财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度交付了FFO每股0.98美元,同比增长 [15][36] - 同店现金NOI增长0.8%,但受到一家大客户搬出的负面影响 [15] - 季末占用率为89.6% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动总体保持稳定,签署了约100份租约,其中新租赁220,000平方英尺 [16][17] - 租赁续约和扩租超过收缩5倍,体现了中小客户的需求 [17][28] - 租金上涨,现金租金上涨2%,平均租金比一年前高3% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕市场租赁活跃,签署了112,000平方英尺的租约,并有新项目Midtown East获得良好市场反响 [29][30] - 亚特兰大市场签署了81,000平方英尺的租约,其中包括2827 Peachtree项目已达88%预租 [30] - 北卡罗来纳州的夏洛特和罗利市场表现良好,夏洛特的650 South Triumph大楼已达88%出租,罗利的6.3万平方英尺组合也达到90.4%出租 [31][33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持多元化、高质量的投资组合策略,在经济下行中保持较强的抗风险能力 [9][12] - 公司认为高质量的办公物业和优质的业主将更受青睐,公司的物业表现优于市场平均水平 [11][12] - 公司正在积极处置非核心资产,为未来投资机会做准备 [17] - 公司518百万美元的开发管线进展顺利,预计将带来约40百万美元的NOI [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求将受到负面影响,但高质量物业将更受青睐 [13][24] - 公司预计2023年全年FFO为3.68-3.82美元/股,同店现金NOI增长-0.5%至1.0% [20] - 公司的资产负债表强劲,有充足的流动性支持未来发展 [39][41]

办公物业入住率情况 - 公司办公物业组合的入住率从2022年12月31日的91.0%降至2023年3月31日的89.4%，预计2023年剩余时间平均入住率约为89.0% - 90.0%[110] 办公物业租约情况 - 2023年第一季度签订的新租约和续租约的年度综合公认会计原则租金为每可出租平方英尺33.30美元，较同一办公空间的先前租约高出15.9%[112] - 2023年第一季度签订的二代办公新租约可出租面积为219,510平方英尺，续租约为302,349平方英尺，所有办公租约共计521,859平方英尺[111] - 佐治亚州税务局租约2024年12月到期，预计到期后减少约60%办公空间需求[128] 主要客户占比情况 - 截至2023年3月31日，美国银行（3.8%）和Asurion（3.5%）占公司年化公认会计原则收入的比例超过3%[113] 净营业收入情况 - 2023年第一季度同一物业净营业收入较2022年增加0.3百万美元，即0.2%，预计2023年剩余时间同一物业净营业收入将低于2022年[115] - 2023年第一季度净营业收入较2022年增加2.1百万美元，即1.4%，预计2023年剩余时间净营业收入将低于2022年[116] - 2023年第一季度净营业收入为1.47021亿美元，2022年同期为1.44956亿美元[183] - 2023年第一季度同店净营业收入为1.43253亿美元，2022年同期为1.42993亿美元[183] - 2023年第一季度同店现金净营业收入为1.36777亿美元，2022年同期为1.35688亿美元[183] 公司资金及债务情况 - 截至2023年4月18日，公司约有2000万美元现有现金，在7.5亿美元循环信贷安排中提取了2.57亿美元，该信贷安排将于2026年3月到期[121] - 截至2023年4月18日，循环信贷安排的可用额度为4.921亿美元[122] - 截至2023年3月31日，公司杠杆率为42.8%，摊薄后普通股股数为1.078亿股[121] - 除2亿美元两年期无担保银行定期贷款将于2025年10月到期外，公司在2026年前无到期债务[125] - 公司7.5亿美元无担保循环信贷安排将于2025年3月到期，有额外2亿美元借款额度，截至2023年3月31日和4月18日，分别有2.55亿美元和2.57亿美元未偿还，未使用额度分别为4941万美元和4921万美元[155] - 2023年第一季度公司获得第三方2亿美元五年期有担保抵押贷款，固定利率5.69%，2028年4月到期，产生130万美元债务发行成本[156] - 截至2023年3月31日，固定利率债务本金余额为24.759亿美元，较2022年12月31日增加1.983亿美元[186] - 截至2023年3月31日，固定利率债务的估计总公允市场价值为20.899亿美元，利率上升100个基点，其公允市场价值将降低1.093亿美元；利率下降100个基点，其公允市场价值将增加1.169亿美元[186] - 截至2023年3月31日，浮动利率债务余额为8.05亿美元，较2022年12月31日减少1.31亿美元[187] - 截至2023年3月31日，浮动利率债务加权平均利率上升或下降100个基点，年度利息费用将相应增加或减少810万美元[187] 公司收入及费用变化情况 - 2023年第一季度租赁及其他收入比2022年增加640万美元，即3.1%[133] - 2023年第一季度运营费用比2022年增加430万美元，即7.0%[134] - 2023年第一季度折旧和摊销比2022年增加100万美元，即1.4%[135] - 2023年第一季度一般及行政费用比2022年减少110万美元，即8.4%[136] - 2023年第一季度利息费用比2022年增加870万美元，即35.7%[137] - 2023年第一季度处置物业收益比2022年减少370万美元[139] - 2023年第一季度马克尔合资企业脱表确认收益1180万美元[140] - 2023年4月21日，公司从麦金尼&奥利夫合资企业赎回短期优先股获得4000万美元净收益[151] - 2023年和2022年第一季度，非同一物业组合的租赁及其他收入分别为600万美元和410万美元，租赁物业及其他费用分别为220万美元和210万美元[182] 公司物业开发情况 - 截至2023年3月31日，公司正在开发160万可出租平方英尺的办公物业[152] 公司股权相关情况 - 2023年第一季度公司与多家机构签订股权分销协议，可出售至多3亿美元普通股，但该季度未发行[154] 公司股息情况 - 2023年4月19日公司宣布每股0.5美元现金股息，6月13日支付给5月22日登记股东；2023年第一季度已宣布并支付每股0.5美元现金股息[163][164] 公司现金及等价物情况 - 截至2023年3月31日公司有1570万美元现金及现金等价物[166] 公司资产出售计划 - 2023年公司预计出售至多4亿美元非核心资产[169] 公司资金运营情况 - 2023年第一季度公司资金运营情况：净收入4495.4万美元，资金运营总额1.06335亿美元，可供普通股股东的资金运营额1.05714亿美元，每股可供普通股股东的资金运营额0.98美元[177] 公司同性质物业组合情况 - 截至2023年3月31日，公司同性质物业组合包括158处运营中物业，可出租面积2700万平方英尺；截至2022年12月31日，包括148处运营中物业，可出租面积2440万平方英尺[179][181] 公司净收入情况 - 2023年第一季度净收入为4495.4万美元，2022年同期为4210.3万美元[183] 信贷安排违约情况 - 循环信贷安排违约时，拥有至少51%总承诺的贷款人可加速未偿还借款；运营合伙契约下，至少25%本金的受托人或持有人可在违约60天未治愈后加速本金偿还[158][159]

项目开发与投资 - 2827 Peachtree项目预计在2025年完成，投资额为4000万美元，已租赁率为75%，总面积为135,000平方英尺[1] - Four Morrocroft项目预计在2024年完成，投资额为1200万美元，已租赁率为100%，总面积为18,000平方英尺[1] - 公司的开发潜力总计约为18亿美元，其中包括在纳什维尔、亚特兰大、拉利、夏洛特、奥兰多和坦帕的多个项目[5] - 公司的开发管道总面积为1.6百万平方英尺，预计将为未来的收入增长提供支持[24] - 2023年开发项目中，Granite Park Six的投资额为4200万美元，租赁率为2%[64] 财务表现 - 截至2022年12月31日，公司的总租赁面积为28.8百万平方英尺，整体出租率为91.1%[17][19] - 2022年，公司的同物业现金净营业收入（NOI）增长率为4.0%[24] - 2022年新租赁面积达到1.6M平方英尺，超过疫情前的峰值[34] - 2022年净有效租金（NER）较2019年增长19%[36] - 2022年年末占用率为89%，预计2023年将达到91%[56] - 2023年每股FFO预期在3.66美元至3.84美元之间[56] - 预计2023年每股土地销售收益为0.13美元[56] 市场与租赁情况 - 公司的市场吸收率在2022年为14.0%，显示出强劲的市场需求[26] - 公司的投资组合中，CBD（中央商务区）市场占比为95%，显示出对优质资产的集中投资策略[28] 收购与处置 - 2022年收购总额为36亿美元，处置总额为28亿美元[38] - 2022年开发项目总额为20亿美元[39] 债务与利率 - 2022年公司债务与优先股占总资产的比例为41.6%[58] - 2022年加权平均利率为4.1%[58] 未来展望 - 在建开发项目预计在稳定后每年产生约4000万美元的净营业收入（NOI）[3]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年FFO为每股4.03美元，处于10月上调后指引的中点，较原2022年FFO指引高出0.19美元；剔除每股0.13美元的土地出售收益后，2022年核心FFO为每股3.90美元，较初始指引中点高出0.06美元 [21] - 第四季度实现净利润2760万美元，即每股0.26美元；FFO为1.031亿美元，即每股0.96美元 [43] - 2023年FFO展望为每股3.66 - 3.82美元，预计利息费用将显著增加，同店现金NOI增长预计在中点持平，低于历史平均水平 [141] - 截至2022年底，债务与EBITDA比率为5.9倍，因收购McKinney & Olive和开发项目投资增加，但总体仍处于较低水平 [22] - 预计2023年利息费用每股将增加0.25 - 0.30美元，2022年CAD派息比率低于75%，有充足现金流用于再投资 [23][149] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年签署了150万平方英尺的新租约，为2014年以来最多；第四季度签署了33.7万平方英尺的新租约和92.4万平方英尺的二代租约 [10] - 第四季度签署28份扩张租约，扩张与收缩比例为3.5:1，净扩张面积达8.1万平方英尺；还签署了一份31.2万平方英尺的续约租约 [138] - 2022年投资4亿美元在夏洛特和达拉斯收购了一流资产，第四季度在达拉斯收购了McKinney & Olive，总投资1.97亿美元 [5][129] - 2022年出售了1.33亿美元的非核心土地和建筑物，计划2023年出售多达4亿美元的非核心资产 [11][13] - 开发项目方面，第四季度将坦帕的Midtown West投入使用，出租率达97%；宣布了Midtown East开发项目，面积14.3万平方英尺 [6][140] - 160万平方英尺的开发管道总投资5.18亿美元，已预租21%；其中三个项目约80万平方英尺、投资2.34亿美元计划2023年交付，但预计2025年第一季度至2026年第一季度才能稳定 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利市场签署了26.3万平方英尺租约，季度末出租率92%，市场租金同比增长5.1% [17] - 达拉斯市场的McKinney & Olive大楼面积55万平方英尺，出租率99%，预计完成并稳定后将为公司NOI贡献6% [19] - 全国市场本季度实现正净吸纳量，市场租金同比增长4.7% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为投资组合应多元化，避免过度依赖单一客户、市场、行业或租约规模，以实现长期可持续回报 [34] - 计划2023年成为净卖家，出售非核心资产，同时不太可能进行收购；将利用处置收益偿还债务，减少浮动利率敞口 [13][56] - 基于成功经验，将以Highwoods Commons品牌正式推出多种灵活办公选项 [15] - 继续实施BBD战略，升级市场和资产，将业务拓展至阳光地带高增长市场 [142] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不佳，第四季度租赁情况良好；2023年FFO展望低于2022年实际结果，但公司过去12年实现了每股正常化FFO的复合年均增长 [7][137] - 随着Tivity租户搬离和替代租户租约2024年初才开始，2023年入住率和同店现金NOI将受到负面影响 [4] - 公司对投资组合的质量和弹性充满信心，认为其能够吸引优质客户，实现长期增长 [16] 其他重要信息 - 公司今日提交了新的S - 3货架注册声明，并更新了ATM计划；FFO展望假设2023年无ATM发行 [24][46] - 自2019年以来，公司现金NOI增长16%（7500万美元），资本支出下降8%（1200万美元），投资组合产生的现金增加8700万美元，CapEx与NOI比率改善15% [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI展望中剔除第一季度大型租户搬离影响后的留存率是多少 - 2023年考虑Tivity搬离后留存率约为40%，剔除该因素后略低于50% [25] 问题: 阳光地带市场的返岗情况如何，是否有市场或租户类型返岗更强 - 阳光地带市场比大型门户市场返岗更快，主要是小客户和郊区客户先返岗，大公司返岗较慢 [52] 问题: 2024年回填租金与Tivity支付租金相比如何 - 现金基础上有适度增长，GAAP基础上有两位数增长，公司对租赁执行情况满意 [53] 问题: 灵活办公选项的具体情况，哪些建筑或市场适用，多少办公空间可转换为灵活用途 - 在纳什维尔按楼层推出普通样板套房取得成功，不同市场和客户对灵活空间需求不同，难以确定可转换比例 [55][78] 问题: 2023年新租赁量的预期如何 - 2022年租赁情况良好，签署了330万平方英尺租约，其中150万平方英尺为新客户；2023年第一季度开局良好，租赁管道活跃，但多为小交易 [48] 问题: 小或中型租户主要是哪些类型 - 包括来自外地的律师事务所、金融服务和工程公司等 [49] 问题: 2023年入住率的轨迹如何，高低端指引的影响因素是什么 - 由于Tivity搬离和其他租户到期，入住率将受到影响；2024年初Tivity的回填租户将入驻，预计2023年底入住率比2022年底低100个基点 [83][85][59] 问题: 转租市场的趋势如何，公司投资组合中的情况怎样 - 罗利市场转租空间占可用空间比例最大，但公司在该市场无相关暴露；纳什维尔市场转租空间减少；多数市场转租量季度间保持稳定，同比有所上升 [87][88] 问题: 2023年建筑改善和二代费用的预期是多少 - 该数字波动较大，预计租赁相关费用相对稳定，具体取决于租赁量和性质 [64] 问题: 2023年处置是否会集中在下半年，是否有上半年可完成的交易 - 处置金额高度依赖投资销售市场稳定，可能集中在下半年；目前有几处建筑和土地交易进展良好，上半年可能完成部分交易 [90] 问题: 公司资本需求如何，是否会发行额外债务，杠杆率趋势如何 - 公司资本结构灵活，无债务到期压力；可能会进行融资以减少浮动利率敞口，将根据情况灵活操作 [79][80] 问题: 租金情况如何，平均交易规模约1万平方英尺，大交易租金是否有压力 - 目前租金保持稳定，有免租期；大交易租金情况因具体情况而异，数据点不足难以判断 [109][112] 问题: 大型交易是否更多集中在郊区市场 - 数据点不足，难以得出明确结论 [120] 问题: 2023年租赁和维护资本支出预期如何 - 预计与2022年基本一致，但难以准确衡量 [122] 问题: 匹兹堡投资组合出售情况如何，是否会推迟到2024年 - 出售取决于债务和投资销售市场恢复，目前已聘请经纪人准备上市；在此期间，当地租赁活动良好，可能会等待市场改善 [91] 问题: 自年初以来，随着更多公司制定明确返岗计划，利用率是否有提升 - 小和中型客户早已返岗，大公司也有明确计划，利用率在周二、周三、周四较高 [106][73] 问题: 开发项目租赁管道目前情况如何 - 不同项目情况不同，部分项目预租情况良好，部分项目仍在推进中；对部分项目的承保预期仍有信心 [161][162][154] 问题: 与沿海竞争对手相比，公司市场是否有业务信心和决策意愿提升的迹象 - 公司市场和客户已领先于曲线，小和中型及郊区客户较早返岗；目前多数公司有明确的每周三天返岗计划 [170][171] 问题: 公司投资组合中城市与郊区的分布情况，两者运营表现是否有差异 - 投资组合分为CBD、填充区和郊区，郊区约占四分之一，填充区和CBD大致平分；公司的CBD与门户市场的CBD有不同特点 [185][186]

公司股权结构 - 截至2022年12月31日，公司持有运营合伙企业全部优先股和1.048亿股（占比97.8%）普通股，有限合伙人持有剩余240万股普通股[26] - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业全部优先股和1.048亿股（占比97.8%）普通股，有限合伙人持有剩余240万股普通股[26] 资产运营与投资 - 2019年初以来，公司收购400万平方英尺优质办公资产，总投资19亿美元；交付210万平方英尺预租新办公项目，总投资7.62亿美元；出售710万平方英尺非核心资产，收入11亿美元[33] - 自2019年初以来，公司收购400万平方英尺优质办公资产，总投资19亿美元；投入使用210万平方英尺新办公开发项目，总投资7.62亿美元；出售710万平方英尺非核心资产，售价11亿美元[33] - 截至2022年12月31日，公司全资和合资开发项目预计总投资9.286亿美元[33] - 截至2022年12月31日，公司全资和合资开发项目预计总投资9.286亿美元[33] 员工数量与结构 - 截至2022年12月31日，公司有345名全职员工，较2021年减少3人[44] - 截至2022年12月31日，公司有345名全职员工，较2021年减少3人[44] - 约69%的员工在分公司工作，约2%的员工在公司开发部门，约3%的员工为租赁专业人员[46] - 约69%的员工在分公司办公室工作，约2%在公司开发部门，约3%为租赁专业人员[46] - 公司约33%的员工为高技能专业人员，平均年龄为51岁，比其他员工平均年龄大4岁[47] - 约33%的员工是高专业化和技能化的行业专业人员，平均年龄为51岁[47] - 截至2022年12月31日，36%的员工为女性，26%的员工为有色人种；2022年新招聘员工中，39%为女性，39%为有色人种[63] - 截至2022年12月31日，公司36%的员工为女性，26%为有色人种；2022年新招聘员工中，39%为女性，39%为有色人种[63] 员工离职率 - 过去三年，公司员工年均离职率为14%，低于全国行业平均水平24.3%；2022年离职率为21%，低于全国行业平均水平25.8%[44] - 过去三年，公司平均年员工流失率为14%，低于全国行业平均的24.3%；2022年流失率为21%，低于全国行业平均的25.8%[44] 员工任期与年龄 - 截至2022年12月31日，公司员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[45] - 截至2022年12月31日，公司员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[45] 员工成本 - 2022年，公司员工总成本约为6100万美元[46] - 2022年，公司员工总成本约为6100万美元[46] 员工薪酬激励 - 近50%的员工有资格获得年度奖金，奖金通常为基本工资的5% - 30%；约15% - 30%的员工每年会获得500 - 2000美元的酌情奖金[52] - 近50%的员工有资格获得年度奖金，通常为基本工资的5% - 30%；约15% - 30%的员工每年获得酌情奖金，通常为500 - 2000美元[52] - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权奖励薪酬[53] - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权激励补偿[53] - 除高管外的所有员工可从开发激励池中获得现金奖励，奖励金额通常在1000 - 10000美元之间[55] 员工福利 - 超95%的员工参与401(k)退休储蓄计划，公司提供匹配缴款；近35%的员工参与员工股票购买计划，可享受15%的普通股购买折扣[58] 员工职业发展 - 过去五年，公司通过简化和精简运营，减少了近100名员工；近三分之一的现有员工在任职期间有显著的职业晋升[61] 公司核心投资组合位置 - 公司核心投资组合主要位于亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕等城市的商务区[34] 公司收入占比 - 截至2022年12月31日，仅美国银行（3.8%）和Asurion（3.6%）占公司年化GAAP收入的比例超过3%[57] - 截至2022年12月31日，美国银行和Asurion分别占公司年化GAAP收入的3.8%和3.6%[57]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为3830万美元，即每股0.36美元；FFO为1.116亿美元，即每股1.04美元，其中包括每股0.07美元的净土地销售收益 [37] - 调整土地销售收益、定期费用和信贷准备金的季度波动后，二季度到三季度变化的主要驱动因素是三季度运营利润率下降、二季度处置的全面影响以及平均利率上升，部分被夏洛特Legacy Union的SIX50收购贡献抵消 [38] - 同店现金NOI增长为负，GAAP NOI增长为正，当GAAP NOI增长高于现金NOI增长时，通常是未来现金NOI上升趋势的前瞻性指标 [39] - 2022年更新后的FFO展望为每股4.02 - 4.04美元，核心FFO预计同比增长3.5%，与2019年以来的复合年增长率相匹配，且接近2010年以来的3.9%年增长率 [41][44] - 债务与EBITDA比率本季度升至5.6倍，计划长期以杠杆中性的方式为业务提供资金，预计净债务与EBITDA比率在不进行处置或股权发行的情况下将保持在6倍以下 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：自2021年初以来，新客户总体上抵消了因居家办公或混合办公安排而缩减规模的客户，七个季度内投资组合 occupancy率提高了40个基点；平均每季度有32.2万平方英尺的二代新租赁，比之前10年平均水平高16%；平均GAAP租金增长率为12.7%，现金租金增长率为1.2%；平均租期为5.9年，与长期平均水平一致；净有效租金比2018年和2019年的平均水平高1.5%；第三季度新租赁量为51.8万平方英尺，是2014年以来最高，总租赁量超过100万平方英尺，平均租期为7.4年，比五个季度和10年平均水平长1.5年，净有效租金比五个季度平均水平高22% [8][9][10] - 投资业务：8月中旬以2.03亿美元完成夏洛特Uptown的SIX50收购，该建筑80%已出租；本季度以2300万美元出售里士满的一块混合用途土地，实现900万美元FFO收益 [13][14] - 开发业务：当前开发管道按公司份额计算为5.33亿美元；坦帕的Midtown West项目目前92.5%已出租，下季度将转入服务中投资组合；五个在建开发项目按公司份额计算总投资为4.76亿美元，综合预租率为22%；达拉斯的Granite Park Six和23 Springs开发项目有健康的租赁兴趣和良好的长期前景 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔市场：本季度签署了38万平方英尺的租约，季度末 occupancy率超过95%；市场整体本季度实现正净吸纳量，租金同比上涨4% [27][29] - 罗利市场：签署了18.6万平方英尺的租约，季度末 occupancy率为91.4%；市场连续四个季度实现正净吸纳量，市场租金同比上涨5% [30][31] - 夏洛特市场：市场租金同比上涨4.5%，连续两个季度实现正净吸纳量，季度末 occupancy率为94.3%；收购36.7万平方英尺的650 South Tryon Tower后，在夏洛特三个目标BBD拥有200万平方英尺的优质建筑或开发用地 [31][32] - 达拉斯市场：人口和就业人数连续季度增长，目前居民超过800万，就业人数超过400万；穆迪分析显示，办公使用岗位同比增长8.3%，新增9.3万个岗位 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在不断发展的阳光地带市场的最具活力和活力的BBD拥有高品质工作场所，通过该战略在多个商业周期和办公使用模式变化期间持续提供稳定的指标 [11] - 为减轻潜在逆风影响，公司加强了流动性，积极应对最大的待到期租约，降低了未来租赁计划的风险 [12] - 计划退出匹兹堡市场，但鉴于投资销售市场的不确定性和强大的资产负债表，公司可以耐心等待 [20] - 在投资和收购方面，公司将高度选择性和战略性，注重资产质量、子市场、替代成本和稳定收益率等因素 [56] - 在开发方面，公司采取谨慎态度，提高了开发门槛，对每个项目进行严格的压力测试 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场、BBD和投资组合具有韧性，第三季度租赁表现强劲，未来租赁到期风险降低，开发管道前景良好，土地储备有吸引力，资产负债表状况良好，有信心实现增长，认为公司的最佳时期即将到来 [23][24] - 尽管美国和全球经济面临明显逆风，但公司通过加强流动性和提前应对租约到期等措施来减轻影响 [12] - 随着利率上升和债务可用性降低，投资销售市场放缓，但公司资产负债表状况良好，有足够的流动性完成开发管道并保持充足的资金 [19] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，相关文件中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [5] - 公司认为2022年第四季度将是运营费用和停车收入稳定水平的良好代表 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从规模和行业角度，公司市场中最活跃的租户类型有哪些 - 新租赁方面，本季度签署了36个新客户租约，主要活跃行业为金融服务，其次是医疗保健和技术，之后是多个不同类别 [54] 问题2: 如何看待匹兹堡资产出售的时机和定价，以及对投资和开发的影响 - 由于资本市场混乱，近期预计不会有太多处置；公司是股东资本的良好管理者，在当前环境下有资金进行机会性投资，但会保持谨慎和选择性，收购必须具有高度战略性 [55][56] 问题3: 同店NOI本季度首次为负的驱动因素及未来趋势 - 主要原因是运营费用同比增加640万美元，扣除回收后费用增加400万美元，以及直线租金比以往季度高150万美元；预计未来几个季度这些逆风因素将消散，核心同店趋势积极，长期增长率约为2.5% - 3% [57][58][60] 问题4: 如何看待未来一两年的现金租赁利差 - 公司投资组合平均在租年度租金 escalators约为2.5%，过去几个季度现金续租利差略低于此，预计未来几个季度仍将保持在非常低的正个位数水平 [63][64] 问题5: 从资本市场情况和与银行的最新对话来看，资产负债表情况如何 - 10月完成了一笔三年期可展期的定期贷款，增加了短期流动性；公司目前不需要大量融资，资本可用性降低，但公司资产负债表状况良好，信贷额度约有6亿美元可用，且直到2025年都没有债务到期 [65][66] 问题6: 10月是否看到因经济放缓而导致的租赁决策放缓或变化 - 本季度租赁量开局良好，参观活动仍然强劲，但有少数交易被暂停，可能是由于潜在的逆风因素；10月延续了上季度的租赁势头 [67][68] 问题7: 租户现在的需求与近期相比有何不同 - 租户普遍高度关注通过租赁决策和投资获得竞争优势，以吸引人才回到工作岗位；他们注重通勤便利性和建筑配套设施，与公司合作实现更多建筑配套设施的提升 [72][73] 问题8: 宏观经济变化如何影响公司的外部增长和开发资金策略 - 收购方面需要非常特殊的资产和合适的定价；开发方面门槛提高，公司会对每个项目进行严格的压力测试，考虑市场、子市场、开发不足情况以及假设较低租金、较长租赁期、较高租户改进成本和更多优惠套餐等因素下的收益率 [75][76] 问题9: 市场中的转租空间情况以及竞争对手的定价和租赁条款情况 - 大多数市场中的转租空间仍然较高，部分转租空间具有竞争力，公司在过去一年左右失去了少数交易给竞争转租空间，但并非所有转租空间都具有吸引力，有些是短期的、不提供租户改进成本、没有续租选项，且多为低质量资产和子市场 [82][83] 问题10: 是否考虑使用资金回购股票 - 公司董事会几乎每个季度都会讨论这个问题，但公司希望保护强大的资产负债表，不想为回购股票而增加杠杆；在当前资本市场情况下，保持流动性很重要，回购股票并非不可能，但目前不是公司计划要做的事情 [84][85][86] 问题11: 购买资产的资本化率要多高才比回购公司BBD资产组合更有吸引力 - 这在一定程度上是一个数学问题，公司会从长期角度考虑资本的使用，但不想为了做这件事而增加杠杆，不过这是一个有吸引力的估值，公司会考虑 [87] 问题12: 如何考虑债务的可变利率部分的互换或其他措施 - 目前这不是公司的首要任务，因为公司计划通过处置资产收益以杠杆中性的方式为投资活动提供资金，如果将部分浮动利率敞口互换为固定利率，会降低公司自由使用处置资产收益偿还债务的灵活性；公司在达拉斯合资企业的建设贷款上有利率上限保护 [88][89] 问题13: 匹兹堡的销售环境和潜在销售情况如何 - 目前交易市场的可见性较低，大多数人处于价格发现模式；虽然看到一些高质量资产有交易完成，但有一定折扣，约为10%左右；由于债务市场缺乏流动性，交易环境受到影响；公司有多个资产准备出售，但不急于在当前环境下出售，可以耐心等待 [93][94] 问题14: 较大租约到期情况和相关空间的活动如何 - 2023年只有两个超过10万平方英尺的租约到期，一个是纳什维尔的Tivity Health，已基本回填；另一个是罗利的客户，将缩减规模，公司已延长租约，且对大部分空间有强劲的潜在租户，预计停机时间较短 [97][98][99] 问题15: 续约讨论的期限如何，Tivity的停机时间是多久 - Tivity的停机时间约为一年，因为需要对建筑进行重新定位和外部工作；续约方面，有扩张和收缩情况，受益于所在的增长市场，专业服务、金融服务和工程公司等有更多需求，希望获得更多租户改进成本以签订长期租约；虽然有少数大型组织可能会推迟续约决策，但也有原本想缩减规模的租户后来决定保持原状 [104][105][107] 问题16: 关于Asurion的转租情况，公司是否分享转租收益，是否与他们讨论过未来资产使用计划 - Asurion公开宣布将约9万平方英尺的空间投放转租市场，但他们的计划仍在演变中，公司目前没有太多细节；类似情况如Bridgestone几个季度前宣布将部分楼层投放转租市场，但尚未积极转租 [110][111] 问题17: 650收购的机会如何 - 650自签订合同以来租赁情况有所改善，自收购完成后仍在继续出租；该建筑与公司的美国银行塔楼物理相连，共享停车设施，是自然的契合点；该建筑位于夏洛特活动的中心地带，目前有租户将空间投放转租市场后又被填满，公司还与其中一个租户直接洽谈续租事宜 [113][114] 问题18: 如果匹兹堡资产有收益，能否用该收益收购合作伙伴的股份 - 从税收角度来看，公司正常的应纳税收入与每股2美元的股息大致相符，没有太多空间吸收资本收益；但公司有税收策略，短期内可以通过这些策略使用处置资产收益进行再投资或偿还债务等 [117][118][119] 问题19: 2022年运营费用增长滞后的主要原因是什么，相关计算是否合理 - 运营费用增长滞后的主要原因是利用率自夏季以来有所提高，尤其是劳动节后更高，同时也受到通货膨胀压力的影响；目前运营费用和停车收入已基本恢复到正常水平，预计未来运营利润率相对稳定，但运营费用扣除回收后在明年上半年仍可能是一个较小的逆风因素，之后将逐渐正常化 [124][125][128] 问题20: 弗吉尼亚泉YMCA场地的产权或重新分区情况如何，预计何时开始营销或动工 - 该场地位于田纳西州布伦特伍德，是一个进入门槛较高的市场；公司正在进行设计，本月将提交场地规划，理想情况下明年准备好动工；该项目在总体规划中增加了一个强大的零售组件，受到当地市场的积极响应 [131][132][133]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporat ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1美元，较2021年第二季度增长8% [24] - 净收入为5050万美元，即每股0.48美元 [40] - 调整FFO展望至每股3.92 - 4.00美元，中点较之前提高0.06美元，自2月引入2022年展望以来中点提高超3% [42] - 6月30日债务与EBITDAre比率为5.2倍，已恢复到收购PAC前的水平 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署117笔二代交易，总面积68.3万平方英尺，包括24.3万平方英尺新交易，扩张与收缩比例为2:1；签署49笔新交易，7月签署超35万平方英尺二代租约，包括13万平方英尺新交易 [27] - 第二季度GAAP租金增长12.6%，净有效租金为每英尺16.98美元，较前五个季度平均水平高10%，为2020年第三季度以来最高 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场持续有迁入人口，失业率低于全国平均水平，周二至周四实体入住率最高，多个BBD和资产达到或接近疫情前水平，二季度活动多来自小用户，主要在郊区BBD [29] - 罗利季度末入住率91.9%，租赁量最大，达19.9万平方英尺，市场租金同比增长6%，连续三个季度实现正净吸纳量 [30] - 夏洛特季度末入住率94%，签署3.3万平方英尺租约，包括美国银行大厦2.2万平方英尺新交易，650 South Tryon有良好租赁势头 [30] - 纳什维尔签署9.5万平方英尺租约，包括17笔新交易，入住率稳定在95%，Virginia Springs II开发项目已100%出租，市场租金同比增长6%，就业增长率达5.5%，高于全国平均水平 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化办公楼组合，在市场的BBD区域实现长期有吸引力和可持续回报，选择人口和就业增长超全国平均、经济实惠且商业友好的市场 [9] - 进入达拉斯市场，与Granite Properties合作开发两个项目，分别是Granite Park Six和23Springs，增加总开发管道至5.59亿美元，32.7%已预租 [11][12][15] - 出售1.01亿美元非核心物业，包括9100万美元办公楼和1000万美元土地，实现到2022年年中将资产负债表指标恢复到收购PAC前水平的目标 [19] - 计划通过退出匹兹堡市场为进入达拉斯市场提供资金，预计完成达拉斯新项目稳定和匹兹堡市场退出后，结合预期的G&A节省，将大致保持杠杆中性并增加现金流，同时提高投资组合质量和长期增长率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其地理位置、BBD选择、投资组合质量、开发管道、土地储备和强大的资产负债表使其相信未来会更好 [26] - 尽管投资销售市场因利率上升和资本稀缺而不确定，但公司资产负债表状况良好，无需筹集外部资本来支持收购和开发项目，预计未来几个季度市场仍将波动，但低杠杆运营使其能够抓住机会进行额外投资 [20][21] - 公司团队在按时和按预算交付项目方面的成功记录，使其对当前开发管道和未来机会充满信心，包括土地储备支持的超40亿美元未来潜在开发项目 [33] 其他重要信息 - 二季度有一笔土地销售收益0.02美元，以及与单个客户租金损失和直线租金应收账款非现金信贷损失相关的损失0.02美元，两者基本相互抵消 [40] - 重新安排2亿美元无担保银行定期贷款，将到期日从2022年11月延长至2026年5月，借款利率降低约15个基点；获得1.5亿美元延迟提取无担保银行定期贷款，需在2022年8月前提取，2027年5月到期 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明二季度租户减值的背景，以及信用观察名单情况，是否会持续出现此类问题 - 是纳什维尔的一个客户因合同取消业务下滑，公司保守处理，冲销其直线租金储备和应收账款，但该客户已转租部分空间，公司预计可直接与转租租户合作，未来风险较小，不代表投资组合存在其他信用问题，自疫情以来公司每月租金收取率超99% [57][58] 问题2: 该客户所在行业及是否仍在投资组合内 - 该客户在医疗保健行业，已被移出占用名单，这也是降低年末入住率范围上限的原因之一 [59] 问题3: 年底前进行更多资产出售并导致数据下降的可能性 - 由于资本市场波动，价格发现困难，债务成本上升且可用性降低，公司对今年剩余时间的资产处置持保守态度；即使有处置收益，也可能在年底，对FFO展望影响较小 [63][64][65] 问题4: 市场价格发现情况，是否有资本回报率、内部收益率或每英尺价格的变化 - 6月和7月有少量交易完成，但价格是5月确定的，亚特兰大有一笔高调交易未达到指导价格，但资本回报率仍有中4%左右，公司在等待过去45天定价的交易情况 [66] 问题5: 买家群体情况 - 更多是现金买家，债务市场困难，全现金买家可能有机会以市场清算价格购买卖家需要出售的资产，买家群体较浅 [67] 问题6: 除650 Tryon收购外，是否有其他已知事项对第三或第四季度FFO每股收益有重大正负影响 - 主要影响因素包括650 Tryon收购、利率上升导致利息费用增加、第三季度通常是利润率最低的季度，第四季度利润率与第二季度相似，这些因素可帮助推测FFO范围中点的变化 [72][73][74] 问题7: Tivity是否仍在协商，是否确定搬出 - Tivity确定搬出，公司正在协商大部分空间的回填，谈判正在进行中，有一个强劲的潜在租户 [76] 问题8: 夏洛特南端开发项目的时间安排，是否可以分开出售建筑并让公寓先开工而不与办公楼开工绑定 - 该地块有多种开发方式，可先建住宅再建办公楼，也可增加酒店组件，目前有一些现有建筑有租期，公司可收取租金并在未来几年规划开发 [78][79] 问题9: 匹兹堡何时进入待售和终止运营类别，是否会有减值和FFO影响项目，如遣散费等在2022年下半年还是2023年影响财务报表 - 不会进入终止运营类别，因为不是单独的业务板块；待售情况取决于何时签订合同，目前没有预设时间表；预计遣散费或关闭办公室相关成本不会对G&A费用产生重大影响 [81][82] 问题10: 解释进入达拉斯采用合资开发结构的原因，特别是考虑到该市场供应增加的情况 - 达拉斯是增长最快的市场之一，疫情期间增长加速，公司与Granite Properties合作，该公司在达拉斯有30年运营经验，在最佳BBD区域有开发经验且经历过市场周期考验，合资开发可实现更好回报，是进入达拉斯市场的最佳方式 [85][86][88] 问题11: 计划退出匹兹堡市场的考虑时间和时机因素 - 匹兹堡市场表现良好，但考虑到达拉斯的机会和公司股价情况，需要通过资产出售为进入达拉斯提供资金，经过数月考虑，认为匹兹堡是进入达拉斯的合适匹配，从长期增长角度做出该决定 [91][92] 问题12: 本季度FFO指导上调的主要驱动因素，是基本面还是资产和资本循环 - 中点上调0.06美元，其中0.02美元与净投资活动（650收购和处置及相应利息费用影响）有关，0.04美元是核心NOI增加，包括较低运营费用、较高租金和停车收入；部分增长来自非同店资产，同店资产增长未达到调整范围的程度，因此维持同店NOI增长范围0.5% - 2%不变 [97][98][99] 问题13: 谈谈租赁速度，过去30 - 60天是否看到科技公司租赁需求下降，对投资组合和目标市场有何影响 - 第三季度租赁开局良好，7月已签署35万平方英尺租约，包括13.3万平方英尺新客户租约，潜在客户管道良好；尽管是夏季，市场参观活动仍良好，需求多样，二季度新租赁主要来自金融和商业服务、律师事务所、保险公司和工程公司；扩张与收缩比例为2:1，超半数新客户扩大了租赁面积 [102][103][104] 问题14: 退出匹兹堡市场前需要克服的障碍，如租赁、空置或净税收收益问题 - PPG资产运营良好，租赁情况好，但受资本市场波动影响，需等待合适时机出售；EQT有一个租约将于2024年9月到期，部分楼层在转租市场，存在不确定性，公司正在处理；如果能在同一年出售两个资产，税收上可能最有利，可相互抵消收益和损失，若不能，公司有税收策略减轻影响 [108][109][111] 问题15: 达拉斯两个项目是否已开工，是否需要更多租赁才能动工，还是已完全投入项目 - 两个项目均已完全投入，Granite Park Six已开工建设，租赁活动良好，预计2023年第四季度末完工；23 Springs正在拆除现有建筑，为基础施工和停车场做准备 [112] 问题16: 谈谈整体开发管道的区域活动情况，如佛罗里达州和亚特兰大与卡罗来纳州相比的入住趋势，租赁方面哪些地区表现特别强或特别弱 - 整体较为均衡，郊区表现出色；佛罗里达州坦帕市Midtown开发项目按计划填充，奥兰多有公司迁入创造新就业机会，租赁情况良好；纳什维尔市场租金增长，郊区活动良好；夏洛特美国银行大厦和650 South Tryon租赁兴趣浓厚，南公园郊区市场需制造空间；罗利市中心是热门子市场 [115][116][119] 问题17: 进入达拉斯市场后，是否有机会立即进行增值收购，这是否会改变市场轮换的杠杆和收益增值计算 - 公司正在积极寻找收购机会，作为现金买家，如果有卖家愿意交易，公司会考虑；进入达拉斯市场的三个BBD区域将为公司提供增长机会，无论是现在还是未来 [124] 问题18: 未来一两年是否有其他市场轮换计划 - 目前没有明确计划，公司对现有平台和市场布局满意，主要集中在阳光地带，但会进行常规市场调研，不排除未来有新的市场机会 [125] 问题19: 关于Tivity，预计多久能找到新租户，以及市场估值情况 - 预计有6 - 7个月的空置期，新租户可能会逐步入驻，市场估值大致持平 [130] 问题20: 目前对股票回购的看法 - 公司会与董事会讨论股票回购问题，鉴于公司股票交易价格有折扣，会将其作为资本配置的考虑选项之一，但要确保符合公司长期利益，同时保护强大的资产负债表，不会为回购股票而增加杠杆，股票回购将视情况而定 [134][135]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation o ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.03美元，剔除0.04美元土地出售收益后，FFO为每股0.99美元，较去年第一季度增长超8% [10] - 预计全年FFO为每股3.82 - 3.98美元，较2月初始展望中点上调0.06美元 [19] - 第一季度净收入为4030万美元，即每股0.38美元 [34] - 同一物业现金NOI增长与上一季度持平，为3.1%，预计增长0.5% - 2%，中点上调25个基点 [10][19] - 入住率相对稳定在91.1%，预计年底入住率为91% - 92.5%，中点上调25个基点 [10][19] - 租赁保持势头，本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁 [22] - GAAP基础上租金价差为正14.9%，现金基础上大致持平，平均租期增至6.4年 [11] - 2740万平方英尺在用投资组合每平方英尺平均租金较一年前现金基础上增长4.2% [11] - 利用率提高至约50%，较过去几个月上升约10个百分点 [12] - 净债务与EBITDA比率为5.3倍，低于2021年底的5.4倍 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁，58笔新交易为2014年第二季度以来最高季度数量 [22] 土地出售业务 - 本季度在坦帕的韦斯特肖尔BBD出售一块土地，售价960万美元，包括410万美元收益 [14] 开发业务 - 2.83亿美元、61.5万平方英尺的开发管道目前已预租55%，自2月电话会议以来又租赁2.3万平方英尺 [16] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 失业率低于3%，办公室就业同比增长近4%，市场租金较去年增长8% [24] - 本季度租赁团队签订26万平方英尺租赁协议，GAAP租金上涨23.8%，平均租期超7年 [24][25] 里士满市场 - 本季度签订9.3万平方英尺租赁协议，市场租金同比上涨4% [26] 罗利和纳什维尔市场 - 本季度实现正净吸纳量，失业率均处于或低于3% [27] - 罗利租金较去年增长6%，过去五年平均同比增长超4%，本季度签订8.3万平方英尺租赁协议，季度末入住率为93.2% [27][28] - 纳什维尔季度末入住率为95%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租赁90%，预计年底稳定 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资战略是通过开发、收购和拥有位于市场最佳商业区的优质差异化办公楼，实现长期有吸引力和可持续的回报 [8] - 开发团队正在探索众多潜在项目启动机会，对收购更多优质资产持乐观态度，并继续推进非核心资产处置计划 [9] - 市场上对优质物业的竞争持续激烈，机构投资者认识到位于最佳子市场资产的长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度财务和运营结果出色，租赁活动强劲，现金流持续增强，资产负债表状况良好 [7][8] - 尽管利用率低于疫情前水平，客户正在确定办公空间使用计划，但自去年初以来市场租赁活动一直强劲，令人鼓舞 [13] - 公司对未来发展充满信心，认为拥有推动长期可持续增长的基础 [20][21] 其他重要信息 - 公司土地储备价值约3.4亿美元，可支持22亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [15] - 公司预计在不出售额外非核心资产或筹集股权的情况下，完成现有开发管道并投资至多5亿美元额外机会，同时保持净债务与EBITDAre比率低于6倍 [37] - 公司仅有的两笔2026年前到期债务为今年第四季度到期的2亿美元定期贷款和2023年1月到期的2.5亿美元无担保债券，计划用非核心处置收益、留存现金流和其他融资偿还 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年及2023年到期租约情况及覆盖比例 - 公司预计2022年入住率提升将集中在下半年，整体市场活动良好，已处理2022年最大到期租约，对2023年到期租约前景乐观 [46][47][49] 问题2: 坦帕科技公司租约的按市值计价情况 - 该租约现金基础上为正，GAAP基础上大致持平，公司对该交易满意 [51] 问题3: 今年运营费用情况及是否有变动 - 预计运营费用净回收对2022年每股收益的不利影响在0.08 - 0.10美元之间，较年初预期有所减轻，且NOI的改善已抵消部分不利影响 [52][53] 问题4: 预计增加的0.02 - 0.04美元利息费用的驱动因素 - 完全归因于利率上升，公司根据远期曲线调整费用假设，整体可变利率债务约占总债务的10%，占总资产的不到4% [57][58] 问题5: 本季度开发项目租赁情况是否使公司更愿意近期在自有土地上启动项目，以及纳什维尔市场前景 - 土地储备对公司发展和与潜在客户接触有帮助，开发团队忙碌，但项目启动时间难以预测；纳什维尔有三个重要土地储备位置，部分项目正在推进，公司对该市场机会持乐观态度 [60][61][66] 问题6: 若今年下半年启动项目，建筑成本同比变化及对租金和预期收益率的影响 - 建筑成本每月有0.5% - 1%的增长，预计持续一年，公司通过提前锁定部分主要工程成本来控制收益率侵蚀，目前开发收益率保持稳定 [71][72][73] 问题7: 市场公寓成本和供应不足对办公室利用率和需求的影响 - 公司认为市场上公寓供应不是问题，租金上涨可能是更主要的问题，公司正在通过出售地块建设住宅等方式缓解住房问题 [75][76][77] 问题8: 预计1.4 - 1.9亿美元处置收益的用途 - 计划对定期贷款进行再融资并可能增加1亿美元规模，用1.5亿美元处置收益和再融资所得偿还2023年1月到期债券，相关安排已包含在指引中 [79][80][81] 问题9: 本季度租金经济指标下滑的原因 - 是由于新租赁交易量占总租赁量的比例较高，本季度新租赁面积占比59%，为20多年来最高 [84] 问题10: 利用率情况是否有变化 - 小公司仍主要集中在郊区，大公司开始返回办公室，推动利用率提升，周二至周四利用率最高，周一和周五公司给予员工更多灵活性 [86][89] 问题11: 巴克黑德地区空置情况及活动 - 该地区业务繁忙，有续约、扩张和新入驻情况，开发项目租赁情况良好，公司对该地区前景乐观 [90][91] 问题12: 市场对公司资产的投资需求情况，以及利率上升对资本化率和买家需求的影响 - 高质量核心资产价格总体保持稳定，单租户市场可能受影响，增值交易面临压力，但投资者对市场资产仍有较高需求 [95][96] 问题13: 利率上升或衰退担忧是否影响租户租赁决策 - 租赁活动强劲，未受影响，部分客户因认识到办公空间对人才招聘和保留的重要性，以及装修成本和租金上涨的预期，有加快决策的紧迫感 [97][98][99] 问题14: 租户考虑入驻空间的时间线 - 租户决策因公司而异，有愿意等待新建筑的，也有希望立即入驻现有空间的，公司的即插即用空间也有需求 [103][104] 问题15: 新租赁和旧租赁的利用率是否有差异 - 目前数据不足，大公司最近几个月才开始返回办公室，小公司已基本恢复到疫情前水平 [105] 问题16: 历史上公司投资组合入住率达到什么水平会获得定价权 - 市场空置率降至约10%时，房东的议价能力会增强，但市场情况因地区和建筑而异 [109] 问题17: 特定租赁到期情况，租户转租情况及再租赁机会 - 有部分转租情况，公司正在对相关资产进行重新定位，引入零售、音乐表演场地等，已有良好的再租赁意向和活动 [112][113] 问题18: 新租赁的租赁结构是否有变化 - 本季度租金涨幅略高于平均水平，但预计未来仍将维持在2.5%左右，若通胀持续，可能有上行压力 [115] 问题19: 办公室市场是否会像购物中心市场一样，公司是否有必要出售低质量资产专注于优质资产和开发机会 - 公司认为办公室市场将繁荣，存在向优质资产的转移趋势，但优质不仅指新建筑，还包括位置和房东质量；公司一直在出售认为缺乏弹性或通勤便利性的资产，同时对有潜力的资产进行重新定位；公司有处置和重新配置资产的经验和能力，对未来发展有信心 [120][123][132]