房产收购与租赁组合情况 - 2023年上半年公司收购59处房产，总投资价值1.95亿美元，房产100%被净租赁，加权平均剩余租赁期限12.1年[213] - 截至2023年6月30日，公司租赁组合有1077处房产，分布在47个州，可租赁面积730万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租赁期限8.1年，平均年租金增长率1.4%，2023年第二季度合同基本租金收取率99.7%，投资级租户占比59%[214] 收入情况 - 2023年第二季度，公司租金收入5284.3万美元，较2022年同期增加490万美元，增幅10.3%；餐厅收入784.5万美元，较2022年同期增加32.4万美元，增幅4.3%[213][215][224] - 2023年上半年，公司租金收入1.0504亿美元，较2022年同期增加1020万美元，增幅10.8%；餐厅收入1560万美元，较2022年同期增加58.5万美元[213][225] - 2023年上半年餐厅收入增加60万美元，增幅3.9%；餐厅总费用增加60万美元，增幅4.0%[234] 费用情况 - 2023年第二季度，公司一般及行政费用560万美元，较2022年同期增加90.2万美元，增幅19.2%；折旧和摊销费用1181.7万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅16.7%[213][217][218] - 2023年上半年，公司一般及行政费用1165.5万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅16.9%；折旧和摊销费用2399.3万美元，较2022年同期增加420万美元，增幅21.0%[213][227][228] - 2023年第二季度，公司物业费用267.6万美元，其中230万美元由租户报销；2022年同期物业费用198.7万美元，其中180万美元由租户报销[213][219] - 2023年上半年，公司物业费用584.3万美元，其中480万美元由租户报销；2022年同期物业费用383.6万美元，其中330万美元由租户报销[213][229] - 2023年第二季度，公司利息费用1005.1万美元，较2022年同期增加100万美元；2023年上半年，利息费用1996.9万美元，较2022年同期增加260万美元[213][220][230] 房产出售情况 - 2023年第二季度，公司出售一处房产，实现净销售收益17.3万美元；2022年同期出售三处房产，实现净销售收益580万美元[213][221] - 2023年上半年出售4处房产，账面价值1100万美元，实现收益170万美元；2022年上半年出售3处房产，账面价值630万美元，实现收益580万美元[232] 利息支出原因 - 2023年上半年利息支出增加，主要因2022年3月发行1.25亿美元优先固定票据、2022年10月定期贷款额度增加3000万美元及定期贷款未对冲部分有效利率上升[231] 所得税情况 - 2023年和2022年上半年所得税费用分别为13.9万美元和23.2万美元，2023年上半年Kerrow餐厅运营业务递延所得税资产净额增加4.9万美元[233] 资金与额度情况 - 截至2023年6月30日，公司有1120万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为2.35亿美元，已使用1500万美元，定期贷款加权平均利率为3.64%[237] - 公司已私募发行5.75亿美元高级无抵押固定利率票据[242] - 2023年上半年通过ATM计划发行478.797万股，加权平均股价26.79美元，净收益1.283亿美元；截至2023年6月30日，ATM计划剩余可发行额度2.706亿美元[247][249] 资金用途 - 短期资金主要用于运营费用、股东分红及债务本息；长期资金用于支付股息、房产收购及债务到期偿还[250][251] 业绩影响因素 - 公司物业多为净租赁，租户承担运营成本，通胀对运营成本影响较小，利率、入住率等因素对业绩影响更大[253] 净利润情况 - 2023年Q2净利润为2365.5万美元，2022年同期为2817万美元；2023年上半年净利润为4681万美元，2022年同期为5045.6万美元[1] 房地产投资折旧和摊销情况 - 2023年Q2房地产投资折旧和摊销为1178.2万美元，2022年同期为1009.5万美元；2023年上半年为2392.7万美元，2022年同期为1976.3万美元[1] 房地产销售收益情况 - 2023年Q2房地产销售实现收益为 - 17.3万美元，2022年同期为 - 575.6万美元；2023年上半年为 - 173.5万美元，2022年同期为 - 575.6万美元[1] FFO情况 - 2023年Q2FFO为3526.4万美元，2022年同期为3250.9万美元；2023年上半年为6900.2万美元，2022年同期为6446.3万美元[1] 直线租金情况 - 2023年Q2直线租金为 - 133.5万美元，2022年同期为 - 164.9万美元；2023年上半年为 - 263.9万美元，2022年同期为 - 329.1万美元[1] 递延所得税（收益）费用情况 - 2023年Q2递延所得税（收益）费用为 - 0.4万美元，2022年同期为6.1万美元；2023年上半年为 - 4.8万美元，2022年同期为6.1万美元[1] 基于股票的薪酬情况 - 2023年Q2基于股票的薪酬为156万美元，2022年同期为103.3万美元；2023年上半年为332.6万美元，2022年同期为253.3万美元[1] 递延融资成本的非现金摊销情况 - 2023年Q2递延融资成本的非现金摊销为56.4万美元，2022年同期为49.6万美元；2023年上半年为112.8万美元，2022年同期为96.4万美元[1] 调整后运营资金（AFFO）情况 - 2023年Q2调整后运营资金（AFFO）为3657.4万美元，2022年同期为3301万美元；2023年上半年为7181.9万美元，2022年同期为6585.6万美元[1] 摊薄后每股收益情况 - 2023年Q2摊薄后FFO每股收益为0.4美元，2022年同期为0.4美元；2023年上半年为0.79美元，2022年同期为0.8美元；2023年Q2摊薄后AFFO每股收益为0.42美元，2022年同期为0.41美元；2023年上半年为0.83美元，2022年同期为0.82美元[1] 套期保值协议情况 - 2023年前六个月签订一份利率互换协议，2023年3 - 6月终止四份现金流套期保值协议，实现约810万美元收益，将在未来10年摊销[240][241]

净收入和租赁收入 - 公司在2023年第一季度实现净收入23,155,000美元，较2022年同期增长969,000美元[90] - 房地产租赁收入在2023年第一季度较2022年同期增长5,300,000美元，增幅为11.3%[90] - 总体租赁收入占总收入的87%[90] 融资和股票发行 - 公司于2023年3月31日的利率互换资产价值约为520万美元[102] - 公司发行了总额为575,000美元的高级无抵押固定利率票据[102] - 公司于2023年3月31日执行了前期销售协议，以27.73美元/股的加权平均销售价格出售了1,907,946股普通股[102] - 公司预计将于2024年4月14日或之前完全履行前期销售协议，预计将获得相应的净现金收益[102] - 公司于2023年3月31日发行了324,182股普通股，净收益为8.9百万美元[103] - 公司于2023年3月31日的ATM计划下还有3.238亿美元可供发行[103] 资金需求和运营活动 - 公司计划通过运营活动提供现金，通过250百万美元的循环信贷设施进行借款来满足长期资金需求[104] - 公司将通过发行债务或股票证券或获得资产级融资来满足长期资金需求[105] FFO和AFFO - 公司于2023年3月31日的NAREIT FFO为33,737千美元，AFFO为35,246千美元[106] - 公司管理层认为FFO和AFFO是有助于理解公司业务的非GAAP财务指标[108] - FFO是公司的一项补充绩效指标，用于捕捉年度变化趋势[108] - FFO计算标准符合NAREIT制定的标准，排除了与房地产相关的折旧和摊销[108] - AFFO是一项非美国通用会计准则的补充运营指标，用于评估年度资金分配能力[108] - 公司管理层认为FFO和AFFO是衡量绩效的重要指标，但并非衡量流动性的指标[108] 财务报告内部控制 - 公司在2023年第一季度内未发生对财务报告内部控制的重大变化[111]

房地产交易与租赁组合情况 - 2022年公司进行各类房地产交易，总投资2.963亿美元，收购115处房产和地面租赁权，总面积82.4万平方英尺，涉及52个品牌[195] - 截至2022年12月31日，租赁组合有1023处房产，分布于47个州，总面积680万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期8.3年，平均年租金增长率1.42%，2022年合同基础租金收取率99.9%[197] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年总营收2.23194亿美元，2021年为1.99378亿美元，2020年为1.70944亿美元；2022年净收入9790.8万美元，2021年为8574.5万美元，2020年为7756.7万美元[199] - 2022年、2021年和2020年公司GAAP净收入分别为9790.8万美元、8574.5万美元和7756.7万美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司运营资金（FFO）分别为1.31111亿美元、1.20029亿美元和1.06918亿美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司调整后运营资金（AFFO）分别为1.33976亿美元、1.20128亿美元和1.03648亿美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司摊薄后FFO每股分别为1.60美元、1.56美元和1.49美元，摊薄后AFFO每股分别为1.64美元、1.56美元和1.44美元[257] 租金业务线数据关键指标变化 - 2022年租金收入较2021年增加2080万美元，原因是2021年收购的122处房产在2022年全年确认收入，以及2022年收购115处房产和地面租赁权[202] 费用相关数据关键指标变化 - 2022年一般及行政费用较2021年增加240万美元，主要因现金薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加，以及审计和IT费用增加[205] - 2022年折旧和摊销费用较2021年增加约660万美元，主要因2022年收购115处餐厅房产，以及2021年收购的122处房产在2022年全年折旧[206] - 2022年利息费用较2021年增加约390万美元，主要因2021年4月发行1亿美元高级无抵押固定利率票据和2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据[209] 房产出售业务线数据关键指标变化 - 2022年公司出售8处房产，账面价值1630万美元，实现销售收益810万美元；2021年出售2处房产，账面价值280万美元，实现销售收益43.1万美元[212] 餐厅业务线数据关键指标变化 - 2022年餐厅收入较2021年增加约300万美元，因客流量增加和2021年4月开业的第七家餐厅在2022年全年确认收入[215] - 2022年餐厅总费用较2021年增加约330万美元，主要因商品销售成本和劳动力成本增加，以及第七家餐厅在2022年全年产生费用[216] 现金及信贷安排情况 - 2022年12月31日，公司现金及现金等价物为2630万美元，循环信贷安排下借款能力为2.5亿美元，该安排信用证子限额为2500万美元；截至2023年2月17日，循环信贷安排下借款能力仍为2.5亿美元[237] 长期债务情况 - 2022年12月31日，公司长期债务包括4.3亿美元非摊销定期贷款、循环信贷安排下0美元未偿还借款、FCPT OP发行的5.75亿美元高级无抵押固定利率票据；2021年12月31日，长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、循环信贷安排下3600万美元未偿还借款、FCPT OP发行的4.5亿美元高级无抵押固定利率票据[238] 贷款协议情况 - 2022年10月25日修订的贷款协议规定，循环信贷安排本金总额为2.5亿美元，定期贷款安排本金总额为4.3亿美元，有可增加不超过3.5亿美元的增额特征，且循环信贷安排从LIBOR转换为基于SOFR的借款[239] - 贷款协议中，1.5亿美元于2025年11月9日到期，1亿美元于2026年11月9日到期，9000万美元于2027年1月9日到期，9000万美元于2028年1月9日到期；循环信贷安排于2025年11月9日到期，有6个月展期选择权[240] 利率相关情况 - 2022年和2021年12月31日，考虑利率对冲后定期贷款加权平均利率分别为3.42%和2.93%；2022年12月31日，循环信贷安排无未偿还借款和未使用信用证；2021年12月31日，循环信贷安排有3600万美元未偿还借款，无未使用信用证[241][242] - 截至2022年12月31日，公司为对冲贷款协议利率波动签订多笔利率互换协议，名义金额从2.5万到15万美元不等，固定支付利率从0.44%到3.65%不等，可变接收利率多为Daily Simple SOFR + 10 bps [244] - 公司签订远期利率互换协议对冲长期债务未来现金流因利率变化产生的波动，截至2022年12月31日，这些利率互换在衍生资产中估值约为740万美元[245] - 假设利率下降1个百分点，由于3.25亿美元债务的固定利率性质和套期交易，截至2022年12月31日不会对公司合并财务状况、经营成果或现金流产生重大影响[266] 票据发行情况 - 公司通过私募发行了总额5.75亿美元的高级无抵押固定利率票据，到期日从2024年6月到2032年3月不等，利率从2.74%到4.93%不等[246][247] 资金需求与使用情况 - 公司短期资金主要用于运营费用、股东分配、债务本息支付，预计通过经营活动现金流入满足；收购、投资等资本支出预计通过2.5亿美元循环信贷安排借款和股权证券融资[248] - 公司主要资金需求包括支付股息、物业收购融资和定期债务到期，计划通过发行债务或股权证券或获得资产层面融资满足长期资本需求[252] 房地产收购会计处理情况 - 公司房地产收购按资产收购处理，相关交易成本资本化并在资产使用寿命内摊销，购买价格按相对公允价值分配到土地、建筑物、改良和租赁无形资产（如有）[222][224][225] 股权计划情况 - 2022年11月7日公司设立新的市价发行股权计划，可出售最高4.5亿美元普通股，取代先前3.5亿美元的计划，此前计划截至该日已出售2.567亿美元普通股[249] - 2022年公司通过市价发行计划发行5253257股普通股，加权平均售价27.46美元/股，净收益约1.418亿美元，用于收购和一般公司用途[251] - 截至2022年12月31日，当前市价发行计划还有3.769亿美元额度可发行[251] 公司总负债情况 - 截至2022年12月31日，公司总负债中5.75亿美元为高级无担保固定利率票据，4.3亿美元为三到五年期可变利率债务，其中3.25亿美元通过掉期在2023年11月前有效固定[266]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度筹集7200万美元股权，每股平均价格26.70美元，10月通过延长信贷安排筹集3000万美元增量债务收益 [1][18] - 第四季度产生4920万美元现金租金收入，全年和第四季度收款率分别为99.9%和99.7%，无重大可收回性或信贷准备金变化及资产负债表减值 [17] - 截至年底，当前年度现金基础租金为1.949亿美元，加权平均五年年度现金租金增长率为1.42% [17] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为4.7倍，结算和部署剩余股权后杠杆率约为5.5倍，低于6倍的目标 [19] - 第四季度AFFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元，较2021年增长5% [59] - 现金租金收入同比增长11.4%，2022年收购2.86亿美元物业，第四季度收购42处物业，初始现金收益率为6.6% [60] - 第四季度收购平均资本化率为6.6%，高于第三季度的6.3% [61] - 第四季度出售一处物业，售价490万美元，收益60万美元，2022年全年出售8处物业，售价2600万美元 [63] - 第四季度现金G&A费用（不包括基于股票的薪酬）为390万美元，占季度现金租金收入的8%，全年为1510万美元，预计2023年约为1600万美元，增长约6% [47] - 截至年底，4.3亿美元定期贷款中的3.25亿美元进行了利率对冲，平均综合利率为2.79%，加上固定利率私人票据，超过90%的债务以3.39%的利率进行了对冲 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新投资中，餐厅占40%，汽车服务占33%，医疗零售占24%，其他零售占3% [4] - 餐厅子公司Kerrow第四季度EBITDA利润率较低，销售与之前季度持平，但受通胀影响，食品、饮料、劳动力、公用事业和其他服务成本增加，预计第一季度影响将缓解 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年市场变化迅速，第四季度后期和2023年的交易定价普遍高于第四季度6.6%的平均资本化率 [5] - 2023年资本化率有所回调，但幅度不大，主要由于利率降低和一些净租赁投资者重新进入市场 [6] - 1031买家市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护正投资利差，继续在收购方面保持活跃，预计3月交易繁忙 [6] - 公司将继续利用资产处置作为资本来源，将资本机会性地循环投入新收购，提高投资组合质量 [7] - 公司在收购时会综合考虑租户和房地产质量，保持选择性，不涉足小型加盟商融资业务 [12] - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44] - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] - 由于融资成本上升，私募股权基金在净租赁市场的竞争力下降 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低租金策略在通胀导致投入价格上涨时能提供缓冲 [1] - 餐厅运营商销售强劲，但面临成本上升带来的利润率压力，不过商品成本增长放缓，尤其是肉类价格 [64] - 公司对Red Lobster的投资组合状况感到满意，认为剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 [23] 其他重要信息 - 1月晋升Jim Bratt为首席运营官，他自公司成立以来一直任职，在公司收购物业、扩大员工规模和运营投资方面发挥了重要作用 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Red Lobster物业的情况及餐厅业务是否有困境 - 公司出售Red Lobster物业获得了数百万美元收益，剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [22][23][31] 问题: 对收购中特许经营与公司自有物业的信贷考虑 - 公司在承保模型中，信贷和房地产因素各占约一半，不会严格区分特许经营和公司自有物业，公司不涉足小型加盟商融资业务，资本化率会根据市场情况进行调整 [12] 问题: 餐厅业务对定价压力的反应 - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，商品成本有所下降，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] 问题: Longhorn投资组合中食品和劳动力成本的细分及租户降低劳动力成本的技术措施 - 公司业务可预测性高，Kerrow本季度结果略低于预期是由于人员配置增加和牛肉价格上涨，但这些因素正在缓解 公司在收购中使用old path管理流程和place for AI跟踪流量，餐厅方面，QSR在疫情期间几乎完全转变为得来速业务，预计未来得来速业务占比将高于疫情前 [26][29] 问题: 对Red Lobster物业的理想处理方式及餐厅业务困境情况 - 公司在收回物业方面运气较好，但样本量小，低租金物业在重组中更有可能被重新确认 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [31] 问题: 对收购管道的可见性 - 公司对未来三个月有较高的可见性，部分物业收购需要时间，公司不会为了平衡季度业绩而降低质量标准，通常年底业务繁忙，第一季度较淡 [33] 问题: 债务交易的时机 - 今年某个时候可能会进行债务交易，公司目前资金状况良好，会根据市场情况机会性地利用市场，私人票据市场的远期融资选择有所增加 [35] 问题: 收购竞争中1031买家的情况 - 1031买家的交易市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升，市场上的1031买家数量减少，但市场仍具竞争力 [38] 问题: 餐厅业务中不同类型餐厅的定价能力 - 行业内情况与Kerrow类似，2021年人员配置不足影响盈利能力，目前人员配置和商品成本因素正在缓解，一些较弱的品牌和过度杠杆化的加盟商面临困难，公司不涉足此类业务 [41] 问题: 是否考虑在零售以外的领域进行收购 - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44]

业绩总结 - 截至2022年第四季度，FCPT拥有1,023个物业，整体出租率为99.9%[13] - 2022年FCPT的每股稀释净收入为1.20美元，同比增长5.1%[21] - 2022年FCPT的每股AFFO为1.64美元，较前一年增长5.1%[21] - 2022年净收入为22,900万美元，2021年为23,735万美元[134] - 2022年EBITDA为43,801万美元，2021年为40,568万美元，增长了5.5%[134] - 调整后的EBITDA re为43,338万美元，2021年为40,578万美元，增长了6.9%[134] - 年化调整后的EBITDA re为173,351万美元，2021年为162,312万美元，增长了6.4%[134] 财务状况 - 截至2022年12月31日，FCPT的净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍[13] - FCPT的流动性总额为3.44亿美元，包括现金、未提取的循环信贷额度和预计的6800万美元净收益[21] - 截至2022年12月31日，FCPT的总债务为10.05亿美元，现金及现金等价物为2600万美元[97] - FCPT的财务杠杆比率为5.6倍，目标是保持在5.5-6.0倍以下[67] - 截至2022年12月31日，FCPT的固定利率债务占比约为90%[67] - FCPT的流动性状况良好，拥有2.5亿美元的可用信贷额度[67] 投资与收购 - 2022年FCPT的总投资额为2.86亿美元，其中38%为餐饮业，32%为汽车服务，24%为医疗零售[14] - 2022年总共完成了112项收购，购买总价为2.855亿美元，初始现金收益率为6.5%[131] - 2022年第四季度共完成42项收购，购买总价为1.196亿美元，初始现金收益率为6.6%[131] - 2022年收购的物业中，Buffalo Wild Wings的购买价格为1430万美元，初始现金收益率为7.3%[131] - 2022年收购的NAPA Auto Parts物业，购买价格为0.8百万美元，初始现金收益率为8.0%[131] 租赁与运营 - FCPT的租户EBITDAR覆盖率为4.0倍，85%的物业由企业运营或担保[21] - FCPT的租赁组合截至2022年12月31日的占用率为99.9%，加权平均租赁期限为8.3年[110] - 截至2022年12月31日，FCPT的年现金基础租金（ABR）为1.949亿美元[84] - FCPT在汽车服务行业的租赁占年基础租金的8%[106] - FCPT在医疗零售行业的租赁占年基础租金的4%[108] 未来展望与策略 - FCPT的目标是收购位于优越位置且具有信用良好的租赁担保人的强大餐饮和零售品牌[99] - FCPT的租赁到期安排中，2023年和2024年的债务到期已延长至2027年和2028年[68] - 新的定期贷款的信用利差定价改善了5个基点，降至95个基点[138]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后资金营运能力（AFFO）为每股0.41美元，同比增长5% [6] - 现金租金收入同比增长12.7%，过去12个月收购金额达2.36亿美元 [7] - 第三季度现金租金收入为4760万美元，剔除110万美元直线及其他非现金租金调整 [23] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）为370万美元，占现金租金收入的7.8% [24] - 第三季度净债务与EBITDA比率为5.5倍，固定费用覆盖率为4.9倍，预计调整后杠杆率约为5.4倍，低于6倍的目标 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新投资中，餐厅占比52%，汽车服务占22%，医疗零售占19%，其他零售占6% [16] - 餐厅运营商近期业绩强劲，快餐餐厅周销售额约为2019年的120%，休闲餐厅约为103% [12] - 75%的投资组合的EBITDA与租金覆盖率为4倍，在净租赁行业中处于较强水平 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 自4月以来市场和卖家对资本化率的预期普遍软化，过去10周这一趋势加速，净租赁潜在买家减少，部分投资机会的资本化率接近或超过7% [17] - 公司目前投标的投资组合资本化率比几个月前高出50 - 100个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整投资组合，与一流运营商合作，以有吸引力的租金水平收购物业 [7] - 积极应对市场变化，调整收购价格，注重租户信用和资本化率，保护投资利差 [18][19] - 利用资产处置作为替代资本来源，优化投资组合质量 [11][14] - 持续进行利率套期保值，固定大部分可变利率定期贷款的利率 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 现有投资组合表现出色，租金收取率达99.8%， occupancy率保持在99.9% [6] - 收购定价因资本成本上升而改善，预计第四季度和2023年将有更多投资机会 [8][20] - 对第四季度和2023年的前景持乐观态度，认为前期的价格纪律和策略调整为后续发展奠定了良好基础 [35][36][22] 其他重要信息 - 第三季度出售4处房产，总价860万美元，加权平均现金资本化率为5.5% [11] - 第三季度通过股权融资筹集7900万美元，平均股价为每股28.09美元 [14] - 10月25日宣布修订6.8亿美元银行信贷安排，延长部分定期贷款期限，转换利率基准，降低信贷利差，并增加3000万美元额度 [26][27] - 公司持有3700万美元现金，有260万股远期销售协议，预计结算后净收益7100万美元，季度初可用流动性超3.58亿美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收益率50 - 100个基点的变动是否仅适用于大型交易 - 公司表示这种变动是全面的，并非仅针对大型交易 [32] 问题2: 收购管道的规模以及市场变化是否带来更多机会 - 公司称春季调整了收购管道，下半年收购环境更有利，目前收购管道定价合理，前期的价格纪律为后续发展奠定了良好基础 [34][35][36] 问题3: 第四季度收购是否会更强 - 公司认为不应按季度考虑，目前收购管道定价接近市场，对现状满意，前期策略调整使其在今明两年处于有利地位 [35][36] 问题4: 若出现衰退，外卖业务能否缓冲租户信用趋势 - 公司表示主要休闲餐厅租户在配送方面较为保守，租金覆盖率设定保守，投资组合为困难时期做好了准备，在宏观环境不佳时具有较好的定位 [38] 问题5: 餐厅和非餐厅交易哪个机会更好、资本化率更高 - 公司称快餐通常交易价格有溢价，但目前快餐领域也有较好机会，整个市场因借贷成本变化而重新定价 [39] 问题6: 如何确定合适的远期股权数量 - 公司表示会对价格和市场敏感，采取机会主义策略，当股价有吸引力时会进行融资 [41] 问题7: 第三季度收购资本化率低于第一、二季度的原因 - 公司解释一是第一、二季度的组合不同，二是第三季度收购的物业价格是在较早时候确定的，后续会对管道内的物业重新定价，且目前签约的资本化率更高，同时公司的报告制度能让投资者实时了解定价情况 [43] 问题8: 资本化率扩张中，不同类型交易的占比情况 - 公司称是多种情况的组合，包括快餐交易、重新谈判的交易以及原本不在目标范围内现在变得有吸引力的交易等，目前有很多有趣的收购机会 [45] 问题9: 1031市场需求是否变得对利率更敏感，是否仍是有竞争力的买家 - 公司表示与1031市场有竞争，但因相同的国债利率和自身前期的融资优势，公司有资金进行收购，而1031交换买家的融资成本高，使得REIT买家更具吸引力 [48]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为2099877美元，较2021年12月31日的190298美元有所增长[7] - 2022年第三季度，公司总营收为56008美元，较2021年同期的50706美元增长约10.46%；2022年前九个月总营收为165830美元，较2021年同期的146724美元增长约12.9%[10] - 2022年第三季度，公司净收入为24552美元，较2021年同期的21208美元增长约15.77%；2022年前九个月净收入为75008美元，较2021年同期的62010美元增长约20.96%[10] - 2022年第三季度，公司基本每股净收入为0.30美元，2021年同期为0.28美元；2022年前九个月基本每股净收入为0.93美元，2021年同期为0.81美元[10] - 2022年第三季度，公司综合收入为41599美元，较2021年同期的24296美元增长约71.22%；2022年前九个月综合收入为116859美元，较2021年同期的73677美元增长约58.61%[13] - 截至2022年9月30日，公司长期债务净额为966989美元，较2021年12月31日的87759美元有所增加[7] - 2022年第三季度，公司宣布普通股每股股息为0.3325美元，2021年同期为0.3175美元；2022年前九个月宣布普通股每股股息为0.9975美元，2021年同期为0.9525美元[10] - 2022年第三季度，公司其他综合收入为17047美元，较2021年同期的3088美元大幅增长；2022年前九个月其他综合收入为41851美元，较2021年同期的11667美元增长明显[13] - 2022年第三季度，公司经营费用为24294美元，较2021年同期的21092美元有所增加；2022年前九个月经营费用为71864美元，较2021年同期的60596美元增长[10] - 2022年第三季度，公司利息费用为9177美元，较2021年同期的8311美元有所增加；2022年前九个月利息费用为26583美元，较2021年同期的24328美元增长[10] - 截至2022年9月30日的九个月，公司普通股股份为82,822,584股，额外实收资本为1,027,716美元，留存收益为6,771美元，累计其他综合收益为31,968美元，非控股权益为2,268美元，总计1,068,731美元[17] - 2022年前九个月净收入为75,008千美元，2021年同期为62,01千美元[23] - 2022年前九个月折旧和摊销为30,420千美元，2021年同期为25,45千美元[23] - 2022年前九个月房地产投资购买支出为171,835千美元，2021年同期为195,10千美元[23] - 2022年前九个月ATM股权发行净收益为66,257千美元，2021年同期为31,79千美元[23] - 2022年前九个月高级票据发行所得为125,000千美元，2021年同期为100,00千美元[23] - 2022年前九个月支付给股东的股息为80,053千美元，2021年同期为72,39千美元[23] - 2022年前九个月现金及现金等价物净增加30,369千美元，2021年同期减少3,25千美元[23] - 2022年前九个月支付的利息为17,318千美元，2021年同期为12,29千美元[23] - 2022年前九个月宣告但未支付的股息为27,487千美元，2021年同期为24,50千美元[23] - 2022年9月30日和2021年12月31日现金及现金等价物分别为36,669千美元和6,300千美元[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日受限现金均为0[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日现金、现金等价物及受限现金总额分别为36,669千美元和6,300千美元[50] - 2022年前九个月和2021年前九个月未记录减值费用[45] - 2022年9月30日和2021年12月31日无待售房产[46] - 2021年公司向租户支付租赁激励金120万美元，2022年前九个月未支付[64] - 2022年9月30日和2021年12月31日，信用卡应收账款分别为13.3万美元和11.6万美元[67] - 2022年第三季度，公司出售4处房产，实现收益180万美元；2022年前九个月，出售7处房产，实现收益760万美元；2021年第三季度未出售房产；2021年前九个月，出售2处房产，实现收益43.1万美元[71] - 2022年前九个月，公司投资1.718亿美元于70处房产，分配为土地9450万美元、建筑及改良6300万美元、设备20万美元、无形资产1410万美元；出售7处房产，账面价值1240万美元，实现收益760万美元[95] - 2021年前九个月，公司投资1.951亿美元于89处房产，分配为土地9790万美元、建筑及改良8240万美元、设备90万美元、无形资产1390万美元；出售2处房产，账面价值280万美元，实现收益43.1万美元[96] - 2021年前九个月，公司行使购买权，购买一处房产，土地增加，融资租赁使用权资产减少120万美元[97] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无形资产租赁资产净值分别为1.06947亿美元和1.04251亿美元[102] - 2022年和2021年第三季度，已收购现有租赁的摊销价值分别为340万美元和250万美元，前九个月分别为950万美元和690万美元[103] - 截至2022年9月30日，无形资产租赁资产和负债的总加权平均剩余摊销期为8.3年[104] - 截至2022年9月30日，经营租赁负债为526.3万美元，加权平均折现率为4.21%，加权平均剩余租赁期限为16.2年[110] - 2022年和2021年第三季度租金收入分别为4871.9万美元和4367.3万美元，前九个月分别为1.43526亿美元和1.2735亿美元[114] - 未来最低租赁付款总额为17.40696亿美元[118] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司的融资性土地租赁资产总计2440万美元[119] - 截至2022年9月30日，长期债务包括4亿美元的非摊销定期贷款和5.75亿美元的高级无担保固定利率票据[120] - 2022年12月17日，公司发行1.25亿美元高级无担保票据，包括7500万美元十年期和5000万美元九年期[125] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，净未摊销递延融资成本分别约为800万美元和840万美元[128] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司3.5亿美元的浮动利率债务由名义价值总计3.5亿美元的掉期合约对冲[135] - 截至2022年9月30日，远期起息利率掉期协议在衍生资产中估值约为710万美元[136] - 公司估计未来十二个月将有额外的770万美元重新分类至收益，以减少利息支出[137] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，利率掉期衍生资产公允价值分别为3644.8万美元和259.1万美元，衍生负债公允价值分别为0和751.7万美元[140] - 2022年第三季度和前九个月利率掉期对综合收益的影响分别为损失1715.1万美元和3915.1万美元，2021年同期分别为收益134万美元和644.7万美元[144] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，衍生资产净额分别为3644.8万美元和132.3万美元，衍生负债净额分别为0和624.9万美元[146] - 截至2022年9月30日，与协议相关的衍生品净资产公允价值为3640万美元，2021年12月31日净负债公允价值为490万美元[148] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产总计分别为1256.2万美元和1160.2万美元[151] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他负债总计分别为2480万美元和1601.4万美元[152] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司分别记录所得税费用20.9万美元和23.1万美元[154] - 2022年第三季度和前九个月，基本每股净收益分别为0.30美元和0.93美元，摊薄后每股净收益分别为0.30美元和0.92美元；2021年对应数据分别为0.28美元、0.81美元、0.28美元和0.81美元[172] - 2022年9月30日，衍生资产为36,448千美元，衍生负债为0美元；2021年12月31日，衍生资产为2,591千美元，衍生负债为7,517千美元[190] - 2022年9月30日，2023年到期的定期贷款公允价值为49,875千美元，2024年为99,750千美元等[199] - 2021年12月31日，2023年到期的定期贷款公允价值为50,237千美元，2024年为100,474千美元等[202] 公司业务板块情况 - 2022年和2021年截至9月30日的三个月和九个月内，公司运营两个业务板块：房地产运营和餐厅运营[204] 公司房产相关业务数据 - Darden租赁约占公司房产计划基本租金的56.2%[90] - 截至2022年9月30日，Olive Garden品牌门店占公司租赁房产的31.3%，占租赁收入的42.0%；Longhorn Steakhouse品牌餐厅分别占11.5%和11.9%；德州租金收入占比约10.8%[91] 公司普通股及股权相关业务数据 - 2019年3月22日，公司将ATM发行的最高销售额提高至2.1亿美元；2021年2月24日，公司终止先前ATM计划，开启新计划，最高总销售价可达3.5亿美元[162] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别执行远期销售协议出售1723426股和3959433股普通股，加权平均售价分别为每股28.56美元和27.84美元[163] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别结算部分远期销售协议并发行1190532股和1363956股，加权平均股价分别为26.52美元和26.42美元，净收益分别为3160万美元和3600万美元[163] - 2022年第三季度和前九个月，公司在当前ATM计划下分别发行2277782股和2451206股，加权平均股价分别为27.23美元和27.12美元，净收益分别为6200万美元和6650万美元[167] - 2021年第三季度和前九个月，公司在当前ATM计划下分别发行1000193股和1161702股，加权平均股价分别为27.67美元和27.93美元，净收益分别为2710万美元和3180万美元[168] - 截至2022年9月30日，当前ATM计划下还有9330万美元可用于发行[168] - 截至2022年9月30日，第三方持有的FCPT运营合伙单位为114559个，未控制权益OP单位赎回价值为280万美元；2022年第三季度和前九个月，FCPT OP分别向非关联有限合伙人分配3.8万美元和11.4万美元[169][170] - 2022年6月10日，公司修订激励计划，将预留发行的普通股数量增加150万股至360万股；截至2022年9月30日，有2009516股普通股可用于奖励，未摊销补偿成本约为660万美元[176][177] 公司激励计划及费用相关数据 - 2022年PSU授予使用的隐含波动率假设为49.5%，正常化无风险利率为2.50%，股息收益率为0%，授予日公允价值为120万美元；公司预计在未归属PSU奖励的剩余必要服务期内直线确认110万美元的补偿费用[186][187] 公司衍生工具相关数据 - 公司使用衍生工具仅用于风险管理，目前仅限于利率套期[53] - 2022年9月30日，公司有3份有效利率互换协议，名义总额3.5亿美元，与LIBOR挂钩，2025年到期[88] - 2022年9月30日，公司衍生品工具应收款风险敞口为3640万美元[92] - 公司使用利率互换管理应付票据的利率风险，采用公认估值技术确定其公允价值[191] - 公司对衍生工具的公允价值计量考虑自身和交易对手的违约风险，进行信用估值调整[195] - 公司持有的所有衍生品在2022年9月30日和2021年12月31日被归类为公允价值层级的第2级[196] 公司会计政策及其他事项 - 建筑物组件折旧年限为7 - 55年，设备折旧年限

业绩总结 - FCPT截至2022年6月30日的投资总额为960个物业，116个品牌，整体出租率为99.9%[10] - 2022年第二季度每股净收入为0.35美元，较去年同期的0.26美元增长了34.6%[11] - 2022年第二季度净收入为28,170千美元，较2021年同期的20,180千美元增长39.4%[67] - 2022年上半年净收入为50,456千美元，较2021年上半年的40,802千美元增长23.8%[67] - 2022年第二季度EBITDA为47,473千美元，较2021年同期的37,023千美元增长28.2%[67] - 2022年上半年EBITDA为87,926千美元，较2021年上半年的73,577千美元增长19.5%[67] 用户数据 - 租户的EBITDAR覆盖率为4.6倍，平均租约期限为8.8年，其中85%的物业为企业运营或担保[10] - FCPT的租金收取率在疫情期间保持在99.9%[20] - 租赁的加权平均期限为8.8年，2027年前到期的租金收入不到8.0%[59] - 投资组合中63%的租户具有投资级信用评级[61] 投资与收购 - 2022年截至6月30日，FCPT完成了9600万美元的收购，初始现金收益率为6.5%[10] - FCPT的年化基础租金（ABR）从初始的9440万美元增长至1.812亿美元，增长幅度为92%[27] - 截至2022年6月30日，FCPT的租赁数量从418个增加至977个，增长幅度为130%[40] - FCPT的品牌数量从5个增加至116个，增长幅度为222%[40] - FCPT的年初至今收购中，医疗零售占28%，汽车服务占37%，餐饮占25%[12] 财务状况 - FCPT的净债务与调整后EBITDA的比率为5.7倍，显示出其稳健的财务状况[10] - FCPT的固定费用覆盖率为4.9倍，显示出强劲的财务灵活性[36] - FCPT的流动性状况良好，截至2022年6月30日，拥有2.5亿美元的可用信贷额度[36] - FCPT的企业价值为31亿美元，净债务占企业价值的比例为30.9%[46] 未来展望与策略 - FCPT的投资级别评级在2022年3月由Fitch提升至BBB，5月获得Moody's的Baa3评级[10] - 公司致力于可持续发展和环境、社会及治理（ESG）原则[62] - 医疗净租赁机会因信用升级和商店数量增长而增加[58] 其他信息 - Darden品牌的占比从100%降至57%[40] - 医疗零售行业的投资组合包括35个租约，占年基础租金的3%[58] - 紧急护理中心数量自2013年以来增长了52%[58] - 宠物支出自2018年以来增长了14.7%[58]

房产收购与租赁组合情况 - 2022年上半年公司收购44处房产，总投资价值9940万美元，房产100%已出租，加权平均剩余租期6.5年[222] - 截至2022年6月30日，租赁组合有960处房产，分布于47个州，可租赁面积630万平方英尺，出租率99.9%，加权平均剩余租期8.8年，到2027年12月31日平均年租金增长率1.45%[222][224] 租金收取情况 - 2022年上半年公司收取了99.9%的组合合同基本租金，未减免或延期租金[225] 总营收情况 - 2022年二季度总营收5542.5万美元，2021年同期为4927.2万美元；2022年上半年总营收1.09822亿美元，2021年同期为9601.8万美元[226] 租赁收入情况 - 2022年二季度租赁收入较2021年同期增加570万美元，增幅13.6%；2022年上半年租赁收入较2021年同期增加1110万美元，增幅13.3%[227][237] 一般及行政费用情况 - 2022年二季度一般及行政费用较2021年同期增加23.3万美元，增幅5.2%；2022年上半年较2021年同期增加70万美元，增幅8.0%[229][238] 折旧和摊销费用情况 - 2022年二季度折旧和摊销费用较2021年同期增加约170万美元，增幅20.7%；2022年上半年较2021年同期增加约320万美元，增幅19.3%[230][239] 利息费用情况 - 2022年二季度利息费用较2021年同期增加64.7万美元；2022年上半年较2021年同期增加138.9万美元[232] - 2022年上半年利息费用较2021年同期增加140万美元，主要因2021年4月发行1亿美元和2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据所致[241] 房产销售收益情况 - 2022年二季度公司出售三处房产，实现销售收益580万美元，2021年同期未出售资产[233] - 2022年上半年公司出售三处账面价值合计630万美元的房产，实现销售收益580万美元；2021年同期出售两处账面价值合计280万美元的房产，实现销售收益43.1万美元[243] 餐厅收入情况 - 2022年二季度餐厅收入较2021年同期增加40万美元，增幅5.8%；2022年上半年较2021年同期增加267.4万美元[235][226] - 2022年上半年餐厅收入较2021年同期增加270万美元，增幅21.7%，主要因新增餐厅、人员配置改善和客流量增加[246] 餐厅总费用情况 - 2022年上半年餐厅总费用较2021年同期增加250万美元，增幅21.7%，主要因商品销售成本和劳动力成本增加以及新增餐厅[247] 公司资金状况 - 截至2022年6月30日，公司有1770万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有2.5亿美元借款能力，循环信贷额度信用证子限额为2500万美元，定期贷款加权平均利率为2.86%[250] 利率互换协议情况 - 2022年前六个月公司签订两份利率互换协议，以对冲信贷安排中定期贷款部分的利率波动[253] 普通股远期销售协议情况 - 2022年3月和6月，公司分别执行992,548股和2,236,007股普通股的远期销售协议，加权平均售价分别为每股27.45美元和27.28美元，已结算部分获净收益450万美元[256][258] ATM计划发行额度情况 - 截至2022年6月30日，当前ATM计划下有1.734亿美元可供发行[259] 净利润情况 - 2022年第一季度净利润为2817万美元，2021年同期为2018万美元；2022年前六个月净利润为5045.6万美元，2021年同期为4080.2万美元[268] 房地产投资折旧和摊销情况 - 2022年第一季度房地产投资折旧和摊销为1009.5万美元，2021年同期为836.7万美元；2022年前六个月为1976.3万美元，2021年同期为1658.2万美元[268] 房地产销售收益情况（按季度细分） - 2022年第一季度房地产销售实现收益为 - 575.6万美元，2021年同期无；2022年前六个月为 - 575.6万美元，2021年同期为 - 43.1万美元[268] FFO情况 - 2022年第一季度FFO为3250.9万美元，2021年同期为2854.7万美元；2022年前六个月为6446.3万美元，2021年同期为5695.3万美元[268] 直线租金情况 - 2022年第一季度直线租金为 - 164.9万美元，2021年同期为 - 178.5万美元；2022年前六个月为 - 329.1万美元，2021年同期为 - 379.6万美元[268] 递延所得税费用情况 - 2022年第一季度递延所得税费用为6.1万美元，2021年同期无；2022年前六个月为6.1万美元，2021年同期无[268] 基于股票的薪酬情况 - 2022年第一季度基于股票的薪酬为103.3万美元，2021年同期为87.6万美元；2022年前六个月为253.3万美元，2021年同期为224.7万美元[268] 摊薄后每股FFO情况 - 2022年第一季度摊薄后每股FFO为0.40美元，2021年同期为0.37美元；2022年前六个月为0.80美元，2021年同期为0.75美元[268] 摊薄后每股AFFO情况 - 2022年第一季度摊薄后每股AFFO为0.41美元，2021年同期为0.38美元；2022年前六个月为0.82美元，2021年同期为0.76美元[268] 市场风险敞口情况 - 自2021年12月31日以来，公司在市场风险的定量或定性敞口方面除资产公允价值变化外无其他重大变化[275] 餐厅开设情况 - 2021年4月公司在德州圣安东尼奥开设第七家Longhorn Steakhouse餐厅，总投资540万美元[245] 所得税费用情况 - 2022年和2021年上半年所得税费用分别为23.2万美元和13.4万美元，2022年上半年Kerrow餐厅运营业务6.1万美元的净递延所得税资产被记为递延所得税费用[244]

房产收购与租赁组合情况 - 2022年第一季度公司收购18处房产，总投资价值4330万美元，房产100%被净租赁，加权平均剩余租赁期限为9.0年[215] - 截至2022年3月31日，公司租赁组合有937处房产，分布在46个州，总面积610万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租赁期限9.0年，平均年租金增长率1.38%（至2032年12月31日）[215][217] 租金收取情况 - 2022年第一季度公司收取了99.7%的合同基本租金，未减免或延期租金[218] 财务数据关键指标变化 - 营收与利润 - 2022年第一季度总营收5439.7万美元，2021年同期为4674.6万美元；净利润2228.6万美元，2021年同期为2062.2万美元[219] - 2022年第一季度美国公认会计原则净收入为2.2286亿美元，2021年同期为2.0622亿美元[250] - 2022年第一季度FFO为3.1954亿美元，2021年同期为2.8406亿美元；2022年第一季度AFFO为3.2846亿美元，2021年同期为2.8836亿美元[250] - 2022年第一季度FFO摊薄后每股0.40美元，2021年同期为0.37美元；2022年第一季度AFFO摊薄后每股0.41美元，2021年同期为0.38美元[250] 各条业务线数据关键指标变化 - 租金收入 - 2022年第一季度租金收入增加540万美元，增幅13.0%，主要因净收购127处租赁房产；可变租赁收入160万美元，2021年同期为76.9万美元[220] 各条业务线数据关键指标变化 - 费用情况 - 2022年第一季度一般及行政费用增加50.6万美元，增幅10.6%，主要因薪酬、审计和IT费用增加[222] - 2022年第一季度折旧和摊销费用增加约150万美元，增幅17.8%，因收购127处房产[223] - 2022年第一季度利息费用增加74.2万美元，主要因2021年4月和2022年3月发行高级固定票据[225] 各条业务线数据关键指标变化 - 餐厅业务 - 2022年第一季度餐厅收入增加230万美元，增幅43.3%，主要因餐饮趋势改善和新增一家餐厅；餐厅费用增加200万美元，增幅41.7%[227][228] 资金与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有5810万美元现金及现金等价物，2.5亿美元循环信贷额度，无未偿还借款，定期贷款加权平均利率2.98%[232] - 公司私募发行了5.75亿美元的优先无担保固定利率票据[237] - 截至2022年3月31日，应付票据总额为5.75亿美元，有多笔不同到期日和利率的票据，利率从2.74%到4.93%不等[238] 股票发售情况 - 2021年2月公司启动新的ATM计划，最高可发售3.5亿美元普通股[238] - 2022年第一季度，公司通过ATM计划与金融机构签订远期销售协议，出售1243459股普通股，加权平均售价为每股27.14美元[239] - 截至2022年3月31日，ATM计划下还有2.007亿美元额度可用于发行股票[240] 资金需求与安排 - 公司短期资金需求主要用于运营费用、股东分配、债务本息，预计通过经营活动现金和2.5亿美元循环信贷安排满足[241] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日，公司没有表外安排[248]