财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益为0.11美元 已连续三个季度接近当前0.12美元的股息运行率 [4] - GAAP净收入为320万美元 每股稀释净亏损0.02美元 核心收益为1480万美元或每股0.11美元 [9] - 投资组合收益率平均为2.76% 较第二季度的2.82%下降6个基点 主要受抵押贷款预付费用上升影响 [9] - 经对冲调整后的投资组合借款成本平均为2.31% 较上一季度下降4个基点 [10] - 账面价值每股下降0.33美元至8.60美元 其中0.23美元与对冲活动相关 0.06美元与8月资本发行导致的初始稀释有关 0.03美元与投资组合定价变化有关 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 抵押贷款预付水平较高 但季度环比增长低于15% 远低于机构固定利率证券40%的整体增速 [8] - ARM证券的预付速度在10月份实际下降 而固定利率证券的预付速度继续上升 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第三季度利用较低的利率水平 用新的较低利率互换替换了对冲账簿中的较高利率互换 将互换账簿的固定利率从季度的平均2.14%降至9月30日的2.04% [6][7] - 公司对8月初筹集的7500万美元新普通股资本采取谨慎的杠杆水平和部署策略 [5] - 公司认为机构ARM证券的回报具有吸引力 并准备利用谨慎的杠杆管理和及时的股权融资来抓住机会 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储在7月 9月中旬和可能在本月底的降息将显著有利于公司 并应有助于未来几个季度的收益增强 [6] - 尽管第三季度市场条件不利 但公司对收益前景越来越乐观 主要因抵押贷款预付趋于缓和 短期利率下降 对冲成本下降 [8] - 回购利率相对于联邦基金利率持续高企 对融资利差和收益构成阻力 [5] - 较低的普遍利率和较高的市场波动性对投资组合和互换估值产生负面影响 [5] 其他重要信息 - 公司强调虽然本季度抵押贷款预付水平较高 但增速低于行业整体水平 [8] - 互换账簿固定利率的显著下降将导致未来几个季度的对冲成本大幅降低 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在季度内降低杠杆的时机和原因 - 公司有意识地决定在季度内降低杠杆 主要因市场状况和回购市场混乱 虽然筹集了7500万美元资本 但并未完全部署 [12] - 当前利差环境下 公司可以以8.75至9倍的杠杆获得与之前9.5倍杠杆相当的回报 [12] 问题: 是否考虑用普通股回购优先股以减少业务层面的杠杆 - 公司认为现有优先股和1亿美元无担保借款的总体资本成本约为7.75% 在当前环境下难以替代 [16] - 将普通股资本部署到新证券中可获得高于优先股资本成本的ROE 长期来看优先股将再次对普通股回报产生增值作用 [16] 问题: 当前联邦基金利率和GCF RMBS利率下的30天回购利率 - 当前回购利率约为207个基点 相对于短期货币市场利率处于高位 如果美联储如预期降息 预计回购利率将降至185个基点 [18] 问题: 年底前回购市场的策略 - 公司可能会延长部分回购期限 以利用年底前的有利利率 并对冲年底资金市场的不确定性 [19] 问题: 当前利差环境下的净利息利差 - 当前净利息利差约为90至95个基点 在8.75至9倍杠杆下可产生10.5%至11%的回报 [20] 问题: 预付速度对溢价摊销的影响 - 公司采用有效收益率法和终身速度假设进行摊销 实际速度的变化会对当期整体有效收益率产生影响 [22][23] 问题: 互换重新定位对GAAP或核心收益的影响 - 互换固定利率从季度的平均2.14%降至季度末的2.04% 部分较低利率的互换将在第四季度到期 这将影响未来的互换利率 [24]

商业抵押贷款组合规模与结构 - 截至2019年6月30日，公司商业抵押贷款组合包含106笔贷款，净账面价值为25.466亿美元，较2018年12月31日的100笔贷款和22.068亿美元有所增长[166] - 2019年6月30日持有11笔待售商业抵押贷款，公允价值1.04亿美元（2018年12月31日为7笔7690万美元）[166] - 公司总贷款组合规模为2,563,379美元，平均有效收益率为6.5%，平均贷款价值比为67.0%[188] - 商业抵押贷款组合的总面值为1.0405亿美元，平均有效收益率为4.9%，平均贷款价值比为60.2%[191] 商业抵押贷款利率与期限 - 2019年6月30日商业抵押贷款加权平均利率为6.5%（2018年12月31日为6.7%），加权平均剩余期限为1.4年（2018年12月31日为1.5年）[169] - 截至2019年6月30日，97.6%的贷款采用固定利率（2018年12月31日为97.3%）[172] - 浮动利率贷款均包含利率上限条款，用于对冲利率上升风险[190] 贷款损失准备金 - 贷款损失准备金从2018年12月31日的480万美元增至2019年6月30日的790万美元[166] - 2019年6月30日有1笔1680万美元本金余额的贷款逾期超90天，已计提240万美元专项准备金[167] - 2019年上半年贷款损失准备金为306.8万美元，2018年同期为243.6万美元[246] 抵押物类型分布 - 按抵押物类型划分，2019年6月30日组合中办公地产占比50.9%（2018年12月31日为45.1%），多户住宅占比15.6%（2018年12月31日为16.1%）[175] - 商业抵押贷款组合中，零售类贷款最高面值为50,975千美元，贷款价值比(LTV)为87.1%[185] - 多户住宅类贷款最大单笔金额为109,853千美元，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为6.4%[186] - 酒店类贷款最高有效收益率为8.6%（1个月LIBOR + 6.20%），对应贷款面值8,875千美元[185] - 自存仓类贷款最低LTV为37.6%，贷款金额2,400千美元，利率为1个月LIBOR + 4.05%[185] - 办公类贷款平均有效收益率为7.1%（范围6.1%-7.9%），最大单笔金额38,385千美元[185] - 混合用途类贷款唯一记录显示面值109,853千美元，LTV为67.0%[186] - 多户住宅类贷款中LTV超过80%的有3笔，最高达85.9%（贷款11,590千美元）[185] - 零售类贷款最低有效收益率为6.7%（1个月LIBOR + 4.25%），对应两笔贷款面值分别为14,350千美元和50,975千美元[185] - 酒店类贷款LTV跨度最大（36.2%-77.0%），其中最低LTV对应贷款面值34,000千美元[185][186] - 整体贷款组合中利率最低为1个月LIBOR + 3.15%，有效收益率5.6%，属于22,502千美元的多户住宅贷款[185] 地域分布 - 按地域分布，2019年6月30日远西部地区占比23.7%（2018年12月31日为26.6%），中大西洋地区占比27.3%（2018年12月31日为31.7%）[177] CMBS投资组合 - 2019年6月30日CMBS投资组合包含8笔证券，公允价值为1.338亿美元，加权平均利率4.4%，剩余期限14.6年[166][169] - 房地产证券组合的总面值为1.33501亿美元，平均有效收益率为4.4%[191] 收入与利润 - 2023年第二季度净利息收入为2235.6万美元，净利差为1.9%，而2018年同期净利息收入为1973.8万美元，净利差为3.9%[195] - 2023年第二季度商业抵押贷款持有待售实现收益为720万美元，较2018年同期的400万美元增长80%，主要因CMBS证券化市场销售利润率提高[198] - 公司2019年第二季度净收入为1452.6万美元，2018年同期为1210.2万美元[246] - 公司2019年上半年净收入为3441.6万美元，较2018年同期的1739.8万美元增长97.8%[246] - 2019年第二季度修正后运营资金（MFFO）为1512.6万美元，2018年同期为1344万美元[246] - 2019年上半年MFFO为3765.5万美元，较2018年同期的1743.9万美元增长116%[246] 利息收入与支出 - 2023年第二季度利息收入为4822.5万美元，较2018年同期的3412.7万美元增长41.3%，主要受1个月LIBOR上升和利息资产平均余额增加9.221亿美元驱动[196] - 2023年第二季度利息支出为2586.9万美元，较2018年同期的1438.9万美元增长79.8%，主要受1个月LIBOR上升、付息负债平均余额增加5.251亿美元及450万美元非现金费用影响[198] - 利息收入从2018年同期的6,350万美元增至2019年的9,470万美元，主要受1个月LIBOR上升和利息收益资产平均账面价值增加8.352亿美元驱动[205] - 利息支出从2018年同期的3,310万美元增至2019年的4,620万美元，主要因1个月LIBOR上升和付息负债平均账面价值增加6.168亿美元[206] 运营费用 - 2023年第二季度运营费用中，资产管理及次级绩效费用为380万美元，较2018年同期的230万美元增长65.2%[199] - 2023年第二季度行政服务费用为355.6万美元，较2018年同期的312.5万美元增长13.8%，主要因投资组合规模扩大[201] - 运营费用从2018年1,831万美元增至2019年2,188万美元，其中资产管理及次级绩效费用从450万美元增至745万美元[209][212] 融资活动 - 2019年通过普通股和优先股发行筹集5,560万美元资金，并计划继续通过私募融资[211] - 2019年6月30日，公司普通股发行总量为996.3771万股，募集资金总额为1.6493亿美元[223] - 2019年6月30日，公司优先股发行总量为3.2245万股，募集资金总额为1.6122亿美元[223] - 公司有1920万美元的普通股绑定购买承诺和3130万美元的优先股绑定购买承诺[223] 回购协议融资 - 公司总回购协议融资承诺金额为11.95亿美元，未偿还金额为1.4944亿美元，利息支出为776.8万美元[218] - JPM回购协议融资承诺金额从3亿美元增至5.2亿美元，到期日延长至2020年1月30日[218] - CS回购协议融资承诺金额从2.5亿美元增至3亿美元，未偿还金额为7653.4万美元，加权平均利率为4.69%[218] - 截至2019年6月30日，CMBS主回购协议未偿还金额为8502.2万美元，加权平均利率为3.35%，平均到期天数为9天[220] - 2019年第二季度商业抵押贷款回购协议平均未偿还金额为3.579亿美元，房地产证券回购协议平均未偿还金额为8417.9万美元[220] - 2019年第二季度商业抵押贷款回购协议最大平均未偿还金额为4.832亿美元，房地产证券回购协议最大平均未偿还金额为8190万美元[220] 债务与杠杆 - 抵押贷款凭证（CLO）规模从2018年底的9.472亿美元增至2019年的14.391亿美元，加权平均收益率从5.0%降至4.8%[204] - 回购协议融资总额达14.95亿美元，实际使用金额为1.3287亿美元，加权平均利率范围为4.53%-7.25%[217] - 2019-FL5抵押贷款资产池包含49项抵押资产，本金余额达8.1亿美元，发行了7.148亿美元浮动利率票据[214] - 杠杆率从2018年的71.6%微升至2019年的72.3%，加权平均杠杆收益率从8.7%显著提升至13.6%[204] - 2023年第二季度平均杠杆率为72.9%，较2018年同期的81.6%下降8.7个百分点[195] - 截至2019年6月30日，公司CLO债务总额为19.047亿美元[236] 现金流 - 2019年上半年公司经营活动产生的净现金流入为1640万美元，主要受3440万美元净收入增长驱动[232] - 2019年上半年公司投资活动净现金流出为4.509亿美元，主要用于6.69亿美元商业抵押贷款发放和1.075亿美元房地产证券购买[232] - 2019年上半年公司融资活动净现金流入为4.084亿美元，主要来自1660万美元回购设施借款和4050万美元CMBS MRA借款[232] 股息与分配 - 2019年上半年公司向普通股股东支付的现金股息总额为2186.3万美元，通过DRIP计划发行的股息总额为688.4万美元[228] - 2019年上半年公司净收入为2760.6万美元（GAAP），占股息支付总额的76.1%[231] - 公司必须分配至少90%的应税收入以维持REIT资格，并避免支付联邦所得税[225] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东以避免联邦所得税[234] 利率风险与对冲 - 截至2019年6月30日，公司投资组合中包含110项浮动利率投资，较2018年底的64项增长71.9%[250] - 利率上升50个基点将使2019年净利息收入增加2.65%，2018年同期为2.75%[250] - 利率下降25个基点将使2019年净利息收入减少0.45%，2018年同期减少1.38%[250] - 公司通过利率互换、领子期权等对冲工具管理利率风险[248] 信用风险 - 公司投资组合面临较高的信用风险，主要受借款人财务状况和房地产表现等因素影响[247]

财务数据和关键指标变化 - 公司GAAP净亏损6350万美元或每股摊薄亏损080美元 核心盈利1480万美元或每股摊薄盈利012美元 差异主要来自互换组合的估值损失[13] - 投资组合收益率季度环比上升7个基点至282% 主要受益于收购资产现金收益率上升[14] - 账面价值季度环比下降050美元至893美元 主要受互换组合市值计价损失影响[16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 抵押贷款预付速度(CPR)从一季度上升至26% 预计三季度将进一步上升后四季度回落[17][21] - 新发行ARM证券预计生命周期CPR从18%升至25% 而存量证券CPR从25%降至15-17% 形成市场收敛现象[21][64] 公司战略和发展方向 - 互换头寸规模达75亿美元 覆盖70%的回购融资余额 通过锁定较低融资成本对冲利率下行风险[8][9] - 终止8亿美元30个月期限互换 替换为24个月期限新互换 降低固定支付利率并缩短久期[52][54] 行业竞争和经营环境 - 美联储利率政策不确定性导致市场波动 从预期全年降息125基点调整为75基点[6] - 抵押贷款利率下行刺激再融资活动 ARM证券出现新旧品种预付速度分化现象[21][65] 问答环节摘要 预付速度相关问题 - 预计CPR将从当前26%升至三季度高位后回落至20%左右 长期趋向20-22%区间[20][22] - 采用生命周期摊销法平滑季度波动 避免以往保守会计带来的收益剧烈波动[42][45] 互换组合管理 - 新互换集中在2-3年期限 平均固定利率225% 低于无对冲回购成本[28][30] - 当前1个月回购利率约240-245基点 预计降息后将降至230-235基点[34] 会计处理说明 - 核心盈利剔除互换市值波动影响 但包含实际现金利息收支[13][56] - 互换提前终止产生2480万美元已实现损失 属于一次性调整项目[52][54]

财务数据关键指标变化 - 公司2019年第一季度利息收入为4650万美元，较2018年同期的2940万美元增长58.2%，主要驱动因素为1个月LIBOR上升及生息资产平均账面价值增加9.033亿美元[165] - 公司2019年第一季度利息支出增至2040万美元，较2018年同期增长9.1%，主要由于融资成本基准利率上升及付息负债平均账面价值增加7.107亿美元，其中6.445亿美元来自2018年发行的两笔CLO[166] - 公司2019年第一季度净利差为2.9%，较2018年同期的0.5%显著提升，加权平均杠杆收益率从8.3%增至14.7%[164] - 公司2019年第一季度房地产债务平均账面价值23.26亿美元，收益率7.5%，较2018年同期规模增长51.4%但收益率基本持平[164] - 公司2023年第一季度净收入为1989万美元，较2018年同期的529.6万美元增长275.6%[204] - 第一季度调整后运营资金（MFFO）为2252.9万美元，较2018年同期的399.9万美元增长463.4%[204] - 贷款损失准备金为249.5万美元，较2018年同期的8.2万美元激增2942.7%[204] 贷款组合表现 - 截至2019年3月31日，公司商业抵押贷款组合的净账面价值为23.248亿美元，较2018年12月31日的22.068亿美元增长5.3%[138] - 2019年第一季度贷款损失准备金从480万美元增至730万美元，季度内新增240万美元资产专项拨备[138] - 商业抵押贷款加权平均票面利率从2018年12月的6.7%降至2019年3月的6.6%，剩余期限从1.5年缩短至1.4年[138] - 非绩效贷款包括一笔1680万美元本金余额的贷款（公允价值940万美元）和另一笔1130万美元本金余额的贷款[138] - 浮动利率贷款占比从2018年12月的97.3%微降至2019年3月的97.4%[141] - 公司商业抵押贷款组合中，多户住宅类贷款占比最高，例如Senior Debt 55-58、64-65等，面值总计超过21.98万至73.62万美元，贷款价值比(LTV)在70.0%至85.9%之间[156] - 公司整体贷款组合平均LTV为67.2%，平均有效收益率6.6%[156] 业务线表现 - 零售和酒店类贷款利率较高，例如Senior Debt 59（零售）利率为LIBOR+4.95%（有效收益率7.45%），Senior Debt 94（酒店）利率为LIBOR+4.95%（有效收益率7.45%）[156] - 自存仓类贷款(Self Storage)有效收益率最高达8.5%（Senior Debt 68）和8.0%（Senior Debt 75），显著高于其他资产类别[156] - TRS业务中多户住宅贷款规模最大，例如TRS Senior Debt 2面值21,000美元，利率5.5%，LTV 70.0%[159] - 夹层贷款(Mezzanine Loan)平均利率达10.0%（如TRS Mezzanine Loan 2），显著高于优先债利率[159] - CMBS证券组合总面值66,692美元，平均有效收益率4.9%，其中CMBS 3规模最大（40,000美元）[159] - TRS业务整体贷款组合平均LTV为67.1%，平均有效收益率5.7%[159] 地区表现 - 中东部地区投资占比从31.5%下降至27.3%，远西部地区从15.0%上升至16.4%[146] 融资活动 - 公司CLO融资规模从2018年7.408亿美元增至2019年13.853亿美元，融资成本从7.4%降至4.2%[164] - 公司2019年通过私募向机构和个人投资者募集3440万美元股权资本，并计划继续通过债务和股权融资补充资本[171] - 2019年第一季度普通股发行总量为869.2945万股，总购买价格为1.43695亿美元[181] - 2019年第一季度优先股发行总量为3.2245万股，总收益为1.61224亿美元[183] - 2019年第一季度公司支付现金股息总额为1056.6万美元，DRIP计划下发行股息总额为339.2万美元[188] 现金流 - 2019年第一季度运营活动净现金流出380万美元，主要因商业抵押贷款销售抵消净收入1990万美元[191] - 2019年第一季度投资活动净现金流出1.159亿美元，主要用于3.109亿美元商业抵押贷款收购[191] - 2019年第一季度融资活动净现金流入1200万美元，主要来自2.214亿美元回购协议借款[191] 风险管理 - 截至2019年3月31日，公司持有98笔浮动利率投资，较2018年末的64笔增长53.1%[207] - 利率上升50个基点时，净利息收入预计增长3.36%（2019年3月）和2.75%（2018年12月）[207] - 利率下降25个基点时，净利息收入预计减少1.68%（2019年3月）和1.38%（2018年12月）[207] - 信贷风险敞口通过折价收购和损失假设进行管理，但受宏观经济等不可控因素影响[205] 其他重要内容 - 2018年11月董事会确立的每股净资产估值为18.75美元，基于2018年9月30日资产估值[135] - 2019年2月Franklin Templeton收购了公司顾问，但未改变顾问协议条款或高管团队[134] - 公司披露控制程序和财务报告内部控制均保持有效，未发生重大变更[209][210] - 公司未涉及重大法律诉讼，仅存在常规业务相关诉讼[210]

Capstead Mortgage Corporation (CMO) Q1 2019 Earnings Conference Call April 25, 2019 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Investor Relations Phil Reinsch - President & Chief Executive Officer Lance Phillips - Senior Vice President & Chief Financial Officer Robert Spears - Executive Vice President & Chief Investment Officer Conference Call Participants Eric Hagen - KBW Steve Delaney - JMP Securities Gabe Poggi - Shoals Capital Operator Good day, and welcome to the Capstead Mortgage Corporation Fir ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Securities registered pursuant to section 12(b) of the Act: None Securities registered pursuant to section 12(g) of the Act: Common stock, $0.01 par value per share (Title of class) FORM 10-K (Mark One) x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ¨TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the trans ...

Capstead Mortgage Corporation (CMO) Q4 2018 Earnings Conference Call January 31, 2019 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Investor Relations Phillip Reinsch - President and Chief Executive Officer Lance Phillips - Senior Vice President and Chief Financial Officer Robert Spears - Executive Vice President and Chief Investment Officer Conference Call Participants Eric Hagen - Keefe, Bruyette, & Woods, Inc. Steven DeLaney - JMP Securities LLC Operator Good day, and welcome to the Capstead Mortgage ...