房产收购与租赁组合情况 - 2020年第一季度公司收购23处房产，总投资价值3760万美元，房产100%被占用，加权平均剩余租赁期限为5.9年[207] - 截至2020年3月31日，公司租赁组合有722处房产，分布在46个州，总面积480万平方英尺，出租率99.6%，平均剩余租赁期限10.8年，到2029年12月31日平均年租金增长率为1.5%[207] 融资与现金储备情况 - 2020年3月31日，公司发行1.25亿美元高级无抵押票据，其中7500万美元10年期票据于4月8日发行，利率3.20%；5000万美元9年期票据预计6月9日发行，利率3.15%，第一季度还从信贷安排中提取6000万美元作为现金储备[211] - 截至2020年5月5日，公司有1.5亿美元现金及现金等价物，无抵押循环信贷安排下还有7200万美元可用额度[212] - 截至2020年3月31日，公司有9050万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为7200万美元[232] - 2020年第一季度，公司根据ATM计划出售14.4321万股普通股，净收益430万美元，截至2020年3月31日，ATM计划下已发行180.7437万股，筹集5260万美元，还有1.574亿美元额度可发行[234] - 2017年和2018年，公司分别发行1.25亿美元和1亿美元高级无抵押固定利率票据[239] - 2020年3月31日，公司签订协议发行1.25亿美元高级无抵押票据，包括7500万美元10年期票据和5000万美元9年期票据[240] 租金收款与租赁救济情况 - 截至2020年5月5日，公司4月和5月租金收款分别达到投资组合合同年基本租金的89%和83%，且收到大部分租户短期租金减免请求[217] - 公司正与受影响租户积极协商，可能给予租金减免或延期支付等租赁相关救济，具体性质和财务影响未知[249] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度公司总营收4.2429亿美元，2019年同期为3.9601亿美元；净收入1.9336亿美元，2019年同期为1.7601亿美元[218] - 2020年第一季度租赁收入较2019年同期增加350万美元，增幅10.3%，原因是在2019年4月1日至2020年3月31日期间收购109处房产[220] - 2020年第一季度一般及行政费用较2019年同期减少10.4万美元，降幅2.6%，主要因股票薪酬费用减少[221] - 2020年第一季度折旧和摊销费用较2019年同期增加约69.3万美元，增幅10.9%，原因是在2019年4月1日至2020年3月31日期间收购109处房产[222] - 2020年第一季度利息费用较2019年同期增加30万美元，主要因使用循环信贷安排，截至2020年3月31日，循环信贷安排下未偿还借款为1.78亿美元[224] - 2020年第一季度餐厅收入减少68.9万美元，降幅12.8%[228] - 2020年第一季度餐厅总费用减少48.1万美元，降幅9.7%[229] - 2020年净收入为19336千美元，2019年为17601千美元[258] - 2020年房地产投资折旧和摊销为7036千美元，2019年为6344千美元[258] - 2020年FFO为26372千美元，2019年为23945千美元[258] - 2020年直线租金为 - 2161千美元，2019年为 - 2359千美元[258] - 2020年基于股票的薪酬为831千美元，2019年为1214千美元[258] - 2020年调整后运营资金（AFFO）为25756千美元，2019年为23339千美元[258] - 2020年完全稀释流通股为70515859股，2019年为68802268股[258] - 2020年摊薄后每股FFO为0.37美元，2019年为0.35美元[258] - 2020年摊薄后每股AFFO为0.37美元，2019年为0.34美元[258] 套期保值与股息情况 - 2020年第一季度，公司终止两项现金流套期保值，损失约840万美元，将在未来10年摊销[238] - 由于COVID - 19影响，公司可能临时降低年度现金股息率，但仍打算继续支付足够股息以维持REIT地位[246] 表外安排与市场风险情况 - 截至2020年3月31日，公司无表外安排[256] - 自2019年12月31日以来，公司在市场风险的定量或定性敞口方面无重大变化[266]

公司分拆与交易 - 2015年11月9日公司完成分拆，Darden贡献418处物业和6家长角牛排餐厅，公司发行普通股并支付3.15亿美元现金[16] 房地产投资与交易 - 2019年公司进行房地产交易总投资2.052亿美元，收购90处物业和地面租赁权益，面积49.4万平方英尺，涉及41个品牌[22] - 2019年公司收购90处房产和地面租赁权益，总投资2.052亿美元[74] - 2019年公司进行房地产交易总投资2.052亿美元，收购90处物业和地面租赁权，总面积49.4万平方英尺[213] 租赁组合情况 - 截至2019年12月31日，租赁组合有699处独立物业，面积460万平方英尺，出租率99.7%，平均剩余租期11.1年，年租金平均涨幅1.5%，投资级租户占比72%[23] - 截至2019年12月31日，租赁组合有699处独立物业，总面积460万平方英尺，出租率99.7%，平均剩余租期11.1年，年租金平均涨幅1.5%，投资级租户占比72%[213] 投资组合构成 - 截至2019年12月31日，公司投资组合有705处物业，其中699处用于投资，6处为Kerrow餐厅运营业务[39] 股权融资相关 - 2019年11月公司续签“按市价”计划，可通过经纪交易商出售最高2.1亿美元普通股[37] 信贷安排情况 - 截至2019年12月31日，公司循环信贷安排未提取额度为1.98亿美元[34] - 公司签订6.5亿美元定期贷款和循环信贷安排，其中4亿美元定期贷款，2.5亿美元循环信贷安排[79][80] - 截至2019年12月31日，定期贷款已全额提取，循环信贷安排未提取余额为1.98亿美元[80] 融资方式 - 公司未来物业投资融资方式包括运营现金流、2.5亿美元循环信贷安排借款、发行普通股等[35] 各品牌物业租金情况 - 2019年橄榄园品牌物业304处，年现金基础租金7.4171亿美元，占比53.2%[40] - 2019年长角牛排餐厅品牌物业109处，年现金基础租金2.0471亿美元，占比14.7%[40] - 2019年非达登其他品牌物业273处，年现金基础租金4.0606亿美元，占比29.1%[40] 租约地域分布 - 截至2019年12月31日，FCPT租赁组合共702份租约，德州租约72份占年基本租金12.5%，佛罗里达州63份占10.8%等[43] 与达登租约情况 - 与达登的现有租约预计年现金租金约9880万美元，到2029年12月31日平均年租金涨幅1.5%，加权平均剩余初始租期约10.4年[44] 员工构成 - 截至2020年2月14日，公司有361名员工，其中343人受雇于Kerrow餐厅运营业务[56] 竞争情况 - 公司面临来自其他REITs、投资公司等多方面竞争，Kerrow餐厅运营业务也面临全国和地区连锁店及本地餐厅竞争[48] 法律法规约束 - 公司作为房地产所有者和经营者，受联邦、州和地方环境、健康和安全法律法规约束，可能承担环境相关成本和责任[49] - 物业需遵守《1990年美国残疾人法案》及类似州和地方法规，租户有主要合规责任，截至2020年2月26日未发现重大不利影响情况[53] - 州和地方消防、生命安全等实体监管物业使用，租户未合规可能导致罚款、赔偿或业务受限[54] 保险情况 - 公司租赁协议通常要求租户为物业和运营购买保险，但无法保证租户未来维持所需保险[55] 核心业务风险 - 公司核心业务受房地产所有权相关风险影响，包括收租困难、消费趋势变化等，依赖达登履行租约和提供服务[61][62] 主要租户租金占比 - 2019年达登和布林克国际公司分别占公司年度现金基础租金的约71%和9%[70] 餐厅物业数量 - 截至2019年12月31日，公司餐厅物业包括304家橄榄花园餐厅[77] 债务发行 - 公司发行2.25亿美元高级无担保固定利率票据[80] 财务契约要求 - 公司需遵守多项财务契约，包括总负债与合并资本化价值不超过60%等[85] 利率风险 - 若利率上升，公司新债务和可变利率债务利息成本可能增加，股价可能受不利影响[89][90] 套期保值交易 - 公司对定期贷款进行了利率套期保值交易，套期保值交易存在一定风险[91] 租金地域贡献 - 公司租赁物业位于46个州，截至2019年12月31日，得克萨斯州和佛罗里达州分别贡献12.5%和10.8%的年化基础租金[111][116] REIT资格要求 - 公司必须将90%的净应税收入用于分配以维持REIT资格[75] - 为符合REIT资格，任何时间后半年内，不得超过50%已发行股票价值由5个或更少个人实益或推定拥有；一个纳税年度至少335天内，至少100人实益拥有公司股票；任何人不得拥有超过9.8%已发行普通股价值或数量，或所有类别和系列已发行股票总价值的9.8%[96] - 公司每年需至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）以符合REIT资格，若分配少于100%，将对未分配净应税收入缴纳美国联邦企业所得税，若分配少于规定最低金额，将缴纳4%的不可扣除消费税[158] - 若公司有来自“禁止交易”的净收入，将征收100%的税；与TRS的交易若非公平交易，可能产生100%的消费税[162] - 为符合REIT资格，每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金等价物、政府证券和“房地产资产”构成；其他投资中，单一发行人的有投票权证券不得超过10%，总证券价值不得超过10%，单一发行人证券价值不得超过总资产的5%；2018年1月1日前，TRS证券价值不得超过总资产的25%，之后不得超过20%；“公开交易REIT”发行的某些债务工具不得超过资产价值的25%[164] 公司治理规定 - 公司宪章和细则规定，特别股东大会只能由公司或拥有10%有表决权已发行普通股的股东书面请求召开[99] - 马里兰州法律允许注册股权证券的公司在无股东批准下，十二个月内以不超过十比一的比例进行反向股票分割[100] 通胀影响 - 通胀可能对公司及其租户产生重大不利影响，空置物业和非完全三重净租赁物业的运营费用增加，可能使公司承担额外费用[95] 租户风险 - 租户财务状况恶化或其他原因导致未能支付租金，将对公司产生重大不利影响[103][104] - 租户破产并拒绝履行租约，公司对破产租户未付未来租金的索赔将是无担保的破产前索赔，受法定限制[105] - 租户未履行维护义务，可能使公司承担重大意外费用，影响公司运营和发展业务的能力[106][107][109] 损失风险 - 公司及其租户可能遭受未投保或投保不足的损失，导致公司投资资本损失、预期未来收入减少或承担意外费用[109] 行业依赖风险 - 公司依赖餐饮行业，该行业竞争激烈，经济状况、消费者趋势和偏好变化等因素可能对公司业务、财务状况或经营成果产生重大不利影响[113][114][115] 主要租户关联影响 - 公司主要租户为Darden，多数收入来自其租金支付，与Darden的关联或影响吸引其他租户和交易伙伴的能力[125] 利益冲突情况 - 截至2019年12月31日，除Lenehan先生外，公司其他高管和董事不持有Darden普通股，Lenehan因曾在Darden任职持有Darden和公司普通股，可能产生利益冲突[128] 房地产投资风险 - 公司租赁物业和租给Kerrow的物业占总资产很大比例，房地产投资流动性差，Darden租约条款限制物业出售及售价[130][131] 气候变化风险 - 公司可能面临与气候变化影响相关的负债和成本，租户虽一般会承担相关责任，但不能保证其有足够能力履行义务[132] 法规合规风险 - 公司需遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规，可能需意外支出，影响现金流，租户虽有义务但不能保证其能承担费用[133][135] 餐厅运营风险 - 公司经营Kerrow餐厅业务，可能面临与餐厅运营相关的潜在责任，如工资工时违规、食品安全问题等，可能影响公司声誉和财务状况[136] 安全与网络风险 - 公司可能易受安全漏洞或网络攻击影响，需花费大量资金防范和应对，攻击可能导致业务中断、数据泄露等，影响公司声誉和财务业绩[137][139] 财务报告内控要求 - 公司需遵守萨班斯 - 奥克斯利法案第404条规定，维持有效的财务报告内部控制，否则可能影响业务和普通股市场价格[141][142] 股价与融资风险 - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，大股东处置股票或市场有相关预期可能导致股价下跌，影响公司融资能力，且可能不符合投资指数要求[144][146] 股息情况 - 公司当前股息率为每股每年1.22美元，不能保证未来支付股息，可能受多种因素影响，且可能选择不维持REIT地位或用普通股代替现金支付股息[148][149] - 2019年公司普通股股息每股总计1.15美元，其中普通股息每股0.8904美元，资本返还每股0.2596美元，199A条款股息每股0.8904美元[197] 股息税率 - 非公司制美国股东从REIT获得的股息可扣除20%，最高边际税率37%的股东，REIT股息有效所得税率为29.6%，高于非REIT“C”公司合格股息20%的税率[157] 达登租金合规风险 - 若公司或持有公司10%以上股份的实益或推定所有者，持有达登10%以上有投票权股份或总价值，达登支付的租金可能不被视为符合REIT总收入要求的合格租金[156] 未符合REIT资格后果 - 若公司未能符合REIT资格，将按普通公司税率缴纳美国联邦所得税，且在最初不符合资格的年份后的四个纳税年度内，将被取消REIT纳税资格[152][153] 物业收购影响 - 公司可能通过递延纳税贡献交易收购物业，这可能导致股东稀释，并限制公司出售或再融资资产的能力[167] 税务计算不确定性 - 公司不确定美国国税局是否同意其对清理分配的计算或达登对收益和利润的分配[168] 股息支付影响 - 公司可部分以普通股支付股息，股东可能出售股票缴税，对股价造成下行压力[169][170] 分拆税务风险 - 若分拆不符合美国联邦所得税免税交易条件，达登及其股东可能面临重大税务负债，公司可能需根据税务事项协议赔偿达登[171] - 公司收到美国国税局关于分拆交易免税的私人信函裁决，但该裁决并非涵盖所有免税要求，同时公司还获得了律师事务所关于分拆交易免税的意见[172][174] - 若分拆交易最终被认定为应税交易，股东可能产生重大所得税负债，公司也需确认应税收益[175] - 根据税务事项协议，公司需对因自身相关原因导致分拆交易无法免税而使达登产生的税款负责，且赔偿义务无最高金额限制[176] REIT资格限制影响 - 符合房地产投资信托（REIT）要求可能限制公司有效套期保值的能力，并导致产生税务负债[177] 撤销REIT选举后果 - 公司董事会在特定情况下可不经股东批准撤销REIT选举，若公司不再符合REIT资格，将需缴纳美国联邦所得税，可能对股东总回报产生不利影响[178][179] 内置收益税影响 - 即使公司符合REIT资格，处置选举REIT前持有的增值资产可能需按最高企业税率缴纳内置收益税，该税可能显著影响公司[180] 税务协议限制 - 公司与USRP的税务保护协议限制了公司在特定时间内出售14处房产的能力[181] 税收法案影响 - 《2017年减税与就业法案》（TCJA）对美国企业和REIT及其股东的联邦所得税产生重大影响，其影响存在不确定性[182] 普通股持有人情况 - 截至2020年2月24日，公司普通股约有6,833名登记在册持有人[198] 财务数据关键指标变化 - 2019 - 2015年公司营收分别为160,233千美元、143,635千美元、133,209千美元、124,018千美元、33,456千美元[207] - 2019 - 2015年归属于普通股股东的净利润分别为72,616千美元、82,398千美元、71,394千美元、156,809千美元、5,699千美元，2016年含8040万美元递延税收益[207] - 2019 - 2017、2016年基本每股收益分别为1.06美元、1.29美元、1.18美元、2.75美元，摊薄后每股收益分别为1.06美元、1.28美元、1.18美元、2.63美元[207] - 2019 - 2017年每股普通股现金股息分别为1.1675美元、1.1125美元、1.0025美元[207] - 2019 - 2015年房地产投资净额分别为1,332,104千美元、1,190,697千美元、966,109千美元、894,258千美元、828,691千美元[209] - 2019 - 2015年总资产分别为1,446,070千美元、1,343,098千美元、1,068,659千美元、937,151千美元、929,437千美元[209] - 2019 - 2015年总负债分别为719,329千美元、644,134千美元、546,391千美元、467,034千美元、487,795千美元[209] - 2019 - 2015年经营活动产生的现金流分别为104,673千美元、80,883千美元、78,945千美元、70,939千美元、21,693千美元[211]

物业收购与租赁组合情况 - 2019年前9个月公司收购40处餐厅物业，总投资价值8110万美元，物业100%被占用，加权平均剩余租期10.9年[207] - 截至2019年9月30日，公司全资租赁组合有650处独立物业，分布在45个州，可租赁面积440万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期11.5年，平均年租金增长率1.5%，投资级租户占比75%[207][209] 财务关键指标变化（季度） - 2019年第三季度，租金收入3520.9万美元，同比增加390万美元，增幅12.4%；总收入4018.3万美元，同比增加406.1万美元；净收入1840.9万美元，同比增加80.2万美元[210][211] - 2019年第三季度，一般及行政费用338.9万美元，同比增加27.3万美元，增幅8.8%；折旧及摊销费用665.3万美元，同比增加91万美元，增幅15.8%；利息费用666.5万美元，同比增加170万美元[210][213][215][217] - 2019年第三季度，餐厅收入497.4万美元，同比增加17.6万美元；餐厅费用480.5万美元，同比增加9.2万美元，增幅2.0%[210][220][221] - 2019年第三季度和前9个月，所得税费用分别为6.9万美元和19.8万美元，2018年同期分别为6.4万美元和18.9万美元[210][219][229] - 2019年第三季度和前九个月，GAAP净收入分别为1840.9万美元和5394.6万美元，FFO分别为2504.5万美元和7342.7万美元，AFFO分别为2398.7万美元和7084.6万美元[252] - 2019年第三季度和前九个月，FFO摊薄后每股收益分别为0.36美元和1.07美元，AFFO摊薄后每股收益分别为0.35美元和1.03美元[252] 财务关键指标变化（前9个月） - 2019年前9个月，租金收入1.03832亿美元，同比增加1330万美元，增幅14.7%；总收入1.19352亿美元，同比增加1375.2万美元；净收入5394.6万美元，同比减少764.9万美元[210][221] - 2019年前9个月，一般及行政费用1076.6万美元，同比增加95.7万美元；折旧及摊销费用1953.2万美元，同比增加320万美元；利息费用1996.9万美元，同比增加530万美元[210][224][225][227] - 2019年前9个月，餐厅收入1552万美元，同比增加42.9万美元；餐厅费用1474.2万美元，同比增加37.2万美元[210][230] - 2019年前9个月公司未出售资产，2018年前9个月出售一处租给达顿的物业，总对价1620万美元，实现净销售收益1090万美元[228] - 2019年前九个月餐厅总费用增加37.2万美元，增幅2.6%[231] 资金与信贷情况 - 截至2019年9月30日，公司有现金及现金等价物2980万美元，循环信贷额度2.5亿美元，信用证子限额2500万美元，无未偿还借款和信用证[235] - 信贷安排中有4亿美元非摊销定期贷款，1.5亿美元于2022年11月9日到期，1.5亿美元于2023年11月9日到期，1亿美元于2024年3月9日到期，加权平均利率3.07%[235] 股份发行与销售情况 - 2019年前九个月，公司发行59638股，净收益170万美元；自ATM计划启动至2019年9月30日，共发行4155251股，筹集1.022亿美元，ATM计划剩余总收益能力2.082亿美元[236][238] - 2019年4月，公司签订远期销售协议出售1603478股普通股，销售价格每股29.30美元；10月，发行50万股普通股结算部分远期销售协议，净收益约1430万美元[237] 利率互换与票据发行情况 - 公司签订六份利率互换协议，固定名义价值分别为2亿美元、1亿美元、1亿美元、1亿美元、1.5亿美元，固定利率分别为1.56%、1.96%、2.302%、2.002%、1.913%[239][241] - 2017年6月7日和2018年12月20日，公司分别发行1.25亿美元和1亿美元高级无抵押固定利率票据，固定利率在4.63% - 4.93%之间[243] 表外安排情况 - 截至2019年9月30日，公司无表外安排[249] 非GAAP指标说明 - FFO是一种非GAAP指标，衡量公司业绩的效用有限，不能替代美国GAAP指标[257] - FFO计算不一定与其他REITs可比，投资者不应将其作为美国GAAP指标的替代[257] - 调整后运营资金（AFFO）是一种非美国GAAP指标，用于补充运营衡量[258] - AFFO用于比较公司从经营活动中支付股息分配的年度能力[258] - AFFO计算需在FFO基础上进行多项调整，包括交易成本、租金收入调整等[258] - AFFO并非代表当期经营活动现金流，仅提供额外业绩衡量[258] - 其他REITs计算AFFO的方法可能不同，公司AFFO可能不可比[258] 市场风险情况 - 市场风险信息参考2018年12月31日财年的10 - K表格年度报告[259] - 自2018年12月31日以来，公司市场风险的定量或定性敞口无重大变化[259]

物业收购与租赁组合情况 - 2019年上半年公司收购32处餐厅物业，总投资价值6460万美元，物业100%被净租赁，加权平均租赁期限11.8年[207] - 截至2019年6月30日，公司全资租赁组合有642处独立物业，分布于45个州，可租赁面积430万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租赁期限11.8年，平均年租金增长率1.5%，投资级租户占比75%[207][209] 收入情况 - 2019年第二季度，公司租金收入3441.5万美元，餐厅收入515.3万美元，总收入3956.8万美元；2018年同期租金收入2959.6万美元，餐厅收入507.9万美元，总收入3467.5万美元[207][211] - 2019年上半年，公司租金收入6862.3万美元，餐厅收入1054.6万美元，总收入7916.9万美元；2018年同期租金收入5918.6万美元，餐厅收入1029.3万美元，总收入6947.9万美元[211] - 2019年第二季度，公司租金收入较2018年同期增加480万美元，增幅16.3%；上半年租金收入较2018年同期增加940万美元，增幅15.9%，主要因收购108处物业并出售1处物业[212][222] - 2019年第二季度，公司餐厅收入较2018年同期增加7.4万美元，平均每家餐厅收入增长1.5%至85.9万美元；上半年餐厅收入增加25.3万美元，平均每家餐厅收入增长2.5%至180万美元[221][230] 费用情况 - 2019年第二季度，公司一般及行政费用较2018年同期增加32.2万美元；上半年增加68.5万美元，主要因员工薪酬、招聘和会计专业费用增加[214][224] - 2019年第二季度，公司折旧和摊销费用较2018年同期增加约130万美元；上半年增加约230万美元，因收购108处物业并出售1处物业[216][225] - 2019年第二季度，公司利息费用较2018年同期增加170万美元；上半年增加360万美元，主要因2018年12月发行1亿美元高级固定利率票据[218][227] - 2019年第二季度，公司餐厅总费用较2018年同期增加16.8万美元，增幅3.5%，主要因餐厅维修保养、人工、食品饮料和营销成本增加[222] - 2019年上半年餐厅总费用增加28.1万美元，增幅2.9%[231] 资金与信贷情况 - 2019年6月30日，公司有现金及现金等价物3930万美元，循环信贷额度为2.5亿美元，到期日为2021年11月9日，可延长至2022年11月9日，信用证子限额为2500万美元[235] - 循环信贷额度包含4亿美元非摊销定期贷款，其中1.5亿美元于2022年11月9日到期，1.5亿美元于2023年11月9日到期，1亿美元于2024年3月9日到期，2019年6月30日定期贷款加权平均利率为3.17%[235] 股权发售情况 - 2019年3月更新ATM计划，最多可发售2.1亿美元普通股，2019年上半年发行59638股，筹集资金170万美元[236] - 2019年上半年，公司与金融机构签订远期销售协议，出售1603478股普通股，销售价格为每股29.30美元，截至2019年6月30日，尚未结算该协议[237] - 截至2019年6月30日，ATM计划累计发行4155251股，筹集资金1.022亿美元，剩余发售额度为2.082亿美元[238] 利率互换与票据发行情况 - 公司签订了五笔利率互换协议，名义本金分别为2亿美元、1亿美元、1亿美元、1亿美元和1.5亿美元，固定利率分别为1.56%、1.96%、2.302%、2.002%和1.913%[239][241] - 2017年6月7日和2018年12月20日，公司分别发行1.25亿美元和1亿美元高级无抵押固定利率票据，利率分别为4.68%、4.93%、4.63%和4.76%[243] 利润与收益情况 - 2019年第二季度和上半年，公司GAAP净利润分别为1793.6万美元和3553.7万美元，FFO分别为2443.7万美元和4838.2万美元，AFFO分别为2352.1万美元和4685.8万美元[252] - 2019年第二季度和上半年，公司FFO摊薄后每股收益分别为0.36美元和0.70美元，AFFO摊薄后每股收益分别为0.34美元和0.68美元[252] AFFO相关说明 - 调整后运营资金（AFFO）用于补充运营指标，衡量公司从经营活动中支付股息的能力[258] - AFFO计算需在运营资金（FFO）基础上对12项内容进行加或减[258] - AFFO并非代表当期经营活动现金流，仅用于提供额外业绩衡量指标[258] - 其他房地产投资信托基金（REITs）也广泛报告AFFO，但计算方法可能不同[258] 市场风险情况 - 市场风险信息参考2018年12月31日结束财年的10 - K年度报告第二部分第7A项[260] - 自2018年12月31日以来，公司市场风险的定量或定性敞口除已描述的发展外无其他重大变化[260]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 or o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-37538 Four Corners Property Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | --- | --- | |------------------------------- ...

公司分拆与上市 - 2015年11月9日达登完成对公司的分拆，公司向达登发行普通股并支付3.15亿美元现金[15] - 公司普通股自2015年11月10日起在纽约证券交易所上市，股票代码为“FCPT”[203] - 公司于2015年11月9日完成分拆[213] 房地产交易与投资 - 2018年公司进行房地产交易总投资2.683亿美元，收购97处房产，出售2处房产获2110万美元[20] - 2018年公司在22笔交易中收购97处房产，总投资2.683亿美元[79] 物业租赁组合情况 - 截至2018年12月31日，公司自有租赁组合有610处独立房产，可出租面积410万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期12.2年，年租金平均涨幅1.5%，投资级租户占比77.2%[21] - 截至2018年12月31日，公司拥有616处房产，其中610处用于投资，可租赁总面积约410万平方英尺，位于45个州，加权平均剩余租赁期限为12.2年[46] - 按品牌划分，橄榄花园品牌房产299处，总面积255.4万平方英尺，年现金基础租金7253.9万美元，占总现金基础租金的57.8%[46] - 按州划分，得克萨斯州房产64处，占年基础租金的12.3%；佛罗里达州房产59处，占年基础租金的11.4%[48] - 截至2018年12月31日，达登是公司最大租户，按年化基础租金计算约占租户基础的77%[31] - 公司物业采用净租赁，加权平均剩余租期约12.2年，到2028年12月31日平均年租金涨幅1.5%[32] - 与达登的现有租约，按当前费率估算的年现金租金约为9630万美元，年平均租金涨幅为1.5%，平均剩余初始租赁期限约为11.4年[49] - 2018年Darden和Brinker分别占公司年度现金基础租金的约77%和9%[74] - 截至2018年12月31日，公司餐厅物业包含299家Olive Garden餐厅[77] 行业市场规模 - 2017年美国食品服务行业销售额超6780亿美元，快餐、快休闲和休闲餐厅合计约4850亿美元[28] 公司资金与信贷情况 - 截至2019年2月19日，公司循环信贷安排未动用额度为2.5亿美元[39] - 公司可通过“按市价”销售协议出售价值高达1.5亿美元的普通股[43] - 公司签订6.5亿美元定期贷款和循环信贷安排，包括4亿美元定期贷款和2.5亿美元循环信贷额度，截至2018年12月31日，定期贷款已全额提取，循环信贷额度剩余2.5亿美元[83][84] - 公司发行2.25亿美元高级无担保固定利率票据，不同到期日票据利率在4.63% - 4.93%之间[84] 公司评级情况 - 2017年1月，公司获得惠誉评级的BBB - 投资级评级[44] - 2017年1月公司获得惠誉评级BBB - 的投资级信用评级[86] 公司结构与收购方式 - 公司采用UPREIT结构，可通过FCPT OP以有限合伙单位交换方式收购房产[45] 公司员工情况 - 截至2019年2月1日，公司有361名员工，其中345人受雇于凯罗餐厅运营业务[61] 公司面临的竞争 - 公司面临来自其他房地产投资信托基金、投资公司、私募股权和对冲基金投资者等的竞争[52] 公司法规责任 - 作为房地产所有者和经营者，公司受联邦、州和地方环境、健康和安全法律法规的约束，可能承担环境相关责任[53] - 公司房产需遵守《1990年美国残疾人法案》及类似州和地方法规，租户有主要合规责任[58] - 公司当前和新签订的租赁协议通常要求租户为房产及其运营购买各类保险[60] 公司面临的风险 - 公司业绩受房地产所有权固有风险影响，包括无法收取租金、消费者趋势变化、租赁或出售房产困难等[65] - 公司租赁组合和Kerrow餐厅运营业务的物业位于45个州，若物业遭受未投保或超出保险限额的损失，公司可能损失投资资本和预期现金流[117] - 套期交易可能对公司经营结果产生负面影响，包括市场走势不利、风险对冲不完全相关、套期工具流动性不足、交易对手违约和需提供抵押品等风险[95] - 公司对额外物业的投资、收购或开发可能不成功或未达预期，房地产投资和开发项目存在多种风险[96] - 通货膨胀可能对公司和租户产生重大不利影响，公司租赁条款虽可缓解部分影响，但仍可能面临额外运营费用和租金增长跟不上通胀的问题[97][99] - 若租户未能支付租金、履行维护义务、破产或公司与租户关系不佳，可能对公司经营和财务状况产生重大不利影响[108][111][119] - 公司与达登的租约条款可能影响房产出售及售价[124][126] - 公司依赖餐饮业，行业风险会对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[127][128] - 截至2018年12月31日，公司分别有12%和11%的年化基础租金来自德克萨斯州和佛罗里达州，当地不利事件可能导致现金流减少或公司损失[131] - 公司及其租户受政府法规约束，法规变化可能影响租户经营，进而影响公司业务[132][133] - 公司面临环境合规成本和责任，可能损害房地产投资价值[134][135] - 公司可能面临气候变化带来的影响和成本，租户赔偿能力无保证[141] - 公司需遵守《美国残疾人法案》等法规，可能产生意外支出影响现金流[142] - 公司经营餐厅业务可能面临额外潜在责任，影响公司声誉和财务状况[143][144][146] 公司REIT资格相关 - 公司需将90%的净应税收入用于分配以维持REIT资格[80] - 为符合REIT资格，公司流通股价值的50%以上不能由五个或更少个人在每个应税年度的后半年内拥有，且至少100人需在一个应税年度的至少335天内实益拥有公司股票；任何人不得拥有超过9.8%价值或数量的公司普通股或所有类别和系列股票[101] - 若公司不符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，减少可分配给股东的现金[158] - 公司自2016年1月1日结束的纳税年度起争取符合美国联邦所得税目的的REIT资格，但存在不确定性，技术或无意违规可能危及资格[159] - 若未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，2017年12月31日前开始的纳税年度还可能适用替代最低税，且后续四年将丧失REIT纳税资格[160][161] - 非REIT“C”类公司支付给特定非企业美国股东的“合格股息”最高联邦所得税率为23.8%，2017年12月31日至2026年1月1日期间，非企业美国股东可扣除20%的REIT股息，最高边际税率37%的股东REIT股息有效所得税率为29.6%[165] - 公司一般须每年至少分配90%的REIT应纳税所得以符合REIT资格，若分配不足100%将对未分配净应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低分配额将缴纳4%的不可扣除消费税[166] - 若有“禁止交易”的净收入，将征收100%的税，TRS直接赚取的净应纳税所得须缴纳联邦、州和地方企业所得税，与TRS的非公平交易可能产生100%的消费税[170] - 为符合REIT资格，每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其他投资有多项比例限制，如单一发行人投票证券不超10%等[172] - 公司可能通过递延纳税贡献交易收购物业，可能导致股东稀释，限制资产出售或再融资能力[175] - 公司认为2016年3月2日的清理分配满足了REIT前累计收益和利润分配要求，但无法保证IRS认同计算或分配[176] - 公司为符合REIT资格可能以普通股和/或现金支付股息，股东可能出售股票缴税，对股价造成下行压力[177][178] - 若分拆不符合美国联邦所得税免税交易条件，Darden及其股东可能面临重大税务负债，公司可能需根据协议赔偿Darden[179] 税收法案影响 - 2017年《减税与就业法案》将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的纳税年度）[190] - 2017年《减税与就业法案》将最高企业所得税税率从35%降至21%，并采用统一税率[192] - 2017年《减税与就业法案》允许个人、信托和遗产扣除高达20%的某些穿透式企业收入（适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的纳税年度）[192] - 2017年《减税与就业法案》将对非美国股东的预扣税率从35%降至21%[192] - 2017年《减税与就业法案》将净营业亏损扣除限制为REIT应税收入的80%（适用于2017年12月31日后开始的纳税年度）[192] - 2017年《减税与就业法案》将净业务利息费用扣除限制为企业“调整后应税收入”的30%[192] 公司股息情况 - 公司当前股息率为每股每年1.15美元，未来支付股息能力受多种因素影响[156] - 2018年公司普通股每股季度股息为0.275美元，全年总计1.10美元[205] - 2018年公司普通股股息中，普通股息每股总计0.9192美元，资本返还每股总计0.1808美元[205] 公司股东情况 - 截至2019年2月15日，公司普通股约有9,015名登记在册持有人[206] 公司治理相关 - 公司章程规定特别股东大会只能由公司或拥有公司已发行普通股投票权10%的股东书面请求召开[103] - 马里兰州法律允许注册证券类别的公司在十二个月内以不超过十比一的比例进行反向股票分割，无需股东批准[105] - 公司章程限制流通股的所有权和转让，可能延迟、推迟或阻止公司的交易或控制权变更[100] 公司高管持股情况 - 截至2018年12月31日，除Lenehan先生外，公司其他高管和董事不持有达登公司普通股[121] 公司财务契约 - 公司需遵守多项财务契约，如总负债与合并资本化价值不超过60%、抵押担保杠杆率不超过40%等，截至2018年12月31日，公司遵守现有财务契约[89] - 最低固定费用覆盖率要求为1.50比1.00[89] - 最低无抵押利息覆盖率要求为1.75比1.00[89] 公司历史财务数据 - 展示截至2018年、2017年、2016年、2015年和2014年12月31日的历史财务数据[213] - 2014年12月31日止年度经营成果反映Kerrow餐厅运营业务的财务状况和经营成果[213] - 2018年、2017年、2016年和2015年12月31日止年度经营成果反映公司及分拆前Kerrow餐厅运营业务的财务状况和经营成果[213]