公司信息 - 公司为Highwoods Properties, Inc.，是一家在纽交所上市（NYSE:HIW）的综合性办公房地产投资信托基金（REIT） [5] - 公司总部位于罗利，主要在亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕的最佳商业区拥有、开发、收购、租赁和管理物业 [5] - 公司致力于打造工作场所，认为通过创造环境和体验能为客户、团队成员和利益相关者带来更大价值 [5] - 公司联系方式：执行副总裁兼首席财务官Brendan Maiorana，邮箱brendan.maiorana@highwoods.com，电话919 - 872 - 4924 [3] 财报与会议安排 - 公司将于2024年7月23日周二市场收盘后发布2024年第二季度财报 [3] - 财报电话会议将于7月24日周三美国东部时间上午11点举行 [1] - 美国/加拿大地区拨打(833) 470 - 1428，国际拨打(929) 526 - 1599，接入码794414 [4] - 可通过公司网站www.highwoods.com“投资者”板块“Highwoods Properties Q2 Earnings Call”链接进行直播收听，会议回放也将在公司网站提供 [4]

文章核心观点 公司总裁兼首席执行官将参加Nareit的REITweek: 2024投资者会议的公司圆桌会议演讲 [1] 会议信息 - 演讲时间为2023年6月5日星期三上午9:30（美国东部时间），时长约30分钟 [1] - 网络直播链接可在公司网站获取，演讲结束一小时后可观看回放 [2] 公司介绍 - 公司总部位于罗利，是一家在纽约证券交易所上市的综合性办公房地产投资信托基金，主要在亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕的最佳商业区拥有、开发、收购、租赁和管理物业 [2] - 公司致力于打造工作场所，认为通过创造环境和体验能为客户、团队成员和利益相关者带来更大价值 [2] 联系方式 - 联系人是执行副总裁兼首席财务官Brendan Maiorana，邮箱为brendan.maiorana@highwoods.com，电话为919 - 872 - 4924 [3]

文章核心观点 - 高woods Properties公司股票年初至今上涨11.1%，而行业下跌10.2%，公司受益于阳光地带市场对优质办公物业的需求增长、资本回收计划和开发项目，且资产负债表健康利于长期增长，但面临行业竞争和高利率问题 [1] 公司表现 - 公司股票年初至今涨幅11.1%，行业同期下跌10.2% [1] - 公司目前Zacks排名为3（持有），预计2024年每股FFO在3.46 - 3.61美元，Zacks共识估计为4.56美元 [2] 股价上涨因素 - 公司大部分投资组合集中在高增长的阳光地带市场，租户基础多元化，利于长期租金增长 [3] - 公司优质办公物业需求回升，第一季度租赁922,167平方英尺二代办公空间，含422,889平方英尺新租约 [4] - 阳光地带地区办公空间需求增长、租户返岗将推动公司物业租赁活动 [5] 公司策略与财务状况 - 公司采用资本回收策略，处置非核心资产并重新配置资金用于优质资产收购和增值开发项目 [6] - 公司资产负债表健康，2026年第二季度前无合并债务到期，截至2024年4月16日有1700万美元现金和1000万美元循环信贷额度提款 [7] - 截至2024年第一季度末，公司获标普和穆迪投资级评级BBB/Baa2，利于以优惠利率进入债务市场 [8] 行业竞争与风险 - 来自其他行业参与者的竞争可能限制公司定价能力并影响盈利能力，高利率也是不利因素 [8] 其他推荐股票 - 房地产投资信托行业中美国铁塔（AMT）和OUTFRONT Media（OUT）Zacks排名为2（买入） [9] - 过去一个月AMT当前年度每股FFO共识估计微升至10.53美元，OUT 2024年每股FFO共识估计上调1.8%至1.71美元 [9]

文章核心观点 - Highwoods Properties (HIW) 的股价在过去一个月内上涨了约0.3%，但表现仍落后于S&P 500 [1] - 公司第一季度FFO每股收益为89美分，低于Zacks共识预期的90美分，且较去年同期下降9.2% [3] - 公司调整了2024年的FFO每股收益预期，从之前的$3.46-$3.64调整为$3.46-$3.61 [12] 公司业绩 - 第一季度租赁和其他收入为$211.3 million，超过Zacks共识预期的$207 million，但同比下降 [4] - 运营费用为$156.6 million，同比增长5.3% [6] - 平均现租租金每平方英尺上涨5.7%，加权平均租期为6.7年 [7] - 截至报告期末，公司自有物业的入住率同比下降110个基点至88.5% [8] - 同物业现金净营业收入（NOI）同比增长至$141.5 million [8] - 公司在第一季度处置了两栋非核心办公楼，总价值$16.9 million [9] - 截至第一季度末，公司现金及现金等价物为$16.4 million，较上一季度末的$25.1 million有所下降 [10] - 公司净债务与调整后EBITDAre比率为6.09，较上一季度末的6.13有所改善 [10] 2024年展望 - 公司预计2024年FFO每股收益将在$3.46-$3.61之间，较之前的$3.46-$3.64有所下调 [12] - 公司预计同物业现金NOI（不含终止费）将在0.5%至2%之间，较之前的0%至2%有所上调 [13] - 公司预计平均入住率将在87%至89%之间，与之前的预期保持一致 [13] 市场反应与分析师观点 - 过去一个月，投资者见证了预期的下调趋势 [14] - 公司目前的VGM综合评分为C，其中增长评分为D，价值评分为B [15][16] - 公司目前的Zacks排名为3（持有），预计未来几个月股价将持平 [17] 行业表现 - 同行业的Alexandria Real Estate Equities (ARE)在过去一个月内股价上涨了2.6% [18] - Alexandria Real Estate Equities在最近一个季度的收入为$769.11 million，同比增长9.8%，EPS为$0.97，较去年同期的$2.19有所下降 [19] - Alexandria Real Estate Equities预计当前季度的EPS为$2.35，同比增长4.9%，但Zacks共识预期在过去30天内下调了0.3% [20] - Alexandria Real Estate Equities的Zacks排名也为3（持有），VGM评分为D [21]

文章核心观点 - 公司凭借集中于高增长阳光地带市场的优质办公物业、资本回收计划和增值开发项目有望受益，健康的资产负债表利于长期增长，但面临行业竞争和高利率问题 [1] 利好因素 市场与租户优势 - 公司大部分投资组合集中在高增长阳光地带市场，该市场人口趋势良好、就业增长高于平均水平，且租户基础多元化，有望支持长期租金增长 [2] 需求复苏 - 公司高品质办公物业需求回升，一季度新租赁面积达922,167平方英尺，其中新租面积422,889平方英尺 [3] - 未来办公空间需求将受迁入移民、企业扩张和招聘计划推动，租户重返办公室也将带来积极影响 [4] 资本策略 - 公司采用资本回收策略，处置非核心资产并将资金重新投入优质资产收购和增值开发项目，多年来致力于提升投资组合质量 [5] 财务状况 - 公司资产负债表健康，2026年二季度前无合并债务到期，截至2024年4月16日有1700万美元现金和1000万美元循环信贷额度，拥有投资级评级，利于长期发展 [6] 股价表现 - 过去三个月公司股价上涨18.1%，而行业下跌2.8% [7] 不利因素 竞争压力 - 公司面临来自办公物业开发商、所有者和运营商以及其他商业地产的激烈竞争，可能影响吸引和留住租户及收购优质物业的能力 [8] 市场供需 - 近期部分市场办公需求低迷，开发活动增加将带来新供应，影响公司填补空置空间和维持入住率，预计2024年平均入住率在87 - 89%，明年上半年入住率将触底 [9] 高利率影响 - 高利率增加公司借贷成本，影响房地产购买和开发能力，截至2024年3月31日净债务约33.1亿美元，高利率使股息支付吸引力下降 [10] 其他建议 - 房地产投资信托行业中Lamar Advertising和Cousins Properties排名较好，均为Zacks Rank 2（买入），IRM当前年度FFO每股共识估计过去一个月上调3.7%至8.03美元，CUZ 2024年FFO每股共识估计过去两个月上调1.2%至2.61美元 [11]

文章核心观点 - REITs行业过去一年多表现不佳，但情况会随时间改善，当前市场追逐AI科技股，价值和收益型投资者可关注低估且有稳定现金流的REITs公司，推荐Realty Income Corp.和Highwoods Properties，二者估值低于均值且收益率高，有投资价值 [1][2][3] 分组1：Realty Income Corp.情况 - 公司是目前市场上最大的净租赁REIT，企业价值650亿美元，拥有超15000处商业地产，业务多元化，89%租金来自抗衰退和电商的租户 [3] - 美国独立零售市场规模约1.5万亿美元，工业地产市场规模约2万亿美元，公司拓展数据中心、医疗和博彩领域，美国市场机会达5.4万亿美元，欧洲达8.5万亿美元 [4] - 2023年第四季度新投资27亿美元，初始加权平均现金收益率7.6%，高于此前低通胀年份，2023年全年平均收购资本化率为7.1%，投资加速，同时投资组合入住率达98.6% [5] - 管理层预计2024年调整后每股运营资金（AFFO）中点为4.23美元，较2023年的4美元增长5.8%，可能得益于高入住率和新市场进入，如进入法国、德国和葡萄牙，以及与Digital Realty Trust合作进入数据中心领域 [6] - 公司是少数获标普A - 信用评级的REIT之一，净债务与调整后EBITDAre比率为5.5倍，股息收益率5.7%，派息率74%，去年成为股息贵族，连续26年提高股息，5年股息复合年增长率3.6% [7] - 当前股价53.71美元，远期市盈率与运营资金比率（P/FFO）为12.7倍，略高于2月的12.5倍，远低于历史的17.3倍，分析师维持买入评级，认为公司可实现中个位数的长期每股运营资金（FFO）增长率，结合股息可产生市场水平回报，且波动性小、收益高 [8][9] 分组2：Highwoods Properties情况 - 公司是一家上市30年的办公REIT，在阳光地带的最佳商业区拥有物业，该地区自2020年以来拥堵程度低、人口增长快 [10] - 尽管过去一年多办公物业因远程和混合办公面临风险，但公司较年轻的物业基础表现良好，2024年第一季度同物业现金净营业收入（NOI）增长0.3%，平均在租现金租金增长5.7%，季度末在役入住率88.5%，较去年同期仅下降110个基点，股价过去12个月上涨15% [11][12] - 管理层预计2024年同物业现金NOI中点增长1.25%，每股运营资金（FFO）中点为3.54美元，低于2023年的3.83美元，主要因北卡罗来纳州罗利市物业销售的短期摊薄效应，公司有5.06亿美元的开发项目，预计未来每股FFO将恢复 [13] - 公司获标普BBB信用评级，净债务与EBITDAre比率为6.1倍，预计随开发项目上线和稳定该比率将下降，当前股息收益率7.8%，派息率56%，自2003年以来持续分红，优于部分同行 [14][15] - 当前股价25.68美元，远期P/FFO为7.2倍，虽高于1月的6.2倍，但当时是市场定价错误，分析师维持买入评级，公司估值远低于历史的12.4倍，当前股价反映市场认为公司FFO无增长或下降，但分析师预计明年FFO降幅将收窄，之后恢复4 - 5%的年增长率，投资者可低价获得优质物业和可观收益 [16][17] 分组3：投资建议 - 两家公司股价低于历史估值，投资者可获得高于标普500和其自身历史水平的收益率，长期来看有资本增值潜力，适合逆向投资者 [19]

财务数据和关键指标变化 - 公司交付了每股FFO 0.89美元的优秀业绩,同比现金NOI增长0.3% [15] - 2024年FFO指引中值下调1.5美分,主要受到利率上升和非核心资产出售的影响,但部分被更高的预期NOI抵消 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司签署了922,000平方英尺的二代租赁,其中包括超过400,000平方英尺的新租赁和36,000平方英尺的净扩租 [8] - 公司在开发管线中签署了157,000平方英尺的一代租赁,开发管线现已达到41%的租赁率 [9][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕、亚特兰大和罗利三个市场签署了总量的三分之二,平均租期达7.5年 [36] - 坦帕市场签署了267,000平方英尺,是该市场最活跃的次中心商务区 [40][41] - 亚特兰大市场签署了199,000平方英尺,其中160,000平方英尺为新租赁,是公司最大的新租赁份额 [43] - 罗利市场签署了201,000平方英尺,平均租期近8年,过半为新租赁 [44] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续出售非核心资产,预计全年最多出售1.5亿美元,以提高资产质量和现金流增长 [17][18] - 公司暂无新的开发项目计划,主要是由于建筑成本和利率仍然较高,以及其他开发商资金受限 [29][30] - 公司认为缺乏新供给将有利于公司,因为用户将寻求资金实力雄厚的优质房东 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景保持乐观,认为公司的高质量阳光带投资组合和强大的资产负债表将为公司带来优势 [31][32][59] - 公司预计租赁势头将持续,因为其市场人口和就业增长强劲,加上公司作为长期房东的优势 [12][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Camille Bonnel提问** 询问公司提高同店NOI指引下限的原因,以及如果出现经济下滑,公司对此的信心程度 [63][64][65] **Brendan Maiorana回答** 公司提高同店NOI指引下限主要是由于预期平均租占率略有提升,以及一些费用节省,公司对今年剩余时间的租赁势头保持乐观 [64][65] 问题2 **Blaine Heck提问** 询问公司在租赁中是否因资金实力优势而获得优势,以及公司是否考虑出售匹兹堡资产 [82][83][84] **Ted Klinck回答** 公司的资金实力确实是一大优势,使其能为客户提供所需的装修资金。公司目前暂无出售匹兹堡资产的计划,而是将继续专注于出租和管理这些资产 [85][86] 问题3 **Michael Griffin提问** 询问公司租赁续租率和租赁面积变化情况 [90][91] **Ted Klinck和Brendan Maiorana回答** 公司续租率有所下降,但扩租仍大于缩租。公司签署的租约平均面积在5,000-15,000平方英尺之间,体现了中小客户的需求旺盛 [91][92]

文章核心观点 公司2024年第一季度运营有喜有忧，资金运营情况未达预期且同比下降，虽租金收入超预期但同比微降，运营费用上升、入住率下降，不过租赁业务表现良好，公司还修订了2024年业绩指引 [1][2][8] 各部分总结 财务业绩 - 2024年第一季度每股运营资金为89美分，未达预期且低于去年同期的98美分，同比下降9.2% [1] - 租金及其他收入为2.113亿美元，超预期但同比微降 [1] - 运营费用为1.566亿美元，同比增长5.3% [3] - 同店现金净运营收入微增至1.415亿美元 [5] 租赁业务 - 第一季度租赁92.2万平方英尺二代办公空间，含42.3万平方英尺新租约，年初二代新租超40万平方英尺，一代租约15.7万平方英尺 [2] - 平均每平方英尺现金租金同比上涨5.7%，美元加权平均租期6.7年 [4] 物业情况 - 报告期末在役物业入住率同比下降110个基点至88.5% [5] - 第一季度处置罗利两处非核心办公楼，总价1690万美元，年初四个月出售近8000万美元非核心物业 [2][6] - 目前开发项目总规模5.06亿美元，按美元加权计算已预租41% [2] 资产负债表 - 第一季度末现金及现金等价物为1640万美元，低于2023年底的2510万美元 [7] - 净债务与调整后EBITDAre比率为6.09，低于2023年底的6.13 [7] 业绩指引 - 公司将2024年每股运营资金预期范围修订为3.46 - 3.61美元 [9] - 预计同店现金净运营收入（不含终止费）增幅在0.5% - 2%，平均入住率在87% - 89% [10] 其他REITs业绩预期 - Welltower 2024年第一季度每股运营资金预计为94美分，同比增长10.6% [12] - SBA Communications 2024年第一季度每股运营资金预计为3.30美元，同比增长5.4% [13]

财务表现 - Highwoods Properties在2024年第一季度报告的营收为2.1128亿美元，同比下降0.7%[1] - 每股收益为0.89美元，较去年同期的0.42美元有所增长[1] - 公司的营收超出了Zacks Consensus Estimate 2.09%[1] - 公司的EPS与分析师预期相比有-1.11%的惊喜[1] - 公司的占用率为88.5%，略低于两位分析师平均预期的88.7%[4] - 租金和其他收入中，租约终止费净额为0.53百万美元，低于两位分析师平均预期的0.36百万美元[5] - 租金和其他收入中，合同租金净额为1.7519亿美元，略低于两位分析师平均预期的1.7615亿美元[6] - 租金和其他收入中，其他杂项营业收入为1.1亿美元，高于两位分析师平均预期的0.984百万美元[7] - 租金和其他收入中，根据租赁安排计费的成本回收净额为2.122亿美元，高于两位分析师平均预期的1.742亿美元[8] - 租金和其他收入中，直线租金收入净额为0.334百万美元，低于两位分析师平均预期的0.346百万美元[9] - 每股收益为0.25美元，高于四位分析师平均预期的0.15美元[9] 市场表现 - Highwoods Properties股票在过去一个月中回报率为-1.7%，略优于Zacks S&P 500综合指数的-4.2%变化[10]

财务表现 - Highwoods Properties (HIW)第一季度每股FFO为0.89美元，低于Zacks Consensus Estimate的0.90美元[1] - 公司在过去四个季度中，只有一次超过了FFO预期[2] - Highwoods Properties第一季度营收为2.1128亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate的2.09%[3] - 公司股价自年初以来上涨了约7.6%[5] - 预计未来季度和当前财年的FFO预期为0.91美元和3.57美元[9] 股价展望 - 公司的FFO展望对于投资者来说是一个可靠的衡量标准[6] - 根据最近发布的数据和未来FFO预期，股价的持续性将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[4] 估值和行业前景 - Highwoods Properties的估值修订趋势为混合[8] - 行业前景对股票表现有重要影响[10]