UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-4456296 (State or other jurisdictio ...

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q1 2021 Earnings Conference Call April 28, 2021 11:00 AM ET Company Participants Gerry Morgan - Chief Financial Officer Bill Lenehan - President & Chief Executive Officer Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Sheila McGrath - Evercore Wes Golladay - Baird John Massocca - Ladenburg Thalmann RJ Milligan - Raymond James Operator Good day, and welcome to the FCPT First Quarter 2021 Financial Results Conference Call. All participants will be in liste ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-4456296 (State or other jurisdicti ...

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q4 2020 Earnings Conference Call February 18, 2021 11:00 AM ET Company Participants Gerald Morgan - CFO William Lenehan - President and CEO Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Sheila McGrath - Evercore ISI Anthony Paolone - JPMorgan Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott John Massocca - Ladenburg Thalmann Peter Hermann - Robert W. Baird Operator Good day, and welcome to the FCPT Fourth Quarter 2020 Financial Results Conference Call. All parti ...

公司分拆与物业贡献 - 2015年11月9日，达登完成对公司的分拆，贡献418处物业和6家长角牛排餐厅，公司向达登发行普通股并支付3.15亿美元现金[17] 房地产投资交易 - 2020年，公司进行房地产交易总投资2.273亿美元，收购100处租赁物业和土地租赁权益，总面积58.9万平方英尺，还花240万美元收购一块开发中的土地[23] - 2020年，公司收购100处物业和地面租赁权益，总投资2.273亿美元[69] - 2020年公司进行房地产交易总投资2.273亿美元，收购100处物业和地面租赁权，总面积58.9万平方英尺[140] 租赁组合与投资组合情况 - 截至2020年12月31日，租赁组合有799处独立物业，分布46个州，总面积520万平方英尺，出租率99.6%，平均剩余租期10.2年，平均年租金增长率1.44%，投资级租户占比67.7%[24] - 截至2020年12月31日，公司投资组合含799处租赁物业，总面积约520万平方英尺，位于46个州，平均剩余租期10.2年，还有6处代表Kerrow餐厅运营业务的物业[37] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合分布于多个州，总租赁数量为805个，其中德州74个占11.6%，佛罗里达州72个占11.1%等[41] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合有799处物业，总面积520万平方英尺，出租率99.6% [142] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合平均剩余租期10.2年，平均年租金增长率1.44%（至2030年12月31日）[142] 各品牌物业租金情况 - 2020年12月31日，橄榄花园品牌物业309处，年现金基础租金7.6245亿美元，占比48.9%；长角牛排餐厅品牌物业115处，年现金基础租金2.1726亿美元，占比13.9%；其他非达登品牌物业361处，年现金基础租金5.3601亿美元，占比34.4%；其他达登品牌物业14处，年现金基础租金440.2万美元，占比2.8%[38] - 2020年12月31日财年，达登和布林克国际分别占公司年度现金基础租金的65.6%和8.4%[64] - 2020年12月31日，公司分别有11.6%和11.1%的年化基础租金来自德克萨斯州和佛罗里达州[69] 公司业务板块 - 公司运营房地产和餐厅两个业务板块，房地产运营板块包括租赁收入、投资和公司运营费用，餐厅运营板块通过应税REIT子公司开展Kerrow餐厅运营业务[25] 公司投资策略 - 公司投资策略是收购餐厅和零售物业、外铺物业，增加投资组合多样性，截至2020年12月31日，物业位于46个州，含79个租户品牌，德州和佛罗里达州物业分别占总收入11.6%和11.1%[30] 公司运营策略 - 公司运营策略包括采用长期净租赁结构、重新租赁物业、运营Kerrow餐厅运营业务，净租赁平均剩余租期约10.2年，平均年租金增长率1.44%[31] 公司融资策略 - 公司融资策略是保持资产负债表实力和流动性，主要资金来源包括运营现金流、循环信贷额度（截至2020年12月31日未动用额度2.4亿美元）、股权市场和债务市场[32] - 公司未来物业投资可能通过运营现金流、2.5亿美元循环信贷额度借款、发行股票或债券融资，2019年3月更新“随行就市”计划，可出售最高2.1亿美元普通股，2017年1月获惠誉BBB -投资级评级[35] 员工情况 - 截至2021年2月14日，公司有349名员工，其中326名受雇于Kerrow餐厅运营业务，且无员工由工会代表[55] 公司竞争情况 - 公司运营面临来自其他REITs、投资公司等多方面竞争，Kerrow餐厅运营业务也面临与全国和地区连锁店及本地餐厅的竞争[47] - 公司面临激烈市场竞争，追求收购等战略机会可能消耗资源和成本[69][71] 法律法规约束 - 公司作为房地产所有者和经营者，受联邦、州和地方环境、健康和安全等法律法规约束，虽租户有赔偿责任，但赔偿金额可能超其财务能力[48][49][50] - 公司物业需遵守《1990年美国残疾人法案》及类似州和地方法规，截至2021年2月18日，未收到政府有关不遵守规定的通知[52] 租赁协议保险情况 - 公司租赁协议通常要求租户对物业及其运营维持各类保险，但不能保证租户未来维持所需保险[54] 投资风险 - 投资公司证券涉及多种风险，包括房地产所有权、依赖租户、疫情影响、行业依赖等方面风险[59] - 公司债务水平可能对财务状况产生不利影响，市场利率变动和套期保值交易也会带来风险[59] - 若公司不符合REIT资格或未能保持资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，面临重大税务责任[61] - 公司核心业务为净租赁房地产所有权，面临租户财务困境、消费趋势变化等风险[62] - 公司依赖达登支付租金和履行义务，达登业务受影响会波及公司[62][64] - 新冠疫情对公司和租户业务、财务状况等产生重大不利影响[64][66] - 公司餐厅物业品牌集中，依赖橄榄花园品牌成功[68] - 通胀可能对公司及其租户产生重大不利影响，公司租赁协议中的租金增长可能跟不上通胀率[72] - 若无法聘请或失去关键管理人员，公司可能无法成功管理业务和实现目标[72] - 租户财务状况恶化或其他原因导致未能支付租金，将对公司产生重大不利影响[72] - 租户破产并拒绝履行租约时，破产法会限制公司的补救措施，公司可能收到远低于剩余租金的款项[74] - 租户未履行维护义务可能使公司承担重大意外费用，影响公司运营和业务增长[74] - 公司或租户可能遭遇未投保或投保不足的损失，导致资本损失、收入减少或产生意外费用[74] - 公司与达登的关系可能影响其与第三方餐厅运营商和其他租户开展业务的能力[76] - 房地产投资流动性较差，租约条款可能影响公司出售物业的能力和价格[76] - 公司面临网络安全威胁，存储租户数据增加可能使网络攻击负面影响增加，应对攻击可能需投入大量资金[81] - 若未能按照萨班斯 - 奥克斯利法案第404条保持有效的财务报告内部控制，可能对公司业务和普通股市场价格产生重大不利影响[81] - 公司或租户声誉受损可能对公司业务、经营业绩、财务状况或吸引高素质员工的能力产生不利影响[83] - 第三方对环境、社会和治理因素的期望可能使公司承担额外成本并面临新风险[83] - 公司债务水平可能对财务状况产生重大不利影响，未来可能有资本需求但可能无法以可接受的条款获得额外融资[84] - 市场利率上升可能增加公司现有和未来债务的利息成本并对股价产生不利影响，利率下降可能导致房地产收购竞争加剧，影响公司经营业绩[86][88] - LIBOR改革，英国金融行为监管局2017年宣布2021年后不再强制银行提交利率，部分期限LIBOR提交和公布日期延至2023年年中，替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代方案，但SOFR能否被市场接受不确定[90] REIT资格相关 - 公司需分配90%的房地产投资信托应税收入以维持资质[71] - 为符合REIT资格，公司流通股价值不超过50%可由五个或更少个人在每个应税年度后半年内拥有，至少100人需在应税年度至少335天内实益拥有公司股票[91] - 公司章程规定，除非董事会豁免，任何人不得拥有超过9.8%价值或数量（以更严格者为准）的公司普通股，或超过9.8%价值的所有类别和系列流通股[93] - 若公司或实益或推定拥有10%或更多公司股票的人实益或推定拥有租户10%或更多有表决权股票的总投票权或10%或更多租户股票总价值，公司从租户处收取或应计的租金将不被视为符合REIT总收入要求的合格租金[93] - 若公司不符合或不再符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负债，减少可分配给股东的现金[97] - 若公司从达登和其他租户处获得的收入不被视为合格收入，可能无法符合REIT资格[100] - 若公司租赁不被视为美国联邦所得税目的的真实租赁，而被视为服务合同、合资企业或其他安排，可能无法符合REIT资格[100] - 若公司或实益或推定拥有10%或更多公司股票的人实益或推定拥有达登10%或更多有表决权股票的总投票权或10%或更多达登股票总价值，公司从达登处收取或应计的租金将不被视为符合REIT总收入要求的合格租金[100] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）以符合REIT资格，若分配少于100%（不考虑股息支付扣除且包括净资本收益），将对未分配净应税收入缴纳联邦公司所得税，若实际分配少于规定最低金额，将缴纳4%不可扣除消费税 [103] - 公司若有“禁止交易”净收入，将缴纳100%税，TRS直接赚取的任何净应税收入将缴纳联邦、州和地方公司层面所得税，与TRS非公平交易可能产生100%消费税 [104] - 为符合REIT资格，每季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资（除政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，任何一家发行人的证券不能超过总资产价值的5%，一个或多个TRS的证券不能超过总资产价值的20%，某些“公开交易REIT”发行的债务工具不能超过资产价值的25% [104] - 为符合REIT资格，公司须每年向股东至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），允许部分以普通股支付股息，可能导致股东出售股票缴税，对股价造成下行压力 [107] - 董事会在某些情况下可不经股东批准撤销REIT选举，若公司不再符合REIT资格，将对净应税收入缴纳联邦所得税，不再需向股东分配净应税收入 [107] - 公司在REIT选举后处置在选举生效日起五年内持有的增值资产，将按最高公司税率对较小的（i）出售或处置时确认的收益金额；（ii）收购资产时若出售应确认的收益金额（即“内置收益”）纳税 [109] - 2016年11月和2017年1月从USRP收购14处物业，若在2023年11月（最初10处物业）或2024年1月（另外4处物业）前应税交易处置这些物业，公司将赔偿USRP合作伙伴的税收负债 [110] 公司股票情况 - 公司普通股自2015年11月10日起在纽约证券交易所上市，股票代码“FCPT” [122] - 2020年各季度每股分红0.305美元，全年累计1.22美元[124] - 截至2021年2月18日，公司普通股约有6,605名登记持有人[125] 公司财务数据关键指标变化 - 2020 - 2016年公司营收分别为170,944千美元、160,233千美元、143,635千美元、133,209千美元、124,018千美元[135] - 2020年末公司总资产为1,668,179千美元，总负债为823,678千美元，总权益为844,501千美元[136] - 2020年公司经营活动现金流为91,458千美元，投资活动现金流为 - 229,073千美元，融资活动现金流为143,596千美元[137] - 2020年总营收为1.70944亿美元，2019年为1.60233亿美元，2018年为1.43635亿美元[145] - 2020年净收入为7756.7万美元，2019年为7293.9万美元，2018年为8292.9万美元[145] - 2020年租赁收入较2019年增加1500万美元，主要因2019年收购的97处房产在2020年实现全年收入及2020年收购100处餐厅房产和地面租赁权[147] - 2020年一般及行政费用较2019年增加110万美元，主要因员工薪酬和福利增加100万美元、会计等专业费用增加40万美元，非现金股票薪酬费用减少20万美元[149] - 2020年折旧和摊销费用较2019年增加约320万美元，主要因2020年收购100处餐厅房产及2019年收购的97处房产在2020年全年折旧[150] - 2020年物业费用为350万美元，其中230万美元由租户报销；2019年物业费用为160万美元，其中90万美元由租户报销[151] - 2020年利息费用较2019年增加约270万美元，主要因2020年3月发行的1.25亿美元高级无抵押固定利率票据利息费用增加260万美元[152] - 2020年餐厅收入较2019年减少约430万美元，主要因新冠疫情导致餐厅座位容量减少[154] - 2020年餐厅总费用较2019年减少约340万美元，主要因新冠疫情导致餐厅员工工作时长和商品销售成本减少[154] - 2020年和2019年房地产运营所得税费用分别为16.5万美元和15.2万美元，餐厅运营业务所得税费用分别为8.2万美元和11.3万美元[152][154] - 2020年12月31日，公司有1110万美元现金及现金等价物，循环信贷安排下借款能力为2.4亿美元，信用证子限额为2500万美元；截至2021年2月18日，循环信贷安排下借款能力为2.3亿美元[166] - 2020年12月31日，公司长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、1000万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的3.5亿美元高级无抵押固定利率票据；2019年12月31日，长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、5200万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的2.25亿美元高级无抵押固定利率票据[167] - 修订并重述的信贷协议规定循环信贷安排本金总额为2.5亿美元，定期贷款安排本金总额为4亿美元，有可增加不超过2.5亿美元的扩展功能；2020年和2019年12月31日，定期贷款加权平均利率分别为2.94%和2.99%[168] - 2020年第一季度，公司终止两笔现金流套期保值，损失约840

公司基本信息 - 公司是马里兰州的房地产投资信托公司，大部分业务通过Four Corners Operating Partnership, LP开展[224] - 公司运营两个业务板块：房地产运营和餐厅运营[234] - 公司收入主要来自房产租赁，也运营6家长角牛排餐厅[225] 公司战略 - 公司战略包括投资更多餐饮和零售房产，以减少对达登的依赖[226] 房地产投资情况 - 2020年前9个月，公司收购52处房产，总投资价值1.214亿美元，还花240万美元买了一块地用于开发[228] 租赁组合情况 - 截至2020年9月30日，租赁组合有751处房产，分布在46个州，可租赁面积500万平方英尺，出租率99.6%，平均剩余租期10.5年，到2029年12月31日平均年租金增长率1.5%[228] 租金收取及减免情况 - 2020年第二和第三季度末，公司分别收取了超92%和超99%的组合合同基本租金，2020年第二季度租金延期约100万美元，第三季度租金减免约160万美元[229] 第三季度财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度与2019年同期相比，租金收入增加370万美元，增幅10.4%；一般及行政费用增加35.2万美元，增幅10.4%；折旧和摊销费用增加约87万美元，增幅13.1%；利息费用增加74.5万美元[235][237][238][241] - 2020年第三季度与2019年同期相比，餐厅收入减少90万美元，降幅17.6%；餐厅总费用减少80万美元，降幅17.0%[243][244] - 2020年第三季度净收入为1940.4万美元，2019年同期为1840.9万美元[280] - 2020年第三季度FFO为2690.7万美元，2019年同期为2504.5万美元[280] - 2020年第三季度AFFO为2630.7万美元，2019年同期为2398.7万美元[280] - 2020年第三季度摊薄后每股FFO为0.38美元，2019年同期为0.36美元[280] - 2020年第三季度摊薄后每股AFFO为0.37美元，2019年同期为0.35美元[280] 前九个月财务数据关键指标变化 - 2020年前9个月与2019年同期相比，租金收入增加1080万美元，增幅10.4%[244] - 2020年前九个月，一般及行政费用增加53.7万美元，即5.0%[246] - 2020年前九个月，折旧和摊销费用增加约210万美元，即10.9%[246] - 2020年前九个月，物业费用为250万美元，其中170万美元由租户报销；2019年前九个月，物业费用为110万美元，其中60万美元由租户报销[247] - 2020年前九个月，利息费用增加180万美元[248] - 2020年前九个月，餐厅收入减少380万美元，即24.6%[251] - 2020年前九个月，餐厅总费用减少290万美元，即20.0%[252] - 2020年前九个月净收入为5726万美元，2019年同期为5394.6万美元[280] - 2020年前九个月FFO为7887.5万美元，2019年同期为7342.7万美元[280] - 2020年前九个月AFFO为7572.6万美元，2019年同期为7084.6万美元[280] - 2020年前九个月摊薄后每股FFO为1.11美元，2019年同期为1.07美元[280] - 2020年前九个月摊薄后每股AFFO为1.07美元，2019年同期为1.03美元[280] 资金状况 - 截至2020年9月30日，公司有1770万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有2.5亿美元借款能力[256] 股权融资情况 - 2020年前九个月，公司通过ATM计划发行424.3395万股，筹集1.151亿美元[258] 套期保值损失情况 - 2020年第一季度，公司终止两项现金流套期保值，损失约840万美元，将在未来10年摊销[263] 股息政策 - 由于COVID - 19影响，公司可能暂时降低年度现金股息率[270] 疫情影响 - 2020年前三季度，新冠疫情及其防控措施对全球经济和市场状况产生重大不利影响，可能引发全球和美国经济持续低迷或衰退[275] 表外安排情况 - 截至2020年9月30日，公司无表外安排[277] 租金收入调整情况 - 公司在2020年第二季度减免了160万美元的租金收入，其中140万美元在第二季度调整了AFFO；第三季度确认了160万美元的应收款作为租赁激励[280] FFO指标说明 - FFO是公司业绩的补充指标，计算时排除房地产相关折旧、摊销及物业处置损益等[282] AFFO指标说明 - AFFO是用于比较公司经营活动为股息分配提供资金能力的非美国通用会计准则指标，计算时在FFO基础上进行多项调整[285]

房产收购情况 - 2020年上半年公司收购34处房产，总投资价值7150万美元，房产100%已出租，加权平均剩余租期6.8年[216] 租赁组合情况 - 截至2020年6月30日，公司租赁组合有733处房产，分布在46个州，总面积480万平方英尺，出租率99.6%，平均剩余租期10.5年，平均年租金增长率1.5%（至2020年12月31日）[216] 租金收款情况 - 截至2020年7月29日，公司4、5、6月租金收款分别约为合同基本租金的95%、90%和91%，二季度整体收款约92%，已同意递延约3%的二季度合同基本租金，已同意或预计同意减免约4%的二季度合同基本租金[218] - 截至2020年7月29日，公司7月租金收款约为合同年度基本租金的99%[219] 二季度财务指标变化 - 2020年二季度租金收入3803.4万美元，较2019年二季度增加360万美元，增幅10.5%，主要因2019年7月1日至2020年6月30日收购100处租赁房产[224][225] - 2020年二季度一般及行政费用371.9万美元，较2019年二季度增加28.8万美元，增幅8.4%，主要因员工薪酬和办公租金增加[224][227] - 2020年二季度折旧和摊销费用709.3万美元，较2019年二季度增加约57.5万美元，增幅8.8%，因2019年7月1日至2020年6月30日收购110处房产[224][228] - 2020年二季度物业费用110万美元，较2019年二季度增加16万美元，主要因与受疫情影响租户协商租赁修正案的法律成本、放弃交易成本和特许经营税增加[224][230] - 2020年二季度利息费用731.9万美元，较2019年二季度增加80万美元，主要因使用循环信贷额度和4月、6月发行1.25亿美元高级固定利率票据，截至2020年6月30日，循环信贷额度下未偿还借款450万美元[224][231] - 2020年和2019年二季度所得税费用分别为6.4万美元和6.1万美元[224][233] 餐厅业务数据变化 - 2020年第二季度餐厅收入减少230万美元，降幅43.8%；2020年上半年减少290万美元，降幅27.9%[234][243] - 2020年第二季度餐厅总费用减少160万美元，降幅33.2%；2020年上半年减少210万美元，降幅21.4%[235][244] 上半年财务指标变化 - 2020年上半年租金收入增加710万美元，增幅10.4%，因收购110处租赁物业[235] - 2020年上半年一般及行政费用增加18.3万美元，增幅2.5%，因现金补偿相关费用和办公租金增加[236] - 2020年上半年折旧和摊销费用增加约130万美元，增幅9.8%，因收购100处物业[238] - 2020年上半年利息费用增加100万美元，因使用循环信贷工具和发行1.25亿美元高级固定票据[240] 资金状况 - 截至2020年6月30日，公司有510万美元现金及现金等价物，循环信贷工具借款能力为2.455亿美元，未偿还借款450万美元[248] 股票发行情况 - 2020年上半年，公司通过ATM计划发行144,321股普通股，净收益430万美元，截至6月30日，ATM计划还有1.574亿美元额度可用[250] 套期保值损失情况 - 2020年第一季度，公司终止两项现金流套期保值，损失约840万美元，将在未来10年摊销[253] 股息政策情况 - 受COVID - 19影响，公司可能临时降低年度现金股息率，但仍打算维持REIT身份[260] 不同时期关键财务指标对比 - 2020年第一季度和上半年美国公认会计准则净收入分别为1852万美元和3785.6万美元，2019年同期分别为1793.6万美元和3553.7万美元[270] - 2020年第一季度和上半年房地产投资折旧和摊销分别为707.5万美元和1411.2万美元，2019年同期分别为650.1万美元和1284.5万美元[270] - 2020年第一季度和上半年房地产投资信托基金运营资金（FFO）分别为2559.5万美元和5196.8万美元，2019年同期分别为2443.7万美元和4838.2万美元[270] - 2020年第一季度和上半年调整后运营资金（AFFO）分别为2366.4万美元和4942万美元，2019年同期分别为2352.1万美元和4685.8万美元[270] - 2020年第一季度和上半年摊薄后每股FFO分别为0.36美元和0.74美元，2019年同期分别为0.36美元和0.70美元[270] - 2020年第一季度和上半年摊薄后每股AFFO分别为0.34美元和0.70美元，2019年同期分别为0.34美元和0.68美元[270] 二季度租金递延、减免及未收情况 - 2020年第二季度递延基本租金为105.6万美元，预计减免基本租金为137.2万美元，未收基本租金为145.5万美元[270] 疫情影响情况 - 公司持续监测新冠疫情对整体流动性状况和前景的影响，未来12个月疫情对运营和财务业绩的最终影响不确定[262] 资产负债表外安排情况 - 截至2020年6月30日，公司无资产负债表外安排[267] 市场风险敞口情况 - 自2019年12月31日以来，公司在市场风险的定量或定性敞口方面无其他重大变化[277]

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Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q1 2020 Earnings Conference Call May 7, 2020 11:00 AM ET Company Participants Gerald Morgan - Chief Financial Officer William Lenehan - President and Chief Executive Officer Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Capital Markets Collin Mings - Raymond James & Associates, Inc. Robert Stevenson - Janney Montgomery Scott Sheila McGrath - Evercore ISI John Massocca - Ladenburg Thalmann Anthony Paolone - JPMorgan Securities LLC Operator Good day, and ...

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