公司基本信息 - 公司是一家房地产金融公司，主要发起、收购和管理多元化商业房地产债务投资组合，于2012年11月15日在马里兰州注册成立，2013年5月14日开始运营，并自2013年12月31日起选择作为房地产投资信托（REIT）纳税[26] - 公司的业务主要通过Benefit Street Partners Realty Operating Partnership, L.P.开展，公司是其唯一普通合伙人，直接或间接持有其所有有限合伙人权益单位；公司无直接员工，由Benefit Street Partners L.L.C.担任顾问[26] - 公司投资于商业房地产债务投资，包括第一抵押贷款、次级抵押贷款、夹层贷款等，还发起导管贷款并打算通过子公司出售以获利，同时投资于商业房地产证券和拥有通过止赎等方式获得的房地产[26] 财务报表编制基础 - 公司的合并财务报表按权责发生制编制，符合美国公认会计原则（GAAP），应与2020年年度审计财务报表一并阅读[27] 疫情影响说明 - 由于COVID - 19大流行，其影响可能对公司使用的重大估计和假设产生负面和重大影响，实际结果可能与估计不同[30] 合并报表范围 - 公司合并所有通过多数股权或投票权控制的实体，以及作为主要受益人的可变利益实体（VIE），包括发行和证券化的抵押债务凭证（CLOs）[31] 资产计量方式 - 商业抵押贷款根据持有目的不同，分别按成本、公允价值等方式计量；房地产资产按估计公允价值入账，折旧采用直线法；租赁分为经营租赁和融资租赁，截至2021年6月30日的租赁均为经营租赁[35][37][38][39] - 公司商业房地产证券在收购日分类为可供出售，按公允价值计量，未实现损益计入累计其他综合收益或损失[44] 信用损失准备政策 - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，信用损失准备从贷款摊余成本中扣除，未使用贷款承诺的信用损失准备计入应付账款和应计费用[41] - 贷款逾期90天以上或有合理怀疑无法及时收回时，将被置于非应计状态并视为不良贷款[43] 回购协议处理方式 - 公司回购协议下出售的商业抵押贷款和房地产证券作为抵押融资交易处理，相关资产仍在资产负债表上，收到的现金记为负债[46] 递延融资成本处理 - 公司递延融资成本按有效利率法在融资协议期限内摊销，计入利息费用[47] 股份回购及发行相关政策 - 公司有股份回购计划，经董事会批准的赎回义务将从权益重分类为负债[48] - 公司自2018年起不时进行普通股或优先股私募发行，相关发行成本分别计入股东权益或优先股[49] 股息再投资计划 - 公司股息再投资计划允许股东选择以购买普通股代替现金分红，购买价格取最近估计每股净资产值和最近披露的GAAP每股账面价值中的较低者[50] 税务相关 - 公司自2013年12月31日起符合美国联邦所得税REIT资格，需满足一定要求并至少分配90%的“REIT应税收入”[51] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司所得税费用分别为0.3百万美元和 - 0.7百万美元；六个月分别为2.3百万美元和 - 2.6百万美元[51][53] 业务板块信息 - 公司有四个可报告业务板块，分别为房地产债务业务、房地产证券业务、商业管道业务和房地产持有业务[56] 优先股相关条款 - A系列优先股清算优先权为每股5000美元加应计未付股息，股息按清算优先权的4.0%年利率累积，评级下降时增加1.0% [59] - 若在2024年6月25日前未发生流动性事件，A系列优先股股东有权要求公司按清算优先权赎回或转换为普通股，转换率为每股299.2股[59] - C系列优先股在清算和股息权利上与A系列优先股同等，2025年10月18日起可选转换和赎回[59][61] - D系列优先股在清算和股息权利上与A系列和C系列优先股同等，流动性事件发生一年后强制转换[63] 准则采用情况 - 2020年3月12日，FASB发布ASU No. 2020 - 04，公司截至2021年6月30日未采用相关可选权宜之计或例外规定[64] 财务数据关键指标变化 - 资产负债表项目 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为63,277千美元和82,071千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司商业抵押贷款投资净额分别为3,109,111千美元和2,693,848千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为3,455,683千美元和3,189,761千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为2,400,192千美元和2,182,063千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，A系列可赎回可转换优先股发行及流通数量分别为25,567股和40,515股，对应金额分别为127,579千美元和202,292千美元[9] - 截至2021年6月30日，D系列可赎回可转换优先股发行及流通数量为17,950股，金额为89,670千美元，2020年12月31日无发行或流通[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，普通股发行及流通数量分别为44,284,833股和44,510,051股，对应金额分别为444千美元和446千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司累计其他综合收益（损失）分别为0千美元和 - 8,256千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司累计亏损分别为 - 77,857千美元和 - 106,471千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司股东权益总额分别为831,276千美元和798,444千美元[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司商业抵押贷款投资总额分别为31.09111亿美元和26.93848亿美元[65] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司商业抵押贷款组合分别包含148笔和130笔贷款[65] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，无针对非履约状态贷款的特定准备金[65] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司按公允价值计量的待售商业抵押贷款分别有11笔和3笔，合同未偿还本金分别为7590万美元和6760万美元[70] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别有一笔总成本基础为5710万美元和两笔总成本基础为9490万美元的贷款处于非应计状态，且无相关信用损失准备金[78] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为2578272千美元和2149607千美元[110] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司普通股分别有44284833股和44510051股流通在外[114] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，A类优先股分别有25567股和40515股流通在外，C类优先股均为1400股，2021年6月30日D类优先股有17950股流通在外[114][116] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司已宣告但未支付的普通股股息均为1220万美元[116] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司已宣告但未支付的A类优先股股息分别为210万美元和330万美元，C类优先股均为10万美元，2021年6月30日D类优先股为170万美元[116] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，商业抵押贷款投资净额分别为2443385千美元和2044956千美元[110] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司对借款人的未偿承诺分别为390343000美元和228692000美元[123] - 截至2021年6月30日，商业抵押贷款待售按公允价值计量为77,031千美元，其他房地产投资按公允价值计量为2,547千美元，利率互换为5千美元，信用违约互换为964千美元，利率互换负债为1,286千美元，国债期货为35千美元[135] - 截至2020年12月31日，房地产证券可供出售按公允价值计量为171,136千美元，商业抵押贷款待售按公允价值计量为67,649千美元，其他房地产投资按公允价值计量为2,522千美元，利率互换为25千美元，信用违约互换为297千美元，国债期货为106千美元[135] - 截至2021年6月30日，投资用商业抵押贷款账面价值为3126303千美元，公允价值为3150424千美元；截至2020年12月31日，账面价值为2714734千美元，公允价值为2724039千美元[143] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，信用损失备抵分别为1720万美元和2090万美元[143] - 截至2021年6月30日，衍生工具公允价值资产为5千美元，净资产为5千美元；商业抵押贷款回购协议负债为287462千美元，房地产证券回购协议负债为46510千美元，衍生工具公允价值负债为2285千美元[147] - 截至2020年12月31日，衍生工具公允价值资产为25千美元，净资产为25千美元；商业抵押贷款回购协议负债为276340千美元，房地产证券回购协议负债为186828千美元，衍生工具公允价值负债为403千美元[147] - 截至2021年6月30日总资产为34.55683亿美元，截至2020年12月31日为31.89761亿美元[149] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，投资用商业抵押贷款分别为148笔和130笔，账面价值分别为31.091亿美元和26.938亿美元[163] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，待售商业抵押贷款分别为11笔和3笔，公允价值分别为7700万美元和6760万美元[163] - 截至2020年12月31日，待售房地产证券为9笔CMBS投资，公允价值为1.711亿美元，2021年6月30日无此类投资[163] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，其他房地产投资公允价值均为250万美元[163] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，待售自有房地产账面价值分别为2610万美元和2650万美元[163] - 截至2021年6月30日有1笔贷款利息逾期超90天，账面价值5710万美元；截至2020年12月31日有2笔，账面价值9490万美元[163] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.3%和5.5%，加权平均剩余期限均为1.7年[163] - 截至2020年12月31日，CMBS投资加权平均票面利率为2.2%，剩余期限为12.8年[163] 财务数据关键指标变化 - 利润表项目 - 2021年三个月利息收入为48,985美元，2020年同期为43,241美元[12] - 2021年上半年净利息收入为67,216美元，2020年同期为51,468美元[12] - 2021年三个月总费用为13,342美元，2020年同期为12,812美元[12] - 2021年上半年信贷损失拨备为 - 3,839美元，2020年同期为18,639美元[12] - 2021年三个月净收入为30,010美元，2020年同期为7,814美元[12] - 2021年上半年净收入为60,156美元，2020年同期为414美元[12] - 2021年三个月归属于普通股的净收入为22,998美元，2020年同期为4,359美元[12] - 2021年基本每股收益为0.52美元，2020年为0.10美元[12] - 2021年上半年可供出售证券未实现净损益为8,256美元，2020年同期为 - 27,288美元[14] - 2021年三个月归属于公司的综合收益为30,224美元，2020年同期为48,133美元[14] - 2021年上半年净收入为60,156美元，2020年同期为414美元[22] - 2021年第二季度，信用违约互换未实现（收益）/损失为 - 15千美元，已实现（收益）/损失为188千美元；利率互换未实现（收益）/损失为2169千美元，已实现（收益）/损失为 - 357千美元；国债期货未实现（收益）/损失为1009千美元，已实现（收益）/损失为 - 112千美元；总计未实现（收益）/损失为3163千美元，已实现（收益）/损失为 - 281千美元[145] - 2020年第二季度，信用违约互换未实现（收益）/损失为1217千美元，已实现（收益）/损失为0千美元；利率互换未实现（收益）/损失为394千美元，已实现（收益）/损失为0

合并与财务状况 - 合并后，BSPRT的每股估计总对价为7.30美元，较CMO截至2021年6月30日的稀释账面价值每股115.75%和2021年7月23日的市场价格溢价20.0%[7] - 合并后，BSPRT将成为第四大上市商业抵押房地产投资信托（REIT），预计将产生近20亿美元的临时股本[7] - BSPRT当前的杠杆率为2.4倍，而CMO的杠杆率为6.8倍，预计合并后将改善资产负债表和收益状况[7] - 合并后，BSPRT计划实施1亿美元的股票回购计划，其中3500万美元将由Franklin资助[7] - CMO的股东将获得每股0.99美元的现金对价，合并后BSPRT将承担CMO的2.58亿美元的7.50%系列E可赎回优先股[14] - 合并预计在2021年第四季度完成，届时BSPRT的股票将在纽约证券交易所上市，股票代码为“FBRT”[14] - 合并后，约62.7%的BSPRT股权将由现有CMO独立董事填补的3个新创建的董事会席位控制[14] - BSPRT的外部管理人Benefit Street Partners将继续管理合并后的公司[14] - 合并后，约94%的BSPRT股份将在交易完成后锁定6个月[14] - BSPRT的管理费用为股东权益的1.50%，并且超过6.0%年回报的任何超额收益将收取15.0%的年绩效费用[15] 投资组合与收益 - BSPRT的商业贷款组合中，浮动利率贷款占比为96%[26] - BSPRT的投资组合中，50%集中于多家庭贷款[25] - BSPRT的总资产为36亿美元，总股本为10亿美元[20] - BSPRT的年化股本回报率超过12.5%[20] - CMO的投资组合中，99%投资于机构或政府担保的可调利率抵押贷款证券[18] - BSPRT的投资策略预计将在约四个季度内对可分配收益和每股股息产生增益[17] - 公司拥有58人的房地产团队，具备强大的交易来源和承销能力，得益于BSP领先的信用专业知识[40] - 中型市场的差异化聚焦提供了显著的竞争优势，平均贷款规模约为2200万美元，净利差为3.6%[40] - 现有的大规模、高度多元化的投资组合在近期经济下行中表现出韧性，过去六个季度的多户住宅持有比例超过50%[40] - 保守的资本结构专注于长期、非市场化和非追索权的CLO债务，约83%的债务资本化由CLO债务组成[40] - 公司在增长的同时实现了吸引人的回报，2020年第四季度的可分配收益股本回报率为12.6%，2021年第一季度为10.4%[40] 市场机会与展望 - 未来五年内，房地产债务到期市场机会超过2.1万亿美元[40]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为3552693千美元和3189761千美元，增长11.38%[8] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为2513966千美元和2182063千美元，增长15.21%[8] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司利息收入分别为42237千美元和47854千美元，下降11.74%[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利息收入分别为30868千美元和23362千美元，增长32.13%[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总费用分别为11941千美元和14770千美元，下降19.15%[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净收入分别为30146千美元和 - 7400千美元，扭亏为盈[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司普通股适用净收入分别为23408千美元和 - 11915千美元，扭亏为盈[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益分别为0.53美元和 - 0.27美元，扭亏为盈[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合收入分别为38188千美元和 - 75007千美元，扭亏为盈[14] - 2021年3月31日公司股东权益总额为814,460千美元，较2020年12月31日的798,444千美元增长约2.01%[16] - 2021年第一季度净收入为30,146千美元，而2020年同期净亏损为7,400千美元[19] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为4,448千美元，2020年同期为37,431千美元[19] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为307,822千美元，2020年同期提供净现金3,610千美元[19] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为322,140千美元，2020年同期为29,026千美元[22] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为110,907千美元，2020年同期为179,189千美元[22] - 2021年第一季度利息支付为10,698千美元，2020年同期为20,880千美元[22] - 2021年3月31日应付股利为14,585千美元，2020年同期为6,956千美元[22] - 2021年第一季度通过股息再投资计划发行的普通股价值为2,585千美元，2020年同期为3,548千美元[22] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，公司所得税拨备/（收益）分别为200万美元和 - 190万美元[58] - 2021年第一季度净收入为30,146千美元，2020年同期净亏损为7,400千美元[133] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为23,408千美元，2020年同期净亏损为11,915千美元[133] - 2021年第一季度基本和摊薄每股收益均为0.53美元，2020年同期均为 - 0.27美元[133] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司合并资产分别为2,729,253千美元和2,149,607千美元，负债分别为2,416,620千美元和1,893,856千美元[132] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，服务商持有的与CLO贷款还款相关现金分别为2.16亿美元和9860万美元[132] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，商业抵押贷款投资净额的信贷损失拨备分别为1650万美元和1940万美元[132] - 2021年第一季度公司分配普通股股息1220万美元，其中现金970万美元，DRIP发行普通股260万美元；2020年同期分配1580万美元，其中现金1220万美元，DRIP发行普通股360万美元[139] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司已宣告但未支付的普通股股息分别为1210万美元和1220万美元[139] - 截至2021年3月31日，公司估计每股资产净值为17.88美元，GAAP账面价值为每股18.45美元[142] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对借款人的未偿商业抵押贷款承诺分别为269,653千美元和228,692千美元[145] - 2021年第一季度与顾问及其关联方安排产生的费用为9072千美元，2020年同期为8748千美元[150] - 截至2021年3月31日，公司资产公允价值总计1.16373亿美元，其中一级97.4万美元，二级1975.4万美元，三级9564.5万美元；负债公允价值总计110.5万美元，均为二级[160] - 截至2020年12月31日，公司资产公允价值总计2.41332亿美元，其中一级10.6万美元，二级1.71161亿美元，三级7017.1万美元；负债公允价值总计40.3万美元，其中一级10.6万美元，二级29.7万美元[160] - 2021年第一季度，公司总利息收入为42237千美元，2020年第一季度为47854千美元[178] - 2021年第一季度，公司净收入为30146千美元，2020年第一季度净亏损为7400千美元[178] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为3552693千美元和3189761千美元[178] 公司业务线数据关键指标变化 - 公司是一家房地产金融公司，主要发起、收购和管理商业房地产债务投资组合[25] - 公司有四个可报告业务板块，分别为房地产债务业务、房地产证券业务、商业管道业务和房地产持有业务[63] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司商业抵押贷款投资组合分别有146笔和130笔贷款，净持有价值分别为30.10098亿美元和26.93848亿美元[72] - 2021年第一季度，公司信用损失准备金减少200万美元，主要因自上年底以来经济前景向好[73] - 截至2021年3月31日，公司非承诺贷款信用损失准备金期初余额为66.5万美元，期末余额为33.1万美元[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司持有待售的商业抵押贷款按公允价值计量分别为10笔和3笔[77] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司持有待售商业抵押贷款的合同未偿还本金分别为9260万美元和6760万美元[77] - 截至2021年3月31日，公司用于投资组合的商业抵押贷款总额为30.37546亿美元，2020年12月31日为27.22863亿美元[77] - 2021年3月31日，多户住宅贷款面值为1.515787亿美元，占比49.9%；2020年12月31日面值为1.202694亿美元，占比44.2%[77] - 2021年3月31日，办公贷款面值为5471万美元，占比18.0%；2020年12月31日面值为5174.64万美元，占比19.0%[77] - 截至2021年3月31日，公司持有待售商业抵押贷款按公允价值计量总额为9263.8万美元，2020年12月31日为6765万美元[80] - 2021年3月31日，办公用途持有待售贷款面值为3050万美元，占比32.9%；2020年无此类贷款[80] - 2021年3月31日，东南部地区持有待售贷款面值为3925.6万美元，占比42.4%；2020年无此类贷款[80] - 2021年3月31日，远西地区持有待售贷款面值为1800万美元，占比19.4%；2020年为5850万美元，占比86.5%[80] - 截至2021年3月31日，多户住宅投资贷款中1 - 2内部评级的贷款金额为4.20073亿美元，2020年为5.85941亿美元[81] - 截至2020年3月31日，公司总贷款金额为3028698美元[84] - 2020年工业贷款中1 - 2内部评级的金额为123139美元，混合用途贷款中1 - 2内部评级的金额为30265美元[84] - 2020年酒店贷款中1 - 2内部评级的金额为22887美元，3 - 4内部评级的金额为0美元，总贷款金额为22887美元[84] - 2020年自存仓贷款中1 - 2内部评级的金额为41324美元，总贷款金额为41324美元[84] - 2020年制造住房贷款中1 - 2内部评级的金额为25915美元，总贷款金额为25915美元[84] - 2020年多户住宅贷款中1 - 2内部评级的金额为177191美元，3 - 4内部评级的金额为0美元，总贷款金额为177191美元[84] - 2020年零售贷款中1 - 2内部评级的金额为0美元，3 - 4内部评级的金额为0美元，总贷款金额为0美元[84] - 2019年工业贷款中1 - 2内部评级的金额为123139美元，混合用途贷款中1 - 2内部评级的金额为30265美元[84] - 2019年酒店贷款中1 - 2内部评级的金额为26889美元，3 - 4内部评级的金额为0美元，总贷款金额为26889美元[84] - 2019年多户住宅贷款中1 - 2内部评级的金额为456036美元，3 - 4内部评级的金额为0美元，总贷款金额为456036美元[84] - 截至2021年3月31日，公司各类贷款总计26.62681亿美元，其中办公室贷款4.29197亿美元、工业贷款1.43472亿美元、混合用途贷款0.6505亿美元、酒店贷款3.96775亿美元、自助存储贷款0.62937亿美元、制造住房贷款0.44714亿美元[87] - 截至2021年3月31日，贷款摊余成本基础的逾期情况为：当前贷款总计29.71623亿美元，120天以上逾期贷款为0.57075亿美元，总计30.28698亿美元[90] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别有一笔总成本基础为5710万美元和两笔总成本基础为9490万美元的贷款处于非应计状态，且无相关信用损失准备金[91] - 公司对商业抵押贷款进行季度贷款组合评估并分配风险评级，评级范围为1 - 5[92] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，贷款的加权平均风险评级均为2.2[92] - 2021年3月31日，风险评级为2的贷款数量为122笔，面值为25.93571亿美元；风险评级为3的贷款数量为22笔，面值为3.834亿美元；风险评级为4的贷款数量为2笔，面值为0.60575亿美元[92] - 2020年12月31日，风险评级为2的贷款数量为104笔，面值为22.32045亿美元；风险评级为3的贷款数量为22笔，面值为3.8404亿美元；风险评级为4的贷款数量为4笔，面值为1.06778亿美元[92] - 2021年第一季度末商业抵押贷款投资组合余额为3010098000美元，2020年末为2693848000美元[95] - 2021年第一季度公司核销账面价值3780万美元商业抵押贷款，换得公允价值3750万美元房地产投资，产生30万美元减值损失[95] - 2021年3月31日CMBS 1票面价值1900万美元，公允价值1886.5万美元，利率2.4% [96] - 2020年12月31日多种CMBS票面价值和公允价值不等，如CMBS 1票面1325万美元，公允价值1265.7万美元，利率3.0% [96] - 2021年3月31日和2020年12月31日CLO投资加权平均合同期限分别为15年和14年，SASB投资分别为无和14年[99] - 2021年3月31日公司持有1个CMBS头寸，摊余成本1910万美元，未实现损失20万美元；2020年12月31日持有9个，摊余成本17940万美元，未实现损失830万美元[99] - 2021年第一季度可供出售证券未实现收益166.5万美元，重新分类净收益637.7万美元，净未实现收益804.2万美元[102] - 2021年3月31日房地产拥有资产净值6383.3万美元，2020年12月31日为2651万美元[103] - 2021年和2020年第一季度折旧费用分别为20万美元和30万美元[103] - 截至2021年3月31日，公司指定位于密苏里州堪萨斯城一处房地产为待售资产[

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度GAAP净收入为1890万美元，摊薄后每股收益0.15美元；核心收益为1740万美元，摊薄后每股收益0.13美元，核心收益排除了与投资组合相关的利率互换协议的已实现和未实现损失 [14] - 第一季度账面价值每股下降0.10美元，降幅1.4%，收于每股6.66美元，衍生品相关价值增加0.17美元被投资组合相关下降0.22美元和资本活动相关下降0.05美元所抵消 [15] - 第一季度投资组合平均收益率为1.38%，较上一季度的1.55%下降17个基点，主要受230万美元额外溢价摊销和现有贷款较低票面利率影响 [16] - 第一季度投资组合相关借款成本经对冲调整后平均为0.2%，较上一季度低17个基点，净息差与第四季度一致；3月31日互换账簿平均固定支付利率为6个基点，较12月31日提高2个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新发行ARM供应量降至3.6亿美元的历史低点，另有5.6亿美元的季节性二次销售；4月新发行机构ARM销售额超过12.5亿美元，新发行供应量在第二季度大幅回升 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度收益率曲线变陡，10年期收益率上升82个基点至1.74%，2年期收益率仅上升4个基点至0.16% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于产生有吸引力的风险调整后回报，将审慎配置流动性，为未来可能出现的机会建立灵活性 [13] - 由于美联储和商业银行的购买计划，机构担保MBS需求强劲，挤出了私人资本，降低了回报，公司难以将投资组合 runoff 资金以有吸引力的水平再投资 [11][12] - 公司目前更看好季节性证券和远期结算的新发行交易，认为其比即期结算的新发行证券更具价值 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为4月提前还款率已见顶，随着固定抵押贷款利率上升，再融资指数疲软，未来几个月和季度提前还款率将下降；若收益率曲线进一步变陡、抵押贷款利率继续上升，提前还款率将更快回落 [9][10] - 收益率曲线变陡的趋势对ARM估值和供应长期有利，公司对近期ARM供应的回升以及由此带来的有吸引力的风险调整后回报感到鼓舞 [19][22] 其他重要信息 - 公司2021年第一季度财报于4月28日发布，可在公司网站www.capstead.com的IR板块查看；本次电话会议网络直播链接也在公司网站投资者关系板块，网络直播存档和电话会议回放将在7月28日前提供 [3] - 电话会议中的部分评论可能被视为前瞻性陈述，基于管理层的某些假设和预期；部分术语为非GAAP财务指标，其与GAAP指标的调节信息在公司财报和相关表格中提供 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否量化第二季度与第一季度的购买量差异，并描述当前购买的证券类型？ - 第一季度购买约4亿美元，远低于约9亿美元的 runoff；目前第二季度购买量已超过第一季度，但公司不愿提供具体数字；公司继续购买季节性证券，认为远期结算的新发行证券比即期结算的更具价值 [25][26][27] 问题2: 购买三个月后的证券价格是否更低？ - 无论是绝对美元价格还是利差基础上，购买三个月后的证券价格都更低，从60 - 90天的证券与即期证券相比，增值情况相当可观 [29][30] 问题3: 每股收益下降0.02美元应归因于提前还款速度调整还是投资不足？ - 本季度230万美元的额外摊销可直接导致每股收益下降0.02美元，投资不足对本季度收益有影响，但主要原因是额外摊销 [32] 问题4: 第二季度投资组合增长时，对冲组合将如何调整？ - 从久期缺口角度，公司将保持其相对稳定，目前约为三个多月，预计不会有重大变化；新发行证券票面利率较低、久期风险较高，公司将相应进行对冲 [35][36] 问题5: 核心收益与股息之间的差距是否暂时的，以及如何考虑股息政策？ - 提前还款速度调整可视为一次性因素；投资组合规模较小会影响近期业绩，需等待找到合适的再投资机会来扩大规模；董事会制定股息政策时会从中长期角度考虑公司收益情况 [38][39][41]

公司基本信息 - 公司于2012年11月15日在马里兰州注册成立，2013年5月14日开始运营，自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[14] - 公司投资目标为向股东支付有吸引力且稳定的现金分红，并保全和返还股东投入的资本[15] - 公司有四种投资策略，包括开展商业房地产债务业务、投资商业房地产证券、发起管道贷款并出售到CMBS证券化交易、通过止赎等方式获取房地产[16] 公司业务类型及特点 - 公司主要关注第一抵押贷款，其期限可能为1 - 5年或长达10年，可能是固定或浮动利率，多为当期付息贷款[19] - B - 类票据包括次级抵押贷款，期限可能为1 - 5年或长达10年，可能是固定或浮动利率，多为当期付息贷款[20] - 过桥贷款期限一般不超过3年，为借款人提供短期资金用于房产收购、开发或再融资[21] - 夹层贷款期限可能为1 - 5年或长达10年，可能是固定或浮动利率，多为当期付息贷款[22] 公司融资策略 - 公司融资策略主要包括使用贷款、证券和证券化的有担保回购协议安排，也通过私募股权证券筹集资金[33] 公司纳税情况 - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若符合条件且向股东分配至少90%的“REIT应税收入”，则在分配范围内无需缴纳美国联邦所得税[34] - 公司的管道贷款业务由全资应税REIT子公司开展，需在联邦和适用州层面缴纳所得税[34] 公司运营服务及监管情况 - 截至2020年12月31日，公司没有直接雇员，依赖顾问及其附属公司提供服务[37] - 公司运营受美国和其他政府当局监管，虽现有法规未产生重大不利影响，但未来新法规影响难以预测[38] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响，预计未来仍将持续[42] - 新冠疫情导致公司房地产证券组合资产市值下降、市场波动，引发贷款人追加保证金通知[42] - 新冠疫情使商业房地产价值下降，尤其hospitality和零售资产类别，影响公司商业抵押贷款组合价值[44] - 新冠疫情增加借款人违约或延期还款数量，hospitality和零售行业借款人受影响尤其严重[44] - 新冠疫情增加债务资本成本、降低可用性，使通过CDO或CLO证券化融资不可行[44] 公司股东相关规定及风险 - 公司股东分红受多种因素影响，无法保证维持或增加分红水平，超收益分红会降低账面价值和每股NAV [44] - 公司股份无既定交易市场，上市后可能低于估计NAV或GAAP账面价值[44] - 公司章程规定，未经董事会豁免，任何人或实体不得拥有超过公司已发行股票总价值7.9%的股份[51] - 马里兰州法律规定，“业务合并”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行业务合并，期限为该股东成为利益相关股东后的五年[52] 公司投资估值及风险 - 公司预计每年仅对投资进行一次估值以确定每股净资产估计值，公布的每股净资产可能与实际值存在显著差异[54] - 公司使用回购协议、CLO和其他借款为部分投资提供资金，杠杆使用可能增加损失风险，且融资市场条件不受控制[56] - 利率上升时，公司固定利率资产利息收入不变，但利息支出可能增加，影响盈利能力[56] - 公司通过私募向机构和其他投资者筹集股权资本，出售低于账面价值的普通股和优先股会稀释现有股东价值[58] - 公司使用短期借款为投资融资，若抵押物公允价值下降，可能需提供额外抵押品或现金还款[58] 公司商业房地产债务投资风险 - 公司商业房地产债务投资受房地产相关风险影响，如自然灾害、经济和市场条件变化等[60] - 房地产价值下降会增加公司风险，因抵押物价值降低和借款人权益减少[60] - 持有房地产债务面临多种风险，包括自然灾害、战争或恐怖主义、经济和市场条件变化等[60] - 物业产生现金流和净收入的能力显著影响其价值，进而影响借款人还款能力和公司投资回报[62] - 清算违约商业房地产债务投资的延迟可能降低投资回报，止赎过程昂贵且漫长，可能需数年解决，还可能因借款人破产等进一步延迟[63] - 公司发起或收购的次级商业房地产债务可能占投资组合很大比例，面临更高风险，借款人破产时可能无法收回全部投资[63] - 商业房地产债务组合中的建设贷款面临成本超支、项目交付延迟、房地产价值下降等风险，可能导致公司投入更多资金或遭受损失[63] - 某些州的法律可能限制公司对抵押财产进行止赎或获得不足额判决的能力[65] - 非合规或非投资级评级的贷款或证券违约和损失风险更高，可能减少分配并影响普通股价值[66] - 公司投资的CMBS包括次级证券，面临底层贷款违约、市场流动性等风险，违约时可能无法收回部分或全部投资[67] - 公司可能投资的CDO有显著风险，投资CDO股权证券在底层抵押品违约或损失超过一定金额时价值可能大幅下降，且股权证券通常流动性差[69] - 可调整利率商业房地产贷款违约风险可能高于固定利率贷款，利率上升会增加借款人还款难度[70] - 利率变化会影响公司投资价值，导致收入减少或损失，影响可分配现金，利率套期保值可能产生不利影响[70] - 公司许多投资流动性差，难以根据经济和其他条件变化调整投资组合，可能导致损失[72] - 尽职调查可能无法揭示投资的所有重大问题，若未识别特定问题，公司可能需减记或注销资产、重组运营或承担减值等费用[74] - 公司在大型资本结构中作为多债权人之一时，可能无法以认为的最大化价值方式重组贷款[76] - 公司商业房地产债务组合中的未来资金预支义务面临房地产价值下降和运营表现不佳等风险[76] 公司会计政策 - 自2020年起公司适用FASB的ASU 2016 - 13，采用CECL模型计量信用损失，与先前“已发生损失”模型有显著差异[77] - 公司使用仓库融资工具可能限制资产收购能力，若证券化未完成，可能因抵押品清算产生损失[80] - 公司利用非追索权证券化，保留的次级权益可能放大投资损失风险，且未来可能无法以有利条件进入证券化市场[81] - 根据Dodd - Frank法案，证券化发行人需保留5%的风险，公司作为B - 类证券购买方可能需购买更大份额，且有转让和对冲限制[82] - 公司进行套期保值交易可能面临或有负债，其资金支付能力取决于资产流动性和资本获取能力[83] - 公司自2013年12月31日起的纳税年度开始符合REIT资格，但无法确保持续符合，若不符合将面临重大不利后果[86] - 即使符合REIT资格，公司仍可能面临多种税收负债，减少可分配给股东的现金流，如未分配收入的联邦企业所得税、4%的消费税等[87] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年9月30日公司普通股每股估计资产净值为17.88美元[94] - 截至2021年2月28日，公司有44,135,876股普通股流通在外，由16,061名登记股东持有[95] - 2020年第一季度普通股每月分配按每日率计算，相当于每年每股1.44美元；第二季度起季度分配为每股0.275美元（相当于每年1.10美元）[96] - 2020年现金分配为36,798,000美元，再投资分配为8,883,000美元，总分配为45,681,000美元；2019年现金分配为45,763,000美元，再投资分配为13,901,000美元，总分配为59,664,000美元[98] - 2020年净收入占总分配来源的80.6%，普通股发行占19.4%；2019年净收入占76.7%，普通股发行占23.3%[98] - 2020年公认会计原则下归属于普通股的净收入为39,826,000美元，2019年为66,914,000美元[98] - 公司限制性股票计划授予的普通股总数不得超过授权普通股的5.0%，且不超过400万股[99] - 截至2020年12月31日，公司已向独立董事授予44,876股限制性股票，其中27,823股已归属，5,333股被没收[99] - 2020年与限制性股票授予相关的补偿费用为200,000美元，截至2020年12月31日记录了3,248美元的应分配款项[99] - 公司最近估计每股资产净值为17.88美元，2020年12月31日GAAP每股账面价值为17.94美元[102] - 股票回购价格根据持股时间不同，分别为账面价值的92.5%（持股超1年不足2年）、95%（持股超2年不足3年）、97.5%（持股超3年不足4年）、100%（持股超4年或因死亡、残疾请求回购）[102] - 每个财政学期回购上限为上一财年加权平均流通普通股数量的2.5%，每个财年上限为5.0%[102] - 2020年1月1 - 31日回购373,135股，平均每股价格18.56美元；7月1 - 31日回购206,332股，平均每股价格16.25美元[105] - 2020年公司房地产证券投资组合实现损失1010万美元，大部分发生在上半年[111] - 贷款组合加权平均风险评级从2019年12月31日的2.1升至2020年12月31日的2.2，逾期贷款摊余成本增加3780万美元至9490万美元[111] - 2020年第二季度因资产价格下跌收到追加保证金通知，通过追加现金满足要求，降低了流动性[111] - 自2020年第二季度起董事会降低普通股定期股息，未来可能进一步降低或取消[111] - 2020年11月2日董事会批准公司普通股每股估计资产净值为17.88美元，估值范围为17.14 - 18.62美元[112] - 估计每股资产净值不代表第三方收购价格或上市后股价，不反映流动性折扣等因素[114] - 2020年和2019年利息收入分别为1.799亿美元和1.953亿美元，主要因一个月期LIBOR下降致利息收入减少[130] - 2020年和2019年利息支出分别为6660万美元和9040万美元，因一个月期LIBOR下降致利息支出减少[130] - 2020年和2019年持有待售商业抵押贷款实现收益分别为1590万美元和3780万美元，2020年因销售总额降低致收益减少2190万美元[130] - 2020年房地产可供出售证券实现损失1010万美元，因新冠疫情致资本市场混乱出售20只CMBS证券[130] - 2020年房地产可供出售证券未实现损失730万美元，因新冠疫情致市场波动和信用不确定性[130] - 2020年和2019年运营费用分别为4915.6万美元和5220万美元，主要因行政服务费用降低致运营费用减少[130] - 2019年和2018年利息收入分别为1.953亿美元和1.523亿美元，因生息资产平均账面价值增加7.694亿美元致利息收入增加[135] - 2019年和2018年利息支出分别为9040万美元和7000万美元，因计息负债平均账面价值增加6.247亿美元致利息支出增加[136] - 2019年和2018年持有待售商业抵押贷款实现收益分别为3780万美元和1130万美元，2019年因销售总额增加致收益增加2650万美元[138] - 2020年和2019年平均杠杆率分别为75.1%和74.6%，2019年和2018年平均杠杆率分别为74.6%和72.1%[128][134] - 2019年和2018年运营费用分别为5.22亿美元和3.7402亿美元，增长主要与资产管理和次级业绩费、行政服务费用和专业费用有关[140] - 2019年公司计提约200万美元次级业绩费，2018年为0[140] - 截至2020年和2019年12月31日，公司投资性商业抵押贷款分别为130笔和122笔，账面价值分别为26.938亿美元和27.62亿美元[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为3笔和7笔，公允价值分别为6760万美元和1.126亿美元[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司可供出售房地产证券分别为9笔和21笔，公允价值分别为1.711亿美元和3.863亿美元[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司其他房地产投资公允价值分别为250万美元和260万美元[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司自有房地产投资账面价值分别为2650万美元和3530万美元[141] - 截至2020年12月31日，公司有两笔贷款未付本金余额共计9490万美元；2019年有一笔贷款未付本金余额为5710万美元[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.5%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.7年和1.8年[141] - 截至2020年和2019年12月31日，公司CMBS投资加权平均票面利率分别为2.2%和3.7%，加权平均剩余期限分别为12.8年和15.8年[141] - 2019年12月31日至2020年12月31日，普通股总发行股数从12,136,262股增至12,786,296股，收益从201,225千美元增至212,087千美元[177] - 2019年12月31日至2020年12月31日，A类优先股总发行股数从40,496股增至40,510股，收益从202,549千美元增至202,619千美元[178] - 2020年A类优先股发行14股，收益70千美元，支付股息1股，金额7千美元，发行成本 - 23千美元，发行成本摊销94千美元[180] - 2020年C类优先股无发行，支付股息为0，发行成本 - 11千美元，发行成本摊销7千美元[180] - 2020年4月，公司将普通股股息支付时间从每月支付每日应计改为季度应计和支付，优先股也开始按季度支付应计和未付股息[182] - 2020年公司普通股股息现金支付总额为36

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为2330万美元，摊薄后每股收益0.19美元；核心收益为1970万美元，摊薄后每股收益0.15美元 [14] - 第四季度账面价值每股下降0.04美元，至每股6.76美元，衍生品相关增加0.10美元被投资组合相关下降0.14美元抵消 [15] - 第四季度投资组合平均收益率为1.55%，较上一季度的1.85%下降30个基点 [15] - 第四季度投资组合相关借款成本经对冲调整后平均为0.37%，较上一季度降低30个基点，净息差提高约1个基点 [16] - 截至12月31日，互换账簿固定支付利率为0.04%，较9月30日的利率下降65个基点 [16] - 2020年全年核心收益基础上实现9%的回报率，第四季度年化普通股权益回报率为8.85% [9] - 第四季度三个月经济回报率为1.6%，年化6.5%；自3月疫情导致固定收益市场动荡至年底，账面价值上涨0.69美元，加上0.45美元普通股股息，经济回报率约19%，年化25% [11] - 截至2021年目前，账面价值微降1美分，至每股6.75美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度收益率曲线显著陡峭化，10年期收益率上升23个基点，2年期收益率下降约1个基点 [17] - 第四季度新发行RMBS发行量为全年最低，约10亿美元，因从LIBOR向SOFR指数过渡，许多发起人提前停止接受LIBOR申请且SOFR产品推出延迟 [18] - 新发行ARM需求强劲，最低票面利率、最新发行的债券利差大幅收紧，二级市场销售清淡 [18] - 进入2021年，收益率曲线陡峭化趋势持续，1月已出现超2亿美元新SOFR ARM债券，预计3月市场生产和交易量将更加正常化 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在当前市场条件下谨慎部署流动性，为未来几个季度可能出现的机会保留灵活性 [13] - 与同行相比，公司普通股股息连续五个季度未变，且核心收益在各季度均达到或超过股息，而住宅抵押REIT同行平均股息目前约为疫情前的50% [10] - 公司目前更看好 seasoned ARM市场，短期内可能更倾向于投资该领域，对新发行债券投资较为谨慎，预计随着生产增加，新发行债券利差将趋于正常化 [22][23][24] - 若第一季度末未出现良好的资本部署机会，公司可能进一步降低杠杆率，为股票回购或其他资本运作提供更多灵活性 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 鉴于市场杠杆率降低和美联储的债券购买计划，预计不会重演3月的市场动荡，但高房贷提前还款率仍将持续一段时间，随着投资组合更替、现有资产到期和债券票面利率重置，提前还款率有望逐渐下降 [12] - 预计未来几个月提前还款率仍将维持在高位，今年前六到九个月后速度可能开始放缓，ARM投资组合中部分重置证券收益率下降将有助于减缓还款速度 [38][39][40] - 收益率曲线陡峭化对ARM估值长期有利，目前已有迹象显示ARM生产有所增加，若曲线进一步陡峭，ARM市场的供应、流动性和吸引力将进一步提升 [17][46] 其他重要信息 - 公司在新闻稿第9页提供了GAAP净收入与核心收益的调节表 [14] - 公司在新闻稿最后一页增加了关于当前重置投资组合债券未来一年左右重置情况的披露 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资新资金的最低ROE门槛是多少，该门槛在当前重置债券、新发行债券和长期债券之间如何变化 - 公司最低投资回报率要求为8%，目前市场杠杆率在7.25 - 8倍，部分 seasoned ARM市场可实现9%的回报率，新发行债券目前回报率低于该门槛，预计随着生产增加利差将趋于正常化，短期内公司可能更倾向于 seasoned ARM市场 [22][23][24] 问题2: 公司披露的公允价值互换到期情况中，特定季度平均固定利率的含义 - 该平均固定利率指特定到期期间互换合约的平均固定支付利率，例如2022年第三季度到期的12亿美元互换合约平均固定利率为1个基点，当前两年期OIS互换利率约为8个基点 [27] 问题3: 第四季度收益率调整的量化情况以及第一季度的预期 - 第四季度收益率调整约为7个基点，过去下半年较为稳定。第一季度公司通常会从更长期角度审视贷款期限速度，可能会根据提前还款率上升情况调整速度，并披露相关影响 [30] 问题4: 第一季度利率波动情况下，投资组合在久期、展期方面的表现 - 截至上周五收盘，公司账面价值微降1美分，由于收益率曲线2 - 3年期部分基本未变，投资组合久期变动不大，部分低票面利率新发行债券价格上涨约0.25点，其他债券价格基本持平。目前大多数新ARM债券交易价格在104.25 - 105.25之间，市场存在价格压缩现象，表现较好的债券为低票面利率或 seasoned债券 [33][34] 问题5: 公司股价相对于账面价值折价，在降低杠杆的情况下是否考虑回购股票 - 公司认为当前股价倍数低于应有水平，考虑到公司100%为机构债券投资组合且现金流表现良好，若第一季度末未出现良好的资本部署机会，可能进一步降低杠杆率，为股票回购或其他资本运作提供更多灵活性 [36][37] 问题6: 与AGNC观点对比，公司对ARM市场再融资情况的看法 - 随着时间推移，MBS市场各板块都会出现再融资倦怠现象，预计今年大部分时间提前还款率仍将维持在高位，六到九个月后可能开始放缓。ARM投资组合中部分重置证券收益率下降将有助于减缓还款速度，票面利率3%及以上的债券提前还款速度可能仍较快 [38][39][40] 问题7: 公司当前重置投资组合债券重置情况及影响 - 未来六个月平均有36%的债券将重置，其中22%将在第一季度重置，33%将在第二季度重置，剩余40%将在接下来六个月重置。这些债券重置后收益率下降，借款人提前还款动力减弱，有助于减缓还款速度，且还款速度下降带来的收益提升可能超过票面利率降低的影响 [42][43][44] 问题8: 固定利率抵押贷款市场需要出现什么情况，ARM市场生产才能大幅增长 - 目前收益率曲线陡峭化已促使ARM生产较第四季度有所增加，若曲线进一步陡峭，ARM市场的供应、流动性和吸引力将进一步提升 [46] 问题9: 考虑到近期新发行债券收益率面临的逆风、投资组合规模略有下降以及可能降低的杠杆率，当前股息的可持续性如何 - 今年存在诸多不确定因素，包括收益率曲线陡峭程度、债券购买回报率、杠杆率维持情况以及资本使用方式等，公司难以对股息情况做出明确预测，但会努力维持当前股息水平，避免因短期核心收益下降而中断股息发放 [49][50] 问题10: 发起人推出的SOFR ARM产品的情况，包括利润率、上限和下限 - 目前推出的SOFR ARM产品主要集中在7.1领域，新SOFR债券净利润率约为212个基点，高于旧LIBOR债券的160个基点左右。该产品理论上有1.5的上限结构，首次重置可上调5%，之后每六个月上调1%。目前其交易价格与类似LIBOR ARM债券差异不大，市场认为相对于SOFR指数，利差调整约50个基点以上是合理的 [52][53]

公司贷款组合相关指标变化 - 2020年前9个月公司贷款组合预期信贷损失拨备增加约1490万美元，3季度减少350万美元；同期房地产证券投资组合实现损失1010万美元[280] - 公司贷款组合加权平均风险评级从2019年末的2.1升至2020年9月末的2.2，逾期贷款摊余成本增加1250万美元至6960万美元[280] 公司净资产估值 - 2020年9月30日公司董事会确定公司普通股每股估计净资产值为17.88美元，估值范围为17.14 - 18.62美元[285] 各业务线投资组合数量及账面价值变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司商业抵押贷款投资组合分别有124笔和122笔，账面价值分别为25.989亿美元和27.62亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为1笔，公允价值0.1亿美元和7笔，公允价值11.26亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司可供出售房地产证券分别为9笔CMBS投资，公允价值16.98亿美元和21笔CMBS投资，公允价值38.63亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司其他房地产投资公允价值分别为2500万美元和2600万美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司自有房地产投资组合分别有3笔，账面价值5810万美元和2笔，账面价值3530万美元[288] 信贷损失拨备情况 - 公司分别于2020年9月30日和2019年12月31日记录信贷损失拨备2280万美元和90万美元[289] 股息政策调整 - 自2020年2季度起公司董事会降低普通股定期股息，未来可能进一步降低或取消[284] 房地产投资收益与损失 - 2020年第三季度公司出售房地产投资实现收益140万美元[290] - 2020年第一季度公司核销账面价值1440万美元商业抵押贷款，置换公允价值1400万美元房地产投资，产生损失40万美元[290] 商业抵押贷款抵押物置换 - 截至2020年9月30日，公司与借款人达成协议，以2140万美元价格置换账面价值2110万美元商业抵押贷款对应的抵押物[291] 利息逾期超90天贷款账面价值变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，有利息逾期超90天贷款的总账面价值分别为6960万美元和5710万美元[292] 商业抵押贷款与CMBS投资利率及期限变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.5%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.6年和1.8年[293] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，CMBS投资加权平均票面利率分别为2.2%和3.7%，剩余期限分别为13.1年和15.8年[293] 可供出售房地产证券未实现收益变化 - 2020年前三季度和前三季度，可供出售房地产证券未实现收益分别为1870万美元和亏损860万美元[294] 固定利率商业抵押贷款占比变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，固定利率商业抵押贷款占比分别为97.0%和97.4%[296] 商业抵押贷款抵押物类型和地区占比分布 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按抵押物类型和地区有不同占比分布[298][300] 商业抵押贷款按到期年份投资面值情况 - 展示了截至2020年9月30日和2019年12月31日商业抵押贷款按到期年份的投资面值情况[303][305] 高级债务信息 - 高级债务1的票面价值为33,655千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为4.2%，贷款价值比为65.0%[307] - 高级债务2的票面价值为12,882千美元，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为5.8%，贷款价值比为73.3%[307] - 高级债务3的票面价值为14,080千美元，利率为1个月LIBOR+4.45%，有效收益率为5.5%，贷款价值比为64.2%[307] - 高级债务4的票面价值为10,454千美元，利率为1个月LIBOR+6.00%，有效收益率为7.0%，贷款价值比为74.0%[307] - 高级债务5的票面价值为37,812千美元，利率为1个月LIBOR+3.35%，有效收益率为5.6%，贷款价值比为76.0%[307] - 高级债务50的票面价值为14,250千美元，利率为1个月LIBOR+3.95%，有效收益率为6.5%，贷款价值比为61.2%[308] - 高级债务51的票面价值为21,000千美元，利率为1个月LIBOR+4.14%，有效收益率为6.6%，贷款价值比为56.0%[308] - 高级债务52的票面价值为24,244千美元，利率为1个月LIBOR+3.10%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为73.1%[308] - 高级债务53的票面价值为37,643千美元，利率为1个月LIBOR+3.10%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为73.4%[308] - 高级债务54的票面价值为13,400千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为6.1%，贷款价值比为84.0%[308] - 高级债务55的票面价值为42,631，利率为1个月LIBOR+3.50%，有效收益率为5.8%，贷款价值比为71.0%[310] - 高级债务56的票面价值为8,500，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为7.2%，贷款价值比为51.6%[310] - 高级债务57的票面价值为10,580，利率为1个月LIBOR+4.50%，有效收益率为6.8%，贷款价值比为68.7%[310] - 高级债务58的票面价值为18,100，利率为1个月LIBOR+3.40%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为76.4%[310] - 高级债务59的票面价值为28,250，利率为1个月LIBOR+3.40%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为77.2%[310] - 高级债务105的票面价值为30,465，利率为1个月LIBOR+5.15%，有效收益率为5.3%，贷款价值比为67.0%[311] - 高级债务106的票面价值为3,140，利率为1个月LIBOR+6.25%，有效收益率为6.4%，贷款价值比为73.5%[311] - 高级债务107的票面价值为18,390，利率为1个月LIBOR+4.60%，有效收益率为4.8%，贷款价值比为20.7%[311] - 高级债务109的票面价值为27,000，利率为1个月LIBOR+6.50%，有效收益率为6.7%，贷款价值比为62.7%[311] - 高级债务110的票面价值为2,465，利率为1个月LIBOR+5.75%，有效收益率为5.9%，贷款价值比为66.6%[311] 各业务线票面价值情况 - 截至2020年9月30日，公司商业房地产贷款、房地产证券、其他房地产投资和房地产自有资产的票面价值分别为2629.12万美元、1787.15万美元、250万美元和5809.4万美元[313][315] 季度利息收入与支出变化 - 2020年和2019年第三季度利息收入分别为4440万美元和5040万美元，减少主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[320] - 2020年第三季度利息支出降至1510万美元，2019年同期为2220万美元，减少因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[322] 季度业务收益与损失情况 - 2020年第三季度商业房地产待售贷款实现收益190万美元，2019年同期为1420万美元，减少1220万美元，因2020年只有一笔固定利率商业房地产贷款出售，而2019年有三笔[324] - 2020年第三季度房地产可供出售证券实现损失440万美元，2019年同期无此类销售[325] - 2020年第三季度房地产可供出售证券未实现收益1870万美元，主要因当季15笔CMBS销售未实现损失的转回以及CMBS市场的复苏[326] 季度末相关财务指标变化 - 2020年和2019年第三季度末，利息赚取资产平均账面价值分别为29.19107亿美元和28.3857亿美元，加权平均收益率分别为6.1%和7.1%[320] - 2020年和2019年第三季度末，计息负债平均账面价值分别为22.18837亿美元和21.7436亿美元，加权平均融资成本分别为2.7%和4.1%[320] - 2020年和2019年第三季度末，净利息收入分别为2930.1万美元和2828.5万美元，加权平均杠杆收益率分别为16.7%和17.0%[320] - 2020年和2019年第三季度末，平均杠杆率分别为76.0%和76.6%[320] 季度运营费用变化 - 2020年第三季度运营费用为1118.4万美元，2019年同期为1510.5万美元，主要因资产管理和次级绩效费及行政服务费用减少[327] 前九个月利息收入与支出变化 - 2020年前九个月利息收入为1.355亿美元，2019年同期为1.452亿美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[330] - 2020年前九个月利息支出降至5470万美元，2019年同期为6840万美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降，部分被计息负债平均账面价值增加3.695亿美元抵消[331] 前九个月业务收益与损失情况 - 2020年前九个月商业抵押贷款待售实现收益为0.3百万美元，2019年同期亏损2.5万美元[333] - 2020年前九个月TRS按公允价值计量的商业抵押贷款待售实现收益为1110万美元，2019年同期为3260万美元，减少2150万美元[334] - 2020年前九个月可供出售房地产证券实现亏损1010万美元，2019年同期无CMBS证券销售[335] - 2020年前九个月可供出售房地产证券未实现亏损860万美元，主要因CMBS销售及市场波动和信用不确定性后的部分复苏[336] 前九个月运营费用变化 - 2020年前九个月运营费用为3876.6万美元，2019年同期为3698.6万美元，主要因房地产资产增加[338] 前九个月融资情况 - 2020年前九个月公司通过向机构和个人投资者出售普通股和优先股筹集了1090万美元[340] 票据赎回情况 - 2020年1月15日，公司赎回了BSPRT 2017 - FL2发行人有限公司发行的所有未偿票据，本金为2100万美元[343] 回购便利融资情况 - 回购便利融资的预付款比例为抵押房贷本金的65% - 80%[348] - 截至2020年9月30日，回购便利的承诺融资总额为11.75亿美元，未偿还金额为1.84243亿美元，利息费用为86.03万美元[351] - 截至2019年12月31日，回购便利的承诺融资总额为12.75亿美元，未偿还金额为2.52543亿美元，利息费用为166.16万美元[352] 贷款权益转让与获得情况 - 2020年3月23日，公司向斯特林国民银行转让1520万美元定期贷款权益，截至2020年9月30日，未偿还余额为2300万美元[354] - 2019年10月15日，公司获得2920万美元商业抵押贷款，截至2020年9月30日，年利率为3.85%；2020年1月6日，获得1100万美元商业抵押贷款，截至2020年9月30日，年利率为9.00%[355] 贷款协议情况 - 2020年3月26日，公司与安保福利人寿保险公司达成1亿美元贷款协议，截至2020年9月30日，无未偿还余额[356] 房地产证券回购协议情况 - 截至2020年9月30日，房地产证券回购协议未偿还总额为1.77545亿美元，加权平均利率为2.29%[359] - 截至2019年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为3.94359亿美元，加权平均利率为2.79%[359] 回购协议和商业抵押贷款最大平均未偿还余额变化 - 2020年前三季度，回购协议和商业抵押贷款的最大平均未偿还余额为7.21亿美元[362] - 2019年前三季度，回购协议和商业抵押贷款的最大平均未偿还余额为5.651亿美元[363] - 2018年9月30日止九个月，最大平均未偿还余额为5.606亿美元，其中5.383亿美元与商业抵押贷款回购协议有关，2230万美元与房地产证券回购协议有关[364] 股份发行与收益变化 - 截至2020年9月30日，普通股发行股份从2019年12月31日的12136262股增至12786296股，收益从20.1225亿美元增至21.2087亿美元[366] - 截至2020年9月30日，A类优先股发行股份从2019年12月31日的40496股增至40510股，收益从20.2549亿美元增至20.2619亿美元[367] - 截至2020年9月30日，C类优先股发行股份为1400股，

Capstead Mortgage Corporation (CMO) Q3 2020 Results Earnings Conference Call October 29, 2020 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Investor Relations Manager Phil Reinsch - President and CEO Robert Spears - Executive Vice President and CIO Lance Phillips - Senior Vice President and CFO Conference Call Participants Jason Stewart - JonesTrading Operator Good morning. And welcome to the Capstead Mortgage Corporation Third Quarter 2020 Earnings Conference Call. All participants will be in listen-onl ...

贷款组合风险与拨备情况 - 2020年上半年，公司贷款组合预期信贷损失拨备增加约2620万美元，房地产证券组合未确认损失为2730万美元[282] - 受新冠疫情影响，公司贷款组合加权平均风险评级从2019年12月31日的2.1升至2020年6月30日的2.2，逾期贷款摊余成本增加4610万美元至1.031亿美元[282] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司信贷损失拨备分别为2620万美元和90万美元[291] 股息政策变化 - 2020年第二季度，公司将普通股季度现金股息降至每股0.275美元（相当于每年1.10美元）[286] - 2020年第二季度，公司宣布普通股每股季度现金股息为0.275美元，相当于每年1.10美元[373] 每股净资产与账面价值 - 2019年9月30日，公司普通股估计每股净资产值为18.57美元，当前公认会计准则每股账面价值为16.97美元[287] 各类业务资产数量与价值变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司投资用商业抵押贷款分别为116笔和122笔，账面价值分别为24.687亿美元和27.620亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为8笔和7笔，公允价值分别为6990万美元和1.126亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司可供出售房地产证券分别为23笔和21笔，公允价值分别为4.086亿美元和3.863亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司其他房地产投资公允价值分别为250万美元和260万美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司自有房地产投资组合账面价值分别为4980万美元和3530万美元[290] 未偿还贷款情况 - 截至2020年6月30日，公司有5笔贷款未偿还合同本金余额，总账面价值为1.031亿美元；截至2019年12月31日，有1笔贷款未偿还合同本金余额及账面价值为5710万美元，且利息逾期超过90天[293] 业务资产利率与期限变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的）加权平均票面利率分别为4.1%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.6年和1.8年；CMBS投资加权平均票面利率分别为2.0%和3.7%，剩余期限分别为15.1年和15.8年[294] 房地产证券收益情况 - 2020年第二季度和上半年，公司以公允价值计量的可供出售房地产证券未实现未确认收益/（损失）分别为4030万美元和 - 2730万美元[295] 贷款类型占比变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，固定利率贷款占比分别为96.8%和97.4%，浮动利率贷款占比分别为3.2%和2.6%[297] 商业抵押贷款抵押品类型占比 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按抵押品类型划分，如多户住宅占比分别为16.2%和16.1%等[299] 商业抵押贷款地理区域占比 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按地理区域划分，如中东地区占比分别为12.1%和7.9%等[301] 商业抵押贷款合同到期年份投资面值情况 - 展示了截至2020年6月30日和2019年12月31日商业抵押贷款按合同到期年份的投资面值情况[304][306] 商业抵押贷款详细数据 - 截至2020年6月30日，公司持有的商业抵押贷款中，高级债务1零售物业贷款面值9450万美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率4.7%，贷款价值比69.2%等多笔贷款详细数据[308] - 高级债务49的面值为16400，利率为1个月LIBOR+6.00%，有效收益率为6.2%，贷款价值比为45.7%[309] - 高级债务55的面值为48957，利率为1个月LIBOR+5.70%，有效收益率为5.9%，贷款价值比为70.7%[311] - 高级债务65的面值为42091，利率为1个月LIBOR+3.50%，有效收益率为3.7%，贷款价值比为71.0%[311] - 高级债务86的面值为52500，利率为1个月LIBOR+3.75%，有效收益率为3.9%，贷款价值比为59.7%[311] - 高级债务102的面值为11800，利率为1个月LIBOR+3.15%，有效收益率为3.3%，贷款价值比为72.4%[312] - 高级债务104的面值为75100，利率为1个月LIBOR+4.35%，有效收益率为4.5%，贷款价值比为64.7%[312] - 高级债务50的面值为8573，利率为1个月LIBOR+4.80%，有效收益率为5.0%，贷款价值比为62.5%[309] - 高级债务56的面值为7200，利率为1个月LIBOR+3.90%，有效收益率为4.1%，贷款价值比为67.6%[311] - 高级债务72的面值为26830，利率为1个月LIBOR+3.77%，有效收益率为3.9%，贷款价值比为68.2%[311] - 高级债务103的面值为27463，利率为1个月LIBOR+2.70%，有效收益率为2.9%，贷款价值比为71.4%[312] 公司各类房地产资产详细数据 - 公司商业房地产贷款中，高级债务109票面价值46000（千美元），有效收益率4.9%，贷款价值比69.4%；夹层贷款2票面价值3500（千美元），有效收益率10.0%，贷款价值比59.7%[314] - 公司持有的待售商业抵押贷款中，TRS高级债务1票面价值30000（千美元），有效收益率3.5%，贷款价值比52.8%；TRS夹层贷款8票面价值100（千美元），有效收益率14.2%，贷款价值比76.4%[314] - 公司房地产证券中，CMBS 3票面价值40000（千美元），有效收益率2.5%；CMBS 13票面价值50000（千美元），有效收益率1.7%[316] - 公司其他房地产投资中，优先股权1票面价值2500（千美元），优先回报率12.50%[316] - 公司房地产自有资产中，房地产自有2账面价值26909（千美元），房地产自有资产总计账面价值49758（千美元）[316] 利息收入与支出情况 - 2020年和2019年第二季度末三个月，公司利息收入分别为43200（千美元）和48200（千美元）[323] - 2020年第二季度末三个月，公司房地产债务平均账面价值2586531（千美元），利息收入39971（千美元），加权平均收益率6.2%；2019年对应数据分别为2462757（千美元）、45749（千美元）、7.4%[321] - 2020年第二季度末三个月，公司房地产证券平均账面价值449976（千美元），利息收入2579（千美元），加权平均收益率2.3%；2019年对应数据分别为88304（千美元）、1034（千美元）、4.7%[321] - 2020年和2019年第二季度末三个月，公司净利息收入分别为28106（千美元）和22356（千美元），加权平均杠杆收益率分别为14.3%和12.6%[321] - 2020年第二季度利息支出降至1510万美元，2019年同期为2590万美元[325] - 2020年上半年净利息收入为5146.8万美元，收益率为2.5%；2019年上半年为4850.1万美元，收益率为2.4%[332] - 2020年上半年利息收入为9110万美元，2019年上半年为9470万美元[332] - 2020年上半年利息支出降至3960万美元，2019年上半年为4620万美元[334] 投资组合构成 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括116笔用于投资的商业抵押贷款、8笔按公允价值计量的待售商业抵押贷款、23笔CMBS投资和1笔其他房地产投资[323] 商业抵押贷款收益情况 - 2020年第二季度商业抵押贷款实现收益为30万美元，出售所得为5580万美元，2019年同期无出售[326] - 2020年第二季度按公允价值计量的商业抵押贷款实现损失为20万美元，2019年同期实现收益为720万美元，收益减少750万美元[327] - 2020年上半年商业抵押贷款实现收益为30万美元，出售所得为5580万美元；2019年上半年收益为2.5万美元[338] - 2020年上半年按公允价值计量的商业抵押贷款实现收益为920万美元，2019年上半年为1840万美元，收益减少930万美元[339] 房地产证券未实现收益情况 - 2020年第二季度房地产证券未实现收益为4030万美元[328] - 2020年上半年房地产证券未实现损失为2730万美元[340] 子公司票据抵押情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司子公司发行的票据分别由51笔和48笔抵押资产支持，本金余额分别为7.759亿美元和8.094亿美元[350] 融资安排情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有与多家银行的回购协议融资安排，总承诺融资额为11.75亿美元，未偿还金额为2.26224亿美元，利息费用为632.7万美元[354] - 2020年3月23日，公司通过参与协议向Sterling National Bank转让了1520万美元的定期贷款权益，截至2020年6月30日，未偿还余额为1880万美元[357] - 2020年3月26日，公司及其子公司与Security Benefit Life Insurance Company修订贷款协议，总承诺金额为1亿美元，截至2020年6月30日，无未偿还余额[358] - 截至2020年6月30日，公司与多家交易对手的房地产证券回购协议未偿还金额总计3.35256亿美元，加权平均利率为3.56%[361] - 2020年第一季度和第二季度，商业抵押贷款回购协议未偿还金额分别为2.34524亿美元和2.26224亿美元[361] - 2020年第一季度和第二季度，房地产证券回购协议未偿还金额分别为4.9688亿美元和3.35256亿美元[361] - 2020年上半年，最大平均未偿还余额为7.21亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.528亿美元，房地产证券回购协议为2.682亿美元[362] - 2019年上半年，最大平均未偿还余额为5.651亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.832亿美元，房地产证券回购协议为8190万美元[364] - 2018年上半年，最大平均未偿还余额为5.169亿美元，全部与商业抵押贷款回购协议相关[364] 股份发行情况 - 截至2020年6月30日，公司普通股发行股份达12786296股，总收益为212087000美元[365] - 截至2020年6月30日，A系列优先股发行股份为40510股，总收益为202619000美元[366] - 截至2020年6月30日，C系列优先股发行股份为1400股，总收益为6960000美元[368] 公司纳税与分红政策 - 公司需至少分配90%的应税收入以维持REIT资格，分配100%应税收入可免缴美国联邦所得税[369] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，需满足组织和运营要求，并向股东分配至少90%的“REIT应税收入”[381] 普通股现金分红情况 - 2020年上半年，普通股现金分红总额为17663000美元，DRIP发行金额为3551000美元；2019年上半年，现金分红总额为21863000美元，DRIP发行金额为6884000美元[374] 现金流量情况 - 2020年上半年，经营活动提供的净现金为7520万美元，主要来自商业抵押贷款净收益和净利息收益[375] - 2020年上半年，投资活动提供的净现金为12890万美元，主要来自商业抵押贷款本金还款和房地产证券销售收益[376] - 2020年上半年，融资活动使用的净现金为18610万美元，主要用于回购协议、CMBS MRA和CLO的净还款[377] - 2019年上半年，经营活动提供的净现金为1640万美元，主要受净收入增加推动[378] 公司合同义务情况 - 截至2020年6月30日，公司合同义务（不包括利息义务）总计2585465千美元，其中未提供资金的贷款承诺为230503千美元，回购协议 - 商业抵押贷款为226224千美元等[383] 商业抵押贷款交易情况 - 2018年2月22日，公司以2780万美元从关联实体购买商业抵押贷款，4月18日出售2330万美元，截至2020年6月30日剩余450万美元已全额偿还[385] 贷款协议利息费用情况 - 2020年3月26日，公司及其子公司与SBL修订贷款协议，总承诺金额1亿美元，到期日为2023年2月10日，利率为1个月LIBOR + 4.5%，2020年第二季度和上半年分别产生利息费用6.8万美元和8.5万美元[386] 资金运营情况 - 2020年第二季度和20

财务数据和关键指标变化 - 公司报告GAAP净收入2270万美元或每股摊薄收益019美元 核心收益2190万美元或每股摊薄收益018美元 [15] - 账面价值每股增加072美元或119% 达到679美元 主要由于投资组合价值增加067美元 [10][16] - 投资组合收益率平均233% 下降16个基点 主要由于部分投资组合重置为较低利率和近期收购的较低票息 [16] - 对冲后借款成本平均109% 下降63个基点 净利差改善48个基点 [17] - 互换账簿固定支付利率127% 下降17个基点 预计将有利于未来收益 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构短期投资组合表现强劲 新增投资预期回报率约10% 杠杆率在75倍至8倍之间 [22] - 新ARM生产量在第二季度比第一季度翻倍 主要由于收益率曲线陡峭 [25] - 短期重置ARM表现良好 抵押贷款利率在25%至275%之间 再融资压力较小 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - Ginnie Mae投资组合中银行服务占2% 非银行服务占8% 近期已出售部分Ginnie Mae投资 [38] - Ginnie Mae领域因贷款买断活动导致提前还款速度激增 预计未来几个月将放缓 [33][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于短期机构投资组合 预计在风险调整回报有吸引力时继续增加投资 [12] - 美联储的宽松政策预计将维持较长期利率低位 收益率曲线可能变得更陡峭 有利于业务 [13] - 公司计划可能终止短期互换合约并延长曲线 以优化借款成本 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年普通股和优先股股息将100%归类为资本回报 [11] - 抵押贷款发放标准收紧 但再融资活动仍然活跃 提前还款速度较快 [21] - 公司对短期重置ARM的表现持乐观态度 预计将继续表现良好 [30] 其他重要信息 - 公司已实施业务连续性计划 员工远程工作以应对COVID-19疫情 [4] - 公司预计将是唯一一家在疫情期间连续三个季度核心收益达到或超过股息的抵押贷款REIT [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 抵押贷款信贷可用性及对提前还款速度的影响 - 抵押贷款发放标准收紧 但再融资活动仍然活跃 提前还款速度较快 [21] 问题: 增量ROE数字及当前市场情况 - 新增投资预期回报率约10% 杠杆率在75倍至8倍之间 [22] 问题: ARM的近期趋势 - ARM交易表现强劲 银行对新发行和季节性ARM有强烈需求 [24] - 新ARM生产量在第二季度比第一季度翻倍 主要由于收益率曲线陡峭 [25] 问题: 互换账簿及可能的优化策略 - 公司计划可能终止短期互换合约并延长曲线 以优化借款成本 [28] 问题: Ginnie Mae投资组合的买断活动影响 - Ginnie Mae领域因贷款买断活动导致提前还款速度激增 预计未来几个月将放缓 [33][35] - 银行和非银行服务商在Ginnie Mae投资组合中的分布 较旧贷款主要由银行服务 较新贷款主要由非银行服务 [36][38] 问题: 回购融资的期限溢价 - 公司已增加90天回购融资 可能考虑进一步延长融资期限 [39] 问题: 当前账面价值 - 当前账面价值与季度末基本持平 [41]