UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _________________ FORM 10-Q _________________ (Mark One) [X ] QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or [_] TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_________ to _________ Commission File Number: 001-36769 _____________________ FRP HOLDINGS, INC. (Exact name of regist ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入同比增长45%，净营业收入（NOI）同比增长37% [6] - 净收入为82,000美元，每股收益0.01美元，去年同期为4,149,000美元，每股收益0.43美元 [6] - 资产管理部门收入同比下降78.9%，至588,000美元，主要由于2020年7月出售了一栋工业建筑 [10] - 采矿和特许权使用费业务收入为2,634,000美元，同比增长232,000美元，创下第二季度历史新高 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产管理部门：Cranberry Run商业园出租率为77.6%，入住率为59.7%，去年同期为71.9% [9] - 采矿和特许权使用费业务：营业利润为2,292,000美元，同比增长182,000美元 [11] - 开发业务：Hollander商业园的两栋仓库建筑预计在2021年第三季度完工，预租率为39% [12] - 合资企业：Coda公寓出租率为88.3%，入住率为67.5%，截至8月1日，出租率提升至93.5%，入住率提升至85.7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴尔的摩市场：Hollander商业园的两栋仓库建筑预租率为39%，预计2021年第三季度完工 [12] - 华盛顿特区市场：Bryan Street项目的Coda公寓出租率和入住率持续提升，Chase公寓预计在8月中旬开放 [18] - 南卡罗来纳州市场：Riverside和0.408 Jackson项目分别处于完工阶段和建设中，预计2022年夏季完工 [19] 公司战略和发展方向 - 公司继续寻求增值收购机会、开发用地和新的战略合作伙伴 [8] - 公司正在推进多个开发项目，包括Hollander商业园、Bryan Street项目和南卡罗来纳州的Riverside项目 [12][18][19] - 公司计划在2023年初开始Cranberry Run商业中心第二阶段的垂直建设 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Delta变种病毒带来不确定性，公司对未来的租赁活动和项目进展持谨慎乐观态度 [29] - 公司预计零售和办公租赁活动将继续受到限制，但工业和多户住宅项目表现良好 [30] - 公司对未来几年的项目开发和资本分配持积极态度，特别是在华盛顿特区和南卡罗来纳州市场 [74] 其他重要信息 - 公司流动性强劲，现金和投资超过1.7亿美元 [92] - 公司通过合资企业和开发项目成功实现了税收递延，预计未来几年将继续受益于机会区投资 [20][74] 问答环节所有提问和回答 问题: Marin和Dock 79的租金调整预期 - 租金冻结预计在2021年12月底结束，公司预计在2022年2月或3月进行租金调整，预计年增长率为2.5%至3% [58][59] 问题: Bryan Street项目的零售租赁进展 - Bryan Street项目的零售空间已预租68,691平方英尺，占总零售空间的77%，剩余未租赁的主要是小商铺空间 [18][39] 问题: Riverside项目的租金预期 - Riverside项目的租金水平与预算相符，但由于项目刚刚开始租赁，具体租金增长情况尚需观察 [53] 问题: Marin和Dock 79的零售贡献 - Marin的零售空间预计在2022年开始运营，预计年收入贡献为250,000美元以上 [79] 问题: 建筑材料供应情况 - 公司在Chase项目上因材料供应问题延误了几个月，但目前已准备好所有公寓单元 [82]

业务板块构成 - 公司按四个可报告业务板块报告财务业绩，分别为资产管理、采矿特许权土地、开发和稳定合资企业[25] 各业务板块收入情况 - 2021年第一季度各业务板块收入分别为：资产管理71.2万美元、采矿特许权土地231.5万美元、开发31.7万美元、稳定合资企业250.9万美元，总计585.3万美元；2020年同期分别为65.2万美元、218.5万美元、29.3万美元、265.3万美元，总计578.3万美元[30] 各业务板块运营利润（亏损）情况 - 2021年第一季度各业务板块运营利润（亏损）分别为：资产管理23.1万美元、采矿特许权土地209.4万美元、开发 - 38.6万美元、稳定合资企业28.2万美元；2020年同期分别为17.7万美元、200.1万美元、 - 77.4万美元、57.7万美元[30] 各业务板块可识别净资产情况 - 2021年3月31日和2020年12月31日可识别净资产分别为：资产管理1101.3万美元和1117.2万美元、采矿特许权土地3733.5万美元和3738.7万美元、开发17623.9万美元和19621.2万美元、稳定合资企业27477.4万美元和13047.2万美元[31] 过渡服务协议费用情况 - 2021年和2020年第一季度，公司因过渡服务协议分别产生费用25.6万美元和29万美元[33] 长期债务（河畔永久贷款）情况 - 2021年3月31日和2020年12月31日长期债务（河畔永久贷款）分别为17832.1万美元和8996.4万美元[35] 项目再融资情况 - 2021年3月19日，公司为Dock 79和The Maren项目再融资，分别借款9207万美元和8800万美元，固定年利率3.03% [39] 每股收益情况 - 2021年第一季度基本和摊薄每股收益分别为3.04美元和3.03美元，2020年同期分别为0.17美元和0.16美元[42] 股票回购情况 - 2021年第一季度公司回购6004股，平均成本43.95美元；2020年同期回购82491股，平均成本41.47美元[43] 限制性股票授予情况 - 2021年1月，公司分别授予员工8896股和18882股限制性股票，分别在未来四年和五年归属；2020年3月授予20520股，在未来五年归属[47] 股票期权及受限股票奖励等授予金额情况 - 2021年第一季度股票期权授予为17美元，受限股票奖励为135美元，员工股票授予为50美元，总计202美元；2020年对应数据分别为24美元、47美元、530美元，总计601美元[49] 流通在外期权情况 - 截至2021年3月31日，流通在外期权数量为118,855股，加权平均行使价格为35.42美元，加权平均剩余期限为5.0年，加权平均授予日公允价值为1,516,000美元；可行权期权数量为106,507股，加权平均行使价格为34.20美元，加权平均剩余期限为4.7年，加权平均授予日公允价值为1,312,000美元[49] 未确认薪酬成本情况 - 截至2021年3月31日，授予FRP员工但尚未归属的期权未确认薪酬成本为180,000美元，预计在2.6年的加权平均期间内确认[50] 期权持有人收益情况 - 2021年第一季度，期权持有人实现收益26,000美元[51] 受限股票非归属情况 - 截至2021年3月31日，受限股票非归属数量为48,298股，加权平均行使价格为45.87美元，加权平均剩余期限为3.8年，加权平均授予日公允价值为2,215,000美元；授予但尚未归属的受限股票总薪酬成本为1,831,000美元，预计在4.0年的加权平均期间内确认[52] 信用证项下未偿还金额情况 - 截至2021年3月31日，信用证项下未偿还金额为448,000美元[55] 矿业特许权土地业务承租人情况 - 2021年第一季度，矿业特许权土地业务的一个承租人占公司合并收入的30.6%，应收账款为270,000美元[56] 公司债券情况 - 截至2021年3月31日，公司持有的20只公司债券未实现收益为345,000美元，投资摊余成本为51,171,000美元，账面价值和公允价值均为51,171,000美元[58] 其他长期债务账面价值及公允价值情况 - 截至2021年3月31日，公司其他长期债务账面价值为178,321,000美元，公允价值为169,355,000美元；2020年对应数据分别为88,959,000美元和95,486,000美元[60] 建设贷款余额及额度情况 - 截至2021年3月31日，BC FRP Realty（Windlass Run）建设贷款余额为11,969,000美元；Bryant Street Partnerships建设贷款余额为95,967,000美元；1800 Half Street建设贷款额度为7400万美元[62][63][68] 408 Jackson项目合资及贷款情况 - 公司与Woodfield于2019年12月23日成立合资企业开发408 Jackson项目，持有227个多户住宅单元和4700平方英尺零售空间，公司出资970万美元获40%普通股权益[69] - 408 Jackson项目于2020年4月28日与宾夕法尼亚第一国民银行达成最高3600万美元建设贷款，利率为每日1个月伦敦银行同业拆借利率加2.00%，2021年3月31日贷款余额为185.7万美元[69] 1430 Hampton Avenue项目合资及贷款情况 - 公司与Woodfield于2019年12月23日成立合资企业开发1430 Hampton Avenue项目，公司出资620万美元获40%普通股权益[70] - 1430 Hampton Avenue项目于2020年2月14日与Truist银行达成最高2280万美元建设贷款，利率为每日1个月伦敦银行同业拆借利率加2.25%，2021年3月31日贷款余额为830.7万美元[70] 公司在合资企业投资及盈亏情况 - 截至2021年3月31日，公司在合资企业总投资1.439亿美元，总利润亏损205.4万美元，公司分享亏损163.5万美元[72] - 截至2020年12月31日，公司在合资企业总投资1.67071亿美元，总利润亏损592.5万美元，公司分享亏损569万美元[72] 合资企业总资产、负债和资本情况 - 截至2021年3月31日，合资企业总资产3.98893亿美元，总负债和资本3.98893亿美元[72][74] - 截至2020年12月31日，合资企业总资产4.78556亿美元，总负债和资本4.78556亿美元[72][75][77] 未合并合资企业资本差异情况 - 公司未合并合资企业记录的资本比合并资产负债表中报告的合资企业投资少392.7万美元，主要因资本化利息[74] 合资企业合并留存收益（累计亏损）情况 - 合资企业合并留存收益（累计亏损）在2021年3月31日和2020年12月31日分别为 - 593.7万美元和 - 827.8万美元[77] RiverFront Holdings II, LLC营收及盈亏情况 - 2021年第一季度，RiverFront Holdings II, LLC总营收2004000美元，公司份额1603000美元，总运营成本1878000美元，总运营利润126000美元，税前净亏损760000美元[78] Bryant Partnerships营收及盈亏情况 - 2021年第一季度，Bryant Partnerships总营收36000美元，公司份额22000美元，总运营成本873000美元，总运营利润 - 837000美元，税前净亏损1137000美元[78] 与MRP Realty合资企业情况 - 2018年5月4日，公司与MRP Realty成立合资企业，公司出资土地价值16300000美元、现金6200000美元获80%股份，MRP出资5600000美元[79] - 公司为合资企业提供13750000美元优先股融资，利率7.5%，2021年3月本息偿还[79] Phase II（The Maren）项目情况 - 2021年3月，Phase II（The Maren）达到稳定，90%公寓已出租并被第三方租户占用[80] 合并合资企业相关情况 - 自2021年3月31日起，公司合并合资企业资产、负债和运营结果，重估投资收益51139000美元，其中13012000美元归非控股权益[82] - 2021年3月31日起，公司基于利润分享安排，预计所有权为72.0%[82] Riverfront Holdings II, LLC资产重估情况 - 2021年3月31日，Riverfront Holdings II, LLC资产重估后总计150082000美元，负债和资本总计150082000美元[83] 公司与富国银行信贷协议借款利差情况 - 公司与富国银行信贷协议下，2021年3月31日借款适用利差为每日1个月LIBOR加1.0%[159] 公司浮动利率债务及利率变动敏感性分析情况 - 2021年3月31日，公司无浮动利率债务，未进行利率变动敏感性分析[160]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为2837.3万美元，即每股3.03美元，而去年同期为161.8万美元，即每股0.16美元，增长主要源于马林项目的稳定和公允价值调整带来的5110万美元收益 [9] - 本季度专业费用较去年同期减少26万美元，主要因安纳科斯蒂亚物业的环境索赔在去年年底解决；股票薪酬费用从去年同期的60.1万美元降至本季度的20.2万美元，因股票授予时间不同；本季度合资企业亏损增加99.3万美元，主要是马林项目稳定前亏损增加24.8万美元和布莱恩特街项目亏损增加66.3万美元 [11] - 本季度骨料特许权使用费收入同比增长5.95%，达到231.5万美元，是该业务板块历史上第一季度收入最好的一次，过去12个月特许权使用费收入达960万美元，首次超过连续12个月950万美元的收入门槛 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 2019年完成约400万平方英尺仓库资产清算，目前仅剩下马里兰州斯帕克斯的3.3万平方英尺多租户总部大楼和佛罗里达州杰克逊维尔的一块空地，空地租给Vulcan Materials至2026年 [16] - 2019年初收购马里兰州阿伯丁的Cranberry Run商业园，去年年底完成翻新，截至3月31日，该资产出租率为87.6% [17] - 本季度该业务板块总收入同比增长9.2%，达到71.2万美元，营业利润为1.7万美元，而去年同期亏损13.1万美元，增长主要归因于Cranberry Run的高出租率 [18] 开发业务 - 与John St. John Properties的合资项目一期，位于马里兰州巴尔的摩县，包括四座建筑，总面积10.003万平方英尺，截至季度末整体出租率为46.7% [19] - 去年第三季度出售9.4万平方英尺仓库后，在巴尔的摩港附近的霍兰德商业园开始建造两座总面积14.575万平方英尺的投机性仓库建筑，预计今年第三季度完工，目前正在进行租赁工作 [20] - 马里兰州汉普斯特德的Hampstead Overlook项目正在进行PUD授权流程，去年年底概念规划获批，计划建造164套独立住宅和91套联排别墅，目前正在寻求当地机构的初步规划审查 [21] - 马里兰州巴尔的摩县的海德公园项目，所有授权在2020年完成，一位房屋建筑商在基础设施开发前购买了所有126块住宅用地，所有本金和应计利息已偿还，部分利润已收到，预计今年第二或第三季度获得额外利润，初始350万美元投资的内部收益率超过27%，即超过100万美元 [22] - 马里兰州乔治王子县的Amber Ridge住宅开发项目，公司总投资承诺为1850万美元，授权已完成，土地开发已开始，两家全国性房屋建筑商已签约购买所有187块土地，首批完工地块预计今年第三季度交付 [24] - 与MRP合作的布莱恩特街项目一期，位于华盛顿特区东北部，第一座建筑Coda于今年1月投入使用，4月1日获得所有154套公寓的最终入住证书，截至季度末出租率为35.7%，截至昨日出租率为57.1%，入住率为34.4%；一期总共将有487套公寓和8.61万平方英尺的首层和独立零售空间，约5.1万平方英尺的零售已预租 [25][26] - 与MRP合作的1800 Half Street项目，位于华盛顿特区Buzzard Point地区，8层建筑将有344套公寓和1.1246万平方英尺的底层零售，计划于2022年第三季度完工，截至季度末完成16% [27][29] - 与Woodfield Development在南卡罗来纳州格林维尔的两个合资项目，Riverside公寓项目200套单元，2020年第一季度开工，预计今年第三季度完工；0.408 Jackson多户住宅开发项目227套单元和4700平方英尺零售空间，2020年5月开工，预计2022年第三季度完工；公司已投资1590万美元获得40%所有权权益，两个项目均为机会区投资，可递延430万美元联邦税 [30][31] - 去年11月以1050万美元购买马里兰州阿伯丁的55英亩土地，即Cranberry Run商业中心二期，可支持多达67.5万平方英尺的仓库产品，目前正在申请并入同一市政边界，预计2022年底或2023年初开始建设 [32] - 今年4月与霍兰德商业园最后一块建筑用地签订了10.175万平方英尺仓库的长期定制租赁协议，预计今年第三季度开工，2022年第四季度交付 [33] 稳定合资企业业务 - 2019年7月投资600万美元获得弗吉尼亚州亨里科县Hickory Creek 294套花园式公寓26.6%的受益权益，今年第一季度分红8.4万美元，相当于年投资回报率5.65%，全年和第一季度平均入住率超过95%，收款率和12个COVID付款计划占收入不到3% [34][35] - 华盛顿特区Anacostia河滨项目二期Marin于今年3月达到稳定状态，即264套公寓入住率达到90%，截至季度末，92.8%的公寓已出租，92.04%已入住；6900平方英尺的首层零售空间100%已出租，计划于今年第三和第四季度开业 [36][37] - Dock 79的305套公寓截至本季度末出租并入住率为94.1%，续租率为60%，与上季度相似；由于政府因COVID实施的租金上涨限制，租金持平；本季度净营业收入为153万美元，较去年同期减少27.8万美元，原因是政府租金冻结和三家餐厅及停车场设施客流量减少 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 骨料特许权使用费收入在疫情期间连续三个季度超过以往，过去12个月首次超过950万美元的收入门槛，且随着国家接近出台重大基础设施法案，该业务板块有望受益 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在资产收购上寻找增值机会，并在有土地库存时建造投机性建筑 [16] - 公司发展管道中多户住宅项目增多，未来24个月将有多个多户住宅项目上线 [46][47] - 在布莱恩特街项目中，公司认为其靠近红线地铁入口和自行车道，且项目规模大、能营造独特氛围，具有竞争优势；同时，周边地区竞争激烈，但公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [91][95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种人数增加，回归正常世界的道路正在慢慢显现，但公司仍未摆脱困境，不过公司对正在开发的项目持乐观态度，充足的流动性让公司能够保持这种乐观 [14] - 春季来临、棒球比赛回归和疫苗广泛接种是积极信号，但公司仍受到COVID的影响，不过公司凭借坚实的财务基础能够应对困难并继续发展 [40][41] 其他重要信息 - 公司在Riverfront on the Anacostia项目上取得两项重要成就：一是为Dock 79获得9200万美元再融资，为Marin获得8800万美元永久再融资，均为12年期只付利息贷款，利率3.03%，将显著降低Dock 79的债务偿还压力，并还清Marin的建设贷款和夹层融资；二是Marin于3月达到稳定状态，公司在会计上获得该合资企业控制权，需将资产和负债价值调整至公允价值 [6][7] - 由于将Marin的业绩并入损益表，公司未来折旧和摊销增加，对净利润的影响可能为负，但对净营业收入和现金流的积极影响将显著 [9] - 公司将继续进行机会主义的股票回购，本季度以平均每股43.95美元的成本购买了6004股 [15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司是否转向以多户住宅为主，未来几年投资组合是否会翻倍 - 公司表示“大幅增加多户住宅”指的是开发管道中多户住宅项目增多，与一年前相比，公司从有一栋多户住宅建筑增加到两栋，今年将有南卡罗来纳州格林维尔的项目和布莱恩特街的四座建筑，明年还有两个项目上线，未来24个月将是公司的重大转型期 [46][47] 问题2: 马林项目控制权变更后，公司在合资企业中的份额是否仍为80% - 公司表示有一个提升机制，需经过货币化过程，根据商定价值和瀑布式分配方案，公司所有权会像Dock 79项目一样有所降低，但目前尚未准备好与合作伙伴进行谈判 [51] 问题3: 是否会在10 - Q报告中披露评估结果 - 公司表示评估过程完成后会披露 [53] 问题4: 马林项目的建筑成本是多少 - 公司表示总项目成本约1.13亿美元，建筑合同成本为7100万美元 [55] 问题5: 建筑材料、劳动力成本通胀及供应情况如何 - 公司表示过去九个月到一年建筑价格因加拿大锯木厂关闭和住宅需求激增而大幅上涨，木材价格上涨两到三倍，虽有所回落但仍处高位；公司项目采购已完成，目前主要面临交付问题，而非成本增加问题 [56][57] 问题6: 政府税收法律变化，特别是10 - 31条款变化对公司潜在销售决策的影响，以及公司是否会考虑转为REIT - 公司表示目前判断还为时过早，很多项目需至少持有到2026年，且都在现有项目框架内受保护；公司会根据每个项目情况进行机会主义规划，优先考虑建设定价效率和项目质量，完成后再做评估；同时，公司一直不愿让税收因素主导决策，会观望情况 [59][60][61] 问题7: 马林项目的1000万美元税收准备金是现金准备金还是缺口 - 公司表示是递延所得税负债，非非现金项目 [63] 问题8: 布鲁克菲尔德资产未来三年或更长期的开发时间表 - 公司表示目前没有具体时间表，过去公司满足于从该资产获得采矿特许权使用费，但随着人们向佛罗里达州迁移，公司已开始进行市场研究和试探市场 [64][65] 问题9: 布鲁克菲尔德资产的分区情况 - 公司表示该资产已划为住宅用途，有DRI规划，也有两个高尔夫球场的分区，但除初步规划外，还需建设所有基础设施 [66] 问题10: 布鲁克菲尔德资产潜在可建设的地块数量 - 公司表示目前还没有足够信息确定 [72] 问题11: 随着多户住宅项目稳定和出租，公司是否会在2022年末或2023年考虑转为REIT - 公司表示可能不会，因为采矿特许权使用费收入被视为不可读收入，根据税法规定，不可读收入占比不能超过四分之一，而目前公司采矿特许权使用费收入大幅增加，情况与之前不同；但公司会继续探索各种可行方案，不排除任何可能性 [75][76] 问题12: 公司目前哪些物业是通过1031交换获得的 - 公司表示Crouse物业、Hickory Creek和Hampstead项目是通过1031交换获得的，但需进一步确认 [81][83] 问题13: 布莱恩特街项目周边的竞争情况如何 - 公司表示周边竞争激烈，但项目靠近红线地铁入口和自行车道，且规模大、能营造独特氛围，具有竞争优势；公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [91][95] 问题14: 布莱恩特街项目周边未来三年新建筑完工时的建设情况 - 公司表示接下来三座建筑即将完工，华盛顿特区到处都有起重机作业，很难判断；公司物业管理团队通过软件程序密切关注周边公寓租赁情况，最近几周已将折扣降低一半；竞争有时也有帮助，且公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [94][95] 问题15: 科达项目的整体广告策略是什么 - 公司表示有三个活跃的广告活动，分别针对居住或参观过周边竞争项目的人群、访问过科达网站的人群以及搜索与科达和布莱恩特街相关关键词的人群进行定向广告 [96] 问题16: 在线广告的预期回报率如何量化 - 公司表示在线广告的每次获客成本约为56 - 57美元，高于Facebook广告的42美元，但认为在线广告更有效；例如投放1.8万次商业广告，有19人参观项目 [98] 问题17: 劳动力和原材料成本增加是否会改变阿伯丁物业的未来开发，公司是否会更多考虑棕地或现有开发项目 - 公司表示会考虑所有开发项目，认为位置是最重要因素，同时会关注每平方英尺的价格；公司有丰富的土地收购经验，会根据市场情况决定何时和如何建设 [99][100]

物业出售情况 - 2018年5月21日公司以3.472亿美元向黑石房地产合作伙伴八期有限合伙的关联方出售40处工业仓库物业和3块土地，2019年6月28日又以1170万美元出售1处工业仓库物业[13] - 2018年5月21日，公司以3.472亿美元向黑石房地产合作伙伴八期有限责任公司的关联方出售40处工业仓库物业和3块土地；2019年6月28日，又以1170万美元出售一处仓库物业[66] 业务板块土地及业务情况 - 矿业特许权土地业务板块拥有约15000英亩租赁用于采矿租金或特许权使用费的物业，以及通过与Vulcan Materials的布鲁克斯维尔合资企业拥有4280英亩物业[14] - 开发业务板块自1990年以来将30个建筑地块转化为已开发建筑[15] 合作公司收入占比 - 2020年Vulcan Materials公司占公司合并收入的32.0%[18] 人员雇佣情况 - 2020年12月31日公司雇佣13人，并通过关联方协议获得3名高管提供的服务[23] 环境索赔与修复费用 - 2015年12月31日季度末，公司就阿纳科斯蒂亚河滨物业与前租户达成300万美元的环境索赔和解[39] - 阿纳科斯蒂亚河滨开发项目一期的总修复费用为183.3万美元[39] - 2016年5月公司与MRP Realty就阿纳科斯蒂亚河滨项目二期开发签订意向书，记录了200万美元的预计环境修复费用[40] - 2018年9月30日季度末公司将阿纳科斯蒂亚河滨项目二期预计负债减少46.5万美元，2020年进一步减少9.2万美元至零[40] 保险情况 - 公司自行为工人补偿、汽车责任、一般责任和员工健康保险的部分索赔风险进行保险[42] 债务情况 - 截至2020年12月31日，公司有9000万美元未偿还的无追索权抵押贷款债务，抵押物为账面价值8996.4万美元的已开发房地产[49] - 截至2020年12月31日，公司无未偿还的可变利率债务[89] - 2020年12月31日公司长期固定利率债务2021 - 2025年及以后到期金额分别为12.7万美元、155.6万美元、162.2万美元、169万美元、176.1万美元、8324.4万美元，总计9000万美元，公允价值8996.4万美元，平均利率4.125%[90] 债券投资情况 - 截至2020年12月31日，公司在企业债券上的总投资为7560.9万美元，债券到期日从2021年到2022年[55] 股权持有情况 - 截至2020年12月31日，公司首席执行官John D. Baker, II实益拥有约14.8%的流通在外普通股，其家族成员集体实益拥有额外20.8%的流通在外普通股[59] 公司土地分布情况 - 公司拥有约20000英亩土地，分布在佛罗里达、佐治亚、马里兰、弗吉尼亚、南卡罗来纳和哥伦比亚特区[63] 资产管理部门物业情况 - 截至2020年12月31日，资产管理部门拥有3处商业地产，其中34 Loveton Circle面积33708平方英尺，使用率95.1%；Cranberry Run Business Park面积268010平方英尺，使用率87.6%[64][65] 矿产开采情况 - 截至2020年12月31日，公司正在开采的9处矿产地约12657英亩，2020年销售820.6万吨，估计储量42.8292亿吨；4处租赁但未开采的矿产地约2452英亩，估计储量7.3369亿吨[68] 公司经营风险 - 若无法获得足够租约覆盖持有成本，公司现金流可能受不利影响[44] - 重要租户破产或无力偿债，可能影响公司物业收入和现金流[45] - 公司无法获得物业开发必要批准，可能影响盈利能力[46] 布鲁克斯维尔项目情况 - 布鲁克斯维尔合资企业项目获批开发5800个住宅单元、超60万平方英尺商业和85万平方英尺轻工业用途建筑[71] - 2020年布鲁克斯维尔物业销售28.5万吨，截至2020年12月31日估计储量为432.6万吨[71] - 2017年公司将布鲁克斯维尔物业采矿租约延长10年至2032年，换取到2023年12月31日增产10万吨[71] 公司开发地块情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有多个开发地块，如巴尔的摩市25英亩可支持22.675万平方英尺建筑的土地等[73] 稳定合资企业板块项目情况 - 稳定合资企业板块中，布莱恩特街项目支持487个住宅单元和8.5681万平方英尺零售空间[74] - 截至2020年12月31日，风lass Run项目一期已出租46.7%，入住率44.3%[74] 普通股持有人情况 - 截至2020年12月31日，约有339名FRP控股公司普通股记录持有人[80] 对外投资情况 - 2019年7月公司向DST投资600万美元，拥有26.649%受益权[81] 股票回购情况 - 2020年10 - 12月公司共回购13.0336万股普通股，平均价格43.16美元[84] 公司控制与程序情况 - 公司披露控制和程序在本年报期末有效[94] - 公司财务报告内部控制在2020年12月31日有效[95] - 2020年第四季度公司财务报告内部控制无重大变化[97] 道德行为准则情况 - 公司已采用适用于主要高管的财务道德行为准则，副本作为附件14提交[101] 股权补偿计划情况 - 经股东批准的股权补偿计划待发行证券数量为124661股，加权平均行使价格为35.33美元，未来可发行数量为439248股[104] - 未经股东批准的股权补偿计划待发行证券数量为0，加权平均行使价格为0，未来可发行数量为0[104] 绩效股票奖励情况 - 绩效股票奖励总价值为23.75万美元[105] 代理声明提交情况 - 代理声明将不迟于2021年3月31日提交给证券交易委员会[102][103][106][107][108] 报告签署情况 - 本报告于2021年3月19日由相关人员代表公司签署[115][116] 公司协议与章程修订情况 - 公司于2015年1月30日与Patriot Transportation Holding, Inc.签订分离和分配协议、税务事项协议、员工事项协议和过渡服务协议[119] - 公司于2015年2月4日通过第二次修订和重述公司章程，2020年3月31日修订第三次修订和重述细则[119] 子公司持股情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有众多子公司，如Brooksville Joint Venture公司持股50%，Riverfront Investment Partners Phase II, LLC公司持股80%，Bryant Venture Phase I - A&C等公司持股61.36%[120] 财务报告涵盖范围 - 公司财务报告涵盖2020年、2019年和2018年的合并资产负债表、合并损益表等[121] 会计师事务所报告情况 - 独立注册会计师事务所Hancock Askew & Co., LLP于2021年3月19日出具报告，同意将相关报告以引用方式纳入注册声明[123] - 独立注册会计师事务所认为财务报表附表在所有重大方面公允列报了相关信息[124] 房地产财务数据 - 截至2020年12月31日，公司房地产总初始成本为67,640千美元，资本化金额为178,438千美元，期末总账面价值为246,078千美元，累计折旧和损耗为34,248千美元[126] - 2020年房地产期初账面价值为240,128千美元，当年资本化金额为17,227千美元，出售房地产成本为11,060千美元，其他扣除217千美元，期末账面价值为246,078千美元[128] - 2020年累计折旧和损耗期初余额为29,788千美元，计入成本和费用的折旧为5,689千美元，出售房地产扣除1,112千美元，其他扣除117千美元，期末余额为34,248千美元[128] - 2019年房地产期初账面价值为241,413千美元，当年资本化金额为10,353千美元，出售房地产成本为11,630千美元，其他扣除8千美元，期末账面价值为240,128千美元[128] - 2019年累计折旧和损耗期初余额为27,921千美元，计入成本和费用的折旧为5,697千美元，出售房地产扣除3,822千美元，其他扣除8千美元，期末余额为29,788千美元[128] - 2018年房地产期初账面价值为243,165千美元，当年资本化金额为7,025千美元，出售房地产成本为8千美元，其他扣除8,769千美元，期末账面价值为241,413千美元[128] - 2018年累计折旧和损耗期初余额为26,228千美元，计入成本和费用的折旧为5,609千美元，其他扣除3,916千美元，期末余额为27,921千美元[128] - 2020年投资性房地产初始成本为16千美元，期末账面价值为16千美元，累计折旧为0千美元[126] - 2020年资产管理物业初始成本为677千美元，资本化金额为13,792千美元，期末账面价值为14,469千美元，累计折旧为3,809千美元[126] - 2020年开发物业初始成本为23,488千美元，资本化金额为21,457千美元，期末账面价值为44,945千美元，累计折旧为2,793千美元[126]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度净收入为39.3万美元，每股收益0.04美元，全年净收入为1161.5万美元，每股收益1.21美元，较2019年的1617.7万美元和1.63美元有所下降 [7] - 2020年收入下降的主要原因是投资收入减少以及合资企业的亏损增加，尤其是Maren和Bryant Street项目的高利息和折旧费用 [7] - 部分亏损被物业销售收益所抵消，包括Lakeside Business Park的剩余地块、Gulf Hammock的采矿场地、Ft. Myers物业的通行权以及Hollander Business Park的仓库销售 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产管理业务：2020年第四季度收入同比增长44%，达到65.8万美元，运营利润为3.6万美元，去年同期为亏损21.3万美元，主要得益于Cranberry Run的租赁改善 [14] - 采矿和特许权使用费业务：2020年第四季度收入为238.3万美元，同比增长2.5%，运营利润为208.9万美元，创下公司历史最高收入 [15] - 开发业务：Bryant Street项目的Coda大楼已完成154套公寓的建设，截至2月底已签署34份租约，出租率为25% [26] - Maren项目：截至2020年底，公寓出租率为87.5%，预计本月将达到90%的入住率 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场：Maren项目的公寓出租率超出预期，尽管受疫情影响，零售空间76%已出租，预计2021年第三季度入住 [23][24] - 巴尔的摩市场：Cranberry Run商业园区的出租率从年初的26.1%提升至年底的87.6% [13] - 格林维尔市场：Riverside和408 Jackson项目正在建设中，预计分别于2021年和2022年完工 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业继续推进多个混合用途项目，包括Bryant Street、Maren和Half Street项目，这些项目均位于机会区，享受税收优惠 [25][29][30] - 公司通过收购Cranberry Run Phase II扩展工业用地，计划在2022年底或2023年初开始建设 [33][34] - 公司通过贷款项目投资住宅开发，如Hyde Park和Amber Ridge项目，预计回报率超过27% [20][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对华盛顿特区市场保持乐观，认为随着疫苗接种的推进和疫情缓解，租赁活动将增加 [27][77] - 公司对Dock 79和Maren项目的表现感到满意，尽管受疫情影响，Dock 79的净运营收入为665.2万美元，同比下降7.1% [38] - 公司预计2021年将在Hampstead Overlook项目上取得实质性进展 [19] 其他重要信息 - 公司在2020年回购了510,145股股票，平均成本为41.78美元，年末现金及等价物为1.5亿美元 [10] - 公司通过12年期固定利率贷款为Dock 79和Maren项目融资1.8亿美元，利率为3.03%，预计每年节省超过100万美元的利息 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: Bryant Street项目的Alamo Drafthouse租户破产影响 - 公司已与Alamo Drafthouse的加盟商签订租约，目前仍在评估破产影响，预计夏季开始内部装修 [50][51] - 如果Alamo Drafthouse退出，空间可以重新定位为其他零售用途，尽管需要一定时间 [53] 问题: Cranberry Run项目的租金和出售计划 - Cranberry Run项目的租金超出预期，尽管大部分为短期租赁，公司对出售持开放态度，但会根据市场情况决定 [54][56] 问题: 华盛顿特区市场的未来投资计划 - 公司对华盛顿特区市场保持乐观，尤其是Buzzard Point和Anacostia项目，预计随着基础设施改善和疫苗接种推进，市场将复苏 [77][81] 问题: Dock 79项目的COVID相关费用 - Dock 79项目因COVID增加了消毒等额外费用，预计疫情缓解后这些费用将减少 [87][88] 问题: 机会区投资的税务义务 - 机会区投资要求持有物业至少10年，以冻结税基并享受税收优惠，公司目前有多个项目符合机会区条件 [97][98] 问题: 2021年资本支出和资金来源 - 2021年资本支出预计为3600万美元，部分资金将通过Maren和Dock 79项目的再融资获得，预计将收回1675万美元 [128][130] 问题: 股票回购计划 - 公司董事会已批准1000万美元的股票回购计划，未来将根据市场情况灵活执行 [134][154]

公司业务板块构成 - 公司按四个可报告业务板块报告财务业绩，分别为资产管理、采矿特许权土地、开发和稳定合资企业[31] 公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日的九个月，公司总收入为1.773亿美元，2019年同期为1.796亿美元；运营利润为3579万美元，2019年同期为4820万美元[37] - 2020年和2019年第三季度，公司因过渡服务协议从Patriot产生的费用分别为29万美元和34.7万美元；九个月费用分别为87万美元和97.6万美元[39] - 2020年第三季度和前九个月，持续经营业务收入分别为527.1万美元和1074.7万美元，净利润分别为545.5万美元和1122.2万美元[45] - 2020年前九个月，公司回购379,809股，平均成本为每股41.30美元[46] - 2020年前九个月，公司记录的股票补偿费用为124.1万美元，2019年同期为20.6万美元[50] - 截至2020年9月30日，可行权价内期权的总内在价值为121.6万美元，流通价内期权的总内在价值为123.4万美元[51] - 公司为河岸项目二期记录了200万美元的环境修复费用，2018年第三季度减少46.5万美元，2020年进一步减少9.2万美元至零[54] - 截至2020年9月30日，一家租户占公司前九个月合并收入的32.1%，应收账款为37.4万美元[55] - 截至2020年9月30日，公司持有的46只公司债券未实现收益为111.7万美元，已实现收益为29.7万美元，投资摊余成本为1.03507亿美元[57] 采矿特许权土地业务线数据关键指标 - 采矿特许权土地板块拥有约15000英亩租赁用于采矿租金或特许权使用费的土地，不包括与Vulcan Materials在布鲁克斯维尔合资企业拥有的4280英亩土地[33] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，长期债务中Riverfront永久贷款为8902.7万美元，2019年12月31日为8892.5万美元[41] - 2019年2月6日公司与富国银行签订信贷协议，建立五年期循环信贷额度，最高额度2000万美元，截至2020年9月30日无债务未偿还，信用证未偿还41.1万美元，可用借款额度1958.9万美元[41] - 2017年11月17日，合资企业为Dock 79项目再融资，借款9000万美元，固定年利率4.125%，期限120个月[42] - 2020年第三季度和前九个月债务成本摊销分别为3.4万美元和10.2万美元[44] - 2020年和2019年第三季度公司资本化利息成本分别为94.8万美元和87万美元；前九个月分别为282.3万美元和196万美元[44] - 截至2020年9月30日，信贷协议中的契约限制公司支付股息最高为2.19亿美元，公司符合所有契约规定[41] - 截至2020年9月30日，公司其他长期债务的账面价值为8902.7万美元，公允价值为9513.8万美元[59] - 截至2020年9月30日，RiverFront Holdings II, LLC的贷款余额为6346.6万美元[63] - 2019年3月13日，合伙企业获得最高1.32亿美元建设贷款，利率为每日1个月伦敦银行同业拆借利率加2.25%，2020年9月30日贷款余额为6034.2万美元[64] - 2019年6月26日，公司与巴尔的摩开发商达成贷款协议，承诺最多投入1850万美元，利率10%，优先回报率20%[67] - 2019年12月20日，公司与MRP成立合资企业，公司投入3730万美元，2020年6月26日获得最高7400万美元建设贷款，利率为每日1个月伦敦银行同业拆借利率加2.25%[69] - 截至2020年9月30日，公司无任何可变利率债务，未进行利率变动对经营成果和现金流影响的敏感性分析[169] 公司合资企业相关数据关键指标变化 - 公司于2018年12月24日与MRP成立四个合伙企业，投入3200万美元现金获61.36%普通股权益，投入2300万美元现金作为优先股权益融资，利率8.0%[64] - 2018年1月27日，公司与巴尔的摩开发商达成贷款协议，承诺最多投入350万美元，利率10%，优先回报率20%，2020年5月获267万美元本金和利息还款，第三季度获126万美元本金和利息还款[65] - 2019年7月，公司投资600万美元于DST Hickory Creek，占26.65%权益，2020年前九个月获25.4万美元分红[66] - 2019年12月23日，公司与Woodfield成立合资企业开发两个项目，分别投入970万美元和620万美元，均获40%普通股权益[70][71] - 截至2020年9月30日，公司在各合资企业的总投资为1.67586亿美元，总利润（亏损）为 - 355.1万美元[72] - 截至2019年12月31日，公司在各合资企业的总投资为1.60452亿美元，总利润（亏损）为 - 120.1万美元[73] - 公司在多个项目中因位于机会区可享受2017年《减税与就业法案》规定的新社区开发计划税收优惠[64][69][70][71] - 截至2020年9月30日，合资企业房地产净投资总计4.18495亿美元，现金及现金等价物总计3296.5万美元[74] - 截至2019年12月31日，合资企业房地产净投资总计2.87106亿美元，现金及现金等价物总计4590.9万美元[76] - 公司未合并合资企业记录的资本比合并资产负债表中报告的合资企业投资多819.9万美元[76] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，合资企业的合并留存收益分别为 - 687.9万美元和 - 412.7万美元[77] 公司物业出售及终止经营业务数据关键指标 - 2018年5月21日，公司以3.472亿美元向黑石房地产合作伙伴八期有限责任公司的关联方出售40处工业仓库物业和3块土地[78] - 2019年6月28日，公司以1170万美元出售此前因租户行使优先购买权而排除在出售之外的一处仓库物业[78] - 2019年第三季度和截至9月30日的九个月，终止经营业务的租赁收入分别为0和46万美元[78] - 2019年第三季度和截至9月30日的九个月，终止经营业务的总运营利润分别为1.2万美元和15.1万美元[78] - 2019年第三季度和截至9月30日的九个月，终止经营业务的收入（亏损）分别为 - 1.3万美元和684.9万美元[79]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度净收入为545.5万美元，即每股0.57美元，而去年同期为200.1万美元，即每股0.20美元 [4] - 利息费用减少8.3万美元，因合资建设项目资本化更多利息 [4] - 合资企业亏损增加104.2万美元，主要是Maren运营亏损112.9万美元，以及出售Hollander商业园建筑和Fort Myers 87英亩土地获利573.2万美元 [5] - 本季度回购81,506股，平均价格为每股40.89美元，前九个月共回购379,809股，平均价格为每股41.30美元 [5] - 公司流动性良好，现金及等价物（包括投资）约为1.66亿美元 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 截至第三季度末，该业务包括三处商业地产 [7] - 7月出售Baltimore的1801 62nd Street建筑，获现金1230万美元，利润380万美元 [8] - Cranberry Run的入住率从6月30日的71.9%增至季度末的78.6%，200万美元的翻新项目完成 [9] - 该业务总营收为72.1万美元，同比增加29.1万美元；营业利润为3.5万美元，去年同期营业亏损16万美元 [10] 采矿和特许权使用费业务 - 总营收为250.7万美元，去年同期为230.2万美元 [11] - 总营业利润为220万美元，同比增加17.9万美元 [11] - 截至季度末，骨料特许权使用费与去年前九个月的创纪录数字相差在1%以内，且高于2017年之前的任何一年 [11] - 当地政府对Fort Myers采石场行使征用权，公司获现金220万美元，利润190万美元 [12] 开发业务 - 本季度获得Hollander商业园两座投机性仓库建筑的最终许可并开工建设，总面积14.7万平方英尺，预计2021年第三季度交付 [13] - 与St. John's Properties的合资项目Phase 1，租赁比例增至47%，新增首个零售租户 [14] - Hampstead Overlook项目春季获得概念规划批准，目前正在寻求初步规划批准 [15] 贷款业务 - Hyde Park细分市场第一阶段结算于5月完成，本季度收到剩余本金167万美元和应计利息32.26万美元，80万美元票据还款将在2022年3月到期前产生额外利润 [16] - Amber Ridge住宅开发项目处于水平开发初期，两家全国性房屋建筑商签约购买187块土地，首批地块预计2021年第二季度交付 [17] 稳定合资企业业务 - Dock 79本季度净营业收入为163.4万美元，同比下降11.6%，公寓平均入住率为93.29%，续租率为52.3%，因华盛顿特区租金冻结，预计持续到2021年第一季度 [24] - 零售部分面积约1.46万平方英尺，季度末入住率和出租率均为76%，租户3月16日至6月底因疫情关闭，目前已恢复营业，租金支付基本恢复 [25] - 294单元的Hickory Creek公寓综合体第三季度平均入住率高于94%，分红8.6万美元，600万美元投资是1031同类交换的一部分，计划进一步翻新并提高租金后出售 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续重新部署仓库出售所得资金，保持流动性，平衡增长与应对不确定未来的能力 [35] - 公司在公寓开发领域积极投入，但也关注仓库开发和骨料业务，根据土地情况和市场机会进行资产配置 [80][81] - 公司寻找人口增长地区和合适的合作伙伴进行开发，如与Woodfield Development合作进入Greenville, South Carolina市场 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受COVID - 19影响，但运营未受严重冲击，零售租户占净营业收入的6%，目前表现较好 [32] - 公司认为COVID - 19带来挑战的同时也带来机遇，将继续履行使命，关注疫情影响 [29] - 对Dock 79的未来持乐观态度，认为春季业务将回升，但租金冻结仍是问题 [45] - 对Bryant Street和1800 Half Street项目长期前景持谨慎乐观态度，虽受疫情影响，但机会区资产的性质使前期估计较为保守 [53][54] 其他重要信息 - 公司新网站www.frpdev.com已上线，更好地反映公司现状、投资和未来发展方向 [33] - 公司办公室有限开放，员工可在家远程办公，遵守政府防疫指导 [30] - 第一季度末有4个租户申请缓交租金，到第三季度末多数租户在制定合适的付款计划方面取得显著进展 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Dock 79在Q2和Q3的租赁率下降1.6%，入住率上升4.3%如何解释 - 若租赁到期前两个月未续约，该单元不计入租赁但仍计入入住 [43] 问题2: 从经济角度看，Dock 79的趋势是上升还是下降 - 由于零售业务未达100%运营，租金收入不及去年，停车收入也减少，但入住率保持稳定，预计春季业务将回升，租金冻结可能持续到2021年第一季度甚至更久 [44][45] 问题3: 进入冬季，Dock 79零售租户能否度过Q4和Q1 - 11月至3月是零售租户盈利较少的月份，租户正利用外部空间，争取丙烷加热器以维持经营 [46][47] 问题4: 骨料业务的增长受商业建筑、单户住宅建设和基础设施的影响如何，未来是否会下降 - 骨料销售传统上受单户住宅、商业建筑和基础设施驱动，佛罗里达州单户住宅建设占比较高，因COVID - 19人们向阳光地带迁移，佛罗里达州和佐治亚州的骨料业务将受益 [51] 问题5: Bryant Street和1800 Half Street项目的租金预期是否会下调 - 项目为机会区资产，前期估计较为保守，虽受疫情影响，但长期前景仍乐观，Bryant Street因公共交通使用减少，租赁将缓慢推进，1800 Half Street周边有多种有利因素 [53][54][55] 问题6: 能否与Vulcan合作获得1800 Half Street项目的滨水地役权 - 除非有商业驾驶执照能驾驶预拌混凝土卡车，否则不太可能，且周边有其他方式进入滨水区 [57][58][61] 问题7: 本季度新项目较少是否与对现有项目的信心有关 - 公司有多个公寓项目正在开发，Hollander商业园新项目因获取建筑许可耗时，且公司正在寻找增加仓库平台的机会 [68] 问题8: 是否有紧迫感将住宅项目推向市场 - 公司有三个住宅项目，两个贷款业务项目已出售或签约，Hampstead Overlook项目因分区变更和满足城镇及县标准面临挑战，但该地区适合居住，公司将尽快推进项目 [69] 问题9: Lee County行使通行权是否影响采矿 - 通行权区域在Vulcan采矿阶段之间，可能造成物流困扰，但不影响储量，且会激励Vulcan加快第一阶段采矿 [70] 问题10: 若出台基础设施法案，公司采矿业务是否有增长空间 - 价格有上涨空间，公司资产有增长潜力，希望政府重视基础设施建设法案 [73] 问题11: 公司是否将1031资金主要分配到公寓业务，未来是否会成为公寓和多户住宅公司 - 公司发展平台已从仓库和骨料业务扩展到公寓业务，但不会忘记根源，将根据土地情况和市场机会进行资产配置，未来多户住宅项目有一定规模，但不会只专注于某一资产 [80][81][82] 问题12: 公司看好哪些市场 - 公司看好东北部和大西洋中部地区，如Baltimore、Washington, D.C.和Northern Virginia的仓储市场，同时也进入了Greenville, South Carolina市场，关注人口增长地区和合适的合作伙伴 [92][93][94] 问题13: D.C.多户住宅项目的租金收取是否面临挑战 - 除一个租户外，公司未遇到租金收取问题，这得益于疫情前租户的质量 [97] 问题14: 银行对1800 Half Street项目的贷款政策如何 - 贷款价值比低于65%，可能在55% - 60%之间，银行更看重成本和借款人经验，比以前更保守 [112][114] 问题15: D.C.市场贷款收紧是否影响其他开发商和供应 - 一些开发商在某些地区放缓开发进度，银行对借款人及贷款成本比例更加谨慎，FRP因流动性好受影响较小 [115] 问题16: 1800 Half Street项目的目标客户群体是否与Maren和Dock 79相同 - 该地区更受千禧一代欢迎，项目为机会区投资，前期估计保守，且该项目租赁时周边无其他竞争项目 [117] 问题17: 1801 62nd Street的销售收益是否已计入第三季度资产负债表 - 是的 [118] 问题18: 出价1000万美元能否购买Buzzard Point的两英亩土地 - 不能，价格需高于1000万美元但低于10亿美元，该地区土地每FAR英尺约80美元以上，Vulcan所在土地面积约30 - 35万平方英尺，且有租户支付租金 [120][126][133] 问题19: 是否有更多单户住宅贷款项目机会 - 公司有相关业务，有人员具备住宅开发经验，会寻找有需求的土地，且需有感兴趣的建筑商并支付定金 [140][141] 问题20: Fort Myers 87英亩土地的出售是否涉及已获授权地块 - 不涉及，此次出售对未来开发至关重要，不影响土地开发能力，且获得了资金 [142][144]

业务板块构成 - 公司按四个可报告业务板块报告财务业绩，分别为资产管理、采矿特许权土地、开发和稳定合资企业[29] 各业务板块收入情况 - 2020年上半年各业务板块收入分别为资产管理136.8万美元、采矿特许权土地458.7万美元、开发57.2万美元、稳定合资企业510.5万美元，2019年同期分别为130.3万美元、486.2万美元、58.5万美元、532.7万美元[35] 各业务板块运营利润（亏损）情况 - 2020年上半年各业务板块运营利润（亏损）分别为资产管理50万美元、采矿特许权土地419.5万美元、开发亏损147.7万美元、稳定合资企业99.3万美元，2019年同期分别为22.5万美元、450.2万美元、亏损111.8万美元、104.9万美元[35] 长期债务情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司长期债务中Riverfront永久贷款分别为8899.3万美元和8892.5万美元[40] - 2020年6月30日，公司其他长期债务的账面价值为8899.3万美元，公允价值为9560.6万美元；2019年6月30日，账面价值为8885.7万美元，公允价值为9254.1万美元[60] 信贷协议情况 - 公司与富国银行的信贷协议设立了最高额度2000万美元的五年期循环信贷安排，截至2020年6月30日，无未偿还债务，信用证项下未偿还41.1万美元，可用借款额度1958.9万美元[40] - 截至2020年6月30日，公司与富国银行信贷协议下的借款适用利差为LIBOR加1.0%[163] 合资企业借款情况 - 2017年11月17日，合资企业为Dock 79项目再融资借款9000万美元，固定年利率4.125%，期限120个月[41] 债务成本摊销情况 - 2020年3月和6月，公司分别记录债务成本摊销3.4万美元和6.8万美元[43] 资本化利息成本情况 - 2020年3月和6月，公司分别资本化利息成本94万美元和187.5万美元，2019年同期分别为70.5万美元和109万美元[43] 采矿特许权土地板块土地情况 - 公司采矿特许权土地板块拥有约13400英亩租赁用于采矿租金或特许权使用费的土地，不包括与Vulcan Materials在布鲁克斯维尔合资企业拥有的4280英亩土地[31] 过渡服务协议费用情况 - 2020年和2019年第二季度，公司因过渡服务协议分别产生费用29万美元和32.8万美元，上半年分别为58万美元和62.9万美元[38] 股票回购情况 - 2020年上半年公司回购298,303股，平均成本为每股41.41美元[45] 限制性股票授予及普通股发行情况 - 2020年3月，公司向员工授予20,520股限制性股票，将于未来五年内归属；2020年6月30日，可用于未来发行的普通股数量为443,820股[50] 公司债券投资收益情况 - 2020年6月30日，公司持有的59只公司债券未实现收益为158.4万美元，已实现收益为24.2万美元，投资的摊余成本为1.28474亿美元，账面价值和公允价值为1.30058亿美元[57][58] 合资企业经营及分担亏损情况 - 2006年，公司与Vulcan Materials Company成立合资企业，公司贡献资产账面价值254.8万美元及301.8万美元现金；2020年上半年该合资企业亏损，公司分担2.1万美元[61] 合资企业投入及贷款余额情况 - 2016年，公司与St. John Properties, Inc.成立合资企业，公司投入价值750万美元的25英亩土地，获初始现金分配213.0232万美元；2020年6月30日，贷款余额为1216万美元[62] - 2018年，公司与MRP成立合资企业开发项目，公司投入价值1630万美元的土地和620万美元现金，并提供1375万美元优先股融资；2020年6月30日，贷款余额为6070.4万美元[63] 每股收益情况 - 2020年第二季度和上半年，基本每股收益分别为0.43美元和0.59美元，摊薄每股收益分别为0.43美元和0.59美元；2019年同期基本每股收益分别为0.99美元和1.18美元，摊薄每股收益分别为0.99美元和1.17美元[44] 股票薪酬费用情况 - 2020年上半年，公司记录的股票薪酬费用为117.1万美元，2019年同期为5.7万美元[50] 租户收入及应收账款情况 - 截至2020年6月30日，一家租户占公司上半年合并收入的31.5%，应收账款为41.9万美元[55] 项目投资及贷款余额情况 - 公司为Bryant Street项目投入3200万美元现金获61.36%普通股权益，投入2300万美元作为优先股融资，利率8.0%，2020年6月30日贷款余额为3866万美元[65] 项目贷款协议及还款情况 - 公司与巴尔的摩开发商就Hyde Park项目达成贷款协议，承诺出资350万美元，利率10%，优先回报率20%，2020年5月获267万美元本金和利息还款[66] 项目投资及分红情况 - 公司于2019年7月向DST Hickory Creek投资600万美元，占26.65%权益，2020年前六个月获16.8万美元分红[67] 项目贷款协议情况 - 公司与巴尔的摩开发商就Amber Ridge项目达成贷款协议，承诺出资1850万美元，利率10%，优先回报率20%[68] 项目合资及贷款情况 - 公司与MRP为1800 Half Street项目组建合资企业，公司出资3730万美元，项目获最高7400万美元建设贷款，利率为LIBOR加2.25%[69] 项目合资出资及权益情况 - 公司与Woodfield为Greenville/Woodfield项目组建合资企业，公司为.408 Jackson项目出资970万美元获40%普通股权益，为1430 Hampton Avenue项目出资620万美元获40%普通股权益[70][71] 合资企业总投资及利润（亏损）情况 - 截至2020年6月30日，公司在合资企业的总投资为1.59779亿美元，总利润（亏损）为 - 198.5万美元[72] - 截至2019年12月31日，公司在合资企业的总投资为1.60452亿美元，总利润（亏损）为 - 195.4万美元[72] 合资企业总资产、负债和资本情况 - 截至2020年6月30日，合资企业的总资产为4.08448亿美元，总负债和资本为4.08448亿美元[73] - 截至2019年12月31日，合资企业的总资产为2.93456亿美元，总负债和资本为2.93456亿美元[73] 公司房地产投资净额、总资产、负债和资本情况 - 截至2019年12月31日，公司房地产投资净额为2.87106亿美元，总资产为3.34742亿美元，总负债和资本为3.34742亿美元[74] 非合并合资企业资本与合并资产负债表中合资企业投资差异情况 - 非合并合资企业记录的公司资本比合并资产负债表中报告的合资企业投资多880.9万美元[76] 合资企业合并留存收益情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，合资企业的合并留存收益分别为 - 557.4万美元和 - 412.7万美元[76] 物业出售情况 - 2018年5月21日，公司以3.472亿美元出售40处工业仓库物业和3块土地，1处价值1170万美元的仓库因租户行使优先购买权未出售[77] - 2019年6月28日，公司以1170万美元出售此前未售出的仓库物业[77] - 2020年7月，公司以1230万美元出售位于Hollander商业园的全租赁建筑，税前收益为380万美元[78] 终止经营业务相关情况 - 2019年第二季度和上半年，终止经营业务的租赁收入分别为22.2万美元和46万美元，经营利润分别为4.5万美元和13.9万美元[77] - 2019年第二季度和上半年，终止经营业务的税前收入分别为929万美元和940.7万美元，税后收入分别为677.6万美元和686.2万美元[77] - 2019年第二季度和上半年，终止经营业务的基本和摊薄每股收益均为0.68美元和0.69美元[77]

财务数据和关键指标变化 - 本季度公司回购21.5万股股票，均价41.39美元，目前获授权可再回购至多850万美元股票并计划择机进行 [7] - 季度盈利受推迟年度股票授予及COVID - 19影响，华盛顿Dock 79投资的零售场所部分时段关闭，恢复运营后速度远慢于去年，影响收入 [8] - 现金和投资维持在1.65亿美元左右 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 截至二季度末，该业务板块含四处商业地产，本季度Cranberry Run入住率从3月31日的54%增至71.9%，200万美元的重大翻修项目完成，建筑升级获市场好评 [12][13] - 该业务板块总收入71.6万美元，同比增加5.4万美元 [14] - 运营利润5.8万美元，去年同期运营亏损1.1万美元，同比增加6.9万美元，主要因1801 62nd Street新的投机性建筑达到满租；7月31日，该仓库以1230万美元出售，实现销售收益380万美元，收益已存入1031交换基金 [15] 采矿和特许权使用费业务 - 总收入240.2万美元，去年同期为263.3万美元；总运营利润211万美元，去年同期为242.2万美元，减少31.2万美元，主要因Lake Louisa项目租户2019年7月获得采矿最终许可，不再支付双倍最低特许权使用费 [16] - 本季度出售Gulf Hammock物业，售价251万美元，实现销售收益170万美元；该业务板块短期和长期前景乐观，年化收入917.4万美元，过去12个月收入916.3万美元，为该业务板块历史第二好成绩 [17] 开发业务 - 与St. John Properties的合资项目一期总体入住率44% [18] - Hampstead Overlook项目今年春季获得概念规划批准 [19] - 海德公园土地开发项目一期于今年5月完成结算，产生267万美元本金和应计利息付款 [19] - Amber Ridge住宅开发项目正在争取授权，两家全国性房屋建筑商已签约购买187块土地，首批地块计划于2021年二季度交付 [20] - Maren项目截至6月30日完成98%，6月底出租率45%，入住率23%；截至8月3日，出租率60.98%，入住率47.73%；6月底签订5111平方英尺大型零售套房租约 [21][22] - 华盛顿特区Bryant Street混合用途开发项目一期截至6月30日完成67%，首栋建筑计划今年四季度交付，其余三栋预计2021年四季度完成，约4.4万平方英尺零售已预租 [23] - 1800 Half Street项目今年一季度购买土地，目前正在拆除现有建筑，三季度将开始垂直建设 [25][26] - 与Woodfield的Riverside项目今年一季度开工，预计2021年三季度完成 [28] - 与Woodfield的.408 Jackson项目4月底完成产权交割，已开工，预计2022年二季度迎来首批租户 [29] 稳定合资业务 - Dock 79本季度净运营收入109.2万美元，同比下降11%；本季度平均入住率91.5%，上一季度为93.52%；本季度续租率62.3%，上一季度为54%，因哥伦比亚特区法规禁止，暂无租金增长，预计禁令持续至年底 [30] - Dock 79零售部分约1.46万平方英尺，截至季度末出租率和入住率均为76%；零售租户因疫情关闭，6月22日大多恢复营业但远未达满负荷，租金支付基本恢复 [31][32] - 294单元的Hickory Creek公寓综合体二季度入住率94.6%，按时分配8.5万美元；公司对该项目投资600万美元，属1031同类交换的一部分，商业计划包括进一步翻新公寓内部、提高租金，适当持有期后以更高价值出售 [34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划与具有相似理念的第三方平台合作，目前与Woodfield的合作进展良好，希望未来有更多合作 [62] - 鉴于当前情况，公司暂停部分潜在交易，优先完成在建项目，确保能履行债务义务；未来将更多关注工业开发机会 [63][65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受COVID - 19影响，但Dock 79零售租户占公司净运营收入的6%，且表现好于多数同类租户；多数租户继续运营并支付租金，公司认为情况不会改变 [38] - 尽管面临挑战，但公司团队表现出色，土地和仓库销售处于周期顶部价格，资产负债表强劲、流动性良好，对未来有信心 [99][100] 其他重要信息 - 一季度末有四名租户申请暂缓支付租金，二季度末除一名租户外，其他租户在清理逾期租金和费用方面取得重大进展 [37] - 公司办公室有限开放现场活动，员工可在家全负荷工作，必要时员工会保持社交距离并采取其他防护措施 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情和大城市社会动荡是否影响公司对城市多户住宅未来的看法 - 这是未知因素，会让人有所顾虑，但华盛顿特区是公司多数开发项目的核心，公司对此并不担忧，会持续关注 [47] 问题2: Dock 79和Maren能否进行实地参观 - 公司同时提供虚拟参观和实地参观服务 [49] 问题3: 该地区其他建筑是否提供租金激励和降价 - 公司在Dock 79和Maren提供约半个月租金的优惠，幅度不大，每平方英尺租金强劲，Maren的租赁速度惊人 [50] 问题4: Dock 79和Maren的区别 - 两者情况相近，Maren较新，每平方英尺价格略高，基本位置和配套设施相似，公寓大小相近，质量略有差异 [51][52] 问题5: Maren是否对宠物友好 - 与Dock 79情况相同 [53] 问题6: Vulcan是否会续租Buzzard Point的租约，是否影响新项目 - Vulcan会续租；公司认为疫情期间该项目是唯一新建建筑，有租赁优势，且是机会区投资项目，虽起步可能比Maren慢，但符合业务计划 [54][56][57] 问题7: 与Woodfield的两个新合资项目预期内部收益率是多少 - 两个项目都是机会区项目，但公司参与合作并非仅因此；公司期望内部收益率达到两位数 [61] 问题8: 与Woodfield的合作是否是未来更大项目的跳板 - 公司希望如此，计划与有相似理念的第三方平台合作，目前合作进展良好，希望未来有更多合作 [62] 问题9: 本季度是否有潜在交易，如何评价 - 公司在市场上关注混合用途和工业资产类别项目，看到一些有趣项目，但因疫情暂停，仍在积极寻找 [63] 问题10: 华盛顿特区多户住宅价格是否因租金冻结不确定性下降 - 租金冻结至10月底，公司提前约60天出租，因此暂不考虑租金增长；目前续租租金高于去年市场水平，公司更希望租户支付租金而非追求延期租金 [64] 问题11: Hollander Business Park剩余土地是否会加快开发 - 公司将于下周开始在紧邻已售建筑处动工建设两栋建筑 [68][69] 问题12: 是否有意增加采矿土地，可接受的价格是多少 - 公司很感兴趣，但很难获得，因运营商通常自有土地；公司希望项目首日回报率达6% - 7%，即购买土地后租户支付的最低特许权使用费加上赚取的特许权使用费，随着价格上涨，特许权使用费会增加，但业务增长成功的可能性不大 [70][71] 问题13: Lakeside Business Park地块是否已出售 - 地块已于4月出售 [77] 问题14: Dock 79租户未营业时如何确认收入，收入和净运营收入下降中，多户住宅和零售部分低入住率的影响分别是多少 - 净运营收入下降是因二季度入住率略有下降，但住宅部分预计很快回升至93% - 94%；零售部分向租户开票，设置可疑账户备抵，超过90天会进行相应处理；三名零售租户中两名已支付6月和7月租金及部分运营费用，仅欠4月和5月租金，第三名租户设置了可疑账户备抵，公司将关注其业务情况，预计年初后收回递延租金 [80][81][82] 问题15: 二季度租金和净运营收入下降是否与棒球赛季有关 - 是相关因素，棒球赛季开始但无观众，公司无法获得相关收益 [84][85] 问题16: 何时停止寻找交易并大幅增加股票回购 - 公司会根据情况决策，目前受回购限制，已尽可能快地回购；公司更倾向保留多余现金以应对疫情，确保能处理手头事务 [91] 问题17: 后疫情时代，一楼零售模式是否会改变，是否会影响未来开发 - 需观望，除Bryant Street项目外，零售在建筑中占比通常较小；公司认为餐厅和美食广场是可考虑的方向，希望打造无法在线上获得的零售组件，以支持居民并促进零售和住宅部分发展 [94][95] 问题18: 当前环境是否影响Bryant Street项目前景 - 公司认为不会，该项目一期规模大，首栋建筑位置稍偏；公司有强大的物业管理公司Bozzuto，计划四季度开始预租，样板间已获好评，周边社区也很期待，需观望 [96]