业绩总结 - 2020年每股FFO预期在$3.60至$3.72之间[3] - 同物业现金NOI增长预期为3.25%至4.25%[3] - 2019年高伍兹的同物业现金NOI增长率为7%[2] - 2019年高伍兹的总资产为$2.7B[5] - 2019年每股分红为$1.90，年均增长率为3.0%[5] - 截至2019年12月31日，净债务与年化EBITDA比率为5.2倍，债务加优先股占总资产的39.3%[14] - 2019年12月31日，未抵押的净运营收入占比为96.5%[14] 用户数据 - 年底办公楼的预计入住率为91.0%至92.3%[3] - 2019年高伍兹的平均入住率为90%[4] - 2020年各市场收入比例：纳什维尔21%、亚特兰大19%、罗利18%[18] 未来展望 - 预计2020年收购金额在$0至$200百万之间[3] - 预计处置金额在$100百万至$150百万之间[3] - 2020年开发项目的投资预期在$100百万至$250百万之间[3] - 当前开发管道投资额为5亿美元，预租率为77%[12] - 未来开发管道的潜在投资额为22亿美元[12] - 未来总部交付项目总面积为5,436,000平方英尺，涉及153个项目[12] 新产品和新技术研发 - 2019年已实现能源之星认证的建筑面积为11.7百万平方英尺[13] - 2025年可持续发展目标为能源强度减少20%、碳排放减少20%和水使用减少10%[13] 市场扩张和并购 - 2016至2022年间，夏洛特地区有29个企业扩展或迁移，涉及342,000平方英尺的空间[20] 其他新策略和有价值的信息 - 预计G&A节省在4000万至4200万美元之间[17]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司实现每股FFO 3.33美元，受第一季度Laser Spine突然关闭相关资产负债表减记和市场轮换计划一次性成本影响，剔除这些项目后FFO和同店NOI增长本应处于年初展望区间上半段 [10] - 2019年同店现金NOI增长1.3%，剔除LSI影响后为2.8%，而原展望为正2.0% - 3.0% [11] - 第四季度公司实现每股FFO 0.91美元，同比增长5.4% [15] - 2020年公司初始FFO展望为每股3.60 - 3.72美元，中点较2019年增长超4.5%，同店现金NOI增长展望为3.25% - 4.25%，年末入住率展望为91.0% - 92.3% [17] - 公司连续第四年提高股息，年化股息率提高至每股1.92美元，自2017年初以来股息增长了13% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年公司租赁了390万平方英尺的二代办公空间，包括130万平方英尺的新租约，GAAP租金增长18.5%，现金租金增长4.7%，租赁成本与以往趋势一致 [11] - 第四季度租赁了120万平方英尺的二代办公空间，GAAP租金增长19.8%，现金租金增长6.1%，净有效租金为每平方英尺18.17美元，比前五个季度的平均水平高14% [15] 开发业务 - 公司宣布了三个总计1.5亿美元的投机性开发项目，GlenLake Seven现已100%预租，将比预期提前三个季度稳定，5亿美元的开发管道现已77%预租 [12] - 公司将五个开发项目投入使用，总面积90万平方英尺，投资3亿美元，综合入住率达99%，这些项目宣布时预租率为52% [12] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大市场 - 第四季度市场净吸纳量为72.6万平方英尺，全年为170万平方英尺，甲级平均租金同比上涨4.5% [28] - 公司跟踪到590万平方英尺的竞争性办公开发项目正在进行中，其中57%已预租，大部分位于中城，公司在该区域无直接业务 [28] - 公司亚特兰大团队在本季度签署了17.6万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正13%，入住率基本保持不变，季度末为89.8% [29] 罗利市场 - 罗利在ULI的新兴趋势报告中被评为美国第二大值得关注的市场，高需求和低空置率推动甲级平均租金同比上涨4.7%，市中心新办公楼的要价现已达到每平方英尺40美元或更高 [30] - 公司跟踪到约210万平方英尺的竞争性建筑项目，分布在五个子市场，38%已预租，占竞争性存量的5.1% [30] - 公司罗利团队在第四季度签署了18.4万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正31%，投资组合入住率环比提高150个基点，年末达到90.1% [31] 坦帕市场 - 坦帕中央商务区和西海岸子市场的甲级租金继续上涨，办公室租金同比上涨5.6%，西海岸和中央商务区的甲级入住率综合为89.5% [32] - 公司跟踪到110万平方英尺的竞争性建筑项目，其中33%已预租，占竞争性存量的4.2% [32] - 公司团队在本季度签署了34.7万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正22%，投资组合入住率环比提高350个基点，达到93.2% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于执行市场轮换计划，增加投资组合的入住率和租金，寻找更多机会加强现金流并推动长期增长 [7] - 公司计划完成市场轮换计划的第一阶段处置，预计在第二季度完成，已完成约3.23亿美元（约75%）的处置，包括待售的4000万美元的The Knollwood [13] - 公司预计2020年进行额外处置1 - 1.5亿美元，收购展望下限为零，上限为2亿美元，开发项目宣布展望为1 - 2.5亿美元 [18] - 公司市场表现优于全国平均水平，多个城市在ULI的2020年房地产新兴趋势中被列为值得关注的市场，市场有大量企业迁入 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司成果丰硕的一年，第四季度租赁业绩出色，FFO达到展望上限，团队专注于执行市场轮换计划，对2020年充满信心 [7] - 公司市场基本面良好，需求持续强劲，与去年相比表现相当，各市场和子市场需求都很好，受益于就业增长 [63] - 公司预计2020年现金流将进一步增强，得益于租金提高、开发项目交付和市场轮换计划的影响 [16] 其他重要信息 - 公司资产负债表状况良好，有充足的流动性来支持增长前景，包括对开发管道的持续投资 [14] - 公司在2019年发行了7.5亿美元的长期无担保票据，到期期限结构良好，浮动利率债务余额不足3亿美元 [48] - 公司提交了新的S - 3货架注册声明，并更新了ATM计划，允许不时筹集高达3亿美元的普通股权益 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产回收FFO中性但AFFO现金流增值，为何仅将股息提高1% - 过去几个季度资本支出较高，公司有信心随着开发项目交付和租赁活动开展，现金流状况将持续改善，股息调整需平衡现金流展望、投资组合资本再投资需求和应税收入水平 [56] 问题2: 与去年同期相比，业务感受如何，各市场是否有差异，未纳入指引的第二阶段资产出售若完成，对收益有何影响，能否FFO中性匹配收购 - 业务基本面良好，与去年相当，各市场需求都不错，无明显差异 [63][65] - 第一阶段剩余25%预计在第二季度完成，第二阶段部分资产有经纪估值和意向方，但无时间表，预计处置指引1 - 1.5亿美元大部分为第二阶段资产 [66] - 处置和收购未纳入FFO展望属正常，展望范围内大致匹配资金，能否FFO中性取决于具体情况 [67][68] 问题3: 本季度收购的匹兹堡和里士满土地情况，何时启动项目，土地每平方英尺成本 - 里士满收购的8.8英亩土地可带动周边9英亩土地开发，形成约18英亩的混合用途总体规划，可建设约900套多户住宅、30万平方英尺办公空间等，有大量意向 [69] - 匹兹堡收购地块位于高门槛市场，周边科技发展良好，公司看好其潜力 [70] - 匹兹堡项目正在进行设计和定价，里士满项目年底完成总体规划，之后与意向方洽谈 [72] - 匹兹堡地块从可建面积看每平方英尺成本约为30 - 40美元，里士满土地每平方英尺成本约为8美元多 [76] 问题4: 2016 - 2017年通过ATM筹集股权的最高价格，2020年合适的筹集价格 - 2016 - 2017年最高接近52美元，公司提交货架注册并授权新ATM计划是为保留灵活性，目前无迫切需求，开发管道剩余2.77亿美元资金有足够能力筹集 [78] 问题5: 同店指引增长3.75%的主要驱动因素，FFO季度节奏及拐点 - 同店增长主要由收入增长驱动，整体收入增长约4%，费用增长约4.5%，税收是费用增加的主要原因，平均入住率略有下降主要受孟菲斯剩余第二阶段资产影响，剔除后核心八个市场同店增长可能高25 - 50个基点，直线租金有一定帮助但非主要驱动因素 [84] - FFO预计在下半年呈上升趋势，第一季度G&A增加部分会被第二阶段资产贡献抵消，典型运营费用最高季度在第三季度 [86] 问题6: 孟菲斯/格林斯伯勒处置项目定价与预期对比，Knollwood关闭后市场退出剩余金额，5 - 10万平方英尺范围内已知的搬离情况 - 已完成的处置项目收益符合预期，第四季度约9000万美元销售额现金和GAAP收益率约为6.6%，工业投资组合和The Knollwood组合收益率约为6.1% [90] - Knollwood关闭后，孟菲斯和格林斯伯勒市场退出剩余金额约为3亿多美元 [91] - 已知的搬离情况包括FAA、T - Mobile、FBI等，部分有续租前景，部分有潜在租户，公司对多数情况有信心 [92] 问题7: 夏洛特市场的增长机会，开发小型租户专用套房项目的进展 - 公司对夏洛特市场持乐观态度，认为通过土地开发和收购的多管齐下策略将取得成果，有机会在非公开市场获取项目 [96] - 开发小型租户专用套房项目进展良好，已建设超过10万平方英尺，从空置时间指标看效果不错，吸引了部分共享办公空间的客户和即时可用现代空间需求的客户 [98] 问题8: 新开发项目可能所在市场，若所有项目启动是否超出指引范围 - 公司在四个市场有多个活跃的开发项目讨论，但不确定何时或是否会启动 [101] - 若所有项目启动可能超出指引范围，但公司很少能全部成功推进项目 [103] 问题9: 本季度租赁差价强劲，今年展望及投资组合按市值计价情况，各市场租金增长情况，剩余待租赁大块区域情况，Avion重新定位的资本支出及市场租户改善成本 - 投资组合低于市场水平，公司乐观认为未来一年能捕捉市场租金增长，约10%的客户租约到期，有望获得健康的租金差价 [106] - 部分市场如罗利、纳什维尔、坦帕、夏洛特和亚特兰大租金增长可能在6% - 8%，匹兹堡、奥兰多和里士满可能在2% - 3% [107] - 最大待租赁区域是第二季度末T - Mobile搬离后的区域，有潜在租户但处于早期阶段，其次是5332 Avion的最后三层约9万平方英尺，正在进行装修和带看，开发项目中的弗吉尼亚泉II和坦帕中城还有大量投机性空间，交付时间分别为今年晚些时候和明年 [108] - Avion重新定位的资本支出约为300 - 400万美元，包括从医疗用途转换为办公用途，市场租户改善成本每平方英尺约为35 - 50美元，新租约一般为每年每平方英尺5美元 [110][113][114] 问题10: 亚特兰大市场大量建设是否会影响租金增长潜力 - 虽然亚特兰大大部分新增长集中在中城，但一些大型搬迁和投机性项目获得了入住率回报，租金对位置优越、可步行到达的办公产品仍在增长，公司对自身在巴克黑德的业务有信心，对亚特兰大市场整体持乐观态度 [118]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or organ ...

财务数据和关键指标变化 - 公司实现净收入2790万美元，即每股0.27美元，FFO为8820万美元，即每股0.83美元，排除与市场轮换计划相关的每股0.05美元后，FFO每股为0.88美元，高于去年同期的0.86美元 [31] - 公司将2019年FFO每股展望修订并缩小至3.31 - 3.33美元，中点较之前展望下降0.03美元，但排除市场轮换成本后同比上升0.02美元 [12] - 公司保持同店现金NOI全年增长展望为0.5% - 1.5%，直线租金收入展望增加175万美元，G&A展望与一次性遣散和退休成本相关 [36] - 季度末债务与EBITDA比率为4.9倍，处于4.5 - 5.5倍的舒适区间中点以下，净债务与EBITDAR为4.9倍，杠杆率为37.4%，6亿美元信贷额度无未偿还余额，手头现金1.17亿美元 [10][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室投资组合连续入住率提高70个基点，整体提高50个基点至91.4%，年底入住率展望为91.7% - 92.3%，中点为92% [11][21] - 公司租赁93.9万平方英尺，包括36.7万平方英尺新租约，GAAP租金差价为正19.4%，现金租金差价为正5.6%，加权平均租期为6.7年 [11] - 同店NOI增长0.5%，排除5332 Avion Park后增长1.9% [21] - 公司开发项目进展顺利，本季度投入使用的5000 CentreGreen已100%出租，总投资4100万美元，面积17万平方英尺；8月宣布弗吉尼亚泉二期项目，投资3800万美元，面积11.1万平方英尺；GlenLake Seven已预租44% [14] - 公司整体开发管道价值5亿美元，73%已预租，年初至今已宣布1.5亿美元开发项目，长期土地储备可支持20亿美元未来开发 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场年初至今甲级写字楼净吸纳量为55万平方英尺，租金为每平方英尺32美元，公司团队本季度签署11.4万平方英尺二代租约，GAAP租金差价为正28%，入住率连续提高130个基点至89.7% [24][25] - 罗利市场甲级写字楼平均租金同比上涨9%，城市核心新写字楼要价每平方英尺40美元或更高，公司团队本季度签署19.3万平方英尺二代租约，GAAP租金差价为正37%，入住率连续提高250个基点至88.6% [25][26] - 纳什维尔市场年初至今净吸纳量超过90万平方英尺，季度末整体写字楼空置率为10.6%，公司团队本季度签署11.4万平方英尺二代租约，GAAP租金差价为正16.6% [26][27] - 坦帕市场甲级写字楼租金同比上涨7.4%，西岸和中央商务区甲级写字楼入住率为92.6%，公司团队本季度签署26.4万平方英尺二代租约，GAAP租金差价为正13%，投资组合入住率为89.7% [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布市场轮换计划，退出格林斯伯勒和孟菲斯市场，进入夏洛特市场，收购夏洛特的美国银行大厦，预计2020年年中完成第一阶段，该计划将提高投资组合整体质量，加强现金流，且杠杆中性 [9][10][16] - 公司继续专注于提高租金和入住率，谨慎管理运营费用，通过交付高预租开发项目和完成市场轮换计划推动FFO和现金流增长，同时保持强大资产负债表 [19] - 公司认为联合办公市场将持续增长，正考虑推出类似联合办公的轻模式，以适应市场变化 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对市场轮换计划的定价预期充满信心，预计2020年年中完成第一阶段并恢复保守杠杆指标 [17] - 公司管理层对5332 Avion大楼的重新租赁前景充满信心，认为该大楼位置优越，有良好的市场需求 [29] - 公司管理层认为租赁环境依然健康，预计优质、位置优越的一代和二代写字楼产品在核心商业区将持续有需求 [30] 其他重要信息 - 公司在第三季度发行4亿美元10年期债券，有效利率为3.24%，2021年年中前无债务到期，加权平均到期期限为6.7年，浮动利率债务仅2.5亿美元 [10][37] - 公司预计11月14日收购美国银行大厦，预计第四季度该大厦将带来0.03美元的NOI，但会被0.02美元的额外利息费用和0.01美元的额外应计遣散成本抵消 [33] - 公司预计关闭格林斯伯勒和孟菲斯办事处，相关一次性遣散成本总计240万美元，第三季度已记录40万美元，第四季度将记录150万美元，2020年第一季度将记录50万美元 [35] 问答环节所有提问和回答 问题: 为何现在实施市场轮换计划 - 夏洛特的美国银行大厦是理想收购目标，夏洛特是公司长期战略目标市场；格林斯伯勒工业投资组合适合此时出售以实现价值最大化；同时考虑到税务影响，选择合适时机将资金循环投入到增长机会中 [42][44] 问题: 格林斯伯勒和孟菲斯市场近期待续约租约比例较高对营销过程有何影响 - 这两个市场平均租约期限明显低于公司平均水平，是市场本身短期租约较多的特点所致 [45] 问题: 格林斯伯勒和孟菲斯资产的买家池深度和销售时间 - 第一阶段资产已全部进入市场，但处于不同阶段，基于经纪人的估值意见和早期市场反馈，公司对按预期价格执行销售有信心，预计大部分第一阶段资产将在明年第一季度完成交易 [48] 问题: 公司在夏洛特的增长预期 - 公司计划在夏洛特适度增长，将密切关注开发机会，但不会强行推进，会根据实际情况适时行动 [50] 问题: 5332 Avion大楼的需求情况和转换为办公用途的时间 - 越来越有可能将3层医疗用途转换为办公用途，目前有整栋和部分楼层的潜在租户，若能签下大型租户，有望更快实现入住和收取租金，否则可能需要较长时间；转换施工预计需要3 - 4个月，最多不超过6个月 [52][53] 问题: 下调今年开发启动展望高端的原因及定制开发项目情况 - 由于难以预测新开发项目的时间，且今年仅剩2个月，因此认为下调高端指导是合适的，目前定制开发项目的讨论情况没有变化 [54] 问题: 同店NOI增长指引未提高的具体逆风因素 - 去年第四季度也有类似的入住率提升情况；2019年第四季度直线租金费用预期高于2018年同期；仅一个季度的活动难以提高指引范围；本季度同店现金NOI低于GAAP NOI，通常意味着后续季度现金NOI有增长动力 [59][60] 问题: 公司何时决定在夏洛特进行收购活动，是否有机会收购美国银行大厦相邻建筑，未来在夏洛特的发展重点区域 - 公司没有收购相邻建筑的优先权利，但会考虑；公司优先关注夏洛特的中央商务区、南端和南公园等子市场 [61] 问题: 如何看待联合办公租户，包括作为公司租户和市场需求驱动因素，以及未来可能面临的风险 - 公司没有对WeWork的敞口，对联合办公的敞口仅占收入的不到1%；近期房东可能会更加谨慎评估联合办公租户的风险；联合办公市场将持续增长，公司正考虑推出类似联合办公的轻模式 [63] 问题: 2020 - 2021年公司开发项目所在市场的竞争新供应情况 - 纳什维尔市中心未来24个月有大量新供应，但公司在该区域直到2025年才有重要续约；夏洛特新供应占比较大，但91%已预租；亚特兰大市中心有大量新建设，但与公司项目不直接竞争；罗利市场供应与需求匹配；坦帕有100万平方英尺新供应，45%已预租 [67] 问题: 目前是否有足够需求在里士满、奥兰多和亚特兰大的土地上启动项目 - 里士满需要缩小目标租金与现有租金的差距才会启动项目；亚特兰大正在推销Riverwood 300地块；奥兰多正在积极营销土地，希望找到合适的潜在租户 [68] 问题: 过去6 - 8个季度建筑改进、租户改进和租赁佣金费用较高，未来这些费用是否会正常化 - 预计未来这些费用会比过去6 - 8个季度略低，公司对重新租赁机会的经济效益持乐观态度 [70][71] 问题: FAA租约即将到期，目前情况如何 - 与政府的交易进展缓慢，但公司仍然非常有信心该租约会达成，这在处理政府租约时并不罕见 [72] 问题: 是否考虑快速处理孟菲斯、格林斯伯勒资产和5332 Avion大楼 - 公司认为5332 Avion大楼是优质资产，希望长期持有，待其出租后会创造价值；对于孟菲斯和格林斯伯勒的资产，公司将按计划推进，不打算进行甩卖 [77] 问题: 是否会在有办公租约之前就开始转换5332 Avion大楼的楼层 - 公司可能会尽快申请许可证，以加快进度，但在医疗租户仍有可能性的情况下，不会立即开始转换，目前正在与医疗租户保持沟通 [80] 问题: 5332 Avion大楼如果作为纯办公用途，重置成本是多少 - 在该子市场，从头建造该大楼的成本接近每平方英尺450美元，公司认为可以以低于重置成本的价格重新出租该大楼 [81] 问题: 公司是否会继续持有所有土地，以及土地开发讨论情况 - 公司会持续评估土地，如果有更高更好的用途，会出售土地；目前有多个定制开发机会和预租讨论，但尚未有确定项目 [83] 问题: 罗利中央商务区的两个土地地块可开发的项目情况 - 两个地块可开发不同类型的产品，一个在中央商务区可建约30万平方英尺的建筑，另一个在仓库区可建约20万平方英尺的创意办公建筑，目前仓库区项目正在推进土地收购 [85][86] 问题: 进入新市场时，除夏洛特外还考虑了哪些市场 - 公司考虑过一些德州市场，如奥斯汀、达拉斯和休斯顿，但已决定不进入休斯顿市场 [89] 问题: 公司是否有扩大业务版图的意愿，以及相关时机考虑 - 公司会根据机会来决定是否扩大版图，持续评估其他市场，希望进入人口统计数据优于全国平均水平的市场 [90] 问题: FAA和FBI政府租约续约时，租金与市场水平相比会有何变化 - 预计这两份租约续约时租金大致持平 [91] 问题: 过去几个月利率下降，对公司收购和处置市场的资本化率和买家池有何影响 - 非核心资产的买家数量可能比3 - 4年前略有减少，但仍有足够的买家市场来实现公司预期价格；利率下降可能对市场有一定支撑作用，市场上有充足的股权和债务资本 [92][93] 问题: 回填成本高于预期，是由于建筑成本上升还是租户优惠政策变化 - 本季度回填成本升高主要是因为11,000 Weston项目，排除该项目后，成本与历史平均水平基本一致；本季度新租约比例较高，且租约期限更长，导致相关数据有所上升；同时，公司净有效租金显著上升，说明虽然租户改进成本上升，但通过更高的租金和租期得到了弥补 [96][97] 问题: 与潜在定制租户的讨论中，来自外地或非现有市场租户的比例与去年相比有何变化，是否符合历史情况 - 来自外地和现有市场的租户比例大致各占一半，这种情况与历史情况相符，且市场活动整体良好 [98][99] 问题: 目前看到的租赁差价是否可持续 - 公司在过去14个季度中有13个季度实现了正租金差价，本季度现金租金增长受11,000 Weston项目影响较大，排除该项目后现金租金增长会下降；公司认为市场基本面良好，租赁活动和经济发展活跃，现金租金增长可持续，但本季度5.6%的增长可能偏高 [103][104] 问题: 是否有子市场的供应过剩影响租金上涨能力 - 目前大部分项目仍在建设中，尚未出现大量交付且空置率高的情况，多数市场空置率低于10%，仍是房东市场，尚未看到租金上涨受影响的迹象 [105] 问题: 亚特兰大中央周边市场的情况 - 该市场目前活动缓慢，一方面是因为有数十亿美元的道路改善项目影响了客户心理，另一方面是州立农业保险公司将继续腾出空间，导致市场供应过剩，市场可能会有所疲软 [106] 问题: 其他市场是否有类似影响需求或市场状况的特殊情况 - 纳什维尔的酷泉子市场可能需要关注，日产汽车在该市场将大量空间用于转租，市场上还有其他转租情况，但目前尚未对市场产生重大影响 [107]

Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporatio ...

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股FFO 0.87美元，净收入3940万美元或每股0.38美元 [10][41] - 调整2019年FFO展望至每股3.32 - 3.38美元，中点提高0.01美元至每股3.35美元 [11][43] - 保持2019年同店现金NOI增长展望在0.5% - 1.5%，直线租金收入展望提高超100万美元 [44] - 债务与EBITDA比率为4.74倍，低于4.5 - 5.5倍的舒适区间中点，杠杆率为35.9% [23][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁110万平方英尺，包括32.9万平方英尺新租约和10.8万平方英尺扩租，GAAP租金价差为正16.8%，现金租金价差为正2.5%，净有效租金为每平方英尺16.69美元，比前五个季度平均水平高6% [10] - 同店NOI增长3.1%，尽管平均入住率同比下降100个基点 [29] - 开发项目方面，二季度两个物业投入使用，总投资2.03亿美元，面积52.4万平方英尺，开发管道目前为5.03亿美元且80%已预租 [15][19] - 非核心资产处置方面，二季度初出售奥兰多郊区的MetroCenter，季末后出售罗利的Dogwood和亚特兰大53英亩工业用地，预计2019年非核心建筑处置额为1 - 1.5亿美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大年初至今净吸纳量为93万平方英尺，整体要价租金为每平方英尺30美元，A类为32美元，在建多客户办公开发项目360万平方英尺，预租27% [34] - 罗利一季度要价租金达每平方英尺40美元，同比增长7%，A类市场入住率季度末为90%，在建约120万平方英尺，预租26% [36] - 纳什维尔二季度年初至今净吸纳量超25万平方英尺，要价租金同比增长2.7%，整体空置率持平，A类空置率降至7.6%，在建250万平方英尺，预租25% [38] - 坦帕市中心A类租金上涨8.7%，西岸上涨11.3%，在建93万平方英尺，预租41% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本，以提高运营指标 [24] - 持续寻找有吸引力的市场内外投资机会，保持2019年物业收购展望在0 - 2亿美元 [22] - 关注混合用途项目机会，如参与坦帕Midtown项目，未来有机会在该地建造另外60万平方英尺的两座办公楼 [16][17][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，需求稳定，供应可控，市场入住率良好，支持租金持续增长，“ Goldilocks ” 条件预计将持续，支持NOI、FFO和现金流增长 [8][9] - 尽管二季度入住率下降30个基点至90.9%，但预计年底将改善，年底入住率展望提高至91.5% - 92.3%，中点为91.9% [12][31] - 公司发展管道强劲，已交付和高度预租的项目将推动FFO和现金流增长，土地储备可支持约20亿美元的未来开发 [24] 其他重要信息 - 7月1日公司宣布一系列管理层继任变动，Ed Fritsch将于9月1日退休，Ted Klinck将接任CEO，Brendan Maiorana晋升为财务和投资者关系执行副总裁，Brian Leary被聘为首席运营官 [25][26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 谁将继承Ed的创造力和公司文化 - 公司是协作环境，决策由团队共同做出，相信公司有足够的创造力、智慧、动力和奉献精神 [54] 问题: Ted接任CEO后公司战略是否有变化 - 公司有明确战略且已实施很久，预计未来不会有重大变化，将继续保持现有做法 [56] 问题: 指导提升是否由GAAP或直线租金推动，有无具体因素 - 纳什维尔的Vanderbilt租约提前签订是一个因素，整体租金增长和费用时间安排也是主要驱动因素，还有一些已签订但未开始的租约推动了年底入住率展望改善和直线租金上升，这些租约的现金收益将在2020年体现 [57][58] 问题: 当前开发管道的预期稳定收益率和新开发项目的门槛率 - 开发管道的GAAP回报率一直稳定在8%以上 [60] 问题: 土地成本对未来开发项目收益率的影响 - 土地储备的优势在于能让公司在潜在客户面前展示有可用土地，而非成本优势，租金上涨与建筑成本上升同步对实现回报很重要 [62][63] 问题: 鉴于本季度资本支出和租户改进费用较高，何时能恢复到正常水平 - 预计未来承诺水平将与费用水平在每个季度或全年内达到平衡，这使公司对现金流前景有信心 [64] 问题: 今年剩余时间的资产处置情况 - 已完成部分处置，还有一些在合同中，预计能达到指导范围的高端，且不会有重大稀释 [65] 问题: 同店NOI本季度因费用推迟到三季度，Q3是否会有明显下降，下半年还有其他影响因素吗 - 从Q2到Q3，运营利润率通常会下降130 - 140个基点，今年因部分费用推迟到Q3，可能会比正常季节性下降更多，此外，去年三季度收到Fidelity的租金，今年三季度会有对比压力 [69][70] 问题: T-Mobile的情况及剩余空间的兴趣 - T-Mobile可能会多留几个月，之前的潜在租户讨论暂停，目前没有其他活跃潜在租户，希望T-Mobile多留些时间 [71] 问题: 上季度提到的潜在开发项目谈判进展及年底前是否会有新开发项目宣布 - 预计仍会有活动，维持1.12 - 3.75亿美元的指导范围，希望一些正在进行的谈判能达成协议 [72] 问题: LSI空间的医疗用户谈判深度及何时决定下一步 - 正在与潜在医疗用户进行谈判，希望充分探讨后再决定是否将建筑转换为多客户办公环境，预计未来60天左右有结果，若不成功，10月可能决定转换，同时也在与办公用户保持联系 [79][80] 问题: 是否有足够传统办公需求填满整个建筑 - 有一些潜在办公用户，但目前处于早期阶段，坦帕需求良好，预计做出决定后能填满建筑 [81] 问题: 从发展管道看，是否会有更多类似Midtown One的混合用途项目，如何看待土地储备与这类投资的关系 - 公司正在各市场寻找不同机会，混合用途项目符合办公市场变化趋势，会持续评估土地储备，希望参与更多此类项目 [82] 问题: 其他项目是混合用途还是独立定制项目 - 两种情况的谈判都有 [84] 问题: 坦帕不同子市场建筑需求差异的驱动因素 - 主要是地理位置、价格点和时间因素，T-Mobile所在位置是郊区的后台办公地点，价格较低，另外两个在西岸，价格和可用性不同 [86] 问题: 亚特兰大巴克黑德新建筑的价格点及公司竞争力 - 巴克黑德有一座34万平方英尺的建筑在建，要价在50美元左右，公司在该地资产价格接近40美元，有较大价格差异，有信心竞争 [87] 问题: 纳什维尔因亚马逊入驻，与其他潜在租户的谈判情况及该地土地开发可能性 - 亚马逊入驻对纳什维尔市场有积极影响，公司在该地的1100 Broadway项目已向多个潜在租户展示，有机会在未来几年开发，但也需保持合理预期 [93][94][95] 问题: 公司对收购大型办公投资组合的意愿 - 公司一直在寻找机会，包括单个物业、投资组合或公司收购，如果有合适机会且能实现盈利，有能力和资源去追求 [97] 问题: 公司投资组合的满租率预期 - 公司认为平衡入住率在92.5% - 93.5%之间，目前租赁情况良好，2021年到期租约的续约概率较高，对未来前景乐观 [99] 问题: Ovation场地所有权变更情况 - 贷款人在7月1日左右接管了该场地，公司与他们保持联系，关注其战略，该场地共143英亩，公司拥有66英亩，进入止赎的约35英亩 [104][105] 问题: 郊区资产与BBD市场在净有效租金增长和GAAP定价方面的差异 - 净有效租金增长在多数建筑中持续，郊区资产增长可能稍慢，但需求仍然强劲 [106][107] 问题: 资产处置定价与原承销是否有重大变化 - 定价与预期一致，竞标者数量较两三年前有所减少，但仍有足够数量形成市场 [108]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION HIGHWOODS PROPERTIES, INC. Washington, D.C. 20549 (Exact name of registrant as specified in its charter) FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO展望更新为每股3.29 - 3.39美元，中点3.34美元较之前预期下降0.16美元，主要受Laser Spine全年影响0.17美元和出售MetroCenter稀释0.01美元，其余业务改善0.02美元部分抵消 [12] - 同店物业现金NOI增长展望降至0.5% - 1.5%，Laser Spine造成150个基点影响，排除后展望为2% - 3% [13][40] - 直线租金收入展望下降400万美元，因Laser Spine相关450万美元直线租金信贷损失 [41] - G&A展望降低100万美元至3950 - 4150万美元，主要因预期激励薪酬费用降低 [42] - 一季度净收入每股0.07美元，FFO每股0.72美元，含Laser Spine相关FFO费用每股0.12美元 [35] - 债务与EBITDA比率升至5倍，排除Laser Spine后处于4.5 - 5.5倍舒适区间中部 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度租赁72.3万平方英尺，GAAP租金价差17.5%，现金租金价差4.3%，净有效租金每平方英尺16.64美元，较前5个季度平均高8% [13] - 开发业务：开发项目提前1.5年投入使用，2处物业合计99%出租，总投资5600万美元；开发管道规模6.35亿美元，93%已预租 [15][16] - 处置业务：季度末后出售MetroCenter，2栋楼18.3万平方英尺，售价3250万美元；2018年非核心资产处置展望为1 - 1.5亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：一季度净吸纳量58.3万平方英尺，350万平方英尺多客户开发项目在建，约28%预租；公司签署20.8万平方英尺二代租约，GAAP租金价差28% [26][27] - 罗利：一季度净吸纳量61.1万平方英尺，A类要价同比上涨9%，A类市场整体入住率略降，季度末为89%；公司签署11.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差12.7% [28][30] - 奥兰多：一季度净吸纳量25.2万平方英尺，市场入住率自去年底提高20个基点至91.3%，中央商务区租金过去一年上涨3.6%；公司签署8.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差16% [31] - 坦帕：一季度净吸纳量14.1万平方英尺，中央商务区和西岸A类租金同比各上涨6.5%，这两个子市场合计入住率93.7%；公司签署10.5万平方英尺二代租约，GAAP租金价差24.9% [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本以提高运营指标 [20] - 开发项目保持高预租率，未来将推动FFO和现金流增长；继续评估市场机会，谨慎投资 [16][18][20] - 行业内BBD地段A类办公物业定价竞争激烈，资本化率为5% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，租金持续上涨，现有和潜在客户需求稳定；预计经济将保持2% - 2.5%的低至中等增长，支撑需求并抑制投机性供应 [7] - 尽管Laser Spine关闭对2019年财务造成冲击，但影响可控，公司有信心实现同店物业NOI正增长并覆盖股息 [9] - 对租赁市场前景乐观，预计年底入住率将改善；开发管道将在未来几年提供可观现金流 [14][16][20] 其他重要信息 - Laser Spine于3月1日突然关闭，公司在3月3日新闻稿和一季度财报中披露其财务影响；相关FFO费用1210万美元，包括应收账款信贷损失、应收票据冲销等；还冲销1160万美元租户改进和递延租赁成本，仅影响净收入 [8][35][36] - 公司设计物业结构以提供长期灵活性，5332 Avion虽近半租户改进用于医疗空间，但有传统办公结构，目前收到大量优质租户的主动咨询 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 修订同店NOI指引的考虑因素 - 入住率展望为年底数据，大部分入住预计在年底实现，对全年现金影响不大，同店NOI展望调整仅归因于Laser Spine [48][49][50] 问题2: T-Mobile相关情况 - T-Mobile租约2020年4月到期，公司对该建筑一半至全部面积有良好潜在租户，预计不会有长时间空置，但难以预测签约时间 [53] 问题3: 纳什维尔土地开发情况 - 公司在纳什维尔有土地开发项目，为Asurion建设总部，另一块土地有完整设计概念，已向多个潜在用户展示，设计灵活，有竞争力 [56] 问题4: 其他市场潜在开发项目情况 - 公司前5大潜在机会分布在4个不同市场，处于不同兴趣阶段，基于租户需求和增长预测，有信心启动建设 [59] 问题5: 供应对租金增长的影响 - 一代和二代租金差距在20% - 35%，新建筑成本上升使差距持续存在，抑制新开发，部分租户选择二代空间租金上涨，预计租金增长在2% - 5% [60][61] 问题6: 对Laser Spine事件的反思 - 公司有常规客户财务审查和信用监控流程，虽关注到Laser Spine财务问题，但未料到其突然关闭，将继续完善流程 [63] 问题7: Laser Spine建筑最佳情况及投资和时间问题 - 建筑回填可能性多样，目前未将其纳入修订展望，公司有多种方案成本估算，有大量主动咨询，待进一步明确再提供确切信息 [65][66] 问题8: 年底入住率提升的信心来源 - 基于大量客户参观和需求，虽仍有工作要做，但对年底入住率提升有信心；同店NOI增长预计二、三季度较低，四季度较强，开发管道也将带来增长 [69][70] 问题9: 租户需求类型 - 租户需求广泛，主要集中在科技、金融、专业服务和共享办公领域，且一定程度上受市场影响 [71] 问题10: 波士顿相关及并购兴趣 - 公司未作评论 [72] 问题11: Laser Spine对2020年的影响及潜在价值 - 目前情况复杂，难以给出潜在价值范围，公司将谨慎寻找合适租户，确定后会及时公布 [75]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________ FORM 10-Q QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction (Commission File Number) 919-872-4924 (Registrants' telephone number, including area code) ______________ (I.R.S. Employer Identification Nu ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年公司每股FFO为3.45美元，接近原预期3.35 - 3.47美元的高端 [12] - 2018年同店物业现金NOI增长0.7%，调整后为1.1%，原预期范围为1% - 2% [12] - 2018年二代办公租赁现金租金价差为4%，GAAP租金价差为19% [13] - 2018年宣布2.85亿美元98.3%预租开发项目，交付8500万美元99.6%租赁项目 [13] - 2018年出售8600万美元非核心物业 [14] - 2018年第四季度每股FFO为0.86美元，同店物业现金NOI增长1.5% [15] - 2018年年底投资组合入住率为91.9% [15] - 2018 - 2019年连续第三年提高股息至每股年化1.90美元，自2017年初以来股息增长12% [16] - 2019年每股FFO初始展望为3.44 - 3.56美元，中点为3.50美元 [16] - 调整后2019年每股FFO中点增长3.8% [17] - 2019年同店物业现金NOI增长展望为2% - 3% [18] - 2019年处置物业展望为1 - 1.5亿美元，收购物业展望为0 - 2亿美元，开发展望为1 - 3.75亿美元 [18][19] - 2019年第四季度净收入为每股0.51美元 [47] - 2019年G&A预计在4050 - 4250万美元，调整后中点下降2% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度二代办公租赁签约91.8万平方英尺，现金租金价差5.8%，GAAP租金价差20.2% [15] - 2019年第四季度新二代租赁38.4万平方英尺，净有效租金每平方英尺16美元，GAAP租金价差20.2%，现金租金价差5.8% [29] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 2018年第四季度净吸纳量为33.1万平方英尺，有330万平方英尺开发项目在建，约30%预租 [35] - 2018年第四季度签约30万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差16.9% [35] 罗利 - 2018年第四季度净吸纳量为94.4万平方英尺，甲级要价同比上涨8%，甲级市场入住率年末为90% [37] - 有220万平方英尺办公空间在建，约55%预租 [38] - 2018年第四季度签约9.3万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差21.1% [39] 纳什维尔 - 2018年第四季度净吸纳量为18.1万平方英尺，市场入住率年末为90%，较上季度提高20个基点 [40][41] - 有250万平方英尺竞争性投机空间，约17%预租，预计2019年交付100万平方英尺，目前39%预租 [41] - 2018年第四季度签约12万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差32.1% [41] 坦帕 - 2018年净吸纳量为13.6万平方英尺，甲级租金同比上涨3.6%，约58万平方英尺在建 [43] - 2018年签约18.9万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差23.8%，年末入住率为95.3% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以开发为关键增长引擎，持续筛选投资组合，出售非核心物业，改善资产负债表 [13][14] - 公司致力于在目标债务与EBITDAre比率4.5 - 5.5倍的范围内增长，有灵活性为开发管道剩余3.3亿美元提供资金 [55] - 公司在寻找收购机会时，因资产质量和价格回报问题未找到合适项目，也会常规考察新市场 [76][77][78] - 对于纳什维尔120万平方英尺土地，公司希望有重要锚定客户后再开发，可分小部分建设 [68] - 公司在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡等地就定制开发项目与潜在用户进行常规对话 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场波动是新常态，但经济基本面有利于增长，公司市场需求健康，新供应风险可控，租金持续上涨 [5][6][7] - 公司对纳什维尔前景感到兴奋，对投资组合表现满意，对其前景感到鼓舞 [7][11] - 2019年公司预计同店物业NOI增长加速，入住率年初下降后下半年回升，年末目标为91.25% - 92.75% [30][33] - 公司认为市场环境健康，对优质、位置好的办公产品需求将持续 [45] 其他重要信息 - 公司宣布开发罗利西部7号格伦湖项目，造价4100万美元，12.6万平方英尺，2019年第二季度动工，2020年第三季度完工，2021年第四季度稳定，目前28%预租 [20][21] - 公司获得2.25亿美元远期利率互换，锁定美国10年期国债利率2.86%，若融资将用于偿还2020年6月到期的2.25亿美元定期贷款并减少信贷额度借款 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑填补较大空置空间的指导 - 公司年末入住率指导范围91.25% - 92.75%，包含多种租赁情景，预计填补部分较大空置空间，世纪中心FBI空间约83%已签意向书 [59][60][61] 问题2: FBI空间是否包含在指导中 - 已包含，约83%签意向书的部分将在年末入住 [61] 问题3: T - Mobile空间对NOI的影响 - 2019年无影响，若2020年腾空且无回填，同店NOI全年影响约60 - 75个基点，2020年有部分NOI [62][63] 问题4: 2020年是否有其他较大规模迁出 - 2020年只有三份超10万平方英尺租约到期，两份情况良好，T - Mobile将迁出 [66] 问题5: 纳什维尔120万平方英尺土地的开发策略 - 公司希望有重要锚定客户后再开发，目前市中心有大量投机性建设，会谨慎对待，但有合适客户可随时动工 [68][69] 问题6: 定制开发项目可能所在市场 - 主要在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡，公司有土地和设计，正与潜在用户常规对话 [70] 问题7: 未进行收购的原因及是否考虑新市场 - 未收购是因资产质量和价格回报问题，公司会常规考察新市场，需合适价格和规模机会进入 [76][77][79] 问题8: 租户需求中跨市场或新进入市场租户情况及租户迁出市场情况是否变化 - 因市场而异，第四季度部分新交易有跨市场租户，亚特兰大、纳什维尔和罗利有较多跨市场迁入，租户迁出市场情况无明显变化 [80][81] 问题9: 4.87亿美元开发管道的稳定收益率预期及新格伦湖项目情况 - 公司未按项目披露回报，开发项目实现A + %的GAAP回报并持续以此为目标 [87] 问题10: 材料和劳动力成本增加的影响 - 增加了用户成本，但公司未降低回报要求 [88] 问题11: 同店NOI指导中费用是否会回归较低水平 - 预计运营费用增长约2.5%，为通胀和正常增长水平 [89] 问题12: 如何在劳动力市场紧张情况下控制G&A费用 - 公司有强大系统和人员基础，减少了总建筑面积和建筑数量，向单一地址集中，延长了租约期限 [91] 问题13: 2019年主要市场租金增长预期及排名 - 最强市场为纳什维尔、罗利、坦帕，其次是亚特兰大，其他市场增长较慢，整体租金增长2% - 5% [95] 问题14: 同店NOI全年节奏及免租期结束时间和下半年加速情况 - NOI预计全年加速增长，随着直线租金和优惠结束及控制运营费用，下半年将提升，2019年同店入住率同比略低，年初入住率逆风更明显 [98][99][101] 问题15: 租户决策时间是否变化 - 整体变化不大，与GSA的续约讨论近期放缓，租户决策时间因交易而异，自金融危机后决策更谨慎 [104][105] 问题16: 建筑成本和土地成本变化情况 - 建筑成本每年约增长0.5%，因项目而异，劳动力是重要因素，全国差异不大 [106] 问题17: 收购竞标者减少是否会促使公司更积极处置非核心资产 - 收购和处置的买家群体不同，处置资产的资本化率在7.5% - 8.5%，规模较小，部分处置销售周期可能较长 [109][111] 问题18: 对联合办公或灵活租赁供应商的看法及市场接受度变化 - 联合办公行业发展迅速，模式从针对小企业转向企业客户，更多房东感兴趣并寻求合作，公司已进行六笔交易，占年收入0.85%，会注意客户组合和规模，传统房东可一定程度复制 [115][116][120] 问题19: 复制联合办公空间是否需要额外资本支出 - 若公司开展相关业务，可能采用小开放套房加公共区域形式，目前交易为直接租赁，管理协议租赁需谨慎考虑资本支出和回报 [122][123] 问题20: 是否会采用管理协议类型租赁 - 目前未采用，但不排除未来可能性 [124]