UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation ...

业绩总结 - 截至2021年12月31日，Highwoods的办公物业占用率为91.2%[8] - 2021年，Highwoods的净有效租金（签署租约）较2019年疫情前的峰值仅下降6%[13] - 自2013年以来，Highwoods的同物业现金净运营收入（NOI）每年均实现正增长，2022年预计增长范围为0%至2%[15] - 2022年每股基金运营收益（FFO）预期在$3.76至$3.92之间，2021年实际为$3.76[20] - 2021年，Highwoods的新租赁交易数量为15年来的最高水平[19] - 2021年，Highwoods的租金年复合增长率（CAGR）为3.7%[8] - 2021年，Highwoods的同物业现金NOI增长率为2.9%[15] - 2021年，Highwoods在其主要市场中超过80%的收入来自于ULI排名前十的市场[8] - 2021年，Highwoods的平均在位现金租金持续上升，尽管疫情期间也未受影响[13] - 2022年年末预计占用率在90.5%至92.5%之间，较2021年有所提升[20] - 2022年公司FFO每股为3.76美元，较2019年增长了约53%[26] - 公司在疫情期间实现年均增长率为3.8%[22] 资产与投资 - 公司在收购方面总计投资32亿美元，处置资产总计28亿美元[21] - 2021年公司在能源效率项目上投资了5000万美元[41] - 2021年公司完成了价值428百万美元的非核心资产销售[27] - 未来开发潜力总计为472.2万平方英尺，预计建设成本为23亿美元[33] 财务健康 - 2021年公司净债务与年化EBITDA比率为5.4倍[28] - 公司计划在2022年中将杠杆指标恢复至2020年水平[28] 可持续发展 - 公司获得了13百万平方英尺的能源之星认证[42] - 公司计划在未来实现20%的能源强度减少和20%的碳排放减少[38]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.06美元，包含0.09美元土地出售收益，全年FFO为每股3.77美元，比10月修订预期上限高0.01美元，比2月原预期中点高0.19美元 [12] - 全年核心FFO增长5%，股息增加4%，同物业现金NOI增长5.5% [24] - 2022年FFO展望为每股3.76 - 3.92美元，预计同物业运营费用比去年高0.10美元，停车收入仅提高0.01美元，同物业现金NOI增长0 - 2% [21] - 第四季度净收入为1.249亿美元，即每股1.19美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁88.4万平方英尺二代空间，包括28.4万平方英尺新租约和4.7万平方英尺净扩张，租金差价现金基础为3.2%，GAAP基础为11.6%，还签署15.8万平方英尺一代租约，年末入住率达91.2% [13] - 2830万美元开发管道已预租51%，弗吉尼亚斯普林斯二期项目已租90%，坦帕中城西区项目已租65% [17] - 宣布7900万美元2827桃树街办公开发项目，已预租62% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、罗利、纳什维尔和夏洛特本季度均实现正净吸纳量，失业率接近历史低点，多个市场自疫情开始后办公岗位增加 [31] - 罗利本季度签署22万平方英尺租约，年末入住率92.8% [32] - 坦帕市场写字楼租金上涨7%，本季度签署21.9万平方英尺租约 [33] - 亚特兰大本季度签署13.6万平方英尺二代租约，失业率降至2.5%以下，租金创历史新高 [34] - 纳什维尔年末入住率94.8%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租90% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化写字楼组合实现长期有吸引力和可持续回报，持续加强投资组合财务和运营表现、弹性和长期增长前景，出售不符合标准的物业 [8][9] - 2021年收购8亿美元优质写字楼，完成3.56亿美元92%已租写字楼开发，收购约1亿美元土地用于未来开发，出售3.85亿美元非核心物业 [9] - 自2019年初以来，收购310万平方英尺一流办公资产，投资13亿美元，交付140万平方英尺高出租率写字楼开发项目，投资近6亿美元，出售670万平方英尺非核心物业，售价10亿美元 [10] - 计划出售1.5 - 2亿美元非核心资产使资产负债表指标恢复到收购前水平，预计处置稀释影响为每股0.04 - 0.08美元，还包括最多2亿美元潜在处置，收购预留0 - 2亿美元 [22] - 预计宣布1 - 2.5亿美元开发项目，包括7900万美元2827桃树街开发项目 [23] - 自疫情开始，市场BBDs优质物业竞争持续增加，国内外机构投资者认可最佳子市场资产长期价值 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度代表了2021年整体表现，财务结果强劲，租赁指标稳健，现金流增强，投资组合质量和弹性提升，资产负债表稳固，为长期增长奠定基础 [7] - 多数客户计划返回办公室，扩张多于收缩，将办公场所视为留住和招聘人才关键，公司认为有吸引力的办公场所将满员并产生可观经济效益 [28] - 预计入住率上半年略有下降，下半年上升，利用率目前低于疫情前水平，但预计全年稳步上升 [29] - 对2021年结果满意，更有信心拥有推动长期可持续增长的基础 [25] 其他重要信息 - 土地储备可支持23亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [20] - 2021年收购奥vation剩余77英亩土地，该项目共145英亩，已建成火星宠物护理北美总部，目前获批额外120万平方英尺办公、48万平方英尺商铺和餐厅、950套住宅单元和450间酒店客房 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请谈谈运营费用指导及增长驱动因素，以及净租赁和毛租赁结构占比 - 约25%投资组合为三净租赁，其余为全服务毛租赁，运营费用变动主要在全服务毛租赁 [52] - 2022年大部分时间运营费用将处于“正常化”环境，第一季度可能略低，二、三、四季度恢复正常，预计多数客户二季度返回办公空间，全年大部分时间将承担全额运营费用 [53] - 2020 - 2021年运营费用低，部分租约运营费用低于基年费用上限，费用增加时需达到基年费用上限才能获得回收，2022年费用增加但部分租约未达上限无法回收，影响FFO增长0.08 - 0.12美元，影响同物业增长约200 - 300个基点，2023年后预计不是主要问题 [54][55] 问题: 2022年AFFO或FAD增长预期与FFO增长预期是否有显著差异 - 现金流比FFO更具波动性，主要变动因素为非现金租金和资本支出，非现金租金预计2021 - 2022年相对稳定 [57] - 2021年租赁资本支出略低于正常水平，承诺9100万美元资本支出，更能反映未来支出情况，虽可能增加1000 - 1200万美元租赁资本支出，但过去几年现金流增长超30%，仍很健康，这也是此前提高股息超4%的原因之一 [58][59] 问题: 2021年承诺的9100万美元资本支出，2022年是否会超支 - 难以预测，积压情况稳定，若每季度继续承诺约2000万美元租赁资本，支出将相对稳定，无重大驱动因素导致大幅超支 [61] 问题: 若达到潜在处置和收购范围，对收益有何影响，指导的上下行驱动因素是什么 - 预计2022年上半年处置1.5 - 2亿美元，若2亿美元处置在上半年早期完成，稀释约0.08美元，若1.5亿美元处置在二季度后期完成，稀释约0.04美元，其余情况难以判断，取决于出售资本化率、收购情况和时间等 [62][63] - 收购和处置预留0 - 2亿美元，能否成功不确定，若成功收购会匹配相应处置 [64] 问题: 请谈谈市场资产价值、资本化率及投资市场情况 - 高质量、长加权平均租约期限、高信用资产及新建筑资本化率低于疫情前水平，部分单租户建筑在4%左右，市场竞争激烈，国内外资本都在争夺 [65] - 增值资产市场也有一定深度，买家对市场基本面更有信心，能更积极地评估空置情况 [66] 问题: 请谈谈续租率、到期时间表和保留率的看法 - 今年续租率可能略低于历史水平，但今年没有大量大面积租约到期，最大到期面积为12月6.2万平方英尺和5月5万平方英尺，均已知会腾空，有强劲潜在租户填补，匹兹堡4.4万平方英尺到期租约暂无强劲潜在租户 [67] - 通常第一季度入住率会季节性下降40 - 50个基点，下半年回升，预计2022年符合此模式，年底入住率将高于2021年底 [68][69] - 公司积极关注续租，与许多客户提前数年续约，虽租期可能较短，但客户希望重新定位和升级办公空间以吸引人才 [70] 问题: 2021年第四季度停车收入与2019年相比情况，以及每增加100万美元停车收入对应的增量费用 - 同物业基础上，停车收入每季度比疫情前预期低约100万美元，还有约400万美元提升空间，大部分收入将计入NOI，增量成本较少 [74] 问题: 目前现有租户转租空间规模有多大 - 市场整体转租空间下降，坦帕一所医科大学远程办公使数据有较大变动，但仍呈下降趋势，公司整体转租空间占比约4%，公司内部略有上升，但占投资组合比例仍很小且稳定，多数市场转租空间下降 [76][77] 问题: 2022年上半年计划处置的1.5 - 2亿美元资产，目前有多少已签订合同或意向书，处置时间分布如何 - 暂无资产签订合同，但部分已推向市场并与潜在买家沟通，有信心年中完成1.5 - 2亿美元处置，可能集中在二季度后期 [85] - 2021年预计处置2.5 - 3亿美元，实际完成3.53亿美元，比计划多7500 - 8000万美元，这部分提前到2021年完成，导致2022年处置时间后移 [86] 问题: 租户对办公空间质量的定义，以及非优质物业的处理方式 - 租户认为优质办公空间体现在便利性和配套设施上，包括城市和郊区位置、健康和 wellness 元素、LEED 认证、餐饮设施、户外空间和灵活性等，同时也倾向于选择愿意对资产进行再投资的长期业主 [90][91][94] - 非优质物业可能会进行用途转换，如转为工业、多户住宅或酒店等，也可能进行功能强化和混合用途开发，如将地面停车场改为结构化停车场并搭配多户住宅，增加零售设施等 [95][96] 问题: 新租赁业务主要发生在中央商务区还是郊区，RFP和参观活动与疫情前相比情况如何 - 大部分租赁业务发生在郊区，因为郊区有更多可租赁空间，且公司在城市地区的现有入住率较高 [99][100] - RFP和参观活动目前感觉与疫情前相似，许多客户将办公场所视为竞争优势，愿意为优质办公空间支付租金溢价，目前正在积极参与相关流程，但最终结果有待时间检验 [101][103] 问题: 运营费用增加的具体项目，以及是否集中在某些市场 - 运营费用增加主要来自两个方面，一是多个城市的税收增加，二是随着客户返回办公场所，日常建筑运营费用恢复正常，同时也存在一定的通胀压力 [109] 问题: 净有效租金与疫情前高点相比下降情况，以及2022年净有效租金增长预期 - 净有效租金较疫情前高点下降约5% - 10%，目前可能处于较低端，预计会回升，但不同市场节奏不同，市场竞争仍激烈，租户改善和免租期成本压力较大，纳什维尔已出现租金上涨但租户改善成本也相应增加，希望已触底并开始回升至疫情前水平，但尚未实现 [111] 问题: 目前投资组合中国际租金涨幅，以及当前租约谈判的合同涨幅 - 投资组合整体国际租金涨幅约为2.5%左右，本季度签约租约涨幅为2.7%，公司成功提高了年度租金涨幅，有助于维持净有效租金增长 [112] 问题: 是否有兴趣转向更多三净租赁，还是遵循市场惯例 - 公司经常争取三净租赁，但全服务租赁长期来看对公司有益，因为公司通常能够控制和降低运营费用，节省的费用归公司所有，2020 - 2021年运营费用低，抵消了停车收入下降的影响，虽然现在费用回升需要承担增加部分，但总体仍在正常范围内，公司会在合适情况下争取三净租赁，但全服务租赁通常不是问题，只要费用高于基年费用就有保障 [113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or or ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入7210万美元，即每股0.69美元；FFO为1.028亿美元，即每股0.96美元，较第二季度的每股0.93美元有所增加 [37] - 第三季度同一物业现金NOI增长强劲，达6.4%，排除租金递延还款后仍有5.2%的健康增长，与上一季度一致 [13] - 更新2021年FFO展望至每股3.73 - 3.76美元，中点较之前展望提高0.07美元，较2月初始展望提高0.165美元 [14][42] - 提高同一物业现金NOI增长展望至6% - 7%，中点较之前展望提高超150个基点 [14][45] - 债务与EBITDAre比率在第三季度为5.6倍，较上一季度增加0.2倍 [39] - 自2016年以来，平均在租现金租金增长22%，股息增长18%，派息率稳步下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署67.2万平方英尺的二次租赁，包括24.5万平方英尺的新交易，共签署96份租约，其中46份为新交易 [8] - 截至目前，今年已签署140份新交易，有望超过年度最高纪录 [8] - 签署租约的租金在GAAP基础上增长19.3%，现金基础上增长4.3%，加权平均租期为6.3年 [9] - 从2019年到2021年年初至今，二次租赁净有效租金的下降幅度约为市场平均5% - 10%降幅的中点 [10] 投资业务 - 7月底以6.8亿美元收购PAC的办公物业组合 [15] - 第三季度完成两笔非核心资产处置，价值1.2亿美元，自宣布收购以来累计处置1.63亿美元 [16] 开发业务 - 交付为Asurion在纳什维尔建造的2.85亿美元定制项目，提前三个月交付 [17][18] - 目前1.09亿美元的开发项目包括弗吉尼亚泉二期、纳什维尔的布伦特伍德BBD、坦帕的中城西区和西岸BBD [18] - 本季度在这些开发项目上签署8.3万平方英尺的租约，使两座建筑的租赁率达到59% [19] - 将开发项目宣布展望的低端从0提高到1亿美元，高端保持在2.5亿美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体入住率为90.4%，较上一季度提高90个基点，预计今年剩余时间将保持稳定 [28] - 亚特兰大市场本季度净吸纳量为47.8万平方英尺 [30] - 罗利市场本季度签署13.5万平方英尺租约，市场空置率同比略有下降，市场租金上涨近4% [31] - 纳什维尔市场本季度签署7.6万平方英尺的二次租赁，季度末入住率达95.3% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于BBD战略，在人才集中的优质地段开发和运营办公场所，以应对疫情挑战并实现未来增长 [25] - 计划在2022年年中前加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，使资产负债表恢复到收购前水平 [16] - 利用土地储备推动未来开发，预计开发将成为未来增长和价值创造的驱动力 [22][34] - 随着人才向阳光地带迁移，公司认为优质办公空间将成为雇主招聘的竞争优势 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于Delta变种的出现，第三季度办公空间利用率未达预期，预计到新年才会显著增加，但客户仍在签约租赁，停车收入持续恢复 [7] - 市场对优质办公空间的需求依然强劲，公司对未来发展充满信心，特别是在开发项目和租赁业务方面 [21][36] - 尽管供应链存在挑战，但公司认为能够克服困难，并通过创新提高建设效率 [94][96] 其他重要信息 - 公司收购田纳西州富兰克林市Ovation的77英亩开发土地，总价5780万美元，计划与当地合作打造综合用途项目 [22][23] - 首席财务官Mark Mulhern即将退休，Brendan Maiorana将接任该职位 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Ovation地块的产权是否有变化，何时能看到让步措施降至疫情前水平 - Ovation地块目前拥有140万平方英尺办公、950套住宅、40万平方英尺零售和450间酒店客房的产权，公司计划与富兰克林市合作重新规划，预计明年初开始实施 [54][55][57] - 目前市场竞争激烈，让步措施在多数市场已趋于稳定，公司认为净有效租金有望企稳，但仍需应对市场竞争 [58][59] 问题2: 40%的利用率是同一批人还是不同人，买家是否推动年底前完成收购或处置，处置进度和定价情况如何 - 40%的利用率主要来自小客户，大客户大多将员工返回办公室的时间推迟到今年晚些时候或2022年初，除夏洛特的美国银行外，暂无更多数据 [61][62][63] - 公司预计年底前能完成2.5 - 3亿美元的处置目标，目前有几笔交易已签订合同，预计将在11月中旬完成，剩余部分将在明年第一、二季度继续处置 [68][69][72] - 已完成的1.63亿美元处置交易，GAAP资本化率约为6%，现金资本化率为低5%，剩余待售资产的GAAP资本化率为中高6%，现金资本化率为低中6%，整体预计为中6%的GAAP资本化率和低6%的现金资本化率，优于初始预期 [70] 问题3: 本季度二次租赁情况及趋势，能否挽留Pinnacle和Bass Berry，新开发项目的活动是否符合预期，是否有折扣，是否考虑调整投资组合 - 二次租赁在郊区和城市市场均有涉及，公司正在对郊区资产进行重新定位和配套设施升级，以提高市场吸引力 [80][81] - Pinnacle和Bass Berry因需要更新空间和业务增长，将迁至更好的地方，公司对此表示理解，并期待重新租赁这些优质建筑 [78][79][82] - 新开发项目的活动表现出色，租赁进度符合预期，虽然有更多的租户改进和免租期，但公司能够维持表面租金，净效果略有下降 [84][85] - 公司会持续评估核心和非核心资产，进行资本循环和投资组合升级，目前非核心资产质量较过去有所提高，对投资组合的发展充满信心 [87][89][90] 问题4: 考虑到供应链延迟，未来开发与过去有何不同，完成处置后投资组合是否符合预期 - 公司认为商品原材料供应链问题将得到解决，劳动力问题将促使行业提高建设效率，虽然需要考虑更长的时间表和潜在成本，但客户对新开发项目的投资意愿依然强烈 [94][95][97] - 公司将持续进行资本循环和投资组合升级，预计未来每年平均出售5000 - 1.5亿美元的资产，同时保持盈利和现金流增长 [99][100][101] 问题5: 到2022年底最大的租约到期情况，是否会续约和回填，哪些市场或子市场受疫情影响发生结构性变化，提高开发指导的原因及达到2.5亿美元的条件，6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期对NOI和入住率的影响 - 到2022年底，最大的租约到期为6.2万平方英尺，将于12月到期，还有5万平方英尺和4.4万平方英尺的租约，其中4.4万平方英尺已知将腾空，5万平方英尺不确定是否续约 [104][105] - 4.4万平方英尺的租约所在建筑条件较好，有一些潜在租户；6.2万平方英尺和5万平方英尺的租约均在坦帕，有一些潜在租户 [107][109] - 目前判断市场或子市场受疫情影响的结构性变化还为时过早，需要等待更多公司确定后疫情时代的办公模式 [111] - 公司正在进行多项定制和预租讨论，因此有信心在年底前启动一两个开发项目，达到2.5亿美元的条件取决于这些讨论的进展 [112] - 6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期的年收入在100 - 150万美元之间，占公司约7.3亿美元年收入的比例较小 [113][116]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 (Exact name of registrant as specified in its charter) North Carolina 000-21731 56-1869557 3100 Smoketree Court, Suite 600 Raleigh, NC 27604 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PRO ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.93美元，净收入为5930万美元，即每股0.57美元，FFO较第一季度的0.91美元有所增加 [37] - 同店物业现金NOI增长强劲，达11.1%，排除租金递延还款后仍有5.3%的增长 [14] - 更新2021年FFO展望至3.62 - 3.73美元/股，中点较之前提高0.075美元 [15] - 提高同店物业现金NOI增长展望至4.25% - 5.5%，中点提高50个基点 [16] - 提高年末入住率展望下限，新范围为89.5% - 91.5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署89.9万平方英尺二代租约，含32.3万平方英尺新租约，新租约数量52份，均高于长期平均水平；租金利差现金基础略降0.6%，GAAP基础上升8.9% [9][12] - 投资业务：同意从PAC收购办公资产组合，加速出售5 - 6亿美元非核心资产；本季度完成一笔4300万美元的资产处置，预计年底前完成2.5 - 3亿美元非核心资产出售 [17][18] - 开发业务：开发管道价值3.94亿美元，78%已预租；纳什维尔Asurion项目预计四季度交付；弗吉尼亚泉II项目租约率达50%；坦帕中城项目有潜在租户兴趣 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利：本季度签署32.1万平方英尺租约，入住率略降至90.6%，市场租金同比上涨4%，办公就业增长4.5% [30] - 纳什维尔：季度末签署10.6万平方英尺租约，入住率94.1%；弗吉尼亚泉II项目50%预租；Asurion全球总部项目按计划推进 [31] - 亚特兰大：本季度签署超15万平方英尺租约，办公就业同比增长6.1%，高于全国平均，市场租金同比略降不到1% [34] - 里士满：本季度签署超9.8万平方英尺租约，三季度初有科技、保险和建筑行业潜在租户兴趣 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略：收购PAC办公资产组合，加速非核心资产处置；评估额外投资机会，寻求风险调整后回报健康的项目；推进开发项目，有望年内宣布新项目 [17][19][23] - 行业竞争：阳光地带市场对优质资产需求高，BBD地区资产定价竞争激烈 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情发展和经济复苏难以预测，但租赁和停车业务正在恢复，宏观环境改善 [7] - 未来前景：对未来乐观，预计劳动节后利用率将显著提高，租赁活动将提升未来入住率，租金有望企稳回升 [8][11][12] 其他重要信息 - 宣布季度股息0.5美元/股，年化2美元/股，较之前提高4.2%，为2017年以来第五次股息增长 [24] - 首席财务官Mark Mulhern计划年底退休，Brendan Maiorana将接任 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率与入住率的关系及与历史对比 - 公司未报告租赁率，但目前租赁率与入住率的差距比历史更宽，二季度租赁活动增强了提高年末入住率目标的信心 [52] 问题2: 亚特兰大市场复苏缓慢的原因及担忧 - 过去几个季度有资产到期，但公司对亚特兰大市场长期看好，当地就业增长强劲，虽有高空置率，但公司资产和所处子市场有优势 [54] 问题3: 是否愿意进入增值收购市场及购买空置物业 - 公司正在评估市场上的所有机会，若有合适价格的项目会考虑 [60] 问题4: 是否有兴趣改变投资组合市场暴露 - 公司认为目前市场组合良好，夏洛特市场有增长潜力，未来也考虑开发；同时会持续进行资产轮换 [62][65] 问题5: 未来18个月是否有大型租户迁出 - 最大的到期租约是2022年12月的6.2万平方英尺，之后到期规模较小 [66] 问题6: 年底到期的无担保定期贷款融资想法 - 预计处置资产所得款项将优先用于偿还贷款和收购过桥贷款，2022年上半年所得款项可能用于偿还定期贷款，预计2022年三季度或四季度债务结构恢复正常 [68][70][71] 问题7: 开发项目进展及管道情况 - 公司今年开发展望为0 - 250美元，正在多市场进行多轮对话，有望年内宣布新项目 [73] 问题8: 目前开发项目收益率与疫情前对比 - 成本上升主要因供应链问题，公司通过推进设计增加定价可见性和节省成本；市场对高品质办公场所需求高，愿意为此支付租金 [76][79] 问题9: 目前停车及其他入住依赖型收入与疫情前对比 - 今年至今停车收入1000万美元，预计下半年达1100万美元，全年2100万美元，较2020年预算下降500万美元，约20%；部分市场停车表现良好 [81] 问题10: 租户未全入住的费用节省是否会抵消停车收入增长 - 随着租户返回办公室，运营费用会上升，但停车收入恢复带来的增长仍为净正 [84] 问题11: 收购Preferred Apartment的预计时间 - 交易进展顺利，按计划推进，有信心按时完成，需完成贷款承接 [85] 问题12: 对方正在营销的一项资产是否会被收购 - 该资产正在出售，有较大可能不被公司收购 [86] 问题13: 租赁是否倾向小租约及租约条款变化 - 大型用户决策延迟，目前不能确定是否为未来趋势；本季度租约期限显著改善，平均超过5年；租户终止选项多在7年以上，会有未摊销TI和佣金的全额调整 [91][93][94] 问题14: 非核心资产销售定价情况 - 单租户资产定价强劲，部分超出预期；多租户或增值交易定价符合预期，买家群体较窄但仍有市场 [95] 问题15: 调整后同店现金NOI增长超5%的原因 - 去年同期有大量2019年末签署的租约开始，含免租期，导致与今年差异；排除租金递延还款，预计今年同店NOI增长在3.5% - 4% [97][99] 问题16: 考虑2022年模型更新的主要因素 - 虽不提供2022年展望，但预计年末入住率高于年初预期，对2022年有积极影响；2022年同店组合变化不大 [103][104] 问题17: 夏洛特等关键市场的风险 - 夏洛特虽有大量在建项目，但需求强劲，有大量外地迁入和公司扩张带来的入住；纳什维尔市中心开发多，但部分已预租，公司对自身开发项目有信心 [105][108]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation o ...

业绩总结 - 截至2021年3月31日，公司总建筑面积为26.8百万平方英尺[12] - 截至2021年3月31日，整体出租率为89.6%[13] - 2013年至2021年，租金年复合增长率为4.1%[14] - 在COVID-19期间，租金收取率超过99%[15] - 2021年每股FFO预期在$3.54至$3.66之间[24] - 2021年每股FFO为1.63美元，预计2021年每股分红为1.70美元[26] - 截至2021年3月31日，净债务与年化EBITDA比率为5.13倍，债务及优先股占总资产的比例为37.1%[27] - 2021年第一季度，未抵押的净营业收入为96.9%[27] - 2021年平均利率为3.24%，较2020年有所上升[26] 未来展望 - 预计2021年同物业现金净营业收入增长率为3.50%至5.25%[24] - 2021年年末出租率预期在88.5%至91.5%之间[24] - 预计2021年潜在处置金额为$250百万至$300百万[24] - 预计2021年潜在收购金额为$680百万至$769百万[24] - 计划到2021年底处置资产总额可达3亿美元，预计到2022年中期可达3亿美元[45] - 预计到2021年底的可出租面积为80万平方英尺，到2022年中期可达180万平方英尺[45] - 预计到2021年底的入住率为100%，到2022年中期预计为约80%[45] 新产品和新技术研发 - 2021年计划收购的核心资产总额约为6.8亿美元，计划处置资产总额在5亿至6亿美元之间[28] - 2021年第一季度投入的开发项目总额为15亿美元[29] - 未来开发潜力总投资额为22亿美元，涉及564.7万平方英尺的办公空间[30] - 计划收购的核心资产中，Capitol Towers的租金为每平方英尺36.27美元，租赁率为98%[34] - 2016年基准下，计划到2026年减少20%的能源强度和20%的碳排放[47] - 自2006年以来，公司在能源效率项目上的投资达到4300万美元[48] - 2019年公司实现3.5%的能源减少和2.4%的水资源减少[48] - 公司在新开发的办公物业中，200万平方英尺的面积获得LEED认证[48] 负面信息 - 88%的董事为独立董事，50%的董事为女性或有色人种[50] - 公司实施严格的现金和股权回收政策，确保高管责任[50] - 公司在审计委员会中有两名财务专家，确保财务透明度[50]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度实现净收入5450万美元，即每股0.52美元；运营资金（FFO）为9750万美元，即每股0.91美元 [43] - 第一季度同一物业现金净营业收入（NOI）增长强劲，达5.7%，排除临时租金递延还款后为4.8% [16] - 将FFO展望提高至每股3.54 - 3.66美元，中点提高0.02美元；同一物业现金NOI增长展望提高至3.5% - 5.25%，中点提高近40个基点 [17] - 第一季度末资产负债率为37%，净债务与EBITDA比率为5.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署55.3万平方英尺的二代租赁协议，其中新协议24.7万平方英尺，新协议数量42份，与长期平均水平相当 [10] - 签署租赁协议的租金表现良好，现金租金增长0.5%，GAAP租金增长8.1% [14] - 市场净有效租金因较高的优惠而下降5% - 10% [15] 投资业务 - 计划以7.69亿美元收购Preferred Apartment Communities的办公资产组合，并加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，预计第三季度完成收购 [18] 开发业务 - 投入使用两个100%预租的开发项目，总价值1.08亿美元，总面积34.5万平方英尺 [22] - 剩余开发项目管道价值3.94亿美元，预租率75% [22] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 季度末580万平方英尺的投资组合 occupancy率超过91% [33] - 团队签署9.7万平方英尺的租赁协议 [33] 夏洛特市场 - 过去几年新增超过1万个就业岗位 [35] - 2013 - 2020年租金复合年增长率达6% [36] 纳什维尔市场 - 季度末460万平方英尺的投资组合 occupancy率为93% [37] - 团队签署超过13万平方英尺的租赁协议 [37] 亚特兰大市场 - 季度内签署11.7万平方英尺的租赁协议，GAAP租金增长良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过出售非核心资产为收购提供资金，提高投资组合质量，增加长期增长率，并提供即时和持续的财务效益 [19] - 专注于核心商务区（BBD）的优质资产，受益于阳光地带市场的人口和就业增长 [21] - 持续进行资产回收，将资金从老旧、资本密集型物业转移到较新、资本效率更高的资产 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司建筑利用率开始上升，预计未来几个月将继续增长 [9] - 租赁活动较上一季度有所增加，随着宏观环境改善，对未来持乐观态度 [10][11] - 阳光地带市场的就业增长和企业投资将为公司带来积极影响 [12][13] - 公司有信心实现可持续增长，预计未来现金流将继续改善 [26][56] 其他重要信息 - 公司预计第二季度投资组合利用率仍将较低，第三和第四季度将恢复 [55] - 预计2021年停车收入仍将显著低于疫情前水平，恢复后将为公司带来额外收益 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与收购对应的潜在出售资产的概况，以及这些资产与收购资产和现有投资组合的质量和资本支出负荷对比 - 潜在出售资产分布在多个市场，首批为单租户、信用良好、租约期限长的高流动性资产，第二批为剩余非核心资产 [59] - 首批资产近期资本支出低于平均水平，但存在中长期风险；第二批资产资本支出高于平均水平；总体与现有投资组合相当 [60] 问题2: 现金同店指引提高是由于费用节省还是其他原因 - 主要是由于租赁活动改善带来的收入增长，而非费用节省；第二季度起运营费用将增加 [62] 问题3: 第一季度签署的42笔新交易中，是否有来自非阳光地带市场的增量需求 - 新交易主要来自医疗、科技、工程和法律公司，集中在纳什维尔、亚特兰大、罗利，非阳光地带市场的需求不显著 [65] 问题4: 公司是否会考虑大规模收购，以及资金来源 - 目前专注于完成现有收购和出售非核心资产，不预期进行大规模收购 [67] - 公司有强大的资产负债表和获取资本的渠道，如有机会，可通过出售资产或股权融资来获取资金 [68] 问题5: 定制开发机会在未来6 - 12个月的发展趋势 - 开发团队的对话数量在过去六个月有所增加，近期有一些来自州外的大型客户的定制开发和预租洽谈 [72] - 多个市场都有潜在客户的咨询，公司将继续推进设计和审批工作，以快速响应需求 [73] 问题6: 如何看待第一季度业绩对全年指引的影响，以及后续可能的拖累因素 - 第一季度受益于运营费用的时间安排，正常化后每股FFO约为0.89美元，全年预计为3.60美元 [76] - 后续运营费用将增加，但租赁活动改善将带来积极影响 [77] 问题7: 2021年的开发项目是否会在第四季度或第三季度末之后启动 - 目前尚不确定，开发启动将谨慎进行，需要一定的预租水平，除非是定制开发项目 [78] 问题8: 苹果在罗利的投资对公司40英亩土地价值的影响 - 苹果的投资将对土地价值产生积极影响，但具体影响仍需观察 [79] 问题9: 处置计划收益的预期时间和金额，以及目标还款对象 - 处置收益将用于偿还循环信贷额度和可能的2022年11月到期的定期贷款，最终目标是偿还2023年1月到期的2.5亿美元债券 [84] 问题10: 到2022年底，公司在罗利、亚特兰大、纳什维尔三个市场的业务占比情况 - 这三个市场仍将是前三大市场，罗利和纳什维尔的占比可能会略有上升，亚特兰大可能会略有下降 [86] 问题11: 是否考虑将堪萨斯城的合资企业纳入处置计划，以及可能的收益 - 正在评估是否退出堪萨斯城的合资企业，该资产为非核心资产，具体收益需考虑租金情况 [87] 问题12: 租金经济状况受市场条件和临时因素的影响程度，以及长期租户提前续约的情况 - 租金经济状况受市场条件和租户决策的综合影响，目前是租户市场，竞争激烈 [91] - 一些租户希望通过续约来重新定位或升级空间，大多数租户希望员工回到办公室以促进业务增长 [91] 问题13: 如何考虑从大型单租户资产中获取资金，以及是否考虑与这些资产进行合资 - 公司会确保建筑物具有通用性，以便在失去大型客户时能够轻松转换用途 [94] - 目前这些资产的租约期限长、信用良好，公司对现有风险感到满意，但不排除未来考虑合资的可能性 [94] 问题14: 不同市场的净有效租金下降情况 - 罗利、纳什维尔、里士满的净有效租金下降幅度较小，亚特兰大竞争更激烈，坦帕和奥兰多处于中等水平 [98] - 在一些市场的优质子市场，由于供需平衡，租金能够保持稳定甚至高于疫情前水平 [100] 问题15: 哪些市场更有可能实施混合办公模式 - 通勤、交通、电梯等方面存在较高摩擦的市场更有可能面临混合办公模式的挑战 [102] - 公司的市场在这方面风险较低，与一些门户市场相比，通勤较为便利 [102] 问题16: 增值投资销售市场的复苏情况 - 市场正在发生变化，有一些资产开始进入市场，但目前数据点不足，需要等待更多信息 [103] 问题17: 自宣布PAC收购以来，是否有关于资产出售的反向询价 - 宣布收购后收到了多个反向询价 [105] 问题18: 关于Global Payments在亚特兰大的转租情况，以及公司在疫情后可能面临的租户缩减或重组情况 - Global Payments的转租是由于业务整合，公司在该租约中有良好的条款和剩余期限，将保持资产的竞争力 [110] - 公司在租户整合方面有过受益和受影响的经历，将根据具体情况处理 [111]