财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后资金流（AFFO）为每股0.41美元，同比增长10%；2021年全年AFFO为每股1.56美元，同比增长8%；若剔除Kerrow餐厅影响，第四季度AFFO增长8.1%，全年增长6.3% [6] - 第四季度现金租金收入为4420万美元，剔除130万美元直线及其他非现金租金调整；全年租金回收率为99.9%，第四季度为99.8%；季度内可收回性或信用准备金无重大变化，无资产负债表减值 [17] - 截至年底，当前年度现金基本租金为1.752亿美元，加权平均10年年度现金租金增长率为1.4%；第四季度现金一般及行政费用（G&A）为330万美元，占现金租金收入的7.5%；2021年全年现金G&A为1370万美元；预计2022年现金G&A低于1500万美元，增长约7% [18][19] - 第四季度末，净债务与EBITDA比率从5.8倍降至5.4倍，低于5.5 - 6倍的目标范围；固定费用覆盖率为5.2；流动性为2.2亿美元，其中现金60万美元，循环信贷额度可用2.14亿美元；季度股息为33.25美元，较上一季度增长4.7% [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 餐厅业务方面，快餐餐厅运营水平约为2019年周水平的118%，休闲餐饮与2019年水平持平；两大租户Darden Restaurants和Brinker International销售表现强劲，Olive Garden、LongHorn和Chili's平均门店销售额分别增长5.2%、22.3%和5%，这两个品牌占租金收入约66% [7][8] - 2021年新投资中，餐厅占39%，汽车服务占36%，医疗零售占18%，其他服务型零售占7% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年初至今，资产定价与2021年水平一致，近期公共股权市场利率上升和波动尚未影响到私人市场资本化率，私人市场资本化率通常滞后于公共市场数月 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续致力于投资组合多元化，除餐厅领域外，在服务型零售其他领域的投资组合敞口增加；核心能力是在优质房地产中寻找与优质运营商合作的价值机会，会继续评估相邻零售类别投资 [11][12] - 计划利用卖方市场进行少量选择性资产处置，作为替代资金来源；2022年积极构建交易管道，管道行业分布与2021年类似，集中在餐厅、汽车服务和医疗领域 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户表现良好，餐厅运营商近期季度业绩强劲，与一流运营商合作的投资组合表现持续向好；对Kerrow餐厅业务的复苏和前景感到兴奋 [5][8] - 尽管面临定价逆风，但仍有信心在2022年构建稳定交易管道；预计资本化率可能在今年晚些时候有所缓解，当前会谨慎选择投资机会 [13][15] 其他重要信息 - 第四季度财务中，因Kerrow餐厅运营业务净递延税资产评估准备金移除，确认一次性86.4万美元非现金税收优惠；该税收优惠包含在资金流（FFO）中，但在调整后资金流（AFFO）计算中剔除 [25] - 2021年公司实施MRI软件用于会计和财务报告；随着投资组合规模扩大和租户数量增加，公司增加会计人员，通过技术和流程效率提升，为投资组合未来增长做好准备 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 作为小公司，如何考虑资产负债表的容量和运营空间 - 公司运营注重机会主义，年末收购量较大时，利用股价高位进行股权融资，以保持资产负债表稳健；同时考虑评级提升因素，确保杠杆指标良好 [30] 问题2: 若不进行股权融资并保持收购节奏，杠杆率上升到6倍左右是否可接受 - 公司杠杆目标为5.5 - 6倍，多数时间杠杆率低于该范围；认为6倍杠杆率不算高，若达到该水平也可接受；目前公司租金覆盖率高，现金流质量强，能支撑利息支出 [31][32] 问题3: 投资组合再投资中，从现有资产获取的交易占比情况 - 目前占比极小，但公司会不断寻找增值机会，如购买Darden餐厅相邻土地，既帮助租户又对自身经济有利 [34] 问题4: 是否还有类似与商场房东合作的项目机会 - 目前有多个此类交易处于管道中，预计下季度会有更多消息；此类交易为商场相关方提供流动性，对双方都有利，相关物业适合公司投资组合，在疫情期间表现出色 [37] 问题5: 10%的地面租赁物业是从何处获取机会，若出售此类投资组合，其资本化率与购买时相比如何 - 大部分地面租赁物业机会来自外铺策略；公司认为Darden餐厅租赁类似地面租赁，租金低、覆盖率高、租金销售比低；暂不推测出售时的资本化率，但认为购买决策明智，此类投资长期来看很安全 [39] 问题6: 地面租赁物业的覆盖率是否与Darden餐厅类似 - 预计非常相似，租金低、租金销售比低、EBITDA覆盖率高，租户因自建建筑而投入较大 [40] 问题7: 公司如何应对餐厅业务的劳动力挑战 - 公司Kerrow子公司由Carol Dilts出色管理，虽面临劳动力和食品通胀问题，但业务运营良好，餐厅数量增至7家，盈利能力同比大幅提升 [41] 问题8: 2022年及未来，餐厅收购的合理比例是多少，与高资本化率的非餐厅收购相比，推动餐厅交易的主要因素是什么 - 公司在餐厅业务有悠久历史和深厚关系，认为餐厅收购质量高，希望伴随租户成长；非餐厅收购方面，疫情前决定拓展医疗零售和汽车服务领域，认为非餐厅物业较高的资本化率反映了不同风险；目前普通中等质量快餐和部分休闲餐饮资本化率较低，公司今年会出售部分物业，预计出售资本化率对交易资本化率有增值作用 [43][45] 问题9: 2022年计划进行的资产处置是出于进攻还是防御目的 - 是两者的混合，部分情况两者兼具 [46] 问题10: 2022年餐厅和非餐厅收购的资本化率是否会保持稳定，还是会进一步压缩 - 预计资本化率会略有下降，但幅度不大；部分竞争对手的资本化率在中5%左右，公司对此不感兴趣；认为今年下半年资本化率可能因无风险利率变化而不同 [49][50] 问题11: 过去六到九个月，1031市场需求是否有变化 - 实际感受与监管法规相关报道不同，未感受到明显变化；宏观趋势上，由于疫情运营环境复杂和高估值倍数，一些老年加盟商和企业经营者出现疲劳，面临代际所有权转移时选择出售，带来了一些交易机会 [51][52]

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q3 2021 Earnings Conference Call October 27, 2021 11:00 AM ET Company Participants Gerry Morgan - Chief Financial Officer Bill Lenehan - President & Chief Executive Officer Patrick Wernig - Director of Acquisitions Conference Call Participants R.J. Milligan - Raymond James Sheila McGrath - Evercore Nate Crossett - Berenberg Wes Golladay - Baird John Massocca - Ladenburg Thalmann Anthony Paolone - JPMorgan Operator Hello and welcome to the FCPT Third Quarter 2021 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-4456296 (State or other jurisd ...

╬FCPT 1 | FCPT | AUGUST 2021 | --- | --- | --- | --- | |----------------------------------------|-------|--------------|-------| | | | | | | FOUR CORNERS PROPERTY TRUST NYSE: FCPT | | | | | | | | | | | | | | | INVESTOR PRESENTATION \| AUGUST 2021 | | www.fcpt.com | | FORWARD LOOKING STATEMENTS AND DISCLAIMERS Cautionary Note Regarding Forward-Looking Statements: This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the federal securities laws. Forward-looking statements include all sta ...

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q2 2021 Earnings Conference Call August 5, 2021 1:00 PM ET Company Participants Gerry Morgan – Chief Fiancial Officer Bill Lenehan – President and Chief Executive Officer Pat Wernig – Director-Acquisitions Conference Call Participants Anthony Paolone – JPMorgan Wes Golladay – Baird Sheila McGrath – Evercore ISI Operator Good day, and welcome to the FCPT Second Quarter 2021 Financial Results Conference Call. [Operator Instructions] Please note, this event is bein ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-4456296 (State or other jurisdictio ...

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q1 2021 Earnings Conference Call April 28, 2021 11:00 AM ET Company Participants Gerry Morgan - Chief Financial Officer Bill Lenehan - President & Chief Executive Officer Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Sheila McGrath - Evercore Wes Golladay - Baird John Massocca - Ladenburg Thalmann RJ Milligan - Raymond James Operator Good day, and welcome to the FCPT First Quarter 2021 Financial Results Conference Call. All participants will be in liste ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-4456296 (State or other jurisdicti ...

Four Corners Property Trust, Inc. (NYSE:FCPT) Q4 2020 Earnings Conference Call February 18, 2021 11:00 AM ET Company Participants Gerald Morgan - CFO William Lenehan - President and CEO Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Sheila McGrath - Evercore ISI Anthony Paolone - JPMorgan Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott John Massocca - Ladenburg Thalmann Peter Hermann - Robert W. Baird Operator Good day, and welcome to the FCPT Fourth Quarter 2020 Financial Results Conference Call. All parti ...

公司分拆与物业贡献 - 2015年11月9日，达登完成对公司的分拆，贡献418处物业和6家长角牛排餐厅，公司向达登发行普通股并支付3.15亿美元现金[17] 房地产投资交易 - 2020年，公司进行房地产交易总投资2.273亿美元，收购100处租赁物业和土地租赁权益，总面积58.9万平方英尺，还花240万美元收购一块开发中的土地[23] - 2020年，公司收购100处物业和地面租赁权益，总投资2.273亿美元[69] - 2020年公司进行房地产交易总投资2.273亿美元，收购100处物业和地面租赁权，总面积58.9万平方英尺[140] 租赁组合与投资组合情况 - 截至2020年12月31日，租赁组合有799处独立物业，分布46个州，总面积520万平方英尺，出租率99.6%，平均剩余租期10.2年，平均年租金增长率1.44%，投资级租户占比67.7%[24] - 截至2020年12月31日，公司投资组合含799处租赁物业，总面积约520万平方英尺，位于46个州，平均剩余租期10.2年，还有6处代表Kerrow餐厅运营业务的物业[37] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合分布于多个州，总租赁数量为805个，其中德州74个占11.6%，佛罗里达州72个占11.1%等[41] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合有799处物业，总面积520万平方英尺，出租率99.6% [142] - 截至2020年12月31日，公司租赁组合平均剩余租期10.2年，平均年租金增长率1.44%（至2030年12月31日）[142] 各品牌物业租金情况 - 2020年12月31日，橄榄花园品牌物业309处，年现金基础租金7.6245亿美元，占比48.9%；长角牛排餐厅品牌物业115处，年现金基础租金2.1726亿美元，占比13.9%；其他非达登品牌物业361处，年现金基础租金5.3601亿美元，占比34.4%；其他达登品牌物业14处，年现金基础租金440.2万美元，占比2.8%[38] - 2020年12月31日财年，达登和布林克国际分别占公司年度现金基础租金的65.6%和8.4%[64] - 2020年12月31日，公司分别有11.6%和11.1%的年化基础租金来自德克萨斯州和佛罗里达州[69] 公司业务板块 - 公司运营房地产和餐厅两个业务板块，房地产运营板块包括租赁收入、投资和公司运营费用，餐厅运营板块通过应税REIT子公司开展Kerrow餐厅运营业务[25] 公司投资策略 - 公司投资策略是收购餐厅和零售物业、外铺物业，增加投资组合多样性，截至2020年12月31日，物业位于46个州，含79个租户品牌，德州和佛罗里达州物业分别占总收入11.6%和11.1%[30] 公司运营策略 - 公司运营策略包括采用长期净租赁结构、重新租赁物业、运营Kerrow餐厅运营业务，净租赁平均剩余租期约10.2年，平均年租金增长率1.44%[31] 公司融资策略 - 公司融资策略是保持资产负债表实力和流动性，主要资金来源包括运营现金流、循环信贷额度（截至2020年12月31日未动用额度2.4亿美元）、股权市场和债务市场[32] - 公司未来物业投资可能通过运营现金流、2.5亿美元循环信贷额度借款、发行股票或债券融资，2019年3月更新“随行就市”计划，可出售最高2.1亿美元普通股，2017年1月获惠誉BBB -投资级评级[35] 员工情况 - 截至2021年2月14日，公司有349名员工，其中326名受雇于Kerrow餐厅运营业务，且无员工由工会代表[55] 公司竞争情况 - 公司运营面临来自其他REITs、投资公司等多方面竞争，Kerrow餐厅运营业务也面临与全国和地区连锁店及本地餐厅的竞争[47] - 公司面临激烈市场竞争，追求收购等战略机会可能消耗资源和成本[69][71] 法律法规约束 - 公司作为房地产所有者和经营者，受联邦、州和地方环境、健康和安全等法律法规约束，虽租户有赔偿责任，但赔偿金额可能超其财务能力[48][49][50] - 公司物业需遵守《1990年美国残疾人法案》及类似州和地方法规，截至2021年2月18日，未收到政府有关不遵守规定的通知[52] 租赁协议保险情况 - 公司租赁协议通常要求租户对物业及其运营维持各类保险，但不能保证租户未来维持所需保险[54] 投资风险 - 投资公司证券涉及多种风险，包括房地产所有权、依赖租户、疫情影响、行业依赖等方面风险[59] - 公司债务水平可能对财务状况产生不利影响，市场利率变动和套期保值交易也会带来风险[59] - 若公司不符合REIT资格或未能保持资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，面临重大税务责任[61] - 公司核心业务为净租赁房地产所有权，面临租户财务困境、消费趋势变化等风险[62] - 公司依赖达登支付租金和履行义务，达登业务受影响会波及公司[62][64] - 新冠疫情对公司和租户业务、财务状况等产生重大不利影响[64][66] - 公司餐厅物业品牌集中，依赖橄榄花园品牌成功[68] - 通胀可能对公司及其租户产生重大不利影响，公司租赁协议中的租金增长可能跟不上通胀率[72] - 若无法聘请或失去关键管理人员，公司可能无法成功管理业务和实现目标[72] - 租户财务状况恶化或其他原因导致未能支付租金，将对公司产生重大不利影响[72] - 租户破产并拒绝履行租约时，破产法会限制公司的补救措施，公司可能收到远低于剩余租金的款项[74] - 租户未履行维护义务可能使公司承担重大意外费用，影响公司运营和业务增长[74] - 公司或租户可能遭遇未投保或投保不足的损失，导致资本损失、收入减少或产生意外费用[74] - 公司与达登的关系可能影响其与第三方餐厅运营商和其他租户开展业务的能力[76] - 房地产投资流动性较差，租约条款可能影响公司出售物业的能力和价格[76] - 公司面临网络安全威胁，存储租户数据增加可能使网络攻击负面影响增加，应对攻击可能需投入大量资金[81] - 若未能按照萨班斯 - 奥克斯利法案第404条保持有效的财务报告内部控制，可能对公司业务和普通股市场价格产生重大不利影响[81] - 公司或租户声誉受损可能对公司业务、经营业绩、财务状况或吸引高素质员工的能力产生不利影响[83] - 第三方对环境、社会和治理因素的期望可能使公司承担额外成本并面临新风险[83] - 公司债务水平可能对财务状况产生重大不利影响，未来可能有资本需求但可能无法以可接受的条款获得额外融资[84] - 市场利率上升可能增加公司现有和未来债务的利息成本并对股价产生不利影响，利率下降可能导致房地产收购竞争加剧，影响公司经营业绩[86][88] - LIBOR改革，英国金融行为监管局2017年宣布2021年后不再强制银行提交利率，部分期限LIBOR提交和公布日期延至2023年年中，替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代方案，但SOFR能否被市场接受不确定[90] REIT资格相关 - 公司需分配90%的房地产投资信托应税收入以维持资质[71] - 为符合REIT资格，公司流通股价值不超过50%可由五个或更少个人在每个应税年度后半年内拥有，至少100人需在应税年度至少335天内实益拥有公司股票[91] - 公司章程规定，除非董事会豁免，任何人不得拥有超过9.8%价值或数量（以更严格者为准）的公司普通股，或超过9.8%价值的所有类别和系列流通股[93] - 若公司或实益或推定拥有10%或更多公司股票的人实益或推定拥有租户10%或更多有表决权股票的总投票权或10%或更多租户股票总价值，公司从租户处收取或应计的租金将不被视为符合REIT总收入要求的合格租金[93] - 若公司不符合或不再符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负债，减少可分配给股东的现金[97] - 若公司从达登和其他租户处获得的收入不被视为合格收入，可能无法符合REIT资格[100] - 若公司租赁不被视为美国联邦所得税目的的真实租赁，而被视为服务合同、合资企业或其他安排，可能无法符合REIT资格[100] - 若公司或实益或推定拥有10%或更多公司股票的人实益或推定拥有达登10%或更多有表决权股票的总投票权或10%或更多达登股票总价值，公司从达登处收取或应计的租金将不被视为符合REIT总收入要求的合格租金[100] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）以符合REIT资格，若分配少于100%（不考虑股息支付扣除且包括净资本收益），将对未分配净应税收入缴纳联邦公司所得税，若实际分配少于规定最低金额，将缴纳4%不可扣除消费税 [103] - 公司若有“禁止交易”净收入，将缴纳100%税，TRS直接赚取的任何净应税收入将缴纳联邦、州和地方公司层面所得税，与TRS非公平交易可能产生100%消费税 [104] - 为符合REIT资格，每季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资（除政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，任何一家发行人的证券不能超过总资产价值的5%，一个或多个TRS的证券不能超过总资产价值的20%，某些“公开交易REIT”发行的债务工具不能超过资产价值的25% [104] - 为符合REIT资格，公司须每年向股东至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），允许部分以普通股支付股息，可能导致股东出售股票缴税，对股价造成下行压力 [107] - 董事会在某些情况下可不经股东批准撤销REIT选举，若公司不再符合REIT资格，将对净应税收入缴纳联邦所得税，不再需向股东分配净应税收入 [107] - 公司在REIT选举后处置在选举生效日起五年内持有的增值资产，将按最高公司税率对较小的（i）出售或处置时确认的收益金额；（ii）收购资产时若出售应确认的收益金额（即“内置收益”）纳税 [109] - 2016年11月和2017年1月从USRP收购14处物业，若在2023年11月（最初10处物业）或2024年1月（另外4处物业）前应税交易处置这些物业，公司将赔偿USRP合作伙伴的税收负债 [110] 公司股票情况 - 公司普通股自2015年11月10日起在纽约证券交易所上市，股票代码“FCPT” [122] - 2020年各季度每股分红0.305美元，全年累计1.22美元[124] - 截至2021年2月18日，公司普通股约有6,605名登记持有人[125] 公司财务数据关键指标变化 - 2020 - 2016年公司营收分别为170,944千美元、160,233千美元、143,635千美元、133,209千美元、124,018千美元[135] - 2020年末公司总资产为1,668,179千美元，总负债为823,678千美元，总权益为844,501千美元[136] - 2020年公司经营活动现金流为91,458千美元，投资活动现金流为 - 229,073千美元，融资活动现金流为143,596千美元[137] - 2020年总营收为1.70944亿美元，2019年为1.60233亿美元，2018年为1.43635亿美元[145] - 2020年净收入为7756.7万美元，2019年为7293.9万美元，2018年为8292.9万美元[145] - 2020年租赁收入较2019年增加1500万美元，主要因2019年收购的97处房产在2020年实现全年收入及2020年收购100处餐厅房产和地面租赁权[147] - 2020年一般及行政费用较2019年增加110万美元，主要因员工薪酬和福利增加100万美元、会计等专业费用增加40万美元，非现金股票薪酬费用减少20万美元[149] - 2020年折旧和摊销费用较2019年增加约320万美元，主要因2020年收购100处餐厅房产及2019年收购的97处房产在2020年全年折旧[150] - 2020年物业费用为350万美元，其中230万美元由租户报销；2019年物业费用为160万美元，其中90万美元由租户报销[151] - 2020年利息费用较2019年增加约270万美元，主要因2020年3月发行的1.25亿美元高级无抵押固定利率票据利息费用增加260万美元[152] - 2020年餐厅收入较2019年减少约430万美元，主要因新冠疫情导致餐厅座位容量减少[154] - 2020年餐厅总费用较2019年减少约340万美元，主要因新冠疫情导致餐厅员工工作时长和商品销售成本减少[154] - 2020年和2019年房地产运营所得税费用分别为16.5万美元和15.2万美元，餐厅运营业务所得税费用分别为8.2万美元和11.3万美元[152][154] - 2020年12月31日，公司有1110万美元现金及现金等价物，循环信贷安排下借款能力为2.4亿美元，信用证子限额为2500万美元；截至2021年2月18日，循环信贷安排下借款能力为2.3亿美元[166] - 2020年12月31日，公司长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、1000万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的3.5亿美元高级无抵押固定利率票据；2019年12月31日，长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、5200万美元循环信贷安排未偿还借款、FCPT OP发行的2.25亿美元高级无抵押固定利率票据[167] - 修订并重述的信贷协议规定循环信贷安排本金总额为2.5亿美元，定期贷款安排本金总额为4亿美元，有可增加不超过2.5亿美元的扩展功能；2020年和2019年12月31日，定期贷款加权平均利率分别为2.94%和2.99%[168] - 2020年第一季度，公司终止两笔现金流套期保值，损失约840