财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入每股本季度增长76%，达到每股摊薄后0.44美元，上一季度为0.25美元 [9] - 可分配收益每股本季度增长19%，FBRT产生每股完全转换后0.44美元，上一季度为0.37美元 [9] - 普通股股息保持不变，为0.355美元，在3月31日账面价值15.78美元的基础上收益率约为9% [9] - Q1产生GAAP收益4380万美元，即每股摊薄后普通股0.44美元，ROE为11% [20] - 可分配收益在第一季度为4480万美元，即每股完全转换后0.44美元，ROE为11.1% [23] - 净杠杆期末为2.3倍，有追索权杠杆期末为0.46倍，账面价值期末持平于15.78美元 [24] - 本季度平均债务成本为6.7% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业贷款组合中超过99%为高级抵押贷款，98%为浮动利率，76%的敞口在多户住宅领域，办公敞口降至6% [27] - 本季度发放4笔贷款，总承诺金额为2亿美元，加权平均利差为580个基点 [28] - 收到3.8亿美元贷款还款，其中58%来自多户住宅贷款，25%来自办公贷款 [25] - hospitality是本季度最大新增业务，发放一笔1.2亿美元的12家有限服务酒店组合贷款 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度贷款利差适度上升，但季末以来市场利差收紧 [14] - 过去4 - 6周，整个贷款市场的信用利差明显收紧 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合质量有信心，因其专注多户住宅且办公领域敞口有限，将继续利用发起机会提高股东回报 [19] - 公司希望专注多户住宅、酒店行业，特别是休闲旅游酒店，目前投资组合和未来管道主要是多户住宅和酒店，不参与办公投标，除非有独特情况 [50][51] - 公司认为当前市场条件在大额贷款和建筑贷款市场创造了机会，能够填补贷款市场的空白 [42] - 行业中一些银行收缩或监管增加，部分贷款机构因办公敞口大难以积极开展业务，公司因此获得更多交易机会 [3][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不可预测，但公司投资组合有所改善，流动性水平强劲，能够应对不可预见的信贷事件并利用市场机会 [17][19] - 多户住宅在CRE信贷领域具有最佳信用质量和风险调整后回报，公司多户住宅投资使投资组合具有高流动性 [33] - 目前交易流量比前两到三个季度有明显改善，信贷指标和条款有吸引力 [28] - 预计未来几周和几个月内完成的信贷业务将增加 [49] - 行业未来两年将面临2021 - 2022年贷款到期的问题，目前租金表现良好，但贷款到期时会有更艰难的对话 [53][54] 其他重要信息 - 4月中旬成功完成一项资产出售，收回100%贷款本金和约2000万美元额外收益，释放大量资本用于重新部署 [10] - 本季度结束时，现金和总流动性分别为2.3亿美元和10亿美元 [12] - 本季度回购并注销1750万美元无担保债务，按面值的75%回购，为股东带来即时账面价值收益，并减少约150万美元年度债务服务 [12][21][22] - 第一季度回购370万美元普通股，季度结束后又回购450万美元，2022 - 2023年共回购近6000万美元，授权额外回购金额约4000万美元 [13] - 本季度无新资产加入REO，但取得5处Walgreens房产所有权，导致2500万美元止赎或代替止赎，季度结束后取得所有剩余Walgreens房产所有权 [25] - 对一处A类多户住宅物业在第一季度减记130万美元，继续对两处REO物业进行出售营销，也可持有运营 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 看到的大额贷款机会是否与本季度和佛罗里达的类似，何时利用这些机会 - 公司希望立即利用这些机会，季度结束至今已完成近2亿美元新贷款发放，未来几周和几个月完成的信贷业务有望增加 [49] 问题: 是否会在新贷款发放中进行非多户住宅的多元化投资 - 多户住宅是公司核心业务，预计未来多户住宅分配比例会在70% - 80%之间波动，投资组合和未来管道主要是多户住宅和酒店，也有一些工业项目报价 [50][51] 问题: 2021 - 2022年发放的贷款是否出现NOI低于预期和借款人偿债风险 - 目前租金达到或超过预期，借款人偿债暂无问题，贷款到期时可能会有更艰难的对话，因为此前利率上升的影响主要由上限提供者承担 [53][54][60] 问题: 如何分配布鲁克林酒店释放的资本，对收益的影响及资本回收时间 - 可选择发放贷款、回购股票和债券，公司会根据对股东的最佳回报进行评估 [62] 问题: CLO市场情况及定价更具吸引力的条件 - CLO市场的问题可能是规模问题而非信用问题，二级市场有一定交易，但新发行大规模CLO的需求不确定，情况不会立即改变 [64] 问题: 债务回购收益是否计入GAAP和可分配EPS - 计入GAAP和账面价值，但不计入可分配收益 [65][67] 问题: 新贷款中的LIBOR下限情况及是否考虑购买下限保护投资组合收益 - 公司与借款人就LIBOR下限进行积极协商，会根据市场情况争取合适的下限；公司正在积极探讨利用SOFR下降的方法，但尚未做出决定 [70][72] 问题: 布鲁克林酒店额外2000万美元收益的会计处理及对收入的影响 - 超过贷款账面价值的部分将在第二季度确认为收入，主要为利息收入 [79][80] 问题: 固定利率GSE市场的杠杆情况 - 固定利率GSE市场目前杠杆基本持平，可获得约5%的票面利率，为中性杠杆 [82] 问题: 银行情况对公司业务模式的影响及CMBS是否会取代银行 - 银行在建筑贷款领域的变化为公司带来机会，如工业建筑贷款机会增加，公司有能力填补1.5万亿美元到期贷款的部分空白 [84] 问题: 资产负债表上剩余债务是否可回购赎回 - 剩余债务可以进行回购或偿还 [86] 问题: 布鲁克林酒店回收资金对可分配EPS的影响 - 会对可分配EPS产生影响，因为资金是之前已赚取的 [87] 问题: 公司与赞助商的对话情况及GSE是否会参与 - 公司希望与赞助商友好解决问题，提醒贷款文件的存在；由于资金和预付款问题，有流动性的公司在当前交易中有更多选择 [98][101] 问题: 银行对公司业务模式的影响 - 银行在建筑贷款领域的变化为公司带来机会，如大型多户住宅建筑贷款机会增加 [104]

每股账面价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司每股账面价值分别为15.73美元和15.72美元，完全转换后每股账面价值均为15.78美元[267] 投资组合商业抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资组合分别包含157笔和161笔商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款），账面价值分别为50.228亿美元和52.289亿美元[270] 待售商业抵押贷款公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司待售商业抵押贷款公允价值分别为1590万美元和1560万美元[270] 交易性房地产证券公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司交易性房地产证券公允价值分别为1.337亿美元和2.357亿美元[270] 可供出售房地产证券公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司可供出售房地产证券公允价值分别为1.123亿美元和2.21亿美元[270] 投资性房地产情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资性房地产分别为16笔和11笔，账面价值分别为1.486亿美元和1.278亿美元[270] 待售房地产公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司待售房地产公允价值分别为3520万美元和3650万美元[270] 不良贷款情况 - 截至2023年3月31日，公司有两笔贷款被指定为不良贷款，总摊余成本为8.35亿美元，其中纽约市酒店贷款摊余成本为5710万美元，零售物业贷款摊余成本为2640万美元[271][272] 非不良投资性商业抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非不良投资性商业抵押贷款加权平均票面利率分别为8.8%和8.3%，加权平均剩余期限分别为1.2年和1.4年[273] 住宅ARM机构证券投资组合价值变化情况 - 2023年第一季度，公司住宅ARM机构证券投资组合价值从2.357亿美元降至1.337亿美元，主要因750万美元本金偿还、9550万美元证券出售和300万美元交易收益[274] 高级债务情况 - 高级债务1的票面价值为4813千美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为8.86%，贷款价值比为77.0%[284] - 高级债务2的票面价值为57075千美元，利率为1个月LIBOR + 5.19%，有效收益率为10.05%，贷款价值比为51.8%[284] - 高级债务31的票面价值为16694千美元，利率为1个月SOFR + 8.00%，有效收益率为12.80%[284] - 高级债务49的票面价值为25771千美元，利率为1个月LIBOR + 9.00%，有效收益率为13.86%，贷款价值比为74.2%[285] - 高级债务52的票面价值为133279千美元，利率为1个月LIBOR + 4.75%，有效收益率为9.61%[285] - 高级债务56的票面价值为32933千美元，利率为1个月LIBOR + 8.00%，有效收益率为12.86%[285] - 高级债务79的票面价值为86000千美元，利率为1个月SOFR + 3.24%，有效收益率为8.04%，贷款价值比为60.0%[285] - 高级债务81的票面价值为6700千美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率为9.36%，贷款价值比为77.9%[285] - 高级债务88的票面价值为66871千美元，利率为1个月LIBOR + 2.88%，有效收益率为7.74%，贷款价值比为74.8%[285] - 高级债务89的票面价值为64074千美元，利率为1个月LIBOR + 2.88%，有效收益率为7.74%，贷款价值比为75.5%[285] - 高级债务114面值为2029000美元，利率为1个月SOFR + 7.05%，有效收益率为11.85%[286] - 高级债务135面值为136657000美元，利率为1个月SOFR + 3.95%，有效收益率为8.75%，贷款价值比为67.8%[287] 公司各类债务总体情况 - 公司各类高级债务和夹层贷款总面值达5076210000美元，加权平均有效收益率为8.70%，加权平均贷款价值比为66.1%[287] 公司商业抵押贷款待售资产情况 - 公司商业抵押贷款待售资产中，TRS高级债务1和2的总面值为15625000美元，有效收益率为6.89%，贷款价值比为45.32%[287] 公司房地产投资资产情况 - 公司房地产投资资产中，工业和零售类资产的总账面价值为148624000美元[289] 公司房地产待售资产情况 - 公司房地产待售资产账面价值为35158000美元[289] 公司RMBS情况 - 公司RMBS均为ARM机构证券，其中房利美/房地美ARM的账面价值为133705000美元，平均收益率为2.71%[289] 公司房地产证券CRE CLO债券情况 - 公司房地产证券CRE CLO债券总面值为113607000美元[289] - CRE CLO债券1面值为40000000美元，利率为1个月SOFR + 2.78%，有效收益率为7.5%[289] 夹层贷款情况 - 夹层贷款2面值为10000000美元，利率为1个月SOFR + 16.29%，有效收益率为21.09%，贷款价值比为86.2%[287] 利息收入变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，利息收入从7530万美元增至1.305亿美元，增加5520万美元，主要因房地产债务平均账面价值增加7.662亿美元及每日平均LIBOR/SOFR利率约提高440个基点[293] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日的三个月，公司利息收入分别为1.305亿美元和1.181亿美元，增加了1240万美元[314] 利息支出变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，利息支出从2250万美元增至7110万美元，增加4860万美元，主要因抵押债务义务平均账面价值增加5.968亿美元及每日平均LIBOR/SOFR利率约提高440个基点[295] - 同期，公司利息支出分别为7110万美元和6430万美元，增加了680万美元[315] 房地产所有权净收入变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，房地产所有权净收入从230万美元增至330万美元，增加100万美元，主要因新增零售物业用于投资[296] - 公司房地产自有净收入在上述两个时间段分别为330万美元和270万美元，增加了60万美元[318] 信用损失准备情况 - 2023年3月31日止三个月信用损失准备为440万美元，2022年同期为收益100万美元，一般准备金增加350万美元，特定准备金增加80万美元[297][298][299] - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司信贷损失拨备分别为440万美元和增加510万美元[319] 债务清偿收益情况 - 2023年3月31日止三个月债务清偿实现收益480万美元，主要因赎回1750万美元面值1亿美元的无担保债务，赎回价格为面值的75%，2022年同期无赎回[300] - 债务清偿实现收益在上述两个时间段分别为480万美元和1.5万美元[322] 可供出售交易证券出售收益情况 - 2023年3月31日止三个月可供出售交易证券出售实现收益60万美元，因出售四只CRE CLO债券，2022年同期无出售[301] - 可供出售交易证券销售实现收益在2023年3月31日结束的三个月为60万美元，2022年同期无销售[323] 商业抵押贷款出售收益情况 - 2023年3月31日止三个月商业抵押贷款出售无实现收益，2022年同期实现收益190万美元，与7590万美元固定利率商业房地产贷款出售有关[302] 商业抵押贷款未实现收益情况 - 2023年3月31日止三个月商业抵押贷款未实现收益为30万美元，2022年同期为损失90万美元，增加130万美元，主要因贷款市场价值变化[303] 其他房地产投资损失情况 - 2023年3月31日止三个月其他房地产投资损失为130万美元，2022年同期为2.9万美元，增加130万美元，因待售房地产资产损失增加[304] 优先股股息情况 - 2023年3月31日止三个月优先股股息为670万美元，2022年同期为2100万美元，减少1430万美元，主要因可转换优先股自动转换为普通股[309] 交易收益情况 - 2023年3月31日结束的三个月，公司交易收益为300万美元，2022年同期交易损失为550万美元[327] 所得税收益情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司所得税收益均为70万美元[330] 运营费用情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司运营费用分别为2229.9万美元和1846.3万美元，增加主要因资产管理和业绩费及股份补偿费用增加[333] 未偿抵押债务义务再投资资本情况 - 截至2023年3月31日，公司所有未偿抵押债务义务有1510万美元再投资资本可用[337] 回购协议融资情况 - 回购协议融资的预支比例为抵押房贷本金的65% - 75%[340] - 截至2023年3月31日，回购协议融资总额为23.5亿美元，未偿还金额为6.04421亿美元，利息费用为1370.5万美元[343] - 截至2022年12月31日，回购协议融资总额为23.5亿美元，未偿还金额为6.80859亿美元，利息费用为3820.5万美元[344] - 2023年第一季度和2022年第四季度，回购协议平均未偿还金额分别为1.494亿美元和2.201亿美元，利息支付分别为200万美元和126万美元[355] - 公司主要通过回购协议为住宅抵押贷款投资融资，协议条款逐笔协商[356] - 截至2023年3月31日，回购协议中商业抵押贷款未偿还金额为6.04421亿美元，房地产证券为1.07934亿美元，交易性房地产证券为1.21亿美元[360] - 2023年第一季度，最大平均未偿还余额为11亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为7亿美元，房地产证券回购协议为4亿美元[361] - 2022年第一季度，最大平均未偿还余额为53亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为11亿美元，房地产证券回购协议为42亿美元[362] - 2021年第一季度，最大平均未偿还余额为4.755亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为3.636亿美元，房地产证券回购协议为1.119亿美元[363] 区域银行定期贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，区域银行定期贷款未偿还参与余额分别为5870万美元和5920万美元，利息费用分别为100万美元和20万美元[345] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，另一区域银行定期贷款未偿还参与余额分别为2040万美元和1710万美元，利息费用分别为60万美元和0.5万美元[347] 抵押应付票据情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押应付票据未偿还金额均为2400万美元[348] 无担保债务情况 - 截至2023年3月31日，无担保债务总面值为8250万美元，加权平均利率为8.56%[349] 房地产证券回购协议情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产证券回购协议未偿还金额分别为1.07934亿美元和2.22864亿美元[351] 股息宣布情况 - 2023年3月，公司董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.355美元，H系列优先股为每股106.22美元，E系列优先股为每股0.46875美元[367] 现金流量情况 - 2023年第一季度，经营活动提供的净现金为3330万美元，投资活动提供的净现金为4.228亿美元，融资活动使用的净现金为4.093亿美元[369][370][371] - 2022年第一季度，经营活动使用的净现金为3230万美元，投资活动提供的净现金为22.629亿美元，融资活动使用的净现金为22.692亿美元[372][373][374] 合同义务与股票回购计划情况 - 截至2023年3月31日，公司的合同义务（不包括利息义务）总计4.569021亿美元[376] - 公司董事会授权了6500万美元的股票回购计划，截至2023年3月31日，尚有4480万美元可用[376] 收益指标定义情况 - 公司定义可分配收益为GAAP净收入（亏损）经多项调整后的非GAAP指标，运行率可分配收益为可分配收益剔除交易和衍生品损益后的指标[378] 季度收益及相关指标情况 - 2023年第一季度GAAP净收入为43,839千美元，2022年同期净亏损为22,507千美元[383] - 2023年第一季度可分配收益为44,775千美元，2022年同期为12,116千美元[383] - 2023年第一季度GAAP净收入ROE为11.0%，2022年同期为

财务数据关键指标变化 - 2022年和2021年利息收入分别为3.577亿美元和2.169亿美元，增长主要因生息资产平均账面价值增加21亿美元和每日平均LIBOR/SOFR利率约提高160个基点[193][194] - 2022年和2021年利息支出分别为1.657亿美元和6080万美元，增长主要因计息负债平均账面价值增加17亿美元和每日平均LIBOR/SOFR利率约提高160个基点[193][195] - 2022年信贷损失拨备为3610万美元，2021年为信贷损失收益520万美元，增加4130万美元，主要因一般拨备增加1600万美元和特定拨备2530万美元[196] - 2021年出售两处待售房地产实现收益980万美元，2022年无此类销售[197] - 2022年和2021年按公允价值计量的待售商业抵押贷款实现收益分别为240万美元和2420万美元，减少2180万美元，因销售所得款项不同[198] - 2022年和2021年按公允价值计量的待售商业抵押贷款未实现损失分别为50万美元和未实现收益50万美元，损失增加100万美元，因固定利率商业房地产贷款出售导致未实现损益反转[199] - 2022年和2021年交易损失分别为1.192亿美元和3610万美元，损失主要归因于ARM机构证券本金偿还、市场价值变化和销售损失[200] - 2022年ARM投资组合衍生品交易净结果为4420万美元，包括实现收益6000万美元和未实现损失1580万美元；2021年为790万美元，包括实现收益50万美元和未实现收益740万美元[201] - 2022年所得税收益为40万美元，2021年所得税拨备为360万美元，差异因TRS应税收入/损失变化[202] - 2022年和2021年净利息收入分别为1.91997亿美元和1.56055亿美元，平均杠杆率分别为79.2%和78.5%，加权平均杠杆收益率分别为14.9%和17.5%[193] - 2022年全年，公司合并合营企业中非控股权益的净亏损为0.2百万美元[203] - 2022年和2021年全年运营费用分别为77510千美元和142956千美元，主要因2021年收购资产减值减少所致[205] - 2022年第四季度和第三季度，生息资产平均账面价值分别为5715761千美元和5564806千美元，加权平均收益率分别为8.3%和6.8%[208] - 2022年第四季度和第三季度，付息负债平均账面价值分别为4462175千美元和4363734千美元，加权平均融资成本分别为5.8%和4.2%[208] - 2022年第四季度和第三季度，净利息收入分别为53839千美元和47974千美元，利差分别为2.5%和2.6%[208] - 2022年第四季度和第三季度，利息收入分别为118.1百万美元和94.1百万美元，主要因生息资产平均账面价值增加151.0百万美元和LIBOR/SOFR利率上升约140个基点[209] - 2022年第四季度和第三季度，利息支出分别为64.3百万美元和46.2百万美元，主要因付息负债平均账面价值增加98.4百万美元和LIBOR/SOFR利率上升约140个基点[210] - 2022年第四季度和第三季度，信用损失拨备分别为5.1百万美元和 - 0.6百万美元，增加了5.7百万美元[211] - 2022年第四季度和第三季度，商业抵押贷款出售实现损失分别为2.5百万美元和收益4.8百万美元，减少了7.3百万美元[212] - 2022 - 2020年与顾问及关联方安排成本分别为4132万美元、3732.6万美元、2969.7万美元，2022年和2021年末应付金额分别为1542.9万美元和1753.8万美元[293] - 2022 - 2020年总收购费用分别为1170万美元、1500万美元、710万美元，其中资本化金额分别为1030万美元、1380万美元、640万美元[293] - 2022 - 2020年GAAP净利润分别为1421.5万美元、2570.2万美元、5474.6万美元，可分配收益分别为11607.6万美元、13381.2万美元、7204万美元[298] - 2022 - 2020年GAAP净资产收益率分别为 - 0.3%、1.8%、5.6%，运行率可分配收益净资产收益率分别为8.0%、12.4%、7.4%，可分配收益净资产收益率分别为6.6%、11.3%、7.4%[298] 各条业务线表现 - 公司自2013年5月开始经营，主要投资商业房地产债务，收购Capstead后获得RMBS投资组合[169][172] - 2022年公司RMBS交易损失1.192亿美元，扣除3790万美元衍生品收益后，ARM机构证券组合总损失8130万美元[173] - 截至2022年和2021年12月31日，商业抵押贷款投资总账面价值分别为5228.9百万美元和4211.1百万美元[222] - 截至2022年12月31日，公司有两笔非不良贷款，总摊余成本为1.174亿美元[223] - 截至2022年和2021年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括不良贷款）加权平均票面利率分别为8.3%和4.3%，加权平均剩余期限分别为1.4年和2.1年[224] - 截至2022年12月31日，公司住宅ARM机构证券投资组合价值为2.357亿美元，而2021年12月31日为46亿美元[225] - 2022年12月31日止十二个月内，住宅ARM机构证券投资组合价值下降，部分原因包括4.802亿美元本金偿还、38亿美元销售和1.192亿美元交易损失[225] - 截至2022年12月31日，一笔纽约酒店贷款摊余成本为5710万美元，未计提信用损失专项准备[223] - 截至2022年12月31日，一笔商业抵押贷款摊余成本为4610万美元（扣除信用损失专项准备后），已计提1420万美元信用损失专项准备[223] - 2022年，该商业抵押贷款已收回成本800万美元[223] - 2022年，公司高级债务1的票面利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为8.39%，贷款价值比为77.0%[223] - 2022年，公司高级债务36的票面利率为1个月LIBOR + 5.79%，有效收益率为10.18%，贷款价值比为57.2%[223] - 2022年，公司高级债务34的票面利率为1个月LIBOR + 7.25%，有效收益率为11.64%[223] - 高级债务58号多户住宅贷款面值为111,226，利率为1个月LIBOR + 6.50%，有效收益率为10.89%[235] - 高级债务54号酒店贷款面值为25,771，利率为1个月LIBOR + 9.00%，有效收益率为13.39%，贷款价值比为74.2%[235] - 高级债务77号多户住宅贷款面值为88,500，利率为1个月LIBOR + 2.75%，有效收益率为7.14%，贷款价值比为50.3%[235] - 高级债务101号多户住宅贷款面值为65,953，利率为1个月SOFR + 6.03%，有效收益率为10.39%，贷款价值比为74.7%[236] - 高级债务108号零售贷款面值为31,000，利率为1个月SOFR + 3.29%，有效收益率为7.65%，贷款价值比为42.5%[236] - 高级债务123号酒店贷款利率为1个月SOFR + 7.05%，有效收益率为11.41%[236] - 高级债务124号多户住宅贷款利率为1个月SOFR + 6.75%，有效收益率为11.11%[236] - 高级债务133号零售贷款面值为63,640，利率为1个月SOFR + 4.50%，有效收益率为8.86%[236] - 高级债务134号工业贷款面值为23,050，利率为1个月SOFR + 4.90%，有效收益率为9.26%，贷款价值比为64.6%[236] - 高级债务139号多户住宅贷款面值为70,750，利率为1个月SOFR + 3.80%，有效收益率为8.16%，贷款价值比为77.9%[236] - 2022年12月31日，公司商业抵押贷款待售数据显示，TRS高级债务1票面价值12000000美元，利率7.05%，有效收益率7.05%，贷款价值比43.5%；TRS高级债务2票面价值3625000美元，利率6.35%，有效收益率6.35%，贷款价值比51.42%[238] - 2022年12月31日，公司房地产投资资产中，工业地产账面价值87746000美元，零售地产账面价值40026000美元，总计127772000美元；房地产待售资产账面价值36497000美元[240] - 2022年12月31日，公司RMBS均为ARM机构证券，房利美/房地美ARM证券账面价值235728000美元，平均收益率2.42%[240] - 2022年12月31日，公司房地产证券CRE CLO债券数据显示，CRE CLO债券1 - 7票面价值总计221000000美元，利率多为1个月SOFR加一定基点，有效收益率在7.1% - 8.6%之间[240] - 截至2022年12月31日的12个月内，公司通过发行BSPRT 2022 - FL8 Issuer, Ltd.筹集9.6亿美元，通过发行BSPRT 2022 - FL9 Issuer, LLC筹集6.706亿美元，且所有未偿还的抵押债务义务有1600万美元的再投资资本[244] - 2022年12月31日，公司回购协议相关数据显示，总承诺融资23.5亿美元，未偿还金额6.80859亿美元，利息费用3820.5万美元[247] - 2021年12月31日，公司回购协议总承诺融资19亿美元，未偿还金额10.196亿美元，利息费用1674.7万美元[249] - 2020年3月23日，公司通过参与协议向一家地区银行转让1520万美元定期贷款权益，2022年和2021年利息费用分别为170万美元和90万美元，2022年和2021年未偿还参与余额分别为5920万美元和3790万美元[252] - 2022年2月10日，公司通过参与协议向一家地区银行转让3800万美元定期贷款权益，2022年利息费用50万美元，2022年未偿还参与余额1710万美元[253] - 2021年9月17日公司发起1.127亿美元应付抵押票据，截至2022年和2021年12月31日，合并资产负债表中剩余未偿还应付抵押票据为2400万美元，贷款年利率为Libor + 3.0%，2024年10月9日到期[254] - 截至2022年12月31日，公司有2005年和2006年发行的30年期次级附属票据，总面值1亿美元，2022年和2021年12月31日加权平均利率分别为8.34%和7.72%，2022年和2021年支付的无担保债务利息分别为570万美元和60万美元[255] - 2020年2月公司与SBL签订1亿美元贷款和担保协议，2022年和2021年利息费用分别为100万美元和200万美元，2022年11月协议终止，2021年12月31日未偿还余额为5000万美元[256] - 截至2022年12月31日，公司与摩根大通证券和巴克莱资本的回购协议未偿还金额总计2.22864亿美元，加权平均利率5.25%；2021年12月31日未偿还金额总计3431.1万美元，加权平均利率1.71%[258] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的CLO票据分别为6710万美元和4320万美元，在合并资产负债表中按公允价值列示的房地产证券项目中抵消[258] - 截至2022年12月31日，以机构证券为抵押的回购协议未偿还金额为2.17144亿美元，加权平均利率4.30%；2021年12月31日未偿还金额为4.144473亿美元，加权平均利率0.13%[261] - 2022年和2021年全年平均未偿还回购协议分别为10亿美元和40亿美元，2022年和2021年支付的回购协议利息分别为850万美元和124万美元[261] - 2022年12月31日止年度回购协议、商业抵押贷款等业务第四季度未偿还金额总计11.20867亿美元[266] - 2022年12个月内最大月平均未偿还余额为53亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为11亿美元，房地产证券回购协议为42亿美元[267] - 2021年12个月内最大月平均未偿还余额为58.4亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为6.8亿美元，房地产证券回购协议为0.4亿美元，交易性房地产证券回购协议为51.2亿美元[268] 管理层讨论和指引 - 顾问承诺3500万美元公开市场股票购买计划已完成，公司董事会授权6500万美元股票回购计划[163] - 2022年公司股票回购计划共花费4842.1138万美元，回购485316股，平均每股11.42美元[164] - 公司董事会目前打算将杠杆水平维持在股权账面价值的1 - 3倍，但可能在未获股东批准的情况下改变该目标[242] - 公司每月支付顾问资产管理费为股东权益的1.5%的十二分之一，年度次级业绩费在股东资本总回报超6%时，顾问

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度可分配收益为0.37美元/股，较上一季度增长12%，本季度可分配收益ROE为9.2%，可分配收益股息覆盖率为104%，第四季度普通股股息维持在0.355美元不变，按12月31日账面价值计算股息收益率约为9% [9] - 第四季度公司产生3880万美元可分配收益，即每股完全转换后为0.37美元，代表9.2%的ROE [15] - 本季度末公司净杠杆率为2.5倍，有追索权杠杆率为0.68倍，完全转换后的账面价值降至15.78美元 [18] - 2022年公司总承诺额增长11亿美元，增幅23%，年末总承诺额达59亿美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业房地产投资组合年末本金余额为53亿美元，分布在161笔贷款中，第四季度新增2.09亿美元新贷款承诺，全年新增贷款承诺总额达23亿美元，加权平均利差为462个基点 [4] - 第四季度房地产证券总额增至4.57亿美元，其中CRE CLO债券为2.21亿美元，剩余ARM为2.36亿美元，第一季度出售1.28亿美元CRE CLO债券和9800万美元ARM债券，均略有盈利 [16][17] - 第四季度公司收到2.47亿美元贷款还款，转出8200万美元用于止赎或代替止赎的契约 [23] - 商业贷款组合由161笔贷款组成，其中99%为优先抵押贷款，98%为浮动利率，76%投资于多户住宅资产类别 [26] - 第四季度新发放8笔贷款，总承诺额为2.09亿美元，多户住宅仍是最大新增领域，占新增贷款的79%以上，平均贷款规模为3300万美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场整体交易流量持续较低，但公司有选择性地发放了2.09亿美元新贷款承诺，这些贷款的利差继续略高于上半年 [16] - 多户住宅和工业领域仍需大幅扩大资本化率，较紧资本化率资产的交易流量仍然有限，但今年前六周的交易流量较第四季度有显著增加，公司目前拥有近六个月来最大的远期业务管道 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为多户住宅行业将保持相对弹性，从风险回报角度看仍存在机会，将继续专注于多户住宅和工业领域的贷款发放，有选择性地发放酒店贷款，对写字楼和零售领域的信贷要求非常高 [6][27][57] - 公司计划利用充足的流动性，抓住市场上有增值潜力的新贷款发放机会，若有合适的信贷和回报，将扩大资产负债表 [13][37] - 公司将继续推进Brooklyn Hotel资产的破产出售流程，预计退出破产程序并支付各项费用后将产生收益，同时期望解决Walgreens投资组合的问题 [28][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对多元化、以多户住宅为主的投资组合质量感到满意，低杠杆和充足的流动性使其能够应对市场风暴，如持续高利率和潜在经济放缓带来的压力 [13] - 公司认为贷款发放环境将随着资产价值调整和新资本需求的出现而变得更具机会性 [13] 其他重要信息 - 公司无国际业务敞口，且未来无意增加国际业务敞口 [48] - 公司办公室贷款组合规模可控，传统多租户办公室敞口仅占总投资组合的5.2%，平均贷款敞口仅为2390万美元 [48] - 截至12月31日，公司观察名单中有5笔贷款，REO有3笔资产，本季度新增的两笔观察名单贷款分别为CBD写字楼综合体和CBD有限服务酒店，账面价值均低于4000万美元 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年公司投资组合规模是否会保持稳定或有增长潜力 - 公司年初采取防御姿态，但有很多积极因素，如SOFR上升和投资组合中部分资产的解决，公司有充足的流动性，若有合适的信贷和回报，将扩大资产负债表 [37] 问题: 观察名单中Williamsburg和Walgreens两笔贷款的金额及影响 - 两笔贷款总计约1.5亿美元，Walgreens仍有租金收入，但回报不如正常贷款组合，释放这些股权并周转这些头寸有很大的上行空间 [38][39] 问题: 未产生收益的资产占投资组合的比例及影响 - 公司有大量资本可利用，如Brooklyn Hotel的资金有望盘活，加上现有现金，在考虑提高杠杆之前有足够的资本可运作 [54] 问题: 业务管道中的借款人构成及赞助商实力 - 业务管道中的借款人包括重复借款人和新客户，比例较为均衡，赞助商主要是传统的中端市场赞助商，包括高净值个人、小型基金和联合股权头寸 [56] 问题: 公司对持有资产的期限预期 - 公司会根据市场情况决定是否出售资产，若能实现合理定价则出售，否则将持有并运营，持有期限可能为数年，但公司不打算长期持有商业房地产 [58]

Franklin BSP Realty Trust, Inc. (NYSE:FBRT) Q3 2022 Earnings Conference Call November 10, 2022 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Director of IR Richard Byrne - Chairman and CEO Jerry Baglien - CFO and COO Michael Comparato - Head of Commercial Real Estate, Benefit Street Partners Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Matthew Howlett - B. Riley Operator Good day, and welcome to the Franklin BSP Realty Trust Third Quarter 2022 Earnings Conference Call. All participants wil ...

普通股及账面价值相关数据 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司普通股每股账面价值分别为15.78美元和16.75美元，完全转换后每股账面价值分别为15.84美元和17.25美元[182] 商业抵押贷款相关数据 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司投资持有的商业抵押贷款分别为166笔和165笔，账面价值分别为52.815亿美元和42.111亿美元[186] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司待售商业抵押贷款公允价值分别为4130万美元和3470万美元[186] - 2022年9月30日，公司有2笔贷款被指定为不良贷款，总摊余成本为1.626亿美元[186] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司非不良投资商业抵押贷款加权平均票面利率分别为7.1%和4.3%，加权平均剩余期限分别为1.5年和2.1年[186] - 截至2022年9月30日，不同到期年份的商业抵押贷款投资面值分别为2022年900百万美元、2023年1050百万美元、2024年1200百万美元等[201] - 截至2021年12月31日，不同到期年份的商业抵押贷款投资面值分别为2022年900百万美元、2023年1050百万美元等[203] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款按固定利率计算的占比分别为98.4%和97.3%[189] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款按多户住宅抵押的占比分别为69.6%和74.7%[192] 房地产证券及投资组合相关数据 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司交易性房地产证券公允价值分别为2.525亿美元和46亿美元[186] - 截至2022年9月30日，公司住宅ARM机构证券投资组合价值为2.525亿美元，较2021年12月31日的46亿美元有所减少，主要是由于4.689亿美元的本金偿还和37亿美元的销售[186] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司投资持有的房地产账面价值分别为8830万美元和9000万美元[186] - 房地产自有资产中工业类型账面价值为88322美元[218] - 房利美/房地美ARM机构证券账面价值为252491美元，平均收益率2.48%[218] - CRE CLO债券票面价值总计75000美元[218] - CRE CLO债券1票面价值40000美元，有效收益率5.8%[218] 高级债务及夹层贷款相关数据 - 高级债务1（酒店业）票面价值4830美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率7.1%，贷款价值比77.0%[206] - 高级债务2（酒店业）票面价值57075美元，利率为1个月LIBOR + 5.19%，有效收益率8.3%，贷款价值比51.8%[206] - 高级债务3（多户住宅）票面价值3044美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率7.6%，贷款价值比22.4%[206] - 高级债务4（多户住宅）票面价值34806美元，利率为1个月SOFR + 3.03%，有效收益率6.1%，贷款价值比63.7%[206] - 高级债务5（多户住宅）票面价值37025美元，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率6.1%，贷款价值比83.6%[206] - 高级债务6（酒店业）票面价值22195美元，利率为1个月LIBOR + 3.50%，有效收益率6.6%，贷款价值比68.8%[206] - 高级债务7（办公物业）票面价值18746美元，利率为1个月SOFR + 4.75%，有效收益率7.8%，贷款价值比70.0%[206] - 高级债务8（办公物业）票面价值12977美元，利率为1个月LIBOR + 3.40%，有效收益率6.5%，贷款价值比67.5%[206] - 高级债务45的票面价值为23,000，有效收益率为8.9%，贷款价值比为57.2%[208] - 高级债务46的票面价值为34,750，有效收益率为9.9%，贷款价值比为78.2%[208] - 高级债务47的票面价值为12,325，有效收益率为7.6%，贷款价值比为83.3%[208] - 高级债务64的票面价值为25,771，有效收益率为12.1%，贷款价值比为74.2%[208] - 高级债务68的票面价值为96,148，有效收益率为9.6%[208] - 高级债务72的票面价值为16,685，有效收益率为11.1%[208] - 高级债务85的票面价值为34,013，有效收益率为9.8%，贷款价值比为55.8%[208] - 高级债务88的票面价值为16,500，有效收益率为10.2%，贷款价值比为73.0%[208] - 高级债务50的票面价值为54,196，有效收益率为6.1%，贷款价值比为71.6%[208] - 高级债务59的票面价值为74,246，有效收益率为6.1%，贷款价值比为72.6%[208] - 高级债务90的票面价值为88,500，有效收益率为5.9%，贷款价值比为50.3%[210] - 高级债务91的票面价值为56,150，有效收益率为6.2%，贷款价值比为78.9%[210] - 高级债务101的票面价值为86,000，利率为1个月SOFR + 3.24%，有效收益率为6.3%，贷款价值比为60.0%[210] - 高级债务103的票面价值为6,700，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率为7.6%，贷款价值比为77.9%[210] - 高级债务114的票面价值为65,321，利率为1个月SOFR + 6.03%，有效收益率为9.1%，贷款价值比为74.7%[210] - 高级债务118的票面价值为78,050，利率为1个月SOFR + 3.45%，有效收益率为6.5%，贷款价值比为78.8%[210] - 高级债务121的票面价值为31,000，利率为1个月SOFR + 3.29%，有效收益率为6.3%，贷款价值比为42.5%[210] - 高级债务127的票面价值为10,300，利率为1个月SOFR + 5.30%，有效收益率为8.3%，贷款价值比为68.2%[210] - 高级债务128的票面价值为21,070，利率为1个月SOFR + 4.95%，有效收益率为8.0%，贷款价值比为63.3%[210] - 高级债务130的票面价值为55,000，利率为1个月SOFR + 3.50%，有效收益率为6.5%，贷款价值比为70.1%[210] - 高级债务和夹层贷款票面价值总计5350728美元，有效收益率7.1%，贷款价值比64.7%[214] - 高级债务135票面价值31095美元，有效收益率6.3%，贷款价值比76.9%[214] - 高级债务138票面价值43160美元，有效收益率7.9%，贷款价值比61.1%[214] - 夹层贷款1票面价值3000美元，有效收益率12.3%，贷款价值比62.2%[214] - TRS高级债务票面价值总计44546美元，有效收益率5.8%，贷款价值比60.4%[217] - TRS高级债务1票面价值12996美元，有效收益率5.1%，贷款价值比62.4%[217] 利息收支及收益相关数据 - 2022年第三季度利息收入为9410万美元，2021年同期为4770万美元，增加4640万美元，主要因生息资产平均账面价值增加23.854亿美元及平均LIBOR/SOFR利率上升超200个基点[222] - 2022年第三季度利息支出为4620万美元，2021年同期为1200万美元，增加3420万美元，主要因付息负债平均账面价值增加20.298亿美元及平均LIBOR/SOFR利率上升超200个基点[223] - 2022年第三季度商业抵押贷款出售实现收益480万美元，2021年同期为910万美元，减少430万美元，主要因出售收益不同[225] - 2022年第三季度交易损失270万美元，主要归因于ARM机构证券市值变化损失，2021年同期无交易损益[225] - 2022年前三季度利息收入为2.396亿美元，2021年同期为1.39亿美元，增加1.006亿美元，主要因生息资产平均账面价值增加32.695亿美元及平均LIBOR/SOFR利率上升超100个基点[228] - 2022年前三季度利息支出为1.014亿美元，2021年同期为3600万美元，增加6540万美元，主要因付息负债平均账面价值增加27.877亿美元及平均LIBOR/SOFR利率上升超100个基点[229] - 2022年第三季度净利息收入为4797.4万美元，收益率2.6%；2021年同期为3575.9万美元，收益率3.9%[222] - 2022年前三季度净利息收入为1.38158亿美元，收益率2.3%；2021年同期为1.02975亿美元，收益率3.9%[228] - 2022年第三季度运营费用为1725.5万美元，2021年同期为1513.2万美元，主要因收购Capstead致投资组合规模增加[225] - 2022年第三季度CECL拨备减少60万美元，2021年同期减少160万美元[225] - 2022年前9个月商业抵押贷款实现收益480万美元，较2021年的2220万美元减少1740万美元[231] - 2022年前9个月交易损失1.137亿美元，2021年同期为140万美元[232] - 2022年前9个月CECL拨备增加3100万美元，2021年同期减少550万美元[232] - 2022年前9个月运营费用为5904.7万美元，2021年同期为4041.5万美元[234] - 2022年第三季度净利息收入为4797.4万美元，第二季度为3740.6万美元[238] - 2022年第三季度利息收入为9410万美元，第二季度为7020万美元，增加2390万美元[238] - 2022年第三季度利息支出为4620万美元，第二季度为3280万美元，增加1340万美元[239] - 2022年第三季度商业抵押贷款实现收益480万美元，第二季度为亏损180万美元，增加660万美元[241] - 2022年第三季度交易损失为270万美元，第二季度为2250万美元[242] - 2022年第三季度运营费用为1725.5万美元，第二季度为2166.3万美元[245] 融资及债务相关数据 - 2022年1 - 9月，公司通过发行BSPRT 2022 - FL8 Issuer, Ltd.筹集12亿美元，通过发行BSPRT 2022 - FL9 Issuer, LLC筹集7.678亿美元[247] - 截至2022年9月30日，公司所有未偿还的抵押债务工具中有8220万美元的再投资资本[247] - 截至2022年9月30日，回购协议融资总额为23.5亿美元，未偿还金额为6.99408亿美元，利息费用为2514.3万美元[249] - 截至2021年12月31日，回购协议融资总额为19亿美元，未偿还金额为10.196亿美元，利息费用为1674.7万美元[251] - 截至2022年9月30日，公司在Webster Bank定期贷款的未偿还参与余额为4070万美元，在区域银行定期贷款的未偿还参与余额为1250万美元[251] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款应付票据余额为2400万美元，年利率为3.1%，2024年10月9日到期[253] - 截至2022年9月30日，公司持有的30年期次级从属票据总面值为1亿美元，加权平均利率为3.57% [254] - 2022年1 - 9月，公司无担保债务利息支付总额为410万美元[254] - 截至2022年9月30日，公司与各交易对手的房地产证券回购协议未偿还金额为1.12613亿美元，加权平均利率为3.85% [258] - 截至2021年12月31日，公司与各交易对手的房地产证券回购协议未偿还金额为3431.1万美元，加权平均利率为1.71% [260] - 截至2022年9月30日，公司以RMBS为抵押的回购协议总计2.25亿美元，与3家交易对手达成，平均利率为3.16%；2022年第三季度平均未偿还回购协议为2.3亿美元[264] - 2022年前九个月，回购协议支付的利息（包括相关衍生品现金流）总计700万美元[264] - 2022年前九个月，最大平均未偿还余额为53亿美元，其中11亿美元与商业抵押贷款的回购协议相关，42亿美元与房地产证券的回购协议相关；2021年同期分别为4.755亿美元、3.636亿美元和1.119亿美元；2020年同期分别为7.21亿美元、4.528亿美元和2.682亿美元[269] 股息及分红相关数据 - 2022年9月，公司董事会宣布2022年第三季度股息：普通股每股0.355美元；C系列和H系列优先股每股

普通股每股账面价值变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司普通股每股账面价值分别为15.75美元和16.75美元，完全转换后每股账面价值分别为15.81美元和17.25美元[174] 商业抵押贷款持有情况变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司投资持有的商业抵押贷款分别为174笔和165笔，账面价值分别为51.825亿美元和42.111亿美元[178] 待售商业抵押贷款公允价值变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司待售商业抵押贷款公允价值分别为1.293亿美元和3470万美元[178] 交易性房地产证券公允价值变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司交易性房地产证券公允价值分别为2.704亿美元和46亿美元[178] 投资持有的房地产账面价值变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司投资持有的房地产账面价值分别为8890万美元和9000万美元[178] 不良贷款情况 - 2022年6月30日，公司有两笔贷款被指定为不良贷款，总账面价值为1.677亿美元[178] 商业抵押贷款加权平均票面利率和剩余期限变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款）加权平均票面利率分别为5.6%和4.3%，加权平均剩余期限分别为1.8年和2.1年[178] 住宅ARM机构证券投资组合价值变化 - 2022年第二季度，公司住宅ARM机构证券投资组合价值从46亿美元降至2.704亿美元，主要因1.15亿美元本金偿还和16亿美元出售[178] 住宅ARM机构证券投资组合交易损失 - 2022年第二季度，公司在住宅ARM机构证券投资组合交易中损失2250万美元[178] 商业抵押贷款利率类型占比变化 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款固定利率占比分别为98.4%和97.3%，浮动利率占比分别为1.6%和2.7%[181] 不同地区相关百分比数据 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日不同地区有不同百分比数据，如2022年6月30日部分地区为1.1%、 - 0.8%等，2021年12月31日部分地区为 - 1.6%、1.6%等[185] 商业抵押贷款投资按到期年份面值数据 - 截至2022年6月30日，商业抵押贷款投资按到期年份的面值数据有2022年对应900百万美元等[191] - 截至2021年12月31日有商业抵押贷款投资按到期年份的相关数据[193] 高级债务情况 - 截至2022年6月30日，高级债务1（酒店业）票面价值4839千美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率5.8%，贷款价值比77.0%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务2（酒店业）票面价值57075千美元，利率为1个月LIBOR + 5.19%，有效收益率7.0%，贷款价值比51.8%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务3（多户住宅）票面价值14493千美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率6.3%，贷款价值比22.4%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务4（酒店业）票面价值22037千美元，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率7.8%，贷款价值比48.1%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务5（多户住宅）票面价值35745千美元，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率4.8%，贷款价值比63.7%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务6（多户住宅）票面价值37025千美元，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率4.8%，贷款价值比83.6%[196] - 截至2022年6月30日，高级债务7（酒店业）票面价值22275千美元，利率为1个月LIBOR + 3.50%，有效收益率5.3%，贷款价值比68.8%[196] - 高级债务57的票面价值为12,325，有效收益率为6.3%，贷款价值比为83.3%[199] - 高级债务58的票面价值为6,300，有效收益率为7.1%，贷款价值比为84.0%[199] - 高级债务59的票面价值为31,803，有效收益率为4.8%，贷款价值比为74.3%[199] - 高级债务60的票面价值为12,038，有效收益率为6.0%，贷款价值比为76.4%[199] - 高级债务61的票面价值为5,575，有效收益率为6.3%，贷款价值比为83.6%[199] - 高级债务62的票面价值为53,933，有效收益率为4.8%，贷款价值比为71.6%[199] - 高级债务63的票面价值为14,045，有效收益率为5.2%，贷款价值比为70.6%[199] - 高级债务64的票面价值为8,569，有效收益率为5.6%，贷款价值比为69.9%[199] - 高级债务65的票面价值为13,582，有效收益率为6.3%，贷款价值比为76.7%[199] - 高级债务66的票面价值为18,653，有效收益率为7.0%，贷款价值比为67.0%[199] - 高级债务115的票面价值为46,080，有效收益率为4.5%，贷款价值比为68.1%[203] - 高级债务116的票面价值为86,000，有效收益率为4.9%，贷款价值比为60.0%[203] - 高级债务118的票面价值为6,700，有效收益率为6.3%，贷款价值比为77.9%[203] - 高级债务128和129的票面价值分别为56,930和65,000，有效收益率分别为4.5%和7.8%，贷款价值比分别为73.9%和74.7%[203] - 高级债务133的票面价值为78,050，有效收益率为5.1%，贷款价值比为78.8%[203] - 高级债务142的票面价值为10,300，有效收益率为7.0%，贷款价值比为68.2%[203] - 高级债务151的有效收益率为8.7%[203] - 夹层贷款1的票面价值为3,000，有效收益率为11.0%，贷款价值比为62.2%[203] - 夹层贷款2的票面价值为10,000，有效收益率为18.0%，贷款价值比为86.2%[203] - 高级债务170的票面价值为17,070，有效收益率为6.0%，贷款价值比为52.9%[203] ARM机构证券持有情况 - 截至2022年6月30日，公司持有的ARM机构证券为2.704亿美元，且不打算继续投资此类证券[211] 贷款总承诺情况 - 2022年第二季度末贷款总承诺为4100万美元，但未提供资金[206] 季度利息收入变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月利息收入分别为7020万美元和4900万美元，增加2120万美元[215] - 2022年第二季度和第一季度利息收入分别为7020万美元和7530万美元，减少510万美元[234] 季度利息支出变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月利息支出分别为3280万美元和1260万美元，增加2020万美元[216] - 2022年第二季度和第一季度利息支出分别为3280万美元和2250万美元，增加1030万美元[235] 季度商业抵押贷款出售损益变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月商业抵押贷款出售实现损失分别为180万美元和收益650万美元，减少830万美元[216] - 2022年第二季度商业抵押贷款出售实现损失180万美元，第一季度实现收益190万美元，减少370万美元[235] 季度交易损失变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月交易损失分别为2250万美元和30万美元[217] - 2022年第二季度交易损失2250万美元，第一季度交易损失8840万美元[236] 季度CECL拨备变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月CECL拨备分别增加3250万美元和减少150万美元[217] - 2022年第二季度CECL拨备增加3250万美元，第一季度减少100万美元[237] 特定信贷损失拨备 - 2022年第二季度公司发放一笔1.132亿美元贷款，后发现借款人提供虚假文件，记录2840万美元特定信贷损失拨备[217] 季度净利息收入和收益率变化 - 2022年和2021年第二季度末三个月净利息收入分别为3740.6万美元和3634.8万美元，收益率分别为1.9%和4.0%[212] - 2022年第二季度净利息收入为7021.3万美元，第一季度为7525.8万美元[231] 季度平均杠杆率和加权平均杠杆收益率变化 - 2022年和2021年第二季度末平均杠杆率分别为77.1%和75.9%，加权平均杠杆收益率分别为11.3%和18.7%[212] - 2022年第二季度平均杠杆率为82.1%，2021年同期为74.0%[223] 季度运营总费用变化 - 2022年第二季度运营总费用为2.1663亿美元，2021年同期为1.3342亿美元，同比增加[219] - 2022年第二季度和第一季度运营费用分别为2166.3万美元和2012.9万美元，增加主要因专业费用增加210万美元[239] 上半年利息收入变化 - 2022年上半年利息收入为1.455亿美元，2021年同期为9120万美元，增加5430万美元[225] 上半年利息支出变化 - 2022年上半年利息支出为5530万美元，2021年同期为2400万美元，增加3130万美元[226] 上半年商业抵押贷款出售收益变化 - 2022年上半年商业抵押贷款出售实现收益为10万美元，2021年同期为1320万美元，减少1310万美元[226] 上半年交易损失变化 - 2022年上半年交易损失为1.11亿美元，2021年同期为140万美元[227] 上半年CECL拨备变化 - 2022年上半年CECL拨备增加3160万美元，2021年同期减少380万美元[227] 上半年运营总费用变化 - 2022年上半年运营总费用为4.1792亿美元，2021年同期为2.5283亿美元，同比增加[229] 季度利息赚取资产平均账面价值变化 - 2022年第二季度末利息赚取资产平均账面价值为58.04153亿美元，第一季度末为76.53016亿美元[231] 公司融资情况 - 2022年上半年公司通过发行BSPRT 2022 - FL8 Issuer, Ltd.筹集12亿美元，通过发行BSPRT 2022 - FL9 Issuer, LLC筹集8.023亿美元[240] 回购协议情况 - 截至2022年6月30日，公司回购协议总承诺融资1.95亿美元，未偿还金额8320.34万美元[243] - 截至2021年12月31日，回购工具承诺融资总额为190万美元，未偿还金额为101.96万美元，利息费用为1.6747万美元[245] - 截至2022年6月30日，回购协议未偿还总额为5328.8万美元，利息费用为37.6万美元，加权平均利率为2.29% [252] - 截至2022年6月30日，以30天或更短期限机构证券为抵押的回购协议，抵押品账面价值为2.525亿美元，未偿还借款为2.4亿美元，平均借款利率为1.63% [257] - 截至2022年6月30日，以RMBS为抵押的回购协议总额为2.4亿美元，平均利率为1.63%，2022年第二季度平均未偿还回购协议为7.32亿美元[258] - 2022年上半年，回购协议利息支付总额为520万美元[258] SNB定期贷款参与余额及利息支出 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，SNB定期贷款参与余额分别为4000万美元和3790万美元[244] - 2022年第二季度和上半年，公司在SNB定期贷款上产生的利息支出分别为30万美元和50万美元[244] 定期贷款权益转让情况 - 2022年2月10日，公司通过参与协议向客户银行转让3800万美元定期贷款权益，截至2022年6月30日，未偿还参与余额为720万美元[247] 应付抵押票据情况 - 2021年9月17日，公司发起1.127亿美元应付抵押票据，合并后剩余2400万美元在合并资产负债表披露，截至2022年6月30日，年利率为3.1% [248] 次级从属票据情况 - 截至2022年6月30日，公司持有的2005年和2006年发行的30年期次级从属票据总面值为1亿美元，未偿还借款9864.5万美元，加权平均利率为3.57% [249] 无担保债务利息支付 - 2022年上半年，无担保债务利息支付总额为280万美元[249] 利率互换协议情况 - 截至2022年6月30日，公司持有名义金额为1亿美元的与投资组合融资相关的利率互换协议，加权平均到期时间为23.9个月[2

业绩总结 - 2022年第一季度GAAP净亏损为2250万美元，转换后每股亏损0.30美元[9] - 2022年第一季度可分配收益为1211.6万美元，较2021年同期增长250.3%[34] - 2022年第一季度总收入为5509万美元，较2021年同期增长74.5%[36] - 2022年第一季度利息收入为7525.8万美元，较2021年同期增长77.9%[36] - 2022年第一季度基本每股收益为-0.99美元，较2021年同期下降286.8%[36] 用户数据 - 截至2022年3月31日，公司的总资产为71.12亿美元，较2021年12月31日下降25.5%[38] - 截至2022年3月31日，公司总负债为53.63亿美元，较2021年12月31日下降30.2%[38] - 截至2022年3月31日，公司的总股东权益为16.47亿美元，较2021年12月31日下降3.5%[38] 贷款与投资组合 - 公司的核心贷款组合总额为46亿美元，包含166笔贷款，平均每笔贷款约2700万美元[19] - 2022年第一季度，FBRT共发放了16笔贷款，总承诺金额为6.03亿美元[20] - 贷款损失准备金截至2022年3月31日为1510万美元，占投资组合本金余额的0.3%[30] - 公司的核心投资组合中，72%的贷款为多家庭贷款，10%为办公贷款[19] 市场表现 - 可调利率抵押证券（ARMs）投资组合在第一季度减少了约26亿美元的本金[9] - 截至2022年3月31日，ARMs的公允市场价值为19.49亿美元，较2021年12月31日大幅下降[9] - 从2021年9月30日至2022年5月3日，公司的ARMs投资组合价值减少了13亿美元，降至649百万美元，减少幅度达91%[18] 负面信息 - 2022年第一季度，FBRT在ARMs投资组合中经历了690万美元的损失，主要由于净交易损失达到1540万美元[18] - 截至2022年3月31日，现金抵押品应收款项为9,106万美元，较2021年12月31日下降84.0%[38] 其他财务指标 - 2022年第一季度的加权平均利差为3.77%，全额收益率为3.84%[20] - 公司的平均债务成本为1.4%[14] - 截至2022年3月31日，完全转换后的每股账面价值为16.50美元，较2021年12月31日下降4.3%[35] - 累计赤字为2.26亿美元，较2021年12月31日下降35.4%[38]

Franklin BSP Realty Trust (NYSE:FBRT) Q1 2022 Earnings Conference Call May 5, 2022 10:00 AM ET Company Participants Richard Byrne – Chairman and Chief Executive Officer Jerry Baglien – Chief Financial Officer and Chief Operating Officer Michael Comparato – Head of Commercial Real Estate Lindsey Crabbe – Vice President of Investor Relations Conference Call Participants Jason Stewart – Jones Trading Steve DeLaney – JMP Securities Operator Good day and welcome to the Franklin BSP Realty Trust First Quarter 202 ...

每股账面价值变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司每股账面价值分别为15.24美元和16.75美元，完全转换后每股账面价值分别为16.50美元和17.25美元[179] 商业抵押贷款投资组合数据变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款投资组合分别有166笔和165笔贷款，账面价值分别为45.305亿美元和42.111亿美元[182] 待售商业抵押贷款数据变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别有9笔和1笔，公允价值分别为1.08亿美元和3470万美元[182] 交易性房地产证券公允价值变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司交易性房地产证券公允价值分别为19.493亿美元和45.669亿美元[182] 投资性房地产账面价值变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司投资性房地产账面价值分别为8950万美元和9000万美元[182] 商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款）关键指标变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款）加权平均票面利率分别为4.4%和4.3%，加权平均剩余期限分别为1.9年和2.1年[182] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款）固定利率占比分别为98.1%和97.3%，浮动利率占比分别为1.9%和2.7%[185] 住宅可调利率抵押贷款机构证券组合数据变化 - 2022年3月31日，公司住宅可调利率抵押贷款机构证券组合价值为19亿美元，2021年12月31日为46亿美元，第一季度减少部分原因是3.39亿美元本金偿还和22亿美元出售[182] - 2022年第一季度，公司住宅可调利率抵押贷款机构证券组合交易损失为8840万美元[182] - 截至2022年5月3日，公司住宅可调利率抵押贷款机构证券组合价值为6.49亿美元，4月1日至5月3日损失690万美元[182] 不同年份投资票面价值变化 - 截至2022年3月31日，2022 - 2030年各年投资票面价值（单位：百万美元）分别为150、450、600、750、900、1050、1200、1500、1350[196] - 截至2021年12月31日，2022 - 2031年各年投资票面价值（单位：百万美元）分别为750、900、1200、150、300、450、600、1050、1350、1500、1800、1950[194] 高级债务相关数据 - 高级债务1（酒店行业）票面价值4849美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率5.0%，贷款价值比77.0%[201] - 高级债务2（酒店行业）票面价值57075美元，利率为1个月LIBOR + 5.19%，有效收益率6.2%，贷款价值比51.8%[201] - 高级债务3（多户住宅行业）票面价值20343美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率5.5%，贷款价值比22.4%[201] - 高级债务4（酒店行业）票面价值22094美元，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率6.5%，贷款价值比48.1%[201] - 高级债务5（多户住宅行业）票面价值35883美元，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率3.8%，贷款价值比63.7%[201] - 高级债务6（多户住宅行业）票面价值37025美元，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率4.5%，贷款价值比83.6%[201] - 高级债务7（酒店行业）票面价值22355美元，利率为1个月LIBOR + 3.50%，有效收益率4.8%，贷款价值比68.8%[201] - 高级债务8（办公行业）票面价值20622美元，利率为1个月LIBOR + 3.75%，有效收益率5.8%，贷款价值比70.0%[201] - 高级债务55的票面价值为11,981，有效收益率为6.0%，贷款价值比为68.8%[203] - 高级债务56的票面价值为11,918，有效收益率为5.0%，贷款价值比为73.0%[203] - 高级债务57的票面价值为21,000，有效收益率为5.1%，贷款价值比为66.7%[203] - 高级债务58的票面价值为26,000，有效收益率为5.5%，贷款价值比为63.9%[203] - 高级债务59的票面价值为11,672，有效收益率为4.0%，贷款价值比为60.1%[203] - 高级债务60的票面价值为21,000，有效收益率为5.4%，贷款价值比为84.2%[203] - 高级债务61的票面价值为43,751，有效收益率为4.4%，贷款价值比为53.9%[203] - 高级债务62的票面价值为3,295，有效收益率为7.7%[203] - 高级债务63的票面价值为5,400，有效收益率为5.7%，贷款价值比为83.1%[203] - 高级债务64的票面价值为23,000，有效收益率为6.3%，贷款价值比为57.2%[203] - 高级债务114票面价值为88,500，有效收益率为3.2%，贷款价值比为50.3%[206] - 高级债务125票面价值为86,000，利率为1个月SOFR + 3.24%，有效收益率为3.5%[206] - 高级债务142票面价值为78,050，利率为1个月SOFR + 3.45%，有效收益率为3.8%[206] - 高级债务143票面价值为77,870，利率为1个月SOFR + 3.21%，有效收益率为3.5%[206] - 高级债务111票面价值为17,370，利率为1个月LIBOR + 5.25%，有效收益率为5.7%[206] - 高级债务120票面价值为30,600，利率为1个月LIBOR + 2.65%，有效收益率为3.1%[206] - 高级债务138票面价值为65,000，利率为1个月SOFR + 5.14%，有效收益率为5.4%[206] - 高级债务153票面价值为55,000，利率为1个月SOFR + 3.50%，有效收益率为3.8%[206] - 高级债务160票面价值为17,117，利率为5.99%，有效收益率为6.0%[206] 特定时间部分贷款数据 - 截至2022年3月31日，商业抵押贷款部分贷款面值456.2484万美元，有效收益率4.5%，贷款价值比68.2%；TRS高级债务部分贷款面值总计1.0845亿美元，有效收益率4.4%，贷款价值比59.2%[209] RMBS相关数据 - 截至2022年3月31日，公司RMBS均为ARM机构证券，其中房利美/房地美ARM账面价值167.8万美元，平均收益率2.34%；吉利美ARM账面价值27.1万美元，平均收益率2.68%；总计账面价值194.9万美元，平均收益率2.37%[209] 2022年第一季度与2021年同期财务指标对比 - 2022年第一季度与2021年同期相比，利息收入从4220万美元增至7530万美元，增加3310万美元，主要因房地产债务资产平均账面价值增加16.373亿美元和房地产证券投资组合平均账面价值增加31.202亿美元[213][215] - 2022年第一季度与2021年同期相比，利息支出从1140万美元增至2250万美元，增加1110万美元，主要因商业抵押贷款回购协议平均账面价值增加4727万美元和房地产债务资产平均账面价值增加9148万美元[213][215] - 2022年第一季度与2021年同期相比，持有待售商业抵押贷款实现收益从660万美元降至190万美元，减少470万美元，销售所得款项从1.479亿美元降至7780万美元[215] - 2022年第一季度房地产证券可供出售无实现损益，2021年同期有110万美元实现损失，归因于2021年第一季度出售8笔CMBS证券[215] - 2022年第一季度与2021年同期相比，运营费用从1194.1万美元增至2012.9万美元，主要因收购Capstead导致投资组合规模增加，专业费用因资产追回产生的法律成本大幅增加[215] 2022年第一季度与2021年第一季度利息相关指标对比 - 2022年第一季度利息赚取资产平均账面价值7.653016亿美元，加权平均收益率3.9%；利息承担负债平均账面价值6.570804亿美元，加权平均融资成本1.4%；净利息收入5277.8万美元，利差2.5%；平均杠杆率85.9%；加权平均杠杆收益率19.5%[213] - 2021年第一季度利息赚取资产平均账面价值2.920247亿美元，加权平均收益率5.8%；利息承担负债平均账面价值2.107278亿美元，加权平均融资成本2.2%；净利息收入3086.8万美元，利差3.6%；平均杠杆率72.2%；加权平均杠杆收益率15.2%[213] 公司业务板块情况 - 公司业务包括房地产债务、房地产证券、管道和房地产持有四个板块，自2021年10月收购Capstead后，房地产证券板块目前仅持有ARM机构证券，且公司不打算继续投资ARM机构证券或RMBS[210][212] 2022年第一季度与2021年第四季度财务指标对比 - 2022年第一季度和2021年第四季度利息收入分别为7530万美元和7790万美元，减少260万美元[220] - 2022年第一季度和2021年第四季度利息支出分别为2250万美元和2480万美元，减少230万美元[221] - 2022年第一季度和2021年第四季度商业抵押贷款出售实现收益分别为190万美元和200万美元[223] - 2022年第一季度和2021年第四季度交易损失分别为8840万美元和3480万美元[224] - 2022年第一季度和2021年第四季度运营费用分别为2012.9万美元和1.02541亿美元[225] 2022年第一季度资本筹集与再投资情况 - 2022年第一季度公司通过发行BSPRT 2022 - FL8 Issuer, Ltd.筹集12亿美元资本[228] - 截至2022年3月31日，公司有1.774亿美元再投资资本用于所有未偿还的担保贷款义务[228] 回购协议相关数据 - 截至2022年3月31日，回购协议总承诺融资为19亿美元，未偿还金额为5228.9万美元[230] - 2022年3月31日JPM回购协议设施的加权平均利率为2.80%，CS为3.01%，WF为2.08%，Barclays回购协议为2.08%[230] - 截至2022年3月31日，公司回购协议未偿还金额5461万美元，利息费用13万美元，加权平均利率1.35%；2021年12月31日为3431.1万美元，90.5万美元，1.71%[236] - 截至2021年12月31日，公司以机构证券为抵押的回购安排未偿还金额43.2702亿美元，利息费用89.08万美元，加权平均利率0.13%[241] - 2022年3月31日，以机构证券为抵押、期限30天及以内的回购协议，抵押品账面价值为17.33101亿美元，应计利息应收款为372.6万美元，未偿还借款为16.59931亿美元，平均借款利率为0.39%[242] - 2022年第一季度，平均未偿还回购协议为30.6亿美元，年底为16.6亿美元，均在90天内到期[242] - 2022年第一季度，公司支付的回购协议利息（包括相关衍生品现金流）总计126万美元[242] 公司杠杆水平规划 - 公司董事会目前打算将杠杆水平维持在账面价值的1 - 3倍[226] 公司承诺融资额变化 - 2021年11月3日，公司承诺融资额从2亿美元增至3亿美元，可酌情增至4亿美元[231] - 2021年11月19日，公司承诺融资额从2.75亿美元增至4.5亿美元[231] - 2021年12月1日，公司承诺融资额从1亿美元增至2.5亿美元，可在到期前无限期每三个月增加1 - 1.5亿美元[231] - 2021年12月3日，公司承诺融资额从3亿美元增至5亿美元，到期日改为2025年3月14日[231] 2021年12月31日融资工具相关数据 - 截至2021年12月31日，各融资工具承诺融资总额19亿美元，未偿还金额10.196亿美元，利息费用1674.7万美元[231] 2022年3月31日公司部分债务余额及利息情况 - 2022年3月31日，公司在SNB和Customers Bank的未偿还参与余额分别为3790万美元和230万美元，利息费用分别为20万美元和5000美元[233] - 2022年3月31日，公司抵押应付票据余额2400万美元，年利率3.1%，到期日2024年10月9日[233] - 截至2022年3月31日，公司30年期次级附属票据未偿还金额9862万美元，加权平均利率5.29%，2021年12月31日为9859.4万美元，7.72%[233] 利率互换协议相关数据