财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后资金营运能力（AFFO）为每股0.41美元，同比增长5% [6] - 现金租金收入同比增长12.7%，过去12个月收购金额达2.36亿美元 [7] - 第三季度现金租金收入为4760万美元，剔除110万美元直线及其他非现金租金调整 [23] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）为370万美元，占现金租金收入的7.8% [24] - 第三季度净债务与EBITDA比率为5.5倍，固定费用覆盖率为4.9倍，预计调整后杠杆率约为5.4倍，低于6倍的目标 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新投资中，餐厅占比52%，汽车服务占22%，医疗零售占19%，其他零售占6% [16] - 餐厅运营商近期业绩强劲，快餐餐厅周销售额约为2019年的120%，休闲餐厅约为103% [12] - 75%的投资组合的EBITDA与租金覆盖率为4倍，在净租赁行业中处于较强水平 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 自4月以来市场和卖家对资本化率的预期普遍软化，过去10周这一趋势加速，净租赁潜在买家减少，部分投资机会的资本化率接近或超过7% [17] - 公司目前投标的投资组合资本化率比几个月前高出50 - 100个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整投资组合，与一流运营商合作，以有吸引力的租金水平收购物业 [7] - 积极应对市场变化，调整收购价格，注重租户信用和资本化率，保护投资利差 [18][19] - 利用资产处置作为替代资本来源，优化投资组合质量 [11][14] - 持续进行利率套期保值，固定大部分可变利率定期贷款的利率 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 现有投资组合表现出色，租金收取率达99.8%， occupancy率保持在99.9% [6] - 收购定价因资本成本上升而改善，预计第四季度和2023年将有更多投资机会 [8][20] - 对第四季度和2023年的前景持乐观态度，认为前期的价格纪律和策略调整为后续发展奠定了良好基础 [35][36][22] 其他重要信息 - 第三季度出售4处房产，总价860万美元，加权平均现金资本化率为5.5% [11] - 第三季度通过股权融资筹集7900万美元，平均股价为每股28.09美元 [14] - 10月25日宣布修订6.8亿美元银行信贷安排，延长部分定期贷款期限，转换利率基准，降低信贷利差，并增加3000万美元额度 [26][27] - 公司持有3700万美元现金，有260万股远期销售协议，预计结算后净收益7100万美元，季度初可用流动性超3.58亿美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收益率50 - 100个基点的变动是否仅适用于大型交易 - 公司表示这种变动是全面的，并非仅针对大型交易 [32] 问题2: 收购管道的规模以及市场变化是否带来更多机会 - 公司称春季调整了收购管道，下半年收购环境更有利，目前收购管道定价合理，前期的价格纪律为后续发展奠定了良好基础 [34][35][36] 问题3: 第四季度收购是否会更强 - 公司认为不应按季度考虑，目前收购管道定价接近市场，对现状满意，前期策略调整使其在今明两年处于有利地位 [35][36] 问题4: 若出现衰退，外卖业务能否缓冲租户信用趋势 - 公司表示主要休闲餐厅租户在配送方面较为保守，租金覆盖率设定保守，投资组合为困难时期做好了准备，在宏观环境不佳时具有较好的定位 [38] 问题5: 餐厅和非餐厅交易哪个机会更好、资本化率更高 - 公司称快餐通常交易价格有溢价，但目前快餐领域也有较好机会，整个市场因借贷成本变化而重新定价 [39] 问题6: 如何确定合适的远期股权数量 - 公司表示会对价格和市场敏感，采取机会主义策略，当股价有吸引力时会进行融资 [41] 问题7: 第三季度收购资本化率低于第一、二季度的原因 - 公司解释一是第一、二季度的组合不同，二是第三季度收购的物业价格是在较早时候确定的，后续会对管道内的物业重新定价，且目前签约的资本化率更高，同时公司的报告制度能让投资者实时了解定价情况 [43] 问题8: 资本化率扩张中，不同类型交易的占比情况 - 公司称是多种情况的组合，包括快餐交易、重新谈判的交易以及原本不在目标范围内现在变得有吸引力的交易等，目前有很多有趣的收购机会 [45] 问题9: 1031市场需求是否变得对利率更敏感，是否仍是有竞争力的买家 - 公司表示与1031市场有竞争，但因相同的国债利率和自身前期的融资优势，公司有资金进行收购，而1031交换买家的融资成本高，使得REIT买家更具吸引力 [48]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为2099877美元，较2021年12月31日的190298美元有所增长[7] - 2022年第三季度，公司总营收为56008美元，较2021年同期的50706美元增长约10.46%；2022年前九个月总营收为165830美元，较2021年同期的146724美元增长约12.9%[10] - 2022年第三季度，公司净收入为24552美元，较2021年同期的21208美元增长约15.77%；2022年前九个月净收入为75008美元，较2021年同期的62010美元增长约20.96%[10] - 2022年第三季度，公司基本每股净收入为0.30美元，2021年同期为0.28美元；2022年前九个月基本每股净收入为0.93美元，2021年同期为0.81美元[10] - 2022年第三季度，公司综合收入为41599美元，较2021年同期的24296美元增长约71.22%；2022年前九个月综合收入为116859美元，较2021年同期的73677美元增长约58.61%[13] - 截至2022年9月30日，公司长期债务净额为966989美元，较2021年12月31日的87759美元有所增加[7] - 2022年第三季度，公司宣布普通股每股股息为0.3325美元，2021年同期为0.3175美元；2022年前九个月宣布普通股每股股息为0.9975美元，2021年同期为0.9525美元[10] - 2022年第三季度，公司其他综合收入为17047美元，较2021年同期的3088美元大幅增长；2022年前九个月其他综合收入为41851美元，较2021年同期的11667美元增长明显[13] - 2022年第三季度，公司经营费用为24294美元，较2021年同期的21092美元有所增加；2022年前九个月经营费用为71864美元，较2021年同期的60596美元增长[10] - 2022年第三季度，公司利息费用为9177美元，较2021年同期的8311美元有所增加；2022年前九个月利息费用为26583美元，较2021年同期的24328美元增长[10] - 截至2022年9月30日的九个月，公司普通股股份为82,822,584股，额外实收资本为1,027,716美元，留存收益为6,771美元，累计其他综合收益为31,968美元，非控股权益为2,268美元，总计1,068,731美元[17] - 2022年前九个月净收入为75,008千美元，2021年同期为62,01千美元[23] - 2022年前九个月折旧和摊销为30,420千美元，2021年同期为25,45千美元[23] - 2022年前九个月房地产投资购买支出为171,835千美元，2021年同期为195,10千美元[23] - 2022年前九个月ATM股权发行净收益为66,257千美元，2021年同期为31,79千美元[23] - 2022年前九个月高级票据发行所得为125,000千美元，2021年同期为100,00千美元[23] - 2022年前九个月支付给股东的股息为80,053千美元，2021年同期为72,39千美元[23] - 2022年前九个月现金及现金等价物净增加30,369千美元，2021年同期减少3,25千美元[23] - 2022年前九个月支付的利息为17,318千美元，2021年同期为12,29千美元[23] - 2022年前九个月宣告但未支付的股息为27,487千美元，2021年同期为24,50千美元[23] - 2022年9月30日和2021年12月31日现金及现金等价物分别为36,669千美元和6,300千美元[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日受限现金均为0[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日现金、现金等价物及受限现金总额分别为36,669千美元和6,300千美元[50] - 2022年前九个月和2021年前九个月未记录减值费用[45] - 2022年9月30日和2021年12月31日无待售房产[46] - 2021年公司向租户支付租赁激励金120万美元，2022年前九个月未支付[64] - 2022年9月30日和2021年12月31日，信用卡应收账款分别为13.3万美元和11.6万美元[67] - 2022年第三季度，公司出售4处房产，实现收益180万美元；2022年前九个月，出售7处房产，实现收益760万美元；2021年第三季度未出售房产；2021年前九个月，出售2处房产，实现收益43.1万美元[71] - 2022年前九个月，公司投资1.718亿美元于70处房产，分配为土地9450万美元、建筑及改良6300万美元、设备20万美元、无形资产1410万美元；出售7处房产，账面价值1240万美元，实现收益760万美元[95] - 2021年前九个月，公司投资1.951亿美元于89处房产，分配为土地9790万美元、建筑及改良8240万美元、设备90万美元、无形资产1390万美元；出售2处房产，账面价值280万美元，实现收益43.1万美元[96] - 2021年前九个月，公司行使购买权，购买一处房产，土地增加，融资租赁使用权资产减少120万美元[97] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无形资产租赁资产净值分别为1.06947亿美元和1.04251亿美元[102] - 2022年和2021年第三季度，已收购现有租赁的摊销价值分别为340万美元和250万美元，前九个月分别为950万美元和690万美元[103] - 截至2022年9月30日，无形资产租赁资产和负债的总加权平均剩余摊销期为8.3年[104] - 截至2022年9月30日，经营租赁负债为526.3万美元，加权平均折现率为4.21%，加权平均剩余租赁期限为16.2年[110] - 2022年和2021年第三季度租金收入分别为4871.9万美元和4367.3万美元，前九个月分别为1.43526亿美元和1.2735亿美元[114] - 未来最低租赁付款总额为17.40696亿美元[118] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司的融资性土地租赁资产总计2440万美元[119] - 截至2022年9月30日，长期债务包括4亿美元的非摊销定期贷款和5.75亿美元的高级无担保固定利率票据[120] - 2022年12月17日，公司发行1.25亿美元高级无担保票据，包括7500万美元十年期和5000万美元九年期[125] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，净未摊销递延融资成本分别约为800万美元和840万美元[128] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司3.5亿美元的浮动利率债务由名义价值总计3.5亿美元的掉期合约对冲[135] - 截至2022年9月30日，远期起息利率掉期协议在衍生资产中估值约为710万美元[136] - 公司估计未来十二个月将有额外的770万美元重新分类至收益，以减少利息支出[137] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，利率掉期衍生资产公允价值分别为3644.8万美元和259.1万美元，衍生负债公允价值分别为0和751.7万美元[140] - 2022年第三季度和前九个月利率掉期对综合收益的影响分别为损失1715.1万美元和3915.1万美元，2021年同期分别为收益134万美元和644.7万美元[144] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，衍生资产净额分别为3644.8万美元和132.3万美元，衍生负债净额分别为0和624.9万美元[146] - 截至2022年9月30日，与协议相关的衍生品净资产公允价值为3640万美元，2021年12月31日净负债公允价值为490万美元[148] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产总计分别为1256.2万美元和1160.2万美元[151] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他负债总计分别为2480万美元和1601.4万美元[152] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司分别记录所得税费用20.9万美元和23.1万美元[154] - 2022年第三季度和前九个月，基本每股净收益分别为0.30美元和0.93美元，摊薄后每股净收益分别为0.30美元和0.92美元；2021年对应数据分别为0.28美元、0.81美元、0.28美元和0.81美元[172] - 2022年9月30日，衍生资产为36,448千美元，衍生负债为0美元；2021年12月31日，衍生资产为2,591千美元，衍生负债为7,517千美元[190] - 2022年9月30日，2023年到期的定期贷款公允价值为49,875千美元，2024年为99,750千美元等[199] - 2021年12月31日，2023年到期的定期贷款公允价值为50,237千美元，2024年为100,474千美元等[202] 公司业务板块情况 - 2022年和2021年截至9月30日的三个月和九个月内，公司运营两个业务板块：房地产运营和餐厅运营[204] 公司房产相关业务数据 - Darden租赁约占公司房产计划基本租金的56.2%[90] - 截至2022年9月30日，Olive Garden品牌门店占公司租赁房产的31.3%，占租赁收入的42.0%；Longhorn Steakhouse品牌餐厅分别占11.5%和11.9%；德州租金收入占比约10.8%[91] 公司普通股及股权相关业务数据 - 2019年3月22日，公司将ATM发行的最高销售额提高至2.1亿美元；2021年2月24日，公司终止先前ATM计划，开启新计划，最高总销售价可达3.5亿美元[162] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别执行远期销售协议出售1723426股和3959433股普通股，加权平均售价分别为每股28.56美元和27.84美元[163] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别结算部分远期销售协议并发行1190532股和1363956股，加权平均股价分别为26.52美元和26.42美元，净收益分别为3160万美元和3600万美元[163] - 2022年第三季度和前九个月，公司在当前ATM计划下分别发行2277782股和2451206股，加权平均股价分别为27.23美元和27.12美元，净收益分别为6200万美元和6650万美元[167] - 2021年第三季度和前九个月，公司在当前ATM计划下分别发行1000193股和1161702股，加权平均股价分别为27.67美元和27.93美元，净收益分别为2710万美元和3180万美元[168] - 截至2022年9月30日，当前ATM计划下还有9330万美元可用于发行[168] - 截至2022年9月30日，第三方持有的FCPT运营合伙单位为114559个，未控制权益OP单位赎回价值为280万美元；2022年第三季度和前九个月，FCPT OP分别向非关联有限合伙人分配3.8万美元和11.4万美元[169][170] - 2022年6月10日，公司修订激励计划，将预留发行的普通股数量增加150万股至360万股；截至2022年9月30日，有2009516股普通股可用于奖励，未摊销补偿成本约为660万美元[176][177] 公司激励计划及费用相关数据 - 2022年PSU授予使用的隐含波动率假设为49.5%，正常化无风险利率为2.50%，股息收益率为0%，授予日公允价值为120万美元；公司预计在未归属PSU奖励的剩余必要服务期内直线确认110万美元的补偿费用[186][187] 公司衍生工具相关数据 - 公司使用衍生工具仅用于风险管理，目前仅限于利率套期[53] - 2022年9月30日，公司有3份有效利率互换协议，名义总额3.5亿美元，与LIBOR挂钩，2025年到期[88] - 2022年9月30日，公司衍生品工具应收款风险敞口为3640万美元[92] - 公司使用利率互换管理应付票据的利率风险，采用公认估值技术确定其公允价值[191] - 公司对衍生工具的公允价值计量考虑自身和交易对手的违约风险，进行信用估值调整[195] - 公司持有的所有衍生品在2022年9月30日和2021年12月31日被归类为公允价值层级的第2级[196] 公司会计政策及其他事项 - 建筑物组件折旧年限为7 - 55年，设备折旧年限

业绩总结 - FCPT截至2022年6月30日的投资总额为960个物业，116个品牌，整体出租率为99.9%[10] - 2022年第二季度每股净收入为0.35美元，较去年同期的0.26美元增长了34.6%[11] - 2022年第二季度净收入为28,170千美元，较2021年同期的20,180千美元增长39.4%[67] - 2022年上半年净收入为50,456千美元，较2021年上半年的40,802千美元增长23.8%[67] - 2022年第二季度EBITDA为47,473千美元，较2021年同期的37,023千美元增长28.2%[67] - 2022年上半年EBITDA为87,926千美元，较2021年上半年的73,577千美元增长19.5%[67] 用户数据 - 租户的EBITDAR覆盖率为4.6倍，平均租约期限为8.8年，其中85%的物业为企业运营或担保[10] - FCPT的租金收取率在疫情期间保持在99.9%[20] - 租赁的加权平均期限为8.8年，2027年前到期的租金收入不到8.0%[59] - 投资组合中63%的租户具有投资级信用评级[61] 投资与收购 - 2022年截至6月30日，FCPT完成了9600万美元的收购，初始现金收益率为6.5%[10] - FCPT的年化基础租金（ABR）从初始的9440万美元增长至1.812亿美元，增长幅度为92%[27] - 截至2022年6月30日，FCPT的租赁数量从418个增加至977个，增长幅度为130%[40] - FCPT的品牌数量从5个增加至116个，增长幅度为222%[40] - FCPT的年初至今收购中，医疗零售占28%，汽车服务占37%，餐饮占25%[12] 财务状况 - FCPT的净债务与调整后EBITDA的比率为5.7倍，显示出其稳健的财务状况[10] - FCPT的固定费用覆盖率为4.9倍，显示出强劲的财务灵活性[36] - FCPT的流动性状况良好，截至2022年6月30日，拥有2.5亿美元的可用信贷额度[36] - FCPT的企业价值为31亿美元，净债务占企业价值的比例为30.9%[46] 未来展望与策略 - FCPT的投资级别评级在2022年3月由Fitch提升至BBB，5月获得Moody's的Baa3评级[10] - 公司致力于可持续发展和环境、社会及治理（ESG）原则[62] - 医疗净租赁机会因信用升级和商店数量增长而增加[58] 其他信息 - Darden品牌的占比从100%降至57%[40] - 医疗零售行业的投资组合包括35个租约，占年基础租金的3%[58] - 紧急护理中心数量自2013年以来增长了52%[58] - 宠物支出自2018年以来增长了14.7%[58]

房产收购与租赁组合情况 - 2022年上半年公司收购44处房产，总投资价值9940万美元，房产100%已出租，加权平均剩余租期6.5年[222] - 截至2022年6月30日，租赁组合有960处房产，分布于47个州，可租赁面积630万平方英尺，出租率99.9%，加权平均剩余租期8.8年，到2027年12月31日平均年租金增长率1.45%[222][224] 租金收取情况 - 2022年上半年公司收取了99.9%的组合合同基本租金，未减免或延期租金[225] 总营收情况 - 2022年二季度总营收5542.5万美元，2021年同期为4927.2万美元；2022年上半年总营收1.09822亿美元，2021年同期为9601.8万美元[226] 租赁收入情况 - 2022年二季度租赁收入较2021年同期增加570万美元，增幅13.6%；2022年上半年租赁收入较2021年同期增加1110万美元，增幅13.3%[227][237] 一般及行政费用情况 - 2022年二季度一般及行政费用较2021年同期增加23.3万美元，增幅5.2%；2022年上半年较2021年同期增加70万美元，增幅8.0%[229][238] 折旧和摊销费用情况 - 2022年二季度折旧和摊销费用较2021年同期增加约170万美元，增幅20.7%；2022年上半年较2021年同期增加约320万美元，增幅19.3%[230][239] 利息费用情况 - 2022年二季度利息费用较2021年同期增加64.7万美元；2022年上半年较2021年同期增加138.9万美元[232] - 2022年上半年利息费用较2021年同期增加140万美元，主要因2021年4月发行1亿美元和2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据所致[241] 房产销售收益情况 - 2022年二季度公司出售三处房产，实现销售收益580万美元，2021年同期未出售资产[233] - 2022年上半年公司出售三处账面价值合计630万美元的房产，实现销售收益580万美元；2021年同期出售两处账面价值合计280万美元的房产，实现销售收益43.1万美元[243] 餐厅收入情况 - 2022年二季度餐厅收入较2021年同期增加40万美元，增幅5.8%；2022年上半年较2021年同期增加267.4万美元[235][226] - 2022年上半年餐厅收入较2021年同期增加270万美元，增幅21.7%，主要因新增餐厅、人员配置改善和客流量增加[246] 餐厅总费用情况 - 2022年上半年餐厅总费用较2021年同期增加250万美元，增幅21.7%，主要因商品销售成本和劳动力成本增加以及新增餐厅[247] 公司资金状况 - 截至2022年6月30日，公司有1770万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有2.5亿美元借款能力，循环信贷额度信用证子限额为2500万美元，定期贷款加权平均利率为2.86%[250] 利率互换协议情况 - 2022年前六个月公司签订两份利率互换协议，以对冲信贷安排中定期贷款部分的利率波动[253] 普通股远期销售协议情况 - 2022年3月和6月，公司分别执行992,548股和2,236,007股普通股的远期销售协议，加权平均售价分别为每股27.45美元和27.28美元，已结算部分获净收益450万美元[256][258] ATM计划发行额度情况 - 截至2022年6月30日，当前ATM计划下有1.734亿美元可供发行[259] 净利润情况 - 2022年第一季度净利润为2817万美元，2021年同期为2018万美元；2022年前六个月净利润为5045.6万美元，2021年同期为4080.2万美元[268] 房地产投资折旧和摊销情况 - 2022年第一季度房地产投资折旧和摊销为1009.5万美元，2021年同期为836.7万美元；2022年前六个月为1976.3万美元，2021年同期为1658.2万美元[268] 房地产销售收益情况（按季度细分） - 2022年第一季度房地产销售实现收益为 - 575.6万美元，2021年同期无；2022年前六个月为 - 575.6万美元，2021年同期为 - 43.1万美元[268] FFO情况 - 2022年第一季度FFO为3250.9万美元，2021年同期为2854.7万美元；2022年前六个月为6446.3万美元，2021年同期为5695.3万美元[268] 直线租金情况 - 2022年第一季度直线租金为 - 164.9万美元，2021年同期为 - 178.5万美元；2022年前六个月为 - 329.1万美元，2021年同期为 - 379.6万美元[268] 递延所得税费用情况 - 2022年第一季度递延所得税费用为6.1万美元，2021年同期无；2022年前六个月为6.1万美元，2021年同期无[268] 基于股票的薪酬情况 - 2022年第一季度基于股票的薪酬为103.3万美元，2021年同期为87.6万美元；2022年前六个月为253.3万美元，2021年同期为224.7万美元[268] 摊薄后每股FFO情况 - 2022年第一季度摊薄后每股FFO为0.40美元，2021年同期为0.37美元；2022年前六个月为0.80美元，2021年同期为0.75美元[268] 摊薄后每股AFFO情况 - 2022年第一季度摊薄后每股AFFO为0.41美元，2021年同期为0.38美元；2022年前六个月为0.82美元，2021年同期为0.76美元[268] 市场风险敞口情况 - 自2021年12月31日以来，公司在市场风险的定量或定性敞口方面除资产公允价值变化外无其他重大变化[275] 餐厅开设情况 - 2021年4月公司在德州圣安东尼奥开设第七家Longhorn Steakhouse餐厅，总投资540万美元[245] 所得税费用情况 - 2022年和2021年上半年所得税费用分别为23.2万美元和13.4万美元，2022年上半年Kerrow餐厅运营业务6.1万美元的净递延所得税资产被记为递延所得税费用[244]

房产收购与租赁组合情况 - 2022年第一季度公司收购18处房产，总投资价值4330万美元，房产100%被净租赁，加权平均剩余租赁期限为9.0年[215] - 截至2022年3月31日，公司租赁组合有937处房产，分布在46个州，总面积610万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租赁期限9.0年，平均年租金增长率1.38%（至2032年12月31日）[215][217] 租金收取情况 - 2022年第一季度公司收取了99.7%的合同基本租金，未减免或延期租金[218] 财务数据关键指标变化 - 营收与利润 - 2022年第一季度总营收5439.7万美元，2021年同期为4674.6万美元；净利润2228.6万美元，2021年同期为2062.2万美元[219] - 2022年第一季度美国公认会计原则净收入为2.2286亿美元，2021年同期为2.0622亿美元[250] - 2022年第一季度FFO为3.1954亿美元，2021年同期为2.8406亿美元；2022年第一季度AFFO为3.2846亿美元，2021年同期为2.8836亿美元[250] - 2022年第一季度FFO摊薄后每股0.40美元，2021年同期为0.37美元；2022年第一季度AFFO摊薄后每股0.41美元，2021年同期为0.38美元[250] 各条业务线数据关键指标变化 - 租金收入 - 2022年第一季度租金收入增加540万美元，增幅13.0%，主要因净收购127处租赁房产；可变租赁收入160万美元，2021年同期为76.9万美元[220] 各条业务线数据关键指标变化 - 费用情况 - 2022年第一季度一般及行政费用增加50.6万美元，增幅10.6%，主要因薪酬、审计和IT费用增加[222] - 2022年第一季度折旧和摊销费用增加约150万美元，增幅17.8%，因收购127处房产[223] - 2022年第一季度利息费用增加74.2万美元，主要因2021年4月和2022年3月发行高级固定票据[225] 各条业务线数据关键指标变化 - 餐厅业务 - 2022年第一季度餐厅收入增加230万美元，增幅43.3%，主要因餐饮趋势改善和新增一家餐厅；餐厅费用增加200万美元，增幅41.7%[227][228] 资金与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有5810万美元现金及现金等价物，2.5亿美元循环信贷额度，无未偿还借款，定期贷款加权平均利率2.98%[232] - 公司私募发行了5.75亿美元的优先无担保固定利率票据[237] - 截至2022年3月31日，应付票据总额为5.75亿美元，有多笔不同到期日和利率的票据，利率从2.74%到4.93%不等[238] 股票发售情况 - 2021年2月公司启动新的ATM计划，最高可发售3.5亿美元普通股[238] - 2022年第一季度，公司通过ATM计划与金融机构签订远期销售协议，出售1243459股普通股，加权平均售价为每股27.14美元[239] - 截至2022年3月31日，ATM计划下还有2.007亿美元额度可用于发行股票[240] 资金需求与安排 - 公司短期资金需求主要用于运营费用、股东分配、债务本息，预计通过经营活动现金和2.5亿美元循环信贷安排满足[241] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日，公司没有表外安排[248]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为每股0.41美元，同比增长8% [5] - 第一季度现金租金收入为4580万美元，剔除110万美元直线及其他非现金租金调整 [16] - 第一季度租金回收率为99.7%，季度内可收回性或信用准备金无重大变化，无资产负债表减值 [16] - 截至季度末，租赁的当前年度现金基础租金为1.782亿美元，加权平均10年年度现金租金增长率为1.4% [17] - 第一季度现金一般及行政费用（G&A）为380万美元，预计全年现金G&A约为1500万美元 [17] - 第一季度，77%报告财务结果的租户租金覆盖率为4.6倍，高于第四季度的4.4倍 [18] - 季度净债务与EBITDA比率为5.7倍，按远期股权计算约为5.3倍 [20] - 第一季度末流动性为3.08亿美元，包括5800万美元现金储备和循环信贷额度的全部可用额度 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购18处房产，总价4200万美元，初始现金收益率为6.7% [6] - 收购的18处房产中，16份租约与企业运营商签订，7份为地面租赁 [7] - 第一季度投资新增1个品牌，使投资组合中的品牌总数达到113个 [7] - 第一季度新投资中，休闲餐饮占51%，医疗零售占33%，还收购了1处汽车服务物业和少量出租给其他服务型零售的外铺物业 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Baird 4月25日最新每周餐厅调查，快餐连锁店运营水平约为2019年周水平的122%，休闲餐饮约为103% [6] - 2022年至今观察到的净租赁资产定价与2021年水平一致，近期开始看到资本回报率有适度变动的早期迹象 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于资本回报率情况，将收购团队转向休闲餐饮、医疗零售和汽车服务领域 [10][11] - 继续谨慎选择新机会，利用处置机会改善投资组合 [13] - 行业竞争方面，过去几年后疫情时代市场竞争激烈，随着利率上升，高杠杆买家实现杠杆驱动回报会更困难，可能减少资本部署或促使资本回报率上升 [10][27][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，包括新冠疫情的剩余范围、严重程度和持续时间等不可控因素 [2] - 对投资组合与一流运营商在有吸引力的租金水平上保持一致充满信心，认为下半年有机会，特别是在股权倍数保持当前水平的情况下 [5][24] 其他重要信息 - 年初至今已筹集超过1.86亿美元资本支持投资计划，包括3月完成的1.25亿美元私募票据融资（去年12月定价，票面利率3.1%），以及通过远期销售协议同意发行6100万美元股权 [8] - 3月，惠誉将公司债务评级上调至BBB平，展望稳定，预计将降低现有定期贷款、信贷安排以及未来私募票据和债券的利息支出 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前10年期债务融资成本及获取其他评级机构评级的情况 - 未评论当前定价，称国债利率和利差上升，融资成本高于当前水平；下一步是从穆迪或标普获得第二个评级，自2015年成立以来一直与两家机构保持联系 [23] 问题2: 交易流量是否会在接下来几个季度增加 - 历史上是这样，但今年环境更不稳定，若股权倍数保持当前水平，下半年有机会获得有趣的投资机会 [24] 问题3: 能否量化资本回报率变动情况 - 过去几周，一些卖家原本选择的高杠杆买家因债务重新定价退出，公司得以接手相关房产 [25] 问题4: 资本回报率开始调整需要什么条件，高杠杆买家在市场中的普遍性、敏感性以及公司交易管道情况 - 从数学角度，为保持股权回报率不变，资本回报率需提高60 - 70个基点以上；已开始看到拥有较大投资组合且无法立即完成交易的卖家在定价上更保守 [27] 问题5: 餐厅运营商是否仍有扩张意愿 - 餐厅品牌仍有扩张意愿，但受到建筑成本上升和劳动力成本高且难招聘的限制 [29] 问题6: 如何看待第一季度4200万美元交易中租赁期限较短的情况 - 公司对所有房产采用一致的评分方法，租赁期限短的情况下，模型中的其他因素表现强劲，如租金水平、品牌实力、租赁条款等 [31] 问题7: 非核心低资本回报率资产的规模及买家情况 - 未提供收购或处置指引，但此次提及处置意味着规模可观；以Bob Evans物业为例，买家可能会将其重新开发为其他品牌，因为购买并改造房产比新建成本低 [34][35] 问题8: 未来资本结构是否会有变化，是否会更多使用股权融资 - 认为这是合理假设，过去六个月一直在这样做 [36] 问题9: 租赁期限不足10年的资产与传统售后回租租赁期限资产的资本回报率差异 - 差异在20 - 30个基点；过去传统的非投资级租赁期限为15 - 20年，投资级为15年，但现在市场上这种长期租赁期限较少；公司认为自身得到了合理补偿，且管理风险可控 [38] 问题10: 如何看待定期贷款债务中的浮动利率部分 - 今年和明年4亿美元定期债务的3.5亿美元已进行套期保值，未来也有一定程度的套期保值，一直采取主要为固定利率的政策以匹配固定的租金收入；公司认为已有效降低利率风险，自成立以来基本完全套期保值 [39][40] 问题11: 高杠杆买家是否会因利率上升带来更多机会，其从贷款人处获得的贷款价值比是否降低 - 高杠杆买家推动贷款价值比的能力可能略有下降；随着利率上升，他们实现杠杆驱动回报会更困难，要么减少资本部署，要么资本回报率需要上升 [42]

业绩总结 - 2022年第一季度租金收入为46,903千美元，较2021年同期的41,515千美元增长了9.2%[9] - 2022年第一季度总收入为54,397千美元，较2021年同期的46,746千美元增长了16.4%[9] - 2022年第一季度净收入为22,286千美元，较2021年同期的20,622千美元增长了8.1%[9] - 2022年第一季度每股基本净收入为0.28美元，与2021年同期持平[9] - 2022年第一季度调整后运营资金（AFFO）为32,846千美元，较2021年同期的28,836千美元增长了14.0%[10] - 2022年第一季度每股调整后运营资金（AFFO）为0.41美元，较2021年同期的0.38美元增长了7.9%[10] - 2022年第一季度EBITDA为40,453千美元，较2021年同期的36,554千美元增长10.4%[31] - 调整后的EBITDA re为40,524千美元，较2021年同期的36,151千美元增长12.9%[31] - 2022年第一季度年化调整后的EBITDA re为162,096千美元，较2021年同期的144,606千美元增长12.0%[31] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的总资产为1,992,996千美元，较2021年12月31日的1,998,309千美元略有下降[8] - 截至2022年3月31日，公司的总负债为1,017,131千美元，较2021年12月31日的1,022,929千美元略有下降[8] - 截至2022年3月31日，公司的总股东权益为975,865千美元，较2021年12月31日的975,380千美元略有上升[8] - 截至2022年3月31日，FCPT的总资产为64927万美元，其中现金及现金等价物为58109万美元[12] - 截至2022年3月31日，FCPT的总债务为975000万美元，包含400000万美元的定期贷款和575000万美元的无担保票据[16] 现金流与分红 - 第一季度每股普通股分红为0.3325美元，AFFO每股为0.41美元，AFFO支付比率为81.5%[15] - 截至2022年3月31日，FCPT的流动信贷额度为2.5亿美元[17] - FCPT的固定费用覆盖比率为5.1倍，远高于1.50倍的要求[22] - FCPT的未担保杠杆比率为38.4%，低于60%的限制[22] - FCPT的加权平均现金利率为3.42%[17] 租赁组合与市场表现 - FCPT的租赁组合中，Darden品牌的年现金基础租金占比为58.6%[12] - Olive Garden在租赁组合中占据43.7%的年现金基础租金（ABR），拥有312个单位，面积为2,655千平方英尺[25] - Longhorn Steakhouse占据12.4%的ABR，拥有115个单位，面积为645千平方英尺[25] - Chili's占据9.0%的ABR，拥有80个单位，面积为438千平方英尺[25] - FCPT的总年现金基础租金（ABR）为1.782亿美元，投资级别租户占比为63%[26] - 99.9%的租赁组合在2022年3月31日时已被占用，平均租赁期限为9.0年[29] - 2022年到2027年之前，少于8.7%的租金收入到期[29] 其他信息 - 2022年第一季度的利息支出为8,375千美元，较2021年同期的7,633千美元增加了9.7%[9] - 折旧和摊销费用为9,704千美元，较2021年同期的8,236千美元增长17.9%[31] - 2022年第一季度的收入税支出为88千美元，较2021年同期的63千美元增长39.7%[31] - 2022年第一季度的房地产交易成本为71千美元[31] - FCPT在2022年第一季度收购了18个租赁物业，租赁总面积为2796千平方英尺[12]

房地产投资业务数据 - 2021年公司进行各类房地产交易，总投资2.684亿美元，收购122处房产和地面租赁权，总面积77.9万平方英尺，涉及57个品牌[131] - 截至2021年12月31日，租赁组合有919处房产，分布在46个州，总面积600万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期9.3年，平均年租金增长率1.4%，2021年合同基础租金收取率99.9%[133] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年公司总营收1.99378亿美元，2020年为1.70944亿美元，2019年为1.60233亿美元；2021年净利润8574.5万美元，2020年为7756.7万美元，2019年为7293.9万美元[137] - 2021年GAAP净收入为85745000美元，2020年为77567000美元，2019年为72939000美元[173] - 2021年资金运营（FFO）为120029000美元，2020年为106918000美元，2019年为99097000美元[173] - 2021年调整后资金运营（AFFO）为120128000美元，2020年为103648000美元，2019年为95850000美元[173] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2021年租赁收入较2020年增加1810万美元，原因是2020年收购的100处房产在2021年全年确认收入以及2021年收购122处房产和地面租赁权[141] 费用数据关键指标变化 - 2021年一般及行政费用较2020年增加260万美元，主要因现金补偿相关费用增加、法律费用增加以及董事会成员薪酬增加[142] - 2021年折旧和摊销费用较2020年增加约520万美元，主要因2021年收购122处餐厅房产以及2020年收购的100处房产全年折旧[143] - 2021年物业费用为500万美元，其中380万美元由租户报销；2020年物业费用为350万美元，其中230万美元由租户报销[144] - 2021年利息费用较2020年增加约330万美元，主要因递延融资成本费用化[145] 房产出售业务数据 - 2021年公司出售两处房产，账面价值280万美元，实现销售收益43.1万美元，2020年未出售任何资产[147] 餐厅业务线数据关键指标变化 - 2021年餐厅收入较2020年增加约1030万美元，主要因休闲餐饮趋势改善和新增一家餐厅；餐厅总费用增加约850万美元，主要因商品销售成本和劳动力成本增加以及新增餐厅[148] 资金与信贷数据 - 2021年12月31日，公司有630万美元现金及现金等价物，循环信贷安排下借款能力为2.14亿美元，该安排信用证子限额为2500万美元；2022年2月22日，循环信贷安排下借款能力为1.91亿美元[161] 长期债务数据 - 2021年12月31日，公司长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、3600万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的4.5亿美元高级无抵押固定利率票据；2020年12月31日，长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、1000万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的3.5亿美元高级无抵押固定利率票据[162][163] - 贷款协议规定循环信贷安排本金总额2.5亿美元，定期贷款安排本金总额4亿美元，有增额功能，最高可增加3.5亿美元；5000万美元于2023年11月9日到期，1亿美元于2024年3月9日到期，1.5亿美元于2025年11月9日到期，循环信贷安排于2026年11月9日到期，有两次六个月展期选择权[163] - 2021年和2020年12月31日，定期贷款加权平均利率分别为2.93%和2.94%；2021年12月31日，循环信贷安排未偿还借款3600万美元，无未偿还信用证；2020年12月31日，循环信贷安排未偿还借款1000万美元，无未偿还信用证[163] 利率互换协议数据 - 公司签订多笔利率互换协议，名义金额从5万美元到20万美元不等，固定支付利率从0.503%到2.302%不等，可变接收利率为一个月伦敦银行同业拆借利率[164] 高级无抵押票据发行数据 - 2017年6月7日、2018年12月20日、2020年3月31日，FCPT OP分别发行1.25亿美元、1亿美元、1.25亿美元高级无抵押固定利率票据，利率从3.15%到4.93%不等[165] - 2021年2月25日，FCPT OP发行1亿美元高级无抵押票据，包括5000万美元八年期、利率2.74%和5000万美元十年期、利率2.99%的票据；2021年第一季度，公司终止三笔现金流套期，获约170万美元收益，将在未来10年摊销为利息费用[165][167] - 2021年12月17日，FCPT达成发行1.25亿美元高级无抵押票据协议，将于2022年3月17日融资，包括7500万美元十年期、利率3.11%和5000万美元九年期、利率3.09%的票据，相关利率互换终止收益将摊销，使票据年综合利率费用降至3.07%[167] 资产入账与减值政策 - 房地产投资按成本减累计折旧入账，建筑物组件、租赁改良和设备采用直线法折旧或摊销，新建餐厅的开发和建设成本在发生时资本化[150] - 长期资产在出现可能无法收回账面价值的迹象时进行减值测试，若减值，减值金额为资产账面价值超过公允价值的部分[155][157] 资金需求与股权发售数据 - 公司短期资金需求用于运营费用、股东分配和债务本息，主要通过经营活动现金和2.5亿美元循环信贷安排借款满足[168] - 2021年2月24日，公司修订股权发售计划，将最大发售额增至3.5亿美元，新增1.4亿美元[168] - 2021年，公司通过股权发售计划出售4198006股，加权平均售价28.24美元/股，净收益约1.165亿美元[168] - 截至2021年12月31日，股权发售计划剩余可发行额度为2.362亿美元[168] 债务结构与利率影响数据 - 截至2021年12月31日，公司总债务中4.5亿美元为高级无担保固定利率票据，4.36亿美元为可变利率债务[177] - 公司通过利率互换等衍生品合约，将3亿美元可变利率债务固定至2023年11月[177] - 假设利率下降1个百分点，由于3亿美元债务的固定利率性质和套期保值交易，不会对公司2021年财务状况、经营成果或现金流产生重大影响[177]

业绩总结 - FCPT在2021年全年净收入为85,745千美元，较2020年同期增长10%[53] - 2021年第四季度净收入为23,735千美元，较2020年同期增长12%[54] - 2021年全年EBITDA为152,592千美元，较2020年同期增长12%[53] - 2021年第四季度EBITDA为40,568千美元，较2020年同期增长14%[53] - 2021年全年FFO为120,029千美元，较2020年的106,918千美元增长12%[54] - 2021年第四季度FFO为33,071千美元，较2020年同期增长18%[54] - 2021年全年AFFO为120,128千美元，较2020年的103,648千美元增长16%[54] - 2021年第四季度AFFO为32,288千美元，较2020年同期增长16%[54] 用户数据 - FCPT的投资组合包含919个物业，整体出租率为99.9%[7] - 截至2021年12月31日，FCPT的物业占用率为99.9%[23] - FCPT的年基础租金为1.752亿美元，较2015年时的9440万美元增长了86%[31][32] - FCPT的物业数量从418个增加到936个，增长了120%[31][32] - Olive Garden是最大的品牌，占总租金收入的44.3%[47] 未来展望 - FCPT的可用流动性约为2.2亿美元，包括600万美元现金和2.14亿美元未提取的信用额度[8] - 租赁的加权平均期限为9.3年，2027年前到期的租金收入占比低于8.6%[23] - FCPT致力于可持续发展和环境、社会及治理（ESG）原则，以创造股东价值[48] 新产品和新技术研发 - FCPT在2021年共完成122项收购，购买总价为2.574亿美元，初始现金收益率为6.5%[51] - 2021年第三季度收购53项物业，购买总价为1.074亿美元，初始现金收益率为6.4%[51] - 2021年第二季度收购23项物业，购买总价为4,560万美元，初始现金收益率为6.9%[51] - 2021年第一季度收购13项物业，购买总价为3,390万美元，初始现金收益率为6.6%[51] 财务健康状况 - FCPT的债务到期时间表的加权平均期限为5.1年，90%的债务为固定利率[20] - 截至2021年12月31日，FCPT的净债务与企业价值比率为27.1%[19] - FCPT的财务杠杆为4.6倍，较2015年时的水平增加了0.8倍[31] - FCPT的市场资本化为8.48亿美元，企业价值为13亿美元[31] 负面信息 - 2021年第四季度的利息支出为8,227千美元，较2020年同期增长10%[53] - 2021年第四季度的折旧和摊销费用为9,371千美元，较2020年同期增长20%[53]

业绩总结 - 2021年第四季度租金收入为45462千美元，同比增长13.5%[9] - 2021年第四季度总收入为52654千美元，同比增长18%[9] - 2021年第四季度净收入为23735千美元，同比增长16.9%[9] - 2021年第四季度每股基本净收入为0.30美元，同比增长11.1%[9] - 2021年全年净收入为85745千美元，较2020年全年77567千美元增长了10%[30] - 2021年全年EBITDA为152592千美元，较2020年全年136478千美元增长了12%[30] 资产与负债 - 2021年第四季度总资产为1898076千美元，较2020年增长13.8%[7] - 2021年第四季度总负债为933517千美元，较2020年增长13.3%[7] - 2021年第四季度股东权益为964559千美元，较2020年增长14.2%[7] - 截至2021年12月31日，公司的总债务为886000千美元，占市场资本化的27.3%[14] - 截至2021年12月31日，FCPT的债务承载价值为877591万美元[17] 现金流与分红 - 截至2021年12月31日，公司的现金及现金等价物为6300千美元[14] - 2021年第四季度常规每股分红为0.3325美元，同比增长4.0%[9] - 2021年第四季度的AFFO派息比率为81.0%[14] 运营效率 - 2021年第四季度的FFO（根据NAREIT定义）为33071千美元，较2020年同期的28044千美元增长了17.8%[10] - 2021年第四季度每股FFO为0.42美元，较2020年同期的0.38美元增长了10.5%[10] - 2021年第四季度的净债务与调整后EBITDA re比率为5.4倍[13] - 固定费用覆盖比率为5.2倍，远高于1.50倍的要求[21] 租赁与市场表现 - 截至2021年12月31日，FCPT的物业总数为919个，租赁总数为936个[23] - 租赁的加权平均期限为9.3年，99.9%的物业已出租[28] - FCPT的年现金基础租金（ABR）为1.752亿美元，投资级别租户占比为64%[25] - 2022年至2026年间，租金到期的比例低于8.6%[28] 成本与费用 - 2021年第四季度折旧和摊销费用为9371千美元，同比增长20.6%[9] - 2021年第四季度利息支出为8227千美元，较2020年同期的7499千美元增长了10%[30] - 2021年全年利息支出为32555千美元，较2020年全年29231千美元增长了8%[30]