财务数据和关键指标变化 - 公司在第四季度的可分配收益为每股0.39美元,几乎相当于10%的普通股权益回报率。公司的可分配收益股息覆盖率为109% [8] - 公司的收益在第四季度略低于第三季度,主要是由于最低利息支付的时间差异 [8] - 公司的投资组合规模在年底达到50亿美元,第四季度净增加8400万美元 [9] - 公司全年共新增贷款承诺8.18亿美元,投资组合仍然主要集中在多户型住宅领域,占比77% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的多户型住宅贷款主要集中在2020年至2023年新建的物业,占比近三分之一,1990年至2020年建造的物业占比40% [24] - 公司的多户型住宅资产主要集中在人口规模较大的就业中心地区,5英里范围内平均人口约24万人 [25] - 公司认为目前多户型住宅市场的弱势主要反映了过度负债的借款人可能遭受损失,而不是资产层面的弱势 [25][26] - 公司在第四季度新增7笔贷款,加权平均利差为391个基点,主要集中在多户型住宅和酒店领域 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为2024年第一季度的交易量将大幅增加,特别是中型交易,因为竞争对手已经退出,区域银行的参与也未恢复 [30] - 公司预计2024年第一季度将产生约300万美元的CMBS业务收入,这将是两年多来的最高季度收入 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持较低的办公楼贷款敞口,目前除去长期租赁的总部和配送设施,办公楼贷款敞口已降至5%以下 [33] - 公司将继续专注于新建的高质量多户型住宅贷款,相信这将为公司带来持续稳定的业绩 [26][38] - 公司拥有充足的流动性和有限的办公楼敞口,相信这将为公司在2024年提供竞争优势,在其他贷款人观望的情况下主动出击 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前的市场环境为公司提供了良好的投资机会,因为其他贷款人已退出,公司有大量流动性可以部署 [38] - 公司对多户型住宅资产的基本面保持乐观,认为未来可能出现的资产处置问题也能转化为有利交易 [26][28] - 公司表示将继续密切关注借款人的行为,并与借款人保持积极沟通,以尽可能改善现有投资组合 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司在圣安东尼奥的多户型住宅资产处置情况,以及对该类资产的整体看法 [41][42] **Michael Comparato 回答** 公司认为这类2021年底至2022年初收购的资产存在问题,反映了借款人的资产负债表问题,而不是资产本身的问题。公司相信未来不会在多户型住宅组合中遭受重大损失 [42][43][44][45] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司在修改贷款时,借款人是否通过第三方融资(如优先股)来补充新的权益资本 [52][53] **Michael Comparato 回答** 公司发现大多数情况下,借款人都是由现有投资者提供新的权益资本,很少有新的投资者参与。公司认为第三方融资并不能真正解决问题 [53][54] 问题3 **Matthew Howlett 提问** 询问公司未来是否会考虑提高股息,以及对负债结构的规划 [86][87][88] **Richard Byrne 和 Michael Comparato 回答** 公司会根据未来的收益情况来评估是否提高股息,但目前的重点是在适当时机回购股票。公司将继续灵活利用CLO等低成本融资,并保持谨慎的负债水平 [88][89][90]

财务表现 - Franklin BSP (FBRT)第四季度每股收益为0.39美元，低于Zacks Consensus估计的0.42美元[1] - 公司在过去四个季度中三次超过了市场预期的每股收益[2] - Franklin BSP第四季度营收为5,476万美元，低于Zacks Consensus估计的5,856万美元[3] - 公司股价自年初以来下跌约10%[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现可分配收益0.43美元/股,权益回报率为10.7% [10] - 公司第三季度可分配收益再次充分覆盖了0.355美元/股的普通股股息,股息覆盖率接近120% [10] - 公司资产负债表保持强劲,第三季度末无约束现金为4.11亿美元,占总资产的7%,总流动性为18亿美元 [13] - 公司第三季度账面净值略有下降至15.82美元/股,主要受到沃尔格林零售资产组合估值下调的影响 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度新增贷款承诺1.53亿美元,收到偿还2.9亿美元,导致总资产规模略有下降 [11] - 公司第三季度新增贷款主要集中在多户家庭和酒店领域,定价较为优厚 [26][27] - 公司第三季度平均贷款风险评级维持在2.2,观察名单贷款3笔,占比1.7% [14][30] - 公司第三季度无新增不良资产,REO资产规模略有下降至1.1亿美元,占总资产1.9% [15][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为多户家庭是最具抗周期性的资产类别,目前是一个相对较便宜的租赁选择 [26] - 公司对办公楼资产持谨慎态度,仅占6%,主要集中在长期租赁的大型公司总部 [29] - 公司预计未来几年商业地产市场将出现一定程度的动荡,但凭借资产配置和资产质量,有信心应对 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于多户家庭和酒店领域的贷款投放,同时也会适当关注工业地产 [39] - 公司将保持谨慎的贷款标准,在获得最佳信用和定价的同时,也会适当保留流动性 [16][17] - 公司将积极与借款人沟通,采取主动措施应对即将到期的贷款,包括展期、修改等 [62][63] - 公司认为当前的贷款市场环境较为有利,但不会主动参与不良贷款收购等机会 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来几年商业地产市场将面临一定压力,但多户家庭和酒店资产将相对更有抗风险能力 [28][29] - 公司认为未来几年供给将大幅下降,加上高房贷利率导致的大量租赁需求,可能会在2025-2027年出现多户家庭市场的供需良性循环 [67][68] - 公司将保持谨慎乐观态度,在保持充足流动性的同时,积极寻找优质贷款机会 [16][17] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司未来几个季度的资产负债表变化,包括贷款投放和偿还的预期 [34][35] **Richard Byrne 和 Michael Comparato 回答** - 公司将积极寻找优质贷款机会,尤其是多户家庭和酒店领域 [39][40] - 公司将利用仓单融资等方式,在适当时机发行新的CLO [35][36] - 公司将保持适度的流动性水平,同时也会适当回购股票 [36][37] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在多户家庭资产保险费用和NOI方面的情况 [42] **Richard Byrne 回答** - 公司在沿海地区的多户家庭资产保险费用有大幅上涨,有的甚至翻倍 [43] - 公司在承做新贷款时已经充分考虑了这一因素 [43] 问题3 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司第三季度新增贷款的具体情况,包括LTV、现金流覆盖、借款人情况等 [58][59] **Richard Byrne 回答** - 公司第三季度新增贷款大多采用负杠杆结构,主要依靠利息储备和借款人担保 [59][60] - 公司计划通过短期高利率贷款,最终过渡到机构融资,从而降低借款成本 [60] - 公司在与借款人的谈判中,会要求他们也做出一定让步,以保护公司的信用状况 [62][63]

贷款利率 - 公司持有的商业抵押贷款组合中，多家地产类型的贷款利率在9%左右，加利福尼亚州的办公楼贷款利率最高，达到10.88%，得克萨斯州的多户家庭住宅贷款利率最低，仅为8.38%[105] - 公司在2021年至2022年期间发放了多笔房地产贷款，总额超过数十亿美元，贷款利率在2.75%至7.05%之间，平均收益率在8.18%至12.37%之间[106] 贷款持有情况 - 公司持有的商业抵押贷款中，不同州的酒店贷款的贷款价值和有效收益率存在差异，如佛罗里达州、俄亥俄州、加利福尼亚州等[108][109][110] 财务数据 - 2023年前9个月的利息收入、利息支出、房地产拥有的收入、信贷损失准备金、债务清偿实现收益等均有具体数据，与2022年同期相比均有增减变化[130][132][133][134][135] - 公司的分配收益为非GAAP指标，2023年9月30日的分配收益较去年同期增长了5,994.3万美元[178][179] 风险管理 - 公司面临的风险主要包括信用风险和资本市场风险，通过管理贷款违约风险和监控债务资本市场来管理风险[184] - 公司的市场价值受到商业抵押资产市场价值波动的影响，可能受到多种因素的不利影响[185] 其他信息 - 公司的披露控制和程序被认为在记录、处理、总结和及时报告信息方面是有效的，2023年9月30日结束的期间也被认为是有效的[186] - 公司在过去的贷款中曾遇到赞助商的欺诈行为和违约情况，导致对抵押物业进行了强制执行[189]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了非常强劲的收益,其每股可分配收益增长50%,达到0.66美元,较上一季度的0.44美元大幅增长 [8][9] - 公司的季度股息为0.355美元,由于收益的大幅增长而得到很好的覆盖,股息收益率约为9% [8][9] - 公司的账面价值从上季度的15.85美元增加至15.92美元,主要是由于保留超额收益抵消了CECL拨备的增加 [10] - 公司采取了谨慎的风险管理措施,本季度将4个资产列入观察名单,并对一个办公楼贷款计提了资产专项拨备 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的多户型住宅贷款占总投资组合的77%,是公司的主要聚焦领域 [24][25] - 公司在本季度新增了7笔贷款,加权平均息差为432个基点,体现了当前市场环境下较高的贷款质量 [27] - 公司密切关注办公楼行业,认为其面临严重的"身份危机",预计未来几年将有数十亿美元的办公楼贷款违约 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的地理分布集中在东南部和西南部地区,没有任何国际市场敞口 [26] - 公司认为多户型住宅市场已经经历了20%-30%的估值修正,但整体仍然看好该领域 [39] - 公司认为办公楼市场前景不佳,很难确定当前的贷款利率水平,该领域不太感兴趣 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于多户型住宅贷款,并保持谨慎的资本管理策略 [13][14] - 公司正在投资人工智能技术,希望在各业务环节如贷款审查、资产管理等方面获得优势 [50][51] - 公司认为当前市场环境下,作为资金充足的替代贷款人,公司有机会获得较好的贷款机会 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前商业房地产和整体市场环境仍然充满挑战,但相信公司的投资组合已做好准备 [14] - 公司将保持谨慎的资本管理策略,同时也将积极寻找投资机会 [13][14] - 管理层对多户型住宅市场前景保持乐观,但对办公楼市场前景持谨慎态度 [25][26][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司对于2021年低利率环境下发放的多户型住宅贷款在未来到期时可能出现的风险 [37][38][39] **Michael Comparato 回答** 公司认为多户型住宅行业的费用上升是普遍现象,不仅局限于佛罗里达市场,整体上公司对多户型住宅贷款组合保持谨慎乐观 [38][39][40] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在人工智能方面的投入和应用计划 [49][50] **Michael Comparato 回答** 公司正在全面探索人工智能技术在贷款审查、资产管理等方面的应用,希望能为业务带来优势,但具体投入金额尚未确定 [50][51] 问题3 **Stephen Laws 提问** 询问公司对于CLO市场的看法,包括是否会参与有再投资期的新发CLO [70][71][72] **Michael Comparato 回答** 公司愿意与信誉良好的发行人合作参与有再投资期的CLO,但自身更倾向于发行可提供更大灵活性的管理型CLO,而不是静态CLO [72][73]

业绩总结 - 2023年第二季度GAAP净收入为3960万美元，每股摊薄收益为0.39美元[18] - 2023年第二季度可分配收益为6350万美元，每股可分配收益为0.66美元[18] - 2023年第二季度的总收入为8400万美元，较2022年第二季度的3970万美元增长了111%[113] - 2023年第二季度的净利息收入为7760万美元，较2022年第二季度的3740万美元增长了107%[113] - 2023年第二季度的总费用为2310万美元，较2022年第二季度的2170万美元增长了6.5%[113] - 2023年第二季度的信用损失准备为2160万美元，较2022年第二季度的440万美元增长了390%[105] 用户数据 - 2023年第二季度的可分配收益覆盖率为185%[19] - 2023年第二季度的分配收益率为16.5%，较2022年第三季度的8.3%增长了100%[105] 资产与负债 - 截至2023年6月30日，公司的总资产为5985.3百万美元，较2022年12月31日的6203.6百万美元下降了3.5%[92] - 2023年6月30日，公司的总负债为4295.9百万美元，较2022年12月31日的4530.5百万美元减少了5.2%[92] - 2023年第二季度总债务为42.046亿美元，净债务与股本比率为2.4倍[18] 贷款组合 - 核心投资组合包括156个商业房地产贷款，主要为多户型物业，占比77%[18] - 贷款组合的平均风险评级为2.2，较上季度的2.1有所上升[80] - 贷款组合的非应计贷款占比为1.2%[59] - 贷款的加权平均到期时间为3.1年[79] - 贷款的加权平均利差为4.32%，全包利率为9.02%[49] 现金流与股东回报 - 现金及限制现金总额为2.321亿美元[34] - 公司在回购计划中回购了445,000股股票，支出为550万美元[18] - 宣布每股现金股息为0.355美元，代表每股账面价值的9.0%收益率[18] 未来展望 - 2023年第二季度新贷款承诺为2.3亿美元，已资助本金余额为2.81亿美元[18] - 93%的贷款设有利率上限，平均利率上限为2.5%[61] - 贷款组合的平均贷款价值比（LTV）为67.1%[79]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number: 001-40923 FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-1406086 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入每股本季度增长76%，达到每股摊薄后0.44美元，上一季度为0.25美元 [9] - 可分配收益每股本季度增长19%，FBRT产生每股完全转换后0.44美元，上一季度为0.37美元 [9] - 普通股股息保持不变，为0.355美元，在3月31日账面价值15.78美元的基础上收益率约为9% [9] - Q1产生GAAP收益4380万美元，即每股摊薄后普通股0.44美元，ROE为11% [20] - 可分配收益在第一季度为4480万美元，即每股完全转换后0.44美元，ROE为11.1% [23] - 净杠杆期末为2.3倍，有追索权杠杆期末为0.46倍，账面价值期末持平于15.78美元 [24] - 本季度平均债务成本为6.7% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业贷款组合中超过99%为高级抵押贷款，98%为浮动利率，76%的敞口在多户住宅领域，办公敞口降至6% [27] - 本季度发放4笔贷款，总承诺金额为2亿美元，加权平均利差为580个基点 [28] - 收到3.8亿美元贷款还款，其中58%来自多户住宅贷款，25%来自办公贷款 [25] - hospitality是本季度最大新增业务，发放一笔1.2亿美元的12家有限服务酒店组合贷款 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度贷款利差适度上升，但季末以来市场利差收紧 [14] - 过去4 - 6周，整个贷款市场的信用利差明显收紧 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合质量有信心，因其专注多户住宅且办公领域敞口有限，将继续利用发起机会提高股东回报 [19] - 公司希望专注多户住宅、酒店行业，特别是休闲旅游酒店，目前投资组合和未来管道主要是多户住宅和酒店，不参与办公投标，除非有独特情况 [50][51] - 公司认为当前市场条件在大额贷款和建筑贷款市场创造了机会，能够填补贷款市场的空白 [42] - 行业中一些银行收缩或监管增加，部分贷款机构因办公敞口大难以积极开展业务，公司因此获得更多交易机会 [3][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不可预测，但公司投资组合有所改善，流动性水平强劲，能够应对不可预见的信贷事件并利用市场机会 [17][19] - 多户住宅在CRE信贷领域具有最佳信用质量和风险调整后回报，公司多户住宅投资使投资组合具有高流动性 [33] - 目前交易流量比前两到三个季度有明显改善，信贷指标和条款有吸引力 [28] - 预计未来几周和几个月内完成的信贷业务将增加 [49] - 行业未来两年将面临2021 - 2022年贷款到期的问题，目前租金表现良好，但贷款到期时会有更艰难的对话 [53][54] 其他重要信息 - 4月中旬成功完成一项资产出售，收回100%贷款本金和约2000万美元额外收益，释放大量资本用于重新部署 [10] - 本季度结束时，现金和总流动性分别为2.3亿美元和10亿美元 [12] - 本季度回购并注销1750万美元无担保债务，按面值的75%回购，为股东带来即时账面价值收益，并减少约150万美元年度债务服务 [12][21][22] - 第一季度回购370万美元普通股，季度结束后又回购450万美元，2022 - 2023年共回购近6000万美元，授权额外回购金额约4000万美元 [13] - 本季度无新资产加入REO，但取得5处Walgreens房产所有权，导致2500万美元止赎或代替止赎，季度结束后取得所有剩余Walgreens房产所有权 [25] - 对一处A类多户住宅物业在第一季度减记130万美元，继续对两处REO物业进行出售营销，也可持有运营 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 看到的大额贷款机会是否与本季度和佛罗里达的类似，何时利用这些机会 - 公司希望立即利用这些机会，季度结束至今已完成近2亿美元新贷款发放，未来几周和几个月完成的信贷业务有望增加 [49] 问题: 是否会在新贷款发放中进行非多户住宅的多元化投资 - 多户住宅是公司核心业务，预计未来多户住宅分配比例会在70% - 80%之间波动，投资组合和未来管道主要是多户住宅和酒店，也有一些工业项目报价 [50][51] 问题: 2021 - 2022年发放的贷款是否出现NOI低于预期和借款人偿债风险 - 目前租金达到或超过预期，借款人偿债暂无问题，贷款到期时可能会有更艰难的对话，因为此前利率上升的影响主要由上限提供者承担 [53][54][60] 问题: 如何分配布鲁克林酒店释放的资本，对收益的影响及资本回收时间 - 可选择发放贷款、回购股票和债券，公司会根据对股东的最佳回报进行评估 [62] 问题: CLO市场情况及定价更具吸引力的条件 - CLO市场的问题可能是规模问题而非信用问题，二级市场有一定交易，但新发行大规模CLO的需求不确定，情况不会立即改变 [64] 问题: 债务回购收益是否计入GAAP和可分配EPS - 计入GAAP和账面价值，但不计入可分配收益 [65][67] 问题: 新贷款中的LIBOR下限情况及是否考虑购买下限保护投资组合收益 - 公司与借款人就LIBOR下限进行积极协商，会根据市场情况争取合适的下限；公司正在积极探讨利用SOFR下降的方法，但尚未做出决定 [70][72] 问题: 布鲁克林酒店额外2000万美元收益的会计处理及对收入的影响 - 超过贷款账面价值的部分将在第二季度确认为收入，主要为利息收入 [79][80] 问题: 固定利率GSE市场的杠杆情况 - 固定利率GSE市场目前杠杆基本持平，可获得约5%的票面利率，为中性杠杆 [82] 问题: 银行情况对公司业务模式的影响及CMBS是否会取代银行 - 银行在建筑贷款领域的变化为公司带来机会，如工业建筑贷款机会增加，公司有能力填补1.5万亿美元到期贷款的部分空白 [84] 问题: 资产负债表上剩余债务是否可回购赎回 - 剩余债务可以进行回购或偿还 [86] 问题: 布鲁克林酒店回收资金对可分配EPS的影响 - 会对可分配EPS产生影响，因为资金是之前已赚取的 [87] 问题: 公司与赞助商的对话情况及GSE是否会参与 - 公司希望与赞助商友好解决问题，提醒贷款文件的存在；由于资金和预付款问题，有流动性的公司在当前交易中有更多选择 [98][101] 问题: 银行对公司业务模式的影响 - 银行在建筑贷款领域的变化为公司带来机会，如大型多户住宅建筑贷款机会增加 [104]

每股账面价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司每股账面价值分别为15.73美元和15.72美元，完全转换后每股账面价值均为15.78美元[267] 投资组合商业抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资组合分别包含157笔和161笔商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的贷款），账面价值分别为50.228亿美元和52.289亿美元[270] 待售商业抵押贷款公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司待售商业抵押贷款公允价值分别为1590万美元和1560万美元[270] 交易性房地产证券公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司交易性房地产证券公允价值分别为1.337亿美元和2.357亿美元[270] 可供出售房地产证券公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司可供出售房地产证券公允价值分别为1.123亿美元和2.21亿美元[270] 投资性房地产情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资性房地产分别为16笔和11笔，账面价值分别为1.486亿美元和1.278亿美元[270] 待售房地产公允价值情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司待售房地产公允价值分别为3520万美元和3650万美元[270] 不良贷款情况 - 截至2023年3月31日，公司有两笔贷款被指定为不良贷款，总摊余成本为8.35亿美元，其中纽约市酒店贷款摊余成本为5710万美元，零售物业贷款摊余成本为2640万美元[271][272] 非不良投资性商业抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非不良投资性商业抵押贷款加权平均票面利率分别为8.8%和8.3%，加权平均剩余期限分别为1.2年和1.4年[273] 住宅ARM机构证券投资组合价值变化情况 - 2023年第一季度，公司住宅ARM机构证券投资组合价值从2.357亿美元降至1.337亿美元，主要因750万美元本金偿还、9550万美元证券出售和300万美元交易收益[274] 高级债务情况 - 高级债务1的票面价值为4813千美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为8.86%，贷款价值比为77.0%[284] - 高级债务2的票面价值为57075千美元，利率为1个月LIBOR + 5.19%，有效收益率为10.05%，贷款价值比为51.8%[284] - 高级债务31的票面价值为16694千美元，利率为1个月SOFR + 8.00%，有效收益率为12.80%[284] - 高级债务49的票面价值为25771千美元，利率为1个月LIBOR + 9.00%，有效收益率为13.86%，贷款价值比为74.2%[285] - 高级债务52的票面价值为133279千美元，利率为1个月LIBOR + 4.75%，有效收益率为9.61%[285] - 高级债务56的票面价值为32933千美元，利率为1个月LIBOR + 8.00%，有效收益率为12.86%[285] - 高级债务79的票面价值为86000千美元，利率为1个月SOFR + 3.24%，有效收益率为8.04%，贷款价值比为60.0%[285] - 高级债务81的票面价值为6700千美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率为9.36%，贷款价值比为77.9%[285] - 高级债务88的票面价值为66871千美元，利率为1个月LIBOR + 2.88%，有效收益率为7.74%，贷款价值比为74.8%[285] - 高级债务89的票面价值为64074千美元，利率为1个月LIBOR + 2.88%，有效收益率为7.74%，贷款价值比为75.5%[285] - 高级债务114面值为2029000美元，利率为1个月SOFR + 7.05%，有效收益率为11.85%[286] - 高级债务135面值为136657000美元，利率为1个月SOFR + 3.95%，有效收益率为8.75%，贷款价值比为67.8%[287] 公司各类债务总体情况 - 公司各类高级债务和夹层贷款总面值达5076210000美元，加权平均有效收益率为8.70%，加权平均贷款价值比为66.1%[287] 公司商业抵押贷款待售资产情况 - 公司商业抵押贷款待售资产中，TRS高级债务1和2的总面值为15625000美元，有效收益率为6.89%，贷款价值比为45.32%[287] 公司房地产投资资产情况 - 公司房地产投资资产中，工业和零售类资产的总账面价值为148624000美元[289] 公司房地产待售资产情况 - 公司房地产待售资产账面价值为35158000美元[289] 公司RMBS情况 - 公司RMBS均为ARM机构证券，其中房利美/房地美ARM的账面价值为133705000美元，平均收益率为2.71%[289] 公司房地产证券CRE CLO债券情况 - 公司房地产证券CRE CLO债券总面值为113607000美元[289] - CRE CLO债券1面值为40000000美元，利率为1个月SOFR + 2.78%，有效收益率为7.5%[289] 夹层贷款情况 - 夹层贷款2面值为10000000美元，利率为1个月SOFR + 16.29%，有效收益率为21.09%，贷款价值比为86.2%[287] 利息收入变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，利息收入从7530万美元增至1.305亿美元，增加5520万美元，主要因房地产债务平均账面价值增加7.662亿美元及每日平均LIBOR/SOFR利率约提高440个基点[293] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日的三个月，公司利息收入分别为1.305亿美元和1.181亿美元，增加了1240万美元[314] 利息支出变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，利息支出从2250万美元增至7110万美元，增加4860万美元，主要因抵押债务义务平均账面价值增加5.968亿美元及每日平均LIBOR/SOFR利率约提高440个基点[295] - 同期，公司利息支出分别为7110万美元和6430万美元，增加了680万美元[315] 房地产所有权净收入变化情况 - 2023年3月31日止三个月与2022年同期相比，房地产所有权净收入从230万美元增至330万美元，增加100万美元，主要因新增零售物业用于投资[296] - 公司房地产自有净收入在上述两个时间段分别为330万美元和270万美元，增加了60万美元[318] 信用损失准备情况 - 2023年3月31日止三个月信用损失准备为440万美元，2022年同期为收益100万美元，一般准备金增加350万美元，特定准备金增加80万美元[297][298][299] - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司信贷损失拨备分别为440万美元和增加510万美元[319] 债务清偿收益情况 - 2023年3月31日止三个月债务清偿实现收益480万美元，主要因赎回1750万美元面值1亿美元的无担保债务，赎回价格为面值的75%，2022年同期无赎回[300] - 债务清偿实现收益在上述两个时间段分别为480万美元和1.5万美元[322] 可供出售交易证券出售收益情况 - 2023年3月31日止三个月可供出售交易证券出售实现收益60万美元，因出售四只CRE CLO债券，2022年同期无出售[301] - 可供出售交易证券销售实现收益在2023年3月31日结束的三个月为60万美元，2022年同期无销售[323] 商业抵押贷款出售收益情况 - 2023年3月31日止三个月商业抵押贷款出售无实现收益，2022年同期实现收益190万美元，与7590万美元固定利率商业房地产贷款出售有关[302] 商业抵押贷款未实现收益情况 - 2023年3月31日止三个月商业抵押贷款未实现收益为30万美元，2022年同期为损失90万美元，增加130万美元，主要因贷款市场价值变化[303] 其他房地产投资损失情况 - 2023年3月31日止三个月其他房地产投资损失为130万美元，2022年同期为2.9万美元，增加130万美元，因待售房地产资产损失增加[304] 优先股股息情况 - 2023年3月31日止三个月优先股股息为670万美元，2022年同期为2100万美元，减少1430万美元，主要因可转换优先股自动转换为普通股[309] 交易收益情况 - 2023年3月31日结束的三个月，公司交易收益为300万美元，2022年同期交易损失为550万美元[327] 所得税收益情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司所得税收益均为70万美元[330] 运营费用情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日结束的三个月，公司运营费用分别为2229.9万美元和1846.3万美元，增加主要因资产管理和业绩费及股份补偿费用增加[333] 未偿抵押债务义务再投资资本情况 - 截至2023年3月31日，公司所有未偿抵押债务义务有1510万美元再投资资本可用[337] 回购协议融资情况 - 回购协议融资的预支比例为抵押房贷本金的65% - 75%[340] - 截至2023年3月31日，回购协议融资总额为23.5亿美元，未偿还金额为6.04421亿美元，利息费用为1370.5万美元[343] - 截至2022年12月31日，回购协议融资总额为23.5亿美元，未偿还金额为6.80859亿美元，利息费用为3820.5万美元[344] - 2023年第一季度和2022年第四季度，回购协议平均未偿还金额分别为1.494亿美元和2.201亿美元，利息支付分别为200万美元和126万美元[355] - 公司主要通过回购协议为住宅抵押贷款投资融资，协议条款逐笔协商[356] - 截至2023年3月31日，回购协议中商业抵押贷款未偿还金额为6.04421亿美元，房地产证券为1.07934亿美元，交易性房地产证券为1.21亿美元[360] - 2023年第一季度，最大平均未偿还余额为11亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为7亿美元，房地产证券回购协议为4亿美元[361] - 2022年第一季度，最大平均未偿还余额为53亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为11亿美元，房地产证券回购协议为42亿美元[362] - 2021年第一季度，最大平均未偿还余额为4.755亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为3.636亿美元，房地产证券回购协议为1.119亿美元[363] 区域银行定期贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，区域银行定期贷款未偿还参与余额分别为5870万美元和5920万美元，利息费用分别为100万美元和20万美元[345] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，另一区域银行定期贷款未偿还参与余额分别为2040万美元和1710万美元，利息费用分别为60万美元和0.5万美元[347] 抵押应付票据情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押应付票据未偿还金额均为2400万美元[348] 无担保债务情况 - 截至2023年3月31日，无担保债务总面值为8250万美元，加权平均利率为8.56%[349] 房地产证券回购协议情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产证券回购协议未偿还金额分别为1.07934亿美元和2.22864亿美元[351] 股息宣布情况 - 2023年3月，公司董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.355美元，H系列优先股为每股106.22美元，E系列优先股为每股0.46875美元[367] 现金流量情况 - 2023年第一季度，经营活动提供的净现金为3330万美元，投资活动提供的净现金为4.228亿美元，融资活动使用的净现金为4.093亿美元[369][370][371] - 2022年第一季度，经营活动使用的净现金为3230万美元，投资活动提供的净现金为22.629亿美元，融资活动使用的净现金为22.692亿美元[372][373][374] 合同义务与股票回购计划情况 - 截至2023年3月31日，公司的合同义务（不包括利息义务）总计4.569021亿美元[376] - 公司董事会授权了6500万美元的股票回购计划，截至2023年3月31日，尚有4480万美元可用[376] 收益指标定义情况 - 公司定义可分配收益为GAAP净收入（亏损）经多项调整后的非GAAP指标，运行率可分配收益为可分配收益剔除交易和衍生品损益后的指标[378] 季度收益及相关指标情况 - 2023年第一季度GAAP净收入为43,839千美元，2022年同期净亏损为22,507千美元[383] - 2023年第一季度可分配收益为44,775千美元，2022年同期为12,116千美元[383] - 2023年第一季度GAAP净收入ROE为11.0%，2022年同期为

财务数据关键指标变化 - 2022年和2021年利息收入分别为3.577亿美元和2.169亿美元，增长主要因生息资产平均账面价值增加21亿美元和每日平均LIBOR/SOFR利率约提高160个基点[193][194] - 2022年和2021年利息支出分别为1.657亿美元和6080万美元，增长主要因计息负债平均账面价值增加17亿美元和每日平均LIBOR/SOFR利率约提高160个基点[193][195] - 2022年信贷损失拨备为3610万美元，2021年为信贷损失收益520万美元，增加4130万美元，主要因一般拨备增加1600万美元和特定拨备2530万美元[196] - 2021年出售两处待售房地产实现收益980万美元，2022年无此类销售[197] - 2022年和2021年按公允价值计量的待售商业抵押贷款实现收益分别为240万美元和2420万美元，减少2180万美元，因销售所得款项不同[198] - 2022年和2021年按公允价值计量的待售商业抵押贷款未实现损失分别为50万美元和未实现收益50万美元，损失增加100万美元，因固定利率商业房地产贷款出售导致未实现损益反转[199] - 2022年和2021年交易损失分别为1.192亿美元和3610万美元，损失主要归因于ARM机构证券本金偿还、市场价值变化和销售损失[200] - 2022年ARM投资组合衍生品交易净结果为4420万美元，包括实现收益6000万美元和未实现损失1580万美元；2021年为790万美元，包括实现收益50万美元和未实现收益740万美元[201] - 2022年所得税收益为40万美元，2021年所得税拨备为360万美元，差异因TRS应税收入/损失变化[202] - 2022年和2021年净利息收入分别为1.91997亿美元和1.56055亿美元，平均杠杆率分别为79.2%和78.5%，加权平均杠杆收益率分别为14.9%和17.5%[193] - 2022年全年，公司合并合营企业中非控股权益的净亏损为0.2百万美元[203] - 2022年和2021年全年运营费用分别为77510千美元和142956千美元，主要因2021年收购资产减值减少所致[205] - 2022年第四季度和第三季度，生息资产平均账面价值分别为5715761千美元和5564806千美元，加权平均收益率分别为8.3%和6.8%[208] - 2022年第四季度和第三季度，付息负债平均账面价值分别为4462175千美元和4363734千美元，加权平均融资成本分别为5.8%和4.2%[208] - 2022年第四季度和第三季度，净利息收入分别为53839千美元和47974千美元，利差分别为2.5%和2.6%[208] - 2022年第四季度和第三季度，利息收入分别为118.1百万美元和94.1百万美元，主要因生息资产平均账面价值增加151.0百万美元和LIBOR/SOFR利率上升约140个基点[209] - 2022年第四季度和第三季度，利息支出分别为64.3百万美元和46.2百万美元，主要因付息负债平均账面价值增加98.4百万美元和LIBOR/SOFR利率上升约140个基点[210] - 2022年第四季度和第三季度，信用损失拨备分别为5.1百万美元和 - 0.6百万美元，增加了5.7百万美元[211] - 2022年第四季度和第三季度，商业抵押贷款出售实现损失分别为2.5百万美元和收益4.8百万美元，减少了7.3百万美元[212] - 2022 - 2020年与顾问及关联方安排成本分别为4132万美元、3732.6万美元、2969.7万美元，2022年和2021年末应付金额分别为1542.9万美元和1753.8万美元[293] - 2022 - 2020年总收购费用分别为1170万美元、1500万美元、710万美元，其中资本化金额分别为1030万美元、1380万美元、640万美元[293] - 2022 - 2020年GAAP净利润分别为1421.5万美元、2570.2万美元、5474.6万美元，可分配收益分别为11607.6万美元、13381.2万美元、7204万美元[298] - 2022 - 2020年GAAP净资产收益率分别为 - 0.3%、1.8%、5.6%，运行率可分配收益净资产收益率分别为8.0%、12.4%、7.4%，可分配收益净资产收益率分别为6.6%、11.3%、7.4%[298] 各条业务线表现 - 公司自2013年5月开始经营，主要投资商业房地产债务，收购Capstead后获得RMBS投资组合[169][172] - 2022年公司RMBS交易损失1.192亿美元，扣除3790万美元衍生品收益后，ARM机构证券组合总损失8130万美元[173] - 截至2022年和2021年12月31日，商业抵押贷款投资总账面价值分别为5228.9百万美元和4211.1百万美元[222] - 截至2022年12月31日，公司有两笔非不良贷款，总摊余成本为1.174亿美元[223] - 截至2022年和2021年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括不良贷款）加权平均票面利率分别为8.3%和4.3%，加权平均剩余期限分别为1.4年和2.1年[224] - 截至2022年12月31日，公司住宅ARM机构证券投资组合价值为2.357亿美元，而2021年12月31日为46亿美元[225] - 2022年12月31日止十二个月内，住宅ARM机构证券投资组合价值下降，部分原因包括4.802亿美元本金偿还、38亿美元销售和1.192亿美元交易损失[225] - 截至2022年12月31日，一笔纽约酒店贷款摊余成本为5710万美元，未计提信用损失专项准备[223] - 截至2022年12月31日，一笔商业抵押贷款摊余成本为4610万美元（扣除信用损失专项准备后），已计提1420万美元信用损失专项准备[223] - 2022年，该商业抵押贷款已收回成本800万美元[223] - 2022年，公司高级债务1的票面利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为8.39%，贷款价值比为77.0%[223] - 2022年，公司高级债务36的票面利率为1个月LIBOR + 5.79%，有效收益率为10.18%，贷款价值比为57.2%[223] - 2022年，公司高级债务34的票面利率为1个月LIBOR + 7.25%，有效收益率为11.64%[223] - 高级债务58号多户住宅贷款面值为111,226，利率为1个月LIBOR + 6.50%，有效收益率为10.89%[235] - 高级债务54号酒店贷款面值为25,771，利率为1个月LIBOR + 9.00%，有效收益率为13.39%，贷款价值比为74.2%[235] - 高级债务77号多户住宅贷款面值为88,500，利率为1个月LIBOR + 2.75%，有效收益率为7.14%，贷款价值比为50.3%[235] - 高级债务101号多户住宅贷款面值为65,953，利率为1个月SOFR + 6.03%，有效收益率为10.39%，贷款价值比为74.7%[236] - 高级债务108号零售贷款面值为31,000，利率为1个月SOFR + 3.29%，有效收益率为7.65%，贷款价值比为42.5%[236] - 高级债务123号酒店贷款利率为1个月SOFR + 7.05%，有效收益率为11.41%[236] - 高级债务124号多户住宅贷款利率为1个月SOFR + 6.75%，有效收益率为11.11%[236] - 高级债务133号零售贷款面值为63,640，利率为1个月SOFR + 4.50%，有效收益率为8.86%[236] - 高级债务134号工业贷款面值为23,050，利率为1个月SOFR + 4.90%，有效收益率为9.26%，贷款价值比为64.6%[236] - 高级债务139号多户住宅贷款面值为70,750，利率为1个月SOFR + 3.80%，有效收益率为8.16%，贷款价值比为77.9%[236] - 2022年12月31日，公司商业抵押贷款待售数据显示，TRS高级债务1票面价值12000000美元，利率7.05%，有效收益率7.05%，贷款价值比43.5%；TRS高级债务2票面价值3625000美元，利率6.35%，有效收益率6.35%，贷款价值比51.42%[238] - 2022年12月31日，公司房地产投资资产中，工业地产账面价值87746000美元，零售地产账面价值40026000美元，总计127772000美元；房地产待售资产账面价值36497000美元[240] - 2022年12月31日，公司RMBS均为ARM机构证券，房利美/房地美ARM证券账面价值235728000美元，平均收益率2.42%[240] - 2022年12月31日，公司房地产证券CRE CLO债券数据显示，CRE CLO债券1 - 7票面价值总计221000000美元，利率多为1个月SOFR加一定基点，有效收益率在7.1% - 8.6%之间[240] - 截至2022年12月31日的12个月内，公司通过发行BSPRT 2022 - FL8 Issuer, Ltd.筹集9.6亿美元，通过发行BSPRT 2022 - FL9 Issuer, LLC筹集6.706亿美元，且所有未偿还的抵押债务义务有1600万美元的再投资资本[244] - 2022年12月31日，公司回购协议相关数据显示，总承诺融资23.5亿美元，未偿还金额6.80859亿美元，利息费用3820.5万美元[247] - 2021年12月31日，公司回购协议总承诺融资19亿美元，未偿还金额10.196亿美元，利息费用1674.7万美元[249] - 2020年3月23日，公司通过参与协议向一家地区银行转让1520万美元定期贷款权益，2022年和2021年利息费用分别为170万美元和90万美元，2022年和2021年未偿还参与余额分别为5920万美元和3790万美元[252] - 2022年2月10日，公司通过参与协议向一家地区银行转让3800万美元定期贷款权益，2022年利息费用50万美元，2022年未偿还参与余额1710万美元[253] - 2021年9月17日公司发起1.127亿美元应付抵押票据，截至2022年和2021年12月31日，合并资产负债表中剩余未偿还应付抵押票据为2400万美元，贷款年利率为Libor + 3.0%，2024年10月9日到期[254] - 截至2022年12月31日，公司有2005年和2006年发行的30年期次级附属票据，总面值1亿美元，2022年和2021年12月31日加权平均利率分别为8.34%和7.72%，2022年和2021年支付的无担保债务利息分别为570万美元和60万美元[255] - 2020年2月公司与SBL签订1亿美元贷款和担保协议，2022年和2021年利息费用分别为100万美元和200万美元，2022年11月协议终止，2021年12月31日未偿还余额为5000万美元[256] - 截至2022年12月31日，公司与摩根大通证券和巴克莱资本的回购协议未偿还金额总计2.22864亿美元，加权平均利率5.25%；2021年12月31日未偿还金额总计3431.1万美元，加权平均利率1.71%[258] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的CLO票据分别为6710万美元和4320万美元，在合并资产负债表中按公允价值列示的房地产证券项目中抵消[258] - 截至2022年12月31日，以机构证券为抵押的回购协议未偿还金额为2.17144亿美元，加权平均利率4.30%；2021年12月31日未偿还金额为4.144473亿美元，加权平均利率0.13%[261] - 2022年和2021年全年平均未偿还回购协议分别为10亿美元和40亿美元，2022年和2021年支付的回购协议利息分别为850万美元和124万美元[261] - 2022年12月31日止年度回购协议、商业抵押贷款等业务第四季度未偿还金额总计11.20867亿美元[266] - 2022年12个月内最大月平均未偿还余额为53亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为11亿美元，房地产证券回购协议为42亿美元[267] - 2021年12个月内最大月平均未偿还余额为58.4亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为6.8亿美元，房地产证券回购协议为0.4亿美元，交易性房地产证券回购协议为51.2亿美元[268] 管理层讨论和指引 - 顾问承诺3500万美元公开市场股票购买计划已完成，公司董事会授权6500万美元股票回购计划[163] - 2022年公司股票回购计划共花费4842.1138万美元，回购485316股，平均每股11.42美元[164] - 公司董事会目前打算将杠杆水平维持在股权账面价值的1 - 3倍，但可能在未获股东批准的情况下改变该目标[242] - 公司每月支付顾问资产管理费为股东权益的1.5%的十二分之一，年度次级业绩费在股东资本总回报超6%时，顾问