业绩总结 - 2022年第四季度的总收入为543,871千美元，同比增长10.7%[17] - 2022年第四季度的净收入为100,862千美元，同比增长34.7%[42] - 2022年第四季度每股净收入（稀释后）为0.16美元，同比增长33.3%[42] - 2022年全年核心收入为1,919,210千美元，同比增长9.0%[27] - 2022财年公司净收入为3.83亿美元，较2021财年的2.61亿美元增长46.7%[146] 用户数据 - 2022年第四季度的平均入住率为97.3%[30] - 2022年第四季度的同店收入为491,025千美元，同比增长7.6%[18] - 2022年第四季度的同店净运营收入为328,950千美元，同比增长3.7%[27] - 2022年第四季度的坏账占总租金收入的比例为2.0%[161] 未来展望 - FY 2023核心每股基金运营收益（Core FFO）预期在1.73至1.81美元之间[57] - FY 2023同店核心收入增长预期为5.25%至6.25%[57] - FY 2023同店净营业收入（NOI）增长预期为4.0%至5.5%[57] - 预计2023年将交付761套新房，2024年预计交付537套新房[81] 新产品和新技术研发 - 2022年第四季度公司收购了150套新房，平均估计成本基础为380,000美元[81] - 2022年第四季度公司出售了185套房产，平均销售价格为331,192美元[71] 市场扩张和并购 - 2022财年公司共收购2502套房屋，总金额为10.84亿美元，出售726套房屋，获得总收益2.69亿美元[136] - 截至2022年12月31日，公司拥有83,148套房产，平均估计成本基础为385,863美元[71] 负面信息 - 2022年第四季度核心运营费用为176,976千美元，同比增长17.3%[20] - 2022年第四季度物业税支出为86,884千美元，同比增长18.3%[27] - 2022年第四季度同店核心运营费用同比增长16.3%，主要由于物业税费用增加、员工流动费用上升以及通货膨胀压力[132] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的核心FFO为366,895千美元，同比增长7.7%[23] - 2022年第四季度的利息支出为78,409千美元，同比下降0.9%[42] - 截至2022年12月31日，公司可用流动资金为12.63亿美元，总负债为78.34亿美元[137]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入同比增长8.6%，核心收入增长8.3%，核心运营费用同比增长7.6% [8][22][25] - 第三季度核心FFO同比增长9.5%至每股0.42美元，AFFO同比增长8.2%至每股0.34美元 [35] - 第三季度净伤亡损失在核心FFO调整中包括1900万美元与飓风伊恩相关的估计损失和损害应计费用，还有约750万美元关于居民滞纳金的多州集体诉讼全球和解费用 [36][37] - 2022年房地产税增长预计为7% - 8%，比之前预期高约300个基点 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店核心收入增长主要由平均月租金增长9.6%和其他收入增长15.5%驱动 [22] - 新租约租金增长15.6%，续约租金增长10.2%，综合租金增长11.6% [26] - 预计10月新租约租金增长9%或更好，续约租金增长10%或更好，11月和12月续约租金涨幅在10%左右 [27] - 第三季度空置率回升至170个基点，全年季度费率在70 - 190个基点之间波动 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场上转售供应大多呈周期性变化，受抵押贷款利率创新高影响，Invitation Homes市场新挂牌房源数量下降 [48][49] - 与2019年第三季度相比，本季度综合租金增长率约为11.6%，而当时为4.5%，市场需求仍在加速 [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司更新的全年收购假设为11亿美元，截至第三季度已完成约10亿美元的收购目标，鉴于当前环境放缓了收购步伐 [12] - 继续探索扩大投资管理业务的机会，利用合资企业和合作伙伴关系进行有意义的投资 [57][58] - 认为专业管理的单户出租房屋是美国住房解决方案的重要组成部分，行业面临住房供应短缺问题 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在住宅和更广泛的房地产投资信托领域仍处于有利地位，尽管宏观环境发生变化，但供需动态仍有利于公司 [8][9] - 预计未来单户住宅基本面健康，将继续利用技术降低成本并改善居民体验 [27][28] - 认为公司经验丰富的团队和经过时间考验的平台有能力继续执行并取得稳健的业绩 [43] 其他重要信息 - 公司聘请了两名内部专家来监督ESG和能源计划，最新GRESB评分同比提高了13%以上 [14][15] - 移动维护应用程序推出一年多，下载量超过11万次，平均评分在4分以上，居民通过该应用提交约40%的工作订单 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 单户出租房屋待售供应的增长或收缩情况 - 目前市场大多呈周期性变化，受抵押贷款利率影响，新挂牌房源数量下降，未出现整体变化 [48][49] 问题: 重新大规模进行收购的条件以及合资企业与增加杠杆的考虑 - 希望在风险调整基础上获得更好的回报，会继续利用合资企业和合作伙伴关系，谨慎准备扩张机会 [56][58][59] 问题: 房地产税评估的过程以及上诉的可能性和成功率 - 第三季度开始看到佛罗里达州和佐治亚州的初步评估，但直到10月中旬或更晚才能看到完整的税率信息，上诉成功率因司法管辖区而异，预计2023年能有初步结果 [63][64][68] 问题: 同店收入减少的原因，坏账解决时间长的原因、地区以及未来是否会成为顺风因素 - 各州处理未付款居民的时间变长，尤其是加利福尼亚州，租赁援助计划的加速结束也有影响，但居民开始认识到需要按时支付租金，情况正在改善 [74][75][76] 问题: 2023年第一季度运营费用是否会因房地产税增加而出现两位数增长 - 第四季度房地产税增长将非常高，因为之前计提不足，2023年第一部分会略有上升，但不会达到第四季度的水平 [80][81] 问题: 待售产品是否转为出租，是否有影子供应影响公司指标 - 未看到供应问题对公司造成影响，市场需求仍然强劲，公司将继续应对通胀成本压力并提高效率 [83][84][87] 问题: 本季度收到的租赁援助金额，从当前坏账水平恢复到疫情前水平的过程、时间以及是否可能无法恢复 - 从第二季度到第三季度，租赁援助付款从2300万美元降至1400万美元，坏账增加了500万美元，预计未来租赁援助将继续减少，居民支付行为将改善 [90][91][92] 问题: 月付租约的比例以及与疫情前的比较 - 月付租约比例约为3.5%，主要集中在加利福尼亚州，数量增加是由于CPI加5%的续约政策，对保留率和续约率没有影响 [95][96][120] 问题: 2023年除房地产税外其他费用项目的情况 - 公司未提供2023年的指导信息，无法回答该问题 [99] 问题: 目前投资组合的租赁损失情况、预期以及明年的收益情况 - 目前租赁损失约为10%，从租金角度看，今年的收益接近4%，但还需考虑入住率和坏账情况 [101] 问题: 房屋建筑商方面的情况，是否收到更多来电、资本分配优先级以及收购地区房屋建筑商的想法 - 收到了很多房屋建筑商的电话，但目前仍处于早期阶段，公司将继续寻找机会，认为未来一两年是增长的好时机 [104][108][109] 问题: 单户出租是否是多户出租的替代产品，行业表现是否会相似 - 预计单户出租在下行周期中具有韧性，客户群体不同，单户出租在每平方英尺租金上更有效率，市场需求仍然强劲 [111][112][114] 问题: 坏账的地理集中情况以及是否存在价格敏感性 - 加利福尼亚州南部、北部、佐治亚州和拉斯维加斯的法院处理未付款居民的时间变长，导致坏账增加，随着租赁援助减少，居民支付行为正在改善 [117][118][120] 问题: 全年费用增长指导对第四季度的影响 - 除房地产税外，维修和维护以及周转费用也面临通胀压力，预计第四季度费用将是全年最高 [123][124][125] 问题: 租赁损失的计算方法以及房价变化对其的影响，以及租赁成本与购房成本差异的相互作用 - 每月对5% - 10%的投资组合进行定价，以此作为整个投资组合市场租金的代理，通过收入管理系统计算租赁损失，与购房成本无关 [129][130] 问题: 公司租金与市场租金的比较 - 公司租金在市场上处于较高端，但与同类型房屋相比，价格与市场相符，且公司的收入与租金比率和平均收入情况较好 [132][133] 问题: 提供租赁优惠的目的 - 为了在第四季度的淡季保持高入住率，确保在假期前锁定租户，为2023年做好准备 [135][136][137] 问题: 坏账是否全部由疫情期间未付款的租户造成 - 坏账增长主要来自历史上受疫情影响的租户，尤其是加利福尼亚州南部的居民，新的拖欠租户较少 [138] 问题: 与Pulte和其他房屋建筑商的合作定价机制 - 项目定价有一定范围，并设有保护机制，双方会根据成本变化和市场情况进行讨论，交付分阶段进行，以适应市场动态 [140][141][142] 问题: 购房需求不足是否直接有利于单户出租新租约需求 - 目前未看到市场有整体变化，虽然购房成本上升可能对单户出租有利，但影响还不明显，公司认为市场前景乐观，但仍需观察 [147][148][150]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为186.78414亿美元，较2021年12月31日的185.37846亿美元增长0.76%[14] - 截至2022年9月30日，公司总负债为83.32065亿美元，较2021年12月31日的86.99042亿美元下降4.22%[14] - 2022年前三季度，公司总营收为16.58285亿美元，较2021年同期的14.7639亿美元增长12.32%[16] - 2022年前三季度，公司总费用为14.22359亿美元，较2021年同期的13.25495亿美元增长7.31%[16] - 2022年前三季度，公司净收入为2.83937亿美元，较2021年同期的1.87905亿美元增长51.11%[16] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为2.82757亿美元，较2021年同期的1.86882亿美元增长51.30%[16] - 2022年前三季度，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入分别为0.46美元和0.46美元，2021年同期分别为0.33美元和0.33美元[16] - 2022年前三季度，公司综合收入为6.64253亿美元，较2021年同期的3.58161亿美元增长85.46%[17] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的综合收入为6.61514亿美元，较2021年同期的3.55945亿美元增长85.85%[17] - 2022年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为6.09212132亿股，2021年同期为5.70808028亿股[16] - 2022年前九个月净收入为283,937,000美元，2021年同期为187,905,000美元，同比增长约51.1%[24] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为903,946,000美元，2021年同期为782,314,000美元，同比增长约15.6%[24] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为756,089,000美元，2021年同期为728,310,000美元，同比增长约3.8%[24] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为450,819,000美元，2021年同期提供的净现金为355,378,000美元，同比由正转负[24] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金减少302,962,000美元，2021年同期增加409,382,000美元，同比由正转负[25] 普通股及股东权益相关数据变化 - 截至2022年6月30日，普通股股数为610,359,909股，股东权益总额为10,281,989美元[20] - 截至2022年9月30日，普通股股数为611,409,909股，股东权益总额为10,346,349美元[20] - 截至2021年6月30日，普通股股数为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[22] - 截至2021年9月30日，普通股股数为594,893,674股，股东权益总额为9,523,245美元[22] - 截至2022年9月30日，公司已发行611,409,909股普通股，1,737,395份未偿还OP单位可赎回[147] - 2022年第三季度和前三季度，公司分别发行1,050,000股和10,364,471股普通股；2021年同期分别发行26,175,130股和27,776,008股普通股[148] - 2021年9月28日，公司完成12,500,000股普通股公开发行，净收益496,667千美元；10月21日，出售1,875,000股，净收益74,534千美元[149] - 2022年前三季度，公司通过2021年ATM股权计划出售2,438,927股普通股，净收益98,367千美元，截至2022年9月30日，该计划还有1,150,000千美元额度可用[150] - 2021年第三季度和前三季度，公司通过2019年ATM股权计划出售4,951,969股普通股，净收益196,778千美元，进入2021年ATM股权计划后终止该计划[151] 股息及股份支付费用相关数据 - 2022年第二季度净收入为79,429美元[20] - 2022年第二季度宣布每股股息0.22美元，股息及股息等价物支出为135,042美元[20] - 2021年第二季度净收入为69,495美元[22] - 2021年第二季度宣布每股股息0.17美元，股息及股息等价物支出为98,965美元[22] - 2022年第二季度股份支付费用为7,930美元[20] - 2021年第二季度股份支付费用为6,052美元[22] - 2021年1月1日至2022年9月30日，Q3 - 2022每股股息0.22美元，宣告股息总额135,042千美元；Q4 - 2021每股股息0.17美元，宣告股息总额102,180千美元[153] - 2022年10月20日，董事会宣布向2022年11月8日登记在册的股东支付每股0.22美元的股息，将于11月23日支付[154] - 2022年10月20日，公司董事会宣布向2022年11月8日登记在册的股东派发0.22美元股息，2022年11月23日支付[198] - 2022年第三季度和前九个月，公司确认的股份支付费用分别为7,930千美元和22,565千美元，2021年同期分别为6,052千美元和21,072千美元[171] 物业投资及折旧相关数据 - 公司将建筑物和改良组件的折旧加权平均使用寿命范围从7至28.5年延长至7至32年，自2022年1月1日起对新增单户住宅物业实施[44] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为17108963000美元和16935322000美元[50] - 2022年和2021年第三季度，物业折旧费用分别为158199000美元和148957000美元[51] - 2022年和2021年前三季度，物业折旧费用分别为468272000美元和435348000美元[52] - 2022年和2021年第三季度，单户住宅物业投资（待售）减值前金额分别为125和629，减值分别为101和126；2022年和2021年前九个月，减值前金额分别为861和3,582，减值分别为238和650[184] 非合并合资企业相关数据 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为286897000美元和130395000美元[60] - 2022年和2021年第三季度，非合并合资企业投资收益（损失）分别为 - 849000美元和202000美元[66] - 2022年和2021年前三季度，非合并合资企业投资收益（损失）分别为 - 5870000美元和564000美元[66] - 2022年和2021年第三季度，合资企业管理费用收入分别为3284000美元和1354000美元[67] - 2022年和2021年前三季度，合资企业管理费用收入分别为8154000美元和3140000美元[67] 投资及资产相关数据 - 截至2022年9月30日，公司持有的债务证券投资净额为115,034千美元，未摊销折扣为1,672千美元[71] - 2022年和2021年第三季度，租赁收入和其他物业收入中可变租赁付款分别为35,834千美元和30,243千美元；前九个月分别为102,960千美元和82,890千美元[74] - 截至2022年9月30日，公司单户住宅物业现有租约未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,476,377千美元，其中2022年剩余时间为470,469千美元，2023年为888,990千美元，2024年为116,918千美元[76] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司权益证券投资价值分别为21,015千美元和16,337千美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司使用权租赁资产（经营和融资）净额中，经营租赁其他资产分别为9,955千美元和10,959千美元，融资租赁分别为4,237千美元和6,016千美元[79] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延融资成本未摊销余额分别为6,575千美元和8,751千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司抵押贷款未偿本金余额分别为2,207,792千美元和3,055,853千美元[82] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，分别有14,673套和26,950套房屋根据抵押贷款进行质押，账面价值分别为3,547,876千美元和6,043,652千美元，净值分别为2,914,824千美元和4,922,037千美元[85] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，留存证书净额分别为115,034美元和157,173美元[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款本金均为403,363美元，净额分别为401,476美元和401,313美元[98] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款抵押池包含3,334套房屋，总账面价值分别为810,354美元和801,318美元，净账面价值分别为692,392美元和703,492美元[99] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为2,537,755美元和1,938,425美元，总额分别为2,517,272美元和1,921,974美元，利率范围为2.00% - 4.15%[104] - 截至2022年9月30日，债务证券投资账面价值115,034千美元，公允价值111,754千美元；无担保票据（公开发行）账面价值2,237,755千美元，公允价值1,736,081千美元[174][175] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保票据（公开发行）账面价值分别包含12,245和11,575的未摊销折扣，分别排除19,093和14,934的递延融资成本[176] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，抵押贷款账面价值分别排除8,381和9,767的递延融资成本[176] - 截至2022年9月30日，有担保定期贷款和定期贷款安排的三级公允价值计量有效利率分别为5.38%和4.14% - 5.72%[182] 债务及融资相关数据 - 公司需保留不低于贷款总公允价值5%的信用风险[91] - IH 2017 - 1的B类受限证书年利率为4.23%；IH 2018 - 1和IH 2018 - 4保留的证书按LIBOR加0.76% - 1.45%的浮动利率计息[92] - 2022年和2021年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行了849,712美元和964,318美元的自愿和强制提前还款[95] - 2019 - 1 IH借款人于2019年6月7日签订的12年期有担保定期贷款，前11年固定利率为3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点[96] - 2022年3月25日，公司定价公开发行600,000美元本金、利率4.15%、2032年4月到期的高级票据[106] - 2020年12月8日的信贷工具提供3,500,000美元借款额度，包括1,000,000美元循环信贷和2,500,000美元定期贷款，2025年1月31日到期[112] - 2022年6月22日的定期贷款协议提供725,000美元借款额度，初始定期贷款150,000美元，延迟提取定期贷款最高575,000美元，2029年6月22日到期[113] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，定期贷款设施本金分别为2,650,000美元和2,500,000美元，净额分别为2,626,491

财务数据和关键指标变化 - 第二季度平均入住率为98%，过去12个月周转率仅为21.3%，创历史新低 [8] - 租赁增长率持续加速，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点，同店净营业收入（NOI）增长12.4% [8] - 同店核心收入同比增长10.4%，高于第一季度的9.4%，主要受平均月租金率增长9.4%和其他收入增长19.9%的推动 [24] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.2%至0.42美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%至0.36美元 [38] - 净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.9倍，处于5.5至6倍的目标范围内 [37] - 截至第二季度末，公司拥有近18亿美元的流动性，包括约2.73亿美元的现金以及信贷额度和定期贷款的未提取额度 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，新租赁增长率在第二季度加速，6月达到17.9%，超过5月的16.5%和4月的15.4%，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点 [26] - 新居民收入方面，截至6月30日的12个月内入住的新居民平均家庭年收入超过13.1万美元，收入与租金比率为5.3倍，意味着新居民平均将不到19%的年收入用于住房支出 [28] - 投资业务方面，公司预计2022年的总收购额约为15亿美元，截至第二季度末，已在资产负债表和合资企业中收购了约8亿美元的房屋 [40] - 处置业务方面，公司预计2022年的处置收益约为2亿美元，截至第二季度末，已完成约1.3亿美元的处置 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，公司市场持续呈现强劲需求，尤其是阳光地带市场，如拉斯维加斯、凤凰城、南佛罗里达、坦帕和奥兰多等地区的新租赁增长率较高 [26] - 市场供应方面，美国住房供应短缺，估计短缺200万至400万套住房，建筑活动虽有改善但仍不足以满足现有需求，预计未来几年将再次下降 [13] - 市场价格方面，根据Case - Shiller指数，截至3月底、4月初，公司市场的房价仍有23%的涨幅，但涨幅开始有所缓和 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，继续提供高品质的居民体验，通过与全国顶级建筑商合作开发项目，目前有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应 [52] - 行业竞争方面，行业仍以小型个体经营者为主，公司认为自身提供的差异化和一流的居民体验具有竞争优势，高居民满意度、高留存率和高入住率是居民信任和忠诚度的有力体现 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，公司认为住房供应短缺和强劲的市场需求为业务发展提供了有利的供需基本面，同时劳动力和材料成本上升带来了一定的通胀压力 [13][25] - 未来前景方面，公司对业务发展持乐观态度，预计租赁业务将继续增长，尽管新租赁率可能会出现季节性放缓，但仍将高于历史水平，续租率预计将保持稳定 [46][47] 其他重要信息 - ESG方面，公司重视社会责任，通过员工志愿活动、技能提升项目和绿色空间计划等践行核心价值观，在公司治理方面，在Green Street的年度房地产投资信托（REIT）治理排名中升至最高评级 [17] - 法律诉讼方面，公司正在处理加利福尼亚州的qui tam诉讼，已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 修订后的收入指导中，下半年租赁率的减速预期以及入住率比较是否会带来顺风效应 - 公司预计新租赁率在下半年会有季节性放缓，但仍会好于历史水平，续租率预计将保持在高个位数或10%左右，入住率预计将保持稳定，不会有明显的顺风效应 [46][47][48] 问题: 公司的开发机会以及未来几年的发展趋势 - 公司目前与全国建筑商合作伙伴有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应，与建筑商的合作结构具有优势，预计在市场放缓时合作机会将更具吸引力 [52][53][54] 问题: 收购指导下调的原因以及下半年的资金筹集方式 - 收购指导下调是由于资本成本上升和市场定价变化，公司采取谨慎态度，希望观察市场供应情况，预计全年将有7亿美元的资产负债表收购和8亿美元通过合资企业融资，公司有足够的资金进行更多收购，无需增加杠杆 [56][57][58] 问题: 是否收到更多房屋建筑商合作伙伴的供应转移请求，以及与传统MLS渠道相比的吸引力 - 过去一个月，公司收到了很多建筑商合作伙伴的电话，因为他们有一些取消订单的情况，公司能够利用这些机会，但批发项目的机会需要时间来发展，预计下半年会有更多机会 [63] 问题: 不同地区核心NOI利润率差异的原因以及德州和中西部地区利润率能否提高 - 不同地区利润率差异主要是由于固定费用（如财产税、保险成本和运营成本）的不同，未来各市场仍有提高利润率的机会 [66][67][68] 问题: 续租与新租赁价差收敛的情况下，是否有机会更激进地提高续租率 - 公司在续租方面一直很谨慎，目前续租率稳定在10%左右，预计第三季度仍将保持较高水平，第四季度会有季节性放缓，续租与新租赁价差将逐渐收敛，公司会根据市场情况找到合适的平衡点 [70][71][72] 问题: 收入收款统计数据较低的原因以及租金援助结束后坏账是否会上升 - 疫情期间收款情况不可预测，目前公司的当期租金收款率稳定在91% - 92%，过去租金收款存在一定波动，租金援助结束后坏账可能会有一定波动，但预计2022年不会恢复到历史水平，可能需要到2023年 [76][77][82] 问题: 维修和保养（R&M）费用增加的原因以及公用事业费用季度环比上升的原因 - R&M费用增加主要是由于季节性因素（如HVAC季节）和通胀压力，公用事业费用上升是由于市场价格上涨和公司对空置房屋的公用事业负责 [84][85][88] 问题: 投资市场的调整情况，是否看到资本化率的变化以及投资者购买速度的变化 - 目前市场价格变化不大，房价仍有一定涨幅但开始缓和，预计第三、四季度市场可能会出现一些机会，但难以预测，目前公司在个别房产收购上的竞争有所减少 [91][92][94] 问题: 同店入住率季度下降40个基点的主要驱动因素，是否是租金上涨导致的迁出 - 入住率下降是因为公司回到了正常的季节性环境，目前98%的入住率仍然很高，预计第三季度可能会略有下降，第四季度会回升 [98][99][100] 问题: 下半年周转率的指导情况，以及周转率持续下降或保持低位是否会对指导产生顺风效应 - 公司预计下半年周转率将继续保持在低位，目前来看周转率低于去年同期，周转率持续下降或保持低位对指导有一定的积极影响 [103] 问题: 随着周转率下降和入住时间延长，当周转率恢复正常时，预计会有多少递延维护成本进入系统 - 随着居民入住时间延长，周转成本有所增加，但由于公司的ProCare维护服务，预计不会有重大变化，成本增加幅度可能略高于通胀压力 [105][106] 问题: 公司如何培训区域经理和面向客户的员工，以及平均维护请求的响应时间 - 公司通过全国性和地方性的培训确保员工具备提供优质服务的能力，会对员工的服务进行调查和评估，以不断改进服务质量，紧急维护请求会在24小时内响应，约75%的工作订单在首次访问时得到处理 [109][110][115] 问题: 能否拆分损益表上0.7%的坏账数字，包括季度总准备金以及租金援助等因素的影响 - 公司按披露的坏账数字进行分析，会有一些净额调整和租金援助的影响，但不希望通过其他指标使问题复杂化 [118] 问题: 在通胀环境下，房屋资本支出（CapEx）的预期以及购买房屋时考虑的装修粗略数字 - 过去几年公司的经常性维护CapEx储备为每套房屋约1500美元，今年可能会增加20%或更多，达到约1800美元，未来随着通胀下降和供应链压力缓解，CapEx增长可能会接近通胀水平 [122][123][125] 问题: 法律方面的最新情况以及下一步的流程 - 关于加利福尼亚州的qui tam诉讼，公司已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 问题: 考虑到全国的热浪，是否看到更高的空调维修需求，是否已将其纳入考虑 - 公司一直知道夏季是空调维修费用较高的时期，已将其纳入预算，但今年部分地区的高温超出预期，预计第二季度和第三季度会有所体现，公司会做好应对措施 [129][130] 问题: 整个投资组合16%的租赁损失率的区域差异以及趋势 - 除加利福尼亚州因续租规则导致租赁损失率较高外，其他市场差异不太明显，佛罗里达州等近期活动较高的市场租赁损失率相对较高，中西部、芝加哥、明尼阿波利斯和休斯顿等市场相对较弱 [132][133] 问题: 第二季度在诉讼辩护上花费的资金以及全年的预期 - 目前在诉讼上的花费较少，处于低数十万美元的水平，不构成重大影响，也不预计在现阶段会对指导产生重大影响，具体情况需根据法官的裁决而定 [136] 问题: 在内部审查中，是否有看到任何改变对qui tam诉讼看法的因素 - 公司内部观点没有改变，对事实有信心，运营团队有良好的流程和制衡机制，会等待法律程序的结果 [139] 问题: 华盛顿邮报文章中关于夏洛特和奥兰多的内容是否有其他含义，以及公司对资本成本的看法，包括股权和债务方面 - 公司不同意华盛顿邮报的观点，认为自身业务操作合规，在收购房产时主要进行轻度改善，80%的工作为美容性工作，仅6%的支出可能需要许可证，公司会确保承包商遵守法律；在资本成本方面，公司对近期发行的无担保定期贷款的成本满意，如果有好的购买机会，会考虑使用未提取的资金进行适度的资产负债表收购，从股权角度看，目前股价波动较大，当股价高于过去几个月时，可能会考虑股权融资，但需要结合购买机会和资本化率来综合判断 [142][143][151] 问题: 在温和衰退情景下，入住率的趋势以及租金增长是否仍将保持正增长 - 公司认为业务具有抗衰退能力，在衰退环境下入住率将保持稳定，租金增长可能会有所放缓，但仍将保持正增长，历史上在大衰退期间入住率保持在96% - 96.5%的范围内，目前公司的租金与收入比率为5.3倍，客户的租金支出占比约为17% - 18%，处于有利地位 [155][156]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为185.07亿美元，较2021年12月31日的185.38亿美元略有下降[14] - 2022年上半年，公司总营收为10.90亿美元，较2021年同期的9.67亿美元增长12.65%[16] - 2022年上半年，公司总费用为9.19亿美元，较2021年同期的8.69亿美元增长5.72%[16] - 2022年上半年，公司净收入为2.05亿美元，较2021年同期的1.18亿美元增长73.13%[16] - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入为2.04亿美元，较2021年同期的1.18亿美元增长72.02%[16] - 2022年上半年，基本和摊薄后普通股每股净收入分别为0.33美元和0.33美元，2021年同期分别为0.21美元和0.21美元[16] - 2022年上半年，公司综合收入为4.72亿美元，较2021年同期的2.53亿美元增长86.55%[18] - 截至2022年6月30日，公司股东权益总额为102.82亿美元，较2021年12月31日的98.39亿美元增长4.50%[14] - 2022年上半年，公司现金及现金等价物为2.73亿美元，较2021年12月31日的6.10亿美元下降55.14%[14] - 2022年上半年净收入为204,508,000美元，2021年为118,410,000美元，同比增长72.71%[26] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为552,057,000美元，2021年为470,101,000美元，同比增长17.43%[26] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为580,684,000美元，2021年为282,875,000美元，同比增长105.28%[26] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为310,635,000美元，2021年为230,850,000美元，同比增长34.56%[26] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金减少339,262,000美元，2021年减少43,624,000美元[28] - 2022年上半年支付利息130,112,000美元，2021年为149,086,000美元，同比下降12.72%[28] - 2022年上半年支付所得税1,107,000美元，2021年为501,000美元，同比增长120.96%[28] 普通股股份及股东权益相关数据变化 - 截至2022年3月31日，普通股股份数量为609,844,461股，股东权益总额为10,225,132美元[21] - 截至2022年6月30日，普通股股份数量为610,359,909股，股东权益总额为10,281,989美元[21] - 2022年第一季度净收入为110,963美元，非控股权益为542美元，总计111,505美元[21] - 2022年宣布每股0.22美元的股息，总计减少股东权益134,744美元[21] - 2022年因结算受限股票单位（RSUs）净发行普通股155,294股，减少股东权益1,878美元[21] - 截至2021年3月31日，普通股股份数量为567,650,434股，股东权益总额为8,632,360美元[23] - 截至2021年6月30日，普通股股份数量为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[23] - 2021年第一季度净收入为60,338美元，非控股权益为350美元，总计60,688美元[23] - 2021年宣布每股0.17美元的股息，总计减少股东权益97,054美元[23] - 2021年因结算受限股票单位（RSUs）净发行普通股142,850股，减少股东权益1,990美元[23] 单户住宅物业投资数据关键指标变化 - 2022年上半年，投资于单户住宅物业的净额为171.25亿美元，较2021年12月31日的169.35亿美元增长1.12%[14] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为1.7125185亿美元和1.6935322亿美元[53] - 2022年和2021年第二季度，物业组件折旧费用分别为1.56433亿美元和1.43607亿美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为213.9万美元和167.3万美元[54] - 2022年和2021年前六个月，物业组件折旧费用分别为3.10073亿美元和2.86391亿美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为429.5万美元和339万美元[55] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，单户住宅物业投资（待售）减值前金额分别为21.3万美元和67.2万美元，减值分别为3.6万美元和9.3万美元；六个月减值前金额分别为73.6万美元和295.3万美元，减值分别为13.7万美元和52.4万美元[182] 公司业务运营相关政策及风险 - 公司将建筑物和改进组件的加权平均折旧年限从7 - 28.5年延长至7 - 32年，自2022年1月1日起对新增单户住宅物业实施[47] - 公司面临经济疲软、地缘政治紧张、金融市场不确定性、通胀和利率上升等风险，以及新冠疫情相关风险[43][44] - 公司于2022年1月1日采用ASU 2020 - 06，对合并财务报表无重大影响[49] - 公司选择应用与概率相关的套期会计权宜方法及对未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流有效性的评估，2022年6月发行以有担保隔夜融资利率（SOFR）为指数的有担保定期贷款安排[50] 公司其他资产及负债数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为2.4473亿美元和1.30395亿美元[61] - 2022年和2021年第二季度，非合并合资企业投资收入（损失）分别为 - 270.1万美元和11万美元，前六个月分别为 - 502.1万美元和36.2万美元[68] - 2022年和2021年第二季度，合资企业管理费用分别为275.9万美元和101.5万美元，前六个月分别为487万美元和178.6万美元[69] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，其他资产净额分别为399,266,000美元和395,064,000美元[72] - 2022年第二季度和2021年第二季度，租赁收入和其他物业收入分别包含34,078,000美元和28,253,000美元的可变租赁付款；2022年上半年和2021年上半年，分别包含67,126,000美元和52,647,000美元[76] - 截至2022年6月30日，现有单户住宅物业未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,390,661,000美元，其中2022年剩余时间为785,613,000美元，2023年为550,383,000美元，2024年为54,665,000美元[78] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，权益证券投资价值分别为19,798,000美元和16,337,000美元；2022年第二季度和上半年净亏损分别为172,000美元和3,204,000美元，2021年分别为7,002,000美元和10,142,000美元[79] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，使用权租赁资产净额分别为15,487,000美元和16,975,000美元；加权平均剩余租赁期限分别为3.3年（经营租赁）和1.9年（融资租赁）、3.7年（经营租赁）和2.2年（融资租赁）；加权平均折现率均为3.2%（经营租赁）和4.0%（融资租赁）[72][81] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，递延融资成本净额分别为7,300,000美元和8,751,000美元[72][82] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为2,211,739,000美元和3,055,853,000美元[84] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别有14,702套和26,950套房屋用于抵押贷款，账面价值分别为3,543,986,000美元和6,043,652,000美元，净值分别为2,937,988,000美元和4,922,037,000美元[87] - 截至2022年6月30日，债务证券投资净额为115,179,000美元，未摊销折扣为1,761,000美元，分类为持有至到期投资[72][73] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别有106处和80处物业被归类为待售资产[72] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，留存证书净值分别为1.15179亿美元和1.57173亿美元[95] - 2022年和2021年上半年，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款8.45225亿美元和3.23355亿美元[97] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款净值分别为4.01421亿美元和4.01313亿美元，利率前11年固定为3.59%，第12年浮动[100] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款抵押池包含3334套房屋，总账面价值分别为8.06038亿美元和8.01318亿美元[101] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为25.16359亿美元和19.21974亿美元，利率范围2.00% - 4.15% [106] - 2022年3月25日，公司定价公开发行6亿美元、利率4.15%、2032年4月到期的高级票据[108] - 截至2022年6月30日，2020定期贷款工具余额为250万美元，利率2.79%；2022定期贷款工具余额为15万美元，利率3.03%；定期贷款工具总额为265万美元[117] - 截至2022年6月30日，定期贷款工具净额为262.4412万美元，2021年12月31日为247.8122万美元[117] - 截至2022年6月30日，债务合同到期情况为：2023年到期122.7682万美元，2025年到期250万美元，之后到期409.8013万美元，总计782.5695万美元[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，指定为套期工具的利率互换资产公允价值分别为7253千美元和0千美元，负债公允价值分别为2073千美元和271156千美元；非指定为套期工具的利率上限资产公允价值分别为32千美元和6千美元，负债公允价值均为0千美元[142] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，衍生品抵销后净资产分别为5212千美元和6千美元，净负债分别为0千美元和271156千美元[143] - 截至2022年6月30日，处于净负债头寸的某些衍生品公允价值为2073千美元，若违约需按终止价值2737千美元结算义务[149] - 截至2022年6月30日，公司固定租赁付款承诺中，经营租赁总计1.3413亿美元，减去估算利息67.6万美元后，租赁负债为1.2737亿美元；融资租赁总计500.6万美元，减去估算利息31.5万美元后，租赁负债为469.1万美元[191] 公司融资及信贷安排相关情况 - 2020年12月8日，公司签订信贷安排，包括1亿美元循环信贷安排和2.5亿美元定期贷款安排，2025年1月31日到期[114] - 2022年6月22日，公司签订新的定期贷款安排，提供7.25亿美元借款额度，2029年6月22日到期[115] - 贷款发起人需留存不低于贷款总公允价值5%的信用风险[93] - 公司承担信贷安排借款利息，可选择基于LIBOR或基准利率的利率；2022定期贷款工具可选择基于调整后的SOFR或基准利率的利率[119][120] - 信贷安排需支付0.10% - 0.30%的安排费和信用证费用；2022定期贷款工具需按0.20%的年利率支付未使用承诺费[122] - 公司可自愿偿还2020定期贷款工具未偿金额；2022定期贷款工具在特定时间内提前还款需支付2.0%或1.0%的费用[123] - 公司承担3.50%可转换优先票据，本金总额34.5万美元，有效利率5.12%；2022年1月18日，以发行62

业绩总结 - 2022年5月新租赁率增长加速至16.5%，同比增长240个基点，较4月的15.5%有所上升[3] - 2022年5月续租率增长加速至10.3%，同比增长450个基点，保持与4月一致，较2022年第一季度的9.7%有所上升[3] - 2022年5月混合租金增长加速至11.8%，同比增长380个基点，较4月的11.5%有所上升[3] - 截至2022年5月，平均入住率为98.0%[3] - 2022年第一季度，住宅部门的同店净运营收入（SS-NOI）年均增长为6.1%[13] - 2021财年同店净运营收入（SS-NOI）增长为9.4%[21] 用户数据 - 新居民的平均年收入接近130,000美元，收入与租金比率为5.4倍[5] - 2022年第一季度，居民平均租住时间接近32个月，创历史最低[5] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司拥有15亿美元的流动性，且在2025年前没有到期债务[5] 市场潜力 - 目前公司仅满足美国单户出租市场0.5%的需求，潜在未来需求巨大[27] - 美国现有129百万户家庭，其中拥有65%（约84百万户）为自有住房，35%（约45百万户）为租赁住房[27] - 单户出租市场中，1-9单元出租占28%（约13百万单元），10+单元出租占35%（约16百万单元）[26] 新产品与技术研发 - 公司正在实施HVAC过滤器计划，每季度向所有家庭发送过滤器，旨在提高能源效率并降低长期维护成本[24] - 公司预计在附加服务方面有显著增长潜力，包括宠物项目、害虫控制、园艺、保险和能源优化等新提案[24] 运营挑战 - 由于劳动力成本、材料成本和土地稀缺等因素，单户住房的供应持续受限[29] - 单户住房的替代成本增长速度超过消费者通胀和家庭收入增长[29] - 1980年至2021年，单户和多户住房的建筑许可证总数占家庭总数的比例持续低迷[30] 未来展望 - 公司在提升居民体验方面的多项计划正在稳步推进，预计将增强居民的满意度和公司利润[24] - ProCare计划旨在通过每年至少两次的居民家访，最大化居民满意度和资产维护效率[22]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增长连续第三个季度超过10%，达到11.7% [23] - 同店核心收入增长9.4%，受平均月租金增长率8.3%和其他收入增长47.1%的推动 [23] - 第一季度平均入住率保持在98.1%，连续18个月入住率达到或超过98%，居民周转率处于历史低位，第一季度周转率为4.6% [24] - 第一季度新租约租金增长率为14.8%，续约租金增长率为9.7%，综合租金增长率为10.9%，同比增长550个基点 [25] - 第一季度同店核心运营费用同比增长4.5%，其中物业税增长4.3%，维修和保养费用增长18.9%，周转率下降12.4%有助于抵消部分成本上升 [26] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.5%，达到0.40美元，主要由于NOI增长和利息费用节省；调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%，达到0.35美元 [35] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为6.0倍，达到目标范围5.5 - 6倍的上限，较去年第一季度减少超过一倍；第一季度末拥有近15亿美元的流动性，包括约4.67亿美元现金和10亿美元循环信贷额度的全部额度 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋租赁业务 - 截至第一季度末，通过与各类房屋建筑商的合作，已建立了近2000套新房屋的管道，并每月有新增 [14] - 第一季度通过多种收购渠道共收购822套房屋，花费3.41亿美元，其中全资拥有518套，花费2.18亿美元，平均资本化率为5.3%；通过合资企业收购304套，花费1.23亿美元；第一季度出售141套全资拥有的房屋，收入5200万美元 [34] 增值服务业务 - 智能家庭技术已应用于所有可用房屋，超过一半的房屋安装了该技术，并持续增加；推出视频门铃服务，带来额外收入 [82] - 优化宠物计划，推出过滤器计划，与Terminix建立害虫防治合作关系，开展公用事业管理和能源、园林绿化等试点项目 [83] - 2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前提供的年化1500 - 3000万美元的目标；第四季度辅助收入预计接近1200万美元左右 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约方面，凤凰城在第一季度新租约增长率超过23%，南佛罗里达州超过20.9%，拉斯维加斯为19%，亚特兰大、坦帕表现良好；续约方面，凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达州、西雅图、亚特兰大、坦帕表现强劲 [77][78] - 丹佛和西雅图的入住率季度环比没有改善，主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 与房屋建筑商建立合作关系，通过与Pulte Homes等全国、地区和当地建筑商合作，增加新住宅供应，目标是未来几年购买7500套房屋；截至第一季度末，已建立近2000套新房屋的管道 [13][14] - 与Rockpoint成立合资企业，专注于租赁高端地段、高价位的房屋，预计将开始购买房屋，并获得资产和物业管理费以及收入份额 [15][16] - 投资Pathway Homes，为有购房意愿的人提供先租后买的选择，截至第一季度末，已有约50套房屋纳入该计划 [17][87] - 计划今年通过多渠道收购策略、专有AcquisitionIQ技术和本地化市场，谨慎扩大投资组合，目标是总收购额达到20亿美元 [19] 行业竞争 - 行业面临住房供应不足的问题，公司通过与建筑商合作和战略投资，提供更多住房选择，满足市场需求 [11][12] - 随着市场对租赁住房的需求增加，公司面临的竞争可能加剧，但公司通过提供优质的居住体验和多样化的产品，保持竞争力 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务的基本顺风依然强劲，市场对租赁住房的需求空前高涨，主要由于年轻成年人人口增长、购房成本上升以及优质房源供应不足等因素 [8][10][11] - 公司对未来发展充满信心，将继续通过增长、与建筑商合作和战略伙伴关系，提供住房选择和优质居住体验，成为国家住房解决方案的一部分 [20] - 尽管当前处于通胀环境，成本上升，但公司通过团队努力控制了运营费用增长，并且随着技术的应用，运营效率将进一步提高 [26][27] - 公司预计未来几年将实现高于趋势的增长，因为新租约和续约租金增长率较高，且损失租赁率接近20%，只要市场租金保持强劲，增长前景良好 [25][44][45] 其他重要信息 - 3月底公司定价了第三笔6亿美元的公共债券发行，该债券将于2032年到期，此次发行有助于管理债务到期结构 [31] - 1月公司将剩余1.41亿美元可转换债券本金转换为约620万股普通股 [32] - 第一季度公司利用ATM计划出售210万股股票，平均价格略高于每股41美元，总收益8500万美元；季度末后又出售约40万股股票，收益约1500万美元 [33] - 公司2022年全年指导保持不变，目前业务趋势略好于指导范围的中值 [35][66] - 公司将加利福尼亚州的诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年收购节奏及目标金额是否合理 - 公司第一季度收购额接近3.5亿美元，比去年同期增长50%，收购通常具有季节性，第一季度较慢，第二和第三季度会加速；第一季度新增约450套房屋进入建设管道，目前对收购进展感到满意，预计后续收购速度将逐季加快 [39][40][42] 问题2: 2023 - 2025年同店收入增长情况 - 公司损失租赁率接近20%，续约租金增长率持续加速，但低于新租约租金增长率，这为未来几年的增长奠定了基础；只要市场租金保持强劲，公司有望实现高于趋势的增长，但未提供具体数字 [43][44][45] 问题3: 损失租赁的年度回收情况 - 约四分之一的租约为两年期租约，无法在当年回收损失租赁；由于续约租金低于新租约租金，回收比例可能低于多户住宅市场，具体回收比例需进一步计算 [48][49] 问题4: 周转率是否会恢复正常及对入住率的影响 - 周转率在过去几年呈下降趋势，部分原因是产品位置和服务质量；疫情减缓了居民搬出速度，预计周转率不会维持在当前水平，但也不会回到以前的水平，公司认为入住率有望保持在97.5% - 98% [53] 问题5: Pathway Homes业务详情及对监管的影响 - Pathway Homes为有购房意愿的人提供先租后买的选择，符合市场对灵活性和选择的需求，是公司业务的重要组成部分，未来有望成为重要的收入来源；公司专注于提供优质产品和服务，不认为该业务能直接缓解监管压力 [54][55][89] 问题6: 是否考虑第三方物业管理业务 - 公司认为第三方物业管理业务利润率不高，目前主要专注于为客户提供特定的居住体验；如果未来开展该业务，需要有足够的规模和战略意义，以提供相同水平的服务 [58] 问题7: Rockpoint Homes与现有房屋的地理和维护差异 - Rockpoint Homes定位为高端地段、高价位的房屋，更倾向于填充式开发，装修可能更高端；从维护角度看，与现有房屋没有本质区别，只是价格段不同 [59][62] 问题8: 第一季度业绩与全年指导的关系及是否更新指导 - 公司业务趋势略好于指导范围的中值，但由于年初刚提供指导，且目前业绩表现未显著超出预期，因此认为此时更新指导意义不大 [66] 问题9: 加利福尼亚州诉讼的最新情况 - 公司已将诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应，公司认为有合理的辩护理由 [67][68] 问题10: 网站流量与新租约租金增长的关系及市场情况 - 公司网站流量增加，新租约租金增长率在第一季度表现强劲，4月继续加速；各市场表现良好，凤凰城、南佛罗里达州、拉斯维加斯、亚特兰大、坦帕等市场在新租约和续约方面表现突出 [76][77][78] 问题11: 辅助收入的进展和未来规划 - 公司在辅助收入方面取得了显著进展，智能家庭技术、视频门铃、宠物计划、过滤器计划等项目带来了收入增长；2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前的目标；未来还计划开展健身房会员、便捷食品会员、高速互联网等合作项目 [82][83][85] 问题12: Pathway Homes业务的规模和竞争情况 - 市场对灵活性和选择的需求增加，为Pathway Homes业务提供了良好的发展机遇；公司认为该业务具有较大的发展潜力，目前处于早期阶段，已纳入约50套房屋，未来有望通过规模效应提供价值 [87][88] 问题13: Pathway Homes业务是否有助于缓解立法审查 - 公司认为提供多样化的产品对市场有益，但不认为该业务能直接缓解立法审查压力，公司专注于提供优质产品和服务，相信业绩会证明自身价值 [89] 问题14: 坏账率上升的原因和市场情况 - 第一季度坏账率上升主要是由于租赁机构付款缓慢和部分居民等待租赁援助而延迟付款，特别是在2月；3月和4月情况有所改善，随着租赁援助政策的调整，居民开始支付租金；公司认为这不是主要担忧，但会持续关注 [93] 问题15: 限制周转率提高的因素及续约租金增长预期 - 公司采取平衡的方法制定续约租金，考虑到居民的居住期限和家庭情况；续约租金提前90天定价，过去一年每月都在提高；第一季度续约租金增长率为9.7%，4月加速至10%以上，预计未来会继续改善 [94] 问题16: 低周转率对指导的影响 - 低周转率有助于提高入住率和降低成本，对业绩有积极影响；虽然新租约租金高于续约租金，但从经济和居民关系角度看，目前的策略是合理的；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账率上升的影响 [97][98] 问题17: 收购资本化率上升的原因 - 收购资本化率上升可能与抵押贷款利率上升和市场供应结构变化有关，目前认为这是正常的市场波动，年初供应相对较少，随着春季和夏季的到来，供应可能会增加 [101] 问题18: 第三方房屋建筑商管道的情况 - 2023年交付量下降和取消167套房屋是由于一个项目的分区问题无法解决，公司认为该项目具有灵活性，能够避免锁定不利的项目；整体管道仍在稳健增长 [102] 问题19: 新收购房屋的预期收益率和租金增长情况 - 新收购房屋的预期收益率因市场而异，第一年预计为中到高个位数增长；考虑到租金增长趋势，未来几年的收益率可能较好 [107] 问题20: 丹佛和西雅图入住率无改善的原因 - 丹佛和西雅图入住率无改善主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战，但公司正在取得进展 [108] 问题21: 保险费用全年的预期情况 - 公司财产保险续约基本持平，大部分保险成本来自财产险；随着新保险政策的实施，预计全年保险费用增长率将从第一季度的水平下降 [109] 问题22: 与建筑商合作的定价机制和成本波动影响 - 公司与建筑商签订协议时会锁定价格，并设置一定的保护机制；在成本上升的环境下，公司有退出机制；如果成本降低，双方会分享收益；目前合同执行情况良好 [114][115] 问题23: 除加利福尼亚州外，是否有其他地区对类似问题进行调查 - 公司表示除加利福尼亚州外，未收到其他地区对类似问题的调查或询问 [117] 问题24: 损失租赁的计算方法 - 公司通过比较当前市场租金和现有租约租金来计算损失租赁；每月会对部分房屋进行重新定价，以反映市场租金变化；所有租约都纳入计算范围 [121][122][123] 问题25: Rockpoint JV项目的收益率和风险回报平衡 - Rockpoint JV项目的高端房屋从资本化率角度看在低4% - 中4%之间，与普通房屋的回报情况有所不同；公司认为该项目通过收取物业管理费和资产管理费，以及可能获得的提成，能够实现有吸引力的风险调整后回报 [125][126] 问题26: 季度内互换交易的影响 - 季度内互换交易的变化是由于3月25日定价债券发行时打破了相关互换协议，4月5日债券发行完成后，公司恢复到之前的对冲水平，整体影响是暂时的 [128] 问题27: 年初坏账改善的预期及南加州情况的影响 - 公司原本预计坏账率会略高于去年第四季度的1.1%，但2月的情况超出预期，达到1.8%；目前3月和4月情况有所改善，尚不能确定全年坏账预期是否会改变；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账的影响 [132] 问题28: 举报人案件对一般及行政费用（G&A）的影响 - 公司认为举报人案件进入法律程序不会对G&A产生不同影响，目前对指导范围有信心，没有迹象表明需要调整 [134] 问题29: 行业是否会在信息传递上更加主动 - 公司认为行业的叙事会随着时间变化，目前更专注于提供优质产品和服务，满足市场需求；公司对自身业务模式有信心，会继续探索创新方式，为客户提供更多选择 [136][137] 问题30: 网站流量的人口统计学特征及目标市场是否变化 - 公司通过申请流量了解到居民的人口统计学特征，年龄仍以39岁左右为主，家庭收入持续增加，目前接近13万美元；部分流量来自现有居民，用于推广辅助业务；整体目标市场没有显著变化 [142][143] 问题31: 移动维护请求的成本节约和潜在利润率驱动因素 - 公司正在密切跟踪移动维护请求的成本节约情况，目前团队的工作效率有所提高，但尚未公开具体的利润率提升数据；除了降低周转率，公司还通过优化辅助业务、提高租金收入等方式提高利润率 [144][145] 问题32: Rockpoint JV项目与其他项目的利润率差异及相关趋势 - 从类似市场的角度看，Rockpoint JV项目的高端房屋预计利润率会高出几个百分点，主要由于租金水平较高；在平均居住时长和搬出购房趋势方面，与现有项目没有显著差异 [149][151] 问题33: 是否有立法或政策限制公司购买房屋 - 公司表示偶尔会遇到业主协会限制租赁数量或设置租赁期限的问题，但没有实质性影响 [152] 问题34: 供应链问题对业务的影响 - 公司表示供应链问题对业务没有实质性影响，虽然存在一定的通胀压力，但在疫情初期遇到的电器供应问题已通过替代供应商解决；在部分市场购买房屋时，获取总承包商支持仍存在挑战 [156]

业绩总结 - 2022年第一季度总收入同比增长12.0%，达到5.32亿美元[3] - 可供普通股东的净收入同比增长61.3%，达到9200万美元，每股稀释净收入增长51.0%，达到0.15美元[3][6] - 核心FFO每股同比增长13.5%，达到0.40美元，AFFO每股同比增长11.9%，达到0.35美元[3][7][8] - 同店净运营收入（NOI）同比增长11.7%，同店核心收入增长9.4%[3][12] - 2022财年核心FFO每股稀释预期为1.62美元至1.70美元[24] - 2022财年AFFO每股稀释预期为1.38美元至1.46美元[24] 用户数据 - 同店平均入住率为98.1%，同比下降30个基点[3][9] - 同店新租金增长14.8%，同店续租增长9.7%，推动同店综合租金增长10.9%[3][9] - 截至2022年3月31日，公司的总房屋数量为82,758，平均入住率为95.8%[51] - 西部地区的平均月租金为2,274美元，贡献了39.8%的总收入[51] - 南加州的房屋数量为7,857，平均入住率为97.8%，平均月租金为2,744美元[51] 未来展望 - 同店核心收入增长预期为8.0%至9.0%[24] - 同店核心运营费用增长预期为5.5%至6.5%[24] - 同店净运营收入（NOI）增长预期为9.0%至10.5%[24] - 预计在2022年第二季度至第四季度的交付量为483套新房[63] - 预计在2023年的交付量为271套新房[63] 新产品和新技术研发 - 2022年第一季度公司及其合资企业共收购822套房屋，交易总额为3.41亿美元，处置147套房屋，交易总额为5400万美元[3][15] - 2022年第一季度新增管道数量为453个，取消的管道数量为167个[64] - 截至2022年3月31日，公司的管道数量为1,932个[64] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司可用流动资金为14.67亿美元，总负债为79.16亿美元[19] - 截至2022年3月31日，总债务为7,916,085千美元，平均利率为3.3%[40] - 净债务与TTM调整后EBITDA的比率为6.0倍[40] - 2022年第一季度的EBITDA为324,418千美元，较2021年第一季度的285,807千美元增长了13.4%[112] - 2022年第一季度的利息支出为74,389千美元，较2021年第一季度的83,406千美元减少了10.2%[112] 其他新策略 - 公司在2022年第一季度发行约210万股普通股，平均价格为每股41.02美元，筹集总额约8500万美元[20] - 公司董事会宣布2022年4月22日每股现金股息为0.22美元，将于2022年5月27日或之前支付[23] - 公司在2022年4月5日完成了6亿美元的4.150%高级票据公开发行，预计将用于提前偿还担保债务[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为18544222千美元，较2021年12月31日的18537846千美元略有增长[14] - 2022年第一季度，公司总营收为532310千美元，较2021年同期的475225千美元增长约12%[16] - 2022年第一季度，公司总费用为452575千美元，较2021年同期的429428千美元增长约5%[16] - 2022年第一季度，公司净收入为93003千美元，较2021年同期的57722千美元增长约61%[16] - 2022年第一季度，公司综合收入为300296千美元，较2021年同期的175424千美元增长约71%[17] - 2022年第一季度净收入为93003000美元，2021年同期为57722000美元[23] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为235034000美元，2021年同期为240588000美元[23] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为289226000美元，2021年同期为122556000美元[23] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为81517000美元，2021年同期为118979000美元[23] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金减少135709000美元，2021年同期减少947000美元[23] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为683149000美元，2021年同期为410821000美元[23] - 2022年第一季度支付利息净额为66229000美元，2021年同期为78171000美元[25] - 2022年第一季度支付所得税现金为400000美元，2021年同期为331000美元[25] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为6.83亿美元和8.19亿美元[56] - 2022年和2021年第一季度，公司分别确认减值10.1万美元和43.1万美元[55] - 2022年和2021年第一季度，公司来自非合并合资企业投资的收入（损失）分别为 - 232万美元和35.1万美元[69] - 2022年和2021年第一季度，公司从合资企业获得的管理费用分别为211.1万美元和77.1万美元[70] - 2022年第一季度和2021年第一季度，租赁收入和其他物业收入中分别包含33,048,000美元和24,394,000美元的可变租赁付款[78] - 2022年和2021年第一季度，公司自愿和强制提前还款分别为4,835美元和13,022美元，2022年4月8日自愿提前偿还IH 2018 - 3和IH 2018 - 2，金额为395,500美元[101] - 2022年第一季度，利率互换在其他综合收益中确认的收益分别为176,065,000美元和80,059,000美元，重新分类至净收入的损失分别为31,228,000美元和37,643,000美元[144] - 2022年第一季度至2021年第一季度，公司宣布的股息分别为134,240,000美元、102,180,000美元、98,965,000美元、97,054,000美元和96,933,000美元，2022年4月20日宣布每股0.22美元股息[153] - 2022年和2021年第一季度确认的股份薪酬费用分别为664.6万美元和581.4万美元[168] - 2022年第一季度基本和摊薄每股收益均为0.15美元，2021年为0.10美元[184] - 2022年和2021年第一季度，公司分别产生79,000美元和241,000美元的当期所得税费用[188] 公司股权相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司普通股数量为609844461股，较2021年12月31日的601045438股有所增加[14][20] - 2022年第一季度，公司发行普通股结算RSUs、可转换票据等，净增加普通股2078773股[20] - 2022年第一季度，公司基于股份的薪酬费用为6129千美元[20] - 截至2022年3月31日，公司已发行609,844,461股普通股，2022年和2021年第一季度分别发行8,799,023股和532,768股[147][148] - 2022年第一季度，公司通过2021年ATM股权计划出售2,078,773股普通股，净收益83,959,000美元，截至2022年3月31日，该计划还有1,150,000,000美元可用于未来发行[150] - 2022年第一季度，公司根据年度长期激励计划授予634,058个受限股票单位[158] - 2022年第一季度，某些长期激励计划绩效受限股票单位归属并超目标表现，额外发行285,601股普通股[159] - 2022年第一季度，公司授予106,975个时间归属受限股票单位，将于2025年3月1日归属[160] - 2019年业绩优异奖励计划获得最大成就，共311,425份绩效股份单位（PRSUs）和498,224份运营合伙单位（OP Units），授予日公允价值为1.216亿美元，4月认证日归属50%，后续两年每年3月31日各归属25%[161] - 2022年4月1日授予业绩优异奖励计划，授予日公允价值约2.07亿美元，绩效期至2025年3月31日，完成75%绩效期（2024年6月30日）有最低50%支付保证，归属比例为认证日50%，2026年3月31日50%[162][164] - 截至2022年3月31日，非业绩优异奖励的非归属时间归属受限股票单位（RSUs）和绩效股份单位（PRSUs）情况：期初149.4622万份，授予102.6634万份，归属77.4838万份，没收/取消547份，期末174.5871万份[165] - 2022年第一季度归属的股份奖励估计公允价值为1.9509万美元，282份受限股票单位（RSUs）加速归属[166] - 截至2022年3月31日，非归属股份奖励有4419.2万美元未确认股份薪酬费用，预计在2.16年加权平均期内确认[170] - 2022年3月31日后，公司发行360,154股普通股，净收益14,508,000美元[199] 公司单户住宅物业相关数据关键指标变化 - 公司将单户住宅物业折旧的加权平均使用寿命范围从7至28.5年延长至7至32年，自2022年1月1日起适用于新增物业[49] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为170.26亿美元和169.35亿美元[54] - 2022年和2021年第一季度，物业折旧费用分别为1.54亿美元和1.43亿美元[55] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，被归类为待售的房产分别为86处和80处[74] - 截至2022年3月31日，公司单户住宅物业现有租约下未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,320,541,000美元[80] - 2022年第一季度，单户住宅投资待售物业减值前金额为52.3万美元，减值10.1万美元，公允价值为42.2万美元[181] - 2022年和2021年第一季度，公司单户住宅投资自用物业未记录减值[182] 公司非合并合资企业相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司在非合并合资企业的投资账面价值为1.62亿美元，2021年12月31日为1.30亿美元[62] - 截至2022年3月31日，公司对2020 Rockpoint JV、2022 Rockpoint JV和Pathway Property Company的剩余股权承诺分别为1440万美元、5000万美元和1.953亿美元[65][66][68] 公司其他资产相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，其他资产净额分别为414,793,000美元和395,064,000美元[73] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对权益证券的投资分别为18,429,000美元和16,337,000美元[81] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，使用权租赁资产净额分别为15,992,000美元和16,975,000美元[73] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延融资成本净额分别为8,026,000美元和8,751,000美元[73] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为3,060,873,000美元和3,065,620,000美元[88] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，分别有26,915处和26,950处房屋作为抵押贷款的抵押物，账面价值分别为6,048,138,000美元和6,043,652,000美元[91] - 2022年4月8日，公司自愿提前偿还IH 2018 - 3的全部余额，并对IH 2018 - 2进行了395,500,000美元的自愿提前还款[94] - 贷款发起人需保留不低于贷款总公允价值5%的信用风险[96] - IH 2017 - 1发行的B类证书年利率为4.23%[97] - 2022年3月31日和2021年12月31日，留存证书净值分别为157,059美元和157,173美元[99] - 2019 - 1 IH Borrower于2019年6月7日签订12年期担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点，2022年3月31日和2021年12月31日贷款净额分别为401,367美元和401,313美元[102][104] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，担保定期贷款抵押池分别有3,334套房屋，总账面价值分别为803,444美元和801,318美元，净账面价值分别为698,997美元和703,492美元[105] - 2022年3月31日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为1,922,716美元和1,921,974美元，利率范围2.00% - 3.18%[110] - 2022年3月25日，公司定价公开发行600,000美元、利率4.150%、2032年4月到期的高级票据[111] - 2020年12月8日，公司签订信贷协议，包括100,000美元循环信贷额度和250,000美元定期贷款额度，2022年3月31日定期贷款净额为2,479,935美元，循环信贷额度未使用[118][119] - 定期贷款和循环信贷利率基于LIBOR加适用利差，2022年3月31日，适用利差分别为1.00%和0.89%，LIBOR为0.45%[119] - 信用评级定价网格转换后，定期贷款工具和循环信贷工具的基准利率贷款利差分别为0.00% - 0.65%和0.00% - 0.45%，伦敦银行同业拆借利率贷款利差分别为0.80% - 1.65%和0.75% - 1.45%[123] - 转换前，定期贷款工具和循环信贷工具的基准利率贷款利差分别为0.45% - 1.15%和0.50% - 1.15%，伦敦银行同业拆借利率贷款利差分别为1.45% - 2.15%和1.50% - 2.15%[123] - 公司需支付0.10% - 0.30%的信贷工具费用和信用证费用，转换前需支付0.20%或0.30%的未使用循环信贷工具费用[124] - 2022年1月18日，公司以发行6,216,261股普通股和支付271美元现金的方式，结算了2022年可转换票据141,490美元的未偿本金余额[131] - 截至2022年3月31日，公司债务合同到期情况为2022年832,984美元、2023年1,234,593美元、2025年2,500,000美元，之后为3,348,508美元，总计7,916,085美元[132] - 扣除递延融资成本47,334美元和未摊销债务折价13,143美元后，公司债务总计7,855,608美元[132] - 2022年4月8日，公司自愿提前偿还IH 2018 -

业绩总结 - 2022年核心每股FFO指导范围为1.62美元至1.70美元，2021年实际为1.49美元[3] - 2022年AFFO每股指导范围为1.38美元至1.46美元，2021年实际为1.28美元[3] - 2022年同店核心收入增长预期为8.0%至9.0%，2021年实际为6.4%[3] - 2022年同店核心运营支出增长预期为5.5%至6.5%，2021年实际为0.5%[3] - 截至2021年12月31日，公司可用流动性为16亿美元，且无债务在2025年前到期[12] - 2021年同店净运营收入（SS NOI）增长为9.4%[4] 用户数据 - 2022年1月和2月的新租赁率增长分别为14.4%和14.5%[2] - 2022年1月和2月的续租率增长分别为9.6%和9.9%[2] - 2022年1月和2月的综合租金增长分别为10.9%和11.0%[2] - 95%的收入来自于西部、阳光带和佛罗里达州的高增长市场[23] 未来展望 - 公司预计未来的财务表现将受到多种风险和不确定因素的影响，包括单户住宅租赁行业的固有风险[28] - 公司强调，宏观经济因素、物业税、业主协会费用和保险成本的增加将对其业务产生影响[28] - 所有前瞻性声明均基于当前信息，未来可能会有所更新[28] 新产品和新技术研发 - 公司在信息技术系统的表现上也面临风险，这可能影响其运营效率[28] 市场扩张和并购 - 公司在识别和收购物业方面面临竞争，这可能影响其市场表现[28] - 公司在租赁市场中竞争以吸引优质居民，这对其业务至关重要[28] 负面信息 - COVID-19疫情的持续影响可能对公司的财务状况、运营结果和现金流产生负面影响[28] - 公司在选择居民时面临风险，包括不良居民选择和违约情况[28] - 公司依赖第三方提供关键服务，这可能会影响其运营和财务状况[28] - 公司在评估物业时面临风险，这可能影响其投资决策[28]