公司分拆与上市 - 2015年11月9日达登完成对公司的分拆，公司向达登发行普通股并支付3.15亿美元现金[15] - 公司普通股自2015年11月10日起在纽约证券交易所上市，股票代码为“FCPT”[203] - 公司于2015年11月9日完成分拆[213] 房地产交易与投资 - 2018年公司进行房地产交易总投资2.683亿美元，收购97处房产，出售2处房产获2110万美元[20] - 2018年公司在22笔交易中收购97处房产，总投资2.683亿美元[79] 物业租赁组合情况 - 截至2018年12月31日，公司自有租赁组合有610处独立房产，可出租面积410万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期12.2年，年租金平均涨幅1.5%，投资级租户占比77.2%[21] - 截至2018年12月31日，公司拥有616处房产，其中610处用于投资，可租赁总面积约410万平方英尺，位于45个州，加权平均剩余租赁期限为12.2年[46] - 按品牌划分，橄榄花园品牌房产299处，总面积255.4万平方英尺，年现金基础租金7253.9万美元，占总现金基础租金的57.8%[46] - 按州划分，得克萨斯州房产64处，占年基础租金的12.3%；佛罗里达州房产59处，占年基础租金的11.4%[48] - 截至2018年12月31日，达登是公司最大租户，按年化基础租金计算约占租户基础的77%[31] - 公司物业采用净租赁，加权平均剩余租期约12.2年，到2028年12月31日平均年租金涨幅1.5%[32] - 与达登的现有租约，按当前费率估算的年现金租金约为9630万美元，年平均租金涨幅为1.5%，平均剩余初始租赁期限约为11.4年[49] - 2018年Darden和Brinker分别占公司年度现金基础租金的约77%和9%[74] - 截至2018年12月31日，公司餐厅物业包含299家Olive Garden餐厅[77] 行业市场规模 - 2017年美国食品服务行业销售额超6780亿美元，快餐、快休闲和休闲餐厅合计约4850亿美元[28] 公司资金与信贷情况 - 截至2019年2月19日，公司循环信贷安排未动用额度为2.5亿美元[39] - 公司可通过“按市价”销售协议出售价值高达1.5亿美元的普通股[43] - 公司签订6.5亿美元定期贷款和循环信贷安排，包括4亿美元定期贷款和2.5亿美元循环信贷额度，截至2018年12月31日，定期贷款已全额提取，循环信贷额度剩余2.5亿美元[83][84] - 公司发行2.25亿美元高级无担保固定利率票据，不同到期日票据利率在4.63% - 4.93%之间[84] 公司评级情况 - 2017年1月，公司获得惠誉评级的BBB - 投资级评级[44] - 2017年1月公司获得惠誉评级BBB - 的投资级信用评级[86] 公司结构与收购方式 - 公司采用UPREIT结构，可通过FCPT OP以有限合伙单位交换方式收购房产[45] 公司员工情况 - 截至2019年2月1日，公司有361名员工，其中345人受雇于凯罗餐厅运营业务[61] 公司面临的竞争 - 公司面临来自其他房地产投资信托基金、投资公司、私募股权和对冲基金投资者等的竞争[52] 公司法规责任 - 作为房地产所有者和经营者，公司受联邦、州和地方环境、健康和安全法律法规的约束，可能承担环境相关责任[53] - 公司房产需遵守《1990年美国残疾人法案》及类似州和地方法规，租户有主要合规责任[58] - 公司当前和新签订的租赁协议通常要求租户为房产及其运营购买各类保险[60] 公司面临的风险 - 公司业绩受房地产所有权固有风险影响，包括无法收取租金、消费者趋势变化、租赁或出售房产困难等[65] - 公司租赁组合和Kerrow餐厅运营业务的物业位于45个州，若物业遭受未投保或超出保险限额的损失，公司可能损失投资资本和预期现金流[117] - 套期交易可能对公司经营结果产生负面影响，包括市场走势不利、风险对冲不完全相关、套期工具流动性不足、交易对手违约和需提供抵押品等风险[95] - 公司对额外物业的投资、收购或开发可能不成功或未达预期，房地产投资和开发项目存在多种风险[96] - 通货膨胀可能对公司和租户产生重大不利影响，公司租赁条款虽可缓解部分影响，但仍可能面临额外运营费用和租金增长跟不上通胀的问题[97][99] - 若租户未能支付租金、履行维护义务、破产或公司与租户关系不佳，可能对公司经营和财务状况产生重大不利影响[108][111][119] - 公司与达登的租约条款可能影响房产出售及售价[124][126] - 公司依赖餐饮业，行业风险会对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[127][128] - 截至2018年12月31日，公司分别有12%和11%的年化基础租金来自德克萨斯州和佛罗里达州，当地不利事件可能导致现金流减少或公司损失[131] - 公司及其租户受政府法规约束，法规变化可能影响租户经营，进而影响公司业务[132][133] - 公司面临环境合规成本和责任，可能损害房地产投资价值[134][135] - 公司可能面临气候变化带来的影响和成本，租户赔偿能力无保证[141] - 公司需遵守《美国残疾人法案》等法规，可能产生意外支出影响现金流[142] - 公司经营餐厅业务可能面临额外潜在责任，影响公司声誉和财务状况[143][144][146] 公司REIT资格相关 - 公司需将90%的净应税收入用于分配以维持REIT资格[80] - 为符合REIT资格，公司流通股价值的50%以上不能由五个或更少个人在每个应税年度的后半年内拥有，且至少100人需在一个应税年度的至少335天内实益拥有公司股票；任何人不得拥有超过9.8%价值或数量的公司普通股或所有类别和系列股票[101] - 若公司不符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，减少可分配给股东的现金[158] - 公司自2016年1月1日结束的纳税年度起争取符合美国联邦所得税目的的REIT资格，但存在不确定性，技术或无意违规可能危及资格[159] - 若未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，2017年12月31日前开始的纳税年度还可能适用替代最低税，且后续四年将丧失REIT纳税资格[160][161] - 非REIT“C”类公司支付给特定非企业美国股东的“合格股息”最高联邦所得税率为23.8%，2017年12月31日至2026年1月1日期间，非企业美国股东可扣除20%的REIT股息，最高边际税率37%的股东REIT股息有效所得税率为29.6%[165] - 公司一般须每年至少分配90%的REIT应纳税所得以符合REIT资格，若分配不足100%将对未分配净应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低分配额将缴纳4%的不可扣除消费税[166] - 若有“禁止交易”的净收入，将征收100%的税，TRS直接赚取的净应纳税所得须缴纳联邦、州和地方企业所得税，与TRS的非公平交易可能产生100%的消费税[170] - 为符合REIT资格，每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其他投资有多项比例限制，如单一发行人投票证券不超10%等[172] - 公司可能通过递延纳税贡献交易收购物业，可能导致股东稀释，限制资产出售或再融资能力[175] - 公司认为2016年3月2日的清理分配满足了REIT前累计收益和利润分配要求，但无法保证IRS认同计算或分配[176] - 公司为符合REIT资格可能以普通股和/或现金支付股息，股东可能出售股票缴税，对股价造成下行压力[177][178] - 若分拆不符合美国联邦所得税免税交易条件，Darden及其股东可能面临重大税务负债，公司可能需根据协议赔偿Darden[179] 税收法案影响 - 2017年《减税与就业法案》将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的纳税年度）[190] - 2017年《减税与就业法案》将最高企业所得税税率从35%降至21%，并采用统一税率[192] - 2017年《减税与就业法案》允许个人、信托和遗产扣除高达20%的某些穿透式企业收入（适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的纳税年度）[192] - 2017年《减税与就业法案》将对非美国股东的预扣税率从35%降至21%[192] - 2017年《减税与就业法案》将净营业亏损扣除限制为REIT应税收入的80%（适用于2017年12月31日后开始的纳税年度）[192] - 2017年《减税与就业法案》将净业务利息费用扣除限制为企业“调整后应税收入”的30%[192] 公司股息情况 - 公司当前股息率为每股每年1.15美元，未来支付股息能力受多种因素影响[156] - 2018年公司普通股每股季度股息为0.275美元，全年总计1.10美元[205] - 2018年公司普通股股息中，普通股息每股总计0.9192美元，资本返还每股总计0.1808美元[205] 公司股东情况 - 截至2019年2月15日，公司普通股约有9,015名登记在册持有人[206] 公司治理相关 - 公司章程规定特别股东大会只能由公司或拥有公司已发行普通股投票权10%的股东书面请求召开[103] - 马里兰州法律允许注册证券类别的公司在十二个月内以不超过十比一的比例进行反向股票分割，无需股东批准[105] - 公司章程限制流通股的所有权和转让，可能延迟、推迟或阻止公司的交易或控制权变更[100] 公司高管持股情况 - 截至2018年12月31日，除Lenehan先生外，公司其他高管和董事不持有达登公司普通股[121] 公司财务契约 - 公司需遵守多项财务契约，如总负债与合并资本化价值不超过60%、抵押担保杠杆率不超过40%等，截至2018年12月31日，公司遵守现有财务契约[89] - 最低固定费用覆盖率要求为1.50比1.00[89] - 最低无抵押利息覆盖率要求为1.75比1.00[89] 公司历史财务数据 - 展示截至2018年、2017年、2016年、2015年和2014年12月31日的历史财务数据[213] - 2014年12月31日止年度经营成果反映Kerrow餐厅运营业务的财务状况和经营成果[213] - 2018年、2017年、2016年和2015年12月31日止年度经营成果反映公司及分拆前Kerrow餐厅运营业务的财务状况和经营成果[213]