT的多户住宅项目自2014年以来，库存增加了45%[79] 财务状况 - 公司的杠杆率为5.6倍，净债务与调整后EBITDA比率[5] - 公司的流动性为7亿美元[5] - 2025年6月30日的利息支出为25,126千美元，较2025年3月31日的26,938千美元下降了6.7%[111] - 2025年6月30日的折旧和摊销费用为47,802千美元，较2025年3月31日的48,779千美元下降了2.0%[111] - 2025年6月30日的租户费用报销为78,122千美元，较2025年3月31日的19,553千美元增长了299.5%[111] - 2025年6月30日的同店现金NOI为67,744千美元，较2025年3月31日的65,565千美元增长了3.3%[110] - 2025年6月30日的利息收入为1,867千美元，较2025年3月31日的3,786千美元下降了50.7%[110] 未来展望 - 2025年观景台的NOI指导修订为9000-9400万美元，较之前的9700-10200万美元下调[5] - ESRT的管理团队在纽约市房地产和资本市场方面拥有深厚的经验[90] - ESRT的财务状况良好，能够灵活追求与长期股东价值创造相一致的资本配置计划[100] - ESRT的租户扩展交易数量在2013年至2024年间显著增长，租赁面积从135,000平方英尺增长至3,200,000平方英尺[56] - 2023年和2024年，ESRT在可持续性方面被评为美洲上市公司中的第一名[107]